Khóa luận Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình

102 trang thiennha21 25/04/2022 4030

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_tham_dinh_tai_san_dam_bao_trong_cho_vay_trung_va_d.pdf

Nội dung text: Khóa luận Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG o0o KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP “THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH” ĐINH THỊ PHƯƠNG THẢO Trường Đại học Kinh tế Huế KHÓA HỌC: 2015-2019 ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG o0o KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP “THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH” Họ, tên sinh viên: Giáo viên hướng dẫn: Đinh Thị Phương Thảo ThS. Nguyễn Hồ Phương Thảo Lớp: K49A Tài chính MSV:15K4071118 Trường Đại học Kinh tế Huế Huế, tháng 1 năm 2019 TÓM TẮT KHÓA LUẬN
Qua quá trình thực tập, nhận thấy công tác thẩm định tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình còn có nhiều rủi ro, bất cập, chưa được hoàn thiện và còn hạn chế trong một số công đoạn thẩm định. Vì vậy, với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về hoạt động của ngân hàng đặc biệt là trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo nên tôi đã chọn phân tích đề tài “Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình” giai đoạn 2016-2018. Đề tài nêu lên một số cơ sở lý luận về thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn, nhận ra được vai trò của công tác định giá, thực trạng công tác này tại BIDV Quảng Bình, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong tương lai. Với những kết quả khả quan trong giai đoạn 2016-2018, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình cần quan tâm và chú trọng hơn nữa tới hoạt động tín dụng cá nhân, đặc biệt là công tác định giá tài sản đảm bảo tiền vay. Ngoài những thành tựu đạt được thì ngân hàng cũng gặp một số khó khăn trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung. Từ kết quả nghiên cứu được, khóa luận đưa ra một số kiến nghị có tính khả thi với Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như với BIDV nhằm giúp nền kinh tế ổn định, nâng cao hiệu quả hoạt động của Ngân hàng. Bên cạnh đó giảm thiểu rủi ro, đặc biệt là rủi ro trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Trường Đại học Kinh tế Huế
Qua 03 tháng được học tập và làm việc tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình, tôi đã hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Để có được kết quả này, trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Quý thầy cô giáo khóa Tài chính- Ngân hàng cùng toàn thể quý thầy cô và Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế Huế đã hỗ trợ hết mình, tận tình truyền đạt kiến thức tạo nền tảng cho quá trình tôi nghiên cứu khóa luận cũng như có được hành trang vững chắc để vững bước trong tương lai. Đặc biệt, tôi xin gửi đến cô Nguyễn Hồ Phương Thảo - người trực tiếp hướng dẫn, đã tận tình giúp đỡtôi hoàn thành khóa luận này. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình, đặc biệt là các anh chị ở Phòng giao dịch Bố Trạch, đã chỉ dẫn nhiệt tình, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành bài khóa luận cũng như được tìm hiểu thực tiễn về công việc trong tương lai. Cuối cùng, tôi xin được chia sẻ niềm vui và bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình và bạn bè đã động viên và giúp đỡ trong suốt quá trình thực hiện khóa luận này. Trong quá trình tham gia thực tế và làm bài Khóa luận, vì kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm bài còn hạn chế, chắc chắn không tránh khỏi sai sót.TrườngTôi rất mong đư Đạiợc sự góp học ý của Th Kinhầy/Cô để bài tếKhóa Huếluận của tôi được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực hiện Đinh Thị Phương Thảo
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ BIDV : Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CIC : Trung tâm thông tin tín dụng KH : Khách hàng KHCN : Khách hàng cá nhân NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại QLKH : Quản lý khách hàng TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo UBND : Ủy ban nhân dân Trường Đại học Kinh tế Huế i
MỤC LỤC TÓM TẮT KHÓA LUẬN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.Lý do chọn đề tài 1 2.Mục tiêu nghiên cứu 2 3.Đối tượng nghiên cứu 2 4.Phạm vi nghiên cứu 2 5.Phương pháp nghiên cứu 3 6.Kết cấu đề tài 4 PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 5 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5 1.1.Tổng quan về ngân hàng thương mại 5 1.1.1.Định nghĩa Ngân hàng thương mại 5 1.1.2.Đặc điểm Ngân hàng thương mại 5 1.1.3.Các dịch vụ chủ yếu của Ngân hàng thương mại 7 1.2.Cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NHTM 9 1.2.1.KháiTrường niệm hoạt đ ộĐạing cho vay học trung dài Kinh hạn đối vớ itế khách Huế hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại 9 1.2.2.Đặc điểm của hoạt động cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại 10 1.2.3.Nguyên tắc cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NHTM 11 1.3.Tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn tại NHTM 12 ii
1.3.1.Khái niệm tài sản đảm bảo 12 1.3.2.Một số loại tài sản đảm bảo phổ biến tại các NHTM 13 1.4.Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn khách hàng cá nhân tại NHTM 14 1.4.1.Khái niệm 14 1.4.2.Mục đích và nguyên tắc thẩm định tài sản đảm bảo 14 1.4.2.1.Mục đích thẩm định tài sản đảm bảo 14 1.4.2.2.Nguyên tắc thẩm định tài sản đảm bảo 15 1.4.3.Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo 15 1.4.3.1.Quá trình thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm những vấn đề sau: 15 1.4.4.Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn 22 1.4.5.Các chỉ tiêu đánh giá kết quả thẩm định tài sản đảm bảo 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 26 2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình 26 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 26 2.1.2. Cơ cấu tổ chức và quản lý 27 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình 30 2.1.3.1. Tình hình huy động vốn 30 2.1.3Trường.2. Tình hình sử dụ ngĐại vốn học Kinh tế Huế 34 2.1.3.3. Kết quả hoạt động kinh doanh 37 2.2. Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Quảng Bình 39 2.2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo 39 iii
2.2.2. Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình 40 2.2.2.1. Lập hồ sơ tài sản bảo đảm, kiểm tra tính hợp pháp của tài sản. 40 2.2.2.2. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. 41 2.2.2.3. Phân tích thông tin. 42 2.2.2.4. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 43 2.2.2.5. Lập báo cáo biên bản định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan. 43 2.2.2.6. Lập bộ hồ sơ hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản; đăng ký giao dịch đảm bảo; sau đó nhập kho tài sản 43 2.2.3.Phương pháp xác định giá tài sản đảm bảo tại BIDV Chi nhánh Quảng Bình44 2.2.3.1. Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo tại BIDV Chi nhánh Quảng Bình 44 2.2.3.2. Thực trạng thẩm định giá tài sản đảm bảo tại BIDV Quảng Bình 45 2.2.3.3. Định giá một số loại tài sản đảm bảo khác 53 2.2.4. Phân tích kết quả công tác thẩm định tài sản đảm bảo tại BIDV Quảng Bình57 2.2.4.1. Dư nợ có tài sản đảm bảo tại BIDVQuảng Bình giai đoạn 2016-2018 57 2.2.4.2. Dư nợ trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Quảng Bình 59 2.2.4.3. Dư nợ trong cho vay trung và dài hạn khách hàng cá nhân có tài sản đảm bảo phân theo hình thức bảo đảm tại BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016-2018 60 2.2.4.4. Tài sản đảm bảo của khách hàng cá nhân tại BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016-2018 63 2.2.4.5. Nợ quá hạn trong cho vay trung và dài hạn khách hàng cá nhân có tài sản đảm bTrườngảo tại BIDV Quảng Đại Bình giai họcđoạn 2016 Kinh-2018 tế Huế 65 2.2.4.6.Giá trị tài sản thanh lý tài sản đảm bảo thu hồi nợ trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016-2018 66 2.3. Đánh giá chung công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Quảng Bình 68 iv
2.3.1. Kết quả đạt được 68 2.3.2. Tồn tại 69 2.3.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định TSĐB tại BIDV Quảng Bình 70 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG DÀI HẠN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NH TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM-CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 75 3.1. Định hướng chiến lược phát triển 75 3.1.1. Định hướng phát triển trong cho vay trung và dài hạn có tài sản đảm bảo của BIDV- Chi nhánh Quảng Bình 75 3.1.2. Định hướng trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo của BIDV- Chi nhánh Quảng Bình 76 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Quảng Bình 76 3.2.1. Giải pháp về chất lượng cán bộ thẩm định 76 3.2.2. Giải pháp về quy trình thẩm định tài sản đảm bảo 77 3.2.3. Giải pháp về phương pháp thẩm định 78 3.2.4. Giải pháp vềdanh mục tài sản đảm bảo 78 3.2.5. Giải pháp về công tác xử lý tài sản đảm bảo 78 PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 1. Kết luận 80 2. KiTrườngến nghị Đại học Kinh tế Huế 81 2.1. Kiến nghị đối với Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước 81 2.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 82 2.3. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC v
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tình hình dư nợ tín dụng phân theo kỳ hạn của BIDV Quảng Bình 36 Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận trước thuế của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 38 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ dư nợ có tài sản đảm bảo trên tổng dư nợ tại 58 Biểu đồ 2.4: Dư nợ cho vay trung và dài hạn có TSĐB phân theo hình thức đảm bảo đối với KHCN tại BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 63 Biểu đồ 2.5: Nợ quá hạn trong cho vay trung dài hạn khách hàng cá nhân tại BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 66 Trường Đại học Kinh tế Huế vi
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn theo đối tượng khách hàng của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016– 2018 31 Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn theo loại tiền và theo thời gian của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 33 Bảng 2.3: Tình hình dư nợ tín dụng của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016-2018 35 Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Quảng Bình 38 Bảng 2.5: Minh họa về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất tại BIDV- Chi nhánh Quảng Bình 46 Bảng 2.6: Khung giá đất của tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2015-2019 48 Bảng 2.7: Minh họa về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất đã được điều chỉnh tại BIDV- Chi nhánh Quảng Bình 49 Bảng 2.8: Tình hình dư nợ có tài sản đảm bảo tại BIDV Quảng Bình 57 Bảng 2.9: Cho vay trung và dài hạn phân theo tài sản đảm bảo đối với KHCN 59 Bảng 2.10: Dư nợ cho vay trung và dài hạn có TSĐB phân theo hình thức đảm bảo 60 Bảng 2.11: Tình hình tài sản đảm bảo của KHCN tại BIDV Quảng Bình 63 Bảng 2.12: Tình hình nợ quá hạn trong cho vay trung dài hạn KHCN của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016-2018 65 Bảng 2.13: Giá trị tài sản thanh lý tài sản đảm bảo thu hồi nợ trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 67 Bảng 2.14 : Ý kiến của cán bộ quản lý khách hàng tại ngân hàng BIDV Quảng Bình về nhTrườngững yếu tố ảnh hư ởĐạing đến công học tác thẩ mKinh định tài sản đtếảm bảHuếo 71 vii
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đề tài Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao. Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, nhất là trong công tác thẩm định của ngân hàng vẫn còn mang tính nội bộ đã làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp tài sản chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân hàng hiện đại nào đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác thẩm định tài sản đảm bảo. Nhất là trong cho vay trung và dài hạn thường có quy mô lớn, thời gian vay vốn dài nên độ rủi ro càng cao do phải đối mặt với các thay đổi của môi trường như thị trường, công nghệ, lãi suất, Là một ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam trong 4 năm liên tiếp, được bình chọn bởi The Asian Banker – Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã có nhiều sản phẩm mang lại lợi nhuận cho ngân hàng nhưng hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân đã và đang mang lại lợi nhuận cao và chiếm tỉ trọng lớn nhất trong các hoạt động của ngân hàng. Song song với việc mang lại lợi ích cho ngân hàng thì nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro gây thiệt hại, đáng chú ý nhất là việc định Trườnggiá giá trị tài sản đ ảĐạim bảo củ ahọc khách hàng Kinh vì tài sản đtếảm b ảHuếo là rất đa dạng và biến động giá liên tục. Vì vậy, để kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo ngân hàng có thể thu hồi được cả gốc lẫn lãi vay thì công tác thẩm định trong cho vay cần được nhấn mạnh. Qua quá trình thực tập, nhận thấy công tác thẩm định tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình còn có nhiều 1
rủi ro, bất cập, chưa được hoàn thiện và còn hạn chế trong một số công đoạn thẩm định. Vì vậy, với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về hoạt động của ngân hàng đặc biệt là trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo nên tôi đã chọn chủ đề “Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình”. 2. Mục tiêu nghiên cứu  Mục tiêu chung: Đề tài phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này tại chi nhánh.  Mục tiêu cụ thể : - Hệ thống hóa lý luận cơ bản về công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong Ngân hàng. - Phân tích, đánh giá thực trạng trong công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình. - Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình. 3. Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực trạng về công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vayTrường trung và dài hạ nĐại đối với kháchhọc hàng Kinhcá nhân tại Ngântế hàngHuế thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình. 4. Phạm vi nghiên cứu Không gian: Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình. 2
Thời gian : - Số liệu sơ cấp: Điều tra, thu thập từ 11/2018 đến 12/2018 - Số liệu thứ cấp : thu thập từ năm 2016 đến năm 2018 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu: + Số liệu thứ cấp: Được lấy trực tiếp từ các báo cáo tài chính hàng năm của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Quảng Bình, các nguồn tư liệu của Ngân hàng Nhà nước, công văn của ngân hàng BIDV, các bài báo, báo cáo, tài liệu của các nhà nghiên cứu. + Số liệu sơ cấp: Xây dựng một bảng hỏi dựa trên đề tài nghiên cứu đã thực hiện. Khảo sát tổng thể 15 cán bộ khách hàng cá nhân tại chi nhánh về những yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản đảm bảo. - Phương pháp xử lý số liệu: Từ các số liệu thu thập được tiến hành tính toán, thống kê với sự trợ giúp của phần mềm Excel. Số liệu sau khi đã được xử lý dùng để so sánh, đánh giá công tác thẩm định. - Phương pháp so sánh: So sánh chênh lệch tăng giảm các chỉ tiêu qua các năm dựa vào các bảng, biểu đồ. Phương pháp này giúp ta thấy rõ những kết quả đạt được và những gì còn chưa đạt được. - Phương pháp thực tiễn: Thu thập thông tin từ đi thực tế, quan sát dựa trên lý thuyết và thực hành định giá tài sản đảm bảo dưới sự hướng dẫn của cán bộ thẩm định. Thu thập thông tin từ cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định để khảo sát, cung cấp cho bTrườngảng hỏi. Đại học Kinh tế Huế - Phương pháp đánh giá: Đánh giá những điểm mạnh, điểm yếu, thách thức và khó khăn; đánh giá thực trạng công tác thẩm định. Từ đó đưa ra các giải pháp và kiến nghị. 3
- Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: Thu thập thông tin, kiến thức thực tế từ các nhân viên trong chi nhánh Ngân hàng. Những người có kinh nghiệm đảm bảo tính khách quan, xác thực cho đề tài. 6. Kết cấu đề tài Đề tài được chia làm 3 phần: Phần 1: Đặt vấn đề Phần 2: Nội dung và kết quả nghiên cứu Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung dài hạn tại ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quảng Bình Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Quảng Bình Phần 3: Kết luận và kiến nghị Trường Đại học Kinh tế Huế 4
PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Tổng quan về ngân hàng thương mại 1.1.1. Định nghĩa Ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động sản xuất kinh doanh của nhân dân và nền kinh tế. Trong các nước phát triển hầu như không có một công dân nào là không có quan hệ giao dịch với một Ngân hàng thương mại nhất định nào đó. NHTM được coi như là một định chế tài chính quen thuộc trong đời sống kinh tế. Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động dịch vụ của Ngân hàng càng đi sâu vào tận cùng những ngõ ngách của nền kinh tế và đời sống con người. Theo Điều 20 - Luật Các Tổ chức tín dụng sửa đổi bổ sung của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng đầu tư, Ngân hàng chính sách, Ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác”. Trong đó, “Ngân hàng thương mại là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuậnTrườngtheo quy định củ aĐại Luật các Thọcổ chức tínKinh dụng và các tế quy đHuếịnh khác của pháp luật” (Nghị định số 59/2009/NĐ-CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của NHTM) 1.1.2. Đặc điểm Ngân hàng thương mại - Về cấu trúc tài chính và tài sản: là doanh nghiệp có quy mô lớn, hệ số nợ rất cao và cấu trúc tài sản đặc biệt 5
Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp có quy mô lớn trên cả giác độ vốn chủ sở hữu và tổng tài sản. Ở Việt Nam, vốn chủ sở hữu của các Ngân hàng thương mại là hàng nghìn tỷ đồng. đối với các Ngân hàng thương mại trên thế giới, vốn chủ sở hữu lên tới nhiều tỷ đô la Mỹ. Mạng lưới các chi nhánh Ngân hàng thường rất lớn và phân tán rộng về địa lý. Trong khi quy mô về vốn chủ sở hữu đã rất lớn, nguồn vốn của Ngân hàng thương mại lại chủ yếu là nợ được huy động từ bên ngoài Ngân hàng. Cấu trúc tài sản của Ngân hàng thương mại đặc biệt hơn so với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh khác là ở tỷ trọng tài sản tài chính. Phần lớn tài sản của Ngân hàng thương mại là tài sản tài chính, mang đặc trưng trừu tượng, hình thái vật chất giản đơn chỉ là giấy tờ hoặc thậm chí chỉ là dữ liệu điện tử được lưu giữ trong một thiết bị nhất định. Bên cạnh đó, Ngân hàng thương mại thường có xu hướng liên tục phát triển các sản phẩm, công cụ tài chính mới. - Hoạt động của Ngân hàng thương mại luôn chứa đựng nhiều rủi ro và chịu sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của hệ thống luật pháp Trên giác độ tài chính doanh nghiệp, doanh nghiệp có hệ số nợ cao sẽ dẫn đến rủi ro trong hoạt động cũng cao. Bên cạnh đó, nguồn vốn nợ chủ yếu của Ngân hàng thương mại lại là tiền gửi với đặc trưng có thể bị rút ra trước hạn với khối lượng khó xác định. Sản phẩm, dịch vụ Ngân hàng không được hưởng quy chế bảo hộ độc quyền và mang tính phức tạp, trực tiếp. Hơn nữa, Ngân hàng thương mại tham gia vào nhiều cam kết trong khi chưa chuyển giao vốn thực sự, tức là hoạt động ngoại bảng phong phú và đa dạng. Điểm này là một đặc trưng khác biệt với các loại hình doanh nghiệp khác. Vì những lý do này, hoạt động của Ngân hàng thương mại chứa đựng nhiều rủi ro hơn các ngành kinh doanh khác. Rủi ro trong hoạt Trườngđộng của Ngân hàng Đại thương mhọcại đa dạ ng,Kinhở mức độ cao,tế tích Huế luỹ nhanh và dễ lây lan. Rủi ro trong hoạt động của Ngân hàng thương mại bao gồm các loại rủi ro đặc thù như rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất, rủi ro ngoại hối, rủi ro vốn khả dụng, rủi ro đạo đức, Là doanh nghiệp có quy mô lớn, mạng lưới rộng khắp, hoạt động chịu nhiều rủi ro, ảnh hưởng đáng kể đến nhiều hoạt động kinh tế xã hội, Ngân hàng thương 6
mại chịu sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của hệ thống phát luật. Các quy định pháp lý đối với Ngân hàng thương mại được phổ rộng trên nhiều mặt của hoạt động kinh doanh như: điều kiện kinh doanh, tiêu chuẩn của người lãnh đạo NH, dự trữ bắt buộc, bảo hiểm tiền gửi, an toàn trong hoạt động, phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro, sử dụng vốn tự có đầu tư cho tài sản cố định, - Tính liên kết và ổn định của hệ thống Ngân hàng Hệ thống Ngân hàng có tính phụ thuộc lẫn nhau rất lớn. Hơn bất cứ ngành kinh doanh nào trong nền kinh tế, rủi ro trong hoạt động Ngân hàng có tính lan toả rất nhanh. Hoạt động như một hệ thống các mắt xích liên kết chặt chẽ, chỉ cần một ngân hàng thương mại, dù yếu và nhỏ nhất, gặp khó khăn trong hoạt động, đặc biệt là khó khăn về thanh khoản, là có thể dẫn đến nguy cơ phá sập hệ thống. Thực tiễn đã cho thấy, thanh khoản được ví như hơi thở của sự sống của hoạt động ngân hàng thương mại. Mọi rủi ro, tổn thất trong hoạt động của ngân hàng thương mại đều có thể dẫn đến hậu quả cuối cùng là Ngân hàng mất khả năng thanh toán rồi phá sản. Hệ thống Ngân hàng – tài chính trong nền kinh tế rất nhạy cảm với mọi biến động về kinh tế, kỹ thuật, chính trị và xã hội. Những biến động này thường có tác động gần như tức thời đến hoạt động của thị trường tài chính, điển hình là thị trường chứng khoán, theo đó, nó gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của hệ thống Ngân hàng. đối với công tác quản lý vĩ mô nền kinh tế, việc nắm bắt được cơ chế hoạt động, ảnh hưởng lẫn nhau của các phần tử trong hệ thống tài chính là một trong những vấn đề cốt yếu, quyết định thành bại. 1.1.3. Các dịch vụ chủ yếu của Ngân hàng thương mại TrườngTùy theo chiến lưĐạiợc kinh doanh,học mỗ iKinh ngân hàng cótế thể Huếcung cấp số lượng dịch vụ ngân hàng khác nhau, nhưng nhìn chung các NHTM đều cung cấp hai nhóm dịch vụ đó là: dịch vụ ngân hàng truyền thống và dịch vụ ngân hàng mới phát triển trong những năm gần đây. - Về dịch vụ ngân hàng truyền thống: 7
+ Huy động vốn : là một trong những hoạt động hết sức đặc thù của NHTM. Thông qua huy động vốn các NHTM sẽ thu hút được các khoản tiền tiết kiệm trong nền kinh tế và dân chúng để sử dụng cho vay. + Thanh toán: Ngân hàng cung cấp các tài khoản giao dịch và thực hiện thanh toán. Nhờ việc nắm giữ tài khoản của khách hàng đồng thời thông qua việc kiếm soát các chứng từ thanh toán mà ngân hàng hoàn toàn có khả năng thực hiện các dịch vụ theo yêu cầu của khách hàng, + Chiết khấu thương phiếu và cho vay thương mại: ngay thời kỳ đầu, các ngân hàng đã chiết khấu thương phiếu mà thực tế là cho vay đối với những người bán (người bán chuyển các khoản phải thu sang cho ngân hàng để lấy tiền trước). Sau đó là bước chuyển tiếp từ chiết khấu thương phiếu sang cho vay trực tiếp đối với các khách hàng, giúp họ có vốn để mua hàng dự trữ nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh. - Về dịch vụ ngân hàng hiện đại: + Dịch vụ thẻ: thẻ ngân hàng là dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt rất tiện lợi.Với sự ra đời của các loại thẻ, khách hàng có thể rút tiền, chuyển tiền, nộp tiền vào tài khoản, kiểm tra tài khoản, mà không cần đến gặp nhân viên giao dịch tại ngân hàng. + Dịch vụ ngân hàng điện tử: một dịch vụ tiện ích giúp con người có thể tối ưu hóa những công việc liên quan đến dịch vụ ngân hàng như gửi tiết kiệm, rút tiền, chuyển khoản, truy vấn số dư bất cứ lúc nào tại bất cứ nơi đâu mà không cần phải đến các điểm giao dịch. Trường+ Cung cấp các dĐạiịch vụ bả ohọc hiểm: từ Kinhnhiều năm nay, tế các Huế ngân hàng đã bán bảo hiểm cho khách hàng, điều đó đảm bảo cho việc hoàn trả trong trường hợp khách hàng mất, bị tàn phế hay gặp rủi ro trong hoạt động kinh doanh, mất khả năng thanh toán. + Dịch vụ cho thuê tài chính: ngoài những hình thức cho vay, tài trợ vốn thông thường, doanh nghiệp còn có thể được hỗ trợ vốn thông qua dịch vụ cho thuê 8
tài chính. Dịch vụ cho thuê tài chính là hình thức tài trợ tín dụng cho doanh nghiệp thông qua việc cho thuê máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác. Doanh nghiệp được sử dụng tài sản và thanh toán dần tiền thuê trong suốt thời gian đã được thỏa thuận trong hợp đồng thuê. +Bảo lãnh: là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận. +Các dịch vụ khác 1.2. Cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NHTM 1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”. Khách hàng vay vốn của NHTM bao gồm các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, khách hàng cá nhân. Trong đó, khách hàng cá nhân ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong hoạt động cho vay của NHTM. Các cá nhân thường vay tiền để phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư cho mục đích kinh doanh sản xuất của mình. Có nhiều tiêu chí để phân loại cho vay, nhưng có hai tiêu chí chủ yếu là phân loại theoTrường đối tượng vay vĐạiốn và phân học loại theo Kinhthời gian vay tếvốn. Huế - Theo đối tượng vay vốn, bao gồm cho vay khách hàng cá nhân- hộ gia đình và cho vay khách hàng doanh nghiệp. Các khoản cho vay khách hàng cá nhân bao gồm hai hình thức: vay tiêu dùng và vay sản xuất kinh doanh. 9
Các khoản cho vay khách hàng doanh nghiệp nhằm mục đích: bổ sung vốn lưu động cho sản xuất kinh doanh; tài trợ dự án đầu tư mới hoặc mở rộng quy mô kinh doanh; tài trợ xuất, nhập khẩu và một số hoạt động kinh doanh khác. - Theo thời hạn cho vay, có hai hình thức là cho vay ngắn hạn và cho vay trung và dài hạn. Cho vay ngắn hạn là khoản vay vốn có thời hạn thường dưới một năm. Hình thức cho vay này nhằm tài trợ cho tài sản lưu động, nhu cầu chi tiêu cá nhân hoặc nhu cầu sử dụng vốn ngắn hạn của khách hàng. Cho vay trung và dài hạn là khoản vay vốn có thời hạn trên một năm. Hình thức cho vay này thường tài trợ cho việc đầu tư tài sản cố định, các dự án cũng như phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng. Vậy có thể hiểu cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân là những khoản vay có thời hạn trên 12 tháng, chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng như: mua nhà, mua ô tô, sản xuất kinh doanh, Mức cho vay tùy thuộc vào khả năng trả nợ của khách hàng, thường không quá 60-70% giá trị tài sản mua sắm. 1.2.2. Đặc điểm của hoạt động cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại - Rủi ro cao. Đặc điểm rủi ro lớn trong hoạt động cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng thương mại biểu hiện ở hai khía cạnh là rủi ro lớn và hậu quả của rủi ro lớn. Cho vay trung dài hạn có thời gian dài, trong khoảng thời gian đó có thể xảy ra rất nhiều biến đTrườngộng lớn về giá cả , thuĐạiế, tâm lýhọc người dân, Kinh quy chế chính tế sách Huế pháp luật, Với khoảng thời gian dài như vậy ngân hàng khó có thể dự đoán trước những bất trắc có thể xảy ra, vì vậy khả năng xảy ra rủi ro là rất cao. Mặt khác, cho vay trung và dài hạn thường có quy mô lớn nên khi xảy ra rủi ro thì hậu quả cũng rất nghiêm trọng. Do đó, Ngân hàng phải chấp nhận chi phí cơ hội của việc cho vay bởi khi ngân hàng cho vay tức là bỏ mất cơ hội cho vay đối với các món vay khác. 10
- Lợi nhuận thu được từ các khoản cho vay trung và dài hạn lớn. Đi kèm với đặc điểm rủi ro cao là khả năng đem lại lợi ích lớn. Cụ thể ở đây là lãi suất các khoản cho vay trung và dài hạn rất cao. Sở dĩ các ngân hàng phải đặt mức lãi suất cao đối với các khoản cho vay trung và dài hạn là nhằm chi trả cho những chi phí bù đắp rủi ro và những chi phí trong việc huy động những nguồn vốn phục vụ cho hoạt động cho vay trung và dài hạn. - Tính thanh khoản của khoản vay thấp. Tính thanh khoản là chỉ tiêu phản ánh khả năng chuyển đổi thành tiền của một loại hàng hóa. Chỉ tiêu này được đánh giá và tính toán thông qua thời gian và những chi phí để chuyển hàng hóa đó thành tiền. Các khoản cho vay trong trung và dài hạn có thời gian dài nên khả năng chuyển đổi thành tiền của nó rất thấp hoặc chịu chi phí cao. Đây cũng là lý do quan trọng để các ngân hàng đặt mức lãi suất cao cho các khoản cho vay trung và dài hạn. 1.2.3. Nguyên tắc cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NHTM - Vốn vay phải có mục đích, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng vay vốn và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá trình sử dụng vốn. - Vốn vay phải được hoàn trả đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn cam kết. Nguyên tắc này định ra nhằm đảm bảo cho các Ngân hàng hoạt động một cách bình thường. Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn vốn huy động nên NgânTrường hàng phải quản lý Đạivà sử dụ nghọc sao cho Kinhvừa đảm bảo tếan toàn Huế vừa mang lại lợi ích cho Ngân hàng. Đó là khoản tiền Ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, khi khách hàng cần rút Ngân hàng có nghĩa vụ đáp ứng ngay. Nếu khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả cũng như uy tín của Ngân hàng. 11
- Tránh rủi ro, không dồn vốn cho một số ít khách hàng vay; bảo đảm khả năng thanh toán; chấp hành đúng các quy định của Ngân hàng Nhà nước. Việc cho vay phải hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất có thể, nếu các khoản vay có rủi ro cao thì ngân hàng phải từ chối cho vay. “Không bỏ tất cả trứng có được vào trong cùng một giỏ” là nguyên tắc tất yếu trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng không dồn vốn cho một số ít khách hàng vay mà cần chia nhỏ các khoản vay cho nhiều đối tượng khách hàng để phân tán rủi ro, đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Các NHTM chịu sự chi phối bởi NHNN nên phải tuân thủ các quy định của NHNN, cho vay nhưng phải đảm bảo được khả năng thanh toán, tránh rủi ro thanh khoản và các rủi ro khác khi gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn từ khách hàng. 1.3. Tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn tại NHTM 1.3.1. Khái niệm tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo là tài sản mà khách hàng sử dụng các tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình (hoặc bên thứ ba) để làm cơ sở bảo đảm cho dư nợ tín dụng tại ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu đến hạn, khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ hoàn trả nợ gốc và lãi, thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản đảm bảo của khách hàng để thu hồi nợ. Tài sản đảm bảo là cơ sở pháp lý để có thêm một nguồn thu nợ cho khoản nợ tín dụng, để ngân hàng đảm bảo thu đủ nợ gốc, lãi và chi phí khác của khoản tín dụng, để tạo thêm sự tin tưởng trong quan hệ giữa khách hàng với ngân hàng. Hay nói cách khác, tài sản đảm bảo là một trong những biện pháp nhằm giúp ngân hàng phòngTrường ngừa rủi ro đồng thĐạiời tạo cơ học sở kinh tếKinhvà pháp lý đ ểtếthu hHuếồi được các khoản tín dụng đã cấp cho khách hàng. Thông thường khi vay vốn ngân hàng với số vốn hay thời gian vay vốn dài, người vay phải có tài sản đảm bảo có giá trị cao hơn khoản vay. Đặc biệt là trong cho vay trung và dài hạn, thời gian cho vay dài, độ rủi ro lớn nên tài sản đảm bảo là cần thiết để cán bộ tín dụng xem xét cho khách hàng vay vốn. 12
1.3.2. Một số loại tài sản đảm bảo phổ biến tại các NHTM Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì tài sản được hiểu là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.Tài sản đảm bảo của khách hàng cá nhân là rất đa dạng bao gồm một số danh mục sau: Bất động sản: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Tiền gửi tại các tổ chức tín dụng: sổ tiết kiệm/thẻ tiết kiệm, chứng nhận tiền gửi hoặc hợp đồng tiền gửi hoặc các hình thức hợp pháp khác theo quy định pháp luật chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ tài khoản tiền gửi. Giấy tờ có giá, vận đơn: bao gồm trái phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, các loại giấy tờ có giá khác. Chứng khoán niêm yết. Tài sản là quyền hưởng tiền bảo hiểm nhân thọ Quyền đòi nợ theo các hợp đồng dân sự, thương mại: Chủ yếu là hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê tài sản và hợp đồng cung cấp dịch vụ Tài sản là quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên Tài sản đăng ký quyền sở hữu: Nhà, bao gồm: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và công trình kiến trúc khác; Đất, gồm: đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các loại đất khác; Tàu, thuyền các loại, gồm: tàu thủy các loại, ca nô, xà lan, phà,Trường ghe, xuồng và cácĐại phương học tiện vận Kinhtải đường th ủtếy khác; HuếÔ tô các loại, kể cả xe cần cẩu, máy xúc, máy ủy, xe lu, các xe bốn bánh có động cơ khác và tổng thành máy hoặc tổng thành khung thay thế phải đăng ký lại với cơ quan quản lý Nhà nước; Xe gắn máy các loại, gồm: xe gắn máy 02 bánh, xe 03 bánh, xe lam, xe công nông, xe xích lô máy và các loại xe gắn máy khác. Tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu: Đối với máy móc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng và/hoặc công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất, 13
hoặc không gắn liền với đất và các máy móc thiết bị khác mà các tài sản này pháp luật chưa có quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khi nhận bảo đảm phải có giấy tờ hoặc căn cứ chứng minh tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền định đoạt (thế chấp, cầm cố) hợp pháp của bên bảo đảm Kim khí quý: gồm vàng, bạc, đá quý. Chứng nhận thẩm định chất lượng/kiểm định của Cơ quan/Tổ chức uy tín có chức năng thẩm định theo quy định pháp luật. Tài sản là quyền cho thuê bất động sản Nhà ở hình thành trong tương lai Tài sản hình thành trong tương lai Cổ phiếu chưa niêm yết, phần vốn góp trong doanh nghiệp Một số TSĐB khác 1.4. Thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NHTM Hoạt động tín dụng đa dạng nhưng rủi ro của nó cũng được thể hiện ở nhiều mặt với nhiều mức độ khác nhau. Riêng về lĩnh vực cho vay được chia thành các khâu liên kết trong dây chuyền tín dụng: từ khâu quyết định cho vay, giải ngân, thu nợ và lãi. Chất lượng của các khoản tín dụng được bảo đảm khi quyết định cho vay là đúng đắn, mà một quyết định là đúng đắn khi các yếu tố liên quan đã được thẩm định đầy đủ, rõ ràng. Vì thế thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn không chỉ là một khâu trong quá trình hoạt động tín dụng mà còn là điều kiện tiên quyết, một yếu tố không thể thiếu tính cân nhắc của ngân hàng. 1.4.1. Khái niệm TrườngThẩm định tài s ảnĐại đảm bả ohọc là việc màKinh ngân hàng tếsử d ụHuếng các công cụ và phương tiện kĩ thuật nhằm đánh giá được giá trị của tài sản đảm bảo mà các khách hàng dùng để đảm bảo cho khoản vay. 1.4.2. Mục đích và nguyên tắc thẩm định tài sản đảm bảo 1.4.2.1. Mục đích thẩm định tài sản đảm bảo 14
