›

Khóa luận Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018

pdf 89 trang thiennha21 14/04/2022 5130
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_nghien_cuu_bien_dong_va_mot_so_yeu_to_anh_huong_de.pdf

Nội dung text: Khóa luận Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THU TRANG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  2. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Thu Trang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  3. ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND phường Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Thái Nguyên, ngày . tháng năm 2019 Học viên Lê Thu Trang MỤC LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  4. iii LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa của đề tài 2 3.1. Ý nghĩa khoa học 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu 3 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu 7 1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu 16 1.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 18 1.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới 18 1.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam 20 1.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên 21 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1. Đối tượng 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 22 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 22 2.3. Nội dung nghiên cứu 22 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  5. iv 2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. 22 2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. 22 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu 22 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 22 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 23 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất 30 3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công 31 3.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra 31 3.2.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại các tuyến đường được chọn để điều tra 34 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công 48 3.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên 48 3.3.2. Khả năng sinh lợi 56 3.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 58 3.3.4. Các yếu tố khác 59 3.3.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Sông Công 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  6. v 3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 1. Kết luận 68 2. Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Phụ lục 01 Phụ lục 02 Phụ lục 03 Phụ lục 04 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  7. vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ 1 BĐS Bất động sản 2 CB Cán bộ 3 CP Chính phủ 4 Gqđ Giá đất do Nhà nước quy định 5 Gtt Giá đất thực tế trên thị trường 6 LĐĐ Luật đất đai 7 NĐ Nghị định 8 NQ Nghị quyết 9 QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 SDĐ Sử dụng đất 11 TB Trung bình 12 UBKT Ủy ban kiểm tra 13 UBND Ủy ban nhân dân 14 VND Việt Nam đồng 15 VT Vị trí Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  8. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 30 Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 tại các nhóm đường 37 Bảng 3.3: Giá đất ở thực tế trên thị trường giai đoạn 2015 – 2018 45 Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến đường tại các nhóm giai đoạn 2015 - 2018 47 Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí giai đoạn 2015 - 2018 50 Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 - 2018 52 Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề 54 Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng 558 Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  9. viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 . 31 Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các tuyến đường điển hình 49 Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của thửa đất 55 Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 57 Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công 61 Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 62 Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề nghiệp của chủ SDĐ 63 Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 64 Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS. 65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn của đất nước thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và cs,2006). Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng tới giá đất. Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009). Hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và khá nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng. Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  11. 2 Thái Nguyên. Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ lâu đã được xác định là thành phố công nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía Nam của tỉnh Thái Nguyên; là đầu mối giao thông, giao lưu phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ. Thành phố Sông Công đang tập trung, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn có nhiều bất cập. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và các giao dịch BĐS liên quan đến đất đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệt khiến cho việc giao dịch đất đai của người dân còn khá nhiều khó khăn, khúc mắc. Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi xuất phát từ thực tế trên, tôi xin tiến hành lựa chọn đề tài: ‘‘Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018’’ 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018. - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018. - Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Tìm hiểu các điều kiện của địa bàn kết hợp với điều tra khảo sát thực tếđể đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và đánh giá được yếu tố đó. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục giúp bình ổn giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  12. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu 1.1.1.1. Khái niệm giá đất Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó không có giá trị. Giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013). Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013). Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán (Nguyễn Thị Loan, 2010). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  13. 4 1.1.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  14. 5 mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009). Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013). Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). 1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  15. 6 Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm: * Nhân tố thông thường - Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. - Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. - Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi suất. * Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  16. 7 giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện, Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương. - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. - Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng. * Nhân tố cá biệt - Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. - Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. - Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, đều không thuận lợi (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006). 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu 1.1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai - Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường BĐS Mỹ từ năm 2017 tới nay được nhận định là tăng trưởng ổn định và là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường những năm tiếp theo, sẽ có những năm tăng trưởng mạnh mẽ đặc biệt là sự lên ngôi của phân khúc nhà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  17. 8 được xây dựng mới. Các yếu tố tích cực đã và đang ảnh hưởng đến thị trường đất đai của Mỹ là: chính phủ điều chỉnh mức lãi suất ở mức vừa phải; ít rủi ro về tai nạn nhà ở cho hầu hết các thành phố; chính phủ Mỹ ban hành nhiều chính sách nới lỏng, tạo điều kiện; tình trạng thiếu lao động đẩy chi phí sản xuất và thu nhập, nền kinh tế sẽ tiếp tục chu kì kinh doanh dài nhất trong lịch sử, và đặc biệt là năm 2017 tổng thống Donald Trump hồi hương kinh doanh, đầu tư và làm việc trở lại Mỹ có thể đi kèm với một mức giá lớn và lạm phát mạnh mẽ, thúc đẩy gía nhà cao hơn (Liên Hương, 2019). Những năm 2015 – 2016, Trung Quốc có những cơn sốt về nhà đất. Các tòa chung cư mọc lên ở khắp nơi và những người làm trong các lĩnh vực liên quan đến nhà đất hầu như không hết việc. Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm. Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ thống đăng ký lưu trú trong năm nay. Tỷ lệ diện tích trống cao cho thấy đầu tư bất động sản trong tương lai của Trung Quốc chắc chắn sẽ giảm vì thị trường bất động sản có thể đã rơi vào tình trạng dư thừa và đặc biệt khi động lực mua nhà xuất phát từ nhu cầu đầu tư ngày càng tăng. Quyết định tăng thuế đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc của Tổng thống Mỹ Donald Trump có thể dẫn đến những thay đổi trong cơ cấu thị trường bất động sản Trung Quốc. Tăng thuế sẽ dẫn tới việc Trung Quốc nới lỏng nhiều hơn nữa các chính sách, bao gồm cả chính sách tiền tệ và tài khóa. Trung Quốc áp dụng chính sách đánh thuế bất động sản và khiến các nhà đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường bất động sản Trung Quốc, hoặc khiến thị trường này sụp đổ do tình trạng dư thừa cung và nợ cao. Khu vực bất động sản có xu hướng ảnh hưởng đến một loạt ngành công nghiệp (Hoài Thơm, 2019). Đà hồi phục của lĩnh vực bất động sản có thể giúp ổn định nền kinh tế Trung Quốc vốn đang chật vật vì cuộc chiến thương mại với Mỹ trong vài quý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  18. 9 vừa qua. Cần khá nhiều thời gian để thị trường đất đai tại Trung Quốc lấy lại thăng bằng sau những đợt đi xuống vừa qua. - Thị trường đất đai Việt Nam Năm 2015, thị trường bất động sản đã có nhiều biểu hiện tích cực thể hiện qua sự tăng trưởng cả về giao dịch và tín dụng bất động sản cũng như tốc độ giảm lượng hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc trên thị trường. Về tín dụng, trong năm 2015 tuy chưa phải có mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thể thấy đã có sự song hành trong sự tăng trưởng tín dụng và bất động sản. Bất động sản hiện đang có sự thay đổi tích cực. Sự hồi phục bất động sản như một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế Việt Nam. Người mua nhà ngày càng đòi hỏi cao hơn, không đơn thuần chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở mà còn đòi hỏi về các điều kiện an ninh, tiện ích, Điều này cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang ngày càng chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng mới được hưởng lợi. Năm 2017 cơn sốt đất nền bị gián đoạn do ảnh hưởng từ Quyết định số 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa khiến thị trường giảm nhiệt rõ rệt. Nhưng đến năm 2018, giá đất nền tăng cao hơn mức trung bình. Thậm chí một số khu vực giá đất tăng gấp đôi từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên đến mức hơn 40 triệu đồng/m2 do hưởng lợi từ hạ tầng và "ăn theo" các dự án "khủng". Năm 2019, thị trường đang ở giai đoạn khó lường, diễn biến phức tạp, giảm nhiệt liên tục về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới. Theo ghi nhận thị trường, ở cả phân khúc căn hộ và đất nền; BĐS công nghiệp; BĐS văn phòng đều có xu hướng tăng giá bán và giá cho thuê. Ở phân khúc căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn mức tăng ghi nhận trên dưới 20% trong vòng 1 năm, có những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín giá thứ cấp có thể đạt 25%/năm (Bất động sản Express). Diễn biến thị trường bất động sản năm 2019 phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, mức tín dụng rót vào thị trường, tình hình cung – cầu thực tế Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  19. 10 Để giảm thiểu tác động tiêu cực của những cuộc khủng hoảng này, cơ quan quản lý và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần đẩy mạnh chung tay hành động theo hướng đảm bảo sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như hoạt động kinh doanh, tăng cường nội lực, đa dạng hóa kênh huyđộng vốn cho doanh nghiệp (Bất động sản Express). 1.1.2.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam - Công tác định giá đất trên thế giới Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý. * Định giá đất ở Mỹ Tại Mỹ định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước (Trần Tuấn Anh, 2016). * Định giá đất ở Trung Quốc Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ, ngoài ra CRECAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn. Cơ chế hoạt động ở Thái Lan và Trung Quốc thì cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  20. 11 - Công tác định giá đất ở Việt Nam Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của LĐĐ năm 2013; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, khung giá đất do CP quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114; Khoản 2, Điều 172 và Khoản 3, Điều 189 của LĐĐ; giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. * Nguyên tắc định giá đất Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112, Mục 2, LĐĐ năm 2013). * Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  21. 12 - Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành (Khoản 3, Điều 4, Chương 1, Nghị định 44/2014/NĐ-CP). * Quy định về giá đất cụ thể - UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. - Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. - Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  22. 13 Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất ( Khoản 3, Điều 114, Mục 2, LĐĐ 2013). * Quy định giá đất trong bảng giá đất - Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này và phải phù hợp với khung giá đất. - Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định. - Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; - Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với các loại đất nông nghiệp khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  23. 14 đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất; - Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất (Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP). - Công tác định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên * Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất. - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất. - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  24. 15 phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 LĐĐ; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất (hoặc tính thu tiền thuê đất) của thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất. - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất. - Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 10 tỷ đồng; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. - Xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 3, Chương 2, Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  25. 16 1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ Quy định về Giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính Phủ quy định về khung giá đất. - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  26. 17 - Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của bộ tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014; - Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất; - Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 11/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Công văn số 28/HĐND-VP ngày 31 tháng 01 năm 2018 về chủ trương điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  27. 18 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2015 ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 32/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2018 về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 02/08/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của quyết định số 32/2017/QĐ-UBND ngày 20 tháng 10 năm 2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 1.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 1.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn. Khảo sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng 4,4% trong năm 2016 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn. Theo số liệu của Ngân hàng Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố. Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức ép lên giá nhà đất tại các đô thị (Nguyễn Oanh, 2016). Một số dẫn chứng cụ thể về tình hình biến động giá đất trên thế giới: Châu Mỹ Giá nhà đất ở Mỹ đang đạt mức tăng trưởng ổn định. Kết quả khảo sát tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  28. 19 85 đô thị ở Mỹ của hãng môi giới bất động sản Redfin cho thấy giá bán nhà trung bình trong tháng 4/2019 tăng 2,8% lên 307.600 USD. Theo Redfin, dù con số này không cao như năm ngoái, khi mức tăng trưởng lên tới 7-9%, song đây vẫn là biểu hiện của một sự tăng trưởng ổn định. Trong số 85 đô thị được Redfin khảo sát, những đô thị nhỏ lại ghi nhận sự thay đổi đáng chú ý hơn về lượng giao dịch và giá bán. Cụ thể, thành phố Columbus thuộc tiểu bang Ohio đã dẫn đầu danh sách tăng trưởng về lượng giao dịch với mức tăng 22,9%. Xếp sau Columbus là Greenville thuộc bang Nam California với 14,5% và New Orleans, tiểu bang Louisiana với 12,1%. Trong khi đó, thành phố Philadelphia, bang Pennsylvania ghi nhận mức giảm doanh số giao dịch tới 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Về giá bán, nơi ghi nhận mức giá tăng mạnh nhất là Camden, bang New Jersey, với giá bán trung bình tăng 20% so với tháng 4 năm ngoái, đạt mức 192.000 USD. Xếp thứ hai là Birmingham, bang Alabama với 13,2%, tiếp theo là Milwaukee, bang Wisconsin với 12,5%. Tại các thành phố lớn của Mĩ, lượng hàng tồn kho trên thị trường ở mức cao cho thấy nhu cầu đang giảm. Tại San Jose, bang California, số lượng nhà được đăng bán tăng 68% so với năm trước. Con số này là 57% ở Seattle và 45% tại Salt Lake City (Hồ Trung, 2016). Châu Á Trung Quốc là một nước có diện tích lớn nhất thế giới và đang trong quá trình công nghiệp hóa nên biến động giá đất ở Trung Quốc cũng thể hiện rất rõ. Khảo sát của Knight Frank cho hay, Thâm Quyến - trung tâm công nghệ vốn được mệnh danh là “thung lũng Silicon của Trung Quốc” là thị trường địa ốc có mức giá đất tăng mạnh nhất trên thế giới, trong năm 2015 tăng gần 50%. Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm (Liên Hương, 2019). Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ thống Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  29. 20 đăng ký lưu trú trong năm nay. Các số liệu mới công bố cho thấy, giá nhà ở các thành phố cấp 2 và cấp 3 đã tăng mạnh sau khi chính quyền địa phương đẩy mạnh nới lỏng các thủ tục mua nhà (Hoài Thơm, 2019). 1.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước theo những con số được đưa ra trong Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chức tại Huế ngày 26/9, số liệu so sánh này được dẫn từ báo cáo nghiên cứu của UBKT Quốc hội vào hồi đầu 2013. Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân. Tại các thành phố lớn, giá cả BĐS gần như không có tỷ lệ tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức. Do không còn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ và thậm chí là cả các nhà phát triển bất động sản có quy mô nhỏ và vừa đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh của chính nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Đáng chú ý trong năm 2018 là sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ đã đẩy mức giá của loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) gắn liền với đất tăng cao. Chính vì nguồn cung giảm nên dù giá thành bị đẩy cao thì mức tiêu thụ của thị trường này vẫn rất cao, đạt đến 91,1%. Theo CBRE, giá thương mại ở thị trường thứ cấp và sơ cấp của các sản phẩm này có xu hướng gia tăng nhanh. Ấn tượng hơn là nhà phố thương mại xây sẵn đã tăng từ 2.400 USD/m2 đất lên 5.264 USD/m2 đất, tức 2,2 lần so với năm 2017 (Trung tâm tin tức VTV24 (2018). Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  30. 21 nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Giá đất tăng nhiều chỉ tác động vào giá trần. Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí. Trong khi đó, tại Việt Nam, thị trường nhà đất được xem là ổn định nhất với giá nhà giảm 0,06% trong quý III/2017 và không thay đổi so với quý trước. Cụ thể, mức tăng trưởng kinh tế GDP đạt được trong năm là 7,08% so với năm 2017 - mức tăng cao nhất 11 năm qua. Dự báo thị trường BĐS năm 2018 trở đi có thể ấm dần lên. 1.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên Thái Nguyên là một trong số ít các tỉnh phía Bắc có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, mỗi năm tỉnh luôn thu hút được rất nhiều nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, tại đây có số lượng các khu công nghiệp, khu chế xuất đứng đầu các tỉnh thành phía Bắc nước ta. Do đó, Thái Nguyên luôn có sức hấp lực các nhà đầu tư từ khắp các tỉnh thành đổ xô về đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư đang nghiêng dần về các dòng sản phẩm chất và dài hạn nên BĐS liền thổ tiếp tục là phân khúc hấp dẫn nhất thị trường năm 2019. Đồng thời năm nay cũng là năm mà người mua ở thực không dè dặt mua nhà ở các khu vực xa, các tỉnh thành lân cận Hà Nội vì hạ tầng đã được kết nối cơ bản, tiện lợi thì dự báo mức tiêu thụ sản phẩm nhà đất tại thị trường bất động sản Thái Nguyên càng tăng mạnh. Vào năm 2018, thị trường BĐS của Việt Nam không còn khó khăn như mấy năm trước nữa mà bắt đầu có sự thay đổi thì thị trường BĐS ở Thái Nguyễn dần rơi vào tình trạng mất cân bằng cung cầu trong năm 2019 cụ thể nguồn cung khan hiếm trong khi mức cầu thực tế lại không ngừng tăng. Do đó, giá bất động sản Thái Nguyên dự báo sẽ tăng mạnh trong nhiều năm tiếp theo. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  31. 22 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng - Giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. - Các hộ dân trong khu vực nghiên cứu. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu Lựa chọn 12 tuyến đường của các trục đường giao thông chính tại thành phố Sông Công làm điểm nghiên cứu. 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên - Thời gian: năm 2015-2018 2.3. Nội dung nghiên cứu 2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. 2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 2.3.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. 2.3.3.1. Yếu tố điều kiện tự nhiên (vị trí, đặc điểm thửa đất) 2.3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi 2.3.3.3. Yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 2.3.3.4. Yếu tố khác 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công 2.4. Phương pháp nghiên cứu 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Phương pháp này là dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở luận cứ để Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  32. 23 chứng minh giả thuyết. Tài liệu thứ cấp: Sách, báo, các văn kiện, luật, nghị quyết - Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Sông Công năm 2018. - Số liệu chuyển nhượng QSDĐ đất giai đoạn 2015-2018 - Tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sông Công; UBND phường và một số ban ngành khác có liên quan. 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 2.4.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2015-2018. Căn cứ vào điều kiện thực tế trên địa bàn của thành phố Sông Công. Em chọn ra 4 trục đường giao thông mang tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Mỗi trục đường em lấy 3 tuyến đường điển hình để điều tra. Giá đất của các tuyến đường này nhiều biến động. Nhóm I (Đường Cách mạng tháng 8) - Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè - Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề - Từ tường rào phía Nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề đến hết đất Ngân hàng chính sách Nhóm II (Đường Thắng Lợi) - Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè - Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ tổ dân phố An Châu - Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu đến hết đất nhà tầng số 7 Nhóm III (Đường Cách mạng tháng 10) - Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu - Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  33. 24 - Từ đường rẽ 262 đến đường Thanh Niên Nhóm IV (Đường Thống Nhất) - Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới - Từ đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới đến cổng Trung đoàn 209 - Từ cổng Trung đoàn 209 đến cầu Thống Nhất Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường, phố đến giá đất: - Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2019 và Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2018 về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường để tìm hiểu ảnh hưởng VT lô đất đến giá đất. - Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều sâu, mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất - Chọn một số tuyến đường có các điều kiện cơ sở hạ tầng, an ninh - xã hội như nhau rồi chọn các thửa đất ở vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất trên các tuyến đường đó để tìm hiểu ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất. 2.4.2.2. Phương pháp điều tra và phỏng vấn - Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phố, đó có nhiều biến động rồi phỏng vấn ngẫu nhiên người dân tại đây để tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất. - Tổng thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  34. 25 giai đoạn điều tra. - Phương pháp xử lý số liệu: Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ (được mã hóa). +Sử dụng phần mềm PRIMER 5.0 và phần mềm XLSTAT version2014: Xác định mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên tổng số 50 phiếu điều tra trong 12 tuyến đường với 3 đối tượng chính là: CB, công nhân, viên chức (18 phiếu); Kinh doanh sản xuất - dịch vụ (16 phiếu); Lao động tự do (16 phiếu). - Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn. Các chỉ tiêu điều tra: nghề nghiệp; trình độ văn hóa; dân tộc; thu nhập bình quân; môi trường sống: điện, nước; an ninh xã hội; vị trí; diện tích; hình thể; độ rộng của ngõ qua thửa đất; khoảng cách tới đường; tình trạng giao thông; yếu tố pháp lý của thửa đất; đồng ý với bảng giá đất; an ninh trật tự; cập nhật văn bản pháp luật; giá đất quy định; giá đất thị trường; tình trạng kiến trúc, Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng. 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu - Phương pháp hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối tương quan Multi Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA) tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ để phần mềm PRIMER và XLSTAT có thể hiểu và cho ra kết quả. - Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương quan qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Sông Công. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  35. 26 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1. Vị trí địa lí Thành phố Sông Công là một trong 9 đơn vị hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên, nằm ở phía Bắc thủ đô Hà Nội, trong vùng công nghiệp xung quanh thủ đô Hà Nội với bán kính 60 km, cách thành phố Thái Nguyên 20 km về phía Nam, cách sân bay quốc tế Nội Bài 40 km, cách hồ Núi Cốc 17 km, có các tuyến đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, đường Quốc lộ 3 và đường sắt Hà Nội - Quan Triều chạy qua phía Đông thành phố; Thành phố Sông Công có vị trí địa lý: Từ 21026’20’’ đến 21032’00’’ vĩ độ Bắc. Từ 105043’00’’ đến 105052’30’’ kinh độ Đông. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  36. 27 Thành phố có ranh giới tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau: Phía Bắc giáp thành phố Thái Nguyên; Phía Nam giáp thị xã Phổ Yên; Phía Đông giáp thành phố Thái Nguyên và thị xã Phổ Yên. Phía Tây giáp thành phố Thái Nguyên và thị ã Phổ Yên. Thành phố Sông Công gồm có 11 đơn vị hành chính cấp xã, phường. Trong đó có 6 phường là: phường Cải Đan, phường Lương Châu, phường Mỏ Chè, phường Phố Cò, phường Thắng Lợi, phường Bách Quang, phường Lương Sơn và 4 xã là: Xã Bá Xuyên, xã Bình Sơn, xã Tân Quang, xã Vinh Sơn. 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo Thành phố Sông Công được dòng sông Công chia làm 2 khu vực phía Đông và phía Tây tạo 2 nhóm cảnh quan chính: - Khu vực phía Đông có địa hình đồng bằng, xen lẫn gò đồi nhỏ và thấp, có độ cao trung bình từ 25 - 30 m, phân bố dọc theo thung lũng sông thuộc các xã Bá Xuyên, xã Tân Quang và các phường Lương Châu, Thắng Lợi, Cải Đan, Phố Cò, Bách Quang. Có sông Cầu chảy qua địa bàn phường Lương Sơn ở phía đông. - Khu vực phía Tây có địa hình chủ yếu là gò đồi và núi thấp với độ cao 80 - 100 m; một số đồi cao khoảng 150 m và núi thấp trên 300 m, phân bố dọc theo ranh giới phía Tây thị xã trên địa phận các xã Bình Sơn và Vinh Sơn. 3.1.1.3. Khí hậu Thị xã Sông Công nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình trong năm khoảng 220C; nhiệt độ cao nhất vào các tháng 7, tháng 8, trung bình khoảng 380C; thấp nhất là tháng 1, trung bình khoảng từ 150C - 160C. Thời tiết trong năm có hai mùa rõ rệt: Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, thường có gió Đông Nam thổi về, mang theo hơi nước từ biển Đông vào, gây ra những trận mưa lớn. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, thường có gió mùa Đông Bắc tràn xuống, nhiệt độ hạ thấp, tiết trời giá rét. 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 3.1.2.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  37. 28 - Tổng giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn (theo giá so sánh 2010) ước đạt 6.889 tỷ đồng, bằng 102% so với kế hoạch, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó: Giá trị sản xuất công nghiệp địa phương ước đạt 3.810 tỷ đồng, bằng 103,09% so với kế hoạch tỉnh giao tỉnh, bằng 100% kế hoạch thành phố tăng 17% so với cùng kỳ. - Giá trị sản xuất ngành nông lâm nghiệp thủy sản ước đạt 688 tỷ đồng, bằng 100% kế hoạch, tăng 4% so với cùng kỳ. - Giá trị xuất khẩu trên địa bàn ước đạt 135 triệu USD (theo giá thực tế), bằng 100% so với kế hoạch, tăng 12,3% so với cùng kỳ năm 2017. - Tổng giá trị hàng hóa bán lẻ trên địa bàn ước đạt 1.250 tỷ đồng (theo giá thực tế), bằng 110% so với kế hoạch và tăng 18,1% so với cùng kỳ năm 2017. - Tổng sản lượng lương thực cây có hạt ước đạt 24.022 tấn, bằng 104% kế hoạch năm, giảm 2% so với cùng kỳ năm 2017. - Tổng thu ngân sách ước đạt 326,4 tỷ đồng, bằng 148% kế hoạch tỉnh giao, bằng 133% kế hoạch thành phố (trong đó thu cân đối ước đạt 312,9 tỷ đồng, bằng 142% kế hoạch tỉnh giao, bằng 128% kế hoạch thành phố). - Diện tích trồng rừng tập trung trên địa bàn thành phố đạt 71 ha, bằng 101% so với kế hoạch. - Thu nhập bình quân đầu người ước đạt 56 triệu đồng/người/năm, bằng 100% so với kế hoạch, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2017. - Diện tích chè được trồng mới và trồng thay thế đạt 32,9 ha, bằng 164% kế hoạch, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2017. - Tỷ lệ bao phủ bảo hiểm y tế ước đạt 98%, tăng 0,8% so với cùng kỳ năm 2017. - Tỷ suất sinh thô ước 15,99‰, giảm 0,15‰ so với năm 2017. Trong đó: Tỷ lệ người sinh con thứ 3 tăng 2% so với năm 2017 (dự ước không hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch thành phố giao, kế hoạch giao giảm 1%). - Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 2,9%, với giảm 1,1% so với tỷ lệ năm 2017 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  38. 29 (vượt 0,6% so với kế hoạch giao). - Tạo việc làm mới ước đạt 1.425 lao động, bằng 102% kế hoạch, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2017.4.1.5.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 3.1.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai và bảo vệ môi trường UBND thành phố đã chỉ đạo cơ quan chức năng tăng cường kiểm tra, quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai; giải quyết nhu cầu về đất ở, đất sản xuất kinh doanh cho các dự án vào đầu tư trên địa bàn thành phố. Đã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được 590 giấy với diện tích 222.816 m2 . Duy trì kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất của các tổ chức và doanh nghiệp đóng trên địa bàn, kết quả cho thấy hầu hết các đơn vị đều sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả. Công tác bảo vệ môi trường đã có sự chuyển biến tích cực; trong năm đã xác nhận cam kết bảo vệ môi trường cho 38 cơ sở sản xuất, cơ quan, doanh nghiệp trên địa bàn. UBND thành phố đã chỉ đạo tiến hành kê khai thu phí bảo vệ môi trường đối với nước thải công nghiệp cho các cơ sở sản xuất, chế biến, chăn nuôi trên địa bàn thành phố. Đã tổ chức 20 cuộc kiểm tra thăm dò, khai thác cát, sỏi, đất san lấp của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố. Đã ra quyết định xử phạt hành chính trong lĩnh vực khoáng sản 03 trường hợp vi phạm 40 triệu đồng, 03 trường hợp trong lĩnh vực môi trường với số tiền 39,5 triệu đồng. UBND thành phố chỉ đạo cơ quan chuyên môn thống kê, kê khai lập phương án di dời bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với các dự án trên địa bàn thành phố. Năm 2018, UBND thành phố đã ban hành 65 quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của 816 hộ gia đình, cá nhân với diện tích đất và tài sản bị thu hồi tổng diện tích đất thu hồi trên 616.377 m2 với tổng giá trị bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên 273,4 tỷ đồng. Phối hợp tích cực với Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Thái Nguyên triển khai giải phóng mặt bằng để xây dựng đường 36m nối Khu Công nghiệp Sông Công II và xây dựng hạ tầng Khu Công nghiệp Sông Công II, với sự nỗ lực của cơ quan chuyên môn, UBND xã Tân Quang và sự đồng thuận trong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  39. 