›

Khóa luận Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở giao dịch 2

pdf 84 trang thiennha21 21/04/2022 7084
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở giao dịch 2", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_nang_cao_hieu_qua_cho_vay_mua_nha_tai_ngan_hangtmc.pdf

Nội dung text: Khóa luận Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở giao dịch 2

  1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2 Ngành: KẾ TOÁN Chuyên ngành: KẾ TOÁN NGÂN HÀNG Giảng viên hướng dẫn: Phùng Hữu Hạnh Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Anh Thi MSSV: 1054030035 Lớp: 10DKNH1 TP. Hồ Chí Minh, 2014
  2. LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong khóa luận tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 07 năm 2014 Tác giả Nguyễn Thị Anh Thi iii
  3. LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2” em xin chân thành cảm ơn : Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 và toàn thể anh chị trong Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt trong quá trình thực tập. Ban Giám Hiệu cùng toàn thể quý Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ TP.HCM đã giảng dạy, giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức trong suốt 4 năm học. Đặc biệt là thầy Phùng Hữu Hạnh đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này. Với kiến thức chuyên môn còn hạn chế và bản thân còn thiếu kinh nghiệm thực tiễn nên trong quá trình làm báo cáo không tránh khỏi những khiếm khuyết và sai sót. Kính mong các anh chị trong Ngân hàng và thầy, cô bỏ qua và hướng dẫn tận tình để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 07 năm 2014 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Anh Thi iv
  4. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN TP. Hồ Chí Minh, ngày . tháng 07 năm 2014 Giảng viên hướng dẫn v
  5. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BIDV Bank for Investment and Development of Vietnam KHCN Khách hàng cá nhân NHTMCPĐT&PTVN Ngân Hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam NHNN Ngân hàng Nhà nước PGD Phòng giao dịch TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh CN SGD2 Chi nhánh Sở Giao dịch 2 QHKH Quan hệ khách hàng ĐCTC Định chế tài chính TCKT Tổ chức kinh tế CBQHKHCN Cán bộ quan hệ khách hàng cá nhân CBQTTD Cán bộ quản trị tín dụng LĐPQHKHCN Lãnh đạo phòng quan hệ khách hàng cá nhân PQHKHCN Phòng quan hệ khách hàng cá nhân PQLRR Phòng quản lý rủi ro PGDKHCN Phòng giao dịch khách hàng cá nhân KH Kế hoạch QLRR Quản lý rủi ro CBCNV Cán bộ công nhân viên NLĐXK Người lao động xuất khẩu NQH Nợ quá hạn TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TCTD Tổ chức tín dụng vi
  6. DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Sở giao dịch 2 Bảng 1.2: Kết quả hoạt động của Chi nhánh Sở giao dịch 2 Bảng 1.3: Dư nợ phân theo thời hạn Bảng 1.4: Dư nợ phân theo khách hàng Bảng 1.5: Tỉ lệ nợ quá hạn Bảng 1.6: Tình hình nợ xấu tại BIDV - CNSGD2 Bảng 1.7: Tình hình hoạt động dịch vụ Bảng 1.8: Doanh số cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013 Bảng 1.9: Tình hình dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 Bảng 1.10: Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở phân theo kỳ hạn Bảng 1.11: Diễn biến của lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở trong năm 2012 và 2013 Bảng 1.12: Tình hình nợ quá hạn trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV – CNSGD2 Bảng 1.13: Tình hình nợ xấu trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV – CNSGD2 Bảng 1.14: Tình hình mở rộng khách hàng cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013 Bảng 1.15: Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng giai đoạn 2011-2013 Bảng 1.16: So sánh tình hình cho vay mua nhà giữa các ngân hàng Bảng 1.17: So sánh dư nợ cho vay mua nhà giữa BIDV và một số ngân hàng vii
  7. DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Biểu đồ 1.1: Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Sở giao dịch 2 Biểu đồ 1.2: Diễn biến huy động vốn Chi nhánh Sở giao dịch 2 giai đoạn 2008-2013 Biểu đồ 1.3: Dư nợ phân theo thời hạn Biểu đồ 1.4: Dư nợ phân theo khách hàng Biểu đồ 1.5: Tình hình nợ xấu tại BIDV - CNSGD2 Biểu đồ 1.6: Tình hình hoạt động dịch vụ Biểu đồ 1.7: Doanh số cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013 Biểu đồ 1.8: Tình hình dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 Biểu đồ 1.9: Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở phân theo kỳ hạn Biểu đồ 1.10: Tình hình lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV- CNSGD2 (2012-2013) Biểu đồ 1.11: Tình hình nợ xấu trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 Biểu đồ 1.12: Tình hình mở rộng khách hàng CVMN giai đoạn 2011-2013 Biểu đồ 1.13: Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng giai đoạn 2011-2013 Biểu đồ 1.14: So sánh dư nợ cho vay mua nhà giữa BIDV và một số ngân hàng Sơ đồ 1.1. Bộ máy tổ chức tại BIDV – CNSGD2 viii
  8. MỤC LỤC CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3 1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại 3 1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại 3 1.1.2. Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại 3 1.1.2.1. Nghiệp vụ về nguồn vốn 3 1.1.2.2. Nghiệp vụ sử dụng vốn 3 1.1.2.3. Nghiệp vụ khác 4 1.2. Những vấn đề cơ bản về hoạt động tín dụng 4 1.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng 4 1.2.2.1. Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn 4 1.2.2.2. Căn cứ theo thời hạn tín dụng 5 1.2.2.3. Căn cứ theo tài sản đảm bảo 5 1.2.2.4. Căn cứ vào phương thức cho vay 5 1.2.2.5. Căn cứ vào phương thức hoàn trả nợ vay 6 1.2.2. Phân loại tín dụng 6 1.2.3. Vai trò của tín dụng trong nền kinh tế 6 1.3. Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại 7 1.3.1. Khái niệm cho vay mua nhà 7 1.3.2. Các đặc điểm của cho vay mua nhà 7 1. 3.3. Các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại 8 1.3.4. Những chỉ tiêu phân tích tình hình cho vay mua nhà 8 1.3.4.1. Phân theo mục đích vay 8 1.3.4.2. Phân theo thời hạn vay 8 1.3.4.3. Phân theo hình thức đảm bảo 8 1.3. 4.4. Phân theo đối tượng cho vay 9 1.3.5. Những chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua nhà 9 1.3.5.1. Chỉ tiêu doanh số cho vay 9 1.3.5.2. Chỉ tiêu dư nợ 9 ix
  9. 1.3.5.3. Chỉ tiêu thu lãi 10 1.3.5.4. Chỉ tiêu nợ quá hạn 10 1.3.5.5. Chỉ tiêu nợ xấu 11 1.3.5.6. Vòng quay vốn tín dụng 11 1.3.5.7. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng các sản phẩm cho vay mua nhà 11 1.3.5.8. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng cho vay mua nhà 11 1.3.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà 12 1.3.6.1. Nhân tố khách quan 12 1.3.6.2. Nhân tố chủ quan 14 1.3.7. Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại 15 1.3.7.1. Đối với ngân hàng thương mại 15 1.3.7.2. Đối với khách hàng 15 1.3.7.3. Đối với xã hội 15 1.3.8. Kinh nghiệm quốc tế về mở rộng cho vay mua nhà và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 1.3.8.1. Kinh nghiệm quốc tế 16 1.3.8.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 17 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2 18 2.1. Giới thiệu Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 18 2.1.1. Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam . 18 2.1.2. Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 19 2.1.3. Bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 19 2.1.3.1. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng 20 2.1.3.2. Cơ cấu nhân sự của ngân hàng 20 2.1.3.3.Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 21 2.1.4. Những hoạt động chủ yếu và sản phẩm dịch vụ hiện có tại Chi nhánh Sở Giao dịch 2 22 x
  10. 2.1.4.1. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu 23 2.1.4.2. Các sản phẩm dịch vụ hiện có 23 2.1.4.3. Đánh giá hoạt động kinh doanh tại Chi nhánh Sở giao dịch 2 23 2.2. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 30 2.2.1. Giới thiệu sản phẩm cho vay mua nhà 30 2.2.1.1. Đặc điểm cho vay mua nhà 30 2.2.1.2. Đối tượng cho vay mua nhà 30 2.2.1.3. Nguyên tắc cho vay mua nhà 31 2.2.1.4. Lãi suất và phí cho vay mua nhà 33 2.2.1.5. Quy trình hoạt động cho vay mua nhà 33 2.2.2. Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 36 2.2.2.1. Doanh số cho vay mua nhà 37 2.2.2.2. Dư nợ cho vay mua nhà 38 2.2.2.3. Tình hình lãi suất cho vay mua nhà 39 2.2.2.4. Phân tích nợ quá hạn 40 2.2.2.5. Phân tích nợ xấu 41 2.2.2.6. Tình hình tăng trưởng về số lượng khách hàng cho vay mua nhà . 42 2.2.2.7. Tình hình hoạt động cho vay mua nhà so với các hoạt động cho vay khác của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 45 2.2.2.8. Tình hình hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong hệ thống các ngân hàng thương mại 45 2.2.3. Phân tích SWOT về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 49 2.2.3.1. Điểm mạnh 49 2.2.3.2. Điểm yếu 49 2.2.3.3. Cơ hội 50 2.2.3.4. Thách thức 50 CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2 52 xi
  11. 3.1. Những kết quả đạt được 52 3.2. Hạn chế 53 3.3. Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 trong những năm tới 55 3.3.1. Định hướng của Ngân hàng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 55 3.3.2. Định hướng trong hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 56 3.4. Giải pháp đối với cho vay mua nhà 57 3.4.1.Về quy trình, thủ tục cho vay 57 3.4.2. Hoàn thiện công tác thẩm định 57 3.4.3. Không nên quá chú trọng vào tài sản đảm bảo trong công tác cho vay.58 3.4.4. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát sau khi cho vay 58 3.4.5. Gia tăng số lượng khách hàng 58 3.5. Kiến nghị đối với cho vay mua nhà 61 3.5.1 Đối với Ngân hàng 62 3.5.2. Đối với Nhà nước 62 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 PHỤ LỤC xii
  12. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Ngày nay, xu thế hội nhập toàn cầu đi đôi với tốc độ phát triển không ngừng của nền kinh tế, đòi hỏi mỗi thành phần trong xã hội phải luôn cố gắng nỗ lực hoàn thiện góp phần đưa đất nước ngày càng phát triển, đặc biệt là làm cho nền kinh tế ngày càng vững mạnh. Hòa nhịp cùng nhịp đập của nền kinh tế, ngành Ngân hàng cũng đã góp một phần không nhỏ đến sự tồn tại và phát triển của xã hội trong đó nổi bật là hoạt động kinh doanh ngân hàng. Có thể nói hoạt động kinh doanh là hoạt động ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của bản thân của ngân hàng nói riêng và của nền kinh tế quốc dân nói chung. Trong đó, nghiệp vụ tín dụng là nghiệp vụ quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ tài sản có của ngân hàng. Đặc biệt tín dụng cá nhân đang trở thành một mảng tín dụng mang lại nhiều tiềm năng cho ngân hàng bởi số lượng khách hàng cá nhân rất lớn với nhu cầu mua sắm, chi tiêu phục vụ sinh hoạt cũng như kinh doanh nhỏ lẻ không ngừng tăng. Tuy nhiên, tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Việt Nam nhưng năm gần đây diễn biến rất phức tạp và trải qua nhiều biến cố: tăng trưởng kinh tế suy giảm, lạm phát có thể bùng phát bất cứ lúc nào, nợ xấu tăng cao, thị trường bất động sản đóng băng Điều này đã tác động đến tình hình cho vay bất động sản, trong đó ảnh hưởng rõ nhất là cho vay nhu cầu nhà ở của người dân. Trong khi đó, không chỉ tại TP.HCM mà ở các tỉnh thành phố lớn khác, nhu cầu về nhà ở vẫn tăng lên không ngừng. Bởi lẽ vấn đề nhà ở là một nhu cầu an sinh, cơ bản và thiết yếu, là bước đầu để “lạc nghiệp” trong tâm thức của mỗi người dân. Nhưng không phải ai cũng có thể tự xoay sở để dễ dàng sở hữu một căn nhà trong điều kiện khó khăn hiện nay. Họ cần có sự tài trợ và đó chính là thị trường cho sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở của các NHTM phát triển. Nắm bắt được tình hình đó, trong thời gian qua rất nhiều ngân hàng đã tham gia khai thác mảng thị trường đầy tiềm năng này. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, em đã chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2”. Thông qua việc phân tích, đánh giá tình hình hoạt động cho vay 1
