›

Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

pdf 79 trang thiennha21 14/04/2022 6510
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_cong_tac_quan_ly_cac_nguon_thu_tu_dat_tre.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM . ĐINH THÙY TRÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015-2019 Thái nguyên, năm 2019
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM . ĐINH THÙY TRÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015-2019 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Thùy Linh Thái nguyên, năm 2019
  3. i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kĩ năng công tác. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018”. Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là cô giáo ThS. Nguyễn Thùy Linh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị đang công tác tại Sàn giao dịch Bất động sản TECCO đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp. Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mới chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Ngày 01 tháng 06 năm 2019 Sinh viên Đinh Thùy Trâm
  4. ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018) 39 Bảng 4.2. Tổng hợp các nguồn thu từ đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018). 42 Bảng 4.3. Danh sách các dự án được giao đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính 47 Bảng 4.4. Tình hình đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu liên quan đến đất của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018)48 Bảng 4.5. Đánh giá ý kiến của các tổ chức về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay 49 Bảng 4.6. Đánh giá ý kiến của các nhà quản lý về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay 50 Bảng 4.7. Đánh giá ý kiến về giá thu tiền sử dụng đất hiện nay của các tổ chức kinh tế và người quản lý 53 Bảng 4.8. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất và thanh tra của các tổ chức kinh tế và người quản lý 56 Bảng 4.9. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác phối hợp giữa các ngành trên địa bàn tỉnh hiện nay 57
  5. iii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Tên hình Trang Hình 4.1. Kết quả thu tiền thuê đất (2016 - 2018) 43 Hình 4.2. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2016 – 2018).45 Hình 4.3. Kết quả thu tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất (2016 – 2018). 45 Hình 4.4. Kết quả thu tiền lệ phí trước bạ (2016-2018). 46 Hình 4.5. Kết quả tổng hợp các nguồn thu từ đất đã nộp vào ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2018. 46 Sơ đồ Sơ đồ 4.1. Mô hình công tác quản lý các khoản thu từ đất 37 Sơ đồ 4.2. Mô hình công tác quản lý về giá đất 37
  6. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HDND Hội đồng nhân dân KCN Khu công nghiệp NN Nông nghiệp NSNN Ngân sách nhà nước PNN Phi nông nghiệp TP Thành phố TX Thị xã UBND Ủy ban nhân dân
  7. v MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN 1 DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục tiêu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 2.1. Các khái niệm về giá đất và chính sách tài chính về đất đai 3 2.1.1. Giá đất 3 2.1.2. Các khái niệm về quản lý tài chính về đất đai 11 2.1.3. Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 11 2.2. Cơ sở pháp lý 21 2.3. Cơ sở thực tiễn 22 2.3.1. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới 22 2.3.2. Tổng quan công tác quản lý tài chính và giá đất tại Việt Nam 24 2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Thái Nguyên về quản lý chính sách tài chính về đất đai, giá đất 27 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 29 3.2. Nội dung nghiên cứu 29
  8. vi 3.3. Các phương pháp nghiên cứu 29 3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin 29 3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin 31 3.3.3. Phương pháp so sánh thông tin 31 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên 32 4.1.1. Điều kiện tự nhiên tỉnh Thái Nguyên 32 4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên 35 4.2. Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 36 4.2.1. Mô hình quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 36 4.2.2. Mô hình quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 37 4.2.3. Thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất 38 4.2.4. Thực trạng quản lý đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu từ đất đai . 41 4.2.5. Thực trạng công tác quản lý về việc thu ngân sách Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 42 4.2.6. Thực trạng chậm nộp và nợ đọng các khoản thu từ đất 46 4.3. Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 47 4.3.1. Kết quả đạt được 47 4.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân 51 4.4. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất 58 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1. Kết luận 59 5.2. Kiến nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61
  9. 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong tiến trình phát tiển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo nên sản phẩm cung cấp nhu cầu cho cuộc sống của mình. Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của con người. Xã hội đang ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, Bởi vậy, đất đai không chỉ là nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu đáng kể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường ngày nay, đất còn được gọi là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ đất đai đã và đang đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và TP Thái Nguyên nói riêng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp CNH – HĐH đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của xã hội, trong đó công tác quản lý các nguồn thu từ đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác, đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt các nguồn thu để đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ
  10. 2 đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Thái Nguyên nói chung và TP Thái Nguyên nói riêng đang từng bước thay đổi với sự phát triển của xã hội. Những tác động của quá trình phát triển kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của tỉnh. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất, cần đưa ra những giải pháp về mặt quản lý công tác nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Xuất phát từ những vấn đề trên em tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên. - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý về các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới. 1.3. Ý nghĩa của đề tài Quản lý các nguồn thu từ đất là một lĩnh vực quan trọng trong công tác quản lý nhà nước hiện nay và nguồn thu từ đất đai là một khoản thu cho Ngân sách nhà nước. Việc áp dụng quản lý các nguồn thu từ đất vào thực tế tại mỗi địa phương khác nhau bởi điều đó tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào điều kiện phát triển của thị trường tại nơi đó.
  11. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Các khái niệm về giá đất và chính sách tài chính về đất đai 2.1.1. Giá đất 2.1.1.1. Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 [5] là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4. “Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [5]. Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013[6] quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3).
  12. 4 2.1.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: - Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
  13. 5 + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại. Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr. 4] [3]. + Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm. Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra. - Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi
  14. 6 nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội. Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất. Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) [1]. Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng: Địa tô Giá cả đất đai = Tỷ suất lợi tức hiện hành Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng mảnh đất đó. * Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng * Quan hệ cung, cầu Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong
  15. 7 mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả. Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp. Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại luôn có xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân số thì cũng ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hơn để cân bằng lượng cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng và thay đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất). 2.1.1.3. Mục đích của việc xác định giá đất Theo Nguyễn Thị Cúc (2013) [2] việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với Nhà nước, các cá nhân và các doanh nghiệp vì những lý do như sau: a. Đối với Nhà nước: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
  16. 8 Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điểu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật; Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho tuê đất không thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; - Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật; - Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; - Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật. b. Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp: - Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh; - Phân chia tài sản; - Mua bán quyền sử dụng đất; - Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác; - Đền bù giải tỏa
  17. 9 2.1.1.4. Nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định [12] 1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2.1.1.5. Các phương pháp tính giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [10] gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ [11]. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ [12]. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
  18. 10 tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn
  19. 11 để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc Phương, 2011) [13]. 2.1.2. Các khái niệm về quản lý tài chính về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước đối với đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất; trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất, đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao. Quản lý Nhà nước về đất đai có mục đích chủ yếu là làm cho vốn đất đai của quốc gia ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn phục vụ cho quốc kế dân sinh, đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởng thụ những nguồn lợi do đất đai mang lại, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Để đạt được mục tiêu này, Nhà nước đã sử dụng các công cụ quản lý sau: Pháp luật; Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng đất; Kinh tế - Tài chính. Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai. 2.1.3. Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Từ lý luận cũng như kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy hệ thống tài chính đất đai hiệu quả sẽ mang lại nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương, bảo đảm đầy đủ nguồn lực cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Ở hầu hết các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và các loại thuế khác). Như vậy hệ thống tài chính đất đai bao gồm
  20. 12 giá đất và định giá đất: thuế đất đai và bất động sản; các phương thức chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính. Theo Đặng Hùng Võ (2018) [20] thì ở Việt Nam, một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, nguồn lực đất công, tài sản công vô cùng lớn tạo nên cơ hội thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu biết cách thu từ đất công. Căn cứ vào Điều 107 Luật đất đai số 45/2003/QH13 của Quốc hội quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai cụ thể gồm những khoản như sau: Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai 1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Đặc điểm các khoản thu NSNN từ đất Đặc điểm các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) [2] bao gồm: Thứ nhất, nguồn thu từ đất gồm nhiều khoản thu trong hệ thống thuế Nhà nước. Thứ hai, các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng tác động rất lớn, đa dạng. Thứ ba, thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế.
  21. 13 2.1.3.1. Tiền sử dụng đất Khoản 25, Điều 4, Luật Đất đai 2003 [6] quy định: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Nói cách khác tiền sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được giao, được chuyển mục đich sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất và giá đất thu tiền sử dụng đất. Giá đất được áp dụng theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc quản lý nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ tiền sử dụng đất được thực hiện thông qua các chính sách của Nhà nước, cụ thể là Chính sách thu tiền sử dụng đất: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước. Một số điểm mới cơ bản tại hai Nghị định này như sau: 1. Đối với Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất: Thứ nhất, đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể: - Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất. - Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công
  22. 14 nhận quyền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất. Thứ hai, thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, sẽ không còn việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Thứ ba, theo Luật Đất đai 2013 thì nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất đã giải phóng mặt bằng để giao đất cho nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức đấu giá; thu hẹp hơn các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá. Để đảm bảo tính khả thi, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được phê duyệt trong một số trường hợp. Thứ tư, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2003 không cấp GCN cho trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
  23. 15 đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004 và trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/7/2004. Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu của NSNN đối với người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung là tiền thuê đất) trong một thời hạn nhất định. Tổ chức, cá nhân thuộc diện phải nộp tiền thuê đất được chia ra 2 loại: bao gồm, diện phải nộp tiền thuê đất hàng năm và diện được lựa chọn một trong 2 hình thức nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê, trong đó: Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Ngày 15/05/2014, Căn cứ Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính Phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Theo đó, những điểm thay đổi cơ bản về thu tiền tiền thuê đất, thuê mặt nước như sau: Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung là 1,5% giá đất xuống còn 1% giá đất, riêng đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban
  24. 16 nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%; đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ % cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất. Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm, Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất. Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05 năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước, Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp. Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà nước nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó,
  25. 17 nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn. Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Về việc xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, đối với trường hợp đất sử dụng đồng thời vào mục đích phải nộp tiền thuê đất, mục đích không phải nộp tiền thuê đất thì số tiền thuê đất phải nộp được xác định trên cơ sở phân bổ diện tích theo mục đích sử dụng đất.
  26. 18 2.1.3.2. Tiền thuế từ đất a, Thuế sử dụng đất nông nghiệp Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010. Sau đó có Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về tiếp tục miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020. Số thuế sử dụng đất nông nghiệp phát sinh hàng năm giai đoạn này là 0. b, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế nhà, đất được thực hiện từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Từ năm 1991 đến 1994 Pháp lệnh về thuế nhà, đất được ban hành, thay đổi và bổ sung ba lần. Giai đoạn trước 1/1/2012, thuế nhà, đất được thực hiện theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 và pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994. Theo đó thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây dựng công trình, được tính dựa trên diện tích, hạng đất và giá thóc tại địa phương Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7 ngày 17/6/2010 đã thông qua luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN), có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất PNN bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm và một số loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh. Theo luật này, căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm. Thuế suất được quy định riêng đối với từng trường hợp cụ thể, biến động từ 0,03% – 0,2%.
  27. 19 c, Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến bất động sản Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thế thu nhập cá nhân năm 2012, luật sửa đổi bổ sung một số điều của các loại luật về thuế 2014: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và các luật sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014 nêu rõ các trường hợp nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009, chỉ thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế. Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/01/2009 trở về sau thì thực hiện theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007. 2.1.3.3. Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất đai Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2013 quy định Nhà nước thu 0,5% của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra việc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền sử dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất; trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng đất.
  28. 20 2.1.3.4. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử dụng đất đai. Nó có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. 2.1.3.5. Vai trò của các khoản thu từ đất đai Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, tinh thần. Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn thu tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Vai trò của các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) [2] gồm: Một là, các khoản thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách địa phương Hai là, các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản Thông qua thu các loại thuế liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Ba là, các khoản thu từ đất tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư: thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Bốn là, thực hiện chính sách công bằng xã hội: thông qua chính sách thu - miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm thuế nhà đất cho hộ nghèo, người có công với cách mạng.
  29. 21 2.2. Cơ sở pháp lý - Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. - Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT- BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
  30. 22 - Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới 2.3.1.1. Đài Loan Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác). Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất”. Như vậy, có thể hiểu rằng sở
  31. 23 hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất. Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường (Chin Lin, 2008). Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định (Chin Lin, 2008). Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một ủy ban định giá đất. Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất. Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất ở địa phương. 2.3.1.2. Các nước Đông Âu Theo Richard Grover (2007) các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu) có hoàn cảnh khá giống nhau. Tất cả các nước này đều xây dựng và thông qua Hiến pháp mới với quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào năm 1993 (khẳng định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản), thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chiếm giữ đất bắt buộc), nhưng Bộ luật Đất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn đề đất đai vẫn chỉ được điều chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng
  32. 24 thống). Rumania thông qua Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản), Luật Bán đất bắt buộc vào năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005. Ba Lan thông qua Hiến pháp vào năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng vào mục đích công cộng khi đã giải quyết bồi thường cho người mất đất. 2.3.2. Tổng quan công tác quản lý tài chính và giá đất tại Việt Nam Theo Đặng Hùng Võ (2018) [20], Một trong những khó khăn nhất chính là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngoài ra, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể, lý do chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; cách thức tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành công cụ điều tiết thị trường. Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy định nào về giải pháp thực hiện. Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng không bảo đảm cảnh quan đô thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Việt Nam cần áp dụng cơ chế: nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên cùng với giải quyết tái định cư tại chỗ; thực hiện dự án góp đất và điều
  33. 25 chỉnh lại đất đai; cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận. Đối với các dự án BT, cần bổ sung một điều quy định riêng trong Luật Đất đai, trong đó quy định về điều kiện áp dụng; phạm vi áp dụng; nội dung hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, yêu cầu về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng. Về điều kiện áp dụng, phải có phân tích chi phí, lợi ích của phương án BT và phương án nhà nước đấu giá đất lấy tiền xây dựng hạ tầng, bảo đảm hiệu quả lợi ích trừ chi phí của phương án BT cao hơn. Bên cạnh đó, theo kinh nghiệm của nhiều nước công nghiệp phát triển, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra một kịch bản phát triển làm cho giá trị đất đai tăng lên. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy chứng nhận quyền phát tiển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch. Số thu NSNN từ đất tăng trưởng cao qua các năm tạo nguồn lực quan trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Năm 2002 số thu từ các khoản từ đất khoảng 5.486 tỷ đồng (chiếm 4,4% tổng thu NSNN), đến năm 2010, số thu NSNN từ đất đã tăng lên là 67.767 tỷ đồng (chiếm 11,21% tổng thu NSNN). Năm 2016, số thu tiền sử dụng đất đạt 98.573 tỷ đồng, bằng 197,5% dự toán (tương ứng 48.753 tỷ đồng), tăng 45,6% so với thực hiện năm 2015, khoảng 9% tổng thu NSNN. Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã từng bước tạo lập cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ, từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nội lực, nguồn vốn có vị trí nhất định để phát triển đất nước. Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất.
  34. 26 Nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai trong thời gian tới, cần hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm tháo gỡ kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ngoài ra, cần áp dụng đồng bộ các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và có chế tài đăng ký biến động về giao dịch bất động sản nhằm tránh thất thu thuế. Quản lý chặt chẽ, hiệu quả, theo đúng quy định pháp luật đối với quỹ đất ở khu vực Doanh nghiệp nhà nước, khu vực sự nghiệp công, đất nông lâm trường quốc doanh; Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội. Ngoài ra, cần nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của hệ thống định giá đất và công cụ hỗ trợ tài chính, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện nhất là trong việc giao đất và cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm của các nước này về việc xây dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo chuẩn định giá quốc tế. Trong quá trình này, hiệp hội định giá của mỗi nước có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết về tranh chấp giá đất để tính bồi thường. Mặt khác, hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển nghề nghiệp, thống nhất hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá quốc tế.
  35. 27 2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Thái Nguyên về quản lý chính sách tài chính về đất đai, giá đất Thái Nguyên là một trong những tỉnh có kinh tế phát triển mạnh, quy tụ nhiều khu công nghiệp lớn của cả nước như các KCN: Sông Công I (195ha), Sông Công II (250ha), Nam Phổ Yên (120ha), Yên Bình (400ha), Điềm Thụy (350ha), công nghệ cao Samsung Ðể tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút đầu tư các chính sách đất đai đã được tỉnh chú trọng và bảo đảm giải quyết các khó khăn tồn tại. Theo Sở TN - MT Thái Nguyên, Sau 4 năm triển khai Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên công tác quản lý nhà nước về đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, việc quản lý sử dụng đất đai ngày càng có hiệu lực, hiệu quả, từng bước đi vào nền nếp, góp phần đáng kể vào sự nghiệp xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh, quốc phòng nhưng bên cạnh đó, vẫn còn một số vướng mắc cần tháo gỡ. Quyết định số 3477/QĐ-UBND ngày 8.12.2015 của UBND tỉnh về công bố Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường và Quyết định số 3635/QĐ-UBND ngày 29.12.2016 về việc công bố chuẩn hóa thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã sau khi Văn phòng Đăng ký được tổ chức lại thành một cấp; triển khai và chỉ đạo các địa phương đẩy nhanh việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020); tham mưu ban hành các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để phục vụ các dự án trọng điểm của tỉnh, các khu công nghiệp ; triển khai thực hiện các dự án đổi mới trang thiết bị, tích hợp quản lý, xử lý lưu trữ, phân phối thông tin tài nguyên và môi trường, triển khai dịch vụ công trực tuyến cấp độ 3 - 4, áp dụng hệ thống ISO TCVN 9001: 2008 trong hoạt động của cơ quan ; tăng cường tính công khai minh bạch về quy hoạch, kế hoạch
  36. 28 sử dụng đất các cấp và thực hiện thủ tục hành chính trên Trang thông tin điện tử của Sở (Tùng Lâm, 2018) Bên cạnh đó, khẩn trương triển khai, hoàn thành việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của các cấp bảo đảm chất lượng, đồng bộ, thống nhất và nâng cao tính khả thi; tăng cường việc kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp và các đối tượng sử dụng đất; rà soát điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, công trình có trong kế hoạch hàng năm mà đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
  37. 29 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. * Phạm vi nghiên cứu: - Về mặt nội dung: Nghiên cứu quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đó là các khoản: tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền sử dụng đất nông nghiệp; tiền sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền thuế thu nhập doanh nghiệp; tiền thuế thu nhập cá nhân. - Về mặt không gian: Đề tài nghiên cứu công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Về mặt thời gian: Đề tài nghiên cứu công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018. 3.2. Nội dung nghiên cứu Nội dung 1: Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên. Nội dung 2: Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Nội dung 3: Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Nội dung 4: Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất. 3.3. Các phương pháp nghiên cứu 3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin 3.3.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp Thu thập dữ liệu thứ cấp qua các nguồn sau:
  38. 30 Từ các tài liệu, công trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, bài báo khoa học, hội thảo, kỷ yếu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài của đề tài. Thông tin được công bố chính thức như các Nghị định của Chính phủ, các Bộ luật, tài liệu do các sở, ban ngành tỉnh Thái Nguyên ban hành. Ngoài ra, thu thập số liệu thông qua một số website chính thống như trang thông tin điện tử tỉnh Thái Nguyên, trang thông tin điện tử Cục thuế, Chi cục thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, trang thông tin điện tử Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và một số website khác. 3.3.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp Luận văn thu thập thông tin sơ cấp: Được thực hiện thông qua phát hành, thu thập và xử lý thông tin trên phiếu điều tra các đối tượng doanh nghiệp và cán bộ quản lý. Thu thập số liệu sơ cấp Luận văn thu thập số liệu sơ cấp: Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất chủ yếu được thực hiện trên 2 đối tượng sử dụng đất là tổ chức và người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, tuy nhiên do phạm vi và một số hạn chế nên đề tài tập trung đi tìm hiểu và điều tra đối tượng thu thuế nhiều nhất vào NSNN là các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh. Số liệu được thực hiện thông qua phát hành, thu thập và xử lý thông tin trên phiếu điều tra các đối tượng doanh nghiệp và cán bộ quản lý. * Chọn điểm nghiên cứu Luận văn tập trung điều tra những doanh nghiệp đang hoạt động tại trong và ngoài Khu công nghiệp tỉnh Thái Nguyên. Lý do chọn các đơn vị này là do có là các doanh nghiệp hoạt động trong Khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp. * Chọn mẫu điều tra: - Mẫu nghiên cứu: Được chọn theo 2 nhóm đối tượng, bao gồm: doanh nghiệp ( 30 doanh nghiệp) (xem phụ lục) và cán bộ quản lý (10 cán bộ) (xem phụ lục). Do địa bàn chọn mẫu ở các vùng cách xa nhau và địa hình đi lại khó
  39. 31 khăn nên chọn mẫu ngẫu nhiên 30 doanh nghiệp và chọn mẫu chủ ý 10 cán bộ nhưng vẫn đảm bảo tính khách quan trong quá trình chọn mẫu. - Đối tượng chọn mẫu: + Cán bộ quản lý: Điều tra 10 cán bộ quản lý. + Doanh nghiệp: Điều tra 30 doanh nghiệp đã đi vào hoạt động được trên 5 năm. * Thời gian điều tra: Thông tin từ bảng điều tra được thu thập từ đầu tháng 6 năm 2018 cho đến hết tháng 9 năm 2018. 3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin - Đối với thông tin thứ cấp: Sau khi thu thập được các thông tin, tác giả tiến hành phân loại, sắp xếp thông tin theo thứ tự ưu tiên về mức độ quan trọng của thông tin. - Đối với thông tin sơ cấp: Để đánh giá công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên người được hỏi được yêu cầu đánh giá theo thang đo gồm 5 mức: Rất không đồng ý, không đồng ý, tương đối đồng ý, đồng ý, rất đồng ý. Phiếu điều tra sau khi hoàn thành sẽ được kiểm tra và nhập vào máy tính bằng phần mềm Excel để tiến hành tổng hợp. Phương pháp tổng hợp căn cứ vào kết quả phiếu điều tra để tổng hợp các ý kiến đánh giá về các nội dung cần hỏi. 3.3.3. Phương pháp so sánh thông tin Sau khi tính toán số liệu, tiến hành so sánh số liệu qua các năm để đánh giá sự tương quan giữa các khoản thu, chỉ ra được diễn biến các khoản thu qua các năm để thấy được tình hình tăng giảm của các khoản thu như thế nào. Từ đó đưa ra được những nhận xét, đánh giá, rút ra những nguyên nhân khách quan và chủ quan về công tác quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thông qua kết quả tổng hợp và tính toán số liệu.
  40. 32 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên tỉnh Thái Nguyên Thái Nguyên là một tỉnh miền núi trung du Bắc Bộ, nằm trong vùng trung du và miền núi Bắc Bộ; có diện tích tự nhiên là 3.562,82 km², dân số hiện nay là hơn 1 triệu người, chiếm 1,13% diện tích và 1,41% dân số so với cả nước. Tỉnh Thái Nguyên phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Bắc Kạn, phía Tây giáp với tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Tuyên Quang, phía Đông giáp với các tỉnh Lạng Sơn và Bắc Giang và phía Nam tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội. Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ. Cùng với vị trí trung tâm của Việt Bắc, Thái Nguyên còn là nơi hội tụ nền văn hóa của các dân tộc miền núi phía Bắc, là đầu mối các hoạt động văn hóa, giáo dục của cả vùng núi phía Bắc rộng lớn. Địa hình: Thái Nguyên có nhiều dãy núi cao chạy theo hướng Bắc Nam và thấp dần xuống phía Nam. Cấu trúc vùng núi phía Bắc chủ yếu là đa phong hóa mạnh, tạo thành nhiều hang động và thung lũng nhỏ. Phía Tây Nam có dãy Tam Đảo với đỉnh cao nhất 1.590m, các vách núi dựng đứng và kéo dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam. Ngoài dãy núi trên còn có dãy Ngân sơn bắt đầu từ Bắc Kạn chạy theo hướng Đông Bắc, Tây Nam đến Võ Nhai và dãy núi Bắc Sơn chạy theo hướng Tây Bắc, Đông Nam. Cả ba dãy núi Tam Đảo, Ngân Sơn, Bắc Sơn đều là những dãy núi cao che chắn gió mùa đông bắc. Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi nhưng địa hình lại không phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác.
  41. 33 Dân cư và phân bố dân cư: Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có nhiều dân tộc anh em sinh sống, trong đó có 8 dân tộc chủ yếu đó là Kinh, Tày, Nùng, Sán dìu, H’mông, Sán chay, Hoa và Dao. Dân cư phân bố không đều, vùng cao và vùng núi dân cư rất thưa thớt, trong khi đó ở thành thị và đồng bằng dân cư lại dày đặc. Mật độ dân số thấp nhất là huyện Võ Nhai 72 người/ km2, cao nhất là Thành phố Thái Nguyên với mật độ 1.260 người/ km2. Cơ sở hạ tầng của tỉnh Thái Nguyên - Giao thông Đường bộ Tổng chiều dài Đường bộ của Tỉnh là 2.753 km trong đó: Đường quốc lộ: 183 km. Đường tỉnh lộ: 105,5km. Đường huyện lộ: 659 km. Đường liên xã: 1.764 km. Các Đường tỉnh lộ, quốc lộ đều được dải nhựa. Hệ thống Đường quốc lộ và tỉnh lộ phân bố khá hợp lý trên địa bàn tỉnh, phần lớn các Đường đều xuất phát từ trục dọc quốc lộ 3 đi trung tâm các huyện lỵ, thị xã, các khu kinh tế, vùng mỏ, khu du lịch và thông với các tỉnh lân cận. Đường quốc lộ 3 từ Hà Nội lên Bắc Kạn, Cao Bằng cắt dọc toàn bộ tỉnh Thái Nguyên, chạy qua Thành phố Thái Nguyên, nối Thái Nguyên với Hà Nội và các tỉnh đồng bằng Sông Hồng. Các quốc lộ 37, 18, 259 cùng với hệ thống Đường tỉnh lộ, huyện lộ là mạch máu quan trọng nối Thái Nguyên với các tỉnh xung quanh. - Giao thông Đường sắt Hệ thống Đường sắt từ Thái Nguyên đi các tỉnh khá thuận tiện. Tuyến Đường sắt Hà Nội - Quán Triều chạy qua tỉnh nối Thái Nguyên với Hà Nội. Tuyến Đường sắt Quán Triều - Núi Hồng rất thuận tiện cho việc vận chuyển khoáng sản (vận chuyển than). Tuyến Đường sắt Lưu Xá - Khúc Rồng nối với tuyến Đường sắt Hà Nội - Quán Triều, tuyến Đường sắt này cũng nối tỉnh Thái Nguyên với tỉnh Bắc Ninh (đến Ga kép) và ra tỉnh Quảng Ninh. Hệ thống Đường sắt của tỉnh Thái Nguyên đảm bảo phục vụ vận chuyển hành khách và hàng hóa với các tỉnh trong cả nước.
  42. 34 - Giao thông Đường thuỷ Thái Nguyên có 2 tuyến Đường sông chính là: Đa Phúc - Hải Phòng dài 161 km. Đa Phúc - Hòn Gai dài 211 km. Ngoài ra, Thái Nguyên có 2 con sông chính là sông Cầu và sông Công. Đề án chống lũ lụt sông Cầu được Liên danh Tập đoàn Phúc Lộc - Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 8 thực hiện đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) - hợp đồng BT. Đề án gồm có 9 dự án thành phần: Dự án số 1 và số 2: Xây dựng hoàn thiện hệ thống đê bờ hữu, đê bờ tả sông Cầu đoạn qua Thành phố Thái Nguyên; Dự án số 3: Xây dựng hoàn thiện hệ thống đê hai bên suối Mo Linh đoạn qua Thành phố Thái Nguyên; Dự án số 4: Xây dựng hệ thống kè chống sạt lở đê hai bên sông và xây dựng 3 bến thuyền tại thượng lưu cầu Quang Vinh, cầu Gia Bẩy, đập Thác Huống; Dự án số 5: Xây dựng hoàn thiện hệ thống đường giao thông hai bên bờ sông Cầu; Dự án số 6: Nạo vét, mở rộng lòng sông đoạn từ cầu Cao Ngạn đến đập Thác Huống; Dự án số 7: Xây dựng mở rộng đập Thác Huống, đập Quang Vinh; Dự án số 8: Xây dựng mới 4 cây cầu (cầu Quang Vinh, cầu Quang Vinh 2, cầu Xuân Hòa, cầu Huống Thượng) và sửa chữa, nâng cấp cầu Gia Bẩy; Dự án số 9: Xây dựng cầu Bến Oánh, cầu Mo Linh qua suối Mo Linh. Các công trình thuộc dự án sau khi hoàn thành cũng sẽ đảm bảo công tác an toàn phòng chống lũ cho khu vực hai bên bờ sông Cầu, Thành phố Thái Nguyên và huyện Đồng Hỷ, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông đường thủy vận chuyển hàng hóa, đồng thời khôi phục khả năng tưới tiêu cho sản xuất nông nghiệp và cung cấp nước sạch phục vụ sinh hoạt của nhân dân. Dự án cũng sẽ kết nối Thành phố Thái Nguyên với các khu đô thị mới phía bờ Đông của Thành phố, đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và dịch vụ du lịch, khách sạn của Thành phố; tạo cảnh quan đô thị văn minh, đảm bảo Thành phố Thái Nguyên đủ tiêu chuẩn đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh.
  43. 35 4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên được tái lập ngày 01/01/1997 với việc tách tỉnh Bắc Thái thành hai tỉnh Bắc Kạn và Thái Nguyên, Thái Nguyên đã có những bước tiến nhanh và đạt được những thành tựu to lớn, kinh tế liên tục tăng trưởng. Thái Nguyên hiện đang được nghiên cứu để trở thành vùng kinh tế trọng điểm Bắc thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên được coi là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn thứ 3 sau Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở nguyện vọng và đề xuất của đông đảo nhân dân và các thế hệ cán bộ lãnh đạo, quản lý của tỉnh Bắc Thái, căn cứ tờ trình của Chính phủ, ngày 6/11/1996, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa IX đã ra Nghị quyết phê chuẩn việc chia tách và điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, trong đó có tỉnh Bắc Thái. Theo đó, từ ngày 1/1/1997, hai tỉnh Thái Nguyên và Bắc Kạn được tái lập, mở ra chặng đường phát triển mới cho mỗi địa phương. Nhìn lại chặng đường đã qua, chúng ta có thể thấy một số thành tựu nổi bật mà tỉnh Thái Nguyên đạt được trong 20 năm qua như sau: Công tác xây dựng Đảng, xây dựng hệ thống chính trị của tỉnh ngày càng được tăng cường; công tác an ninh chính trị, trật tự an toàn toàn xã hội được giữ vững. Kết cấu hạ tầng được đầu tư đồng bộ và ngày một hoàn thiện, nhiều công trình, dự án trọng điểm có tác động tích cực đến sự phát triển trước mắt và lâu dài của tỉnh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác. Trong số đó phải kể đến các khu công nghiệp tập trung như Yên Bình, Điềm Thụy, Sông Công; Dự án cải tạo, nâng cấp đường Quốc lộ 3, đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, tuyến cao tốc Thái Nguyên - Chợ Mới Công tác chỉnh trang đô thị được tăng cường, công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch được quan tâm. Thái Nguyên được Chính phủ đưa vào quy hoạch thuộc Vùng Thủ đô Hà Hội. Năm 2010, TP Thái Nguyên được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh. Năm 2015, thị xã Sông Công được nâng cấp lên thành phố, huyện Phổ Yên được nâng cấp lên thị xã.
  44. 36 Kinh tế xã hội có sự tăng trưởng vượt bậc. Tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn nằm vị trí trong tốp các tỉnh có chỉ số tăng cao. Năm 2016, chỉ số tăng trưởng kinh tế của tỉnh đạt trên 15%, là tỉnh thứ 2 trong cả nước có tốc độ tăng trưởng kinh tế thuộc loại cao. Thu ngân sách Nhà nước tăng từ hơn 600 tỷ đồng năm 1997 lên trên 9.500 tỷ đồng (tăng gần 16 lần); giá trị sản xuất công nghiệp đứng thứ 4 trong 10 tỉnh vùng Thủ đô Hà Nội; giá trị kim ngạch xuất khẩu tăng nhanh, đứng thứ 3 cả nước; thu nhập bình quân đầu người đạt 52 triệu đồng/người/năm; đời sống vật chất, tinh thần của người dân được cải thiện và nâng cao rõ rệt Hạ tầng du lịch được củng cố, các điểm di tích lịch sử, văn hóa được đầu tư nâng cấp và xếp hạng. Di tích ATK Định Hóa được Chính phủ công nhận là di tích lịch sử quốc gia đặc biệt. Ngày 18/11/2016, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển Khu du lịch quốc gia Hồ Núi Cốc đến năm 2025, định hướng đến năm 2030. Công tác thu hút đầu tư đã có sự chuyển đổi về chất. Từ chỗ phát triển công nghiệp truyền thống, sản xuất nhỏ, dựa vào tài nguyên, sức cạnh tranh thấp, Thái Nguyên đã thu hút nhiều nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính, có kinh nghiệm, uy tín trong và ngoài nước đăng ký triển khai các dự án vào địa phương. Thái Nguyên đã thu hút trên 100 dự án vốn FDI với số vốn đầu tư hàng tỷ USD. Trong đó đáng chú ý là Tập đoàn Samsung và các đơn vị sản xuất phụ trợ; Công ty Cổ phần ALK VINA; Tập đoàn Phúc Lộc; Tập đoàn Vingroup; Công ty Xây dựng Xuân Trường, Công ty Cổ phần Tập đoàn INDEVCO 4.2. Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 4.2.1. Mô hình quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Để tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất, mô hình quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên được thể hiện được thể hiện qua sơ đồ 4.1. dưới đây:
  45. 37 Tăng cường Công tác tham mưu và phối công tác tham hợp giữa các ngành chưa cao mưu và phối hợp giữa các ngành H iện tượng chậm nộp, nợ Triển khai các đọng tiền thuế lĩnh vực đấ t đai khá lớn. Một số dự án giải pháp tăng ng Tăng kinh doanh thua lỗ, phá sản uồn thu từđ ất dẫn đến nợ thuế cho NSNN cường công tác quản lý Hiệu quả sử dụng đất của một Tăng cường và các khoản số dự án không cao. Công tác đổi mới nội thu từ đấ t thanh tra, kiểm tra việc SDĐ dung tuyên truyền và hỗ trợ của DN chưa thường xuyên Đội ngũ cán bộ làm công tác Tăng cường lực về đất đai rất ít. Việc đào tạo, lượng và nâng cao t¸cbồ i dư ỡng đôi khi chưa thực trình độ chuyên sự được chú trọng môn của cán bộ Sơ đồ 4.1. Mô hình công tác quản lý các khoản thu từ đất (Nguồn: Cục thuế tỉnh Thái Nguyên) 4.2.2. Mô hình quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Sơ đồ 4.2. Mô hình công tác quản lý về giá đất
  46. 38 Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước. 4.2.3. Thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất Công tác giao và cho thuê đất thời gian qua đã đạt được rất nhiều kết quả tích cực. Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn. Các chủ đầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất với dự án của mình. Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho các chủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thực hiện quy định giao đất cho đối tượng sử dụng theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Căn cứ Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Căn cứ Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Căn cứ Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung thông tư số120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền
  47. 39 thuê đất, thuê mặt nước; Căn cứ quyết định số 447/QĐ-UBDT ngày 19/9/2013 công nhận thôn đặc biệt khó khăn, xã khu vực I, II, III thuộc vùng dân tộc và miên núi giai đoạn 2012 - 2015, Căn cứ QĐ số 601/QĐ-UBDT ngày 29/10/2015 của Uỷ ban dân tộc công nhận bổ sung, điều chỉnh thôn đặc biệt khó khăn, xã khu vực I, II, III thuộc vùng dân tộc và miền núi, UBND tỉnh Thái Nguyên đã thể chế thành các quy định tại các Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Căn cứ Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 40/2015/QĐ-UBND ngày 10/12/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018) Tổng diện tích Số lượng TT Thời gian đất giao, cho thuê (công trình, dự án) (ha) 1 Năm 2016 565,00 234,74 2 Năm 2017 457,00 323,00 3 Năm 2018 809,00 354,68 Tổng cộng 1.831,00 912,42 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2018 ) + Công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và các quy định khác của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
  48. 40 + Việc luân chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và tính thu nghĩa vụ tài chính và việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận sau giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được tổ chức thực hiện đảm bảo thời gian, quy trình quy định. Trên thực tế, trong những năm vừa qua, công tác quản lý dự án sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vẫn còn hạn chế, số lượng các dự án chậm tiến độ triển khai (hay thường gọi là dự án “treo”) vẫn còn, đất bị chuyển nhượng trái pháp luật, bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, một số chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND tỉnh đã ban hành đầy đủ cơ chế chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật; phối hợp với các sở, ngành liên quan và UBND cấp huyện cố tổ chức triển khai, thực hiện theo quy định của pháp luật và theo chỉ đạo của UBND tỉnh. Do vậy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả nhất định. Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất được tiến hành công khai minh bạch, đúng quy định, tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng dự án cơ bản đáp ứng theo kế hoạch đề ra và yêu cầu tiến độ của nhà đầu tư. + Tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn một số tồn tại, hạn chế ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng do nhiều nguyên nhân như: Việc bố trí tái định cư cho nhân dân tại một số dự án còn chậm; chất lượng một số khu tái định cư chưa bảo đảm; một số kiến nghị, thắc mắc đã được chính quyền địa phương quan tâm giải quyết, tuy nhiên còn một số trường hợp chưa kịp thời; Ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa nghiêm: vẫn còn một số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất không chấp hành quy định về bồi thường như không hợp tác kê khai, không nhận tiền bồi thường, nhận tiền bồi thường nhưng không bàn giao mặt bằng; thiếu kinh phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
  49. 41 4.2.4. Thực trạng quản lý đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu từ đất đai Công tác đăng ký đất đai đã được tuyên truyền, phổ biến đến đông đảo các tổ chức và nhân dân. Nhìn chung người sử dụng đất đã cơ bản thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, đã thực hiện đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai, xin gia hạn sử dụng đất . . . Tuy nhiên, quá trình thực hiện, do trình độ dân trí một bộ phận người dân còn thấp, ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn nên vẫn còn một bộ phận chưa thực sự quan tâm và thực hiện đăng ký biến động đất đai, chưa chủ động phối hợp với các cơ quan chuyên môn để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Kết quả thực hiện trong thời gian từ ngày 01/4/2016 (ngày thành lập Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh) ước đến 31/12/2018, như sau: + Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: tiếp nhận và giải quyết khoảng trên 85.800 hồ sơ cấp mới Giấy chứng nhận; trên 20.600 hồ sơ cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận; trên 9.900 hồ sơ đăng ký lần đầu. + Đối với tổ chức: tiếp nhận và giải quyết khoảng trên 3.370 hồ sơ đề nghị cấp lần đầu, cấp bổ sung giấy chứng nhận; trên 250 hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận. + Thực hiện các thủ tục hành chính, thực hiện quyền của người sử dụng đất: tiếp nhận và giải quyết trên 1.000 hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo; trên 2.300 hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  50. 42 4.2.5. Thực trạng công tác quản lý về việc thu ngân sách Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Bảng 4.2. Tổng hợp các nguồn thu từ đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018) Đơn vị tính: Tỉ đồng. Các nguồn thu từ đất đã nộp NSNN Thuế STT Năm Thuế sử Phí, lệ TNCN từ Tiền sử Tiền dụng phí chuyển Tổng cộng dụng đất thuê đất đất (Trước quyền sử PNN bạ đất) dụng đất 7=1+2+3+ A B 1 2 3 5 6 4+5+6 1 Năm 2016 3.119,31 309,16 49,17 87,90 69,83 3.635,37 2 Năm 2017 4.253,95 512,60 52,17 204,07 85,65 5.108,45 3 Năm 2018 4.449,10 325,35 50,32 191,70 90,55 5.107,02 Tổng cộng 11.822,36 1.147,11 151,66 483,67 246,03 13.850,83 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên,2018 ) Tiền sử dụng đất được khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Từ khái niệm trên cho thấy tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, được áp dụng khi được Nhà nước: Giao đất có thu tiền sử dụng đất; Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Công nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được áp dụng cho các đối tượng sau: Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức kinh tế; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
