›

Luận văn Một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty K.E.Y

pdf 102 trang tranphuong11 28/01/2022 5450
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty K.E.Y", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfluan_van_mot_so_giai_phap_marketing_nham_phat_trien_linh_vuc.pdf

Nội dung text: Luận văn Một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty K.E.Y

  1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MẬU NGUYỆN MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013
  2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MẬU NGUYỆN MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: T.S NGUYỄN THANH VÂN Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013
  3. LỜI CẢM ƠN Lời cảm ơn chân thành đầu tiên tác giả xin gởi đến quý thầy cô trong trƣờng Đại học Kinh tế Tp.HCM đã truyền đạt những kiến thức quý báu, đến tập thể cán bộ công nhân viên của trƣờng đã tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả khi tham gia khóa học, đến các bạn học viên cao học của trƣờng đã cùng tác giả trao đổi, chia sẻ những kiến thức. Xin cảm ơn đến quý thầy cô trong hội đồng chấm luận văn, những ngƣời sẽ đƣa ra những ý kiến nhận xét, đánh giá và góp ý cho luận văn này hoàn thiện hơn. Đặc biệt, xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thanh Vân, ngƣời hƣớng dẫn khoa học, ngƣời thầy đã tận tình chỉ bảo cho tác giả trong quá trình làm luận văn này. Và cuối cùng xin gởi lời cảm ơn tha thiết đến gia đình của tác giả vì đã động viên và giúp đỡ cho tác giả trong nhiều phƣơng diện. Xin cảm ơn đến tất cả những ai đã giúp đỡ cho tác giả trong thời gian vừa qua, một lần nữa xin chân thành cảm ơn! Tác giả Nguyễn Mậu Nguyện
  4. LỜI CAM ĐOAN Trong quá trình làm luận văn này, tác giả đã vận dụng những kiến thức đã đƣợc học và với sự chỉ dẫn của các quý thầy cô giáo, sự góp ý của bạn bè, đồng nghiệp, để thực hiện luận văn này. Tác giả xin cam đoạn đây là công trình nghiên cứu của tác giả, các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và có trích dẫn nguồn./. Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15 tháng 09 năm 2012. Tác giả Nguyễn Mậu Nguyện
  5. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CBRE: CB Richard Ellis Việt Nam DN: Doanh nghiệp GDP: Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm trong nƣớc SWOT: Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) và Threats (nguy cơ) Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
  6. MỤC LỤC TỔNG QUAN Trang 1.1 Lí do chọn đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 2 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 2 1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3 1.6 Kết cấu của luận văn 3 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Marketing 4 1.2 Vai trò của Marketing 4 1.3 Lý thuyết marketing về đánh giá cơ hội và nghiên cứu thị trƣờng 7 1.3.1 Đánh giá cơ hội marketing 7 1.3.2 Các loại cơ hội marketing khác nhau 7 1.4 Marketing hỗn hợp: (Marketing Mix - 4P) 8 1.4.1 Sản phẩm (Product) 8 1.4.2 Giá (Prrice) 8 1.4.3 Phân phối ( Place) 9 1.4.4 Xúc tiến (Promotion) 9 1.5 Nghiên cứu thị trƣờng 11 1.6 Lý thuyết marketing về phân khúc thị trƣờng, thị trƣờng mục tiêu 12 1.7 Lý thuyết marketing về phát triển sản phẩm mới, thâm nhập thị trƣờng mới 13 1.8 Khái niệm về bất động sản 15 1.9 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 16 1.10 Lý thuyết về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản 17 1.11 Các đặc điểm chủ yếu của thị trƣờng bất động sản 18 1.12 Những yếu tố tác động đến thị trƣờng BĐS 23
  7. 1.12.1 Môi trƣờng vĩ mô (môi trƣờng bên ngoài) 23 1.12.2 Môi trƣờng vi mô (môi trƣờng bên trong) 27 1.13 Ma trận SWOT 29 1.13.1 Lý thuyết chung về ma trận SWOT 29 1.13.2 Phân tích SWOT trong Marketing 29 Tóm tắt chƣơng 1 32 CHƢƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG, XU HƢỚNG NHU CẦU BĐS Ở TP HCM, THỰC TRẠNG CÔNG TÁC MARKETING CỦA CÔNG TY K.E.Y TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS. 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới, trong khu vực và tại Việt Nam 33 2.1.1 Thực trạng thị trƣờng BĐS ở một số nƣớc trên thế giới, trong khu vực 33 2.1.2 Thực trạng thị trƣờng BĐS tại Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng 38 2.1.2.1 Thực trang thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam 38 2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 41 2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS của công ty K.E.Y 54 2. 2.1 Giới thiệu chung về công ty K.E.Y 54 2.2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS của công ty K.E.Y. 55 2.2.2.1 Sản phẩm (Product) 55 2.2.2.2 Giá (Prrice) 55 2.2.2.3 Phân phối ( Place) 56 2.2.2.4 Xúc tiến (Promotion) 55 2.3 Khảo sát xu hƣớng nhu cầu BĐS tại Tp.HCM và các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua một BĐS 56 2.3.1 Phƣơng pháp thu thập thông tin 56 2.3.2 Kết quả khảo sát về xu hƣớng nhu cầu 56 2.3.3 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố liên quan đến quyết định mua một BĐS 63
  8. Tóm tắt chƣơng 2 66 CHƢƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY K.E.Y 3.1 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ của công ty K.E.Y đến năm 2020. 67 3.2. Phân tích SWOT của công ty trong thị trƣờng BĐS 68 3.3. Giải pháp Marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS 70 3.3.1 Nhóm giải pháp về Marketing 70 3.3.1.1 Trong ngắn hạn 70 3.3.1.2 Trong trung và dài hạn 72 3.3.2 Nhóm giải pháp về nhân sự cho bộ phận Marketing 73 3.3.2.1 Trong ngắn hạn 74 3.3.2.2 Trong dài hạn 74 3.3.3 Giải pháp về tài chính cho công tác Marketing 75 3.3.3.1 Trong ngắn hạn 75 3.3.3.2 Trong dài hạn 75 3.3.4 Nhóm giải pháp về truyền thông 75 3.3.4.1 Nội bộ 75 3.3.4.2 Bên ngoài 76 3.3.5 Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức của bộ phận Marketing 76 3.3.5.1 Trong ngắn hạn 76 3.3.5.2 Trong dài hạn 76 3.3.6 Nhóm giải pháp về quy trình kinh doanh 77 3.4 Kiến nghị 78 3.4.1 Kiến nghị đối với công ty K.E.Y 78 3.4.2 Kiến nghị đối với các cơ quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến BĐS 78 Tóm tắt chƣơng 3 79 Kết luận 80
  9. Tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát xu hƣớng nhu cầu về nhà/đất và các mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố liên quan đến quyết định mua nhà/đất. Phụ lục 2: Kế hoạch tham khảo ý kiến chuyên gia. Phụ lục 3: Bảng câu hỏi tham khảo ý kiến chuyên gia. Phụ lục 4: Một số thông tin về việc tham khảo ý kiến chuyên gia và khảo sát khách hàng Phụ lục 5: Dân số, diện tích các quận, huyện của Tp.HCM.
  10. DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phòng cho thuê tại TP.HCM 42 Bảng 2.2: Thống kê về tình hình căn hộ bán trong quý 1/2012 44 Bảng 2.3: Thống kê tình hình căn hộ cho thuê quý 1/2012 46 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Biểu đồ 2.1: Mức độ tăng giá BĐS từ 2006 đến 2011 38 Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng 41 Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A tại TP.HCM 43 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 47 Biểu đồ 2.5: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo quận, quý 2/2012 47 Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự và nhà liền kế, quý 2/2012 48 Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phòng cho thuê từ quý 2/2011đến quý 2/2012 48 Biểu đồ 2.8: Nguồn cung cho thị trƣờng bán lẻ, quý 2/2012 49 Biểu đồ 2.9: Loại hình nhà / đất 57 Biểu đồ 2.10: Diện tích nhà /đất 58 Biểu đồ 2.11: Chiều ngang của nhà /đất 58 Biểu đồ 2.12: Vị trí của nhà /đất 59 Biểu đồ 2.13: Mục đích sử dụng nhà / đất 59 Biểu đồ 2.14: Số tiền dự kiến mua 60 Biểu đồ 2.15: Phong thủy 60 Biểu đồ 2.16: Nguồn tiền mua nhà / đất 61 Biểu đồ 2.17: Lựa chọn khu vực mua nhà / đất 62 Biểu đồ 2.18: Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố 64 Hình 2.1: Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố 64
  11. 1 TỔNG QUAN 1. Lí do chọn đề tài Hiện nay tác giả đang là thành viên của công ty K.E.Y, một công ty hoạt động trong lĩnh vực chính là công nghệ thông tin. Bất động sản là lĩnh vực mà sau khi tìm hiểu, ban quản trị công ty đã thống nhất lựa chọn trong chiến lược phát triển lâu dài và đã bắt đầu triển khai kể từ đầu năm 2011, nhưng sau gần một năm hoạt động, lĩnh vực mới này đã không mang lại kết quả như mong đợi, lượng khách hàng phát triển rất chậm. Việc triển khai mở rộng hoạt động thêm một lĩnh vực mới của một doanh nghiệp là một quá trình không hề đơn giản, đòi hỏi nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Nếu những giải pháp marketing để phát triển thị trường ban đầu là phù hợp thì sẽ giúp cho doanh nghiệp có thể chiếm được những lợi thế nhất định, là khởi nguồn cho những thành công sau này. Ngược lại nếu như không quan tâm nhiều đến việc tìm ra những giải pháp phù hợp thì mà vẫn tiến hành việc phát triển thị trường thì hậu quả rất lớn, ảnh hưởng đến sự phát triển của công ty. Với lí do trên tác giả đã quyết định chọn đề tài: “Một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty KEY.” nhằm tìm ra những giải pháp marketing phù hợp góp phần cho sự phát triển lĩnh vực bất động sản công ty K.E.Y.
  12. 2 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Mục tiêu tổng quát của đề tài nghiên cứu là: Đưa ra các giải pháp marketing nhằm góp phần phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đề tài có những mục tiêu cụ thể sau đây: Thứ nhất: Phân tích thực trạng công tác marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty K.E.Y. Thứ hai: Phân tích xu hướng nhu cầu của thị trường BĐS tại Tp.HCM, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS. Thứ ba: Đưa ra các giải pháp marketing nhằm góp phần phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu: Công tác marketing trong lĩnh vực bất động sản của công ty Tin Học K.E.Y. Xu hướng nhu cầu thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi nghiên cứu: Việc nghiên cứu sẽ được tiến hành trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, sẽ tập trung vào việc khảo sát, phân tích thị trường bất động sản và công tác marketing bất động sản của công ty K.E.Y. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp định tính và thống kê mô tả: Định tính: thu thập các thông tin thứ cấp và sơ cấp để phân tích thực trạng của thị trường bất động sản tại thị trường tp.HCM, thực trạng công tác marketing trong lĩnh vực bất động sản của công ty K.E.Y. Thu thập, tổng hợp ý kiến của chuyên gia và của các đối tượng khách hàng, sẽ tiến hành thu thập ý kiến của 15 chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Phỏng vấn ban giám đốc, trưởng phó các phòng ban để nắm rõ về phương hướng, chiến lược dài hạn, điểm mạnh và yếu của công ty K.E.Y trong công tác Marketing.
  13. 3 Thống kê mô tả: Tiến hành thu thập thông tin sơ cấp thông qua việc khảo sát 250 ý kiến của các đối tượng khách hàng, nhằm đưa xu hướng về nhu cầu của khách hàng. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Nêu ra những giải pháp marketing giúp nhằm giúp cho công ty K.E.Y phát triển lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó có thể là những giải pháp tham khảo cho những công ty khác đã và sẽ tham gia thị trường bất động sản. 6. Kết cấu của luận văn Luận văn bao gồm 3 chương, chương 1 trình bày về cơ sở lí thuyết của đề tài, chương 2 trình bày về thực trạng của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh và thực trạng công tác marketing lĩnh vực bất động sản của công ty K.E.Y và cuối cùng là chương 3 trình bày về phương hướng của công ty K.E.Y đến năm 2020, tiến hành phân tích SWOT, kết hợp với những phân tích ở chương 2 và những cơ sở lí thuyết ở chương 1, tác giả đề xuất các giải pháp marketing và một số giải pháp hỗ trợ nhằm giúp cho công ty K.E.Y phát triển thành công lĩnh vực bất động sản.
  14. 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm marketing: Theo Phillip Kotler thì “Marketing là những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những nhu cầu và ước muốn của người tiêu dùng thông qua quá trình trao đổi”. Theo viện Marketing Anh thì “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến”. Theo Hiệp Hội Marketing Mỹ thì “Marketing là một quá trình lập ra kế hoạch và thực hiện các chính sách sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của hàng hoá, ý tưởng hay dịch vụ để tiến hành hoạt động trao đổi nhằm thoả mãn mục đích của các tổ chức và cá nhân” Khái niệm marketing của I. Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của Liên Hợp Quốc, một khái niệm được nhiều nhà nghiên cứu hiện nay cho là khá đầy đủ, thể hiện tư duy marketing hiện đại và đang được chấp nhận rộng rãi: “Marketing là khoa học điều hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là lấy thị trường làm định hướng” 1.2 Vai trò của marketing: Marketing quyết định và điều phối sự kết nối các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường. Đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh.
  15. 5 Marketing ngày nay đóng một vai trò trung tâm trong việc dịch chuyển thông tin khách hàng thành các sản phẩm, dịch vụ mới và sau đó định vị những sản phẩm này trên thị trường. Các sản phẩm dịch vụ mới là câu trả lời của các công ty trước sự thay đổi sở thích của khách hàng và cũng là động lực của sự cạnh tranh. Nhu cầu của khách hàng thay đổi, các công ty phải đổi mới để làm hài lòng và đáp ứng nhu cầu của khách. Vì vậy marketing hiện đại có vai trò là: - Xác định nhu cầu của khách hàng, thiết lập và lãnh đạo tiến trình đổi mới. Phối hợp với các hoạt động nghiên cứu và phát triển khác để thúc đẩy tiến trình thực hiện các sản phẩm mới, và nó là nhân tố quan trọng nhất tác động đến thành công của một sản phẩm. - Giúp doanh nghiệp chỉ ra được những xu hướng mới, nhanh chóng trở thành đòn bẩy, biến chúng thành cơ hội, giúp cho sự phát triển chiến lược và sự lớn mạnh lâu bền của công ty. - Tạo ra khách hàng: Chuyển từ quan điểm theo đuổi việc bán hàng sang quan điểm tạo ra khách hàng. Trước kia, nhà sản xuất hay cung ứng dịch vụ chỉ chạy theo khách hàng, nay họ biết đi trước, đón đầu để nắm bắt thị hiếu khách hàng, chủ động đáp ứng nhu cầu này. Thậm chí họ chủ động khơi gợi nhu cầu của khách hàng. Đưa ra sản phẩm đảm bảo chất lượng đồng thời giá cả phù hợp với từng đối tượng; tạo ra cầu nối giữa khách hàng với nhà sản xuất một cách gần nhất, tránh bị nâng giá mà nhà sản xuất không kiểm soát được. - Chú trọng các mối quan hệ: Marketing truyền thống chỉ chú ý đến các giao dịch còn marketing hiện đại chú trọng không chỉ giao dịch mà còn là các mối quan hệ với khách hàng. Quan điểm cũ làm cho việc kinh doanh trở nên thô thiển và thực dụng song không có chiều sâu và sự bền lâu. Quan điểm mới chú ý xây dựng, vun đắp các quan hệ với khách hàng nên tổng đầu tư cho giao dịch lại giảm xuống mà hiệu quả tăng lên. Như vậy, marketing hiện đại chú trọng rất lớn đến việc tạo mối quan hệ bền chặt với khách hàng.
  16. 6 - Chú trọng giành và giữ khách hàng: Như chính Philip Kotler đã nhấn mạnh: "Trong marketing hiện đại, song song với việc thiết kế một hỗn hợp marketing tốt nhất để bán được hàng, ngày càng có xu hướng chú trọng hơn đến việc thiết kế hệ thống các mối quan hệ khách hàng tốt nhất để giành lấy và giữ khách hàng" - Thỏa mãn và duy trì sự trung thành của khách hàng. Thay vì đánh giá hiệu quả marketing là phục vụ cho bán được nhiều hàng, ngày nay các tiêu chí đánh giá quan trọng nhất với marketing hiện đại lại là những nhân tố vô hình, đó là "thỏa mãn tốt nhất các nhu cầu của khách hàng" và "duy trì tối đa lòng trung thành của khách hàng". - Ảnh hưởng của tư tưởng marketing hiện đại: Tư tưởng marketing hiện đại đã ảnh hưởng đến nhận thức, hành xử của toàn bộ ngành marketing. Trận chiến mới của các công ty là trận chiến để giành chỗ trong tâm trí khách hàng. Từ thay đổi này đã dẫn đến các phương pháp làm việc mới, các cách tiếp cận mới, nhân bản và cũng tinh vi hơn. Hơn thế nữa, tư tưởng marketing hiện đại còn tác động đến cả hành xử của nhà sản xuất hay cung ứng dịch vụ với các nhà thầu phụ và nhà phân phối của mình. Họ bắt đầu coi nhà thầu phụ và nhà phân phối là đối tác thay vì coi là khách hàng và đối xử tương ứng theo nguyên tắc hai bên cùng thắng.
  17. 7 1.3 Lý thuyết marketing về đánh giá cơ hội và nghiên cứu thị trƣờng 1.3.1 Đánh giá cơ hội marketing: Định nghĩa hoạch định chiến lược marketing: Hoạch định chiến lược marketing là nhằm tìm kiếm những cơ hội hấp dẫn và phát triển chiến lược marketing sao cho có khả năng sinh lời cao nhất. Việc hoạch định chiến lược marketing phải phù hợp với nguồn lực của công ty cũng như những mục tiêu của nó. Quản trị viên cần phải tìm kiếm cho được những “cơ hội mang tính chất đột phá – break through opportunities” hoặc công ty phải xác định cho được lợi thế cạnh tranh (completitive advantage) của mình. “Cơ hội mang tính đột phá” là những cơ hội tạo điều kiện cho doanh nghiệp (Innovator –doanh nghiệp đi đầu) phát triển được chiến lược marketing – mà chiến lược đó khó “bắt chước” được và có khả năng sinh lợi lâu dài. “Lợi thế cạnh tranh” chỉ có thể có được khi doanh nghiệp tiến hành các hoạt động marketing hỗn hợp đối với thị trường mục tiêu vượt trội so với đối thủ cạnh tranh. 1.3.2 Các loại cơ hội marketing khác nhau: Có 4 loại cơ hội căn bản khác nhau: - Cơ hội “xâm nhập thị trường” (market pene tration) – là cơ hội tăng được doanh số nhờ vào khai thác thị trường hiện có với sản phẩm hiện có. - Cơ hội “phát triển thị trường” (market development) – gia tăng được doanh số bán sản phẩm hiện có cho thị trường mới. - Cơ hội “phát triển sản phẩm” (product development) – sản phẩm mới cho thị trường hiện có. - Cơ hội đa dạng hóa (Diversification) – dịch chuyển công ty vào dãy kinh doanh khác. Khi đánh giá cơ hội, công ty thường lựa chọn cơ hội thâm nhập thị trường trước tiên. Việc phân tích SWOT (Strenghts: điểm mạnh; Weaknesses: điểm yếu; Opportunities: cơ hội; Threats: nguy cơ) rất cần thiết khi xác định cơ hội.
  18. 8 1.4 Marketing hỗn hợp: (Marketing Mix - 4P): Marketing mix (4P) là một trong những khái niệm chủ yếu của marketing hiện đại. Marketing mix (4P) là tập hợp những công cụ marketing mà công ty sử dụng để đạt được các mục tiêu trong một thị trường đã chọn. Các công cụ marketing được pha trộn và kết hợp với nhau thành một thể thống nhất để ứng phó với những khác biệt và thay đổi trên thị trường. Có thể nói marketing mix như là một giải pháp có tính tình thế của tổ chức. Các công cụ marketing gồm có: sản phẩm (P1: Product), giá cả (P2: Price), phân phối (P3: Place), xúc tiến (P4: Promotion) và thường được gọi là 4P. Marketing mix (4P) có thể được chọn từ rất nhiều khả năng được thể hiện như một hàm có bốn biến số là (P1,P2, P3, P4). Marketing mix của một công ty tại một thời điểm t cho một sản phẩm A có mức chất lượng q, giá bán m, chi phí phân phối y, chi phí xúc tiến z được thể hiện là f(q,m,y,z). Một biến số thay đổi sẽ dẫn đến sự kết hợp mới trong marketing mix. Không phải tất cả những yếu tố thay đổi trong marketing mix có thể điều chỉnh trong ngắn hạn. Công ty có thể điều chỉnh giá bán, lực lượng bán, chi phí quảng cáo trong ngắn hạn những chỉ có thể phát triển sản phẩm mới và thay đổi kênh phân phối trong dài hạn. Các thành phần của marketing- mix (4P): 1.4.1 Sản phẩm (Product) Là thành phần cơ bản nhất trong marketing mix. Đó có thể là sản phẩm hữu hình của công ty đưa ra thị trường, bao gồm chất lượng sản phẩm, hình dáng thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu. Sản phẩm cũng bao gồm khía cạnh vô hình như các hình thức dịch vụ giao hàng, sửa chữa, huấn luyện, 1.4.2 Giá (Prrice) Là thành phần không kém phần quan trọng trong marketing mix bao gồm: Giá bán sỉ, giá bán lẻ, chiết khấu, giảm giá, tín dụng. Giá cả phải tương xứng với giá trị nhận được của khách hàng và có khả năng cạnh tranh. 1.4.3 Phân phối ( Place)
  19. 9 Cũng là một thành phần chủ yếu trong marketing mix. Đó là những hoạt động làm cho sản phẩm có thể tiếp cận với khách hàng mục tiêu. Công ty phải hiểu rõ, tuyển chọn và liên kết những nhà trung gian để cung cấp sản phẩm đến thị trường mục tiêu một cách có hiệu quả. 1.4.4 Xúc tiến (Promotion) Xúc tiến gồm nhiều hoạt động để thông đạt và thúc đẩy sản phẩm đến thị trường mục tiêu. Công ty phải thiết lập những chương trình như: Quảng cáo, khuyến mãi, quan hệ công chúng, marketing trực tiếp. Công ty cũng phải tuyển mộ, huấn luyện và động viên đội ngũ bán hàng. Trên quan điểm của người bán 4P là những công cụ marketing tác động đến người mua. Trên quan điểm người mua mỗi công cụ marketing được thiết kế để cung cấp lợi ích cho khách hàng. Robert Lauterborn cho rằng 4P là để đáp ứng 4C của khách hàng. Chữ C đầu tiên - Customer Solutions (giải pháp cho khách hàng) được gắn với chữ P - Product (sản phẩm) thể hiện quan điểm mỗi sản phẩm đưa ra thị trường phải thực sự là một giải pháp cho khách hàng, nghĩa là nhằm giải quyết một nhu cầu thiết thực nào đó của khách hàng chứ không phải chỉ là “giải pháp kiếm lời” của doanh nghiệp. Muốn làm tốt chữ C này, doanh nghiệp buộc phải nghiên cứu thật kỹ để tìm ra nhu cầu đích thực của khách hàng, giải pháp nào để đáp ứng đúng nhu cầu này. Chữ C thứ hai - Customer Cost (chi phí của khách hàng) được gắn với chữ P - Price (giá) thể hiện quan điểm cho rằng giá của sản phẩm cần được nhìn nhận như là chi phí mà người mua sẽ bỏ ra. Chi phí này không chỉ bao gồm chi phí mua sản phẩm mà còn cả chi phí sử dụng, vận hành, và cả hủy bỏ sản phẩm. Chi phí này phải tương xứng với lợi ích mà sản phẩm đem lại cho người mua. Cần hiểu lợi ích ở đây bao gồm cả lợi ích lý tính lẫn lợi ích cảm tính. Nhiều người đắn đo chưa mua ô tô không phải vì giá sản phẩm cao mà vì chi phí sử dụng quá cao (xăng dầu, phụ tùng, bảo dưỡng, bãi đỗ, tài xế ). Trong bối cảnh đó, các loại xe tiết kiệm nhiên liệu, phụ tùng rẻ và dễ dàng thay thế thường là giải pháp tốt.
  20. 10 Chữ C thứ ba - Convenience (thuận tiện) được gắn với chữ P - Place (phân phối) đòi hỏi cách thức phân phối sản phẩm của doanh nghiệp phải tạo sự thuận tiện cho khách hàng. Điển hình của khía cạnh thuận tiện trong phân phối có thể kể đến mạng lưới máy ATM của các ngân hàng. Ngân hàng nào có nhiều máy, bố trí nhiều nơi, máy ít bị trục trặc khi rút tiền, ngân hàng đó sẽ có nhiều khách hàng mở thẻ. Chữ C cuối cùng - Communication (giao tiếp) được gắn với chữ P - Promotion (khuyến mãi, truyền thông) yêu cầu công tác truyền thông phải là sự tương tác, giao tiếp hai chiều giữa doanh nghiệp với khách hàng. Doanh nghiệp lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của khách hàng và “nói” cho khách hàng nghe là sản phẩm sẽ đáp ứng những tâm tư, nguyện vọng đó như thế nào. Một chiến lược truyền thông hiệu quả phải là kết quả của sự giao tiếp, tương tác giữa sản phẩm, thương hiệu với khách hàng để đạt được sự thông hiểu và cảm nhận sâu sắc từ khách hàng đối với sản phẩm, thương hiệu. Không ít doanh nghiệp hiện nay thực hiện quảng cáo theo kiểu “tuôn ra xối xả” một chiều từ phía doanh nghiệp, bất chấp người tiêu dùng “tiêu hóa” được đến đâu. Nhiều thông điệp còn gây rối rắm, khó hiểu, thậm chí phản cảm cho khách hàng. Ở đây, công tác truyền thông đã không mang ý nghĩa giao tiếp, trao đổi thông tin giữa hai đối tượng. Và như vậy, sẽ không bao giờ sản phẩm hay thương hiệu đạt được thiện cảm, nói chi đến đồng cảm, từ phía khách hàng. Kết quả là sản phẩm cùng với thương hiệu rất dễ bị khách hàng quên. Truyền thông giao tiếp hai chiều được các công ty chuyên nghiệp thực hiện thông qua việc lắng nghe phản hồi của khách hàng, phân tích phản ứng của khách hàng, và đo lường kết quả của các đợt truyền thông để có sự hiệu chỉnh cần thiết cho một phần hoặc toàn bộ chiến dịch. Chắc chắn là sẽ còn cần nhiều chữ C hơn để thể hiện góc nhìn khách quan từ phía khách hàng thay cho góc nhìn chủ quan từ phía doanh nghiệp. Cho dù là 4P, 7P hay nhiều P hơn trong marketing ngày nay, thì mỗi chữ P đều cần gắn liền với một chữ C (Customer) để thể hiện quan điểm xuyên suốt là “hướng về khách hàng”. Không cách nào khác, doanh nghiệp phải lấy khách hàng làm trọng tâm để hoạch định
  21. 11 chiến lược và triển khai các chương trình hành động ở mọi bộ phận của doanh nghiệp, không chỉ trong lĩnh vực tiếp thị. Ở đâu không có thế độc quyền, không có sự áp đặt vô lý từ phía người bán đối với người mua, ở đó, mỗi chữ C sẽ là kim chỉ nam hành động cho doanh nghiệp để hướng tới thành công. 1.5 Nghiên cứu thị trƣờng: Nghiên cứu thị trường là những thủ tục để phát triển và phân tích thông tin hỗ trợ cho việc ra quyết định. Nghiên cứu thị trường là những thông tin, sự kiện không phải lúc nào cũng phù hợp đối với hệ thống thông tin marketing. Đây là những thông tin giúp cho quản trị viên marketing nhận dạng được nhu cầu của khách hàng mục tiêu. Năm bƣớc nghiên cứu thị trƣờng: - Bước một: Xác định vấn đề - đây là bước quan trọng nhất và cũng là bước khó khăn nhất. Đừng nhầm lẫn giữa “triệu chứng” (symptoms) với vấn đề (problem). Cũng cần phải hiểu rằng xác định vấn đề sai sẽ dẫn đến hàng loạt những lãng phí về sức lực, tiền bạc và thời gian. - Bước hai: Phân tích tình hình – việc phân tích tình hình chỉ được tiến hành một khi đã xác định đúng “vấn đề” (vấn đề thật – real problem). Phân tích tình hình thường đi kèm với những thảo luận với những người có thông tin. Phân tích tình hình sử dụng dữ liệu thứ cấp giúp đỡ cho việc nhận dạng tình hình. Sử dụng thông tin từ internet rất có ích đối với nhiều nguồn thông tin khác nhau. Dữ liệu thứ cấp là những thông tin đã được thu thập và ấn hành (bao gồm thông tin trong nội bộ công ty và thông tin bên ngoài công ty). - Bước ba: thu thập dữ liệu cụ thể của vấn đề - bước này có liên quan đến việc thu thập dữ liệu sơ cấp. Dữ liệu sơ cấp là thông tin được thu thập đặc biệt có liên quan đến việc giải quyết một vấn đề hiện tại. Dữ liệu sơ cấp được sử dụng nhằm nghiên cứu chẳng hạn như khách hàng suy nghĩ gì về chủ đề. Có hai loại phương pháp để thu thập dữ liệu sơ cấp: phương pháp định tính và phương pháp định
  22. 12 lượng. Phương pháp định tính bao gồm: thảo luận tay đôi và thảo luận nhóm, . Phương pháp định lượng bao gồm phỏng vấn qua cá nhân, điện thoại, thư tín, và quan sát. - Bước bốn: Diễn giải dữ liệu – một khi dữ liệu đã được thu thập, nó đòi hỏi phải được phân tích. Việc này có liên quan đến việc sử dụng phân tích thống kê và chương trình phần mềm máy tính. - Bước năm: Giải quyết vấn đề - đây là bước mà kết quả của việc nghiên cứu được sử dụng để ra các quyết định marketing. 1.6 Lý thuyết marketing về phân khúc thị trƣờng, thị trƣờng mục tiêu Phân khúc thị trường là hai bước của quy trình bao gồm: (1) Đặt tên thị trường mục tiêu rộng và (2) phân khúc thị trường sản phẩm rộng này thành những thị trường mục tiêu lựa chọn và sau đó phát triển marketing hỗn hợp cho phù hợp với thị trường mục tiêu này. Sự phân khúc là một quy trình phân chia thành nhóm người với nhu cầu giống nhau thành một phân khúc thị trường. Phân khúc thị trường – một nhóm khách hàng tương đối đồng nhất cùng chấp nhận marketing hỗn hợp như nhau. Tiêu chuẩn phân khúc thị trường sản phẩm rộng: về mặt lý tưởng, phân khúc thị trường phải phù hợp với những tiêu chuẩn sau đây: (1) Đồng nhất: những khách hàng trong cùng một phân khúc phải giống nhau sao cho phù hợp với các biến số marketing hỗn hợp cũng như với các kích thước của phân khúc. (2) Khác biệt: Những khách hàng ở các phân khúc khác nhau phải khác biệt với nhau. (3) Thực chất: Phân khúc phải có quy mô vừa đủ để sinh lợi. (4) Tác nghiệp: Các kích thước của phân khúc có khả năng nhận dạng được khách hàng và ra quyết định về biến số marketing hỗn hợp.
  23. 13 1.7 Lý thuyết marketing về phát triển sản phẩm mới, thâm nhập thị trƣờng mới Trước khi tìm hiểu về quy trình phát triển sản phẩm mới, xin giới thiệu sơ qua về chu kỳ sống của sản phẩm: Chu kỳ sống của sản phẩm – mô tả những giai đoạn mà sản phẩm mới bắt đầu vào thị trường cho đến khi kết thúc. Có thể phân chia thành bốn giai đoạn chủ yếu: giới thiệu; tăng trưởng; chín muồi và suy giảm. Chu kỳ sống sản phẩm chẳng những quan tâm đến sản phẩm riêng lẻ mà còn cả những kiểu, cỡ, loại sản phẩm mới trên thị trường. Marketing hỗn hợp của một công ty cụ thể thường thay đổi trong chu kỳ sống của sản phẩm do một số lý do như: (1) Thái độ và nhu cầu của khách hàng có thể thay đổi qua chu kỳ sống sản phẩm. (2) Sản phẩm có thể nhắm vào các thị trường mục tiêu khác nhau ở các giai đoạn khác nhau của chu kỳ sống sản phẩm. (3) Bản chất của cạnh tranh cũng thay đổi qua chu kỳ sống sản phẩm. Biến đổi khác nhau và mối quan hệ giữa chúng cũng khác nhau qua các giai đoạn chu kỳ sống sản phẩm. Quy trình phát triển sản phẩm mới: Sản phẩm mới là sản phẩm được đổi mới bằng nhiều cách khác nhau. Quy trình phát triển sản phẩm mới bao gồm 5 bước chủ yếu sau đây: (1) “Ý tưởng chung”: là bước thu thập ý tưởng từ: khách hàng, nghiên cứu marketing, đối thủ cạnh tranh, nội bộ công ty, trung gian, thị trường khác, . (2) Sàng lọc: là bước đánh giá những ý tưởng mới bằng cách sử dụng các tiêu chuẩn sàng lọc sản phẩm – thị trường. Những tiêu chuẩn này bao gồm việc phân tích nguồn lực (điểm mạnh, điểm yếu), phân tích những xu hướng dài hạn, duyệt xét mục tiêu của công ty. Ý tưởng mới thường dẫn đến việc hình thành sản phẩm (và marketing hỗn hợp), có thể tạo cho công ty lợi thế cạnh tranh lâu dài.
  24. 14 Sàng lọc bao gồm cả việc đánh giá cơ hội, nguy cơ, quan tâm đến chiến lược cho sản phẩm mới xuyên suốt chu kỳ sản phẩm, kể cả việc phân tích tính chất hấp dẫn của sản phẩm mới trong dài hạn và trong ngắn hạn. Sàng lọc còn đánh giá khía cạnh trách nhiệm xã hội của sản phẩm mới, cân nhắc khía cạnh thỏa mãn tức thời và phúc lợi tiêu dùng dài hạn, trách nhiệm pháp luật, so sánh khả năng hoàn vốn của từng ý tưởng. (3) Đánh giá ý tưởng: Khi ý tưởng đã được sàng lọc, nó phải được đánh giá cụ thể hơn. Một số công ty sử dụng mô hình “thử nghiệm lý thuyết” bằng cách thu thập phản ứng của khách hàng về khả năng phù hợp với nhu cầu của ý tưởng sản phẩm mới (thông qua sử dụng các phương pháp nghiên cứu thị trường). Ở bước này công ty phải ước tính chi phí, doanh số và lợi nhuận. Nhà hoạch định sản phẩm cần quan tâm đến ý kiến của khách hàng tiêu dùng cuối cùng, trung gian, những nhà bán buôn, bán lẻ về sản phẩm đề nghị. Với những phương pháp nghiên cứu đã sử dụng, giai đoạn này cần thu thập đầy đủ những thông tin có thể cho phép nhà marketing quyết định đây có phải là cơ hội đúng đắn hay không, có phù hợp với nguồn lực của công ty hay không, có phải là cơ sở để phát triển lợi thế cạnh tranh hay không. Với những thông tin này cũng cần ước tính chỉ tiêu khả năng hoàn vốn cho từng phân khúc thị trường cụ thể. (4) Phát triển: Thông thường ở bước này, đề cập đến hoạt động nghiên cứu – phát triển, các nỗ lực thiết kế và phát triển các thành phần của sản phẩm. Hệ thống thiết kế hỗ trợ bằng máy tính tạo điều kiện cho việc phát triển mô hình sản phẩm dưới nhiều góc độ và khía cạnh khác nhau. Kế đến là thử nghiệm marketing bao gồm thử nghiệm sản phẩm như duyệt xét đặc điểm kỹ thuật của sản phẩm cho từng phân khúc thị trường. Thử nghiệm thị trường đến thu thập phản ứng trong điều kiện cụ thể của thị trường, kể cả thông tin từ đối thủ.
  25. 15 Sau đó, lại dự tính khả năng hoàn vốn cho những chiến lược marketing hỗn hợp khác nhau để tạo điều kiện cho ý tưởng đi vào thương mại hóa. (5) Thương mại hóa: Trước hết, bộ phận quản trị sản phẩm mới quyết định chính xác hình thức sản phẩm hoặc dãy sản phẩm nào đưa ra bán. Bộ phận này hoàn chỉnh việc hoạch định chương trình marketing hỗn hợp. Quản trị cao cấp chấp nhận kế hoạch và khả năng hoàn vốn. Cuối cùng, tung sản phẩm mới ra thị trường với chiến lược bao phủ thị trường(chẳng hạn như theo chiến lược “cuốn chiếu”). 1.8 Khái niệm về bất động sản Có nhiều khái niệm về bất động sản, trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả xin nêu ra các hướng tiếp cận như sau: - Theo điều 174 bộ luật dân sự của Việt Nam năm 2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. - Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
  26. 16 1.9 Khái niệm thị trƣờng bất động sản Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn - Khái niệm 5: thị trường bất động sản là môi trường trong đó những người mua và những người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất một khái niệm về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS theo cơ chế thị trường, dưới sự điều tiết của nhà nước trong một phạm vi không gian và thời gian nhất định.
  27. 17 1.10 Lý thuyết về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. 1. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. 2. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. 3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 4. Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. 5. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. 6. Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. 7. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. 8. Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. 9. Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
  28. 18 10. Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng. 11. Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản. 12. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. 1.11 Các đặc điểm chủ yếu của thị trƣờng bất động sản 1.11.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
  29. 19 Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
  30. 20 1.11.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trƣờng BĐS, quá trình vận động của thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhƣ nhiều thị trƣờng khác. Theo Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. Còn tại Việt Nam thì cũng theo Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, từ khi tiến hành đổi mới, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu kỳ, trong đó đều có điểm chung là tăng trưởng nóng sau đó suy giảm, đóng băng 1.11.3 Thị trƣờng BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau
  31. 21 dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v 1.11.4 Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhiều nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. 1.11.5 Thị trƣờng BĐS là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trƣờng). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
  32. 22 1.11.6 Thị trƣờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trƣờng này tác động tới nhiều loại thị trƣờng trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.11.7 Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
  33. 23 chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 1.12 Những yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản (yếu tố môi trƣờng bên ngoài và bên trong). 1.12.1 Môi trƣờng vĩ mô (môi trƣờng bên ngoài): Mô hình PEST trong nghiên cứu môi trường vĩ mô: Trong khi mô hình 5 áp lực của M-Porter đi sâu vào việc phân tích các yếu tố trong môi trường ngành kinh doanh thì PEST lại nghiên cứu các tác động của các yếu tố trong môi trường vĩ mô. Các yếu tố đó là: - Thể chế - Luật pháp (Political) - Kinh tế (Economics) - Văn hóa - Xã Hội (Sociocultrural) - Công nghệ (Technological) Đây là bốn yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành kinh tế, các yếu tố này là các yếu tố bên ngoài của doanh nghiệp và ngành. Ngành phải chịu các tác động của nó đem lại như một yếu tố khách quan. Các doanh nghiệp dựa trên các tác động sẽ đưa ra những chính sách, hoạt động kinh doanh phù hợp.
  34. 24 1.12.1.1 Các yếu tố Thể chế - Luật pháp. Đây là yếu tố có tầm ảnh hưởng tới tất cả các ngành kinh doanh trên một lãnh thổ, các yếu tố thể chế, luật pháp có thể uy hiếp đến khả năng tồn tại và phát triển của bất cứ ngành nào. Khi kinh doanh trên một đơn vị hành chính, các doanh nghiệp sẽ phải bắt buộc tuân theo các yếu tố thể chế luật pháp tại khu vực đó. - Sự bình ổn: Chúng ta sẽ xem xét sự bình ổn trong các yếu tố xung đột chính trị, ngoại giao của thể chế luật pháp. Thể chế nào có sự bình ổn cao sẽ có thể tạo điều kiện tốt cho việc hoạt động kinh doanh và ngược lại các thể chế không ổn định, xảy ra xung đột sẽ tác động xấu tới hoạt động kinh doanh trên lãnh thổ của nó. - Chính sách thuế: Chính sách thuế xuất khẩu, nhập khẩu, các thuế tiêu thụ, thuế thu nhập sẽ ảnh hưởng tới doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp. - Các đạo luật liên quan: Luật đầu tư, luật doanh nghiệp, luật lao động, luật chống độc quyền, chống bán phá giá, luật kinh doanh bất động sản - Chính sách: Các chính sách của nhà nước sẽ có ảnh hưởng tới doanh nghiệp, nó có thể tạo ra lợi nhuận hoặc thách thức với doanh nghiệp. Như các chính sách thương mại, chính sách phát triển ngành, phát triển kinh tế, thuế, các chính sách điều tiết cạnh tranh, bảo vệ người tiêu dùng 1.12.1.2 Các yếu tố Kinh tế Các doanh nghiệp cần chú ý đến các yếu tố kinh tế cả trong ngắn hạn, dài hạn và sự can thiệp của Chính phủ tới nền kinh tế. Thông thường các doanh nghiệp sẽ dựa trên yếu tố kinh tế để quyết định đầu tư vào các ngành, các khu vực. -Tình trạng của nền kinh tế: Bất cứ nền kinh tế nào cũng có chu kỳ, trong mỗi giai đoạn nhất định của chu kỳ nền kinh tế, doanh nghiệp sẽ có những quyết định phù hợp cho riêng mình. - Các yếu tố tác động đến nền kinh tế: Lãi suất, lạm phát.
  35. 25 - Các chính sách kinh tế của chính phủ: Luật tiền lương cơ bản, các chiến lược phát triển kinh tế của chính phủ, các chính sách ưu đãi cho các ngành: Giảm thuế, trợ cấp - Triển vọng kinh tế trong tương lai:Tốc độ tăng trưởng, mức gia tăng GDP, tỉ suất GDP trên vốn đầu tư Trong giai đoạn những năm đầu thập niên 90 thế kỷ trước, khi nền kinh tế Anh đang ở trong tình trạng khủng hoảng và các doanh nghiệp lại tạo ra một cuộc chiến về giá cả, họ cắt giảm chi phí từ lao động, tăng gấp đôi chi phí quảng cáo kích thích tiêu dùng. Tuy nhiên họ đã mắc phải sai lầm vì đã tác động xấu đến tâm lý người tiêu dùng, trong khi nguồn thu nhập bị giảm sút, không ai sẽ đầu tư vào các hàng hóa thứ cấp xa xỉ. 1.12.1.3 Các yếu tố văn hóa xã hội Mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ đều có những giá trị văn hóa và các yếu tố xã hội đặc trưng và những yếu tố này là đặc điểm của người tiêu dùng tại các khu vực đó. Những giá trị văn hóa là những giá trị làm nên một xã hội, có thể vun đắp cho xã hội đó tồn tại và phát triển. Chính vì thế các yếu tố văn hóa thông thường được bảo vệ hết sức quy mô và chặt chẽ, đặc biệt là các văn hóa tinh thần. Tuy vậy chúng ta cũng không thể phủ nhận những giao thoa văn hóa của các nền văn hóa khác nhau vào các quốc gia. Sự giao thoa này sẽ thay đổi tâm lý tiêu dùng, lối sống, và tạo ra triển vọng phát triển với các ngành. Ngay tại Việt Nam chúng ta có thể nhận ra ngay sự giao thoa của các nền văn hóa, đặc biệt thời gian gần đây là văn hóa Hàn Quốc. Ra đường thấy một nửa thế giới thay phiên nhau đi ép tóc, giày Hàn Quốc, son môi Hàn Quốc, xe máy Hàn Quốc, ca nhạc Hàn Quốc tất cả đều xuất phát từ những bộ phim Hàn Quốc. Bên cạnh văn hóa, các đặc điểm về xã hội cũng khiến các doanh nghiệp quan tâm khi nghiên cứu thị trường, những yếu tố xã hội sẽ chia cộng đồng thành các nhóm khách hàng, mỗi nhóm có những đặc điểm, tâm lý, thu nhập khác nhau:
  36. 26 - Tuổi thọ trung bình, tình trạng sức khỏe, chế độ dinh dưỡng, ăn uống - Thu nhập trung bình, phân phối thu nhập - Lối sống, học thức, các quan điểm về thẩm mỹ, tâm lý sống - Điều kiện sống. Ở Đức trong giai đoạn hiện nay có rất nhiều người có thu nhập cao, điều kiện sống tốt, có năng lực, trình độ và làm tại những vị trí ổn định của xã hội nhưng họ thích sống độc thân, không muốn phải có trách nhiệm về gia đình, công việc sinh con đẻ cái Những yếu tố này đã khiến các doanh nghiệp của Đức nảy sinh các dịch vụ, các câu lạc bộ, các hàng hóa cho người độc thân. 1.12.1.4 Yếu tố công nghệ. Cả thế giới vẫn đang trong cuộc cách mạng của công nghệ, hàng loạt các công nghệ mới được ra đời và được tích hợp vào các sản phẩm, dịch vụ. Nếu cách đây 30 năm, máy vi tính chỉ là một công cụ dùng để tính toán thì ngày nay nó đã có đủ chức năng thay thế một con người làm việc hoàn toàn độc lập. Trước đây chúng ta sử dụng các máy ảnh chụp bằng phim thì hiện nay không còn hãng nào sản xuất phim cho máy ảnh. Đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ thông tin, công nghệ truyền thông hiện đại đã giúp rút ngắn các khoảng cách về địa lý, phương tiện truyền tải. - Đầu tư của chính phủ, doanh nghiệp vào công tác nghiên cứu phát triển (R&D): Trong thập niên 60-70 của thế kỷ trước, Nhật Bản đã khiến các nước trên thế giới phải thán phục với bước nhảy vọt về kinh tế trong đó chủ yếu là nhân tố con người và công nghệ mới. Hiện nay Nhật vẫn là một nước có tỉ lệ đầu tư vào nghiên cứu trên GDP lớn nhất thế giới. Việc kết hợp giữa các doanh nghiệp và chính phủ nhằm nghiên cứu đưa ra các công nghệ mới, vật liệu mới sẽ có tác dụng tích cực đến nền kinh tế. - Tốc độ, chu kỳ của công nghệ, tỷ lệ công nghệ lạc hậu: nếu trước đây các hãng sản xuất phải mất rất nhiều thời gian để tăng tốc độ bộ vi xử lý lên gấp đôi thì hiện nay tốc độ này chỉ mất khoảng 2-4 năm. Xuất phát từ các máy tính Pentium II, Pentium
  37. 27 III, chưa đầy 10 năm, hiện nay tốc độ bộ vi xử lý đã tăng với mạch tích hợp thông dụng gần đây là Core Dual tốc độ 2.8 GB/s. Một bộ máy tính mới tinh chỉ sau nửa năm đã trở nên lạc hậu với công nghệ và các phần mềm ứng dụng. - Ảnh hưởng của công nghệ thông tin, internet đến hoạt động kinh doanh. Ngoài các yếu tố cơ bản trên, hiện nay khi nghiên cứu thị trường, các doanh nghiệp phải đưa yếu tố toàn cầu hóa trở thành một yếu tố vĩ mô có tác động đến ngành. 1.12.1.5 Yếu tố hội nhập Không ai phủ nhận toàn cầu hóa đang là xu thế và xu thế này tạo ra cơ hội/thách thức cho các doanh nghiệp, các quốc gia trong việc phát triển sản xuất, kinh doanh. - Toàn cầu hóa tạo ra các sức ép cạnh tranh, các đối thủ đến từ mọi khu vực. Quá trình hội nhập sẽ khiến các doanh nghiệp phải điều chỉnh phù hợp với các lợi thế so sánh, phân công lao động của khu vực và của thế giới. - Điều quan trọng là khi hội nhập, các rào cản về thương mại sẽ dần dần được gỡ bỏ, các doanh nghiệp có cơ hội buôn bán với các đối tác ở cách xa khu vực địa lý, khách hàng của các doanh nghiệp lúc này không chỉ là thị trường nội địa nơi doanh nghiệp đang kinh doanh mà còn các khách hàng đến từ khắp nơi. Mô hình P.E.S.T hiện nay đã được mở rộng thành các ma trận P.E.S.L.T (Bao gồm yếu tố Legal - pháp luật) và S.T.E.E.P.L.E (Socical/Demographic-Nhân khẩu học, Techonogical, Economics, Envirnomental, Policy, Legal, Ethical- Đạo đức) và càng ngày càng hoàn thiện trở thành một chuẩn mực không thể thiếu khi nghiên cứu môi trường bên ngoài của doanh nghiệp. 1.12.2 Môi trƣờng vi mô: 1.12.2.1 Các doanh nghiệp tham gia đầu tƣ xây dựng, kinh doanh bất động sản, ngƣời dân có nhà, có đất: Đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp cho thị trường những sản phẩm là: nhà phố, biệt thự, căn hộ, chung cư, . Nguồn cung bất động sản có phong phú và dồi
  38. 28 dào hay không phần lớn là phụ thuộc vào thành phần này. Ta có thể gom các đối tượng này lại với một tên chung cho dễ hiểu là người bán. 1.12.2.2. Nhà nƣớc mà đại diện là chính quyền địa phƣơng: Với vai trò là đối tượng cung ứng nguồn đất sạch cho thị trường. Với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai, chính quyền các cấp tùy vào tình huống cụ thể để giao đất cho các đối tượng như doanh nghiệp, người dân khai thác, sử dụng phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan chức năng. 1.12.2.3. Ngƣời dân, các tổ chức, đơn vị: Với vai trò là người mua các sản phẩm bất động sản. Tùy theo thị hiếu và nhu cầu của lực lượng này mà xu hướng của bất động sản sẽ hướng theo để đáp ứng. Đây là lực lượng cùng với hai đối tượng đã kể ở trên sẽ quyết định đến giá cả của bất động sản.
  39. 29 1.12.2.4. Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các quỹ: Là các đối tượng hỗ trợ vừa cho người bán, vừa cho người mua về mặt tài chính, đôi khi các đối tượng này còn tham gia với vai trò là người bán hoặc người mua. 1.12.2.5. Các công ty môi giới, các sàn giao dịch bất động sản, ngƣời trung gian: Đóng vai trò kết nối giữa người mua và người bán lại với nhau, tìm tiếng nói chung giữa hai đối tượng này về mặt đặc điểm bất động sản cũng như về giá cả. Ngoài ra còn hỗ trợ về mặt pháp lý, thủ tục cũng như quy trình mua bán bất động sản. 1.12.2.6. Các nhà đầu tƣ gián tiếp: Họ không tham gia trực tiếp tạo lập bất động sản như các công ty bất động sản mà chỉ tham gia góp vốn để đầu tư và chia lãi, hoặc mua cổ phần của các công ty đầu tư bất động sản. 1.13 Ma trận SWOT 1.13.1 Lý thuyết chung về ma trận SWOT Mô hình phân tích SWOT là một công cụ rất hữu dụng cho việc nắm bắt và ra quyết định trong mọi tình huống đối với bất cứ tổ chức kinh doanh nào. Viết tắt của bốn chữ: Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) và Threats (nguy cơ), SWOT cung cấp một công cụ phân tích chiến lược, rà soát và đánh giá vị trí, định hướng của một công ty hay của một đề án kinh doanh. SWOT phù hợp với việc lập kế hoạch kinh doanh, xây dựng chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, tiếp thị, phát triển sản phẩm và dịch vụ 1.13.2 Phân tích SWOT trong marketing Phân tích SWOT là một trong những kỹ năng hữu ích trong công tác marketing. Nhờ công cụ này, nhà lãnh đạo làm việc hiệu quả, giảm thiểu stress, cải tiến khả năng quyết định, tối đa hóa hiệu quả cá nhân và tổ chức. Phân tích SWOT (SWOT Analysis) là một kỹ thuật phân tích rất mạnh trong việc xác định Điểm mạnh và Điểm yếu, tìm ra được Cơ hội và Nguy cơ đối với tổ chức.
  40. 30 Sử dụng trong ngữ cảnh kinh doanh, nó giúp tổ chức hoạch định được thị trường một cách vững chắc. Điều gì làm cho phân tích SWOT trở nên có sức mạnh như vậy, đơn giản mà nghĩ, nó có thể giúp tổ chức xem xét tất cả các cơ hội mà tổ chức có thể tận dụng được. Và bằng cách hiểu được điểm yếu của tổ chức trong kinh doanh, tổ chức sẽ có thể quản lý và xóa bỏ các rủi ro mà tổ chức chưa nhận thức hết. Hơn thế nữa, bằng cách sử dụng cơ sở so sánh và phân tích SWOT giữa tổ chức và đối thủ cạnh tranh, tổ chức có thể phác thảo một chiến lược mà giúp tổ chức phân biệt tổ chức với đối thủ cạnh tranh, vì thế mà giúp tổ chức cạnh tranh hiệu quả trên thị trường. Làm thế nào với SWOT? Để tiến hành phân tích SWOT hãy ghi lại và trả lời các câu hỏi sau: Điểm mạnh: Tổ chức có lợi thế gì? Tổ chức có thể làm gì tốt hơn những tổ chức khác? Tổ chức có gì đặc biệt nhất hoặc nguồn lực rẻ nhất? Người ta thấy tổ chức có điểm mạnh gì trên thị trường? Xem xét vấn đề này phải xem xét trên một khía cạnh từ bên trong, và từ quan điểm của khách hàng và mọi người trên thị trường. Và hãy thực tế là không nên tự sáng tạo thái quá hoặc cho rằng ta sáng tạo ra nó ( thông tin về điểm mạnh và yếu). Vì thế nếu bạn cảm thấy khó khăn hãy viết về đặc điểm của công ty bạn. Ở đó bạn có thể có hy vọng biết được điểm mạnh/yếu. Khi nhìn vào Điểm mạnh thì hãy liên tưởng đến đối thủ của tổ chức – ví dụ, nếu tất cả đối thủ của tổ chức đều cung cấp sản phẩm có chất lượng cao, thì quá trình sản xuất chất lượng cao không phải là điểm mạnh, nó chỉ là điều kiện cần.
  41. 31 Điểm yếu: Tổ chức phải cải tiến cái gì? Tổ chức phải tránh cái gì? Những gì mà dường như mọi người cho rằng thế là Yếu? Nhắc lại lần nữa, khi xem xét ở cả hai góc độ bên trong và bên ngoài: Có phải người khác dường như nhận thấy được Điểm yếu mà tổ chức không thấy? Có phải đối thủ của bạn đang làm tốt hơn bạn? Có phải đây là lúc tốt nhất để đối mặt với sự thực? Cơ hội: Đâu là những cơ hội tốt nhất có thể mang lại? Đâu là xu thế tốt mà tổ chức đang mong đợi? Những cơ hội được xem là có hiệu quả thường được mang đến như sau: o Có sự thay đổi về công nghệ và thị trường ở cả quy mô rộng và hẹp o Có sự thay đổi về chính sách của nhà nước về lĩnh vực mà tổ chức tham gia o Thay đổi về cơ cấu, lĩnh vực xã hội, về dân số, về cách sống o Những sự kiện tại địa phương o Một cách tiếp cận hiệu quả là nhìn vào điểm mạnh và tự vấn liệu có mở ra cơ hội nào không. o Tương tự nhìn vào điểm yếu và tự vấn liệu có thể có cơ hội bằng cách loại bỏ các điểm yếu này không. Nguy cơ: Trở ngại của tổ chức là gì? Đối thủ của tổ chức đang làm gì? Có phải đang có những thay đổi đối với nghề nghiệp, hay sản phẩm dịch vụ của tổ chức? Thay đổi công nghệ có ảnh hưởng đến vị trí của tổ chức hay không? Tổ chức đang có nợ xấu hay có vấn đề đối với vốn lưu động hay không? Liệu có điểm yếu nào của tổ chức đe dọa nghiêm trọng đến công việc của tổ chức không?
  42. 32 Tiến hành phân tích này đồng nghĩa với việc chỉ ra được những gì cần thiết để làm và đặt các vấn đề vào tầm ngắm. Điểm mạnh và Điểm yếu thường là xuất phát từ nội tại trong tổ chức của bạn. Cơ hội và Nguy cơ thường liên quan tới những nhân tố từ bên ngoài. Vì thế có thể coi SWOT chính là một công cụ quan trọng do có tầm bao quát lớn đối với một tổ chức. Bạn có thể áp dụng SWOT cho chính đối thủ cạnh tranh để từ đó tìm ra phương thức hiệu quả trong cạnh tranh. Điểm quan trọng: Phân tích SWOT rất đơn giản nhưng là một cơ chế rất quan trọng để đánh giá Điểm mạnh/yếu cũng như phân tích Cơ hội, Nguy cơ mà tổ chức phải đối mặt. Nó là một sự đánh giá khả năng trong nhận xét và phán đoán bản thân cũng như các nhân tố bên ngoài của chính tổ chức. Vận dụng thành công sẽ giúp tổ chức có một trong những kỹ năng phân tích và đánh giá tình huống tốt. Tóm tắt chƣơng 1: Chương một trình bày các khái niệm cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản, các lý thuyết marketing về thị trường, thâm nhập thị trường, phân khúc, thị trường mục tiêu, Các đặc điểm, vai trò, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Và cuối cùng là lý thuyết về phân tích SWOT.
  43. 33 CHƢƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG, XU HƢỚNG NHU CẦU BĐS Ở TP HCM, THỰC TRẠNG CÔNG TÁC MARKETING CỦA CÔNG TY K.E.Y TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS. 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới, trong khu vực và tại Việt Nam 2.1.1. Thực trạng thị trƣờng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới, trong khu vực Anh: Giá nhà đất giảm mạnh nhất kể từ năm 2010 Theo báo cáo vừa công bố của Ngân hàng Lloyds, giá nhà đất tháng 4/2012 tại Anh đã giảm 2,4% so với tháng trước đó, đánh dấu tháng giảm mạnh nhất kể từ cuối năm 2010 khi cường quốc kinh tế châu Âu này rơi vào tình trạng khủng hoảng kép lần đầu tiên kể từ những năm 70 của thế kỉ trước. Bên cạnh đó, một lý do nữa khiến giá nhà đất tại Anh giảm trong tháng vừa qua là nhu cầu mua nhà giảm sút sau khi chính sách miễn thuế cho những người mua nhà lần đầu hết hiệu lực. Cũng theo báo cáo của Lloyds, giá nhà trung bình tại Anh quốc trong tháng 4/2012 vừa qua là gần 160.000 bảng, tương đương 260.000 USD/căn. So với cùng thời điểm năm 2011, giá nhà tại Anh đã giảm 0,6%. Sở dĩ giá nhà đất tại quốc gia này chỉ giảm nhẹ so với cùng thời điểm năm 2011 là nhờ được hưởng lợi từ chính sách miễn giảm thuế đối với người mua nhà lần đầu tiên và giá trị căn nhà dưới 250.000 bảng được áp dụng từ hồi đầu năm 2012, giúp cải thiện nhu cầu mua nhà trong 3 tháng đầu năm. Cuộc khảo sát của Lloyds cũng cho thấy, cùng với việc chấm dứt chương trình hỗ trợ mua nhà và niềm tin tiêu dùng có xu hướng giảm, giá nhà đất tại Anh quốc có thể tiếp tục giảm sút trong những tháng tiếp theo. Hiện Chính phủ Anh đang giữ lãi suất ở mức thấp kỉ lục 0,5% để kích thích kinh tế.
  44. 34 Mỹ Thị trường bất động sản Mỹ ngày càng nhiều dấu hiệu bình ổn khi xu hướng giá giảm bắt đầu được xoa dịu, nhu cầu mua nhà được cải thiện. Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản Mỹ đã chạm đáy như khi thị trường này sụp đổ những năm 1930. Kinh tế trưởng thuộc cơ quan phân tích của Moody’s ở Pennsylvania, Mark Zandi, cho rằng: “Cuộc khủng hoảng nhà đất đã kết thúc”. Doanh số bán nhà cả mới và cũ bắt đầu thoát đáy”. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế thuộc Đại học Yale, ông Robert Shiller, cho rằng, giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm. “Chúng tôi cho rằng, giá nhà đất giảm thêm 3-4% nữa trong vòng 12 tháng tới và chạm đáy vào năm tới, 2013”, Scott Simon, trưởng bộ phận phụ trách vấn đề nợ và tài sản thế chấp thuộc Công ty quản lý đầu tư Newport Beach tại California nhận định. Theo số liệu công bố hôm 24/4/2012, doanh số bán nhà mới ở Mỹ vượt dự báo của giới chuyên gia, trong khi xu hướng giá bất động sản giảm cũng dịu bớt. Trong tháng 3/2012, doanh số bán nhà mới ở Mỹ là 328.000 căn hộ, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà đất ở 20 thành phố của Mỹ giảm 3,5% trong tháng 2, mức giảm thấp nhất trong vòng một năm kể từ tháng 2/2011. Điều này giúp nhà đầu tư lạc quan rằng thị trường bất động sản Mỹ bắt đầu phục hồi bền vững. Trung Quốc Hạ lãi suất các khoản vay thế chấp tại các ngân hàng, Chính phủ đang cố gắng kiểm soát thị trường bất động sản mà không làm thanh khoản sụt giảm. Đây được cho là những tín hiệu hỗ trợ cho thị trường BĐS trầm lắng lâu nay của Trung Quốc. Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực kìm hãm đà tăng giá trong khi tránh cho thị trường không đổ vỡ bằng cách giảm lãi suất đi vay cho những người mua nhà lần đầu tiên nhằm khuyến khích họ mua nhà. Doanh số bán nhà sụt giảm 18% trong quý 1/2012 đã góp phần khiến kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm nhất trong vòng 3 năm gần đây. Jack Gong, chuyên gia bất động sản tại Hồng Kông cho biết bất động sản là lĩnh vực quan trọng của kinh tế Trung Quốc. Chính phủ sẽ không thể trừng phạt thị trường này ngay cả khi không có chủ trương ủng hộ bất động sản. Sự điều chỉnh
  45. 35 trong các chính sách về thế chấp cho thấy rõ ràng là chính phủ có mục đích thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Lãi suất cơ bản đối với vay thế chấp ở Trung Quốc là lãi suất cho vay thời hạn 5 năm được Ngân hàng Nhân dân qui định hiện đang ở mức 7,05%. Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc và Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc có chính sách giảm 10% trên số tiền lãi cho khách hàng. Trong khi đó, những ngân hàng nhỏ hơn như China Merchants Bank Co. và Bank of Beijing Co. hiện đang áp dụng lãi suất cơ bản. Các ngân hàng ở Bắc Kinh bắt đầu thực hiện chính sách này từ tháng 2/2012, trong khi đó lãi suất của 6 tháng cuối năm 2011 cao hơn lãi suất hiện nay từ 5% đến 10%. Người mua nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải có thể được chiết khấu đến 15%. Theo CLSA Asia-Pacific Markets, một bộ phận của Credit Agricole SA, đây là dấu hiệu cho thấy chính phủ có thể sẽ dần dần nới lỏng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với thị trường bất động sản trong quý 2/2012. Top 10 thị trƣờng nhà đất sôi động nhất thế giới Thị trường bất động sản toàn cầu đã trải qua một năm 2011 thật ảm đạm, với giá cả chỉ tăng có 0,5%. Nhiều chuyên gia phân tích cho rằng, năm 2012, thị trường này còn lao dốc mạnh hơn. Tuy nhiên, nếu tính cả 5 năm qua, thì giá địa ốc trên toàn cầu đã tăng chóng mặt, nhiều nơi còn tạo ra những bong bóng chờ nổ. Hãng tin CNBC vừa đưa ra danh sách 10 thị trường nhà đất nóng nhất thế giới trên cơ sở nghiên cứu của hãng tư vấn địa ốc toàn cầu Knight Frank. Hãng tư vấn địa ốc này đã xếp hạng các thị trường theo mức tăng trưởng trung bình giá nhà đất từ quý 4/2006 cho tới hết quý 4 của năm 2011. Dưới đây là bảng thống kê chi tiết về 10 thị trường nhà đất sôi động nhất thế giới. 10. Thụy Sỹ Mức tăng giá trong 5 năm qua: 27,5%. Với tư cách là quê hương của một số thành phố đắt đỏ nhất thế giới cùng một số công trình bất động sản hàng đầu thế giới, giá nhà đất tại Thụy Sỹ đã tăng khá mạnh trong 5 năm qua. Chỉ số bong bóng địa ốc quý 4/2011 do ngân hàng UBS đưa ra đã chạm mức cao nhất trong gần 20 năm qua. Theo Knight Frank, trong số 63 thành phố có tên trong cuộc điều tra toàn cầu năm
  46. 36 2011, các đô thị St. Moritz, Gstaad và Geneva của Thụy Sỹ nằm trong số 10 địa điểm có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới, dựa trên cơ sở giá mỗi mét vuông đất. 9. Malaysia Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,5%. Trong một nỗ lực ngăn chặn giá nhà đất tăng chóng mặt, Chính phủ Malaysia đang cân nhắc tăng gấp đôi giá đầu vào đối với người nước ngoài định mua địa ốc ở nước này. Quý 3 năm 2011, giá nhà ở Malaysia đã tăng tới 6,6% so với cùng kỳ một năm trước, Knight Frank cho hay. Với tốc độ phát triển kinh tế hơn 5% trong năm 2011, số lượng người có nhu cầu các căn hộ chung cư cao cấp đã tăng mạnh. Năm 2011, 11 tòa chung cư cao cấp đã được hoàn thiện ở Kuala Lumpur, cung cấp được 29.364 căn hộ. 7. Nauy Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,7%. Nauy là quốc gia châu Âu thứ hai có tên trong danh sách này. Không giống như hầu hết các nước châu Âu khác đang đối mặt với triển vọng kinh tế ảm đạm, Nauy được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 2,7% trong năm 2012. Lãi suất cơ bản ở mức thấp cho phép công dân nước này vay tiền mua nhà. Điều này đã khiến giá nhà đất ở Nauy tăng tới 6,8% trong tháng 3/2012. Hồi tháng 2 năm 2012, Quỹ Tiền tệ Quốc tế cảnh báo, giá nhà đất ở Nauy đang cao hơn 20% so với thực tế giá trị. 7. Canada Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,7%. Khác với nước láng giềng Mỹ, thị trường nhà đất Canada đã tăng mạnh trong suốt 5 năm qua. Doanh số nhà chờ bán ở Canada đã tăng 8,6% trong tháng 2 năm 2012, trong khi số nhà được bắt đầu xây dựng trong tháng 3/2012 đã tăng cao hơn dự báo của giới phân tích lên 215.600 căn, cao hơn mức 205.300 căn trong tháng 2/2012. Tỉnh Ontario đông dân nhất Canada là nơi đã đầu tư mạnh vào việc xây dựng chung cư, trong khi thị trường địa ốc đắt giá nhất Canada là Vancouver đang trở thành điểm đến của giới đầu tư quốc tế. 6. Đài Loan Mức tăng giá trong 5 năm qua: 30,1%. Đài Loan là một trong những thị trường đông dân nhất thế giới. Giá nhà đất tăng chóng mặt trong 5 năm qua đã khiến nhiều
  47. 37 người ở thành phố Đài Bắc, thủ phủ của vùng lãnh thổ Đài Loan phải chấp nhận cảnh sống chật chội. Năm 2011, giá địa ốc ở Đài Loan đã giảm 4,1%, do chính quyền tại đây đã thắt chặt các biện pháp như "thuế xa xỉ" Song tính trung bình 5 năm, mức tăng vẫn là trên 30%. 5. Colombia Mức tăng giá trong 5 năm qua: 39,4%. Colombia là quốc gia Nam Mỹ duy nhất có tên trong danh sách này. Với tốc độ tăng trưởng GDP gần 6% trong năm 2011, cao nhất trong 4 năm qua, nhu cầu mua sắm nhà cửa ở Colombia đã tăng chóng mặt, đặc biệt là trong giới trung lưu. Thêm vào đó, việc đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Colombia tăng mạnh cũng khiến thị trường này trở nên hấp dẫn hơn. 4. Singapore Mức tăng giá trong 5 năm qua: 50,5%. Singapore là thị trường địa ốc đắt giá nhất ở khu vực Đông Nam Á. Theo Knight Frank, giá trung bình một căn hộ cao cấp ở quốc gia này trong quý 4/2011 là 25.600 USD trên mỗi mét vuông. Năm ngoái, Singapore cũng được xếp thứ ba ở châu Á về giá cho thuê căn hộ cao cấp, chỉ đứng sau Hồng Kông và Tokyo, theo đánh giá của hãng nghiên cứu quốc tế ICA. Lãi suất thấp cùng làn sóng nhập cư trong vài năm gần đây đã khiến nhu cầu nhà ở tăng vọt. 3. Israel Mức tăng giá trong 5 năm qua: 54,5%. Israel là thị trường nhà đất sôi động thứ ba thế giới kể từ năm 2009 tới nay. Năm 2009, giá nhà tại Israel đã tăng hơn 21%, nhưng tới năm 2010 đã rút xuống còn 16%. Việc giá nhà cao chót vót đã dẫn tới một loạt cuộc biểu tình ở nước này trong năm 2011. Những người biểu tình yêu cầu chính phủ can thiệp hạ nhiệt thị trường địa ốc. Những cuộc xuống đường này dường như đã gây được tác động nhất định, làm giá nhà ở Israel giảm 1,2% trong năm 2011. 2. Hồng Kông Mức tăng giá trong 5 năm qua: 93,7%. Địa ốc ở Hồng Kông luôn thuộc vào hàng đắt đỏ nhất thế giới. Với tư cách là một trung tâm tài chính toàn cầu quan trọng với văn phòng đại diện của nhiều tổ chức kinh tế quốc tế lớn, các tập đoàn xuyên quốc
  48. 38 gia, năm ngoái, đặc khu hành chính thuộc Trung Quốc này đã dẫn đầu thế giới về giá cho thuê văn phòng, Knight Frank cho hay. Quý 4/2011, giá nhà trung bình ở các khu cao cấp ở Hồng Kông vào khoảng 47.500 USD mỗi mét vuông, mức cao thứ 4 trên thế giới. 1. Trung Quốc Mức tăng giá trong 5 năm qua: 110,9%. Không còn nghi ngờ gì nữa, Trung Quốc là thị trường địa ốc nóng nhất thế giới. Giá nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải đã tăng hơn 110% trong 5 năm qua. Giá nhà trong quý 4/2011 ở các khu cao cấp tại Thượng Hải có giá khoảng 19.400 USD mỗi mét vuông, còn ở Bắc Kinh là 17.400 USD. Do lo ngại bong bóng địa ốc bị nổ, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng hàng loạt biện pháp để kiềm chế giá nhà đất và điều này đã mang lại một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, giá bất động sản tại Trung Quốc hiện vẫn còn quá cao so với thực tế. Tổng hợp tình hình tăng giá bất động sản từ năm 2006 đến 2011 thông qua biểu đồ: % 120 110.9 93.7 100 80 54.5 60 50.5 39.4 40 27.5 28.5 28.7 28.7 30.1 20 0 Quốc Gia Thụy Sỹ Malaysia Nauy Canada Đài Loan Colombia Singapore Israel Hồng Trung Kông Quốc Biểu đồ 2.1: Mức độ tăng giá BĐS từ 2006 đến 2011. Nguồn: Tổng hợp của tác giả. 2.1.2. Thực trạng thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 2.1.2.1 Thực trang thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam Theo tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt. Nhìn lại thị
  49. 39 trường bất động sản Việt Nam thấy có 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng, thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng. Giai đoạn thứ nhất là từ năm 1993 đến 1999: Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa. Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm 1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như đóng băng. Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006: Trong các năm 2000 đến 2004 là thời điểm bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh. Giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước không tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư, khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Thị trường trong những năm này ảm đảm và rất ít giao dịch. Giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay. Các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. Bất động sản luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng hời thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá bất động sản bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn. Giai đoạn này còn chứng kiện sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Không chỉ Hà Nội, TP.HCM mà Đà Nẵng, Nha Trang, bất động sản cũng trở nên sôi động.
  50. 40 Tuy nhiên, bắt đầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khó khăn khi tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm. Hơn nữa, cuối 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm đạm. Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Nhưng sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Để rồi năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công khiến thị trường gần như đóng băng và chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn gay gắt. Phát biểu tại Hội thảo “Thực trạng và giải pháp phát triển Thị trường BĐS Việt Nam”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết hiện nay thị trường Bất động sản của Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập, chưa ổn định, thiếu sự chuyên nghiệp, cơ chế chính sách chưa đồng bộ, đây là vấn đề mà Chính phủ Việt Nam đang quan tâm, nên việc xây dựng đề án phát triển thị trường BĐS Việt Nam là điều rất cần thiết, hơn nữa đề án này sẽ giúp thị trường bất động sản của Việt Nam phát triển theo đúng định hướng của Đảng. Hiện nay quốc hội đang xem xét đến việc sửa đổi luật đất đai, dự kiến đến cuối năm 2013 sẽ trình quốc hội thông qua. Theo báo cáo của Tổng cục thống kê 8 tháng đầu năm 2012 thì lượng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam là 1.727 triệu đô la, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư trực tiếp.
  51. 41 2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, tập trung dân cư đông, nhiều công ty, xí nghiệp và các khu công nghiệp lớn. Do đó thị trường bất động sản tại đây thuộc vào hạng lớn và sôi động. Đi kèm với quy mô lớn của thị trường là mức độ phức tạp, nhiều vấn đề phát sinh. Kể từ đầu năm 2009 đến nay, tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh rơi vào trạng thái “đóng băng”, rất ít giao dịch thành công, giá nhà đất những năm 2009, 2010 còn biến động theo đường nằm ngang, nhưng đến năm 2011 và đầu năm 2012 thì có chiều hướng giảm, cũng có nhiều trường hợp giảm rất sâu, đến trên 50% so với giá bán ban đầu. Giá cho thuê của các căn hộ cũng giảm nhiều dẫn đến các công ty có xu hướng dời văn phòng về trung tâm hay ra những mặt tiền lớn, bên cạnh đó cũng có không ít công ty phải trả mặt bằng vì thua lỗ. Để thấy rõ hơn về tình hình của thị trường, tác giả xin đưa ra dưới đây những thông tin trích từ báo cáo quí I năm 2012 của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam để làm sáng tỏ thêm tình hình. Thời gian Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng Nguồn: CBRE Việt Nam [2]
  52. 42 Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng chậm trong Quý 1/2012 với tốc độ 7,4% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn hẳn mức đạt được vào cùng kỳ năm 2011 (10,3%). Theo cục thống kê TP.HCM, sự sụt giảm số lượng của các mặt hàng xuất khẩu chủ yếu đã khiến cho tình hình xuất khẩu trở nên khó khăn. Chi phí leo thang, hàng tồn kho vượt trội và việc tạm ngưng hoạt động của cả nhà cung ứng lẫn nhà sản xuất đã dẫn đến sự đóng cửa của 931 doanh nghiệp, tăng 23,8% số doanh nghiệp đóng cửa so với cùng kỳ năm trước. Ở một mặt, con số này biểu thị điều kiện kinh tế bị suy yếu, ở một mặt khác cho thấy nền kinh tế đang tái cấu trúc và điều này sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh mới mẻ và mạnh khỏe trong tương lai. Và sau đây là thông tin chi tiết về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2012 theo báo cáo quý của CBRE Việt Nam: Văn phòng: Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phòng cho thuê tại TP.HCM Chỉ tiêu Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng Tổng số tòa nhà 9 47 240 296 Tổng diện tích 304.380 805.682 812.621 1.922.683 sàn(m2) Tỷ lệ trống(%) 18,9% 14,1% - 15,4% Giá chào thuê trung 31,38 17,64 - 21,47 bình (usd/m2/tháng) Thay đổi theo -2,4% -2,5% - -2,5% quý(%) Thay đổi theo -10,0% -7,3% - -10,5% năm(%) Nguồn: Theo báo cáo quý 1/2012 của CBRE Việt Nam [2] Các chủ tòa nhà tiếp tục cố gắng giữ ổn định tỷ lệ lấp đầy của mình trong tình hình kinh tế chưa ổn định. Khi các chủ nhà nhìn vào cuối năm 2012 và đầu năm 2013, thì
  53. 43 vẫn chưa rõ rằng nền kinh tế sẽ tăng trưởng nhanh khi lạm phát giảm, hay tình hình kinh tế khó khăn toàn cầu và trong khu vực sẽ càng làm tăng thêm gánh nặng cho nền kinh tế. Quý Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A tại TP.HCM Nguồn: Theo báo cáo quý 1/2012 của CBRE Việt Nam [2] Giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm nhẹ do các chủ tòa nhà cố gắng thu hút khách thuê cho các diện tích trống. Các chủ tòa nhà, nếu như trước đây luôn cố gắng để đạt mức giá thuê cao nhất, thì nay đã trở nên dễ thương lượng hơn rất nhiều khi họ mong muốn thu hút khách thuê hơn là chịu rủi ro để trống nhiều khu vực trong tòa nhà của mình – và điều này đã được thể hiện trong việc tỷ lệ trống giảm trong quý 1/2012. Sự lo lắng ở chỗ là nếu họ không thu hút được khách thuê vào lúc này thì sẽ có nhiều đối thủ cạnh tranh hơn khi các tòa nhà mới được đưa vào hoạt động cuối năm 2012 hay đầu năm 2013. Lượng diện tích thực thuê mới chứng kiến trong quý 4/2011 khi giá thuê xuống thấp đã tiếp tục diễn ra trong quý 1/2012. Diện tích thực thuê mới đạt khoảng 13.000 m2 cho hạng A trong quý 1/2012 so với trung bình khoảng chỉ 8.500m2/quý trong năm 2011. Cũng cần lưu ý rằng một số khách thuê trước đây đã phải rời khu vực trung tâm khi giá thuê quá cao đang tận dụng cơ hội để quay trở lại. Bảy tòa nhà hạng A lâu đời đều có tỷ lệ trống dưới 10%, trong đó có sáu tòa nhà dưới 5%. Do đó với lí do này có thể mong đợi rằng thị trường văn phòng hạn A đang hướng gần đến điểm đáy trong ngắn hạn. Cho đến cuối năm 2012, bảy tòa nhà hạng A hầu như sẽ được lấp đầy hoàn toàn và do đó họ không
  54. 44 thấy có lí do gì để hạ giá thuê của mình. Với việc nguồn cung tương lai đang bị trì hoãn, cơ hội để giá thuê tăng nhẹ tại một số tòa nhà đang dần xuất hiện. Tình hình về nhà ở / căn hộ bán: Bảng 2.2: Thống kê về tình hình căn hộ bán trong quý 1/2012 Chỉ tiêu Hạng sang Cao cấp Trung bình Bình dân Tổng cộng Tổng cung 504 15.548 13.406 15.075 44.533 Số căn hộ mới hoàn 87 0 364 862 1.313 thành Số căn hộ mới chào 0 0 648 0 648 bán Thị trường sơ cấp- Giá chào bán trung 4.123 1.639 925 666 - bình (USD/m2) Thay đổi theo quý(%) 0,7% 0,5% 0,5% 0,5% Thị trường thứ cấp- Giá chào bán trung 3.960 1.763 902 712 bình (USD/m2) Thay đổi theo quý(%) -4% -2,4% -1,1% -1,1% Thay đổi theo năm -9,4% -5% -6,3% -2,1% (%) Nguồn: Theo báo cáo quý 1/2012 của CBRE Việt Nam [2]
  55. 45 Giá sơ cấp của biệt thư gần như đã chạm đáy, khi giá bán của các chủ đầu tư dường như không đổi so với quý trước. Giá sơ cấp của biệt thự tại Thảo Điền Midpoint tăng 4% so với quý trước. Theo đó, giá thấp nhất theo căn tại dự án này đạt 705.445 USD, tăng từ mức giá 670.445 USD trong quý 4/2011. Căn có diện tích lớn nhất tại vị trí góc có giá lên đến 905.450 USD/căn. Chủ đầu tư cũng đồng thời thu hồi mức giảm giá 20.000 USD đưa ra trong quý 4/2011. Giá bán tiếp tục giảm trong thị trường thứ cấp, với lý do chính là do tình hình tài chính của người bán với lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Giá chào bán thứ cấp tại Phú Mỹ Hưng giảm nhẹ do chủ nhà – nhà đầu tư có xu hướng giảm giá bán do thiếu hụt dòng tiền. Có vẻ như thị trường khó khăn đã làm nản lòng chủ đầu tư thực hiện dự án của mình. Nguồn tài chính tiếp tục là một vấn đề lớn trên thị trường. Hầu hết chủ đầu tư đã có kế hoạch xây dựng trong tay, tuy nhiên nhiều dự án đang bị trì hoãn so với kế hoạch ban đầu. Quý 1/2012 không có bất kỳ dự án biệt thự / nhà phố nào được khởi công. Dự án đất nền là Arista Villa tại Quận Thủ Đức được chào bán trong tháng 3/2012. Dự án nằm tại phường Hiệp Bình Chánh do Sacomreal đầu tư. Dự án có tổng cộng 233 khu đất nền nhà phố. Vào đợt chào bán đầu tiên, chủ đầu tư cung cấp 58 đất nền biệt thự và nhà phố. Diện tích thông thường là 212 m2 cho biệt thự và 130 m2 cho nhà phố. Nguồn căn hộ dư thừa khá nhiều, nhất là ở phân khúc hạng sang. Sau một năm xoay xở với việc cho thuê phần diện tích khu bán lẻ, chủ dự án Flemington (Quận 11) đã thành công trong việc giảm diện tích trống xuống còn 15% trong quý 1/2012. Thị trường bán lẻ TP.HCM trong quý 1/2012 tuy nhiên vẫn tiếp tục chào đón thêm một khối đế bán lẻ khác là Vista, ở quận 2, với tổng diện tích là 7.000m2 sàn. Giá thuê trung tâm thương mại ngoài khu trung tâm trong quý 1/2012 giảm và đây là quý thứ tư liên tục giá thuê giảm ở phân khúc này. Tỷ lệ trống trung bình toàn thành phố là 16,6% tương đương với gần 82.000 m2 sàn, chỉ giảm một điểm phần trăm so với quý trước. Những nguồn cung mới gần đây như Crescent Mall, The Vista, cũng như những trung tâm thương mại như Vincom Center và Bitexco Financial Tower, chiếm gần 65% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trống của thành phố. Nhu cầu thuê của các nhãn hiệu ẩm thực chiếm lĩnh thị trường
  56. 46 trong quý 1/2012. Các cửa hàng mới như kem Baskin Robbins, Tous Les Jours mở trên đường Lê Lợi, và Pizza Domino mở tại tòa nhà văn phòng Gemadept, đường Lê Thánh Tôn. Hàng giầy dép và phụ kiện Pedro – Singapore cũng mở cửa hiệu thứ 2 trên đường Nguyễn Trãi, quận 1. Căn hộ cho thuê: Bảng 2.3: Thống kê tình hình căn hộ cho thuê quý 1/2012 Chỉ tiêu Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng Tổng cung(số căn hộ) 782 2.100 1.037 3.919 Nguồn cung mới (số căn hộ) 0 52 0 52 Tỷ lệ trống (%) 13.0% 17,3% 0 Giá chào thuê trung bình 34,19 25,79 18,78 (USD/m2/tháng) Thay đổi theo quý (%) -2% -1,5% -1% Thay đổi theo năm (%) -9,1% -6,3% -4% Nguồn: Theo CBRE Việt Nam [2] Nhìn vào bảng thống kê ta thấy căn hộ cho thuê ở hạng A và B với tỷ lệ trống tương ứng là 13% và 17,3%, trong khi hạng C thì không còn chỗ trống. Nhìn chung giá cho thuê đang giảm khá nhiều và có xu hướng giảm tiếp. Tình hình thị trường bất động sản ở quý 2 năm 2012 có nhiều thay đổi nhưng nhìn chung là tình hình giá cả vẫn trên đà đi xuống.
  57. 47 Tình hình về căn hộ để bán trong quý 2/2012: Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 [3]. Ở biểu đồ 2.4 cho chúng ta thấy đã có sự thay đổi về xu hướng nguồn cung hạng C nhiều hơn rất nhiều so với hạng A. Theo thống kê của công ty nghiên cứu và tư vấn Savills thì trong quý 2/2012, nguồn cung số căn hộ để bán là 13.700 căn, tăng 11% so với quý 1/2012 do sự gia nhập của một số dự án hạng C. Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường tiếp tục giảm 2 điểm phần trăm từ 7% trong quý 1/2012 xuống còn 5% trong quý 2/2012, với khoảng 750 căn hộ đã bán. Biểu đồ 2.5: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo quận, quý 2/2012 [3]. Biểu đồ 2.5 cho chúng ta thấy một lượng lớn căn hộ, 12.950 căn, chưa thể bán được, chiếm hơn 90%. Thị trường giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp. Hơn 70% của tổng số căn hộ đã bán có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ giao động trong khoảng từ 600 triệu đến dưới 1,5 tỷ đồng.
  58. 48 Biệt thự và nhà phố: Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự và nhà liền kế, quý 2/2012 [3]. Theo Savills thì thành phố Hồ Chí Minh, quý 2/2012, có 47 dự án biệt thự và nhà phố trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, cung cấp khoảng 3.170 căn. Không có dự án mới gia nhập thị trường trong quý 2/2012, tuy nhiên tổng nguồn cung sơ cấp lại tăng khoảng 20% lên tới 340 căn do hai dự án The Chateau và Hoja Vila chào bán giai đoạn mới. Giá trên thị trường thứ cấp giảm ở hầu hết các quận. Thêm vào đó là 2 trong số 10 dự án sơ cấp giảm giá chào bán từ 5% đến 10%. Giá sơ cấp của phân khúc đất nền giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Và sau đây là tình hình văn phòng cho thuê ở quý 2/2012. Quý Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phòng cho thuê từ quý 2/2011đến quý 2/2012 [3]. Qua biểu đồ 2.7, chúng ta nhận thấy công suất thuê phòng có xu hướng tăng, nhưng giá cả thuê thì ngược lại. Theo Savills thì giá thuê trung bình của toàn thị trường ở quý 2/2012 là 544.000 đồng/m2/tháng, giảm 2% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê giảm nhẹ, nhu cầu văn phòng tăng làm công suất thuê trung
  59. 49 bình toàn thị trường trong quý 2/2012 tăng một điểm phần trăm và đạt 86%. Trong quý 2/2012, tổng lượng tiêu thụ văn phòng thuê tăng 35% so với quý 1/2012 nhưng giảm mạnh 57% so với quý 2/2011. Chỉ có hạng A là có lượng tiêu thụ giảm 29% trong khi hạng B tăng 84% và hạng C tăng 11% so với quý trước. Biểu đồ 2.8: Nguồn cung cho thị trường bán lẻ, quý 2/2012 [3]. Trung tâm mua sắm vẫn là loại hình bán lẻ phổ biến nhất, chiếm 43%, kế đến là siêu thị và trung tâm bách hóa. Nhìn chung bức tranh tổng thể thị trường BĐS TP.HCM hiện nay được tổng kết thông qua ba điểm lớn sau: Thứ nhất: Tồn kho cao, giao dịch ít. Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, lượng hàng tồn kho BÐS tính đến tháng 7/2012 là hơn 83 nghìn tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Cụ thể, theo báo cáo tài chính của Công ty Vạn Phát Hưng, bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, số dư hàng tồn kho cuối quý 2/2012 của công ty này là 1.329,53 tỷ đồng. Tương tự, báo cáo tài chính của Công ty Quốc Cường Gia Lai, tính đến tháng 6/2012 công ty này có lượng hàng tồn có giá trị lên đến 2.846 tỷ đồng. Công ty BĐS Sacomreal tồn kho có giá trị hơn 2.700 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà - ITC có hàng tồn kho trị giá hơn 1.813 tỷ đồng, Công ty BĐS Phát Đạt tồn kho với giá trị trên 4.400 tỷ đồng Số lượng hàng tồn kho trên chiếm từ 70% - 90% tổng tài sản doanh nghiệp. Trước đó, thống kê sơ bộ của các
  60. 50 công ty nghiên cứu thị trường BÐS cho thấy, ước tính tới cuối quý 2/2012, thị trường tồn đọng hơn 147 nghìn căn hộ các loại. Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 47 nghìn căn. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), hàng tồn trong lĩnh vực BĐS chủ yếu thuộc về các DN trước đây đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp, phần lớn là những căn hộ có diện tích lớn và giá trị trên 2 tỷ đồng. Số liệu thống kê cho thấy, từ đầu năm đến nay, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng hơn 100/356 sàn giao dịch BÐS ngừng hoạt động, số còn lại lượng giao dịch cũng rất khiêm tốn hoặc không có giao dịch. Một trong những khó khăn của thị trường BÐS cũng là do sự bùng nổ xây dựng, kinh doanh BÐS những năm gần đây, đã có thời rất nhiều doanh nghiệp không có chức năng, chuyên môn về BÐS cũng nhảy vào lĩnh vực này khiến giá cả BÐS tăng ảo, chóng mặt và chỉ đến khi thị trường đi xuống, các doanh nghiệp này mới bộc lộ những khiếm khuyết khó có thể cứu chữa được. Vì vậy, thị trường BÐS hiện đã xuất hiện các cơn lốc giảm giá. Ðây có lẽ là biện pháp hiệu quả nhất để thu hồi và quay vòng vốn, giúp các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BÐS vượt qua thời điểm khó khăn này. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, cùng với những khó khăn chung bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường BÐS. Sau khi trải qua thời kỳ tăng trưởng "nóng", hiện nay các DN BÐS hầu hết đều gặp khó khăn, nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được. Có thể nói tình hình BÐS hiện nay đang ở dạng "3 dở dang" và "3 giảm" là: đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang, giá sụt giảm, sức mua sụt giảm, giao dịch sụt giảm. Thị trường BÐS phát triển tự phát, lệch pha, có yếu tố đầu cơ, không minh bạch, không ổn định và thiếu tính bền vững. Tuy nhiên cũng có mặt tích cực là giá cả BÐS đang quay trở về giá trị thực, có lợi cho phần lớn người dân. Ðây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc DN, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các DN trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là
  61. 51 cơ hội để DN có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt. Thứ hai: Giá giảm hàng loạt và khá sâu. Thời kỳ suy giảm của bất động sản bắt đầu tại Tp.HCM vào năm 2009 và tại Hà Nội vào giữa năm 2011. Cùng với đó là những khó khăn về đầu ra khiến thanh khoản của thị trường thấp, nên nhiều dự án đang loay hoay tìm hướng đi cho mình trong đó giải pháp giảm giá bán lại đang được lựa chọn nhiều hơn. Năm 2009, sau quyết định bất ngờ của ông Đoàn Nguyên Đức giảm giá khoảng 30% căn hộ Hoàng Anh River View của Hoàng Anh Gia Lai, từ đó thị trường căn hộ TP.HCM bắt đầu đi vào suy thoái và có mức giảm khá sâu. Tuy nhiên, sau đó chững lại và đi ngang hoặc giảm nhẹ kéo dài cho đến nay. Với những áp lực từ nguồn cung lớn còn dư thừa, từ nguồn tiền mặt cạn kiệt, từ sức ép trả nợ ngân hàng với lãi suất cao mà không ít chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đã vay để đầu tư vào dự án. Đến nay, đầu ra của thị trường thấp do cung đã lấn áp cầu thực, trong khi cầu từ đầu cơ gần như biến mất. Thị trường khu vực phía Nam đang phải chịu áp lực bán tháo rất lớn khi khó khăn đã kéo dài 3 năm nay, sau sự kiện bán phá giá nhiều dự án như Hoàng Anh River View, Petro Landmark, đến nay lại xuất hiện nhiều dự án lâm vào cảnh bán tháo của nhà đầu tư thứ cấp. Tâm điểm của thị trường mới đây là thông tin bán phá giá của nhà đầu tư thứ cấp dự án căn hộ Hoàng Anh River View của Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land, với mức giảm từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2 tương đương giảm 30%. Trước đó dự án này Hoàng Anh Gia Lai đã giảm 30% vào năm 2009. Hay một đơn vị thứ cấp khác của dự án Carina Plaza tại đại lộ Võ Văn Kiệt do công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư, công ty cổ phần Nhịp cầu địa ốc cũng vừa giảm từ 15,5 triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị căn hộ được giảm 20% so với giá gốc chủ đầu tư, và 50% giá trị căn hộ được giảm 10%. 268 căn hộ dự án Nguyễn Thượng Hiền - Trần Bình Trọng, quận Gò Vấp được mở bán vào ngày 26/8/2012. Khách mua căn hộ dự án này được chiết khấu 5%.
  62. 52 Báo cáo tài chính của các DN BĐS cho thấy, 6 công ty lớn nhất của thị trường hiện nắm giữ 69,4% lượng tiền mặt, các DN còn lại nắm giữ rất ít. Hiện tổng lượng tiền mặt cuối quý 2/2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí gồm lãi vay, thanh toán cho nhà thầu và các khoản khác. Điều này cho thấy phần lớn DN không còn tiền mặt để hoạt động. Đối mặt với những áp lực hàng không bán được, nợ vay phải chịu áp lực lãi suất vay rất lớn nên các DN buộc phải bán tháo căn hộ để giảm áp lực tài chính. Đó cũng là lý do các DN ồ ạt bung hàng trong “tháng cô hồn” - tháng mà các nhà đầu tư luôn kiêng cữ. Cụ thể, vào giữa tháng 7 âm lịch năm 2012, dự án Carina Plaza (quận 8) tung ra hơn 150 căn hộ với giá giảm 20% so với giá gốc chủ đầu tư đưa ra vào đầu năm, từ 15,5 triệu đồng xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Dự án Khang Gia (quận Gò Vấp) cũng đưa ra thị trường 321 căn trong tháng 7 âm lịch với giá căn hộ hoàn thiện chỉ khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Dự án Hồng Anh Riverview (quận 2) cũng được tung ra với giá “sốc” giảm 30% - 40% so với giá bán ban đầu, từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2 Có dự án còn chiết khấu từ 200 - 400 triệu đồng/căn hộ tùy theo diện tích nếu trả một lần. Không chỉ bán tháo mà thời gian qua, thị trường còn chứng kiến tình trạng gom hàng số lượng lớn của một số đại gia BĐS. Cuối tháng 8, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển BĐS An Gia đã bán hết một lô dự án Khang Gia. Tập đoàn Đất Xanh mua sỉ 2 lô dự án Sun View 3 để phân phối lại. Trước đó, Công ty cổ phần Dịch vụ Nhịp Cầu Địa Ốc mua sỉ 150 căn hộ Carina Plaza để bán lẻ với mức giá 13,2 triệu đồng/m²
  63. 53 Thứ ba: Nhiều vụ khiếu kiện đất đai kéo dài và có nhiều ngƣời tham gia. Trong thời gian gần đây, trên địa bàn thành phố đã diễn ra một số vụ khiếu kiện đông người nổi cộm như dự án chung cư 289 Trần Hưng Đạo (quận I), dự án Khu Công nghệ cao (quận 9), dự án Tân Sơn Nhất (Bình Lợi - Vành đai ngoài), dự án khu đô thị Sing Việt (huyện Bình Chánh) Trước các diễn biến phức tạp của tình hình quản lý, thực hiện chính sách, pháp luật trong các lĩnh vực có liên quan tới đất đai tại thành phố đang có tốc độ phát triển và đô thị hóa hàng đầu của cả nước. Đoàn giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây đã có buổi giám sát tại TP.HCM về việc thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai. Báo cáo với Đoàn giám sát, ông Đào Anh Kiệt – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết: từ 2004 - 2011 thành phố đã giải quyết thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho 1.556 dự án với tổng diện tích 12.655,3ha. Nhiều dự án công trình công cộng được thực hiện, diện tích cầu, đường tăng từ 11.782,6ha lên 26.659,7ha. Hiện thành phố có 14 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đang hoạt động với tỷ lệ sử dụng đất đạt trên 74%. Trong các dự án, liên quan đến bồi thường di dời có 760 dự án, ảnh hưởng đến 98.100 hộ dân. Từ năm 2004 đến nay, Văn phòng Tiếp công dân đã tiếp xúc 47.203 lượt công dân, trong đó liên quan đến lĩnh vực đất đai là 30.832 lượt công dân, chiếm 65,3%. Để tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy, nâng cao hiệu quả chỉ đạo công tác tiếp công dân, Thành ủy đã ban hành Chỉ thị số 06-CT-TU năm 2007, Chương trình hành động số 34 . Để giải quyết tốt các vụ khiếu nại đông người, UBNDTP đã ban hành Quyết định số 95 năm 2007, Quyết định số 2522 năm 2008 thành lập Tổ công tác phối hợp giải quyết khiếu nại, tố cáo đông người phức tạp trên địa bàn Kết quả, tổng số quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai bị khiếu nại, tố cáo là 5.059 quyết định, kết quả đã giải quyết được 3.597 quyết định, chiếm tỷ lệ 71,1%; tổng số quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 1.364 quyết định .Trả lời chất vấn của các đại biểu về tỷ lệ các quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai bị khiếu nại còn khá cao, ông Đào Anh Kiệt cho rằng: người dân
  64. 54 khiếu nại do không đồng ý với giá đền bù nhưng giá bồi thường theo quy định của Nhà nước thì không thể vượt khung quy định. Từ thực tế triển khai các chính sách, pháp luật về đất đai, TP.HCM kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai như đề nghị điều chỉnh Điều 38, Điều 40, khi quy hoạch cần khoanh định rõ khu vực nào Nhà nước sẽ thu hồi. Ngoài ra cần hoàn thiện quy định pháp luật về giám sát công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo. 2.2 Thực trạng công tác marketing cho lĩnh vực bất động sản của công ty K.E.Y. 2. 2. 1. Giới thiệu chung về công ty K.E.Y Công ty K.E.Y được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 4102017490 ban hành bởi sở kế hoạch và đầu tư TP. Hồ Chí Minh ngày 29/08/2003. Là một công ty hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin tại Việt Nam đã chục năm nay. Với lĩnh vực hoạt động như: Mua bán, tư vấn, thiết kế, lắp đặt, bảo trì, sửa chữa máy vi tính, linh kiện máy vi tính, hệ thống mạng máy vi tính; linh kiện, thiết bị điện tử, thiết bị mạng viễn thông. Sản xuất linh kiện máy vi tính; thiết bị điện tử và viễn thông. Dịch vụ photocopy, đánh máy soạn thảo văn bản không mang tính pháp lý. Dịch vụ thay mực in, cho thuê máy vi tính. Ðại lý cung cấp dịch vụ internet. Sản xuất, mua bán phần mềm. Cài đặt phần mềm máy tính. Thiết kế tạo mẫu. Ðào tạo dạy nghề. Ðại lý mua bán ký gởi hàng hóa; Mua bán cao su. Mua bán nông sản. Kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hiện nay, trong lĩnh vực công nghệ thông tin đã có bốn chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh và một văn phòng đại diện tại Nhật Bản, công ty là thành viên của Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam - VCCI từ năm 2003. Trong lĩnh vực bất động sản, công ty đã có một chi nhánh tại địa chỉ 203-205 Lê Trọng Tấn, quận Tân Phú, Tp.HCM. Chi nhánh về bất động sản này đã đi vào hoạt động vào đầu tháng 03 năm 2011. Tình hình kinh doanh trong lĩnh vực mới này trong năm 2011 không mang lại kết quả như mong đợi.
  65. 55 2.2.2 Thực trạng công tác marketing cho lĩnh vực BĐS của công ty K.E.Y. 2.2.2.1 Sản phẩm (Product) Những sản phẩm chính mà công ty tham gia phân phối, giới thiệu cho khách hàng là nhà phố, nhà chung cư và căn hộ trung và cao cấp. Ngay trong thời gian đầu hoạt động, công ty đã chủ động liên lạc với các nhà phân phối chính của các dự án để làm đại lý phân phối. Sản phẩm về bất động sản cũng tương đối nhiều nhưng chưa đa dạng về chủng loại. Khách hàng mục tiêu mà công ty nhắm đến là những người có thu nhập cao. Trước khi lựa chọn sản phẩm để phân phối, công ty đã không có sự đầu tư cần thiết về nhu cầu thực sự của khách hàng tiềm năng nên dẫn đến không thể bán được hàng. 2.2.2.2 Giá (Prrice) Giá của các sản phẩm mà công ty phân phối là giá thứ cấp, chưa phải là giá gốc của chủ đầu tư nên có phần hơi cao. Phần phí hoa hồng môi giới công ty đưa ra theo mặt bằng chung của khu vực là từ 1% đến 2%. 2.2.2.3 Phân phối ( Place) Ban đầu công ty chủ yếu tìm đến khách hàng thông qua việc tiếp nhận các nhu cầu tại văn phòng bất động sản của công ty, hoặc cho nhân viên trực tiếp đến văn phòng đại diện của các dự án để làm việc với khách hàng. Hạn chế của công ty là công ty chưa kết hợp được một cách chặt chẻ với các nhà môi giới địa phương, đây là những người có khả năng tiếp xúc rất nhiều với khách hàng. 2.2.2.4 Xúc tiến (Promotion) Đối với các sản phẩm mà công ty đang phân phối thì công ty đã tiến hành quảng cáo trên các báo: Tuổi trẻ và báo Mua và bán, đăng quảng cáo trên các trang báo mạng như: batdongsan.com.vn, muabannhadat.com.vn, diaoconline.vn, Đồng thời công ty cũng đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn như: mua bất động sản tại công ty được thưởng vàng, được tặng nội thất có giá trị, được hưởng lãi suất ưu đãi, Nhân viên kinh doanh của công ty cũng đã triển khai các công việc marketing trực tiếp như: gởi email, gọi điện thoại hoặc viếng thăm những khách hàng tiềm năng. Công ty chưa thể tham gia hoặc tự tổ chức các sự kiện nhằm quảng