›

Khóa luận Phân tích về quy trình cho vay mua BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam - Chi nhánh Huế

pdf 86 trang thiennha21 21/04/2022 2090
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Phân tích về quy trình cho vay mua BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam - Chi nhánh Huế", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_phan_tich_ve_quy_trinh_cho_vay_mua_bds_tai_ngan_ha.pdf

Nội dung text: Khóa luận Phân tích về quy trình cho vay mua BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam - Chi nhánh Huế

  1. ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ - PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM CHI NHÁNH HUẾ NGUYỄN THỦY TIÊN KHÓA HỌC: 2017 - 2021
  2. ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  1` KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ - PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM CHI NHÁNH HUẾ Sinh viên thực hiện: Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Thủy Tiên PGS.TS.Nguyễn Tài Phúc Lớp: K51A – QTKD Niên khóa: 2017 - 2021 Huế, 01/2021
  3. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Để hoàn thành khóa luận này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợiL từời rất nhiềuCảm người. Ơn Trước tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám Hiệu nhà trường, Khoa Quản trị kinh doanh cùng toàn thể các thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế Huế đã truyền đạt cho tôi nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian 4 năm học vừa qua. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Tài Phúc đã tận tình dành nhiều thời gian và công sức trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình xây dựng đề cương, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám đốc và toàn thể nhân viên Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam - CN Huế đã tạo điều kiện, hỗ trợ và giúp đỡ tôi rất nhiều trong suốt thời gian 3 tháng thực tập tại MSB - CN Huế, nhờ vậy tôi đã tích lũy được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý giá cho việc hoàn thành khóa luận và công việc thực tế sau này. Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng do kiến thức và thời gian có hạn nên khóa luận không thể tránh những thiếu sót. Kính mong thầy cô giáo cùng những người quan tâm đến đề tài đóng góp ý kiến để khóa luận này được hoàn thiện hơn. Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thủy Tiên SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD i
  4. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BẢNG vi PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 4. Phương pháp nghiên cứu 3 5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3 6. Kết cấu của đề tài: 3 PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4 1.1. NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4 1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng thương mại 4 1.1.2. Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế 5 1.1.3. Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại 6 1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn 6 1.1.3.2. Hoạt động cho vay 7 1.1.3.3. Các hoạt động khác 9 1.2. QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 9 1.2.1. Khái niệm quy trình cho vay tại ngân hàng thương mại 9 1.2.2. Các bước trong quy trình cho vay của ngân hàng thương mại 10 1.3. QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 13 1.3.1. Khái niệm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại 13 1.3.2. Đặc điểm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại 13 SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD ii
  5. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 1.3.3. Hình thức cho vay mua BĐS 16 1.3.4. Quy trình vay mua BĐS của ngân hàng thương mại 17 1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới quy trình cho vay BĐS tại NHTM 20 1.3.5.1. Nhân tố khách quan 20 1.3.5.2. Nhân tố chủ quan 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 23 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CN HUẾ 24 2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CHI NHÁNH HUẾ 24 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 24 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – chi nhánh Huế 26 2.1.3. Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban MSB – CN Huế 27 2.1.4. Tình hình sử dụng lao động tại MSB – CN Huế 29 2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh của MSB – CN Huế 31 2.1.5.1. Tình hình hoạt động kinh doanh chung 31 2.1.5.2. Tình hình cho vay mua BĐS tại MSB Huế 33 2.2. PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CN HUẾ 35 2.2.1. Phân loại BĐS trong cho vay mua BĐS tại MSB 35 2.2.2. Điều kiện đối với Khách hàng vay mua BĐS 35 2.2.3. Mục đích cho vay mua BĐS tại MSB 36 2.2.4. Quy định về đồng tiền, số tiền cho vay 36 2.2.5. Quy định về việc định giá tài sản bảo đảm 37 2.2.6. Quy định về thời hạn cho vay 37 2.2.7. Hồ sơ vay vốn 38 2.2.8. Quy trình cho vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế 42 2.2.8.1. Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ khác 42 SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD iii
  6. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2.2.8.2. Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ hình thành từ vốn vay 45 2.2.9. Ví dụ cụ thể về trường hợp vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế 48 2.3. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NHTM MSB – CHI NHÁNH HUẾ 52 2.3.1. Điểm mạnh trong quy trình cho vay mua BĐS 52 2.3.2. Hạn chế trong quy trình cho vay mua BĐS 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 59 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN QUY TRÌNH VÀ NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI NHTMCP MSB CHI NHÁNH HUẾ 60 3.1. DỰ ĐOÁN VỀ TÌNH HÌNH BĐS TRONG TƯƠNG LAI VÀ NHU CẦU VỀ CHO VAY MUA BĐS 60 3.2. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA BĐS TẠI NHTM MSB CHI NHÁNH HUẾ 62 3.3. GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG 63 3.3.1. Ngân hàng MSB - chi nhánh Huế cần chú trọng đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua BĐS trong thời gian tới 63 3.3.2. Các giải pháp cơ chế, chính sách cho vay 64 3.3.3. Các giải pháp về ban quản trị điều hành 66 3.3.4. Các giải pháp về nguồn vốn 66 3.3.5. Các giải pháp về sản phẩm 67 3.3.6. Đẩy mạnh công tác marketing ngân hàng 68 3.3.7. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng 71 3.3.8. Giải pháp phòng ngừa rủi ro 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 1. Kết luận 75 2. Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD iv
  7. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CCCD Căn cước công dân CIC Trung tâm thông tin tín dụng (Credit Information Center) CMND Chứng minh nhân dân CN Chi nhánh CSS Hệ thống xếp hạng tín dụng (Credit Scoring System) ĐVCT Đơn vị công tác HĐLĐ Hợp đồng lao động HĐMB Hợp đồng mua bán HTTD Hỗ trợ tín dụng KH Khách hàng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NH Ngân hàng NHBL Ngân hàng bán lẻ NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại P.PDTDBL Phòng phê duyệt tín dụng bán lẻ QĐ Quyết định RRTD Rủi ro tín dụng SXKD Sản xuất kinh doanh TCKT Tổ chức kinh tế TCTC Tổ chức tài chính TCTD Tổ chức tín dụng TGDC Tiền gửi dân cư TSBĐ Tài sảm bảo đảm TTCK Thị trường chứng khoán SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD v
  8. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BẢNG Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của NH MSB – CN Huế 27 Bảng 2.1. Tình hình sử dụng lao động tại MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) 29 Bảng 2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) 31 Bảng 2.3. Thu nhập từ cho vay mua BĐS tại MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) 33 Bảng 2.4. Danh mục hồ sơ vay mua BĐS theo quy định của MSB – chi nhánh Huế 38 SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD vi
  9. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong những năm qua, đời sống của nhân dân ngày một nâng cao, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, đặc biệt là với đối tượng những người trẻ, thu nhập không cao thì nhu cầu vay mua BĐS là rất lớn. Nhiều gia đình hiện phải sống trong những nhà tạm, nhà xuống cấp hoặc đi thuê do không có đủ khả năng tài chính. Chính vì vậy trong những năm qua, hoạt động cho vay mua BĐS đã trở thành một dịch vụ có ý nghĩa rất quan trọng giúp cho khách hàng có điều kiện sở hữu nhà ở của chính mình. Hiện nay nếu so với hoạt động cho vay mua BĐS của các NH khác trên thế giới thì hoạt động cho vay mua BĐS của các NHTM ở Việt Nam còn khá mới mẻ. Tuy vậy hoạt động cho vay này đã giúp cho các NH đa dạng hóa sản phẩm, thu được lợi nhuận, đáp ứng được nhu cầu đông đảo của khách hàng. Đối với Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) thì hoạt động cho vay mua BĐS là một trong những hoạt động chiếm tỷ lệ cao và giúp cho ngân hàng thu được lợi nhuận lớn. Với thế mạnh về các sản phẩm cho vay tiêu dùng cá nhân, MSB ngày càng chú trọng và mở rộng nghiệp vụ này. Tuy nhiên thực tế cho thấy, quy trình cho vay mua BĐS vẫn còn nhiều bất cập, dư nợ và doanh số cho vay BĐS trong những năm gần đây có sự biến động không ngừng và làm giảm sút chất lượng cho vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế. Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Huế cũng như tìm hiểu về ngân hàng MSB nói chung và quy trình cho vay mua BĐS nói riêng, tôi nhận thấy quy trình vay mua BĐS tại ngân hàng có những điểm nổi trội nhưng bên cạnh đó còn có những hạn chế nhất định. Chính vì vậy, tôi đã chọn đề tài “Phân tích về quy trình cho vay mua BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – chi nhánh Huế” làm đề tài cho bài khóa luận tốt nghiệp của mình. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 1
  10. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu chung Phân tích quy trình cho vay mua BĐS đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng MSB chi nhánh Huế, từ đó đưa ra các những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng quy trình cũng như nâng cao hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng MSB – chi nhánh Huế. 2.2. Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứ giải quyết các vấn đề cơ bản sau: - Hệ thống hóa lý luận và thực tiễn về hoạt động cho vay mua BĐS tại ngân hàng MSB – chi nhánh Huế. - Phân tích quy trình cho vay mua BĐS dựa trên ví dụ cụ thể về trường hợp khách hàng vay mua BĐS tại ngân hàng MSB – chi nhánh Huế. - Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm cải thiện quy trình cũng như phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng MSB – chi nhánh Huế. 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng nghiên cứu: Quy trình của hoạt động cho vay mua BĐS đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng MSB – Chi nhánh Huế. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Nghiên cứu những vấn đề lí luận và thực tiễn về hoạt động vay mua BĐS đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng MSB - chi nhánh Huế. - Phạm vi không gian: Ngân hàng MSB chi nhánh Huế. - Phạm vị thời gian: Thu thập thông tin và dữ liệu qua 3 năm (2017-2019). SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 2
  11. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu bao gồm: - Thu thập số liệu các báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay mua BĐS, báo cáo chi tiết của hoạt động tín dụng trong vòng 3 năm (2017 – 2019) từ phòng Kế toán và quỹ tại ngân hàng MSB – chi nhánh Huế. - Phân tích quy trình vay mua BĐS theo quy định chung của MSB và phân tích trường hợp khách hàng vay mua BĐS cụ thể tại ngân hàng thông qua quá trình quan sát toàn bộ quá trình này trong thực tế kết hợp lắng nghe ý kiến từ khách hàng sau khi vay mua BĐS tại ngân hàng. Từ đó rút ra nhận xét về quy trình cho vay mua BĐS của ngân hàng MSB - chi nhánh Huế. - Phương pháp sử dụng: Thống kê, diễn giải, quy nạp, tổng hợp. 5. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Kết quả nghiên cứu với việc hệ thống hóa một cách khoa học các cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng cho vay mua BĐS trong khối ngân hàng thương mại, kèm theo đó cho thấy được thực trạng hoạt động tín dụng nói chung và quy trình tín dụng mua BĐS nói riêng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam chi nhánh Huế. Từ đó đưa ra các giải pháp có thể giúp Ban giám đốc ngân hàng có những chính sách quản lý phù hợp nhằm phát huy và khai thác tốt thị trường. 6. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI: Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Khóa luận được chia làm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng mua BĐS của ngân hàng thương mại Chương 2: Phân tích quy trình cho vay mua BĐS của ngân hàng MSB – chi nhánh Huế Chương 3: Giải pháp cải thiện quy trình và nâng cao hoạt động cho vay mua BĐS tại ngân hàng MSB - chi nhánh Huế SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 3
