Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

71 trang thiennha21 13/04/2022 5540

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_danh_gia_cong_tac_chuyen_quyen_su_dung_dat_tren_di.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LINH TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC UYÊN,D THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2014 – 2018 THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LINH TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC UYÊN,D THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46 – ĐCMT – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Đức Nhuận THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”. Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập. Các cán bộ UBND phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo hướng dẫn: TS. Nguyễn Đức Nhuận - người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Sinh viên Nguyễn Thị Linh Trang
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Túc Duyên năm 2017 32 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 33 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 34 Bảng 4.4. Bảng biến động đất nông nghiệp 35 Bảng 4.5 Bảng biến động đất phi nông nghiệp 36 Bảng 4.6 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015-2017 42 Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015-2017 44 Bảng 4.8 Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015-2017 46 Bảng 4.9 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 47 Bảng 4.10 Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2015-2017 48 Bảng 4.11 Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 48 Bảng 4.12. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất 50 Bảng 4.13. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 Bảng 4.14. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thừa kế quyền sử dụng đất. 52 Bảng 4.15. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 53 Bảng 4.16. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thế chấp quyền sử dụng đất 54 Bảng 4.17. Trung bình tỷ lệ trả lời đúng theo nhóm đối tượng điều tra 55
iii DANH MUC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TN & MT Tài nguyên & Môi trường QĐ-BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên và Môi trường TT-BTNMT Thông tự Bộ tài nguyên và Môi trường UBNDTP Uỷ ban nhân dân Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân VPĐK-QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa BTC Bộ tài chính CNH – HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa PLĐĐ Pháp luật đất đai ĐKTN Điều kiện tự nhiên KT-XH Kinh tế xã hội TT-BTC Thồng tư Bộ Tài chính TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch bộ Tư pháp – bộ Tài nguyên và môi trường
iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MUC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 2.1.1. Cơ sở lý luận 4 2.1.2. Cơ sở pháp lý 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn 7 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12 2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 17 2.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh trong nước 23 2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh liền kề tỉnh Thái Nguyên 23 2.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên 24 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
v 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 26 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 26 3.3. Nội dung nghiên cứu 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 27 3.4.2. Phương pháp thống kê 27 3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu 28 3.4.4. Phương pháp so sánh 28 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất 31 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí nhà nước về đất đai của phường Túc Duyên 32 4.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất hiện nay của phường Túc Duyên 32 4.2.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về việc sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên 37 4.3. Đánh giá thực trạng và sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 41 4.3.1. Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các Nghị định 41 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 42
vi 4.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 42 4.4.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 42 4.4.2. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên . 44 4.4.3 Kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên 45 4.4.4 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ tại địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 46 4.4.5 Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 47 4.4.6 Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 2017 48 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. 55 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ đất 55 4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 57 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀKIẾN NGHỊ 60 5.1. Kết luận 60 5.2. Đề nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu mới tái lập bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đặt lên vấn đề quan tâm hàng đầu . Song song với đó nhà nước đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên này. Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay, tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng và là một trong những quyền lợi của người sử dụng đất đã được quy định trong luật đất đai. Việc quy định các hình thức chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lí đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
2 Túc Duyên là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, có quy mô 285 ha đất tự nhiên, dân số 11.875 người, là nơi đặt trụ sở làm việc của các cơ quan Đảng, Chính quyền và Đoàn thể thành phố. Những năm vừa qua, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai tại xã đã đạt nhiều thành tích đáng kể, song vẫn gặp những khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, trong đó có công tác chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, để thấy được những thuận lợi, khó khăn, những hạn chế tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra giải pháp khắc phục để công tác quản lý, sử dụng đất đạt được hiệu quả cao. Xuất phát từ những yêu cầu đó, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường và sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Nguyễn Đức Nhuận, cùng sự đồng ý của UBND phường Túc Duyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 – 2017. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường. - Đề xuất những giải pháp khắc phục tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường trong thời gian tới. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
3 - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng
5 thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Bổ sung một số hành vi nghiêm cấm như cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với gia đình, cá nhân; cấm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp 2.1.2. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai năm 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 9/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2014 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
6 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Hồ sơ địa chính; - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của liên bộ: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Thông tư số 34/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai; - Quyết định số 340/2013/QĐ-UBND ngày 17/9/2013 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kì đầu (2011-2015) thành phố Tuyên Quang; - Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành Đơn giá Đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các văn bản của UBND Tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 140/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh.
7 - Quyết định số 37/2009/QĐ - UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên : Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn Cùng với sự phát triển của Thế giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. Túc Duyên là phường nằm ở khu vực giữa Trung tâm Thành phố Thái Nguyên, giáp các Phường Trưng Vương, Phan Đình Phùng, Gia Sàng, giữ vị trí quan trọng do có chợ Túc Duyên là đầu mối nông sản của toàn Thành Phố, khu vực hiện có trình độ phát triển về nhiều mặt. Phường Túc Duyên trước đây phần lớn là diện tích là ruộng lúa, người dân sống chủ yếu bằng nông nghiệp, nhưng đến nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của Thành phố, Túc Duyên lại trở thành điểm đến của các nhà đầu tư hạ tầng đô thị,tại Phường hiện nay có rất nhiều dự án đô thị lớn nhỏ với số vốn đầu tư hàng nghìn tỉ đồng như: Khu đô thị mới Túc Duyên diện tích 66 ha với số vốn 1000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Bất động sản DETECH Land đầu tư, Khu Đô thị số 5 Túc Duyên hơn 50ha với vốn đầu tư 3000 tỷ đồng do Công ty cổ phần đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương đầu tư, ngoài ra còn các Khu dân cư như Khu dân cư 4, 6, 7, Khu dân cư kiểu mẫu bờ sông Cầu đã làm tăng tỷ lệ đô thị hóa cho Phường một cách chóng mặt. Với điều kiện như vậy mà công tác chuyển quyền sử dụng đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương.
8 Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Phường Túc Duyên cùng các ngành liên quan đã xây dựng và triển khai nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm các hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp và khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Căn cứ, Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, xã, thị trấn cho hộ gia đình các nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.” 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này, người được nhận đất phải trả
9 cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. Luật Đai đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi, trừ những trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật này như sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.2.1.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
10 Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền cho thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: + Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi, của người đã chết. + Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. + Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại, của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. 2.2.1.4. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường
11 diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ khác. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. 2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
12 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dụng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu
13 tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
14 e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành công về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
15 giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất. 3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này. 2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
16 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có). Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
17 phòng đăng ký QSDĐ. 2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có). Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ. 2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1. Quy định về hồ sơ a. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp gồm có: - Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng; - Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; - Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt; - Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).