30 nhân dân đến nay đã công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã thực hiện trên 100ha. (Nguồn: UBND thành phố Sông Công) 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 Đơn vị tính: ha Diện Tỷ lệ STT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Mã tích (%) Tổng diện tích đất (1+2+3) 9671.42 100 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 7465.38 77.19 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 5643.94 58.36 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 3215.44 33.25 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 2488.26 25.73 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 727.18 7.52 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 2428.51 25.11 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 1699.50 17.57 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1193.45 12.34 1.2.2 Đ ất rừng phòng hộ RPH 506.05 5.23 1.2.3 Đ ất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 115.87 1.20 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 6.07 0.06 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 2198.90 22.74 2.1 Đất ở OCT 658.65 6.81 2.1.1 Đ ất ở tại nông thôn ONT 288.60 2.98 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 370.04 3.83 2.2 Đất chuyên dùng CDG 1129.97 11.68 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 8.58 0.09 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 50.89 0.53 2.2.3 Đ ất an ninh CAN 11.45 0.12 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 84.41 0.87 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 220.46 2.28 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 754.18 7.80 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 5.90 0.06 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0.87 0.01 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, 2.5 NTD 55.33 0.57 nhà hỏa táng 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 253.98 2.63 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 94.19 0.97 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  40. 31 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 7.13 0.07 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 7.13 0.07 (Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Sông Công) UBND thành phố Sông Công cùng toàn thể nhân dân trong thành phố đã có cố gắng trong việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Đất nông nghiệp 77,19 % 22,74% Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng 0,07% Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 Đất nông nghiệp Diện tích đất nông nghiệp của thành phố là: 7.465,38 ha, chiếm 77,19% tổng diện tích tự nhiên. Đất phi nông nghiệp Diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố là: 2.198,90 ha chiếm 22,74% tổng diện tích đất tự nhiên Đất chưa sử dụng Diện tích đất chưa sử dụng của thành phố là: 7,13 ha, chiếm 0,07% tổng diện tích tự nhiên. 3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công 3.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra Căn cứ Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  41. 32 về việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên vào ngày 22 tháng 12 năm 2014 và Quyết định số 02/2018/QĐ- UBND ngày 12 tháng 02 năm 2018 về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Với giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục đường giao thông được thể hiện trong các phụ lục số: 02 (bảng giá đất ở thành phố Sông Công) áp dụng cho các khu dân cư hiện có. Mức giá đất quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửa bám trục đường giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ, tỉnh lộ, đường phố trong đô thị) vào không quá 30m, có độ chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại 30m, thì giá đất được xác định cho từng vị trí như sau: - Vị trí 1: Từ mép lộ giới trục đường giao thông hiện tại vào 30m, giá đất xác định bằng giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó. - Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75m, giá đất xác định bằng 60% giá đất của vị trí 1. - Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 + 300m, giá đất xác định bằng 60% giá đất của vị trí 2. - Vị trí 4: Tiếp theo vị trí 3 đến hết, giá đất xác định bằng 60% giá đất của vị trí 3. Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 xác định như trên, nhưng không được thấp hơn mức tối thiểu của đất ở quy định trong vùng. Theo kết quả điều tra thực tế và tham khảo thêm ý kiến của ông Nguyễn Văn Dụng - Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Sông Công Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  42. 33 thì việc xác định các vị trí để áp dụng bảng giá đất tại các trục chính trên địa bàn hiện tại chỉ có: VT1 và VT2. Nhóm I (Đường Cách mạng tháng 8) - Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè - Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề - Từ tường rào phía Nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề đến hết đất Ngân hàng chính sách Nhóm II (Đường Thắng Lợi) - Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè - Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ tổ dân phố An Châu - Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu đến hết đất nhà tầng số 7 Nhóm III (Đường Cách mạng tháng 10) - Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu - Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262 - Từ đường rẽ 262 đến đường Thanh Niên Nhóm IV (Đường Thống Nhất) - Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới - Từ đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới đến cổng Trung đoàn 209 - Từ cổng Trung đoàn 209 đến cầu Thống Nhất Đây là những tuyến đường giao thông chính, trung tâm nối liền các phường trong thành phố và liên kết giữa thành phố với các khu vực lân cận. Nhìn chung, các tuyến đường này có lưu lượng xe đi lại khá nhiều. Các thửa đất nằm dọc hai bên các tuyến đường (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công ty, nhà hàng, chợ, trung tâm hội nghị, trường học, công trình công cộng các vị trí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường, ngõ, xóm được đầu tư xây dựng). Đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đường phố này khá cao. Mức Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  43. 34 sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét. Giá đất ở dần được đẩy lên do việc kết hợp với mục đích là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất, tăng thu thập cho chủ sử dụng. Như vậy, tại các trục đường khác nhau thì giá đất tại các vị trí cũng khác nhau. 3.2.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại các tuyến đường được chọn để điều tra Qua điều tra cho thấy, giá đất do Nhà nước quy định trong các năm 2015- 2017 không có sự biến động. Cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước gần sát với giá trên thị trường nên năm 2018 giá đất do Nhà nước quy định có sự thay đổi (Quyết định 02/2018 ngày 12/02/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên). Tuy nhiên trên thực tế thì giá trên thị trường vẫn cao hơn giá Nhà nước quy định rất nhiều. Giá đất Nhà nước quy định không theo kịp tốc độ phát triển nên đã tạo nên sự chênh lệch lớn giữa giá đất thực tế và giá đất Nhà nước. Sự phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nâng cao trong quy hoạch phát triển đã có những ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường tại thành phố Sông Công. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  44. 37 Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 tại các nhóm đường Đơn vị tính: 1000đ/m2 Năm STT Nhóm Tên đường VT Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm2018 Từ Tường rào 1 11.000 11.000 11.000 14.000 phía Nam Trung 1 tâm VNPT (Bưu I điện cũ) đến ngã 2 6.600 6.600 6.600 8.400 (Đường ba Mỏ Chè CMT8) Từ ngã ba Mỏ 1 15.000 15.000 15.000 18.000 Chè đến tường 2 rào phía nam Trường Hướng 2 9.000 9.000 9.000 10.800 nghiệp dạy nghề Từ tường rào 1 10.000 10.000 10.000 12.500 phía Nam Trường Hướng nghiệp 3 dạy nghề đến hết 2 6.000 6.000 6.000 7.500 đất Ngân hàng chính sách Từ ngã ba Mỏ 1 10.000 10.000 10.000 10.000 Chè đến hết đất 4 II UBND phường 2 6.000 6.000 6.000 6.000 (Đường Mỏ Chè Thắng Từ hết đất 1 6.000 6.000 6.000 6.000 Lợi ) UBND phường Mỏ Chè đến 5 đường rẽ tổ dân 2 3.600 3.600 3.600 3.600 phố An Châu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  45. 38 Năm STT Nhóm Tên đường VT Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm2018 Từ đường rẽ tổ 1 5.000 5.000 5.000 5.000 dân phố An Châu 6 đến hết đất nhà 2 3.000 3.000 3.000 3.000 tầng số 7 Đoạn từ Cầu 1 3.000 3.000 3.000 5.000 vượt Sông Công 7 đến kênh thoát 2 1.800 1.800 1.800 3.000 III nước An Châu (Đường Từ kênh thoát 1 3.500 3.500 3.500 5.500 8 CMT10) nước An Châu đến đường rẽ 2 2.100 2.100 2.100 3.300 262 Từ đường rẽ 262 1 4.250 4.250 4.250 6.500 9 đến đường Thanh 2 2.550 2.550 2.550 3.900 Niên Qua ngã tư 1 6.000 6.000 6.000 6.000 Xuân Thành IV 100m đến 10 (Đường đường rẽ vào tổ 2 3.600 3.600 3.600 3.600 Thống dân phố Tân Nhất) Mới Từ đường rẽ vào 1 4.200 4.200 4.200 4.200 tổ dân phố Tân 11 Mới đến cổng 2 2.520 2.520 2.520 2.520 Trung đoàn 209 Từ cổng Trung 1 4.450 4.450 4.450 4.450 12 đoàn 209 đến cầu 2 2.670 2.670 2.670 2.670 Thống Nhất (Nguồn: Quyết định 57/2017 và Quyết định 02/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  46. 45 Bảng 3.3: Giá đất ở thực tế trên thị trường giai đoạn 2015 – 2018 Đơn vị tính: 1000đ/m2 Năm STT Nhóm Tên đường VT Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm2018 Từ Tường rào 1 14.250 17.250 19.550 24.750 phía Nam Trung 1 tâm VNPT (Bưu I điện cũ) đến ngã 2 7.500 8.850 9.650 13.050 (Đường ba Mỏ Chè CMT8) Từ ngã ba Mỏ 1 26.000 31.500 35.000 42.667 Chè đến tường 2 rào phía nam Trường Hướng 2 13.167 16.000 17.500 20.167 nghiệp dạy nghề Từ tường rào 1 13.750 15.750 17.800 22.500 phía Nam Trường Hướng nghiệp 3 dạy nghề đến hết 2 7.750 8.800 11.000 13.750 đất Ngân hàng chính sách Từ ngã ba Mỏ 1 13.750 15.500 17.500 19.750 Chè đến hết đất 4 II UBND phường 2 7.750 9.250 11.750 12.500 (Đường Mỏ Chè Thắng Từ hết đất Lợi ) UBND phường 1 8.800 11.000 12.750 14.250 5 Mỏ Chè đến đường rẽ tổ dân 2 4.750 6.250 7.750 9.250 phố An Châu Từ đường rẽ tổ 1 6.900 8.250 9.750 11.750 6 dân phố An Châu 2 4.250 5.300 6.500 7.600 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  47. 46 Năm STT Nhóm Tên đường VT Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm2018 đến hết đất nhà tầng số 7 Đoạn từ Cầu 1 4.750 6.250 7.900 8.850 vượt Sông Công 7 đến kênh thoát 2 III nước An Châu 2.600 3.900 4.350 5.100 (Đường Từ kênh thoát 1 5.750 7.250 8.250 9.600 8 CMT10) nước An Châu đến đường rẽ 2 262 3.500 4.250 4.950 6.500 Từ đường rẽ 262 1 6.250 7.850 9.500 12.250 9 đến đường Thanh 3.650 4.650 6.850 8.300 2 Niên Qua ngã tư 1 7.250 9.250 10.500 12.000 Xuân Thành IV 100m đến 10 (Đường đường rẽ vào tổ 2 Thống dân phố Tân Nhất) Mới 4.350 5.250 6.500 8.000 Từ đường rẽ vào 1 5.550 6.350 7.750 8.950 tổ dân phố Tân 11 Mới đến cổng 2 Trung đoàn 209 3.100 3.900 4.400 5.350 Từ cổng Trung 1 5.750 6.800 7.650 9.150 12 đoàn 209 đến cầu 2 Thống Nhất 3.300 4.350 5.100 6.600 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  48. 47 Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến đường tại các nhóm giai đoạn 2015 - 2018 So sánh (Gtt/Gqd) Tên đường, phố Vị trí Năm Năm Năm Năm 2015 2016 2017 2018 Từ Tường rào phía Nam Trung tâm 1 1,3 1,57 1,77 1,77 VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè 2 1,14 1,34 1,46 1,55 Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía 1 1,73 2,1 2,33 2,37 nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề 2 1,46 1,78 1,94 1,87 Từ tường rào phía Nam Trường Hướng 1 1,37 1,57 1,78 1,8 nghiệp dạy nghề đến hết đất Ngân hàng chính sách 2 1,29 1,47 1,83 1,83 Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND 1 1,37 1,55 1,75 1,97 phường Mỏ Chè 2 1,29 1,54 1,96 2,08 Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến 1 1,47 1,83 2,12 2,37 đường rẽ tổ dân phố An Châu 2 1,32 1,74 2,15 2,57 Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu đến hết 1 1,38 1,65 1,95 2,35 đất nhà tầng số 7 2 1,42 1,77 2,17 2,53 Đoạn từ Cầu vượt Sông Công 1 1,58 1,25 2,63 1,77 đến kênh thoát nước An Châu 2 1,44 2,17 2,42 1,7 1 1,64 2,07 2,36 1,74 Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262 2 1,67 2,02 2,36 1,97 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  49. 48 Từ đường rẽ 262 đến đường 1 1,47 1,85 2,234 1,88 Thanh Niên 2 1,43 1,82 2,69 2,13 Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến đường 1 1,21 1,54 1,75 2 rẽ vào tổ dân phố Tân Mới 2 1,21 1,46 1,81 2,22 Từ đường rẽ vào tổ dân phố Tân Mới đến 1 1,32 1,51 1,84 2,13 cổng Trung đoàn 209 2 1,23 1,55 1,75 2,12 Từ cổng Trung đoàn 209 đến cầu Thống 1 1,29 1,53 1,72 2,06 Nhất 2 1,24 1,63 1,91 2,47 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Nhận xét chung: Dù giá đất do Nhà nước quy định năm từ 2015- 2018 đã có sự thay đổi nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá Nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: yếu tố điều kiện tự nhiên, khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, , Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá Nhà nước quy định. Nhưng mà giá đất thực tế và giá đất Nhà nước tại thành phố Sông Công không có nhiều sự chênh lệch quá lớn như một số nơi khác. 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công 3.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên 3.3.1.1. Yếu tố vị trí Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng nhất là đất ở đô thị. Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  50. 49 tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (trung tâm, cận trung tâm, xa trung tâm), vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố. Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thương mại, kinh doanh, cho thuê. Để chọn một nơi đầu tư kinh doanh hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị trí đặt cơ sở vì thế một trong những yếu tố quan trong nhất quyết định đến giá đất thì phải kể đến vị trí của thửa đất. Giá đất Nghìn đồng/m2 45,000 40,000 38,330 35,000 30,000 25,000 VT1 19,500 19,750 20,000 VT2 15,000 12,500 12,250 12,000 10,000 8,300 8,000 5,000 0 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các tuyến đường điển hình Xét 4 nhóm điều tra, trong mỗi nhóm chọn một tuyến đường có giá đất thực tế cao nhất. Nhóm I là nhóm đường phố có vị trí thuộc trung tâm thành phố, giao nhau với nhiều tuyến đường khác. Nhóm II là nhóm cận trung tâm. Nhóm III là nhóm xa trung tâm, liên kết với các khu vực khác. Nhóm IV cũng là nhóm xa trung tâm, là cầu nối các phường chính của thành phố với nhau. Ở 4 tuyến đường này, giá đất trên đoạn: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề là cao nhất với giá chuyển nhượng thực tế 38.333 nghìn đồng/m2, thấp hơn là giá đất đường: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  51. 50 đất UBND phường Mỏ Chè 19.750 nghìn đồng/m2, rồi đến giá đất đường: Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262: 12.250 nghìn đồng/m2 và thấp nhất là giá đất đường: Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới là 12.000 nghìn đồng/m2. Trên các đoạn đường phố, VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm cửa hàng để làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2 giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ càng cao; Tùy thuộc vào vị trí đó có đáp ứng được các điều kiện về điện, đường, trường, trạm, an ninh – xã hội hay không. Thực tế hơn, người dân ở VT1 chấp nhận sống trong môi trường khói bụi, tiếng ồn bởi kéo theo sự thuận tiện trong giao thông, đi lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt. Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí gia đoạn 2015 - 2018 Nhóm VT1/VT2 I 1,67 II 1,67 III 1,67 IV 1,67 Theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 02/2018/QĐ- UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức chênh lệch VT1/VT2 là 1,67 (giá đất tại VT2 được xác định bằng 60% giá đất tại VT1) và trên tất cả các tuyến đường là trục chính thì giống nhau. Tuy nhiên trên thực tế, ở một số tuyến đường, mức chênh lệch này lớn hơn. Do tại mỗi đường có điều kiện, đặc điểm khác nhau nên mức chênh lệch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  52. 51 không giống nhau. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  53. 52 Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 - 2018 VT1/VT2 Nhóm Tên tuyến đường Năm Năm Năm Năm 2015 2016 2017 2018 Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ 1,9 1,95 2,03 1,9 Chè Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào I phía nam Trường Hướng nghiệp 1,97 1,97 2 2,12 dạy nghề Từ tường rào phía Nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề đến hết đất 1,77 1,79 1,62 1,64 Ngân hàng chính sách Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất II 1,77 1,68 1,49 1,58 UBND phường Mỏ Chè Từ hết UBND phường Mỏ Chè đến 1,85 1,76 1,65 1,54 đường rẽ Tổ dân phố An Châu II Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu 1,62 1,56 1,5 1,55 đến hết đất nhà tầng số 7 Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến 1,83 1,6 1,82 1,74 kênh thoát nước An Châu Từ kênh thoát nước An Châu đến III 1,64 1,71 1,67 1,48 đường rẽ 262 Từ đường rẽ 262 đến đường Thanh 1,71 1,69 1,39 1,48 Niên Từ Quốc lộ 3 đến qua Ngã tư Xuân 1,67 1,76 1,62 1,5 IV Thành 100m Qua ngã tư Xuân Thành 100m đến 1,79 1,63 1,76 1,67 đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới Từ đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới 1,74 1,56 1,5 1,39 đến cổng Trung đoàn 209 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  54. 53 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  55. 54 3.3.1.2. Đặc điểm của thửa đất Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm: Diện tích, hình thể, kích thước mặt tiền, chiều sâu. Chúng có ảnh hưởng tâm lý của người dân theo phong tục, tập quán. Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 60 - 90m2 có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc thấp hơn vì nó phù hợp với khả năng mua và thói quen sinh hoạt của đại bộ phận người dân. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữa nhật hoặc ít nhất phải có hình thang, có mặt đáy rộng hơn (hình thang xuôi). Các hình thể xấu như hình đa giác, hình thang ngược, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạnh chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Do tâm lí người dân, những thửa đất có hình thể xấu sẽ khó bày trí, sắp xếp đồ đạc và ở trong những thửa đất này không may mắn, ảnh hưởng đến vận hạn cả gia đình nhất là những người làm nghề buôn bán, kinh doanh. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp cũng có chênh lệch hơn các thửa đất xấu. Trên thực tế, so với các thửa đất hình chữ nhật cùng đoạn đường, thửa đất hình thể xấu khó bán, khó cho. Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề Gqđ Gtt Diện Mặt Độ Vị Số Hình (Nghìn đồng/m2) (Nghìn đồng/m2) tích tiền sâu trí thửa thể Năm Năm Năm Năm Năm Năm (m2) (m2) (m2) 2015 - 2017 2018 2015 2016 2017 2018 1 116 80 5 20 L 15.000 18.000 21.000 24.500 27.000 34.000 1 116c 80 5 20 HT 15.000 18.000 26.000 32.000 36.000 45.000 1 117 100 6,5 20 HT 15.000 18.000 31.000 38.000 42.000 49.000 2 102 74 4,5 13 CN 9.000 10.800 12.000 14.500 16.000 18.500 2 102a 80 4 12 HT 9.000 10.800 13.500 16.000 17.500 19.000 2 101 90 4,5 12 BH 9.000 10.800 14.000 17.500 19.000 23.000 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  56. 55 Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của thửa đất Qua bảng 3.13 và hình 3.3 trên, ta thấy rất rõ tại các vị trí thuộc nhóm trung tâm, người mua quan tâm đến diện tích, hình thể của thửa đất và có các đặc điểm khác biệt giữa VT1 và VT2. Tại VT1 thửa đất 116, 116c, 117 đều có giá tiền Nhà nước quy định bằng nhau vì vị trí của hai thửa đất này nằm ở ngay trung tâm thành phố, vị trí thuận lợi cộng với được địa điểm kinh doanh. Tuy nhiên hình thể của thửa đất 116 là hình chữ L cho nên thửa đất 116c, 117 có mặt tiền đẹp, mặt tiền rộng và theo tâm lý người ta sẽ chọn thửa đất hình 117 để mua. Nếu bán thì thửa 116 sẽ không được giá như trên mà sẽ bị sụt đi rất nhiều và cũng ít người mua. Ở VT1 diện tích lớn, mặt tiền rộng và đẹp thường được mua với giá cao hơn VT2 vì diện tích càng rộng thì việc bố trí không gian, sử dụng đất của chủ lô đất càng trở nên đa dạng và phong phú nhưng lại khó bán bởi giá chuyển nhượng của thửa đất là rất lớn. Ở các đường, phố này người dân tập trung vào việc tìm một mảnh đất phù hợp để kinh doanh nên hình thể, độ rộng mặt tiền, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  57. 56 diện tích ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của thửa đất. 3.3.2. Khả năng sinh lợi Khả năng sinh lợi của thửa đất phụ thuộc vào các yếu tố: Khoảng cách đến trung tâm thương mai, chợ, khu vực; chiều rộng mặt đường vỉa hè; Chiều rộng mặt tiền của thửa đất; Mật độ dân cư; Mật độ giao thông; thỏa mãn các yếu tố này thì khả năng sinh lợi sẽ rất cao. Trong các thửa đất được điều tra có một lượng không nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích ở và sản xuất kinh doanh, chủ yếu tại các VT1. Điều này không trái với quy định của pháp luật vì vậy giá thửa đất được đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường, phố tiến hành điều tra. Trong các nhóm điều tra, các thửa đất thuộc nhóm I có đầy đủ các yếu tố đem lại khả năng sinh lời cao nhất. Có vị trí trung tâm, đường rộng, vỉa hè rộng, có nhiều công trình công cộng nên giá cao hơn cả. Ở thành phố Sông Công thì đa phần các cở sở kinh doanh nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên trục đường giao thông chính là tuyến Cách mạng tháng 8 là nơi có điều kiện sinh lợi tốt nhất. Đó là nhờ giao thông thuận lợi, hệ thống điện, trường, trạm, là nơi các trụ sở chính nối liền kề với nhau, gần các công trình công cộng điển hình . Chính vì thế dù giá đất ở những nơi này có khá cao thì người dân vẫn chấp nhận đầu tư vào vì họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thì khả năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chóng. Hơn nữa với một chính sách quy hoạch, đầu tư khu trung tâm mua sắm trong tương lai thì tiềm năng phát triển sẽ còn cao hơn nữa. Chợ trung tâm của thành phố nằm trên đoạn Từ đường Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề chính vì thế mà các thửa đất nằm trên trục đường này hầu như đều mở cửa hàng kinh doanh và có doanh thu khá cao, nhất là các dịp lễ tết. Trong nhóm I, đoạn Từ Tường rào phía Nam Trung tâm VNPT (Bưu điện cũ) đến ngã ba Mỏ Chè có vị trí gần trung tâm, cơ sở hạ tầng tốt nhất, tuy nhiên kinh doanh ở đoạn đường này chủ yếu lại là các quán nước giải khát, các mặt hàng, dịch vụ phục vụ cho nhu cầu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  58. 57 của người dân quanh khu vực trụ sở quan chính ở đó. Trường THCS Nguyễn Du là một trong những trường đạt chuẩn quốc gia của thành phố Sông Công nằm trên trục đường Từ tường rào phía Nam Trường hướng nghiệp đến hết đất Ngân hàng chính sách, tuy nhiên người dân trên trục đường này chỉ rải rác kinh doanh một số quán nước giải khát hoặc quán cơm cho người lao động xa nhà ăn trưa, cửa hàng văn phòng phẩm chứ không không buôn, kinh doanh sầm uất như các tuyến đường khác. Vậy khả năng sinh lợi của hai tuyến đường trên không bằng đoạn đường Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề. Vì vậy, giá thị trường ở đường Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề vẫn cao hơn. Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất Hình 3.4 thể hiện giá đất thực tế của nhóm I. Các đoạn đường này đều là đoạn đường thuộc trung tâm thành phố, có cơ sở hạ tầng tương đương. Tuy nhiên tại VT1 của 2 đường có sự chênh lệch rõ ràng, có khoảng cách giữa các điểm thể hiện giá. Tại VT2 của 2 đoạn đường điều tra sự chênh lệch giữa này không lớn, các điểm giá gần như trùng nhau. Do VT1 là vị trí thuận lợi buôn bán, kinh doanh có thể đem lại khả năng sinh lợi nên chịu tác động của yếu tố Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  59. 58 này lớn nhất, đoạn đường nào đem lại khả năng sinh lợi càng cao thì giá càng đắt. Tại VT2 chủ yếu để ở, nên người mua chủ yếu quan tâm đến các yếu tố khác như hạ tầng, đặc điểm của thửa đất, an ninh xã hội, Các đoạn đường trên có các điều kiện như nhau và giá chênh lệch nhau không quá lớn 3.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 3.3.3.1. Yếu tố cơ sở hạ tầng và điều kiện sống Trục đường nhóm I và II có cơ sở hạ tầng, điều kiện sống giống nhau. Trục đường nhóm III và IV cũng có cơ sở hạ tầng, điều kiện sống giống nhau. Lựa Lựa chọn ở nhóm II và III tuyến đường đặc trưng là: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè và Từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu. Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng Từ ngã ba Mỏ Chè đến Từ Cầu vượt Sông Công Tuyến đường hết đất UBND phường đến kênh thoát nước Mỏ Chè An Châu Yếu tố VT1 VT2 VT1 VT2 Cơ Điện Tốt Tốt Tốt Tốt sở hạ Nước Tốt Tốt Tốt Tốt tầng Giao thông Tốt Tốt Tốt TB Môi trường sống Tốt Tốt Tốt TB An ninh - xã hội Tốt Tốt TB TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Thấy đoạn: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè với giá thục tế 25.000 nghìn đồng/m2 có điều kiện sống, cơ sở hạ tầng được đảm bảo hơn đoạn: Từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu với giá thực tế: 9.200 nghìn đồng/m2; Mức giá chênh lệch 63,2%. Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  60. 