  51. 43 Trong thu NSNN từ đất trên địa bàn tỉnh, số thu từ tiền sử dụng đất các dự án là nguồn thu quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trên tổng thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (Năm 2017 đạt tỷ lệ cao nhất, năm 2016 chiếm tỷ lệ thấp nhất). Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê cũng chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng số thu ngân sách từ đất đai của tỉnh. Hình 4.1. Kết quả thu tiền thuê đất (2016 - 2018) (Nguồn: Cục thuế tỉnh Thái Nguyên, 2018 ) Là một trong nhữ ng chính sách tài chính đất đai , chính sách thu tiền thuê đất đã từng bước được thể chế hóa theo nguyên tắ c thị trường , minh bạch, binh đẳng, tạo hành lang cơ sở hạ tầng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh ; góp phần điều tiết vào thu ngân sách nhà nước (NSNN) và khuyến khích tổ chức , cá nhân sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai . Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định tiền thuê đất ,thuê mặt nước và Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP có những điểm mới mang tính đột phá. Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Căn cứ Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND
  52. 44 ngày 22/12/2014 phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 40/2015/QĐ-UBND ngày 10/12/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên về việc quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước về cơ bản đã phù hợp với những quy định mới về xác định giá thuê đất, đảm bảo sự ổn định để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh, tạo điều kiện thu hút đầt tư, phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn tỉnh, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước và của doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả của các tổ chức thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Thuế sử dụng đất là khoản thu phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất (từ năm 2012 trở đi là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp). Đây là nguồn thu có tính bền vững và lâu dài. Mặt khác, thuế nhà đất mới chỉ tập trung vào đất ở của một số đối tượng mà chưa tính đến các đối tượng khá như người sử dụng đất thuê của nhà nước, sử dụng đất được giao (vì mục đích phục vụ lợi ích công cộng) vào hoạt động kinh doanh; Đến năm 2012 thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời thay thế thuế nhà đất đã khắc phục hạn chế của thuế nhà đất, đó là: nâng cao tính pháp lý của Pháp luật về thuế trên cơ sở bổ sung những cái mới, kế thừa những cái còn phù hợp; Động viên sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước; đặc biệt, cơ sở xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là tiền; Vì vậy, số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao hơn so với thuế nhà đất trước đây. Các khoản thu khác từ đất như: Lệ phí trước bạ nhà, đất cũng chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng thu ngân sách chiếm hơn 1% trên tổng ngân sách các khoản thu từ đất.
  53. 45 Hình 4.2. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2016 – 2018) (Nguồn: Cục thuế tỉnh Thái Nguyên, 2018) Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất) thường chiếm tỷ lệ không cao trong tổng thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. So sánh giữa các năm thì năm 2017 số tiền thu được từ hoạt động này là cao nhất so với năm 2016 thấp nhật (49.17 tỉ đồng) Hình 4.3. Kết quả thu tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất (2016 – 2018) (Nguồn: Cục thuế tỉnh Thái Nguyên, 2018)
  54. 46 Hình 4.4. Kết quả thu tiền lệ phí trước bạ (2016-2018) (Nguồn: Cục thuế tỉnh Thái Nguyên, 2018) Hình 4.5. Kết quả tổng hợp các nguồn thu từ đất đã nộp vào ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2018 (Nguồn: Cục thuế tỉnh Thái Nguyên, 2018) 4.2.6. Thực trạng chậm nộp và nợ đọng các khoản thu từ đất Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên tình trạng chậm nộp và nợ đọng tiền thuế và các khoản thu từ đất là 72.456 triệu đồng. Tình trạng này tồn tại không những ảnh hưởng đến nhiệm vụ thu ngân sách mà còn ảnh
  55. 47 hưởng đến nguồn lực để thực hiện các nhiệm vụ kinh tế xã hội của tỉnh. Số iền nợ đọng của 2 dự án lớn trên địa bàn Tỉnh là gần 13 tỷ đồng với việc nộp tiền thuê đất. Bảng 4.3. Danh sách các dự án được giao đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (Từ ngày 01/7/2016 đến hết năm 2018) Số phải nộp Tên chủ Địa Số chậm Số còn TT Tên dự án đến thời điểm Số đã nộp đầu tư điểm nộp phải thu quy định Xây dựng Cty CP Phường Chung cư Tập Thịnh 1 66.796.411.766 54.697.824.000 72.591.527 12.171.179.293 TECCO đoàn Đán - CAMELIA TECCO TPTN Xã Doanh Dự án đầu Thuận nghiệp tư xây dựng Thành, 2 tư nhân 744.297.669 - 75.025.205 819.322.874 kho bãi bến thị xã Dung thủy nội địa Phổ Quang Yên Tổng 67.540.709.435 54.697.824.000 147.616.732 12.990.502.167 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2018 ) Số tiền nợ đọng thuế từ các khoản thu khác từ đất chiếm tỷ lệ nhỏ, bao gồm tiền thuê đất là: chiếm 10,64% trong tổng số nợ các khoản thu từ đất; Thuế SDĐ phi nông nghiệp còn nợ NSNN cũng không lớn: 675 triệu đồng (chiếm 4,2%); Số tiền nợ thuế thu nhập cá nhân chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong tổng số nợ các khoản thu từ đất: 32 triệu đồng (chiếm 0,1%). Hầu hết những đơn vị nợ thuế SDĐ nông nghiệp và thuế nhà đất đều là những đơn vị đã phá sản hoặc không có khả năng tài chính để trả số thuế nợ từ trước năm 2014. 4.3. Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 4.3.1. Kết quả đạt được Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Sở Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì tham mưu UBND tỉnh kịp thời ban hành 10 văn bản
  56. 48 quy phạm pháp luật theo thẩm quyền; phối hợp với Sở Tài chính, Sở Xây dựng tham mưu UBND tỉnh ban hành 11 văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Các văn bản quy phạm pháp luật do Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh ban hành đã góp phần tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đối với đất đô thị đã từng bước phát huy nguồn lực đất đai để thúc đầy phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó các văn bản liên quan đến công tác tài chính và giá đất đã góp phần không nhỏ giúp công tác này ngày một được hoàn thiện hơn. Có thể nói công tác này đã được thực hiện khá tốt. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất đã tự giác thực hiện nghĩa vụ đăng ký, kê khai với Cơ quan Thuế để nộp tiền vào NSNN theo quy định. Bảng 4.4. Tình hình đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu liên quan đến đất của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Số lượng DN có đăng ký, kê Số lượng DN không đăng ký, TT Năm khai, nộp thuế kê khai, nộp thuế Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng Tỷ lệ (%) 1 2016 2.922 34,51 170 49,90 2 2017 2.124 32,10 123 32,26 3 2018 2.678 33,39 45 17,84 Tổng cộng 7.724 100 338 100 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2018 ) Tình trạng doanh nghiệp không đăng ký, kê khai, nộp thuế chiếm tỷ lệ nhỏ. Nguyên nhân chủ yếu là do nhận thức về lĩnh vực đất đai của một số doanh nghiệp chưa được chú trọng, chính sách giá thuê đất thay đổi, trong thời điểm suy thoái kinh tế giá thuê đất tăng cao gấp nhiều lần so với giá cũ, dẫn đến việc nộp thuế của những doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính không thể thực hiện được. Ngoài ra, một nguyên nhân nữa là do công tác tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế trong lĩnh vực đất đai còn nhiều hạn chế.
  57. 49 Khi được hỏi về các thủ tục đăng ký, kế khai thuế hiện nay, đa số ý kiến của các tổ chức kinh tế và người quản lý đều cho rằng tương đối dễ dàng . Bảng 4.5. Đánh giá ý kiến của các tổ chức về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay Rất Tương Rất Không Đồng Tổng Nội dung điều tra không đối đồng đồng ý ý cộng đồng ý đồng ý ý Việc đăng ký, kê khai thuế hiện nay rất dễ dàng, 0 2 5 21 2 30 không khó khăn hay vướng mắc gì? Việc nộp thuế hiện nay rất dễ dàng, không khó khăn 0 0 10 19 1 30 hay vướng mắc gì? (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Qua kết quả điều tra cho thấy, hầu hết các tổ chức kinh tế đều đồng ý với việc đăng ký, kê khai thuế hiện nay và họ cho rằng việc nộp thuế hiện nay rất dễ dàng, không khó khăn hay vướng mắc gì. Theo kết quả điều tra nhà quản lý, với câu hỏi: “Các văn bản hướng dẫn việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay rất dễ dàng thực hiện, không khó khăn hay vướng mắc gì?” đa số các nhà quản lý đều đồng ý với ý kiến này, không có nhà quản lý nào cho rằng văn bản là quá khó khăn.
  58. 50 Bảng 4.6. Đánh giá ý kiến của các nhà quản lý về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay Rất Tương Rất Không Đồng Tổng Nội dung điều tra không đối đồng đồng ý ý cộng đồng ý đồng ý ý Các doanh nghiệp đăng ký, kê khai và nộp thuế ngay khi được 0 0 0 9 1 10 giao đất? Các văn bản hướng dẫn việc đăng ký, kê khai và nộp thuế hiện nay rất dễ dàng thực hiện, 0 0 1 9 0 10 không khó khăn hay vướng mắc gì? Việc nộp thuế hiện nay rất dễ dàng, không khó khăn hay 0 0 0 10 0 10 vướng mắc gì? (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Như vậy, cả các tổ chức kinh tế và người quản lý đều cho rằng việc đăng ký, kê khai, nộp thuế hiện nay và các văn bản hướng dẫn đều rất dễ thực hiện, không có khó khăn, vướng mắc. Để đạt được kết quả trên, cơ quan thuế của tỉnh đã thường xuyên rà soát, nắm bắt địa bàn quản lý để xác định những doanh nghiệp đang sử dụng đất phải đưa vào diện quản lý thuế. Đặc biệt là vào dịp đầu năm, thời điểm mà các doanh nghiệp phải thực hiện kê khai và nộp thuế môn bài. Mặt khác, trong quá trình quản lý các khoản thu từ đất cơ quan thuế đã có sự phối hợp với các cơ quan chức năng có liên quan như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh, chủ đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng khu công nghiệp, chính quyền địa phương, để nắm số doanh nghiệp đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
  59. 51 Nguồn thu cho NSNN từ đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong 3 năm qua (2016 - 2018) đã đóng góp một phần đáng kể vào NSNN của tỉnh. Mặc dù tỷ lệ số thu ngân sách từ đất trên tổng thu ngân sách của tỉnh còn thấp (khoảng dưới 10%), song có được kết quả như vậy đó là nhờ có sự nỗ lực không ngừng của cán bộ toàn ngành thuế Thái Nguyên nói chung, cán bộ phục vụ công tác về đất tại Cục thuế nói riêng. Đồng thời, chi cục Thuế thành phố đã tranh thủ sự lãnh đạo, chỉ đạo của Cục Thuế, Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, UBND tỉnh Thái Nguyên, phối kết hợp chặt chẽ với các ngành liên quan và chính quyền các cấp, chủ động triển khai đồng bộ và quyết liệt các biện pháp quản lý thu, khai thác nguồn thu và chống thất thu ngân sách đi đôi với việc cải cách thủ tục hành chính, từ đó đã góp phần quyết định vào việc hoàn thành nhiệm vụ thu NSNN lĩnh vực đất đai nói riêng và thu NSNN toàn ngành nói chung. Ngoài ra, Chi cục Thuế tỉnh Thái Nguyên đã tích cực tham mưu cho UBND thành phố chỉ đạo các phòng ban trong chính quyền địa phương phối hợp thực hiện tốt công tác thuế, xây dựng quy trình luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của Người sử dụng đất theo cơ chế "một cửa liên thông" giữa cơ quan thuế, tài nguyên môi trường, Kho bạc trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính đối người sử dụng đất. Phối hợp chặt chẽ với cơ quan công an và các ngành có liên quan thực hiện các đề án phòng chống gian lận thương mại và trốn thuế, góp phần chống thất thu cho ngân sách và làm lành mạnh hoá môi trường kinh doanh. 4.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân - Số thuế thu từ tiền thuê đất không cao, hiện tượng chậm nộp, nợ đọng tiền thuê đất khá lớn, đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn thu ngân sách. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do: Thứ nhất, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế thế giới, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 về thực hiện kiềm chế lạm
  60. 52 phát, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội; thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và tài khóa, dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng. Ngân hàng thắt chặt cho vay đối với hoạt động đầu tư bất động sản, cộng với lãi suất ngân hàng cho vay cao. Mặt khác, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn nên cũng làm ảnh hưởng đến quá trình triển khai thực hiện dự án, cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền SDĐ đối với Nhà nước của các chủ đầu tư dự án. Thứ hai, công tác phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án và việc giao đất trên thực địa chưa đồng bộ, một số dự án do phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, thay đổi loại hình đầu tư dự án, thay đổi diện tích tính thu tiền SDĐ: Từ dự án xây dựng khu nhà ở hỗn hợp điều chỉnh thành dự án xây dựng khu nhà ở xã hội cho Người thu nhập thấp; xây dựng khu nhà ở sinh viên việc này đã gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các dự án do chưa có diện tích cụ thể để thu tiền sử dụng đất hoặc phần diện tích của những dự án chuyển đổi loại hình đầu tư sẽ không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ ba, chính sách quản lý các khoản thu từ đất hiện nay còn nhiều bất cập, thể hiện: - Giá thu tiền sử dụng đất chưa thật sự phù hợp với giá thị trường làm cho một số chủ các dự án kiến nghị UBND tỉnh xác định lại giá. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành còn một số vị trí điều chỉnh còn chưa phù hợp với giá thị trường.
  61. 53 Bảng 4.7. Đánh giá ý kiến về giá thu tiền sử dụng đất hiện nay của các tổ chức kinh tế và người quản lý Giá thu tiền sử dụng đất hiện nay phù hợp với Nội dung điều tra giá thị trường? Đối tượng điều tra Các tổ chức kinh tế Người quản lý Rất không đồng ý 2 1 Không đồng ý 20 5 Tương đối đồng ý 7 4 Đồng ý 1 0 Rất đồng ý 0 0 Tổng cộng 30 10 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Qua kết quả điều tra cho thấy, phần lớn các ý kiến đều cho rằng giá thu tiền sử dụng đất hiện nay không phù hợp với giá thị trường (chiếm tới 75,5 % các tổ chức kinh tế và 72,4 % người quản lý được hỏi). Tỷ lệ rất ít các tổ chức kinh tế và người quản lý đồng ý với giá thu tiền sử dụng đất hiện nay (tương đối đồng ý là 7% và 24%, đồng ý là 1% và 0%). Điều này cho thấy giá thu tiền sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với giá thị trường. + Việc thay đổi chính sách về đơn giá thuê đất và một số dự án thuê đất đã hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất 5 năm nhưng Sở Tài chính tỉnh chưa kịp thời ban hành Quyết định điều chỉnh đơn giá cho thuê đất. Điều đó cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu thuế của cơ quan thuế và việc nộp tiền thuê đất của các dự án. + Do quy định của chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản không cụ thể, rõ ràng về trách nhiệm phối hợp, giữa chính quyền cơ sở và cơ quan nhà nước có liên quan, trong việc quản lý
  62. 54 chuyển nhượng bất động sản. Điều đó đã xảy ra tình trạng chuyển nhượng ngầm, dưới hình thức thu hồi đất của doanh nghiệp này và giao đất cho doanh nghiệp khác. Ngành thuế có thể chỉ thu được thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, còn phần thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê không thể thu được, dẫn đến thất thu phổ biến ở sắc thuế này và đối tượng được hưởng lợi là các doanh nghiệp chuyển nhượng. + Về giá bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án cũng gây bức xúc cho người dân và gây khó khăn cho chủ đầu tư. Chẳng hạn, cùng là một dự án, cùng một dải đất nhưng vì dự án đi qua nhiều địa phương khác nhau nên giá đất tính tiền bồi thường cũng khác nhau, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, làm tiến độ dự án bị chậm lại, gây khó khăn cho chủ đầu tư. Thứ tư, khả năng tài chính của một số chủ dự án đầu tư còn yếu, nguồn vốn đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng, đầu tư dàn trải thiếu tập trung nên gặp khó khăn về tài chính. Một số dự án chủ đầu tư đồng thời với việc triển khai đầu tư xây dựng khu nhà ở đô thị, lại được UBND tỉnh cho phép triển khai dự án theo hình thức BT. Vì vậy, việc ứng vốn thi công xây dựng các công trình BT lớn, nằm ngoài kế hoạch của chủ đầu tư nên đã ảnh hưởng đến tình hình tài chính, dẫn đến chậm nộp tiền sử dụng đất vào NSNN. Ngoài ra, ý thức chấp hành pháp luật thuế của một số chủ doanh nghiệp còn chưa cao, không thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mặc dù cơ quan thuế đã áp dụng biện pháp tính phạt chậm nộp tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp theo quy định của Luật Quản lý Thuế nhưng tình trạng này vẫn xảy ra. Hiệu quả sử dụng đất thuê của một số dự án không cao, dẫn đến nợ tiền thuê đất. Một số dự án thuê đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh nhưng làm ăn không hiệu quả, thua lỗ nên đã phải giải thể, phá sản, không có khả năng trả tiền thuê đất. Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp trên địa bàn thành phố sử dụng đất không hiệu quả, lợi nhuận sản xuất không đủ để bù đắp chi
  63. 55 phí sản xuất, do đó không có tiền để nộp tiền thuê đất vào NSNN. Nhiều trường hợp sử dụng đất thuê không đúng mục đích khi được cho thuê đất, cho thuê lại đất với đơn giá cho thuê lại cao hơn đơn giá thuê đất phải trả cho Nhà nước để thu lợi nhuận. Một số chủ dự án không có tiềm năng về tài chính, không đủ năng lực để đầu tư nhưng vẫn xin UBND tỉnh thuê đất với mục đích chờ giá bất động sản tăng lên để chuyển nhượng kiếm lời. Tình trạng trên xảy ra chủ yếu là do quản lý các khoản thu từ đất là một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạp, bởi quản lý nhiều sắc thuế khác nhau nên công việc phát sinh nhiều trong quá trình quản lý. Trong khi đó đội ngũ cán bộ làm công tác về đất đai rất ít (cán bộ Cục Thuế là 03 người, cán bộ ở các Chi Cục Thuế là 10 người) và hầu hết chưa được đào tạo chuyên sâu, bài bản về công tác quản lý đất đai, chủ yếu là tự học hỏi qua đồng nghiệp và tự nghiên cứu chính sách qua văn bản nên gặp những khó khăn trong quá trình làm việc và xử lý các sự vụ khi phát sinh, đặc biệt là đối với cán bộ mới đảm nhiệm công việc này. Trong khi đó, trình độ tin học và khả năng tác nghiệp quản lý thuế trên máy tính của đội ngũ cán bộ thuế, nhất là những cán bộ lớn tuổi còn bị hạn chế. Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của doanh nghiệp để kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm trong lĩnh vực đất đai của các ngành chức năng chưa được thường xuyên, chưa thực sự được chú trọng. Bảng 4.8 dưới đây cho thấy đa số cả người quản lý và các tổ chức đều đồng ý với công tác quản lý hiện nay (tương đối đồng ý chiếm tỷ lệ 65% và 60,5%, đồng ý chiếm tỷ lệ 13% và 15%) tương ứng.
  64. 56 Bảng 4.8. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất và thanh tra của các tổ chức kinh tế và người quản lý Công tác quản lý việc giao Các cơ quan chức năng của đất, cho thuê đất trên địa tỉnh vẫn thường xuyên thanh Nội dung điều tra bàn thành phố hiện nay tra, kiểm tra việc sử dụng đất đang được chú trọng? của Doanh nghiệp? Các tổ chức Người quản Các tổ chức Người quản Đối tượng điều tra kinh tế lý kinh tế lý Rất không đồng ý 0 0 0 0 Không đồng ý 0 0 0 0 Tương đối đồng ý 4 3 10 3 Đồng ý 18 5 15 2 Rất đồng ý 8 2 5 5 Tổng cộng 30 10 30 10 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Với hai câu hỏi trên không có tổ chức hay cơ quan nào cho rằng công tác giao đất được chưa được chú trọng nhưng theo em thấy số lượng dự án treo trong những năm qua trên địa bàn tỉnh tăng lên do chủ đầu tư không có năng lực, chậm giải phóng mặt bằng, xin điều chỉnh quy hoạch hoặc xin đất để chờ giá bất động sản lên cao chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư khác kiếm lời Chỉ tính riêng hàng trăm dự án “treo” như vậy đã khiến ngân sách tỉnh Thái Nguyên thất thu đáng kể. Chính vì vậy công tác này cần được quan tâm hơn nữa qua các năm tới. Công tác quản lý đất vẫn còn bị buông lỏng, tình trạng sai phạm trong khi xử lý công việc vẫn xảy ra. Sở dĩ có tình trạng này là do ý thức, thái độ làm việc của một số bộ phận cán bộ, công chức thuế trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa cao, chưa nhận thức được tầm quan trọng và sự phức tạp của công tác quản lý đất nên dẫn đến sai phạm. Công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ còn bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi ngày càng cao của công tác quản lý thuế. Một số chương trình đào tạo do Tổng Cục Thuế trực tiếp đảm nhận chưa có đủ nội dung mà các Cục Thuế địa phương đang cần đào tạo, một số nội dung chưa thực sự phù hợp với đối tượng được đào tạo. Việc