Khóa luận Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City

121 trang thiennha21 22/04/2022 6280

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_nghien_cuu_cac_nhan_to_anh_huong_den_quyet_dinh_da.pdf

Nội dung text: Khóa luận Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City

Khóa luận tốt nghiệp ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện: Th.S PHẠM PHƯƠNG TRUNG NGUYỄN VĂN PHỐ Lớp: K49D-QTKD Trường ĐạiHu ếhọc, 05/2019 Kinh tế Huế SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp LỜI CẢM ƠN! Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt, trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hoàn thiện được. Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Phạm Phương Trung đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập. Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong công ty đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập tại Công ty. Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong Công ty cùng các Thầy, Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Trường Đại học Kinh tế Huế SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp MỤC LỤC PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.Lý do chọn đề tài 1 2.Mục tiêu nghiên cứu 2 2.1. Mục tiêu tổng quát 2 2.2. Mục tiêu cụ thể 2 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 3.1. Đối tượng nghiên cứu 2 3.2. Phạm vi nghiên cứu 2 4.Quy trình và phương pháp nghiên cứu 2 4.1. Quy trình nghiên cứu 2 4.2. Phương pháp nghiên cứu 4 4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu 5 4.2.2. Thang đo 6 4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu 6 4.2.3.1. Kiểm định thang đo 6 4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA 8 4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy 8 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 10 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 10 1.1.1. Khái niệm về BĐS 10 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 10 1.1.3. Hàng hóa BĐS 12 1.1.4. Phân loại bất động sản 13 1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS 13 1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản 16 1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản 17 1.4.1. Khái niệm đầu tư 20 1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản 21 1.4.3. Các loại hình đầu tư BĐS 21 1.4.3.1Trường Căn hộ chung cư Đại học Kinh tế Huế 21 SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp 1.4.3.2 Nhà phố 22 1.4.3.3 Đất nền 23 1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng 24 1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang 24 1.4.3.6 Shophouse và Officetel 25 1.4.3.7 Phòng trọ cho thuê 26 1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng 27 1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS 28 1.6.1. Yếu tố văn hóa 35 1.6.2. Yếu tố xã hội 36 1.6.3. Yếu tố cá nhân 37 1.6.4. Yếu tố tâm lý 37 1.6.5. Yếu tố sinh lời 39 1.7.1. Một số quan điểm về hành vi khách hàng 40 1.7.2. Mô hình quá trình quyết định mua của Philip Kotler, Gary Armstrong 41 1.7.3. Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân (nguồn: Philip Kotler 2001) 46 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY 53 2.1. Giới thệu Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung 53 2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty: 54 2.1.1.1. Hội đồng quản trị 54 2.1.1.2. Tổng giám đốc 54 2.1.1.3. Phòng Marketing 55 2.1.1.4. Phòng kinh doanh 56 2.1.1.5. Phòng HCNS 57 2.1.1.6. Phòng TCKT 58 2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án 58 2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự: 59 2.2. GiTrườngới thiệu dự án An C ựĐạiu City: học Kinh tế Huế 61 SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp 2.2.1. Chất lượng công trình: 61 2.2.1.1. Thiết kế: 63 2.2.1.2. Kết cấu công trình: 63 2.2.1.3. Thi công công trình 63 2.2.1.4. Giám sát công trình 63 2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công: 63 2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường: 63 2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng: 64 2.2.2. Các tiện ích xung quanh dự án: 64 2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City 66 2.3.1. Thông tin chung về mẫu nghiên cứu 66 2.3.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo 68 2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư 73 2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các biến độc lập 73 2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phần tích nhân tố khám phá đối với biến phụ thuộc 78 2.3.3.3. Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư 79 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 1.Kết luận 89 2.Kiến nghị 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 97 Trường Đại học Kinh tế Huế SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1. Đặc điểm mẫu điều tra 66 Bảng 2. Hệ số Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo 69 Bảng 3. Đánh giá độ tin cậy thang đo đối với nhóm “quyết định đầu tư BĐS” 72 Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Test và ma trận xoay nhân tố biến độc lập . 74 Bảng 5. Hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tải sau khi phân tích nhân tố 77 Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” 78 Bảng 7. Hệ số tải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS” 79 Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến 82 Bảng 9. Hệ số tương quan 83 Bảng 10. Kết quả phân tích hồi quy sau khi loại biến 84 Trường Đại học Kinh tế Huế SV: Nguyễn Văn Phố
Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu 4 Sơ đồ 2: Mô hình quyết định mua của khách hàng 41 Sơ đồ 3: Các giai đoạn của quá trình quyết định đầu tư BĐS 46 Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo P. Kotler 2001 48 Hình 1: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS 51 Hình 2: Mô hình nghiên cứu đề xuất 52 Hình 3: Cơ cấu tổ chức Công ty 54 Hình 4: Mô hình hồi quy các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City của khách hàng cá nhân 87 Trường Đại học Kinh tế Huế SV: Nguyễn Văn Phố
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thị trường Bất Động Sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước. Tuy nhiên những năm trước đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, kèm với những biến động liên tục về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, đồng tiền thì bị mất giá Không chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông xảy ra ngày càng phổ biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian gần đây Chính Phủ đang có chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu. Đối với thị trường Huế hiện nay, thị trường BĐS bị đóng băng trong một thời gian dài, mặc dù các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau nhằm vực dậy thị trường BĐS. Nhưng thị trường BĐS cũng không có chuyển biến nào nổi bật. Đến hai năm trở lại đây, thị trường BĐS mới có những bước chuyển mình đáng kể, tiêu biểu là sự ra đời của dự án An Cựu City do Công ty IMG Huế làm chủ đầu tư. Dự án thật sự đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của thị trường BĐS Huế. Đến nay, dự án đã thu hút được một lượng lớn khách hàng đến đầu tư và mua tiêu dùng. Nhưng đó chỉ là một lượng khách hàng rất nhỏ để có thể làm cho thị trường BĐS phát triển và sôi nổi hơn nữa. Vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City” làm đề tài nghiên cứu của mình. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 1
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu thêm và hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư BĐS. - Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. - Xác định mức độ ảnh hưởng và chiều hướng tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. - Căn cứ vào kết quả nghiên cứu kiến nghị một số giải pháp nhằm duy trì và thu hút thêm khách hàng đầu tư tại các dự của công ty nói chung và dự án An Cựu City nói riêng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản tại Huế với mục đích kinh doanh chênh lệch giá. Cụ thể ở đây là những khách hàng đã và đang mua bất động sản tại dự án An Cựu City 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: nghiên cứu được thực hiện tại dự án An Cựu City - Phạm vi về thời gian: nghiên cứu được tiến hành trong thời gian hai tháng thực tập tại Công ty, từ ngày 20/02/2019 đến ngày 20/04/2019 4. Quy trình và phương pháp nghiên cứu 4.1. Quy trình nghiên cứu Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 2
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính: đọc, tổng hợp các thông tin trên internet, báo chí, phỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia. Mục đích của bước này nhằm phân tích hoạt động và các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Từ số liệu qua các báo cáo nhanh, báo cáo tài chính, báo cáo của phòng khách hàng theo quý, năm tiến hành xử lý số liệu, sử dụng phương pháp phân tích và so sánh để đưa ra nhận xét về thực trạng hoạt động đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Tiến hành phỏng vấn các anh chị chuyên viên, giám đốc kinh doanh, trưởng phòng kinh doanh, nhân viên kinh doanh và thông qua thực tế quan sát để hiểu rõ hơn về thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng: Tiến hành nghiên cứu định lượng bằng phương pháp phỏng vấn cá nhân có sử dụng bảng hỏi điều tra các khách hàng tại dự án An Cựu City. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 3
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Xác định vấn đề nghiên cứu Tìm hiểu cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu liên quan Thiết kế nghiên cứu Dữ liệu thứ cấp Dữ liệu sơ cấp Xác định thông tin và nguồn Xác định thông tin cần thu thông tin cần thu thập thập và phương pháp thu thập Thu thập dữ liệu Điều tra định tính Tổng hợp và phân tích dữ liệu Điều tra định lượng thử nghiệm và chính thức K t qu ế ả Thu thập, xử lý và phân tích nghiên c u ứ dữ liệu bằng SPSS Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu 4.2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng dựa vào các bài nghiên cứu trong và ngoài nước. Nghiên cứu với mục đích phân tích dữ liệu thứ cấp từ các nguồn khác nhau và từ kết quả khảo sát, đồng thời tiến hành ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 4
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu  Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp - Thu thập dữ liệu từ sách, báo, tạp chí, internet, các đề tài nghiên cứu, luận văn trước đó có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các tài liệu, số liệu, báo cáo về nguồn lực, hoạt động của Công ty như báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2017 - 2018 do các bộ phận chức năng của cung cấp.  Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp - Phương pháp quan sát: quan sát thực tế về công tác bán hàng để nắm bắt quy trình, chính sách và các nghiệp vụ cơ bản về môi giới bất động sản. - Phương pháp trao đổi: trao đổi với nhân viên Công ty để thu thập thông tin về sự biến động của các chỉ tiêu, trao đổi với các bạn cùng thực tập để hiểu thêm vấn đề. - Lập bảng câu hỏi những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư nhằm thu thập thêm các thông tin làm cơ sở cho việc ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. - Phương pháp xác định kích thước mẫu: Sau khi nghiên cứu định tính, nghiên cứu gồm 28 biến quan sát được đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức. Cỡ mẫu dùng trong phân tích nhân tố bằng ít nhất 4 đến 5 lần số biến quan sát để kết quả điều tra là có ý nghĩa, vì vậy cỡ mẫu cần nghiên cứu là 150 bảng hỏi (Nguyễn Đình Thọ, 2011). Tiến hành thu thập dữ liệu với mẫu dự kiến là 170 bảng hỏi để đảm bảo độ tin cậy cao hơn và tránh những bảng hỏi sai sót hoặc không thu thập được đầy đủ. - Phương pháp chọn mẫu: Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án, đồng thời để mang tính cập nhật sát với tình hình thực tế nhất nên tôi đã tiến hành chọn mẫu phương pháp ngẫu nhiên thực địa. Đây là hình thức chọn mẫu phi xác suất. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 5
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 4.2.2. Thang đo Thang đo trong nghiên cứu này dựa trên cơ sở lý thuyết về hành vi khách hàng, hoạt động phát triển dự án của Công ty và quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Một tập biến quan sát (các phát biểu) được xây dựng để đo lường các biến tiềm ẩn (khái niệm nghiên cứu). Do có sự khác biệt nhau về văn hóa và cơ sở hạ tầng kinh tế, cho nên có thể các thang đo được xây dựng tại các nước phát triển hay các thang đo được xây dựng từ các cuộc nghiên cứu tương tự ở trong nước cũng như các mô hình nghiên cứu chưa phù hợp và thích ứng với thị trường Việt Nam. Thông qua việc hỏi ý kiến chuyên gia, nghiên cứu sơ bộ với mẫu có kích thước là n = 30, các biến quan sát đã được chỉnh sửa cho phù hợp đặc điểm của đối tượng nghiên cứu. Các tập biến quan sát cụ thể được đo lường dựa trên thang đo Likert 5 điểm, thay đổi từ 1 = Rất không đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 = Trung lập, 4 = Đồng ý, 5 = Rất đồng ý. 4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu Nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp nhằm thu thập thông tin từ khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án An Cựu City. Thông tin thu thập được sẽ được nhập bằng phần mềm Excel, làm sạch và xử lý bằng phần mềm Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) 22.0. Thang đo sau khi được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội được sử dụng để kiểm định mô hình nghiên cứu. 4.2.3.1. Kiểm định thang đo Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Hệ số Cronbach’s alpha được sử dụng trước nhằm loại các biến không phù hợp. Theo nhiều nhà nghiên cứu, với nguyên tắc kết luận thì những biến quan sát có hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng: 0.8- 1.0: Thang đo lường tốt. 0.7- 0.8: Thang đo lường sử dụng được. 0.6- 0.7: Sử dụng được nếu khái niệm đo lường là mới hoặc mới đối với người được phỏTrườngng vấn. Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 6
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên và hệ số tương quan biến tổng của các biến (item-total correlation) lớn hơn 0.3. (Nunnally & Burnstein, 1994). Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 7
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA Sau khi loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy qua đánh giá độ tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha, tiến hành phân tích nhân tố. Phân tích nhân tố là tên chung của một nhóm các thủ tục được sử dụng chủ yếu để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu. (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Theo các nghiên cứu thì thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích được bằng hoặc lớn hơn 50%. Khi phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một số tiêu chuẩn như sau: Hệ số Kaiser – Meyer – Olkin (KMO) nằm trong khoảng [0,5 ;1], mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett 0,5. Hệ số tải nhân tố (factor loading) 0,3 Tổng phương sai trích 50%. Hệ số Eigenvalue có giá trị lớn hơn 1. Khác biệt hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân tố 0,3 để đảm bảo giá trị phân biệt giữa các nhân tố. 4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mô hình hoá mối quan hệ nhân quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích) và các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mô hình này sẽ mô tả hình thức của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS. Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, mô hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City có dạng tổng quát như sau: Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε Trong đó: Y: là biến phụ thuộc phản ánh quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 8
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Xi (i=1 7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân βi (i=1 7): Các hệ số hồi quy Hằng số ε: Sai số Mức độ phù hợp của mô hình được đánh giá bằng hệ số R2 điều chỉnh. Giá trị R2 điều chỉnh không phụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2 do đó được sử dụng phù hợp với hồi quy tuyến tính đa biến. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 9
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm về BĐS Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thTrườngể bị huỷ hoại, trừ khi Đại có thiên họctai, xói lở , Kinhvùi lấp. Đồ ngtế thờ i, Huếcác vật kiến trúc Khóa Luận Tốt Nghiệp 10
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm, Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Các tính chất khác: - Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thưTrườngờng khác. Nhu cầ u Đạivề BĐS chọcủa mỗi vùng, Kinh mỗi khu vtếực, m ỗHuếi quốc gia là rất Khóa Luận Tốt Nghiệp 11
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.3. Hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán. Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: Giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau: - Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các hàng hoá khác: Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo hàng hoá bất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. - Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản khác: Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 12
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 1.1.4. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. 1.2. khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mau bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có sự quản lý của Nhà nước. 1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch - Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau - Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thông tin - TrườngĐăng ký pháp lý đ ốĐạii với BĐS học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 13
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý, thay đổi điều kiện môi trường, ) Do tính không di dời của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian. Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực và không tập trung Thị trường BĐS thường được tạ ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng địa phương khác. Thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng trên ở mọi vùng trên đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường ở nông thôn, miền núi. Cung về BĐS ít co giãn khi giá cả thay đổi Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và gái của BĐS. Thời gian tạo ra hàng hóa thường lâu hơn các hàng hóa khác (thông tin về đất đai, dự án đầu tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thi công thiết kế công trình, ). Chính sách của nhà nước có tác động mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường. Khi trên thị trường BĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS. Chẳng hạn cầu tăng sẽ kéo giá cả tăng theo. Đối với các hàng hóa thông thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại nhường như không co giãn, vì cung của BĐSTrường không thể phản ứng Đại nhanh tương họcứng v ớiKinh thay đổi củ atế cầu. VHuếiệc tăng cung về Khóa Luận Tốt Nghiệp 14
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất rất nhiều thời gian. Từ đó, khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý: Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định. Tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia và rút khỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp  Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện: - Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn - Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm - Quá trình mua bán thường gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm vững - Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý  Việc tham gia và rút khỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp thể hiện: - Thời gian tạo ra hàng hóa BĐS thường lâu hơn các tài sản khác. - Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, làm thủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai. - Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công công trình, Những công việc này cần rất nhiều thời gian và nguồn lực mạnh, vì vậy việc rút ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 15
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường) Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hôi trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sư tác động của nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác. 1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 16
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác. Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế, Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước, Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường. Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững. Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: Nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: Xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị. 1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản  Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước - Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc, Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 17
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung - Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.  Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. - Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê. - Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.  Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trường BĐS công nghiệp - Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở - Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ  Căn cứ vào tính chất giao dịch - Thị trường mua bán BĐS - Thị trường thuê và cho thuê BĐS - Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm - Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh 1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản 1.3.1. Khái quát chung tình hình BĐS cả nước Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường bất động sản năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn. Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung bất động sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 18
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng 1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/ 2018 là 16.290 giao dịch, tương đương với mức tăng 8,3%. Ông Đỗ Viết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường bất động sản quý III thường niên. Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về cả lượng cung và cầu”. Đặc biệt, 2 thị trường đầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 67,2%. Đặc biệt ở phân khúc siêu cao cấp tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 100%. Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá bất động sản tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao. Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản”. on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html 1.3.2. Khái quát chung tình hình BĐS tại Huế Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địa ốc, thị trường Bất động sản cả nước nói chung và tại Huế nói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực ở phân khúcTrường đất nền và nhà ởĐạigiá vừa túihọc tiền. Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 19
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở thành kênh thu hút dòng tiền mạnh mẽ của nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động thái nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị ở khu vực phía Tây Nam TP Huế. Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúc đẩy thị trường đất nền phát triển mạnh mẽ cho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung tâm thành phố với khoảng cách di chuyển chỉ từ 15 – 20 phút. Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung và ở Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhiều công trình, dự án, trung tâm, khách sạn, nổi lên làm cho thị trường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như: VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco, Các dự án nổi bật như Tòa nhà Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú Mỹ An, Nhiều chủ đầu tư và nhà môi giới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình. Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm 2018 đang dần trở nên khan hiếm do sự thận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới buôn địa ốc lại ráo riết “săn hàng” trong lúc giá còn ở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường đầu năm 2019. Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu cầu thực cuối năm trở nên cháy hàng ngay khi mở bán chính thức. Ví dụ điển hình từ sự thành công của dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào tháng 8/2018 trước đó, chỉ trong 30 phút mở bán đã có đến 98% sản phẩm được hoàn tất giao dịch. 1.4. Đầu tư và đầu tư BĐS 1.4.1. Khái niệm đầu tư Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 20
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực. Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó. Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội. 1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn. Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó. 1.4.3. Các loại hình đầu tư BĐS 1.4.3.1 Căn hộ chung cư Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 21
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung  Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư - Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư (đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn. - Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn. - Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư "lướt sóng". - Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.  Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư: - Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế. - Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt. - Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường. 1.4.3.2 Nhà phố Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt.  Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố: - Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao. - Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố. - Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có. - Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đấtTrường nền. Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 22
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung  Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố: - Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao. - Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng. - Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn. 1.4.3.3 Đất nền Đầu tư đất nền là loại hình dù đã hình thành từ lâu đời, tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Khả năng sinh lời, thanh khoản của đất nền tốt hơn nhà phố  Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền: - Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay. - Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng. - Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%. - Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường. - Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh. - Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo. - Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.  Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền: - Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi roTrường khi đầu tư. Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 23
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung - Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng cao, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn" vốn lâu. - Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản. 1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách. Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch.  Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: - Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh. - Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được. - Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm. - Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.  Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: - Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch. - Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao. - Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý. 1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạTrườngo được nhiều sức hútĐại đối vớ i họcnhững nhà Kinh đầu tư vì đemtế lạ iHuế nhiều lợi nhuận Khóa Luận Tốt Nghiệp 24
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến trên thế giới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM. Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang còn đang khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại  Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang: - Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản. - Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%. - Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi. - Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng. - Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư. - Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý. - Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.  Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang: - Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có. - Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước. - Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này. 1.4.3.6 Shophouse và Officetel Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới. Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hình đầu tư mang lại tiềm năng sinh lời lớn TrườngƯu điểm của loại hìnhĐạiđầu t ư họcShophouse: Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 25
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung - Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn. - Tính thanh khoản của sản phẩm cao. - Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/ năm. - Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.  Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse: - Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường. - Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng. Diện tích nhỏ, Officetel không thích hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu dài  Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel: - Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao. - Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường. - Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp. - Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.  Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel: - Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài. - Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm. - Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác. 1.4.3.7 Phòng trọ cho thuê Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. NguTrườngồn cầu luôn lớn đối Đại với loại hhọcình đầu t ưKinh phòng trọ cho tế thu êHuế Khóa Luận Tốt Nghiệp 26
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung  Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê: - Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. - Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản. - Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.  Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê: - Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu. - An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê. - Khả năng sinh lời thấp. - Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu. - Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều. 1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia. Để đầu tư loại hình nhà xưởng, rất khó để tìm được quỹ đất lớn phù hợp  Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng: - Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây. - Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.  Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng: - Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn. - Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn. - Khó tìm quỹ đất lớn. - TrườngThủ tục khó khăn, phápĐại lý không học hỗ trợ Kinhcác nhà đầu ttếư. Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 27
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung 1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS Dự án “treo” là một trong những rủi ro lớn nhất và phổ biến. Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm”, như: “tay không bắt giặc” (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi Và “tằm” ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành bất động sản. Ở nước ta hiện nay không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự án; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi nhuận treo, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ. Vậy nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu? Chúng ta hãy cùng xem xét các rủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư bất động sản có thể gặp phải. Rủi ro về phía chủ đầu tư  Rủi ro năng lực pháp lý Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội. Do đó bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Trong đầu tư nhất là lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù chỉ là nhỏ nhất cũng có thể giết chết nhà đầu tư Rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp lý của chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý, báo cáo hoạt dộng kinh doanh, tàiTrường liệu tham khảo khác Đại. học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 28
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung  Rủi ro năng lực hoạt động kinh doanh Rủi ro về quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không đủ năng lực, trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế, phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực, trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ. Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không được chính xác. Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được thực hiện. Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém, phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ cao hơn. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp. Rủi ro về dự án  Rủi ro cơ chế, chính sách Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 29
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như: - Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam. - Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. - Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất - Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước. Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch TrườngRủi ro kinh tế vĩ mô Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 30
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Giá của bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như: - Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực - Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực - Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ) - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng - Mức giá bình quân các loại đất trong vùng - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.  Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư. Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút. Mặt khác hoạt động đầu tư bất động sản lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn. Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn. Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 31
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung dài. Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư. Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất.  Rủi ro tài chính Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư. Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dự án. Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn, xảy ra ứ đọng vốn. Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động. Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghoặc các bên liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã, đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án. Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư. Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án. Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát. Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn, bên cho vay hoặc tài trợ vốn. Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại các cơ quan cấp vốn.  Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư bất động sản bởi giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”. Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 32
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế. Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai.  Rủi ro xây dựng thi công Địa điểm xây dựng: ảnh hưởng đến vốn đầu tư, giá thành, sức cạnh tranh, quyết định hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản. Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài hạn, quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của địa phương, cơ sở vật chất hiện có của địa điểm đầu tư không phù hợp, khí hậu của địa điểm có biến động Cần phải tìm hiểu về điều kiện tự nhiên (khí hậu, thủy văn, nguồn nước ), điều kiện xã hội (dân số, phong tục tập quán, hoạt động kinh tế ), điều kiện về quy hoach, kế hoạch phát triển vùng, và các yếu tố kinh tế của địa điểm. Quy mô xây dựng: Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán, dự toán từng hạng muc công trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng mục chưa cần thiết. Khi thẩm định cần kiêm tra các hợp đồng giá của dự án Trong quá trình thi công xây dựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật, các biện pháp an toàn lao động không được đảm bảo gây ra tai nạn. Do đó cần phải đề xuất việc đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh hợp đồng phù hợp. Xem xét đánh giá các đề xuất, giải pháp trong xay dựng có phù hợp các định mức, nhu cầu xây Trườngdựng cho từng hạng mĐạiục công trìnhhọc hay không?Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 33
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung  Rủi ro cung cấp Nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng, chính sách thuế đều ảnh hưởng đến khả năng cung ứng đầu vào cho dự án. Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình. Khi thẩm định cần kiểm tra hợp đồng trọn gói và bảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của người cung cấp nguyên vật liệu.  Rủi ro vận hành, bảo trì Phụ thuộc vào khả năng quản lý bất động sản của chủ đầu tư. Đặc biệt ở Việt Nam hiện nay rất thiếu nhà quản lý chuyên nghiệp bởi đây là một nghề còn khá mới. Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro. Dù trong qua trình lập dự án chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhưng do thông tin không hoàn hảo và mọi thứ đều luôn vận động phát triển nên sẽ luôn có những biến cố bất ngờ xảy ra. Mặt khác do quá trình xây dựng bất động sản dài nên khi đưa vào hoạt động các tiêu chuẩn về kĩ thuật sẽ không còn đảm bảo, thiết kế ban đầu sẽ không còn phù hợp.  Rủi ro môi trường xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải được xem xét kỹ lưỡng. 1.5. Đặc điểm của khách hàng cá nhân khi ra quyết định đầu tư BĐS Nhà đầu tư BĐS đưa ra quyết định theo một phần cảm tính: Nhà đầu tư BĐS đưa ra quyết định một phần dựa trên cảm giác, tình cảm hoặc nhu cầu chứ không hoàn toàn là tính toán kinh tế. Điều này cho thấy các lợi ích phi vật chất mà nhà đầu tư BĐS nhận được chính là những yếu tố thuyết phục hành động mua hàng. Tác động đến tình cảm củaTrường nhà đầu tư là điều mà Đại doanh nghi họcệp ngư ờiKinh bán nên làm. tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 34
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Nhà đầu tư BĐS cần cơ sở lập luận: Mọi quyết định đầu tư điều có cơ sở lập luận của nó. Thí dụ, một nhà đầu tư BĐS nhìn thấy quảng cáo đầu tư BĐS thì họ sẽ không đầu tư khi chưa có thông tin cụ thể về nó Nhà đầu tư BĐS coi trọng giá trị: Khi lựa chọn để đầu tư BĐS nhà đầu tư thường quan tâm tới giá trị của nó đầu tiên. Sau đó họ so sánh với giá trị hàng hóa. Giá trị hàng hóa càng lớn so với giá hàng hóa thì xác suất hàng được đầu tư là cao. Nhà đầu tư BĐS thường hay nghi ngờ: Nhà đầu tư thường lưỡng lự trước một món hàng muốn đầu tư vì sợ rủi ro. Doang nghiệp bán hàng cần quan tâm đến các yếu tố sao cho có thể chinh phục được nhà đầu tư. Nhà đầu tư BĐS luôn tìm kiếm một thư gì đó: Nhà đầu tư nhiều khi học đầu tư chỉ để thỏa mãn một điều gì đó mà chính họ không xác định được rõ ràng. Nếu doanh nghiệp khơi được những thứ mà họ đang tìm kiếm không rõ ràng ấy, hành vi đầu tư của họ sẽ diễn ra tương ứng. Nhà đầu tư BĐS hành động thường là theo tâm lí bầy đàn: Những cuốn sách bán chạy nhất, những bộ phim thu hút được nhiều người xem nhất là bởi vì có nhiều người đọc và xem bộ phim đó. Nắm bắt được điều này doanh nghiệp sẽ có cách thu hút được nhiều nhà đâu tư. 1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân 1.6.1. Yếu tố văn hóa Ở phương Tây, văn hóa-cullture (trong tiếng Anh, Tiếng Pháp) hay Kultur (tiếng Đức) đều xuất xứ từ chữ La tinh-Cultus có nghĩa là khai hoang, trồng trọt, trông nom cây lương thực. Sau đó từ cultus được mở rộng nghĩa, dùng trong lĩnh vực xã hội chỉ sự vun trồng, giáo dục, đào tạo và phát triển mọi khả năng con người. Các yếu tố văn hóa được chia làm 3 nhóm: Nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội. Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi của một người. Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích lũy được một số những giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình nó và những định hướng then chốt khác. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 35
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Những người xuất phát từ những nền văn hóa khác nhau sẽ có những hành vi mua sắm khác nhau. Nhánh văn hóa: Mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên của nó. Các nhánh văn hóa tạo nên những phân khúc thị trường quan trọng và những người làm tiếp thị trường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị theo nhu cầu của chúng. Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự phân tầng xã hội. Sự phân tầng này đôi khi mang tính hình thức, một hệ thống đẳng cấp theo đó những thành viên thuốc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dỗ để đảm nhiệm những vai trò nhất định. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã hội được sắp xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm hành vi. Sự khác biệt về tầng lớp xã hội sẽ tạo cho người tiêu dùng có nhu cầu thể hiện khác nhau trong hành vi mua sắm do đó tạo sự khác biệt giữa tầng lớp xã hội này với tầng lớp xã hội khác. 1.6.2. Yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lến đến giá BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng trưởng của dân số cơ học thì giá trị BĐS ở nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh trong vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Tình trạng những người sống cùng gia đình, quan hệ tình cảm gia đình với nhóm người tham khảo có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Nhóm người tham khảo: Nhóm người có ảnh hưởng đén quyết định đầu tư của một cá nhân bao gồm nhóm có ảnh hưởng trực tiếp và nhóm gây ảnh hưởng gián tiếp tới người ra quyết định. Có những nhóm là nhóm sơ cấp như gia đình, bạn bè, hàng xóm láng giềng và đồng nghiệp mà người đó có quan hệ giao tiếp thường xuyên. Các nhóm sơ cấp thường có tính chất chính thức hơn và ít đòi hỏi có quan hệ giao tiếp thường xuyên hơn. Người ta chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi các nhóm tham khảo ít nhất là theoTrường 3 cách. Các nhóm Đại tham khhọcảo tạo đi ềKinhu kiện để m ộtết cá nhânHuế tiếp xúc với Khóa Luận Tốt Nghiệp 36
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung những hàng vi và lối sống mới. Những nhóm này cũng ảnh hưởng đến thái độ và ý niệm của mỗi người, bởi vì người đó thường muốn hào nhập vào đó. Những nhóm này tạo ra những áp lực buộc phải tuân theo những chuẩn mực chung và có thể tác động đến cách lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu trong thực tế của người đó. 1.6.3. Yếu tố cá nhân Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân: yếu tố đầu tiên tưởng chừng như rất quen thuộc và đơn giản nhưng lại là yếu tố quyết định số một. Tuổi tác: người ta mua hàng hóa và dịch vụ khác nhau trong cuộc đời mình. Thị hiếu của người ta về quần áo, đồ gỗ và cách giải tri cũng tùy theo lứa tuổi. Một số công trình mới đây đã xác định được tâm lý của từng lứa tuổi khi chọn mua và tiêu dùng cùng một loại sản phẩm. Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức tiêu dùng của họ. Doanh nghiệp cần phải xác định những nhóm nghề nghiệp có quan tâm trên mức trung bình đến các sản phẩm và dịch vụ của mình. Doanh nghiệp có thể thậm chí chuyên môn hóa sản phẩm của mình cho những nhóm nghề nghiệp nhất định. Những người cùng xuất thân từ môt nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội và cùng một nghề nghiệp có thể có những lối sống hoàn toàn khác nhau. Lối sống của một người là một cách sống trên thế giới của được thể hiện ra trong hoạt động, sự quan tâm và ý kiếm của người đó. Lối sống miêu tả sinh động toàn diện một con người trong quan hệ với môi trường của mình. Các doanh nghiệp sẽ tìm kiếm những mối quan hệ giữa sản phẩm của mình với các nhóm lối sống. Mỗi người đều có một nhân cách riêng và có ảnh hưởng đến hành vi của người đó. Ở đây nhân cách có nghĩa là những đặc điểm tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất quán và lâu bền với môi trường của mình. Nhân cách thường dược mô tả bằng những nét như tự tin có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín đáo và tính dễ tích nghi. Nhân cách có thể là một biến hữu ích trong việc phân tích hành vi người tiêu dùng, vì có thể phân loại các kiểu nhân cách và có mối tương quan chặt chẽ giữa các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sản phâm và nhãn hiệu hàng hóa, 1.6.4.TrườngYếu tố tâm lý Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 37
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Yếu tố tâm lý bầy đàn thể hiện tương đối rõ nết nhất ở trong giai đoạn đầu của thị trường mới thành lập. Chúng ta có thể thấy rõ qua biểu hiện giá của đa số các cổ phiếu đều lên hoặc đều xuống, giá cổ phiếu biến động tăng/giảm không phản ánh tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty mà chủ yếu do yếu tố tâm lý của người đầu tư trên thị trường. Sau này mới có sự phân hóa về biến động giá giữa các loại cổ phiếu khác nhau. Tuy nhiên, hiện nay yếu tố này vẫn chiếm ưu thể chủ đạo Do đó tâm lý bầy đàn cũng chiếm ưu thế lớn trên thị trường tài chính. Thậm chí có những người có lý trí có thể tham gia vào bầy đàn khi họ quan tâm tới phán đoán của người khác, và thậm chí họ biết rằng người khác cũng đang hành xử trong bầy đàn. Lý thuyết này cũng chỉ ra rằng những nhà đầu tư trong ngắn hạn gây ảnh hưởng nhiều lên giá chứng khoán hơn những nhà đầu tư dài hạn. Những nhà đầu tư không tiếp cận với những thông tin bên trong, hành xử vô ý thức theo tin đồn như thể họ đang nắm bắt thông tin. Một yếu tố quan trọng nữa của bầy đàn đó là truyền miệng. Người ta thường tin tưởng bạn bè, họ hàng, đồng nghiệp hơn báo chí và truyền hình. Phương tiện truyền thông có khả năng truyền thông tin, nhưng khả năng của chúng để tạo ra hành vi chủ động thì vẫn còn hạn chế. Hành vi nói với người khác và các loại giao tiếp cá nhân là một trong số những kết nối xã hội quan trọng mà con người có. Vì thế thông tin về cơ hội mua sẽ lan truyền nhanh chóng. Trong một nghiên cứu, những nhà đâu tư cá nhân được hỏi là cái gì cuốn hút họ đâug tiên khi họ đầu tư vào một công ty. Chỉ 6% trả lời là báo chí và thời gian. Thậm chí những người đọc báo và tạp chí rất nhiều thì sự quan tâm và phản ứng của họ vẫn bị khuấy động nhiều bởi những cuộc giao tiếp cá nhân. Động cơ là yếu tố không thể thiếu khi ra bất kỳ quyết định nào. Tại bất kỳ thời điểm nào con người cũng có nhiều nhu cầu. chũng nảy sinh từ những trạng thái căng thẳng về sinh lý như đói, khát, khó chịu. Một số nhu cầu khác có nguồn gốc từ tâm lý. Một động cơ hay một thôi thúc là một nhu cầu đã có đủ sức mạnh để thôi thúc người ta hành động. việc thỏa mãn nhu cầu sẽ làm giảm bớt căng thẳng. Trong số những lý thuyết nổi tiếng nhất có lý thuyết động cơ của Abraham Maslow. Abraham Maslow đã tìm ra cách giải thích tại sao ở những thời điểm khác nhau, ngưTrườngời ta lại bị thôi thúc Đại bởi nhữ nghọc nhu cầu khácKinh nhau. Ông tế cho Huếrằng nhu cầu của Khóa Luận Tốt Nghiệp 38
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung con người được sắp xếp theo thứ bậc từ cấp thiết nhất đến ít cấp thiết nhất. theo thứ tự tầm quan trọng đó được sắp xếp như sau: nhu cầu tâm lý, nhu cầu an toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu được tôn trọng, nhu cầu tự khẳng định mình. Con người sẽ cố gắng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất. khi người ta đã thão mãn được một nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn động cơ hiện thời nữa và người ta lại cố gắng thõa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo. Bên cạnh đó, việc xuất hiện các nhu cầu mới trong quá trình sinh hoạt hàng ngày cũng làm thay đổi thứu tự cuaủ accs nhu cầu này. Cứ như thế, nhu cầu của con người luôn luôn biến động, thay đổi và được đáp ứng không theo một quỹ đạo xác định trước. 1.6.5. Yếu tố sinh lời BĐS hiện đang là mảnh đất màu mở được rất nhiều người quan tâm. Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào BĐS. Trong đầu tư BĐS mức sinh lợi được sinh ra từ sự chênh lệch giá và được thực hiện dưới hai hình thức: một là đầu tư trực tiếp, hai là thông qua pháp nhân chuyên nghiệp thứ ba (mua cổ phiếu của các Công ty địa ốc). Nhà đầu tư thu được lợi ích và lợi tức cơ bản từ rất nhiều loại dự án, nhiều loại hình BĐS khác nhau từ sở hữu đấ đai, nhà, căn hộ, khi giá cả hay các lợi ích kinh tế khác từ những BĐS mình sở hữu cao hơn các tài sản khác trong khu vực. Lợi íc thu được từ việc giá trị BĐS thay đổi theo thời gian. Thay đổi có thể được gây ra do sự tác động cuẩ các yếu tố: lạm phát, thay đổi cung cầu trên thị trường, những cải tiến trên mảnh đất, thay đổi do quy hoạch cở sở hạ tầng của nhà nước, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi dó như cầu kinh tế xã hội của khu vực, Xét trong một chu kỳ đầu tư 5 năm, mức sinh lợi trên vốn có thể lên đến vài trăm phần trăm, mức sinh lợi này được tạo ra không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu hàng hóa BĐS mà còn phụ thuộc vào các yếu tố của nền kinh tế, cũng như các cơ hội được tạo ra cho các nhà fđầu tư từ các lợi thế có được từ thông tin, sự không hoàn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, các thủ thuật trong kinh doanh và sự làm giá của giới đầu cơ tạo ra. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 39
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Nhà đầu tư được hưởng lợi khi dùng tiền vay để đầu tư và mức sinh lợi do đầu tư mang lại cao hơn chi phí vay. Nhiều nhà đầu tư cảm giác rằng vì phần lớn số tiền đầu tư cho BĐS là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác. Nhưng thực chất vấn đề chúng ta còn phải xét đến khía cạnh rủi ro khi dùng tiền vay để đầu tư. An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. BĐS là nhu cầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại. Nó luôn phát triển đồng thuận cùng với sự phát triển của nền kinh té xã hội. Trong các nước đang phát triển, cùng với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại hóa toàn cầu, nó luôn tạo ra hiều cơ hội sinh lợi cao cho nhà đầu tư. Trong mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro bằng cách đa dạng hóa các khoản mục đầu tư thì BĐS trở thành mục tiêu đàu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, các nhân hàng, công ty tài chính. Nói cách khác, BĐS luôn cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư. 1.7. Một số lý luận về hành vi khách hàng 1.7.1. Một số quan điểm về hành vi khách hàng Hành vi khách hàng chính là sự tác động qua lại giữa các yếu tố kích thích của môi trường với nhận thức và hành vi của con người mà qua sự tương tác đó, con người thay đổi cuộc sống của họ (AMA). Hành vi khách hàng là toàn bộ những hoạt động liên quan trực tiếp đến quá trình tìm kiếm, thu thập, mua sắm, sở hữu, sử dụng và loại bỏ sản phẩm hoặc dịch vụ. Nó bao gồm cả những quá trình ra quyết định diễn ra trước trong và sau các hành động đó (Engel, James F., Roger D. Blackwell, and Paul W. Miniard,1995). “Hành vi khách hàng là những hành vi của các đơn vị ra quyết định trong việc mua, sử dụng và định đoạt - từ bỏ sản phẩm hay dịch vụ” (Philip Kotler, and Sidney J. Levy, 1969). Hành vi người tiêu dùng là sự tương tác năng động của các yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức, hành vi và môi trường mà qua sự thay đổi đó con người thay đổi cuộc sống của họ (Leon Schiffiman, David Bednall và Aron O’cass, 1997). Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 40
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Hành vi của người tiêu dùng là những hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu cá nhân của họ (Peter D. Bennet, 1988). Hành vi của người tiêu dùng là một quá trình mô tả cách thức mà người tiêu dùng ra quyết định lựa chọn và loại bỏ một loại sản phẩm hay dịch vụ (Charles W. Lamb, Joseph F. Hair và Carl McDaniel, 2004). Chung quy lại, chúng ta có thể hiểu hành vi người tiêu dùng là hành vi người tiêu dùng phải tiến hành trong việc tìm kiếm, đánh giá, mua và tùy nghi sử dụng sản phẩm hoặc dịch vụ mà họ kì vọng rằng chúng sẽ thỏa mãn những nhu cầu và mong muốn của họ. 1.7.2. Mô hình quá trình quyết định mua của Philip Kotler, Gary Armstrong Mô hình quyết định mua của khách hàng theo Philip Kotler, Gary Armstrong (Principles of Marketing, 2011, trang 152) được mô tả qua mô hình sau: Bước 1: Nhận thức nhu cầu Bước 5: Bước 2: Hành vi Tìm kiếm sau khi mua thông tin Bước 4: Bước 3: Quyết định Đánh giá các mua lựa chọn Sơ đồ 2: Mô hình quyết định mua của khách hàng NhTrườngận thức nhu cầu Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 41
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Quá trình mua được mở đầu khi khách hàng xác nhận nhu cầu, mong muốn thỏa mãn sự thiếu hụt gì đó của bản thân. Nhu cầu này có thể xuất phát từ chính các nhân tố kích thích bên trong (Ví dụ: khi khát bạn phải uống nước, khi đói thì phải ăn, khi mệt thì phải nghỉ ) hay có thể bị tác động từ các yếu tố bên ngoài khách hàng (Ví dụ: Một biển thông báo sale giảm giá có thể làm bạn mua ngay sản phẩm với giá rẻ hơn bình thường, ). Nhiệm vụ của người kinh doanh là phải phải nắm bắt nhu cầu của con người có thể bị tác động bởi những nhân tố nào, thời điểm nào nhu cầu trở nên mạnh mẽ và mong muốn đối với những sản phẩm nào để có những chiến lược, chiến thuật phù hợp đáp ứng một các tốt nhất cho khách hàng. Tìm kiếm thông tin Người tiêu dùng hứng thú về sản phẩm, dịch vụ sẽ kích thích họ tìm kiếm thêm thông tin; người tiêu dùng có thể chỉ đơn giản là có sự quan tâm nhiều hơn hoặc chủ động để tìm hiểu thêm thông tin liên quan sản phẩm, dịch vụ. Một người tiêu dùng quan tâm có thể có hoặc không tìm kiếm thêm thông tin. Nếu dữ liệu thông tin của người tiêu dùng đầy đủ và một sản phẩm vừa ý thật gần trong tầm tay, người tiêu dùng có khả năng mua nó sau đó. Nếu không người tiêu dùng có thể ghi nhớ hoặc tiến hành tìm kiếm thêm thông tin liên quan đến nhu cầu của mình. Ví dụ, một khi người tiêu dùng đã quyết định vay tiền để mua một chiếc xe ôtô thì ít nhất họ có thể sẽ quan tâm nhiều hơn đến các chương trình cho vay mua xe của các ngân hàng, và tham khảo ý kiến từ người thân, bạn bè từng có quan hệ với các ngân hành hoặc các tổ chức tín dụng, các cuộc nói chuyện hay trao đổi về chủ đề ngân hàng, cho vay, tín dụng hay lãi suất Hoặc họ có thể chủ động tìm kiếm trên website, hỏi người quen và thu thập thông tin theo nhiều cách khác. Người tiêu dùng có thể có được thông tin từ bất kỳ nguồn thông tin nào. Chúng bao gồm các nguồn cá nhân (gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen), các nguồn thương mại (quảng cáo, nhân viên bán hàng, các trang website, đại lý, tạp chí, ), các nguồn công cộng (phương tiện truyền thông đại chúng, các tổ chức đánh giá của người tiêu dùng, tìm kiếm Internet, ), và cũng có thể xuất phát từ kinh nghiệm hay kiến thức bảnTrường thân. Đặc biệt trong Đại một thế gihọcới không cóKinh biên giới nhưtế hi ệHuến nay, mọi thông Khóa Luận Tốt Nghiệp 42
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung tin hầu như có thể được chia sẻ, dễ dàng tìm kiếm nhờ những công cụ hỗ trợ từ internet và mạng xã hội. Người tiêu dùng nhận được các thông tin mới nhất về một sản phẩm từ các nguồn thương mại – được kiểm soát bởi những người làm truyền thông. Tuy nhiên, các nguồn thông tin có hiệu quả số một thường là các nguồn cá nhân. Các nguồn thương mại bình thường mang tính chất thông báo cho người mua, nhưng các nguồn cá nhân mang tính đánh giá sản phẩm cho người mua. Ví dụ, khảo sát thăm dò ý kiến về quảng cáo Nielsen Toàn cầu cho thấy rằng ở Đông Nam Á, 88% người tiêu dùng có niềm tin lớn nhất vào các khuyến nghị từ gia đình và bạn bè. Ở Việt Nam, con số này lên đến 89%. Thật hiếm thấy một chiến dịch quảng cáo có thể có hiệu quả bằng một người hàng xóm nghiêng qua hàng rào và nói rằng "Đây là một sản phẩm tuyệt vời”. Một nghiên cứu gần đây cho thấy người tiêu dùng tìm kiếm các nguồn thông tin trên diễn đàn, blog, các trang website xem trực tuyến và các trang website, mạng xã hội, chúng có ảnh hưởng gấp ba lần so với các phương pháp truyền thông truyền thống như quảng cáo truyền hình khi đưa ra quyết định mua. Khi có nhiều thông tin, khách hàng sẽ có các lựa chọn trong số các sản phẩm, dịch vụ mà mình biết để thỏa mãn những yêu cầu đã được xác định sẵn ở giai đoạn xác định nhu cầu. Do đó, doanh nghiệp phải thiết kế một chương trình tiếp thị hỗn hợp để khách hàng tiềm năng nhận thức và hiểu biết về thương hiệu của doanh nghiệp mình. Doanh nghiệp cũng phải cẩn thận trong việc xác định các nguồn thông tin của khách hàng và tầm quan trọng của từng nguồn khi đến với khách hàng. Đánh giá các lựa chọn, các phương án Các nhà quản trị đã thấy người tiêu dùng sử dụng thông tin để tạo lập một tập hợp các đối tượng thương hiệu hàng hóa, dịch vụ để chọn lựa. Làm thế nào để người tiêu dùng lựa chọn trong số các thương hiệu này? Những người làm quản trị cần biết về đánh giá lựa chọn, đó là làm thế nào người tiêu dùng xử lý thông tin để đi đến lựa chọn thương hiệu. Thật không may là người tiêu dùng không sử dụng một quá trình đánh giá đơn giản và duy nhất trong tất cả các tình huống mua. Thay vào đó là một loạt các quy trình đánh giá. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 43
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Thông qua hàng loạt tiêu chí đánh giá, người tiêu dùng sẽ có cách đánh giá khác nhau đến từng thương hiệu đã lựa chọn phụ thuộc vào quan điểm cá nhân và tình huống mua sắm cụ thể. Một số người tiêu dùng sử dụng nhiều phép tính số học và tư duy logic. Một số người tiêu dùng khác thì ít hoặc không có đánh giá, thay vào đó họ mua sắm dựa vào trực giác và bốc đồng. Đôi khi người tiêu dùng tự đưa ra quyết định của chính mình, đôi khi họ lấy ý kiến từ bạn bè, từ các đánh giá trực tuyến, hoặc nhân viên bán hàng tư vấn để mua sắm. Khi người tiêu dùng đã thu hẹp sự lựa chọn vay vốn của họ với ba thương hiệu ngân hàng. Và nếu họ chủ yếu quan tâm đến lãi suất, thời gian trả nợ, độ bảo mật thông tin, thủ tục giấy tờ. Đến thời điểm này, họ đã có thể hình thành quan điểm về mỗi thương hiệu và đánh giá cho mỗi thuộc tính. Rõ ràng, nếu một ngân hàng được đánh giá tốt nhất cho 4 thuộc tính, những người làm marketing có thể dự đoán rằng khách hàng sẽ chọn lựa chọn vay tại đó. Họ có thể quyết định vay chỉ dựa vào một thuộc tính và sự lựa chọn này sẽ được dễ dàng để dự đoán. Nếu người mua mong muốn thuộc tính lãi suất thấp nhất, người đó sẽ vay tại ngân hàng mà họ nghĩ lãi suất như vậy là thấp nhất rồi. Nhưng hầu hết người vay quan tâm đến rất nhiều thuộc tính, mỗi loại có tầm quan trọng khác nhau. Nếu các nhân viên tư vấn tín dụng biết tầm quan trọng mà khách hàng đã gán cho mỗi thuộc tính, anh ta hoặc cô ta có thể dự đoán sự lựa chọn vay của khách hàng đó một cách chính xác hơn. Những người làm truyền thông cần nghiên cứu những người mua để tìm hiểu cách thức họ đánh giá các thương hiệu sản phẩm tương tự nhau. Nếu các nhà truyền thông biết quá trình đánh giá của khách, họ có thể thực hiện các bước truyền thông đưa thông tin phù hợp để ảnh hưởng đến quyết định của người mua, mang lại khách hàng cho doanh nghiêp. Quyết định mua Trong giai đoạn đánh giá, người tiêu dùng xếp hàng đánh giá cho ý định mua sắm với những thương hiệu. Quyết định mua sắm của người tiêu dùng sẽ là các thương hiệu ưa thích nhất, nhưng có hai nhân tố có thể ảnh hưởng trong giai đoạn từ ý định mua đến quyết định mua hàng. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 44
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Nhân tố đầu tiên là ý kiến của những người khác. Nếu một người thân thiết của khách hàng nghĩ rằng khách hàng nên vay ở ngân hàng này có thủ tục đơn giản, nhanh chóng thì, dịch vụ tốt điều này có thể làm khách hàng giảm đi mức độ ưu tiên khi chọn ngân hàng có lãi suất ưu đãi hơn Nhân tố thứ hai là tình huống bất ngờ. Người tiêu dùng có thể hình thành một ý định mua hàng dựa trên các yếu tố như thu nhập dự kiến, mức giá dự kiến, và lợi ích sản phẩm mong muốn. Tuy nhiên, sự kiện bất ngờ có thể thay đổi ý định mua hàng. Ví dụ, một ngân hàng khác bỗng nhiên đưa ra chương trình cho vay lãi suất ưu đãi 2 năm đầu, có thể làm cho khách hàng thay đổi đi vay ở ngân hàng khác. Vì vậy, sở thích thậm chí ý định mua hàng không phải lúc nào cũng dẫn đến quyết định mua chính thức. Hành vi sau khi mua Công việc của người làm kinh doanh không kết thúc khi sản phẩm được mua. Sau khi mua sản phẩm, người tiêu dùng hài lòng hoặc không hài lòng và thể hiện bằng các hành vi sau khi mua hàng. Điều gì quyết định người mua hài lòng hoặc không hài lòng với việc mua sắm? Câu trả lời nằm trong mối quan hệ giữa các kỳ vọng của người tiêu dùng và kết quả mang lại của sản phẩm, dịch vụ. Nếu sản phẩm ít hơn so với kỳ vọng, người tiêu dùng thất vọng; nếu nó đáp ứng sự kỳ vọng, người tiêu dùng hài lòng; nếu nó vượt quá sự kỳ vọng, người tiêu dùng rất thích thú. Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế càng lớn thì người tiêu dùng thất vọng càng nhiều. Điều này cho thấy rằng người bán hàng nên hứa hẹn những gì thương hiệu của mình có thể cung cấp để người mua hài lòng. Sau khi mua, người tiêu dùng hài lòng với những lợi ích của các thương hiệu được chọn và rất vui mừng vì tránh những hạn chế của các sản phẩm không mua. Tuy nhiên, mua hàng liên quan đến sự thỏa hiệp. Vì vậy, người tiêu dùng cảm thấy khó chịu về việc mua những mặt hạn chế của các thương hiệu được chọn và về việc mất đi những lợi ích của các thương hiệu đã bị loại bỏ. Hầu hết trong các vấn đề mua sắm liên quan đến sự bất đồng nhận thức đối với sản phẩm đều xuất phát từ sau khi mua sắm. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 45
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Tại sao sự hài lòng của người tiêu dùng lại quan trọng? Sự hài lòng của khách hàng là chìa khóa để xây dựng các mối quan hệ, tạo lợi nhuận với người tiêu dùng - để giữ, phát triển và tiếp tục một vòng đời mua hàng mới với khách hàng. Khi khách hàng hài lòng đối với sản phẩm mua thì họ sẽ nói tốt với người khác về sản phẩm, đồng thời ít để ý đến quảng cáo và các nhãn hiệu cạnh tranh và mua các sản phẩm khác của công ty. Những người làm kinh doanh không chỉ đơn thuần là đáp ứng sự mong đợi của khách hàng mà họ còn nhằm mục đích làm hài lòng khách hàng. Những người tiêu dùng không hài lòng có phản ứng khác nhau. Tiếng lành đồn gần tiếng xấu đồn xa gấp nhiều lần, việc này sẽ gây ảnh hưởng xấu cho thương hiệu của doanh nghiệp. Không thể chỉ căn cứ vào một vài khách hàng không hài lòng mà doanh nghiệp phải điều chỉnh lại, chính vì thế một Công ty cần phải nghiên cứu, đánh giá sự hài lòng của khách hàng thường xuyên và thiết lập hệ thống khuyến khích khách hàng để khiếu nại. Bằng cách này, các Công ty có thể tìm hiểu làm thế nào cũng được làm và làm thế nào nó có thể cải thiện. Bằng cách nghiên cứu các quá trình ra quyết định mua chung, người làm kinh doanh tìm cách thúc đẩy các bước trong mô hình hành vi của khách hàng. Ví dụ, nếu người tiêu dùng không mua một sản phẩm mới, vì họ không nhận thức được nhu cầu của sản phẩm mới, nhà quản trị có thể dùng cách Marketing gửi các tin nhắn quảng cáo để kích thích nhu cầu và giới thiệu các giải pháp xử lý các vấn đề của khách hàng. Nếu khách hàng biết về sản phẩm nhưng không mua vì họ giữ thái độ bất cần, người làm quản trị phải tìm cách để thay đổi sản phẩm hoặc nhận thức của khách hàng. 1.7.3. Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân (nguồn: Philip Kotler 2001) Theo Philip Kotler (2001), quá trình ra quyết định mua sắm của người tiêu dùng diễn ra các gia đoạn sau: Xác nhận Tìm kiếm Đánh giá các Quyết định Hành vi nhu cầu thông tin lựa chọn đầu tư hậu mãi TrườngSơ đồ 3: Các giai Đại đoạn củ ahọc quá trình Kinh quyết định đtếầu tư HuếBĐS Khóa Luận Tốt Nghiệp 46
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Hình: các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS Xác nhận nhu cầu: Quyết định đầu tư xuất hiện khi người tiêu dùng ý thức được nhu cầu của mình. Nhu cầu có thể bắt nguồn từ kích thích bên trong hay bên ngoài. Kích thích bên trong là các nhu cầu thông thường của con người như đói khát, tăng dần đến ngưỡng thôi thúc. Kinh nghiệm quá khứ giúp con người giải quyết thôi thúc đó và động cơ của nó sẽ hướng đến đối tượng có khả năng thỏa mãn thôi thúc đó và động của nó sẽ hướng đến đối tượng có khả năng thõa mãn thôi thúc đó (Philip Kotler,2001, tr221). Nhu cầu cũng có thể bắt nguồn từ một tác nhân kích thích bên ngoài. Chẳng hạn, một người đi qua tiệm cơm tấm, ngửi thấy mùi thịt nướng bôc lên thơm phức, cảm thấy muốn ăn. Các daonh nghiệp cần có chiến lược marketing để gợi sự quan tâmmcuar người tiêu dùng đến sản phẩm và dịch vụ của mình Tìm kiếm thông tin Nhà đầu tư khi có nhu cầu mua sắm sẽ tìm kiếm thông tin để tìm hiểu hàng hóa mình quan tâm qua sách báo hoặc gọi điện thoại hỏi bạn bè, người thân của mình (Philip Kotler,2001, tr221). Nguồn thông tin của người tiêu dùng được chia thành nhóm: - Nguồn thông tin cá nhân: gia đình , bạn bè, hàng xóm, người quen. - Nguồn thông tin thương mại: quảng cáo, nhân viên bán hàng, địa lí, bao bì, triễn lãm. - Nguồn thông tin công cộng: thông tin đại chúng, các tổ chức nghiên cứu, người tiêu dùng. - Nguồn thông tin thực nghiệm: nghiên cứu và sử dụng sản phẩm. Ảnh hưởng của nguồn thông tin thay đổi theo loại sản phẩm và theo đặc điểm của nhà đàu tư BĐS. Thông qua việc thu thập thông tin, nhà đầu tư sẽ hiểu rõ hơn về các thương hiệu cạnh tranh và tính năng của chúng. Vì vậy, doanh ghiệp cần có chiển lược để thương hiệu của mình được khách hàng “biết” , “xem xét”, và “lựa chọn”. Doanh nghiệp cần phải xác định các thương hiệu cạnh tranh khác. Để có chiến lược tranh, giTrườngữ và thu hút khách hàng Đại cho mì họcnh. Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 47
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Đánh giá các lựa chọn Nhà đầu tư cố gắng thỏa mãn nhu cầu của mình, do đó họ luôn tìm kiếm các lợi ích nhất định từ các thuộc tính của sản phẩm. Các thuộc tính mà nhà đầu tư quan tâm thường thay đổi tùy thuộc vào sản phẩm và tùy theo người tiêu dùng khác nhau. Thị trường của một sản phẩm có thể được phân khúc theo các thuộc tính được xem là quan trọng đối với các nhóm nhà đầu tư khác nhau (Kotler,2001, tr222). Thuộc tính sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng của sản phẩm hoặc dịch vụ, giá thành và chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ đó. Nhà đầu tư luôn xây dựng cho mình niềm tin về các thương hiệu. Điều này sẽ tạo nên hình ảnh của thương hiệu, tác động đến nhận thức có chọn lọc, bóp méo có chọn lọc và ghi nhớ có chọn lọc. Doanh nghiệp bán sản phẩm cần lưu ý điều này để có những tác động thuận chiều theo “ý thức và hợp lý” của nhà đầu tư. Quyết định đầu tư Trong giai đoạn đánh giá, nhà đầu tư đã hình thành sở thích đối với những thương hiệu trong cụm lựa chọn, cũng như hình thành ý định đầu tư thương hiệu mà mình yêu thích nhất. Mặc dù vậy vẫn còn 2 yếu tố có thể ảnh hưởng giữa ý định đầu tư và quyết định đầu tư. Điều này được Philip Kotler cụ thể trong hình dưới đây: Thái độ của những người khác Đánh giá các Quyết định Ý định đầu tư lựa chọn đầu tư Yếu tố tình huống bất ngờ Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo Trường ĐạiP. học Kotler 2001 Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 48
SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung Thái độ của những người khác: Thái độ của người thân, bạn bè đối với sản phẩm được họ thích có ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư. Nó có thể làm giảm sự lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư đối với sản phẩm và nó tùy thuộc vào 2 điều: mức độ phản đối của người khác và động cơ của nhà đầu tư làm theo mong muốn của người khác nhiều hay ít. Quyết định đầu tư: Quyết định đầu tư của nhà đầu tư thay đổi, hoãn lại hay hủy bỏ đều chịu ảnh hưởng bởi nhiều rủi ro nhận thức được. Nhà đầu tư không chắc chắn được kết quả của việc đầu tư nên gây lo lắng, buồn phiền. Rủi ro nhận thức thay đổi theo giá sản phẩm, sự không chắc chắn về thuộc tính sản phẩm từ bạn bè và người thân. Solomon et al 2006 cho rằng quyết định của nhà đầu tư thường dựa trên sự đánh giá về chất lượng của sản phẩm hay thương hiệu nào đó. Hành vi hậu mãi Sau khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư sẽ cảm thấy hài lòng hay không hài lòng ở một mức độ nào đó. Cần chú ý ba động thái của nhà đầu tư sau khi đầu tư. Sự hài lòng sau khi đầu tư: Mức độ hài lòng của NĐT tùy thuộc vào sự kỳ vọng của nhà đầu tư đối với BĐS. Nếu tính năng của BĐS làm thỏa mãn được các kì vọng, nhà đầu tư sẽ hài lòng, nếu nhiều hơn thế, nhà đầu tư càng hài lòng, nếu chưa đạt tới, nhà đầu tư sẽ bất mãn. Thái độ đó sẽ đưa đến hai trường hợp khác nhau: hoặc sẽ tiếp tục đầu tư BĐS và nói tốt về nó; hoặc không đầu tư nữa và nói xấu với người khác. Khoảng cách giữa những kỳ vọng của nhà đầu tư và tính năng của việc đầu tư BĐS càng lớn thì mức độ không hài lòng càng cao. Vì vậy, người muốn được đầu tư cần quảng cáo một cách trung thực về BĐS muốn đầu tư của mình để nhà đầu tư không thất vọng về những gì doanh nghiệp đã quảng cáo một cách trung thực về BĐS muốn đâu tư cảu mình để nhà đầu tư không thất vọng về những gì doanh nghiệp đã quảng cáo. Các hành động sau đầu tư: Doanh nghiệp cần đầu tư BĐS cần nghiên cứu và xử lí BĐS đầu tư của khách hàng sau khi đầu tư để biết được các vấn đề cơ hội có thể phát sinh khi nhà đầu tư đầu tư BĐS. Trường Đại học Kinh tế Huế Khóa Luận Tốt Nghiệp 49