59 thay đổi công dụng và giá trị của đất đai. Việc kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của đường giao thông đồng bộ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện, Còn điều kiện sống thì thể hiên thông qua môi trường sống và chế độ an ninh - xã hội. Việc giá đất tăng ở những khu vưc có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt và điều kiện sống đảm bảo chủ yếu là do tâm lý của người SDĐ. Vì khi mua nhà, mua đất đai thì hầu như ai cũng chú ý tới những vấn đề trên. Và đấy sẽ là hai nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai tại khu vực đó. Nhờ đó mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, có thể thoả mãn được những yêu cầu khác nhau của người SDĐ. 3.3.3.2. Yếu tố mật độ giao thông đi lại Lấy điển hình trong 4 nhóm các tuyến đường điển hình như đoạn Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề với mức giá điều tra thực thế là 49.000 nghìn đồng/m2 có mật độ giao thông cao; đoạn đường Từ cổng Trung đoàn 209 đến cầu Thống Nhất với mức giá điều tra thực tế là 9.500 nghìn đồng/m2 có mật độ giao thông trung bình. Những tuyến đường có nhiều người đi lại, mật độ giao thông cao thì thuận lợi cho việc buôn bán, kinh doanh và đem lại khả năng sinh lợi nên tại VT1 giá thị trường cũng tăng lên cao. 3.3.4. Các yếu tố khác Giá đất tại thành phố Sông Công chịu sự tác động của ba yếu tố: Vị trí, đặc điểm thửa đất, khả năng sinh lợi là chủ yếu. Ngoài ra còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác. Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý của thửa đất là một trong những yếu tố khá được quan tâm. Các thửa đất khi có đầy đủ các giấy tờ liên quan đến thửa đất sẽ được mua - bán với mức giá cao hơn nhiều những thửa đất không có giấy tờ, đất đang bị tranh chấp hay lấn chiếm. Yếu tố quy hoạch: Thông thường, các dự án quy hoạch thường làm ở những khu vực xa trung tâm, giá trị đất ở đây rất thấp. Quy hoạch sẽ tác động Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  61. 60 đến cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của khu vực như đường xá giao thông được kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng, tạo điều kiện sống tốt hơn nên sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất tăng nhiều hay ít phụ thuộc mức độ ảnh hưởng của dự án tới cơ sở hạ tầng của đoạn đường và khả năng sinh lợi của chúng mang lại. Yếu tố tâm lý: Một số yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc do quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam sẽ mát mẻ. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn một chút. Nhưng quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể. Các yếu tố xã hội cũng có tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán của người dân trông vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất. Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, tình trạng việc làm, các mối quan hệ trong gia đình, xã hội của những người đang chung sống. Có thể thấy trong thực tế, hầu như ai cũng muốn sống trong một môi trường xã hội tốt đẹp vì chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe của con người. Mỗi thửa đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng của các yếu tố với mức độ khác nhau. Như vậy, khi nghiên cứu về giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường. 3.3.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Sông Công Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm Primer 5.0 và Excel đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chất rất rõ. Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, quyết định đến giá đất ở và các yếu tố tập trung gần sát nhau hoặc chồng ghép lên nhau. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  62. 61 Từ các chỉ tiêu đã đề ra, các yếu tố có mối quan hệ và tác động đến giá đất ở được chia làm 3 nhóm: - Nhóm 1: Nhóm thông tin chung bao gồm: nghề nghiệp và thu nhập - Nhóm 2: Nhóm thông tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ thửa đất đến đường phố gần nhất và gần công trình công cộng. - Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm các câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với các văn bản của Nhà nước về giá đất và yếu tố pháp lý của thửa đất. Tổng hợp 50 phiếu điều tra, mã hóa dữ liệu thuộc tính và xử lý bằng phần mềm Primer 5.0 đã thể hiện mật thiết giữa các yếu tố điều tra. (Nguồn: Phụ lục 04) Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  63. 62 Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (Similarity từ 75 – 100%) Qua biểu đồ 3.6 cho thấy, các chỉ tiêu đưa ra có quan hệ mật thiết với nhau. Kết quả điều tra thực tế có trên 22% số hộ gia đình được điều tra không đồng ý với giá đất hàng năm quy định của Nhà nước vì lý do giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn và chưa sát với giá thị trường. Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Trong đó, trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 88% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị thửa đất nến được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  64. 63 Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề nghiệp của chủ SDĐ Dựa vào hình 3.7 cho ta thấy chỉ tiêu nghề nghiệp và giá đất thị trường tập trung. Điều đó chứng tỏ nghề nghiệp của người được phỏng vấn khác nhau sẽ cho giá thị trường sát hay không sát với thực tế. Điều tra 3 nhóm chỉ tiêu về nghề nghiệp bao gồm: CB, công nhân, viên chức; Kinh doanh; Lao động tự do. Thì trong đó nghề buôn bán kinh doanh là nghề nghiệp cho mức giá khách quan, sát thực tế hơn cả và chủ yếu tập trung ở VT1, nơi đem lại khả năng sinh lợi cao Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ Nhóm nghề nghiệp Thu nhập (VNĐ) Kinh doanh 8.981.000 CB, 4.822.000 Lao động tự do 6.143.000 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Mức thu nhập trung bình cao nhất tập trung ở nhóm kinh doanh, sau đó tới lao động tự do và cuối cùng là CB, công nhân, viên chức. Những người có Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  65. 64 thu nhập cao thường sinh sống tại VT1, còn lại ở VT2 là mức thu nhập tầm trung. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của thu nhập vì nếu thu nhập tăng cao thì sức mua của đồng tiền tăng, vì cùng một lượng tiền mua được một lượng hoàng hoá lớn hơn trong xu hướng giá của đồng tiền đang tăng và các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì người bán có tâm lý chờ giá nên tiền tăng giá đất giảm, và ngược lại thu nhập giảm thì sức mua của đồng tiền giảm, giảm giá đất tăng. Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất (Kết quả phân tích PCA) Qua biểu đồ 3.8 ta thấy yếu tố vị trí là yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất đến Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  66. 65 giá đất; sau đó là yếu tố nghề nghiệp, dân tộc, mật độ giao thông, điều kiện sống, cơ sở hạ tầng, đặc điểm thửa đất và yếu tố pháp lý ảnh hưởng với mức độ nhỏ hơn. Trong khi đó nhóm các yếu tố như thu nhập của chủ SDĐ là ảnh hưởng ít tới giá đất nhất. Nhóm các yếu tố pháp lý thửa đất, tiếp cận văn bản pháp luật, đồng ý với giá nhà nước, v.v lại là nhóm có quan hệ mật thiết với nhau và có quan hệ gián tiếp ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế, tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích cụ thể ở phần trên - các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS. Kết quả điều tra cho thấy, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công chủ yếu là yếu tố vị trí. Kết quả xử lý số liệu cũng chỉ ra yếu tố pháp lý và giá tại khu vực này không đồng nhất do người dân không đồng ý với Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  67. 66 mức giá đất mà Nhà nước đưa ra. Nhóm vị trí, trục đường, khoảng các đến đường phố chính gần nhất, hình thể, diện tích, gần công trình công cộng, dân tộc, cơ sở hạ tầngg, điều kiện sống, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau. Giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế, tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích cụ thể ở phần trên – các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công - Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục. - Đối với những trường hợp thửa đất đặc biệt gặp khó khăn trong việc xác định giá đất cần làm báo cáo gửi UBND Thành phố để kịp thời có biện pháp chỉ đạo. Cần bổ sung phương pháp cụ thể khi xác định giá đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. - Cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất đô thị, đất vườn ao nằm xen kẽ trong khu vực của đất ở tại nông thôn. UBND cần mô tả rõ đặc điểm quy định rõ hơn về căn cứ xếp loại đường phố, vị trí đất, khu vực giáp ranh để làm rõ hơn căn cứ khi xác định giá đất, tránh trưòng hợp sai sót, nhầm lẫn khi tiến hành định giá đất. - Cần phải minh bạch, công khai thông tin trong thị trường đất đai. - Giảm thiểu các hoạt động mua bán đầu cơ nhà đất. - Đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường BĐS. - Tăng cường kiểm tra việc quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; kịp thời xử lý nghiêm các vi phạm trong quản lý và sử dụng tài nguyên, môi trường và nhà đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
  68. 67 - Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ - Tuyên truyền phổ biến pháp luật và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN