Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2018

81 trang thiennha21 13/04/2022 5080

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_tim_hieu_cong_tac_quan_ly_nha_nuoc_ve_gia_dat_tren.pdf

Nội dung text: Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRÂM ANH Tên đề tài: “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2018 ” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : QLTN&MT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRÂM ANH Tên đề tài: “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : QLTN&MT Lớp : K47- QLTN&MT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập và thực hiện khóa luận này em được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Quang Thi - người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ Phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho em trong quá trình học tập và hoàn thành khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, các Anh, chị làm việc tại Phòng Tài chính đất và bồi thường GPMB Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc thu thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu khóa luận này. Em xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên em, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu khóa luận này. Em xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 4 năm 2019 Sinh viên Nguyễn Trâm Anh
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn 29 tỉnh Thái Nguyên 29 Bảng 4.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2018 38 Bảng 4.2:Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính Phủ ban hành 39 Bảng 4.3: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành 39 Bảng 4.5: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyênban hành giai đoạn 2014- 2018 41 Bảng 4.6: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường 44 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 44 Bảng 4.7 :So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 45
iii MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2 1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1.Một số khái niệm cơ bản 4 2.1.1.Giá đất 4 2.1.2. Định giá đất 6 2.1.3. Thị trường đất đai 7 2.2.Quản lý nhà nước về giá đất 9 2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất 9 2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng bảng giá đất 9 2.2.3. Định giá đất cụ thể 11 2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất 16 2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất 18 2.4. Những yếu tố tác động đến giá đất 19 2.4.1.Yếu tố thông thường 19 2.4.2.Yếu tố khu vực 21 2.4.3.Yếu tố cá biệt 21 2.4.4. Yếu tố quy hoạch 22 2.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất 22 2.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên 23
iv 2.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh 23 2.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất 25 2.6.3. Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 25 2.6.4.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên 26 2.6.4. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 29 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu: 31 3.1.2.Phạm vi nghiên cứu: 31 3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu 31 3.2.1.Thời gian thực tập 31 3.2.2.Địa điểm thực tập 31 3.3.Nội dung nghiên cứu 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu 32 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32 3.4.2.Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo 33 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, quy mô, diện tích 34 4.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu 34 4.1.3. Tình hình phân bố dân cư 36 4.1.4. Về tài nguyên nông nghiệp 36 4.1.5.Về tài nguyên khoáng sản 37 4.1.6. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội 38 4.1.7. Môi trường nhân lực 38 4.2. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 39 4.2.1. Thực trạng giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại tỉnh Thái Nguyên 39 4.2.2. Thực trạng giá đất theo giá thị trường tại tỉnh Thái Nguyên 44
v 4.3. Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 47 4.3.1. Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất 47 4.3.2.Quy trình xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên 48 4.3.3.Kết quả công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 56 4.4. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 57 4.4.1.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 57 4.4.1.2. Kết quả điều chỉnh bảng giá đất 57 4.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 59 4.5.1. Những mặt đạt được 59 4.5.2. Những tồn tại, hạn chế 60 4.5.3.Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 61 4.6.Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 62 4.6.1. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới 62 4.6.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 64 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 5.1.Kết luận 66 5.2. Kiến nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC Bộ Tài chính BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HĐTĐ Hội đồng thẩm định KHĐT Kế hoạch đầu tư NĐ Nghị định NQ Nghị quyết P Phường QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng TNMT Tài nguyên môi trường TP Thành phố TPTN Thành phố Thái Nguyên TT Thông tư TT Trung tâm TX Thị xã UBDT Ủy ban dân tộc UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam Đồng VPHC Vi phạm hành chính VT Vị trí
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các công trình giao thông, các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập trung đang được xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được nhiệm vụ trên thì đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật. Thái Nguyên là một tỉnh ở , tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch mở rộng Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc Việt Nam. Từ khi được tái lập vào năm 1997 đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói
2 riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Tuy nhiên, các vấn đề về định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc. Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường. Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái Nguyên nói riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - Đại học Thái Nguyên và TS. Nguyễn Quang Thi em lựa chọn đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình là “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 ” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được trong công tác này. - Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; - Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; - Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này. 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan, đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất. Làm tài liệu tham khảo cho các bạn sinh viên khóa sau.
3 1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh. Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1.Một số khái niệm cơ bản 2.1.1.Giá đất “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. “Đất đai là sản phẩm phi nông nghiệp, bản thân nó không có giá trị. Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định”. Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản lý về đất đai mà hình thành. Thông thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất. Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông
5 thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. 2.1.1.1.Giá đất do Nhà nước quy định - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy định thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112
6 Luật đất đai 2013, phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01của năm đầu kỳ được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tình phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. 2.1.1.2. Giá đất thị trường Giá cả, giá cả thị trường. - Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng khô ng có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau. Vì giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: - Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua. - Mục đích của người mua và bán đất. - Nhu cầu về đất đai của thị trường. - Tác động của môi trường sống và xã hội. - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. 2.1.2. Định giá đất Khái niệm
7 Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất. 2.1.3. Thị trường đất đai 2.1.3.1. Khái niệm Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường nước ta. 2.1.3.2. Yếu tố cấu thành Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu
8 dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại 2.1.3.3. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế. Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. 2.1.3.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
9 công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ). 2.1.3.5. Mối quan hệ giữa quản lý nhà nước về giá đất với thị trường đất đai Giữa nhà nước và thị trường đất đai luôn có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Tuy còn nhiều tranh luận về việc quản lý, can thiệp ít hay nhiều của nhà nước vào thị trường đất đai nhưng các nhà khoa học thế giới và trong nước đều thừa nhận vai trò điều tiết, chức năng quản lý kinh tế không thể thiếu được của nhà nước trong thị trường đất đai thông qua các chính sách về giá đất và phát triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại. Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của nhà nước vào thị trường đất đai. Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị trường đất đai thông qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai. Trong trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng quá nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp hạ nhiệt thị trường đất đai. Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần kiểm soát thị trường đất đai ở góc độ cung cầu. 2.2.Quản lý nhà nước về giá đất 2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là toàn bộ đất đai trong phạm vi biên giới quốc gia. 2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng bảng giá đất 2.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất * Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)
10 Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. * Nội dung khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP) Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây: a) Nhóm đất nông nghiệp: - Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; - Khung giá đất trồng cây lâu năm; - Khung giá đất rừng sản xuất; - Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; - Khung giá đất làm muối. b) Nhóm đất phi nông nghiệp: - Khung giá đất ở tại nông thôn; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; - Khung giá đất ở tại đô thị; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. 2.2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất Căn cứ xây dựng bảng giá đất Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44, khung giá đất do
11 Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. *Nội dung bảng giá đất Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây: a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm; c) Bảng giá đất rừng sản xuất; d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; đ) Bảng giá đất làm muối; e) Bảng giá đất ở tại nông thôn; g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; i) Bảng giá đất ở tại đô thị; k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; 2.2.3. Định giá đất cụ thể 2.2.3.1. Mục đích của định giá đất Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm của thời gian. Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân
12 sự khác. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chu chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Cho thuê, thế chấp, cầm cố. Cơ sở đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi. Cơ sở cho việc sử đụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai. 2.2.3.2. Nguyên tắc của định giá đất Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b. Theo thời hạn sử dụng đất; c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồi với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau. 2.2.3.3. Phương pháp định giá đất Tại Việt Nam hiện nay phương pháp xác định giá đất, khung giá các Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về giá đất Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013. Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định về giá đất, trong đó quy định cụ thể 5 phương pháp xác định giá đất chủ yếu, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp chiết trừ (hay còn gọi là phương pháp chi phí; phương pháp giá
13 thành); phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư); phương pháp thặng dư (phương pháp vốn hóa trực tiếp) và phương pháp hệ số điều chỉnh. a. Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Điều kiện áp dụng phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Hạn chế Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này. Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá đất mục tiêu), do đó, trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Phải có giao dịch về đất tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được.
14 Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. b. Phương pháp chiết trừ Khái niệm Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Điều kiện áp dụng Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. Hạn chế Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lay trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xấy dựng. Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng, và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này; Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên. c. Phương pháp thu nhập Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
15 giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Điều kiện áp dụng. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Hạn chế Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu; Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dòng đầu tư khác nhau d. Phương pháp thặng dư Khái niệm Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Điều kiện áp dụng Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Hạn chế Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất; Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường; Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc được ước tính các chi phí và giá bán;
16 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. 2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất Tại Việt Nam hoạt động Quản lý nhà nước về giá đất được phân cấp theo cấp từ trung ương tới địa phương bao gồm các công việc cụ thể sau: 2.2.4.1 Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp Trung ương Quản lý nhà nước ở cấp trung ương mà cơ quan cao nhất là chính phủ có nhiệm vụ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối tiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương. Cơ quan đại diện ở cấp trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường có chức năng, nhiệm vụ: a) Hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
17 b) Hướng dẫn, kiểm tra việc áp dụng khung giá các loại đất, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất; việc thực hiện trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; việc xác định giá đất cụ thể; việc lập bản đồ giá đất; c) Hướng dẫn, kiểm tra và thẩm định giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ; d) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan giải quyết hoặc trình cấp có thẩm quyền giải quyết các kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh và áp dụng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; đ) Kiểm tra việc định giá đất của các tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất; e) Tổ chức điều tra, thu thập và quản lý dữ liệu giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật; tổng hợp, cung cấp dữ liệu, thông tin về khung giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. 2.2.4.2. Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp địa phương Hệ thống quản lý về giá đất ở địa phương được tổ chức thành 3 cấp với các cơ quan tham mưu về chuyên môn gồm: a)Đối với cấp tỉnh có Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan tham mưu đại diện cho tỉnh có chức năng : - Xây dựng bảng giá các loại đất; bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn tỉnh; - Hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; - Giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành; Với chức năng là cơ quan tham mưu giá đất tại địa phương, Sở Tài nguyên & Môi trường luôn chủ trì, phối hợp với UBND cấp huyện, các đơn vị có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình
18 tỉnh phê duyệt giá đất để tính bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất Tái định cư, giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. b) Đối với cấp huyện có Phòng Tài nguyên và môi trường là cơ quan đại diện có trách nhiệm tham gia cùng Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của địa phương; tham gia thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật; tham mưu, đề xuất Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện hoặc phối hợp các cơ quan có liên quan xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật. c) Đối với cấp xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn xã. Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật;đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. 2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất Nhà nước quản lý giá đất bằng cách sử dụng các công cụ pháp luật như: Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định về quản lý giá đất và buộc các đối tượng có liên quan phải tuân thủ. Ở Trung ương cơ quan quản lý về giá đất là Bộ Tài nguyên môi trường, trong đóTổng cục Quản lý đất đai là cơ quan trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý nhà nước và tổ chức thực thi pháp luật về đất đai nói chung cũng như giá đất nói riêng trong phạm vi cả nước. Ở tỉnh cơ quan quản lý về giá đất là Sở Tài nguyên môi trường, trong đó Phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng là đơn vị thuộc Sở
19 có chức năng tham mưu các cơ chế, chính sách về giá đất của tỉnh cho lãnh đạo Sở để trình UBND tỉnh phê duyệt. Ở huyện cơ quan quản lý là phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất trên địa bàn huyện. Ở xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn; chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. 2.4. Những yếu tố tác động đến giá đất 2.4.1.Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên. + Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu. + Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước.
20 + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. -Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,đất đai cũng không ngoại lệ. + Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng. + Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cự theo đuổi tăng trưởng kinh tế và ổn định kinhtế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh thưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế. + Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau. + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ. + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
21 + Biến động vật giá. + Mức lãi suất. 2.4.2.Yếu tố khu vực Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tácđộng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị. * Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. 2.4.3.Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng,
22 Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất 2.4.4. Yếu tố quy hoạch Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm gần đây nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân trong những năm vừa qua cả nước đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn. 2.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, người dân chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng cũng có giá trị của nó, khi không có nhu cầu sử dụng nữa thì cũng có quyền chuyển nhượng lại cho người khác, quyền sử dụng cũng có giá trị nên nó không chỉ là 1 một loại hàng hóa, mà là 1 loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, những hàng hóa khác có thể sản xuất thêm được nhưng đất chỉ có giới hạntùy theo địa điểm, vị trí mà có giá trị khác nhau do vậy quản lý về giá đất cũng mang tính đặc thù không giống với việc quản lý các loại hàng hóa khác. Hoạt động mua bán, sang nhượng đất đai đang diễn ra ngày càng phức tạp trên thị trường. Việc bình ổn thị trường nhà đất là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết.Nếu giá đất được bình ổn thích hợp sẽ dẫn đến bình ổn thị trường nhà đất và làm cho thị trường nhà đất phát triển mạnh mẽ. Khi thị trường đất đai được phát triển ổn định sẽ góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế thị trường chung của cả nước. Chính vì vậy việc quản lý về giá đất một cách hiệu quả là việc làm hết sức cần thiết và là yếu tố tố quan trọng nhất góp phần bình ổn thị trường nhà đất. Tuy nhiên quản lý nhà nước về giá đất cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố như: Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đấ ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý nhà nước về giá đất. Việc ban hành các văn bản quy
23 phạm pháp luật về giá đất cần phù hợp, sát với thực tế từng thời điểm, từngđịa phương sẽ làm cho công tác quản lý về giá gặp nhiều thuận lợi, ít gặp khó khăn vướng mắc và ngược lại. Việc nâng cao năng lực chuyên môn của Cán bộ trong việc thực hiện nhiệm vụ về giá đất. Việc nâng cao năng lực của Cán bộ làm công tác về giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong xây dựng và hoàn thiện bộ máy chính quyền cơ sở, trong hoạt động thi hành công vụ. Hiệu lực, hiệu quả của bộ máy chính quyền các cấp và hệ thống chính trị nói chung, xét đến cùng được quyết định bởi phẩm chất, năng lực và hiệu quả công tác của đội ngũ Cán bộ công chức. Vì vậy, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, nâng cao kiến thức và trình độ năng lực để thực thi chức năng, nhiệm hiệm vụ quản lý nhà nước về giá là một trong những nhiệm vụ quan trọng được đặt ra. Đểđạt được hiệu quả cần tăng cường tổ chức các lớp tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ, chế độ chính sách liên quan tới đất đai. 2.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên 2.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh Nhìn chung việc ban hành và áp dụng xây dựng bảng giá đất, trình tự xác định giá đất tại các tỉnh về cơ bản là giống nhau về nội dung do đều áp dụng theo các quy định và khung giá do Chính phủ ban hành. Tuy nhiên có sự khác nhau về việc quy định giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (gồm đất dùng vào mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh) giữa các tỉnh điển hình như: Tại Hà Nội: Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, trung tâm quyền lực và là đầu não của cả nước. Dân số tại thủ đô đứng vào hàng bậc nhất của cả nước. Do vậy nhu cầu về đất tại đây là rất cao kéo theo giá đất tại đây có giá cao và luôn biến động xếp vào hàng bậc nhất của Việt Nam. Việc quy định
24 giá đất phi nông nghiệp tại đây rất chặt chẽ và chi tiết cho từng loại đất, từngkhu đất, từng vị trí. Trong bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 theo Quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội luôn quy định giá cụ thể đối với từng vị trí, tuyến đường đối với đất phi nông nghiệp là đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh. Sự quy định chi tiết và cụ thể đó càng phản ánh sát hơn giá trị của đất phi nông nghiệp nơi đây. Tại Bắc Ninh: Bắc Ninh, xưa là xứ Kinh Bắc, là mảnh đất địa linh nhân kiệt, nơi có truyền thống khoa bảng và nền văn hóa lâu đời. Với vị trí thuận lợi, Bắc Ninh ngày nay chính là cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc và trên hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long. Bắc Ninh còn là một trong 8 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, khu vực có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả nước, có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế - thương mại và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Mặc dù là tỉnh có diện tích đất nhỏ nhất trong 63 tỉnh thành tuy nhiên việc quy định giá đất tại đây khá chi tiết cho các loại đất, ngoài việc quy định chi tiết cụ thể giá đất ở cho từng vị trí tuyến đường thì giá đất sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ tại đây cũng được quy định cụ thể theo Quyết định 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh gồm: Giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm. Giá đất được tính bằng 80% giá đất ở tại vị trí đó. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được quy định cụ thể về mức giá trong bảng giá đối với các khu vực thành phố, thị xã, huyện Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. giá đất được tính bằng 70% giá đất ở tại vị trí đó.
25 2.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất Tại Thái Nguyên việc quy định giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh được quy định theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên cụ thể: Đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó. Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó. Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có thời hạn sử dụng lâu dài: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó. Đối với đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó. Nhìn chung giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh tại tỉnh được tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí trong bảng giá. Đây là một bất cập trong việc xây dựng bảng giá của tỉnh. Chúng ta nên học tập các tỉnh như Bắc Ninh, Hà Nội để quy định cụ thể hơn về giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh đối với từng vị trí, tuyến đường nhằm mục đính: Một là: Nhằm phản ảnh đúng giá trị của đất tại vị trí cần xác định giá, tránh tình trạng quy đồng đều bằng 60% giá đất ở. Hai là: Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai như tiềnthuế sử dụng đất, phí và lệ phí về đất, xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai Ba là tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định. 2.6.3. Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
26 Theo quy định của pháp luật đất đai 2013 và Thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, sự phân định thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc định giá đất được quy định cụ thể như sau: Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm. Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có trách nhiệm thẩm định giá đất và ra văn bản về việc thẩm định gửi Sở TNMT. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất. 2.6.4.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên Thực hiện quy định của Pháp luật đất đai năm 2013,Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã nhận nhiệm vụ tổ chức công tác định giá đất cụ thể để tham mưu UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh.Qua thực tế thực hiện hơn ba năm qua cho thấy còn nhiều khó khăn và vướng mắc trong quy trình định giá đất cụ thể hiện nay, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án có liên quan, cần nghiên cứu để rút ngắn Quy trình xác định giá đất cụ thể cho tốt hơn. Quy trình xác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái
27 Nguyên gồm các công đoạn sau: Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp xác định giá đất Bước 3:Xây dựng phương án giá đất Bước 4:Thẩm định phương án giá đất Bước 5:Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBNDcấp tỉnh quyết định Bước 6: UBND tỉnh quyết định giá đất (Quy trình công tác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên) Để thực hiện quy trình trên, UBND tỉnh đã ban hành các Quyết định: số 13/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của UBND tỉnh Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái; Quyết định số 3516/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh về việc thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất; Quyết định số 1033/QĐ-UBND ngày 24/4/2015 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất(HĐTĐ) của tỉnh gồm: các Sở Tài chính, Sở TNMT, Sở Xây dựng; Cục thuế, Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng tỉnh, Phó Chủ tịch UBND huyện, TX TP liên quan. Tổ giúp việc của HĐTĐ có trách nhiệm giúp HTTĐ kiểm tra phương án giá đất cụ thể và báo cáo kết quả cho Hội đồng thẩm định. Thực hiện theo trình tự trên thì phương án giá đất do Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức xây dựng hoặc thuê tư vấn thực hiện, sẽ thông qua Tổ giúp việc kiểm tra (bằng cuộc họp và đi thực địa), sau đó Tổ giúp việc báo cáo kết quả kiểm tra cho Hội đồng thẩm định bằng văn bản, HĐTĐ sẽ tổ chức
28 thẩm định bằng cách lấy ý kiến bằng văn bản đến các thành viên Hội đồng thẩm định (đối với hồ sơ có ý kiến thống nhất cao), hoặc mời Hội đồng thẩm định họp (đối với hồ sơ phức tạp). Theo quy trình trên để hoàn thành công tác định giá đất một khu đất hay một dự án cụ thể nào đó thì cần phải làm những việc sau: - Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Phòng TNMT các huyện và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức xây dựng phương án giá đất cụ thể. - Sau khi có phương án giá cụ thể, Sở TNMT mời thành viên Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định kiểm tra phương án giá đất cụ thể (bằng cuộc họp và đi thực địa). - Sau khi kiểm tra và Tổ giúp việc thống nhất với phương án giá đất cụ thể thì Sở TNMT hoàn chỉnh hồ sơ phương án gởi công văn đến Sở Tài chính (thường trực Hội đồng thẩm định giá đất) để thẩm định. - Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể theo trình tự sau: + Đối với hồ sơ không phức tạp: giao Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng thẩm định giá đất lấy ý kiến thẩm định của các thành viên Hội đồng thẩm định bằng văn bản (theo báo cáo Thẩm tra của Tổ giúp việc); + Đối với hồ sơ phức tạp: Sở Tài chính gửi giấy mời và hồ sơ thẩm định giá đất đến các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất; + Sau khi nhận báo cáo thẩm định của Hội đồng thẩm định (trong thời gian 2 ngày), Sở Tài nguyên lập hồ sơ trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể. Trong thực tế, nhiều dự án hoặc công trình có quy mô rất nhỏ chỉ gồm vài thửa đất bị thu hồi (như xây dựng trường học, nhà văn hóa xã .; xây dựng một đoạn đường đi vào khu sản xuất ) vẫn phải điều tra thông tin thị trường và thực hiện kiểm tra qua Tổ giúp việc, lấy ý kiến từng thành viên Hội đồng thẩm định mới báo cáo UBND tỉnh dẫn đến chậm tiến độ xác định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, việc thu thập thông tin thị trường để xác định giá cụ
29 thể về bồi thường rất khó khăn, nhất là đối với giá đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong địa giới hành chính phường, thị trấn (giá chuyển nhượng tương đương đất ở); Và giá đất bồi thường phải bảo đảm sự hài hòa với các dự án đang thực hiện trên địa bàn và phù hợp với các chính sách hỗ trợ của tỉnh. Từ thực tế nêu trên, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất, góp phần làm tốt hơn công tác cải cách thủ tục hành chính, cần thiết phải xem xét rút ngắn Quy trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong lĩnh vực bồi thường, giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường khi giao đât cho các hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo chủ trương riêng của UBND tỉnh. 2.6.4. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Định giá đất cụ thể là nội dung mới cósau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực đi vào thực hiện.Sau khi có quy trình xác định giá đất cụ thể, năm 2015 tỉnh đã giao cho Sở TNMT chủ trì Phối hợp với UBND cấp huyện, thành phố, thị xã các đơn vị có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình phê duyệt giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thu tiền thuê đất một lần; giao đất tái định cưvà giao đất có thu tiền SD đất; đấu giá quyền SD đất; chuyển mục đích sử dụng đất;xác định giá đất để tính tiền BTGPMB các dự án trên địa bàn tỉnh kết quả thu được thể hiện qua bảng sau: Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ĐVT: Hồ sơ Năm 2015/ 2016 STT Nội dung Năm 2015 2016 ± % Định giá để tính tiền thuê 1 12 50 38 416.67 đất Định giá để tính tiền giao 2 15 67 52 446.67 đất Định giá để tính tiền 3 20 32 12 160.00 BTGPMB Tổng số 47 149 102 (Nguồn số liệu: Sở Tài nguyên & Môi trường Thái Nguyên)
30 Nhìn chung kể từ khi công tác định giá đất đi vào thực hiện, số lượng hồ sơ xin xác định giá của các tổ chức ngày càng nhiều, năm sau nhiều hơn năm trước trong đó chủ yếu là các dự án giao, thuê đất. Năm đầu tiên đi vào thực hiện (2015) số lượng mới chỉ có 47 hồ sơ nhưng tới năm 2016 đã lên tới 149 hồ sơ. Lượng hồ sơ xin xác định giá ngày càng nhiều và việc xác định giá đất khó khăn, phức tạp vì tại địa phương chưa có sàn giao dịch bất động sản nên việc kiểm soát giá chuyển nhượng ở thị trường rất khó khăn, hầu hết giá ghi trong hợp đồng không phản ánh đúng giá thị trường gây khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể cũng như công tác quản lý.
31 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu: Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 3.1.2.Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập được trong khoảng thời gian từ năm 2015-2018; 3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu 3.2.1.Thời gian thực tập Từ ngày 24 tháng 01 năm 2019 đến ngày 26 tháng 04 năm 2019 3.2.2.Địa điểm thực tập Phòng tài chính đất và bồi thường giải phóng mặt bằng trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên 3.3.Nội dung nghiên cứu Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên - Điều kiện tự nhiên + Diện tích, dân số + Khí hậu, địa hình + Các nguồn tài nguyên của tỉnh - Tình hình phát triển kinh tế xã hội + Kinh tế + Văn hóa xã hội Nội dung 2: Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
32 - Thực trạng giá đất theo bảng giá Nhà nước quy định trên dịa bàn tỉnh - Thực trạng giá đất theo giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh Nội dung 3: Thực trạng xây dựng bảng giá đất và Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh - Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng gía đất cụ thể và định giá đất cụ thể - Quy trình xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể Nội dung 4: Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và đưa ra giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Những mặt đạt được, hạn chế và tồn tại - Đưa ra một số giải pháp về công tác quản lý, về khung giá, về phương pháp 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp - Dữ liệu thứ cấp bên trong: Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp của đơn vị từ năm 2014 đến năm 2018. Tiến hành thu thập các thông tin thông qua tài liệu tham khảo như: các báo cáo sơ kết, tổng kết hàng năm của Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên- phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng, Phòng Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và môi trường các huyện (thành phố, thị xã) Các văn bản pháp lý liên quan: các Thông tư, Hướng dẫn, Quyết định, Quy định của Bộ Tài nguyên, Luật đất đai Chính phủ ban hành. Các giáo trình, sách báo chuyên ngành liên quan đến quản lý giá đất. - Dữ liệu thứ cấp bên ngoài: Đề tài tham khảo các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo về quản lý giá đất trong đơn vị sự nghiệp công lập, sử dụng mạng internet để tìm hiểu các văn bản tài chính.
33 Mục tiêu của phương pháp này nhằm thu thập và tổng hợp kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Dựa vào thông tin thu thập được tiến hành phân tích vấn đề cần nghiên cứu. 3.4.2.Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo Phân tích số liệu, tổng hợp số liệu là phương pháp nghiên cứu dùng để nghiên cứu các tài liệu, nội dung, số liệu thông qua quá trình phân loại, sắp xếp số liệu, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tích định lượng về số liệu. Sau đó tổng hợp các hiện tượng và ra quyết định đúng đắn, cần nắm được các phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay được sử dụng. Có thể phân loại các kỹ thuật này như sau: Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu; Tổng hợp tóm tắt ( dạng các giá trị tổng hợp đơn nhất) mổ tả dữ liệu. Phương pháp này được vận dụng trong chọn điểm nghiên cứu đã được nêu ở trên, nhân tố tổng hợp là các chỉ tiêu về: giá đất cao nhất, giá đất thấp nhất theo khung giá, theo bảng giá, theo giá thị trường. Thông qua việc sử dụng các chỉ tiêu phản ánh về thực trạng công tác Quản lý và phân tích số liệu điều tra sẽ tiến hành mô tả thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh, Phương pháp này được sử dụng để phân tích tình hình biến động của dãy số theo thứ tự thời gian và không gian, trong đó gồm cả so sánh tuyệt đối và so sánh tương đối giữa các năm với sự biến động về giá các loại đất.Từ đó tổng hợp đánh giá thực trạng về công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.
34 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, quy mô, diện tích Tỉnh Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ; phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Bắc Kạn, phía Tây giáp với các tỉnh Vĩnh Phúc, Tuyên Quang, phía Đông giáp với các tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang và phía Nam tiếp giáp vớithủ đô Hà Nội (cách80 km); diện tích tự nhiên 3.526,64km². Thái Nguyên là một tỉnh miền núi trung du, nằm sâu trong vùng trung du và miền núi Bắc Bộ. Thái Nguyên là một tỉnh miền núi trung du, nằm sâu trong trong vùng trung du và miền núi Bắc Bộ. Thái Nguyên là một tỉnh không lớn, chỉ chiếm 1,13% diện tích so với cả nước,tỉnh Thái Nguyên có 9 đơn vị hành chính: Thành phố Thái Nguyên; Thành phố Sông Công, thị xã Thị xã Phổ Yên và 6 huyện: Phú Bình, Đồng Hỷ, Võ Nhai, Định Hóa, Đại Từ, Phú Lương Tổng số gồm 180 xã, trong đó có 125 xã vùng cao và miền núi, còn lại là các xã đồng bằng và trung du. Với vị trí rất thuận lợi về giao thông, cách sân bay quốc tế nội bài 50km, cách biên giới Trung Quốc 200km, cách trung tâm Hà Nội 75km và cảng Hải Phòng 200km. Thái Nguyên còn là điểm nút giao lưu thông qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình rẻ quạt kết nối với các tỉnh thành, đường cao tốc Hà Nôi- Thái Nguyên, đường quốc lộ 3 cũ nối Hà Nội đi Bắc Kạn, Cao Bằng và cửa khẩuViệt Nam - Trung Quốc, quốc lộ 1B Lạng Sơn, Quốc lộ 37 Bắc Ninh, Bắc Giang. Hệ thống đường sông Đa Phúc - Hải Phòng; đường sắt Thái Nguyên - Hà Nội- Lạng Sơn; đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên. 4.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu Địa hình
35 Địa hình Thái Nguyên phần lớn là đồi núi thấp, trên 2/3 diện tích có độ cao hơn 100m so với mặt biển, diện tích còn lại là vùng phù sa dọc hai bên sông Cầu và sông Công. Tỉnh Thái Nguyên được bao bọc bởi các dãy núi cao Bắc Sơn, Ngân Sơn và Tam Đảo. Đỉnh cao nhất thuộc dãy Tam Đảo có độ cao 1.591m. Địa hình không phức tạp so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp vàphát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác. Đất đai, sông ngòi Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu và đất đai, Thái Nguyên có nhiều khả năng để phát triển công nghiệp, nông lâm nghiệp và du lịch.Thái Nguyên có tổng diện tích là 352.664 ha đất. Trong đó đất nông nghiệp là 303.674 ha chiếm 86.11% diện tích, đất phi nông nghiệp là 44.209 ha chiếm 12.54% diện tích, đất chưa sử dụng là 4.781 ha chiếm 1.36% diện tích (Nguồn Sở Tài Nguyên & Môi trường). Thái Nguyên có mạng lưới sông ngòi dày đặc, đại bộ phận lãnh thổ thuộc hệ thống sông Cầu, tính trung bình cứ 1km2 có 0,93km sông. Ngoài ra Thái Nguyên còn có một số sông, suối khác nhưng hầu hết đều là phụ lưu của sông Cầu. Khí hậu Thái Nguyên nằm trong vùng nhiệt đới, nóng ẩm và gió mùa, hình thành hai mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa trung bình hàng năm là khá lớn, khoảng 396.6 mm nên lượng nước mưa tự nhiên hàng năm là tương đối cao; Gió: Chịu ảnh hưởng khá mạnh của gió mùa đông bắc, mùa đông đến sớm và kết thúc muộn hơn các tỉnh đồng bằng; Nhiệt độ không khí trung bình các tháng trong năm của toàn tỉnh khoảng 24oC.
36 4.1.3. Tình hình phân bố dân cư Trên địa bàn tỉnh có nhiều dân tộc sinh sống trong đó có 8 dân tộc chủ yếu đó là Kinh, Tày, Nùng, Sán Rìu, Sán Chay, H’mông, Hoa và Dao. Dân số Thái Nguyên năm 2016 là 1.238.785 người. Dân cư phân bố không đều chủ yếu tập trung ở vùng đồng bằng và thành thị còn ở vùng núi, vùng cao lại rất thưa thớt, mật độ dân số trung bình khoảng351người/km2, tốcđộ tăng dân số trung bình của Tỉnh ở mức 0,9% /năm. Tỷ lệ dân số nam/nữ trên địa bàn là 49,9%/50,1%; tỉ lệ dân thành thị chiếm 22,81%, dân số hoạt động nông nghiệp chiếm 72,37%.Địa bàn có nhiều đơn vị hành chính và dân sốtrung bình đông là thành phố Thái Nguyên, huyện Đại Từ, huyện Phú Bình, Thị xã Phổ Yên. 4.1.4. Về tài nguyên nông nghiệp Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu và đất đai, Thái Nguyên có nhiều khả năng phát triển nông lâm nghiệp. Chè Thái Nguyên, đặc biệt là chè Tân Cương là sản phẩm nổi tiếng trong cả nước Việt Nam đã từ lâu. Diện tích rừng tự nhiên của tỉnh là 73.383 ha và rừng trồng hơn 40.000 ha, hiện nay đã đến tuổi khai thác, không những đáp ứng nhu cầu nguyên liệu cho nhà máy ván dăm Lưu Xá đang bắt đầu đi vào ổn định sản xuất mà còn đang là tiềm năng rất lớn cho việc chế biến lâm sản tạo hàng hoá có giá trị cao. Hiện nay, Thái Nguyên có 15.500 ha cây ăn quả các loại, trong đó có hơn 8.000 ha đã cho thu hoạch. Thái Nguyên khuyến khích các dự án đầu tư chế biến sản phẩm từ hoa quả, giải quyết tiêu thụ sản phẩm của các hộ nông dân. Diện tích đất đồi còn rất lớn, đó là tiềm năng để phát triển hàng hoá về cây công nghiệp, cây ăn quả và phát triển đàn gia súc. Thái Nguyên đã có Nhà máy chế biến sữa tại huyện Thị xã Phổ Yên đang thúc đẩy thực hiện nhanh chương trình phát triển chăn nuôi bò sữa để cung cấp đủ nguyên liệu cho nhà máy này. Thái Nguyên đặc biệt khuyến khích các dự án đầu tư lớn về chăn nuôi bò, lợn hướng nạc
37 4.1.5.Về tài nguyên khoáng sản Thái Nguyên được đánh giá là tỉnh có nhiều loại khoáng sản với trữ lượng lớn như: Than mỡ (đứng thứ 2 trong cả nước) và Than đá, Quặng sắt, Thiếc, Vonfram, Chì kẽm, Vàng, Đồng, Thủy ngân Khoáng sản phi kim loại như: pyrít, barít, phốtphorít, Khoáng sản vật liệu xây dựng như: Đất sét xi măng, đá Cacbônat (bao gồm đá vôi xây dựng, đá vôiximăng), Đôlômit, Than đá với tổng trữ lượng tìm kiếm và thăm dò khoảng 90 triệu tấn tập trung ở các mỏ: Bá Sơn, Khánh Hoà, Núi Hồng. Quặng Sắt: Có 47 mỏ và điểm quặng trong đó có 2 cụm mỏ lớn: Cụm mỏ sắt Trại Cau có trữ lượng khoảng 20 triệu tấn có hàm lượng Fe 58,8% - 61,8%. Cụm mỏ sắt Tiến Bộ nằm trên trục đường ĐT259 có tổng trữ lượng quặng khoảng 30 triệu tấn. Thiếc: Có ở 3 mỏ thuộc huyện Đại từ: Các mỏ Phục Linh, Núi Pháo, Đá Liền. Tổng trữ lượng của 3 mỏ này khoảng 13.600 tấn. Vonfram ở Núi Pháo, Đại Từ: trữ lượng: 110.260.000 tấn Chì kẽm: Tập trung ở Làng Hích (huyện Đồng Hỷ), Thần Sa, Cúc Đường (huyện Võ Nhai) quy mô không lớn. Vàng: Bao gồm vàng xa khoáng ở khu vực Thần Xa, dãy núi Bồ Cu ( huyện Võ Nhai ), khu vực Ngàn Me, Cây Thị ( huyện Đồng Hỷ ), khu vực phía tây của Thị xã Phổ Yên Ngoài ra còn có đồng thủy ngân trữ lượng quặng nhỏ, mức độ điều tra sơ bộ. Khoáng sản phi kim loại: Có pyrít, barít, phốtphorít trong đó đáng chú ý là phốtphorít ở một số điểm quặng: Núi Văn, Làng Mới, La Hiên. Tổng trữ lượng khoảng 60.000 tấn. Thái Nguyên có nhiều khoáng sản vật liệu xây dựng trong đó đáng chú ý là đất sét xi măng ở 2 mỏ Cúc Đường và Khe Mo. Đó là vùng nguyên liệu dồi dào cho sự phát triển ngành vật liệu xây dựng, trong đó có xi măng và đá ốp lát.
38 Nhìn chung tài nguyên khoáng sản của tỉnh Thái Nguyên rất phong phú về chủng loại, trong đó có nhiều loại có ý nghĩa lớn trong cả nước. Tiềm năng quặng sắt tạo cho Thái Nguyên một lợi thế so sánh lớn trong việc phát triển các ngành công nghiệp luyện kim, khai khoáng để trở thành một trong các trung tâm luyện kim lớn của cả nước. 4.1.6. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội Bảng 4.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2018 Diện tích Dân số Mật độ dân số Phân theo đơn vị cấp huyện (Km2) (người) (người/Km2) Thành phố Thái Nguyên 223 315.196 1.848 Thành phố Sông Công 98,37 66.054 683 Thị xã Phổ Yên 258,88 171.307 662 Huyện Định Hoá 520,75 88.175 172 Huyện Võ Nhai 845,10 66.674 79 Huyện Phú Lương 350,72 107.409 292 Huyện Đồng Hỷ 427,73 114.300 252 Huyện Đại Từ 586,55 164.730 287 Huyện Phú Bình 243,37 144.940 575 Trong những năm gần đây, triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ trọng tâm, tỉnh Thái Nguyên đã vượt mức kế hoạch hầu hết các chỉ tiêu chủ yếu về phát triển kinh tế; tốc độ phát triển kinh tế tăng khá; thu nhập bình quân đạt 52 triệu đồng/người/năm; thu ngân sách hơn 9.500 tỷ đồng, vượt 47,1% kế hoạch. 4.1.7. Môi trường nhân lực Là trung tâm giáo dục lớn thứ 3 của cả nước,Thái Nguyên đã có nhiều sự quan tâm đến sự nghiệp giáo dục và đào tạo, ngoài những trường Cao đẳng, Đại học trực thuộc Đại học Thái Nguyên, tỉnh đã hỗ trợ và nâng cấp một số trường
39 trung học chuyên nghiệp trực thuộc tỉnh quản lý trở thành trường cao đẳng và dự kiến trong tương lai sẽ nâng thành trường Đại học;Tỉnh có chủ trương hiện đại hoá các cơ sở dạy nghề nhằm đào tạo lao động có chất lượng ngày càng cao hơn phục vụ sự nghiệp công nhằm đào tạo lao động có chất lượng ngày càng cao hơn phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của địa phương 4.2. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 4.2.1. Thực trạng giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại tỉnh Thái Nguyên Bảng 4.2:Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính Phủ ban hành Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Giá đất thực hiện2015- Giá đất thực hiện năm 2014 2018 Vùng Giá tối Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối đa thiểu Các xã Trung du 250 6.000 250 7.000 Các xã Miền núi 70 4.500 70 6.000 (Nguồn số liệu: Nghị định 104/2014/NĐ-CP) Bảng 4.3: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành Đơn vị tính: Nghìn ồđ ng/m Giá đất thực Giá đất thực hiện hiện Loại 2STT Danh mục năm 2014 2015-2018 đô thị Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa Loại 1 TPTN 400 30.000 400 30.000 1 Loại 2 Thị xã Sông Công 400 12.000 400 15.000 4 Thị trấn TT các Loại 3 200 8.040 200 12.000 huyện 5 4 Các thị trấn ngoài Loại 150 4.500 150 5.000 trung tâm huyện 5 (Nguồn số liệu: Nghị định 104/2014/NĐ-CP)
40 Về bảng giá đất do UBND tỉnh công bố Hiện nay, bảng giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên công bố là căn cứ quan trọng để : - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Hiện nay giá đất được ban hành ở một số địa phương trong tỉnh thấp hơn giá thị trường trong điều kiện bình thường khá nhiều (khoảng 60% so với giá thị trường). Trong đó phải kể đến một số tuyến đường chính, trung tâm có khả năng sinh lợi cao và đất nông nghiệp ven đô thị do bị khống chế bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành.
41 Bảng 4.5: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyênban hành giai đoạn 2014- 2018 Đơn vị tính: Nghìn ồđ ng/m2 Giá đất năm Giá đất giai đoạn 2014 2015-2018 Tên đơn vị hành chính VTT VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 3 1. Thành phố Thái Nguyên Các phường thuộc thành phố 53 50 47 100 97 94 Các xã: Quyết Thắng, Đồng Bẩm, 53 50 47 80 77 74 Lương Sơn Các xã còn lại 49 46 43 65 62 59 2. Thị xã Sông Công Các phường 51 48 45 68 65 62 Các xã: Tân Quang, Bá Xuyên, Vinh 51 48 45 61 58 55 Sơn Xã: Bình Sơn 45 42 39 56 53 50 3. Huyện Phổ Yên Thị trấn: Ba Hàng, Bãi Bông 51 48 45 61 58 55 Thị trấn: Bắc Sơn 44 41 38 56 53 50 Các xã: Minh Đức, Phúc Thuận Các xã: Thành Công, Vạn Phái, Phúc 42 39 36 54 51 48 Tân Các xã còn lại 51 48 45 61 58 55 4. Huyện Phú Bình Thị trấn: Hương Sơn 51 48 45 61 58 55 Các xã: Thanh Ninh, Lương Phú, 51 48 45 60 57 54 Dương Thành, Bảo Lý, Đào Xá Các xã: Đồng Liên, Tân Đức 46 43 40 56 53 50 Xã: Tân Khánh 44 41 38 54 51 48 Các xã: Bàn Đạt, Tân Hoà, Tân Kim, 42 39 36 52 49 46 Tân Thành Các xã còn lại 51 48 45 61 58 55 5. Huyện Đồng Hỷ Thị trấn: Chùa Hang 43 40 37 56 53 50 Thị trấn: Sông Cầu, Trại Cau 43 40 37 53 50 47 Xã: Hóa Thượng Các xã: Văn Hán,Văn Lăng, Cây Thị, 35 32 29 44 41 38 Hợp Tiến, Tân Lợi, Tân Long Các xã còn lại 39 36 33 49 46 43 6. Huyện Đại Từ
42 Giá đất năm Giá đất giai đoạn 2014 2015-2018 Tên đơn vị hành chính VTT VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 3 Thị Trấn: Hùng Sơn, Quân Chu 43 40 37 56 53 50 Các xã: An Khánh, Bình Thuận, Cù Vân, Hà Thượng, Hoàng Nông, Ký 43 40 37 53 50 47 Phú, Khôi Kỳ, La Bằng, Lục Ba, Tân Thái, Tiên Hội Các xã: Đức Lương, Phúc Lương, 35 32 29 44 41 38 Quân Chu Các xã còn lại 39 36 33 49 46 43 7. Huyện Phú Lương Thị trấn: Đu, Giang Tiên 43 40 37 56 53 50 Xã: Sơn Cẩm 43 40 37 56 53 50 Các xã: Cổ Lũng, Vô Tranh, Phấn Mễ 43 40 37 53 50 47 Các xã: Động Đạt, Ôn Lương, Tức 39 36 33 49 46 43 Tranh, Yên Đổ Các xã còn lại 35 32 29 44 41 38 8. Huyện Võ Nhai Thị trấn: Đình Cả 37 34 31 53 50 47 Các xã: Phú Thượng, Lâu Thượng, La 37 34 31 49 46 43 Hiên, Tràng Xá, Dân Tiến Các xã còn lại 33 30 27 44 41 38 9. Huyện Định Hoá Thị trấn: Chợ Chu 41 38 35 53 50 47 Các xã: Đồng Thịnh, Kim Phượng, Phú Tiến, Phúc Chu, Tân Dương, 39 36 33 49 46 43 Trung Hội Các xã còn lại 37 34 31 44 41 38 (Nguồn số liệu: Quyết định 36 & 57)
43 Từ các bảng trên cho ta thấy: Nhìn chung giá đất do nhà nước quy định trong năm 2014 và giai đoạn 2015 – 2018 có xu hướng năm sau cao hơn năm trước. Điều đó do ảnh hưởng của: + Do ảnh hưởng bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành Sự chênh lệch giá đất theo khung giá nhà nước do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành chủ yếu là do tác động của Nhà nước về mặt quy hoạch, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (điện,đường, trường, trạm, nhà ở, ) và chính sách kêu gọi đầu tư. + Do đánh giá chủ quan của các cơ quan có thẩm quyền trong công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc xác định giá đất đúng, đủ trên cơ sở cân nhắc tất cả các nhóm lợi ích trong xã hội là điều không dễ dàng.Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm ban hành thấp hơn nhiều so với giá thị trường một phần là do nhận định chủ quan của các cơ quan liên quan, trên cơ sở có cân nhắc đến lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước thông qua các giao dịch về tài chính. Việc định giá đất hàng năm cao sát giá thị trường sẽ khiến cho người dân thực hiện các khoản thuế đối với Nhà nước cao, lợi thế cạnh tranh đầu tư sẽ giảm Nhà nước sẽ thất thu thuế, các giao dịch ngầm về đất đai sẽ tăng mạnh làm hạn chế khả năng quản lý của Nhà nước về đất đai. Việc xây dựng giá đất hàng năm thấp hơn so với giá thị trường thì người dân dễ thực hiện các khoản thuế, lợi thế cạnh tranh đầu tư cao. Tuy nhiên dẫn đến tình trạng người dân bị thiệt thòi khi Nhà nước thu hồi do giá bồi thường thấp.
44 4.2.2. Thực trạng giá đất theo giá thị trường tại tỉnh Thái Nguyên Bảng 4.6: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Nghìn đồng/m2 Giá đất giai đoạn Chỉ tiêu 2015-2018 1. Thành phố Thái Nguyên a/ đường Hoàng Văn Thụ Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư phố Nguyễn Đình 30.000 Chiểu và đường Chu Văn An Từ đảo tròn Đồng Quang đến đường sắt Hà Thái 17.000 b/ đường Cách mạng tháng 8 Từ đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh điện thành phố 20.000 Thái Nguyên Từ hết đất Ban Chỉ huy quân sự thành phố đến ngã 4 12.000 rẽ phố Xương Rồng c/ đường Dương Tự Minh Từ đê Mỏ Bạch đến Cầu Mỏ Bạch 11.000 Từ cổng Z127 đến cầu Tân Long 5.500 2. Thị xã Phổ Yên Từ đầu cầu Đa Phúc đến đường bê tông vào xóm 5.500 Thượng, Thuận Thành (Km33 + 400 - Km35 +475) Từ đường rẽ vào trường Đỗ Cận đến đoạn cách Ngã 13.000 tư Ba Hàng 100m (Km43 + 45 - Km43 + 350) Từ đường rẽ chợ Ba Hàng cũ đến hết đất thị trấn Ba 8.000 Hàng (Km43 + 705 - Km44 + 208) 3. Huyện Định Hóa a/ Thị trấn Chợ Chu Từ đường rẽ vào Huyện ủy đến cách Ngã tư trung tâm 5.500 huyện 50m Từ cách ngã ba Nà Lài 50m đến đường rẽ vào xóm 1.800 Nà Lài b/ xã Bảo Cường Từ Km16 + 400 (giáp đất Trung Hội) đến đường rẽ 700 UBND xã Bảo Cường Km16+500 Từ Km17 đến ngã ba đường rẽ Bảo Cường - Đồng 1.600 Thịnh Km17+400 (Nguồn theo Quyết định 57)
45 Bảng 4.7 :So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Nghìn đồng/m2 Giá Chênh lệch Giá đất thực tế Chỉ tiêu giai đoạn Số thị % 2015-2017 tiền trường 1. Thành phố Thái Nguyên a/ đường Hoàng Văn Thụ Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư phố Nguyễn Đình Chiểu và đường Chu Văn An 30,000 50,000 20,000 166.67 Từ đảo tròn Đồng Quang đến 17,000 đường sắt Hà Thái 22,000 5,000 129.41 b/ đường Cách mạng tháng 8 Từ đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh điện thành phố Thái Nguyên 20,000 30,000 10,000 150.00 Từ hết đất Ban Chỉ huy quân sự thành phố đến ngã 4 rẽ phố Xương Rồng 12,000 17,000 5,000 141.67 c/ đường Dương Tự Minh Từ đê Mỏ Bạch đến Cầu Mỏ Bạch 11,000 16,000 5,000 145.45 Từ cổng Z127 đến cầu Tân Long 5,500 7,000 1,500 127.27 2. Thị xã Phổ Yên Từ đầu cầu Đa Phúc đến đường bê tông vào xóm Thượng, Thuận Thành (Km33 + 400 - Km35 +475) 5,500 7,000 1,500 127.27 Từ đường rẽ vào trường Đỗ Cận đến đoạn cách Ngã tư Ba Hàng 100m (Km43 + 45 - Km43 + 350) 13,000 20,000 7,000 153.85 Từ đường rẽ chợ Ba Hàng cũ đến hết đất thị trấn Ba Hàng (Km43 + 705 - Km44 + 208) 8,000 15,000 7,000 187.50 3. huyện Định Hóa a/ Thị trấn Chợ Chu Từ đường rẽ vào Huyện ủy đến 5,500 7,500 2,000 136.36
46 cách Ngã tư trung tâm huyện 50m Từ cách ngã ba Nà Lài 50m đến đường rẽ vào xóm Nà Lài 1,800 2,200 400 122.22 b/ xã Bảo Cường Từ Km16 + 400 (giáp đất Trung Hội) đến đường rẽ UBND xã Bảo Cường Km16+500 700 1,000 300 142.86 Từ Km17 đến ngã ba đường rẽ Bảo Cường - Đồng Thịnh Km17+400 1,600 1,800 200 112.50 *Nhận xét chung: Từ các bảng trên cho ta thấy: Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy: về cơ bản giá thực tế trên thị trường (12,5% - 87,5). Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự chênh lệch lớn tới như vậy trong đó phải nói tới việc quy định khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị ản có sự chênh lệch khá lớn giữa mức giá quy định của Nhà nước với mức trường khá nhiều. Tuy nhiên, nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp. Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thị trường. Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất. Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất. Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất theo giá thị trường nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành
47 chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống nhất. Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức. Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực. Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trong thực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường. Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nước thất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản. Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động. Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng. 4.3. Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 4.3.1. Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất Việc quy định rõ ràng thẩm quyền (chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn) về xây dựng bảng giá đất của các cơ quan nhà nước các cấp, giữa các ngành có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc lập và thẩm định bảng giá đất. Sự phân định thẩm quyền rạch ròi và không trùng lắp sẽ tạo điều kiện thuận lợi để các cơ quan nhà nước hoạt động nhịp nhàng, ăn khớp, có hiệu quả. Theo quy định của pháp luật đất đai trong việc định giá đất, sự phân định thẩm 47
48 quyền bước đầu có những tách bạch, rõ ràng giữa Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 4.3.2.Quy trình xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên Quy trình xây dựng bảng giá đất thực hiện theo hướng dẫn tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 hướng dẫn chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, qua đó việc xây dựng bảng giá đất phải do sở Tài nguyên Môi trường trực tiếp thực hiện (công tác điều tra có thể do Sở trực tiếp thực hiện hoặc thuê tư vấn). Quy trình công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên bao gồm 7 bước sau: Bước 1 : Phân loại vùng đất, phân loại vị trí đối với các loại đất Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trường tại điểm điều tra Bước 3: Xây dựng Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất Bước 4: Xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất Bước 5: Thẩm định giá đất cấp huyện Bước 6: Thẩm định giá đất cấp tỉnh Bước 7: Trình phê duyệt Bảng giá đất (Quy trình xây dựng bảng giá đất trên điạ bàn tỉnh Thái Nguyên) 48
49 Theo sơ đồ trên, quy trình xây dựng bảng giá đất trên điạ bàn tỉnh Thái Nguyên phải thực hiện theo các bước như sau Bước 1: Phân loại vùng đất, phân loại vị trí đối với các loại đất Thái Nguyên là tỉnh Trung du và miền núi,nên việc phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất tại địa phương được thực hiện theo 2 loại: Vùng trung du vùng miền núi. Các xã miền núi được phân loại theo quy định tại Quyết định số 447/QĐ- UBDT ngày 19/9/2013, của Ủy ban Dân tộc công nhận thôn đặc biệt khó khăn, xã khu vực I, II, III thuộc vùng dân tộc và miền núi giai đoạn 2015-2018. Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trường tại điểm điều tra. a) Thông tin tư liệu phục vụ điều tra Dự án sử dụng các thông tin tư liệu sau: - Vị trí địa lý, địa hình, địa mạo; - Tình hình kinh tế - xã hội; - Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng; mức độ phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên địa bàn tỉnh; - Bảng giá các loại đất trên địa tỉnh Thái Nguyên các năm liền kề; - Thông tin giá thị trường về giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất được xác định lại khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, - Các thông tin về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND các xã, phường, thị trấn và thông tin tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. b) Điểm điều tra: Bảng giá đất được xây dựng trên phạm vi toàn tỉnh. Điểm điều tra khảo sát phục vụ việc xây dựng bảng giá đất được xác định theo đơn vị hành chính cấp xã, số điểm cần điều tra khảo sát trên địa bàn toàn tỉnh là 180 điểm (ứng với 49
50 180 xã, phường, thị trấn). Số phiếu điều tra dự kiến là: 9000 phiếu điều tra.Sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu và phương pháp phỏng vấn trực tiếp. c) Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường: Là những thửa đất thuộc điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm liền kề (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. d) Số lượng thửa đất cần điều tra khảo sát Tại mỗi điểm điều tra khảo sát, số lượng thửa đất cần điều tra khảo sát đối với từng loại đất phải đạt từ 50% trở lên trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyển nhượng thành công trong năm liền kề (nhưng không ít hơn 03 thửa). Đối với loại đất cho thu nhập mà trong năm điều tra không có thửa đất nào được chuyển nhượng thành công hoặc được đấu giá thành công thì số lượng thửa đất cần điều tra, khảo sát thông tin về thu nhập phải đạt từ 03 thửa trở lên. đ) Giá đất thực hiện điều tra: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường(giá đất thị trường); giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất được xác định lại khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. e) Một số chú ý trong điều tra thu thập thông tin: - Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, cán bộ điều tra phải đối chiếu giữa hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất. Không điều tra thu thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển nhượng sau đây: + Người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng; + Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những người 50
51 thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; + Quyền sử dụng đất là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; + Quyền sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau; + Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có mức giá chênh lệch quá lớn so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong khu vực. g) Tổng hợp kết quả điều tra giá đất tại các điểm điều tra Kết thúc việc điều tra, thu thập giá đất thị trường, tại mỗi điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ số phiếu đã được điều tra và tổng hợp theo Mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/ 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau: - Đánh giá tổng quan về điểm điều tra; - Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị trường tại điểm điều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành; - Đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, đoạn đường phố, vị trí tại điểm điều tra. Bước 3: Xây dựng Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất a) Căn cứ xây dựng bảng giá đất: - Khung giá các loại đất do chính phủ ban hành theo quy định của Luật 51
52 đất đai năm 2013; - Bảng giá đất hiện hành tại địa phương; - Kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh; b) Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất: - Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá đất do Chính phủ quy định đối với loại đất đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: - Phương pháp định giá đất: + Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. + Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường của thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá đất thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá. + Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. c) Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất, gồm: - Bảng giá đất trồng lúa; - Bảng giá đất trồng cây hàng năm khác; 52
53 - Bảng giá đất trồng cây lâu năm; - Bảng giá đất rừng sản xuất; - Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; - Bảng giá đất nông nghiệp khác; - Bảng giá đất ở tại nông thôn; - Bảng giá đất ở tại đô thị; - Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, tại nông thôn; - Bảng giá đất phi nông nghiệp khác. Bước 4: Xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất Cơ quan tư vấn có trách nhiệm tổng hợp, xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất gồm những nội dung chủ yếu sau: a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng; tình hình quản lý, sử dụng đất; tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và một số vấn đề khác ảnh hưởng đến giá các loại đất trên địa bàn cấp tỉnh; b) Tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh; đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành; những quy định trong bảng giá đất hiện hành còn phù hợp, không còn phù hợp; c) Đánh giá sự phù hợp hoặc khác biệt (nêu rõ nguyên nhân) của giá đất trong dự thảo bảng giá đất so với khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, so với kết quả điều tra giá đất thị trường và so với giá các loại đất cùng loại trong dự thảo bảng giá đất của các tỉnh có đất giáp ranh (nếu có); d) Giải trình về tiêu thức xây dựng bảng giá đất, việc áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có); 53
54 đ) Đánh giá tác động của giá đất trong bảng giá đất dự kiến trình Ủy ban nhân dân tỉnh đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, tình hình thực hiện các chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Bước 5: Thẩm định giá đất cấp huyện: Căn cứ hồ sơ điều tra giá đất thị trường, kết quả tổng hợp giá đất điều tra và dự kiến xây dựng giá các loại đất của cơ quan tư vấn gửi về phòng Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng xác định giá đất cấp huyện tổ chức thẩm định kết quả điều tra và dự kiến xây dựng giá các loại đất của cơ quan tư vấn đồng thời báo cáo xin ý kiến thường trực cơ quan huyện ủy, HĐND, UBND cấp huyện cho ý kiến bằng văn bản trước khi trình Sở Tài nguyên và Môi trường. Trên cơ sở kết quả thẩm định của Hội đồng xác định giá đất cấp huyện và ý kiến của thường trực huyện uỷ, hội đồng nhân dân cùng cấp, UBND cấp huyện lập tờ trình về xây dựng bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp báo cáo UBND tỉnh. Việc thẩm định giá đất cấp huyện nhằm giúp cho việc xây dựng bảng giá đất năm 2015 đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Bước 6: Thẩm định giá đất cấp tỉnh: - Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về dự thảo bảng giá đất theo hình thức đăng dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường. - Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất, trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất tỉnh,hồ sơ thẩm định gồm: + Công văn đề nghị thẩm định bảng giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường; + Dự thảo Tờ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc ban hành bảng giá 54
55 đất kèm theo Báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất; + Kết quả điều tra, tổng hợp thống kê giá đất thị trường trên địa bàn cấp tỉnh; + Biên bản thẩm định giá đất của Hội đồng giá đất cấp huyện; + Biên bản họp thống nhất của lãnh đạo thường trực ba cơ quan: Huyện uỷ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân cấp huyện về xác định giá các loại đất trên địa bàn cấp huyện. + Tờ trình của UBND cấp huyện vềxác định giá các loại đất trên địa bàn huyện. + Dự thảo Quyết định ban hành bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩmđịnh bảng giá đất gồm các thành phần sau: + Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; + Đại diện Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất quyết định. - Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh tổ chức thẩm định bảng giá đất theo quy định của pháp luật. Nội dung thẩm định bảng giá đất: + Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc phân vùng đất, xác định vùng đất, vị trí từng loại đất tại nông thôn; nguyên tắc phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất tại đô thị; + Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc xác định giá đất gồm: Nguyên tắc xác định giá đất thị trường trên cơ sở kết quả điều tra, tổng hợp giá đất thị trường tại địa bàn cấp tỉnh; nguyên tắc xác định giá đất tại khu vực đất giáp ranh giữa các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; tham khảo giá đất giáp ranh của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; + Thẩm định tính phù hợp của bảng giá đất so với khung giá các loại đất do Chính phủ quy định và so với giá đất thị trường trên cơ sở kết quả điều tra, tổng hợp thống kê giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh. 55
56 Bước 7. Trình phê duyệt Bảng giá đất. Trên cơ sở kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất tỉnh,Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân tỉnh để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân tỉnh cho ý kiến; Sau khi nhận được Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo bảng giá đất, trình UBND tỉnh để ban hành quyết định: * Phân tích thực trạng quy trình xây dựng bảng giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác xây dựng bảng giá đất ở tỉnh Thái Nguyên - Phân tích quy trình xây dựng bảng giá đất: Các bước của quy trình xây dựng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên là một kế hoạch hành động có trật tự và logic được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ. Đồng thời đây là quy trình xây dựng giá đất do các đơn vị thực hiện định giá đã chi tiết hóa các văn bản của Chính phủ và Bộ Tài nguyên để có thể hình thành quy trình này. Do đó, đây là quy trình khá tốt và hoàn toàn phù hợp với điều kiện thị trường Thái Nguyên. Tuy nhiên, quy trình này còn khá dài mà lại chưa đủ mức độ chi tiết với tình hình cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên 4.3.3.Kết quả công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7 năm 2014, tỉnh đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất giai đoạn 2015-2018, ban hành và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm 2015 theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. 56
57 4.4. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 4.4.1.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 4.4.1.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bảng giá đất Kể từ khi có Luật đất đai 2013 ra đời quy định bảng giá ban hành theo giai đoạn 5 năm đồng nghĩa với việc giá đất ban hành theo giai đoạn dài sẽ có nhiều biến động theo giá thị trường và cần thiết phải điều chỉnh. Mặt khác Trong quá trình thực hiện Bảng giá đất, trên địa bàn các huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh đã có một số tuyến đường giao thông đã được đầu tư xây dựng mới hoặc một số khu dân cư, khu đô thị mới được hình thành chưa có tên trong Bảng giá đất giai đoạn 2015-2018. Cùng với việc đầu tư cơ sở hạ tầng, đô thị hóa tại một số khu vực, tuyến đường giá đất thị trường đã có biến động dẫn đến mức giá quy định trong Bảng giá đất không còn phù hợp. Để phù hợp với quy định hiện hành, cần thiết phải điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2018 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên kèm theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh. Đồng thời bổ sung giá đất đối với các tuyến đường mới hình hành chưa được quy định chi tiết trong Bảng giá đất giai đoạn 2015-2018 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và các tuyến đường có biến động về giá đất. 4.4.1.2. Kết quả điều chỉnh bảng giá đất Do tính cấp thiết cần phải điều chỉnh giá đất giai đoạn này, UBND tỉnh đã ra văn bản số 2971/UBND-KT ngày 18/7/2017 về việc tham mưu điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn năm 2015-2018 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giao Sở Tài nguyên & Môi trường đôn đốc các địa phương thực hiện. Trên cơ sở đó Sở Tài nguyên & Môi trường đã có văn bản số 1324/STNMT- TCĐBTGPMB ngày 09/6/2017 và văn bản số 1913/STNMT-TCĐBTGPMB ngày 08/8/2017, gửi UBND các huyện, thành phố, thị xã đề nghị điều tra giá đất trị trường, tổng hợp kết quả điều tra báo cáo đề xuất điều chỉnh, bổ sung 57
58 Bảng giá đất giai đoạn 2015-2018. Hiện nay 09 huyện, thành phố, thị xã đang triển khai tổng hợpđiều chỉnh bảng giá tại địa phương để gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp trình cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.Về cơ bản đề nghị điều chỉnh những nội dung sau: - Điều chỉnh thời hạn giá đất nông nghiệptừ “50 năm” lên thành “70 năm”. - Điều chỉnh giá đất phi nông nghiệp thời hạn từ “50 năm” lên thành “70 năm”. - Điều chỉnh, bổ sung giá đất nông nghiệp và giá đất ở một số xã, phường, thị trấn thuộc thành phố Thái Nguyên, thành phố Sông Công, thị xã Phổ Yên, huyện Phú Lương, huyện Phú Bình, huyện Đồng Hỷ do điều chỉnh địa giới hành chính và thành lập phường mới. - Tại Bảng giá các loại đất: Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác: -Điều chỉnh thị trấn Chùa Hang từ huyện Đồng Hỷ sang thành phường Chùa Hang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với các phường thuộc thành phố Thái Nguyên. - Điều chỉnh xã Đồng Bẩm thuộc thành phố Thái Nguyên thành phường Đồng Bẩm và điều chỉnh giá tương ứng với các phường thuộc thành phố Thái Nguyên. - Điều chỉnh xã Sơn Cẩm từ huyện Phú Lương sang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với xã Quyết Thắng. - Điều chỉnh xã Linh Sơn, xã Huống Thượng từ huyện Đồng Hỷ sang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với các xã: Cao Ngạn, Phúc Hà, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Tân Cương, Thịnh Đức. - Điều chỉnh xã Đồng Liên từ huyện Phú Bình sang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với các xã: Cao Ngạn, Phúc Hà, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Tân Cương, Thịnh Đức. - Điều chỉnh xã Lương Sơn từ thành phố Thái Nguyên sang thành phường Lương Sơn thuộc thành phố Sông Công (giữ nguyên giá). 58