Khóa luận Ðánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

Nội dung text: Khóa luận Ðánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM QUANG CHIẾN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LƯƠNG SƠN, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46- ĐCMT N03 Khóa học : 2014 - 2018 THÁI NGUYÊN - 2018
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM QUANG CHIẾN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LƯƠNG SƠN, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46- ĐCMT N03 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Giáo viên hướng dẫn : TS. Trần Thị Phả THÁI NGUYÊN - 2018
3. i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là bước quan trọng của sinh viên cuối khóa, đây là giai đoạn rất quan trọng nhằm cung cấp kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời nâng cao kỹ năng thực hành. Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Ðánh giá công tác chuyển quyền sử dụng Ðất trên Ðịa bàn phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017” Trong thời gian thực tập tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ tại Ủy ban nhân dân và đặc biệt là sự giúp đỡ nhiệt tình của giảng viên TS. Trần Thị Phả. Với trình độ và thời gian có hạn, do đó bản đề tài của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để bản đề tài của tôi được hoàn thiện hơn Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Sinh viên Phạm Quang Chiến
4. ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT KÍ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 1 Bình quân lao động BQLĐ 2 Bình quân nhân khẩu BQNK 3 Bộ nông nghiệp BNN 4 Bộ Tài Nguyên và Môi Trường BTNVMT 5 Bộ y tế BYT 6 Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CHXHCN 7 Chính phủ CP 8 Đông Nam Á ĐNA 9 Hợp tác xã HTX 10 Nghị định NĐ 11 TS Tiến Sĩ 12 TT Thứ tự 13 Thông tư TT
5. iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích của đề tài 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ 4 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ. 4 2.1.3. Một số qui định chung về QSDĐ. 8 2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 19 2.2.1 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 20 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài. 21 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 22 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 22 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 22 3.2.1. Thời gian nghiên cứu 22 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu 22 3.3. Nội dung nghiên cứu 22
6. iv 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 22 3.3.2. Thực trạng việc công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 23 3.3.3. Những ảnh hưởng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đến người dân 23 3.3.4. Những điểm hạn chế tồn tại và đề xuất giải pháp đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 23 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp qua phiếu điều tra 23 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 24 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 28 4.1.3. Đánh giá chung toàn bộ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 30 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí về đất đai của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 31 4.2.1. Thực trạng sử dụng đất tại phường Lương Sơn 31 4.2.2. Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 32 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 2015-2017 33 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất 33 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33
7. v 4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 34 4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất 34 4.3.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quền sử dụng đất 36 4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 36 4.3.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 37 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 38 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất 38 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Lương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 40 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 50 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ 50 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 51 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 52 5.1. Kết luận 52 5.2. Đề nghị 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 PHỤ LỤC 56
8. vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Lương Sơn 31 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Lương Sơn từ năm 2015 -2017 33 Bảng 4.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 35 Bảng 4.4. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 36 Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 37 Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất 39 Bảng 4.7. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về chuyển đổi quyền sử dụng đất 40 Bảng 4.8. Sự hiểu biết của của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 41 Bảng 4.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 43 Bảng 4.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức tặng cho QSDĐ 45 Bảng 4.11. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ 46 Bảng 4.12. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ 48 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 49
9. 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ta có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng khi mà đất đai không thể sinh ra thêm cả về chất lẫn về lượng. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Từ khi Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong giai đoạn này chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Khi đưa vào áp dụng luật còn nhiều điểm hạn chế mặc dù đã được sửa đổi bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001. Để giải quyết những vấn đề trên thì trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 2003 vẫn bộc lộ những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành luật. Để khắc phục những tồn tại, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai thì đến năm 2013 Luật Đất Đai 2013 ra đời được sửa đổi bổ sung dựa trên nguyên tắc tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập nhất định của Luật Đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo 2 lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
10. 2 Phường Lương Sơn trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Giảng viên TS Trần Thị Phả, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2017”. 1.2. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn phường - Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ. - Làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. - Phân tích rõ những nguyên nhân xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện chuyển QSDĐ. Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hoàn 3 thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất.
11. 3 1.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai từ Trung ương đến địa phương - Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những hạn chế trong việc chuyển QSDĐ, đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ. - Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao. - Đánh giá mức độ quan tâm và hiểu biết của cán bộ địa chính huyện và người dân về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn 1.4. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương. Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác chuyển QSDĐ trong thực tế. Ý nghĩa trong thực tế: Học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
12. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật. 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ. Theo Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo qui định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013). 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
13. 5 người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [8] như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất
14. 6 có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng qui hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) 2.1.2.4. Quyền thừa kế QSDĐ - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật. - Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. - Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng.
15. 7 Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) 2.1.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) 2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
16. 8 Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.3. Một số qui định chung về QSDĐ. 2.1.3.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ. Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện sau:
17. 9 Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai 2013). 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định của pháp luật như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) 2.1.3.3. Một số qui định về nhận QSDĐ Người nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
18. 10 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
19. 11 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai 2013) 2.1.3.4. Những qui định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
20. 12 Qui định về hồ sơ. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp phường). Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường). Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường). Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp phường). Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường) . Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường). Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp phường).
21. 13 Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp phường). Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (Bản sao). Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường). Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Di chúc. Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực về pháp luật (Có xác nhận của UBND cấp phường). Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (Đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất). Tờ trình của UBND cấp phường. Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy khai sinh (Bản sao). Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (Có xác nhận của UBND cấp phường). Giấy kết hôn (Nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế. Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp phường. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp phường).
22. 14 Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp thành phố huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp phường nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp phường phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng kí Đất đai. Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị Văn phòng Đăng kí Đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo qui định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định; xác nhận nội dung đăng kí đăng kí biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chỉnh lý cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ giử Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công tác sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp thành phố cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng kí Đất đai. Bước 4: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp và thu lệ phí theo qui định. Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
23. 15 Trình tự, thủ tục góp vốn và tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Quy định về hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực) Trình tự thực hiện: Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp phường nếu có nhu cầu. Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp thành phố và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp thành phố trong ngày làm việc. Trong trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục cho thuê đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo qui định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo qui định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định. Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp thành phố quyết định việc thu hồi của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê tiếp tục thuê; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng kí Đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá đất thuê. Trình UBND cấp thành phố kí hợp đồng thuê đất với bên mua bán, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
24. 16 thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngưới bán, người góp vốn bằng tài sản. Bước 4: Văn Phòng Đăng kí Đất đai, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ. Bước 5: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp và thu lệ phí theo qui định. Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực). Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo qui định. Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc. Bước 3: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Lập hồ sơ trình cơ quan tài nguyên và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc. Bước 4: Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc.
25. 17 Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí theo qui định. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Qui định hồ sơ bao gồm: Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trình tự thực hiện: Bước 1: Một hoặc các bên liên quan kí hợp đồng cho thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp thành phố, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp thành phố trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp phường nếu có nhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ là không quá 03 ngày làm việc. Trường hợp vào hồ sơ chưa đầy đủ, tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng kí Đất đai phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp thành phố để hướng dẫn người lập hồ sơ đầy đủ theo qui định của pháp luật. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
26. 18 Bước 2: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, nếu phù hợp với qui định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, góp vốn. Thực hiện xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận. Bước 3: Bộ phận tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng kí. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp QSDĐ Qui định về hồ sơ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính). Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính). Hợp đồng thế chấp hoặc hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có qui định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có công chứng). Giấy chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp nguời yêu cầu thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất bản chính để đối chiếu trong trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp). Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ Bước 2: Cán bộ được phân công thực hiện đăng kí tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn đăng kí yêu cầu thế chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng Đăng kí Đất đai ký xác nhận. Cập nhập chỉnh lý đăng kí biến động vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai.
27. 19 Bước 3: Thông báo việc đăng kí giao dịch đảm bảo cho các cơ quan quản lý. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. Trình tự thủ tục xóa đăng kí thế chấp. Qui định hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính). Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp (Bản chính). Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng bản chính (Bản chính) Trình tự thực hiện: Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo qui định của Pháp luật. Bước 2: Nộp hồ sơ theo qui định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện. Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của Văn phòng Đăng kí Đất đai. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. 2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
28. 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính. Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường qui định về thông kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường qui định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ. Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của thủ tướng chính phủ V/v Ban hành qui chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế liên thông một cửa tại cơ quan hành chính địa phương. 2.2.1 Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng QSDĐ
29. 21 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền cho thuê quyền sử dụng đất Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 2.2.1.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng ngày càng cao,yêu cầu công tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và mang tính pháp lý hơn. Ở 1 số thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng,Tp.HCM. công tác quản lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất được quản lý và thực hiện một cách khá chặt chẽ do ở đó là những thành phố lớn, trung tâm, dân cư tập chung đông đúc,giá đất cũng rất cao, hơn nữa tập chung số lượng lớn các cán bộ có trình độ chuyên môn, cơ sở hạ tầng, máy móc kỹ thuật hiện đại.
30. 22 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Các nội dung trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của nó tới những người sử dụng đất. - Những vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. - Công tác chuyển quyền SDĐ tại phường Lương Sơn - thành phố Sông Công - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. - Tất cả các hình thức chuyển quyền SDĐ trên địa bàn phường Lương Sơn - thành phố Sông Công - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017. 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 3.2.1. Thời gian nghiên cứu Từ ngày 10/08/2017 - 25/11/2017. 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu UBND phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. 3.3. Nội dung nghiên cứu 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên - ĐKTN và KT-XH của phường Lương Sơn - Hiện trạng SDĐ năm 2017. - Tình hình quản lý đất đai.
31. 23 3.3.2. Thực trạng việc công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ, thừa kế QSDĐ, cho thuê,cho thuê lại QSDĐ, góp vốn QSDĐ, thế chấp QSDĐ tại phường Lương Sơn 3.3.3. Những ảnh hưởng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đến người dân 3.3.4. Những điểm hạn chế tồn tại và đề xuất giải pháp đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp - Các sách báo, tạp chí, các văn kiện, nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các tài liệu trên internet. - Tài liệu, số liệu đã được công bố tại sở tài nguyên và môi trường thành phố Sông Công, phòng tài nguyên môi trường thành phố Sông Công và một số ban ngành có liên quan 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp qua phiếu điều tra Số liệu sơ cấp là những số liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu đề tài. Những số liệu này được thu thập từ việc điều tra các hộ trên địa bàn phường về sự hiểu biết của người dân phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất. Sử dụng mẫu phiếu điều tra đi thu thập thông tin về sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Đã tiến hành điều tra 100 hộ dân để lấy được số liệu về sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất lại phường Lương Sơn, Thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.
32. 24 100 phiếu điều tra chia làm 3 nhóm đối tượng chính, nhóm Cán bộ quản lý, nhóm người dân sản xuất nông nghiệp, nhóm sản xuất phi nông nghiệp. Lấy ngẫu nhiên 20 TDP ,trong đó mỗi tổ dân phố lấy 5 hộ gia đình để điểu tra 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 3.4.3.1. Phương pháp thống kê so sánh Là phương pháp được sử dụng phổ biến trong phân tích để xác định mức độ xu thế biến động của các chỉ tiêu phân tích, phương pháp này cho ta phát hiện những điểm giống và khác nhau giữa các thời điểm nghiên cứu. 3.4.3.2. Phương pháp tổng hợp Là phương pháp liên kết thống nhất các yếu tố, các nhận xét mà khi sử dụng các phương pháp đó được thành một kết luận hoàn thiện, đầy đủ, vạch ra mối liên hệ giữa chúng khái quát các vấn đề trong nhận thức tổng hợp.
33. 25 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Vị trí địa lý Phường Lương Sơn nằm ở phía Đông Nam thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 12km. Tổng diện tích tự nhiên của phường là 1.560,80 ha, được chia thành 24 TDP. Ranh giới hành chính của phường như sau: - Phía Bắc, Tây Bắc giáp phường Tân Thành và phường Hương Sơn. - Phía Nam giáp với thị xã Phổ Yên và thành phố Sông Công; - Phía Đông giáp với huyện Phú Bình; - Phía Tây giáp với thành phố Sông Công; Nằm trên địa bàn có sông Cầu, quốc lộ 3, quốc lộ 37 và tiếp giáp khu vực nội thành phố, đây là điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu các thành tựu khoa học kỹ thuật, giao lưu văn hóa và đặc biệt phát triển hoạt động thương mại - dịch vụ. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Phường Lương Sơn có địa hình đồi bát úp, xen kẽ là ruộng thấp trũng dễ ngập úng khi có lượng mưa lớn. Cao độ nền tự nhiên tại khu vực bằng 20- 25m, cao độ tại đồi, gò là 50-60m. Hướng dốc từ Bắc xuống Nam và từ Đông xuống Tây Nam. Nhìn chung địa hình của phường thuận lợi cho xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển khu dân cư. 4.1.1.3. Khí hậu Phường Lương Sơn có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta. Trong 1 năm có bốn mùa rõ rệt: Xuân- Hạ - Thu - Đông.