  13. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi nhu cầu nhà ở tại BIDV Chi nhánh Sở giao dịch 2, em đưa ra những vấn đề tồn tại và nguyên nhân của sản phẩm này. Từ đó đề ra một số giải pháp, kiến nghị khả thi nhất góp phần mở rộng và nâng cao hơn nữa hiệu quả sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở. 2. Mục đích nghiên cứu - Phân tích hiện trạng cho vay mua nhà tại Chi nhánh Sở giao dịch 2. - Đánh giá ưu, nhược điểm của hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh Sở giao dịch 2. - Đưa ra những biện pháp và kiến nghị để góp phần nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà tại Chi nhánh Sở giao dịch 2. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung vào hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở kiến thức học ở trường, kiến thức tích lũy qua sách báo, tạp chí Ngân hàng, em sử dụng một số phương pháp sau đây trong việc nghiên cứu đề tài: - Phương pháp thu thập số liệu: thông qua các số liệu thu thập, thống kê trên các báo, Internet và của ngân hàng để dựa vào số liệu phân tích. - Phương pháp xử lý số liệu: từ các số liệu có được tiến hành phân tích, so sánh, tổng hợp để thấy được thực trạng cũng như hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà từ đó có thể đưa ra những kiến nghị và đề xuất hợp lý. 5. Kết cấu của đề tài Khoá luận gồm có 3 chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng ngân hàng và hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại. - Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. - Chương 3: Đánh giá tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. 2
  14. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI. 1.1. Khái niệm về ngân hàng thƣơng mại 1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thƣơng mại Theo Luật các tổ chức tín dụng (TCTD) do Quốc hội khóa X thông qua ngày 12 tháng 12 năm 1997 đã định nghĩa: “NHTM là một loại hình TCTD được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động khác có liên quan”. Luật còn định nghĩa: “TCTD là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán.” 1.1.2. Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thƣơng mại 1.1.2.1. Nghiệp vụ về nguồn vốn (Tài sản nợ) Nghiệp vụ huy động vốn là hoạt động tiền đề có ý nghĩa đối với Ngân hàng và xã hội. Thành phần nguồn vốn NHTM gồm: - Vốn tự có: vốn tự có bao gồm vốn điều lệ, các quỹ dự trữ pháp định và một số khoản nợ dài hạn theo quy định của Nhà nước. Nguồn vốn tự có được sử dụng cho mọi mục đích, có thể lấy để dự trữ kinh doanh, cho vay, đầu tư tài sản cố định - Vốn huy động: là các khoản tiền của các chủ thể khác trong xã hội mà các Ngân hàng được phép sử dụng với trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi. Các loại vốn huy động của Ngân hàng bao gồm: nhận tiền gửi của cá nhân, tổ chức và các tổ chức tín dụng khác; phát hành giấy tờ có giá, vay giữa các TCTD, vay của NHNN 1.1.2.2. Nghiệp vụ sử dụng vốn (Tài sản có) Nghiệp vụ sử dụng vốn là nghiệp vụ quan trọng nhất, quyết định đến khả năng tồn tại và hoạt động của NHTM. Thành phần tài sản có bao gồm: - Nghiệp vụ ngân quỹ: dự trữ bắt buộc tại NHNN và dự trữ tại quỹ ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu chi trả, chi tiêu, cho vay và đầu tư nhanh của ngân hàng. - Nghiệp vụ cho vay: là khoản mục sinh lời chủ yếu của Ngân hàng. Mức độ sinh lời cao vì vậy chứa rủi ro cao. 3
  15. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Nghiệp vụ đầu tư: chủ yếu đầu tư vào chứng khoán, ngoài ra còn có kinh doanh ngoại tệ, kinh doanh bất động sản, đầu tư góp vốn vào các công ty khác - Nghiệp vụ tài sản cố đinh: bao gồm tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình tạo nên hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ để đảm bảo điều kiện hoạt động của ngân hàng. 1.1.2.3. Nghiệp vụ khác Nghiệp vụ trung gian thông qua việc cung ứng các dịch vụ của ngân hàng luôn được các ngân hàng chú trọng như: - Các dịch vụ thanh toán thu chi hộ cho khách hàng (chuyển tiền, thu hộ séc, dịch vụ cung cấp thẻ tín dụng, thẻ thanh toán ) - Bảo lãnh, mua bán hộ chứng khoán theo ủy nhiệm của khách hàng. - Kinh doanh mua bán, ngoại tệ, vàng bạc, đá quý. - Tư vấn tài chính, giúp đỡ các công ty phát hành cổ phiếu, trái phiếu, 1.2. Những vấn đề cơ bản về hoạt động tín dụng 1.2.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng - Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một thời gian nhất định với một khoảng chi phí nhất định. - Cho vay là một hình thức cấp tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc lẫn lãi. - Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị nhất định dưới hình thức hiện vật hay tiền tệ trong một thời gian nhất định từ người cho vay (người sở hữu) sang người đi vay (người sử dụng) và khi đến hạn phải hoàn trả lại một lượng giá trị lớn hơn cái ban đầu. Khoản giá trị nội tại này được gọi là lợi tức tín dụng. 1.2.2. Phân loại tín dụng 1.2.2.1. Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn - Cho vay bất động sản: là cho vay liên quan đến mua sắm, xây dựng bất động sản nhà ở, đất đai. 4
  16. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Cho vay sản xuất kinh doanh công nghiệp, thương mại, dịch vụ: là loại cho vay để bố sung vốn kinh doanh hoặc đầu tư mở rộng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh công nghiệp, thương mại, dịch vụ. - Cho vay sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp: là loại cho vay để trang trải chi phí sản xuất lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp. - Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng như mua sắm tài sản có giá trị hoặc trang trải chi phí sinh hoạt, học phí, du lịch, chữa bệnh 1.2.2.2. Căn cứ theo thời hạn tín dụng - Tín dụng ngắn hạn: là những khoản vay có thời hạn đến 12 tháng, thường được sử dụng để cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của cá nhân. - Tín dụng trung hạn: là những khoản vay có thời hạn trên 12 tháng đến 60 tháng. Cho vay trung hạn để tài trợ cho việc đầu tư vào TSCĐ, hiện đại hóa máy móc thiết bị, xây dựng các dự án có quy mô nhỏ, thời gian thu hổi vốn nhanh đối với doanh nghiệp hoặc đáp ứng nhu cầu mua sắm vật dụng gia đình có giá trị, mua phương tiện vận tải, sửa chữa nhà, du học, du lịch đối với cá nhân. - Tín dụng dài hạn: là những khoản vay có thời hạn trên 60 tháng. Loại tín dụng này được sử dụng để đáp ứng nhu cầu dài hạn như xây dựng, sửa chữa nhà, mua bất động sản, đầu tư máy móc thiết bị quy mô lớn, hoặc đầu tư mới dự án. 1.2.2.3. Căn cứ theo tài sản đảm bảo - Tín dụng có đảm bảo: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. - Tín dụng không có đảm bảo: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mà chỉ dựa vào uy tín của khách hàng. 1.2.2.4. Căn cứ vào phƣơng thức cho vay - Cho vay từng lần: hay còn gọi là “vay theo món” là hình thức vay, là hình thức cấp tín dụng mà người vay sẽ phải làm hồ sơ vay vốn cho từng lần vay với lãi suất, thời hạn trả tiền và số tiền vay xác định. - Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng có thể lập một bộ hồ sơ cho nhìu khoản vay trong một kỳ nhất định. 5
  17. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà NHNN Việt Nam thỏa thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và NHNN Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán trong một khoảng thời gian xác định. Khi khách hàng có tiền gửi vào tài khoản, ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi của khách hàng. 1.2.2.5. Căn cứ vào phƣơng thức hoàn trả nợ vay - Cho vay chỉ có một kỳ hạn trả nợ hay còn gọi là cho vay trả nợ một lần khi đáo han. - Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận. - Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn trả nợ cụ thể mà tùy khả năng tài chính của người mình đi vay có thể trả nợ bất cứ lúc nào. 1.2.3. Vai trò của tín dụng trong nền kinh tế  Tín dụng đáp ứng nhu cầu về vốn để duy trì quá trình sản xuất kinh doanh liên tục, góp phần đầu tư phát triển kinh tế. - Tín dụng là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư. Nó là động lực kích thích tiết kiệm đồng thời còn là phương tiện đáp ứng vốn cho đầu tư và phát triển.Vì vậy, tín dụng góp phần đưa vật tư hàng hóa đi vào sản xuất thúc đẩy ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để đẩy nhanh quá trình tái sản xuất xã hội. - Trong nền kinh tế hàng hóa, tín dụng góp phần đưa vật tư hàng hóa đi vào sản xuất thúc đẩy ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để đẩy nhanh quá trình tái sản xuất xã hội. Trong nền kinh tế nước ta hiện nay, cơ cấu kinh tế còn nhiều mặt mất cân đối, tỷ lệ thất nghiệp vẫn ở mức cao, do vậy tín dụng sẽ góp phần sắp xếp và tổ chức lại sản xuất, hình thành cơ cấu kinh tế hợp lý. Thông qua hoạt động tín dụng mà việc sử dụng nguồn lao động được quản lý hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.  Tín dụng ngân hàng có ý nghĩa quyết định đến thời cơ kinh doanh và chủ động trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Bản chất vốn tín dụng là bổ sung nhu cầu vốn thiếu hụt tạm thời của doanh nghiệp, nhưng sử dụng khoản vốn tín dụng bắt buộc phải trả một khoản lãi suất theo quy định. Vì 6
  18. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi vậy, các doanh nghiệp chỉ sử dụng việc vay vốn tín dụng vào thời điểm mà mình thiếu vốn và không còn nguồn vốn hỗ trợ nào khác để thỏa mãn mục đích kinh tế của mình.  Tín dụng là công cụ tài trợ cho các ngành kinh tế mũi nhọn và có thể ưu tiên đưa các vùng kinh tế lạc hậu phát triển đi lên. Trong điều kiện kinh tế nước ta, nông nghiệp là ngành sản xuất đáp ứng nhu cầu xã hội. Nhà nước cần tập trung phát triển nông nghiệp để giải quyết những nhu cầu của xã hội đồng thời tạo điều kiện để phát triển các ngành kinh tế khác. Do đó, việc sử dụng tốt các biện pháp tín dụng ưu đãi luôn là chính sách hỗ trợ khả thi. Bên cạnh đó, nhà nước còn tập trung tín dụng để tài trợ cho các ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển các ngành này sẽ tạo cơ sở và lôi cuốn các ngành kinh tế khác như: sản xuất hàng hóa xuất khẩu, khai thác dầu khí, công nghệ thông tin,  Tín dụng ngân hàng góp phần ổn định tiền tệ, ổn định giá cả. - Với chức năng tập trung và tận dụng những nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, tín dụng ngân hàng đã trực tiếp giảm khối lượng tiền mặt tồn đọng trong lưu thông. Lượng tiền dôi thừa này nếu không được huy động và sử dụng kịp thời có thể gây ảnh hưởng xấu đến tình trạng lưu thông tiền tệ dẫn đến mất cân đối trong quan hệ hàng - tiền và hệ thống giá cả bị biến động là điều không thể tránh khỏi. - Do đó, trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát, tín dụng được xem như là một trong những biện pháp hữu hiệu góp phần làm giảm lạm phát. 1.3. Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thƣơng mại 1.3.1. Khái niệm cho vay mua nhà Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở. Và khách hàng có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng. 1.3.2. Các đặc điểm của cho vay mua nhà - Cho vay chỉ áp dụng đối với các khách hàng là các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. - Khách hàng vay là cá nhân nên việc chứng minh năng lực tài chính tương đối khó hơn doanh nghiệp. Do doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh 7
  19. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu dễ dàng, còn cá nhân chỉ dựa vào bảng lương và sự suy đoán chứ không có bằng chứng rõ ràng. - Thời hạn cho vay chủ yếu là trung - dài hạn, CBTD thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng vay để xác định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá 10 năm. Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng vay vốn nhận được món vay đầu tiên cho đến ngày trả hết nợ gốc và lãi vay. - Nguồn thu nợ của chi nhánh tùy thuộc vào thu nhập của khách hàng vay vốn, CBTD tìm hiểu khả năng thu nhập của khách hàng vay mà có thể xem xét cho họ trả nợ gốc và lãi vay theo chu kỳ hàng tháng, quý, 06 tháng hoặc theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. 1.3.3. Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM Hiện nay, cho vay mua nhà là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển. Có nhiều sản phẩm cho vay mua nhà đa dạng với nhiều tính năng khác nhau như cho vay trả góp mua nhà ở, cho vay mua nhà để đầu tư, mua nhà dự án, sửa chữa nhà 1.3.4. Những chỉ tiêu phân tích tình hình cho vay mua nhà 1.3.4.1. Phân theo mục đích vay Dựa vào mục đích sử dụng của khách hàng, có thể phân tích theo các chỉ tiêu: cho vay mua nhà, xây dựng hay sửa chữa nhà ở. Sự phân chia này giúp nắm rõ từng nhu cầu trong từng lĩnh vực của khách hàng. Từ đó Ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch và phương hướng hoạt động cụ thể hơn để đạt được kết quả kinh doanh tốt nhất. 1.3.4.2. Phân theo thời hạn vay Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng. Thông thường chia thành các thời hạn là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Việc xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu được nợ đúng hạn, theo dõi kỹ các thời kỳ trả nợ gốc, lãi của khách hàng nhằm hạn chế rủi ro thấp nhất. 1.3.4.3. Phân theo hình thức đảm bảo Ngân hàng đã đưa ra các hình thức nhằm đảm bảo sự an toàn về vốn khi cho vay, gồm có 2 hình thức: 8
