Khóa luận Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018

91 trang thiennha21 19/04/2022 2120

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_danh_gia_tinh_hinh_chuyen_quyen_su_dung_dat_tai_th.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018

ĐẠI H ỌC THÁI NGUYÊN TR ƯỜNG ĐẠ I H ỌC NÔNG LÂM TR ỊNH V ĂN QUÂN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUY ỂN QUY ỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TH Ị XÃ PH Ổ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LU ẬN V ĂN TH ẠC S Ĩ QU ẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019
ĐẠI H ỌC THÁI NGUYÊN TR ƯỜNG ĐẠ I H ỌC NÔNG LÂM TR ỊNH V ĂN QUÂN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUY ỂN QUY ỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TH Ị XÃ PH Ổ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 NGÀNH: QU ẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ S Ố: 8.85.01.03 LU ẬN V ĂN TH ẠC S Ĩ QU ẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ng ười hướng d ẫn khoa h ọc: TS. V ũ Th ị Thanh Th ủy THÁI NGUYÊN - 2019
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan r ằng, s ố li ệu và k ết qu ả nghiên c ứu trong lu ận văn này là hoàn toàn trung th ực và ch ưa h ề được s ử d ụng để b ảo v ệ m ột học v ị nào. Tôi xin cam đoan r ằng các thông tin trích d ẫn trong lu ận v ăn đề u đã được ch ỉ rõ ngu ồn g ốc. Thái Nguyên, ngày 05 tháng 10 năm 2019 Tác gi ả lu ận v ăn Tr ịnh V ăn Quân
ii LỜI C ẢM ƠN Trong quá trình th ực hi ện nghiên c ứu đề tài, tôi đã nh ận được s ự quan tâm giúp đỡ nhi ệt tình, s ự đóng góp quý báu c ủa nhi ều t ập th ể, cá nhân đã t ạo điều ki ện thu ận l ợi để tôi hoàn thành lu ận v ăn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành c ảm ơn sâu s ắc đến TS. V ũ Th ị Thanh Th ủy đã tr ực ti ếp h ướng d ẫn tôi trong su ốt th ời gian nghiên c ứu th ực hi ện đề tài. Tôi xin chân thành c ảm ơn s ự góp ý chân thành c ủa các th ầy, cô giáo Khoa Qu ản lý tài nguyên, Phòng Đào t ạo - Tr ường Đại h ọc Nông Lâm Thái Nguyên đã t ạo điều ki ện cho tôi th ực hi ện đề tài. Tôi xin chân thành c ảm ơn Ban lãnh đạo UBND th ị xã Ph ổ Yên, Phòng Tài nguyên và Môi tr ường th ị xã Ph ổ Yên, V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh th ị xã Ph ổ Yên đã t ạo điều ki ện giúp đỡ tôi trong th ời gian nghiên cứu th ực hi ện đề tài trên địa bàn và đóng góp nh ững ý ki ến quý báu để tôi hoàn thành t ốt đề tài. Tôi xin cảm ơn s ự góp ý chân thành c ủa các cán b ộ, đồng nghi ệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình th ực hi ện đề tài. Cu ối cùng tôi xin c ảm ơn gia đình, ng ười thân đã động viên, t ạo điều ki ện giúp đỡ tôi trong quá trình th ực hi ện đề tài này. Tôi xin chân thành c ảm ơn! TÁC GI Ả LU ẬN V ĂN Tr ịnh V ăn Quân
iii MỤC L ỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI C ẢM ƠN ii MỤC L ỤC iii DANH M ỤC CÁC T Ừ VI ẾT T ẮT vi DANH M ỤC CÁC B ẢNG vii DANH M ỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 1. Tính c ấp thi ết c ủa đề tài 1 2. M ục tiêu c ủa đề tài 2 3. Ý ngh ĩa khoa h ọc và th ực ti ễn c ủa đề tài 3 Ch ươ ng 1 . TỔNG QUAN TÀI LI ỆU 4 1.1. C ơ s ở khoa h ọc c ủa đề tài 4 1.1.1. C ơ s ở lý lu ận c ủa đề tài 4 1.1.2. Khái quát chung v ề chuy ển quy ền s ử dụng đất 5 1.2. C ơ s ở pháp lý c ủa đề tài 21 1.3. C ơ s ở th ực ti ễn c ủa đề tài 23 1.3.1. S ơ l ược tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở Vi ệt Nam 23 1.3.2. S ơ l ược tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở m ột s ố t ỉnh và ở tỉnh Thái Nguyên 28 1.3.3. Tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên 29 1.4. Đánh giá chung 30 Ch ươ ng 2 . ĐỐI T ƯỢNG, N ỘI DUNG VÀ PH ƯƠ NG PHÁP NGHIÊN C ỨU 31 2.1. Đối t ượng và ph ạm vi nghiên c ứu 31 2.1.1. Đối t ượng nghiên c ứu 31 2.1.2. Ph ạm vi nghiên c ứu 31
iv 2.2. Địa điểm và th ời gian ti ến hành 31 2.3. N ội dung nghiên c ứu 31 2.4. Ph ươ ng pháp nghiên c ứu 32 2.4.1. Ph ươ ng pháp điều tra thu th ập s ố li ệu th ứ cấp 32 2.4.2. Ph ươ ng pháp điều tra thu th ập s ố li ệu s ơ cấp 32 2.4.3. Ph ươ ng pháp t ổng h ợp và x ử lý s ố li ệu 33 2.4.4. Ph ươ ng pháp k ế th ừa 33 2.4.5. Ph ươ ng pháp th ống kê, so sánh 33 2.4.6. Ph ươ ng pháp minh h ọa b ằng b ảng bi ểu, bi ểu đồ 33 Ch ươ ng 3 . KẾT QU Ả NGHIÊN C ỨU VÀ TH ẢO LU ẬN 34 3.1. Điều ki ện t ự nhiên - kinh t ế - xã h ội th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên 34 3.1.1. Điều ki ện t ự nhiên 34 3.1.2. Điều ki ện kinh t ế - xã h ội th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên 36 3.1.3. Th ực tr ạng s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên 39 3.1.4. Đánh giá chung v ề điều ki ện t ự nhiên, kinh t ế, xã h ội ảnh h ưởng đến công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất 43 3.2. Đánh giá k ết qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018 44 3.2.1. Đánh giá k ết qu ả chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất 44 3.2.2. Đánh giá k ết qu ả chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đất 45 3.2.3. Đánh giá k ết qu ả t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t 47 3.2.4. Đánh giá k ết qu ả th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t 48 3.2.5. Đánh giá k ết qu ả góp v ốn b ằng giá tr ị quy ền s ử d ụng đấ t 49 3.2.6. T ổng h ợp k ết qu ả chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 50 3.3. Nghiên c ứu m ột y ếu t ố ảnh h ưởng đến công tác chuy ển quy ền c ủa th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 52 3.3.1. M ột s ố các y ếu t ố ảnh h ưởng 52 3.3.2. Đánh giá m ức độ ảnh h ưởng c ủa m ột s ố y ếu t ố đế n công tác chuy ển quy ền sử d ụng đấ t t ại th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 64
v 3.4. Đánh giá thu ận l ợi, khó kh ăn và đề xu ất gi ải pháp nâng cao hi ệu qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất cho th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên trong th ời gian t ới 67 3.4.1. Thu ận l ợi 67 3.4.2. Khó kh ăn 67 3.4.3. M ột s ố gi ải pháp nâng cao hi ệu qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất cho th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên trong th ời gian t ới 68 KẾT LU ẬN VÀ KI ẾN NGH Ị 70 TÀI LI ỆU THAM KH ẢO 72 PH Ụ LỤC 73
vi DANH M ỤC CÁC T Ừ VI ẾT T ẮT Từ vi ết t ắt Nguyên ngh ĩa ti ếng vi ệt BĐS Bất độ ng s ản BTNMT Bộ Tài nguyên môi tr ường CHXHCNVN Cộng hòa xã h ội ch ủ ngh ĩa Vi ệt Nam CT Ch ỉ th ị ĐKĐĐ Đă ng ký đất đai GCNQSD Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng KCN Khu công nghi ệp NĐ Ngh ị đị nh QL ĐĐ Qu ản lý đấ t đai QSD Quy ền s ử d ụng QSD Đ Quy ền s ử d ụng đấ t TP Thành ph ố TTB ĐS Th ị tr ường b ất độ ng s ản TTHC Th ủ t ục hành chính UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã h ội ch ủ ngh ĩa
vii DANH M ỤC CÁC B ẢNG Bảng 3.1. Cơ c ấu kinh t ế th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 37 Bảng 3.2. Tình hình dân s ố và lao động c ủa th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 38 Bảng 3.3. Hiện tr ạng s ử dụng đất c ủa th ị xã Ph ổ Yên n ăm 2018 40 Bảng 3.4. Tình hình bi ến động đất đai th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 41 Bảng 3.5. Kết qu ả chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 44 Bảng 3.6. Kết qu ả chuy ển nh ượng quy ền sử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 45 Bảng 3.7. Kết qu ả tặng cho quy ền s ử dụng đất 47 Bảng 3.8. Kết qu ả th ừa k ế quy ền s ử dụng đất 49 Bảng 3.9. Kết qu ả góp v ốn b ằng giá tr ị quy ền s ử d ụng đấ t 50 Bảng 3.10. Tổng h ợp kết qu ả chuy ển quy ền s ử dụng đất theo 5 hình th ức 51 Bảng 3.11. Các công trình h ạ tầng c ủa th ị xã Ph ổ Yên được xây d ựng giai đoạn 2016 - 2018 55 Bảng 3.12. Các ch ỉ số tăng tr ưởng v ề dân s ố ảnh h ưởng đến chuy ển quy ền s ử dụng đất c ủa th ị Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 59 Bảng 3.13. Kết qu ả ph ỏng v ấn ng ười dân v ề trình t ự, th ời gian và mức thu ế phí c ủa công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất đai 61 Bảng 3.14. Kết qu ả ph ỏng vấn ng ười dân v ề ho ạt động công ch ứng ph ục v ụ công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất đai 62 Bảng 3.15. Đánh giá m ức độ ảnh h ưởng c ủa m ột s ố yếu t ố đến công tác chuy ển quy ền t ại th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 65
viii DANH M ỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính th ị xã Ph ổ Yên 34 Hình 3.2. Kết qu ả chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 46 Hình 3.3. Kết qu ả tặng cho quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 48 Hình 3.4. Kết qu ả th ừa k ế quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 49 Hình 3.5. Kết qu ả chuy ển quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 51 Hình 3.6. Khu công nghi ệp Điềm Th ụy, Ph ổ Yên, Thái Nguyên 54 Hình 3.7. “Đất n ền” t ại khu tái định c ư xã H ồng Ti ến 57 Hình 3.8. Mức độ ph ục v ụ của t ổ ch ức công ch ứng 63 Hình 3.9. Mức độ ph ục v ụ của c ơ quan nhà n ước 63
1 MỞ ĐẦU 1. Tính c ấp thi ết c ủa đề tài Đất đai đóng vai trò h ết s ức quan tr ọng trong đời s ống c ủa con ng ười. Đất đai là có h ạn trong khi dân s ố ngày càng t ăng cùng v ới quá trình công nghi ệp hoá, hi ện đại hoá đang di ễn ra m ạnh m ẽ nhu c ầu s ử dụng đất cho các mục đích ngày càng cao. Do đó, c ần ph ải phân b ổ và s ử dụng h ợp lý, b ền vững và có hi ệu qu ả ngu ồn tài nguyên này. Đất đai có vai trò quan tr ọng nh ư v ậy nh ưng l ại là tài nguyên không tái tạo, có h ạn ch ế về số lượng và gi ới h ạn v ề di ện tích, vì v ậy vi ệc s ử dụng đất đai h ợp lý, hi ệu qu ả là nhi ệm v ụ của toàn xã h ội. Trong giai đoạn đô th ị hóa đang phát tri ển nh ư hi ện nay vi ệc đẩy m ạnh công nghi ệp hóa, hi ện đại hóa đất n ước d ẫn đến vi ệc xây d ựng c ơ s ở hạ tầng di ễn ra ồ ạt, cùng v ới nó là nhu c ầu s ử dụng đất cho các ho ạt động nh ư: Nhà ở, kinh doanh ngày càng phát tri ển đã và đang ảnh h ưởng m ạnh m ẽ tới v ấn đề sử dụng đất nói chung làm cho qu ỹ đất nông nghi ệp ngày càng gi ảm m ạnh. Ý th ức được t ầm quan tr ọng c ủa công tác qu ản lý và s ử dụng đất đai m ột cách phù h ợp và hi ệu qu ả, Nhà n ước đã s ớm ban hành và hoàn thi ện các v ăn b ản lu ật để qu ản lý tài nguyên quý giá này. Chuy ển QSD Đ là m ột ho ạt động di ễn ra th ường xuyên t ừ xưa t ới nay và t ồn t ại d ưới nhi ều hình th ức đa d ạng. Tuy nhiên ch ỉ đến Lu ật Đất đai năm 1993, chuy ển QSD Đ m ới được quy định m ột cách có h ệ th ống và 5 hình th ức chuy ển quy ền s ử dụng đất đó là: Chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, cho thuê, th ừa k ế và th ế ch ấp quy ền s ử dụng đất, c ũng nh ư các trình t ự, th ủ tục th ực hi ện chúng. Trong quá trình th ực hi ện và s ửa đổi, b ổ sung Lu ật Đất đai 2003 và sau đo là Lu ật Đất đai 2013 ra đời và ti ếp t ục hoàn thi ện và kh ắc ph ục nh ững t ồn t ại c ủa Lu ật Đất đai 1993, nh ững v ấn đề về chuy ển QSD Đ được quy định ch ặt ch ẽ và c ụ th ể về số hình th ức chuy ển quy ền và th ủ tục chuy ển quy ền, c ũng nh ư nhi ều v ấn đề khác v ề đất đai.
2 Th ị xã Ph ổ Yên n ằm ở phía Nam c ủa t ỉnh Thái Nguyên, ti ếp giáp v ới Th ủ đô Hà N ội, là trung tâm t ổng h ợp v ề công nghi ệp, th ươ ng m ại và d ịch v ụ, là c ửa ngõ giao l ưu kinh t ế - văn hóa c ủa t ỉnh Thái Nguyên v ới Th ủ đô Hà Nội và các t ỉnh đồng b ằng sông H ồng có vai trò thúc đẩy kinh t ế - xã h ội c ủa vùng phía Nam c ủa t ỉnh Thái Nguyên. Trong giai đoạn 2010 - 2015, Ph ổ Yên đã thu hút h ơn 60 d ự án l ớn trên địa bàn đư a t ổng v ốn đầu t ư đạt 225 nghìn t ỷ đồng, trong đó có d ự án c ủa T ập đoàn Samsung t ại Khu công nghi ệp Yên Bình là d ự án có quy mô l ớn nh ất t ỉnh hi ện nay, điều này góp ph ần quan tr ọng đư a t ỉnh Thái Nguyên tr ở thành t ỉnh công nghi ệp tr ước n ăm 2020. Tuy nhiên, cùng v ới đó đã và đang nảy sinh nhi ều v ấn đề ph ức t ạp v ề xã h ội, môi tr ường đặc bi ệt là trong l ĩnh v ực qu ản lý đất đai nói chung và công tác chuy ển quy ền sử dụng đất nói riêng (UBND th ị xã Ph ổ Yên, 2018). Xu ất phát t ừ nh ững v ấn đề trên, được s ự nh ất trí c ủa Ban giám hi ệu Tr ường Đại h ọc Nông lâm Thái Nguyên, Ban ch ủ nhi ệm Khoa Qu ản lý Tài nguyên d ưới s ự hướng d ẫn c ủa cô giáo TS. Vũ Th ị Thanh Th ủy, tôi ti ến hành nghiên c ứu đề tài: “Đánh giá tình hình chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018” 2. M ục tiêu của đề tài - Đánh giá được kết qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất c ủa th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018. - Đánh giá được m ột s ố yếu t ố ảnh h ưởng đến công tác chuy ển quy ền sử dụng đất c ủa th ị xã Phổ Yên. - Tìm ra nh ững thu ận l ợi và khó kh ăn, t ồn t ại c ủa công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên. - Đề xu ất được nh ững gi ải pháp nh ằm nâng cao hi ệu qu ả và kh ắc ph ục nh ững t ồn t ại c ủa công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất cho địa ph ươ ng trong th ời gian t ới.
3 3. Ý ngh ĩa khoa h ọc và th ực ti ễn c ủa đề tài - Ý ngh ĩa khoa h ọc: Làm rõ các quy định c ủa pháp lu ật hi ện hành trong vi ệc chuy ển quy ền s ử dụng đất, th ực tr ạng và t ồn t ại trong l ĩnh v ực trên nh ằm đề xu ất các gi ải pháp phù h ợp. - Ý ngh ĩa th ực ti ễn: + Giúp h ọc viên c ủng c ố nh ững ki ến th ức đã h ọc và ti ếp xúc th ực t ế với vấn đề nghiên c ứu. + Giúp c ơ quan qu ản lý n ắm ch ắc, qu ản lý ch ặt ch ẽ các giao d ịch v ề đất đai, gi ảm khi ếu ki ện v ề đất đai, gi ảm các giao d ịch phi chính th ức và t ăng thu cho ngân sách nhà n ước.
