Luận văn Nghiên cứu những yếu tố ảnh hƯởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP. HCM

87 trang tranphuong11 28/01/2022 4390

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Nghiên cứu những yếu tố ảnh hƯởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP. HCM", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

nghien_cuu_nhung_yeu_to_anh_huong_den_y_dinh_chon_mua_can_ho.pdf

Nội dung text: Luận văn Nghiên cứu những yếu tố ảnh hƯởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP. HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN CÔNG PHƢƠNG NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN CÔNG PHƢƠNG NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TP.HCM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. PHẠM XUÂN LAN TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn TP. Hồ Chí Minh, ngày tháng năm
MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các hình Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu 1 1.1. Trình bày vấn đề nghiên cứu 1 1.2. Ý nghĩa, tính cấp thiết của đề tài 2 1.3. Mục tiêu nghiên cứu 3 1.4. Đối tượng nghiên cứu 3 1.5. Phương pháp nghiên cứu 3 1.6. Cấu trúc luận văn 4 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết 6 2.1. Tổng quan lý thuyết 6 2.1.1. Định nghĩa về chung cư, căn hộ 6 2.1.2. Định nghĩa căn hộ chung cư trung cấp và bình dân 7 2.1.3. Định nghĩa về người mua nhà lần đầu 7 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu 7 2.3. Mô hình lý thuyết đề xuất 13 Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu 17 3.1. Thiết kế nghiên cứu 17 3.2. Nghiên cứu định tính 19
3.2.1. Mục tiêu 19 3.2.2. Phương pháp thực hiện 19 3.2. 3. Kết quả hiệu chỉnh thang đo trong nghiên cứu định tính 20 3.3. Nghiên cứu định lượng 22 Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu 29 4.1. Thống kê mẫu khảo sát 29 4.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo 31 4.2.1. Tiêu chuẩn đánh giá 31 4.2.2. Kết quả phân tích Crobach’s Alpha 32 4.3. Kiểm định thang đo bằng Phân tích nhân tố khám phá EFA 35 4.3.1. Tiêu chuẩn đánh giá 35 4.3.2. Kết quả phân tích 35 4.4. Kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết 41 4.4.1. Xem xét mối tương quan giữa các biến: 41 4.4.2. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết: 42 4.4.3. Phân tích hồi quy 43 4.4.4. Kiểm định mô hình hồi quy 44 4.4.4. Kiểm định các giả thuyết 48 Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị 53 5.1. Tổng quan nghiên cứu 53 5.2. Kết quả nghiên cứu 53 5.3. Đóng góp của nghiên cứu 54 5.3.1. Đóng góp về mặt lý thuyết 54 5.3.2. Đóng góp về mặt thực tiễn 55
5.4. Hàm ý cho nhà quản trị 55 5.4.1. Đề xuất với Chủ đầu tư căn hộ, Doanh nghiệp Bất động sản 55 5.4.2. Đề xuất với Chính phủ 56 5.5. Giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tương lai 57 Tài liệu tham khảo Phụ lục
Danh mục các từ viết tắt TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh EFA : Phân tích nhân tố khám phá HUB : The U.S. Department of Housing and Urban Development (Bộ phát triển nhà ở và đô thị Mỹ) Danh mục các bảng Bảng 3.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu tại TP.HCM 21 Bảng 4.1: Thống kê về diện tích căn hộ mà người khảo sát muốn mua 29 Bảng 4.2: Thống kê về độ cao căn hộ mà người khảo sát muốn mua 29 Bảng 4.3: Thống kê về thời gian mà những đối tượng được khảo sát mong muốn thanh toán 30 Bảng 4.4: Thống kê về giá trị trung bình 30 Bảng 4.5: Bảng tổng hợp Kết quả phân tích Cronbach Alpha trước khi phân tích EFA 33 Bảng 4.6: Bảng liệt kê hệ số tải nhân tố ở phân tích EFA lần thứ 2 36 Bảng 4.7: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (MT) 38 Bảng 4.8: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (VT) 39 Bảng 4.9: Kết quả phân tích EFA thang đo Ý định mua căn hộ 40 Bảng 4.10: Kết quả phân tích tương quan Pearson 41 Bảng 4.11: Bảng tóm tắt giả thuyết trong mô hình nghiên cứu 43 Bảng 4.12: Kết quả đánh giá độ phù hợp của mô hình 45 Bảng 4.13: Kết quả kiểm định độ phù hợp của mô hình 45 Bảng 4.14: Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến 46 Bảng 4.15: Bảng kết quả kiểm định Durbin-Watson 47
Bảng 4.16: Kết quả phân tích hồi quy bội 48 Bảng 4.17: Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết 51 Danh mục các hình Hình 2.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) 12 Hình 2.2 Mô hình Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 13 Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất 14 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 18 Hình 4.1: Mô hình nghiên cứu kiểm định 43 Danh mục phụ lục PHỤ LỤC 1: Dàn bài thảo luận nghiên cứu định tính PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức PHỤ LỤC 4: Kết quả phân tích Cronbach alpha lần 1 PHỤ LỤC 5: Kết quả phân tích EFA lần 1 PHỤ LỤC 6: Kết quả phân tích EFA lần 2 PHỤ LỤC 7: Phân tích Cronbach Alpha lại sau khi thực hiện EFA lần 2 PHỤ LỤC 8: Kết quả phân tích EFA cho biến phụ thuộc PHỤ LỤC 9: Kết quả phân tích tương quan Pearson PHỤ LỤC 10: Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính bội PHỤ LỤC 11: Đồ thị dò tìm các vi phạm giả định hồi quy
1 Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu 1.1. Trình bày vấn đề nghiên cứu Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư ra đời từ đó. Sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung cư. Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng. Tuy nhiên về mặt thực tế, kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới 2008, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá. Số lượng căn hộ tồn kho tại thị trường TP.HCM đã vượt con số 16.000 căn hộ, trong đó căn hộ chung cư trung cấp và bình dân chiếm gần 70% lượng hàng tồn kho đó (theo báo cáo CBRE quý 2, 2013). Để tháo gỡ khó khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp, trong đó giải pháp chính là đưa ra cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm trong thời hạn từ 5 đến 10 năm) cho người mua căn hộ lần đầu để mua căn hộ. Vậy với chính sách đề xuất trên thì đó có phải là những yếu tố quan trọng tác động đến ý định mua căn hộ lần đầu
2 của khách hàng, liệu có phá băng được thị trường bất động sản và sẽ giải phóng một lượng lớn hàng tồn kho hay không? Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu, nhưng việc áp dụng những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hoá, xã hội. Ngoài ra, dựa trên cơ sở tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên cứu về cách khách hàng ra ý định mua căn hộ lần đầu cũng như các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định đó. Chính vì những vấn đề nêu trên, tác giả đã ý định chọn đề tài “Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn căn hộ chung cư của người dân, đồng thời đánh giá khả năng hiệu quả của chính sách mà Hiệp hội bất động sản TP. HCM đề xuất và đưa ra thêm những kiến nghị để giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, từ đó giải phóng nhanh lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó của cuộc khủng hoảng kinh tế ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai. 1.2. Ý nghĩa, tính cấp thiết của đề tài Từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 - 2009 bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà đất ở Mỹ, đến nay nó đã lan rộng và ảnh hưởng nặng nề đến nhiều nước trên thế giới. Cuộc khủng hoảng này được coi là cuộc khủng hoảng nghiêm trọng nhất từ trước đến nay. Cũng như nhiều nước khác, nền kinh tế Việt nam bị ảnh hưởng nặng nề do khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp bị lao đao và khốn khó vì khủng hoảng, thị trường hàng xuất khẩu bị giảm sút, nguy cơ mất việc làm và thất nghiệp tăng cao, nhu cầu tiêu dùng giảm Không nằm ngoài ảnh hưởng, thị trường bất động sản cả nước nói
3 chung và tại TP.HCM nói riêng đã rơi vào trạng thái đóng băng, trong bối cảnh chung đó, phân khúc căn hộ chung cư trở nên ế ẩm, liên tục giảm giá. Trong bối cảnh đó, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư gặp trình trạng khó khắn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do không tìm được đầu ra trong khi nhu cầu về nhà ở tại TP. HCM là rất lớn. Do đó, việc nghiên cứu ý định chọn mua của khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết, giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu khách hàng để từ đó có được chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu Xác định và lượng hoá được những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu của khách hàng tại TP.HCM, qua đó hiểu được bản chất của ý định đó. Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM, qua đó xác định rõ được yếu tố nào là quan trọng nhất. Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng. 1.4. Đối tƣợng nghiên cứu Nghiên cứu được thực hiện trên phạm vị TP.HCM. Đối tượng khảo sát là nhóm các khách hàng có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và chưa mua nhà lần nào tại TP.HCM. Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến các ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. 1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng 2 phương pháp: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng.
4 Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn sâu một số khách hàng đã mua căn hộ chung cư, và những người có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân. Kết quả nghiên cứu này được dùng để hoàn chỉnh mô hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo sử dụng từ những nghiên cứu trước. Nghiên cứu định lượng được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người phỏng vấn mong muốn. Dựa trên dữ liệu thu thập được, tiến hành phân tích thống kê mô tả mẫu, Kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach Alpha để đảm bảo độ tin cậy của thang đo. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để gộp dữ liệu; phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ lần đầu cuả khách hàng tại TP.HCM và kiểm định giả thuyết nghiên cứu. 1.6. Cấu trúc luận văn Luận văn được tổ chức thành 5 chương, gồm: Chƣơng 1: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu với phần đầu tiên là lý do lựa chọn đề tài, sau đó là mục tiêu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Cuối cùng là kết cấu của đề tài. Chƣơng 2: Giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mô hình nghiên cứu được xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình. Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ của người mua nhà lần đầu, và (3) mô hình lý thuyết đề xuất. Chƣơng 3: Giới thiệu phương pháp nghiên cứu sử dụng để xây dựng và điều chỉnh thang đo, kiểm định mô hình nghiên cứu cùng các giả thuyết đề ra. Chương này gồm hai phần chính. Trước tiên trình bày thiết kế nghiên cứu. Thứ hai là các thang đo lường các khái niệm nghiên cứu và cách thức điều chỉnh chúng được giới thiệu.
5 Chƣơng 4: Trình bày về kết quả thực hiện nghiên cứu gồm: mô tả dữ liệu thu thập được, tiến hành đánh giá và kiểm định thang đo, kiểm định sự phù hợp của mô hình nghiên cứu, kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu. Chƣơng 5: Tóm tắt các những cái chính trong luận văn này, trình bày các kết quả nghiên cứu chính, đề xuất hàm ý quản lý, nghiên cứu cho thấy hạn chế và kiến nghị cho các nghiên cứu trong tương lai.
6 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết Chương 1 giới thiệu tổng quan về dự án nghiên cứu. Chương 2 này nhằm mục đích giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mô hình nghiên cứu được xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình. Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ của người mua nhà lần đầu, và (3) mô hình lý thuyết đề xuất. 2.1. Tổng quan lý thuyết 2.1.1. Định nghĩa về chung cƣ, căn hộ Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
7 2.1.2. Định nghĩa căn hộ chung cƣ trung cấp và bình dân Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa như sau: Nhà chung cư hạng 3 (chung cư trung cấp) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Nhà chung cư hạng 4 (chung cư bình dân) là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Và theo cách phân loại của giới bất động sản theo thị trường hiện nay thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/1m2 2.1.3. Định nghĩa về ngƣời mua nhà lần đầu HUB (Bộ phát triển nhà ở và đô thị Mỹ) định nghĩa “Người mua nhà lần đầu” là người chưa bao giờ sở hữu một ngôi nhà trước đây. Đó có thể là một cá nhân hoặc một cặp vợ chồng mua căn nhà cho lần đầu tiên. Về cơ bản “Người mua nhà lần đầu” là nhóm người trẻ tuổi, dựa trên Duffy và Quail (2005) thì họ là những người trong phạm vi từ 24 tuổi đến 34 tuổi. 2.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu Mua một căn hộ là một trong những ý định kinh tế quan trọng nhất mà con người thực hiện trong đời, và nó đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Ý định sở hữu một ngôi nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng
8 nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình. Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà tới người sở hữu và xã hội có thể được tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế. Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện môi trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm giảm các vấn đề về hành vi. Đặc điểm căn hộ Có rất nhiều bài nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố đặc điểm căn hộ ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu. Đặc điểm nhà ở và các yếu tố liên quan đóng vai trò rất quan trọng trong các ý định mua của người mua nhà lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Sirgy (2005) cho rằng giá trị của đặc điểm căn hộ sẽ liên quan đến chức năng chính mà căn hộ đó được mong đợi. Ông nói rằng một ngôi nhà được thiết kế để đáp ứng các nhu cầu liên quan đến cuộc sống hàng ngày: ngủ (như trong phòng ngủ và các tiện nghi ngủ khác), ăn uống (như trong nhà bếp, tiếp cận với nước sạch, và khu vực ăn uống), bài tiết chất thải của cơ thể và chải chuốt (như trong phòng tắm), sống (như trong khu vực và các tiện nghi sống khác). Nhưng tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những quốc gia khác nhau, và xã hội văn hoá khác nhau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tầm quan trọng của từng đặc điểm căn hộ và ý định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cứu của Kauko (2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối với người dân tại Randstad ở Hà Lan. Theo R G Ariyawansa, 2007 thì giải thích năm đặc điểm của căn hộ là: Chất lượng xây dựng, Thiết kế, Diện tích, Tính pháp lý, Khả năng bán lại. Chất lượng căn hộ, về mặt kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần nhà. Và một căn hộ có cấu trúc tốt khi nó đáp ứng được về độ bền, chịu lực, chi phí xây dựng. Vì vậy chất lượng của vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng là một yếu tố quan trọng mà người mua nhà lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007).
9 Vị trí Đối với đặc điểm vị trí của nhà ở, khoảng cách đến nơi làm việc, tới trường học, cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông công cộng được xem là yếu tố cân nhắc quan trọng trong việc mua nhà. Nghiên cứu của Kauko (2007) chỉ ra rằng một vị trí tốt là một yếu tố quan trọng ý định sự thành công hay thất bại của các dự án phát triển nhà ở. Levine (1998) đã chỉ ra rằng thời gian đi lại có thể có một ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn hộ của một số gia đình, đặc biệt đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Nói chung các hộ gia đình muốn chọn một ngôi nhà thuận tiện cho nơi làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996). Theo Tan (2011), khoảng cách đến nơi tiện ích công cộng có thể có nghĩa là cung cấp tiện lợi để đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công cộng. Khoảng cách đến trường chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em khi ý định vị trí cho ngôi nhà (Clark, 2006). Tương tự như vậy, khoảng cách đến các nhà bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho người mua nhà vì bán lẻ là một trong những khía cạnh quan trọng nhất trong đời sống của các hộ gia đình (Tan, 2011). Tại Việt Nam, việc mua sắm thực phẩm hàng ngày là một cân nhắc kỹ cho việc lựa chọn ngôi nhà. Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì quá đông đúc và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010). Theo Friedman 2000 thì việc lựa chọn vị trí được xem là quan trọng khi gần những nơi như nơi làm việc, dịch vụ y tế, mua sắm, trường học, Ông đã tìm ra rằng những người mua nhà lần đầu tại Montreal, Canada cân nhắc vị trí gần nơi làm việc và giao thông công cộng hơn là vị trí gần trung tâm y tế, mua sắm và trường học. Môi trƣờng xung quanh Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ ô nhiễm, tội phạm, an ninh, sự sạch sẽ (Tan, 2012). Theo Tan (2012), một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy. Nghiên cứu của Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng minh tầm quan trọng của chất lượng không khí đối với sự lựa chọn của các hộ gia đình ở Indonesia.
10 Phát hiện của họ cho thấy rằng tất cả các hệ số tương của các biến ô nhiễm như CO, SO2, chì là số âm, cho thấy chất lượng không khí tốt hơn có liên quan đến giá bất động sản cao. Ngoài ra giá nhà sẽ tỷ lệ nghịch với môi trường xung quanh ô nhiễm như ô nhiễm nguồn nước và tiếng ồn. Và theo một số nghiên cứu thì người mua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của mình. Tan (2011) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng 18%. Ngoài ra theo nghiên cứu của Cook (1998) thì những người mua nhà lần đầu thì cần biết những thông tin về Hàng xóm của căn hộ đó trước khi về ở. Đó là lý dó việc tiếp xúc với những hàng xóm không tốt sẽ kéo theo những vấn đề như an ninh khu vực, giảm giá trị căn hộ, vấn đề giao thông, tiếng ồn, Theo Greenberg & Crossney (2005) thì ông họ chia Môi trường xung quanh thành hai hướng: hướng tiêu cực và hướng tích cực. Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, an ninh thấp, giao thông kém, có xu hướng làm giảm giá trị căn hộ. Trong khi đó những hướng tích cực như hàng xóm tốt, trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xung quanh. Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính môi trường xung quanh là: (1) tránh phiền toái xã hội (yếu tố này có mối liên hệ rất chặt chẽ với lựa chọn về các vấn đề xã hội trong nhà ở: vấn đề xã hội và tội phạm, và tiếng ồn), (2) điều kiện thuận lợi cho những đứa trẻ (các biến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học tốt, phương tiện công cộng, ), (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố phải không được quá khác nhau và có một số tính nhất quán với mong muốn sống gần nơi mà người ta lớn lên), (4) Gần với thiên nhiên và môi trường xung quanh (sống gần khu vực có nhiều cây cối và nước), (5) gần các quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơi lớn lên, với bạn bè và gia đình)
11 Tài chính Trong “Lựa chọn nhà ở và thuộc tính quan trọng của người thu nhập thấp tại Ả rập Saudi” năm 2010 tác giả Opoku đã đưa ra yếu tố “Tài chính” ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở của người thu nhập thấp và được đo lường bằng “Giá nhà” và “Kỳ thanh toán”. Và theo Haddad và cộng sự (2011) trong Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan” đã chỉ ra những yếu tố “Tỷ lệ lãi suất”, “Thu nhập” có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi mua căn hộ tại Jordan. Giá là một trong những công cụ tiếp thị quan trọng để thu hút khách hàng đến mua sản phẩm (Armstrong & Kotler, 2003). Tiếp thị thường áp dụng chiến lược giá khác nhau để đạt được mục tiêu bán hàng của họ mong muốn. Trong thị trường cạnh tranh khốc liệt, chiến lược giảm giá cũng thường được sử dụng bởi các nhà tiếp thị. Giá vẫn còn là một yếu tố ý định quan trọng trong việc mua sản phẩm. Còn đối với căn hộ, sản phẩm tiêu dùn lâu dài, thì mức độ quan trọng của yếu tố giá thì càng cao hơn. Theo Haddad 2011 thì yếu tố giá đóng vai trò quan trọng trong ý định mua nhà. Ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad 2011 tại Jordan phát hiện ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ bao gồm: Kinh tế, Thẩm mỹ, Marketing, Xã hội, Địa lý. Nghiên cứu kết luận rằng đã có khác biệt đáng kể trong việc ra ý định liên quan đến việc mua căn hộ theo mẫu giới tính, tuổi. Và không có khác biệt đáng kể theo tình trạng hôn nhân hoặc trình độ học vấn.
12 Kinh tế Thẩm mỹ Ý định mua căn hộ Marketing chung cư của khách hàng Xã hội Địa lý Hình 2.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 đã tìm hiểu các các đặc điểm của ngôi nhà ảnh hưởng đến ý định mua của người mua lần đầu tại khu vực đô thị. Kết quả nghiên cứu đã tiết lộ các yếu tố vị trí và môi trường xung quanh đóng vai trò chính trong ý định sở hữu nhà. Nghiên cứu này có liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản vì nó cung cấp các thông tin cần thiết để cải thiện hệ thống phân phối nhà ở bằng cách giải quyết nhu cầu nhà ở của người mua nhà lần đầu. Các nhà bất động sản nên nhạy cảm với sự quan tâm của người mua nhà lần đầu bởi các yếu tố quyết định liên quan đến việc sở hữu nhà. Với giá nhà ở khu vực đô thị tại luôn ở mức cao, môi trường đã trở thành khó khăn cho người mua nhà lần đầu để sở hữu một căn nhà. Từ phân tích, những người trả lời trong khảo sát không chỉ chú ý đến chất lượng căn nhà mà còn cần phải có môi trường tốt và an toàn trong khu phố. Do người dân có thách thức trong việc giải quyết vấn đề an ninh trong thành phố mà tỷ lệ tội phạm ngày càng leo thang. Những yếu tố này đã được quan tâm trong những dự án nhà mới với khu vực được bảo vệ tốt hơn. Do đó những doanh nghiệp bất động sản nên tạo một môi trường an ninh và an toàn cho người mua nhà lần đầu. Kết quả cũng chỉ ra yếu tố vị trí liên quan đến chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc, đóng vai trò quan trọng trong việc sở hữu nhà. Do đó mong muốn cho chính phủ để xây nhà
13 trong khu vực mục tiêu kết hợp với cơ sở hạ tầng. Theo kinh nghiệm của Ban phát triển nhà ở tại Singapore, cơ sở hạ tầng và khu vực nên được phát triển với các sinh hoạt cộng đồng. Vị trí Lựa chọn nhà của Cấu trúc người mua nhà lần đầu. Môi trường - Giới tính xung quanh - Hôn nhân - Con cái - Nghê nghiệp - Bằng cấp Hình 2.2 Mô hình Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 2.3. Mô hình lý thuyết đề xuất Do điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam có nhiều nét tương đồng với Malaysia nên tác giả chọn mô hình nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 làm cơ sở. Đồng thời đưa thêm biến độc lập “Tài chính” của Reed và cộng sự 2007 vì theo tác giả đây cũng là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn căn hộ chung cư. Mô hình nghiên cứu đề xuất thể hiện mối quan hệ giữa một biến phụ thuộc “Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu” và bốn biến độc lập bao gồm “Đặc điểm căn hộ”; “Tài chính”; “Vị trí”; “Môi trường xung quanh”.
14 Đặc điểm căn hộ H1 (1) Ý định mua căn hộ Tài chính H2 trung cấp, bình dân của khách hàng mua nhà lần đầu Vị trí H3 H Môi trường 4 xung quanh Hình 2.3 Mô hình lý thuyết đề xuất (1) Đặc điểm căn hộ Đặc điểm căn hộ là nhân tố quan trọng trong lựa chọn căn hộ (Tan Teck Hong 2012). Ngoài ra nó còn được khẳng định rằng đó là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua căn hộ. Đặc điểm của căn hộ bao gồm "Thiết kế", "diện tích", "chất lượng xây dựng", “trang thiết bị” và “Tính pháp lý” (Ariyawansa, 2007). (2) Tài chính Thứ hai là yếu tố “Tài chính” ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua căn hộ (Opoku, 2010). Tình trạng tài chính là sự kết hợp của “Giá căn hộ”, “Tỷ lệ lãi suất Ngân hàng”, “Thời gian thanh toán” (Opoku, 2010; Haddad và cộng sự, 2011) (3) Vị trí Một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ là yếu tố “Vị trí” (Tan Teck Hong 2012). Vị trí được chọn bao gồm, “Khoảng cách tới trường”
15 (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010); “Khoảng cách tới công việc”, “Khoảng cách tới Trung tâm” (Adair et al.,1996) và “Khoảng cách tới chợ, siêu thị” (Goh, 2007) (4) Môi trƣờng xung quanh Môi trường xung quanh bao gồm "Hàng xóm", "Ô nhiễm", “Cảnh quan”, "Tiếng ồn" và "An ninh" (Tan Teck Hong, 2012), ngoài ra còn có thêm yếu tố “Giao thông” (Connie Susilawati, 2001) (5) Ý định mua của khách hàng Ý định mua của khách hàng là có kế hoạch để mua một món hàng hay dịch vụ cụ thể nào đó trong tương lai. Trong nghiên cứu của mình Tan Teck Hong, 2013 đã đưa ra ba câu hỏi để do lường về ý định mua nhà của người tham gia phỏng vấn: “Bạn có dự định mua Căn hộ trong tương lai”, “Bạn sẽ cố gắng mua Căn hộ trong tương lai”, “Bạn sẽ nỗ lực hết mình để mua Căn hộ trong tương lai” Các giả thuyết nghiên cứu: H1: Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. H2: Yếu tố “Tài chính” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. H3: Yếu tố “Vị trí” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. H4: Yếu tố “Môi trường xung quanh” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
16 Tóm tắt chƣơng 2 Chương này giới thiệu cơ sở lý thuyết về ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu. Mô hình nghiên cứu cùng với các giả thuyết về các mối quan hệ trong mô hình được xây dựng. Trong mô hình nghiên cứu, biến phụ thuộc là ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu và các biến độc lập là “Đặc điểm căn hộ”, “Vị trí”, “Tài chính” và “Môi trường xung quanh”. Chương tiếp theo sẽ giới thiệu phương pháp nghiên cứu để xây dựng và đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu và kiểm định mô hình nghiên cứu.
17 Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Giới thiệu Chương 2 đã trình bày cơ sở lý thuyết và đề nghị mô hình nghiên cứu cùng bốn giả thuyết nghiên cứu. Chương 3 này nhằm mục đích giới thiệu phương pháp nghiên cứu sử dụng để xây dựng và điều chỉnh thang đo, kiểm định mô hình nghiên cứu cùng các giả thuyết đề ra. Chương này gồm hai phần chính. Trước tiên trình bày thiết kế nghiên cứu. Thứ hai là các thang đo lường các khái niệm nghiên cứu và cách thức điều chỉnh chúng được giới thiệu. 3.1. Thiết kế nghiên cứu Nghiên cứu này được tiến hành thông qua hai bước: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng Nghiên cứu định tính: Nhằm xây dựng, điều chỉnh và bổ sung các thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp và bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM Nghiên cứu định lượng: loại nghiên cứu chính thức, nghiên cứu định lượng nhằm thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như kiểm định thang đo, các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Quy trình nghiên cứu
18 Lý thuyết về: Các yếu tố ảnh hưởng Mô hình lý đến ý định mua căn Nghiên cứu định thuyết tính hộ của người mua nhà lần đầu Phỏng vấn thử Mô hình nghiên cứu và hoàn thiệ n bảng câu hỏi và thang đo Bảng câu hỏi chính thức Đánh giá sơ bộ thang đo: Cronbach alpha, Phân tích nhân tố khám phá Nghiên cứu định lượng Kết quả đo lường và kiểm định kết quả Kiến nghị Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu
19 3.2. Nghiên cứu định tính 3.2.1. Mục tiêu Thực hiện nghiên cứu định tính nhằm khám phá, bổ sung và điều chỉnh các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm trong mô hình. 3.2.2. Phƣơng pháp thực hiện Trong giai đoạn này, người nghiên cứu sẽ sử dụng kỹ thuật thảo luận tay đôi với các đối tượng được lựa chọn theo phương pháp thuận tiện nhưng vẫn phản ánh được đặc trưng của tập họp mẫu quan sát. Đối tượng được chọn để tham gia nghiên cứu định tính gồm hai nhóm đối tượng. Nhóm 1: là những người đã mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân mà trước đó chưa sở hữu nhà lần nào tại TP. HCM. Tác giả đã thực hiện thảo luận tay đôi với năm người đã mua căn hộ lần đầu tại chung cư Gò Dầu, quận Tân Phú; chung cư Mỹ Phước, quận Bình Thạnh. Nhóm 2: là những người chưa mua nhà ở lần nào tại TP.HCM. Tác giả chọn mẫu năm người để thực hiện thảo luận tay đôi. Phương pháp thu thập dữ liệu định tính: sử dụng bảng thảo luận tay đôi, theo một dàn bài được chuẩn bị trước. Nội dung thảo luận: những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu Trình tự tiến hành: • Tiến hành thảo luận tay đôi giữa người nghiên cứu với từng đối tượng được chọn tham gia nghiên cứu định tính để thu nhận dữ liệu liên quan. • Sau khi phỏng vấn hết các đối tượng, dựa trên dữ liệu thu thập được, tiến hành hiệu chỉnh bảng câu hỏi. • Dữ liệu hiệu chỉnh được sẽ được trao đổi lại với các đối tượng tham gia một lần nữa. Quá trình nghiên cứu định tính được kết thúc khi các câu hỏi thảo luận đều
20 cho các kết quả lặp lại với các kết quả trước đó mà không tìm thấy sự thay đổi gì mới. 3.2. 3. Kết quả hiệu chỉnh thang đo trong nghiên cứu định tính Kết quả nghiên cứu định tính xem Phụ lục 2, hầu hết ngưỡi người tham gia thảo luận đều đồng tình với nội dung của các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ trung bình, bình dân của người mua lần đầu. Đồng thời, các đối tượng tham gia khảo sát định tính cũng bổ sung một số phát biểu cần thiết để đo lường một số thành phần trong mô hình lý thuyết đề xuất. Thang đo về yếu tố đặc điểm căn hộ Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về đặc điểm căn hộ đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu. Thang đo về yếu tố tài chính Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về tài chính đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu. Thang đo về yếu tố Vị trí Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về tài chính đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ cao trên 70%. Ngoài ra, trong quá trình phỏng vấn tác giả đã khám phá ra hai yếu tố được nhiều người đồng tình đó là yếu tố “Hướng căn hộ” và “Độ cao căn hộ”. Tác giả sẽ đưa hai biến này vào thang đo “Vị trí”, lý do là người dân Việt Nam khá tin vào Phong thủy nên hai yếu tố này được xem là quan trọng khi lựa chọn căn hộ. Thang đo về yếu tố Môi trƣờng Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về tài
21 chính đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu. Sau khi phân tích trên, bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu được thể hiện bên dưới. Bảng 3.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu tại TP.HCM Số thứ Khái niệm Biến quan sát Mã Tham khảo tự Diện tích căn hộ DD1 Thiết kế căn hộ DD2 1 Tan Teck Hong, 2012; Đặc điểm căn hộ Chất lượng xây dựng DD3 R G Ariyawansa, 2007 Trang thiết bị căn hộ DD4 Tính pháp lý của căn hộ DD5 Giá căn hộ TC1 2 Opoku (2010), Haddad Tài chính Tỷ lệ lãi suất vay Ngân hàng TC2 et al.(2011) Thời gian thanh toán TC3 Khoảng cách tới Nơi làm việc VT1 Tan Teck Hong (2012) Khoảng cách tới Trường học VT2 R G Ariyawansa 3 Khoảng cách tới Chợ, siêu thị VT3 (2007) Vị trí Khoảng cách tới trung tâm thành phố VT4 Hướng căn hộ VT5 Nghiên cứu định tính Độ cao căn hộ VT6 An ninh MT1 Tan Teck Hong, 2012; 4 Cảnh quan MT2 Môi trƣờng Connie Susilawati, Tiếng ồn MT3 2001 Ô nhiễm MT4
22 Giao thông MT5 Hàng xóm MT6 Tôi có dự định mua Căn hộ trong YD1 tương lai. Ý định mua căn hộ 5 Tôi sẽ cố gắng mua Căn hộ trong YD2 của ngƣời mua nhà Tan Teck Hong, 2013 tương lai. lần đầu Tôi sẽ nỗ lực hết mình để mua Căn YD3 hộ trong tương lai. 3.3. Nghiên cứu định lƣợng Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Sau khi bảng câu hỏi được hiệu chỉnh ở bước nghiên cứu định tính trở thành bảng câu hỏi chính thức thì tiến hành thực hiện thu thập dữ liệu. Thông tin thu thập được dùng để đánh giá độ tin cậy và độ giá trị của thang đo, kiểm định thang đo, kiểm định sự phù họp của mô hình. Thiết kế mẫu Đối tượng được đưa vào mẫu là những người ở TP. HCM đáp ứng đủ 3 điều kiện như sau: - Những người chưa từng mua nhà ở lần nào. - Những người có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân. - Những người đã từng đi xem một căn hộ X tại một chung cư nào đó. Tác giả chủ yếu khảo sát tại các lớp cao học tại trường Đại học Kinh tế TP.HCM và những người thân của tác giả. Mẫu sẽ được chọn theo phương pháp thuận tiện, một trong các hình thức chọn mẫu phi xác suất. Kích thước mẫu cần thiết phụ thuộc vào kỹ thuật phân tích dữ liệu được sử dụng, yếu tố tài chính và khả năng tiếp cận đối tượng thăm dò. Kích thước mẫu tối thiểu là 100 và không ít hơn năm lần số biến quan sát (Hair và cộng sự, 2010). N > 100 và n = 5k (k là số biến quan sát)
23 Vì vậy kích thước mẫu tối thiểu là 5x23=115 mẫu Ngoài ra dựa vào mô hình có bốn nhân tố độc lập, mô hình phân tích hồi quy thì kích thước mẫu tối thiểu là 50 + (8xm) = 50 + (8x4) = 82 mẫu (m là số nhân tố độc lập trong mô hình), (Tabachnick & Fidell, 2007) Do đó, kích thước mẫu tối thiểu nên là 115 mẫu Tác giả tiến hàng gửi 250 bảng câu hỏi trực tiếp và gián tiếp đến những người thuộc đối tượng khảo sát. Kết quả, tác giả thu thập được 223 mẫu hợp lệ. Như vậy, kích thước mẫu cuối cùng dùng để xử lý là 223. Thu nhập dữ liệu Việc thu thập dữ liệu được thực hiện thông qua phỏng vấn bằng bảng câu hỏi. Với đối tượng nghiên cứu là những người chưa từng mua nhà lần nào. Việc khảo sát được tiến hành bằng việc phối họp các phương pháp gồm: thiết kế bảng câu hỏi trực tuyến trên Internet và gửi địa chỉ để đối tượng khảo sát trả lời trực tuyến và thông tin được ghi vào cơ sở dữ liệu, phát bảng câu hỏi đã được in sẵn đến người được khảo sát và nhận lại kết quả sau khi hoàn tất. Địa điểm nghiên cứu: TP. Hồ Chí Minh Phân tích dữ liêu Trình tự tiến hành phân tích dữ liệu được thực hiện như sau: Bước 1 - Chuẩn bị thông tin: thu nhận bảng trả lời, tiến hành làm sạch thông tin, mã hóa các thông tin cần thiết trong bảng trả lời, nhập liệu và phân tích dữ liệu bằng phần mềm SPSS 16.0. Bước 2 - Thống kê: tiến hành thống kê mô tả dữ liệu thu thập được. Bước 3 - Đánh giá độ tin cậy: tiến hành đánh giá thang đo bằng phân tích Cronbach Alpha Bước 4 - Phân tích nhân tố khám phá: phân tích thang đo bằng phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis). Bước 5 - Phân tích hồi quy bội: thực hiện phân tích hồi quy bội và kiểm định các
24 giả thuyết của mô hình với mức ý nghĩa là 5%. Đánh giá độ tin cậy thang đo Độ tin cậy của thang đo được đánh giá bằng phương pháp nhất quán nội tại qua hệ số Cronbach Alpha. Hệ số Cronbach Alpha càng lớn thì độ tin cậy nhất quán nội tại càng cao. Sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha trước khi phân tích nhân tố khám phá EFA để loại các biến không phù họp vì các biến này có thể tạo ra các yếu tố giả (Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang, 2007). Hệ số tin cậy Cronbach Alpha chỉ cho biết các biến đo lường có liên kết với nhau hay không nhưng không cho biết biến nào cần loại bỏ đi và biến nào cần giữ lại. Do đó, kết họp sử dụng hệ số tương quan biến - tổng để loại ra những biến không đóng góp nhiều cho khái niệm cần đo (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Các tiêu chí sử dụng khi thực hiện đánh giá độ tin cậy thang đo gồm: Hệ số tin cậy Cronbach Alpha: lớn hơn 0.8 là thang đo lường tốt; từ 0.7 đến 0.8 là sử dụng được; từ 0.6 trở lên là có thể sử dụng trong trường họp khái niệm nghiên cứu là mới hoặc là mới trong hoàn cảnh nghiên cứu (Nunnally, 1978; Peterson, 1994; Slater, 1995; dẫn theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Trong nghiên cứu này, tác giả chọn thang đo có độ tin cậy Cronbach Alpha lớn hơn 0.7. Hệ số tương quan biến - tổng: các biến quan sát có tương quan biến-tổng nhỏ (nhỏ hơn 0.3) được xem là biến rác thì sẽ được loại ra và thang đo được chấp nhận khi hệ số tin cậy Cronbach Alpha đạt yêu cầu. Phân tích nhân tố khám phá EFA Phân tích nhân tố được dùng để tóm tắt dữ liệu và rút gọn tập họp các yếu tố quan sát thành những yếu tố chính dùng trong các phân tích, kiểm định tiếp theo (gọi là các nhân tố). Các nhân tố được rút gọn này sẽ có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết nội dung thông tin của tập biến quan sát ban đầu. Phân tích nhân tố khám phá được dùng để kiểm định giá trị khái niệm của thang đo. Cách thực hiện và tiêu chí đánh giá trong phân tích nhân tố khám phá EFA:
25 Phương pháp: Đối với thang đo đa hướng, sử dụng phương pháp trích yếu tố là Principal Axis Factoring với phép quay Promax và điểm dừng khi trích các yếu tố Eigenvalue lớn hơn hoặc bằng 1. Phương pháp này được cho rằng sẽ phản ánh dữ liệu tốt hơn khi dùng principal components với phép quay Varimax (Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang, 2007). Đối với thang đơn hướng thì sử dụng phương pháp trích yếu tố Principal Components. Thang đo chấp nhận được khi tổng phương sai trích được bằng hoặc lớn hơn 50% (Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang, 2007). Tiêu chuẩn: Hệ số tải nhân tố phải lớn hơn hoặc bằng 0.5 để đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực của EFA. Các mức giá trị của hệ số tải nhân tố: lớn hơn 0.3 là mức tối thiểu chấp nhận được; lớn hơn 0.4 là quan trọng; lớn hơn 0.5 là có ý nghĩa thực tiễn. Tiêu chuẩn chọn mức giá trị hệ số tải nhân tố: cỡ mẫu ít nhất là 350 thì có thể chọn hệ số tải nhân tố lớn hơn 0.3; nếu cỡ mẫu khoảng 100 thì nên chọn hệ số tải nhân tố lớn hơn 0.55; nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì hệ số tải nhân tố phải lớn hơn 0.75 (Hair, 1998; dẫn theo Lê Ngọc Đức, 2008). Từ cơ sở lý thuyết trên, mô hình “Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh” sử dụng 23 biến quan sát sử dụng phân tích nhân tố EFA theo các bước sau: Đối với các biến quan sát đo lường 4 khái niệm thành phần và khái niệm ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh đều là các thang đo đơn hướng nên sử dụng phương pháp trích nhân tố Principal Components với phép quay Varimax và điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalues>1. Sau đó tiến hành thực hiện kiểm định các yêu cầu liên quan gồm: Kiểm định Barlett: các biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể. Xem xét trị số KMO: nếu KMO trong khoảng từ 0.5 đến 1 thì phân tích nhân tố là thích họp với dữ liệu; ngược lại, KMO nhỏ hơn 0.5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích họp với các dữ liệu (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
26 Để phân tích EFA có giá trị thực tiễn; tiến hành loại các biến quan sát có hệ số tải nhân tố nhỏ hơn 0.5. Xem lại thông số Eigenvalues (đại diện cho phân biến thiên được giải tích bởi mỗi nhân tố) có giá trị lớn hơn 1. Xem xét tổng phương sai trích (yêu cầu lớn hơn hoặc bằng 50%: cho biết các nhân tố được trích giải thích % sự biến thiên của các biến quan sát) Phân tích hồi quy bội a. Phân tích tƣơng quan Các thang đo được đánh giá đạt yêu cầu được đưa vào phân tích tương quan Pearson (vì các biến được đo bằng thang đo khoảng) và phân tích hồi quy để kiểm định các giả thuyết. Phân tích tương quan Pearson được thực hiện giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập nhằm khẳng định có mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập, khi đó việc sử dụng phân tích hồi quy tuyến tính là phù họp. Giá trị tuyệt đối của Pearson càng gần đến 1 thì hai biến này có mối tương quan tuyến tính càng chặt chẽ. Đồng thời cũng cần phân tích tương quan giữa các biến độc lập với nhau nhằm phát hiện những mối tương quan chặt chẽ giữa các biến độc lập. Vì những tương quan như vậy có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả của phân tích hồi quy như gây ra hiện tượng đa cộng tuyến (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). b. Phân tích hồi quy bội Sau khi kết luận hai biến có mối quan hệ tuyến tính với nhau thì có thể mô hình hóa mối quan hệ nhân quả này bằng hồi quy tuyến tính (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Nghiên cứu thực hiện hồi quy bội theo phương pháp Enter: tất cả các biến được đưa vào một lần và xem xét các kết quả thông kê liên quan. Kiểm định giả thuyết: Quá trình kiểm định giả thuyết được thực hiện theo các bước sau:
27 Đánh giá độ phù họp của mô hình hồi quy bội thông qua R2 và R2 hiệu chỉnh. Kiểm định giả thuyết về độ phù hợp của mô hình. Kiểm định giả thuyết về ý nghĩa của hệ số hồi quy từng thành phần. Kiểm định giả thuyết về phân phối chuẩn của phần dư: dựa theo biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa; xem giá trị trung bình bằng 0 và độ lệch chuẩn bằng 1. Kiểm tra giả định về hiện tượng đa cộng tuyến thông qua giá trị của dung sai (Tolerance) hoặc hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance Inflation Factor). Nếu VIF > 10 thì có hiện tượng đa cộng tuyến (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005; dẫn theo Nguyễn Ngọc Đức, 2008). Xác định mức độ ảnh hưởng của các ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh: hệ số beta của yếu tố nào càng lớn thì có thể nhận xét yếu tố đó có mức độ ảnh hưởng cao hơn các yếu tố khác trong mô hình nghiên cứu.
28 Tóm tắt chƣơng 3 Chương 3 trình bày chi tiết phương pháp thực hiện nghiên cứu. Quá trình nghiên cứu được thực hiện qua hai bước chính là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp định tính thông qua kỹ thuật thảo luận tay đôi giữa người nghiên cứu và đối tượng tham gia nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu định tính giúp chỉnh sửa mô hình trở thành có 23 biến quan sát đo lường 5 khái niệm trong mô hình. Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng thông qua phỏng vấn bằng bảng câu hỏi. Chương 3 cũng trình bày các phần liên quan đến quá trình nghiên cứu định lượng như: xây dựng bảng câu hỏi phỏng vấn, thiết kế mẫu, thu thập dữ liệu, giới thiệu kỹ thuật và yêu cầu cho việc phân tích dữ liệu.
29 Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Chương 4 sẽ trình bày về kết quả thực hiện nghiên cứu gồm: mô tả dữ liệu thu thập được, tỉển hành đánh giá và kiểm định thang đo, kiểm định sự phù hợp của mô hình nghiên cứu, kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu. Mẫu được thu thập theo phương pháp thuận tiện dưới hình thức bảng câu hỏi khảo sát. Sau khi loại bỏ bảng câu hỏi được trả lời không hợp lệ, còn lại 223 bảng câu hỏi hợp lệ được đưa vào phân tích định lượng. 4.1. Thống kê mẫu khảo sát Thông tin về ý định ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân Bảng 4.1: Thống kê về diện tích căn hộ mà người khảo sát muốn mua Diện tích căn hộ Số lƣợng Tỷ lệ ≤ 50 m2 20 9% 50 - 100 m2 156 70% ≥ 100 m2 45 20% Không trả lời 2 1% Tổng 223 100% Qua khảo sát người nghiên cứu thấy được nhu cầu mua căn hộ của những người tham gia tập trung vào phần diện tích từ 50 đến 100 m2 (chiếm tỷ lệ rất cao 70%) Bảng 4.2: Thống kê về độ cao căn hộ mà người khảo sát muốn mua Độ cao căn hộ Số lƣợng Tỷ lệ dưới tầng 10 149 67% từ tầng 11 đến tầng 20 69 31% từ tầng 21 trở lên 5 2% Tổng 223 100% Qua khảo sát ta thấy số người chọn độ cao căn hộ dưới tầng 10 là cao nhất.
30 Bảng 4.3: Thống kê về thời gian mà những đối tượng được khảo sát mong muốn thanh toán Thời gian thanh toán Số lƣợng Tỷ lệ Dưới 5 năm 129 58% 5 đến 10 năm 92 41% Trên 10 năm 2 1% Tổng 223 100% Qua khảo sát ta thấy những đối tượng được khảo sát mong muốn thanh toán tiền mua căn hộ trong vòng dưới 5 năm với tỷ lệ cao nhất 58%, còn thanh toán trên 10 năm chỉ chiếm 1%. Bảng 4.4: Thống kê về giá trị trung bình Mã Biến quan sát Mean dd1 “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu 3.70 cầu của tôi dd2 “Thiết kế” căn hộ X này phù hợp phong cách 3.34 tôi dd3 “Chất lƣợng xây dựng” căn hộ X này tốt 3.36 dd4 “Trang thiết bị” căn hộ X đáp ứng nhu cầu 3.20 của tôi dd5 “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo 3.62 tc1 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi 3.27 tc2 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp 2.90 với tôi tc3 “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi 3.18 vt1 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp 3.40 với tôi vt2 “Khoảng cách tới trƣờng học” là phù hợp 3.34 với tôi vt3 “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” là phù hợp 3.83
31 với tôi vt4 “Khoảng cách tới trung tâm thành phố” là 3.48 phù hợp với tôi vt5 “Hƣớng căn hộ” là phù hợp với tôi 3.42 vt6 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi 3.58 mt1 Tình hình “An ninh” chung cư này tốt 3.70 mt2 “Cảnh quan” của chung cư đẹp 3.52 mt3 Môi trường chung cư “không bị Ồn ào” 3.55 mt4 Môi trường chung cư “không bị Ô nhiễm” 3.50 mt5 “Giao thông” tới chung cư thuận tiện 3.54 mt6 “Hàng xóm” nơi căn hộ phù hợp với tôi 3.16 Qua thống kế kháo sát trên tác giả nhận thấy “Tỷ lệ lãi suất vay Ngân hàng” có giá trị trung bình thấp nhất (2,9), qua đó đã cho thấy hiện nay Lãi suất vay Ngân hàng thực sự còn quá cao, không phù hợp với hầu hết những người mua nhà lần đầu. Qua đó tác giả ủng hộ đề xuất của Hiệp hội bất đồng sản TP.HCM về việc hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm trong thời hạn từ 5 đến 10 năm) cho người mua căn hộ lần đầu để mua căn hộ. Còn chỉ tiêu “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” có giá trị trung bình cao nhất (3,83) cho thấy hầu hết các chung cư đều nằm gần chợ và siêu thị nên đã đáp ứng được mong muốn về khoảng cách đến chợ, siêu thị của người dân. 4.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo 4.2.1. Tiêu chuẩn đánh giá Phân tích Cronbach Alpha là một phép kiểm định thống kê về mức độ chặt chẽ mà các mục hỏi trong thang đo tương quan với nhau. Đây là phân tích cần thiết cho thang đo phản ánh, nó được dùng để loại các biến không phù họp trước khi phân tích nhân tố khám phá EFA. Thang đo chấp nhận được khi có trị số Cronbach Alpha từ 0.6 cho mục đích nghiên cứu khám phá (Nunnally và Bumstein, 1994). Hệ Số tương quan biến - tổng là hệ số tương quan của một biến với điểm trung bình của các biến khác trong cùng một thang đo, do đó, hệ số này càng cao thì sự tương
32 quan của các biến với các biến khác trong cùng một nhóm càng cao. Hệ số tương quan biến - tổng phải lớn hơn 0.3. Các biến có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0.3 được xem là biến rác và bị loại khỏi thang đo (Nunnally và Bumstein, 1994). 4.2.2. Kết quả phân tích Crobach’s Alpha Về nhân tố “Đặc điểm căn hộ” Tác giả chạy phân tích Cronbach alpha với tất cả các biến quan sát của thang đo “Đặc điểm căn hộ” được kết quả như Phụ lục 4. Tác giả thấy hệ số Cronbach Alpha = 0,832 > 0,6 đã đạt được yêu cầu nên thang đo có độ tin cậy cao. Điều này cho thấy các biến có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong khái niệm thành phần này. Hệ số tương quan biến-tổng của các biến đều lớn hơn 0.3, nên chấp nhận các biến này. Các biến này sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA. Về khái niệm “Tài chính” Tác giả chạy phân tích Cronbach alpha với tất cả các biến quan sát của thang đo “Tài chính” được kết quả như Phụ lục 4. Khái niệm thành phần có hệ số Cronbach Alpha cao (0,844) Điều này cho thấy các biến có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong khái niệm thành phần này. Hệ số tương quan biến-tổng của các biến đều lớn hơn 0.3, nên chấp nhận các tất cả các biến. Các biến này sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA. Về khái niệm “Vị trí” Tác giả chạy phân tích Cronbach alpha với tất cả các biến quan sát của thang đo “Vị trí” được kết quả như Phụ lục 4. Khái niệm thành phần có hệ số Cronbach Alpha cao (0,812) Điều này cho thấy các biến có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong khái niệm thành phần này. Hệ số tương quan biến-tổng của các biến đều lớn hơn 0.3, nên chấp nhận các tất cả các biến. Các biến này sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA. Về Khái niệm “Môi trƣờng” Tác giả chạy phân tích Cronbach alpha với tất cả các biến quan sát của thang đo “Môi trường” được kết quả như Phụ lục 4 Khái niệm thành phần có hệ số Cronbach Alpha cao (0,865) Điều này cho thấy
33 các biến có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong khái niệm thành phần này. Hệ số tương quan biến-tổng của các biến đều lớn hơn 0.3, nên chấp nhận các tất cả các biến. Các biến này sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA. Về khái niệm “Ý định” Tác giả chạy phân tích Cronbach alpha với tất cả các biến quan sát của thang đo “Ý định” được kết quả như Phụ lục 4 Khái niệm thành phần có hệ số Cronbach Alpha cao (0,934). Điều này cho thấy các biến có mối liên hệ chặt chẽ với nhau trong khái niệm thành phần này. Hệ số tương quan biến-tổng của các biến đều lớn hơn 0.3, nên chấp nhận các tất cả các biến. Các biến này sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA. Bảng 4.5: Bảng tổng hợp Kết quả phân tích Cronbach Alpha trước khi phân tích EFA Số Tƣơng thứ Khái niệm Biến quan sát Mã quan tự biến-tổng “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu DD1 .625 cầu của tôi “Thiết kế” căn hộ X này phù hợp phong DD2 .568 cách tôi “Chất lƣợng xây dựng” căn hộ X này tốt DD3 .743 1 Đặc điểm căn hộ “Trang thiết bị” căn hộ X đáp ứng nhu cầu DD4 .606 của tôi “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo DD5 .617 Hệ số Crombach Alpha 0,832 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi TC1 .659 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp 2 Tài chính TC2 .756 với tôi “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi TC3 .715
34 Hệ số Crombach Alpha 0,844 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp VT1 .595 với tôi “Khoảng cách tới trƣờng học” là phù hợp VT2 .725 với tôi “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” là phù VT3 .591 hợp với tôi 3 Vị trí “Khoảng cách tới trung tâm thành phố” VT4 .624 là phù hợp với tôi “Hƣớng căn hộ” là phù hợp với tôi VT5 .499 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi VT6 .424 Hệ số Crombach Alpha 0,812 Tình hình “An ninh” chung cư này tốt MT1 .653 “Cảnh quan” của chung cư này đẹp MT2 .687 Môi trường chung cư “không bị Ồn ào” MT3 .727 4 Môi trƣờng Môi trường chung cư “không bị Ô nhiễm” MT4 .778 “Giao thông” tới chung cư thuận tiện MT5 .559 “Hàng xóm” nơi căn hộ phù hợp với tôi MT6 .561 Hệ số Crombach Alpha 0,865 Tôi có dự định mua Căn hộ X trong tương YD1 .844 lai. Ý định mua căn hộ Tôi sẽ cố gắng mua Căn hộ X trong tương YD2 chung cƣ trung .932 lai. 5 cấp, bình dân của ngƣời mua nhà lần Tôi sẽ nỗ lực hết mình để mua Căn hộ X YD3 .826 đầu trong tương lai. Hệ số Crombach Alpha 0,934 (Nguồn: Phụ lục 4)
35 4.3. Kiểm định thang đo bằng Phân tích nhân tố khám phá EFA Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) là phương pháp phân tích thống kê dùng để rút gọn một tập hợp nhiều biến quan sát có mối tương quan với nhau thành một tập biến (gọi là các nhân tố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết nội dung thông tin của tập biến ban đầu. Các thang đo khái niệm trong mô hình đạt yêu cầu trong đánh giá độ tin cậy sẽ được tiến hành sử dụng trong phân tích nhân tố khám phá EFA. 4.3.1. Tiêu chuẩn đánh giá Nghiên cứu này sử dụng phương pháp trích yếu tố Principal component với phép quay Varimax (do các khái niệm là đơn hướng) và điểm dừng khi trích các yếu tố có EigenValues lớn hơn hoặc bằng 1 đối với 20 biến quan sát đo lường bốn khái niệm độc lập và 3 biến quan sát đo lường khái niệm phụ thuộc. Thực hiện các phân tích Kiểm định Giả thuyết các biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể dựa vào hệ số KMO và kiểm định Barlett. Phân tích nhân tố là thích họp khi hệ số KMO >0.5 và mức ý nghĩa Barlett 1 và tổng phương sai trích được > 50% (Gerbing và Anderson, 1988). 4.3.2. Kết quả phân tích 4.3.2.1. Thang đo các biến độc lập ảnh hƣởng đến ý định lựa chọn mua căn hộ. Phân tích EFA lần thứ nhất: kết quả tại phụ lục 5 Sau kết quả này tác giả sẽ loại hai Biến quan sát VT5 (Hướng căn hộ), MT5 (Giao thông) vì có hệ số tải nhân tố < 0.5. Điều này được lý giải rằng “Hướng căn hộ” được phản ánh qua biến quan sát “Thiết kế căn hộ” trong khái niệm “Đặc điểm căn hộ” Tiến hành phân tích EFA lần 2 với 18 biến còn lại.
36 Phân tích EFA lần thứ hai: Kết quả phân tích EFA lần thứ hai như bảng phụ lục 6 Giả thuyết Ho: Các biến quan sát không có sự tương quan nhau trong tổng thể. Kiểm định Barlett: Sig=0.000 0.5: phân tích nhân tố là cần thiết cho dữ liệu phân tích. Có 4 nhân tố được trích từ phân tích EFA với: Giá trị Eigenvalues của các nhân tố đều > 1: đạt yêu cầu. Các biến quan sát khác có hệ số tải > 0,5: đạt yêu cầu Giá trị tổng phương sai trích = 66,358% (> 50%): phân tích nhân tố EFA đạt yêu cầu. Có thể nói rằng 4 nhân tố được trích này giải thích 66,358% biến thiên của dữ liệu. Bảng 4.6: Bảng liệt kê hệ số tải nhân tố ở phân tích EFA lần thứ 2 Khái Component Biến quan sát Mã niệm 1 2 3 4 Môi Môi trường chung cư “không bị Ồn ào” mt3 .876 trƣờng Môi trường chung cư “không bị Ô nhiễm” mt4 .855 xung quanh “Cảnh quan” của chung cư đẹp mt2 .666 Tình hình “An ninh” chung cư này tốt mt1 .636 “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi mt6 .560 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi vt6 .538 Vị trí “Khoảng cách tới trường học” là phù hợp với tôi vt2 .821 “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” là phù hợp với tôi vt3 .753 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp với tôi vt1 .725 “Khoảng cách tới trung tâm thành phố” là phù hợp vt4 .704 với tôi Đặc điểm “Trang thiết bị” căn hộ X đáp ứng nhu cầu của tôi dd4 .775 “Chất lượng xây dựng” căn hộ X này tốt dd3 .708
37 “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu cầu của dd1 .708 tôi “Thiết kế” căn hộ X này phù hợp phong cách tôi dd2 .638 “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo dd5 .535 Tài chính “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi tc3 .866 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp với tôi tc2 .857 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi tc1 .741 (Nguồn: Phụ lục 6) Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ 2 cho thấy, có 4 nhân tố được trích ra, các nhân tố này tương ứng với 4 khái niệm độc lập ban đầu là (1) Môi trường xung quanh; (2) Vị trí; (3) Đặc điểm căn hộ; (4) Tài chính. Nhân tố thứ nhất bao gồm 6 biến quan sát như sau: mt3 Môi trường chung cư “không bị Ồn ào” mt4 Môi trường chung cư “không bị Ô nhiễm” mt2 “Cảnh quan” của chung cư đẹp mt1 Tình hình “An ninh” chung cư này tốt mt6 “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi vt6 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi Nhân tố này bao gồm 5 biến quan sát của thang đo “Môi trường xung quanh” và 1 biến quan sát của thang đo “Vị trị”. Lý giải biến quan sát vt6 “Độ cao căn hộ” được phân loại vào nhân tố này là do độ cao căn hộ thay đổi cũng sẽ ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, tầm nhìn của căn hộ. Những căn hộ trên cao thì tầm nhìn sẽ đẹp hơn, thoáng đoãng hơn, sạch sẽ hơn và ít ồn hơn so với những căn hộ tầng thấp. Vậy, nhân tố mới này vẫn được đặt tên là “Môi trƣờng xung quanh”, ký hiệu là: MT
38 Nhân tố mới được tạo ra này được đánh giá lại độ tin cậy bằng hệ số Cronbach anpha. Kết quả cho thấy, Cronbach Anpha của MT đạt 0.861, tương quan biến tổng nhỏ nhất đạt 0,524 (biến vt6). Bảng 4.7: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (MT) Số thứ Tƣơng quan Khái niệm Biến quan sát Mã tự biến-tổng Môi trường chung cư “không bị Ồn ào” mt3 .624 Môi trường chung cư “không bị Ô nhiễm” mt4 .684 “Cảnh quan” của chung cư đẹp mt2 .755 Môi trƣờng 1 Tình hình “An ninh” chung cư này tốt mt1 .768 xung quanh “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi mt6 .567 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi vt6 .524 Hệ số Crombach Alpha 0,861 (Nguồn: Phụ lục 7) Nhân tố thứ hai bao gồm 4 biến quan sát như sau: vt2 “Khoảng cách tới trường học” là phù hợp với tôi vt3 “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” là phù hợp với tôi vt1 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp với tôi vt4 “Khoảng cách tới trung tâm thành phố” là phù hợp với tôi Nhân tố này bao gồm 4 biến quan sát của thang đo “Vị trí”, đã không còn biến vt5, vt6 vì đã được phân loại lại qua nhân tố “Môi trường xung quanh”. Nhân tố này vẫn giữ tên là “Vị trí”, ký hiệu: VT Nhân tố mới được tạo ra này được đánh giá lại độ tin cậy bằng hệ số cronbach anpha. Kết quả cho thấy, cronbach anpha của MT đạt 0.834, tương quan biến tổng nhỏ nhất đạt 0,601 (biến vt3).
39 Bảng 4.8: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (VT) Số thứ Tƣơng quan Khái niệm Biến quan sát Mã tự biến-tổng “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp vt1 .659 với tôi “Khoảng cách tới trƣờng học” là phù hợp vt2 .781 với tôi 2 Vị trí “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” là phù vt3 .601 hợp với tôi “Khoảng cách tới trung tâm thành phố” vt4 .631 là phù hợp với tôi Hệ số Crombach Alpha 0,834 (Nguồn: Phụ lục 7) Nhân tố thứ ba bao gồm 5 biến quan sát như sau: dd4 “Trang thiết bị” căn hộ X đáp ứng nhu cầu của tôi dd3 “Chất lượng xây dựng” căn hộ X này tốt dd1 “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu cầu của tôi dd2 “Thiết kế” căn hộ X này phù hợp phong cách tôi dd5 “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo Các biến quan sát trong nhân tố “Đặc điểm căn hộ” sau khi phân tích EFA vẫn giữ nguyên không thay đổi so với lý thuyết đề xuất ban đầu. Và vẫn giữ tên là “Đặc điểm căn hộ”, ký hiệu: DD
40 Nhân tố thứ tƣ bao gồm 3 biến quan sát như sau: tc3 “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi tc2 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp với tôi tc1 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi Các biến quan sát trong nhân tố “Tài chính” sau khi phân tích EFA vẫn giữ nguyên không thay đổi so với lý thuyết đề xuất ban đầu. Và vẫn giữ tên là “Tài chính”, ký hiệu: TC 4.3.2.2. Thang đo biến phụ thuộc “Ý định mua Căn hộ chung cƣ trung cấp, bình dân của ngƣời mua nhà lần đầu” Để đảm bảo độ tin cậy và độ kết dính của các biến quan sát của nhân tố Ý định mua căn hộ đã đưa ra ở phần cơ sở lý thuyết, chúng ta cũng sẽ phải tiến hành phân tích nhân tố đối với các biến quan sát của Nhân tố Ý định mua căn hộ. Mong đợi của chúng ta là các biến quan sát này sẽ cùng nhau tạo thành một nhân tố có Eigenvalue lớn hơn 1. Sau khi phân tích EFA, bốn biến quan sát của thang đo Ý định mua căn hộ được nhóm thành 1 nhân tố. Không có biến quan sát nào bị loại. EFA phù hợp với hệ số KMO = 0,694, phương sai trích bằng 88,786%; các biến quan sát có hệ số tải nhân tố trên 0.5, mức ý nghĩa kiểm định của Bartlett là 0.000, tất cả đều đạt yêu cầu. Do đó Nhân tố này vẫn được đặt tên là “Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu”, ký hiệu là YD Bảng 4.9: Kết quả phân tích EFA thang đo Ý định mua căn hộ KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .694 Bartlett's Test of Approx. Chi-Square 633.279 Sphericity df 3 Sig. .000
41 Component Matrixa Component 1 yd2 .972 yd1 .933 yd3 .921 (Nguồn: Phụ lục 8) 4.4. Kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết 4.4.1. Xem xét mối tƣơng quan giữa các biến Phân tích tương quan (tương quan Pearson) được thực hiện giữa biến phụ thuộc là ý định mua căn hộ (YD) và các biến độc lập Đặc điểm căn hộ (DD), Tài chính (TC), Vị trí (VT), Môi trường xung quanh (MT). Đồng thời cũng phân tích tương quan giữa các biến độc lập với nhau nhằm phát hiện những mối tương quan chặt chẽ giữa các biến độc lập. Vì những tương quan như vậy có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả của phân tích hồi quy như gây ra hiện tượng đa cộng tuyến. Kết quả phân tích tương quan Pearson như bên dưới Bảng 4.10: Kết quả phân tích tương quan Pearson Correlations Moi truong Y dinh xung Dac diem mua can quanh Vi tri can ho Tai chinh ho Moi truong Pearson 1 .553 .613 .386 .477 xung quanh Correlation Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 N 223 223 223 223 223 Vi tri Pearson .553 1 .558 .405 .401 Correlation Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000
42 N 223 223 223 223 223 Dac diem Pearson .613 .558 1 .479 .587 can ho Correlation Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 N 223 223 223 223 223 Tai chinh Pearson .386 .405 .479 1 .342 Correlation Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 N 223 223 223 223 223 Y dinh mua Pearson .477 .401 .587 .342 1 can ho Correlation Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 N 223 223 223 223 223 (Nguồn: Phụ lục 9) Xem kết quả trong bảng ma trận hệ số tương quan ta thấy được hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc “Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân” và các biến độc lập còn lại là khá cao, sơ bộ có thể kết luận các biến độc lập này có thể đưa vào mô hình để giải thích cho ý định mua căn hộ của người mua lần đầu, hay nói cách khác là các nhân tố được rút trích nói trên có ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn căn hộ của người mua lần đầu. Đồng thời tất cả các biến đều có tương quan Pearson < 0,7 nên không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến. Như vậy, việc sử dụng phân tích hồi quy tuyến tính là phù hợp. 4.4.2. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết: Từ các kết quả phân tích ở trên, không có sự thay đổi trong các thành phần ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên Mô hình nghiên cứu sẽ giữ nguyên mô hình đề xuất ban đầu gồm: 4 biến độc lập là các biến thành phần tác động đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu và 1 biến phụ thuộc là ý định mua.
43 Đặc điểm căn hộ H (1) 1 Ý định mua căn hộ Tài chính H2 trung cấp, bình dân của khách hàng mua H3 nhà lần đầu Vị trí H4 Môi trường xung quanh Hình 4.1: Mô hình nghiên cứu kiểm định Bảng 4.11: Bảng tóm tắt giả thuyết trong mô hình nghiên cứu Giả thuyết Nội dung Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương (+) lên Ý định mua H1 căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. Yếu tố “Tài chính” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ H 2 chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM Yếu tố “Vị trí” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung H 3 cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM Yếu tố “Môi trƣờng xung quanh” có tác động dương (+) lên Ý định H4 mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. 4.4.3. Phân tích hồi quy Sau khi qua giai đoạn phân tích nhân tố, Phân tích hồi quy được tiến hành với 4 biến độc lập là Đặc điểm căn hộ (DD), Tài chính (TC), Vị trí (VT), Môi trường xung
44 quanh (MT) và một biến phụ thuộc là ý định mua căn hộ (YD), sử dụng phương pháp Enter. Phân tích tương quan Pearson được sử dụng để xem xét sự phù hợp khi đưa các thành phần vào mô hình hồi quy. Kết quả của phân tích hồi quy sẽ được sử dụng để kiểm định các giả thuyết từ H1 đến H4. Phương trình hồi quy bội có dạng như sau: YD = β0 + β1*DD + β2*TC + β3*VT + β4*MT + ɛi Trong đó YD : Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu DD : Đặc điểm căn hộ TC : Tài chính VT : Vị trí MT : Môi trường xung quanh ɛi : Sai số 4.4.4. Kiểm định mô hình hồi quy 4.4.4.1. Kiểm định kích thƣớc mẫu Kích thước mẫu cũng là một vấn đề quan tâm khi sử dụng MLR. Công thức kinh nghiệm thường dùng để tính kích thước mẫu cho MLR như sau: n>= 50+ 8p, ta thấy trong mô hình của chúng ta có: n=223 kích thước mẫu p=là số biến độc lập trong mô hình = 4 => 50 + 8.4 = 82. Thỏa điều kiện kích thước mẫu (vì kích thước mẫu tác giả thu thập được là 223 > kích thước mẫu yêu cầu là 82). Hoặc chúng ta có thể dùng tiêu chí đòi hỏi về kích thước mẫu của EFA, vì EFA luôn đòi hỏi kích thước mẫu lớn hơn nhiều so với MLR. Thường là công thức trên có kích thước mẫu luôn nhỏ hơn kích thước mẫu đòi hỏi cho EFA. Nhưng chúng ta đã kiểm định Cronbach alpha và EFA thỏa điều kiện cho nên kích thước mẫu một lần nữa lại được khẳng định là thỏa điều kiện cho các tiền đề nghiên cứu tiếp theo.
45 4.4.4.2. Đánh giá độ phù hợp của mô hình hôi quy tuyến tính bội Bảng 4.12: Kết quả đánh giá độ phù hợp của mô hình Tóm tắt mô hình Adjusted Std. Error of Durbin- Model R R Square R Square the Estimate Watson 1 .624a .389 .378 .78874074 2.195 (Nguồn: Phụ lục 10) Để đánh giá độ phù hợp của mô hình ta xem xét giá trị R2 điều chỉnh. Kết quả cho thấy độ phù hợp của mô hình là 37,8%, nghĩa là mô hình hồi quy bội được sử dụng phù hợp với tập dữ liệu ở mức 37,8% hay 37,8% sự khác biết của Ý định mua căn hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt của 4 biến độc lập kể trên, còn lại là do các yếu tố khác và sai số. 4.4.4.3. Kiểm định độ phù hợp của mô hình Tiếp theo tác giả tiến hành phép kiểm định F về độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính tổng thể, xem biến phụ thuộc có liên hện tuyến tính với toàn bộ tập hợp các biến độc lập hay không. Giả thuyết H0 được đặt ra là: Giả thuyết H0: β0 = β1 = β2 = β3 = β4 = 0 (tất cả hệ số hồi quy riêng phần bằng 0) Bảng 4.13: Kết quả kiểm định độ phù hợp của mô hình ANOVAb Sum of Model Squares df Mean Square F Sig. 1 Regression 86.380 4 21.595 34.712 .000a Residual 135.620 218 .622 Total 222.000 222 (Nguồn: Phụ lục 10)
46 Ta thấy giá trị sig.=0,000 rất nhỏ, điều này cho phép tác giả bác bỏ giả thuyết H0, cũng có nghĩa là kết hợp của các biến hiện có trong mô hình có thể giải thích được thay đổi của Ý định mua căn hộ, mô hình tác giả xây dựng là phù hợp với tập dữ liệu, mức độ phù hợp là 37,8% 4.4.4.4. Kiểm tra hiện tƣợng đa cộng tuyến Nhìn vào bảng phân tích bên dưới sau khi chạy mô hình hồi quy bội, ta có kết quả như sau: Bảng 4.14: Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến Coefficients Standa rdized Unstandardized Coeffi Collinearity Coefficients cients Correlations Statistics Zero Std. - Partia Toler Model B Error Beta t Sig. order l Part ance VIF 1 (Constant) -2.867E- .053 .000 1.000 17 Moi truong xung .266 .053 .266 5.032 .000 .266 .323 .266 .556 1.798 quanh Vi tri .226 .053 .226 4.276 .000 .226 .278 .226 .602 1.661 Dac diem can ho .486 .053 .486 9.189 .000 .486 .528 .486 .514 1.947 Tai chinh .174 .053 .174 3.287 .001 .174 .217 .174 .739 1.354 (Nguồn: Phụ lục 10) Tác giả thấy giá trị VIF của các biến đều nhỏ hơn 2 nên hiện tượng đa cộng tuyến không bị vi phạm. Các biến độc lập không tương quan cao với nhau, nên có thể yên tâm sử dụng phương trình hồi quy.
47 4.4.4.5. Kiểm định sự tự tƣơng quan với nhau Bảng 4.15: Bảng kết quả kiểm định Durbin-Watson Model Summaryb Adjusted R Std. Error of Durbin- Model R R Square Square the Estimate Watson 1 .624a .389 .378 .78874074 2.195 (Nguồn: Phụ lục 10) Nhìn vào hệ mô hình Model Summaryb ta thấy hệ số Durbin-Watson = 2.195= 2(1-r tuong quan) => r tuong quan = 1 - (2.195/2) = -0.1 < 0.3 Chứng tỏ không có hiện tượng tự tương quan xảy ra tức là không có hiện tượng tự tương quan. Các sai lệch ngẫu nhiên hoàn toàn độc lập với nhau về phương diện thống kê (không xuất hiện hiện tượng liên quan theo chuỗi thời gian của các giá trị sai lệch), nên sử dụng phương trình hồi quy được chấp nhận. 4.4.4.6. Kiểm định liên hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập cũng nhƣ hiện tƣợng phƣơng sai thay đổi (heteroskedasticity) Kiểm tra giả định này bằng cách vẽ đồ thị phân tán giữa các phần dư và giá trị dự đoán mà mô hình hồi quy tuyến tính cho ra. Người ta hay vẽ biểu đồ phân tán giữa 2 giá trị này đã được chuẩn hóa (standardized) với phần dư trên trục tung và giá trị dự đoán trên trục hoành. Nếu giả định liên hệ tuyến tính và phương sai bằng nhau được thỏa mãn, thì ta sẽ không nhận thấy có liên hệ gì giữa các giá trị dự đoán với phần dư, chúng sẽ phân tán ngẫu nhiên. Đồ thị (phụ lục 11: đồ thị Scatterplot) cho thấy phần dư phân tán ngẫu nhiên trong một vùng xung quanh đường đi qua tung độ 0 chứ không tạo thành một hình dạng nào. Như vậy giá trị dự đoán và phần dư độc lập nhau và phương sai của phần dư không thay đổi. Như vậy mô hình hồi quy phù hợp.
48 4.4.4.7. Giả định về phân phối chuẩn của phần dƣ Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn vì những lý do như: sử dụng sai mô hình, phương sai không phải là hằng số, số lượng các phần dư không đủ nhiều để phân tích, .Vì vậy chúng ta nên thử nhiều cách khảo sát khác nhau. Một cách khảo sát đơn giản nhất là xây dựng biểu đồ tần số của các phần dư Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa (phụ lục 11 : đồ thị Histogram) cho thấy một đường cong phân phối chuẩn được đặt chồng lên biểu đồ tần số. Thật không hợp lý khi chúng ta kỳ vọng rằng các phần dư quan sát có phân phối hoàn toàn chuẩn vì luôn luôn có những chênh lệch do lấy mẫu. Ngay cả khi các sai số có phân phối chuẩn trong tổng thể đi nữa thì phần dư trong mẫu quan sát cũng chỉ xấp xỉ chuẩn. Ở đây, ta có thể nói phân phối phần dư xấp xỉ chuẩn (trung bình Mean = 0.00, và độ lệch chuẩn Std.Dev. = 0.991 tức là gần bằng 1). Do đó có thể kết luận rằng giả thiết phân phối chuẩn không bị vi phạm. 4.4.5. Kiểm định các giả thuyết Bảng 4.16: Kết quả phân tích hồi quy bội Coefficients Standa rdized Unstandardized Coeffi Collinearity Coefficients cients Correlations Statistics Std. Zero- Toler Model B Error Beta t Sig. order Partial Part ance VIF 1 (Constant) -2.867E- .053 .000 1.000 17 Moi truong xung .266 .053 .266 5.032 .000 .266 .323 .266 .556 1.798 quanh Vi tri .226 .053 .226 4.276 .000 .226 .278 .226 .602 1.661 Dac diem can ho .486 .053 .486 9.189 .000 .486 .528 .486 .514 1.947 Tai chinh .174 .053 .174 3.287 .001 .174 .217 .174 .739 1.354 (Nguồn: Phụ lục 10 )
49 Hệ số hồi quy thể hiện dưới hai dạng: (1) chưa chuẩn hóa (Unstandardized) và (2) chuẩn hóa (Standardized). Vì hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa (B), giá trị của nó phụ thuộc vào thang đo cho nên chúng ta không thể dùng chúng để so sánh mức độ tác động của các biến độc lập vào biến phụ thuộc trong cùng một mô hình được. Hệ số hồi quy chuẩn hóa (beta, ký hiệu β) là hệ số chúng ta đã chuẩn hóa các biến. Vì vậy chúng được dùng để so sánh mức độ tác động của các biến phụ thuộc vào biến độc lập. Biến độc lập nào có trọng số này càng lớn có nghĩa là biến đó có tác động mạnh vào biến phụ thuộc. Vì thế, phương trình hồi quy tuyến tính được thể hiện như sau: Ý định mua căn hộ = 0,266*Môi trƣờng xung quanh + 0,226*Vị trí + 0,486*Đặc điểm căn hộ + 0,174*Tài chính Thông qua các hệ số hồi quy chuẩn hóa ta biết được mức độ quan trọng của các nhân tố tham gia vào phương trình. Đây chính là căn cứ để tác giả xây dựng ý kiến đề xuất cho luận văn này. Đặc điểm căn hộ Giả thuyết H1: Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0,486, sig(β1)=0,000 < 5%: yếu tố tài chính tác động cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê. Nhận xét: Kết quả cuộc khảo sát cho thấy “Đặc điểm căn hộ” có tác động cùng chiều với ý định mua căn hộ. Điều này đã ủng hộ kết quả nghiên cứu của Ariyawansa, 2007. Ngoài ra, đây là cũng yếu tố tác động mạnh nhất đến Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu trong số những nhân tố còn lại. Điều này chứng tỏ những người mua nhà lần đầu rất quan tâm đến “Chất lượng xây dựng”, “Tính pháp lý”, “Thiết kế”, “Diện tích” và “Trang thiết bị căn hộ”. Tài chính Giả thuyết H2: Yếu tố “Tài chính” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0,174; sig(β2)=0,001 < 5%: yếu tố tài chính tác động
50 cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê. Tuy nhiên tác động của yếu tố này là yếu nhất so với những yếu tố còn lại. Điều này có thể lý giải bởi khi mua nhà lần đầu thì người mua nhà sẽ được sự giúp đỡ rất nhiều từ phía người thân, gia đình, bạn bè do đó yếu tố giá, lãi suất ngân hàng, thời gian thanh toán không ảnh hưởng nhiều đến ý định mua căn hộ. Vị trí Giả thuyết H3: Yếu tố “Vị trí” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0.226; sig(β3)=0,000 < 5%: yếu tố tài chính tác động cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê. Môi trƣờng xung quanh Giả thuyết H5: Yếu tố “Môi trường xung quanh” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0.266; sig(β5)=0,000 < 5%: yếu tố tài chính tác động cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê. Nhận xét: Kết quả cuộc khảo sát cho thấy “Môi trường xung quanh” có tác động cùng chiều với ý định mua căn hộ. Đây là yếu tố mạnh thứ nhì tác động đến ý định mua căn hộ sau yếu tố “Đặc điểm căn hộ”. Điều này cũng đồng thuận với nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và sự lựa chọn của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” (Tan Teck Hong, 2012).
51 Bảng 4.17: Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết. Giả Kết quả kiểm Nội dung Beta Sig. thuyết định Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung H .486 .000 Chấp nhận H 1 cư trung cấp, bình dân của người mua 1 nhà lần đầu tại TP.HCM. Yếu tố “Tài chính” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung cư H .174 .001 Chấp nhận H 2 trung cấp, bình dân của người mua nhà 2 lần đầu tại TP.HCM Yếu tố “Vị trí” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung cư trung H .226 .000 Chấp nhận H 3 cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu 3 tại TP.HCM Yếu tố “Môi trƣờng xung quanh” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ H .266 .000 Chấp nhận H 4 chung cư trung cấp, bình dân của người 4 mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
52 Tóm tắt chƣơng 4 Chương này trình bày kết quả phân tích bao gồm những nội dung sau: Đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha. Phân tích nhân tố EFA sau khi loại bỏ các biến quan sát không đạt yêu cầu thì có 4 nhân tố được rút ra và mô hình mới không thay đổi so với mô hình lý thuyết đề xuất ban đầu. Phân tích hồi quy đa biến và kiểm định giả thuyết đã khẳng định như sau: Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu chịu sự ảnh hưởng bởi 4 nhân tố là “Đặc điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vị trí” và “Môi trường xung quanh”. Trong đó, nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất đến Ý định mua căn hộ là “Đặc điểm căn hộ”. Chương tiếp theo sẽ trình bày tóm tắt kết quả nghiên cứu, kết luận, ý nghĩa của nghiên cứu, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.
53 Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị Chương này tóm tắt các những cái chính trong luận văn này, trình bày các kết quả nghiên cứu chính, đề xuất hàm ý quản lý, nghiên cứu cho thấy hạn chế và kiến nghị cho các nghiên cứu trong tương lai. 5.1. Tổng quan nghiên cứu Nghiên cứu xác định các yếu tố quan trọng mà các đại lý bất động sản, các công ty hoặc các nhà đầu tư nên tập trung khi họ dự kiến sẽ biết về những lĩnh vực liên quan đến với nhà ở nói chung và căn hộ chung cư trung cấp, bình dân nói riêng đưa ra ý định mua của khách hàng. Dựa trên các nghiên cứu trước đây, các biến chính đã được lựa chọn và chia thành các nhóm và một mô hình được tạo ra để thể hiện mối quan hệ giữa bốn biến độc lập bao gồm "Đặc điểm căn hộ", "Tài chính", "Vị trí", “Môi trường xung quanh" ,và một biến phụ thuộc là “Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu”. Nghiên cứu này được bắt đầu với nghiên cứu định tính để điều chỉnh bảng câu hỏi và kiểm tra ý nghĩa rõ ràng về câu hỏi đã sửa đổi. Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng sử dụng bảng câu hỏi khảo sát theo phương pháp thuận tiện, kết quả thu được 223 bảng trả lời phù họp. Nghiên cứu định lượng thực hiện qua các bước: kiểm định thang đo (đánh giá độ tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA). Kiểm định các giả thuyết của phương pháp hồi quy bội được thực hiện trên phần mềm SPSS 16.0. 5.2. Kết quả nghiên cứu Qua phân tích hồi quy đã chỉ ra rằng yếu tố “Đặc điểm căn hộ”, "Tài chính", "Vị trí", “Môi trường xung quanh" đều tác động dương lên “Ý định mua nhà”. Trong đó yếu tố “Đặc điểm căn hộ” tác động mạnh nhất và yếu tố “Môi trường xung quanh” tác động mạnh thứ hai lên “Ý định mua” và yếu tố tác động yếu nhất là “Tài chính”. Và sự tác
54 động dương này phù hợp với những nghiên cứu trước của Tan Teck Hong, 2012; Ariyawansa, 2007 và Reed cùng cộng sự, 2007. Kết quả của nghiên cứu chỉ ra rằng tỷ lệ người mua nhà lần đầu mong muốn sở hữu diện tích từ 50 m2 đến 100 m2 chiếm tỷ lệ cao nhất 70%. Còn về độ cao căn hộ người được phỏng vấn mong muốn là dưới tầng 10 với tỷ lệ là 67%. Còn về thời gian thanh toán thì thời gian dưới 5 năm được mong muốn nhất với tỷ lệ 58%. Các kết quả trên bổ sung vào lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ, đặc biệt là vai trò của “Đặc điểm căn hộ” và “Môi trường xung quanh” của căn hộ đó. Bên cạnh đó, về mặt thực tiễn, kết quả này giúp các nhà quản trị đưa ra những quyết định đúng đắn trong công tác điều hành doanh nghiệp của mình. 5.3. Đóng góp của nghiên cứu 5.3.1. Đóng góp về mặt lý thuyết Nghiên cứu đã đóng góp thêm tài liệu khoa học trong lĩnh vực bất động sản nói chung và căn hộ chung cư trung cấp, bình dân nói riêng. Nghiêu cứu đã đánh giá mối tương quan giữa các khái niệm yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu, đóng góp cho lý thuyết về ý định mua căn hộ được đa dạng và phong phú hơn. Bằng việc xây dựng mô hình lý thuyết dựa trên mô hình “Đáp ứng nhu cầu và sự lựa chọn của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” (Tan Teck Hong, 2012), “Nghiên cứu thực nghiệm về hành vi tiêu dùng trong thị trường nhà tại Colombo” (R G Ariyawansa, 2007), “Những yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ, nghiên cứu thực nghiệm tại Amman, Jordan” (Haddad, 2011) đã cung cấp một cái nhìn đầy đủ hơn về vấn đề nghiên cứu cần khảo sát so với sử dụng một mô hình thuần nhất. Mặc khác, thang đo của các nghiên cứu trên được thực hiện trong môi trường các nước phát triển, nghiên cứu này đã điều chỉnh, kiểm định các thang đo đó trong môi trường Việt Nam thông qua dữ liệu thực nghiệm ở thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, nên các dữ liệu này sẽ góp phần bổ xung vào kho lý thuyết thang đo góp phần giúp các nhà nghiên cứu hàn lâm và ứng dụng hiểu rõ hơn về thị trường Việt Nam.
55 5.3.2. Đóng góp về mặt thực tiễn Thông qua việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu, nghiên cứu đã cung cấp cho các doanh nghiệp bất động sản một cái nhìn cụ thể hơn về quan điểm của người mua nhà lần đầu. Đồng thời các doanh nghiệp bất động sản có thể tham khảo qua các đề xuất của nghiên cứu để tăng cường tính cạnh tranh của mình trong việc đáp ứng nhu cầu của người mua nhà lần đầu. Nghiên cứu này đã cung cấp một hướng nghiên cứu cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc thực hiện những nghiên cứu tương tự với các phân khúc khác như: căn hộ cao cấp, penhouse, Từ đó, hoàn thiện hơn về việc xây dựng, cung cấp những căn hộ chung cư trung cấp, bình dân trong bối cảnh Việt Nam nói riêng và các nước đang phát triển nói chung. 5.4. Hàm ý cho nhà quản trị 5.4.1. Đề xuất với Chủ đầu tƣ căn hộ, Doanh nghiệp Bất động sản Việc nắm rõ về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng đóng một vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý của Chủ đầu tư căn hộ và Doanh nghiệp bất động sản. Từ đó nhà quản lý sẽ đưa ra được chiến lược hợp lý trong việc tiếp thị và giải phóng được lượng hàng tồn kho của mình. Qua bài nghiên cứu này tác giả thấy được rõ hơn về mong muốn của khách hàng đối với Căn hộ chung cư trung cấp và bình dân. Từ đó tác giả có một số đề xuất đối với Chủ đầu tư căn hộ như sau: Về “Đặc điểm căn hộ”, đây là yếu tố tác động mạnh nhất đến ý định mua căn hộ, nên doanh nghiệp cần tập trung nhiều nhất về yếu tố này. Doanh nghiệp cần tập trung nghiên cứu để thiết kế căn hộ để đáp ứng tốt nhất nhu cầu người mua nhà lần đầu về diện tích, thiết kế, trang thiết bị. Đồng thời doanh nghiệp cần đảm bảo về chất lượng xây dựng, tính pháp lý của căn hộ vì những người mua nhà lần đầu muốn một sự chắc chắn, đảm bảo trong sản phẩm giá trị lớn đầu tiên của mình. Về yếu tố “Môi trường xung quanh”, đây là yếu tố tác động mạnh thứ nhì đến ý
56 định mua căn hộ của khách hàng. Nên Chủ đầu tư cần phải đầu tư, cải tạo môi trường xung quanh cho thật tốt để căn hộ bán được dễ dàng hơn. Chủ đầu tư cần hợp tác với ban quản lý khu phố tăng cường an ninh, đảm bảo trật tự xã hội, tăng cường công tác nhằm làm giảm thiểu ô nhiễm, tiếng ồn, từ đó có được môi trường tốt để thu hút khách hàng mua căn hộ. Về yếu tố Vị trí, đây là yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ của khách hàng, tuy không mạnh. Do đó Chủ đầu tư cũng cần tập trung vào yếu tố này. Chủ đầu tư phải nghiên cứu, tìm kiếm những vị trí được xem như gần những nơi tập trung nhiều công ty, khu công nghiệp, trường học hoặc chợ, siêu thị để xây dựng chung cư. Về yếu tố “Tài chính” đây là yếu tố tác động yếu nhất đến ý định mua căn hộ. Do đó doanh nghiệp không phải bằng mọi cách để giảm giá căn hộ vì có thể ảnh hưởng đến chất lượng xây dựng, môi trường xung quanh và làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mình. Qua nghiên cứu tác giả nhận thấy mức độ “Tỷ lệ lãi suất ngân hàng” vẫn còn cao, ko phù hợp với người dân (giá trị trung bình thấp nhất chỉ đạt 2,9), do đó doanh nghiệp cần hợp tác chặt chẽ hơn nữa với các ngân hàng để giảm lãi suất vay mua nhà càng thấp càng tốt. 5.4.2. Đề xuất với Chính phủ Do yếu tố “Đặc điểm căn hộ” đóng vai trò tác động mạnh nhất đến ý định mua căn hộ nên Nhà nước cần có chính sách giám sát, kiểm tra để việc xây dựng chung cư, căn hộ đáp ứng được các chỉ tiêu về chất lượng xây dựng, đảm bảo tính pháp lý của chủ đầu tư. Từ đó người dân sẽ yên tâm trong việc lựa chọn căn hộ cho mình. Đồng thời do yếu tố “Môi trường xung quanh” tác động lớn thứ nhì đến việc chọn mua căn hộ nên Nhà nước cần phải có nhiều biện pháp nhằm tăng cường an ninh trật tự, đảm bảo vệ sinh môi trường quanh khu vực chung cư, từ đó người dân sẽ chọn căn hộ làm nơi an cư của mình. Từ đó sẽ giải phóng được nhiều lượng căn hộ còn tồn kho. Ngoài ra qua nghiên cứu thấy được “tỷ lệ lãi suất ngân hàng” vẫn còn cao nên Nhà nước cần có chính sách để giảm tỷ lệ lãi vay ngân hàng hơn nữa để người dân có thể vay mua căn hộ.
57 5.5. Giới hạn nghiên cứu và hƣớng nghiên cứu tƣơng lai Mô hình nghiên cứu có R2 hiệu chỉnh là 0.378, nghĩa là chỉ có 37.8% sự biến thiên của ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu được giải thích bởi sự biến thiên của các thành phần trong mô hình đã đề xuất. Như vậy, tỷ lệ lớn sự biến thiên của ý định sử dụng dịch vụ chưa được giải thích bởi biến thiên các thành phần; còn rất nhiều biến quan sát cần được bổ sung vào mô hình. Do giới hạn về thời gian, kinh phí, nhân lực, công cụ hỗ trợ, nghiên cứu thực hiện lấy mẫu theo phương pháp thuận tiện nên tính đại diện của mẫu trong tổng thể chưa cao. Mặc khác kích thước mẫu chưa thật sự lớn, nên những đánh giá chủ quan của nhóm đối tượng khảo sát có thể làm lệch kết quả nghiên cứu. Do đó, nghiên cứu tiếp theo có thể thực hiện với kích thước mẫu lớn hơn, chọn mẫu theo xác suất và có phân lớp đối tượng để tăng tính khái quát của nghiên cứu. Nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc khảo sát các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân mà chưa đề cập tới hành vi mua thật sự. Vì vậy, cũng cần xem xét đến mối quan hệ giữa hành vi dự định và hành vi mua thật sự. Đây cũng là một hướng nghiên cứu lớn cần được nghiên cứu và khảo sát trong hướng tiếp theo.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng việt Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS. NXB Thống kê 2005 Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS. TPHCM: NXB Hồng Đức. Hoàng Trọng, 2002. Xử lý dữ liệu nghiên cứu với SPSS. NXB Thống Kê Nguyễn Đình Thọ, 2011. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh : Thiết kế và thực hiện. TP.HCM : NXB Lao động xã hội Tiếng Anh Armstrong and Kotler, 2003. Principles of Marketing. Duffy, D. and Quail, A. (2005) First-Time Buyers in the Irish Housing Markey: A Survey of Permanent TSB First-Time Buyers. Dublin: ERSI and Permanent TSB. Garasky, Steve, Donald R. Haurin and Hua Kiefer (June 2007). “Locational Choice Upon First Exit from the Parental Household: Understanding the Influences of Race, Ethnicity and Assimilation.” Goh, Ai Tee and Ahmad, Yahaya, 2007. Public low-cost housing in malaysia: case studies on ppr low-cost flats in Kuala Lumpur Hair, J. F., Black, B., Babin, B., Anderson, R. E., & Tatham, R. L. (2010). Multivariate data analysis: A Global Perspective. New York: Pearson Education Haurin, Donald R. and H. Leroy Gill. 2002. “The Impact of Transaction Costs and The Expected Length of Stay on Homeownership,” Journal of Urban Economics 51: 563-584.
Kauko, T. (2006a) Urban housing patterns in a tide of change: Spatial structure and residential property values in Budapest in a comparative perspective. DUP Science Publication, Delft, 2006. Kauko, T. (2006b) What makes a location attractive for the housing consumer? Preliminary findings from metropolitan Helsinki and Randstad Holland using the analytical hierarchy process, Jour-nal of Housing and the Built Environment, 21(2), pp. 159-176. Kauko, T. (2007) A heterodox economic analysis of the housing market structure in Budapest using neural network classifi-cation, Journal of Real Estate Literature, 15(1), pp. 85-124. Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, 2011. Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan. Qiuxue Luo, (2012). Influences on the buying behavior of purchasing commercial ousing in Nanning city of Guangx Guangxi province, China - Bangkok University, Thailand Robert A. Opoku, Alhassan G. Abdul-Muhmin, (2010). Housing preferences and attribute importance among low-income. Saunders, P. (1990). A nation of home owners. London, Unwin Hyman. Schiffman, e t.al. (2001). Consumer Behavior Consumer Behavior, 2nd Edition, Pearson Education Australia Sirgy, MJ, Grzeskowiak, S & Su, C 2005, 'Explaining housing preference and choice: The role of self-congruity and functional congruity', Journal of Housing and the Built Environment, vol. 20, pp. 329–47. Tabachnick, B. G., & Fidell, L. S. (2007). Using Multivariate Statistics (5th ed.). Boston: Pearson Education.
Tan Teck Hong, 2012. Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in greater Kuala Lumpur. Tan, T. H. (2009), “Home Owning Motivation in Malaysia” Journal of Accounting, Business and Management, Vol. 16, No. 1. pp. 93 – 112. Tan, T. H. (2011), “Sustainability and Housing Provision in Malaysia,” Journal of Strategy Innovation and Sustainability, Vol. 7, No. 1, pp. 62 -71. Teck Hong Tan, 2013. Use of Structural Equation Modeling to Predict the Intention to Purchase Green and Sustainable Homes in Malaysia. Tu, Y., & Goldﬁ nch, J. (1996). A two-stage housing choice forecasting model. Urban Studies, 33 (3), 517–537. Internet Bộ xây dựng, 2008. Thông tư 14/2008/TT-BXD, tại n?orgId=12&title=V%C4%83n+b%E1%BA%A3n+quy+ph%E1%BA%A1m+ph %C3%A1p+lu%E1%BA%ADt&classId=1&view=detail&documentId=67938 Công ty CBRE Việt Nam. Báo cáo CBRE quý 2, 2013, tại hcmc-%E2%80%93-part-1.cbre?lang=vi truy cập ngày 25/8/2013 Định nghĩa của HUB về người mua nhà lần đầu tại truy cập ngày 15/8/2013 Quốc hội, 2005, Luật Nhà ở 2005 (Luật số 56/2005/QH11), tại &mode=detail&document_id=29935
PHỤ LỤC 1: Dàn bài thảo luận nghiên cứu định tính DÀN BÀI THẢO LUẬN TAY ĐÔI A. Phần giới thiệu Chào Anh/Chị, Tôi tên Nguyễn Công Phương, là học viên cao học - Trường Đại học Kinh tế TP. HCM. Hiện tại, tôi đang thực hiện đề tài “Nghiên cứu những yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cƣ trung cấp, bình dân của ngƣời mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh”. Rất mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời một số câu hỏi sau đây. Các ý kiến đóng góp của anh/chị là thông tin hữu ích cho nghiên cứu. Xin chân thành cám ơn anh/ chị. B. Nội dung thảo luận I. Phần nội dung khái quát liên quan đến yếu tố quyết định mua căn hộ 1. Theo Anh/Chị các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị là gì: 2. Anh/Chị có cho rằng “Đặc điểm căn hộ” là yếu tố để quyết định mua căn hộ không? 3. Anh/Chị có cho rằng “Tài chính” là yếu tố để quyết định mua căn hộ không? 4. Anh/Chị có cho rằng “Vị trí” là yếu tố để quyết định mua căn hộ không? 5. Anh/Chị có cho rằng “Môi trƣờng xung quanh” là yếu tố để quyết định mua căn hộ không? II. Phần nội dung về đánh giá thang đo Anh/Chị cho biết các yếu tố sau có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ không? 1. Đặc điểm căn hộ: Những đặc điểm của căn hộ dưới đây có ảnh hưởng đến quyết định mua của Anh/Chị không? a. Diện tích căn hộ Có Không b. Thiết kế căn hộ Có Không c. Chất lượng xây dựng Có Không d. Trang thiết bị căn hộ Có Không e. Tính pháp lý của căn hộ Có Không Anh/Chị có cần bổ sung và loại bỏ yếu tố nào không? 2. Tài chính: Những yếu tố tài chính dưới đây có có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không?
a. Giá căn hộ Có Không b. Tỷ lệ lãi suất ngân hàng Có Không c. Thời gian thanh toán Có Không Anh/Chị có cần bổ sung và loại bỏ yếu tố nào không? 3. Vị trí: Những yếu tố liên quan tới vị trí dưới đây có có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không? a. Khoảng cách tới Công việc Có Không b. Khoảng cách tới trường học Có Không c. Khoảng cách tới Chợ, siêu thị Có Không d. Khoảng cách tới trung tâm thành phố Có Không Anh/Chị có cần bổ sung và loại bỏ yếu tố nào không? 4. Môi trƣờng xung quanh: Những yếu tố liên quan tới môi trường xung quanh dưới đây có có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không? a. Hàng xóm Có Không b. An ninh Có Không c. Cảnh quan Có Không d. Tiếng ồn Có Không e. Ô nhiễm Có Không f. Giao thông Có Không Anh/Chị có cần bổ sung và loại bỏ yếu tố nào không?
PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ Tỷ lệ Khái niệm Biến quan sát Ghi chú đồng ý Đặc điểm căn hộ Diện tích căn hộ 100% Thiết kế căn hộ 80% Chất lượng xây dựng 100% Trang thiết bị căn hộ 80% Tính pháp lý của căn hộ 100% Tài chính Giá căn hộ 100% Tỷ lệ lãi suất 100% Thời gian thanh toán 80% Thu nhập 100% Vị trí Khoảng cách tới Công việc 100% Khoảng cách tới trường học 100% Khoảng cách tới Chợ, siêu thị 100% Khoảng cách tới trung tâm 100% thành phố Hướng căn hộ 80% Được phát hiện khi Độ cao căn hộ 90% phỏng vấn tay đôi Môi trƣờng An ninh 100% xung quanh Tầm nhìn 100% Ô nhiễm 100% Giao thông 100% Hàng xóm 70%
PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức KHẢO SÁT: Ý định mua Căn hộ Tôi tên là Nguyễn Công Phương. Hiện nay tôi đang làm đề tài nghiên cứu: "Những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua CĂN HỘ CHUNG CƯ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM" Rất mong Anh/ Chị dành chút thời gian quý báu để trả lời trong bảng câu hỏi bên dưới. Tất cả thông tin trong bảng câu hỏi này được giữ bí mật và chỉ được sử dụng cho mục đích nghiên cứu. Sự trả lời khách quan của Anh/Chị chính là những dữ liệu quý giá cho đề tài của tôi. Xin chân thành cảm ơn. PHẦN GẠN LỌC 1. Anh chị đã từng mua nhà lần nào chƣa? Chưa ả lời những câu hỏi tiếp theo) Rồi ần trả lời tiếp) 2. Anh chị có ý định mua Căn hộ chung cƣ trung cấp, bình dân không? ả lời những câu hỏi tiếp theo) ần trả lời tiếp) 3. Anh chị có đi xem một căn hộ X tại một chung cƣ nào đó chƣa? ả lời những câu hỏi tiếp theo) ần trả lời tiếp) PHẦN KHẢO SÁT Xin anh chị cho biết mức độ đồng ý của các anh/chị về các phát biểu dưới đây bằng cách lựa chọn theo thang điểm từ 1 đến 5, với quy ước: (1): Rất không đồng ý (2): Không đồng ý (3): Trung hòa (4): Đồng ý (5): Rất đồng ý
Stt Các phát biểu về Căn hộ X mà anh chị đã xem Mức độ đồng ý “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu cầu 1 1 2 3 4 5 của tôi 2 “Thiết kế” căn hộ X này phù hợp phong cách tôi 1 2 3 4 5 3 “Chất lƣợng xây dựng” căn hộ X này tốt 1 2 3 4 5 “Trang thiết bị” căn hộ X đáp ứng nhu cầu của 4 1 2 3 4 5 tôi 5 “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo 1 2 3 4 5 6 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 7 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 8 “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp với 9 1 2 3 4 5 tôi 10 “Khoảng cách tới trƣờng học” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 “Khoảng cách tới Chợ, siêu thị” là phù hợp với 11 1 2 3 4 5 tôi “Khoảng cách tới trung tâm thành phố” là phù 12 1 2 3 4 5 hợp với tôi 13 “Hƣớng căn hộ” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 14 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 15 Tình hình “An ninh” chung cư này tốt 1 2 3 4 5 16 “Cảnh quan” của chung cư đẹp 1 2 3 4 5 17 Môi trường chung cư “không bị Ồn ào” 1 2 3 4 5 18 Môi trường chung cư “không bị Ô nhiễm” 1 2 3 4 5 19 “Giao thông” tới chung cư thuận tiện 1 2 3 4 5 20 “Hàng xóm” nơi căn hộ phù hợp với tôi 1 2 3 4 5 21 Tôi có dự định mua Căn hộ X này trong tương lai 1 2 3 4 5 22 Tôi sẽ cố gắng mua Căn hộ X này trong tương lai 1 2 3 4 5 Tôi sẽ nỗ lực hết mình để mua Căn hộ X này trong 23 1 2 3 4 5 tương lai
Thông tin thêm 1. Diện tích căn hộ Anh/Chị dự tính mua? ≤ 50 m2 50 - 100 m2 ≥ 100 m2 2. Mức giá căn hộ Anh/Chị dự tính mua? dưới tầng 10 từ tầng 11 đến tầng 20 từ tầng 21 trở lên 3. Anh/Chị mong muốn Thanh toán mua Căn hộ trong bao nhiêu năm? Dưới 5 năm 5 đến 10 năm Trên 10 năm Xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Anh (Chị). Trân trọng kính chào!
PHỤ LỤC 4: Kết quả phân tích Cronbach alpha lần 1 Đặc điểm căn hộ Reliability Statistics Cronbach's N of Alpha Items .832 5 Item-Total Statistics Scale Mean Scale Corrected Cronbach's if Item Variance if Item-Total Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted dd1 13.52 10.566 .625 .799 dd2 13.87 10.876 .568 .815 dd3 13.85 9.724 .743 .765 dd4 14.01 10.878 .606 .805 dd5 13.59 10.035 .617 .803 Tài chính Reliability Statistics Cronbach's N of Alpha Items .844 3 Item-Total Statistics Scale Mean Scale Corrected Cronbach's if Item Variance if Item-Total Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted tc1 6.08 3.822 .659 .831 tc2 6.46 3.547 .756 .736 tc3 6.17 3.854 .715 .777
Vị trí Reliability Statistics Cronbach's N of Alpha Items .812 6 Item-Total Statistics Scale Mean Scale Corrected Cronbach's if Item Variance if Item-Total Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted vt1 17.65 12.978 .595 .778 vt2 17.70 12.471 .725 .747 vt3 17.22 14.251 .591 .781 vt4 17.57 12.832 .624 .771 vt5 17.62 13.659 .499 .800 vt6 17.47 14.890 .424 .812 Môi trƣờng Reliability Statistics Cronbach's N of Alpha Items .865 6 Item-Total Statistics Scale Mean Scale Corrected Cronbach's if Item Variance if Item-Total Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted mt1 17.27 14.125 .653 .844 mt2 17.44 13.942 .687 .838 mt3 17.41 13.072 .727 .830 mt4 17.46 12.700 .778 .819 mt5 17.43 14.597 .559 .860 mt6 17.81 15.328 .561 .859