›

Khóa luận Phân tích những yếu tố quan trọng của môi trường bên ngoài ảnh hưởng - Tác động đến giá đất và những chiến lược để giảm tình trạng trên

pdf 25 trang thiennha21 20/04/2022 3170
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Phân tích những yếu tố quan trọng của môi trường bên ngoài ảnh hưởng - Tác động đến giá đất và những chiến lược để giảm tình trạng trên", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_phan_tich_nhung_yeu_to_quan_trong_cua_moi_truong_b.pdf

Nội dung text: Khóa luận Phân tích những yếu tố quan trọng của môi trường bên ngoài ảnh hưởng - Tác động đến giá đất và những chiến lược để giảm tình trạng trên

  1. TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN PHÒNG SAU ĐẠI HỌC VÀ LIÊN KẾT ĐÀO TẠO  TIỂU LUẬN “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MÔI TRƢỜNG BÊN NGOÀI ẢNH HƢỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TỈNH LONG AN VÀ NHỮNG CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” MÔN: QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN SINH VIÊN: PHẠM DUY - MSSV: 2081010024 Lớp: 20CHQT1 Long An, tháng 05 năm 2021
  2. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN LỜI CẢM ƠN Trong thực tế, trên con đƣờng học vấn không có sự thành công nào mà không gắn liền với những hỗ trợ và giúp đỡ của Giảng viên môn học. Trong suốt quá trình học tập, trao đổi, thảo luận môn Quản trị Chiến lƣợc, em và toàn thể các bạn trong lớp 20CHQT1 đã nhận đƣợc rất nhiều sự quan tâm của Cô. Chúng em cảm nhận đƣợc sự nhiệt huyết của Cô trong cách dạy và truyền đạt môn Quản trị Chiến lƣợc cho tập thể lớp chúng em. Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn Cô – TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN đã tận tâm truyền đạt kiến thức môn học cho chúng em qua từng buổi học cũng nhƣ những thảo luận về môn Quản trị Chiến lƣợc. Nếu không có những hƣớng dẫn, chỉ dẫn của cô thì em nghĩ rất khó để em hoàn thành bài tiểu luận này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô. Bài tiểu luận này đƣợc em thực hiện bằng các kiến thức đã học kết hợp với vận dụng vào thức tế học quá trình công tác của em. Tuy nhiên, vì một số yếu tố chủ quan và khách quan trong quá trình viết tiểu luận do đó không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong tiếp tục nhận đƣợc những ý kiến đóng góp quý báo của Cô để bài tiểu luận này của em đƣợc hoàn thiện hơn. Trân trọng cảm ơn Cô./. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 1
  3. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN . Long An, ngày tháng 5 năm 2021 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 2
  4. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN MỤC LỤC CHƢƠNG I. MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG II. LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI 2 1. Các thuật ngữ, từ ngữ về Đất đai 2 2. Phân loại đất 4 2.1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: 5 2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: 5 2.3 Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng. 6 3. Căn cứ để xác định loại đất 6 4. Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 6 4.1 Yếu tố tự nhiên: 6 4.2 Yếu tố kinh tế 8 4.3 Yếu tố thị trƣờng 8 4.4 Yếu tố pháp lý 8 5. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hƣởng đến Bất động sản 9 5.1 Yếu tố chính trị pháp lý 9 5.2 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 9 5.3 Yếu tố xã hội 10 6. Các nguyên nhân khiến giá đất tăng trong những năm gần đây: 10 CHƢƠNG III. CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN 13 CHƢƠNG IV. XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA 3 CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN. 17 1. Giới thiệu sơ lƣợc 3 công ty BĐS 17 2. Ma trận cạnh tranh 17 3. Xây dựng ma trận cạnh tranh giữa 3 công ty bất động sản. 18 4. Nhận xét đánh giá 19 CHƢƠNG V. KẾT LUẬN 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 1
  5. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG I. MỞ ĐẦU Đất đai tự nó không làm nên giá trị nhƣng khi con ngƣời tác động vào nó, đầu tƣ cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con ngƣời. Khi hoạt động của con ngƣời trong sử dụng đất đai ngày càng tăng thì giá trị đất ngày đƣợc nâng cao và việc trao đổi mua bán đất diễn ra ngày một nhiều và đa dạng hơn làm cho thị trƣờng nhà đất ở nƣớc ta ngày càng sôi động và giá nhà đất luôn biến động qua các năm. Từ đầu năm 2021, giá đất tăng đột biến, có nơi tăng từ 150% đến 200% chỉ trong vài tháng, không chỉ ở các thành phố lớn mà cả những vùng ven, nông thôn. Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nƣớc và giá đất thực tế ngoài thị trƣờng khá cao. Giá nhà đất thị trƣờng cao hơn giá nhà đất nhà nƣớc bởi nhiều sự tác động của yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô đất, loại đô thị, nơi mà khu đất tọa lạc. Đứng trƣớc thực trạng này đòi hỏi phải có một đề tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác tđộng của các yếu tố làm ảnh hƣởng đến giá nhà đất. Xuất phát từ những lý do trên, em đã quyết định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI ẢNH HƯỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” làm tiểu luận của mình. Nhằm tập trung vào các mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tác động đến giá đất - Xây dựng các chiến lƣợc phù hợp để giảm tình trạng giá đất tăng đột biến SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 1
  6. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG II. LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI 1. Các thuật ngữ, từ ngữ về Đất đai Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nƣớc nhƣ Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ đƣợc xem là dính liền vĩnh viễn nhƣ là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dƣới mảnh đất đó.[1] Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất nhƣ nhà di động,lều, nhà tạm thì không đƣợc xem là bất động sản. Người sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, hoặc để yên bất động sản của mình. Thị trƣờng bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn, thị trƣờng tài chính. Theo Luật Đất đai đang đƣợc áp dụng, ban hành ngày 29/11/2013 thì các từ ngữ dƣới đây đƣợc hiểu nhƣ sau: Thửa đất là phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc đƣợc mô tả trên hồ sơ. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trƣờng và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn, đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, đƣợc lập theo từng đơn vị hành chính. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ đƣợc lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nƣớc ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 2
  7. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nƣớc quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Bồi thường về đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tƣ vào đất mà đến thời điểm Nhà nƣớc thu hồi đất còn chƣa thu hồi đƣợc. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Thống kê đất đai là việc Nhà nƣớc tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nƣớc tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 3
  8. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho Nhà nƣớc khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục đƣợc xây dựng để thu thập, lƣu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai. Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai đƣợc sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phƣơng tiện điện tử. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lƣợng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã đƣợc xác định. Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất. Hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. 2. Phân loại đất Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đƣợc phân loại nhƣ sau: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 4
  9. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN 2.1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; 2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ thống đƣờng bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lƣợng; đất công trình bƣu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng; SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 5
  10. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của ngƣời sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; 2.3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. 3. Căn cứ để xác định loại đất Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây: a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã đƣợc cấp trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai đối với trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a nêu trên; c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối với trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản c; d. Đối với trƣờng hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản a, b và c nêu trên thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. 4. Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 4.1 Yếu tố tự nhiên: Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trƣờng và thiên nhiên. Thứ nhất - vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tƣơng ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí đƣợc định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tƣơng đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 6
  11. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN + Vị trí tƣơng đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cƣ, hay cụm công nghiệp, thƣơng mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. + Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đƣờng giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. → Việc đánh giá ƣu thế yếu tố vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. VD: Bạn sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tƣơng - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS đƣợc định giá rất cao. Thứ hai - kích thƣớc, diện tích mảnh đất: kích thƣớc và diện tích mảnh đất tối ƣu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số ngƣời mua. Thông thƣờng mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn đƣợc định giá cao. VD: tại Phú Quốc, với nhu cầu xây nhà để ở trong khu vực trung tâm thì kích thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền (chiều rộng) thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Giá các mảnh nhƣ trên tại Phú Quốc không hề rẻ và còn rất ít tại khu vực trung tâm. Thứ ba - địa hình của BĐS: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng thủy triều nhƣ BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngƣợc lại giá của BĐS sẽ cao hơn. Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dƣỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển). Thứ tƣ - hình thức của BĐS (đối với BĐS là nhà hay là các công trình xây dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng nhƣ nhau, BĐS nào có hình thức - kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phƣơng khác nhau thì hình thức của BĐS cũng sẽ khác nhau. Thứ năm - đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhƣỡng, vật lý ): Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hƣởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thƣơng mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ của đất), điều này ngƣợc lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 7
  12. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Thứ sáu - tình trạng môi trƣờng: môi trƣờng khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hƣởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dƣỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhƣng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trƣờng quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó. Thứ bảy - tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu ) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên. 4.2 Yếu tố kinh tế Thứ nhất - khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhƣợng của nó càng cao và ngƣợc lại. Điều này cũng giống nhƣ một mảnh đất bạn mua và bán đƣợc với giá tốt, sau đó ngƣời kế tiếp lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm BĐS đó tăng lên. Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS. Thứ hai - sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tƣ nƣớc ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP, Thứ ba - thị trƣờng kinh tế: sự tăng trƣởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tƣ Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trƣờng kinh tế để phần nào dự đoán đƣợc nhịp độ của thị trƣờng. 4.3 Yếu tố thị trường Thứ nhất - tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng đƣợc khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của ngƣời sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào. Thứ hai - nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trƣờng. So giữa các loại BĐS với nhau nhƣ: nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và ngƣợc lại. 4.4 Yếu tố pháp lý SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 8
  13. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Thứ nhất - tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Thứ hai - quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thƣơng mại dịch vụ không đƣợc phép xây nhà với mục đích ở, ). 5. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hƣởng đến Bất động sản 5.1 Yếu tố chính trị pháp lý Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS. Các chính sách về đầu tƣ, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau. Thứ nhất - các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tƣ bên ngoài vào địa phƣơng thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh. Thứ hai - các chính sách tác động trực tiếp Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS. Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS. 5.2 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Thứ nhất - các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực: khu vực có đƣợc định hƣớng hay chú trọng đầu tƣ phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nƣớc sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới. Thứ hai - hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống điện nƣớc, thông tin liên lạc SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 9
  14. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Thứ ba - mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS đƣợc xem là một kênh đầu tƣ rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó. Tiền có thể hao mòn và đất không thể tự sinh thêm Thứ tƣ - hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì ngƣời dân, nhà đầu tƣ và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trƣờng giá thay đổi. Thứ năm - tỷ lệ thuế và mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ƣu đãi sẽ thu hút vốn đầu tƣ và kéo theo thị trƣờng BĐS tăng lên. Ở Việt Nam hiện tại có thể kể đến mô hình Đặc khu kinh tế (SEZ) với những ƣu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trƣờng thuế suất. Thứ sáu - ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS: thị trƣờng BĐS sẽ có những nhà đầu tƣ, tập đoàn rót vốn với những chiến lƣợc khác nhau. Đầu tƣ ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hƣởng tới giá trị BĐS của toàn khu vực. 5.3 Yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hƣởng, tác động đến giá trị BĐS. Thứ nhất - mật độ dân số: tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do lƣợng cầu tăng đột biến. Dân số cơ học đƣợc tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số chuyển đi. Thứ hai - yếu tố khác: chất lƣợng y tế - giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng sẽ ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Ở những nơi phát triển BĐS du lịch - nghỉ dƣỡng thì chất lƣợng y tế, bệnh viện rất đƣợc chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hƣởng trực tiếp tới quyết định có đến BĐS này hay không. 6. Các nguyên nhân khiến giá đất tăng trong những năm gần đây: Từ 01/01/2020, nhu cầu về nhà ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trƣờng nhƣng việc phê duyệt đầu tƣ các dự án BĐS, tạo nguồn cung vẫn chƣa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trƣờng không đƣợc cải thiện, vẫn thiếu. Đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền. Đó cũng là nguyên nhân khiến giá đất tăng. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 10
  15. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Có “Nhóm lợi ích” trong thực thi chính sách đất đai hiện nay: + Trong nền kinh tế thị trƣờng, dƣới tác động của các quy luật khách quan, đất đai ngày càng trở nên có giá. Khi giá trị của đất tăng cao, vô hình trung dẫn đến tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai diễn ra ngày càng gay gắt và trở thành chủ đề nóng. + Thực thi pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn rất nhiều yếu kém, tạo ra những “kẽ hở”, lỗ hổng cho “nhóm lợi ích” tiêu cực hoạt động. Trong đánh giá về quản trị đất đai ở Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (WB) kết luận rằng, Việt Nam là nƣớc thuộc nhóm tốt về xây dựng pháp luật, nhƣng lại thuộc nhóm yếu kém về thực thi pháp luật. Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu khả thi, tình trạng quy hoạch “treo” xảy ra ở nhiều nơi. Cơ chế Nhà nƣớc giao đất cho nhà đầu tƣ đang tạo nên tình trạng có đất, nhƣng không đƣa vào sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ ở nhiều địa phƣơng. Các trƣờng hợp này tạo nên tình trạng dự án “treo” gây bức xúc lớn trong xã hội. + Những năm qua, việc ồ ạt làm sân golf , khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí khiến nhiều “nhóm lợi ích” tiêu cực chiếm dụng đất đai một cách dễ dàng. Mặc dù làm sân golf , khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí hiệu quả kinh tế không cao, nhƣng nhiều nhà đầu tƣ vẫn làm với mục đích chủ yếu là chiếm dụng đất Khung giá đất đƣợc chính quyền các địa phƣơng đồng loạt điều chỉnh tăng 15-20%. Mặc dù việc tăng giá đất này chƣa ảnh hƣởng nhiều đến các giao dịch bất động sản hiện nay bởi các sản phẩm này đã đƣợc giao đất và đầu tƣ từ giai đoạn trƣớc đây, nhƣng chủ trƣơng tăng giá đất đã ảnh hƣởng đến tâm lý cả ngƣời bán và mua. Điều này cũng khiến thị trƣờng bất động sản tăng giá. Cung tiền ra lớn và chảy vào ngành tài chính. Một điều rất lạ lùng là trong khi các ngành sản xuất, chế biến, nông, lâm, thuỷ sản, hàng không, dịch vụ du lịch chết b p do Covid, thì ngân hàng, chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, phái sinh), tiền ảo đều báo lãi rất lớn. Ngƣời dân hồ hởi đầu tƣ (F0) khi tìm ra nơi để kiếm tiền khác ngoài ngành nghề chính của mình. Ngƣời ngƣời mở tài khoản chứng khoán, khí thế về đến cả vùng quê. Sau khi có lãi, kênh găm tiền yêu thích và chắc chắn nhất lại là bất động sản. Dựa vào suy luận này, chúng ta có thể thấy thị trƣờng bất động sản khắp nơi đều đang có tín hiệu tốt. Nguồn cung dự án không nhiều. Cả Hà Nội, Sài Gòn và các tỉnh thành phố lớn năm 2020 có lẽ không quá 20 dự án đƣợc cấp chủ chƣơng đầu tƣ. Hàng mới hầu nhƣ không có, hàng cũ vì vậy có cơ hội bán ra và tăng giá. Nhân cơ hội này, bất động sản các tỉnh lẻ bắt đầu lên ngôi do giá thấp và đƣợc các chủ đầu tƣ lớn chạy về bắt tay lập quy hoạch . SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 11
  16. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Hạ tầng giao thông tốt và phƣơng tiện cá nhân tăng mạnh. Trong 5 năm qua, số lƣợng ô tô ở Việt Nam tăng bằng 1.000 năm trƣớc đó, tổng đạt gần 4 triệu xe. Cao tốc và nâng cấp quốc lộ khiến việc đi lại rất thuận tiện, là tiền đề của phát triển kinh tế và kỳ vọng phát triển kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tƣ có cơ hội tìm đƣợc những điểm trũng của thị trƣờng để đầu tƣ một cách nhanh chóng. Thông tin quy hoạch, việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phƣơng cũng chƣa đƣợc công khai, minh bạch để định hƣớng kịp thời cho ngƣời dân và doanh nghiệp. Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tƣ, kinh doanh bất động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi. Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao nhƣ thời gian qua. Việc ngƣời dân đã quen và tự thiết lập trạng thái bình thƣờng mới với Covid-19. Sự xuất hiện của Covid-19 không còn gây trạng thái hoảng loạn cho ngƣời dân. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tƣ, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tƣ các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tƣ ngắn hạn vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tƣ nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất. Nhƣ vậy, có thể nói, cầu đầu tƣ tăng trong khi lƣợng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh. Đồng thời, xuất hiện nhiều hiện tƣợng đầu tƣ bất chấp quy định pháp luật. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 12
  17. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG III. CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN Để góp phần ổn định giá đất, tránh tình trạng tăng giá đất đọt biến nhƣ hiện nay cần có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phƣơng. Là một nhà quản lý hành chính, tôi sẽ tham mƣu với UBND tỉnh Long An yêu cầu các Sở, ban, ngành tỉnh Long An và UBND các huyện, thị xã triển khai thực hiện ngay một số nội dung sau: 1. Giao Sở Xây dựng: Chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tƣ, Sở Thông tin và Truyền thông, Sở Nội vụ và chính quyền địa phƣơng trong việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phƣơng để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. 2. Giao Sở Thông tin và Truyền thông: - Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho các tổ chức, cá nhân có liên quan; đồng thời, tổ chức kịp thời, nghiêm túc các quy định của pháp luật có liên quan đến thị trƣờng bất động sản. - Phối hợp với Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc), Sở Kế hoạch và Đầu tƣ trong việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản; đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phƣơng để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. 3. Giao Sở Tài nguyên và Môi trƣờng: Tập trung, khẩn trƣơng thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tại văn bản số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 30/3/2021, chỉ đạo của UBND Thành phố tại văn bản số 3416/VP-ĐT ngày 16/4/2021 và một số nội dung cụ thể sau: - Thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản. - Tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tƣớng Chính phủ đƣợc ban hành, đặc biệt là các dự án bất động sản nhà ở cao cấp để xử lý theo hƣớng: Đối với các dự án không triển khai, để đất hoang SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 13
  18. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN hóa hoặc triển khai chậm thì kiên quyết thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai trên phạm vi địa bàn. - Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các dự án chƣa nộp tiền sử dụng đất, các chủ đầu tƣ chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời dân. 4. Giao Sở Tài chính: - Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản. - Bố trí ngân sách hàng năm cho việc điều tra, xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý, vận hành hệ thống thông tin và tính toán các chỉ tiêu thống kê khác về nhà ở và thị trƣờng bất động sản theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ. 5. Giao Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam - Chi nhánh tỉnh Long An: - Tăng cƣờng công tác thanh tra, giám sát đối với hoạt động cấp tín dụng để đầu tƣ, kinh doanh bất động sản; xử lý nghiêm hành vi vi phạm trong lĩnh vực tiền tệ, ngân hàng. - Theo dõi chặt chẽ tình hình, tiếp tục điều hành các giải pháp chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát quy mô tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn tín dụng đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại giá thấp, nhà ở cho thuê. 6. Giao Sở Kế hoạch và Đầu tƣ: - Chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CT- TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tƣớng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh đƣợc ban hành. - Phối hợp với Sở Xây dựng và chính quyền địa phƣơng trong việc công bố công khai kế hoạch đầu tƣ công xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng khung, thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phƣơng để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. 7. Giao Sở Xây dựng: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 14
  19. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN - Tổ chức kịp thời, nghiêm túc các quy định của pháp luật có liên quan đến thị trƣờng bất động sản; theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trƣờng, các sàn giao dịch bất động sản và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời bình ổn thị trƣờng, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn; đánh giá, lập, điều chỉnh bổ sung Chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Long An. - Chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan thu thập các thông tin liên quan đến nhà ở và thị trƣờng bất động sản của thành phố; báo cáo, cung cấp thông tin, dữ liệu theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền và tổ chức, cá nhân có nhu cầu theo quy định pháp luật; định kỳ công bố thông tin, dữ liệu cơ bản về nhà ở và thị trƣờng bất động sản theo quy định; xem xét, đánh giá sự phù hợp của các chỉ tiêu do các tổ chức, cá nhân đƣợc thuê thực hiện với diễn biến thực tế trên địa bàn Thành phố; tổ chức tập huấn hƣớng dẫn sử dụng và bàn giao tài khoản truy cập phần mềm dùng chung của hệ thống thông tin về Nhà ở và Thị trƣờng bất động sản cho các đơn vị, tổ chức có liên quan trên địa bàn theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. - Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tƣ kinh doanh bất động sản; kiểm tra, rà soát, công khai danh sách các dự án nhà ở chủ đầu tƣ đã thế chấp ngân hàng, các dự án chậm tiến độ do có vƣớng mắc về vấn đề pháp lý, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh, các dự án chậm tiến độ, các dự án chƣa nghiệm thu chất lƣợng công trình, chƣa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đƣa vào sử dụng, các chủ đầu tƣ chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời dân. - Phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tƣ kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ trƣớc ngày Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh được ban hành, đặc biệt là các dự án bất động sản nhà ở cao cấp để xử lý theo hƣớng: đối với các dự án bất động sản nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tƣ có nhu cầu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm nhà ở xã hội thì cần giải quyết ngay thủ tục cho phép chuyển đổi; có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc đang tồn tại đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phân khúc bình dân, giá thấp đang gặp khó khăn trên phạm vi địa bàn. - Phối hợp với các Sở, ngành tỉnh Long An và chính quyền địa phƣơng trong công tác tăng cƣờng quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản; quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra các Dự án phát triển nhà ở; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tƣợng SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 15
  20. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN tung tin đồn thổi, đầu tƣ theo tâm lý đám đông, gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh hƣởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phƣơng và đời sống của ngƣời dân; đồng thời xử lý nghiêm các trƣờng hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. 8. Giao UBND các quận, huyện, thị xã: - Tăng cƣờng kiểm tra các Dự án phát triển nhà ở và yêu cầu chủ đầu tƣ các dự án khu đô thị, phát triển nhà ở phải triển khai xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hệ thống phòng cháy chữa cháy thuộc dự án và kết nối với hạ tầng chung của khu vực trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời dân theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu tƣ theo tâm lý đám đông, gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh hƣởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phƣơng và đời sống của ngƣời dân; đồng thời xử lý nghiêm các trƣờng hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. - Phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tƣ trong việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phƣơng để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tƣợng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. - Có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phƣơng. - Phối hợp với các Sở, ngành trong việc quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 16
  21. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG IV. XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA 3 CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN. 1. Giới thiệu sơ lƣợc 3 công ty BĐS Tên Một số dự STT Trụ sở chính Logo công ty án tiêu biểu Khu dân cƣ Công ty Đại Dƣơng Số 116, TNHH phƣờng 6 - Đƣờng số 1, MTV Đại Tân An. Khu đô thị 1 Dƣơng Mekong Long An Riverside, Phƣờng 6, Tân An, Long An Công ty Cổ Cao ốc 63- An Phú phần Địa 65 Điện ốc Sài Gòn Biên Phủ, Đông, 2 P.15, Q.Bình Quận 12, Thạnh, Cao ốc An TP.HCM Lạc, . DỰ ÁN KHU DÂN CÔNG TY CP 105/5 Tết Mậu Thân, Phƣờng 4, CƢ ĐẠI ĐỊA ỐC ĐẠI Thành phố Mỹ HỌC TIỀN TÍN LAND Tho, Tỉnh Tiền GIANG, DỰ 3 Giang ÁN KHU DÂN CƢ LONG THẠNH HƢNG . 2. Ma trận cạnh tranh Ma trận hình ảnh cạnh tranh là một mô hình xác định các đối thủ cạnh tranh chính của công ty và các điểm mạnh và điểm yếu của chính công ty trong tƣơng quan với vị thế chiến lƣợc của công ty cạnh tranh. Các bƣớc xây dựng ma trận hình ảnh cạnh tranh (CPM) Để xây dựng một ma trận hình ảnh cạnh tranh cần thực hiện qua 5 bƣớc: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 17
  22. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Bƣớc 1: Lập một danh sách khoảng 10 yếu tố chính có ảnh hƣởng quan trọng đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành. Bƣớc 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (Không quan trọng) đến 1,0 (Rất quan trọng) cho từng yếu tố. Tầm quan trọng của mỗi yếu tố tùy thuộc vào mức độ ảnh hƣởng của yếu tố đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành. Tổng điểm số tầm quan trọng của tất cả các yếu tố phải bằng 1,0 . Bƣớc 3: Xác định trọng số từ 1 đến 4 cho từng yếu tố, trọng số của mỗi yếu tố tùy thuộc vào khả năng của công ty với yếu tố, trong đó 4 là tốt, 3 là trên trung bình, 2 là trung bình, 1 là yếu Bƣớc 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố với trọng số của nó để xác định điểm số của các yếu tố. Bƣớc 5: Cộng số điểm của tất cả các yếu tố để xác định tổng số điểm của ma trận Đánh giá: So sánh tổng số điểm của công ty với các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trong ngành để đánh giá khả năng cạnh tranh của công ty. 3. Xây dựng ma trận cạnh tranh giữa 3 công ty bất động sản. Công ty TNHH Công ty Cổ Công Ty Cp Địa MTV Đại phần Địa ốc Ốc Đại Tín STT Dƣơng Long An Sài Gòn Land Các yếu tố Trọng thành công số Xếp Xếp Xếp hạng Điểm hạng Điểm hạng Điểm 1 Khả năng tài chính 0,06 2 0,12 4 0,24 3 0,18 2 Sự đa dạng sản phẩm 0,09 3 0,27 4 0,48 2 0,18 3 Quan hệ với các cơ 4 3 0,3 3 0,3 0,10 0,4 quan chức năng 0,36 0,27 4 Nguồn nhân lực 0,09 3 0,27 4 3 5 Đào tạo huấn luyện 0,05 2 0,1 3 0,15 2 0,1 6 Chất lƣợng sản phẩm 0,11 3 0,33 3 0,33 2 0,22 7 Dịch vụ khách hàng 0,14 3 0,42 3 0,42 3 0,42 8 Uy tín thƣơng hiệu 0,06 3 0,18 3 0,18 2 0,12 9 Khả năng cạnh tranh về 4 3 0,36 3 0,36 0,12 0,48 giá 10 Khả năng Quảng cáo, 3 3 0,15 3 0,15 0,05 0,15 Marketing, IT, Sales SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 18
  23. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN 11 Tỷ suất lợi nhuận 0,04 4 0,14 3 0,12 3 0,12 12 Chƣơng trình khuyến 4 3 0,27 3 0,27 0,09 0,34 mãi, tri ân khách hàng Tổng cộng 1 3,2 3,36 2,69 4. Nhận xét đánh giá - Thiết lập ma trận hình ảnh cạnh tranh nhằm đƣa ra những đánh giá so sánh công ty với các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trong cùng ngành, sự so sánh dựa trên các yếu tố ảnh hƣởng đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành. - Qua đó, ma trận hình ảnh cạnh tranh cho nhà quản trị nhìn nhận đƣợc những điểm mạnh và điểm yếu của công ty với đối thủ cạnh tranh, xác định lợi thế cạnh tranh cho công ty và những điểm yếu cần đƣợc khắc phục. - Muốn sử dụng phân tích điểm mạnh và điểm yếu của đối thủ thì trƣớc hết phải biết đƣợc ma trận hình ảnh cạnh tranh là gì. Sau đó có thể tạo đƣợc lợi thể cho doanh nghiệp của mình. Một ma trận cạnh tranh có thể đƣợc sử dụng để so sánh một công ty với một công ty quan trọng để thành công và là một công cụ chiến lƣợc có thể hữu ích trong việc giúp bạn xác định chiến lƣợc của bạn. Tổng số điểm của một công ty cụ thể cho thấy mức độ cạnh tranh của công ty đó trên thị trƣờng so với các công ty khác. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 19
  24. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG V. KẾT LUẬN Qua các nội dung đã đƣợc đề cập ở trên, chúng ta nhận thấy đƣợc toàn cảnh bức tranh về thị trƣờng bất động sản ở Long An nói riêng và ở Việt Nam nói chung là Giá đất luôn biến động và luôn luôn chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, giữa các yếu tố đó mức độ sẽ thay đổi tùy vào vị trí nơi thửa đất tọa lạc và mức giá đất cũng thay đổi theo từng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Thực trạng cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh lợi, hoạt động của con ngƣời làm tăng giá trị sử dụng đất. Từ đó, chúng ta có đƣợc những chiến lƣợc, những chính sách phù hợp với tình hình biến động của giá đất hiện nay. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 20
  25. TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS. NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai năm 2013; 2. Tạp chí Cộng sản; 3. Báo nhân dân; 4. 5. 6. 7. TS. Nguyễn Thúc Bội Huyên – Tài liệu Quản trị Chiến lƣợc. SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 21