18 b. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: - Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; - Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; c. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định: - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;
19 - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; + Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền. 2.3.2. Quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất a. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt. - Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận. - Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: + Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;
20 + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; + Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này. b. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng - Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: + Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; + Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền
21 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; + Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý. - Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
22 - Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau: + Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự; + Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; + Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản; + Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; + Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này. 2.3.3. Quy định về thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
23 - Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày; 2.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh trong nước 2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh liền kề tỉnh Thái Nguyên * Tỉnh Tuyên Quang Tỉnh Tuyên Quang là một tỉnh thuộc khu vực miền núi phía Bắc với tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 586.800 ha, trong đó có 70% diện tích là đồi núi. Với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế đang ngày một gia tăng. Chính vì vậy mà việc quản lý hành chính và đặc biệt là việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ. Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ. Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang năm 2016, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ tính đến tháng 10 năm 2016 là 32.823 hồ sơ và tất cả các hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. * Tỉnh Lạng Sơn Lạng sơn là một tỉnh ở Vùng Đông Bắc Việt Nam, với diện tích 832079 ha, trong đó đồi núi chiếm hơn 80% diện tích cả tỉnh. Dạng địa hình phổ biến ở Lạng Sơn là núi thấp và đồi có hiệu quả sử dụng khá ổn. Trong những năm qua
24 tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh phát triển mạnh mẽ, do đó quá trình biến động đất đai rất lớn để phục vụ cho nhu cầu phát triển. Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Lạng Sơn có nhiều chuyển biến chủ yếu là các hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, cho thuê. 2.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông Bắc Việt Nam, thuộc khu vực trung du miền núi phía Bắc, có diện tích 356282 ha, tiếp giáp với Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc thủ đô Hà Nội là một trung tâm kinh tế đang lên của Miền Bắc. Thái Nguyên được coi là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn thứ 3 sau Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du miền núi phía Bắc, so với các vùng khác, sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứng với những tiềm năng. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển kinh tế ngày càng một tăng. Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp các ngành quan tâm. Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên nói chung có sự biến động lớn, người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Thái Nguyên là một trong những tỉnh được đánh giá loại khá của cả nước trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Sở TN & MT đã tham mưu cho UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
25 Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh, phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả. Trong đó, phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn toàn tỉnh diễn ra sôi động hơn. Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ. Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ. Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên năm 2017, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ từ năm 2015- 2017 là hồ sơ và tất cả các hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
26 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Các hình thức chuyển QSDĐ của xã phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2015-2017. - Người dân và cán bộ quản lý đất đai của phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: Trong địa giới hành chính phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên. - Phạm vi về thời gian: Công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên từ 2015-2017. - Phạm vi về nội dung: Các hình thức chuyển QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai. 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: Tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Thời gian: Từ ngày 15/08/2017 đến ngày 15/11/2017. 3.3. Nội dung nghiên cứu - Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội tại Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
27 - Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2015- 2017 tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. + Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ tại phường Túc Duyên. + Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ tại phường Túc Duyên. + Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ tại phường Túc Duyên. + Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ tại phường Túc Duyên. + Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ tại phường Túc Duyên. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp. 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu Thu thập số liệu thứ cấp: + Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Túc Duyên. + Thu thập các tài liệu, số liệu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của phường Túc Duyên trong giai đoạn từ 2015- 2017. - Thu thấp số liệu sơ cấp: Điều tra cán bộ quản lý và người dân. Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ địa chính (3 phiếu), cán bộ công chức viên chức nhà nước ( 17 phiếu) và người dân tự do (20 phiếu), người sản xuất nông nghiệp (20 phiếu), theo mẫu phiếu điều tra với tổng 60 phiếu để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn phường 3.4.2. Phương pháp thống kê - Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài.
28 3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu - Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền,v.v - Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra - Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét - Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel. 3.4.4. Phương pháp so sánh Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.
29 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Vị trí địa lý Túc Duyên là phường nằm ở phía Đông thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giáp với sông Cầu và nằm tiếp giáp với các xã như sau: - Phía Đông giáp với xã Linh Sơn, xã Huống Thượng. - Phía Tây giáp với phường Trưng Vương và phường Phan Đình Phùng. - Phía Nam giáp với phường Gia Sàng và sông Cầu. - Phía Bắc giáp với phường Đồng Bẩm. Túc Duyên là phường thuộc vùng trung tâm của thành phố Thái Nguyên, có quy mô 285 ha đất tự nhiên, dân số 11.875 người, là nơi đặt trụ sở làm việc của các cơ quan Đảng, Chính quyền và Đoàn thể thành phố, khu vực hiện có trình độ phát triển về nhiều mặt. Lại có chợ đầu mối nông sản của toàn Thành phố nên có rất nhiều điều kiện thuận lợi để giao lưu phát triển kinh tế - xã hội. 4.1.1.2. Địa hình Phường Túc Duyên có địa hình tương đối bằng phẳng và thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây Nam. Điều kiện thoát nước tương đối thuận lợi.
30 4.1.1.3. Khí hậu Phường Túc Duyên cũng như Thành phố Thái Nguyên nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Trong năm có 4 mùa rõ rệt: Xuân, Hạ, Thu, Đông. a) Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm khoảng 22-23°C. Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2-5°C. Nhiệt độ cao tuyệt đối là 37°C, nhiệt độ thấp tuyệt đối là 5°C. b) Lượng mưa: Trung bình năm có khoảng 2007mm/năm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6,7,8,9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7 có số ngày mưa nhiều nhất. c) Nắng: Tổng số giờ nắng trung bình hàng năm khoảng 1.500 giờ. Các tháng mùa Đông có số giờ nắng thấp, khoảng 40 – 60 giờ/tháng. Các tháng mùa Hè có số giờ nắng cao, khoảng từ 140 – 160 giờ. d) Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình hàng năm từ 80 – 82%. Biến động về độ ẩm không khí không lớn giữa các tháng trong năm (từ 76 – 82%). e) Gió: Hướng gió thịnh hành chủ yếu vào mùa nóng là gió mùa Đông Nam và mùa lạnh là gió mùa Đông Bắc. Do nằm xa biển nên phường Túc Duyên nói riêng và Thành phố Thái Nguyên nói chung ít chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão. 4.1.1.4. Thủy văn Nằm trong hệ thống thủy văn của thành phố Thái Nguyên bên cạnh sông cầu, trên địa bàn còn có các hệ thống kênh thủy lợi phục vụ việc điều tiết nước, đồng thời cung cấp nước cho diện tích đất nông nghiệp của phường. 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - Tăng trưởng kinh tế:
31 Trong những năm gần đây nhờ có đường lối đổi mới, các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, sự quan tâm chỉ đạo của các cấp, kinh tế phường Túc Duyên đã có những bước chuyển biến tích cực. - Khu vực kinh tế nông nghiệp Số hộ dân tham ra sản xuất nông nghiệp chiếm tỉ lệ cao. Trong đó nghề trồng rau và hoa đang là thế mạnh của địa phương. Mỗi năm, Phường, hội Nông dân và Hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp phối hợp tổ chứ 5-7 lớp tập huấn chuyển giao kỹ thuật, mở 1-2 lớp đào tạo nghề cho nông dân. - Kinh tế dịch vụ, thương mại Kinh tế dịch vụ thương mại phát tiển góp phần phục vụ tốt đời sống cho Nhân dân. Nguồn thu ngân sách của Phường năm 2017 khoảng 7 tỷ đồng, diện tích đất nông nghiệp so với năm 2010 giảm đáng 7,33 ha. 4.1.2.2. Dân số, việc làm, lao động và thu nhập - Dân số Theo báo cáo thống kê, năm 2017 dân số của phường có 11.875 người, mật độ 2306 người/km². 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất 4.1.3.1 Thuận lợi - Có vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ. - Các mục tiêu đề ra phù hợp với thực tế, đáp ứng nhu cầu của cán bộ và nhân dân nên được nhân dân đồng tình ủng hộ, tích cực thực hiện. - Xây dựng chương trình kế hoạch có trọng tâm , trọng điểm, có kiểm tra, giám sát, phân công, phân nhiệm vụ rõ ràng nên hiệu quả công tác lãnh đạo đạt mục tiêu, yêu cầu đề ra. - Tình hình an ninh - chính trị, trật tự an toàn xã hội được duy trì và đảm bảo ổn định, không có biển đổi lớn xảy ra. 4.1.3.2 Những hạn chế - Kinh tế chưa tập trung, chưa phát huy được hết tiềm năng, thế mạnh của địa phương để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội.
32 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí nhà nước về đất đai của phường Túc Duyên 4.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất hiện nay của phường Túc Duyên Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Túc Duyên năm 2017 Hiện trạng TT Chỉ tiêu Mã Diện Cơ cấu (%) tích (ha) Tổng diện tích tự nhiên 291.22 100 1 Đất nông nghiệp NNP 117.43 40.32 1.1 Đất trồng lúa nước LUA 73.00 25.07 1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 30.20 10.37 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 12.61 4.33 1.4 Đất rừng sản xuất RSX 0.39 0.13 1.5 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1.25 0.43 2 Đất phi nông nghiệp PNN 165.48 56.82 2.1 Đất ở đô thị ODT 77.63 26.66 2.2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 2.25 0.77 2.3 Đất xây dựng cơ sở y tế DYT 1.12 0.38 2.4 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 2.37 0.82 2.5 Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao DTT 0.58 0.19 2.6 Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH 0.68 0.23 2.7 Đất an ninh CAN 0.43 0.15 2.8 Đất sản xuất phi nông nghiệp SKC 1.25 0.43 2.9 Đất có mục đích công cộng CCC 46.37 15.92 2.10 Đất thủy lợi DTL 4.04 1.39 2.11 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 5.83 2.0 2.12 Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV 0.05 0.02 2.13 Đất chợ DCH 1.26 0.43 2.14 Đất cơ sở tôn giáo TON 0.51 0.17 2.15 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0.27 0.09 2.16 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 29.48 10.12 2.17 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 0.9 0.31 2.18 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 1.63 0.55 3 Đất chưa sử dụng CSD 8.31 2.85 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BSC 8.31 2.85 (Nguồn : UBND phường Túc Duyên)
33 Qua bảng số liệu 4.1 ta thấy: Diện tích đất nông nghiệp là 117.43 ha ; chiếm tỷ lệ 40.35% tổng diện tích tự nhiên của phường trong đó chủ yếu là đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm. Nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích là 165.48 ha ; chiếm tỷ lệ 56.82% tổng diện tích tự nhiên của phường trong đó đất đô thị có 77.63 ha, chiếm 26.66% diện tích đất tự nhiên ở phường. So với tổng diện tích đất tự nhiên trong toàn phường thì diện tích đất ở đô thị chiếm tỷ lệ lớn, mật độ dân cư đông đúc tuy nhiên phân bố chưa đồng đều, theo xu thế phát triển như hiện nay nhu cầu xử dụng đất ở đô thị vì vậy phường cần phải có biện pháp quản lí chặt chẽ quỹ đất để đảm bảo cho phát triển xã hội và nhu cầu sinh hoạt của người dân. Đất có mục đích công cộng cũng có tỉ lệ tương đối lớn với 46.37 ha ; chiếm 15.92% diện tích đất tự nhiên. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối chiếm diện tích khá lớn với 29.48ha ; chiếm 10.12% diện tích đất tự nhiên. Qua đó cho ta thấy sự quan tâm đến các hoạt động công cộng hơn, và tạo cơ hội cho người dân tham gia các hoạt động công cộng. Bên cạnh đó vẫn còn đất chưa sủ dụng có 8.31 ha ; chiếm tỉ lệ tương đối với 2.85% tổng diện tích tự nhiên. Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp STT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) 1 Đất nông nghiệp NNP 117,43 100 1.1 Đất trồng lúa LUA 73,00 62,16 1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 30,20 25,71 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 12,61 10,74 1.4 Đất rừng sản xuất RSX 0,39 0,33 1.5 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1,25 1,06 (Nguồn : UBND phường Túc Duyên) Qua bảng số liệu 4.2 ta thấy : Ta thấy phần lớn diện tích đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng lúa do đa số dân cư dựa vào sản xuất nông nghiệp để canh tác với diện tích 73,00(ha) chiếm tỷ lệ 62,16 %; đất trồng cây hàng năm khác có diện tích 30,20(ha) chiếm
34 tỷ lệ 25,71%; đất trồng cây lâu năm có diện tích 12,6(ha) chiếm tỷ lệ 10,74%; đất nuôi trồng thủy sản có diện tích 1,25(ha) chiếm tỷ lệ 1,06%; đất rừng sản xuất chiếm ít diện tích 0.39(ha) nhất với tỷ lệ 0,33%. Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp Diện tích Cơ cấu STT Mục đích sử dụng đất Mã (ha) (%) 1 Đất phi nông nghiệp PNN 165,48 100 1.1 Đất ở đô thi ODT 77,63 46,91 1.2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 2,25 1,35 1.3 Đất xây dựng cơ sở y tế DYT 1,12 0,68 1.4 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 2,37 1,43 1.5 Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao DTT 0,58 0,35 1.6 Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH 0,68 0,41 1.7 Đất an ninh CAN 0,43 0,25 1.8 Đất sản xuất phi nông nghiệp SKC 1,25 0,75 1.9 Đất có mục đích công cộng CCC 46,37 28,02 1.10 Đất thủy lợi DTL 4,04 2,44 1.11 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 5,83 3,52 1.12 Đất công trình bưu chính,viễn thông DBV 0,05 0,03 1.13 Đất chợ DCH 1,26 0,76 1.14 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,51 0,31 1.15 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,27 0,16 1.16 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 29,48 17,81 1.17 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 0,9 0,54 1.18 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 1,63 0,98 (Nguồn : UBND phường Túc Duyên)
35 Theo số liệu bảng 4.3 ta thấy : đất ở đô thị chiếm diện tích nhiều nhất trong đất phi nông nghiệp với diện tích 77,63 (ha) chiếm tỷ lệ 46,91% tổng diện tích ; sau đất ở là đất có mục đích công cộng với diện tích 46,37 (ha) chiếm tỷ lệ 28,02% và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối cũng chiếm diện tích khá lớn 29,48 (ha) chiếm tỷ lệ 17,81% và các đất khác chiếm diện tích không đáng kể. Bảng 4.4. Bảng biến động đất nông nghiệp Đơn vị tính : ha Năm Năm Tăng (+) STT Chỉ tiêu Mã 2017 2015 Giảm (-) 1 Đất nông nghiệp NNP 117,43 124,76 -7,33 1.1 Đất trồng lúa nước LUA 73,00 80,79 -7,79 Đất trồng cây hàng năm 1.2 HNK 30,20 34,53 -4,33 khác 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 12,61 3,59 9,02 1.4 Đất rừng sản xuất RSX 0,39 0,00 0,39 1.5 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1,25 5,85 -4,60 (Nguồn : UBND phường Túc Duyên) Nhìn vào bảng 4.4 ta thấy rõ được sự biến động của đất nông nghiệp, các nhóm đất đều có xu hướng giảm . Nhóm đất trồng lúa giảm mạnh nhất 7,79 ha so với năm 2015, nhóm đất trồng cây hàng năm khác giảm 4,33 ha, nhóm đất nuôi trồng thủy sản 4,60 ha. Riêng nhóm đất trồng cây lâu năm lại tăng 9,02 ha so với năm 2015. Và phường đã phát triển thêm nhóm đất rừng sản xuất với diện tích 0,39 ha.
36 Bảng 4.5 Bảng biến động đất phi nông nghiệp Đơn vị tính : ha Năm Năm Tăng (+) STT Chỉ tiêu Mã 2017 2015 Giảm (-) 1 Đất phi nông nghiệp PNN 165,48 156,56 +8,92 1.1 Đất ở đô thị ODT 77,63 75,12 +2,51 1.2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 2,25 2,39 -0,14 Đất xây dựng công trình sự 1.3 DSN 4,74 6,74 -2,00 nghiệp 1.4 Đất an ninh CAN 0,43 0,44 -0,01 Đất sản xuất phi nông 1.5 SKC 1,25 1,38 -0,13 nghiệp 1.6 Đất có mục đích công cộng CCC 46,37 39,88 +6,49 1.7 Đất thủy lợi DTL 4,04 1.8 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 5,83 Đất công trình bưu 1.9 DBV 0,05 chính,viễn thông 1.10 Đất chợ DCH 1,26 1.11 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,51 1.12 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,27 0,00 +0,27 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, 1.13 SON 29,48 28,69 +0,79 suối Đất làm nghĩa trang, nghĩa 1.14 NTD 0,9 1,18 -0,28 địa, nhà tang lễ Đất có mặt nước chuyên 1.15 MNC 1,63 0,00 +1,63 dùng (Nguồn : UBND phường Túc Duyên)
37 Theo số liệu bảng 4.5 ta thấy có sự biến động diện tích đất phi nông nghiệp tăng 8,92 ha so với năm 2015, cụ thể là nhóm đất ở đô thị tăng 2,51ha, nhóm đất có mục đích công cộng tăng 6,49 ha, nhóm đất cơ sở tín ngưỡng tăng 0,27 ha, nhóm đất mặt nước chuyên dùng tăng 1,63 ha, nhóm đất sông, ngòi , kênh, rạch, suối tăng 0,27ha. Nhưng vẫn có một số nhóm đất giảm như: đất xây dựng trụ sở cơ quan giảm 0,14ha, đất xây dựng công trình sự nghiệp giảm 2,00ha, đất an ninh giảm 0,01ha, đất sản xuất phi nông nghiệp giảm 0,13ha, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa nhà tang lễ giảm 0,28 ha. 4.2.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về việc sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên Qua tình hình sử dụng đất mấy năm nay gần đây của phường Túc Duyên, có thể rút ra nhận xet sau: Túc Duyên là một phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên, nên phần lớn là phát triển diện tích đất phi nông nghiệp đang có xu hướng tăng lên, đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp có xu hướng giảm chủ yếu vào đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm khác và đất rừng sản xuất để phục vụ cho nhu cầu phát triển những nơi vui chơi giải trí, tụ họp cho người dân, phát triển các hoạt động vui chơi giải trí cho người dân. Trong cơ chế quản lí mới, thực hiện Luật đất đai và các chính sách phát triển kinh tế xã hội trong thời gian qua đã tác động nhiều đến công tác quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên đã có nhiều cố gắng trong việc triển khai các nội dung về quản lý đất đau theo Luật đất đai hiện hành quy định nhưng còn một số vấn đề làm chưa tốt, trong thời gian tới cần khắc phục. Những vấn đề đó là: Do những năm trở về trước, vấn đề về tổ chức, nghiệp vụ, trang thiết bị cho công tác quản lý đất đai và đặc biệt là nhận thức về công tác này ở cơ sở chưa đầy đủ, việc nắm quỹ đất đai chưa chắc chắn (nhất là sự biến động của các loại đất). Do đó nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn phường.
38 Trong khi thực hiên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn có sự sai phạm trong việc sử dụng đất như: sử dụng không đúng mục đích, tranh chấp lấn chiếm đất đai Do đó, cần có biện pháp để xử lý kịp thời những trường hợp vi phạm. * Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do vậy UBND phường thường xuyên kiểm tra đôn đốc công tác triển khai các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về việc thi hành luật Đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Sau khi luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai có hiệu lực, UBND phường đã tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ chủ chốt từ quận đến cơ sở. Đồng thời tổ chức tuyên truyền, tìm hiểu về luật Đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng và bằng nhiều hình thức nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện luật Đất đai. Qua đó phát hiện kịp thời những trường hợp vi phạm trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân biết và góp ý trong quá trình tổ chức thực hiện. * Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính Thực hiện Chỉ thị 364/CT-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đến nay phường đã hoàn thành việc hoạch định ranh giới hành chính trên cơ sở tài liệu bản đồ, có chỉnh lý và bổ sung, xây dựng nền bản đồ hành chính của
39 phường. Bản đồ nền có địa giới theo Chỉ thị 364/CT-HĐBT đã được xây dựng, đồng thời công bố diện tích tự nhiên của các cấp hành chính. Hồ sơ được lập, lưu trữ và quản lý theo đúng quy định của pháp luật. Địa giới hành chính của thị trấn huyện đã được điều chỉnh theo nghị quyết số 10 NQ/TU của Ban thường vụ tỉnh về phương hướng, nhiệm vụ phát triển phường Túc Duyên đến năm 2020 và những năm tiếp theo. * Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ Công tác điều tra khảo sát, đánh giá, phân hạng đất được quận quan tâm nhằm phục vụ cho các dự án phát triển nông nghiệp, các vùng chuyên canh. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tiến hành xây dựng theo định kỳ, có bổ sung, chỉnh lý hàng năm, đã lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của phường vào năm 2015. Nhìn chung, những năm qua công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính được tiến hành tương đối khẩn trương giúp thị trấn nắm chắc quỹ đất, tăng cường một bước công tác quản lý nhà nước về đất đai, phục vụ kịp thời việc giao đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính hiện nay ở dạng giấy và dạng số theo hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để phục vụ các nhu cầu về quản lý đất đai và làm cơ sở để phát triển đo đạc, lập các bản đồ chuyên đề của các ngành. Đến cuối năm 2015, phường Túc Duyên đã hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính theo hệ tọa độ địa chính chính quy. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn được xây dựng trên phần mềm Micro Station, trên cơ sở bản đồ nền của Bộ Tài nguyên và Môi trường * Công tác đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ UBND phường đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thị trấn thống kê đất đai và chỉnh lý biến động đất đai hàng năm, báo cáo kết quả thống kê để phòng tổng hợp báo cáo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
40 đất thuộc quận, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên theo quy định. Công tác thống kê được tiến hành hàng năm, công tác kiểm kê đất đai được tiến hành theo định kỳ 5 năm. * Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật, xử lý vi phạm trong quản lý SDĐ đai Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ quản lý sử dụng đất được phường quan tâm nhằm phát hiện ra những yếu kém trong quản lý sử dụng đất để có các giải pháp khắc phục kịp thời. UBND phường đã thực hiện Quyết định số 273/QĐ-TTg ngày 12/4/2002 của Thủ tướng Chính phủ về việc thanh tra tình hình quản lý sử dụng đất đai và Quyết định số 1741/QĐ-BTNMT ngày 14/7/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc kiểm tra tình hình thực hiện Luật Đất đai năm 2013. Qua đó phát hiện những yếu kém, vi phạm, những vướng mắc trong triển khai thực hiện Luật Đất đai để kịp thời điều chỉnh nắm bắt đôn đốc các ngành, các phường giải quyết tháo gỡ kịp thời, đồng thời từ đó hoàn chỉnh chính sách đất đai. * Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND phường giải quyết dứt điểm và một số đơn thư trả lời bằng văn bản. Nội dung khiếu nại chủ yếu tập trung về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; khiếu nại về giá bồi thường không hợp lý, không sát với giá thị trường, bố trí tái định cư không kịp thời, việc thực hiện bồi thường chậm. Trong những năm qua phường Túc Duyên đã làm tốt công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai kịp thời. Công tác tiếp dân luôn được coi trọng và thực hiện có nề nếp, đúng nội quy, quy chế tiếp dân và luật khiếu nại tố cáo. * Quản lý các dịch vụ công về đất đai Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện từ cấp
41 thành phố (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên tham mưu cho UBND phường). Phường được thực hiện tại văn phòng một cửa, thông qua bộ phận tiếp nhận hồ sơ nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến và thực tế sử dụng đất. Hiện tượng tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất (giao dịch ngầm) vẫn còn diễn ra. *Quản lý và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Phường Túc Duyên kinh tế phát triển nên thị trường quyền sử dụng đất và thị trường buôn bán sôi động và các hoạt động cho mục đích công cộng. Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng như đường giao thông, trường học, các cơ sở sản xuất kinh doanh kết hợp dịch vụ được đầu tư xây dựng. Vì vậy thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn và kích thích các nhà đầu tư. 4.3. Đánh giá thực trạng và sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên 4.3.1. Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các Nghị định Vướng mắc và cũng là khó khăn lớn nhất đó là trình độ dân trí còn thấp, hiểu biết về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế không nhận thức đúng được sự quan trọng của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải qua nhà nước, hầu hết trong quá trình tiếp nhận hồ sơ cán bộ tiếp nhận phải yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ. Điều 148 của Nghị định 181 có quy định rõ trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian để hoàn tất thủ tục chuyển nhƣợng được tính từ khi người dân có đầy đủ hồ sơ hợp lệ đến khâu giải quyết cuối cùng là 10 ngày.
42 Trên thực tế rất khó đáp ứng được bởi có nhiều nguyên nhân khác nhau ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của người dân như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất, thiếu sót về thông tin trong các mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, mà trong khâu giải quyết hồ sơ cán bộ thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm. Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng nhưng chưa có giấy chứng nhận , Chính vì vậy mà người dân thường phàn nàn về thời gian, trình tự thủ tục. 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên Để đánh giá khách quan về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, chúng tôi đã tiến hành điều tra 60 người dân, cụ thể được chia ra các nhóm như sau: - Cán bộ địa chính và cán bộ công chức: 20 phiếu - Người dân tự do: 20 phiếu 4.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 4.4.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 Luật Đất đai 2013. Bảng 4.6 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015-2017 Năm Hồ sơ đã giải quyết Diện tích (ha) 2015 100 1,31 2016 143 1,75 2017 125 1,43 Tổng cộng 368 4,49 (Nguồn: UBND phường Túc Duyên)
43 Theo bảng 4.6 thầy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ba năm 2015, 2016 và 2017 nhìn chung có sự tăng giảm qua các năm. Năm 2015 có 100 bộ hồ sơ với diện tích chuyển nhượng 1,31(ha). Năm 2016 có 143 bộ hồ sơ với diện tích chuyển nhượng 1,75(ha). Năm 2017 có 125 bộ hồ sơ với diện tích chuyển nhượng 1,43(ha). Nhìn chung , tất cả các trường hợp đăng ký chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên đều được giải quyết dứt điểm, nhanh gọn đúng theo trình tự thủ tục đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, có được kết quả trên là do những nguyên nhân chủ yếu như: + Phường Túc Duyên là vùng trung tâm của thành phố Thái Nguyên, đây là một điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội của thị trấn, hệ thống giao thông rất thuận lợi, điều kiện cơ sở vật chất đầy đủ ,chất lượng cuộc sống được đảm bảo. + Từ khi Luật Đất đai năm 2013 được thi hành quy định rõ trình tự thủ tục hành chính, thời gian thực hiện cụ thể, trình tự thủ tục được rút gọn tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm. Điều đó tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên công tác chuyển nhượng QSDĐ không phải không có những khó khăn cần phải khắc phục điển hình là: - Việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong Luật Đất đai còn chậm trễ và chưa hoàn tất nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ còn gặp nhiều hạn chế. Cần phải có biện pháp và kế hoạch cụ thể trong việc cập nhật các văn bản pháp luật mới nhanh chóng đưa vào áp dụng tránh làm chậm trễ các hoạt động khi có nhu cầu cần thiết. - Tuy cơ chế “một cửa” đã được thực hiện tốt tại địa phương nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính. Song do số lượng còn hạn chế nên khi số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quá tải không thể giải quyết đúng kịp thời gian
44 quy định, gây ra bức xúc không thể tránh khỏi cho người dân. Vấn đề này nhanh chóng cần các cấp có thẩm quyền xem xét, đưa ra những biện pháp khắc phục điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tế công việc 4.4.2. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015-2017 Năm Hồ sơ đã giải quyết Diện tích (ha) 2015 40 0,68 2016 62 0,75 2017 40 0,53 Tổng cộng 142 1,96 (Nguồn: UBND phường Túc Duyên) Qua số liệu thu thập được ở bảng 4.7 cho thấy , từ năm 2015 đến năm 2017 trên toàn thị trấn có 142 trường hợp đăng kí tặng cho QSDĐ với diện tích 1,96(ha) và đa số là tặng cho của cá nhân cho cá nhân. Trong giai đoạn 2015 – 2017 , hoạt động tặng cho QSDĐ của phường diễn ra chủ yếu với đất nông nghiệp và đất ở đô thị. Tất cả các trường hợp đăng kí từ 2015 – 2017 đều hoàn thành thủ tục và giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. Về tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường thì chủ yếu là bố , mẹ tặng cho con cái và nhóm đất tham gia tặng cho chủ yếu là đất ở. Có được kết quả trên là do : - Tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế nhà nước. Những trường hợp phải hay không phải chịu thuế nhà nước được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013. Chính vì vậy, những thuận lợi của công tác tặng cho QSDĐ được thừa kế những thuận lợi trong công tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ. - Hầu hết các trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường đều là của bố mẹ cho con cái. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng của con cái đồng nghĩa với
45 đó là nhu cầu về đất ở và sản xuất.Trong khi đó bố mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước. - Tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật, không phải chịu thuế nhà nước. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013 những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. Song do đặc thù cuộc sống của người dân nên vẫn còn nhiều hạn chế. - Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSDĐ để thuận lợi cho việc đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh. 4.4.3 Kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Kết quả để thừa kế QSDĐ tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện tại bảng 4.8:
46 Bảng 4.8 Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015-2017 Năm Hồ sơ đã giải quyết Diện tích (ha) 2015 13 0,23 2016 - - 2017 - - Tổng cộng 13 0,23 (Nguồn: UBND phường Túc Duyên) Qua bảng 4.8 ta thấy từ năm 2015-2017 có 13 trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ với tổng diện tích 0,23(ha). Qua số liệu trên có thể thấy hoạt động thừa kế QSDĐ diễn ra chủ yếu vào năm 2015 còn năm 2016 và năm 2017 chưa có bộ hồ sơ kế thừa nào. Tuy hoạt động thừa kế QSDĐ chưa nhiều nhưng có khả năng tăng vào những năm tới do người dân được tiếp cận và hiểu biết hơn về quyền lợi của mình. Có được kết quả trên là do : - Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về thừa kế QSDĐ nên công tác chuyển QSDĐ dưới hình thức thừa kế QSDĐ được người dân quan tâm hơn, hơn nữa thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ rất lâu đời và đó là nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình cho người thân khi mất đi. Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất. - Tuy nhiên về bản chất thì thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân sự và nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác. 4.4.4 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ tại địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 - Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
47 quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Bảng 4.9 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 Năm Hồ sơ đã giải quyết Diện tích (ha) 2015 27 0,35 2016 6 0,11 2017 - - Tổng cộng 33 0,46 (Nguồn: UBND phường Túc Duyên) Qua bảng 4.9 ta thấy công tác thế chấp QSDĐ tại phường Túc Duyên trong giai đoạn 2015 – 2017 có 33 trường hợp với tổng diện tích 0,46(ha). Qua số liệu trên ta thấy hoạt động trích lục vay vốn, xây dựng của phường Túc Duyên ở năm 2015 là 27 bộ hồ sơ với diện tích 0,35(ha), năm 2016 là 6 bộ hồ sơ với diện tích 0,11(ha), còn năm 2017 thì không có bộ nào. 4.4.5 Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 - Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, nó bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
48 Bảng 4.10 Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2015-2017 Năm Hồ sơ đã giải quyết Diện tích (ha) 2015 12 0,18 2016 4 0,08 2017 - - Tổng cộng 16 0,26 (Nguồn: UBND phường Túc Duyên) Nhìn vào bảng 4.10 có thể thấy chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2015– 2017 là rất ít với tổng là 16 trường hợp đã hoàn thành 0,26(ha), vào năm 2015 với diện tích ở mức trung bình. Biến động mạnh do thị trường nhà đất thời điểm đó đang diễn ra khá sôi động, đặc biệt là thị thường bất động sản. Năm 2016 số lượng hồ sơ hoàn thành là 6 bộ với diện tích khoảng 0,08 (ha) và năm 2017 không có bộ hồ sơ nào. Nhìn chung , tất cả các trường hợp đăng ký đổi QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên đều được giải quyết dứt điểm, nhanh gọn đúng theo trình tự thủ tục đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2013. 4.4.6 Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 2017 Bảng 4.11 Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 Năm Số lượng (trường hợp) Diện tích (Ha). 2015 192 2,75 2016 215 2,69 2017 165 1,96 Tổng 572 7,4 (Nguồn : UBND phường Túc Duyên) Qua bảng 4.11 ta thấy, số lượng hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 trên địa bàn phường Túc Duyên không có sự chênh lệch cho lắm
49 các năm, năm 2016 số lượng hồ sơ chuyển QSDĐ là lớn nhất với 215 hồ sơ với diện tích 2,69 (ha). Các giao dịch về quyền sử dụng đất hầu hết đều đã được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng vẫn còn các nguyên nhân sau: - Thứ nhất: Phòng thuế phường Túc Duyên chậm trong khi chuyển giấy thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất. Theo quy trình không quá 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ từ VPĐKQSDĐ thì Phòng thuế phải chuyển giấy thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất đi nộp ở kho bạc Nhà nước nhưng có khi vài tuần thậm chí hàng tháng Phòng thuế mới thực hiện việc này. - Thứ hai: Thời gian kéo dài trong quá trình trình lãnh đạo ký.Các trường hợp còn lại chưa thực hiện được là do hồ sơ chưa đủ điều kiện, chưa đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. Để nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian tới thì Chi Cục thuế huyện cần chuyển giấy thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất đúng thời gian quy định. - Người sản xuất nông nghiệp: 20 phiếu Kết quả của từng nội dung được thể hiện qua các phần sau: 4.4.6.1. Thực trạng hiểu biết chung của người dân và cán bộ công chức phường Túc Duyên về chuyển quyền sử dụng đất Thực trạng sự hiểu biết chung của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi tiến hành điều tra và tổng hợp được kết quả là bảng sau:
50 Bảng 4.12. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Người Cán bộ Người sản xuất Trung STT Nội dung câu hỏi công dân tự nông bình chức do nghiệp Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền 1 85 65 55 68,3 sử dụng đất? Đất tham gia chuyển quyền sử dụng 2 75 65 35 58,3 đất có cần điều kiện gì không? Những khoản tiền nào được pháp luật 3 quy định có liên quan đến chuyển 90 90 80 86,6 quyền sử dụng đất? Người chuyển quyền sử dụng đất phải 4 85 65 70 73,3 có nghĩa vụ gì với Nhà nước? Người nhận chuyển quyền sử dụng đất 5 90 85 45 73,3 phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước? Trung bình 85 74 57 72 (Theo số liệu phỏng vấn) Qua bảng số liệu trên với mức hiểu biết chung đạt 72% ta thấy sự hiểu biết chung của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ đạt ở mức trung bình khá chứ chưa thể nói người dân đã có sự hiểu biết rõ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây chính là khó khăn của phường trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải giải quyết. Ta thấy rằng, cán bộ công chức có tỉ lệ trung bình trả lời đúng là cao nhất với 90% do có kiến thức chuyên môn và sự hiểu biết rộng hơn so với nhóm đối tượng người dân tự do và người sản xuất nông nghiệp. Ở câu hỏi thứ 2: Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện gì không? Thì đối tượng người dân tự do và người sản xuất nông nghiệp đều có tỷ lệ trả lời đúng rất thấp chỉ từ 35% đến 65% cho thấy sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSDĐ của người dân vẫn còn hạn chế. Cần tập huấn,
51 tuyên truyền và củng cố kiến thức về chuyển nhượng QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường. Ở câu hỏi thứ 3: Những khoản tiền nào được pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất? thì cả ba đối tượng đều có tỷ lệ trả lời đúng rất cao 80% đến 90%. 4.4.6.2. Đáng giá thực trạng sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 4.13. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Cán Người Người sản bộ Trung STT Nội dung câu hỏi dân tự xuất nông công bình do nghiệp chức Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1 80 80 65 75 được hiểu như thế nào? Người nhận quyền sử dụng đất phải 2 có nghĩa vụ gì đối với người chuyển 70 65 40 58,3 nhượng quyền sử dụng đất? Hộ gia đình cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3 90 75 55 73,3 chuyên trồng lứa nước trong trường hợp nào? Hộ gia đình, cá nhân chỉ nhận chuyển nhượng, tặng cho đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm 4 80 35 55 56,6 ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu rừng phòng hộ trong trường hợp nào? Trung bình 80 63,75 54 66 (Theo số liệu phỏng vấn) Qua bảng 4.13 kết quả sự hiểu biết của người dân về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức trung bình sự hiểu biết của người dân
52 và cán bộ công chức cũng chỉ đạt đến mức trung bình là 66%, bên cạnh đó câu hỏi 4 nhóm cán bộ công chức có tỷ lệ trả lời đúng cao thì bên nhóm người dân tự do và người sản xuất nông nghiệp có tỷ lệ trả lời đúng rất thấp chỉ dừng lại ở mức 35% và 55%. Dẫn đến tình trạng làm thủ tục, hồ sơ không theo quy định của pháp luật. Tuy phường đã tổ chức những buổi tuyên truyền pháp luật cho người dân, nhưng đây là một vấn đề đáng lưu ý và cần khắc phục. Thực trạng mua bán trao tay đất đai vẫn còn xảy ra không thông qua sự công nhận của Nhà nước do người dân chưa thực sự quan tâm đến tính pháp lý đất đai. Vì vậy cần phải có các biện pháp để tuyên truyền vận động người dân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện tại cơ quan chuyên môn có thẩm quyền thực hiện, đảm bảo tính pháp lý của đất đai và góp phần cho công tác quản lý của đất đai và góp phần cho công tác quản lý và sử dụng đất chặt chẽ, rõ ràng tránh trường hợp xấu về sau như kiện tụng, tranh chấp đất đai 4.4.6.3. Thực trạng hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất. Bảng 4.14. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thừa kế quyền sử dụng đất. Đơn vị: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Cán bộ Người Người sản Trung STT Nội dung câu hỏi công dân tự xuất nông bình chức do nghiệp Quyền thừa kế QSDĐ được hiểu như 1 85 80 80 81,6 thế nào? Quyền thừa kế QSDĐ được ưu tiên 2 80 30 30 46,6 thực hiện theo? Khi có di chúc mà những người thừa 3 kế không thỏa thuận được với nhau thì 70 60 45 58,3 giải quyết như thế nào? Nếu không có di chúc hoặc di chúc 4 không hợp pháp thì khi ấy quyền thừa 80 55 55 63,3 kế sẽ được chia như thế nào? Pháp luật chia thành mấy hạng thừa 5 75 50 70 65 kế? Người hàng sau được nhận thừa kế khi 6 85 35 70 63 nào? Trung bình 79 52 59 63 (Theo số liệu phỏng vấn)
53 Qua bảng 4.14 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất ta thấy hiểu biết của người dân đạt mức trung bình khá. Nhưng trong đó có câu số 2: Quyền thừa kế QSDĐ được ưu tiên thực hiện theo? Tỷ lệ trả lời đúng chỉ đạt 30% cho thấy kiến thức của người dân về hình thức thừa kế chưa vững. 4.4.6.4. Thực trạng hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về hình thức tặng cho quyền sủ dụng đất Bảng 4.15. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Cán bộ Người Người sản Trung STT Nội dung câu hỏi công dân tự xuất nông bình chức do nghiệp Hình thức tặng cho quyền sử 1 dụng đất được hiểu như thế 85 80 30 65 nào? Người được tặng quyền sử dụng đất có phải trả gì cho người 2 75 45 40 53 tặng quyền sử dụng đất hay không? Tặng cho quyền sử dụng đất 3 diễn ra trong mối quan hệ nào? 70 65 50 61,6 Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế chuyển quyền sử 4 dụng đất hay thuế thu nhập cá 70 45 50 55 nhân hay không? Cấp nào quyết định cho phép 5 90 25 40 51,6 tặng cho QSDĐ Trung bình 78 52 42 57 (Theo số liệu phỏng vấn)
54 Qua bảng 4.15 kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ta thấy hiểu biết của người dân đạt mức trung bình yếu. Cũng nhờ một bộ phận cán bộ chuyên môn địa chính khá am hiểu và nhiệt tình trong quá trình hướng dẫn trình tự và thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, xong bên cạnh đó vẫn còn rất nhiều người chủ quan và không tìm hiểu kĩ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nên tỷ lệ trả lời đúng một số câu hỏi rất thấp. Sự hiểu biết về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất là rất quan trọng trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ, nên UBND phường cũng nên chú trọng vào công tác tuyên truyền và mở các lớp bồi dưỡng về tặng cho QSDĐ cho các cán bộ công chức cũng như người dân đang cư trú tại địa phương. 4.4.6.5. Thực trang hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất Bảng 4.16. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thế chấp quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Cán bộ Người Người sản Trung STT Nội dung câu hỏi công dân tự xuất nông bình chức do nghiệp Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng 1 90 50 75 71,6 đất được hiểu như thế nào? Luật 2013 quy định mọi đối tượng 2 tham gia thế chấp, bảo lãnh giá trị 90 30 40 53,3 quyền sủ dụng đất trong phạm vi nào? Trường hợp hộ gia đình cá nhân trong 3 nước có thể được thế chấp, bảo lãnh 95 80 85 86,6 giá trị quyền sủ dụng đất tại đâu? Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng 4 90 65 70 75 đất còn được quy định trong luật nào? Trung bình 91 56,25 68 72 (Theo số liệu phỏng vấn)
55 Qua bảng 4.16 ta thấy tỷ lệ người hiểu biết về hình thức thế chấp bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tương đối cao. Trong câu số 3: Trường hợp hộ gia đình cá nhân trong nước có thể được thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất tại đâu? Tỷ lệ người trả lời đúng trung bình là 86,6%. 4.4.6.6. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Túc Duyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân theo các nhóm đối tượng sự dụng đất. Sự hiểu biết của người dân phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên được tổng hợp và thể hiện trong bảng và hình sau theo ba (03) nhóm đối tượng đã tiến hành điều tra. Bảng 4.17. Trung bình tỷ lệ trả lời đúng theo nhóm đối tượng điều tra Nhóm đối tượng Trung bình tỷ lệ trả lời đúng (%) Cán bộ công chức 83 Người dân tự do 59 Người sản xuất nông nghiệp 57 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ đất * Thuận lợi Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế- xã hội nói chung đã phần nào kéo theo sự thông thoáng trong chính sách của Nhà nước, đồng thời với sự quan tâm của các cấp, các ngành, công tác quản lý Nhà nước đã có sự thay đổi lớn. Các thủ tục rườm rà không cần thiết đã được loại bỏ khiến cho công tác quản lý được dễ dàng hơn không gây phiền hà cho người dân.
56 Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa) phần nào đã góp phần giúp thị trấn,phòng trong công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để hạn chế việc cán bộ địa chính phải trực tiếp tiếp nhận hồ sơ của người dân. Thị trấn cũng đã thành lập ban địa chính, điều này đã giúp cho công việc được giải quyết nhanh gọn và đạt hiệu quả cao hơn. * Khó khăn - Một số hộ gia đình và cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cũ không cấp đổi lại giấy chứng nhận giờ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó dẫn đến số liệu về thửa đất bị chênh lệch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp và số liệu mới hiện giờ đang sử dụng như bản đồ. - Việc xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất buộc phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong mới cho phép chuyển nhượng trong khi đó cơ quan chuyên môn chưa đáp ứng được yêu cầu này tốt nhất. - Người sử dụng đất trước đây tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bằng giấy viết tay không thông qua nhà nước để làm thủ tục, thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, mà người chuyển nhượng nay đã đi nơi khác sống gây khó khắn cho việc hợp thức hóa. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây chỉ ghi tên 1 người, khi người đứng tên đã chết người thừa kế hợp pháp (vợ hoặc chồng) làm thủ tục chuyển nhượng thì gặp khó khăn do không đúng tên ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa chính, - Cơ sở vật chất kỹ thuật còn hạn chế, phương tiện cũng như vật tư thiết bị làm việc thiếu thốn, bản đồ đã cũ và một số đã rách nát làm hạn chế đối với công tác quản lý. - Ý thức và sự hiểu biết của người dân chưa cao, công tác quản lý của nhà nước chưa được tốt.
57 - Về nguồn nhân lực: Cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ còn ít, khối lượng công việc nhiều. - Sự am hiểu của người dân về pháp luật còn nhiều yếu kém. Và một tồn tại, khó khăn lớn nhất trong công tác chuyển QSDĐ trong giai đoạn này chính là vấn đề về thời gian thực hiện các hình thức so với quy định của Pháp luật. Điều này đã gây nhiều khó khăn cho người dân. 4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục * Một số nguyên nhân Nguyên nhân dẫn đến tình trạng thời gian trả kết quả chậm như vậy là bởi rất nhiều lý do, một vài lý do cơ bản nhất đó là: - Do người dân chưa thực sự hiểu về luật pháp, chưa nắm bắt được những thủ tục, giấy tờ cần thiết khi thực hiện một nội dung chuyển quyền nào đó. Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hay thừa kế QSDĐ, người dân nộp hồ sơ khiến cho việc thẩm định rất khó khăn, cán bộ thẩm định phải trả lại hồ sơ hoặc phải chờ người dân cung cấp đủ giấy tờ cần thiết mới có thể tiến hành theo các trình tự pháp luật. Ngoài ra còn nguyên nhân khác đó là do người dân còn chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Do tại cán bộ địa chính chưa làm chặt chẽ, đầy đủ về các thủ tục. Hoặc có thể việc xác nhận về một nội dung nào đó chưa đúng theo quy định. Một lý do khác nữa đó là cán bộ ban địa chính thực hiện quá nhiều công việc, việc thẩm định,xán nhận các hồ sơ chuyển quyền lại chỉ có một cán bộ làm nên không tránh khỏi những khó khăn tồn tại như vậy. * Một số giải pháp khắc phục - Khi hồ sơ chuyển nhượng mà có sự chênh lệch về số liệu giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do giấy chứng nhận cấp từ ngày trước với bản đồ và số liệu địa chính hiện đang sử dụng thì sẽ lấy theo số liệu mới hiện tại và Ủy ban nhân dân phường sẽ đối chiếu và xác nhận.
58 - Nâng cao khả năng làm việc của các cơ quan chuyên môn để đáp ứng được nhu cầu chuyển nhượng của người sử dụng đất khi có vấn đề phát sinh cần giải quyết. - Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua nhà nước trước thời điểm ngày 01/04/2004 thì tiến hành hợp thức hóa và thực hiện đấy đủ nghĩa vụ tài chính (tính theo hiện tại). Nếu chuyển nhượng không qua nhà nước vào sau thời điểm ngày 01/04/2004 thì sẽ không được hợp thức hóa cho dù có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường mà sẽ phải làm hợp đồng theo mẫu chung và phải có giấy chứng nhận. - Trường hợp người sử dụng đất trước đây tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bằng giấy viết tay không thông qua nhà nước để làm thủ tục, thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, mà người chuyển nhượng nay đã đi nơi khác sống thì sẽ hợp thức hóa hồ sơ chuyển nhượng bằng cách làm hồ sơ chuyển nhượng theo mẫu chung và chỉ cần bên nhận chuyển nhượng ký vào hồ sơ chuyển nhượng và có sự xác nhận của UBND phường. - Đầu tư thêm cơ sở vật chất kĩ thuật, phương tiện và thiết bi ̣làm việc cho cán bộ điạ chính tại điạ phương. - Đối với người dân: Tuyên truyền rộng rãi về pháp luật đất đai cho người dân hiểu những quy định của hoạt động quản lý nhà nước nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Phổ biến cho người dân về thời gian thực hiện, trình tự thủ tục cần thiết khi tham gia vào các hình thức chuyển QSDĐ. Chỉ cho người dân nơi mà họ cần đến để làm các thủ tục chuyển quyền theo nhu cầu của họ để tránh việc phải đi lại nhiều lần. - Đối với cán bộ địa chính phường: nên tổ chức các buổi tập huấn, đào tạo cán bộ thường xuyên để nâng cao chuyên môn, trình độ nghiệp vụ trong quá trình thực hiện công việc của mình để giúp cho các cán bộ ban địa chính thị trấn thực hiện đạt hiệu quả hơn công việc.
59 - Đối với cán bộ Phòng tài nguyên & Môi trường: cần có sự sắp xếp công việc một cách hợp lý, khoa học để rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ. Cần tuyển dụng thêm cán bộ chuyên môn để chia nhỏ công việc, tránh tình trạng một người đảm nhận nhiều công việc sẽ khiến việc hoàn thành kết quả khó khăn hơn. - Đối với các phòng ban có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn tạo điều kiện cho công việc hoàn thành với hiệu quả cao. Hoàn thiện và nâng cao các chính sách pháp luật, thuế để công tác quản lý nhà nước về đất đai thuận lợi hơn, rút ngắn được thời gian trong quá trình thực hiện.
60 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀKIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Thông qua quá trình thu thập, tìm hiểu công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2015 - 2017 và phỏng vấn người sử dụng đất về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn đã thu được kết quả sau: * Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường - Tổng số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên là 368 bộ hồ sơ với diện tích 7,71(ha). - Tổng số trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên là 142 bộ hồ sơ với diện tích 3,76(ha). - Tổng số trường hợp thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên là 13 bộ hồ sơ với diện tích 0,23(ha). - Tổng số trường hợp thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên là 33 bộ hồ sơ với diện tích 0,76(ha). - Tổng số trường hợp chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên là 16 bộ hồ sơ với diện tích 0,59(ha). * Kết quả nhận thức của người dân trên địa bàn phường về chuyển quyền sử dụng đất. - Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đúng đạt mức khá 72%. - Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đúng đạt mức trung bình khá 66%. - Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đúng đạt mức trung bình khá 68%. - Sự hiểu biết của người dân về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đúng đạt mức trung bình 63%. - Sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đúng ở mức trung bình 57%.
61 - Sự hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đúng ở mức khá 72%. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương đảm bảo theo đúng trình tự pháp luật, đáp ứng nhu cầu người dân. Tuy nhiên, đội ngũ cán bộ cơ sở đôi khi có nhiều thiếu sót trong quá trình thực hiện các thủ tục cần thiết. Bên cạnh đó, nhận thức của người dân có hạn, khiến cho thời gian thực hiện các thủ tục kéo dài không theo quy định. Người dân vẫn thực hiện trao tay với nhau không thông qua Nhà nước, các cán bộ văn phòng, cán bộ cơ sở không thể cập nhật thông tin một cách chính xác, đầy đủ được, do vậy công tác quản lý đất đai gặp rất nhiều khó khăn. 5.2. Đề nghị Trên cơ sở các số liệu đã điều tra, thu thập được tôi đưa ra một số kiến nghị và biện pháp để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiểu quả công tác quản lý nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật đất đai nói chung tại địa phương trong thời gian tới như sau: - Phòng địa chính phường: Cần tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng tới người dân về những vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, đất nói riêng và về pháp luật đất đai nói chung nhằm nâng cao trình độ hiểu biết của người dân. - UBND phường: cần có sự điều chỉnh phù hợp và linh động các thủ tục hành chính, trình tự thực hiện của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho sử dụng đất thực hiện nhanh chóng khi có nhu cầu chuyển nhượng, giúp cán bộ địa chính giảm thiểu áp lực công việc. - Người sử dụng đất cần có sự tìm hiểu tiếp cận pháp luật sao cho “sống và làm việc theo pháp luật” trên tất cả mọi lĩnh vực đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai.