Khóa luận Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, NĂM 2018
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MINH NAM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS. TS. Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN, NĂM 2018
3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Minh Nam
4. ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Hùng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Minh Nam
5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ viii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Cơ sở khoa học 3 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 3 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 3 1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 8 1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 9 1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 15 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 16 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 16 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam 20 1.4. Đánh giá chung về tổng quan 28 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 29 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 29 2.3. Nội dung nghiên cứu 29
6. iv 2.4. Phương pháp nghiên cứu 30 2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp 30 2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp 30 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu 31 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ 32 3.1.1. Khái quát thị xã Phú Thọ 32 3.1.2. Thực trạng các vấn đề xã hội 35 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ 37 3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 39 3.2.1. Đánh giá kết quả công tác huyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 39 3.2.2. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 42 3.2.3. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 45 3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 49 3.2.5. Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 50 3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 57 3.3.1. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú thọ giai đoạn 2015 - 2017 57 3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 61
7. v 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 64 3.4.1. Thuận lợi 64 3.4.2. Khó khăn 66 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC
8. vi DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT NGUYÊN NGHĨA 1 CN - XD Công nghiệp - xây dựng 2 GCN Giấy chứng nhận 3 KT - XH Kinh tế - xã hội 4 QSD Quyền sử dụng 5 SD Sử dụng 6 THCS Trung học cơ sở 7 TM - DV Thương mại - Dịch vụ 8 TX Thị xã 9 UBND Ủy ban nhân dân
9. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 37 Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 39 Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 41 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thep đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 43 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 44 Bảng 3.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 46 Bảng 3.7: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 48 Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 49 Bảng 3.9: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 51 Bảng 3.10: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 53 Bảng 3.11: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 55 Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 56 Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 58 Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến người dân về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 62
10. viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 32 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế các ngành kinh tế trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2010 và năm 2015 34
11. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai 1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình thức thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần sửa đổi bổ sung này có thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, cho đến Luật Đất đai 2013 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ trong những năm qua, cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thị xã cũng diễn ra khá mạnh, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà
12. 2 nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nhà trường, BCN khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017". 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017. - Tìm hiểu nhận xét của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ. - Phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác chuyển quyền sử dụng đất.
13. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào về chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ nêu về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [8]: Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Tuy nhiên tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như sau [11]: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã đưa ra có 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất. 1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo Luật Dân sự 2005 chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [9]. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi . - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
14. 4 - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[11] . 1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [11]: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 1.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội.
15. 5 * Quy định về người thừa kế Tại Điều 635 Luật Dân sự 2005 quy định [9]: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. * Hình thức thừa kế Thừa kế được quy định có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. - Thừa kế theo di chúc + Thừa kế theo di chúc được chia thành hai loại: ++ Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. ++ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc tiếng nói của dân tộc mình. + Di chúc bằng văn bản bao gồm: 1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; 2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng; 3. Di chúc bằng văn bản có công chứng; 4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực. + Di chúc miệng 1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. 2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ. + Di chúc hợp pháp 1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
16. 6 2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý. 3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. 4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này. 5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực. - Thừa kế theo pháp luật + Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. + Những trường hợp thừa kế theo pháp luật 1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây: a) Không có di chúc; b) Di chúc không hợp pháp; c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế; d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản. 2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây: a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc; b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật; c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.
17. 7 + Người thừa kế theo pháp luật 1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. 2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. 3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. 1.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện. 1.1.2.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.
18. 8 1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây là nội dung mới được quy định [11]: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau [11] 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
19. 9 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4.1. Thuế thu nhập cá nhân - Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản [10] + Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau: a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua; c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. + Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản. + Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
20. 10 + Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. - Cách xác định thuế suất trong thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân như sau: + Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 1 điều 14 luật thuế thu nhập cá nhân thì sẽ có thuế suất là 25% + Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 2 điều 14 luật thuế thu nhập cá nhân thì sẽ có thuế suất là 2% + Nếu nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản thì sẽ có thuế suất là 25% - Một số trường hợp được miên thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân như sau + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. + Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. + Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. + Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. + Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. + Thu nhập từ kiều hối. + Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
21. 11 + Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả. + Thu nhập từ học bổng, bao gồm: a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước; b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó. + Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. + Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. + Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Các trường hợp được giảm thuế thu nhập cá nhân, quy định tại Điều 5, Luật thuế thu nhập cá nhân như sau: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp. 1.1.4.2. Lệ phí địa chính - Theo Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BTC thì “Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính [2]. - Mức thu lệ phí địa chính được quy định tại Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC, như sau: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau [2]: + Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau: ++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
22. 12 Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. ++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần. ++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần. + Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh. + Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau: ++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy. Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp. ++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần. ++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
23. 13 + Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận. + Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.“ 1.1.4.3. Lệ phí trước bạ - Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng. - Theo khoản 1, Điều 2, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3] quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm Nhà và đất. Trong đó + Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác. + Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình). - Tại Khoản 1, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT - BTC quy định về giá tính lệ phí trước bạ như sau [3]: a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá một mét vuông đất Giá tính lệ phí Diện tích đất chịu lệ (đồng/m2) tại Bảng giá trước bạ đối với = x phí trước bạ (m2) đất do Ủy ban nhân dân đất (đồng) tỉnh ban hành
24. 14 Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”. c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất trong một số trường hợp cụ thể áp dụng như sau: c.1) Đối với đất kèm theo nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, giá tính lệ phí trước bạ là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; c.2) Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau đây gọi chung là đấu giá), giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá hoặc theo văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; c.3) Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ; c.4) Đối với đất tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất và phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền bù nơi bị thu hồi đất và giá đất nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ đất là giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
25. 15 Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. - Mức thu lệ phí trước bạ của Nhà và đất bằng 0,5 % giá trị nhà và đất, nội dung này được quy định tại Điều 4, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3]. 1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Đề tài thực hiện đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017, tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu đề tài lựa chọn đánh giá từ tháng 7 năm 2014 đến hết năm 2017 do đó cơ sở pháp lý của đề tài bao gồm Luật, các Nghị định, Thông tư, quyết định và các văn bản có liên quan tuân theo Luật Đất đai 2013. - Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Luật thuế thu nhập cá nhận năm 2007 - Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;
26. 16 - Luật phí và lệ phí 2015; - Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ; - Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; - Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Bên cạnh các văn bản pháp quy của Nhà nước ban hành, chính quyền tỉnh Phú Thọ cũng ban hành các văn bản quy định chuyển quyền sử dụng đất và mức thu các khoản phí phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: - Nghị quyết số 43/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 về quy định mức thu, tỷ lệ điều tiết lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch đảm bảo trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Nghị quyết số 04/2014/NQ-HĐND ngày 16/7/2014 về việc sửa đổi quy định về mức thu các khoản phí tại Nghị quyết số 117/2009/NQ-HĐND ngày 20/4/2009 của HĐND tỉnh. - Nghị quyết số 17/2014/NQ-HĐND ngày 15/12/2014 về việc quy định mức thu phí, lệ phí tỷ lệ % để lại cho các tổ chức cá nhân thu một số khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Nghị quyết số 05/2015/NQ-HĐND ngày 10/7/2015 về việc quy định mức thu, tỷ lệ (%) để lại cho các tổ chức, đơn vị thu lệ phí đăng ký cư trú, lệ phí chứng minh nhân dân trên địa bàn tỉnh. 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 1.3.1.1. Tình hình quản lý đất đai của Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận
27. 17 và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn [25]). 1.3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của Trung Quốc Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể.
28. 18 Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính: Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển. Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố. Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố. Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố. Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành. Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản. Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng.
29. 19 Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên. Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất. Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển (Trần Thị Minh Hà [5]). 1.3.1.3. Chính sách và tình hình sử dụng đất của Pháp Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là: Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng. Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về
30. 20 phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . . Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng (Hoàng Huy Biều [1]). 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam 1.3.2.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và ngược lại. Người sử dụng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng
31. 21 đất của Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập. Bài viết này tập trung phân tích một số hạn chế của khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả cũng khẳng định, với đặc trưng của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng công bằng và minh bạch. Với chức năng là luật quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần quy định lại các điều kiện này. Vì vậy, thay vì nhắc lại các điều kiện này (tại khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) thì khoản này chỉ cần quy định: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, cần xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản pháp luật. Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu. Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015) đều quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm
32. 22 2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng trong Bộ luật Dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (thuật ngữ được dùng trong Luật Đất đai năm 2013) được hiểu là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất? Có cách hiểu cho rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Cho đến thời điểm này, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều đã được sửa đổi, bổ sung và ban hành với nhiều sửa đổi và quy định mới phù hợp với thực tiễn đời sống. Trong quá trình hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú trọng một số điểm sau: Một là, đảm bảo tính công bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự do kinh doanh trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai là, đảm bảo tính an toàn, nhanh gọn và hiệu quả trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ba là, cần xác định quyền sử dụng đất là một loại bất động sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét để sửa đổi lại khoản 2, Điều 210, Luật đất đai năm 2013 (Nguyễn Văn Hiến [23]).
33. 23 1.3.2.2. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam Trong thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất trong xã hội được thể hiện dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau, không tuân theo hình thức mà pháp luật quy định, đồng thời cũng không tuân theo các trình tự thủ tục do luật định. Đây là thực trạng bắt nguồn từ hệ lụy của hệ thống pháp luật đất đai nước ta trong các thời kỳ trước đây có quá nhiều thiếu sót với quan điểm, định hướng sai lầm (không thừa nhận giá đất, không cho phép chuyển nhượng đất ). Đây là yếu tố dẫn đến việc trong một thời gian dài, người dân phải thực hiện việc chuyển nhượng chui nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của bản thân (trong đó có hình thức tặng cho quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thường diễn ra giữa những người có mối quan hệ gia đình, họ hàng, thân thuộc nên bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố tình cảm, tế nhị, khó phân định rạch ròi. Do đó, đa phần các quan hệ tặng cho thường khó đảm bảo các yếu tố về hình thức cũng như thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, không thể phủ nhận ngay những quan hệ tặng cho này trên thực tế nếu có những sai phạm về hình thức hoặc thủ tục xác lập, bởi những hậu quả khó lường có thể ảnh hưởng tới tính ổn định và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tiêu biểu cho bất cập này có thể thấy rõ trong các tranh chấp liên quan đến quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con khi con lập gia đình riêng để sinh sống. Các tranh chấp này đã tồn tại rất lâu trong ngành tòa án và hiện vẫn chưa có một căn cứ pháp lý cụ thể để giải quyết các tranh chấp “tế nhị”như vậy. “Khi con xây dựng gia đình, cha mẹ giao tài sản cho con sử dụng, thường chỉ nói cho vợ chồng ra ở phần đất hay phần nhà; về việc đã cho hay chưa cho các tài sản đó là một trong những vấn đề có nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết. Đây là câu hỏi không dễ trả lời đã tồn tại mấy chục năm nay”. Thực tế này đã tồn tại từ rất lâu và đã được rất nhiều các nhà khoa học nghiên cứu, tìm cách giải quyết. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một cơ sở pháp lý phù hợp để giải quyết bất cập này. Các quy định nếu có chỉ mang tính chất định hướng và hướng dẫn nghiệp vụ trong một số trường hợp như trong kết luận tại Báo cáo tổng kết ngành tòa án năm 2005 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì: “Đất đã được bố mẹ cho và vợ chồng người con đã làm nhà
34. 24 ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng thì nhà đất là tài sản chung vợ chồng. Trường hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn viên đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất là của bố mẹ” Xuất phát từ tính chất quan trọng này, pháp luật dân sự và đất đai có rất nhiều các quy định về điều kiện để chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có hình thức tặng cho. Tuy nhiên, trên thực tế thực hiện các quy định về điều kiện tặng cho đối với chủ thể và quyền sử dụng đất là đối tượng tặng cho, một số quy định pháp luật còn chưa phù hợp, cụ thể: - Thứ nhất, quy định về quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép giao dịch tặng là chưa phù hợp trong điều kiện thực tế hiện nay do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất vẫn chưa được hoàn thành nên còn tồn tại một số lượng lớn người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Hiện nay, các quy định pháp luật đất đai cho phép các chủ thể có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy, với quy định này, các đối tượng này đã được pháp luật thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp lệ, chỉ chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, các chủ thể này lại chưa được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Quy định này trên thực tế tỏ ra khá “quan liêu” và khiến các giao dịch về quyền sử dụng đất bị trở nên “hành chính” hóa. Từ trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, trên thực tế, trong nhiều vụ tranh chấp, các thẩm phán khi xét xử đều có sự linh động khi công nhận tính hợp pháp của các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này, theo đó: “trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất mà người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận tài sản tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó. Và đến nay, khi Luật đất đai năm 2013 đã được ban hành và có hiệu lực nhưng thực tế này vẫn chưa được khắc phục triệt để.
35. 25 - Thứ hai, quy định về điều kiện quyền sử dụng đất tặng cho phải là quyền sử dụng đất không có tranh chấp chưa được hướng dẫn cụ thể dẫn tới trong thực tế, đây là một trong những quy định thường được các bên hoặc bên thứ ba sử dụng để cản trở việc thực hiện giao dịch. Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Căn cứ theo khái niệm này có thể thấy, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau như tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất Chính vì sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai nên không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất Trong thực tế, các cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc các cơ quan quản lý đất đai sẽ lập tức đình chỉ việc thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của các bên nếu có một trong những căn cứ xác định đất đang có tranh chấp, bất kể đó là loại tranh chấp đất đai này. - Thứ ba, việc tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường khó khả thi trên thực tế. Theo quy định của pháp luật, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đất chỉ có thể được thực hiện khi các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Như vậy, có thể thấy, để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình là cả một quá trình rắc rối và phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình. Trước hết, để thực hiện được giao dịch, các cơ quan quản lý nhà nước phải xác định được đâu là những thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống
36. 26 chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, chính bản thân khái niệm này cũng nảy sinh những mâu thuẫn trong xác định các thành phần trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung (Đỗ Văn Chỉnh [4]). 1.3.2.3. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam Một số vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam (Tưởng Duy Lượng, 2010)[24] Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa kinh tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi cơ quan, tổ chức, được nhà nước hết sức quan tâm. Do đó, nó có một chế độ pháp lý riêng biệt. Có lẽ không có loại tài sản nào gắn với mọi người, mọi nhà nhưng lại chỉ có một chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà nước, còn người sử dụng đất, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng lại có 10 quyền tương tự như các quyền của một chủ sở hữu tài sản và đương nhiên vì không phải chủ sở hữu nên người sử dụng loại tài sản đặc biệt này có những hạn chế nhất định. Việc Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, cũng như đất cấp cho hộ gia đình không được đem phân chia theo pháp luật thừa kế khi có thành viên chết là không có ý nghĩa thực tế, không phù hợp với tâm lý, tập quán của nhân dân cho nên giá trị thi hành trên thực tế rất hạn chế. Đó là chưa kể quy định ở Điều 740 đã tạo ra sự bất hợp lý mới: cũng là con cháu trong gia đình, có người được hưởng thừa kế, có người không được hưởng, mà người không được hưởng đôi khi lại chính là người đang làm nghĩa vụ với nhà nước, ví dụ như lúc mở thừa kế họ đang tại ngũ nên không "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích" thì có chia thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản cho họ không? hoặc giải thích thế nào về cụm từ "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích"? phải chăng người được thừa kế quyền sử dụng đất phải trực tiếp cày, cuốc trên mảnh đất thì mới coi là có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích? Thực ra, quy định này đã không khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất để sản xuất trên quy mô lớn, không khuyến khích người dân tích cực đầu tư, cải tạo đất Nhận rõ những hạn chế trên, khi soạn thảo, ban hành Luật Đất đai năm 2003, vấn đề thừa
37. 27 kế quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi rất lớn, Luật Đất đai thực sự coi quyền sử dụng đất như một loại tài sản, mặt khác đã thể hiện rõ quyền được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thừa kế là một phạm trù kinh tế xuất hiện từ khi xã hội chưa có giai cấp, chưa có nhà nước. Thừa kế luôn gắn liền với vấn đề sở hữu, khi xuất hiện sở hữu thì cũng xuất hiện vấn đề thừa kế. Thừa kế và sở hữu luôn gắn bó với nhau: sở hữu là tiền đề cho thừa kế và ngược lại thừa kế là cơ sở để thiết lập quan hệ sở hữu mới. Khi nhà nước và pháp luật xuất hiện, thừa kế được điều chỉnh bởi pháp luật. Trong mỗi nhà nước khác nhau, vấn đề thừa kế được ghi nhận ở các mức độ khác nhau, chính vì thế pháp luật về thừa kế cũng mang tính giai cấp. Trong xã hội phong kiến, pháp luật thừa kế mang nặng yếu tố bất bình đẳng: bất bình đẳng giữa con trai, con gái; giữa vợ và chồng ; quyền quyết định và tự định đoạt đối với tài sản của người phụ nữ bị hạn chế Ngày nay, thừa kế và để lại thừa kế là một quyền dân sự cơ bản của công dân được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Pháp luật thừa kế hiện đại quy định theo hướng mở rộng quyền tự do định đoạt cho các chủ thể, bên cạnh đó, sự bình đẳng về thừa kế và để lại thừa kế của các chủ thể được pháp luật tôn trọng và đề cao. Thừa kế QSD đất là một đặc thù của chế định thừa kế bởi đất đai là một tài sản đặc biệt vì thế vấn đề thừa kế QSD đất vừa được điều chỉnh bởi BLDS lại vừa tuân theo các quy định trong Luật Đất Đai. Tuy nhiên, các quy định về thừa kế QSD đất của nhà nước ta trong mỗi thời kỳ khác nhau được ghi nhận ở những mức độ khác nhau điều đó phụ thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của đất nước. Pháp luật thừa kế QSD đất hiện hành đã mở rộng quyền tự do định đoạt của cá nhân trong việc định đoạt di sản QSD đất bằng việc xoá bỏ những gì là điều kiện ràng buộc người thừa kế và người nhận thừa kế di sản là QSD đất. Tuy nhiên, để phù hợp với nền kinh tế thị trường với xu hướng hội nhập Quốc tế ngày càng cao, pháp luật cần mở rộng hơn nữa quyền quyết định và tự định đoạt của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về thừa kế QSD đất cũng như bảo đảm mối quan hệ hài hoà về mặt lợi ích giữa Nhà nước với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSD đất (Nguyễn Thị Thu Hằng[6]).
38. 28 1.4. Đánh giá chung về tổng quan Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú thọ nói riêng, công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Phú Thọ và cả nước nói chung. Qua nghiên cứu đề tài đã thu được một số kết về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 -2017 như sau: Giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã có 14.498 hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đăng ký là 4.379.773,80 m2. Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã thu được trên 18,7 tỷ đồng cho Nhà nước thông qua việc thu các loại phí, lệ phí của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo 3 hình thức chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.
39. 29 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. - Các đối tượng sử dụng đất tham gia vào hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 -2017. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ - Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn 2015 - 2017. 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu - Thời gian: từ 2017 đến 2018 - Địa điểm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị xã Phú Thọ. 2.3. Nội dung nghiên cứu - Nội dung 1: Khái quát khu vực nghiên cứu và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ + Khái quát về thị xã Phú Thọ + Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ - Nội dung 2: Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Đánh giá kết quả công tác chuyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Tổng hợp kết quả công tác chuyện nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.
40. 30 - Nội dung 3: Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ - Nội dung 4: Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ - Thuận lợi - Khó khăn - Đề xuất một số giải pháp 2.4. Phương pháp nghiên cứu 2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp - Thu thập, nghiên cứu các văn bản pháp lý của Trung ương, địa phương liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. - Thu thập tài liệu, số liệu về kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất từ Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Phú Thọ. - Thu thập tài liệu, số liệu về tình hình thu nộp ngân sách Nhà nước liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất từ Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Phú Thọ và Cục thuế tỉnh Phú Thọ. - Thu thập tài liệu, số liệu về tình hình kinh tế, xã hội nông thôn, kinh tế của các ngành sản xuất, đời sống của các hộ dân nằm trong khu vực nghiên cứu. - Thu thập các số liệu về tình hình sân số, dân cư, lao động từ Phòng thống kê, số liệu về hiện trạng sử dụng đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Thu thập tài liệu từ báo chí, các phương tiện thông tin đại chúng về các nội dung đã nghiên cứu, đánh giá có liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài. 2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp - Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: Nắm bắt một cách tương đối chi tiết về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thị xã Phú Thọ. + Tham khảo ý kiến của các cán bộ chuyên môn và chuyên gia: Để làm rõ những khó khăn, hạn chế, cũng như tìm ra những nguyên nhân tồn tại trong các quy định về trình tự, thủ tục, thời gian, đối tượng, của công tác chuyện nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Đề tài tiến hành Tham khảo ý kiến của các cán bộ
41. 31 chuyên môn trực tiếp thực hiện các thủ tục về thừa kế quyền sử dụng đất và các chuyên gia về công tác thừa kế quyền sử dụng đất. Cụ thể là cán bộ trực tiếp thực hiện các thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất của UBND phường, xã trên địa bàn thị xã Phú Thọ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường thị xã Phú Thọ. + Phỏng vấn người dân: Đề tài tiến hành lập và phát phiếu điều tra (có mẫu phiếu kèm theo) cho 150 đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong đó để đảm bảo tính đại diện cho từng nội dung nhỏ được nghiên cứu trong đề tài, đối với từng hình thức chuyển quyền đề tài sẽ điều tra 50 đối tượng đã tham gia vào việc nhận chuyển quyền, cụ thể như sau: ++ 50 đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ++ 50 đối tượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất. ++ 50 đối tượng nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Đối với các đối tượng được nhận chuyển quyền theo 3 hình thức đề tài đang nghiên cứu, đề tài sẽ chọn ra một cách ngẫu nhiên các đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển quyền. Thông qua việc điều tra, tìm hiểu về các đối tượng này hiện còn sinh sống, làm việc trên địa bàn nghiên cứu không. Đề tài sẽ chọn ra các đối tượng để tào điều kiện cho việc điều tra được thuận lợi và nhanh chóng nhất. - Phương pháp quan sát trực tiếp: Phương pháp này giúp tất cả các giác quan của người phỏng vấn đều được sử dụng: mắt nhìn, tai nghe qua đó các thông tin được ghi chép, chụp lại một cách cụ thể. 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu - Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau bằng những phương pháp khác nhau, để làm cơ sở so sánh và tìm ra các xu thế trong khi phân tích. Dữ liệu được tổng hợp từ một đơn vị phân tích nhỏ lên một đơn vị phân tích lớn hơn. - Phương pháp xử lý dữ liệu: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu, kết hợp phần thuyết minh. Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý với sự hỗ trợ của các phần mềm vi tính nhằm đưa ra kết quả nhanh gọn và chuẩn xác hơn.
42. 32 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ 3.1.1. Khái quát thị xã Phú Thọ 3.1.1.1. Vị trí địa lý Thị xã Phú Thọ nằm trong vùng đồi trung du của tỉnh Phú Thọ cách thành phố Việt Trì 35 km về Phía Tây. Có tọa độ địa lý từ 21024' đến 21028' độ vĩ Bắc và từ 105020' đến 105030' độ kinh Đông. Thị xã có vị trí địa lý như sau [13]: - Phía Bắc giáp huyện Phù Ninh và huyện Thanh Ba; - Phía Đông giáp huyện Phù Ninh; - Phía Tây giáp huyện Thanh Ba; - Phía Nam giáp huyện Tam Nông và huyện Lâm Thao. Thị xã Phú Thọ có tổng diện tích tự nhiên 6.520,16 ha, gồm có 10 đơn vị hành chính (5 xã + 5 phường). Thị xã có tuyến đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, đường Hồ Chí Minh, Quốc lộ 2, đường 35m, các tuyến đường Tỉnh lộ: ĐT314, ĐT315, ĐT320C, ĐT320, ĐT320B và tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai chạy qua. Thị xã Phú Thọ có vị trí về giao thông thuận lợi (thủy, bộ, đường sắt) cho phát triển kinh tế - xã hội, giao lưu với vùng Đông Bắc và Tây Bắc. Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ
43. 33 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo - Thị xã Phú Thọ nằm trong vùng trung du Bắc Bộ, nằm trên vùng giáp giữa đồng bằng sông Hồng và vùng đồi núi, hướng dốc thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam. Nhìn chung, địa hình, địa mạo của thị xã chia làm 2 dạng chính [13]: + Địa hình đồng bằng phù sa: Độ dốc thường dưới 30, một phần là dải đất phù sa cổ có địa hình lượn sóng độ dốc từ 3 - 50. Phần địa hình này chiếm khoảng 50% tổng diện tích tự nhiên của thị xã. + Địa hình đồi trung du: Địa hình, địa mạo ở vùng này chủ yếu là đồi thấp, độ cao từ 25 - 75 m, độ dốc thoải trung bình từ 10 - 250. Hầu hết những quả đồi trên địa bàn thị xã sắp xếp tự do theo kiểu đồi bát úp, xen kẽ là những dải ruộng dộc. Địa hình này chiếm khoảng 50% diện tích. Với địa hình bán sơn địa điển hình, chia cắt nhiều, địa hình khá đa dạng, đó vừa là những khó khăn và những thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội. 3.1.1.3. Khí hậu Thị xã Phú Thọ thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa lượng bức xạ cao, có nền nhiệt độ cao, lượng mưa tập trung chủ yếu từ tháng 4 đến tháng 10; mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Theo tài liệu khí tượng trạm Phú Hộ cung cấp như sau [13]: - Nhiệt độ: Nhiệt độ không khí cao nhất trung bình năm 2702. Nhiệt độ không khí trung bình năm 2301. Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất năm 1001. - Mưa: Lượng mưa ngày lớn nhất 701,2 mm (24/7/1980). Lượng mưa trung bình năm 1850mm. - Độ ẩm: Độ ẩm tương đối trung bình năm 84%. Độ ẩm tuyệt đối trung bình năm 24,8%. - Nắng: Số giờ nắng trung bình năm 1571 giờ. - Gió: Có 2 hướng gió thổi là gió Đông Nam từ tháng 5 đến tháng 10, gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Tốc độ gió trung bình năm 1,8m/s. Tốc gió trung bình trong tháng 5: 2,3 m/s. 3.1.1.4. Thủy văn Thị xã Phú Thọ chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy văn của sông Hồng - chảy qua phía Nam thị xã từ xã Thanh Minh đến xã Hà Thạch với chiều dài khoảng 9km. Lưu lượng dòng chảy vào mùa lũ là 2.960 m3/s, mùa khô rất thấp là 296 m3/s. Sông Hồng đóng vai trò rất quan trọng trong việc cung cấp nước cho sản xuất nông
44. 34 nghiệp, đồng thời cũng cung cấp lượng phù sa không nhỏ làm tăng độ phì nhiêu cho đồng ruộng. Nguồn nước mặt ở các ao hồ, kênh mương cũng góp phần không nhỏ trong việc phục vụ sản xuất trên địa bàn. Vào mùa mưa, mực nước sông dâng cao gây lên hiện tượng ngập úng cục bộ ở các xã, phường: Văn Lung, Hà Thạch, Trường Thịnh và Hà Lộc. Các bãi bồi của sông Hồng luôn thay đổi theo từng năm ảnh hưởng tới việc tưới nước vào mùa khô. Do đặc điểm của Thị xã chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ thủy văn sông Hồng, kết hợp với điều kiện khí hậu (mùa lũ, mùa cạn rõ rệt), kết hợp với địa hình bán sơn địa nên độ thoát nước hết sức phức tạp [12]. 3.1.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế a) Tăng trưởng kinh tế Thị xã Phú Thọ được công nhận là đô thị loại III năm 2010 và được xác định là phát triển thành Thành phố trong quy hoạch xây dựng vùng Trung du và Miền núi Bắc bộ đến năm 2030 theo Quyết định số 980/QĐ-TTg ngày 21/6/2013 của Thủ tướng Chính phủ. Trong những năm qua thực hiện đường lối đổi mới cơ chế quản lý Nhà nước, kinh tế tỉnh Phú Thọ nói chung và Thị xã Phú Thọ nói riêng đã có bước phát triển rõ rệt. Kinh tế phát triển ổn định, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 7,27%/năm. Tổng giá trị tăng thêm năm 2015 (giá so sánh năm 2010) đạt 1.387.700 triệu đồng, tăng 30,63% so năm 2010; trong đó: Nông lâm - thủy sản 230.700 triệu đồng, tăng 20,42%; công nghiệp - xây dựng 553.300 triệu đồng, tăng 54,36%; thương mại - dịch vụ 603.700 triệu đồng, tăng 26,75% so năm 2010 [13]. b) Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế các ngành kinh tế trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2010 và năm 2015
45. 35 Cơ cấu nền kinh tế của Thị xã đã có sự chuyển dịch mạnh, ngành công nghiệp - xây dựng và ngành dịch vụ - thương mại vẫn là ngành kinh tế chủ lực và đang phát triển nhanh đem lại giá trị sản phẩm cao cho Thị xã. Ngành công nghiệp - xây dựng đang bước đầu phát triển nhưng chiếm tỷ trọng cao. Cơ cấu kinh tế năm 2015 (giá so sánh năm 2010): Công nghiệp - xây dựng 40,11%, Thương mại - Dịch vụ 43,15%, Nông - lâm - thủy sản 16,74% (cơ cấu tương ứng năm 2010 là 33,74%, 44,84% và 21,42%). Trong giai đoạn tới, với sự đầu tư của Nhà nước, của UBND tỉnh Phú Thọ cùng sự cố gắng nỗ lực phấn đấu của toàn Thị xã, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ - thương mại giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp [13]. 3.1.2. Thực trạng các vấn đề xã hội a) Công tác Giáo dục - Đào tạo Đã chỉ đạo thực hiện tốt nhiệm vụ năm học 2014 - 2015 theo hướng nâng cao chất lượng và đổi mới căn bản toàn diện giáo dục - đào tạo; duy trì, nâng cao kết quả phổ cập các cấp học; chất lượng thi học sinh giỏi cấp tỉnh, cấp quốc gia có nhiều tiến bộ. Tham dự kỳ thi học sinh giỏi cấp tỉnh bậc THCS năm học 2014-2015 có 3 giải nhất, 16 giải nhì đứng thứ 2/13 huyện, thành. Tập trung đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị cho 02 trường: THCS Hà Thạch, THCS Phú Hộ để được công nhận trường chuẩn Quốc gia vào năm 2015 (trường THCS Phú Hộ đã có Quyết định và công bố công nhận trường đạt chuẩn quốc gia; trường THCS Hà Thạch dự kiến tháng 12 năm 2015). Củng cố các tiêu chí của các trường được kiểm tra, công nhận lại trong năm 2015. Rà soát, xây dựng kế hoạch công nhận trường đạt chuẩn quốc gia giai đoạn 2015-2020. Chỉ đạo các trường làm tốt công tác tuyển sinh đầu năm học và triển khai nhiệm vụ năm học 2015-2016 đảm bảo yêu cầu đề ra. Xây dựng kế hoạch và tổ chức tuyển chọn, bố trí đội ngũ cán bộ quản lý, giáo viên cho trường THCS Hùng Vương đảm bảo số lượng, chất lượng và đi vào hoạt động trong năm học 2015 - 2016; Tổng kết thí điểm mô hình Gia đình học tập, Dòng họ học tập, Cộng đồng học tập giai đoạn 2014-2015. Đã tổ chức thành lập và ra mắt quỹ Khuyến học - Khuyến tài Hùng Vương thị xã Phú Thọ; duy trì xây dựng “Quỹ học tập suốt đời’’ hỗ trợ cho người lao động được học tập nâng cao trình độ nghề nghiệp.
46. 36 Chỉ đạo tổ chức tốt các hoạt động kỷ niệm ngày nhà giáo Việt Nam 20-11; xây dựng kế hoạch và tổ chức Hội khỏe Phù Đổng cấp thị, tham gia Hội khỏe Phù đổng tỉnh Phú Thọ lần thứ 17 và Hội khỏe Phù đổng toàn quốc lần thứ 9. Phối hợp, tạo điều kiện cho các trường THPT Hùng Vương, trường Bồi dưỡng nhà giáo và Cán bộ quản lý giáo dục tỉnh tổ chức các hoạt động kỷ niệm thành lập trường [13]. b) Công tác Văn hóa - Thông tin - Thể thao Tập trung chỉ đạo làm tốt công tác tuyên truyền phục vụ các nhiệm vụ chính trị, phát triển kinh tế xã hội của thị xã như: Các hoạt động mừng Đảng, mừng xuân Ất Mùi, chào mừng đại hội Đảng các cấp nhiệm kỳ 2015 - 2020, 70 năm Cách mạng tháng 8 và Quốc Khánh mùng 2/9 tham gia các hoạt động phục vụ Lễ hội Đền Hùng 2015; Phối hợp với Ngân hàng Bưu điện Liên Việt tổ chức thành công Lễ khánh thành Quảng trường Bình Minh và ra mắt quỹ Khuyến học - Khuyến tài Hùng Vương thị xã Phú Thọ; tiếp tục đẩy mạnh phong trào: “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa” Đến nay trên địa bàn có 87% gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa, 89,7% số khu dân cư đạt danh hiệu khu dân cư văn hóa. Phong trào thể dục thể thao quần chúng tiếp tục được duy trì và phát triển thông qua cuộc vận động "Toàn dân rèn luyện thân thể theo gương Bác Hồ vĩ đại". Duy trì hoạt động thường xuyên thư viện thị xã, tủ sách các xã, phường, thư viện điện tử và nhà truyền thống thị xã. Chỉ đạo Đài Truyền thanh thị xã bám sát vào các nhiệm vụ chính trị của địa phương tập trung tuyên truyền trên sóng phát thanh - truyền hình thị xã và trang thông tin điện tử; thực hiện tốt quy chế phối hợp giữa đài thị xã với Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh. Đã xây dựng được 166 chương trình phát thanh, 97 bản tin thời sự truyền hình với tổng số 2.600 tin, bài được sử dụng. Tiếp tục chỉ đạo thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về tín ngưỡng, tôn giáo; Quản lý và hướng dẫn các lễ hội đảm bảo vui tươi, lành mạnh, tiết kiệm, chống các hành vi lợi dụng hoạt động lễ hội để hành nghề mê tín dị đoan [13]. c) Công tác Y tế, Dân số, Gia đình và Trẻ em Chủ động trong công tác tuyên truyền phòng chống, giám sát, không để dịch bệnh xảy ra; chú trọng công tác vệ sinh an toàn thực phẩm, tổ chức tốt việc tuyên truyền, tập huấn, giám sát về an toàn thực phẩm và phòng, chống ngộ độc thực
47. 37 phẩm; tăng cường công tác kiểm tra và đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm trọng dịp Tết Nguyên đán, Tết Trung thu ,tích cực tuyên truyền việc phòng chống bạo lực gia đình; quan tâm đến công tác bảo vệ và chăm sóc trẻ em, trẻ khuyết tật, trẻ có hoàn cảnh khó khăn; tổ chức tốt các hoạt động hè năm 2015. Duy trì và nâng cao chất lượng chăm sóc sức khỏe cho nhân dân, đặc biệt là các trạm y tế xã, phường. Xây dựng kế hoạch thực hiện lộ trình bảo hiểm y tế toàn dân giai đoạn 2015-2020. Hoàn thiện các tiêu chí trạm y tế của 02 phường: Âu Cơ, Phong Châu để đề nghị tỉnh công nhận đạt chuẩn Quốc gia về y tế giai đoạn 2011-2020. Kiểm tra, đề nghị tỉnh hỗ trợ kinh phí cải tạo, nâng cấp một số trạm y tế đã xuống cấp [13]. 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 được thể hiện chi tiết qua bảng 3.1, cụ thể như sau: Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 Mã Diện tích Cơ cấu STT Loại đất đất (m2) (%) I Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính 6520,16 100,00 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 4282,05 65,67 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3386,58 51,94 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 2115,10 32,44 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1315,21 20,17 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 799,89 12,27 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 1271,48 19,50 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 652,42 10,01 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 652,42 10,01 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 231,42 3,55 1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 11,63 0,18 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 2210,40 33,90 2,1 Đất ở OCT 445,83 6,84 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 320,33 4,91 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 125,50 1,92
48. 38 Mã Diện tích Cơ cấu STT Loại đất đất (m2) (%) 2.2 Đất chuyên dùng CDG 1299,70 19,93 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 8,48 0,13 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 183,40 2,81 2.2.3 Đất an ninh CAN 66,22 1,02 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 91,49 1,40 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 171,74 2,63 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 778,37 11,94 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 11,49 0,18 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 2,53 0,04 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, 2.5 nhà hỏa táng NTD 47,48 0,73 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 350,05 5,37 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 53,32 0,82 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 27,71 0,42 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 12,55 0,19 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 15,16 0,23 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã Phú Thọ) [7] Qua bảng 3.1 cho thấy tổng diện tích đất tự nhiên trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 là 6.520,16 m2. Trong đó đất nông nghiệp có diện tích là 4.282,05 m2, chiếm 65,67 % tổng diện tích đất tự nhiên của thị xã. Đất phi nông nghiệp chiếm 33,90 % tổng diện tích đất tự nhiên, với diện tích là 2.210,40 m2. Tuy nhiên trên địa bàn thị xã vẫn còn diện tích đất chưa sử dụng khá lớn, với 27,71 m2, chiếm 0,42% tổng diện tích đất tự nhiên. Đây là diện tích đất chưa sử dụng của các khu bãi bồi ven sông và diện tích đất chưa sử dụng nhỏ lẻ ở các xã, phường. Quỹ đất chưa sử dụng còn ở phường Thanh Vinh (13,23 ha), phường Trường Thịnh (3,96 ha), xã Hà Thạch (3,60 ha), xã Văn Lung (3,11 ha), xã Phú Hộ (1,59 ha), xã Hà Lộc (1,57 ha), xã Thanh Minh (0,65 ha).Trong thời gia tới chính quyền địa phương thị xã Phú Thọ cần đưa ra các biện pháp để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp trong các năm tiếp theo.
49. 39 3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 3.2.1. Đánh giá kết quả công tác huyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 3.2.1.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 đã có 5.006 hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất, với tổng diện tích là 1.414.506,10 m2 tuy nhiên vẫn còn một số lượng đáng kể hồ sơ chưa hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc không được giải quyết theo quy định của pháp luật. Kết quả được thể hiện chi tiết qua bảng 3.2 như sau: Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành Chưa hoàn Số lượng đăng ký Đơn vị hành thủ tục thành thủ tục STT chính Hồ Diện tích Diện tích Hồ Diện tích Hồ sơ sơ (m2) (m2) sơ (m2) 1 P. Âu Cơ 596 167.954,40 425 139.151,60 171 28.802,80 2 P. Hùng Vương 667 216.956,40 532 178.948,40 135 38.008,00 3 P. Phong Châu 563 181.679,40 376 124.112,80 187 57.566,60 4 P. Trường Thịnh 259 70.261,20 205 53.994,00 54 16.267,20 5 P. Thanh Vinh 308 105.370,40 223 76.920,40 85 28.450,00 6 X. Thanh Minh 546 61.554,80 415 50.152,00 131 11.402,80 7 X. Văn Lung 679 221.845,20 515 172.022,00 164 49.823,20 8 X. Hà Lộc 375 122.445,00 278 89.930,40 97 32.514,60 9 X. Hà Thạch 422 145.646,10 302 104.646,10 120 41.000,00 10 X. Phú Hộ 591 120.793,20 459 93.601,20 132 27.192,00 Tổng 5.006 1.414.506,10 3.730 1.083.478,90 1.276 331.027,20 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSD đất Thị xã Phú Thọ) [14],[15],[16],[17],[19],[21]
50. 40 Qua bảng 3.2 cho thấy: Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã có hơn 5.000 hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó xã Văn Lung là đơn vị có số lượng hồ sơ nhiều nhất, với 679 hồ sơ, chiếm 13,56 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích đất là 221.845,20 m2 chiếm 15,68 % diện tích đất đăng ký trên địa bàn thị xã. Nguyên nhân làm cho xã Văn Lung là đơn vị có số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều nhất trên địa bàn thị xã Phú Thọ trong giai đoạn 2015 - 2017 là do trong những năm qua xã Văn Lung đã được chính quyền tỉnh Phú Thọ, chính quyền Thị xã Phú Thọ đặc biệt quan tâm, đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống cho người dân. Do đó đã giúp cho xã Văn Lung thu hút được nhiều nhà đầu tư đến đầu tư. Điều này đã làm cho nhu cầu về đất của xã ngày càng cao, thị trường bất động sản trên địa bàn xã đã nhộn nhịp hơn. Đứng thứ 2 về số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng là phường Âu Cơ, với 596 hồ sơ đăng ký, chiếm 11,91 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích là 167.954,40 m2 chiếm 11,87 % tổng diện tích đăng ký. Phường Âu Cơ là 1 trong các đơn vị hành chính trung tâm của thị xã Phú Thọ, có điều kiện về cơ sở hạ tầng phát triển, đời sống người dân khá cao và cũng là nơi màu mỡ của các nhà đầu tư, do đó nhu cầu về đất đai trên địa bàn phường khá cao. Đây là nguyên nhân làm cho phường Âu Cơ trở thành địa phương đứng thứ 2 có số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phường Trường Thịnh là đơn vị có số lượng hồ sơ đăng ký ít nhất, với 259 hồ sơ, chiếm 5,17 % tổng số hồ sơ đăng ký, với 70.261,20 m2 chiếm 4,97 % tổng diện tích đăng ký. Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã có 3.730 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được hoàn thành các thủ tục theo quy định cả Nhà nước, chiếm 74,51 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích đất là 1.083.478,90 m2, chiếm 76,60 % tổng diện tích đất đã đăng ký. Trong đó, phường Hùng Vương là đơn vị có số lượng hồ sơ đã hoàn thành thủ tục nhiều nhất, với 532 hồ sơ chiếm 14,26 % tổng số hồ sơ hoàn thành thủ tục và đây cũng là đơn vị có tỷ lệ hồ sơ hoàn thành thủ tục cao nhất trên địa bàn thị xã Phú Thọ trong giai đoạn 2015 - 2017. Trong 3 năm từ 2015 đến 2017 trên địa bàn phường Hùng Vương đã có 667 hồ sơ chuyện nhượng quyền sử dụng đất và 79,76% số hồ sơ đã được giải quyết. Đứng