4 Ch ươ ng 1 TỔNG QUAN TÀI LI ỆU 1.1. C ơ s ở khoa h ọc c ủa đề tài 1.1.1. C ơ s ở lý lu ận c ủa đề tài Vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t là c ơ s ở cho vi ệc thay đổi quan h ệ pháp Lu ật Đấ t đai. Trong quá trình s ử d ụng đấ t đai t ừ tr ước đế n nay luôn có s ự bi ến động do chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t. M ặc dù trong Lu ật Đấ t đai 1987 Nhà nước ch ỉ quy đị nh m ột ph ạm vi h ạn h ẹp trong vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t nh ư ch ỉ quy đị nh cho phép chuy ển quy ền s ử d ụng đố i v ới đấ t nông nghi ệp, còn kh ả n ăng chuy ển đổ i, chuy ển nh ượng, cho thuê, th ế ch ấp và th ừa k ế các lo ại đấ t khác h ầu nh ư b ị c ấm đoán, nh ưng th ực t ế các quy ền này di ễn ra r ất sôi động và tr ốn tránh s ự ki ểm soát c ủa Nhà n ước. Đến Lu ật Đấ t đai 1993, Nhà n ước đã ghi nh ận s ự thay đổ i m ối quan hệ đấ t đai r ất toàn di ện. Nhà n ước đã th ừa nh ận đấ t đai có giá tr ị s ử d ụng và coi nó là m ột lo ại hàng hoá đặc bi ệt, cho phép ng ười s ử d ụng được quy ền chuy ển quy ền khá r ộng rãi theo quy định c ủa pháp lu ật d ưới các hình th ức chuy ển đổ i, chuy ển nh ượng, cho thuê, th ế ch ấp và th ừa k ế quy ền s ử d ụng đất. Các quy ền này được n ếu t ại Điều 73 Lu ật Đấ t đai 1993. Tuy v ậy Lu ật Đất đai 1993 đã được so ạn v ới tinh th ần đổ i m ới c ủa hi ến pháp 1992 và trong quá trình th ực hi ện đã được b ổ sung 2 l ần vào n ăm 1998 và 2001 cho phù h ợp. Sau 10 n ăm th ực hi ện đã thu được nhi ều k ết qu ả đáng k ể, góp ph ần to l ớn vào công tác qu ản lý đấ t đai c ủa nhà n ước trong th ời kì đổi m ới, thúc đẩy n ền kinh t ế Vi ệt Nam phát tri ển. Song trong quá trình th ực hi ện Lu ật Đất đai 1993 c ũng còn b ộc l ộ nhi ều điểm còn ch ưa phù h ợp v ới s ự đổ i m ới và phát tri ển c ủa đấ t n ước trong th ời kì công nghi ệp hoá - hi ện đạ i hoá. Để kh ắc ph ục nh ững t ồn t ại c ủa Lu ật Đất đai 1993, đồng th ời t ạo hành lang pháp lý điều chình các quan h ệ v ề đấ t đai, t ại kì h ọp th ứ 4, Qu ốc h ội khoá XI thông qua Lu ật Đấ t đai 2003.
5 Đến Lu ật Đấ t đai 2003, Nhà n ước v ẫn ti ếp t ục m ở r ộng quy ền được chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t c ủa ng ười s ử d ụng đấ t nh ư Lu ật Đấ t đai 1993 nh ưng cụ th ể hoá h ơn v ề các quy ền chuy ển quy ền và b ổ sung thêm vi ệc chuy ển quy ền dưới hình th ức t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t, góp v ốn và b ảo lãnh b ằng giá tr ị quy ền s ử d ụng đấ t và th ủ t ục c ũng nh ư nhi ều v ấn đề khác liên quan. Về quy ền của ng ười s ử d ụng đấ t t ại Điều 106 Lu ật Đấ t đai năm 2003 quy định các quy ền c ủa ng ười s ử d ụng đấ t, trong đó có quy ền b ảo lãnh b ằng quy ền s ử d ụng đấ t. Quy ền này trong 10 n ăm qua đã gây không ít s ự c ố “trong giao d ịch dân s ự và ng ười h ứng ch ịu nhi ều r ủi ro là t ổ ch ức tín d ụng”. Tuy nhiên, Lu ật Đấ t đai năm 2013 không quy định quy ền b ảo lãnh b ằng quy ền s ử dụng đấ t đố i v ới ng ười s ử d ụng đấ t. Lu ật Đấ t đai 2013 Nhà n ước không b ổ sung thêm quy ền được chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t cho ng ười s ử d ụng, ngoài ra c ụ th ể hoá h ơn v ề các quy ền chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t. 1.1.2. Khái quát chung v ề chuy ển quy ền s ử dụng đất 1.1.2.1. Khái ni ệm v ề chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t Tại Kho ản 10, Điều 3, Lu ật đất đai năm 2013 quy định: “Chuy ển quy ền sử dụng đất là vi ệc chuy ển giao quy ền sử dụng đất từ ng ười này sang ng ười khác thông qua các hình th ức chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, th ừa kế, tặng cho quy ền sử dụng đất và góp vốn bằng quy ền sử dụng đất” (Lu ật Đấ t đai, 2013). 1.1.2.2. Các hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t * Quy ền chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đất Là hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t trong đó các bên chuy ển giao đấ t và chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t cho nhau theo các n ội dung, hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t theo quy đị nh c ủa các c ơ quan có th ẩm quy ền đượ c quy định trong b ộ lu ật dân s ự và pháp lu ật v ề đấ t đai. Hộ gia đình cá nhân đượ c nh ận chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp trong cùng m ột xã, ph ườ ng, ph ườ ng v ới h ộ gia đình, cá nhân khác theo Điều 179 Lu ật đấ t đai 2013 (Lu ật Đấ t đai, 2013).
6 Hộ gia đình, cá nhân s ử d ụng đất nông nghi ệp do được nhà n ước giao đất ho ặc do chuy ển đổ i, nh ận chuy ển nh ượng, nh ận th ừa k ế, được t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t h ợp pháp t ừ ng ười khác thì được chuy ển đổ i quy ền s ử dụng đấ t nông nghi ệp đó cho h ộ gia đình, cá nhân khác trong cùng m ột xã, ph ường, ph ường thu ận ti ện cho s ản xu ất nông nghi ệp. Hộ gia đình, cá nhân chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp theo ch ủ tr ươ ng chung v ề “Dồn điền đổ i th ửa” thì không ph ải n ộp thu ế thu nh ập t ừ vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t, l ệ phí tr ước b ạ, l ệ phí đo đạ c. * Quy ền chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t Là hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t trong đó ng ười s ử d ụng đấ t chuy ển giao đấ t và quy ền s ử d ụng đấ t cho ng ười được chuy ển nh ượng còn ng ười được chuy ển nh ượng tr ả ti ền cho ng ười chuy ển nh ượng. Hi ện nay Lu ật Đấ t đai 2013 cho phép chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t r ộng rãi khi đất có đủ 4 điều ki ện đã nêu ở Điều 188, ngoài ra: Tổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân được nh ận chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đấ t tr ừ các tr ường h ợp quy đị nh t ại điều 191 Lu ật Đấ t đai nh ư sau: - Tổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư, c ơ s ở tôn giáo, ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài, doanh nghi ệp có v ốn đầ u t ư n ước ngoài không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t đố i với tr ường h ợp mà pháp lu ật không cho phép chuy ển nh ượng, t ặng cho quy ền sử d ụng đấ t. - Tổ ch ức kinh t ế không được nh ận chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t tr ồng lúa, đấ t r ừng phòng h ộ, đấ t r ừng đặ c d ụng c ủa h ộ gia đình, cá nhân, tr ừ tr ường h ợp được chuy ển m ục đích s ử d ụng đấ t theo quy ho ạch, k ế ho ạch s ử dụng đấ t đã được c ơ quan nhà n ước có th ẩm quy ền phê duy ệt. - Hộ gia đình, cá nhân không tr ực ti ếp s ản xu ất nông nghi ệp không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t tr ồng lúa.
7 - Hộ gia đình, cá nhân không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận t ặng cho quy ền s ử d ụng đất ở, đấ t nông nghi ệp trong khu v ực r ừng phòng h ộ, trong phân khu b ảo v ệ nghiêm ng ặt, phân khu ph ục h ồi sinh thái thu ộc r ừng đặc d ụng, n ếu không sinh s ống trong khu v ực r ừng phòng h ộ, r ừng đặ c d ụng đó (Lu ật Đấ t đai, 2013) . - Ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài được nh ận chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t trong khu công nghi ệp, khu công ngh ệ cao, khu kinh t ế (Nguy ễn Kh ắc Thái S ơn, 2007) . * Quy ền t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t Tặng cho quy ền s ử d ụng đấ t là m ột hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đất cho ng ười khác theo quan h ệ tình c ảm mà ch ủ s ử d ụng không thu l ại ti ền hay hi ện v ật nào c ả. Nó th ường di ễn ra theo quan h ệ tình c ảm huy ết th ống, tuy nhiên c ũng không lo ại tr ừ quan h ệ này. Tặng cho quy ền s ử d ụng đấ t là m ột hình th ức chuy ển quy ền không ph ải là m ới nh ưng tr ước đây không có lu ật nên khi th ực ti ễn phát sinh ng ười ta c ứ áp d ụng nh ững quy đị nh c ủa hình th ức th ừa k ế sang để th ực hi ện. Đây c ũng là m ột hình th ức đặ c bi ệt c ủa chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đất mà ng ười chuy ển quy ền không thu l ại ti ền ho ặc hi ện v ật. Tuy nhiên, để tránh l ợi d ụng tr ường h ợp này để tr ốn thu ế nên Nhà n ước quy đị nh c ụ th ể nh ững tr ường h ợp nào thì được phép t ặng cho không ph ải ch ịu thu ế chuy ển quy ền ho ặc thu ế thu nh ập và nh ững tr ường h ợp nào v ẫn ph ải ch ịu lo ại thu ế này (Nguy ễn Kh ắc Thái S ơn, 2007). * Quy ền th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t Th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t là vi ệc ng ười s ử d ụng đấ t khi ch ết đi để l ại quy ền s ử d ụng đấ t c ủa mình cho ng ười khác theo di chúc ho ặc theo pháp lu ật phù h ợp v ới quy đị nh c ủa B ộ Lu ật dân s ự và pháp lu ật v ề đấ t đai. Quan h ệ th ừa k ế là m ột d ạng đặ c bi ệt c ủa quan h ệ chuy ển nh ượng, n ội dung c ủa quan h ệ này v ừa mang ý ngh ĩa kinh t ế, v ừa mang ý ngh ĩa xã h ội.
8 Từ Lu ật Đấ t đai 1993 tr ở đi Nhà n ước th ừa nh ận quy ền s ử d ụng đấ t có giá tr ị và cho phép ng ười s ử d ụng đấ t chuy ển quy ền s ử d ụng r ộng rãi theo quy định c ủa pháp lu ật. T ừ đó quy ền s ử d ụng đấ t được coi nh ư m ột tài s ản dân s ự đặc bi ệt nên ng ười s ử d ụng đấ t có quy ền để th ừa k ế. Vì v ậy, quy ền này ch ủ yếu tuân theo quy đị nh c ủa Lu ật Dân s ự v ề để th ừa k ế. Nguyên t ắc chung: - Nếu nh ững ng ười được h ưởng th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t c ủa ng ười đã ch ết mà th ỏa thu ận được thì c ơ quan nhà n ước có th ẩm quy ền ph ải c ăn c ứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn b ộ di chúc h ợp pháp ho ặc ph ần nào c ủa di chúc h ợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc ho ặc toàn b ộ di chúc không h ợp pháp ho ặc ph ần nào không h ợp pháp thì chia nh ững ph ần không h ợp pháp theo pháp lu ật; - Chia theo pháp lu ật là chia theo ba hàng th ừa k ế, ng ười trong cùng một hàng được h ưởng nh ư nhau, ch ỉ khi không có ng ười này ở hàng tr ước thì ng ười đứ ng hàng sau m ới được h ưởng: - Hàng 1 g ồm: V ợ, ch ồng, cha đẻ , m ẹ đẻ , m ẹ nuôi, cha nuôi, con đẻ , con nuôi c ủa ng ười đã ch ết; - Hàng 2 g ồm: Ông n ội, bà n ội, ông ngo ại, bà ngo ại, anh ru ột, ch ị ru ột, em ru ột c ủa ng ười đã ch ết; cháu ru ột c ủa ng ười ch ết mà ng ười ch ết là ông n ội, bà n ội, ông ngo ại, bà ngo ại; - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ru ột, cô ru ột, dì ru ột c ủa ng ười ch ết; cháu ru ột c ủa ng ười ch ết mà ng ười ch ết là bác ru ột, chú ru ột, c ậu ru ột, cô ru ột, dì ru ột; ch ắt ru ột c ủa ng ười ch ết mà ng ười ch ết là c ụ n ội, c ụ ngo ại (Nguy ễn Kh ắc Thái S ơn, 2007) . * Quy ền góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t Quy ền góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t là vi ệc ng ười s ử d ụng đấ t có quy ền coi quy ền s ử d ụng đấ t c ủa mình nh ư m ột tài sản dân s ự đặ c bi ệt để góp v ới ng ười khác cùng h ợp tác s ản xu ất kinh doanh. Vi ệc góp này có th ể
9 xảy ra gi ữa hai hay nhi ều đố i tác và r ất linh độ ng, các đố i tác có th ể góp đất, góp ti ền, ho ặc góp cái khác nh ư s ức lao độ ng, công ngh ệ, máy móc, theo tho ả thu ận. Quy định này t ạo c ơ h ội cho s ản xu ất hàng hoá phát tri ển. Đồ ng th ời, các đối tác có th ể phát huy các s ức m ạnh riêng c ủa mình, t ừ đó thành s ức mạnh t ổng h ợp để nâng cao hi ệu qu ả s ử d ụng đấ t nói riêng và s ản xu ất kinh doanh nói chung (Nguy ễn Kh ắc Thái S ơn, 2007) . 1.1.2.3. M ột s ố quy đị nh chung v ề chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t * Điều ki ện để th ực hi ện chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t Khi ng ười s ử d ụng đấ t thu ộc các đố i t ượng được chuy ển quy ền mu ốn th ực hi ện các quy ền chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t thì ph ải đả m b ảo 4 điều ki ện quy định t ại điều 188 Lu ật Đấ t đai 2013 nh ư sau: - Ng ười s ử d ụng đấ t được th ực hi ện các quy ền chuy ển đổ i, chuy ển nh ượng, cho thuê, cho thuê l ại, th ừa k ế, t ặng cho, th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t; góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t khi có các điều ki ện sau đây: + Có Gi ấy ch ứng nh ận, tr ừ tr ường h ợp quy đị nh t ại kho ản 3 Điều 186 và tr ường h ợp nh ận th ừa k ế quy đị nh t ại kho ản 1 Điều 168 c ủa Lu ật này; + Đất không có tranh ch ấp; + Quy ền s ử d ụng đấ t không b ị kê biên để b ảo đả m thi hành án; + Trong th ời h ạn s ử d ụng đấ t. - Ngoài các điều ki ện quy đị nh t ại kho ản 1 Điều này, ng ười s ử d ụng đấ t khi th ực hi ện các quy ền chuy ển đổ i, chuy ển nh ượng, cho thuê, cho thuê l ại, th ừa k ế, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t; quy ền th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t, góp vốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t còn ph ải có đủ điều ki ện theo quy đị nh t ại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 c ủa Lu ật này (Lu ật Đấ t đai, 2013). - Vi ệc chuy ển đổ i, chuy ển nh ượng, cho thuê, cho thuê l ại, th ừa k ế, t ặng cho, th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t, góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t ph ải đă ng ký t ại c ơ quan đă ng ký đất đai và có hi ệu l ực k ể t ừ th ời điểm đă ng ký vào s ổ địa chính (Lu ật Đấ t đai, 2013).
10 * Th ời điểm được th ực hi ện các quy ền c ủa s ử d ụng đấ t Th ời điểm mà ng ười s ử d ụng đấ t được th ực hi ện các quy ền c ủa mình cũng được quy đị nh t ại điều 168 Lu ật Đấ t đai 2013 nh ư sau: - Ng ười s ử d ụng đấ t được th ực hi ện các quy ền chuy ển nh ượng, cho thuê, cho thuê l ại, t ặng cho, th ế ch ấp, góp v ốn quy ền s ử d ụng đấ t khi có Gi ấy ch ứng nh ận. Đố i v ới tr ường h ợp chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp thì ng ười sử dụng đấ t được th ực hi ện quy ền sau khi có quy ết đị nh giao đấ t, cho thuê đất; tr ường h ợp nh ận th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t thì ng ười s ử d ụng đấ t được th ực hi ện quy ền khi có Gi ấy ch ứng nh ận ho ặc đủ điều ki ện để c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t. Tr ường h ợp ng ười s ử d ụng đấ t được ch ậm th ực hi ện ngh ĩa v ụ tài chính ho ặc được ghi n ợ ngh ĩa v ụ tài chính thì ph ải th ực hi ện xong ngh ĩa v ụ tài chính tr ước khi th ực hi ện các quy ền. - Th ời điểm ng ười th ực hi ện chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t trong dự án đầ u t ư xây d ựng kinh doanh nhà ở để bán ho ặc cho thuê; chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t đồ ng th ời chuy ển nh ượng toàn b ộ d ự án đố i v ới d ự án đầu t ư xây d ựng k ết c ấu h ạ t ầng để chuy ển nh ượng ho ặc cho thuê sau khi có Gi ấy ch ứng nh ận và có đủ điều ki ện theo quy đị nh t ại Điều 194 c ủa Lu ật này (Nguy ễn Kh ắc Thái S ơn, 2007). * Một s ố quy đị nh v ề nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t Điều 169 Lu ật Đấ t đai 2013 quy đị nh v ề ng ười nh ận chuy ển quy ền s ử dụng đấ t nh ư sau: - Ng ười nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t được quy đị nh nh ư sau: + H ộ gia đình, cá nhân được nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp thông qua chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t quy đị nh t ại điểm b kho ản 1 Điều 179 c ủa Lu ật này; + T ổ ch ức kinh t ế, h ộ gia đình, cá nhân được nh ận chuy ển quyền s ử dụng đấ t thông qua nh ận chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t, tr ừ tr ường h ợp
11 quy định t ại điều 191 c ủa Lu ật này; ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài được nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t thông qua nhân chuy ển nh ượng quy ền sử d ụng đấ t trong khu công nghi ệp, cụm công nghi ệp, khu ch ế xu ất, khu công ngh ệ cao, khu kinh t ế. Doanh nghi ệp có v ốn đầ u t ư ng ước ngoài được nh ận chuy ển nh ượng v ốn đầ u t ư là giá tr ị quy ền s ử d ụng đấ t theo quy đị nh của Chính ph ủ; + T ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư được nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t thông qua nh ận t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t theo quy đị nh tại điểm c kho ản 2 Điều 174 và điểm e kho ản 1 Điều 179 c ủa Lu ật này, tr ừ tr ường h ợp quy đị nh t ại Điều 191 c ủa Lu ật này; + T ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư được nh ận chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t thông qua nh ận th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t; + Ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài thu ộc di ện được s ở h ữu nhà ở tại Vi ệt Nam theo quy đị nh c ủa pháp lu ật v ề nhà ở được nh ận chuy ển quy ền sử d ụng đấ t ở thông qua hình th ức mua, thuê mua, nh ận th ừa k ế, nh ận t ặng cho nhà ở g ắn li ền v ới quy ền s ử d ụng đấ t ở ho ặc được nh ận quy ền s ử d ụng đất ở trong các d ự án phát tri ển nhà ở; + T ổ ch ức kinh t ế, doanh nghi ệp liên doanh nh ận chuy ển quy ền s ử dụng đấ t thông qua nh ận góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đất; + T ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư, c ơ s ở tôn giáo, ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài được nh ận quy ền s ử d ụng đấ t thông qua vi ệc Nhà n ước giao đấ t; doanh nghi ệp có v ốn đầ u t ư n ước ngoài nh ận quy ền s ử d ụng đấ t thông qua vi ệc Nhà n ước giao đất để th ực hi ện các d ự án đầu t ư xây d ựng nhà ở để bán ho ặc để bán k ết h ợp cho thuê; + T ổ ch ức kinh t ế, t ổ ch ức s ự nghi ệp công l ập t ự ch ủ tài chính, h ộ gia đình, cá nhân, ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài, doanh nghi ệp có v ốn đầu t ư n ước ngoài, t ổ chức n ước ngoài có ch ức n ăng ngo ại giao được nh ận quy ền s ử d ụng đấ t thông qua vi ệc Nhà n ước cho thuê đất;
12 + T ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư, c ơ s ở tôn giáo được nh ận quy ền s ử d ụng đấ t thông qua vi ệc Nhà n ước công nh ận quy ền s ử d ụng đất đố i v ới đấ t đang được s ử d ụng ổn đị nh; + T ổ ch ức, h ộ gia đình, cá nhân, ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài, doanh nghi ệp có v ốn đầ u t ư n ước ngoài được nh ận quy ền s ử d ụng đấ t theo k ết qu ả hòa gi ải thành v ề tranh ch ấp đấ t đai được UBND c ấp có th ẩm quy ền công nh ận; th ỏa thu ận trong h ợp đồ ng th ế ch ấp để x ử lý n ợ; quy ết đị nh c ủa c ơ quan nhà n ước có th ẩm quy ền v ề gi ải quy ết tranh ch ấp đấ t đai, khi ếu n ại, t ố cáo v ề đất đai, quy ết đị nh ho ặc b ản án c ủa Tòa án nhân dân, quy ết đị nh thi hành án của c ơ quan thi hành án đã được thi hành; v ăn b ản công nh ận k ết qu ả đấ u giá quy ền s ử d ụng đấ t phù h ợp v ới pháp lu ật; v ăn b ản v ề vi ệc chia tách quy ền s ử dụng đấ t phù h ợp v ới pháp lu ật đố i v ới h ộ gia đình ho ặc nhóm ng ười có quy ền s ử d ụng đấ t chung; + C ộng đồ ng dân c ư, c ơ s ở tôn giáo, được nh ận quy ền s ử d ụng đấ t theo k ết qu ả hòa gi ải thành v ề tranh ch ấp đấ t đai được UBND c ấp có th ẩm quy ền công nh ận; quy ết đị nh c ủa c ơ quan nhà n ước có th ẩm quy ền v ề gi ải quy ết tranh ch ấp đấ t đai, khi ếu n ại, t ố cáo v ề đấ t đai, quy ết đị nh ho ặc b ản án c ủa Tòa án nhân dân, quy ết đị nh thi hành án c ủa c ơ quan thi hành án đã được thi hành; + T ổ ch ức là pháp nhân m ới được hình thành thông qua vi ệc chia tách ho ặc sáp nh ập theo quy ết đị nh c ủa c ơ quan, t ổ ch ức có th ẩm quy ền ho ặc v ăn b ản v ề vi ệc chia tách ho ặc sáp nh ập tổ ch ức kinh t ế phù h ợp v ới pháp lu ật được nh ận quy ền s ử d ụng đấ t t ừ các t ổ ch ức là pháp nhân b ị chia tách ho ặc sáp nh ập. - Hộ gia đình, cá nhân được nh ận chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t không ph ụ thu ộc vào n ơi c ư trú, tr ừ tr ường h ợp quy đị nh t ại kho ản 3 và kho ản 4 Điều 191 và Điều 192 c ủa Lu ật này (Lu ật Đấ t đai, 2013).
13 1.1.2.4. Nh ững quy đị nh v ề trình t ự, th ủ t ục chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t theo c ơ ch ế m ột c ửa t ại huy ện, th ị xã, thành ph ố tr ực thu ộc t ỉnh * Th ủ tục chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất nông nghi ệp c ủa hộ gia đình cá nhân Trình t ự th ực hi ện: - Tr ường h ợp không th ực hi ện c ấp đổ i đồ ng lo ạt: + Ng ười s ử d ụng đấ t n ộp h ồ s ơ t ại V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện thông qua “B ộ ph ận ti ếp nh ận và tr ả k ết qu ả” c ủa UBND c ấp huy ện. Hộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư có th ể n ộp h ồ s ơ t ại UBND c ấp xã n ếu có nhu c ầu. Tr ường h ợp nh ận h ồ s ơ ch ưa đầy đủ , ch ưa h ợp l ệ thì trong th ời gian t ối đa 03 ngày, c ơ quan ti ếp nh ận, x ử lý h ồ s ơ ph ải thông báo và h ướng d ẫn ng ười n ộp h ồ s ơ b ổ sung, hoàn ch ỉnh h ồ s ơ theo quy định. + Bộ ph ận ti ếp nh ận h ồ s ơ ghi đầy đủ thông tin vào S ổ ti ếp nh ận h ồ s ơ và tr ả k ết qu ả, trao Phi ếu ti ếp nh ận h ồ s ơ và tr ả k ết qu ả cho ng ười n ộp h ồ s ơ. Tr ường h ợp n ộp h ồ s ơ t ại UBND c ấp xã thì trong th ời h ạn 03 ngày làm vi ệc k ể t ừ ngày nh ận đủ hồ s ơ, UBND c ấp xã ph ải chuy ển h ồ s ơ đến V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện. - Tr ường h ợp th ực hi ện c ấp đổ i đồ ng lo ạt theo ch ủ tr ươ ng “d ồn điền đổi th ửa”: + Hộ gia đình, cá nhân s ử d ụng đấ t nông nghi ệp t ự tho ả thu ận v ới nhau bằng v ăn b ản v ề vi ệc chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp. + UBND c ấp xã l ập ph ươ ng án chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp chung cho toàn xã, ph ường, ph ường ( bao g ồm c ả ti ến độ th ời gian th ực hi ện chuy ển đổ i) và g ửi ph ươ ng án đến Phòng Tài nguyên và Môi tr ường. + Phòng Tài nguyên và Môi tr ường có trách nhi ệm th ẩm tra ph ươ ng án trình Ủy ban nhân dân c ấp huy ện phê duy ệt và ch ỉ đạ o UBND c ấp xã t ổ ch ức cho các h ộ gia đình, cá nhân chuy ển đổ i ru ộng đấ t theo ph ươ ng án được duy ệt.
14 + Sở Tài nguyên và Môi tr ường ch ỉ đạ o thực hi ện vi ệc đo đạ c l ập, ch ỉnh lý b ản đồ đị a chính. + Hộ gia đình, cá nhân s ử d ụng đấ t n ộp h ồ s ơ c ấp đổ i tại V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện. + V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện có trách nhi ệm ki ểm tra h ồ s ơ, n ếu đủ điều ki ện th ực hi ện các quy ền theo quy đị nh thì th ực hi ện các công vi ệc sau đây: Xác nh ận vào đơ n đề ngh ị v ề lý do c ấp đổ i Gi ấy ch ứng nh ận; Lập h ồ s ơ trình c ơ quan có th ẩm quy ền c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền với đấ t; Cập nh ật, ch ỉnh lý h ồ s ơ địa chính, c ơ s ở d ữ li ệu đấ t đai; Trao Gi ấy ch ứng nh ận cho ng ười được c ấp ho ặc g ửi UBND c ấp xã để trao đối v ới tr ường h ợp n ộp h ồ s ơ t ại c ấp xã. Tr ường h ợp c ấp đổ i Gi ấy ch ứng nh ận sau khi d ồn điền đổ i th ửa, đo đạ c lập b ản đồ đị a chính mà Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp đang th ế ch ấp t ại t ổ ch ức tín dụng thì ng ười s ử d ụng đấ t n ộp b ản sao h ợp đồ ng th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t, tài s ản g ắn li ền v ới đấ t thay cho Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp để làm th ủ t ục c ấp đổi gi ấy m ới. + Văn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện có trách nhi ệm thông báo danh sách các tr ường h ợp làm th ủ t ục c ấp đổ i Gi ấy ch ứng nh ận cho tổ ch ức tín d ụng n ơi nh ận th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t, tài s ản g ắn li ền v ới đấ t; xác nh ận vi ệc đă ng ký th ế ch ấp vào Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t sau khi được c ơ quan có th ẩm quy ền ký c ấp đổ i. + Vi ệc trao Gi ấy ch ứng nh ận được th ực hi ện đồ ng th ời gi ữa ba bên gồm V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện, ng ười s ử d ụng đấ t và t ổ ch ức tín d ụng theo quy đị nh nh ư sau:
15 Ng ười s ử d ụng đấ t ký, nh ận Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền sở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t m ới t ừ V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện để trao cho t ổ ch ức tín d ụng n ơi đang nh ận th ế ch ấp; Tổ ch ức tín d ụng có trách nhi ệm trao Gi ấy ch ứng nh ận c ũ đang th ế ch ấp cho V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện. Cách th ức th ực hi ện: - Ng ười s ử d ụng đấ t n ộp h ồ s ơ t ại V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh tại c ấp huy ện thông qua “B ộ ph ận nh ận và tr ả k ết qu ả” c ủa UBND c ấp huy ện. - Hộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư có th ể n ộp h ồ s ơ t ại UBND cấp xã n ếu có nhu c ầu. Thành ph ần, s ố l ượng h ồ s ơ: - Thành ph ần h ồ s ơ đối v ới tr ường h ợp không th ực hi ện c ấp đổ i đồ ng lo ạt bao g ồm: + Đơ n đề ngh ị cấp đổ i Gi ấy ch ứng nh ận theo M ẫu s ố 10/ ĐK; + Bản g ốc Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp; + Bản sao h ợp đồ ng th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t, tài s ản g ắn li ền v ới đấ t thay cho b ản g ốc Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp đố i v ới tr ường h ợp c ấp đổ i Gi ấy ch ứng nh ận sau khi d ồn điền đổ i th ửa, đo đạ c l ập b ản đồ đị a chính mà Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp đang th ế ch ấp t ại t ổ ch ức tín d ụng. - Thành ph ần h ồ s ơ đối v ới tr ường h ợp th ực hi ện c ấp đổ i đồ ng lo ạt, bao g ồm: + Đơ n đề ngh ị c ấp đổ i Gi ấy ch ứng nh ận theo M ẫu s ố 10/ ĐK của t ừng hộ gia đình, cá nhân; + Bản g ốc Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp ho ặc b ản sao h ợp đồ ng th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t đố i v ới tr ường h ợp đấ t đang th ế ch ấp t ại t ổ ch ức tín d ụng; + Văn b ản th ỏa thu ận v ề vi ệc chuy ển đổ i quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp c ủa h ộ gia đình, cá nhân; + Ph ươ ng án chuy ển đổi quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp c ủa UBND cấp xã đã được UBND huy ện, qu ận, th ị xã, thành ph ố thu ộc t ỉnh phê duy ệt (tr ường h ợp theo ch ủ tr ươ ng d ồn điền đổ i th ửa chung toàn xã, ph ường);
16 + Biên b ản giao nh ận ru ộng đấ t theo ph ươ ng án “d ồn điền đổ i th ửa” (n ếu có). Số l ượng h ồ s ơ: 1 b ộ Th ời h ạn gi ải quy ết: - Th ời h ạn th ực hi ện không quá 10 ngày k ể t ừ ngày nh ận được h ồ s ơ hợp l ệ. Tr ường h ợp c ấp đổ i đồ ng lo ạt cho t ừ 10 ng ười s ử d ụng đấ t tr ở lên là 30 ngày, tr ường h ợp do đo v ẽ l ại b ản đồ đị a chính là không quá 50 ngày. - Đối v ới các xã mi ền núi thì th ời gian th ực hi ện được t ăng thêm 10 ngày. Kết qu ả gi ải quy ết th ủ t ục hành chính ph ải tr ả cho ng ười s ử d ụng đấ t, ch ủ s ở h ữu tài s ản g ắn li ền v ới đấ t trong th ời h ạn không quá 03 ngày làm vi ệc kể t ừ ngày có k ết qu ả gi ải quy ết. * Trình t ự, th ủ tục chuy ển nh ượng, th ừa k ế, t ặng cho, góp v ốn b ằng quy ền s ử dụng đất, quy ền s ở hữu tài s ản g ắn li ền v ới đất; chuy ển quy ền s ử dụng đất, quy ền s ở hữu tài s ản g ắn li ền v ới đất c ủa v ợ ho ặc ch ồng thành c ủa chung v ợ và ch ồng Trình t ự thực hi ện: - Ng ười s ử d ụng đấ t n ộp h ồ s ơ t ại V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh tại c ấp huy ện, thông qua “B ộ ph ận nh ận và tr ả k ết qu ả” c ủa UBND c ấp huy ện. - Hộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư có th ể n ộp h ồ s ơ t ại UBND cấp xã n ếu có nhu c ầu. - Tr ường h ợp th ực hi ện quy ền c ủa ng ười s ử d ụng đấ t đố i v ới m ột ph ần th ửa đấ t thì ng ười s ử d ụng đấ t đề ngh ị V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh tại c ấp huy ện th ực hi ện đo đạ c tách th ửa đố i v ới ph ần di ện tích c ần th ực hi ện quy ền c ủa ng ười s ử d ụng đấ t tr ước khi n ộp h ồ s ơ th ực hi ện quy ền của ng ười sử d ụng đấ t. - Tr ường h ợp nh ận h ồ s ơ ch ưa đầy đủ , ch ưa h ợp l ệ thì trong th ời gian tối đa 03 ngày, c ơ quan ti ếp nh ận, x ử lý h ồ s ơ ph ải thông báo và h ướng d ẫn ng ười n ộp h ồ s ơ b ổ sung, hoàn ch ỉnh h ồ s ơ theo quy định.
17 - Bộ ph ận ti ếp nh ận h ồ s ơ ghi đầy đủ thông tin vào S ổ ti ếp nh ận h ồ s ơ và tr ả k ết qu ả, trao Phi ếu ti ếp nh ận h ồ s ơ và tr ả k ết qu ả cho ng ười n ộp h ồ s ơ. - Tr ường h ợp n ộp h ồ s ơ t ại UBND c ấp xã thì trong th ời h ạn 03 ngày làm vi ệc k ể t ừ ngày nh ận đủ h ồ s ơ, UBND c ấp xã ph ải chuy ển h ồ s ơ đến V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện. - Văn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện có trách nhi ệm ki ểm tra h ồ s ơ, n ếu đủ điều ki ện th ực hi ện các quy ền theo quy đị nh thì th ực hi ện các công vi ệc sau đây: + G ửi thông tin đị a chính đến c ơ quan thu ế để xác đị nh và thông báo thu ngh ĩa v ụ tài chính đối v ới tr ường h ợp ph ải th ực hi ện ngh ĩa v ụ tài chính theo quy định; + Xác nh ận n ội dung bi ến độ ng vào Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp theo quy định. Tr ường h ợp ph ải c ấp Gi ấy ch ứng nh ận thì l ập hồ s ơ trình c ơ quan có th ẩm quy ền c ấp Gi ấy ch ứng nh ận cho ng ười s ử d ụng đấ t. + Ch ỉnh lý, c ập nh ật bi ến độ ng vào h ồ s ơ địa chính, c ơ s ở d ữ li ệu đấ t đai. + Chuy ển Gi ấy ch ứng nh ận đế n “B ộ ph ận nh ận và tr ả k ết qu ả” c ủa UBND c ấp huy ện để trao cho ng ười s ử d ụng đất ho ặc g ửi UBND c ấp xã để trao đối v ới tr ường h ợp n ộp h ồ s ơ t ại c ấp xã. - Tr ường h ợp ng ười đề ngh ị c ấp Gi ấy ch ứng nh ận đã ch ết tr ước khi được trao Gi ấy ch ứng nh ận thì ng ười được th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t theo quy định c ủa pháp lu ật th ừa k ế n ộp b ổ sung giấy t ờ v ề th ừa k ế theo quy đị nh. Văn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh c ấp huy ện xác nh ận th ừa k ế vào Gi ấy ch ứng nh ận đã ký ho ặc l ập h ồ s ơ để trình c ơ quan có th ẩm quy ền c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền với đất cho ng ười được th ừa k ế theo quy đị nh. Ng ười được th ừa k ế có trách nhi ệm th ực hi ện ngh ĩa v ụ tài chính v ề quy ền s ử d ụng đấ t, tài s ản g ắn li ền v ới đất trong tr ường h ợp ng ười được c ấp Gi ấy ch ứng nh ận đã ch ết ph ải th ực hi ện theo quy định c ủa pháp lu ật.