  12. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng thương mại Trên thế giới đã có rất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận khác nhau, chẳng hạn như: - Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính. - Ở Pháp: NHTM là những xí nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức gửi tiền hay hình thức khác và họ dùng vào nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính. - Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận các khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ đầu tư. - Ở Việt Nam (theo Luật NHNN và các Luật các tổ chức tín dụng): NHTM là một loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác liên quan. (Theo www.vi.wikipedia/wiki/ngân_hàng_thương_mại) Trong đó hoạt động ngân hàng là các hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và sử dụng số tiền này để cung cấp dịch vụ thanh toán và dịch vụ tín dụng. Tuy các định nghĩa có khác nhau về ngôn từ, diễn đạt và một số nội dung, tuy nhiên về cơ bản đều phản ánh hoạt động của NHTM là Kinh doanh tiền tệ - tín dụng, dịch vụ ngân hàng khác. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 4
  13. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Từ đó NHTM có thể định nghĩa một cách ngắn gọn là: “NHTM là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ - tín dụng, với các hoạt động thường xuyên là nhận tiền gửi, cho vay và cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho nền kinh tế quốc dân”. 1.1.2. Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, NHTM và cơ cấu hoạt động của nó đóng vai trò quan trọng nhất trong các hệ thống tài chính của mỗi nước. Hoạt động của NHTM đa dạng phong phú và có phạm vi rộng khắp, trong khi các tổ chức tài chính khác thường hoạt động trên một vài lĩnh vực hẹp và chuyên sâu. Đối với nền kinh tế NHTM có các vai trò quan trọng như sau: NHTM là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế NHTM đứng ra huy động các nguồn vốn nhàn rỗi ở mọi tổ chức, cá nhân, mọi thành phần kinh tế như: vốn tạm thời được giải phóng ra từ quá trình sản xuất, vốn từ nguốn tiết kiệm cá nhân. Bằng vốn huy động được trong nền kinh tế, thông qua hoạt động tín dụng NHTM sẽ cung cấp vốn cho mọi thành phần kinh tế và đáp ứng nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình tái sản xuất. Nhờ vậy mà các doanh nghiệp có cơ hội để mở rộng sản xuất kinh doanh, cải tiến máy móc công nghệ, tăng năng suất lao động và tăng hiệu quả kinh tế. NHTM là cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường Để đáp ứng tốt yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng cao chất lượng lao động, củng cố hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch toán kế toán mà còn phải không ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ, tìm tòi sử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mô những hoạt động này đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn đầu tư và thường thì nó vượt quá khả năng đầu tư của doanh nghiệp, vì vậy các doanh nghiệp đã tìm đến NHTM để thỏa mãn nhu cầu đầu tư của mình. Thông qua hoạt động tín dụng NHTM đã giúp được doanh nghiệp đứng vững trong thị trường bằng việc nâng cao chất lượng sản xuất, từ đó nền kinh tế luôn luôn được phát triển. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 5
  14. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc NHTM là công cụ để nhà nước điều tiết vĩ mô Bằng hoạt động tín dụng và thanh toán giữa các NHTM trong hệ thống, các NHTM đã góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông, thông qua việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường và thực thi gián tiếp vi mô: “Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”. NHTM là cầu nối nền tài chính quốc gia và nền tài chính quốc tế Trong nền kinh tế thị trường mà khi các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới ngày càng cần thiết. Việc phát triển nền kinh tế quốc gia luôn gắn với sự phát triển của nền kinh tế thế giới và bộ phận cấu thành nên nó. Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng phải hòa nhập với nền tài chính quốc tế và NHTM cũng các hoạt động kinh doanh của mình đã đóng một vai trò rất quan trọng trong sự hòa nhập này. 1.1.3. Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng cũng ngày càng được đa dạng hơn để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư, 1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng. NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là: SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 6
  15. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Vốn huy động từ tiền gửi: vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác - Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo quy định. - Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. - Vay trên thị trường vốn: Cũng giống như nhiều doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu, tín phiếu đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình và đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng. 1.1.3.2. Hoạt động cho vay Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi. Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động cho vay như sau: - Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng cung cấp cho NH. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 7
  16. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. - Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mục đích như: xây dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay khác nữa như: - Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận. - Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác. - Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo - Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp. Tuỳ vào mục đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của khoản vay. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 8
  17. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 1.1.3.3. Các hoạt động khác Ngoài 2 hoạt động chính của NH là huy động vốn và cho vay, NH còn có rất nhiều các hoạt động khác như: - Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH. - Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán Chính phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. - Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng đầu. Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ. Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của NH. 1.2. QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.2.1. Khái niệm quy trình cho vay tại ngân hàng thương mại Quy trình cho vay (hay còn gọi là quy trình tín dụng) là một trình tự các bước cụ thể từ khi tiếp nhân nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cho vay, giải ngân và thanh lý hợp đồng tín dụng. Có thể nói, quy trình tín dụng được soạn thảo với mục đích giúp cho quá trình cho vay diễn ra một cách SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 9
  18. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc thống nhất, khoa học, hạn chế, phòng ngừa rủi ro và nâng cao chất lượng tín dụng, góp phần đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu vay vốn của khách hàng. Quy trình này cũng xác định người thực hiện công việc và trách nhiệm của cán bộ có liên quan trong quy trình cho vay. Hầu hết các NHTM đều tự thiết kế cho mình một quy trình tín dụng cụ thể, bao gồm nhiều giai đoạn khác nhau với kết quả cụ thể của từng giai đoạn. Việc thiết kế quy trình tín dụng tùy thuộc vào nhiều yếu tố như: khả năng tổ chức quản lý, đặc điểm khách hàng, Trong quy trình tín dụng, kết quả của giai đoạn trước luôn là tiền đề để thực hiện các giai đoạn tiếp theo, ảnh hưởng đến chất lượng công việc của các giai đoạn sau. Tuy vậy, trong thực tế, tùy trường hợp cụ thể mà các giai đoạn của quy trình tín dụng của CBTD áp dụng một cách linh hoạt tạo thuận lợi cho khách hàng. 1.2.2. Các bước trong quy trình cho vay của ngân hàng thương mại Thông thường hiện nay các ngân hàng thương mại trong quy trình cho vay đều có các bước cơ bản sau: Bước 1: Khai thác khách hàng: Muốn có khách hàng các ngân hàng phải thực hiện bước khai thác khách hàng. Khai thác khách hàng phải căn cứ vào chiến lược khách hàng và khách hàng mục tiêu để tập trung khai thác. Có nhiều biện pháp để khai thác khách hàng, cách thường thấy là tuyên truyền, tiếp thị, khuyến mãi Bước 2: Hướng dẫn khách hàng: Khách hàng không phải là những chuyên gia về ngân hàng do vậy ngân hàng cần phải hướng dẫn họ. Nội dung ngân hàng hướng dẫn khách hàng là hướng dẫn về điều kiện vay vốn và thiết lập hồ sơ vay vốn. Bước 3: Điều tra thông tin khách hàng và dự án vay vốn: Thông tin về khách hàng và dự án vay tiền có vai trò đặc biệt trong việc ra quyết định cho vay. Thông tin đúng, đầy đủ giúp cho người ra quyết định cho vay SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 10
  19. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc đúng, thông tin sai lệch sẽ làm cho người ra quyết định sai lệch gây rủi ro tín dụng. Nội dung điều tra thông tin về khách hàng bao gồm việc yêu cầu khách hàng phải nộp cho ngân hàng một số tài liệu và những báo cáo. Tài liệu mà doanh nghiệp phải cung cấp cho ngân hàng bao gồm 3 nhóm tài liệu: tài liệu về nhân thân, lịch sử khách hàng, tài liệu về tài chính của khách hàng, tài liệu về dự án của khách hàng. Ngoài việc yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu thì cán bộ ngân hàng còn phải tự điều tra thêm thông tin về khách hàng. Bước 4: Phân tích tín dụng: Phân tích tín dụng là việc xử lý các thông tin thu thập được, bằng các phương pháp phân tích để đưa ra những kết luận về khách hàng. Phân tích tín dụng là một nội dung rất quan trong trong quy trình tín dụng. Nội dung của phân tích tín dụng là đánh giá năng lực pháp lý của khách hàng, năng lực tài chính của khách hàng, tính khả thi của phương án, dự án xin vay, đánh giá về tài sản và phương án bảo đảm tiền vay. Bước 5: Ra quyết định cho vay: Qua kết quả phân tích tín dụng, kết hợp với điều kiện vay vốn và khả năng nguồn vốn của ngân hàng, nếu khách hàng đủ điều kiện vay vốn và ngân hàng có đủ khả năng về nguồn vốn thì ngân hàng ra chấp thuận cho vay. Ngược lại nếu không đáp ứng được các điều kiện cho vay thì từ chối cho vay. Bước 6: Kiểm tra hoàn chỉnh hồ sơ cho vay và hồ sơ đảm bảo tiền vay: Sau khi ra quyết định cho vay, nếu khách hàng được ngân hàng chấp thuận cho vay, ngân hàng và khách hàng cùng phối hợp để xây dựng hồ sơ cho vay và hồ sơ đảm bảo tiền vay. Hồ sơ chia thành 3 loại là hồ sơ do khách hàng lập, hồ sơ do ngân hàng và khách hàng cùng lập và hồ sơ do ngân hàng lập. Bước 7: Ký kết hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền vay: Soạn thảo xong hồ sơ cho vay là việc ký kết các hợp đồng. Thông thường mỗi món cho vay có hại loại hợp đồng là hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 11
  20. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc vay. Hợp đồng đảm bảo tiền vay tuỳ theo biện pháp bảo đảm tiền vay và loại tài sản mà có những tên khác nhau, có thể là hợp đồng thế chấp, hợp đồng cầm cố, hợp đồng bảo lãnh ngân hàng Bước 8: Giải ngân và kiểm soát trong và sau khi cho vay: Hoàn chỉnh hồ sơ cho vay, hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền vay được ký kết, các bên tiến hành làm thủ tục giải ngân tiền vay. Giải ngân tiền vay có thể giải ngân bằng tiền mặt hoặc bằng chuyển khoản. Giải ngân bằng chuyển khoản không chỉ có ý nghĩa tiết kiệm lao động, chi phí lưu thông tiền mặt mà còn có ý nghĩa kiểm soát trong quá trình cho vay. Ngân hàng chỉ giải ngân bằng tiền mặt khi nghiệp vụ kinh tế phát sinh đòi hỏi phải thanh toán bằng tiền mặt. Tiến độ giải ngân phải phù hợp với tiến độ triển khai dự án. Bước 9: Kiểm soát quá trình sử dụng tiền vay, thu hồi nợ, cơ cấu lại kỳ hạn nợ, gia hạn nợ: Sau khi giải ngân, định kỳ khách hàng phải gửi báo cáo tình hình tài chính cho ngân hàng cho vay. Ngân hàng phải thường xuyên theo dõi, kiểm tra việc sử dụng tiền vay của khách hàng. Nếu ngân hàng phát hiện khách hàng sử dụng vốn vay sai mục đích phải tiến hành thu hồi nợ trước hạn và thực hiện các bước xử lý để thu nợ. Hợp đồng vay tiền luôn xác định kế hoạch trả nợ. Căn cứ vào kế hoạch trả nợ nhân viên ngân hàng đôn đốc khách hàng trả nợ theo đúng kế hoạch. Trường hợp khách hàng không trả được nợ theo đúng kế hoạch do các nguyên nhân khách quan và xác định được nguồn và kế hoạch khắc phục ngân hàng và khách hàng thống nhất lại kế hoạch trả nợ. Thống nhất lại kế hoạch trả nợ được thể hiện bằng một trong hai phương thức là điều chỉnh kỳ hạn nợ hoặc gia hạn nợ. Điều chỉnh kỳ hạn nợ là việc thay đổi thời điểm trả nợ các kỳ hạn trong thời gian trả nợ mà không làm thay thời gian cho vay (không kéo dài kỳ cuối cùng). Gia hạn nợ là việc kéo dài thời gian cho vay (làm cho thời gian cho vay dài thêm). SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 12
  21. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Bước 10: Xử lý rủi ro: Hoạt động cho vay luôn chứa đựng rủi ro. Để phòng ngừa rủi ro, ổn định hoạt động kinh doanh các ngân hàng phải thường xuyên trích lập quỹ dự phòng rủi ro. Quy mô quỹ dự phòng rủi ro trích lập căn cứ vào khối lượng tín dụng chung đồng thời căn cứ vào quy mô tài sản chứa đựng rủi ro cao. Bước 11: Thanh lý hợp đồng: Kết thúc quá trình cho vay là việc thanh lý hợp đồng vay tiền và thanh lý hợp đồng bảo đảm tiền vay. Hợp đồng chỉ được thanh lý khi khách hàng đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với ngân hàng. 1.3. QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.3.1. Khái niệm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại Cho vay mua BĐS là loại hình tín dụng của ngân hàng thương mại trong đó ngân hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về BĐS như: mua nhà, mua đất, xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê, sửa chữa nhà ở, Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho ngân hàng. Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểm soát được quá trình sử dụng vốn. Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho hiệu quả để trả nợ. 1.3.2. Đặc điểm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại Thời hạn cho vay mua BĐS thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là BĐS mang tính lâu dài ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn. Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay BĐS thường được áp dụng là lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn dưới 12 tháng. Tùy theo quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 13
  22. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Cho vay mua BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng cho vay khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiết bị, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu, Bởi lẽ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời các nhu cầu cần thiết cho người đi vay như các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo mỹ quan đô thị và giúp người dân sớm ổn định an cư lạc nghiệp. Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các tổ chức tín dụng, chủ yếu là ngân hàng trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến BĐS rất đa dạng và luôn phát sinh trong mọi thời kỳ. Về đối tượng cho vay Đối tượng cho vay có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh hay các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên với hoạt động cho vay mua BĐS thì đối tượng cho vay chủ yếu là người tiêu dùng vì thế nhiều đặc điểm của đối tượng cho vay mang tính chất của cho vay tiêu dùng. Đối tượng cho vay mua BĐS là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép. Có rất nhiều tiêu chí để phân loại đối tượng cho vay, tuy nhiên trong bài luận văn này em phân loại các đối tượng cho vay như sau: - Phân loại theo thu nhập: + Các đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả mãn nhu cầu. Do đó, NH cũng cần có những hoạt động và chính sách cho vay phù hợp để thu hút nguồn khách hàng này vì trong thời kỳ kinh tế đang khủng hoảng như hiện nay thì đây là nguồn khách hàng tiềm năng. Mặt khác hiện nay Nhà nước ta đang có rất nhiều chính sách lớn để đẩy mạnh việc tạo điều kiện mua nhà cho những người có thu nhập thấp bằng cách xây dựng các khu nhà dành cho người có thu nhập thấp để họ yên tâm trong công việc và cuộc sống. Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ đối với đối tượng khách hàng trên thì lượng khách hàng không hề nhỏ. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 14
  23. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc + Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện cuộc sống của người tiêu dùng cũng tăng theo. Đối với những phân khúc người dân có thu nhập trung bình thì cho vay mua BĐS là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn, đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên. + Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay khi mà tiền vốn tích luỹ của mình làm tăng thanh toán và coi đó như một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà vốn tích luỹ của mình đã đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi suất phải chi ra từ hoạt động cho vay này. Những ngôi nhà mà họ quan tâm là những căn hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt Tại Việt Nam có nhiều người đến NH vay nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả dựa vào tình hình kinh doanh, thu nhập của mình. Hiện nay loại hình này càng ngày càng phát triển. - Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên ta có các nhóm khách hàng sau: + Những khách hàng làm công ăn lương. + Những người có công việc kinh doanh riêng. + Những người trong giới nghệ thuật. + Những người lao động tự do. Theo cách phân loại trên thì trên thực tế khách hàng thuộc nhóm 1 thì có thu nhập ổn định hơn 3 nhóm còn lại. Và còn tuỳ vào từng hoàn cảnh cụ thể mà nhu cầu của mỗi nhóm khách hàng là khác nhau. Về khoản vay Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô của khoản vay mua BĐS thường lớn hơn nhiều. Điều đó là do căn nhà, miếng đất thường có giá trị lớn. Vì thế, trong vay tiêu dùng thì cho vay mua BĐS góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô món vay không nhỏ. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 15
  24. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Cho vay mua BĐS thường có kỳ hạn rất dài (có thể từ 10 năm đến 30 năm) trong danh mục cho vay của NH. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì loại hình cho vay này có rủi ro cũng rất lớn vì trong thời hạn cho vay nền kinh tế luôn luôn thay đổi, không những thế những vấn đề khách quan như sức khoẻ khách hàng vay cũng có thể ảnh hưởng tới khoản nợ của họ. Về lãi suất cho vay Vì cho vay mua BĐS là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy NH có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là điểm khác biệt của hoạt động cho vay mua BĐS với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì các hoạt động cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định. NH và khách hàng ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định. (Theo Lê Phúc Minh Chuyên - Những vấn đề chung về cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại) 1.3.3. Hình thức cho vay mua BĐS Hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay đó là: - Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay. - Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người có nhu cầu mua BĐS. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và NH ký kết hợp đồng mua bán nợ. Trong hợp đồng, NH đưa ra các điều kiện về đối tượng kỹ thương được bán chịu số tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty nhà đất và khách hàng mua BĐS ký kết hợp đồng bán chịu hàng hoá, thông thường người mua BĐS phải trả trước một phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho người mua BĐS và bán bộ chứng từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền cho công ty nhà đất, cuối cùng người mua BĐS thanh toán định kỳ cho NH. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 16
  25. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 1.3.4. Quy trình vay mua BĐS của ngân hàng thương mại Mỗi ngân hàng sẽ có một quy trình vay vốn riêng, những quy trình này có thể khác nhau ở một vài điểm phụ thuộc vào cách vận hành và quy định riêng của từng ngân hàng. Nhưng nhìn chung, các quy trình vay mua BĐS của ngân hàng sẽ bao gồm các bước sau: - Bước 1: Chuẩn bị và trình hồ sơ vay. Các loại hồ sơ này bao gồm hồ sơ nhân thân, hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay, hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ và một số loại hồ sơ khác + Hồ sơ chứng minh nhân thân: Là loại hồ sơ, thủ tục cơ bản phải có khi thực hiện quy trình vay vốn ngân hàng. Nhằm giúp ngân hàng có cơ sở để xác định chính xác đối tượng vay vốn là ai. Có đủ điều kiện để được vay vốn hay không. Hồ sơ này bao gồm: Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước Sổ hộ khẩu hoặc KT3 (Sổ tạm trú dài hạn) Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng nhận độc thân + Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Đối với quy trình vay vốn ngân hàng mua BĐS, việc quan trọng là cần chứng minh được rằng nguồn vốn minh vay chỉ được dùng để mua nhà đất. Tránh tình trạng sử dụng vốn vay sai mục đích. Dẫn đến việc khó kiểm soát và gây rủi ro cho bên ngân hàng. Hồ sơ này bao gồm: Giầy đề nghị vay vốn (Cần làm theo mẫu sẵn có của bên ngân hàng). Hợp đồng mua bán nhà đất. Giấy tờ chứng minh các lần thanh toán bằng vốn tự có (nếu có). Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và các hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà đất dự định mua. + Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ: Để đảm bảo khoản vay không trở thành nợ xấu, nợ không thể chi trả thì phía ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng cung SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 17
  26. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc cấp các loại giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập dùng để chi trả nợ. Đây là loại hồ sơ quan trọng nhất trong quy trình vay vốn ngân hàng. Quyết định khách hàng có đủ điều kiện vay vốn hay không và được vay với mức bao nhiêu. Nếu nguồn thu nhập đến từ lương, phụ cấp hoặc các khoản tương đương: Khách hàng cần cung cấp hợp đồng lao động có điều khoản và sao kê lương. Sao kê lương hàng tháng nếu nhận bằng tài khoản ngân hàng hoặc bảng lương và xác nhận lương nếu nhận bằng tiền mặt. Nếu nguồn thu nhập đến từ việc cho thuê tài sản: Khách hàng cần cung cấp hợp đồng cho thuê tài sản. Chứng từ chứng minh thu nhập từ việc cho thuê tài sản 3 kỳ gần nhất. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê. Hình chụp thực tế tài sản cho thuê. Nếu nguồn thu nhập đến từ hoạt động kinh doanh: Khách hàng cần cung cấp giấy tờ chứng đăng ký kinh doanh. Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập đến từ việc kinh doanh (Sổ sách ghi chép bán hàng, báo cáo tài chính công ty. Tờ khai thuế và chứng từ nộp thuế .). + Hồ sơ khác: Trong trường hợp bạn đang có khoản vay tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác. Thì còn cần phải chuẩn bị một số loại giấy tờ như hợp đồng tín dụng, sao kê tài khoản thanh toán - Bước 2: Thẩm định hồ sơ và định giá tài sản đảm bảo Đây là bước để ngân hàng tiếp nhận và thẩm định xem khách hàng có đủ điều kiện vay vốn như yêu cầu hay không và định giá tài sản đảm bảo. Thông thường, trong quy trình vay vốn ngân hàng mua BĐS sẽ yêu cầu khách hàng có tài sản đảm bảo. Đó có thể là một BĐS, một tài sản có giá trị khác. Hoặc là chính nhà đất mà khách hàng đang cần vay ngân hàng để mua. Thẩm định trong quy trình vay vốn ngân hàng sẽ bao gồm các bước: Kiểm tra lịch sử vay vốn và đánh giá tín dụng của khách hàng. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 18
  27. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Thẩm định và xác minh thông tin qua điện thoại Thẩm định thực tế nơi làm việc, cơ sở kinh doanh và đi thực địa để định giá tài sản đảm bảo. Đối với tài sản đảm bảo, đơn vị định giá có thể là của ngân hàng hoặc là đơn vị độc lập. Chi phí dành cho việc định giá tái sản đảm bảo trong quy trình vay vốn ngân hàng có thể do ngân hàng chi trả hoặc người đứng ra vay vốn chịu trách nhiệm chi trả. - Bước 3: Đưa ra quyết định chấp thuận cho vay và tiến hành giải ngân Nếu bước thẩm định hồ sơ và định giá tài sản đảm bảo diễn ra suôn sẻ, không gặp vấn đề gì phát sinh. Thì phía bên ngân hàng sẽ đưa ra thông báo chấp thuận, phê duyệt hồ sơ vay. Và tiến hành các thủ tục cần thiết để giải ngân khoản vay. Nếu tài sản đảm bảo là tài sản khác thì việc giải ngân diễn ra khá đơn giản. Còn trong trường hợp tài sản đảm bảo là chính nhà đất cần vay vốn để mua thì quy trình vay vốn ngân hàng lúc này sẽ được chia thành 2 trường hợp: + Trường hợp nhà đất đã hoàn thành thủ tục sang tên: Đối với trường hợp này, các bên sẽ tiến hành ký và công chứng hợp đồng thế chấp. Và đăng ký hợp đồng giao dịch đảm bảo tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, phía ngân hàng sẽ giữ bản chính của giấy tờ nhà đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu Và tiến hành giải ngân cho khách vay trả cho bên bán. + Trường hợp nhà đất chưa hoàn thành thủ tục sang tên: Lúc này, người bán – người mua – ngân hàng sẽ tiến hành ký một thỏa thuận 3 bên. Theo đó, các bên sẽ đồng ý giải ngân/phong tỏa số tiền giải ngân. Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, phía ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền vay vào một tài khoản đứng tên bên bán. Và tạm thời phong tỏa số tiền này lại trong thời gian hai bên tiến hành thủ tục mua bán, sang tên nhà đất. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 19
  28. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Sau đó, bên mua sẽ ký tiếp một hợp đồng công chứng thế chấp. Và đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng quy định pháp luật. Lúc này, phía ngân hàng sẽ tiến hành bỏ phong tỏa đối với số tiền vay. - Bước 4: Theo dõi khả năng chi trả và thanh lý hợp đồng tín dụng Khi vay vốn ngân hàng, khách hàng sẽ phải chịu áp lực rất lớn mỗi tháng. Khi đó sẽ luôn có chuyên viên tín dụng theo dõi, kiểm tra việc sự dụng vốn, tài sản đảm bảo. Và tình hình tài chính của khách hàng để đảm bảo có khả năng thu hồi nợ. (Nguồn: san-ma-ban-can-phai-biet/) 1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới quy trình cho vay BĐS tại NHTM 1.3.5.1. Nhân tố khách quan Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua BĐS của NH là các nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua BĐS. Các nhân tố này không có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó vẫn có những tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới hoạt động của NH thì NH không thể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để phòng ngừa những rủi ro do các nhân tố này tác động. Môi trường kinh tế: Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua BĐS – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng. Môi trường pháp lý: Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua BĐS. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 20
  29. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Đối thủ cạnh tranh: Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua BĐS mà nhiều TCTC khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng, các công ty kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng mua trả góp. Trong nền kinh tế thị trường, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ chức tài chính trong và ngoài nước với nhau là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Về phía khách hàng: Tư cách đạo đức của khách hàng thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì NH cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay mua BĐS mang lại cho NH sẽ rất cao, các NH khó lòng mở rộng cho vay mua BĐS. Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho NH. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của NH được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Và vậy, trong hoạt động cho vay mua BĐS, NH luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NH. 1.3.5.2. Nhân tố chủ quan Chất lượng cán bộ và cơ sở vật chất: Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ của nhân viên NH. Có thể nói cán bộ nhân viên NH là hình ảnh quan trọng của NH. Vì họ có nhiệm vụ thu hút khách hàng, giúp NH mở rộng phạm vi hoạt động, tăng cường doanh số cho vay và thu lợi nhuận. Do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ nhận viên NH cũng là yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng đến với NH trong quá trình mở rộng hoạt động cho vay mua BĐS. Cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng. Cùng với công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho nhành NH đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động NH. Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức phí, số SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 21
  30. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc tiền được phép vay trên giá trị tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản vay có vấn đề tác động trực tiếp tới việc mở rộng tín dụng của NH. Quá trình thẩm định: NH để thu hút khách hàng một cách có hiệu quả thì nên quản lý và thực hiện quá trình thẩm định hiệu quả Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay các NH ở Việt Nam còn gặp khá nhiều khó khăn. Thông tin tín dụng: Trong hoạt động cho vay mua BĐS của NHTM, NH cần phải xây một hệ thống dữ liệu thông tin khách hàng. Hệ thống này sẽ giúp NH dễ dàng cập nhật, quản lý và tìm kiếm khách hàng. Tại nước ta chỉ mới có trung tâm thông tin CIC (credit information center) của NHNN giúp các NHTM trong việc lưu trữ thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 22
  31. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Ở chương này chúng ta đã đi tìm hiểu về cơ sở lý luận về nghiệp vụ cho vay của NHTM đặc biệt là nghiệp vụ cho vay mua BĐS. Cụ thể là chúng ta đi tìm hiểu từng phần về khái niệm, vai trò của NHTM, các hoạt động của NHTM, hoạt động cho vay của NHTM và cuối cùng là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS. Ta thấy, hoạt động cho vay mua BĐS là một hoạt động tiềm năng của NHTM, không những giúp cho khách hàng đáp ứng được nhu cầu về nhà đất mà còn giúp NHTM có thể giải quyết được nguồn vốn huy động lớn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS. Tuy nhiên hoạt động cho vay này cũng chịu nhiều tác động của các nhân tố chủ quan thuộc về bản thân NH và các nhân tố khách quan từ bên ngoài. Việc nghiên cứu tìm hiểu sự tác động của các nhân tố này tới hoạt động cho vay mua BĐS của NH là vô cùng quan trọng cho việc định hướng phát triển của hoạt động này trong tương lai. Dựa trên những lý luận vừa tìm hiểu trên ta sẽ đi tìm hiểu sâu về hoạt động cho vay mua BĐS tại một NH cụ thể, đó là hoạt động cho vay mua BĐS của NH MSB – chi nhánh Huế. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 23
  32. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CN HUẾ 2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CHI NHÁNH HUẾ 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam  Tổng quan về công ty: - Tên đơn vị: Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam - Tên viết tắt: MSB - Trụ sở chính: Số 54A Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Thượng, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội - Webiste: www.msb.com.vn, - Logo: - Vốn điều lệ: 11,750 tỷ  Lịch sử hình thành và phát triển: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam (viết tắt MSB hay còn được biết với thương hiệu cũ là Maritime Bank) là ngân hàng thương mại cổ phần được cấp giấy phép thành lập đầu tiên tại Việt Nam, được thành lập năm 1991 tại thành phố Hải Phòng. - Năm 2005: Maritime chính thức chuyển Hội sở chính từ Hải Phòng lên Hà Nội, đánh dấu giai đoạn phát triển mạnh mẽ kể từ năm 2005 với 16 điểm giao dịch. - Năm 2009: Maritime Bank tăng vốn điều lệ lên 3,000 tỷ đồng. - Năm 2010: Maritime Bank tăng vốn điều lệ lên 5,000 tỷ đồng, chính thức ra mắt bộ nhận diện thương hiệu mới với sự kết hợp hai màu đỏ và đen. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 24
  33. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Năm 2014: Maritime Bank tăng vốn điều lệ lên 8,000 tỷ đồng, Ngân hàng có 44 chi nhánh, 145 phòng giao dịch, 31 quỹ tiết kiệm và 1 công ty con. MaritimeBank tiến hành các thủ tục cho việc sáp nhập Ngân hàng TMCP Phát triển Mê Kông (MDB), hoàn thiện và mở rộng mô hình kinh doanh của Ngân hàng Cộng đồng. - Tháng 7/2015, MaritimeBank quyết định mua lại CTCP Tài chính Dệt may Việt Nam – TFC. - Ngày 12/08/2015, MaritimeBank chính thức nhận sáp nhập MDB, tăng vốn điều lệ lên 11,750 tỷ đồng, hệ thống giao dịch gần 300 điểm, số lượng khách hàng toàn quốc đạt 1.4 triệu khách hàng cá nhân, gần 30,000 khách hàng doanh nghiệp, 600 doanh nghiệp lớn và định chế tài chính. - Năm 2018, MSB tiếp tục tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ 4.0 và trở thành ngân hàng đầu tiên ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) vào phát hành thẻ tín dụng và tích hợp thành công phương thức thanh toán QR code với 2 đối tác lớn là Vnpay và Payoo. - Năm 2019, MSB triển khai thay đổi toàn diện từ nhận diện thương hiệu đến mô hình trải nghiệm để trở thành ngân hàng đáng tin cậy, thấu hiểu khách hàng nhất và đạt lợi nhuận cao tại Việt Nam.  Hoạt động kinh doanh của NH bao gồm: - Hoạt động tín dụng: cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân, chiết khấu thương phiếu trái phiếu, - Hoạt động huy động vốn: huy động vốn ngắn hạn, trung han và dài hạn của các tổ chức kinh tế cùng tầng lớp dân cư dưới hình thức tiền gửi có kỳ hạn, không kỳ hạn, chứng chỉ tiền gửi - Hoạt động khác: thực hiện dịch vụ thanh toán, ngoại tệ, thanh toán quốc tế, nhận ủy thác đầu tư, tư vấn đầu tư, quản lý tài sản và nhiều dịch vụ Ngân hàng khác trong khuôn khổ cho phép hoạt động. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 25
  34. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – chi nhánh Huế Ngày 4/3/2011, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam - CN Huế đã ra đời theo chiến lược phát triển của MSB nhằm mục đích mở rộng mạng lưới, phát triển thương hiệu và tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển thuận lợi hơn. Trụ sở chính đặt tại 14B Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh, TP Huế. Là một trong những Ngân hàng thương mại dẫn đầu về quy mô hoạt động trên địa bàn, vì đã có thành tích xuất sắc trong công tác và phong trào thi đua chào mừng kỷ niệm 8 năm thành lập Chi nhánh, MSB - CN Huế đã vinh dự nhận nhiếu bằng khen do chính quyền địa phương trao tặng, như: Bằng khen của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỷnh Thừa Thiên Huế vì “đã có thành tích xuất sắc trong xây dựng và phát triển trên địa bàn giai đoạn 2012-2020”. Các hoạt động kinh doanh của MSB bao gồm: Tài trợ vốn vay cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp với lãi suất hợp lý, thủ tục nhanh gọn, tiến độ giải ngân kịp thời nhằm phục vụ tốt nhu cầu kinh doanh và tiêu dùng của khách hàng; Thực hiện các dịch vụ: bao thanh toán, bảo lãnh, thu chi trả lương hộ, kinh doanh và thu đổi ngoại tệ - vàng, dịch vụ thẻ ATM, các dịch vụ tư vấn tài chính; nhận tiền gửi bằng VND, USD với lãi suất hấp dẫn Hiện nay, MSB – chi nhánh Huế có tổng cộng 1 chi nhánh và 1 phòng giao dịch được đặt trên địa bàn thành phố Huế. - Chi nhánh Thừa Thiên Huế. Địa chỉ: 14B Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế - PGD Xuân Phú. Địa chỉ: 75 Trường Chinh, phường Xuân Phú, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế Hiện nay, nhiệm vụ chính của MSB - CN Huế là cấp tín dụng, huy động và thực hiện các dịch vụ NH khác. Không nằm ngoài định hướng hoạt động chung của MSB, MSB - CN Huế luôn hướng tới mục tiêu góp phần đưa MSB trở thành NH SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 26
  35. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc TMCP hàng đầu và là NH bán lẻ hiện đại đa năng nhất Việt Nam. NH MSB - CN Huế là 1 trong những NH TMCP đầu tiên có mặt trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế nên cũng đã gặp một số khó khăn trong những ngày đầu hoạt động. Nhưng với chính sách và định hướng đúng đắn của ban lãnh đạo chi nhánh, MSB- CN Huế đã tận dụng tốt những lợi thế tiên phong của mình. 2.1.3. Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban MSB – CN Huế GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC PHÒNG KIỂM SOÁT PHÒNG KẾ TOÁN VÀ PHÒNG KINH RỦI RO QUỸ DOANH Bộ Bộ Bộ Bộ Bộ Bộ phận phận Bộ CV quản KSV CV kiểm Bộ phận phận phận phận thanh kinh phận lý tín tín soát rủi phận xử lý quan kế hành toán doanh tư dụng dụng ro quỹ giao hệ toán chính quốc ngoại vấn dịch KH tế hối MSB CHI NHÁNH PGD HUẾ XUÂN (TRỤ SỞ PHÚ CHÍNH) Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của NH MSB – CN Huế Nguồn: Phòng tổ chức nhân sự NH MSB – CN Huế SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 27
  36. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Nhiệm vụ, chức năng của các phòng ban  Ban giám đốc: (Gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc) Giám đốc: Trực tiếp điều hành hoạt động của NH và chịu trách nhiệm chỉ đạo điều hành nhiệm vụ kinh doanh nói chung và hoạt động cấp TD nói riêng trong phạm vi được ủy quyền. Trực tiếp điều hành hoạt động của NH và chịu trách nhiệm chỉ đạo điều hành nhiệm vụ kinh doanh nói chung và hoạt động cấp TD nói riêng trong phạm vi được ủy quyền.  Phòng kiểm soát rủi ro: Bộ phận quản lý rủi ro tín dụng: Quản lý, theo dõi và giám sát thực hiện các biện pháp nghiệp vụ để hạn chế các rủi ro có thể gặp phải liên quan đến hồ sơ tín dụng trước, trong và sau vay. Bộ phận quản lý rủi ro hoạt động: Nhận diện, giám sát, kiểm soát các hoạt động nghiệp vụ liên quan đến các khâu trước, trong và sau khi thực hiện các nghiệp vụ xử lý giao dịch nhằm đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro.  Phòng kế toán và quỹ: Bộ phận hành chính: Nhận và phân phối, phát hành lưu trữ văn thư. Thực hiện mua sắm quản lý, văn phòng phẩm theo quy định. Đảm nhận công tác lễ tân, hậu cần của chi nhánh, theo dõi tình hình nhân sự. Xây dựng kế hoạch hành chính và theo dõi đánh giá quá trình thực hiện kế hoạch. Bộ phận xử lý giao dịch: Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến việc chuyển tiền, thu chi tiền mặt trên cơ sở có chứng từ phát sinh, phát hiện và ngăn chặn tiền giả, bảo quản tiền mặt, giấy tờ có giá, hồ sơ tài sản thế chấp. Bộ phận kế toán: Thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quá trình thanh toán, thu chi theo yêu cầu của KH, hạch toán chuyển khoản giữa NH với KH, làm dịch vụ thanh toán khác. Tiếp nhận chứng từ từ bộ phận xử lý giao dịch để lưu trữ số liệu làm cơ sở cho hoạt động của NH.  Phòng kinh doanh gồm các bộ phận: SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 28
  37. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Bộ phận quan hệ khách hàng (khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp): Xây dựng chính sách bán hàng, lập mục tiêu, kế hoạch bán hàng, tìm kiếm và phát triển khách hàng mới, phát triển mối quan hệ với khách hàng. Bộ phận kinh doanh ngoại hối: Thực hiện hoạt động kinh doanh ngoại hối trên thị trường liên NH, hỗ trợ bộ phận bán sản phẩm ngoại hối, kiểm soát rủi ro ngoại hối. Bộ phận thanh toán quốc tế: Thực hiện nhiệm vụ mở L/C, chuyển tiền ra nước ngoài. 2.1.4. Tình hình sử dụng lao động tại MSB – CN Huế Bảng 2.1. Tình hình sử dụng lao động tại MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 2018/2017 2019/2018 Chỉ tiêu SL % SL % SL % +/- % +/- % Tổng số lao 30 100 34 100 40 100 4 13,33 6 17,65 động Phân theo giới tính Nam 12 40 15 44,12 18 45 3 25 3 20 Nữ 18 60 19 55,88 22 55 1 5,56 3 15,79 Phân theo trình độ Đại học, 26 86,67 29 85,29 36 90 3 11,54 7 24,14 trên đại học Cao đẳng, 4 13,33 5 14,71 4 10 1 25 -1 -20 trung cấp (Nguồn: Phòng kế toán và quỹ - MSB - CN Huế) Qua bảng 2.1 cho thấy, tình hình nguồn nhân lực của MSB – CN Huế qua 3 năm gần đây (2017– 2019) có nhiều biến động. Tổng số lao động của Chi nhánh đều tăng qua các năm, và cơ cấu lao động cũng có sự thay đổi. Cuối năm 2018, tổng số lao động là 34 người, so với năm 2017 thì đã tăng 4 người, với tốc độ tăng là 13,33%. Tổng số lao động năm 2019 là 40 người, tăng thêm 6 người so với năm 2018, tốc độ tăng là 17,65%. Nhờ chính sách tuyển dụng SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 29
  38. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc của MSB diễn ra đều đặn theo kế hoạch đặt ra hằng năm để nhằm đáp ứng nhu câu tăng cường và mở rộng thị trường qua các năm nên số lượng lao động tại MSB – CN Huế qua các năm đều tăng. Tại MSB – CN Huế, tỷ lê lao động nữ thường chiếm số lượng lớn hơn lao động nam. Năm 2017, tỷ lệ nữ chiếm 60%, trong khi đó lao động nam chiếm 40%. Năm 2018, tỷ lệ nữ là 55,88% và tỷ lệ nam là 44,12%. Năm 2019, tỷ lệ nữ là 55% và tỷ lệ nam là 45%. Năm 2018 tổng số lao động nam là 15 người, tăng 3 người, tương ứng 25% so với năm 2018. Đến năm 2019, lao động nam là 18 người, tăng 3 người tương ứng với tốc độ tăng 20% so với năm 2019. Số lượng lao động nữ biến động qua 3 năm như sau, năm 2018 tăng thêm 1 lao động tương ứng với 5,56%/năm so với năm 2017, năm 2019 tăng thêm 3 lao động tương ứng với tốc độ tăng 15,79% so với năm 2019. Tỷ lệ nam và nữ trong ngân hàng tương đối hợp lý có thể giải thích do tính chất công việc của ngân hàng, nam nghiêng về tín dụng và quản lý vốn vay, quan hệ khách hàng nữ chiếm đa số trong các công việc giao dịch, tiếp xúc trực tiếp với khách hàng. Cơ cấu nguồn nhân lực theo giới tính của ngân hàng như vậy là khá hợp lí. Xét về trình độ của lực lượng lao động, có thể nhận thấy được sự ổn định về tỷ lệ trình độ học vấn qua ba năm: Số lượng nhân viên đạt trình độ cao đẳng, trung cấp chiếm tỷ lệ nhỏ trong ngân hàng, tăng rất ít qua các năm và khá ổn định. Năm 2018 tăng 1 người so với năm 2017 còn năm 2019 thì giảm 1 người so với năm 2018. Năm 2018, tỷ lệ nhân viên thuộc trình độ đại học và trên đại học tăng 3 người so với năm 2017 tương ứng 11,54%, năm 2019 tỷ lệ này cũng tăng 7 người so với năm 2018 tương ứng với 24,14%. Như vậy, MSB – CN Huế không ngừng nâng cao chất lượng lao động nhằm gia tăng chất lượng của ngân hàng. Lực lượng lao động có học vấn chiếm tỷ lệ cao nhằm đảm bảo nhân viên có được trình độ chuyên môn nghiệp vụ tốt, khả năng xử lý công việc tốt, đồng thời khả năng nắm bắt những vấn đề mới nhanh nhạy, điều đó đối với MSB – CN Huế là một lợi thế giúp nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 30
  39. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh của MSB – CN Huế 2.1.5.1. Tình hình hoạt động kinh doanh chung Bảng 2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) (Đơn vị: tỷ đồng) So sánh Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2018/2017 2019/2018 2017 2018 2019 +/- % +/- % A. Tổng thu nhập 15,617 17,971 18,917 2,354 15,07 0,946 5,26 Thu từ lãi cho vay 5,264 6,026 6,260 0,763 14,49 0,233 3,87 Thu từ HD dịch vụ 0,994 1,422 1,193 0,428 43,12 -0,229 -16,08 Thu nhập bất thường 0,190 0,196 0,200 0,006 3,19 0,004 2,06 Thu khác 9,169 10,326 11,263 1,157 12,62 0,937 9,08 B. Tổng Chi phí 9,199 10,574 11,026 1,375 14,94 0,452 4,28 Chi huy động vốn 0,930 1,026 1,137 0,096 10,32 0,110 10,75 Chi cho nhân viên 3,126 3,753 4,024 0,626 20,03 0,271 7,22 Chi kho quỹ, thanh 0,720 0,890 0,905 0,170 23,62 0,015 1,67 toán Chi nộp phí và lệ phí 0,700 1,103 1,000 0,403 57,51 -0,102 -9,27 Chi cho HĐ qlý 0,911 0,930 0,920 0,019 2,08 -0,010 -1,06 công cụ Chi về tài sản 1,132 1,111 1,025 -0,021 -1,85 -0,086 -7,73 Chi về dự phòng 0,880 1,001 1,237 0,121 13,72 0,236 23,57 BHTG Chi phí khác 0,799 0,759 0,777 -0,039 -4,90 0,018 2,36 C. Lợi nhuận 6,417 7,397 7,891 0,980 15,26 0,494 6,68 (Nguồn: Phòng kế toán và quỹ - MSB - CN Huế) Nhìn vào bảng kết quả SXKD và biến động tăng giảm của các khoản mục trong kinh doanh của MSB - CN Huế, chúng ta có thể nhận thấy sự gia tăng đáng kể thu nhập cũng như lợi nhuận trước thuế của ngân hàng. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 31
  40. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Năm 2018 tổng thu nhập của ngân hàng là 17,971 tỷ tăng 15,07% so với năm 2017, lợi nhuận năm 2018 so với năm 2017 tăng 15,26 %. Đây là mức tăng trưởng khá cao phù hợp với mức tăng trưởng của MSB Việt Nam. Nguyên nhân là do MSB cung cấp các giải pháp toàn diện và hiệu quả với khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ, MSB đã cung cấp giải pháp tín dụng toàn diện với thủ tục đơn giản, nhanh chóng và phù hợp với nhu cầu vốn của khách hàng. Năm 2019 thu nhập của MSB – CN Huế tăng 5,26% so với năm 2018, lợi nhuận năm 2019 so với năm 2018 tăng 6,68%. Việc tăng trưởng cấp tín dụng dẫn đến thu nhập từ lãi vay tăng lên, đồng thời chi huy động vốn năm 2019 cũng tăng so với năm 2018. MSB - CN Huế cũng đã tạo nên thương hiệu và lòng tin cho khách hàng từ đó lượng khách hàng tăng lên qua các năm, đem lại nguồn thu ổn định cho ngân hàng nhờ việc MSB – CN Huế tham gia các chương trình tình thương, tình nghĩa trong năm 2019, đóng góp vào các quỹ tình nghĩa, tham gia tặng quà khuyến mãi lớn cho khách hàng Do tác động của các yếu tố bao gồm thu từ lãi cho vay, các nguồn thu từ thu nhập bất thường khác của Chi nhánh tăng trong giai đoạn này. Đây cũng là điều tất yếu trong quá trình mở rộng quy mô tín dụng của ngân hàng. Một trong những yếu tố đem lại thu nhập của ngân hàng là thu từ lãi cho vay. Do hoạt động chính của Ngân hàng là huy động vốn và cho vay nên thu nhập từ lãi cho vay luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng thu nhập. Năm 2018, khoản mục này tăng 14.49% tương ứng với mức tăng của thu nhập từ lãi vay trong năm này là 0,763 tỷ đồng. Đến năm 2019 thu nhập từ lãi vay tăng ít hơn, cụ thể là 3.87% tương ứng 0,233 tỷ đồng so với năm 2018. Thu nhập của cán bộ nhân viên cũng tăng theo từng năm dẫn đến chi phí lương tăng. Bên cạnh đó chi phí huy động vốn cũng gia tăng theo từng năm chứng tỏ ngân hàng không chỉ tăng trưởng về quy mô tín dụng mà còn tăng trưởng cả về quy mô tiền gửi. Như vậy, trong 3 năm trở lại đây, MSB kinh doanh ngày càng trở nên ổn định và hiệu quả, điển hình có thể thấy là danh hiệu “Ngân hàng tốt nhất Việt Nam” SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 32
  41. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc được trao bởi Global Finance vào năm 2017, 2019 và Giải “Ngân hàng có sáng kiến và đóng góp nổi bật cho Doanh Nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam” được trao bời CFI năm 2017, 2018. 2.1.5.2. Tình hình cho vay mua BĐS tại MSB Huế Bảng 2.3. Thu nhập từ cho vay mua BĐS tại MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) (Đơn vị: tỷ đồng) So sánh Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2018/2017 2019/2018 2017 2018 2019 +/- % +/- % Thu nhập từ cho 0,653 0,803 0,732 0,150 22,97 -0,071 -8,84 vay mua BĐS Tổng thu nhập từ 5,264 6,026 6,260 0,763 14,49 0,233 3,87 cho vay Tỷ trọng cho vay 12,41 13,33 11,69 - - - - mua BĐS (Nguồn: Phòng kế toán và quỹ - MSB - CN Huế) Thu nhập từ cho vay mua BĐS là tổng số tiền mà ngân hàng thu được từ hoạt động cho vay mua BĐS trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của Ngân hàng. Năm 2018 thu nhập từ cho vay mua BĐS đạt 0,803 tỷ đồng tăng 0,15 tỷ đồng, so với 2017, tỷ trọng thu nhập từ cho vay mua BĐS so với tổng thu nhập từ cho vay chiếm 13,33%. Năm 2019 thu nhập từ cho vay mua BĐS đạt 0,732 tỷ đồng giảm 0,071 tỷ đồng, tương đương với mức giảm là 8,84% so với 2018, tỷ trọng thu nhập từ cho vay mua BĐS so với tổng thu nhập chiếm 11,69%. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 33
  42. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Nhìn chung ta thấy, trong tổng thu nhập từ cho vay của NH thì thu nhập từ cho vay mua BĐS chiếm khoảng 11% đến 14%. Trong năm 2018 ta thấy thu nhập từ cho vay mua BĐS tăng, nguyên nhân là do hoạt động cho vay mua BĐS của NH có điều kiện phát triển bao gồm cả điều kiện bên trong và điều kiện bên ngoài. Thị trường BĐS Việt Nam năm 2018 nhìn chung ổn định, phát triển đồng đều trên mọi phân khúc. Các dự án BĐS cũng chủ động trực tiếp hạ giá thành sản phẩm hay gián tiếp giảm giá bằng cách đưa ra nhiều gói ưu đãi, tặng thêm nhiều tiện ích cộng thêm để thu hút các khách hàng. Đặc biệt, các khách hàng cá nhân NH quan tâm hướng đến với nhiều ưu đãi hơn khi vay mua nhà, đất hoặc thế chấp nhà, đất như lãi suất rất cạnh tranh, thủ tục xử lý hồ sơ nhanh gọn hơn. Sự thay đổi tích cực này đang nhận được nhiều sự quan tâm ngược lại từ phía khách hàng vay, đồng thời tạo cơ hội có nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng khi quyết định đi vay. Nhìn chung trong năm 2018 tín dụng cho vay mua BĐS của cả hệ thống đều có sự khởi sắc. Năm 2019, với tình hình kinh tế tương đối khó khăn, BĐS luôn trong tình trạng trầm lắng nên doanh số cho vay mua BĐS giảm, nguyên nhân là do tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2019 luôn ở mức vừa phải do người mua vẫn còn tâm lý chờ đợi để giá BĐS giảm thêm mặc dù giá BĐS đã được điều chỉnh xuống thấp. Rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ vì chậm trễ trong quá trình cấp giấy phép đầu tư, xây dựng. Điều này đã khiến tất cả kế hoạch phát triển dự án của các chủ đầu tư không diễn ra như đúng kế hoạch. Trong khi họ vẫn phải duy trì các chi phí về tiền đất, lãi ngân hàng Trong năm 2019, do ngân hàng có sự đổi mới nhân sự, đa số những CBTD phụ trách mảng cho vay mua BĐS là những người trẻ còn thiếu kinh nghiệm dẫn tới những hạn chế trong việc giải quyết những hồ sơ khách hàng vay mua BĐS. Ngoài ra, nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua BĐS nên có rất nhiều NHTM đã và đang cố gắng phát huy hết tiềm năng của hoạt động này vì thế thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nhưng so với tổng doanh số cho vay thì trong năm 2019 thu nhập từ cho vay mua BĐS vẫn chiếm 11,69%. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 34
  43. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Ta thấy mức tăng và mức giảm giá trị tương đối của thu nhập từ cho vay mua BĐS trong các năm biến động không đồng đều. Hoạt động cho vay mua BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 11% đến 14% trong hoạt động cho vay của NH nên hoạt động cho vay mua BĐS cũng ảnh hưởng tới thu nhập cho vay của NH. Do vậy để tăng thu nhập cho vay của NH thì việc mở rộng và đẩy mạnh hoạt động cho vay mua BĐS cũng rất quan trọng. Đây là một thị trường rất tiềm năng vì vậy Nhà nước cũng đang đưa ra nhiều chính sách và giải pháp để tăng doanh số cho vay của NH để kích cầu thị trường BĐS. 2.2. PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CN HUẾ 2.2.1. Phân loại BĐS trong cho vay mua BĐS tại MSB - BĐS có sẵn: Là quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dụng trên đất đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng hoặc quyền sử dụng đất; nhà ở, công trình xây dựng trên đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, đáp ứng các điều kiện về mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. - BĐS hình thành trong tương lai: Là nhà ở, công trình xây dựng trên đất đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. BĐS hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. 2.2.2. Điều kiện đối với Khách hàng vay mua BĐS - Là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài có thời gian cư trú/làm việc tại Việt Nam liên tục tối thiểu 36 tháng, thỏa mãn điều kiện được cấp tín dụng tại MSB và NHBL trong từng thời kỳ. - Tuổi từ 20 đến 65, tại thời điểm tất toán khoản vay không quá 70 tuổi. - Cư trú tại địa bàn triển khai sản phẩm - Không nằm trong Danh sách đen (Black-list) của MSB. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 35
  44. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Điều kiện về CIC: Không có nợ nhóm 2 trong 12 tháng gần nhất; không có nợ nhóm 3 trở lên trong 24 tháng gần nhất (trừ các trường hợp chứng minh được việc phát sinh nợ quá hạn không phải do lỗi của khách hàng). - Trường hợp Khoản vay của khách hàng có người bảo lãnh trả nợ thì người bảo lãnh trả nợ phải là người thân của khách hàng và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của MSB. 2.2.3. Mục đích cho vay mua BĐS tại MSB - Mua BĐS có sẵn cho chính Khách hàng hoặc người thân của Khách hàng. - Mua BĐS hình thành trong tương lai cho chính Khách hàng hoặc cho người thân của Khách hàng. - Hoàn vốn tự có của chính Khách hàng/Người hôn phối và/hoặc vốn mà Khách hàng/Người hôn phối huy động từ cá nhân/tổ chức khác (không bao gồm vốn vay tại các TCTD) để mua BĐS, cụ thể: + Trường hợp mua BĐS không thuộc dự án: Thời hạn hoàn vốn không quá 12 tháng kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục mua bán BĐS (Ngày cấp ghi trên GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được cấp cho Khách hàng) đến ngày nộp đủ hồ sơ cho P.PDTDBL nhưng không quá 15 tháng tính từ ngày công chứng HĐMB BĐS ký kết giữa Khách hàng và Bên bán. 2.2.4. Quy định về đồng tiền, số tiền cho vay - Đồng tiền cho vay và trả nợ: Đồng Việt Nam. - Số tiền cho vay: Tối thiểu 100 triệu đồng, tối đa 20 tỷ đồng. - Tỷ lệ tài trợ vốn vay (LTD): + Công thức tính: LTD = Vốn vay/Tổng nhu cầu vốn được thẩm định + LTD tối đa: Trường hợp khoản vay có TSBĐ là tài sản hình thành từ vốn vay: LTD tối đa 80%. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 36
  45. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Các trường hợp khác: LTD tối đa 90%. - Tỷ lệ cho vay tối đa/Giá trị TSBĐ (LTV): Trường hợp bảo đảm bằng nhiều tài sản khác nhau, mức cho vay tối đa theo giá trị TSBĐ bằng tổng hạn mức cho vay tối đa đối với từng TSBĐ. - Tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ/Tổng thu nhập (DTI): + Tối đa 70%. 2.2.5. Quy định về việc định giá tài sản bảo đảm NH dựa vào khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, căn cứ vào giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng. Nguồn vốn mà ngân hàng dùng chủ yếu để cho vay mua BĐS là các nguồn huy động từ khách hàng: tiền gửi có kì hạn, tiền gửi tiết kiệm của các tổ chức kinh tế, dân cư nhưng chủ yếu vẫn là từ dân cư, bộ phận này chiếm tỷ trọng lớn nhưng hầu hết là những khoản tiết kiệm có quy mô nhỏ trong thời gian ngắn. Nguồn vốn huy động trung dài hạn chỉ chiếm hơn 30% tổng nguồn vốn huy động. 2.2.6. Quy định về thời hạn cho vay - Tối thiểu 3 tháng. - Thời hạn cho vay được quy định như sau: + Đối với các khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên: Thời hạn cho vay tối đa 300 tháng. + Đối với các khoản vay khác: Thời hạn cho vay tối đa 240 tháng. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 37
  46. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2.2.7. Hồ sơ vay vốn Bảng 2.4. Danh mục hồ sơ vay mua BĐS theo quy định của MSB – chi nhánh Huế Thời điểm cung cấp Loại chứng từ STT Nội dung chứng từ Trước Sau giải Bản Bản Lưu ý giải ngân ngân gốc sao I Trường hợp mua BĐS có sẵn 1 Giấy chứng nhận x x BĐS 2 HĐMB hoặc Văn bản thỏa thuận có tính nguyên tắc giữa các x x bên về việc mua bán/ chuyển nhượng BĐS 3 Chứng từ giao dịch Trường hợp liên quan chứng minh Bên bán là Khách hàng vay vốn pháp nhân, đã nộp tiền đặt cọc chứng từ hoặc thanh toán trước thanh toán là một phần/ toàn bộ vốn Sao kê tài tự có cho Bên bán, khoản/ Ủy bao gồm nhưng x x nhiệm chi/ không giới hạn: Biên Phiếu báo có/ bản giao nhận tiền, Phiếu thu/ xác nhận nộp tiền, Biên lai nhận phiếu thu, tiền/ Xác nhận vốn tự có/ Hóa đơn VAT 4 Chứng từ chứng minh quan hệ giữa Khách hàng/Người hôn phối x x và người mua đứng tên trên HĐMB, Văn SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 38
  47. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Thời điểm cung cấp Loại chứng từ STT Nội dung chứng từ Trước Sau giải Bản Bản Lưu ý giải ngân ngân gốc sao bản chuyển nhượng HĐMB (đối với trường hợp mua BĐS để tặng/ cho Người thân) 5 Giấy chứng nhận Sau tối đa 06 BĐS đã sang tên cho x x tháng Khách hàng III Trường hợp BĐS hình thành trong tương lai 1 HĐMB với chủ đầu x x tư chưa sang tên 2 HĐMB/Văn bản chuyển nhượng x x HĐMB giữa Bên mua với Bên bán 3 Văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà dự án (có công chứng x x và xác nhận của chủ đầu tư) 4 Chứng từ giao dịch Trường hợp liên quan chứng minh Bên bán là Khách hàng vay vốn pháp nhân, đã nộp tiền đặt cọc chứng từ hoặc thanh toán trước thanh toán là x x một phần/ toàn bộ vốn Sao kê tài tự có cho Bên bán, khoản/ Ủy bao gồm nhưng nhiệm chi/ không giới hạn: Phiếu báo có/ Biên bản giao nhận Phiếu thu/ SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 39
  48. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Thời điểm cung cấp Loại chứng từ STT Nội dung chứng từ Trước Sau giải Bản Bản Lưu ý giải ngân ngân gốc sao tiền, xác nhận nộp Biên lai nhận tiền, phiếu thu, tiền/ Xác nhận vốn tự có/ Hóa đơn VAT 5 Thông báo nộp tiền x x của Chủ đầu tư 6 Chứng từ chứng minh quan hệ giữa Khách hàng/Người hôn phối và người mua đứng tên trên HĐMB, Văn x x bản chuyển nhượng HĐMB (đối với trường hợp mua BĐS để tặng/ cho Người thân) III. Trường hợp cho vay hoàn vốn tự có của Khách hàng/Người hôn phối hoặc vốn tự có huy động từ tổ chức, cá nhân khác (không bao gồm vốn vay tại các TCTD) 1 - Đối với BĐS riêng lẻ: Giấy chứng nhận BĐS đứng tên KH. - Đối với BĐS dự án: Hợp đồng mua bán hoặc Văn bản thỏa x x thuận có tính nguyên tắc giữa Khách hàng và Bên bán về việc mua bán/chuyển nhượng BĐS SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 40
  49. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Thời điểm cung cấp Loại chứng từ STT Nội dung chứng từ Trước Sau giải Bản Bản Lưu ý giải ngân ngân gốc sao 2 HĐMB hoặc Văn bản Chỉ yêu cầu thỏa thuận có tính đối với giao nguyên tắc giữa các dịch BĐS x x bên về việc mua riêng lẻ bán/chuyển nhượng BĐS 3 Giấy vay tiền, mượn tiền hoặc chứng từ khác tương đương còn x x hiệu lực (nếu là vốn huy động từ tổ chức, cá nhân khác) 4 CMND/ĐKKD của cá nhân, tổ chức cho x x Khách hàng vay tiền IV Trường hợp vay mua BĐS qua đấu giá, phát mại 1 Thông báo trúng đấu x x giá 2 Chứng từ đặt cọc/ Nộp tiền cho Bên bán/ x x Tổ chức đấu giá tài sản (nếu có) 3 Chứng từ do Tổ chức đấu giá/Cơ quan, Đơn vị có thẩm quyền xác nhận về việc đã nhận x x được khoản thanh toán như: Xác nhận nộp tiền, hóa đơn VAT, phiếu thu, SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 41
  50. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2.2.8. Quy trình cho vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế 2.2.8.1. Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ khác HƯỚNG DẪN GIẢI NGÂN Khách hàng ĐVKD P.PDTD HTTD Thẩm định - Tiếp nhận hồ sơ, thẩm và phê Yêu cầu Tái thẩm định khách hàng duyệt vay vốn định và khoản - Lập tờ trình đề xuất phê duyệt vay cấp tín dụng của khách Biên bản phê hàng duyệt Công chứng và - Liên hệ khách hàng ký hồ sơ. Soạn hồ đăng - Công chứng và đăng ký sơ ký thế chấp tài sản bảo đảm. giao dịch đảm bảo Hoàn Nhập kho hệ thống thiện Nhập kho vật lí thủ tục nh ập Mở hạn kho mức Giải ngân phong Giải ngân phong tỏa tỏa Mở Hợp đồng phong mua bán 3 Mở phong tỏa tỏa bên Kiểm Trong vòng 6 tháng kể từ ngày giải ngân, khách hàng phải cung cấp cho ngân soát hàng hình ảnh GCN quyền sử dụng BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. sau Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được, ngân hàng có quyền yêu vay cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 42
  51. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Diễn giải quy trình Bước 1 (Thẩm định và phê duyệt khách hàng): Khách hàng liên hệ với ngân hàng yêu cầu vay vốn, cung cấp các hồ sơ có liên quan. CBTD tư tư vấn phương án vay phù hợp với nhu cầu của khách hàng, thu thập đầy đủ hồ sơ theo check list (danh mục hồ sơ theo quy định của MSB) và tiến hành thẩm định sơ bộ khách hàng. Sau đó, CBTD lập hồ sơ vay vốn và trình lên phòng PDTD. Bộ phận PDTD sẽ kiểm tra xác minh tính chính xác hợp pháp của hồ sơ và gửi phản hồi lại ĐVKD nếu cần bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ. ĐVKD sẽ tiếp nhận hồ sơ từ phòng PDTD và bổ sung, sửa chữa hoàn chỉnh. Dựa trên hồ sơ khách hàng mà ĐVKD gửi lên, bộ phận PDTD sẽ tái thẩm định khách hàng cũng như liên hệ khách hàng để xác thực lần cuối khoản vay. Sau khi đã tái thẩm định khách hàng và xác minh tính chính xác của thông tin khách hàng cũng như những hồ sơ khách hàng cung cấp, phòng PDTD sẽ phê duyệt khoản vay, lập biên bản phê duyệt và gửi về ĐVKD. ĐVKD nhận văn bản phê duyệt và thông báo kết quả cho khách hàng. Bước 2 (Công chứng và đăng ký thế chấp): Sau khi khách hàng đã nhận được kết quả phê duyệt và đồng ý với những điều khoản được ghi trong biên bản, ĐVKD gửi hồ sơ kèm biên bản phê duyệt lên phòng HTTD để thực hiện soạn thảo hồ sơ. ĐVKD sẽ nhận kết quả hồ sơ từ phòng HTTD và liên hệ khách hàng ký hồ sơ. Khách hàng sẽ tiến hành công chứng và đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm của khách hàng. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 43
  52. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Bước 3 (Hoàn thiện thủ tục nhập kho): ĐVKD nhận kết quả đăng ký giao dịch đảm bảo và tiến hành nhập kho vật lí TSBĐ tại đơn vị. Sau khi đã nhập kho vật lí, bộ phận HTTD sẽ nhập kho TSBĐ trên hệ thống (BDS) và tiến hành mở hạn mức vay cho khách hàng. Bước 4 (Giải ngân phong tỏa): ĐVKD tiến hành mở tài khoản vay, bộ phận dịch vụ khách hàng thực hiện giải ngân phong tỏa vào tài khoản của người bán BĐS. Bước 5 (Mở phong tỏa): Sau khi đã giải ngân phong tỏa, khách hàng sẽ tới phòng công chứng để xác nhận có tồn tại hợp đồng mua bán giữa người bán BĐS và khách hàng. Sau đó khách hàng sẽ cung cấp hợp đồng này cho ĐVKD (được gọi là hợp đồng mua bán 3 bên). ĐVKD sau khi nhận được hợp đồng sẽ tiến hành nhập kho và mở phong tỏa tài khoản của bên bán. Bước 6 (Kiểm soát sau vay): Trong vòng 6 tháng ngày kể từ ngày giải ngân, khách hàng phải cung cấp cho ngân hàng hình ảnh BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 44
  53. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc 2.2.8.2. Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ hình thành từ vốn vay HƯỚNG DẪN GIẢI NGÂN Khách hàng ĐVKD P.PDTD HTTD Thẩm - Tiếp nhận hồ sơ, định và Tái thẩm Yêu cầu thẩm định khách phê duyệt hang định và vay vốn phê duyệt - Lập tờ trình đề xuất khoản vay cấp tín dụng của khách hàng Biên bản phê duyệt Công chứng và - Liên hệ khách hàng ký hồ sơ. Soạn hồ đăng ký - Công chứng và đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm sơ giao dịch hình thành trong tương lai. đảm bảo Nhập kho Hoàn hệ thống TSBĐ thiện thủ Nhập kho vật lí TSBĐ hình hình thành thành trong tương lai trong tục nhập tương lai kho Mở hạn mức Giải ngân Giải ngân phong tỏa phong tỏa SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 45
  54. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc HƯỚNG DẪN GIẢI NGÂN Khách hàng ĐVKD P.PDTD HTTD Xuất kho hệ thống Xuất kho vật lí TSBĐ TSBĐ hình thành hình trong tương lai thành trong tương lai Mở phong Nhập kho Hợp đồng Nhập kho vật lí hệ thống tỏa mua bán TSBĐ hình thành từ TSBĐ hình vốn vay 3 bên thành từ vốn vay Mở phong tỏa Trong vòng 6 tháng kể từ ngày giải ngân, khách hàng phải cung cấp cho ngân Kiểm hàng hình ảnh GCN quyền sử dụng BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. soát sau Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được, ngân hàng có quyền yêu vay cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay. Diễn giải quy trình Bước 1 (Thẩm định và phê duyệt khách hàng): Khách hàng liên hệ với ngân hàng yêu cầu vay vốn, cung cấp các hồ sơ có liên quan. CBTD tư tư vấn phương án vay phù hợp với nhu cầu của khách hàng, thu thập đầy đủ hồ sơ theo check list (danh mục hồ sơ theo quy định của MSB) và tiến hành thẩm định sơ bộ khách hàng. Sau đó, CBTD lập hồ sơ vay vốn và trình lên phòng PDTD. Bộ phận PDTD sẽ kiểm tra xác minh tính chính xác, hợp pháp của hồ sơ và gửi phản hồi lại ĐVKD nếu cần bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 46
  55. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc ĐVKD sẽ tiếp nhận hồ sơ từ phòng PDTD và bổ sung, sửa chữa hoàn chỉnh. Dựa trên hồ sơ khách hàng mà ĐVKD gửi lên, bộ phận PDTD sẽ tái thẩm định khách hàng cũng như liên hệ khách hàng để xác thực lần cuối khoản vay. Sau khi đã tái thẩm định khách hàng và xác minh tính chính xác của thông tin khách hàng cũng như những hồ sơ khách hàng cung cấp, phòng PDTD sẽ phê duyệt khoản vay, lập biên bản phê duyệt và gửi về ĐVKD. ĐVKD nhận văn bản phê duyệt và thông báo kết quả cho khách hàng. Bước 2 (Công chứng và đăng ký thế chấp): Sau khi khách hàng đã nhận được kết quả phê duyệt và đồng ý với những điều khoản được ghi trong biên bản., ĐVKD gửi hồ sơ kèm biên bản phê duyệt lên phòng HTTD để thực hiện soạn thảo hồ sơ. ĐVKD sẽ nhận kết quả hồ sơ từ phòng HTTD và liên hệ khách hàng ký hồ sơ. Khách hàng sẽ tiến hành công chứng và đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai của khách hàng. Bước 3 (Hoàn thiện thủ tục nhập kho): ĐVKD nhận kết quả đăng ký giao dịch đảm bảo và tiến hành nhập kho vật lí TSBĐ hình thành trong tương lai tại đơn vị. Sau khi đã nhập kho vật lí, bộ phận HTTD sẽ nhập kho TSBĐ hình thành trong tương lai trên hệ thống (BDS) và tiến hành mở hạn mức vay cho khách hàng. Bước 4 (Giải ngân phong tỏa): ĐVKD tiến hành mở tài khoản vay, bộ phận dịch vụ khách hàng thực hiện giải ngân phong tỏa vào tài khoản của người bán BĐS. Bước 5 (Mở phong tỏa): Sau khi đã giải ngân phong tỏa, ĐVKD tiến hành xuất kho vật lí TSBĐ hình thành trong tương lai và sau đó bộ phận HTTD tiến hành xuất kho hệ thống TSBĐ hình thành trong tương lai. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 47
  56. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Khách hàng sẽ tới phòng công chứng để xác nhận có tồn tại hợp đồng mua bán giữa người bán BĐS và khách hàng. Sau đó khách hàng sẽ cung cấp hợp đồng 3 bên tài sản ma khách hàng vay vốn để mua (TSBĐ hình thành từ vốn vay). ĐVKD nhận kết quả đăng ký giao dịch đảm bảo, tiến hành nhập kho vật lí TSBĐ hình thành từ vốn vay tại đơn vị. Sau khi ĐVKD đã nhập kho vật lí, bộ phận HTTD tiến hành nhập kho hệ thống TSBĐ hình thành từ vốn vay. Sau khi đã thực hiện nhập kho vật lí và hệ thống đầy đủ, ĐVKD tiến hành mở phong tỏa tài khoản của bên bán tài sản cho khách hàng vay vốn. Hoàn thành quá trình vay. Bước 6 (Kiểm soát sau vay): Trong vòng 6 tháng ngày kể từ ngày giải ngân, khách hàng phải cung cấp cho ngân hàng hình ảnh BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay. 2.2.9. Ví dụ cụ thể về trường hợp vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế Ông Đặng Xuân P. có nhu cầu muốn vay vốn mua BĐS và muốn thế chấp bằng tài sản là BĐS khác. Cụ thể ông P muốn vay để mua đất tại Khu đô thị Mỹ Thượng, xã Phú Mỹ, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế và dùng đất tại Khu đô thị sinh thái ven sông Hòa Xuân, Đà Nẵng để thế chấp cho khoản vay. Quy trình vay vốn diễn ra như sau: - Ông P. đến ngân hàng và nói với CBTD về nhu cầu, mục đích vay vốn và điền vào mẫu đơn đề nghị cấp tín dụng. - Sau khi đã có được yêu cầu vay vốn của khách hàng, ĐVKD tiến hành tiếp nhận hồ sơ. Hồ sơ cần tiếp nhận bao gồm Hồ sơ pháp lý, Hồ sơ quan hệ tín dụng, Hồ sơ tài chính và Hồ sơ về TSBĐ, Ngoài ra, dựa vào những thông tin khách SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 48
  57. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc hàng cung cấp, ĐVKD cũng tiến hành tra cứu lịch sử tín dụng cá nhân của khách hàng (CIC) và chấm điểm xếp hạng tín dụng (CSS). - Sau khi đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, CBTD tiến hành xác nhận lại thông tin khách hàng đã cung cấp (Hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính, hồ sơ TSBĐ và các hồ sơ liên quan) để chứng minh tính chính xác của hồ sơ. Ngoài ra, CBTD cần xác minh thực địa nơi ở của khách hàng, BĐS mà khách hàng thế chấp và BĐS mà khách hàng sẽ mua. Từ đó CBTD sẽ lập ra bản xác nhận thông tin khách hàng đã cung cấp. -Bên cạnh đó, khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc với bên bán để chứng minh mục đích vay vốn. - Sau khi đã có đầy đủ và xác minh được tính chính xác của hồ sơ, CBTD tiến hành lập tờ trình đề xuất cấp tín dụng. Trong tờ trình sẽ ghi rõ thông tin của khách hàng, phương án vay (gồm số tiền vay, mục đích vay của khách hàng), các khoản dư nợ hiện tại, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng, Một số thông tin về khoản vay như sau: + Số tiền vay: 1.700.000.000 vnđ + Mục đích vay: Mua BĐS + Thời gian vay: 240 tháng + Trong tờ trình còn nêu rõ dư nợ hiện tại của khách hàng tại các tổ chức tín dụng, các chỉ số của khoản vay đang đề xuất (LTV, LTD, DTI) để xác thực rằng khoản vay này đủ điều kiện để trình lên phòng phê duyệt tín dụng. Cụ thể các chỉ số được tính như sau: o LTV (Tỷ lệ cho vay trên giá trị) = Số tiền cho vay tối đa/Giá trị TSBĐ. Tỷ lệ này được tính để đánh giá mức độ rủi ro cảu khoản vay mà các tổ chức tài chính và các nhà cho vay khác kiểm tra trước khi phê duyệt thế chấp. LTV càng cao thì rủi ro của khoản vay càng lớn. Cụ thể ở đây khách hàng vay số tiền là 1.700.000.000 vnđ và thế chấp bằng BĐS được định giá là 3.837.125.000 vnđ. Do đó tỷ lệ LTV của khách hàng là 44.3% SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 49
  58. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc o LTD (Tỷ lệ cho vay trên tổng nhu cầu vốn) = Số tiền cho vay/Tổng nhu cầu vốn. Cụ thể khách hàng muốn mua BĐS được định giá là 2.050.000.000 vnđ, trong khi đó khách hàng vay 1.700.000.000 vnđ. Do đó tỷ lệ LTD của khách hàng là 82.92% o DTI (Hệ số nợ trên thu nhập) = Nghĩa vụ trả nợ của khách hàng tại các TCTD/Thu nhập của khách hàng. Chỉ số này được tính để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Cụ thể ở đây khách hàng đang có các khoản vay như sau: Vay thế chấp TSĐB tại NH TMCP Quốc tế - CN Đà Nẵng với số tiền là 1.473.000.000 vnđ và có 2 thẻ tín dụng với hạn mức 150.000.000 vnđ. Thu nhập được ghi nhận từ lương của khách hàng và vợ khách hàng là 51.060.000 vnđ. Do đó, tỷ lệ DTI của khách hàng là 64.68%. (Các chỉ số trên được tính và xác nhận đủ điều kiện cho vay theo quy định của ngân hàng MSB) - Sau khi đã lập tờ trình với các thông tin cần thiết, CBTD tiến hành gửi tờ trình cùng các hồ sơ liên quan lên phòng phê duyệt tín dụng. Phòng phê duyệt tín dụng sẽ tiến hành xác minh lại thông tin. Cụ thể: o Phòng phê duyệt tín dụng: tái thẩm định lại hồ sơ và thông tin của khách hàng (điện thoại tới khách hàng, người hôn phối hay điện thoại tới công ty khách hàng để xác thực những thông tin khách hàng cung cấp có chính xác không cũng như để xác thực nhu cầu vay vốn của khách hàng). Trong quá trình tái thẩm định, nếu có phát hiện sai sót, phòng PDTD sẽ thông báo cho ĐVKD để chỉnh sửa và bổ sung hồ sơ. Sau khi đã tái thẩm định và thông tin đã được xác thực đầy đủ, bộ phận phê duyệt sẽ tiến hành phê duyệt khoản vay và soạn biên bản phê duyệt như sau: - Sau khi phòng PDTD đã lập biên bản phê duyệt, bộ phận HTTD sẽ tiến hành soạn các hồ sơ sau: SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 50
  59. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc o Hợp đồng cho vay + Phụ lục: Điều khoản chung giữa ngân hàng và khách hàng về khoản vay. o Biên bản định giá: Thỏa thuận riêng giữa ngân hàng với khách hàng về việc thống nhất giá trị TSBĐ. o Văn bản đồng thuận: Thống nhất nghĩa vụ đồng trả nợ của khách hàng và người hôn phối. o Hợp đồng thế chấp: Văn bản kí kết giữa: khách hàng, ngân hàng và phòng công chứng về việc thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay (Phụ lục). o Đơn đăng ký thế chấp: Dùng để đăng kí giao dịch đảm bảo tài sản với phòng đăng kí thế chấp. - Sau khi đã soạn thảo đầy đủ hồ sơ, bộ phận HTTD sẽ liên hệ khách hàng để thống nhất các nội dung của hồ sơ và ký vào hồ sơ. Riêng hợp đồng thế chấp, khách hàng cần lên phòng công chứng và ký, điểm chỉ tay trước mặt công chứng viên. Đối với phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp, đại diện bên ngân hàng (có ủy quyền của ngân hàng) sẽ đến phòng đăng ký thế chấp để nộp hồ sơ thế chấp bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp. Sau 1 ngày làm việc, phòng đăng ký thế chấp sẽ trả lại kết quả. - ĐVKD tiến hành nhập kho vật lí TSBĐ (bao gồm biên bản bàn giao, biên bản định giá, đơn đăng ký thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng cho vay, hợp đồng thế chấp. - Sau khi ĐVKD đã nhập kho vật lí đầy đủ hồ sơ, bộ phận HTTD sẽ tiến hành nhập kho hồ sơ vào hệ thống. - Sau khi đã nhập kho hệ thống, ĐVKD sẽ tiến hành mở hạn mức cho khách hàng. Tuy nhiên để mở hạn mức, khách hàng cần thực hiện những điều khoản được quy định trong hợp đồng. Cụ thể ở trường hợp này, khách hàng đang có khoản vay và thẻ tín dụng tại ngân hàng VIB và cần phải tất toán khoản vay đồng thời đóng thẻ tại VIB trước khi mở hạn mức tại ĐVKD. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 51
  60. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Sau khi mở hạn mức cho khách hàng, ĐVKD sẽ tiến hành giải ngân phong tỏa. Lúc này tiền đã vào tài khoản của bên bán tuy nhiên số tiền này bị phong tỏa và chưa thể sử dụng. Sau khi giải ngân phong tỏa, khách hàng đã được ghi nhận là có khoản vay tại ngân hang. - Khách hàng và người bán sẽ đến phòng công chứng để được công chứng viên xác minh rằng có tồn tại hợp đồng mua bán giữa 2 bên. Sau đó khách hàng sẽ cung cấp hợp đồng 3 bên (khách hàng, người bán và phòng công chứng) cho ĐVKD, ĐVKD sẽ tiến hành nhập kho hồ sơ này - Sau khi đã nhập kho hợp đồng 3 bên do khách hàng cung cấp, ĐVKD sẽ mở phong tỏa tài khoản của bên bán, người bán sẽ chính thức được sử dụng số tiền này - Sau 6 tháng kể từ ngày mở phong tỏa, khách hàng cần cung cấp cho ĐVKD hình ảnh BĐS hình thành từ vốn vay để chứng minh rằng khách hàng vay vốn với đúng mục đích là mua BĐS. Nếu trong thời hạn nêu trên khách hàng không thực hiện theo đúng quy định, ĐVKD có quyền yêu cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay. (Hình ảnh hồ sơ cụ thể được đính kèm trong tập Số liệu thô) 2.3. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NHTM MSB – CHI NHÁNH HUẾ 2.3.1. Điểm mạnh trong quy trình cho vay mua BĐS Qua quá trình tìm hiểu thực tế quy trình cho vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế, bản thân nhận thấy có những ưu điểm như sau: a. Giai đoạn tiền thẩm định: - Các hồ sơ có tính minh bạch cao, danh mục hồ sơ khách hàng phải cung cấp phải đầy đủ theo đúng quy định của MSB. Các bản đối chiếu đều dựa trên hồ sơ gốc mà khách hàng mang tới. - CBTD chấm điểm dựa trên những thông tin mà khách hàng mang tới, việc này giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về khách hàng trước khi thẩm định thực tế. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 52
  61. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - CBTD tiến hành tra cứu lịch sử quan hệ tín dụng (CIC) để kiểm tra tính chính xác trong lời khai của khách hàng đồng thời dự đoán được khả năng trả nợ của khách hàng. b. Giai đoạn thẩm định: - Quy trình thẩm định chặt chẽ, đánh giá đúng tình hình thực tế, khả năng trả nợ của khách hàng: gọi điện tới công ty và người thân để xác thực tính chính xác thông tin mà khách hàng cung cấp. Tính toán khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên tình hình thực tế: sao kê lương, quyết định bổ nhiệm công việc, hợp đồng lao động, - Ngoài việc xác thực thông tin thông qua hình thức kiểm tra hồ sơ, gọi điện thì CBTD cũng đến trực tiếp nhà ở, cơ quan của khách hàng để xác minh tính chính xác. - Những TSBĐ của khách hàng được định giá bởi công ty độc lập và tách biệt với ngân hàng, từ đó việc xác định giá trị TSBĐ trở nên chính xác hơn. c. Giai đoạn đăng ký giao dịch đảm bảo: - Ngân hàng có bộ phận chuyên trách soạn thảo văn bản, từ đó nâng cao tính chính xác của hồ sơ. - Ngân hàng chỉ chấp nhận công chứng ở những phòng công chứng nhà nước, qua đó nâng cao tính pháp lý của hồ sơ. d. Giai đoạn giải ngân: - Quy trình nhập kho TSBĐ đúng quy định, bao gồm nhiều bộ phận tham gia. Tài sản sau khi nhập kho được cất giữ và niêm phong cẩn thận. - Quy trình mở hạn mức được thực hiện bởi nhiều bộ phận độc lập, mỗi bộ phận có một chức năng và nhiệm vụ riêng. Qua đó có thể giảm thiểu tối đa những sai sót trong hồ sơ. - Phê duyệt tài khoản vay nhiều cấp, vì vậy tránh được những sai sót trong quá trình nhập liệu thông tin lên hệ thống. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 53
  62. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Quy trình giải ngân được thực hiện theo đúng quy định của MSB và pháp luật Việt Nam. - Sau khi giải ngân khoản vay, cán bộ HTTD bàn giao lại một cách đầy đủ hồ sơ cho khách hàng. Qua kết quả phân tích quy trình cho vay mua BĐS của MSB và tình hình ngân hàng trong thời gian qua có thể thấy được hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng được chú trọng và là một trong những hoạt động đem lại nguồn thu khá lớn cho ngân hàng. Quy trình cấp tín dụng của NH MSB nói chung và của hoạt động cho vay mua BĐS nói riêng ngày càng hoàn thiện, nhanh gọn hợp lý, góp phần tăng hiệu quả cho hoạt động vay mua BĐS nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng nói chung. Cơ chế cho vay mua BĐS thông thoáng và dễ dàng hơn, và đặc biệt ngân hàng đã đưa ra lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ của khách hàng, góp phần quan trọng vào việc thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng. Trước đây, tình trạng nợ xấu tồn tại phổ biến trong các ngân hàng nên việc thắt chặt thẩm định đang được ngân hàng MSB ngày càng chú trọng. Việc này có thể làm số lượng hồ sơ giảm vì có những hồ sơ của khách hàng không đủ yêu cầu để phê duyệt. Tuy nhiên việc này giúp nâng cao chất lượng và giảm thiểu tối đa rủi ro của khoản vay. Kết quả đạt được của NH MSB là cả một quá trình nỗ lực phấn đấu không mệt mỏi của các cán bộ nhân viên ngân hàng kết hợp với chiến lược cho vay hợp lý. Điều đó khẳng định được rằng hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng được sự quan tâm, tập trung các nguồn lực để phát triển và đã có được mức độ đóng góp cao. Hoạt động cho vay mua BĐS không chỉ đóng góp vào mức thu nhập mà còn thu hút một lượng khách hàng lớn, cả những khách hàng tiềm năng, đồng thời góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng phát triển như các hoạt động thanh toán qua tài khoản, ngân hàng huy động thêm tiền gửi, có các mức lãi suất hấp dẫn cho khách hàng khi họ sử dụng thêm các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 54
  63. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua BĐS của NH đã mang lại nhiều lợi ích cho xã hội, giúp người dân có cơ hội nâng cao cuốc sống của mình. Đồng thời hoạt động cho vay mua BĐS còn mang lại hiệu quả kinh tế tích cực, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, khi mà ngân hàng tích cực cho vay để mua BĐS sẽ thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa sản xuất, xây dựng và mua bán nhà đất. Trong thời gian qua hoạt động cho vay mua BĐS của NH đã góp phần làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động và hoạt động có hiệu quả hơn. 2.3.2. Hạn chế trong quy trình cho vay mua BĐS Trong 3 năm 2017, 2018, 2019 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong hoạt động cho vay mua BĐS. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quy trình dẫn đến doanh số cho vay mua BĐS trong năm 2019 giảm so với năm trước. Cụ thể là: - Khi khách hàng cung cấp CMND cho CBTD, trường hợp có những khách hàng có CMND cũ nhưng do hết hạn hoặc lý do cá nhân nên được cấp lại CMND mới. CBTD chỉ tra cứu thông tin dựa trên CMND mới mà khách hàng cung cấp, điều này có thể có những rủi ro nhất định khi kiểm tra thông tin khách hàng và gia tăng rủi ro cho khoản vay. - Trong quá trình thẩm định khách hàng, do CBTD của ngân hàng là những người trẻ nên chưa có kinh nghiệm trong việc nhận định đúng đắn về BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. Có những trường hợp BĐS mà khách hàng mua nằm trong diện quy hoạch hoặc gặp những vấn đề rủi ro nhưng CBTD lại không kiểm tra thông tin kỹ càng, vội vàng trong việc quyết định cho khách hàng vay. - Khi khách hàng cung cấp sổ đỏ cho ngân hàng, có những trường hợp sổ đỏ bị làm giả nhưng ngân hàng chưa có bộ phận chuyên trách để kiểm tra. - Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên quá trình phải qua rất nhiều bộ phận xử lý nên mất khá nhiều thời gian để phê duyệt khoản vay. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 55
  64. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Do số lượng hồ sơ để thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo là khá nhiều, có những khách hàng ký hồ sơ mà không đọc kỹ những điều khoản được ghi trong hồ sơ nên khi có những điều khoản không đồng nhất giữa ngân hàng và khách hàng thì việc xử lý sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian. - Có những trường hợp khách hàng che giấu thông tin và mục đích vay, không đúng với mục đích thực sự là vay mua BĐS, nếu CBTD không tìm hiểu kỹ thì sẽ gây ra rủi ro rất lớn cho khoản vay. - Trường hợp khách hàng thế chấp bằng tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay, ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân vào tài khoản của bên bán và phong tỏa, tuy nhiên bắt buộc bên bán BĐS phải mở tài khoản tại MSB. Có một số trường hợp người bán chưa có tài khoản, vì vậy kéo dài thời gian giải ngân khoản vay. - Những quy chế về pháp luật đối với hoạt động cho vay mua BĐS còn thiếu và chưa đồng bộ để đáp ứng hết các yêu cầu phát sinh trong thực tế. Ngoài ra, các luật liên quan tới hoạt động cho vay mua BĐS còn nhiều vướng mắc như luật đất đai với những bất cập trong việc định giá đất, luật dân sự và một số luật khác chưa đồng bộ. Việc quy hoạch đô thị chưa có hướng giải quyết thoả đáng đang gây khó khăn lớn cho hoạt động này của NH. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng BĐS còn chậm. Thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất rất phức tạp, chưa có sự đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý tài nguyên môi trường với các NH, gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá trình hoàn thành thủ tục hồ sơ vay vốn. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hội vay vốn của khách hàng cũng như làm giảm lợi nhuận của NH. - Trong hoạt động cho vay mua BĐS đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó tại ngân hàng thì đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình, sáng tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây không phải là vấn đề có thể khắc phục được trong thời gian ngắn. SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 56
  65. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Tài Phúc - Cho vay mua BĐS là lĩnh vực chứa nhiều rủi ro, trong khi đó những yêu cầu về tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do đó có những rắc rối thủ tục rườm rà trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thêm vào đó, thời gian cho vay kéo dài làm tốn kém nhiều chi phí và nguồn lực ngân hàng. - Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý của TSBĐ. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với tài sản hình thành trong tương lai gặp vướng mắc khi khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo với trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất. Hơn nữa, việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không thống nhất giữa các phòng công chứng, các cơ chế chính sách về BĐS còn quy định nhiều thủ tục phức tạp, chưa thống nhất. - Ngân hàng còn gặp vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi khách hàng không trả được nợ. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và BĐS khi khách hàng cố tình trì hoãn kéo dài thời gian xử lý tài sản đảm bảo để chiếm dụng vốn của ngân hàng vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tòa án và các cơ quan pháp luật. Hơn nữa, TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tính thanh khoản của thị trường này rất kém khiến cho việc phát mại tài sản thế chấp của ngân hàng khi xảy ra rủi ro gặp nhiều khó khăn hơn. - Việc thu thập thông tin và xử lý thông tin của NH còn hạn chế. Đó là việc thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng thông tin còn khá hạn chế. Ngân hàng chưa thực sự hợp tác chặt chẽ với các cơ quan hành chính như công an, địa chính, chính quyền phường, xã để có thể thu thập những thông tin liên quan đến khách hàng. Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hoàn hảo, khách hàng che giấu thông tin, nhất là khu vực kinh tế tư nhân, và cũng do phần lớn các giao dịch mua bán ở Việt Nam được thực SVTH: Nguyễn Thủy Tiên - K51A - QTKD 57