51. 41 thứ 2 là xã Văn Lung, với 515 hồ sơ đã được giải quyết, chiếm 13,81 % tổng số hồ sơ đăng ký. Tuy nhiên tỷ lệ hồ sơ được giải quyết trên địa bàn xã sơ với các đơn vị hành chính khác trên địa bàn thị xã Phú Thọ chỉ đứng thứ 5 trên 10 xã, phường, với 75,85 % số hồ sơ đăng ký của xã. Tuy nhiên vẫn còn 1.276 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hoàn thành thủ tục, chiếm 25,49 % tổng số hồ sơ, và diện tích còn tồn đọng là 331.027,20 m2, chiếm 23,40 % tổng diện tích đăng ký. Trong đó phường Âu Cơ là đơn vị còn nhiều hồ sơ chưa được giải quyết nhất. Trên địa bàn phường vẫn còn 164 hồ sơ chưa được giải quyết, chiếm 12,85 % tổng số hồ sơ còn tồn động trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017. Qua điều tra cho thấy lượng hồ sơ còn tồn đọng là do một số nguyên nhân như: Các đối tượng sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng nhưng vẫn còn thiếu các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất, một số trường hợp còn chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính để thực hiện hoạt động chuyển nhương. Bên cạnh các trường hợp đang trong quá trình giải quyết để hoàn thiện các thủ tục còn 1 số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật do diện tích đất chuyển nhượng là diện tích lấn chiếm. 3.2.1.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng theo thời gia don đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Kết quả điều tra về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ được thể hiện chi tiết qua bảng 3.3, cụ thể như sau: Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành Chưa hoàn thành Số lượng đăng kí thủ tục thủ tục Năm Diện tích Diện tích Diện tích Hồ sơ Hồ sơ Hồ sơ (m2) (m2) (m2) 2015 1.559 469.283,00 1.280 395.668,00 279 73.615,00 2016 1.768 494.583,60 1.326 380.635,60 442 113.948,00 2017 1.679 450.639,50 1.124 307.175,30 555 143.464,20 Tổng 5.006 1.414.506,10 3.730 1.083.478,90 1.276 331.027,20 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSD đất Thị xã Phú Thọ)
52. 42 Qua bảng 3.3 cho thấy trong 3 năm từ 2015 đến 2017 thì năm 2016 là năm có số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng trên địa bàn thị xã Phú Thọ, với 1.768 hồ sơ, chiếm 35,32 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích là 494.583,60 m2 chiếm 34,97 % tổng diện tích đất đăng ký và đây cũng là năm có diện tích đất đăng ký nhiều nhất. Năm 2015 là năm có số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng ít nhất, với 1.559 hồ sơ, chiếm 31,14 % tổng số hồ sơ đăng ký. Tuy lượng hồ sơ đăng ký ít nhất lượng lại là năm có diện tích đăng ký chuyển nhượng đứng thứ 2 trong cả giai đoạn, với 469.283,00 m2, chiếm 33,18 % tổng diện tích đăng ký. Trong hơn 5000 hồ sơ chuyển nhượng đã có 3.730 hồ sơ đã hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 74,51 % tổng số hồ sơ đăng ký. Trong đó năm 2016 cũng là năm có số lượng hồ sơ được giải quyết nhiều nhất với 1.326 hồ sơ đã hoàn thành, chiếm 35,55 % tổng số hồ sơ đã hoàn thủ tục trong giai đoạn. Tuy nhiên năm 2015 mới là năm có tỷ lệ hồ sơ đã được hoàn thiện các thủ tục so với lượng hồ sơ đã đăng ký của năm đó, với tỷ lệ là 82,10 %. Năm 2016 có tỷ lệ 75,00 % và năm 2017 là 66,94 %. 1.276 hồ sơ vẫn còn tồn đọng, chưa được giải quyết trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017. Trong đó, Năm 2017 là năm còn tồn đọng nhiều hồ sơ nhất, với 555 hồ sơ, chiếm 43,50 % tổng số hồ sơ tồn đọng. Năm 2016 còn 442 hồ sơ chưa được giải quyết và Năm 2015 còn 279 hồ sơ. 3.2.2. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 3.2.2.1. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Qua điều tra, thu thập và tổng hợp số liệu về công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, giai đoạn 2015 - 2017, kết quả thu được như sau: Qua bảng 3.4 cho thấy: Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ có 4.487 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức tặng cho, với 1.249.329,90 m2 đất. Trong đó có 3.436 hồ sơ đã hoàn thành các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, chiếm 76,58 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích là 987.121,80 m2, chiếm 79,01 % tổng diện tích đăng ký. Tuy nhiên vẫn còn hơn 21% diện tích đất đăng ký chưa hoàn hiện các thủ tục.
53. 43 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thep đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành Chưa hoàn Số lượng đăng ký Đơn vị thủ tục thành thủ tục STT hành chính Diện tích Diện tích Hồ Diện tích Hồ sơ Hồ sơ (m2) (m2) sơ (m2) 1 P. Âu Cơ 434 135.460,60 335 104.256,50 99 31.204,10 2 P. Hùng Vương 442 130.862,00 353 111.023,90 89 19.838,10 3 P. Phong Châu 243 76.795,40 214 67.660,40 29 9.135,00 4 P. Trường Thịnh 463 140.059,10 307 94.733,90 156 45.325,20 5 P. Thanh Vinh 438 54.727,00 325 38.890,30 113 15.836,70 6 X. Thanh Minh 409 119.792,10 334 98.699,60 75 21.092,50 7 X. Văn Lung 292 66.923,30 237 54.968,30 55 11.955,00 8 X. Hà Lộc 618 197.307,20 475 153.898,50 143 43.408,70 9 X. Hà Thạch 420 115.278,00 333 104.284,70 87 10.993,30 10 X. Phú Hộ 728 212.125,20 523 158.705,70 205 53.419,50 Tổng 4.487 1.249.329,90 3.436 987.121,80 1.051 262.208,10 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSD đất Thị xã Phú Thọ) Trong giai đoạn 2015 - 2017 xã Phú Hộ là đơn vị có số lượng hồ sơ đăng ký nhiều nhất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, với 728 hồ sơ, chiếm 16,22 % tổng số hồ sơ đăng ký và chiếm 17,00 % tổng diện tích đăng ký và đây cũng là đơn vị có diện tích đất đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức tặng cho lớn nhất. Đứng thứ 2 là số lượng hồ sơ đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất là xã Hà Lộc, với 618 hồ sơ, chiếm 13,77 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích đất là 197.307,20 m2. Phường Phong Châu là đơn vị có lượng hồ sơ đăng ký ít nhất, với 243 hồ sơ, chiếm 5,42 % tổng số hồ sơ đăng ký. Tuy nhiên đây lại là đơn vị có tỷ lệ hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất lớn nhất sơ với lượng hồ sơ đăng ký trên địa bàn đơn vị. Cụ thể là trong 243 hồ sơ đăng ký thì đã có 214 hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, chiếm đến 88,07 % hồ sơ đăng ký trên địa bàn
54. 44 phường và tỷ lệ diện tích đất đã hoàn thiện các thủ là 88,10 % tổng diện tích đất đăng ký. Qua điều tra cũng cho thấy xã Hà Thạch mặc dù tỷ lệ hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục so với lượng hồ sơ đăng ký chỉ có 79,29 % ( 333/420 hồ sơ) nhưng lại tỷ lệ diện tích đã hoàn thiện thủ tục so với diện tích đất đăng ký lớn nhất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017, cụ thể là 90,46 %. Nhìn chung tỷ lệ các hồ sơ đã được giải quyết qua các năm trên địa bàn thị xã Phú Thọ là khác cao, với tỷ lệ trung bình là trên 76 % hồ sơ đăng ký, qua kết quả đó có thể thấy rằng chính quyền địa phương thị xã và các cơ quan chuyên môn, các cán bộ trực tiếp tham gia và công tác chuyển quyền sử dụng đất đã rất cố gắng, tích cực điều tra, khảo sát, giải quyết các hồ sơ một cách nhanh chóng, chính xác nhất, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân, đặc biệt là cho các chủ sử dụng đất. Tuy nhiên trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã vẫn còn hơn 1.000 hồ sơ còn tồn đọng, chưa hoàn thiện các thủ tục, chiếm 23,42 % tổng số hồ sơ đăng ký và diện tích đất còn tồn đọng, chưa được giải quyết là 262.208,10 m2. 3.2.2.2. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Bảng 3.5 thể hiện kết quả chi tiết công tác tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 như sau: Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành Chưa hoàn thành Số lượng đăng kí thủ tục thủ tục Năm Diện tích Diện tích Diện tích Hồ sơ Hồ sơ Hồ sơ (m2) (m2) (m2) 2015 1.620 450.296,60 1.225 354.297,30 395 95.999,30 2016 1.140 326.603,80 901 262.569,10 239 64.034,70 2017 1.727 472.429,50 1.310 370.255,40 417 102.174,10 Tổng 4.487 1.249.329,90 3.436 987.121,80 1.051 262.208,10 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSD đất Thị xã Phú Thọ)
55. 45 Giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ có 4.487 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức tặng cho với tổng diện tích là 1.249.329,90 m2. Trong đó năm 2015 là 1.620 hồ sơ, chiếm 36,10 % tổng hồ sơ đăng ký với diện tích là 450.296,60 m2, chiếm 36,01 % tổng diện tích đăng ký. Năm 2016 có 1.140 hồ sơ chiếm 25,41 % tổng số hồ sơ đăng ký và có diện tích là 326.603,80 m2 chiếm 26,14 % tổng diện tích đăng ký. 1.727 là lượng hồ sơ đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất năm 2017, chiếm 38,49 % tổng số hồ sơ đăng ký. Đây là năm có số lượng hồ sơ đăng ký nhiều nhất trong giai đoạn, chiếm 37,81 % tổng số hồ sơ đăng ký. Trong 3.436 hồ sơ đã hoàn thành các thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Năm 2017 là năm có số lượng hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục nhiều nhất, với 1.310 hồ sơ, chiếm 38,13 % tổng số hồ sơ đã hoàn thành các thủ tục. Tuy nhiên năm 2017 chỉ đứng thứ 2 về tỷ lệ hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục sơ với số lượng hồ sơ đăng ký trong năm, với tỷ lệ là 75,85 %. Năm 2016 tuy số lượng hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục ít nhất trong cả giai đoạn, với 901 hồ sơ, chiếm 26,22% tổng số hồ sơ đã hoàn thiện, nhưng lại là năm có tỷ lệ hồ sơ được giải quyết cao nhất, với 79,04 % so với số lượng hồ sơ đăng ký trong năm. Mặc dù trên 76% số lượng hồ sơ đăng ký đã được hoàn thiện các thủ tục để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật xong vẫn còn hơn 1.000 hồ sơ còn tồn đọng trong cả giai đoạn 2015 - 2017. 3.2.3. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 3.2.3.1. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện qua bảng 3.6: Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ có 5.005 hồ sơ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức thừa kế, với 1.715.937,8 m2. Trong đó, phường Phong Châu là đơn vị có số lượng hồ sơ nhiều nhất, với 663 hò sơ, chiếm 13,25 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích là 212.471,60 m2, chiếm 12,38 % tổng diện tích đăng ký. Xã Hà Lộc là đơn vị có số lượng hồ sơ nhiều thứ 2
56. 46 trên địa bàn thị xã Phú Thọ, với 598 hồ sơ, chiếm 11,95 % tổng số hồ sơ đăng ký và diện tích là 195.293,60 m2, chiếm 11,38 % tổng diện tích đăng ký. Đơn vị có số lượng hồ sơ đăng ký ít nhất là phường Hùng Vương, với 254 hồ sơ đăng ký, chiếm 5,08 % tổng số hồ sơ đăng ký. Bảng 3.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành thủ Chưa hoàn Đơn vị hành Số lượng đăng ký tục thành thủ tục STT chính Diện tích Diện tích Hồ Diện tích Hồ sơ Hồ sơ (m2) (m2) sơ (m2) 1 P. Âu Cơ 591 181.254,20 382 140.942,40 209 40.311,80 2 P. Hùng Vương 254 56.778,80 186 42.839,20 68 13.939,60 3 P. Phong Châu 663 212.471,60 451 149.863,20 212 62.608,40 4 P. Trường Thịnh 497 189.585,00 352 141.917,50 145 47.667,50 5 P. Thanh Vinh 352 134.632,40 289 109.762,80 63 24.869,60 6 X. Thanh Minh 569 215.652,80 452 168.022,40 117 47.630,40 7 X. Văn Lung 373 118.196,60 280 88.196,00 93 30.000,60 8 X. Hà Lộc 598 195.293,60 479 169.822,80 119 25.470,80 9 X. Hà Thạch 530 206.703,00 390 163.188,00 140 43.515,00 10 X. Phú Hộ 578 205.369,80 428 169.414,80 150 35.955,00 Tổng 5.005 1.715.937,80 3.689 1.343.969,10 1.316 371.968,70 (Nguồn: Văn phòng đăng ký QSD đất Thị xã Phú Thọ) Trong hơn 5.000 hồ sơ đăng ký thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 đã có 3.689 hồ sơ đã hoàn thiện các thủ tục đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, chiếm 73,71 % tổng số hồ sơ đăng ký, với diện tích là 1.343.969,10 m2, chiếm trên 78 % tổng diện tích đăng ký. Trong đó xã Hà Lộc là đơn vị có số lượng hồ sơ hoàn thành thủ tục nhiều nhất trong cả giai đoạn, với 479 hồ sơ, chiếm 12,99 % tổng số hồ sơ đã hoàn thành thủ tục, với 169.822,80 m2 đất đã hoàn thành thủ tục, chiếm 12,64 % tổng diện tích đã hoàn thành thủ tục. Tuy nhiên nếu xét về tỷ lệ hồ sơ đã hoàn thành thủ tục thừa kế quyền