18 Ng ười được c ấp Gi ấy ch ứng nh ận n ộp l ại b ản chính gi ấy t ờ theo quy định tr ước khi nh ận Gi ấy ch ứng nh ận. - Tr ường h ợp ng ười s ử d ụng đấ t t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t để xây dựng công trình công c ộng thì ph ải l ập v ăn b ản t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t theo quy định. Sau khi hoàn thành xây d ựng công trình công c ộng trên đất được t ặng cho, V ăn phòng đă ng ký quy ền s ử d ụng đấ t c ăn c ứ vào v ăn b ản t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t đã được UBND c ấp xã xác nh ận và hi ện tr ạng s ử d ụng đấ t để đo đạ c, ch ỉnh lý bi ến độ ng vào h ồ s ơ địa chính, c ơ s ở d ữ li ệu đấ t đai và thông báo cho ng ười s ử d ụng đấ t n ộp Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp để xác nh ận thay đổi. Tr ường h ợp ng ười s ử d ụng đấ t t ặng cho toàn b ộ di ện tích đấ t đã c ấp Gi ấy ch ứng nh ận thì thu h ồi Gi ấy ch ứng nh ận để qu ản lý. Cách th ức th ực hi ện: - Người s ử d ụng đấ t n ộp h ồ s ơ t ại V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh tại c ấp huy ện, thông qua “B ộ ph ận nh ận và tr ả k ết qu ả” c ủa UBND c ấp huy ện. - Hộ gia đình, cá nhân, c ộng đồ ng dân c ư có th ể n ộp h ồ s ơ t ại UBND cấp xã n ếu có nhu c ầu. - Văn Phòng đă ng ký đất đai chi nhánh t ại c ấp huy ện th ực hi ện gi ải quy ết th ủ t ục hành chính chuy ển h ồ s ơ v ề v ăn Phòng đă ng ký đất đai t ỉnh để trình Giám đốc S ở Tài nguyên và Môi tr ường ký Gi ấy ch ứng nh ận và chuy ển cho v ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh c ấp huy ện. Thành ph ần, s ố lượng h ồ s ơ: Thành ph ần h ồ s ơ bao g ồm: - Hợp đồ ng, v ăn b ản v ề vi ệc chuy ển đổ i, chuy ển nh ượng, cho thuê, cho thuê l ại, th ừa k ế, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu tài s ản g ắn li ền với đấ t; góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu tài s ản g ắn li ền với đất; chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu tài s ản g ắn li ền v ới đấ t c ủa v ợ ho ặc ch ồng thành c ủa chung v ợ và ch ồng theo quy đị nh.
19 Tr ường h ợp ng ười th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu tài s ản g ắn li ền v ới đấ t là ng ười duy nh ất thì ph ải có đơn đề nghị được đă ng ký th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu tài s ản g ắn li ền v ới đấ t của ng ười th ừa k ế; - Bản g ốc Gi ấy ch ứng nh ận đã c ấp; - Văn b ản c ủa ng ười s ử d ụng đấ t đồ ng ý cho ch ủ s ở h ữu tài s ản g ắn li ền với đấ t được chuy ển nh ượng, t ặng cho, góp v ốn tài s ản g ắn li ền v ới đấ t đố i v ới tr ường h ợp chuy ển nh ượng, t ặng cho, góp v ốn b ằng tài s ản g ắn li ền v ới đấ t mà ch ủ s ở h ữu tài s ản g ắn li ền v ới đấ t không đồ ng th ời là ng ười s ử d ụng đấ t. - Tr ường h ợp ng ười đề ngh ị c ấp Gi ấy ch ứng nh ận đã ch ết tr ước khi được trao Giấy ch ứng nh ận thì ng ười được th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t theo quy định c ủa pháp lu ật th ừa k ế n ộp b ổ sung gi ấy t ờ v ề th ừa k ế theo quy đị nh. Số l ượng h ồ s ơ: 1 b ộ Th ời h ạn gi ải quy ết: - Th ời h ạn gi ải quy ết không quá 15 ngày k ể t ừ ngày nh ận được h ồ s ơ h ợp lệ. Trong đó th ời gian th ực hi ện th ủ t ục hành chính c ủa Phòng Tài nguyên và Môi Tr ường không quá 03 ngày, tr ường h ợp trên 10 h ồ s ơ không quá 05 ngày. - Đối v ới các xã mi ền núi thì th ời gian th ực hi ện được t ăng thêm 10 ngày, t ổng th ời h ạn không quá 25 ngày. Trong đó th ời gian th ực hi ện th ủ t ục hành chính c ủa Phòng Tài nguyên và Môi Tr ường không quá 05 ngày, tr ường hợp trên 10 h ồ s ơ không quá 07 ngày. - Kết qu ả gi ải quy ết th ủ t ục hành chính V ăn phòng đă ng ký đất đai chi nhánh c ấp huy ện chuy ển đế n “B ộ ph ận nh ận và tr ả k ết qu ả” c ủa UBND c ấp huy ện để trao cho ng ười s ử d ụng đấ t, ch ủ s ở h ữu tài s ản g ắn li ền v ới đấ t trong th ời h ạn không quá 03 ngày làm vi ệc k ể t ừ ngày có k ết qu ả gi ải quy ết. * Trình t ự, th ủ t ục đă ng ký th ế ch ấp b ằng quy ền s ử d ụng đấ t Trình t ự th ực hi ện: - Công dân n ộp h ồ s ơ t ại Trung tâm giao d ịch “m ột c ửa” UBND huy ện (th ị xã, thành ph ố tr ực thu ộc t ỉnh );
20 - Cán b ộ ti ếp nh ận ki ểm tra tính đầ y đủ c ủa H ồ s ơ (n ếu không đủ điều ki ện thì t ừ ch ối), ghi Phi ếu ti ếp nh ận h ồ s ơ, chuy ển h ồ s ơ cho chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai huy ện ( th ị xã, thành ph ố tr ực thu ộc t ỉnh ); - Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đấ t đai huy ện (th ị xã, thành ph ố tr ực thu ộc t ỉnh) th ực hi ện đă ng ký th ế ch ấp vào h ồ s ơ đị a chính và ch ỉnh lý gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng d ất đã c ấp ho ặc th ực hi ện th ủ t ục c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t đố i v ới tr ường h ợp ph ải c ấp m ới gi ấy ch ứng nh ận; - Công dân nh ận k ết qu ả t ại Trung tâm giao d ịch “m ột c ửa” UBND huy ện ( th ị xã, thành ph ố tr ực thu ộc t ỉnh ). Thành ph ần, s ố l ượng h ồ s ơ: - Đơ n yêu c ầu đă ng ký th ế ch ấp b ằng quy ền s ử d ụng đấ t (theo m ẫu) - Hợp đồ ng th ế ch ấp b ằng quy ền s ử d ụng đấ t đã đượ c công ch ứng. - Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t ho ặc m ột trong các lo ại gi ấy t ờ về quy ền s ử d ụng đấ t quy đị nh t ại các kho ản 1, 2 và 3 Điều 100 c ủa Lu ật Đấ t đai n ăm 2013 (n ếu có). - Văn b ản ủy quy ền (n ếu có). - Số l ượ ng h ồ s ơ: 01 (b ộ). Th ời h ạn gi ải quy ết: Không quá 05 ngày k ể t ừ ngày nh ận đủ h ồ s ơ hợp l ệ. * Trách nhi ệm pháp lý khi chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t Theo quy định pháp Lu ật Đấ t đai, nhà n ước nghiêm cấm vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t trái pháp lu ật. Trong tr ường h ợp các h ợp đồ ng chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t vi ph ạm v ề điều ki ện, n ội dung, hình th ức được quy đị nh trong b ộ lu ật Dân s ự và Lu ật Đấ t đai thì h ợp đồ ng đó vô hi ệu. Các bên vi ph ạm là h ộ gia đình, cá nhân s ẽ b ị x ử lý theo pháp lu ật, đấ t đai có th ể b ị thu hồi, tài s ản giao d ịch và hoa l ợi thu được có th ể b ị t ịch thu.
21 1.2. Cơ s ở pháp lý c ủa đề tài Hi ến pháp 2013; Lu ật Đấ t đai 2013; Lu ật thu ế s ử d ụng đấ t và nhà ở; Lu ật thu ế chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t; Ngh ị đị nh s ố 43/2014/N Đ-CP ngày 15 tháng 5 n ăm 2014 c ủa Chính ph ủ v ề thi hành Lu ật Đấ t đai 2013 Ngh ị đị nh s ố 44/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa chính ph ủ v ề giá đấ t; Ngh ị đị nh s ố 45/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh về thu ti ền s ử d ụng đấ t; Ngh ị đị nh s ố 46/2014/N Đ-CP ngày 15/5/2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh về thu ti ền thuê đất, thuê m ặt n ước; Ngh ị đị nh s ố 45/2011/N Đ-CP ngày 17 tháng 5 n ăm 2011 c ủa Chính ph ủ quy đị nh v ề l ệ phí tr ước b ạ; Ngh ị đị nh s ố 01/2017/N Đ-CP ngày 06 tháng 01 n ăm 2017 c ủa Chính ph ủ s ửa đổ i, b ổ dung m ột s ố Ngh ị đị nh quy đị nh chi ti ết thi hành Lu ật Đấ t đai; Thông t ư s ố 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 n ăm 2014 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường quy đị nh v ề gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền với đấ t; Thông t ư s ố 24/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 n ăm 2014 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Thông t ư s ố 25/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 n ăm 2014 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường quy đị nh v ề b ản đồ đị a chính; Kho ản 1 Điều 174 Lu ật Đất đai 2013 v ề Quy ền và ngh ĩa v ụ c ủa t ổ ch ức được Nhà n ước giao đấ t có thu ti ền s ử d ụng đấ t, cho thuê đất thu ti ền thuê đất một l ần cho c ả th ời gian thuê; Điều 188 Lu ật Đấ t đai 2013 v ề Điều ki ện th ực hi ện các quy ền chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, cho thuê, cho thuê l ại, th ừa k ế, t ặng cho, th ế ch ấp quy ền sử d ụng đấ t ; góp v ốn b ằng quy ền s ử d ụng đấ t;
22 Điều 190, 191, 192 Lu ật Đấ t đai 2013 v ề Điều ki ện chuy ển đổ i quy ền sử d ụng đấ t nông nghi ệp và các tr ường h ợp không được nh ận chuy ển nh ượng, nh ận t ặng cho quy ền s ử d ụng đất; Điều 193,194 Lu ật Đấ t đai 2013 v ề điều ki ện nh ận chuy ển nh ượng, nh ận góp v ốn, thuê quy ền s ử d ụng đấ t nông nghi ệp để th ực hi ện d ự án đầ u t ư sản xu ất, kinh doanh phi nông nghi ệp. Điều ki ện chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đấ t trong th ựchi ện d ự án đầ u t ư xây d ựng kinh doanh nhà ở; d ự án đầ u tư xây d ựng k ết c ấu h ạ t ầng để chuy ển nh ượng ho ặc cho thuê; Thông t ư s ố 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 n ăm 2014 c ủa B ộ Tài chính h ướng d ẫn m ột s ố điều c ủa Ngh ị đị nh s ố 46/2014/N Đ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 c ủa Chính ph ủ quy định v ề thu ti ền thuê đất, thuê m ặt n ước; Thông t ư s ố 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 n ăm 2015 c ủa B ộ Tài nguyên và Môi tr ường quy đị nh chi ti ết m ột s ố điều c ủa Ngh ị đị nh s ố 43/2014/N Đ-CP và Ngh ị đị nh 44/2014/N Đ-CP ngày 15 tháng 5 n ăm 2014 c ủa Chính ph ủ; Thông t ư s ố 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 n ăm 2014 c ủa B ộ Tài chính h ướng d ẫn m ột s ố điều c ủa Ngh ị đị nh s ố 45/2014/N Đ-CP ngày 15 tháng 5 n ăm 2014 c ủa Chính ph ủ quy đị nh v ề thu ti ền s ử d ụng đấ t; Quy ết đị nh s ố 09/2015/Q Đ-TTg ngày 25 tháng 3 n ăm 2015 của c ủa th ủ tướng Chính ph ủ v ề vi ệc ban hành quy ch ế th ực hi ện c ơ ch ế m ột c ửa, c ơ ch ế một c ửa liên thông t ại c ơ quan hành chính nhà n ước t ại đị a ph ươ ng; Quy ết đị nh 38/2014/Q Đ-UBND ngày 08 tháng 9 năm 2014 c ủa UBND tỉnh Thái Nguyên Ban hành Quy định v ề h ạn m ức giao đấ t; h ạn m ức công nh ận quy ền s ử d ụng đấ t; di ện tích t ối thi ểu được tách th ửa và di ện tích đấ t ở được xác đị nh l ại trên địa bàn t ỉnh Thái Nguyên. Quy ết đị nh 57/2014/Q Đ-UBND ngày 22 tháng 12 n ăm 2014 c ủa UBND t ỉnh Thái Nguyên Phê duy ệt B ảng giá đấ t giai đoạn n ăm 2015 - 2019 trên địa bàn t ỉnh Thái Nguyên.
23 Quy ết đị nh 02/2018/Q Đ-UBND ngày 12 tháng 02 n ăm 2018 của UBND t ỉnh Thái Nguyên về vi ệc s ửa đổ i, b ổ sung Quy ết đị nh 57/2014/Q Đ- UBND ngày 22 tháng 12 n ăm 2014 c ủa UBND t ỉnh Thái Nguyên Phê duy ệt Bảng giá đấ t giai đoạn n ăm 2015 - 2019 trên địa bàn t ỉnh Thái Nguyên. 1.3. C ơ s ở th ực ti ễn c ủa đề tài 1.3.1. Sơ l ược tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở Vi ệt Nam Từ khi có Lu ật Đấ t đai 1993, th ị tr ường QSD đất ở n ước ta m ới b ắt đầ u hình thành và phát tri ển, th ị tr ường QSD đấ t không th ể không tránh kh ỏi nh ững khó kh ăn, nh ững v ấn đề t ồn t ại c ần nghiên c ứu để gi ải quy ết. Lu ật đấ t đai 2013 ra đời đã quy định c ụ th ể quy ền cho t ừng đố i t ượng s ử d ụng đấ t phù hợp v ới hình th ức s ử d ụng đấ t và quy ền này ngày càng hoàn thi ện h ơn. Các quy định v ề giao đấ t, cho thuê đất ngày càng hoàn thi ện đã thúc đẩy s ự phát tri ển c ủa th ị tr ường QSD Đ, góp ph ần s ử d ụng đấ t hi ệu qu ả, thúc đẩ y các ngành, các l ĩnh v ực nông nghi ệp, công nghi ệp, giao thông v ận t ải, xây d ựng, dịch v ụ phát tri ển. Tuy nhiên, bên c ạnh nh ững m ặt tích c ực, vi ệc giao đấ t, cho thuê đất còn có nh ững h ạn ch ế: thi ếu quy ho ạch t ổng th ể, cung và c ầu m ặt bằng đấ t cho s ản xu ất phi nông nghi ệp m ất cân đố i nghiêm tr ọng; nhi ều d ự án được giao đấ t nh ưng không s ử d ụng, s ử d ụng đấ t thi ếu hi ệu qu ả, không có kh ả năng đầu t ư trên đất, đầ u t ư không đúng ti ến độ , s ử d ụng đấ t sai m ục đích; tình tr ạng quy ho ạch “treo” khá ph ổ bi ến; ti ến độ c ấp gi ấy ch ứng nh ận QSD Đ r ất ch ậm, ảnh h ưởng l ớn đế n các ho ạt độ ng giao d ịch b ất độ ng s ản c ũng nh ư vi ệc th ực hi ện các QSD Đ; vi ệc thu h ồi đấ t, gi ải phóng m ặt b ằng để giao đấ t cho các nhà đầu t ư còn nhi ều khó kh ăn ách t ắc; vi ệc giao đấ t, cho thuê đất còn nặng v ề c ơ ch ế “xin - cho”, vi ệc th ực hi ện đấ u giá QSD Đ hi ện m ới ch ỉ trong giai đoạn đầ u làm th ử, có s ự chênh l ệch quá l ớn gi ữa giá đấ t do Nhà n ước quy ết đị nh và giá chuy ển nh ượng trên th ực t ế, t ừ đó t ạo điều ki ện cho đầ u c ơ đất đai, kinh doanh b ất độ ng s ản trái phép; giá đấ t trên th ực t ế có xu h ướng tăng không phù h ợp quy lu ật kinh t ế, làm m ất ổn đị nh kinh t ế - xã h ội.
24 Tình hình chuy ển đổ i QSD Đ: vi ệc chuy ển đổ i QSD Đ đố i v ới đấ t ở, đấ t lâm nghi ệp và đất chuyên dùng ít x ảy ra mà ch ủ y ếu là vi ệc chuy ển đổ i QSD Đ nông nghi ệp tr ồng lúa nh ằm h ạn ch ế tình tr ạng “manh mún” ru ộng đất. Th ực hi ện Ngh ị đị nh s ố 64/CP v ề giao đấ t nông nghi ệp cho h ộ gia đình cá nhân s ử d ụng ổn đị nh lâu dài, h ầu h ết các đị a ph ươ ng đều th ực hi ện giao đất theo ph ươ ng th ức có ru ộng t ốt, ru ộng x ấu, ru ộng xa, ru ộng g ần. Do đó, dẫn đế n tình tr ạng đấ t nông nghi ệp "manh mún", nh ất là ở các t ỉnh phía B ắc, có nh ững th ửa ru ộng ch ỉ d ưới 100 m 2. Vi ệc chuy ển đổ i ru ộng đấ t gi ữa các hộ nông dân v ới nhau để chuy ển nh ững th ửa nh ỏ thành th ửa l ớn h ơn là m ột nhu c ầu th ực ti ễn. Trên c ơ s ở quy đị nh c ủa pháp luật, nhi ều đị a ph ươ ng đã t ổ ch ức cho h ộ gia đình, cá nhân th ực hi ện chuy ển đổ i QSD Đ thông qua ch ươ ng trình “d ồn điền, đổ i th ửa” gi ữa các h ộ nông dân, đã gi ảm đáng k ể s ố th ửa đấ t c ủa m ỗi h ộ. Sau khi chuy ển đổ i, n ăng su ất t ăng, ti ết ki ệm lao độ ng và đầu t ư c ủa nông dân (V ũ Đứ c Nam, 2016). Về tình hình chuy ển nh ượng QSD Đ: Chuy ển nh ượng QSD Đ đã th ực s ự đáp ứng được nhu c ầu c ủa đạ i đa s ố ng ười dân khi có nhu c ầu v ề đấ t nông nghi ệp, đấ t ở và đất s ản xu ất kinh doanh. Ng ười s ử d ụng đấ t ch ủ độ ng đầ u t ư, năng động h ơn trong s ử d ụng đấ t đồ ng th ời c ũng t ăng được ngu ồn thu cho ngân sách Nhà n ước. Ch ỉ tính riêng đối v ới đấ t ở t ại nông thôn, m ỗi n ăm có kho ảng 200.000 đế n 300.000 h ộ gia đị nh nông thôn d ọn đế n n ơi ở m ới, ch ủ y ếu thông qua con đường chuy ển nh ượng QSD Đ. Trong quá trình t ổ ch ức th ực hi ện, còn m ột s ố t ồn t ại nh ư chuy ển nh ượng QSD Đ nông nghi ệp ch ỉ được th ực hi ện có điều ki ện đã không h ỗ tr ợ cho quá trình chuy ển đổ i c ơ c ấu lao độ ng t ại nông thôn, có đến g ần 50% s ố v ụ chuy ển nh ượng QSD Đ không đă ng ký v ới c ơ quan nhà nước có th ẩm quy ền, th ủ t ục chuy ển nh ượng còn quá ph ức t ạp. Nh ưng nh ững quy đị nh c ủa pháp lu ật đấ t đai ngày m ột ch ặt ch ẽ h ơn đã th ực s ự đáp ứng được nhu c ầu c ủa đạ i đa s ố ng ười dân khi có nhu c ầu th ực hi ện chuy ển nh ượng QSD đấ t nông nghi ệp, đấ t ở và đất s ản xu ất kinh doanh. Các tr ường
25 hợp chuy ển nh ượng QSD đấ t đế n c ơ quan nhà n ước có th ẩm quy ền để th ực hi ện kê khai đă ng ký theo đúng quy định c ủa pháp lu ật nh ằm đả m b ảo quy ền lợi v ề QSD đấ t ngày càng đầy đủ h ơn. Bên c ạnh đó c ơ ch ế h ỗ tr ợ th ực hi ện các giao d ịch đấ t đai, B ĐS đã ho ạt độ ng ở m ột s ố đị a ph ươ ng nh ư sàn giao d ịch BĐS, d ịch v ụ đị nh giá đấ t, th ẩm đị nh giá đấ t đã góp ph ần không nh ỏ trong vi ệc phát tri ển và t ạo nên m ột th ị tr ường chuy ển nh ượng QSD đấ t ngày càng trong sạch, lành m ạnh trên c ả n ước. Tuy nhiên, c ơ ch ế b ảo h ộ quy ền l ợi c ủa các bên liên quan trong các giao d ịch v ề QSD đấ t thi ếu đồ ng b ộ, hi ệu qu ả th ấp. Tình tr ạng giao d ịch ng ầm v ẫn di ễn ra khá ph ổ bi ến; Nhà n ước ch ưa qu ản lý được dẫn đế n th ất thu thu ế (Bộ Tài nguyên và Môi tr ường, 2012). Về tình hình cho thuê đất, cho thuê l ại đấ t: Quy định c ủa pháp lu ật v ề quy ền cho thuê đất, cho thuê l ại đấ t đã có tác d ụng tích c ực trong vi ệc đầ u t ư trên đất. Tuy nhiên, vi ệc th ực hi ện quy ền cho thuê, cho thuê l ại đấ t còn có t ồn tại: nhi ều t ổ ch ức l ợi d ụng s ự qu ản lý l ỏng l ẻo t ừ phía các c ơ quan nhà n ước đã áp d ụng trái pháp lu ật quy ền cho thuê, cho thuê l ại, c ụ th ể nh ư nhi ều c ơ quan hành chính s ự nghi ệp, đơn v ị l ực l ượng v ũ trang cho thuê đất làm v ăn phòng, nhà x ưởng, c ơ s ở kinh doanh d ịch v ụ trên đất được Nhà nước giao theo ch ế độ không thu ti ền s ử d ụng đấ t (riêng các c ơ quan hành chính s ự nghi ệp hi ện đang cho thuê kho ảng 1.319.457 m 2); nhi ều h ộ gia đình, cá nhân dành đất, m ặt b ằng, nhà ở cho thuê để làm c ửa hàng, c ơ s ở d ịch v ụ môi gi ới, văn phòng ho ặc cho sinh viên, ng ười lao độ ng, ng ười n ước ngoài thuê để ở mà không đă ng ký v ới c ơ quan nhà n ước (Đinh S ỹ D ũng, 2003). Trình t ự, th ủ tục giao đấ t, cho thuê đất, chuy ển m ục đích s ử d ụng đấ t đã được th ực hi ện theo đúng quy định, đã t ừng b ước kh ắc ph ục tình tr ạng giao đất, cho thuê đất trái th ẩm quy ền, không đúng đố i t ượng. Đấ t được giao, cho thuê, chuy ển m ục đích v ề c ơ b ản là phù h ợp v ới quy ho ạch, k ế ho ạch s ử d ụng đấ t được xét duy ệt và quá trình chuy ển đổ i c ơ c ấu đầ u t ư, c ơ c ấu lao độ ng b ảo đả m qu ốc phòng - an ninh. Tuy nhiên, tình tr ạng đấ t được giao cho thuê s ử d ụng không
26 đúng m ục đích, vi ph ạm pháp lu ật, g ăm gi ữ đấ t, ch ậm đưa vào s ử d ụng ho ặc chuy ển nh ượng d ự án còn x ảy ra ở nhi ều đị a ph ươ ng. Quy ền cho thuê và cho thuê l ại đấ t đã có tác động tích c ực trong vi ệc đầ u t ư trên đất, t ạo điều ki ện cho nhà đầu t ư yên tâm đầu t ư k ết c ấu h ạ t ầng và ng ười s ản xu ất ch ủ độ ng trong s ử d ụng đấ t làm m ặt b ằng s ản xu ất, kinh doanh trong khu công nghi ệp, khu công ngh ệ cao, khu kinh t ế và các khu s ản xu ất t ập trung có cùng ch ế độ sử dụng đấ t khác. M ặc dù b ị ảnh h ưởng không nh ỏ b ởi khó kh ăn v ề kinh t ế toàn c ầu hi ện nay nh ư khách s ạn, nhà hàng, siêu th ị, trung tâm th ươ ng m ại vẫn ti ếp t ục phát tri ển, đự c li ệt là giao d ịch nhà đất có v ăn phòng cho thuê t ại các đô th ị l ớn ho ặc các khu v ực có ho ạt độ ng kinh t ế, đầ u t ư phát tri ển có tình tr ạng cung th ấp h ơn c ầu, d ẫn t ới giá thuê cao, có l ợi cho nhà đầu t ư v ăn phòng cho thuê nh ưng ảnh h ưởng x ấu đế n môi tr ường đầ u t ư do chi phí t ăng (Bộ Tài nguyên và Môi tr ường, 2012). Hi ện nay, tình tr ạng nhi ều h ộ gia đình, cá nhân dành đất, m ặt b ằng, nhà ở cho thuê để làm c ửa hàng, c ơ s ở d ịch v ụ môi gi ới, văn phòng ho ặc cho sinh viên, ng ười lao độ ng, ng ười n ước ngoài thuê để ở mà không đă ng ký v ới c ơ quan nhà n ước đã ảnh h ưởng không nh ỏ đế n tình hình qu ản lý đất đai và đang gây th ất thu thu ế cho đấ t n ước. Tổng di ện tích đất đã được nhà n ước giao, cho thuê và công nh ận QSD đấ t cho các đố i t ượng sử d ụng là 24.996 nghìn ha, chi ếm 75,53% t ổng di ện tích t ự nhiên c ả n ước. Về tình hình th ừa k ế QSD Đ: Th ừa k ế QSD Đ di ễn ra th ường xuyên, tuy nhiên, ph ần l ớn là không khai báo, đă ng ký t ại c ơ quan Nhà n ước. Qua m ột s ố kết qu ả điều tra cho th ấy h ầu h ết ng ười dân đề u cho r ằng vi ệc th ừa k ế QSD Đ là công vi ệc n ội b ộ gia đình theo truy ền th ống “cha truy ền con n ối”, khi ph ải chia thừa k ế thì anh, em t ự tho ả thu ận v ới nhau và có s ự ch ứng ki ến c ủa h ọ hàng, không c ần ph ải khai báo v ới c ơ quan nhà n ước, do đó đã x ảy ra nhi ều tranh ch ấp gi ữa nh ững ng ười được th ừa k ế QSD Đ. Càng ngày cùng v ới xu th ế phát tri ển c ủa kinh t ế - xã h ội, giá tr ị đất đai (giá đấ t) ngày càng cao, th ủ t ục đất đai ngày càng n ới r ộng h ơn cho ng ười dân thì v ấn đề th ừa k ế QSD Đ ph ải khai báo, đă ng ký v ới c ơ quan nhà n ước được ng ười dân coi tr ọng nhi ều h ơn.
27 Về th ế ch ấp QSD Đ: Vi ệc th ực hi ện quy ền th ế ch ấp QSD Đ th ực s ự đã phát huy được ngu ồn v ốn đầ u t ư đất đai, góp ph ần đáng k ể vào quá trình phát tri ển s ản xu ất, kinh doanh. Ng ười s ử d ụng đấ t s ử d ụng quy ền này ngày càng nhi ều h ơn. Trình t ự, th ủ t ục để th ực hi ện quy ền th ế ch ấp đã được c ải cách nh ằm t ạo điều ki ện thu ận l ợi cho cả ng ười đi vay và ng ười cho vay. Vi ệc th ế ch ấp QSD Đ để vay v ốn t ăng d ần qua các n ăm (d ư n ợ cho vay có bảo đả m b ằng QSD Đ n ăm 1998 t ăng 7,3 l ần so v ới n ăm 1993, n ăm 2001 tăng 3,1 l ần so v ới n ăm 1998). M ặc dù các t ổ ch ức tín d ụng, ngân hàng ngày càng có nhi ều chính sách khuy ến khích, ưu đãi cho ng ười dân trong vi ệc th ế ch ấp, vay v ốn làm ăn nh ư: cho th ế ch ấp vay mua nhà v ới lãi su ất th ấp, cho vay mua nhà ở xã h ội, vay làm kinh t ế trang tr ại, Tuy nhiên, vi ệc th ực hi ện quy ền này c ũng đã b ộc l ộ m ột s ố b ất c ập: pháp lu ật quy đị nh tính giá đất cao h ơn nhi ều l ần, vì v ậy s ố ti ền được vay không t ươ ng x ứng với giá tr ị th ực c ủa QSD Đ; GCNQSD Đ được c ấp ch ưa nhi ều; th ủ t ục th ế ch ấp còn ph ức t ạp; ch ưa có c ơ quan đă ng ký th ế ch ấp phù h ợp; ch ưa có h ệ th ống d ữ li ệu thông tin đất đai. Về tình hình góp v ốn b ằng QSD Đ: S ự phát tri ển nhanh c ả v ề s ố l ượng và quy mô c ủa các c ơ s ở s ản xu ất kinh doanh t ừ các thành ph ần kinh t ế và s ự gia t ăng c ủa đầ u t ư n ước ngoài vào n ước ta d ẫn đế n s ự liên doanh, liên k ết trong đầu t ư, s ản xu ất, kinh doanh mà ch ủ y ếu là thông qua vi ệc góp v ốn b ằng QSD Đ, đặc bi ệt là trong liên doanh v ới n ước ngoài (t ổng giá tr ị góp v ốn b ằng QSD Đ đã lên t ới 3 t ỷ USD). Tuy nhiên, hi ện nay nhi ều v ấn để n ảy sinh trong quá trình liên doanh, liên k ết nh ưng ch ưa có c ơ s ở pháp lý để gi ải quy ết nh ư QSD Đ khi c ổ ph ần hóa doanh nghi ệp, khi doanh nghi ệp liên doanh chuy ển sang doanh nghi ệp 100% v ốn đầ u t ư n ước ngoài, khi doanh nghi ệp phá s ản ho ặc gi ải th ể (Vũ Đứ c Nam, 2016).
28 1.3.2. S ơ l ược tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở m ột s ố tỉnh và ở tỉnh Thái Nguyên 1.3.2.1. Tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở thành ph ố Hà N ội Hà N ội là th ủ đô đồ ng th ời là thành ph ố đứ ng đầ u Vi ệt Nam có n ền kinh t ế, v ăn hoá, xã h ội r ất phát tri ển. Vì th ế công tác qu ản lý và s ử d ụng đấ t đai r ất được chú tr ọng và quan tâm. Trong đó công tác chuy ển quy ền s ử d ụng đất là m ột ho ạt độ ng di ễn ra r ất sôi n ổi trên địa bàn thành ph ố. Ở đây t ập trung t ất c ả các hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t: chuy ển nh ượng, chuy ển đổi, th ừa k ế, tặng cho, th ế ch ấp, góp v ốn b ằng quy ền sử d ụng đấ t. T ừ khi Hà Nội m ở r ộng đị a gi ới hành chính, Hà N ội tr ở thành th ủ đô có di ện tích l ớn nh ất c ả n ước theo đó ho ạt độ ng chuy ển quy ền c ũng di ễn ra sâu r ộng và ph ức tạp h ơn đòi h ỏi s ự qu ản lí được quan tâm nhi ều h ơn. 1.3.2.2. Tình hình chuy ển quy ền sử d ụng đấ t ở t ỉnh B ắc Giang Tỉnh B ắc Giang có t ổng di ện tích t ự nhiên là 3.823 km 2 chi ếm 1,2% t ổng di ện tích t ự nhiên c ủa Vi ệt Nam. Là m ột t ỉnh thu ộc vùng đông b ắc B ắc B ộ. B ắc Giang có địa hình trung du và là vùng chuy ển ti ếp gi ữa vùng núi phía b ắc v ới châu th ổ Sông H ồng ở phía nam. Tuy ph ần l ớn di ện tích t ự nhiên c ủa t ỉnh là núi đồi nh ưng nhìn chung địa hình không b ị chia c ắt nhi ều. Bắc Giang tr ước đây n ằm trong vùng trung du và mi ền núi phía B ắc, t ừ n ăm 2012 là t ỉnh n ằm trong quy ho ạch vùng Th ủ đô Hà N ội. Theo m ục tiêu phát tri ển, duy trì t ốc độ phát tri ển kinh t ế cao h ơn t ốc độ phát tri ển chung c ủa vùng Trung du và Mi ền núi phiá B ắc và c ả n ước, c ơ c ấu kinh t ế chuy ển d ịch theo h ướng tích c ực, xây dựng h ệ th ống k ết c ấu h ạ t ầng có tr ọng tâm, đáp ứng ngày càng t ốt h ơn yêu c ầu phát tri ển kinh t ế.- xã h ội. Ph ấn đấ u đế n n ăm 2020 B ắc Giang n ằm trong nhóm các t ỉnh đứ ng đầ u v ề ch ỉ tiêu GDP/ng ười c ủa vùng trung du và mi ền núi phía Bắc và b ằng 90 - 95% m ức trung bình c ả n ước.Trong nh ững n ăm qua,T ỉnh u ỷ, HĐND - UBND t ỉnh cùng v ới s ự h ỗ tr ợ c ủa các ngành, các c ấp có liên quan,
29 công tác qu ản lý đấ t đai đã được ti ến hành đồng b ộ, toàn di ện, t ừng b ước đi vào nề n ếp, đố i v ới công tác chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t trên địa bàn luôn được quan tâm, ch ỉ đạ o c ủa các c ấp đả m b ảo theo đúng Lu ật Đấ t đai, h ướng d ẫn th ực hi ện các quy định m ới c ủa Lu ật Đấ t đai, t ổ ch ức tuyên truy ền đế n ng ười dân nh ằm nâng cao s ự hi ểu bi ết c ủa ng ười dân, thúc đẩ y ho ạt độ ng chuy ển quy ền s ử d ụng đất trên địa bàn t ỉnh di ễn ra sôi độ ng h ơn. 1.3.2.3. Tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t t ại t ỉnh Thái Nguyên Thái Nguyên là m ột t ỉnh trung du mi ền núi phía B ắc, ti ếp giáp v ới th ủ đô Hà N ội và là t ỉnh n ằm trong quy ho ạch vùng th ủ đô Hà N ội. Trong nh ững n ăm qua do ảnh h ưởng t ừ cu ộc kh ủng ho ảng kinh t ế trên th ế gi ới nên tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t t ại Vi ệt Nam c ũng g ặp r ất nhi ều khó kh ăn, tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t t ại các thành ph ố l ớn di ễn ra ch ậm. Tuy nhiên v ới s ự phát tri ển kinh t ế - xã h ội hi ện nay, vi ệc s ử d ụng đấ t để phát tri ển kinh t ế đang ngày m ột gia t ăng. Đấ t đai được s ử d ụng ngày càng nhi ều và được các c ấp, ngành quan tâm. Công tác chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở t ỉnh Thái Nguyên nói chung có s ự bi ến độ ng l ớn. Trong n ăm 2018, chuy ển quy ền trên toàn t ỉnh Thái Nguyên đạt 35.782 tr ường h ợp (V ăn phòng Đă ng ký đất đai, 2018) . Ng ười dân tham gia vào vi ệc chuy ển quy ền t ươ ng đối nhi ều nh ưng ch ưa đa d ạng, ch ủ y ếu là hình th ức chuy ển nh ượng, t ặng cho, th ừa k ế, th ế ch ấp quy ền s ử d ụng đấ t. 1.3.3. Tình hình chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t ở th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên Th ị xã Ph ổ Yên trong nh ững n ăm g ần đây có n ền công nghi ệp phát tri ển nhanh và m ạnh nh ất t ỉnh Thái Nguyên, do v ậy trong quá trình phát tri ển còn gặp nhi ều khó kh ăn trong công tác qu ản lý đất đai. Ph ần l ớn ng ười dân s ống lâu đời nên nh ững hi ểu bi ết v ề đất đai còn nhi ều h ạn ch ế, các h ộ ch ưa th ấy được tầm quan tr ọng c ủa tính pháp lý đối v ới đất đai mà các h ộ đang có. Và còn r ất nhi ều các h ộ tự ý chuy ển QSD Đ cho nhau mà không thông qua pháp lu ật chính vì th ế công tác qu ản lý Nhà n ước v ề đất đai còn khó kh ăn.
30 Bắt đầu t ừ khi có Lu ật Đất đai 1993, Lu ật Đất đai 2003 và đến nay là Lu ật Đất đai 2013, cùng v ới s ự cố gắng trong công tác tuyên truy ền pháp lu ật đến ng ười dân thì công tác qu ản lý có nhi ều thay đổi kh ả quan h ơn tr ước. Ng ười dân ý th ức h ơn v ề vấn đề QSD Đ và vi ệc th ực hiên đầy đủ các th ủ tục pháp lý v ề chuy ển QSD Đ. Đó là m ột trong nh ững n ội dung c ần ph ải phát huy nh ằm t ạo ti ền đề cho ng ười dân tích c ực tham gia s ản xu ất phát tri ển kinh t ế nói riêng và cho xã nói chung trong vi ệc thu hút các ngu ồn đầu t ư t ừ bên ngoài để xây d ựng c ơ s ở hạ tầng, nâng cao đời s ống cho nhân dân thay đổi b ộ mặt c ủa xã trong t ươ ng lai sau này. 1.4. Đánh giá chung Chuy ển QSD Đ là m ột ho ạt động di ễn ra th ường xuyên ở các t ỉnh, thành ph ố trên c ả nước. Lu ật Đất đai n ăm 1993 quy định 5 hình th ức chuy ển quy ền s ử dụng đất đó là: Chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, cho thuê, th ừa k ế và th ế ch ấp quy ền s ử dụng đất, c ũng nh ư các trình t ự, th ủ tục th ực hi ện chúng Lu ật Đất đai 2003 quy định 8 hình th ức chuy ển quy ền s ử dụng đất, đó là: chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, cho thuê, th ừa k ế, th ế ch ấp, góp v ốn, t ặng cho, bảo lãnh đã ti ếp t ục hoàn thi ện và kh ắc ph ục nh ững t ồn t ại c ủa Lu ật Đất đai 1993. Lu ật Đất đai 2013 ban hành quy định còn 5 hình th ức chuy ển QSD Đ: chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, th ừa k ế, t ặng cho và góp v ốn giá tr ị quy ền s ử dụng đất. Các hình th ức được quy định ch ặt ch ẽ và c ụ th ể nh ằm nâng cao hi ệu qu ả công tác qu ản lý nhà n ước v ề đất đai trong th ời gian g ần đay cho các địa ph ươ ng trong c ả nước.
31 Ch ươ ng 2 ĐỐI T ƯỢNG, N ỘI DUNG VÀ PH ƯƠ NG PHÁP NGHIÊN C ỨU 2.1. Đối t ượng và ph ạm vi nghiên c ứu 2.1.1. Đối t ượng nghiên c ứu Tình hình chuy ển quy ền sử dụng đất trên đị a bàn th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018. 2.1.2. Ph ạm vi nghiên c ứu Nghiên c ứu 5 hình th ức chuy ển quy ền sử dụng đất theo Lu ật Đất đai 2013 trên địa bàn th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 2.2. Địa điểm và th ời gian ti ến hành Địa điểm: Chi nhánh Văn phòng đă ng ký đất đai th ị xã Ph ổ Yên Th ời gian: tháng 1/2018 - tháng 12/2018 2.3. N ội dung nghiên c ứu Nội dung 1: Điều ki ện t ự nhiên - kinh t ế - xã h ội th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên. - Điều ki ện tự nhiên. - Điều ki ện kinh t ế - xã h ội - Hi ện tr ạng s ử dụng đất - Đánh giá thu ận l ợi, khó kh ăn ảnh h ưởng đến s ử dụng đất Nội dung 2: Đánh giá k ết qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018. Nội dung 3: Nghiên c ứu m ột s ố yếu t ố ảnh h ưởng đến chuy ển quy ền sử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018. Nội dung 4: Đánh giá thu ận l ợi, khó kh ăn và đề xu ất gi ải pháp nâng cao hi ệu qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất cho địa ph ươ ng trong th ời gian t ới.
32 2.4. Ph ươ ng pháp nghiên c ứu 2.4.1. Ph ươ ng pháp điều tra thu th ập s ố li ệu th ứ cấp - Thu th ập các tài li ệu v ề điều ki ện t ự nhiên, kinh t ế, xã h ội, đời s ống văn hóa, giáo d ục, y t ế; tình hình qu ản lý và s ử dụng đất t ại Phòng Th ống kê, Phòng k ế ho ạch - tài chính; Phòng TNMT thu ộc UBND th ị xã Ph ổ Yên. - Thu th ập các báo cáo v ề tình hình chuy ển QSD đất trên đị a bàn th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 tại V ăn phòng đă ng ký quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên. - Thu th ập các v ăn b ản c ủa Nhà n ước và UBND t ỉnh Thái Nguyên, UBND th ị xã Ph ổ Yên v ề các quy định liên qua đến công tác chuy ển quy ền sử dụng đất. 2.4.2. Ph ươ ng pháp điều tra thu th ập s ố li ệu s ơ c ấp - Ph ươ ng pháp điều tra, ph ỏng v ấn ng ười dân: Ti ến hành ph ỏng v ấn theo b ộ câu h ỏi được chu ẩn b ị sẵn, các thông tin thu th ập t ập trung vào nh ững hộ gia đình, cá nhân tham gia vào một ho ặc nhi ều hình th ức chuy ển quy ền s ử dụng đất đất ở tại th ị xã Ph ổ Yên. Điều tra ng ẫu nhiên 90 h ộ gia đình, cá nhân. (M ẫu phi ếu điều tra - tại Ph ụ lục 1) . C ụ th ể: + Nhóm ng ười dân làm cán b ộ công ch ức nhà n ước: 30 phi ếu + Nhóm làm buôn bán, kinh doanh: 20 phi ếu + Nhóm lao động t ự do: 20 phi ếu + Nhóm lao động nông nghi ệp: 20 phi ếu - Ti ến hành ph ỏng v ấn tr ực ti ếp 10 cán b ộ địa chính xã ph ường và 05 cán b ộ làm vi ệc Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã để thu th ập m ột số thông tin v ề tình hình s ử dụng đất, tình hình bi ến động đất đai, nh ững y ếu tố ảnh h ưởng đến công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất và m ột s ố thông tin v ề quy ho ạch, để xác định thu ận l ợi, khó kh ăn, nh ững nguyên nhân ảnh h ưởng đến tình hình qu ản lý đất đai ở địa ph ươ ng nói chung và công tác chuy ển quy ền nói riêng.
33 2.4.3. Ph ươ ng pháp t ổng h ợp và xử lý số li ệu Các tài li ệu sau khi thu th ập được ti ến hành ch ọn l ọc, h ệ th ống hoá để tính toán các ch ỉ tiêu phù h ợp cho vi ệc phân tích đề tài. Sử dụng ph ần m ềm Word, Excel để tổng h ợp làm c ăn c ứ cho phân tích s ố li ệu đảm b ảo tính h ợp lý, có c ơ s ở cho đề tài. 2.4.4. Ph ươ ng pháp k ế th ừa Sử dụng các k ết qu ả (s ố li ệu th ứ cấp) có s ẵn đã thu th ập được t ừ các c ơ quan, phòng ban ch ức năng làm c ơ s ở cho vi ệc phân tích, đánh giá nh ằm ph ục vụ cho vi ệc nghiên c ứu. 2.4.5. Ph ươ ng pháp th ống kê, so sánh Th ống kê các s ố li ệu có liên quan đến công tác chuy ển QSD Đ c ủa các năm t ừ 2016 - 2018. Thông qua các s ố li ệu đã thu th ập, t ổng h ợp so sánh các số li ệu nh ằm đánh giá để rút ra được nh ững nh ận xét khoa h ọc đúng. 2.4.6. Ph ươ ng pháp minh h ọa b ằng b ảng bi ểu, bi ểu đồ - Sử dụng b ảng th ống kê nh ằm th ể hi ện t ập h ợp thông tin th ứ cấp m ột cách có h ệ th ống, h ợp lý nh ằm đánh giá th ực tr ạng công tác chuy ển quy ền t ại th ị xã Ph ổ Yên và các y ếu t ố ảnh h ưởng đến công tác chuy ển quy ền. - Sử d ụng đồ th ị, bi ểu đồ là các hình v ẽ, đường nét khác nhau để mô t ả các s ố li ệu về kết qu ả nghiên c ứu, đánh giá, so sánh công tác chuy ển quy ền t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018.
34 Ch ươ ng 3 KẾT QU Ả NGHIÊN C ỨU VÀ TH ẢO LU ẬN 3.1. Điều ki ện t ự nhiên - kinh t ế - xã h ội th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên 3.1.1. Điều ki ện t ự nhiên 3.1.1.1. V ị trí địa lý Ph ổ Yên là th ị xã thu ộc vùng bán s ơn địa bao g ồm 04 ph ường và 14 xã. Trung tâm th ị xã cách thành ph ố Thái Nguyên 26 km v ề phía Nam và cách th ủ đô Hà N ội 55 km v ề phía B ắc. Là m ột trong nh ững c ửa ngõ c ủa th ủ đô Hà Nội đi các t ỉnh phía Đông B ắc. Có v ị trí nh ư sau: - Phía B ắc giáp thành ph ố Thái Nguyên và thành ph ố Sông Công; - Phía Nam giáp th ủ đô Hà N ội và t ỉnh B ắc Giang; - Phía Đông giáp huy ện Phú Bình; - Phía Tây giáp huy ện Đại T ừ và t ỉnh V ĩnh Phúc; Ngoài ra, điểm n ổi b ật c ủa th ị xã Ph ổ Yên là có đường Qu ốc l ộ số 3 Đường cao t ốc Hà n ội Thái Nguyên và đường s ắt Hà N ội - Thái Nguyên ch ạy dọc t ừ nam lên b ắc, và là n ơi t ập trung các nhà máy l ớn nh ư nhà máy Sam Sung t ại khu công nghi ệp Yên Bình, t ất c ả nh ững y ếu t ố trên đã mang l ại cho th ị xã nhi ều thu ận l ợi để phát tri ển kinh t ế - xã h ội. Hình 3.1. B ản đồ hành chính th ị xã Ph ổ Yên
35 3.1.1.2. Địa hình Th ị xã Ph ổ Yên thu ộc vùng gò đồi c ủa t ỉnh Thái Nguyên, bao g ồm vùng núi th ấp và đồng b ằng. Địa hình c ủa th ị xã th ấp d ần t ừ Tây B ắc xu ống Đông Nam và chia làm 2 vùng rõ r ệt: - Vùng phía Đông (h ữu ng ạn sông Công) g ồm 10 xã và 3 ph ường, có độ cao trung bình 8 - 15 m, đây là vùng gò đồi th ấp xen k ẽ với địa hình b ằng. - Phía Tây (t ả ng ạn sông Công) g ồm 4 xã, 1 ph ường, là vùng núi c ủa th ị xã, địa hình đồi núi là chính, cao nh ất là dãy Tam Đảo 515 m. Độ cao trung bình ở vùng này là 200 - 300 m 3.1.1.3. Khí h ậu Ph ổ Yên n ằm trong khu v ực có tính ch ất khí h ậu nhi ệt đới gió mùa v ới 2 mùa rõ r ệt: mùa nóng, m ưa nhi ều t ừ tháng 5 đến tháng 10. Mùa l ạnh, m ưa ít từ tháng 11 đến tháng 4 n ăm sau. - Ch ế độ nhi ệt: Nhi ệt độ trung bình n ăm kho ảng 270C, tháng 7 là tháng nóng nh ất (28,50C), tháng 1 là tháng l ạnh nh ất (15,60C). S ố gi ờ nắng c ả năm là 1.628 gi ờ, n ăng lượng b ức x ạ đạt 115 kcal/cm 2 . - Ch ế độ mưa: M ưa phân b ố không đồng đều trong n ăm. Mùa m ưa t ừ tháng 5 đến tháng 10, chi ếm 91,6% l ượng m ưa c ả năm. Mùa m ưa trùng v ới mùa l ũ nên th ường gây úng l ụt cho vùng th ấp c ủa th ị xã. - Lượng b ốc h ơi: Trung bình n ăm đạt 985,5mm, trong n ăm có 5 - 6 tháng l ượng b ốc h ơi l ớn h ơn l ượng m ưa. 3.1.1.4 . Th ủy v ăn Ch ế độ th ủy v ăn các sông qua địa ph ận Ph ổ Yên ph ụ thu ộc ch ủ yếu vào ch ế độ mưa và kh ả năng điều ti ết c ủa l ưu v ực sông Công và sông C ầu. Sông C ầu: n ằm trong h ệ th ống sông Thái Bình, l ưu v ực 3.480 km2, b ắt ngu ồn t ừ huy ện Ch ợ Đồn (t ỉnh B ắc Kạn), ch ảy qua các huy ện B ạch Thông, Ch ợ Mới (t ỉnh B ắc Kạn), Phú L ươ ng, Đồng H ỷ, thành ph ố Thái Nguyên, Phú Bình v ề Ph ổ Yên. Trên địa bàn Ph ổ Yên, sông C ầu ch ảy theo h ướng Bắc - Đông nam, l ưu l ượng n ước mùa m ưa lên t ới 3.500m 3/giây.
36 Sông Công: x ưa còn g ọi là sông Giã (Giã Giang), sông Mão, có l ưu v ực 951km 2, b ắt ngu ồn t ừ vùng núi Ba Lá (huy ện Định Hoá), ch ảy qua huy ện Đại Từ, th ị xã Sông Công v ề Ph ổ Yên. Sông Công ch ảy qua địa bàn th ị xã Ph ổ Yên kho ảng 25km, nh ập vào sông C ầu ở thôn Phù Lôi, xã Thu ận Thành, th ị xã Ph ổ Yên. N ăm 1975, 1976, h ồ Núi C ốc được xây d ựng t ạo ra ngu ồn d ự tr ữ nước và điều hoà dòng ch ảy c ủa sông. C ảng Đa Phúc trên sông Công là c ảng sông l ớn nh ất t ỉnh Thái Nguyên. 3.1.1.5. Tài nguyên đất Theo k ết qu ả điều tra và t ổng h ợp trên b ản đồ th ổ nh ưỡng t ỷ lệ 1/25.000, th ị xã Ph ổ Yên có 10 lo ại đất chính. Trong đó có các lo ại đất phù sa, bạc màu, d ốc t ụ và đất đỏ vàng bi ến đổi do tr ồng lúa th ường có độ dốc th ấp, tầng đất dày > 100 cm, r ất thu ận l ợi cho s ản xu ất nông nghi ệp, nh ưng lo ại đất này ch ỉ chi ếm 35% di ện tích t ự nhiên toàn th ị xã. Đất đỏ vàng trên phi ến th ạch sét, đất vàng nh ạt trên đá cát, đất nâu vàng trên phù sa c ổ có di ện tích chi ếm 61,6% di ện tích toàn th ị xã, h ầu h ết có độ dốc > 25 0. 3.1.2. Điều ki ện kinh t ế - xã h ội th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên 3.1.2.1. Cơ c ấu ngành kinh t ế Trong công cu ộc xây d ựng và phát tri ển kinh t ế theo đường l ối đổi m ới, với s ự nỗ lực v ượt b ậc c ủa c ấp u ỷ, chính quy ền và toàn dân, n ền kinh tế của huy ện đã có nh ững chuy ển bi ến tích c ực. Giá tr ị sản xu ất c ủa các ngành nông nghi ệp, công nghi ệp và d ịch v ụ - th ươ ng m ại đều t ăng, c ơ c ấu kinh t ế có s ự chuy ển d ịch, đời s ống c ủa đại b ộ ph ận dân c ư đã được c ải thi ện. Giai đoạn 2016 - 2018, t ổng GTSX của th ị xã t ăng, n ăm 2016 đạt 610.972 t ỷ đồng, n ăm 2017 đạt 755.085 t ỷ đồng và n ăm 2018 đạt 888.925 t ỷ đồng (theo giá hi ện hành). C ơ c ấu kinh t ế có s ự bi ến chuy ển tích c ực theo hướng công nghi ệp, xây d ựng - th ươ ng m ại d ịch v ụ - nông lâm th ủy s ản. Nh ư vậy c ơ c ấu kinh t ế chuy ển d ịch theo chi ều h ướng tích c ực giúp cho th ị xã có nhi ều c ơ h ội phát tri ển, nâng cao đời s ống ng ười dân trên địa bàn.
37 Bảng 3.1. C ơ c ấu kinh t ế th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 TT Ngành Giá tr ị Tỷ lệ Giá tr ị Tỷ lệ Giá tr ị Tỷ lệ (t ỷ đồng) (%) (t ỷ đồng) (%) (t ỷ đồng) (%) Nông - lâm - 1. 142.351,0 23,30 179.070,0 23,72 181.490,0 20,42 th ủy s ản Công nghi ệp 2. 343.295,0 56,19 438.555,0 58,08 517.555,0 58,22 - xây d ựng Th ươ ng m ại - 3. 125.326,0 20,51 137.460,0 18,20 186.880,0 21,36 dịch v ụ Tổng 610.972,0 100,0 755.085,0 100,0 888.925,0 100,0 (Ngu ồn: UBND th ị xã Ph ổ Yên) 3.1.2.2. Tốc độ tăng tr ường kinh t ế Tốc độ tăng tr ưởng GDP t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 có nhi ều tích c ực, hàng n ăm t ăng lên rõ r ệt, n ăm 2016 đạt 11,56%, n ăm 2017 đạt 12% và n ăm 2018 đạt 14,24%. V ới l ợi th ế thu ận l ợi v ề địa hình, giao thông, nên thu hút nhi ều nhà đầu t ư n ước ngoài và phát tri ển khu, c ụm công nghi ệp nên đã giúp cho n ền kinh t ế th ị xã t ăng t ưởng t ốt. Với quy ết tâm xây d ựng th ị xã Ph ổ Yên phát tri ển v ững m ạnh toàn di ện, th ị xã đã chú tr ọng đầu t ư phát tri ển th ươ ng m ại, d ịch v ụ. Công tác qu ản lý th ị tr ường, giá c ả được t ăng cường. D ịch v ụ vận t ải, b ưu chính, vi ễn thông nhà ở công nhân phát tri ển mạnh. D ịch v ụ tài chính ngân hàng luôn đáp ứng nhu c ầu vay v ốn c ủa các thành ph ần kinh t ế. Các l ĩnh v ực v ăn hóa, giáo d ục, y t ế được chú tr ọng đầu t ư phát tri ển; tình hình an ninh chính tr ị, tr ật t ự an toàn xã h ội luôn được gi ữ vững. 3.1.2.3. Dân s ố, lao động Dân s ố bình quân toàn th ị xã là 193.834 ng ười, v ới 31.810 h ộ gia đình (bình quân 6,09 ng ười /h ộ), dân s ố thành th ị là 55.028 ng ười (chi ếm 28,39%), dân s ố nông thôn 138.806 ng ười (chi ếm 71,61%). T ốc độ tăng dân s ố bình quân trong 3 n ăm qua là 12,35%, m ỗi n ăm bình quân t ăng kho ảng 7.101 ng ười. Đây là t ỷ lệ tăng l ớn, điều này ảnh h ưởng r ất l ớn đến các v ấn đề an sinh xã h ội và vi ệc làm trên địa bàn th ị xã Ph ổ Yên.
38 Bảng 3.2: Tình hình dân s ố và lao động c ủa th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 ĐVT: ng ười Năm TT Ch ỉ tiêu 2016 2017 2018 1. Tổng dân s ố 172.530 173.945 193.834 1.1 Gi ới tính Nam 78.539 84.139 89.426 Nữ 93.991 89.806 104.408 1.2. Khu v ực Thành th ị 41.850 40.055 55.028 Nông thôn 130.680 133.890 138.806 2. Dân s ố trong độ tu ổi lao động 122.496 126.980 131.551 (Ngu ồn: Phòng Th ống kê th ị xã Ph ổ Yên) 3.1.2.4. Cơ s ở hạ tầng * Giao thông: Mạng l ưới đường b ộ trên địa bàn th ị xã Ph ổ Yên g ần tr ục Qu ốc l ộ 3 dài 13 km ch ạy qua trung tâm th ị xã theo h ướng B ắc Nam. T ừ tr ục Qu ốc l ộ 3 này là các đường x ươ ng cá đi đến trung tâm các xã, ph ường và khu vực dân c ư. T ổng chi ều dài đường liên th ị xã là 27 km, bao g ồm các tuy ến Ba Hàng - Tiên Phong, đường 261 (Ba Hàng - Phúc Thu ận). T ừ Qu ốc l ộ 3 đi Chã và t ừ đường 261 đi Thành Công, các tuy ến này hi ện nay đều là đường c ấp ph ối. Đường liên xã có kho ảng 19 km, liên thôn 30 km. Trong phong trào xây dựng c ơ s ở hạ tầng nông thôn hi ện nay, nhi ều tuy ến đã được bê tông hóa theo ph ươ ng châm nhà n ước và nhân dân cùng làm. Có 2 tuy ến giao thông th ủy thu ộc h ệ th ống sông: Sông Công ( đoạn qua địa bàn th ị xã dài 68 km) và Sông Cầu (dài 17 km).
39 * Th ủy l ợi: Công trình đầu m ối trên địa bàn th ị xã có 3 công trình l ớn là Hồ Su ối L ạnh, Bình S ơn và tr ạm b ơm C ống Táo. Ngoài ra, còn có trên 20 tr ạm b ơm l ớn, nh ỏ. Kênh H ồ Núi C ốc c ấp I v ới t ổng chi ều dài trên 18 km đã được kiên c ố hóa, kênh nhánh c ấp 2 + 3 dài 240 km, kênh h ồ đập dài 36 km kênh chính, 23 km kênh nhánh t ập trung ở các xã Phúc Thu ận, Minh Đức, Thành Công, V ạn Phái. Trong 5 n ăm qua đã bê tông hóa được 250 km kênh mươ ng n ội đồng, xây d ựng thêm được m ột s ố tr ạm b ơm d ầu, b ơm điện. T ừ kết qu ả của công tác th ủy l ợi đã đư a di ện tích 2 v ụ lên g ần 4.000 ha. * Hệ th ống điện, thông tin, liên l ạc: Hi ện nay, 100% s ố xã, ph ường trong th ị xã đã được s ử dụng điện l ưới qu ốc gia, s ố hộ dùng điện đạt 100%. Mạng l ưới điện hi ện còn b ộc l ộ nhi ều b ất c ập, ch ưa đáp ứng nhu c ầu ngày càng cao c ủa s ản xu ất và sinh ho ạt. H ệ th ống thông tin liên l ạc và vi ễn thông của th ị xã khá hoàn ch ỉnh. Đến nay, m ạng điện tho ại c ố định đã ph ủ 18/18 xã, ph ường, sóng điện tho ại di động ph ủ 15/15 xã, ph ường. * Hệ th ống giáo d ục, y t ế Sự nghi ệp giáo d ục - đào t ạo c ủa th ị xã Ph ổ Yên trong nh ững n ăm qua đã đạt được nh ững k ết qu ả đáng khích l ệ, th ị xã đã hoàn thành ph ổ cập giáo d ục THCS vào tháng 12/2003, s ớm 1 n ăm so v ới kế ho ạch, THPT đạt ch ươ ng trình ph ổ cập vào tháng 11/2015. Ph ổ Yên là th ị xã có h ệ th ống y t ế tươ ng đối hoàn ch ỉnh. Toàn th ị xã có 1 b ệnh vi ện, 2 phòng khám đa khoa, 18 tr ạm y t ế với t ổng s ố 315 gi ường b ệnh, 2.543 cán bộ y t ế. Hi ện nay có 2 xã đạt chu ẩn qu ốc gia về y t ế, ngành y t ế huy ện đang xây d ựng chu ẩn qu ốc gia v ề y t ế xã để nâng cao h ơn n ữa ch ất l ượng khám ch ữa b ệnh cho nhân dân. 3.1.3. Th ực tr ạng s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên 3.1.3.1. Hi ện tr ạng s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên n ăm 2018 Với t ổng di ện tích đất t ự nhiên là 25.888,71 ha, hi ện tr ạng s ử dụng đất của th ị xã n ăm 2018 được th ể hi ện t ại b ảng 3.3.
40 Bảng 3.3. Hi ện tr ạng s ử dụng đất c ủa th ị xã Ph ổ Yên n ăm 2018 Di ện tích Cơ c ấu STT Ch ỉ tiêu Mã (ha) (%) TỔNG DI ỆN TÍCH ĐẤT T Ự NHIÊN 25.888,71 100,00 1 Nhóm đất nông nghi ệp NNP 19.277,29 74,46 1.1 Đất s ản xu ất nông nghi ệp SXN 12.197,68 47,12 1.1.1 Đất tr ồng cây hàng n ăm CHN 7.606,83 29,38 1.1.2 Đất tr ồng cây lâu n ăm CLN 4.590,85 17,73 1.2 Đất lâm nghi ệp LNP 6.643,91 25,66 1.2.1 Đất r ừng s ản xu ất RSX 4.249,27 16,41 1.2.2 Đất r ừng phòng h ộ RPH 2.394,64 9,25 1.3 Đất nuôi tr ồng thu ỷ sản NTS 307,19 1,19 1.4 Đất làm mu ối LMU 0 0,00 1.5 Đất nông nghi ệp khác NKH 128,51 0,50 2 Nhóm đất phi nông nghi ệp PNN 6.588,75 25,45 2.1 Đất ở OCT 2.206,66 8,52 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1.849,38 7,14 2.1.2 Đất ở tại đô th ị ODT 357,28 1,38 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2.716,37 10,49 2.2.1 Đất xây d ựng tr ụ sở cơ quan TSC 10,01 0,04 2.2.2 Đất qu ốc phòng CQP 529,32 2,04 2.2.3 Đất an ninh CAN 1,78 0,01 2.2.4 Đất xây d ựng công trình s ự nghi ệp DSN 108,36 0,42 2.2.5 Đất s ản xu ất, kinh doanh phi nông nghi ệp CSK 646,29 2,50 2.2.6 Đất s ử dụng vào m ục đích công c ộng CCC 1.420,61 5,49 2.3 Đất c ơ s ở tôn giáo TON 14,79 0,06 2.4 Đất c ơ s ở tín ng ưỡng TIN 7,98 0,03 Đất ngh ĩa trang, ngh ĩa địa, nhà tang l ễ, nhà 2.5 NTD 135,79 0,52 hỏa táng 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, r ạch, su ối SON 680,02 2,63 2.7 Đất có m ặt n ước chuyên dùng MNC 825,98 3,19 2.8 Đất phi nông nghi ệp khác PNK 1,16 0,00 3 Nhóm đất ch ưa s ử dụng CSD 22,67 0,09 3.1 Đất b ằng ch ưa s ử dụng BCS 21,52 0,08 3.2 Đất đồi núi ch ưa s ử dụng DCS 1,15 0,01 (Ngu ồn: Phòng Tài nguyên Môi tr ường th ị xã Ph ổ Yên)
41 Qua b ảng 3.3. có th ể th ấy đất nông nghi ệp có di ện tích là 19.277,29 ha (chi ếm 74,46%), đất phi nông nghi ệp 6.588,75 (chi ếm 25,45%) và đất ch ưa sử dụng là 22,67 ha (chi ếm 0,09%). Vì là m ột th ị xã có địa hình t ươ ng đối bằng ph ẳng nên đất s ản xu ất nông nghi ệp đặc bi ệt là đất tr ồng cây hàng n ăm chi ếm t ỷ lệ lớn trong nhóm đất nông nghi ệp (29,38%). Trong nhóm đất phi nông nghi ệp thì đất chuyên dùng chi ếm t ỷ lệ lớn nh ất (10,49%), ch ủ yếu là đất xây d ựng các khu công nghi ệp. Đất ch ưa s ử dụng c ủa th ị xã hi ện nay không còn nhi ều, ch ỉ chi ếm 0,09%. 3.1.3.2. Tình hình bi ến động đất đai th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 Bảng 3.4. Tình hình bi ến động đất đai th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 ĐVT: ha Di ện tích Di ện tích Tăng, STT Ch ỉ tiêu Mã năm 2016 năm 2018 gi ảm (+;-) Tổng di ện tích t ự nhiên 25.888,71 25.888,71 0 1 Nhóm đất nông nghi ệp NNP 19.359,55 19.277,29 -82,27 1.1 Đất s ản xu ất nông nghi ệp SXN 12.247,94 12.197,68 -50,26 1.1.1 Đất tr ồng cây hàng n ăm CHN 7.657,31 7.606,83 -50,48 1.1.2 Đất tr ồng cây lâu n ăm CLN 4.590,64 4.590,85 0,21 1.2 Đất lâm nghi ệp LNP 6.674,44 6.643,91 -30,53 1.2.1 Đất r ừng s ản xu ất RSX 4.279,81 4.249,27 -30,54 1.2.2 Đất r ừng phòng h ộ RPH 2.394,64 2.394,64 0 1.3 Đất nuôi tr ồng thu ỷ sản NTS 308,65 307,19 -1,46 1.4 Đất làm mu ối LMU 0 0 0 1.5 Đất nông nghi ệp khác NKH 128,51 128,51 0 2 Nhóm đất phi nông nghi ệp PNN 6.506,48 6.588,75 82,27 2.1 Đất ở OCT 2.185,17 2.206,66 21,49 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1.835,82 1.849,38 13,56 2.1.2 Đất ở tại đô th ị ODT 349,36 357,28 7,92
42 Di ện tích Di ện tích Tăng, STT Ch ỉ tiêu Mã năm 2016 năm 2018 gi ảm (+;-) 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2.656,49 2.716,37 59,88 2.2.1 Đất xây d ựng tr ụ sở cơ quan TSC 9,54 10,01 0,47 2.2.2 Đất qu ốc phòng CQP 499,87 529,32 29,45 2.2.3 Đất an ninh CAN 1,78 1,78 0 Đất xây d ựng công trình 107,31 108,36 1,05 2.2.4 sự nghi ệp DSN Đất s ản xu ất, kinh doanh phi 644,91 646,29 1,38 2.2.5 nông nghi ệp CSK Đất s ử dụng vào m ục đích 1.393,08 1.420,61 27,53 2.2.6 công c ộng CCC 2.3 Đất c ơ s ở tôn giáo TON 14,64 14,79 0,15 2.4 Đất c ơ s ở tín ng ưỡng TIN 7,23 7,98 0,75 Đất ngh ĩa trang, ngh ĩa địa, 0 2.5 nhà tang l ễ, nhà h ỏa táng NTD 135,79 135,79 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, r ạch, su ối SON 680,02 680,02 0 2.7 Đất có m ặt n ước chuyên dùng MNC 825,98 825,98 0 2.8 Đất phi nông nghi ệp khác PNK 1,16 1,16 0 3 Nhóm đất ch ưa s ử dụng CSD 22,67 22,67 0 3.1 Đất b ằng ch ưa s ử dụng BCS 21,52 21,52 0 3.2 Đất đồi núi ch ưa s ử dụng DCS 1,15 1,15 0 (Ngu ồn: Phòng Tài nguyên Môi tr ường th ị xã Ph ổ Yên) Giai đoạn 2016 - 2018, tình hình bi ến động đất đai c ủa th ị xã không quá l ớn, nhóm đất nông nghi ệp gi ảm 86,27 ha là do chuy ển sang nhóm đất phi nông nghi ệp do v ậy nhóm đất này t ăng 86,27ha. Nguyên nhân t ăng gi ảm do th ị xã Ph ổ Yên là trung tâm công nghi ệp c ủa t ỉnh, ngoài các khu công nghi ệp l ớn nh ư Sam Sung, KCN Điềm Th ụy, thì giai đoạn này th ị xã đã quy ho ạch nhi ều khu dân c ư m ới nh ư Khu tái định cư xã H ồng Ti ến, khu đô th ị Ph ổ Yên Riverside,
43 3.1.4. Đánh giá chung v ề điều ki ện t ự nhiên, kinh t ế, xã hội ảnh h ưởng đến công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất 3.1.4.1. Thu ận l ợi - Vị trí đị a lý thu ận l ợi cho phát tri ển kinh t ế - xã h ội. - Tập trung nhi ều khu công nghi ệ l ớn c ủa t ỉnh. - Tốc độ t ăng tr ưởng kinh t ế - xã h ội cao, t ỷ tr ọng các ngành có s ự chuy ển d ịch tích c ực theo t ăng nhanh giá tr ị s ản xu ất c ủa ngành d ịch v ụ, th ươ ng m ại và ti ểu th ủ công nghi ệp. Gi ảm d ần t ỷ tr ọng c ủa s ản xu ất nông nghi ệp. C ơ c ấu kinh t ế ngành công nghi ệp d ịch v ụ th ươ ng m ại chi ếm 65%, ti ểu th ủ công nghi ệp và nông nghi ệp gi ảm d ần qua các n ăm. - Có các chính sách khuy ến khích đầ u t ư phát tri ển các ngành kinh t ế, xây d ựng, c ải t ạo và hoàn thi ện h ệ th ống c ơ s ở h ạ t ầng và đặc bi ệt khi t ốc độ đô th ị hoá ngày càng cao 3.1.4.2. Khó kh ăn - Th ị xã có quy mô dân s ố l ớn, m ật độ dân s ố cao. Vì v ậy vi ệc gi ải quy ết đấ t để xây d ựng nhà ở và các công trình ph ục v ụ đờ i s ống nhân dân ph ải đặ t ra các ch ỉ tiêu xây d ựng trong các khu đô th ị m ới, ch ỉnh trang hi ện hữu khu đô th ị hi ện có, qu ản lý xây d ựng ch ặt ch ẽ đả m b ảo không gian, ki ến trúc đô th ị theo quy ho ạch. - Di ện tích t ự nhiên c ủa th ị xã là trung bình, tuy nhiên nhu c ầu s ử d ụng đất cho các m ục đích phát tri ển ngành kinh t ế công nghi ệp có quy mô l ớn s ẽ gặp nhi ều khó kh ăn. Vì v ậy s ử d ụng đấ t trên địa bàn th ị xã trong th ời gian t ới ph ải đả m b ảo h ợp lý, ti ết ki ệm và có hi ệu qu ả. - Để có được kinh t ế phát tri ển thì h ệ th ống c ơ s ở h ạ t ầng hi ện nay ph ải được nâng c ấp, c ải t ạo theo quy ho ạch chung c ủa t ỉnh Thái Nguyên. - Để c ải thi ện và nâng cao ch ất l ượng cu ộc s ống cho ng ười dân nh ư hi ện nay thì các công trình công c ộng ph ục v ụ đờ i s ống, v ăn hóa, giáo d ục, th ể thao, gi ải trí, ngh ỉ ng ơi c ũng ph ải được c ải t ạo m ở r ộng k ết h ợp v ới vi ệc xây d ựng m ới.
44 Nh ư vậy, t ừ th ực tr ạng phát tri ển kinh t ế -xã h ội nh ững n ăm g ần đây cũng nh ư d ự báo phát tri ển trong t ươ ng lai, thì áp l ực đố i v ới ngành qu ản lý đất đai c ủa th ị xã đã và s ẽ ngày càng gay g ắt h ơn d ẫn đế n thay đổ i l ớn hi ện tr ạng s ử d ụng đấ t c ủa th ị xã. Do đó, để th ực hi ện chi ến l ược phát tri ển kinh t ế- xã h ội lâu dài b ền v ững, c ần ph ải xem xét m ột cách nghiêm túc việc khai thác và s ử d ụng đấ t theo h ướng khoa h ọc trên c ơ s ở: ti ết ki ệm, h ợp lý và có hi ệu qu ả cao; b ố trí s ử d ụng ph ải đáp ứng được nhu c ầu v ề đấ t s ử d ụng cho các mục tiêu phát tri ển kinh t ế - xã h ội c ũng nh ư ph ục v ụ cho vi ệc đô th ị hóa c ả hi ện t ại và trong t ươ ng lai. 3.2. Đánh giá kết qu ả công tác chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên, t ỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018 3.2.1. Đánh giá k ết qu ả chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất Chuy ển đổi QSD Đ là ph ươ ng th ức đơ n gi ản nh ất c ủa vi ệc chuy ển QSD Đ. Hành vi này ch ỉ bao hàm vi ệc “ đổi đất l ấy đất” gi ữa các ch ủ th ể sử dụng đất, nh ằm m ục đích ch ủ yếu là t ổ ch ức l ại để sử dụng cho phù h ợp, kh ắc ph ục tình tr ạng manh mún, phân tán đất đai hi ện nay. K ết qu ả chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 được th ể hi ện t ại b ảng 3.5. Bảng 3.5. Kết qu ả chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 Đã hoàn thành Tỷ lệ số tr ường Số lượng đă ng kí th ủ tục Năm hợp đã gi ải Tr ường Di ện tích Tr ường Di ện tích hợp (ha) hợp (ha) quy ết (%) 2016 15 1,05 15 1,05 100,0 2017 32 2,41 32 2,41 100,0 2018 53 3,71 53 3,71 100,0 100 7,17 100 7,17 100,0 (Ngu ồn: Chi nhánh Văn phòng đă ng ký đất đai th ị xã Ph ổ Yên)
45 Qua bảng trên có th ể th ấy: giai đoạn 2016 - 2018 công tác chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất c ủa th ị xã Ph ổ Yên có s ự chênh l ệch khá l ớn, năm 2016 là 15 tr ường h ợp, n ăm 2017 là 32 và n ăm 2018 là 53 tr ường h ợp, nguyên nhân là do các n ăm tr ước ng ười dân chuy ển đổi v ới nhau ch ỉ qua th ỏa thu ận “bằng mi ệng” ho ặc “gi ấy vi ết tay”, tuy nhiên hi ện nay khi Ph ổ Yên tr ở thành th ị xã với các khu công nghi ệp được m ở rộng, đất đai tr ở nên “có giá tr ị cao” thì các tr ường h ợp chuy ển đổi tr ước kia hay hi ện nay đều được ng ười dân đến đă ng ký t ại Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã nh ằm xác định quy ền của mình. 100% tr ường h ợp chuy ển đổi quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn này đều là chuy ển đổi đất nông nghi ệp và đủ điều ki ện (h ồ sơ, đối tượng) chuy ển đổi cho nhau. Vì v ậy, t ất c ả các tr ường h ợp đă ng ký chuy ển đổi đều được hoàn t ất th ủ tục đúng th ời gian quy định. Không có tr ường h ợp nào không được chuy ển đổi. 3.2.2. Đánh giá k ết qu ả chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đất Chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t là m ột hình th ức chuy ển quy ền ph ổ bi ến nh ất ở th ị xã Ph ổ Yên. Đây là vi ệc chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t cho ng ười khác trên c ơ s ở có giá tr ị. Trong tr ường h ợp này ng ười nh ận chuy ển nh ượng ph ải tr ả cho ng ười chuy ển nh ượng m ột kho ản ti ền ho ặc hi ện v ật b ằng v ới giá tr ị mà th ửa đấ t đó b ỏ ra để có được quy ền s ử d ụng ho ặc công s ức b ỏ ra để c ải tạo m ảnh đấ t đó. Bảng 3.6. K ết qu ả chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 Số lượng đă ng kí Đã hoàn thành th ủ tục Tỷ lệ số Năm Tr ường Di ện tích Tr ường Di ện tích tr ường h ợp đã hợp (ha) hợp (ha) gi ải quy ết (%) 2016 954 66,78 894 62,58 93,71 2017 2.028 168,68 1.985 149,78 97,88 2018 2.880 201,47 2.840 198,62 98,61 5.862 436,93 5.719 410,98 97,56 (Ngu ồn: Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã Ph ổ Yên)
46 2,880 3000 2,840 2500 2,028 1,985 2000 Số l ượ ng đă ng kí 1500 954 Đã hoàn thành thủ tục 894 1000 500 0 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Hình 3.2. K ết qu ả chuy ển nh ượng quy ền s ử dụng đất th ị xã Phổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 Từ s ố li ệu b ảng 3.6 và hình 3.1 ta th ấy: tình hình chuy ển nh ượng b ất động s ản t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 di ễn ra r ất sôi độ ng. C ụ th ể: tổng s ố h ồ s ơ đă ng ký chuy ển nh ượng là 5.862 h ồ s ơ v ới di ện tích là 436,93 ha. So sánh gi ữa 3 n ăm thì s ố l ượng h ồ s ơ có s ự chênh l ệch nhau khá lớn, năm 2016 số l ượng h ồ s ơ đă ng ký là 954 hồ s ơ (di ện tích 66,78 ha), nh ưng đến n ăm 2017 s ố h ồ s ơ đă ng ký đã t ăng nhanh lên 2.028 h ồ s ơ (v ới di ện tích là 168,68 ha), n ăm 2018 s ố h ồ s ơ đă ng ký đạt 2.880 h ồ sơ (di ện tích đạt 198,62 ha). Năm 2017 và 2018, s ố h ồ s ơ chuy ển nh ượng nhi ều g ấp 2 - 3 lần so v ới n ăm 2016 là do tình hình quy ho ạch c ơ s ở h ạ t ầng và các khu công nghi ệp t ại th ị xã Ph ổ Yên ngày càng nhi ều và hoàn thi ện, cùng v ới đó là lượng lao động t ừ các t ỉnh khác chuy ển đế n đây nên nhu c ầu mua đấ t để ở và kinh doanh t ăng cao. Về đối t ượng chuy ển nh ượng: 100% là h ộ gia đình cá nhân chuy ển nh ượng cho nhau, t ỷ l ệ chuy ển nh ượng đạ t trung bình qua 3 n ăm là 97,56%, cao nh ất là n ăm 2018 đạt 98,61%. S ở d ĩ có được k ết qu ả nh ư v ậy là do đến nay, th ị xã đã có h ệ th ống b ản đồ đị a chính t ươ ng đối đầ y đủ v ới các t ỷ l ệ 1/500 - 1/1000. Vì v ậy, t ất c ả các th ửa đấ t trên địa bàn đều được qu ản lý trên
47 cơ s ở b ản đồ đị a chính và h ệ th ống h ồ s ơ địa chính. Tuy nhiên, v ẫn còn tình tr ạng h ồ s ơ đă ng ký b ị tr ả v ề trong 3 n ăm đa ph ần là không đủ điều ki ện th ực hi ện chuy ển nh ượng do h ồ s ơ n ộp mu ộn, h ồ s ơ thi ếu ho ặc không đúng theo quy định ho ặc đấ t có tranh ch ấp. Qua s ố li ệu trên có th ể th ấy r ằng, v ới s ự phát tri ển nh ư hi ện nay t ại Ph ổ Yên thì chuy ển nh ượng b ất độ ng s ản nói chung và đất đai nói riêng đã tạo đà cho th ị tr ường b ất độ ng s ản ở đây phát tri ển m ạnh và sôi động. Do vậy trong th ời gian t ới công tác qu ản lý đấ t đai t ại đị a ph ươ ng c ần có nhi ều gi ải pháp c ụ th ể để qu ản lý t ốt th ị tr ường b ất độ ng s ản t ại đây. 3.2.3. Đánh giá k ết qu ả t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t Tặng cho quy ền s ử d ụng đấ t c ũng là m ột trong các hình th ức chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t được Nhà n ước th ừa nh ận và được s ử d ụng nh ư m ột hình th ức h ợp pháp trong quá trình qu ản lý s ử d ụng đấ t. Bên c ạnh các hình th ức chuy ển quy ền khác, t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t đã t ạo ra m ột c ơ ch ế thoáng h ơn, giúp ng ười dân có th ể t ặng cho nhau đấ t đai hay b ất c ứ m ột lo ại tài s ản nào khác m ột cách d ễ dàng h ơn, không gò bó nh ư tr ước. K ết qu ả th ể hi ện t ại b ảng 3.7. Bảng 3.7. K ết qu ả tặng cho quy ền s ử dụng đất Số l ượng đă ng kí Đã hoàn thành th ủ t ục Tỷ lệ số Di ện Năm Trường Trường Di ện tích tr ường h ợp đã tích hợp hợp (ha) gi ải quy ết (%) (ha) 2016 734 51,38 666 46,62 90,74 2017 1.353 112,45 1.323 99,85 97,78 2018 1.921 134,32 1.893 132,42 98,54 Tổng 4.008 298,15 3.882 278,89 96,86 (Ngu ồn: Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã Ph ổ Yên)
48 Giai đoạn 2016 - 2018, th ị xã Ph ổ Yên có 4.008 tr ường h ợp t ặng cho quy ền s ử d ụng đấ t đế n đă ng ký t ại Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã. Trong đó, n ăm 2017 và 2018 có s ố l ượng t ặng cho nhi ều và t ănng đột bi ến so v ới n ăm 2016. Các tr ường h ợp t ặng cho đa ph ần đủ điều ki ện ( đạ t 96,86%), ch ỉ có 3,14% tr ường h ợp không đủ điều ki ện do h ồ s ơ thi ếu và ch ưa đúng theo quy định. Hình 3.3. K ết qu ả tặng cho quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 3.2.4. Đánh giá k ết qu ả th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t Th ừa k ế QSD Đ là vi ệc ng ười SD Đ khi ch ết đi để l ại QSD Đ c ủa mình cho ng ười khác theo di chúc ho ặc theo pháp lu ật. Quan h ệ th ừa k ế là m ột dạng đặ c bi ệt c ủa quan h ệ chuy ển nh ượng, n ội dung c ủa quan h ệ này v ừa mang ý ngh ĩa kinh t ế, v ừa mang ý ngh ĩa chính tr ị xã h ội. Từ Lu ật Đấ t đai 1993 tr ở đi Nhà n ước th ừa nh ận QSD Đ có giá tr ị và cho phép ng ười s ử d ụng được chuy ển QSD Đ r ộng rãi theo quy định c ủa pháp lu ật. Từ đó, QSD Đ được coi nh ư m ột tài s ản dân s ự đặ c bi ệt nên ng ười s ử d ụng đấ t có quy ền để th ừa k ế. Vì v ậy, quy ền này ch ủ y ếu tuân theo quy đị nh c ủa B ộ lu ật Dân s ự v ề để th ừa k ế.
49 Kết qu ả th ừa k ế QSD Đ c ủa th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 được th ể hi ện t ại b ảng 3.8. Bảng 3.8. K ết qu ả th ừa k ế quy ền s ử dụng đất Số l ượng đă ng kí Đã hoàn thành th ủ t ục Tỷ lệ số tr ường Năm hợp đã gi ải Tr ường Di ện tích Trường Di ện tích quy ết (%) hợp (ha) hợp (ha) 2016 122 8,54 110 7,70 90,16 2017 384 28,98 378 28,52 98,44 2018 778 54,42 724 50,64 93,06 Tổng 1.284 91,94 1.212 86,86 94,39 (Ngu ồn: Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã Ph ổ Yên) Hình 3.4. Kết quả th ừa k ế quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 3.2.5. Đánh giá k ết qu ả góp v ốn b ằng giá tr ị quy ền s ử d ụng đấ t Quy ền góp v ốn b ằng giá tr ị QSD Đ là vi ệc ng ười s ử d ụng đấ t có quy ền coi giá tr ị QSD Đ c ủa mình nh ư m ột tài s ản dân s ự đặ c bi ệt để góp v ới ng ười khác cùng h ợp tác s ản xu ất kinh doanh. Vi ệc góp này có th ể x ảy ra gi ữa 2 hay nhi ều đố i tác và r ất linh độ ng, các đố i tác có th ể góp đấ t, góp ti ền, ho ặc góp cái khác nh ư s ức lao độ ng, công ngh ệ, máy móc, theo tho ả thu ận.
50 Quy định này t ạo cơ h ội cho s ản xu ất hàng hoá phát tri ển. Đồ ng th ời, các đối tác có th ể phát huy các s ức m ạnh riêng c ủa mình, t ừ đó thành s ức mạnh t ổng h ợp đê nâng cao hi ệu qu ả s ử d ụng đấ t nói riêng và s ản xu ất, kinh doanh nói chung. Giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn th ị xã Ph ổ Yên ch ỉ có 01 (một) tr ường h ợp góp v ốn bằng giá tr ị quy ền s ử dụng đất, đó là tr ường h ợp c ủa hộ gia đình ông Tr ần Đức H ạnh góp v ốn quy ền s ử dụng đất cho Công ty c ổ ph ần Matphavet. K ết qu ả cụ th ể tại b ảng 3.9. Bảng 3.9. K ết qu ả góp v ốn b ằng giá tr ị quy ền s ử d ụng đấ t Số l ượng đă ng kí Đã hoàn thành th ủ t ục Tỷ lệ số Năm tr ường h ợp đã Trường Di ện tích Trường Di ện tích hợp (m 2) hợp (m 2) gi ải quy ết (%) 2016 0 0 0 0 0,0 2017 1 300,0 1 300,0 100,0 2018 0 0 0 0 0,0 Tổng 1 300,0 1 300,0 100,0 (Ngu ồn: Chi nhánh V ăn phòng đă ng ký đất đai th ị xã Ph ổ Yên) 3.2.6. Tổng h ợp k ết qu ả chuy ển quy ền s ử dụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 Giai đoạn 2016 - 2018, công tác chuy ển quy ền t ại th ị xã Ph ổ Yên di ễn ra t ươ ng đối sôi động v ới 5 hình th ức: Chuy ển đổi, chuy ển nh ượng, t ặng cho, th ừa k ế và góp v ốn. K ết qu ả tại b ảng 3.10. Từ b ảng 3.10 và bi ểu đồ 3.4 t ổng h ợp k ết qu ả chuy ển quy ền s ử d ụng đất t ại th ị xã Ph ổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 cho ta th ấy các ho ạt độ ng chuy ển quy ền s ử d ụng đấ t t ại th ị xã cũng ch ỉ t ập trung nhi ều vào 3 hình th ức: chuy ển nh ượng, t ặng cho và th ừa k ế quy ền s ử d ụng đấ t, trong đó chuy ển nh ượng quy ền s ử d ụng đấ t là hình th ức di ễn ra nhi ều nh ất. S ố l ượng chuy ển quy ền của các hình th ức t ăng nhanh qua 3 n ăm nh ưng không đều nhau.
51 Bảng 3.10. Tổng h ợp kết qu ả chuy ển quy ền s ử dụng đất theo 5 hình th ức Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Hình th ức Hồ s ơ Hồ s ơ Tỷ l ệ % Hồ s ơ Hồ s ơ Tỷ l ệ % Hồ s ơ Hồ s ơ Tỷ l ệ % chuy ển STT đă ng th ực hồ s ơ đă ng th ực hồ s ơ đă ng th ực hồ s ơ quy ền ký hi ện th ực ký hi ện th ực ký hi ện th ực SD Đ (b ộ) (b ộ) hi ện (b ộ) (b ộ) hi ện (b ộ) (b ộ) hi ện 1 Chuy ển đổ i 15 15 100,00 32 32 100,00 53 53 100,00 Chuy ển 2 954 894 93,71 2.028 1.985 97,88 2.880 2.840 98,61 nh ượng 3 Tặng cho 734 666 90,74 1.353 1.323 97,78 1.921 1.893 98,54 4 Th ừa k ế 122 110 90,16 384 378 98,44 778 724 93,06 5 Góp v ốn 0 0 0 1 1 100,0 0 0 0 Tổng 1.825 1.685 92,33 3.798 3.719 97,92 5.632 5.510 97,83 Hình 3.5. K ết qu ả chuy ển quy ền s ử dụng đất th ị xã Ph ổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018