›

Khóa luận Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

pdf 75 trang thiennha21 19/04/2022 4320
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_ket_qua_cong_tac_cong_tac_chuyen_quyen_su.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÀNH VINH Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016- 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên Thông Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 - 2018 Thái Nguyên, năm 2019
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÀNH VINH Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016- 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên thông Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K48 LTQLD Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 – 2018 Giáo viên huớng dẫn : ThS. Nguyễn Thùy Linh Thái Nguyên, năm 2019
  3. i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo – ThS. Nguyễn Thùy Linh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Hoàng Văn Thụ, các cán bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 5 tháng 6 năm 2019 Sinh viên Vũ Thành Vinh
  4. ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 NĐ Nghị định 3 CP Chính phủ 4 QĐ Quyết định 5 TT Thông tư 6 HĐND Hội đồng nhân dân 7 BTC Bộ tài chính 8 BTNMT Bộ tài nguyên môi trường 9 STNMT Sở tài nguyên môi trường 10 CBQL Cán bộ quản lý 11 SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp 12 SXNN Sản xuất nông nghiệp 13 TTCN Tiểu thủ công nghiệp
  5. iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 4.1. Hiện trạng dân số, lao động phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 36 Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2017 40 Bảng 4.3. Kết quả đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 43 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 45 Bảng 4.5 : Kết quả tặng cho QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 46 Bảng 4.6: Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 48 Bảng 4.7. Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 50 Bảng 4.8: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2016 51 Bảng 4.9: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2017 52 Bảng 4.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2018 53 Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian từ năm 2016-2018 55 Bảng 4.12: những hiểu biết cơ bản của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển quyền sử dụng đất 56 Bảng 4.13 : Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 Bảng 4.14 : sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về cho thuê, cho thuê lại QSD đất 59 Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về tặng cho QSD đất 61 Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về thừa kế QSD đất 62
  6. iv MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ii DANH MỤC BẢNG BIỂU iii MỤC LỤC iv Phần 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở lý luận ủac đề tài 4 2.1.1. Một số khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 5 2.1.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9 2.1.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh 13 2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 23 2.2.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương 23 2.2.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 25 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27 3.2. Nội dung nghiên cứu 27 3.2.1. Nội dung nghiên cứu 27 3.3. Phương pháp nghiên cứu 28 3.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 28
  7. v 3.3.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 28 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ 30 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Hoàng Văn Thụ 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Hoàng Văn Thụ 33 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 39 4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 42 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức 42 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian 51 4.3. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường 55 4.3.1. Ý kiến của người dân phường Hoàng Văn Thụ về công tác chuyển quyền sử dụng đất 56 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 57 4.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 63 4.4.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 63 4.4.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường 63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 1. Kết luận 65 2. Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
  8. 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất và thông qua đất đai. Hầu hết các nước trên thế giới đều phải xây dựng một nền kinh tế trên cơ sở phát triển nông nghiệp dựa vào khai thác tiềm năng của đất, lấy đó làm bàn đạp cho việc phát triển các ngành khác. Vì vậy việc tổ chức sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng đảm bảo cho nông nghiệp phát triển bền vững. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Bên cạnh đó, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của luật đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Mặc
  9. 2 dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân. Phường Hoàng Văn Thụ là một trong số những phường trọng điểm phát triển thuộc thành phố Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh TháiN guyên. - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2017.
  10. 3 - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân về kết quả chuyển QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ. - Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Đề xuất 1 số biện pháp giải quyết những tồn tại nhằm đổi mới và khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Trưởng thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
  11. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai( sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Luật đất đai 2003, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất (Trường đại học Luật Hà Nội, 2009) . Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần ( Vào năm 1998 và năm 2001 ) cho phù hợp; sao 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá – hiện đại hoá . Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai lần thứ 3 ngày 26/11/2003 – đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
  12. 5 hơn so với luật đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền( Thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Tuy Luật Đất đai 2003 khá chặt chẽ về cả nội dung và hình thức nhưng vẫn còn một số thiếu sót về các quy định của các hình thức chuyển QSD đất chính vì lẽ đó Nhà nước đã cho ra đời Luật đất đai 2013 bổ sung để hoàn chỉnh cho luật đất đai 2003 (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giáo cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển QSD. - Đất đang tranh chấp 2.1.1. Một số khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất ở. Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Nghị định 43, Luật Đất đai 2013) [3],[4].
  13. 6 Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. 2.1.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
  14. 7 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 2.1.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là: đất mà người sử dụng cho người khác thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. 2.1.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.
  15. 8 - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. 2.1.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng ðất cho ngýời khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là ộm t hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
  16. 9 2.1.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 2.1.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc , theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013[2] như sau:
  17. 10 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 2.1.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 [2] như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  18. 11 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 2.1.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 169 Luật đất đai 2013 [2] quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất: 1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
  19. 12 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; - Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
  20. 13 thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; - Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này. 2.1.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh 2.1.3.1. Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân * Trình tự thực hiện - Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa”, thực hiện theo quy định sau: + Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);
  21. 14 + UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); + Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và trình UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) quyết định; + UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân, được thực hiện như sau: + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn; + Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường; + Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. * Quy định về hồ sơ: - Đối với trường hợp 1: + Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có).
  22. 15 - Đối với trường hợp 2: + Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất; + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có). - Số lượng hồ sơ: 01 bộ. * Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng này có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định. 2.1.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất * Trình tự thực hiện: Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa ụv tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa ụv tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa ụv tài chính;
  23. 16 Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa ụv tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSDĐ. * Quy định về hồ sơ: - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản); - Hợp đồng tặng cho QSDĐ (02 bản); - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có); - Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận; - Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính. - Số lượng hồ sơ: 01 bộ. * Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. 2.1.3.3. Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất * Trình tự thực hiện: Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
  24. 17 * Quy định về hồ sơ: - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực); - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điểm 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013. - Số lượng hồ sơ: 01 bộ. 2.1.3.4. Thủ tục đăng ký thừa kế QSDĐ * Trình tự thực hiện: - Bước 1: Công dân nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã); - Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của Hồ sơ (Nếu đầy đủ thì ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ chuyển cho Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nếu hồ sơ không đầy đủ thì trả và hướng dẫn cho công dân bổ sung); - Bước 3: Công dân tới thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); - Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh). * Quy định về hồ sơ: - Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất; - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có); - Số lượng hồ sơ: (01 bộ). * Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
  25. 18 2.1.3.5. Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất * Trình tự thực hiện: - Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) ; - Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối); - Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã) thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; - Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND xã); * Quy định về hồ sơ: - Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu): 02 bản; - Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã được công chứng: 02 bản; - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có); - Văn bản ủy quyền (nếu có). - Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
  26. 19 * Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất * Trình tự thực hiện: Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối); Bước 3: Thực hiện các công việc sau: Thay đổi các thông tin tại sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai; thay đổi nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Giấy chứng nhận QSDĐ; Chứng nhận việc đăng ký thay đổi vào đơn yêu cầu đăng ký; Thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính. Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND cấp xã). * Quy định về hồ sơ: - Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký (theo mẫu): 02 bản; - Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh với nội dung đã được thay đổi có công chứng: 02 bản; - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có);
  27. 20 - Văn bản ủy quyền (nếu có). - Số lượng hồ sơ: 01 (bộ). * Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thủ tục xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất * Trình tự thực hiện: - Bước 1: Công dân nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); - Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của Hồ sơ, ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); - Bước 3: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh). * Cách thức thực hiện: Tại Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh). * Quy định về hồ sơ: - Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu): 02 bản; - Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ hoặc Bản xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa ụv trả nợ; - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có). - Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
  28. 21 * Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 2.1.3.6. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ Trình tự thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ * Trình tự công việc: Bước 1: Bên góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh); Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp. * Quy định về hồ sơ Bộ hồ sơ gồm có: - Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực); - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: - Hợp đồng chấm dứt góp vốn; - Giấy chứng nhận QSDĐ; Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.
  29. 22 Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau: Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường; Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất), trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu
  30. 23 hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển cảu toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội. Luật Đất đai 2013 ra đời , đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai , cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất. 2.2.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương Thành Phố Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển. Vì thế công tác quản lý và sử dụng đất đai rất được chú trọng và quan tâm. Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Sở TN&MT thành phố Hà Nội tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả. Trong đó, phải kể đến công tác chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn thành phố, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
  31. 24 thành phố diễn ra sôi động hơn. Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên & Môi trường năm 2016, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là 214126 hồ sơ và tất cả hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tỉnh Cao Bằng: Cao Bằng là một tỉnh biên giới ở cực Bắc của đất nước, là một tỉnh có vị trí địa lý cách xa các trung tâm kinh tế lớn của miền Bắc và cả nước, nhưng lại có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận với thị trường Trung Quốc thông qua 3 cửa khẩu lớn. Ngoài ra, Cao Bằng còn có các tuyến đường giao thông đi các tỉnh Thái Nguyên, Lạng ơS n và thành phố Hà Nội khá thuận lợi. Với những điều kiện trên, tỉnh Cao Bằng có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế theo hướng gia tăng giá trị ngành dịch vụ - thương mại và công nghiệp. Chính vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết. Dưới sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh, Sở TN&MT tỉnh tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả. Và cũng từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển quyền SDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền SDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển quyền SDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển quyền SDĐ. Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển quyền SDĐ. Tỉnh Lạng Sơn: Lạng Sơn là tỉnh miền núi thuộc vùng Đông ắB c, có nhiều tiềm năng để phát triển về mọi mặt ( 2 cửa khẩu quốc tế, 2 cửa khẩu quốc gia, 7 cặp chợ biên giới và có đường sắt liên vận quốc tế. Đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, khoa học - công nghệ với các tỉnh trong cả nước, với
  32. 25 Trung Quốc và qua đó sang các nước vùng Trung Á, Châu Âu và các nước khác). Chính vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp được đặt lên làm nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Hàng năm được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện của Tỉnh ủy, HĐND-UBND Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh đã nỗ lực, cố gắng, phối kết hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng, chính quyền cơ sở trên địa bàn tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời được áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng ổt chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn. Nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ. Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ. 2.2.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên Thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên là 18.970,48 ha đã được đo đạc bản đổ địa chính theo lưới toạ độ quốc gia với tỷ lệ 1/500; 1/1000; 1/2000; 1/5000 đây là điều kiện thuận lợi cho từng địa phương, đơn vị thực hiện công tác quản lý đất đai có hệ thống, chặt chẽ và ổn định. Thành phố Thái Nguyên gồm 27 đơn vị hành chính trực thuộc trong đó có 19 phường và 8 xã. Dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố. Hàng năm, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
  33. 26 tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Nhưng để khắc phục tình trạng trên hàng năm được sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên, Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và SDĐ một cách hợp lý và có hiệu quả ở các địa phương trong toàn tỉnh. Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển quyền SDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động quyền SDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn. Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
  34. 27 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, giai đoạn 2016-2018 - Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi về không gian: địa bàn phường Hoàng Văn Thụ + Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2016-2018 + Phạm vi về nội dung: Đánh giá hoạt động của 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất 3.2. Nội dung nghiên cứu 3.2.1. Nội dung nghiên cứu Nội dung 1: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ. - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế - xã hội - Hiện trạng sử dụng đất - Thực trạng công tác quản lý đất đai Nội dung 2: Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 + Chuyển đổi QSDĐ + Chuyển nhượng QSDĐ + Cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ + Thừa kế QSDĐ + Thế chấp QSDĐ
  35. 28 + Tặng cho QSDĐ + Góp vốn QSDĐ - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian + Kết quả chuyển QSDĐ năm 2016 + Kết quả chuyển QSDĐ năm 2017 + Kết quả chuyển QSDĐ năm 2018 Nội dung 3: Đánh giá ý kiến của người đân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ Nội dung 4: Một số đề xuất nhằm thúc đẩy công tác chuyển QSD đất đạt hiệu quả cao hơn. 3.3. Phương pháp nghiên cứu 3.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu * Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Nội dung điều tra, đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; công tác chuyển QSD đất của phường Hoàng Văn Thụ được thực hiện trên cơ sở đánh gia, phân tích những tài liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan hữu quan ở UBND phường Hoàng Văn Thụ, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên bao gồm: Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội,tình hình quản lí sử dụng đất, Các báo cáo tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất * Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp Điều tra phỏng vấn lấy ra 30 mẫu phiếu điều tra. Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 2 nhóm. Nhóm 1: Gồm 10 phiếu cho cán bộ quản lí (5 phiếu cho cán bộ xã, 10 phiếu cho trưởng xóm) Nhóm 2: Gồm 20 phiếu cho người dân (15 người dân SXPNN, 5 người dân SXNN) 3.3.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu
  36. 29 - Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích so sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận. - Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu.
  37. 30 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Hoàng Văn Thụ 4.1.1.1. Vị trí địa lí Phường Hoàng Văn Thụ là một trong những phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích đất tự nhiên 159,18ha có ranh giới hành chính như sau: - Phía Bắc giáp phường Quang Vinh và Xã Đồng Bẩm - Phía Nam giáp phường Đồng Quang - Phía Đông giáp phường Phan Đình Phùng và phường Trưng Vương - Phía Tây giáp phường Quang Trung 4.1.1.2. Địa hình - Địa hình: Địa hình của phường tương đối bằng phẳng, thấp dần theo hướng Đông Bắc - Tây Nam, chỉ có một số đồi thấp nằm trong khu dân cư ở khu vực gần trung tâm. - Địa chất công trình: Tuy chưa có tài liệu nghiên cứu địa chất công trình, nhưng căn cứ vào tài liệu địa chất của những công trình đã được xây dựng (trên địa bàn thì có gần 70 cơ quan, xí nghiệp, trường học của Trung ương, địa phương) có thể đánh giá địa chất công trình của phường thuận lợi cho việc xây dựng nhà cao tầng và các cở sở sản xuất kinh doanh có quy mô lớn 4.1.1.3. Khí hậu Phường Hoàng Văn Thụ có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta. Trong năm có bốn mùa rõ rệt: xuân - hạ - thu - đông.
  38. 31 a. Nhiệt độ: - Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 - 230C. Có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2 - 50C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 280C và trung bình tháng thấp nhất 160C. - Nắng: Số giờ nắng trong năm đạt 1.600 - 1.700 giờ. Tháng 5; 6; 7; 8 có số giờ nắng cao nhất (đạt 170 - 200 giờ) và tháng 2; 3 có số giờ nắng thấp nhất (đạt 40 - 50 giờ). b. Lượng mưa: - Lượng mưa trung bình năm là 1.764 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6, 7, 8, 9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7; 8 có số ngày mưa nhiều nhất. c. Độ ẩm: - Độ ẩm trung bình đạt 82%, nhìn chung không ổn định có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng -7 8 lên đến 86 - 87%, thấp nhất vào tháng 3 là 70%. d. Gió: - Có hai loại gió chính là: Gió mùa Đông Bắc và gió mùa Đông Nam. Gió mùa Đông Bắc xuất hiện (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau) kèm theo khí hậu lạnh làm ảnh hưởng đến sự sinh trưởng và phát triển của cây trồng vụ Đông Xuân. Gió mùa Đông Nam (từ tháng 4 đến tháng 10) trong năm khí hậu mát mẻ kéo theo ưm a nhiều. e. Bức xạ nhiệt: Là vùng có lượng bức xạ trung bình so với vùng khí hậu nhiệt đới, số giờ nóng trong ngày là 5 đến 4 giờ, cho phép nhiều loại cây phát triển và trồng được nhiều vụ trong năm. Tóm lại: Với những phân tích như ở trên cho thấy phường Hoàng Văn Thụ nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung ít chịu ảnh hưởng bất lợi của điều kiện thời tiết, khí hậu.
  39. 32 * Thuỷ văn Chế độ thuỷ văn của phường chịu ảnh hưởng chính của sông Cầu (đây là sông thoát nước chủ yếu của thành phố Thái Nguyên). Đoạn sông chảy qua địa bàn phường dài 2,3 km. Diện tích lưu vực của sông là 3.489 km2; Lưu lượng bình quân mùa lũ là 620 m3/s; Lưu lượng bình quân mùa cạn là 6,5 m3/s; độ dốc bình quân là 1,75%. Ngoài ra trên địa bàn phường còn có khá nhiều các ao, hồ chứa nước nhỏ trong khu dân cư tổng diện tích là 7,58 ha. Đây là nguồn nước chủ yếu phục vụ cho sản xuất trên địa bàn phường. 4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên a. Tài nguyên đất Tổng diện tích đất tự nhiên trên địa bàn phường là 159,18ha. Đất đai của phường chủ yếu là đất phù sa được hình thành do quá trình bồi đắp của sông Cầu. Bên cạnh đó trên địa bàn phường cũng óc một số ít diện tích đất đồi thấp, nhỏ phân bố ở khu trung tâm. Nhìn chung đất đai trên địa bàn hiện nay không thích hợp cho trồng lúa nước và nuôi trồng thuỷ sản. b. Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt: Có trữ ưl ợng tương đối dồi dào nhờ có sông Cầu, suối Mỏ Bạch và hệ thống các hồ ao trong khu dân cư tương đối dày. Tuy nhiên do nước thải trong sinh hoạt chưa được xử lý đúng theo các quy trình kỹ thuật nên đã gây ra ô nhiễm nhấtđ ịnh cho nguồn nước mặt trênđ ịa bàn phường. - Nguồn nước ngầm: Trên địa bàn chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm. Tuy nhiên qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiện đang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi cho thấy trữ lượng tương đối phong phú, mực nước ngầm có ở độ sâu 4m - 5m. c. Tài nguyên nhân văn Với truyền thống cách mạng, giàu lòng yêu nước, người dân phường Hoàng Văn Thụ luôn có ý thức tự lực, tự cường, cần cù sáng tạo, biết khắc
  40. 33 phục khó khăn, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả đã đạt được để xây dựng quê hương đất nước ngày càng văn minh, giàu đẹp. Với những kết quả rất đáng khích lệ đã đạt được trong những năm qua, Đảng bộ và nhân dân phường được nhận nhiều danh hiệu cao quý của Đảng và Nhà nước phong tặng. 4.1.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên * Những thuận lợi, lợi thế Với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường, phường có những thuận lợi cơ bản cho phát triển kinh tế - xã hội: - Là phường trung tâm, có các tuyến giao thông quan trọng chạy qua (đường Bắc Cạn, đường Hoàng Văn Thụ, đường Lương Ngọc Quyến) tạo nên những thuận lợi trong việc giao lưu phát triển kinh tế - xã hội của phường trong những năm tới, đặc biệt là phát triển dịch vụ - thương mại. - Nhân dân phường cần cù chịu khó, ham học hỏi, sáng tạo, đoàn kết; có đội ngũ cán bộ quản lý năng động có trách nhiệm, biết vận dụng sáng tạo đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước trong phát triển kinh tế - xã hội và đặc biệt là công tác dân vận tại địa phương. * Những khó khăn, hạn chế - Là phường trung tâm, có diện tích nhỏ nên quỹ đất để phát triển các ngành kinh tế gặp nhiều khó khăn. - Đất nông nghiệp của phường hiện nay còn rất ít (19,97 ha), trong những năm tới sẽ giảm đi do chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp. Vì vậy sản xuất nông nghiệp trong những năm tới sẽ chỉ tập trung vào việc nâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm. 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Hoàng Văn Thụ 4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế Phát huy những thành tích đã đạt được, trong những năm qua Đảng bộ
  41. 34 và nhân dân phường Hoàng Văn Thụ đã đoàn kết nhất trí, nỗ lực phấn đấu, khai thác thuận lợi, khắc phục khó khăn thực hiện thắng lợi kết quả Nghị quyết Đại hội Đảng bộ phường lần thứ XII. Tổng thu ngân sách năm 2015 đạt 19.288.425.000 đồng. * Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Trong những năm qua, cơ cấu kinh tế của phường đã có sự chuyển dịch tích cực theo hướng tăng nhanh giá trị sản xuất của ngành. Dịch vụ - thương mại và tiểu thủ công nghiệp, giảm dần tỷ trọng của ngành sản xuất nông nghiệp. Trong cơ cấu kinh tế của phường năm 2017, ngành thương mại - dịch vụ, ngành tiểu thủ công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn. a. Khu vực kinh tế nông nghiệp Trong những năm qua phường đã tập trung vào việc chuyển đổi cơ cấu trong sản xuất nông nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế trên một đơn vị diện tích. Hợp tác xã nông nghiệp đã được chuyển đổi cơ chế quản lý theo Luật hợp tác xã, theo đó xã viên được chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi theo nhu cầu của thị trường, chuyển hướng sang chế biến lâm sản, thực phẩm. Tuy nhiên, trên địa bàn phường việc sản xuất nông nghiệp gần như rất ít do sự phát triển đô thị của tỉnh Thái Nguyên cần sự mỹ quan đô thị nên tình hình ngành nông nghiệp đang giảm mạnh. b. Ngành công nghiệp - thương mại và dịch vụ * Khu vực kinh tế công nghiệp Các ngành sản xuất tiểu thủ công nghiệp chủ yếu của phường hiện nay là: Gia công sắt thép, chế biến gỗ, vật liệu xây dựng, may, xay sát Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp của phường trong những năm qua gặp nhiều khó khăn do giá nguyên liệu đầu vào tăng cao như phôi thép, xăng dầu, điện nước Tuy nhiên giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp của phường vẫn đạt mức tăng trưởng khá cao. Hàng năm, chỉ
  42. 35 tiêu giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp thành phố giao cho phường đều thực hiện vượt mức từ 10 đến 30% kế hoạch. Giá trị sản xuất của ngành năm 2015 đạt 34,482 tỷ đồng vượt 42% so với kế hoạch. Số hộ tham gia sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn phường có xu hướng tăng trong những năm gần đây. Năm 2017 toàn phường có 434 hộ sản xuất tiểu thủ công nghiệp (toàn bộ là sản xuất tiểu thủ công nghiệp chế biến), tăng gấp 1,19 lần so với năm 2015. * Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ Thương mại - dịch vụ chiếm tỷ trọng chính trong cơ cấu kinh tế của phường (trong cơ cấu kinh tế của phường năm 2017, ngành thương mại - dịch vụ chiếm tới 65%). Trong những năm qua, phường đã có nhiều chủ trương khuyến khích các hộ dân chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang kinh doanh dịch vụ nhằm tận dụng về lợi thế phát triển của phường. Vì vậy các hoạt động thương mại - dịch vụ vẫn diễn ra sôi động, hàng hoá lưu thông trên thị trường phong phú về mẫu mã, đa dạng về chủng loại thu hút được nhiều khách hàng, các khách sạn, nhà hàng được nâng cấp đầu tư tạo ra diện mạo mới cho mỹ quan đô thị. 4.1.2.2. Dân số, lao động của phường Hoàng Văn Thụ Theo số liệu tổng diều tra đân số và nhà ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 có 3.620 hộ với 13.564 khẩu (quy mô hộ là 4 người/hộ), được phân bố ở 33 tổ dân phố. Công tác dân số kế hoạch hoá gia đình được quan tâm thường xuyên và đã đạt được kết quả đáng khích lệ. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của phường trong những năm qua luôn đạt dưới 1%/năm.
  43. 36 Bảng 4.1. Hiện trạng dân số, lao động phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 P. Hoàng Văn Khu vực Thụ giải toả TT Chỉ tiêu ĐVT Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ người (%) người (%) Tổng số dân Người 13.564 100 4500 100 Trong đó: 1 - Dưới 16 tuổi Người 3.768 27,7 1.422 31,6 - Từ 16-60 tuổi Người 8.262 60,9 2.120 47,1 - Trên 60 tuổi Người 1.534 11,3 958 21,2 Tổng số lao động Người 12.234 100 2.310 100 2 - Lao động nông nghiệp Người 3.058 24,9 435 18,8 - Lao động phi nghiệp Người 9.176 75,1 1.875 81,1 (Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ) * Lao động, việc làm và thu nhập - Lao động, việc làm Phường Hoàng Văn Thụ có lực lượng lao động tương đối dồi dào với trên 12.234 người (chiếm khoảng 90,1% tổng dân số), trong đó chủ yếu là lao động phi nông nghiệp (chiếm trên 75,1%). Trong những năm qua, với công tác khuyến nông - khuyến lâm phường đã mở được một số lớp tập huấn khoa học kỹ thuật với đông đảo nhân dân tham gia góp phần nâng cao chất lượng lao động. Bên cạnh đó kinh tế tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ trên địa bàn phường đã và đang phát triển phần nào tạo công ăn việc làm cho nhiều lao động và chuyển dịch dần từ lao động nông nghiệp sang lao động phi nông nghiệp. UBND phường luôn luôn chú trọng tới công tác giới thiệu việc làm nhất là đối với lực lượng bộ đội xuất ngũ, học sinh sau khi tốt nghiệp. Tuy
  44. 37 nhiên, vấn đề giải quyết việc làm ổn định và thường xuyên cho một bộ phận lao động vẫn còn khá bức xúc, do vậy đây vẫn là nhiệm vụ trọng tâm đối với phường trong thời gian tới. - Thu nhập và mức sống Những năm gần đây, đời sống của đại đa số bộ phận nhân dân trong phường không ngừng được cải thiện và nâng cao, hiện đã có 75% số hộ có mức sống khá và giàu, 100% số gia đình có phương tiện nghe nhìn. Công tác xoá đói, giảm nghèo được tập trung chỉ đạo thực hiện tốt. Năm 2013 phường còn 200 hộ nghèo theo tiêu chí 150.000 đ/người/tháng. Đến năm 2015 chỉ còn 23 hộ nghèo theo tiêu chí 250.000 đ/người/tháng (chiếm 0,6% số hộ trong toàn phường). Số hộ nghèo thuộc diện chính sách không còn, hộ độc thân cao tuổi 02 hộ. Thực hiện nhiều chính sách cho hộ nghèo như: cấp thẻ BHYT, cho vay vốn ưu đãi, giảm học phí 4.1.2.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất * Thuận lợi Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong những năm qua của phường cơ cấu kinh tế là thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghịêp và nông nghiệp. Cùng với sự gia tăng dân số đã và đang tạo nên những áp lực đối với đất đai của phường, với các chính sách khuyến khích đầu tư phát triển các ngành kinh tế, xây dựng, cải tạo và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng và đặc biệt khi tốc độ đô thị hoá ngày càng cao dự báo sẽ có những thay đổi trong sử dụng đất hiện nay, đồng thời đặt ra những vấn đề có tính bức xúc trong việc bố trí sử dụng đất của phường theo quy hoạch chung của thành phố và tỉnh Thái Nguyên. Cơ cấu kinh tế của phường đã có sự chuyển dịch tích cực theo tăng nhanh giá trị sản xuất của ngành dịch vụ, thương mại và tiểu thủ công nghiệp. Giảm dần tỷ trọng của sản xuất nông nghiệp. Cơ cấu knh tế ngành dịch vụ
  45. 38 thương mại chiếm 65%, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp chiếm 35%. Thu ngân sách của phường trong năm 2017 là 19.288.425.000đ * Khó khăn Những áp lực về sử dụng đất đối với địa bàn phường Hoàng Văn Thụ trong những năm tới được thể hiện ở những vấnđ ề sau: - Phường Hoàng Văn Thụ có quy mô dân số lớn, mật độ dân số cao. Vì vậy việc giải quyết đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống nhân dân phải đặt ra các chỉ tiêu xây dựng trong các khu đô thị mới, chỉnh trang hiện hữu khu đô thị hiện có, quản lý xây dựng chặt chẽ đảm bảo không gian, kiến trúc đô thị theo quy hoạch. - Diện tích tự nhiên của phường nhỏ, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển ngành kinh tế phi nông nghiệp có quy mô lớn sẽ gặp nhiều khó khăn. Vì vậy sử dụng đất trên địa bàn phường trong thời gian tới phải đảm bảo hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. - Để có được kinh tế phát triển thì hệ thống cơ sở ạh tầng hiện nay phải được nâng cấp, cải tạo theo quy hoạch chung của thành phố. - Để cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân như hiện nay thì các công trình công cộng phục vụ đời sống, văn hóa, giáo dục, thể thao, giải trí, nghỉ ngơi cũng phải được cải tạo mở rộng kết hợp với việc xây dựng mới. Như vậy, từ thực trạng phát triển kinh tế - xã hội những năm gần đây cũng như dự báo phát triển trong tương lai (trong khi quỹ đất có hạn), thì áp lực đối với đất đai của phường đã và sẽ ngày càng gay gắt hơn dẫn đến thay đổi lớn hiện trạng sử dụng đất của phường. Do đó, để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội lâu dài bền vững, cần phải xem xét một cách nghiêm túc việc khai thác và sử dụng đất theo hướng khoa học trên cơ sở: tiết
  46. 39 kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao; bố trí sử dụng phải đáp ứng được nhu cầu về đất sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng như phục vụ cho việc đô thị hóa cả hiện tại và trong tương lai. - Để có được kinh tế phát triển thì hệ thống cơ sở hạ tầng hiện nay phải được nâng cấp, cải tạo theo quy hoạch chung của thành phố. - Để cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân như hiện nay thì các công trình công cộng phục vụ đời sống, văn hóa, giáo dục, thể thao, giải trí, nghỉ ngơi cũng phải được cải tạo mở rộng kết hợp với việc xây dựng mới. Như vậy, từ thực trạng phát triển kinh tế -xã hội những năm gần đây cũng như dự báo phát triển trong tương lai (trong khi quỹ đất có hạn), thì áp lực đối với đất đai của phường đã và sẽ ngày càng gay gắt hơn dẫn đến thay đổi lớn hiện trạng sử dụng đất của phường. Do đó, để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế-xã hội lâu dài bền vững, cần phải xem xét một cách nghiêm túc việc khai thác và sử dụng đất theo hướng khoa học trên cơ sở: tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao; bố trí sử dụng phải đáp ứng được nhu cầu về đất sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng như phục vụ cho việc đô thị hóa cả hiện tại và trong tương lai. 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 4.1.3.1. Tình hình sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai mới nhất năm 2017, tổng diện tích tự nhiên trên địa bàn phường được phân bố theo bảng 4.2:
  47. 40 Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2017 STT Loại đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 157,73 100,00 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 10,46 6,63 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 5,51 3,49 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 1,48 0,9 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 3,47 2,19 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 147,22 93,36 2.1 Đất ở OTC 72,56 46,00 2.2 Đất chuyên dùng CDG 67,09 42,53 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 0,79 0,5 2.4 Đất sông suối và MNCD SMN 6,52 4,13 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 0,05 0,03 (Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ) a. Đất nông nghiệp Năm 2017 đất nông nghiệp có diện tích là 10,46 ha chiếm 6,63% diện tích tự nhiên. - Đất sản xuất nông nghiệp: Năm 2017 đất sản xuất nông nghiệp có diện tích 5,51 ha chiếm 3,49% diện tích đất tự nhiên. - Đất lâm nghiệp: năm 2017 đất lâm nghiệp có diện tích 1,48 ha chiếm 0,9% diện tích đất tự nhiên. - Đất nuôi trồng thuỷ sản: năm 2017 đất nuôi trồng thuỷ sản có diện tích 3,47ha chiếm 2,19% diện tích tự nhiên. b. Đất phi nông nghiệp Năm 2017 đất phi nông nghiệp có diện tích 147,22 ha, chiếm 93,36 % diện tích đất tự nhiên.
  48. 41 - Đất ở: Năm 2017 đất ở có diện tích 72,56 ha, chiếm 46,00% diện tích đất tự nhiên. - Đất chuyên dùng: Năm 2017 đất chuyên dùng có diện tích 67,09 ha chiếm 42,53 % diện tích đất tự nhiên. - Đất tôn giáo tín ngưỡng: Năm 2017 đất tôn giáo tín ngưỡng có diện tích 0,79ha chiếm 0,5 % diện tích đất tự nhiên. - Đất sông suối và Mương nước chuyên dùng: Năm 2017 đất sông suối và mương nước chuyên dùng có diện tích 6,52 ha chiếm 4,13% diện tích đất tự nhiên. c. Đất chưa sử dụng Năm 2017 đất chưa sử dụng có diện tích 0,05 ha chiếm 0,03 % diện tích tự nhiên . 4.1.3.2 Tình hình quản lí đất đai tại phường Hoàng Văn Thụ - Công tác đo đạc lập bản đổ địa chính: Đến nay phường đã thực hiện xong công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Bản đồ quy hoạch đất đang được thực hiện. - Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật. Hoàn chỉnh các biểu mẫu về công tác kiểm tra đất theo công theo kế hoạch của thành phố. - Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện thường xuyên hàng năm và 5 năm theo đúng quy định của Luật Đất đai. Đến nay, kết quả thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai của phường đạt kết quả, đáp ứng được các yêu cầu chuyên môn của ngành.Tiến hành kiểm kê hiện trạng sử dụng đất theo chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 1/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ; số liệu và bản đồ đã hoàn thành và giao nộp theo quy định. - Công tác quản lý tài chính về đất đai: Thực hiện việc thu, chi liên quan đến đất đai, UBND phường đã thực hiện đúng thẩm quyền chức năng
  49. 42 theo quy định của Luật Đất đai. Đồng thời phường cũng đã gửi hồ sơ của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức lên các ban ngành của thành phố để tổ chức việc thực hiện thu thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trên cơ sở hệ thống các văn bản đã ban hành. - Tình hình quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Theo khung giá của UBND Tỉnh ban hành, phường tổ chức hướng dẫn, tư vấn về giá đất, giá bất động sản của nhân dân trong phường, tạo điều kiện cho nhân dân trao đổi và thao khảo. Cơ chế vận hành, quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, vai trò quản lý Nhà nước về giá đất còn gặp nhiều khó khăn. Mặc dù vậy công tác này được UBND phường thực hiện theo chỉ đạo của UBND thành phố và tỉnh Thái Nguyên. Tình hình quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: UBND phường thực hiện theo chỉ đạo của UBND thành phố và UBND tỉnh; thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất , thực hiện nghĩa vụ của người chủ sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước. 4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức 4.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSD đất là hình thức đơn giản nhất của chuyển QSD đấy chỉ bao hàm việc “ Đổi đất lấy đất ” giữa các chủ sử dụng đất nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. có 2 hình thức chuyển đổi QSD đất: Một là chuyển đổi QSD đất do “Dồn điền đổi thửa ” do chủ trương của nhà nước, hai là chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
  50. 43 Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2013 được thi hành cũng như chủ trương của nhà nước thì trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ không có trường hợp nào chuyển đổi QSD đất từ năm 2016 – 2018. 4.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSD đất. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSD đất của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận chuyển nhượng QSD đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để được QSD đất và tất cả các chi phí là tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển nhượng QSD đất được hiểu là việc mua bán QSD đất giữa các chủ thể sử dụng đất. Tại Phường Hoàng Văn Thụ sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, hoạt động chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn diễn ra rất sôi động. Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ được thể hiện qua bảng 3.3: Bảng 4.3. Kết quả đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng thủ tục NĂM Nhận Chuyển Trường Diện Trường Diện chuyển Nhượng hợp tích(m2) hợp tích(m2) Nhượng 2016 Cá nhân Cá nhân 63 8.191,58 62 8.191,58 Cá nhân Cá nhân 98 10.286,52 98 10.286,52 2017 Tổ chức Cá nhân 16 3.330,45 16 3.330,45 Cá nhân Cá nhân 96 11.220,06 96 11.220,06 2018 Tổ chức Cá nhân 27 3.713,45 27 3.713,45 Cá nhân Tổ chức 5 688,5 5 688,5 Tổng 305 37.430,56 304 3.7430,56 (Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ)
  51. 44 Hoạt động chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ chủ yếu diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân, với hộ gia đình, cá nhân. Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên toàn phường có 305 trường hợp đăng ký chuyển nhượng với tổng diện tích 37430,56m2. + Năm 2016 có 1 trường hợp không được đăng ký chuyển nhượng đất đai và bị trả lại hồ sơ vì chưa có giấy chứng nhận QSD đất . Trong năm 2013 có 63 trường hợp đăng kí chuyển nhượng đất đai với diện tích 8191,58m2. + Năm 2017 tất cả các trường hợp đều được giải quyết theo đúng nội quy và pháp luật quy định với 114 trường hợp với diện tích 13616,97m2. + Năm 2018 tất cả các trường hợp đều được giải quyết theo đúng nội quy và pháp luật quy định với 128 trường hợp và với diện tích 15622,01m2. Cán bộ địa chính phường phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản líơ c sở thành phố tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trên địa bàn. Công tác chuyển nhượng QSD đất cần phải khắc phục trong thời gian tới: Do việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn bổ sung và quy định mới trong quản lí đất đai chưa được phổ biến rộng nên người dân chưa nắm rõ dẫn tới hoạt động chuyển nhượng QSD đất trong thời gian gần đây gặp không ít khó khăn. Cơ chế một cửa nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền, song số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSD đất quá nhiều mà lực lượng cán bộ địa chính còn mỏng, nếu thực hiện đúng theo trình tự thủ tục thì không thể giải quyết trong một thời gian ngắn, gây ra bức xú không thể tránh khỏi đối với người dân. Vì vậy cấp chính quyền cần xem xét để đưa ra những giải pháp khắc phục như điều chỉnh lại thủ tục hay bổ sung thêm đội ngũ cán bộ địa chính trong các khâu cho phù hợp với công việc.
  52. 45 4.2.1.3. Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê. Còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này. - Phường Hoàng Văn Thụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp ngày càng giảm, các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phát triển nhưng chủ yếu quy mô nhỏ ở các ộh gia đình, quy mô chưa lớn. Hầu hết các hộ sản xuất phi nông nghiệp đều sử dụng đất của gia đình để làm địa điểm sản xuất kinh doanh. Vậy nên trường hợp cho thuê đất trên địa bàn phường diễn ra chưa sôi nổi. Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng đăng ký thủ tục Năm Nhận Diện Cho Trường Trường Diện tích cho tích thuê hợp hợp (m2) thuê (m2) 2017 Cá nhân Cá nhân 3 3.500 3 3.500 2018 Cá nhân Cá nhân 4 5.678 4 5.678 Tổng 7 9.178 7 9.178 (Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ) Trên thực tế vẫn có những trường hợp cho thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng là thoả thuận với nhau không đăng ký với cơ
  53. 46 quan nhà nước. Đây là một vấn đề khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để khắc phục tình trạng trên cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng ký chuyển QSD đất dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến người dân. Đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ cũng như trên toàn thành phố. Tất cả các trường hợp ở bảng trên đều do đề tài điều tra hỏi thực tế vì hình thức này không được đăng kí với Ủy ban nhân dân phường. 4.2.1.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm. Người chuyển QSD đất không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm, huyết thống. Tuy nhiên nó cũng không ngoại trừ ngoài quan hệ này. Kết quả tặng cho QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 được thể hiện ở bảng4 .5: Bảng 4.5 : Kết quả tặng cho QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng thủ tục Năm Nhận Trường Diện Trường Diện Tặng cho Tặng Cho hợp tích (m2) hợp tích (m2) 2016 Cá nhân Cá nhân 20 2.449,45 20 2.449,45 2017 Cá nhân Cá nhân 54 5.979,74 54 5.979,74 2018 Cá nhân Cá nhân 39 4.049,85 39 4.049,85 Tổng 113 12.479,04 113 12.479,04 (Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ )
  54. 47 Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên đại bàn phường Hoàng Văn Thụ có 113 trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích 12479,04m2 và 100% là cá nhân tặng cho cá nhân. Năm 2016 có 20 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với diện tích 2449,45 m2 Năm 2017 có 54 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với diện tích 5979,74 m2 Năm 2018có 39 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với diện tích 4049,85 m2 Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất, không phải chịu thuế của Nhà nước. Những trường hợp chịu thuế hoặc không phải chịu thuế của Nhà nước được quy định tại Luật 2013. Chính vì vậy những thuận lợi trong công tác giải quyết chuyển nhượng QSD đất. Hầu hết các trường hợp tặng cho QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ cũng như toàn thành phố hầu như là cha mẹ tặng cho con cái, một phần là tặng cho QSD đất giữa các anh chị em ruột. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng của con cái đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và đất sản xuất. Trong khi đó cha mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước, do vậy họ tách đất của mình để chia cho các con ổn định cuộc sống. Đồng thời hình thức tặng cho QSD đât giữa cha mẹ và con cái là hình thức không phải chịu thuế của nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này nhười dân không phải nộp tiền như các hình thức khác. Nhu cầu tách tiêng giấy chứng nhận QSD đất để thuận lợi cho việc đăng kí thế chấp bằng giá trị QSD đất phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh. 4.2.1.5. Đánh giá tình hình kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016- 2018 Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSD đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
  55. 48 Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng , nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị – xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyềm sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về để thừa kế. Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 được thể hiện qua bảng 4.6: Bảng 4.6: Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng thủ tục Năm Diện Để thừa Nhận thừa Trường Diện Trường tích kế kế hợp tích (m2) hợp (m2) 2016 Cá nhân Cá nhân 9 1.450,49 9 1.450,49 2017 Cá nhân Cá nhân 12 1.903,35 12 1.903,35 2018 Cá nhân Cá nhân 15 1.802,65 10 1.802,65 Tổng 36 5.156,49 36 5.156,49 ( Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ ) Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên toàn phường có 36 trường hợp đăng ký thừa kế QSD đất với tổng diện tích 5156,49m2 và tất cả các trường hợp đều được giải quyết. Năm 2016 có nhiều trường hợp đăng kí thừa kế nhất với 15 trường hợp nhưng diện tích thừa kế chỉ có 1802,65m2
  56. 49 Năm 2017 có 12 trường hợp đăng kí thừa kế QSD đất đai với diện tích 1903,35m2 cao hơn năm 2013 và 2015 Năm 2018 có 9 trường hợp đăng kí với diện tích 1450,49m2 Có được kết quả trên là do: Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định rõ hơn cụ thể hơn về thừa kế QSD đất nên công tác chuyển QSD đất dưới hình thức thừa kế quyền sử dụng đất được người dân quan tâm, hơn nữa thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ rất lâu đời và đó là một nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình cho người thân khi chết. Luật pháp ban hành luật để bảo về quyền lợi và bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất. Tuy nhiên về bản chất thì thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác. 4.2.1.6. Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời. 4.2.1.7. Đánh giá tình hình góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 Góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, sức lao động hay công nghệ máy móc theo thoả thuận.
  57. 50 Góp vốn bằng giá trị QSD đất cũng như là một hình thức chuyển QSD đất mới được quy định từ Luật Đất đai 2003 đến nay nhưng cũng như hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất cũng không được người dân sử dụng hình thức này phổ biến. Nguyên nhân do: - Hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn phường là do tư nhân đầu tư, không có hoặc có sự hợp tác đầu tư sản xuất nhỏ nhưng không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, cơ quan nhà nước không kiểm soát bà quản lý được. - Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển quyền mới này còn hạn chế. trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động này và đưa hoạt động này nằm trong sự quản lý của nhà nước. Các cơ quan có thẩm quyền cần kết hợp với các ngành, các cấp ở địa phương để tuyên truyền, nâng cao sự hiểu biết của người dân về các quy định của hình thức chuyển quyền này, cũng như lợi ích của việc đăng ký góp vốn bằng giá trị QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 4.2.1.8. Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 Bảng 4.7. Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 Năm 2016 2017 2018 Trường Diện Trường Diện Trường Diện Hình thức hợp Tích hợp Tích hợp Tích (m2) (m2) (m2) Chuyển 63 8.189,58 114 13.616,97 128 15.622,01 nhượng Tặng cho 20 2.449,45 54 5.979,74 39 4.049,85 Cho thuê, 0 0 3 3.500 4 5.678 Cho thuê lại Thừa kế 9 1.450,49 12 1.903,35 15 1.802,65 Tổng 92 12.089,52 183 24.545,06 186 27.152,51
  58. 51 ( Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ ) Trong giai đoạn 2016 – 2018 có tất cả 461 trường hợp đăng kí chuyển quyền sử dụng đất đai trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ với diện tích 63.787,49m2. Năm 2018 có nhiều trường hợp đăng kí chuyển QSD đất đai nhất với 186 trường hợp với diện tích 27152,51m2, năm 2016 là năm có ít trường hợp đăng kí chuyển QSD đất đai nhất chỉ với 92 trường hợp với diện tích cũng thấp nhất là 12089,52m2. Qua kết quả trên cho ta thấy: Tình hình chuyển QSD đất đai tại phường Hoàng Văn Thụ diễn ra sôi nổi ở một số hình thức như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất và tăng dần qua các năm. 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian 4.2.2.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2016 Qua quá trình thu thập tài liệu, số liệu và phân tích, đánh giá về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường có thể tổng hợp các trường hợp đăng ký và đã hoàn thành thủ tục năm 2016 được thể hiện qua bảng sau: Bảng 4.8: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2016 Các hình thức Diện tích Đối tượng Đối tượng Số trường hợp chuyển QSDĐ (m2) Chuyển đổi QSDĐ Cá nhân Cá nhân 0 0 Chuyển nhượng QSDĐ Cá nhân Cá nhân 63 8.191,58 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cá nhân Cá nhân 0 0 Thừa kế QSDĐ Cá nhân Cá nhân 9 1.450,49 Tặng cho QSDĐ Cá nhân Cá nhân 20 2.449,45 Thế chấp QSDĐ Cá nhân Tổ chức 0 0 Góp vốn QSDĐ Cá nhân Cá nhân 0 0 Tổng 92 12.091,52
  59. 52 ( Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ ) Năm 2016 có 92 trường hợp được thực hiện việc chuyển quyền trên tổng diện tích là 12.091,52 m2. Trong 7 hình thức chuyển quyền thì chỉ có 3/7 hình thức là có đối tượng là hộ gia đình, cá nhân tham gia. Phường Hoàng Văn Thụ là một trong những phường trọng điểm của thành phố nên đất nông nghiệp không còn diễn ra hình thức chuyển đổi nữa. Chuyển nhượng vẫn luôn là hình thức sôi nổi nhất trong số 7 hình thức với 63 trường hợp xảy ra trong năm 2016 này. 4.2.2.2. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2017 Bảng 4.9: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2017 Các hình thức Diện tích Đối tượng Đối tượng Số trường hợp chuyển QSDĐ (m2) Chuyển đổi Cá nhân Cá nhân 0 0 QSDĐ Chuyển nhượng Cá nhân Cá nhân 98 10.286,52 QSDĐ Tổ chức Cá nhân 16 3.330,45 Cho thuê, cho Cá nhân Cá nhân 3 3.500 thuê lại QSDĐ Thừa kế QSDĐ Cá nhân Cá nhân 12 1.903,35 Tặng cho QSDĐ Cá nhân Cá nhân 54 5.979,74 Thế chấp QSDĐ Cá nhân Tổ chức 0 0 Góp vốn QSDĐ Cá nhân Cá nhân 0 0 Tổng 183 7.883,09 ( Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ ) Đến năm 2017 là năm có nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất với 98 trường hợp, so với các năm đây là năm chuyển quyền diễn ra sôi nổi 4/7 hình thức, với 183 trường hợp trên 7.883,09 m2 đất tại phường. Khi thị trường bất động sản diễn ra ngày càng sôi nổi thì giá đất ngày
  60. 53 một tăng trên địa bàn phường. Trong năm này, hình thức tặng cho có 54 trường hợp hầu hết là tặng cho con cái trong gia đình. 4.2.2.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2018 Bảng 4.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất năm 2018 Các hình thức Diện tích Đối tượng Đối tượng Số trường hợp chuyển QSDĐ (m2) Chuyển đổi QSDĐ Cá nhân Cá nhân 0 0 Chuyển nhượng Cá nhân Cá nhân 96 11.220,06 QSDĐ Tổ chức Cá nhân 27 3.713,45 Cá nhân Tổ Chức 5 688,5 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cá nhân Cá nhân 4 5.678 Thừa kế QSDĐ Cá nhân Cá nhân 15 1.802,65 Tặng cho QSDĐ Cá nhân Cá nhân 39 4.049,85 Thế chấp QSDĐ Cá nhân Tổ chức 0 0 Góp vốn QSDĐ Cá nhân Cá nhân 0 0 Tổng 186 27.152,51 ( Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ ) 27.152,51 m2 là số diện tích mà 186 trường hợp chuyển quyền trên địa bàn phường vào năm 2016. Đây là năm mà chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi nổi nhất với 96 trường hợp chuyển nhượng, 39 trường hợp tặng cho, còn lại là các trường hợp khác. 4.2.2.4. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian
  61. 54 Tổng hợp kết quả trong 3 năm từ 2016-2018 về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được tổng hợp ở bảng sau:
  62. 55 Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian từ năm 2016-2018 Các hình thức Đối Đối Số trường Diện tích Năm chuyển QSDĐ tượng tượng hợp (ha) Chuyển đổi 2016-2018 Cá nhân Cá nhân 0 0 QSDĐ Chuyển 2016-2018 Cá nhân Cá nhân 305 37.428,56 nhượng QSDĐ Cho thuê, cho 2016-2018 Cá nhân Cá nhân 7 9.178 thuê lại QSDĐ Thừa kế 2016-2018 Cá nhân Cá nhân 36 5.156,49 QSDĐ Tặng cho 2016-2018 Cá nhân Cá nhân 113 12.479,04 QSDĐ Thế chấp 2016-2018 Cá nhân Tổ chức 0 0 QSDĐ Góp vốn 2016-2018 Cá nhân Cá nhân 0 0 QSDĐ Tổng 461 64.242,09 ( Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ ) 4.3. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phường Hoàng Văn Thụ là phường nằm ở trung tâm của thành phố Thái Nguyên. Hệ thống giao thông của phường cũng đang dần hoàn thiện . Cùng với đó được sự quan tâm chỉ đạo sâu sắc của Thành uỷ HĐND, UBND Thành phố Thái Nguyên và các cơ quan, đơn vị trên địa bàn phường đã thông tin cũng như tuyên truyền các mục tiêu đề ra phù hợp với thực tế cho nhân dân phường sẽ nắm bắt và tiếp cận thông tin nhanh nhạy, việc cập nhật những văn bản mới cũng không khó khăn.
  63. 56 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý cũng như của người dân trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ về công tác chuyển QSD đất cũng cho chúng ta hiểu thêm một phần nào về kết quả chuyển QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ trong thời gian qua. Qua số liệu điều tra thực tế cho thấy tại UBND phường có 32 tổ dân phố, kết quả điều tra như sau: 4.3.1. Ý kiến của người dân phường Hoàng Văn Thụ về công tác chuyển quyền sử dụng đất Qua tổng hợp phân tích, điều tra số liệu về ý kiến của người dân SXPNN và người dân SXNN được tổng hợp ở bảng sau: Bảng 4.12: Những hiểu biết cơ bản của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển quyền sử dụng đất ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Chuyển QSD đất là quyền của 1 100,00 100,00 100,00 100,00 người sử dụng đất Có bao nhiêu hình thức chuyển 2 100,00 98,33 96,54 98,29 quyền sử dụng đất Người tham gia chuyển QSD 3 đất phải làm đầy đủ các thủ tục 100,00 97,67 96,40 98,03 và nộp thuế cho nhà nước Đất tham gia chuyển QSD đất phải có các điều kiện: có giấy chứng nhận QSD đất, đất không 4 100,00 91,00 89,00 93,33 có tranh chấp, đất trong thời hạn sử dụng, không bị kê biên đảm bảo thi hành án Tiền thuế chuyển QSD đất là khoản tiền Nhà nước thu của 5 100,00 100,00 98,00 99,33 người sử dụng đất khi chuyển quyền Trung bình 100,00 97,40 96,00 97,80 (Nguồn: số liệu điều tra )
  64. 57 Qua bảng 4.12 ta thấy tỷ lệ trả lời đúng các vấn đề cơ bản của chuyển QSD đất của cán bộ quản lý và người dân tại phường Hoàng Văn Thụ là rất cao (97,80%). Trong đó, nhóm đối tượng CBQL là người có sự hiểu biết đúng cao nhất, nhóm đối tượng sản xuất phi nông nghiệp có sự hiểu biết thấp hơn một chút và nhóm đối tượng sản xuất nông nhiệp có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất. tuy nhiên, sự chênh lệch của các nhóm đối tượng là không quá cao từ 96% - 100%. Qua kết quả phỏng vấn trên thấy sự hiểu biết đúng của người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSD đất là ká cao. Trong đó nhóm cán bộ quản lý có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 100% đó là do vai trò của nhóm đối tượng này. Hai nhóm đối tượng còn lại cũng có sự hiểu biết đúng khá cao bởi thời gian gần đây người dân trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ ngày càng được nâng cao trình độ hiểu biết. 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển nhượng QSD đất thể hiện tại bảng 4.13:
  65. 58 Bảng 4.13 : Sựhiểu biết của người dân phường Hoàng ăV n Thụvề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Chuyển nhượng QSD đất là việc 1 chuyển QSD đất cho người khác 100,00 86,12 82,36 89,46 trên cơ sở có giá trị Người được nhận quyền sử dụng đất không nhất thiết phải trả bằng 98,26 94,89 92,66 95,27 2 tiền mà có thể trả bằng hiện vật cho người chuyển nhượng để có QSD đất Chuyển nhượng QSD đất chính là 3 việc mua bán đất đai 100,00 100,00 100,00 100,00 Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất gồm: giấy chứng nhận QSD đất, 4 hợp đồng chuyển nhượng QSD 100,00 87,00 85,67 90,89 đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho VPĐKQSDĐ Hộ gia đình, cá nhân chỉ nhận chuyển QSD đất chuyên trồng lúa 100,00 91,00 89,00 99,33 5 nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp Trung bình 99,65 91,81 90,00 92,00 (Nguồn: số liệu điều tra) Tỷ lệ hiểu đúng của người dân phường Hoàng Văn Thụ về chuyển nhượng QSD đất là rất cao 92,00%. Thực tế thấy rằng hoạt động chuyển nhượng QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ trong những năm gần đây rất sôi động. Vì vậy, sự hiểu biết đúng của người dân về vấn đề này là khá cao.
  66. 59 Tỷ lệ trả lời đúng của người dân theo nhóm đối tượng như sau: Nhóm CBQL tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 99,65 %, nhóm SXPNN là 91,81%, nhóm SXNN là 90,00%. 4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về cho thuê, cho thuê lại QSD đất thể hiện tại bảng 4.14: Bảng 4.14 : Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng ăV n Thụ về cho thuê, cho thuê lại QSD đất ĐVT : Tỉ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Cho thuê, cho thuê lại là việc người sử dụng đất nhượng QSD 100,00 92,56 88,67 93,74 1 đất của mình cho người khác theo thỏa thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng Cho thuê, cho thuê lại là hình thức 2 chuyển quyền mới được quy định 100,00 93,26 87,36 93,54 từ luật đất đai 2013 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử 3 dụng đất khác nhau ở nguồn gốc 100,00 89,36 83,89 91,08 cho thuê Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình , cá nhân là không quá 20 năm; 100,00 92,78 91,63 93.80 4 thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình cá nhân không quá 50 năm Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSD 5 đất gốm có: Hợp đồng thuê QSD 100,00 98,00 96,57 98,19 đất và giấy chứng nhận QSD đất Trung bình 100,00 93,20 89,62 94,07 (Nguồn: số liệu điều tra)
  67. 60 Tỷ lệ hiểu đúng của người dân phường Hoàng Văn Thụ về cho thuê và cho thuê lại khá cao. Như vậy có thể thấy rằng hoạt động cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn phường tương đối nhộn nhịp, sự hiểu biết của người dân về vấn đề này cũng khá cao. Tỷ lệ hiểu đúng về cho thuê, cho thuê lại của nhóm đối tượng: Nhóm CBQL tỷ lệ hiểuđ úng 100%, nhóm SXPNN là 93,20%, nhóm SXNN là 89,62%. Trong thời gian tới để hoạt động cho thuê, cho thuê lại diễn ra sôi nổi và có hiệu quả hơn, giúp cơ quan nhà nước nắm được tình hình và đưa ra các hướng đưa hoạt động này đi lên cần phải tuyên truyền cho người dân hiểu về lợi ích và để cơ quan nhà nước bảo vệ quyền lợi cho người dân. 4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về tặng cho quyền sử dụng đất Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về tặng cho QSD đất thể hiện tại bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về tặng cho QSD đất khá cao 94,42%. Hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường hiện nay diễn ra khá sôi động, đó là do nhu cầu tách đất, tặng cho các con người thân trong gia đình. Chính vì thế nên sự hiểu biết của người dân trong lĩnh vực này khá cao. Tỷ lệ hiểu đúng của nhóm đối tượng về vấn đề này cụ thể như sau: Nhóm CBQL tỷ lệ hiểu đúng về hình thức tặng cho QSD đất cao nhất là 99,33%, nhóm SXPNN tỷ lệ hiểu đúng là 93,24%, còn nhóm SXNN có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất là 90.70%. Tặng cho QSD đất là một hình thức không phải là mới và khá phổ biến ở địa phương, do nhu cầu tặng đất, tách đất cho con cái của các hộ gia đình. Ta thấy trong những năm trước và đặc biệt những năm gần đây hoạt động tặng cho QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ đã diễn ra vì vậy
  68. 61 người dân đã phần nào hiểu được những quy định, trình tự, thủ tục của hoạt động này. Tuy chỉ là hiểu biết sơ bộ nhưng người dân có thể nắm được những quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, những lợi ích mà người sử dụng đất có thể có trong hình thức tặng cho QSD đất. Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng ăV n Thụ về tặng cho QSD đất ĐVT : Tỉ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Tặng cho QSD đất là việc chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử 1 98,63 91,20 89,50 93,11 dụng đất không thu tiền hoặc bằng hiện vật của người nhận chuyển QSD đất Tặng cho QSD đất là hình thức 2 chuyển QSD đất chỉ diễn ra theo 100,00 98,00 95,00 97,67 quan hệ tình cảm huyết thống Tặng cho QSD đất là hình thức 3 chuyển quyền mới được quy định 100,00 89,00 88,00 92,33 từ Luật đất đai 2013 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho 4 quyền sử dụng đất không phải 100,00 96,00 94,00 96,67 chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân Hồ sơ tặng cho QSD đất gồm : Giấy chứng nhận QSD đất ; giấy 5 98,00 92,00 87,00 92,33 khai sinh hoặc số hộ khẩu ( bản sao ) và các tờ khai thuế Trung bình 99,33 93,24 90,70 94,42 (Nguồn: số liệu điều tra)
  69. 62 4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về thừa kế quyền sử dụng đất Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về thừa kế QSD đất thể hiện ở bảng 4.16 Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng ăV n Thụ về thừa kế QSD đất ĐVT : Tỉ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Chuyển nhượng QSD đất là việc 1 chuyển QSD đất cho người khác 100,00 100,00 100,00 96,67 trên cơ sở có giá trị Người được nhận quyền sử dụng đất không nhất thiết phải trả bằng 2 tiền mà có thể trả bằng hiện vật 100,00 96,00 96,00 98,00 cho người chuyển nhượng để có QSD đất Chuyển nhượng QSD đất chính là 3 100,00 100,00 100,00 100,00 việc mua bán đất đai Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất gồm : giấy chứng nhận QSD đất, 4 hợp đồng chuyển nhượng QSD 100,00 85,00 80,00 88,33 đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho VPĐKQSDĐ Hộ gia đình , cá nhân chỉ nhận chuyển QSD đất chuyên trồng lúa 5 100,00 98,00 90,00 99,33 nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp Trung bình 100,00 95,80 93,20 96,47 (Nguồn: số liệu điều tra)
  70. 63 Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về để thừa kế QSD đất là khá cao 96,47%. Thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường diễn ra chưa sôi động, chủ yếu là theo di chúc của người đã khuất, một phần là thừa kế theo pháp luật. Tỷ lệ hiểu đúng của người dân về vấn đề này như sau: Nhóm CBQL có tỷ lệ hiểu đúng là 100%, nhóm SXPNN là 95,80%, nhóm SXNN là 96,47%. 4.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 4.4.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại và vướng mắc sau: - Nhận thức của người dân còn hạn chế nên việc triển khai các quy định, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước còn là một thách thức. - Đội ngũ cán bộ quản lý, thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất còn thiếu, trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao. - Chưa có sự gắn bó chặt chẽ giữa người dân và cán bộ quản lý, nhu cầu vướng mắc của người dân chưa được giải quyết kịp thời. 4.4.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Để công tác chuyển quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi hơn, hạn chế được phần nào khó khăn gây ra. Trong thời gian tới cần thực hiện các giải pháp sau đây: - Cần quan tâm hơn nữa đến đường giao thông và các công trình công cộng để tạo điều kiện phát triển cho người dân trong xã, tạo điều kiện sản xuất và nâng cao đời sống của người dân. - Đưa ra các chính sách khuyến khích người dân đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, thu hút đầu tư từ bên ngoài.