  20. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Thế chấp bằng nhà, đất dự định xây dựng, sửa chữa thuộc quyền sở hữu của người đi vay. - Cam kết bảo lãnh của bên thứ ba nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng. 1.3.4.4. Phân theo đối tƣợng cho vay Dựa vào đối tượng cho vay ngân hàng có thể xác định được các khách hàng của ngân hàng thuộc nhóm đối tượng nào, có đảm bảo được khả năng trả nợ gốc và lãi đúng hạn hay không. Bao gồm: - Cho vay khách hàng là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế. - Cho vay khách hàng cá nhân (cá nhân, hộ gia đình, chủ trang trại, tổ hợp tác ) Ngoài ra các đối tượng này giúp cho ngân hàng theo dõi được các khoản vay một cách chặt chẽ hơn. Từ đó, ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch cho vay phù hợp và đáp ứng nhu cầu về vốn của khách hàng, đồng thời đem lại hiệu quả cao cho cả ngân hàng và khách hàng. 1.3.5. Những chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay mua nhà 1.3.5.1. Chỉ tiêu doanh số cho vay Doanh số cho vay trong một thời kỳ phản ánh lượng vốn mà ngân hàng đã giải ngân cho khách hàng là bao nhiêu, đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng. Con số và tốc độ của doanh số cho vay qua các năm phản ánh quy mô và xu hướng của hoạt động tín dụng là mở rộng hay thu hẹp. ( Doanh số cho vay năm nay – Doanh số cho vay năm trước) Doanh số thu nợ Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay (%) = x 100% Doanh số cho vay năm trước Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại ngân hàng đang gặp khó khăn, việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả. 1.3.5.2. Chỉ tiêu dƣ nợ Dư nợ phản ánh lượng vốn mà khách hàng sử dụng của ngân hàng tại một thời điểm cụ thể. Nếu con số này tăng trưởng đều và ổn định qua các năm chứng tỏ quy mô hoạt 9
  21. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi động cho vay tăng lên, điều đó đồng nghĩa với việc hiệu quả cho vay được nâng cao, tình hình hoạt động của ngân hàng tiến triển tốt. Ngược lại là ngân hàng đang bị trì trệ vốn, sử dụng vốn bị lãng phí, có thể gây ảnh hưởng đến doanh thu cũng như tỷ lệ thu lãi của ngân hàng. ( Dư nợ năm nay – Dư nợ năm trước) Doanh số thu nợ Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = x 100% Dư nợ năm trước 1.3.5.3. Chỉ tiêu thu lãi Chỉ tiêu này dùng để đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch tài chính của ngân hàng, đánh giá khả năng đôn đốc, thu hồi lãi và tình hình thực hiện kế hoạch doanh thu của ngân hàng từ việc cho vay Tổng lãi đã thu trong năm Doanh số thu nợ Tỷ lệ thu lãi (%) = x 100% Tổng lãi phải thu trong năm Chỉ tiêu càng cao thì tình hình thực hiện kế hoạch tài chính cũng như tình hình tài chính của NH càng tốt, ngược lại NH đang gặp khó khăn trong việc thu lãi sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến doanh thu của ngân hàng, chỉ tiêu này cũng thể hiện tình hình bất ổn trong cho vay của ngân hàng, có thể nợ xấu trong ngân hàng tăng cao nên ảnh hưởng đến khả năng thu hồi lãi của ngân hàng, và có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ trong tương lai. 1.3.5.4. Chỉ tiêu nợ quá hạn Nợ quá hạn là khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và lãi đã quá hạn. Chỉ tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn của ngân hàng, dùng để đánh giá chất lượng tín dụng cũng như rủi ro tín dụng tại ngân hàng. Nợ quá hạn Doanh số thu nợ Tỷ lệ nợ quá hạn (%) = x 100 Tổng dư nợ Tỷ lệ này đánh giá chất lượng của khoản vay, nếu tỷ lệ này thấp có nghĩa là chất lượng khoản vay này cao và ngược lại, nếu tỷ lệ này cao thì chất lượng của khoản vay 10
  22. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi thấp. Ngân hàng nào cũng phải duy trì một tỷ lệ nợ quá hạn ở mức thấp. Nếu ngân hàng cho vay mà không đòi được nợ thì sẽ không trả được nợ cho khách hàng gửi tiền cũng như các tổ chức, cá nhân mà ngân hàng đã vay tiền dẫn đến uy tín ngân hàng bị giảm sút. 1.3.5.5. Chỉ tiêu nợ xấu Nợ xấu là những khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên, bên cạnh đó là những khoản nợ cơ cấu có thời hạn trả nợ dưới 90 ngày theo thời hạn đã cơ cấu lại. Nợ xấu Doanh số thu nợ Tỷ lệ nợ xấu (%) = x 100 Tổng dư nợ Đây là tỷ lệ để đánh giá chất lượng cho vay tại ngân hàng. Tỷ lệ này càng thấp thì chất lượng cho vay của ngân hàng càng cao và ngược lại. 1.3.5.6. Vòng quay vốn tín dụng (vòng) Vòng quay vốn tín dụng: chỉ tiêu này phản ánh tình hình luân chuyển đồng vốn cho vay, thời gian thu hồi nợ vay nhanh hay chậm. Tỷ số này càng lớn thì hiệu quả sử dụng vốn càng cao và việc đầu tư càng được an toàn. Doanh số thu nợ Doanh số thu nợ Vòng quay vốn tín dụng = Dư nợ bình quân Trong đó: (Dư nợ đầu kỳ + Dư nợ cuối kỳ) Doanh số thu nợ Dư nợ bình quân trong kỳ = 2 1.3.5.7. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng các sản phẩm cho vay mua nhà Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng các loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng như: mua nhà trả góp, cho vay xây sửa nhà, cho vay mua nhà dự án Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh sự đa dạng về cách thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà cũng như khả năng mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Từ việc nắm bắt được nhu cầu khách hàng, hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng được mở rộng. 1.3.5.8. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng cho vay mua nhà 11
  23. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vay mua nhà. Điều đó chứng tỏ ngân hàng đã thực sự quan tâm đến nhu cầu của người dân và phát triển những nhu cầu đó. Ngân hàng cần cải tiến những sản phẩm cũ và hình thành sản phẩm mới để thu hút khách hàng cũng như tăng chỉ tiêu này. 1.3.6. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà 1.3.6.1. Nhân tố khách quan  Môi trường vĩ mô - Môi trường kinh tế + Tốc độ tăng trưởng kinh tế: khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống người dân được nâng cao, thu nhập ổn định hơn, thì nhu cầu mua nhà của người dân cũng tăng cao. Vì vậy, nhu cầu vay mua nhà của cá nhân hay hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân tin rằng tương lai thu nhập sẽ tăng cao. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi giảm, người dân sẽ ngại vay ngân hàng, nhu cầu vay mua nhà cũng giảm theo. + Lãi suất: khi lãi suất thị trường tăng thì lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại cũng tăng cao, làm chi phí mua sẽ tăng lên, nhu cầu vay nhà của khách hàng giảm, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. + Lạm phát: khi nền kinh tế lạm phát sẽ làm cho đồng tiền mất giá, người dân không còn thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay cũng như hoạt động cho vay mua nhà. + Thị trường bất động sản: thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. + Thu nhập của dân cư: khi mức thu nhập tăng lên thì đời sống dân cư được nâng cao, nhu cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh. Tuy nhiên, khi thu nhập tiếp tục tăng lên, nhu cầu về nhà ở thiết yếu có xu hướng giảm dần và nhu cầu về nhà ở cao cấp tăng lên và ngược lại. - Môi trường văn hóa – xã hội + Trình độ dân trí: người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hơn thì nhu cầu vay mua nhà cũng cao hơn những người có trình độ dân trí thấp. 12
  24. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi + Dân số: tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội, từ đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Ví dụ như một khu vực có dân số trẻ, số lượng vợ chồng kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở cũng tăng hơn so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà. - Môi trường chính trị: sự ổn định chính trị là điều kiện để cho các nhà đầu tư yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó, ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà. - Môi trường pháp luật: Khi môi trường pháp lý ổn định, hệ thống văn bản pháp luật đầy đủ đồng bộ sẽ khuyến khích các nhà đầu tư, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và tăng nhu cầu mua nhà của dân cư. Chính điều đó giúp cho quy mô cho vay của ngân hàng tăng lên. Ngược lại nếu các quy định của pháp luật không rõ ràng, không đồng bộ, không ổn định và có nhiều khẽ hở thì rất khó cho ngân hàng trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Đồng thời cũng tạo ra khó khăn cho các doanh nghiệp, họ sẽ cắt giảm đầu tư làm cho nền kinh tế kém phát triển và thu nhập của người dân giảm sút, nhu cầu tiêu dùng giảm, khả năng mở rộng cho vay giảm .  Môi trường vi mô - Đối thủ cạnh tranh: trong nền kinh tế hiện nay, các đối thủ cạnh tranh luôn tung ra nhiều sản phẩm mới đa dạng, các hình thức cho vay mua nhà mới để thu hút khách hàng, tạo ra môi trường cạnh tranh vô cùng gay gắt. - Khả năng tài chính của khách hàng: khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả tiền vay cho ngân hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt thì khả năng thu hồi nợ cao. Chính vì vậy, trong hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng quan tâm đến thu nhập, khả năng tài chính của khách hàng vì nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng. - Đạo đức của khách hàng: đây là yếu tố tiên quyết được đánh giá dựa trên độ tín nhiệm và năng lực pháp lý của khách hàng trên cơ sở thiện chí trả nợ của khách hàng và ý muốn thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân hàng khó mà thu hồi được các 13
  25. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi khoản nợ vay. Từ đó, rủi ro của hoạt động cho vay mua nhà mang lại cho ngân hàng rất cao. - Tài sản đảm bảo: cơ sở để phòng ngừa rủi ro tín dụng chính là tài sản đảm bảo. Nếu khoản vay tiêu dùng nào mà khách hàng có tài sản đảm bảo thì càng an toàn cho Ngân hàng. Vì nếu khách hàng không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng có thể phát mại tài sản để thu hồi một phần hay toàn bộ nợ của chính khách hàng đó. Vậy nên ở Việt Nam hiện nay, hầu hết các Ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng mua nhà cho các khách hàng đều yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo. 1.3.6.2. Nhân tố chủ quan - Định hướng phát triển của ngân hàng: là điều kiện để phát triển hoạt động cho vay mua nhà. Nếu kế hoạch phát triển của ngân hàng quan tâm đến hoạt động này thì sẽ góp phần làm cho nhu cầu cho vay mua nhà của khách hàng được quan tâm và ngược lại. - Năng lực tài chính của ngân hàng: được xác định dựa trên vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn của ngân hàng. + Vốn chủ sở hữu quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng, góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng trong khách hàng. Việc huy động vốn tốt sẽ tạo nguồn vốn cho vay mua nhà nhiều và ngược lại. + Khả năng huy động vốn: khi ngân hàng huy động được nguồn vốn lớn thì khả năng cho vay càng nhiều. Điều này tạo thuận lợi cho ngân hàng mở rộng tín dụng cũng như là hoạt động cho vay mua nhà. - Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà của ngân hàng sẽ tác động trực tiếp đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để được lợi nhuận cao thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng cho vay mua nhà. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng thắt chặt, thì việc cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng sẽ gặp khó khăn. Do tính chất cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng khốc liệt, nên chính sách tín dụng hợp lý sẽ thu hút khách hàng một cách hiệu quả. - Chất lượng, trình độ, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng: cán bộ tín dụng là người tiếp xúc với khách hàng, có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại. Cán bộ tín dụng giỏi, có chuyên môn, có tinh thần trách 14
  26. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình thì mới thẩm định chính xác khách hàng và dự án vay vốn, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn tạo uy tín cho ngân hàng cũng như mở rộng cho vay mua nhà thuận lợi hơn. - Trình độ khoa học công nghệ và khả năng quản lý của ngân hàng: cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Một ngân hàng được trang bị nhiều công nghệ hiện đại thì có thể tăng các tiện ích cho khách hàng, vì vậy các dịch vụ của họ được biết đến nhiều hơn. 1.3.7. Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thƣơng mại 1.3.7.1. Đối với ngân hàng thƣơng mại Sản phẩm cho vay mua nhà góp phần đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn và tăng thêm thu nhập cho ngân hàng. Ngoài ra, nó còn góp phần đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, khiến cho khách hàng tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho khách hàng thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Thông qua đó, ngân hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân và doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho phát triển dịch vụ, khả năng huy động vốn, huy động tiền gửi dân cư cho ngân hàng. 1.3.7.2. Đối với khách hàng Người dân luôn mong muốn có một ngôi nhà ổn định, nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu đắt đỏ thì khó mà mua một ngôi nhà ưng ý. Cho vay mua nhà giúp cho những người có nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ khả năng có thể sở hữu trước một căn nhà như mong muốn. Từ đó, cuộc sống của họ có thể cải thiện một cách đầy đủ hơn. 1.3.7.3. Đối với xã hội Cho vay mua nhà giúp cho người dân an cư lạc nghiệp, nâng cao mức sống của người dân. Cuộc sống người dân được nâng cao cũng góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh, thúc đẩy kinh tế phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hóa đất nước. Đây là nghiệp vụ mang lại nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Nhìn chung, nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi người dân Việt Nam, với các NHTM và toàn xã hội. 1.3.8. Kinh nghiệm quốc tế về mở rộng cho vay mua nhà và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15
  27. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi 1.3.8.1. Kinh nghiệm quốc tế  Về Quỹ tiết kiệm nhà: một số nước trên thế giới áp dụng khá thành công như ở Singapore, Maylaysia. Ở Singapore, hàng năm người đóng góp vào các quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm. Quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà. Tại Singapore các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn được sự ủng hộ của nhà nước nên việc thực hiện nhanh chóng. Trong khi đó, Việt Nam việc đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp có tỉ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép rườm rà, mất nhiều thời gian gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Cũng như Singapore, Chính phủ Malaysia đã thành lập “Quỹ tiết kiệm người lao động” giúp gia tăng khoản đóng góp vào quỹ của người chủ, thúc đẩy tạo một khoản tiết kiệm hỗ trợ cho nhân công làm thuê khi họ nghỉ hưu. Sau khi hình thành, Quỹ tiết kiệm người lao động được chia làm hai phần: một là, phần tài sản sử dụng lâu dài (chi trả lương hưu, bảo hiểm) chiếm 70%; hai là, phần tài sản linh hoạt (trong đó, có khoản mục người lao động có thể rút tiền dưới 100% để mua nhà) chiếm 30%.  Về chính sách giá bán và cho thuê nhà ở: tùy theo từng nước có cách thức quản lý khác nhau. Tại Anh, để tránh tác động của lạm phát cao, chiến tranh, chính phủ áp dụng quản lý và điều tiết giá cho thuê nhà ở (quy định mức độ biến động của giá cho thuê nhà ở), bình thường giá cho thuê theo cơ chế thị trường. Singapore đã ưu đãi giá thuê nhà thông qua quy định được thể hiện trong điều kiện thuê. Còn đối với việc bán nhà, Singapore thực hiện cơ chế mua nhà ở ưu đãi bằng việc tăng mức trần thu nhập thấp, và số tiền trợ cấp để giúp cho hộ gia đình sở hữu căn hộ đầu tiên của họ. Cho tới tháng 02/2009 cơ chế này được ưu đãi hơn nữa, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu căn hộ một cách dễ dàng hơn. Tuy nhiên, không phải quốc gia nào cũng thành công như Singapore và Malaysia. Lấy ví dụ như việc phát triển nhà ở xã hội ở Mexico, Chính phủ tại đây hỗ trợ xây dựng hàng loạt nhà giá thấp ở vùng ngoại ô, nhưng xa nơi làm việc, thiếu các dịch vụ và các 16
  28. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi tiện ích giải trí. Một vấn đề nghiêm trọng hơn là thiếu dịch vụ giao thông công cộng có chất lượng tốt, dẫn đến thời gian di chuyển tới nơi làm việc bị kéo dài, chi phí giao thông cao. Kết quả là có tới 600.000 căn hộ bị bỏ hoang, không người ở, trở thành nơi bọn tội phạm tụ tập hoành hành. Cho tới bây giờ, đây vẫn là vấn đề rất khó giải quyết của chính phủ Mexico. Hay như ở Trung Quốc, nhu cầu mở rộng đô thị kéo theo sự phát triển quy mô lớn ở vùng ven đô. Chính quyền các thành phố tập trung mở rộng đô thị ở các vùng xa xôi hẻo lánh, nhằm kiếm lợi nhuận từ việc bán đất. Để rồi sau đó rất khó tái phát triển trong nội đô vì khá phức tạp, gặp nhiều vướng mắc. Chính quyền thường xây rất nhiều siêu chung cư, mật độ dân cư cao, nhưng lại thiếu các cơ quan công sở, dịch vụ, và khu giải trí. Tất cả những điều đó làm cho thiết kế đô thị kém, môi trường sống xuống cấp. 1.3.8.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Trong những năm qua, thị trường bất động sản có tình trạng thừa cung ở phân khúc nhà ở. Đa số lượng cung trên thị trường bất động sản là những căn hộ hạng trung và cao cấ ạ ợt quá khả năng chi trả của những người có thu nhập thấp và trung bình. Những hiểu biết của người dân về hoạt động cho vay mua nhà cũng ảnh hưởng đáng kể đến kết quả và chất lượng của hoạt động này. Để phát triển hình thức tín dụng này và đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng đòi hỏi phải có sự hợp tác chặt chẽ giữa ngân hàng trung ương, các tổ chức tín dụng và các cơ quan quản lý hành chính khác. Tuy nhiên, ngoài Ngân hàng Chính sách xã hội thì chưa có bất cứ ngân hàng nào tham gia sâu vào hoạt động cho vay mua nhà. Có thể, do sự gia tăng về hoạt động sản xuất kinh doanh những năm qua, các ngân hàng chỉ tập trung vào mảng này. Mặt khác, cùng với suy nghĩ người nghèo không thể trả nợ các khoản vay và do chưa có thói quen cung cấp các khoản vay nhỏ, tiết kiệm nhỏ đã làm cho các ngân hàng chưa sẵn sàng tham gia hoạt động cho vay mua nhà. Ngoài ra, các ngân hàng chỉ tập trung cho vay khách hàng lớn mà thủ tục cho vay rườm rà, làm giảm sút số lượng khách hàng đi vay đáng kể. 17
  29. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2 2.1. Giới thiệu Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 2.1.1. Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam Ngân Hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (NHTMCPĐT&PTVN) là ngân hàng chuyên doanh được thành lập sớm nhất ở Việt Nam (1957) theo Nghị định số 177/TTg ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính phủ và được thành lập theo mô hình Tổng Công ty Nhà nước quy định tại Quyết định số 90/TTg ngày 07/03/1994 của Thủ tướng Chính phủ. Từ khi thành lập đến nay Ngân hàng được đổi các tên gọi khác nhau cho phù hợp với từng thời kỳ xây dựng và phát triển đất nước, cụ thể: 1 Từ 26/4/1957 đến 23/06/1981: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam. 2 Từ 24/06/1981 đến 13/11/1990: Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam. 3 Từ 14/11/1990 đến 27/04/2012: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. 4 Từ 27/04/2012 đến nay: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có tên giao dịch quốc tế bằng tiếng Anh: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam, viết tắt là VietindeBank, gọi tắt: BIDV. Trụ sở chính đặt tại Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội. NHTMCPĐT&PTVN là một trong bốn ngân hàng quốc doanh lớn nhất Việt Nam với tổng tài sản hơn 202.000 tỷ đồng, giữ vai trò chủ đạo về lĩnh vực đầu tư và phát triển, là doanh nghiệp Nhà Nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo mô hình Tổng công ty Nhà Nước. Với mạng lưới hoạt động bao gồm trên 103 chi nhánh, 200 phòng giao dịch trên toàn quốc; 04 công ty liên doanh, 10 công ty trực thuộc và hơn 12.000 cán bộ nhân viên hoạt động khắp các tỉnh, thành phố và các khu công nghiệp trên cả nước, BIDV đã từng bước trở thành một ngân hàng tín nhiệm trong cả nước và quốc tế. 18
  30. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi 2.1.2. Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 Đứng trước tình hình cần thiết của thị trường vốn sôi động mạnh mẽ tại TP.HCM và cho cả khu vực phía Nam, đồng thời để phát triển một mạng lưới kinh doanh rộng khắp, hỗ trợ lẫn nhau trong thị trường kinh doanh tiền tệ, Chi nhánh Sở giao dịch 2 đã được BIDV đề xuất và thành lập vào năm 1996 theo số đăng ký 305764 ngày 24/02/1996 tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM theo quyết định số 78/QĐ-TCCB ngày 18/05/1997 của Tổng Giám đốc NHĐT&PTVN và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 25/03/1997 với tên giao dịch: Chi nhánh Sở giao dịch 2 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tên tiếng Anh của Ngân hàng là Bank for Investement and Development of Viet Nam, Transaction Center No.II, Hochiminh City. Tên tiếng Anh viết tắt là BIDV Transaction Center No, 2. Trụ sở chính đặt tại 4-6 Võ Văn Kiệt, Quận 1, TP.HCM. CNSGD2 là đơn vị hạch toán phụ thuộc, trực thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam số 35 Hàng Vôi, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội. CNSGD2 có con dấu riêng, hoạt động theo Luật của Ngân hàng Nhà nước và Luật các tổ chức tín dụng đã được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ ngày 01/10/1998 và các điều lệ của NHĐT&PTVN do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước phê duyệt. 2.1.3. Bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 2.1.3.1. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng 19
  31. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Sơ đồ 1.1. Bộ máy tổ chức tại BIDV – CNSGD2 2.1.3.2. Cơ cấu nhân sự của ngân hàng Bảng 1.1. Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Sở giao dịch 2 Tiêu chí Số lƣợng % Sau Đại học 17 4,68% Đại học 285 78,51% Cao đẳng 22 6,06% Trung cấp chuyên nghiệp 23 6,34% Phổ thông 16 4,41% Tổng 363 100% (Nguồn: Số liệu phòng quan hệ khách hàng cá nhân CNSGD2 cung cấp) 20
  32. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Biểu đồ 1.1: Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Sở giao dịch 2 Phổ thông Sau Đại học Trung cấp 4.41% 4.68% chuyên nghiệp 6.34% Cao đẳng 6.06 % Đại học 78.51% 2.1.3.3.Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban  Ban Giám đốc - Giám đốc đứng đầu, chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ hoạt động của chi nhánh. - 5 Phó giám đốc chịu trách nhiệm quản lý các bộ phận theo sự phân công của Giám đốc chi nhánh: Quản lý phòng QHKH, tổ quản lý và dịch vụ kho quỹ và các phòng giao dịch, phòng tài chính kế toán, phòng tổ chức hành chính, phòng QLRR.  Khối quan hệ khách hàng (QHKH) Gồm 3 phòng QHKHDN và 1 phòng QHKHCN có nhiệm vụ chính là tiếp thị khách hàng, là đầu mối thực hiện các dịch vụ của ngân hàng như: trực tiếp tiếp cận các khách hàng để thu thập thông tin cần thiết; tư vấn, phân tích hồ sơ vay của doanh nghiệp, quản lý tài sản thế chấp, giải ngân vốn vay; theo dõi khách hàng, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi đến khi hết hợp đồng tín dụng; phân loại và phát hiện các rủi ro; lập báo cáo tài chính, đề xuất các biện pháp đề phòng rủi ro, xử lý rủi ro.  Khối quản lý rủi ro (QLRR) Quản lý giám sát, phân tích đánh giá rủi ro tiềm ẩn với doanh mục tín dụng của chi nhánh. Điều chỉnh hạn mức, cơ cấu giới hạn tín dụng, giám sát việc phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro. Đưa ra kế hoạch để giảm nợ xấu của chi nhánh và khách hàng. Thực hiện đánh giá tài sản đảm bảo theo đúng quy định của BIDV. 21
  33. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi  Khối tác nghiệp - Phòng Quản trị tín dụng: trực tiếp thực hiện và quản trị nghiệp vụ tín dụng; Thực hiện tính toán trích lập dự phòng rủi ro. Chịu trách nhiệm hoàn toàn về an toàn trong tác nghiệp của phòng. Tuân thủ theo quy trình kiểm soát nội bộ trước khi giao dịch được thực hiện. - Phòng Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp: chịu trách nhiệm giao dịch với khách hàng, tiếp thị giới thiệu sản phẩm dịch vụ ngân hàng. Đề xuất đưa ra các phương án cải tiến, phát triển đáp ứng sự hài lòng khách hàng. - Phòng Dịch vụ khách hàng cá nhân: trực tiếp thực hiện nhiệm vụ giao dịch với khách hàng cá nhân, xử lý, tác nghiệp, hạch toán kế toán các giao dịch với khách hàng là cá nhân.  Khối quản lý nội bộ - Phòng Tài chính kế toán: trực tiếp cân đối nguồn vốn đảm bảo cơ cấu lớn và quản lý tài sản nợ, tài sản có. Là đầu mối theo dõi, kiểm tra tiến độ thực hiện kế hoạch kinh doanh của chi nhánh, đầu mối quản lý thông tin và kế hoạch phát triển, tình hình thực hiện kế hoạch, thông tin về nguồn vốn và huy động vốn. - Phòng Tổ chức hành chính: trực tiếp thực hiện chế độ tiền lương, chế độ bảo hiểm, quản lý lao động và thực hiện theo dõi thực hiện kế hoạch đào tạo, phát triển nguồn nhân lực như bố trí sắp xếp, bồi dưỡng đào tạo, bổ nhiệm. - Phòng Kế hoạch tổng hợp: trực tiếp quản lý mạng, quản trị hệ thống phân quyền truy cập kiểm soát tại chi nhánh. Tổ chức vận hành hệ thống thiết bị tin học và các chương trình phần mềm ứng dụng tại chi nhánh.  Khối trực thuộc Là đại diện được ủy quyền tại chi nhánh để cung cấp các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng cho khách hàng, và xử lý các nghiệp vụ phát sinh trong giao dịch với khách hàng. Tổ chức quản lý các hoạt động kinh doanh của đơn vị nhằm đạt kết quả cao nhất. 2.1.4. Những hoạt động chủ yếu và sản phẩm dịch vụ hiện có tại Chi nhánh Sở Giao dịch 2 22
  34. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi 2.1.4.1. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu Hoạt động của BIDV có đầy đủ các chức năng của một ngân hàng thương mại được phép kinh doanh đa năng tổng hợp về tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và phi ngân hàng, làm ngân hàng đại lý, phục vụ các dự án từ các nguồn vốn, các tổ chức kinh tế, tài chính, tiền tệ trong và ngoài nước. BIDV đặc biệt cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực đầu tư các dự án trọng yếu của Nhà nước. CNSGD2 là một trong những ngân hàng có hiệu quả hoạt động tốt nhất, có sự tăng trưởng liên tục và bền vững, sản phẩm dịch vụ đa dạng, có công nghệ phù hợp và đội ngũ nhân lực tiềm năng, nhiệt huyết. 2.1.4.2. Các sản phẩm dịch vụ hiện có - Dịch vụ tài khoản, nhận tiền gửi quản lý, theo dõi số dư và cung cấp các dịch vụ về tài khoản cho khách hàng một cách nhanh chóng, an toàn và chính xác. - Dịch vụ thanh toán trong nước: chuyển tiền đến, chuyển tiền đi, thanh toán hóa đơn, thanh toán định kì theo yêu cầu, gửi một nơi rút nhiều nơi (với KHCN). - Dịch vụ bảo lãnh: bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm, bảo lãnh tiền ứng trước, bảo lãnh nộp thuế và các loại bảo lãnh khác. - Dịch vụ tín dụng: cho vay vốn lưu động phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho vay trung và dài hạn đầu tư các dự án, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu, chiết khấu bộ chứng từ, cho vay tiêu dùng, hỗ trợ nhà ở, cho vay cán bộ công nhân viên, cho vay cầm cố chứng từ có giá, cho vay khác. - Dịch vụ địa ốc: hỗ trợ tìm mua nhà, nền nhà dự án, thanh toán tiền mua nhà, cho vay trả góp mua nhà, nền nhà, dịch vụ làm thủ tục pháp lý nhà đất. - Các dịch vụ khác: dịch vụ chi hộ lương, dịch vụ thu hộ tiền mặt, dịch vụ kiểm định tiền mặt, dịch vụ tư vấn, dịch vụ cất giữ hộ, dịch vụ quản lý vốn lưu động, dịch vụ Home-banking, dịch vụ Mobile-banking, dịch vụ Phone-banking, dịch vụ thẻ ATM, dịch vụ mua bán ngoại tệ, dịch vụ hối đoái, dịch vụ bảo hiểm 2.1.4.3. Đánh giá hoạt động kinh doanh tại Chi nhánh Sở giao dịch 2 Năm 2013, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục rơi vào trì trệ, tiếp nối giai đoạn Việt Nam đối mặt với bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài. Những vấn đề lớn của nền kinh tế là tình trạng 23
  35. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi nợ xấu vẫn chưa được cải thiện làm nghẽn mạch dòng tín dụng, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu “ấm” lên, hàng chục nghìn doanh nghiệp giải thể, lao động thất nghiệp, sức mua giảm, tồn kho tăng, Tuy ở những tháng cuối năm, những dấu hiệu khả quan của nền kinh tế đã bắt đầu xuất hiện, nhưng sự hồi phục vẫn được xem là rất chậm. Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh cũng như của thị trường tài chính – tiền tệ, tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2 trong năm 2013 còn tồn tại nhiều khó khăn và chưa đạt kết quả cao. 2.1.4.3.1. Hoạt động huy động vốn - Đối với một NHTM thì nguồn vốn là yếu tố quyết định dẫn đến sự tồn tại và phát triển trong tương lai. Bởi vai trò của Ngân hàng là “đi vay” để “cho vay”. Nguồn vốn còn ảnh hưởng lớn đến khả năng cạnh tranh giữa các Ngân hàng. Hầu hết NHTM Việt Nam hiện nay đều huy động cho mình nguồn vốn bằng nhiều biện pháp và tiêu chí là tìm nguồn vốn sao cho chi phí rẻ nhất và ổn định. Theo tiêu chí đó, Ngân hàng có thể sử dụng biện pháp làm tăng sự hấp dẫn của lãi suất, làm phong phú về mặt kỳ hạn gửi rút. - Nắm bắt được các điều kiện kinh tế - xã hội và xuất phát từ kế hoạch nguồn vốn của mình, Chi nhánh đã chủ trương tăng nguồn vốn từ dân cư, đặc biệt chú trọng đến công tác nâng cấp mạng lưới phòng giao dịch, nâng cao phong cách giao tiếp văn minh lịch sự, cử cán bộ tư vấn, hướng dẫn cho khách hàng, tăng cường các hoạt động tiếp thị, tuyên truyền để thu hút nguồn vốn mang tính ổn định.  Kết quả hoạt động của CNSGD2 giai đoạn 2011-2013: Bảng 1.2: Kết quả hoạt động của CNSGD2 ĐVT: tỷ đồng Huy động 2011 2012 2013 vốn Số tiền Tỷ trọng % Số tiền Tỷ trọng % Số tiền Tỷ trọng % Dân cƣ 4.586 33,69 4.219 33,63 5.376 43,79 ĐCTC 2.500 18,37 7.435 59,27 5.609 45,68 TCKT 6.525 47,94 890 7,10 1.293 10,53 Tổng 13.611 100 12.544 100 12.278 100 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh BIDV – CNSGD2) 24
  36. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Biểu đồ 1.2: Diễn biến huy động vốn CN SGD2 giai đoạn 2008-2013 16000 13501 13611 14000 12544 12278 12000 9490 10000 8000 6482 6000 4000 2000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh BIDV – CNSGD2) Với những bất ổn kinh tế đặc biệt diễn ra trong suốt năm 2013, hoạt động huy động vốn của BIDV cũng nằm trong tình trạng chung của ngành ngân hàng là phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, bằng việc áp dụng đồng bộ chính sách hợp lý trên cơ sở vẫn đảm bảo đúng quy định của NHNN tổng huy động vốn của CNSGD2 đạt 12.278 tỷ đồng, giảm 266 tỷ đồng so với năm 2012, tương ứng với tốc độ giảm là 2,12%. Trong đó, tiền gửi của dân cư tăng 1.157 tỷ đồng, tiền gửi của các ĐCTC tăng 403 tỷ đồng, còn tiền gửi của các TCKT giảm 1.826 tỷ đồng. Như vậy, việc giảm nguồn vốn huy động của Chi nhánh hoàn toàn là do việc huy động tiền gửi của các TCKT giảm. Với điều kiện kinh tế khó khăn, hàng chục nghìn doanh nghiệp giải thể, sản xuất ngưng trệ, hàng tồn kho tăng, nhiều doanh nghiệp kinh doanh không hiệu quả làm giảm nguồn huy động từ các TCKT, dân cư thì lại không tìm ra kênh đầu tư hiệu quả nên đổ xô vào gửi Ngân hàng. 2.1.4.3.2. Hoạt động tín dụng Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ đạo mang lại lợi nhuận chủ yếu cho BIDV – CNSGD2, trong đó dư nợ ngắn hạn vẫn chiếm ưu thế hơn. Mặt khác, hoạt động này còn thể hiện một phần sức cạnh tranh, thị phần của Ngân hàng so với các Ngân hàng khác cùng địa bàn. BIDV – CNSGD2 đã cố gắng không ngừng để việc sử dụng vốn đạt hiệu quả cao nhất và an toàn. Chi nhánh đã đề ra mục tiêu mở rộng tín dụng, đồng thời hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất có thể. 25
  37. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi  Dư nợ theo thời hạn Bảng 1.3: Dƣ nợ phân theo thời hạn ĐVT: Tỷ đồng So với KH Năm 2012 Năm 2013 2013/2012 2013 Chỉ tiêu Số Số KH % % Số tiền % % tiền tiền giao HTKH Dƣ nợ cuối kỳ 15.416 100 16.224 100 808 5,24 15.264 106,29 Dƣ nợ ngắn hạn 7.982 51,78 8.509 52,45 527 6,60 - - Dƣ nợ trung – 7.434 48,22 7.715 47,55 281 3,78 - - dài hạn (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/2013 BIDV - CNSGD2) Biểu đồ 1.3: Dƣ nợ phân theo thời hạn 20000 16224 15416 15000 7715 Ngắn hạn 10000 7982 7434 8509 Trung dài hạn 5000 Cuối kỳ 0 2012 2013 Với nỗ lực của mình, BIDV - CNSGD2 đã đẩy mạnh công tác tiếp thị khách hàng vay vốn. Kết quả là năm 2013, Chi nhánh đã đẩy dư nợ lên 16.224 tỷ đồng, tăng 808 tỷ đồng so với năm 2012, với tốc độ tăng 5,24%. Đồng thời Chi nhánh cũng đã hoàn thành 106,29% kế hoạch đưa ra. Trong đó, dư nợ ngắn hạn năm 2013 đạt 8.509 tỷ đồng, tăng 527 tỷ đồng so với 2012, tương ứng với tốc độ tăng 6,6% cao hơn so với tốc độ tăng của dư nợ trung dài hạn là 3,78%. Như vậy, tín dụng ngắn hạn vẫn được chú trọng hơn so với trung dài hạn. Điều này góp phần giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng. 26
  38. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi  Dư nợ phân theo khách hàng Bảng 1.4: Dƣ nợ phân theo khách hàng ĐVT: Tỷ đồng So với KH Năm 2012 Năm 2013 2013/2012 2013 Chỉ tiêu Số Số Số KH % % % % tiền tiền tiền giao HTKH Dƣ nợ cuối kỳ 15.416 100 16.224 100 808 5,24 15,26 106,29 Dƣ nợ cá nhân 860 5,58 728 4,49 -132 -15,35 865 84,16 Dƣ nợ của các 14.556 94,42 15.496 95,51 940 6,46 14,40 107,62 TCKT (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/2013 BIDV - CNSGD2) Biểu đồ 1.4: Dƣ nợ phân theo khách hàng 20000 15496 16224 14556 15416 15000 Dư nợ cá nhân 10000 Dư nợ TCKT 5000 Dư nợ cuối kỳ 860 728 0 2012 2013 Từ trước đến nay BIDV thường được biết đến là Ngân hàng cung cấp tín dụng doanh nghiệp, bán sỉ. Năm 2013, dư nợ của các tổ chức chiếm đến 95,51% tổng dư nợ, ứng với 15.496 tỷ đồng tăng 940 tỷ đồng so với năm 2012, tương ứng với tốc độ tăng 6,46%. Trong khi đó, dư nợ cá nhân năm 2013 chỉ là 728 tỷ đồng (chiếm 4,49% tổng dư nợ), giảm 132 tỷ đồng so với năm 2012. Đây cũng là mặt bằng chung của nền kinh tế ngày càng khó khăn, thêm vào đó tình hình lãi suất cao, sự biến động bất ổn định của thị trường vàng, chính sách thắt chặt tiền tệ, thị trường bất động sản đóng băng là những nguyên nhân tác động trực tiếp đến nhu cầu vay vốn người dân. 27
  39. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Bên cạnh xem xét quy mô tăng trưởng tín dụng, chúng ta không thể nào bỏ qua tỷ lệ nợ quá hạn. Tỷ lệ nợ quá hạn phản ánh một phần chất lượng tăng trưởng tín dụng. Nếu hoạt động tín dụng tăng trưởng mạnh mà tỷ lệ nợ quá hạn cũng tăng mạnh thì tăng trưởng tín dụng đó là không bền vững, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Bảng 1.5: Tỷ lệ nợ quá hạn ĐVT: Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Nợ quá hạn 430 1.084 Tổng dƣ nợ 15.416 16.224 Tỉ lệ nợ quá hạn 2,79% 6,68% (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/2013 BIDV - CNSGD2) Ta thấy, tỷ lệ quá hạn tăng đột biến trong năm 2013, trong khi tín dụng tăng trưởng không nhiều. Cụ thể, tỷ lệ nợ quá hạn năm 2012 là 2,79%, sang năm 2013 thì tỷ lệ này là 6,68%. Tỷ lệ nợ quá hạn này là đáng lo ngại, gây ách tắc, ứ đọng vốn. Vì vậy, Chi nhánh đã và đang nỗ lực nhiều để kiểm soát được tỷ lệ này trong những năm tới.  Phân tích nợ xấu Bảng 1.6: Tình hình nợ xấu tại BIDV - CNSGD2 ĐVT: Tỷ đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Tổng dƣ nợ cuối kỳ 16.241 15.416 16.224 Tổng dƣ nợ xấu 10,8 11,7 11,91 Tỷ lệ nợ xấu 0,067 0,076 0,073 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh BIDV – CNSGD2) 28
  40. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Biểu đồ 1.5: Tình hình nợ xấu tại BIDV - CNSGD2 1000 859 728 800 540 600 Dư nợ KHCN 400 Nợ xấu CNSGD2 200 10,8 11,7 11,91 0 2011 2012 2013 Từ những con số biến động trên ta thấy, nợ xấu của BIDV – CNSGD2 ngày càng tăng do khả năng trả nợ của khách hàng ngày một kém đi khi kinh tế tiếp tục suy thoái, nhu cầu tiêu dùng yếu. Năm 2013 nợ xấu tăng lên 11,91 tỷ đồng, tăng 0,21 tỷ đồng so với năm 2012, với tốc độ tăng 1,79%. Điều này đã ảnh hưởng xấu đến tín dụng và rủi ro ở nhóm KHCN. Việc nợ xấu tăng khiến cho lợi nhuận của BIDV – CNSGD2 giảm. Do đó, chi nhánh cần theo dõi, đôn đốc CBKHCN kiểm tra chặt chẽ các khoản nợ, cho vay để giảm bớt tình trạng nợ xấu. 2.1.4.3.3. Hoạt động dịch vụ Bảng 1.7: Tình hình hoạt động dịch vụ ĐVT: Tỷ đồng So với KH Năm 2012 Năm 2013 2013/2012 2013 Chỉ tiêu Số KH % Số tiền % % Số tiền % tiền giao HTKH Lợi nhuận trƣớc thuế 275 100 229,75 100 -45 -16,45 284 80,90 Thu dịch vụ ròng 60,29 21,92 99,15 43,15 38,86 64,46 80 123,93 Thu KDNT và phái 17,68 6,43 19,15 8,33 1,47 8,31 18 106,37 sinh ròng (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/2013 BIDV - CNSGD2) 29
  41. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Biểu đồ 1.6: Tình hình hoạt động dịch vụ 300 275 229,75 250 200 Lợi nhuận trước thuế 150 99,15 Thu dịch vụ ròng 100 60,29 Thu KDNT và 50 17,68 19,15 phái sinh ròng 0 2012 2013 Năm 2013, tín dụng tắc nghẽn, dịch vụ trở thành hoạt động mang lại lợi nhuận không nhỏ cho chi nhánh. Cụ thể, thu dịch vụ ròng và thu KDNT và phái sinh ròng năm 2013 chiếm 51,48% lợi nhuận trước thuế trong khi năm 2013 chỉ là 28,35%. Về quy mô, năm 2013 thu dịch vụ ròng và thu KDNT và phái sinh đạt 118,3 tỷ đồng tăng 40,33 tỷ đồng so với năm 2012, tương ứng với tốc độ tăng 51,13%. So với kế hoạch đặt ra về hoạt động dịch vụ năm 2013, Chi nhánh cũng đã hoàn thành rất tốt. Tuy nhiên, Chi nhánh chỉ đạt được khoảng 80% kế hoạch được giao đối với chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế. Điều này cho thấy, năm 2013 Ngân hàng đã kinh doanh chưa đạt hiệu quả. 2.2. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 2.2.1. Giới thiệu sản phẩm cho vay mua nhà 2.2.1.1. Đặc điểm cho vay mua nhà - Mua nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đã được cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất), xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở. - Mua nhà ở hình thành trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở; hoàn thiện, cải tạo nhà ở (đã hoàn thiện phần thô) tại các dự án phát triển nhà ở mà chưa được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. 2.2.1.2. Đối tƣợng cho vay mua nhà - Khách hàng cá nhân, hộ gia đình là người Việt Nam phải là người đứng tên/sẽ đứng tên; hoặc là bố, mẹ, chồng, vợ, con, anh/chị/em ruột của người đứng tên/sẽ đứng tên 30
  42. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được BIDV cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa. - Khách hàng là cá nhân nước ngoài cư trú tại Việt Nam phải: + Có giấy tờ chứng minh điều kiện của cá nhân nước ngoài được mua hoặc sở hữu nhà ở tại Việt Nam. + Thuộc các đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam. + Là người đứng tên/sẽ đứng tên chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được BIDV cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa. 2.2.1.3. Nguyên tắc cho vay mua nhà  Mức cho vay Tối đa bằng 85% giá trị hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng/xây dựng, cải tạo, sửa chữa. Trường hợp tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá/thẻ tiết kiệm do BIDV phát hành gồm: chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, thẻ tiết kiệm, tài khoản tiền gửi có kỳ hạn, và đảm bảo 100% giá trị khoản vay, mức cho vay tối đa bằng 100% giá trị tài sản bảo đảm nhưng không được vượt quá giá trị hợp đồng mua bán/chuyển nhượng/xây dựng/sửa chữa. Trường hợp khách hàng chỉ thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là nhà ở hình thành trong tương lai, mức cho vay tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng/xây dựng, cải tạo, sửa chữa.  Thời hạn vay Thời hạn cho vay do Chi nhánh và khách hàng thoả thuận phù hợp với nhu cầu, khả năng trả nợ của khách hàng và không vượt quá thời hạn cho vay tối đa của sản phẩm. - Mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xây dựng nhà ở: thời hạn cho vay tối đa là 15 năm. Trường hợp nhà ở, đất ở là biệt thự, nhà vườn, chung cư cao cấp thì thời hạn cho vay tối đa là 20 năm. - Cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: thời hạn cho vay tối đa là 07 năm. - Đối với khoản vay nhu cầu nhà ở với mục đích đầu tư: thời hạn cho vay tối đa là 05 năm. 31
  43. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Trường hợp khách hàng là cá nhân nước ngoài, thời hạn cho vay tối đa là 05 năm và không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động còn lại tại Việt Nam.  Kỳ hạn trả nợ Căn cứ trên nguồn thu nhập thường xuyên và khả năng trả nợ (nguồn thu nhập dùng để trả nợ do khách hàng chứng minh) để xác định kỳ hạn trả nợ phù hợp cho khách hàng.  Nguồn trả nợ Chi nhánh xác định nguồn trả nợ căn cứ vào nguồn thu nhập từ lương, từ hoạt động sản xuất kinh doanh/đầu tư hiện tại và sắp tới, từ thu nhập khác để xác định thời hạn vay phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Không được xác định nguồn trả nợ vay là nguồn tiền thu được khi bán nhà ở, đất ở hình thành từ vốn vay.  Nguyên tắc nhận tài sản đảm bảo - Dư nợ vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình phải có 100% tài sản bảo đảm. - Không nhận tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai của bên thứ ba (trừ trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hình thành từ vốn vay thuộc sở hữu của bố/mẹ/vợ/chồng/con/anh/chị/em ruột của khách hàng vay) để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.  Giải ngân - Khi khách hàng hoàn tất các thủ tục vay vốn và thủ tục bảo đảm tiền vay theo Quy định này và quy định liên quan hiện hành của BIDV. - Khách hàng đã ký bảng kê nhận nợ với Chi nhánh. - Khách hàng đã thanh toán trước hoặc thanh toán đồng thời với tiền vay ngân hàng toàn bộ phần vốn tự có hoặc một phần vốn tự có (với mức tối thiểu đủ theo tỷ lệ giữa vốn tự có của khách hàng và mức cho vay của ngân hàng) của khách hàng cho bên bán. 32
  44. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi 2.2.1.4. Lãi suất và phí cho vay mua nhà - Mức lãi suất cho vay do Chi nhánh thoả thuận với khách hàng phù hợp với quy định hiện hành của BIDV và Ngân hàng Nhà nước (theo Thông báo lãi suất vay ngày 04/01/2014) + Cho vay mua nhà có tài sản đảm bảo: 1-2 tháng: 11%; 3-11 tháng: 12%; >=12 tháng: 12,5%. + Cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN lãi suất cho vay: 5%/năm. - Mức lãi suất nợ quá hạn tối đa bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn. - Mức phí theo quy định hiện hành của BIDV và Ngân hàng Nhà nước. 2.2.1.5. Quy trình hoạt động cho vay mua nhà Tùy vào từng hình thức cụ thể trong cho vay nhu cầu nhà ở mà Ngân hàng có quy trình riêng, nhưng tất cả đều dựa trên quy trình cấp tín dụng bán lẻ của BIDV. Bƣớc 1. Tiếp thị tới khách hàng về sản phẩm, dịch vụ Ngân hàng của BIDV CBQHKHCN trực tiếp tiếp thị tới khách hàng tất cả các sản phẩm, dịch vụ Ngân hàng của BIDV và chủ động tư vấn cho khách hàng các sản phẩm, dịch vụ Ngân hàng phù hợp. CBQHKHCN làm đầu mối hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ gồm: - Thông tin về khách hàng như: chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, hộ khẩu, nghề nghiệp, thu nhập, - Hồ sơ khoản vay theo quy định tại từng sản phẩm tín dụng cụ thể. Đối với những khoản vay không thuộc phạm vi áp dụng của các sản phẩm tín dụng bán lẻ hiện có thì hồ sơ khoản vay gồm: giấy đề nghị vay vốn, phương án vay vốn và trả nợ, các giấy tờ tài liệu chứng minh mục đích sử dụng vốn vay, các giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ, hợp đồng tín dụng. - Hồ sơ bảo đảm tiền vay: các giấy tờ tài liệu chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của BIDV, hợp đồng bảo đảm tiền vay (nếu có). Bƣớc 2. Phỏng vấn, hƣớng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ tín dụng và tiếp nhận hồ sơ 33
  45. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Phỏng vấn, nắm bắt thông tin về khách hàng. - Tư vấn khách hàng sản phẩm, dịch vụ phù hợp. - Hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ. - Tiếp nhận hồ sơ của khách hàng và kiểm tra tính đầy đủ, phù hợp của hồ sơ. Bƣớc 3. Đánh giá và phân tích hồ sơ tín dụng của khách hàng Dựa trên thông tin có được từ nhiều nguồn khác nhau, CBQHKH tiến hành đánh giá, phân tích về thông tin khách hàng; mục đích và kế hoạch sử dụng vốn; năng lực tài chính; tài sản bảo đảm; quan hệ tín dụng của khách hàng Sau đó thực hiện chấm điểm, xếp hạng tín dụng khách hàng theo đúng quy định hiện hành của BIDV. Bƣớc 4. Đề xuất và quyết định cấp tín dụng Căn cứ kết quả đánh giá, phân tích, xếp hạng tín dụng khách hàng, hồ sơ tín dụng, so sánh với các điều kiện quy định tại văn bản này và quy định của từng sản phẩm tín dụng cụ thể, CBQKHCN tiến hành trình cấp có thẩm quyền quyết định cấp tín dụng. Trường hợp cấp có thẩm quyền không phê duyệt cấp tín dụng, lập Thông báo từ chối cấp tín dụng gửi khách hàng trong đó nêu rõ lý do từ chối cho vay. Bƣớc 5. Ký kết hợp đồng và hoàn thiện các thủ tục pháp lý Sau khi soạn thảo các Hợp đồng, các bên có liên quan và có thẩm quyền tham gia ký kết hợp đồng. Tiếp đó, tiến hành công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm cho phù hợp với quy định của pháp luật. Bƣớc 6. Đề xuất và quyết định giải ngân - Khách hàng phối hợp với Ngân hàng đáp ứng các điều kiện giải ngân. - CBQHKHCN hoàn thiện hồ sơ giải ngân, thẩm định đề nghị giải ngân và đề xuất giải ngân. - Cấp có thẩm quyền phê duyệt giải ngân. Bƣớc 7. Giao nhận hồ sơ, cập nhật thông tin vào hệ thống SIBS CBQHKHCN hoàn thiện bộ hồ sơ bàn giao cho CBQTTD để kiểm tra tính đầy đủ, khớp đúng trên bề mặt hồ sơ và thực hiện cập nhật thông tin khách hàng/khoản vay vào hệ thống SIBS theo quy định hiện hành của BIDV. CBQTTD tiến hành lưu 1 bộ hồ sơ nhận được từ PQHKHCN và chuyển 1 bộ hồ sơ cho PGDKHCN. 34
  46. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Bƣớc 8. Giải ngân CBGDKHCN hướng dẫn khách hàng để hoàn thiện thủ tục giải ngân. Sau đó, thực hiện lưu hồ sơ giải ngân theo quy định hiện hành của BIDV. Bƣớc 9. Kiểm tra giám sát khách hàng, khoản vay CBQHKHCN thường xuyên kiểm tra, giám sát khoản vay/tài sản bảo đảm. Trong quá trình kiểm tra, đánh giá, nếu phát hiện các dấu hiệu rủi ro, đề xuất biện pháp phòng ngừa và báo cáo LĐPQHKHCN và cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng chỉ đạo, xử lý kịp thời. Bƣớc 10. Quản lý sau khi giải ngân và thu nợ, lãi, phí CBQHKHCN theo dõi nợ đến hạn, thông báo cho khách hàng để thu nợ, lãi, phí đúng hạn. - Thu nợ tự động: Trong trường hợp Hợp đồng tín dụng quy định Ngân hàng được thu nợ gốc, lãi vay tự động khi đến hạn và nếu tài khoản tiền gửi của khách hàng đủ tiền để trả nợ thì việc thu nợ sẽ thực hiện tự động. - Thu nợ thủ công: CBQTTD thường xuyên theo dõi thông qua Hợp đồng tín dụng, các báo cáo và chương trình phần mềm để thông báo cho PQHKHCN đôn đốc thu hồi nợ từ khách hàng và lập đề nghị phòng Dịch vụ khách hàng cá nhân thực hiện thu nợ gốc, lãi, phí theo đúng quy định tại Hợp đồng. Bƣớc 11. Điều chỉnh tín dụng Tùy vào từng trường hợp cụ thể, PQHKHCN và cấp có thẩm quyền phán quyết tín dụng tiến hành các nội dung điều chỉnh tín dụng: cơ cấu lại thời hạn trả nợ; điều chỉnh hạn mức/số tiền vay; điều chỉnh các biện pháp bảo đảm Bƣớc 12. Xử lý, thu hồi nợ quá hạn Khi phát sinh nợ quá hạn, CBQHKHCN phối hợp với PQLRR đề xuất các biện pháp thích hợp để thu hồi nợ quá hạn, trình cấp có thẩm quyền xem xét và phê duyệt. Bƣớc 13. Xử lý nghĩa vụ bảo lãnh CBQHKHCN tiếp nhận yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của Bên nhận bảo lãnh và thực hiện kiểm tra, đối chiếu các điều kiện trong hợp đồng bảo lãnh với các bằng chứng mà Bên nhận bảo lãnh cung cấp. Bƣớc 14. Thanh lý hợp đồng tín dụng và lƣu trữ hồ sơ 35
  47. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Khi khách hàng trả hết nợ, tiến hành thanh lý hợp đồng và lưu trữ hồ sơ. 2.2.2. Phân tích tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 2.2.2.1. Doanh số cho vay mua nhà Bảng 1.8: Doanh số cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013 ĐVT: Tỷ đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Doanh số cho vay 28.950 31.995 35.631 Doanh số CVMN 924 1.233 1.623 Tỷ trọng doanh số CVMN/Tổng doanh số CV (%) 3,19 3,85 4,55 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh BIDV – CNSGD2) Biểu đồ 1.7: Doanh số cho vay mua nhà giai đoạn 2011-2013 40000 35631 35000 31995 28950 30000 25000 20000 Doanh số cho vay 15000 Doanh số CVMN 10000 5000 924 1233 1623 0 2011 2012 2013 Từ bảng trên ta thấy được một cách tổng quát về doanh số cho vay trong 3 năm gần đây của CNSGD2. Doanh số cho vay mua nhà năm 2012 có xu hướng tăng đáng kể, tăng 10.52% so với năm 2011, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số vẫn tăng trong mấy năm gần đây và doanh số cho vay mua nhà vẫn duy trì ở mức độ khá cao. Đến năm 2013, doanh số cho vay mua nhà tăng 11.36% so với năm 2012, đạt 1,623 tỷ đồng. Điều đó chứng tỏ những cố gắng, nỗ lực của toàn bộ cán bộ chi nhánh trong việc 36
  48. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi không ngừng nâng cao chất lượng, phát triển hoạt động cho vay trong nền kinh tế có những biến động lớn vừa qua. 2.2.2.2. Dƣ nợ cho vay mua nhà Bảng 1.9: Tình hình dƣ nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 ĐVT: Tỷ đồng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Chỉ tiêu Số tiền % Số tiền % Số tiền % Dƣ nợ cuối kỳ 16.241 100 15.416 100 16.224 100 Dƣ nợ cho vay nhu cầu 422,3 2,6 439,4 2,85 488,5 3,01 nhà ở (Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp BIDV CNSGD2 Biểu đồ 1.8: Tình hình dƣ nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 18000 16241 16224 15416 16000 14000 12000 10000 Dư nợ cuối kỳ 8000 6000 Dư nợ CVMN 4000 2000 422,3 439,4 488,5 0 2011 2012 2013 Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở chiếm một tỷ trọng tương đối trong tổng dư nợ cuối kỳ. Điều này cho thấy cơ cấu cho vay nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ tín dụng của Chi nhánh là khá ổn định trong 3 năm gần đây. Về quy mô, dư nợ cho vay mua nhà có xu hướng tăng dần qua 3 năm. Năm 2012 dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở chiếm 2,6% dư nợ cuối kỳ. Qua năm 2013 dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tăng từ 2,6% lên 3,01% dư nợ cuối kỳ so với năm 2012. Như vậy, dù lãi suất đã giảm đáng kể (như đã phân tích ở trên), cùng hàng loạt các gói hỗ trợ của NHNN cũng như của BIDV, nhưng tình hình cho vay nhu cầu nhà ở vẫn không có nhiều thay đổi đáng kể. Điều này có thể giải thích do một số nguyên nhân như: giá nhà ở, bất động sản vẫn ở 37
  49. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi mức cao so với túi tiền của người dân, đối tượng của các gói hỗ trợ là chưa phù hợp, lãi suất vẫn còn cao Bảng 1.10: Dƣ nợ cho vay nhu cầu nhà ở phân theo kỳ hạn ĐVT: Tỷ đồng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Chỉ tiêu Số tiền % Số tiền % Số tiền % Dƣ nợ cho vay 422,3 100 439,4 100 488,5 100 nhu cầu nhà ở Ngắn hạn 30,36 7,19 37,13 8,45 51,63 10,57 Trung dài hạn 391,94 92,81 402,27 91,55 436,87 89,43 (Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp BIDV - CNSGD2) Biểu đồ 1.9: Dƣ nợ cho vay nhu cầu nhà ở phân theo kỳ hạn 600 488,5 500 422,3 439,4 436,87 391,94 402,27 400 2011 300 2012 200 2013 100 51,63 30,36 37,13 0 Dư nợ CVMN Trung dài hạn Ngắn hạn Có thể thấy, thời hạn của cho vay nhu cầu nhà ở chủ yếu là trung dài hạn. Ở năm 3 năm tỷ lệ cho vay nhu cầu nhà ở trung dài hạn trên tổng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở đều xấp xỉ 90% vì đa số các khoản đi vay cho nhu cầu nhà ở của khách hàng thường là những khoản vay lớn, nên việc khoản nợ khó có thể tất toán trong thời gian ngắn. Xét về cơ cấu cho vay mua nhà theo thời gian thì dư nợ cho vay ngắn hạn và dư nợ cho vay trung và dài hạn đều tăng mạnh qua các năm. Cụ thể, năm 2012 dư nợ cho vay ngắn hạn đạt 37,13 tỷ đồng (tăng 6,77 tỷ đồng) và chiếm 8,45% trong tổng dư nợ cho vay mua nhà ; dư nợ cho vay trung và dài hạn đạt 402,27 tỷ đồng (tăng 10,33 tỷ đồng) chiếm 38
  50. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi 91,55% trong tổng dư nợ cho vay mua nhà. Năm 2013, thì dư nợ theo thời gian đều tăng mạnh, cụ thể cho vay ngắn hạn đạt 51,63 tỷ đồng (tăng 14,5 tỷ đồng) và cho vay trung dài hạn đạt 436,87 tỷ đồng (tăng 34,6 tỷ đồng). Nhưng tỷ trọng cho vay ngắn hạn ngày càng giảm trong khi tỷ trọng cho vay trung dài hạn càng tăng qua các năm, qua đó cho thấy xu hướng vay dài hạn được người dân ưa chuộng. 2.2.2.3. Tình hình lãi suất cho vay mua nhà Bảng 1.11: Diễn biến của lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở trong năm 2012 và 2013 Lãi suất Năm 2012 Năm 2013 (%/ năm) Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Ngắn hạn 19 16 15.5 15 14 13.5 12 12 Trung dài hạn 19.5 17 16 15.5 15 14 12.5 12.5 (Nguồn: Tổng hợp) Biểu đồ 1.10: Tình hình lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV- CNSGD2 (2012-2013) Trước tình hình nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, dòng tín dụng tắt nghẽn do nợ xấu cao, thị trường bất động sản vẫn đóng băng, lạm phát được kiểm soát ở mức thấp nhất trong những năm gần đây NHNN đã liên tục kéo giảm mạnh các loại lãi suất điều hành. Trong đó, mặt bằng lãi suất năm 2013 được xem là thấp nhất kể từ năm 2005. Riêng đối với cho vay mua nhà ở, NHNN cũng như BIDV đã đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất để góp phần khai thông những nút thắt trong nền kinh tế. Với diễn biến đó, lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV liên tục giảm. Cụ thể, lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở 39
  51. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi ngắn hạn từ 19% vào quý I năm 2012 đã giảm xuống chỉ còn 12% vào quý IV năm 2013, lãi suất trung dài hạn thì từ 19.5% xuống còn 12.5%. Lãi suất trên đây là lãi suất công bố của Ngân hàng. Tùy vào trường hợp cụ thể mà lãi suất thực tế mà khách hàng phải trả có thể cao hoặc thấp hơn so với lãi suất công bố này, nhưng xu hướng chung thì lãi suất thực vẫn giảm trong 2 năm 2012 và 2013. 2.2.2.4. Phân tích nợ quá hạn Nhìn chung tình hình nợ quá hạn trong cho vay nhu cầu nhà ở năm 2013 tăng cao hơn so với năm 2012 cả về quy mô lẫn tỷ lệ nợ quá hạn so với dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở cũng như tỷ lệ nợ quá hạn so với tổn dư nợ tín dụng. Nguyên nhân là do biến động của thị trường và tác động của các chương trình hỗ trợ cho vay nhu cầu nhà ở với nhiều đặc tính hấp dẫn như: nâng cao giá trị khoản vay, kéo dài thời gian trả nợ so với trước Hơn nữa, do đặc trưng chủ yếu là các khoản vay trung dài hạn nên việc kiểm soát các khoản vay trở nên khó khăn hơn. Bảng 1.12: Tình hình nợ quá hạn trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 Chỉ tiêu 2012 2013 Chênh lệch NQH trong cho vay nhu cầu nhà ở 103,69 234,6 130,91 (tỷ đồng) Tỷ lệ NQH cho vay nhu cầu nhà ở /Tổng NQH 24,11% 21,64% -2,47% Tỷ lệ NQH cho vay nhu cầu nhà ở/ 3,03% 6,78% 3,75% Dƣ nợ cho vay nhu cầu nhà ở Tỷ lệ NQH cho vay nhu cầu nhà ở/ 0,67% 1,45% 0,77% Tổng dƣ nợ tín dụng (Nguồn: Tổng hợp) Ngoài ra trong cả 2 năm 2012 và 2013, nợ quá hạn trong cho vay nhu cầu nhà ở chiếm một tỷ trọng tương đối cao trong tổng nợ quá hạn (xấp xỉ 20%). Trong khi đó, việc cho vay nhu cầu nhà ở của Ngân hàng chủ yếu được đảm bảo bằng bất động sản. Với tình hình bất động sản đóng băng như hiện nay, cùng với thủ tục pháp lý rườm rà việc xử lý nợ quá hạn sẽ có rất nhiều bất lợi và tốn nhiều thời gian, do đó thông thường chỉ sau khi 40
  52. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Ngân hàng đã sử dụng tất cả các biện pháp thoả thuận nhưng không hiệu quả mới đưa đến cơ quan pháp luật xử lí. 2.2.2.5. Phân tích nợ xấu Bảng 1.13: Tình hình nợ xấu trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 ĐVT: Tỷ đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Dƣ nợ cho vay mua nhà 422,3 439,4 488,5 Nợ xấu cho vay mua nhà 9,2 15,2 12,5 Tỷ lệ nợ xấu 2,18% 3,46% 2,56% (Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp BIDV - CNSGD2) Biểu đồ 1.11: Tình hình nợ xấu trong cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV - CNSGD2 600 488,5 500 422,3 439,4 400 300 Dư nợ cho vay mua nhà 200 Nợ xấu cho vay mua nhà 100 9,2 15,2 12,5 0 2011 2012 2013 Qua bảng số liệu trên, ta có thể thấy tỷ lệ nợ xấu thay đổi mạnh. Chẳng hạn, năm 2011 thì tỷ lệ nợ xấu khoảng 2,18% nhưng sang năm 2012 thì tăng mạnh lên đến 3,46%, nhưng sang năm 2013 thì tỷ lệ nợ xấu giảm chỉ còn 2,56%. Năm 2012, tỷ lệ nợ xấu cao hơn so với năm 2011 là do chất lượng cho vay chưa được kiểm soát tốt, nhưng đến năm 2013 thì ngân hàng đã làm tốt về khoản vay này khi tỉ lệ nợ xấu chỉ còn 2,56%, qua đó ngân hàng đã giảm thiểu rủi ro về tín dụng và giúp ngân hàng luân chuyển vốn hiệu quả. 2.2.2.6. Tình hình tăng trƣởng về số lƣợng khách hàng cho vay mua nhà Với điều kiện thuận lợi nằm trên địa bàn đông dân cư, lại có vị trí thuận tiện nên số lượng khách hàng đến giao dịch với Ngân hàng ngày càng đông. Điều đó đồng nghĩa với 41
  53. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi nhu cầu về các loại sản phẩm – dịch vụ của khách hàng ngày càng phong phú đa dạng. Bên cạnh duy trì những khách hàng truyền thống đã giao dịch với Ngân hàng trong suốt những năm qua, Ngân hàng cũng không ngừng mở rộng công tác tiếp thị đến đông đảo người dân nhằm thu hút thêm nhiều khách hàng. Nhờ thực hiện tốt các công tác tiếp thị, quảng cáo, tuyên truyền mà khách hàng của Ngân hàng tăng đáng kể. Bảng 1.14: Tình hình mở rộng khách hàng CVMN giai đoạn 2011-2013 ĐVT: Tỷ đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Dƣ nợ cho vay mua nhà 422,3 439,4 488,5 Số lƣợng KHCN (ngƣời) 1612 1979 2478 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh BIDV – CNSGD2) Biểu đồ 1.12: Tình hình mở rộng khách hàng CVMN giai đoạn 2011-2013 3000 2478 2500 1979 2000 1612 2011 1500 2012 1000 2013 422,3 439,4 488,5 500 0 Dư nợ CVMN Số lượng KHCN Nhìn vào bảng số liệu trên, ta có thể thấy số lượng khách hàng cá nhân đến Chi nhánh ngày một tăng lên. Năm 2012 số lượng KHCN tăng lên 22,77% so với năm 2011 (tương ứng 367 người), đến năm 2013 số lượng KHCN tăng lên 25,21% (tương ứng 499 người). Điều đó chứng tỏ hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh ngày càng được cải thiện hơn, các dịch vụ tốt hơn, thu hút được nhiều khách hàng. 2.2.2.6. Tình hình hoạt động cho vay mua nhà so với các hoạt động cho vay khác của Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2 42
  54. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi như vay Bảng 1.15: Cơ cấu dƣ nợ cho vay tiêu dùng giai đoạn 2011-2013 ĐVT: Tỷ đồng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Chỉ tiêu Tỷ trọng Tỷ trọng Tỷ trọng Dƣ nợ Dƣ nợ Dƣ nợ (%) (%) (%) Cho vay mua nhà 422,3 61,94 439,4 40,88 488,5 47,5 Cho vay mua ô tô 125,45 18,4 181,65 16,9 200,54 19,5 Cho vay du học hoặc đi học 29,99 4,4 42,99 4,0 51,42 5 Cho vay CBCNV 56,59 8,3 112,86 10,5 118,27 11,5 Cho vay NLĐXK 21,82 3,2 24,72 2,3 30,85 3 Cho vay cầm cố chứng khoán 25,64 3,76 134,36 12,5 77,13 7,5 Cho vay ứng trước tiền bán CK 0 0 128,87 12,92 61,7 6 (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh BIDV – CNSGD2) Biểu đồ 1.13: Cơ cấu dƣ nợ cho vay tiêu dùng giai đoạn 2011-2013 3,76% 2011 3,2 % 8,3 % Cho vay mua nhà 4,4 % Cho vay mua ô tô Cho vay du học hoặc đi học Cho vay CBCNV 18,4 % 61,94% Cho vay NLĐXK Cho vay cầm cố chứng khoán 43
  55. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi 2012 12,92% Cho vay mua nhà Cho vay mua ô tô 12,5% 40,88% Cho vay du học hoặc đi học Cho vay CBCNV 2,3% Cho vay NLĐXK Cho vay cầm cố chứng khoán 10,5% Cho vay ứng trước tiền bán 4% chứng khoán 16,9% 2013 6% 7,5% Cho vay mua nhà 3% Cho vay mua ô tô Cho vay du học hoặc đi học 11,5% 47,5% Cho vay CBCNV Cho vay NLĐXK 5% Cho vay cầm cố chứng khoán Cho vay ứng trước tiền bán chứng 19,5% khoán Từ biểu đồ trên, ta có thể thấy giữa các loại sản phẩm tiêu dùng có sự phân bổ không đồng đều về tỷ trọng. Trong các sản phẩm cho vay tiêu dùng của BIDV, sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 488,5 tỷ đồng chiếm 47.5% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng, chủ yếu là đáp ứng nhu cầu cá nhân vay mua nhà riêng lẻ, phát sinh chủ yếu tại các thành phố lớn, BIDV hiện chưa phát triển sản phẩm cho vay mua nhà thông qua việc kết hợp các chủ đầu tư dự án. Nhưng từ năm 2011-2013, các khoản mục cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô có xu hướng giảm cả về giá trị và tỷ trọng. Khoản mục cho vay ứng trước tiền bán chứng khoán tăng mạnh qua các năm. Tỷ trọng của khoản mục cho vay người lao động xuất khẩu chiếm một tỷ trọng rất nhỏ so với tổng dư nợ vay. 44
  56. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Mục đích vay mua nhà, sửa chữa nhà, quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất là do mục đích này đáp ứng được nhu cầu cần thiết và ngày càng cao của người dân về việc nhà ở. Người tiêu dùng có thể dùng chính căn nhà muốn mua hoặc sửa chữa để thế chấp. Chính đặc tính thuận lợi này mà dư nợ vay mua, sửa chữa nhà, quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Đây cũng là mặt bằng chung của nền kinh tế ngày càng khó khăn, thêm vào đó tình hình lãi suất cao, sự biến động bất ổn định của thị trường vàng, chính sách thắt chặt tiền tệ, thị trường bất động sản đóng băng là những nguyên nhân tác động trực tiếp đên nhu cầu vay vốn của người dân. 2.2.2.7. Tình hình hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam trong hệ thống các ngân hàng thƣơng mại Bảng 1.16: So sánh tình hình cho vay mua nhà giữa các ngân hàng STT Ngân hàng Lãi suất vay Mức cho vay Thời hạn vay tối đa 1 Agribank 15%/năm 85% 15 năm 2 Vietcombank 18%/năm 70% 20 năm 3 Vietinbank 16,2%/năm 70% 15 năm 1-2 tháng: 11% 4 BIDV 3-11 tháng: 12% 85% 20 năm >=12 tháng: 12.5% 5 MHB 15%/năm 85% 15 năm 0% cho tháng đầu tiên 6 HD BANK 11.86%/năm cho 11 tháng 70% 20 năm tiếp theo 13.99%/năm (7.77%/năm theo dư nợ giảm dần cho 3 7 VIB 70% 15 năm tháng đầu tiên theo gói vay 30.000 tỷ) 8 HSBC 7.49%/năm 70% 25 năm 9 ACB 18%/năm 70% 10 năm 10 MB 15.7%/năm 80% 20 năm 45
  57. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Về lãi suất cho vay: BIDV cho vay mua nhà có tài sản đảm bảo có lãi suất trung bình so với các ngân hàng khác: 1-2 tháng: 11%; 3-11 tháng: 12%; >=12 tháng: 12.5%. Nhưng với gói 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà với lãi suất 5%/năm thì BIDV có ưu thế cạnh tranh hơn so với các NHTM không được hỗ trợ lãi suất nằm trong gói 30.000 tỷ. - Về mức cho vay và thời hạn vay tối đa: BIDV có mức cho vay tối đa 85% cao hơn các ngân hàng khác nhưng bằng với Agribank và MHB. Thời hạn vay tối đa lên đến 20 năm so với Agribank và MHB là 15 năm. Đây cũng là một thuận lợi cho BIDV thu hút khách hàng tìm đến để vay mua nhà. Song song với việc 5 ngân hàng được NHNN: Arigbank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV, MHB được chỉ định cho vay mua nhà gói 30.000 tỷ đồng lãi suất 5% trong 12 tháng thì các NHTMCP khác cũng đã đồng loạt tung ra gói sản phẩm mua nhà của mỗi ngân hàng, cụ thể như sau: - HDBank chính thức triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt từ ngày 15/5/2014, dành cho khách hàng có nhu cầu mua căn hộ thuộc dự án Dragon Hill Residence and Suites (Xã Phước Kiểng, Huyện Nhà Bè, TP.HCM). Theo đó, các điều kiện ưu đãi bao gồm khách hàng được vay vốn trong thời hạn 20 năm, hạn mức tối đa lên đến 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Đặc biệt, khách hàng sẽ được ân hạn vốn gốc 1 năm và ưu đãi lãi suất đặc biệt cố định 0% trong 2 năm đầu tiên. Đây là một trong những chương trình cấp tín dụng có lãi suất bằng 0% với thời gian hưởng ưu đãi kéo dài nhất hiện nay trên thị trường. - Ngân hàng Quốc tế (VIB) chính thức triển khai gói 3.500 tỷ đồng cho vay ưu đãi với mức lãi suất từ 7,99%/năm trong 6 tháng đầu và 9,99%/năm trong 6 tháng tiếp theo. Từ ngày 13/03/2014, khách hàng cá nhân vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà tại VIB với khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi từ 7,99%/năm trong 6 tháng đầu, áp dụng mức lãi suất 9,99%/năm cho 6 tháng tiếp theo. Với khoản vay từ 1 tỷ tới 2 tỷ đồng, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 9,99%/năm không đổi trong 12 tháng đầu. Đặc biệt, khách hàng sẽ không phải trả phí định giá tài sản nếu không được phê duyệt khoản vay và sẽ không thu hồi lãi suất ưu đãi nếu khách hàng trả nợ trước hạn. Từ tháng thứ 13, mức lãi suất sẽ được điều chỉnh theo điều kiện của thị trường. 46