Ngân hàng thương mại cấp tín dụng ho các tổ chức và cá nhân dưới các hình thức cấp tín dụng như: cho vay, chiết khấu giấy giờ có giá, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác. Dù trước khi quyết định cấp tín dụng, ngân hàng đã thực hiện: thu thập, xử lý, phân tích kỹ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể loại bỏ được rủi ro tín dụng. Chính vì vậy, đảm bảo tín dung là một trong những cách thức nhằm hạn chế rủi ro tín dụng và gia tăng khả năng thu hồi nợ của bên vay, nhằm phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ của bên vay không thực hiện được hay phòng ngừa rủi ro, gian lận Cho nên, thẩm định tài sản đảm bảo tín dụng với mục đích là đánh giá một cách chính xác và trung thực về tính pháp lý của tài sản đảm bảo, về giá trị của tài sản đảm bảo và khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo tín dụng khi cần thiết. 1.4.2.2. Nguyên tắc thẩm định tài sản đảm bảo - TSĐB tín dụng phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. - Việc xác định giá trị TSĐB tín dụng cần lập thành văn bản riêng, đặc biệt là đối với các trường hợp tài sản đảm bảo là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động, hoặc quyền sử dụng đất. - Giá trị TSĐB được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó. Trong trường hợp TSĐB là toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị TSĐB. Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị TSĐB khi các bên có thỏa thuận. Trường- Trong trường h ợĐạip có thỏa họcthuận vớ i Kinhkhách hàng vềtếviệ c Huếthế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì giá trị TSĐB bao gồm giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài sản gắn liền với đất. 1.4.3. Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo 1.4.3.1. Quá trình thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm những vấn đề sau: 15
Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền khai thác tài nguyên, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm. Ngân hàng phải kiểm tra xem bên bảo đảm có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền khai thác, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Kiểm tra nguồn gốc, đặc điểm của tài sản bảo đảm. Lưu ý: kiểm tra nguồn gốc tài sản có phải là tài sản mua trả chậm, trả dần có thời hạn từ 01 năm trở lên của tổ chức kinh tế, cá nhân có đăng ký kinh doanh không? hợp đồng mua trả chậm, trả dần đã được bên bán tài sản đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm chưa? Bên cạnh đó kiểm tra các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý của các loại giấy tờ uỷ quyền, tính pháp lý trong các trường hợp đồng sở hữu tài sản, Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thêm thông tin từ những nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu tài sản bảo đảm của bên bảo đảm. Tài sản không có tranh chấp. Việc khẳng định tài sản đảm bảo hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp. Vì vậy ngoài việc tự xem xét thẩm định, cán bộ tín dụng cần yêu cầu khách hàng hoặc bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện tại không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Phương thức để xác định tài sản không có tranh chấp dựa trên các thông tin sau: a) Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. b) Cam kết bằng văn bản của bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ quan nhà nưTrườngớc có thẩm quyề n Đạivề quyền shọcở hữu, quy Kinhền sử dụng, hotếặc hiHuếện là đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. c) NHTM không nhận được bất kỳ thông tin nào về việc tài sản đang có tranh chấp. d) Tùy trường hợp cụ thể, kiểm tra nguồn gốc hình thành đối với tài sản bảo đảm (mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, ) để xác minh tài sản không có tranh chấp 16
nếu xét thấy cần thiết. e) Ngoài ra, phải kiểm tra những thông tin này qua các cơ quan có thẩm quyền như Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND cấp có thẩm quyền, f)Thẩm định về nguồn gốc đối với quyền sử dụng đất  Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.  Việc xác định tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước, tiền đã trả nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật.  Để xác định được các thông tin về nguồn gốc sử dụng từ đó xác định phạm vi quyền của người sử dụng đất phải căn cứ vào điểm nêu về nguồn gốc sử dụng tại mục thông tin về thửa đất được quyền sử dụng tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tài sản được phép giao dịch. Ngoài các tài sản thông dụng, được mua bán tự do trên thị trường, cần hết sức thận trọng khi xem xét các loại tài sản bảo đảm có tính đặc biệt chuyên dụng, quý, hiếm. Có thể đối chiếu với danh mục tài sản bị hạn chế và cấm giao dịch của Nhà nước hoặc yêu cầu bên bảo đảm xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường. Tài sản dễ chuyển nhượng. TrườngMục tiêu cấp tín dụĐạing của ngân học hàng làKinh thu hồi đủ ntếợ g ốHuếc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án dự án sản xuất kinh doanh mà không phải là tài sản đảm bảo. Tuy nhiên ngân hàng cần thẩm định kỹ tính dễ chuyển nhượng của tài sản đảm bảo để dễ dàng xử lý. Xác định giá trị tài sản đảm bảo. 17
Xác định giá trị TSĐB nhằm làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp buộc phải xử lý TSĐB. Tài sản có tính thanh khoản. Cần thẩm định kỹ khả năng thu hồi tài sản, bán, chuyển nhượng của tài sản bảo đảm để việc xử lý được thuận lợi thông qua việc khảo sát nhu cầu, giá cả và tình hình thị trường liên quan, chất lượng, giá trị tài sản bảo đảm theo thời gian thế chấp/cầm cố Tài sản phải mua bảo hiểm. Phải xác định rõ tài sản bảo đảm có thuộc loại phải mua bảo hiểm không, phải mua bảo hiểm loại gì (toàn phần hay một phần) và những vấn đề cần lưu ý khi nhận loại tài sản bảo đảm này. Thẩm định quyền ưu tiên thanh toán của NHTM. Khi nhận tài sản bảo đảm ngoài việc cam kết của bên bảo đảm, cần kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán của ngân hàng đó. Ngoài ra còn phải xem xét, đánh giá về thứ tự ưu tiên thanh toán với các bên thứ ba khác đã có quan hệ giao dịch với bên bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm trước đó. Đánh giá khả năng quản lý tài sản, từ đó đề xuất biện pháp và người quản lý tài sản bảo đảm an toàn và hiệu quả. Tuỳ từng trường hợp cụ thể, đánh giá điều kiện có thể quản lý tài sản bảo đảm của các bên, đề xuất bên nào có khả năng quản lý, kiểm soát tài sản bảo đảm chặt chẽ, anTrường toàn hơn thì bên Đạiđó quản lý;học phương Kinhpháp kiểm tra tế tài s ảHuến bảo đảm như thế nào? thời gian kiểm tra Đối với một số loại tài sản bảo đảm đặc biệt, ngoài các nội dung cần thẩm định trên, cần thực hiện các công việc sau: 18
a)Đối với tài sản bảo đảm là số dư trên tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm/thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá: - Cán bộ QLKH trực tiếp hoặc cùng với bên bảo đảm đi xác nhận, phong tỏa tại cơ quan quản lý, cơ quan phát hành để có văn bản xác nhận số dư và đồng ý phong tỏa của cơ quan phát hành/cơ quan quản lý tài khoản; văn bản xác thực việc phát hành của cơ quan phát hành nếu là giấy tờ có giá vô danh. Nội dung xác nhận phải có cam kết của cơ quan quản lý, cơ quan phát hành về việc hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại cho NHTM nếu việc xác nhận không đúng sự thật. - Riêng đối với giấy tờ có giá (trừ trái phiếu), sổ tiết kiệm/thẻ tiết kiệm do NTHM nào phát hành: phong tỏa trên hệ thống theo quy định của NHTM đó. b)Đối với tài sản bảo đảm là cổ phiếu, quyền đối với phần vốn góp tại doanh nghiệp: - Thẩm định giá trị của tài sản thông qua việc phân tích tình hình kinh doanh, tài chính của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, doanh nghiệp mà bên bảo đảm tham gia góp vốn. - Kiểm tra thông tin về tài sản để đảm bảo không phải là tài sản bị hạn chế chuyển nhượng. - Xác nhận và phong toả tài sản: i) tại đơn vị lưu ký chứng khoán (đối với tài sản bảo đảm là cổ phiếu, chứng chỉ quỹ); ii) tại doanh nghiệp mà bên bảo đảm tham gia góp vốn (đối với tài sản bảo đảm là quyền đối với phần vốn góp tại doanh nghiệTrườngp), để đảm bảo quy ềĐạin giám sát học của NHTM Kinhđối với giá tế trị tài Huế sản bảo đảm. Nội dung đề nghị xác nhận và phong toả phải bao gồm:  Xác nhận bên bảo đảm là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản và đến thời điểm xác nhận khách hàng không có bất cứ giao dịch nào liên quan đến tài sản (chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, ) đang được thực hiện tại đơn vị; 19
 Không thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, tài sản (kể cả cổ tức, lợi tức, cổ phiếu thưởng và các quyền khác phát sinh từ tài sản bảo đảm) kể từ ngày ký xác nhận phong toả cho đến khi nhận được văn bản giải toả của ngân hàng;  Phối hợp với ngân hàng thực hiện các thủ tục cần thiết trong trường hợp ngân hàng phải xử lý tài sản (kể cả cổ tức, lợi tức, cổ phiếu thưởng và các quyền khác phát sinh từ cổ phiếu để thu hồi nợ theo thoả thuận trong hợp đồng bảo đảm giữa ngân hàng và khách hàng).  Chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với phần giá trị tài sản ghi trên cổ phiếu bị giảm sút, nếu đơn vị lưu ký chứng khoán xác nhận không đúng sự thật hoặc vi phạm cam kết đảm bảo quyền giám sát của NHTM(đối vớitài sản bảo đảm là cổ phiếu). d)Trường hợp nhận bảo đảm bằng quyền đòi nợ: - Thẩm định quyền sở hữu của bên bảo đảm đối với tài sản thông qua các hợp đồng đã ký với bên có nghĩa vụ thanh toán cho bên bảo đảm (sau đây gọi tắt là bên thứ ba) phù hợp với quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng; - Thẩm định tính thanh khoản của tài sản thông qua thẩm định bên có nghĩa vụ thanh toán cho bên bảo đảm để đảm bảo:  Có quan hệ giao dịch thường xuyên với bên bảo đảm và trong quá trình giao dịch kinh tế chưa vi phạm cam kết thanh toán với bên bảo đảm (không phát sinh nợ khó đòi ). Trường Trường hợp bên Đạicó ngh ĩahọc vụ thanh Kinhtoán là tổ ch ứtếc kinh Huế tế trong nước: i) Có thời gian hoạt động còn lại đủ để bên bảo đảm có thể đòi được tiền thanh toán phù hợp với quy định của hợp đồng, giao dịch liên quan; ii) Có năng lực tài chính và/hoặc có cơ sở xác định chắc chắn khả năng thanh toánvà/hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán với bên bảo đảm như ký cược, ký quỹ, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh. 20
 Trường hợp bên có nghĩa vụ thanh toán là doanh nghiệp ở nước ngoài: Phải là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trên thị trường tiềm năng hoặc thị trường thường xuyên có quan hệ thương mại với Việt Nam và không nằm trong danh sách bị cấm vận hoặc nằm trong các khu vực có chiến tranh hoặc bất ổn định về chính trị. e)Thẩm định phương thức và thời hạn bên thứ ba phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên bảo đảm và các bên liên quan, đảm bảo: - Đối với hợp đồng thương mại trong nước: i) xác định được thời gian thanh toán cụ thể; ii) tiền thanh toán được chuyển về tài khoản tiền gửi của khách hàng tại NHTM; - Đối với hợp đồng xuất khẩu:  Hợp đồng xuất khẩu quy định: i) tiền thanh toán vào tài khoản khách hàng tại NTHM (đối với phương thức thanh toán T/T), trường hợp hợp đồng xuất khẩu không ghi tiền thanh toán chuyển về ngân hàng nào thì khách hàng phải cam kết bằng văn bản chuyển tiền về tài khoản tại NHTM; ii) NHTM là ngân hàng nhờ thu (đối với phương thức thanh toán D/P); iii) chiết khấu tại NHTM. Trường hợp chiết khấu tại "any bank", NHTM phải quản lý L/C gốc khi nhận và thông báo L/C xuất khẩu; hoặc bên bảo đảm phải có cam kết chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất qua NHTM nếu không phải toàn bộ L/C xuất khẩu được thông báo qua NHTM (đối với phương thức thanh toán L/C).  Trường hợp không thẩm định được bên mua: Ngân hàng phát hành/ngân hàng xác nhận là ngân hàng có uy tín trên trường quốc tế, có giao dịch và thanh toán sòng phẳng với NHTM (khi cần thiết có thể tham khảo thông tin về ngân hàng phát hành/ngânTrường hàng xác Đại nhận qua họcTTTNTTTM Kinh (TFC). tế Huế - Thẩm định mối quan hệ mua bán, thanh toán giữa bên thứ ba và bên bảo đảm, đảm bảo việc thanh toán của bên bảo đảm không bị chi phối bởi các mối quan hệ khác (thanh toán bù trừ hoặc gán nợ giữa các bên; quyền thu nợ/đòi nợ đã thế chấp tại tổ chức tín dụng khác ) và bên bảo đảm được phép thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm. 21
f)Đối với tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh: - Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của hàng hóa, khả năng quản lý, kiểm soát hàng hóa để chủ động phân loại các hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nhận làm tài sản bảo đảm. Tùy từng loại hàng hóa, NHTM quyết định việc áp dụng hệ số tối đa bằng hoặc thấp hơn hệ số được quy định tại Phụ lục Danh mục tài sản bảo đảm và hệ số giá trị tài sản bảo đảm tương ứng mức độ rủi ro của từng loại hàng hóa. - Nếu lựa chọn biện pháp bảo đảm là cầm cố, nhưng vẫn chấp nhận lưu giữ tại kho, bãi của Bên bảo đảm thì tùy mức độ kiểm soát cần áp dụng, NHTM thoả thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc phụ lục kèm theo hợp đồng bảo đảm nội dung đó. NHTM có thể thoả thuận với bên bảo đảm về việc thuê một bên thứ ba để quản lý, giám sát, bảo vệ việc xuất, nhập kho, bãi. - Trường hợp hàng hóa luân chuyển khó quản lý, kiểm soát, NHTM xem xét chỉ nhận như tài sản bảo đảm bổ sung (trừ trường hợp trong các sản phẩm tín dụng có quy định khác thì sẽ áp dụng quy định tại các sản phẩm tín dụng). 1.4.4. Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung và dài hạn Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay ngắn hạn và cho vay trung và dài hạn cơ bản là không khác nhau bao gồm những bước sau: Bước 1: Tiếp xúc khách hàng và hướng dẫn khách hàng Ngân hàng chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể để bên bảo đảm có thể thực hiện đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản của bên vay đối với TSĐB. TrườTrườngng hợp cần thiết, ngânĐại hàng lihọcệt kê các Kinhloại tài liệu gitếấy tờHuếcần xuất trình để thực hiện bảo đảm tín dụng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng. Bước 2: Nhận hồ sơ, định giá sơ bộ tài sản đảm bảo Nhận, kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm: Nội dung thực hiện: 22
a) Hướng dẫn, giải thích để bên bảo đảm hiểu đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ của mình khi cầm cố, thế chấp tài sản. b) Trao đổi để thu thập thông tin cơ bản liên quan đến bên bảo đảm và tài sản bảo đảm. c) Hướng dẫn bên bảo đảm về thủ tục cầm cố, thế chấp tài sản; thông báo các hồ sơ tài sản bảo đảm cần thiết. d) Kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm: - Đủ loại, số lượng theo danh mục hồ sơ tài sản bảo đảm. - Hợp pháp, có đủ chữ ký và xác nhận của cơ quan liên quan; - Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu có liên quan. e) Nhận các hồ sơ tài sản bảo đảm. Việc giao nhận hồ sơ phải được lập thành Biên bản bàn giao hồ sơ. Định giá sơ bộ tài sản bảo đảm: a) Trên cơ sở hồ sơ tài sản bảo đảm, Bộ phận QLKH lập báo cáo định giá sơ bộ giá trị tài sản bảo đảm, đề xuất thành lập Tổ định giá hoặc thuê Công ty thẩm định giá theo quy định. b) Báo cáo định giá sơ bộ gồm các nội dung chính như sau: - Thông tin chung về tài sản; - Tính chất pháp lý của tài sản; Trường- Thông tin về đăng Đại ký giao họcdịch bảo đKinhảm của tài s ảtến (ki ểHuếm tra tại trang web của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp); - Giá trị định giá sơ bộ; - Các thông tin liên quan khác; Thuê định giá độc lập 23
Trường hợp phải thuê định giá độc lập theo quy định của NHTM, Bộ phận QLKH báo cáo cấp thẩm quyền lựa chọn tổ chức có chức năng thẩm định giá để thuê định giá tài sản bảo đảm. Bước 3: Thẩm định tài sản đảm bảo Việc thẩm định tài sản đảm bảo được tiến hành trên cơ sở các nguồn thông tin sau: Hồ sơ tài liệu và thông tin khách hàng cung cấp: đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản đảm bảo vì vậy có gắng thu thập càng nhiều càng tốt. Khảo sát thực tế: kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin thu nhập được từ khách hàng và phát hiện ra những vấn đề mới cần thẩm định tiếp. Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dưới dạng biên bản làm việc nhằm bảo đảm tính khách quan của các thông tin đã nêu. Các nguồn khác (chính quyền địa phương, công an, tòa ấn, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác, hàng xóm láng giềng, báo chí ): kinh nghiệm cho thấy thông tin thu nhập được từ nguồn này thường mang tính khách quan và chính xác cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản đảm bảo. Kết quả các buổi làm việc với cơ quan hữu quan cũng cần ghi chép lại, có chữ ký của ít nhất hai người và lưu giữ cùng các hồ sơ khác. Trường hợp lấy thông tin từ báo chí, Internet cũng cần chụp, in để lưu giữ. Bước 4: Viết báo cáo thẩm định TrườngNgân hàng chịu tráchĐại nhiệm học viết báo cáoKinh thẩm định. tếBáo cáoHuế thẩm định được lập sau khi kết thúc quá trình thẩm định hoặc ngay trong khi thẩm định TSĐB. Ngoài ra, nếu biện páp bảo đảm đơn giản hoặc quá trình thẩm định TSĐB diễn ra đồng thời với quá trình thẩm định cấp tín dụng, báo cáo thẩm định TSĐB được lập chung với báo cáo thẩm định cấp tín dụng. 24
Báo cáo thẩm định cần được thể hiện mạch lạc, không tẩy xóa trung thực các thông tin thu thập, tổng hợp được. Ngân hàng phải có ý kiến riêng, rõ ràng về các nội dung sau: Hồ sơ bảo đảm tín dụng có đầy đủ theo quy định. Tính pháp lý của tài sản thế cấp, cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Phân tích, đánh giá, dự báo về giá trị, khả năng chuyển nhượng, phương pháp quản lý tài sản thế chấp cầm cố, tài sản của khách hàng hoặc bên thứ ba được dùng để bảo lãnh; dự báo các rủi ro có thể xảy ra đối với biện pháp bảo đảm và hạn chế các biện pháp bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó. 1.4.5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả thẩm định tài sản đảm bảo - Dư nợ có tài sản đảm bảo: Chỉ tiêu này dùng để đánh giá tình trạng cho vay có tài sản đảm bảo nói chung của ngân hàng qua các năm. - Dư nợ trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân: Chỉ tiêu này cho thấy tỷ lệ giữa cho vay có tài sản đảm bảo với cho vay không có tài sản đảm bảo. Nếu tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo cao hơn chứng tỏ ngân hàng đang tích cực phòng ngừa rủi ro bằng cách ưu tiên những khoản vay có tài sản đảm bảo. - Dư nợ trong cho vay trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân có tài sản đảm bảo phân theo hình thức bảo đảm: Chỉ tiêu này cho biết các hình thức bảo đảm tại ngân hàng, mỗi hình thức sẽ có những loại tài sản đảm bảo được bảo đảm chủ yếu nào. - Tài sản đảm bảo của khách hàng cá nhân: Biết được sự tăng giảm giá trị tài sản đảm bảo. Xem xét các loại tài sản nào đang thường được sử dụng để đảm bảo cho khoản vay. - Nợ quá hạn trong cho vay trung và dài hạn khách hàng cá nhân có tài sản đảm Trườngbảo: Chỉ tiêu này cho Đạibiết tình học hình nợ quáKinh hạn tại ngân tế hàng, Huế đồng thời phản ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng đối với các khoản vay. - Giá trị thanh lý tài sản đảm bảo thu hồi nợ trung và dài hạn đối với khách hàng cá nhân: Chỉ tiêu này dùng để đánh giá tình trạng cho vay có hiệu quả hay không. Nếu tỷ lệ này đạt 100% chứng tỏ công tác thẩm định tài sản đảm bảo tốt và ngược lại . 25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH 2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình là một đơn vị trực thuộc, chịu sự quản lý, giám sát về tất cả các mặt hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi - Tên đầy đủ: nhánh Quảng Bình Joint Stock Commercial Bank for Investment and -Tên giao dịch quốc tế: Development of Viet Nam – Quang Binh Branch - Tên viết tắt: BIDV Quảng Bình Số 189 đường Hữu nghị - Thành phố Đồng Hới - Tỉnh - Địa chỉ Chi nhánh: Quảng Bình - Website: Tiền thân của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Quảng Bình là tổ cấp phát xây dựng cơ bản của ngành Tài chính chỉ gồm 3 cán bộ đượcTrường thành lập từ năm Đại1957, ngay học sau khi Kinhthành lập Ngân tế h àngHuế kiến thiết Việt Nam. Ngày 20/4/1964, Chi nhánh Ngân hàng Kiến thiết Quảng Bình được thành lập, với mục đích chính là thực hiện vai trò trực tiếp quản lý vốn đầu tư, cấp phát vốn trong lĩnh vực xây dựng cơ bản. Ngày 24/06/1981, Chi nhánh Ngân hàng Kiến thiết Quảng Bình đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Quảng Bình trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam, thành 26
viên chính thức nằm trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam. Tháng 11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Quảng Bình được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Bình và chuyển hẳn mọi hoạt động từ cơ chế bao cấp vốn đầu tư của Nhà nước sang hoạt động kinh doanh thương mại, kinh doanh tiền tệ đa năng. Tháng 6/2012, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam hoàn thành cổ phần hóa chính thức thành ngân hàng thương mại cổ phần theo giấy phép số 84/GP-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về việc thành lập và hoạt động ngân hàng . Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Bình được đổi tên là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình và hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần. Trải qua 61 năm xây dựng và phát triển, chi nhánh luôn hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao, góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội tỉnh Quảng Bình. Hiện nay, BIDV Quảng Bình là một trong những NHTM lớn trên địa bàn tỉnh Quảng Bình, chi nhánh hạng I của BIDV, hơn 15 năm liên tục luôn được BIDV công nhận là đơn vị hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao, nhiều năm liền là được công nhận là Lá cờ đầu của Khu vực Bắc Trung Bộ. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức và quản lý Mô hình tổ chức: BIDV Quảng Bình có 9 phòng ban tại Hội sở chính và có 7 phòng giao dịch nằm ở trên các địa bàn trọng yếu của tỉnh Quảng Bình. Tổng số cán bộ của BIDV Quảng Bình 161 người (không kể cán bộ khoán gọn kí hợp đồng thời vụ) trong đó, cán bộ các phòng giao dịch 69 người, chiếm 32,8%Trường cán bộ chi nhánh. Đại học Kinh tế Huế 27
BAN GIÁM ĐỐC KHỐI QUẢN KHỐI QUẢN KHỐI TÁC KHỐI QUẢN KHỐI TRỰC LÝ KH LÝ RỦI RO NGHIỆP LÝ NỘI BỘ THUỘC Phòng Phòng Phòng Phòng Phòng Kế Giao dịch Khách Quản trị Quản lý hoạch tài Đồng Hới tín dụng hàng DN 1 rủi ro chính Phòng GD Phòng Nguy n Phòng ễ Khách Trãi Giao dịch hàng DN 2 khách hàng Phòng Tổ chức hành Phòng Phòng chính Giao dịch Khách Bắc Lý hàng cá nhân Phòng Dịch vụ - Phòng Kho Quỷ Giao dịch Nam Lý Phòng Giao dịch Quán Hàu Phòng Giao dịch B Tr ch Trường Đại học Kinh tế Huế ố ạ Phòng Giao dịch Đồng Sơn Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức BIDV Quảng Bình (Nguồn: Phòng Tổ chức - Hành chính của BIDV Quảng Bình) 28
Ban Giám đốc chi nhánh gồm 4 người (chiếm 3,1%); Trưởng phòng, phó trưởng phòng và tương đương 46 người (chiếm 28,57%); Cán bộ có trình độ Đại học và trên Đại học: 146 người, chiếm 90,7% (Trong đó trên Đại học: 39 người, chiếm 24,22%).; Cán bộ nữ: 74 người chiếm 46% tổng số lao động Đảng viên: 79 đồng chí chiếm 49,1% tổng số lao động; Độ tuổi bình quân của cán bộ: 33 tuổi. Nhiệm vụ cụ thể của từng bộ phận, phòng ban như sau: - Ban giám đốc: Ban giám đốc của chi nhánh gồm có giám đốc và 03 phó giám đốc. Trong đó, giám đốc chi nhánh là người điều hành chung và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam về toàn bộ hoạt động, kết quả kinh doanh của chi nhánh. Phó giám đốc là người giúp việc cho giám đốc theo sự phân công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trước giám đốc về các công việc được phân công, ủy quyền đó. - Khối quan hệ khách hàng Gồm có 02 phòng Khách hàng doanh nghiệp và 01 phòng Khách hàng cá nhân với chức năng cơ bản là đầu mối thiết lập và duy trì mối quan hệ với khách hàng. Cụ thể: + Phòng khách hàng doanh nghiệp 1,2: trực tiếp giao dịch với khách hàng là các doanh nghiệp để khai thác vốn bằng VND & ngoại tệ, chăm sóc khách hàng doanh nghiệp, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng doanh nghiệp Trường+ Phòng Khách hàng Đại cá nhân: họctrực tiếp Kinh giao dịch vớitế khách Huế hàng là các cá nhân để khai thác vốn bằng VND & ngoại tệ, chăm sóc khách hàng cá nhân, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng cá nhân - Khối quản lý trị rủi ro Phòng Quản lý rủi ro chịu trách nhiệm kiểm soát tất cả rủi ro tín dụng và các 29
rủi ro khác của ngân hàng, là người kiểm soát thứ hai đối với các giao dịch được đề xuất bởi khối quản lý khách hàng và các đơn vị trực thuộc. - Khối tác nghiệp gồm có 3 phòng: Phòng Giao dịch khách hàng: Trực tiếp bán sản phẩm/dịch vụ tại quầy, giao dịch và thực hiện tác nghiệp theo quy định đối với khách hàng. Phòng Quản lý và DV Kho quỹ : Là phòng nghiệp vụ quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặt theo quy định của NHNN và BIDV. Phòng Quản trị tín dụng: Trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị cho vay, bảo lãnh, quản lý thông tin đối với khách hàng theo quy định. - Khối quản lý nội bộ gồm có 2 phòng: Phòng Kế hoạch – tài chính: Tham mưu, xây dựng kế hoạch phát triển và kinh doanh, giao kế hoạch cho các đơn vị trong Chi nhánh. Quản lý và thực hiện công tác hạch toán kế toán chi tiết, kế toán tổng hợp. Đề xuất tham mưu với Giám đốc chi nhánh về việc hướng dẫn thực hiện chế độ tài chính, kế toán. Phòng tổ chức hành chính: Tham mưu, đề xuất với Giám đốc về triển khai thực hiện công tác tổ chức - nhân sự và phát triển nguồn nhân lực theo đúng quy định, quy trình nghiệp vụ của Nhà nước và của BIDV. - Khối trực thuộc: Khối trực thuộc gồm có 07 phòng giao dịch, là các đơn vị trực thuộc chi nhánh và là đại diện theo ủy quyền của chi nhánh để thực hiện các hoạt động kinh doanh như: huy động vốn, cấp tín dụng, thanh toán và các hoạt động khác. Các phòng giao dịch hoạtTrường động như một ChiĐại nhánh họcthu nhỏ trong Kinh chức năng tế và h ạnHuế mức thẩm quyền được phân cấp. 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình 2.1.3.1. Tình hình huy động vốn 30
Ngân hàng luôn xác định huy động vốn là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu nhằm đáp ứng đủ nhu cầu cho tăng trưởng tín dụng, đồng thời đảm bảo an toàn thanh khoản và tỷ lệ an toàn hệ thống. Nguồn vốn huy động chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của NHTM. Mặc dù tình hình kinh tế gặp nhiều biến động, nhưng với sự nỗ lực của toàn thể cán bộ nhân viên Ngân hàng BIDV chi nhánh Quảng Bình, công tác huy động vốn của chi nhánh trong 3 năm qua đã đạt được những kết quả khả quan. Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn theo đối tượng khách hàng của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016– 2018 Đơn vị: triệu đồng Năm Tháng So sánh (%) STT Chỉ tiêu Năm 2016 2017 9/2018 2017/2016 2018/2017 1 Định chế tài chính 703,816 791,621 768,986 12.48 (2.86) 2 Tổ chức kinh tế 757,414 848,936 955,876 12.08 12.60 3 Dân cư 4,456,384 5,158,764 5,411,131 15.76 4.89 4 Tổng huy động vốn 5,917,614 6,799,321 7,135,993 14.90 4.95 (Nguồn: BIDV Quảng Bình) Huy động vốn nhàn rỗi trong xã hội từ các tổ chức kinh tế, định chế tài chính hay các tầng lớp trong dân cư là một trong những hoạt động chủ yếu của ngân hàng. Ngân hàng phát triển bền vững là ngân hàng có vốn lớn, ổn định, vững chắc. Xác định Trường được điều đó nên BIDVĐại- Chi học nhánh QuKinhảng Bình đ ãtế rất quanHuế tâm tập trung nguồn nhân lực cho hoạt động này. Trước hết nhìn vào tốc độ của tổng huy động vốn, tổng huy động vốn của BIDV Quảng Bình trong ba năm qua đã tăng liên tục. Năm 2017, tổng huy động vốn tăng 14.90% so với năm 2016, điều này cho thấy nền kinh tế đang trên đà phát triển, uy tín của ngân hàng ngày càng được nâng cao. Tổng huy động vốn 9 tháng 31
đầu năm 2018 tăng nhưng tốc độ tăng thấp hơn năm 2017, với 4.95%. Có thể nói, tình hình huy động vốn của BIDV đang tăng trưởng ổn định. Đây là một cơ hội cho ngân hàng tiếp tục phát triển và mở rộng. Trong quá trình hoạt động, ngân hàng BIDV nói chung và chi nhánh Quảng Bình nói riêng luôn quán triệt và thực hiện linh hoạt các giải pháp huy động vốn như: đa dạng hóa các sản phẩm tiền gửi (tiền gửi không kì hạn, tiền gửi kỳ hạn 1 tháng, tiền gửi kì hạn 2 tháng, ), thực hiện các mục tiêu chiến lược khách hàng như khuyến khích khách hàng bằng lợi ích vật chất, tặng quà cho khách hàng đến gửi tiền (lịch vạn viên, chén bát, ly cốc, ). Bên cạnh đó, tăng cường các dịch vụ thanh toán mang tính hệ thống, nhằm cung ứng tiềm lực huy động vốn của chi nhánh, không ngừng hoàn thiện và mở rộng các dịch vụ mới. Ngân hàng huy động vốn trên ba nhóm khách hàng là định chế tài chính, tổ chức kinh tế và huy động từ dân cư. Đặc biệt, nguồn huy động vốn từ dân cư chiếm tỷ trọng cao nhất. Ngân hàng đã đi vào hoạt động khá lâu, dân chúng đã tiếp xúc và hiểu về sự uy tín và chất lượng của Ngân hàng, nhất là ngân hàng BIDV nên hoàn toàn tin tưởng trong việc gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. Cũng vì nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn nên gây nhiều biến động lớn cho ngân hàng nếu nền kinh tế gặp khó khăn và lượng tiền trong dân cư không ổn định. Với mục tiêu tăng trưởng nguồn vốn ổn định và phù hợp với mục tiêu phát triển ngân hàng bán lẻ, BIDV Quảng Bình chú trọng và có những chính sách ưu tiên gia tăng nguồn vốn huy động vốn từ khách hàng dân cư như chính sách lãi suất hợp lý, nắm bắt kịp thời sự biến động lãi suất của thị trường, áp dụng biểu lãi suất linh hoạt trong phạm vi quyền hạn được phép, lấy uy tín và chất lượng phục vụ đưa lên hàng đầu để thu hút tối đa nguồn vốn này. Những kết quả đạt được từ tăng trưởng huy động vốn dân cư đóng vai tròTrường là tiền đề để BIDV Đại trở thành học một trong Kinh những nhà tếcung Huếcấp dịch vụ bán lẻ hàng đầu của hệ thống. 32
Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn theo loại tiền và theo thời gian của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 Đơn vị: triệu đồng Tháng So sánh (%) STT Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 9/2018 2017/2016 2018/2017 Huy động vốn 5,917,614 6,799,321 7,135,993 14.90 4.95 1 Theo loại tiền 1.1 VND 5,631,358 6,580,660 6,928,508 16.86 5.29 1.2 Ngoại tệ 286,256 218,661 207,485 (23.61) (5.11) 2 Theo thời gian Tiền gửi có kỳ 2.1 3,679,818 4,479,561 3,878,324 27.73 (13.42) hạn dưới 1 năm Tiền gửi có kỳ 2.2 hạn từ 1 năm trở 2,237,796 2,319,760 2,257,669 3.66 (2.68) lên (Nguồn: BIDV Quảng Bình) Khi phân tích cơ cấu huy động vốn theo loại tiền, ta thấy nội tệ vẫn là loại tiền chiếm gần hết tỷ trọng và liên tục tăng qua các năm, ngoại tệ chiếm tỷ trọng không đáng kể. Trong ba năm qua, tiền gửi bằng ngoại tệ liên tục giảm. Do vào thời điểm tháng 8 năm 2015, thị trường ngoại tệ trong nước chịu áp lực rất lớn từ biến độngTrường bất thường trên th ịĐạitrường qu họcốc tế (Trung Kinh Quốc phá tếgiá NhânHuế dân tệ), tỷ giá tăng chạm trần, tâm lý găm giữ ngoại tệ gia tăng, buộc Ngân hàng Nhà nước đã giảm trần lãi suất tiền gửi USD về 0%/năm đối với tổ chức vào nửa cuối năm 2015. Mặc dù có những tác động tích cực, góp phần vào bình ổn tỷ giá và thị trường ngoại hối, những cũng như bất kỳ một chính sách kinh tế nào khác, khó tránh khỏi những tác động hạn chế như việc người dân không được hưởng lãi suất nên đã rút tiền gửi 33
ngoại tệ ra làm cho số dư tiền gửi ngoại tệ trong 2 năm 2016, 2017 và 9 tháng đầu năm 2018 liên tục giảm. Khi phân tích cơ cấu huy động vốn theo thời gian, tiền gửi có kỳ hạn dưới 1 năm chiếm tỷ trọng lớn hơn so với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 năm trở lên trong ba năm. Trong khi năm 2017, tiền gửi có kỳ hạn dưới 1 năm tăng 27.73% so với năm 2016 thì đến tháng 9 năm 2018, tốc độ tăng trưởng bị sụt giảm tới 13.42% so với năm 2017. Bên cạnh đó, tiền gửi có kỳ hạn từ 1 năm trở lên cũng tăng 3.66% từ năm 2016 đến năm 2017 nhưng đến tháng 9 năm 2018, tốc độ tăng trưởng đã giảm 2.68%. Ta thấy, tiền gửi có kỳ hạn nói chung trong năm 2017 tăng cao, Tiền gửi có kỳ hạn là nguồn vốn quan trọng cho ngân hàng, bởi vì ngân hàng có thể chủ động được nguồn vốn. Tùy vào kỳ hạn gửi của khách hàng mà ngân hàng có thể kinh doanh ngắn hạn, dài hạn và đảm bảo khả năng thanh toán của mình. Nguyên nhân mà tiền gửi kỳ hạn chiếm tỷ trọng cao là do mức sống ngày càng được cải thiện nên lượng tiền dư ngày càng nhiều, hơn nữa đây là kênh đầu tư tốt cho những người thích tiết kiệm và e ngại rủi ro. Về phía ngân hàng, BIDV đã đưa ra những chính sách để thu hút nguồn vốn từ khách hàng với những gói lãi suất tiết kiệm ưu đãi. Tuy nhiên, khách hàng gửi tiền có kỳ hạn dưới 1 năm nhiều hơn để đề phòng các nhu cầu phát sinh bất thường. 2.1.3.2. Tình hình sử dụng vốn Bên cạnh huy động vốn, thì sử dụng vốn đóng vai trò quan trọng. Mục tiêu đặt ra trong quá trình sử dụng vốn của ngân hàng thương mại là sử dụng vốn có hiệu quả cao nhất nhằm tìm kiếm lợi nhuận tối đa và giảm thiểu được rủi ro. Hầu hết cácTrường ngân hàng đều s ửĐạidụng vố nhọc đa phần nhKinhằm mục đích tế cho Huếvay, đây là nghiệp vụ đóng vai trò chủ chốt trong quá trình hoạt động kinh doanh của ngân hàng. 34
Bảng 2.3: Tình hình dư nợ tín dụng của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016-2018 Đơn vị: Triệu đồng Tháng So sánh (%) TT Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 9/2018 2017/2016 2018/2017 Tổng dư nợ tín dụng 9,685,284 9,107,239 9,855,266 (5.79) 8.21 1 Dư nợ theo kỳ hạn A Cho vay ngắn hạn 5,145,453 5,652,156 6,310,347 9.85 11.64 B Cho vay trung dài hạn 4,398,864 3,219,726 3,544,919 (26.81) 10.10 C Cho vay khác 140,967 235,357 407,208 66.96 73.02 2 Theo nhóm nợ A Nợ nhóm 1 9,626,342 8,977,375 9,715,867 (6.74) 8.23 B Nợ nhóm 2 12,837 39,121 52,366 204.75 33.86 C Nợ nhóm 3 1,418 1,026 28,526 (27.64) 2680.31 D Nợ nhóm 4 791 548 7,352 (30.72) 1241 E Nợ nhóm 5 43,896 89,168 51,156 103.13 (42.63) (Nguồn: BIDV Quảng Bình) Nhìn vào bảng 2.3, ta thấy tổng dư nợ tín dụng biến động liên tục qua 3 năm, tốc độ tăng trưởng không ổn định. Năm 2017 giảm 5.79% so với năm 2016, nhưng đến tháng 9 năm 2018 tăng 8.21% tương ứng tăng 748,027 tỷ so với năm 2017.  Phân loại theo dư nợ theo kỳ hạn TrườngCho vay ngắn hạ nĐại có tỷ tr ọnghọc cao hơn Kinh so với cho vaytế trung Huế dài hạn và cho vay khác. Sự dịch chuyển cho vay ngắn hạn nhiều hơn cho thấy các ngân hàng đã đầu tư nhiều hơn vào chất lượng tín dụng, và đòi hỏi bên vay sử dụng đúng mục đích và tăng chu kỳ sản xuất kinh doanh trên một sản phẩm hàng hóa, dịch vụ. Trong đó, cho vay ngắn hạn có xu hướng tăng lên qua các năm, còn cho vay trung dài hạn lại biến động tăng giảm liên tục. Từ năm 2016 đến tháng 9 năm 2018, cho 35
vay ngắn hạn đã tăng liên tục từ 9.85% lên 11.64% khoảng 658,191triệu đồng. Tuy nhiên, qua năm 2017 thì cho vay trung dài hạn lại sụt giảm mạnh tới 26.81% so với năm 2016. Đến tháng 9 năm 2018, cho vay trung dài hạn mới khởi sắc và có tốc độ tăng trưởng ổn định là 10.10%. Lý do mà khách hàng lại chọn cho vay ngắn hạn nhiều hơn cho vay trung dài hạn là vì thời gian vay ngắn, họ có thể xoay vòng vốn nhanh. Khi mà nhu cầu vốn quay vòng nhanh sẽ không quá tiêu hao tài chính sẽ thuận lợi cho các ngân hàng giữ được ổn định lãi suất huy động. Bên cạnh đó, khi vay trung dài hạn, khách hàng phải có tài sản đảm bảo tương đối lớn và ổn định, trong khi đó thủ tục và quá trình thẩm định đang còn rườm rà và phức tạp làm tốn thời gian của khách hàng. Do đó, khách hàng lựa chọn cho vay ngắn hạn nhiều hơn. Không chỉ thế, các ngân hàng từ chỗ tìm kiếm những dự án cho vay trung dài hạn, thì nay tập trung nhiều hơn vào các dự án quy mô nhỏ để đầu tư ngắn hạn, giảm thiểu rủi ro, lãi thu về nhanh hơn và hạn chế tối đa nợ xấu như đã từng xảy ra giai đoạn vừa qua. 7000000 6310347 5652156 6000000 5145453 5000000 4398864 3544919 4000000 3219726 3000000 2000000 1000000 0 TrườngNăm 2016 Đại họcNăm 2017 Kinh Thángtế 9/2018 Huế Cho vay ngắn hạn Cho vay trung dài hạn Biểu đồ 2.1 : Tình hình dư nợ tín dụng phân theo kỳ hạn của BIDV Quảng Bình -2018 36
 Phân loại theo nhóm nợ Tổng dư nợ của Chi nhánh tăng giảm biến động theo từng năm, được chia thành 5 nhóm dư nợ. Từ năm 2016 đến 9 tháng đầu năm 2018 thì nợ nhóm 1 chiếm tỷ trọng cao nhất thể hiện dư nợ của BIDV đang trong tình trạng tốt. Nợ nhóm 2 có tốc độ tăng trưởng mạnh, đặc biệt trong năm 2017 tăng 204.75% và giảm còn 33.86% cho năm 2018. Nợ nhóm 3 lại có xu hương biến động tăng giảm không đồng nhất, đến năm 2017, dư nợ nhóm 3 đã giảm tới 27.64%; nhưng tới tháng 9 năm 2018 lại tăng gần 27 tỷ đồng (tăng 2680.31%). Trong khi đó, nợ nhóm 4 và nợ nhóm 5 cũng tăng mạnh. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới nợ xấu như từ phía người vay vốn, từ phía ngân hàng, thậm chí từ những bất ổn của nền kinh tế, yếu tố khách quan, thiên tai dịch bệnh. Tình trạng nợ xấu cao chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu nợ. Một phần là do cho vay trung dài hạn cao, dẫn đến rủi ro lớn. Đa số các khoản vay trung dài hạn đều yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo, đây là khoản thu nợ thứ hai của ngân hàng nếu như khách hàng không trả được nợ. Chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo không tốt, rủi ro đạo đức của các cán bộ thẩm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới nợ xấu. Vậy nên công tác thẩm định tài sản đảm bảo là rất quan trọng. Ngân hàng cần tăng cường hơn nữa công tác đào tạo nghiệp vụ, trình độ chuyên môn cho nhân viên tín dụng nhằm hạn chế được việc cho khách hàng xấu vay vốn nhưng cũng không thể bỏ qua những khách hàng tốt vì như vậy không những mất đi khả năng kiếm được lợi nhuận mà còn ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng. 2.1.3.3. Kết quả hoạt động kinh doanh Hoạt động kinh doanh của Chi nhánh trong giai đoạn 2016-2018 có nhiều chuyểTrườngn biến tích cực. L ợĐạii nhuận tăng học đều trong Kinh 3 năm th ểtếhiện đưHuếợc Chi nhánh đã có nhiều nỗ lực để tối đa hóa lợi nhuận. Đây là dấu hiệu tốt chứng tỏ Chi nhánh kinh doanh hiệu quả và có cơ bản được những bước đi vững chắc hướng tới mục tiêu phát triển bền vững của NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Cụ thể như sau: 37
Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016 – 2018 Đơn vị:Triệu đồng Tháng So sánh (%) STT Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 9/2018 2017/2016 2018/2017 1 Tổng thu 1,242,530 1,402,198 1,665,298 12.85 18.76 2 Tổng chi 1,038,218 1,158,419 1,394,113 11.58 20.35 3 Lợi nhuận sau thuế 204,312 243,779 271,185 19.32 11.24 (Nguồn: BIDV Quảng Bình) Với môi trường kinh doanh cạnh tranh gay gắt như hiện nay nhưng BIDV Quảng Bình vẫn luôn duy trì được mức tăng trưởng thu nhập là một biểu hiện rất khả quan trong hoạt động kinh doanh của mình. Lợi nhuận năm 2017 của ngân hàng đã tăng 19.32% so với năm 2016 và tăng 11.24% trong 9 tháng đầu năm 2018. Để đạt được thành tích này, ngân hàng đã có những nỗ lực rất lớn. 300000 271185 243779 250000 204312 200000 150000 100000Trường Đại học Kinh tế Huế 50000 0 Năm 2016 Năm 2017 Tháng 9/2018 Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận trước thuế của BIDV Quảng Bình giai đoạn 2016- 2018 38
2.2. Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay trung dài hạn đối với khách hàng cá nhân tại NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Quảng Bình 2.2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo Từ khi đảm bảo tiền vay là một yếu tố cần thiết trong nghiệp vụ cho vay của ngân hàng, đã có rất nhiều văn bản pháp luật đề cập đến hoạt động đảm bảo tiền vay và thẩm định tài sản đảm bảo, bởi vì đây là vấn đề có tính nhạy cảm và biến động mạnh, tác động tới sự phát triển ổn định và an toàn của cả hệ thống ngân hàng. Thực tiễn cho thấy, công tác thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng BIDV- Chi nhánh Quảng Bình còn tồn tại nhiều bất cập. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật liên quan đến tài sản đảm bảo vừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Sau một thời gian áp dụng, nhận ra được điểm còn hạn chế, do đó hàng loạt những quy định mới ra đời, bổ sung và thay thế các quy định cũ tạo ra một hành lang pháp lý bảo đảm tiền vay khá chặt chẽ, chi tiết và hợp lý hơn để thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế. Hiện nay, hệ thống BIDV nói chung và Chi nhánh Quảng Bình nói riêng khi thực hiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo đã áp dụng các văn bản pháp luật sau: Về luật: Bộ luật dân sự của Nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015, Bộ luật hàng hải của Nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 25/11/2015, Luật nhà ở của Nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014, Luật công chứng của Nước CHXHCN Việt Nam ban hành ngày 20/06/2014, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12, Luật các TCTD số 47/2010/QH12, Pháp lệnh về giá, Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước CộngTrường hòa xã hội chủ ngh Đạiĩa Việt Namhọc khóa XIII,Kinh kỳ họp thtếứ 3 Huếthông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012. Các nghị định: Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của 39
Luật giá về Thẩm định giá, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm ngày 01/09/2017, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Các thông tư: Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá, Thông tư số 06/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 7/1/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13,Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính Các quyết định:Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3), Quyết định phân cấp phán quyết tín dụng trong hệ thống BIDV Việt Nam, Quyết định giao dịch bảo đảm trong cho vay của BIDV. 2.2.2. Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình Việc xây dựng một quy trình thẩm định tài sản đảm bảo hợp lý sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động quản trị nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao doanh lợi. Tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Quảng Bình, quy trình thẩm định tài sản đảm bảo gồm 6 bước sau: 2.2.2.1. Lập hồ sơ tài sản bảo đảm, kiểm tra tính hợp pháp của tài sản. TrườngTại BIDV- Chi nhánhĐại Qu ảnghọc Bình khôngKinh có tổ đtếịnh giáHuế tài sản đảm bảo riêng nên cán bộ tín dụng là người chịu trách nhiệm cho vay cũng như là người lập hồ sơ tài sản đảm bảo. Sau khi lập hồ sơ thì cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của tài sản đó như kiểm tra chủ sở hữu và sử dụng tài sản, kiểm tra tài sản và việc thanh toán. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. 40
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá; Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá. Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết; Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. 2.2.2.2. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. TrườngCán bộ tín dụng hẹnĐại lịch đi họcđịnh giá cKinhùng khách hàng tế (đ ếnHuế nơi tài sản, chụp ảnh lưu hồ sơ, tham khảo giá khu vực đó, ) Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương 41
tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản. Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ. Cán bộ tín dụng phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết. Đối với từng loại tài sản cụ thểmà cán bộ tín dụng cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Ngoài ra, phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối vTrườngới nhóm tài sản cụ thĐạiể (nếu có). học Kinh tế Huế 2.2.2.3. Phân tích thông tin. Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể: Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật); 42
Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác; Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Cán bộ tín dụng phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. 2.2.2.4. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại BIDV và các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, cán bộ tín dụng phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có). 2.2.2.5. Lập báo cáo biên bản định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan. Lập biên bản định giá theo mẫu của BIDV và trình lên giám đốc xem xét; Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuTrườngật của tài sản thẩm Đại định giá; bihọcến động vKinhề pháp lý, th ịtếtrườ ngHuế liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá sáu tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. 2.2.2.6. Lập bộ hồ sơ hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản; đăng ký giao dịch đảm bảo; sau đó nhập kho tài sản. 43
Sau khi hoàn tất các thủ tục trên, cán bộ tín dụng có trách nhiệm lập hợp đồng theo hình thức đảm bảo tiền vay bằng tài sản của khách hàng. Tiến hành đăng ký giao dịch đảm bảo để tránh rủi ro, tranh chấp sau này. Bước cuối cùng là tiến hành nhập nho tài sản. 2.2.3.Phương pháp xác định giá tài sản đảm bảo tại BIDV Chi nhánh Quảng Bình 2.2.3.1. Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo tại BIDV Chi nhánh Quảng Bình Hiện tại, ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam sử dụng 5 phương pháp định giá tài sản đảm bảo sau: Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp thu nhập TrườngPhương pháp thu Đạinhập (hay họccòn gọi làKinh phương pháp tế đầu tHuếư) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) 44
mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng, 2.2.3.2. Thực trạng thẩm định giá tài sản đảm bảo tại BIDV Quảng Bình Tại BIDV- chi nhánh Quảng Bình, cán bộ tín dụng thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá tài sản đảo bảo do phương pháp này đơn giản, dễ thực hiện. Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường. Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, Trườngnên dễ được mọi ng Đạiười chấp nhận,học ngay Kinhcả các cơ quan tế pháp Huế luật. Theo số liệu ghi nhận tại BIDV Quảng Bình thì chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản đảm bảo tại BIDV Quảng Bình là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Minh họa về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất mà BIDV- chi nhánh Quảng Bình đã thực hiện: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và 45
dễ hiểu, ví dụ này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh). Một khách hàng thế chấp tại ngân hàng BIDV Quảng Bình lô đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 100m2 tại vị trí 1 đường Trần Phú , thị trấn Hoàn Lão, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (các vùng lân cận) có 03 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau: Bảng 2.5: Minh họa về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất tại BIDV- Chi nhánh Quảng Bình Thửa đất Thử đất so Thửa đất so Thửa đất so TT Yếu tố so sánh cần thẩm sánh 1 sánh 2 sánh 3 định giá 1 Vị trí Vị trí 1 Vị trí 1 Vị trí 1 Vị trí 1 Đường Trần Đường Đường Trần Đường An Phú, thị trấn Quách Xuân Hưng Đạo, Dương Hoàn Lão, Kỳ, thị trấn thị trấn Hoàn Vương, thị huyện Bố Hoàn Lão, Lão, huyện trấn Hoàn Trạch, tỉnh huyện Bố Bố Trạch, Lão, huyện Quảng Bình Trạch, tỉnh tỉnh Quảng Bố Trạch, Quảng Bình Bình tỉnh Quảng Bình 2 Giá bán (giá giao Chưa biết, 392 triệu 349.6 triệu 495 triệu dịch thành công) cần thẩm đồng đồng đồng định giá 3 TrườngTổng diện tích Đại100m học2 Kinh98m2 tế92m Huế2 110m2 4 Giá bán/m2 Chưa biết, 4 triệu/m2 3.8 triệu/m2 4.5 triệu/m2 cần thẩm định giá 5 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ 6 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ Mặt ngõ Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt 46
10m 10m ngõ 8m 7 Cơ sở hạ tầng Điện ổn Điện ổn Điện ổn Điện ổn định, cấp định, cấp và định, cấp và định, cấp và nước tốt; thoát nước thoát nước thoát nước thoát nước tốt tốt tốt kém, hay bị ngập khi mưa to 8 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 9 Cảnh quan Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra công đông dân cư đông dân cư đông dân cư viên 10 Điều kiện thanh Thanh toán Thanh toán Thanh toán Thanh toán toán tiền mặt tiền mặt làm tiền mặt tiền mặt ngay 1 lần 2 lần, 60% ngay 1 lần ngay 1 lần khi mua ngay khi khi mua khi mua mua, 40% sau đó 1 năm (Nguồn: BIDV Quảng Bình) Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí. Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường. Qua điều tra, thu thập được các thông tin như sau: - Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 2%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5% - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu đông dân cư 5% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn giá đất khu vực thoát nước kém 5% - TrườngGiá đất của thửa đĐạiất nằm ở họchướng Tây Kinh và hướng B ắtếc như Huế nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 4% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 7% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 10% Trước tiên, cán bộ tín dụng sẽ định giá bằng cách tham khảo khung giá Nhà nước địa bàn tỉnh Quảng Bình tại trang web: 47
Bảng 2.6 : Khung giá đất của tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2015-2019 Đơn vị tính: 1,000 đồng/m2 Loại Đoạn đường Giá đất Tên đơn vị hành TT đô chính thị Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 1 Hùng Vương V Nam thị Trụ sở 3,440 1,785 890 460 trấn Lâm Hoàn trường Lão Rừng Thông 2 Quách Xuân Kỳ V Đường Đường 2,230 920 410 200 Hùng sắt Vương (QL1) 3 An Dương Vương V Đường Nhà văn 2,230 920 410 200 Hùng hóa TK1 Vương (QL1) 4 Trần Phú V Nhà văn Hết 2,230 920 410 200 hóa TK2 Trường Quách Xuân Kỳ 5 Trần Hưng Đạo V Đường Nhà Văn 2,230 920 410 200 Hùng hóa TK2 Vương (QL1) (Nguồn: Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình) Nhưng trên thực tế, giá đất theo khung giá của UBND tỉnh Quảng Bình thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Trong khi đó, những khu vực này thuộc vào những khu đTrườngắc địa, có vị trí đ ẹp,Đại có giá trhọcị trong tương Kinh lai cao. Bêntế c ạHuếnh đó khu vực thị trấn Hoàn Lão đang tích cực phấn đấu để trở thành thị xã trong vài năm tới. Chính vì thế mà cán bộ tín dụng thường định giá đất theo giá trị thị trường. Sự chênh lệch này dẫn đến việc thẩm định tài sản đảm bảo đôi khi không chính xác và tăng nguy cơ rủi ro cho ngân hàng khi có sự cố. Từ các thông tin trên, điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh: 48
Bảng 2.7: Minh họa về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất đã được điều chỉnh tại BIDV- Chi nhánh Quảng Bình Thửa đất cần Thử đất so Thửa đất so Thửa đất so TT Yếu tố so sánh thẩm định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3 A Giá bán (giá giao Chưa biết, cần 392 triệu đồng 349.6 triệu 495 triệu dịch thành công) thẩm định giá đồng đồng B Tổng diện tích 100m2 98m2 92m2 110m2 C Giá bán/m2 Chưa biết, cần 4 triệu đ/m2 3.8 triệu 4.5triệu đ/m2 thẩm định giá đ/m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Không điều Không điều Không điều chỉnh chỉnh chỉnh D2 Điều kiện thánh Thanh toán tiền (4 triệu đ/m2 x Không điều Không điều toán mặt ngay 1 lần 60%) + (4 triệu chỉnh chỉnh khi mua đ/m2 x 40% /1.1 ) = 3.85 triệu đ/m2 Cộng 3.85 triệu đ/m² 3.8 triệu 4.5 triệu đ/m2 đ/m2 D3 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 10m Không điều +2% - 5% chỉnh D4 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, - 5% - 5% - 5% cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to D5 Hướng Tây - 4% - 7% Không điều chỉnh D6 Cảnh quan Nhìn ra khu Không điều Không điều - 5% đông dân cư chỉnh chỉnh E Tổng mức điều - 9% - 10% - 15 % chỉTrườngnh theo tỷ lệ Đại học Kinh tế Huế phần trăm F Giá bán đã điều 3.85 triệu đ/m2 3.8 triệu 4.5 triệu chỉnh /m² x 0.91 =3.508 đ/m2 x 0.9 = đ/m2 x 0.85 triệu đ/m2 3.42triệu =3.825triệu đ/m2 đ/m2 (Nguồn: BIDV Quảng Bình) 49
→ Ước tính giá trị thửa đất cần định giá: Qua điều chỉnh cho thấy: mức điều chỉnh của từng yếu tố cụ thể không quá 10%, tổng mức điều chỉnh cuối cùng không quá 20%, nên các thửa đất so sánh này có thể sử dụng được để so sánh. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của thửa đất cần thẩm định giá bằng bình quân đơn giá đất sau khi điều chỉnh của các thửa đất so sánh: (3.508 triệu đ/m2 + 3.42 triệu đ/m2 + 3.825 triệu đ/m2)/3= 3.584triệu đ/m2 Giá trị trường thửa đất cần thẩm định giá: 3.251 triệu đ/m2 x 100 m2 = 358.4 triệu đồng/m2 Minh họa về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá xe ô tô mà BIDV- chi nhánh Quảng Bình đã thực hiện: Tại BIDV-Chi nhánh Quảng Bình, nếu tài sản đảm bảo là xe ô tô thì chỉ chấp nhận những ô tô có thương hiệu uy tín trên thị trường để giảm thiểu rủi ro cho chi nhánh. Đối với xe ô tô chưa qua sử dụng (mới 100%) Hầu hết là những xe hình thành từ vốn vay, việc định giá hết sức đơn giản. Tùy vào từng loại xe, hãng xe mà ngân hàng định giá với mức tỷ lệ từ 70-80% giá trị của xe- là nguyên giá không bao gồm thuế và phí. Đối với xe ô tô đã qua sử dụng Giá xe ô tô thường phải trừ đi khấu hao như hao mòn vô hình, tình trạng xe, số km đTrườngã đi, số năm đã sử Đạidụng, Sau học đó, cán bKinhộ tín dụng tìmtế ki ếmHuế thông tin về các loại xe tương tự như tài sản đảm bảo của khách hàng, điều chỉnh tỉ lệ và lấy giá trị trung bình làm kết quả định giá. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá xe ô tô như sau: Một khách hàng thế chấp tại ngân hàng BIDV Quảng Bình một ô tô 5 chỗ hiệu TOYOTA. Qua thu thập thông tin và tình trạng xe qua các năm, ta có kết quả sau: 50
A. Đặc điểm pháp lý tài sản thẩm định giá: TT TÊN VĂN BẢN SỐ, NGÀY CẤP CƠ QUAN CẤP XÁC NHẬN 1 Giấy chứng nhận đăng ký 24/2/2018 Phòng CSGT – Công an Tỉnh xe ô tô Quảng Bình B. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá: Danh mục Đặc điểm kinh tế - kỹ thật ĐVT SL Xe ô tô con 5 - Loại phương tiện: Chiếc 1 ch ỗ - Hiệu: TOYOTA - Model: CORALLA ALTIS 1.8E MT - Màu sơn: Ghi bạc - Năm, nơi sản xuất: 2018, Việt Nam - Số máy: xxxxx - Số khung: yyyyy - Biển kiểm soát: 73A-abcd - Hiện trạng: Xe còn mới, ngoại quan tổng thể tốt, đang sử dụng cho nhu cầu đi lại trong thành phố. Mức độ khai thác (#10.000km) - Chất lượng còn lại: khoảng 70% Trường Đại học Kinh tế Huế 51
(Hình ảnh chỉ mang tính chất minh họa) C. Phương thức tiến hành: Tham khảo thông tin về tài sản thẩm định giá trên thị trường (căn cứ theo các đánh giá hiện trạng thực tế), nhận thấy như sau: Về thị trường: Tham khảo giá thị trường xe ô tô trên thị trường Quảng Bình năm 2018. Cụ thể: Thông tin so sánh 1: Xe Toyata Corolla Altis 1.8E MT, sản xuất năm 2017, mới 100%, nguyên giá: 32.000 USD tương đương 704.000.000 VNĐ(đã có thuế nhập khẩu) Thông tin so sánh 2: Xe Toyata Corolla Altis 1.8E MT, sản xuất năm 2018, mới 100%,Trườngnguyên giá: 6Đại97.000.000 học VNĐ Kinh tế Huế Từ các thông tin trên, căn cứ mục đích thẩm định giá của khách hàng. Đề nghị chọn giá trị thị trường là : (704.000.000+697.000.000)/2=700.500.000 VNĐ D. Kết quả thẩm định: 52
Danh mục ĐVT SL CLCL(%) Giá trị thị trường Xe ô tô Toyota Corolla Altis 1.8E MT Chiếc 1 70 700.500.000 VNĐ → Kết quả thẩm định giá: 700.500.000 x 70% = 490.350.000 VNĐ 2.2.3.3. Định giá một số loại tài sản đảm bảo khác STT Loại tài sản Cách thức định giá 1. Đối với sổ/thẻ tiết kiệm, giấy tờ Việc định giá có thể theo phương pháp có giá là các chứng khoán nợ do chiết khấu. Để đơn giản trong trường hợp Nhà nước, NHNN, chính quyền dư nợ vay và lãi phát sinh trong thời gian địa phương cấp tỉnh, thành phố vay vốn dự kiến thấp hơn mệnh giá thì có trực thuộc Trung ương, BIDV và thể xác định giá trị là mệnh giá của giấy tờ tổ chức tín dụng khác phát hành; có giá, thẻ tiết kiệm đó. Đối với cho vay giấy tờ có giá là trái phiếu do các ngắn hạn, nếu giấy tờ có giá áp dụng hình tổ chức kinh tế Việt Nam phát thức trả lãi trước, thì giá trị định giá là hành được tổ chức tín dụng hoặc mệnh giá trừ phần lãi trả trước. Trường hợp định chế tài chính khác có chức các giấy tờ có giá được niêm yết trên thị năng theo quy định pháp luật bảo trường chứng khoán thì tham khảo giá được lãnh thanh toán niêm yết. 2. Giá trị được xác định theo giá đóng cửa của Đối với giấy tờ có giá là các ngày giao dịch gần nhất với thời điểm định chứng khoán nợ đã được niêm giá. nếu thời điểm định giá đã có giao dịch yết trên thị trường chứng khoán của ngày hôm đó thì lấy theo giá khớp lệnh gần nhất 3. Giấy tờ có giá là hối phiếu đòi Căn cứ vào mệnh giá trên hối phiếu để định nợ và hối phiếu nhận nợ giá. 4. Trường Đại họcC ănKinh cứ vào giá trtếị hàng Huế hóa trên vận đơn để Đối với vận đơn định giá. 5. Căn cứ vào giá mua vào theo công bố của Công ty vàng bạc đá quý thuộc Ngân hàng Đối với kim khí là vàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam và các cửa hàng vàng, bạc, đá quý của các Công ty vàng bạc có uy tín như Công ty 53