  58. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - HSBC cho vay mua nhà với lãi suất 7,49%/năm , thời hạn vay 25 năm. - Lãi suất ưu đãi: từ 8.0%/năm, giải quyết hồ sơ tối đa 48 giờ làm việc, thời hạn vay: lên đến 15 năm. - Ngân hàng TMCP Quân đội cũng cho ra gói sản phẩm cho vay mua nhà ưu đãi đặc biệt với lãi suất 8%/năm và thời hạn là 5 năm. Bảng 1.17: So sánh dƣ nợ cho vay mua nhà giữa BIDV và một số ngân hàng ĐVT: Tỷ đồng 2011 2012 2013 BIDV - CNSGD2 422,3 439,4 488,5 BIDV 8.589 12.134 16.229 Agribank 22.543 26.150 31.692 Vietcombank 9.067 11.002 13.267 Vietinbank 14.056 16.806 20.379 (Nguồn: Tổng hợp) Biểu đồ 1.14: So sánh dƣ nợ cho vay mua nhà giữa BIDV và một số ngân hàng 47
  59. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi Qua bảng số liệu trên, ta có thể thấy từ năm 2011 đến năm 2013 thì dư nợ cho vay mua nhà của BIDV và các ngân hàng khác đều tăng qua các năm. Để có được sự tăng trưởng như thế là do tình hình nhu cầu nhà ở của nhân dân ngày càng tăng, nhất là trong các thành phố lớn. Và cũng trong tình trạng chung của các ngân hàng hiện nay là chú trọng vào tín dụng tiêu dùng hơn so với tín dụng doanh nghiệp. - Năm 2012, dư nợ cho vay mua nhà của BIDV đạt 16.229 tỷ đồng (tăng 3.454 tỷ đồng so với 2011) và chỉ xếp sau Agribank khi ngân hàng này tăng 4.915 tỷ đồng so với 2011. Xét về tốc độ tăng trưởng thì BIDV đạt 33,74% cao hơn so với Agribank (21,19%). - Năm 2013, dư nợ cho vay mua nhà của BIDV đạt 1,716 tỷ đồng (tăng 501,4 tỷ đồng so với 2012) và tốc độ tăng trưởng mạnh khi đạt tới 41,28% trong khi các ngân hàng khác có tốc độ tăng trưởng nhẹ. Điều đó cho thấy, ngân hàng đã có kế hoạch và chiến lược đúng đắn khi chú trọng hơn về khoản tín dụng này so với tín dụng doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Agribank có dư nợ cho vay mua nhà lớn nhất là 31.692 tỷ đồng vào năm 2013, sau đó là đến Vietinbank, BIDV và Vietcombank. Dư nợ cho vay mua nhà của BIDV- CNSDG2 chiếm khoảng 3% so với tổng dư nợ của BIDV. BIDV tuy dư nợ cho vay cao không bằng của Agribank và Vietinbank nhưng tốc độ tăng trưởng nhanh hơn các ngân hàng còn lại năm 2013 dư nợ cho vay mua nhà tăng lên với tốc độ 41.28% so với năm 2012. Điều này là dấu hiệu tốt cho thấy dư nợ cho vay mua nhà của BIDV đã tăng lên đáng kể, Ngân hàng đã chủ động trong việc kinh doanh của mình. Ƣu điểm: - Do BIDV nằm trong top 5 ngân hàng được chính phủ hỗ trợ gói 30.000 tỷ cho vay mua nhà với lãi suất 5% nên đó cũng là ưu thế để cạnh tranh so với các NHTM khác. - BIDV là một trong 2 ngân hàng (chỉ sau Agribank) đã phủ sóng mạng lưới trên cả 63 tỉnh/thành phố của cả nước với 127 chi nhánh với gần 700 điểm giao dịch, điều đó giúp ngân hàng ngày càng phát triển rộng khắp. - Nhân viên nhiệt tình, có năng lực và tận tâm với khách hàng Nhƣợc điểm: - Lãi suất luôn phải thay đổi do áp lực cạnh tranh trong ngành. 48
  60. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Tài sản đảm bảo nợ vay là Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, nhưng hiện nay việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất còn chậm làm ảnh hưởng đến việc giải ngân theo nhu cầu làm nhà của khách hàng. 2.2.3. Phân tích SWOT về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam 2.2.3.1. Điểm mạnh - Về điều kiện cho vay: không quy định mức quy định tối thiểu được vay vốn là bao nhiêu. Trong khi đó các ngân hàng khác có quy định mức quy định tối thiểu được vay vốn như: HSCB là 10 triệu, VCB là 3 triệu - Về mức cho vay: tỷ lệ cho vay so với giá trị đảm bảo của BIDV tương đối cao là 85%. Trong khi một số ngân hàng khác như HSCB là 60%, ACB và VCB là 70%, - Mạng lưới chi nhánh của BIDV với trên 108 chi nhánh cấp 1 và trên 304 phòng giao dịch, phân bố rộng khắp cả nước, tập trung nhiều tại các khu vực đô thị và đều có vị trí thương mại thuận lợi, là kênh phân phối chủ yếu của tín dụng bán lẻ góp phần nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà. 2.2.3.2. Điểm yếu - BIDV chưa có thương hiệu, vị thế mạnh trong hoạt động tín dụng bán lẻ nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng, các thương hiệu mạnh trong lĩnh vực này thuộc về một số ngân hàng nước ngoài như HSBC, ANZ và một số ngân hàng cổ phần như ACB, Sacombank, Techcombank - BIDV chưa có sản phẩm riêng về cho vay mua nhà theo dự án (mua mới nhà/đất ở, xây dựng/sửa chữa/cải tạo nhà ở, mua sắm trang thiết bị nội thất ) mặc dù BIDV đã ký thỏa thuận hợp tác với nhiều chủ đầu tư lớn. Trong khi các NHTMCP, ngân hàng nước ngoài thường chia thành nhiều sản phẩm khác nhau, đáp ứng nhu cầu cụ thể của khách hàng như: ANZ có 4 sản phẩm: cho vay mua nhà để ở, cho vay mua nhà để đầu tư, cho vay đầu tư bất động sản, cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi; VCB đã có sản phẩm cho vay mua nhà theo dự án; ACB đã có 4 sản phẩm: cho vay trả góp mua nhà ở/nền nhà, cho vay trả góp xây dựng/sửa chữa nhà, cho vay mua căn hộ Phú Mỹ Hưng thế chấp bằng căn hộ mua, cho vay mua biệt thự Riveria thế chấp bằng chính biệt thự mua 49
  61. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi - Về thời gian xử lý hồ sơ của BIDV tối thiểu 7 ngày là chậm so với EAB xử lý hồ sơ từ 24 giờ đến 48 giờ kể từ khi nhận đủ hồ sơ. - Về thời hạn cho vay của BIDV ngắn tối đa là 10 năm, còn ABBANK tối đa 20 năm. - BIDV chưa có các sản phẩm cụ thể theo từng mục đích vay như mua nhà, sửa chữa nhà, mua sắm trang thiết bị nội thất). ACB có các sản phẩm: cho vay trả góp mua nhà ở, cho vay trả góp xây dựng, sửa chữa nhà. ANZ có các sản phẩm: cho vay mua nhà để ở, cho vay mua nhà để đầu tư, cho vay đầu tư bất động sản - Các sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV chưa ứng dụng công nghệ hiện đại (đơn vay vốn trực tuyến, tư vấn online, qua điện thoại ) nên chưa thuận tiện, chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách nhanh chóng, kịp thời. - Chính vì BIDV có mạng lưới quy mô lớn nên khách hàng dàn trải, do đó chưa có được phân đoạn khách hàng tốt, chưa xác định rõ khách hàng chiến lược để khách hàng tiếp cận và phát triển sản phẩm cho vay mua nhà. 2.2.3.3. Cơ hội Hội nhập quốc tế mở ra nhiều cơ hội cho ngành ngân hàng Việt Nam, tranh thủ về vốn, công nghệ, kinh nghiệm, mở ra cơ hội trao đổi, hợp tác quốc tế với các ngân hàng nước ngoài. Chính hội nhập quốc tế yêu cầu các ngân hàng nội địa phải chuyên môn hóa về các nghiệp vụ ngân hàng, quản trị rủi ro, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng để cạnh tranh với các ngân hàng nước ngoài. Đồng thời tạo ra cơ hội cho các ngân hàng nội địa mở rộng thị trường trong và ngoài nước. Các chính sách kích cầu đầu tư và tiêu dung để chống suy thoái kinh tế như việc hỗ trợ lãi suất cho vay và nhiều chính sách đang được triển khai là cơ hội để các thành phần kinh tế tiếp cận được nguồn vốn từ các ngân hàng để khôi phục, cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh. 2.2.3.4. Thách thức Hiện nay, cho vay mua nhà đã trở thành mục tiêu của các TCTD, nhất là các tổ chức ngoài nhà nước, điển hình như ACB, Sacombank, VP Bank, đã đưa các sản phẩm cho vay mua nhà, mua căn hộ chung cư, mức cho vay tối đa lên đến 70-80% giá trị ngôi nhà hay căn hộ, thời hạn tối đa lên đến 15-20 năm. NHTMCP Phương Nam cho khách hàng 50
  62. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi vay mua nhà ở và đất lên tới 95% giá trị tài sản thế chấp. Điều đó làm cho môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt trong việc mở rộng cho vay mua nhà. Áp lực cạnh tranh từ các ngân hàng nước ngoài và ngân hàng cổ phần mạnh hơn đòi hỏi BIDV phải nâng cao khả năng cạnh tranh, đổi mới công nghệ, cải tiến sản phẩm, sử dụng các nguồn lực hiệu quả. 51
  63. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi CHƢƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 2 3.1. Những kết quả đạt đƣợc  Hoàn thành đồng bộ, toàn diện và vượt trội các chỉ tiêu kinh doanh Quy mô hoạt động không ngừng tăng trưởng qua từng năm, tổng tài sản tăng bình quân hàng năm xấp xỉ 37% đạt gần 17,000 tỷ đồng. Các chỉ số về huy động vốn, tổng dư nợ, phát triển dịch vụ bình quân tăng từ 30-120%, cao hơn với mức bình quân trên địa bàn và trong hệ thống. Chi nhánh đã được BIDV trao tặng danh hiệu “lá cờ đầu toàn ngành” 2 năm liền; nhiều năm liền được ghi nhận là chi nhánh: huy động vốn bán lẻ cao nhất hệ thống, huy động vốn bình quân đầu người cao nhất  Góp phần làm tăng trưởng dư nợ cho vay Cho vay mua nhà đang là loại hình cho vay hấp dẫn, tạo cơ hội cho CNSGD2 mở rộng cho vay, tăng trưởng dư nợ. Ngay sau khi được thành lập với vai trò là một ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ bán lẻ, CNSGD2 đã triển khai các sản phẩm cho vay mua nhà một cách nhanh chóng. Chính vì vậy, giá trị dư nợ cho vay mua nhà vì thế cũng tăng lên đáng kể.  Góp phần đa dạng hóa cho vay mua nhà đồng thời khẳng định thương hiệu Tại các nước đang phát triển thì sản phẩm cho vay mua nhà đã trở nên quen thuộc và phát triển. Việc cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà với chất lượng cao sẽ giúp cho CNSGD2 thiết lập được nhiều mối quan hệ với khách hàng. Khách hàng của CNSGD2 không chỉ giới hạn trong địa bàn mà được mở rộng sang các địa bàn khác, số lượng khách hàng cho vay mua nhà thường rất lớn. Điều đó có nghĩa là sẽ có nhiều khách hàng biết đến hình ảnh, thương hiệu của CNSGD2 nói riêng và BIDV nói chung. Qua đó, CNSGD2 có thể mở rộng quy mô, phạm vi hoạt động và quan trọng hơn cả là nâng cao vị thế cạnh tranh với các NH khác trong nền kinh tế.  Góp phần làm tăng lợi nhuận cho vay của Chi nhánh Lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua nhà của CNSGD2 không ngừng gia tăng. Lợi nhuận cũng là một trong những tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động của bất kì một doanh 52
  64. SVTH: Nguyễn Thị Anh Thi nghiệp nào trong nền kinh tế thị trường, cho vay mua nhà là một hoạt động có rủi ro lớn nhưng lại có khả năng đem lại lợi nhuận cao cho Ngân hàng. Vì vậy nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà là một chiến lược đúng đắn đối với CNSGD2 trong giai đoạn hiện nay. 3.2. Hạn chế 3.2.1. Từ phía Ngân hàng - Những quy định về Ngân hàng thay đổi liên tục, các biểu mẫu không kịp cập nhật gây khó khăn cho khách hàng. Thêm vào đó, các quy trình và quy chế cho vay thường xuyên được bổ sung, sửa đổi nên việc phối hợp thực hiện giữa các phòng ban vẫn còn chồng chéo, chưa thống nhất làm giảm hiệu quả hoạt động của Ngân hàng. - Khách hàng còn phải ký quá nhiều loại giấy tờ (xác nhận số tiền đã thanh toán, xác nhận phong toả, các loại hợp đồng ) - Công tác đào tạo nhân viên cũng còn nhiều bất cập. Nội dung đào tạo chưa sát thực tế. Các nhân viên cũ do áp lực công việc cao nên chưa thể hướng dẫn sâu sát cho những nhân viên mới – những người còn thiếu kinh nghiệm và yếu kém về nghiệp vụ, chưa thể tư vấn giải pháp tài chính tốt nhất cho khách hàng. - Các thông tin mà Ngân hàng thu thập được chủ yếu trên giấy tờ cộng với thời gian tiếp xúc với khách hàng không nhiều, nên tính xác thực của thông tin chưa cao, có thể gây rủi ro cho Ngân hàng. - Sản phẩm chưa đa dạng, chưa đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng trong khi nhu cầu của người dân thì luôn đa dạng, phong phú và thay đổi theo xu hướng của thị trường thì thực tế cho thấy BIDV chưa đáp ứng hết. - Quá chú trọng cho vay có tài sản đảm bảo: để tránh rủi ro nên đa số các khoản vay BIDV đều yêu cầu có tài sản đảm bảo tương ứng với khoản vay mà không chú trọng nhiều đến tính hiệu quả của đồng vốn dẫn đến các khoản vay kém chất lượng. - Quy định mức trả nợ cứng nhắc không linh hoạt. Trong mọi khoản vay, BIDV đều thực hiện chia mức trả nợ ra nhiều kỳ hạn bằng nhau trong khi nguồn thu nhập của khách hàng thì không ổn định. 53