34. 26 - Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm là 22-23 độ C, sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2-5 dộ C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 27,70 độ C và trung bình thàng thấp nhất là 16 độ C - Nắng: số giờ nắng trong năm là 1.600-1.700 giờ. Tháng 5;6;7;8 có số giờ nắng cao nhất (1700 giờ - 200 giờ) và tháng 2;3 có số giờ nắng thấp nhất (40-50 giờ). - Mưa: Lượng mưa trung bình năm khoảng 82%. Độ ẩm có sự biến thiên theo mùa, độ ẩm cao nhất vào tháng 7;8 (86-87%) và độ ẩm thấp nhất vào tháng 3 (70%). - Gió, bão: Hướng gió thịnh hành chủ yếu là giò mùa Đông Nam (từ tháng 4 đến tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau). Do nằm xa biển nên phường ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bão 4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên - Tài nguyên đất Trên địa bàn xã chủ yếu là đất phù sa, được bồi đắp bởi sông Cầu. Loại đất này có thành phần cơ giới trung bình, đất ít bị chua, hàm lượng chính dưỡng khá, rất thích hợp cho phát triển các loại cây trồng nông nghiệp đặc biệt là cây trồng ngắn ngày như lúa, ngô, đậu đỗ và các loại hoa màu. Ngoài ra còn đất vàng nhạt phát triển trên đá cát. Đây là đất đồi núi, loại đất này có thành phần cơ giới đất thịt nhẹ, thích hợp với trồng màu, cây công nghiệp ngắn ngày và sản xuất nông - lâm kết hợp - Tài nguyên nước: Nguồn nước mặt: phường Lương Sơn có nguồn nước mặt khá dồi dào, được cung cấp bởi lượng mưa tự nhiên hàng năm khoảng 1.700-1.800 mm cùng với nước của sông Cầu, suối Lương Sơn, ngòi Phố Hương. Tuy nhiên nguồn nước mặt của phường chịu ảnh hưởng theo mùa và đang bị ô nhiễm nhất định do nước thải từ các cơ sở sản xuất chưa được sử lý đúng theo các quy trình kỹ thuật và nước thải trực tiếp từ khu dân cư.
35. 27 - Nguồn nước ngầm: Trên địa bàn xã chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm, tuy nhiên qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiện đang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi cho thấy mực nước ngầm ở khu vực đồng bằng 4-5m. Hiện tại nguồn nước này chỉ mới khai thác sử dụng trong sinh hoạt, vì vậy trong những năm tới cần có biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng. - Tài nguyên rừng: Theo kết quả thống kê đất đai năm 2017, phường Lương Sơn có 76,55 ha đất lâm nghiệp, trong đó đất rừng sản xuất chiếm 100%. Hiện tại chất lượng rừng chủ yếu là rừng trung bình, rừng non với các loại cây trồng chính như: bạch đàn, keo, phi lao và các cây chịu hạn khác. Trên địa bàn phường nhiều khu vực áp dụng mô hình vườn rừng với các loại cây trồng chính như vải, nhẫn, hồng, - Tài nguyên nhân văn: Trong lịch sử dựng nước và giữ nước, người dân Lương Sơn luôn kề vai sát cánh với quân dân cả nước chống giặc ngoại xâm, đồng thời năng động sáng tạo, có ý thức tự cường khắc phụ khó khăn trong lao động sản xuất, cải tạo thiên nhiên phát triển văn hóa, kinh tế- xã hội.Với truyền thống văn hóa đặc sắc, gắn liền với truyền thống anh dũng, kiên cường trong đấu tranh các mạng, nhân dân các dân tộc trên địa bàn phường Lương Sơn nói riêng và Thành phố Sông Công nói chung đã viết nên trang sử quê hương rạng rỡ. - Thực trạng môi trường: Môi trường tự nhiên của xã hội trong nhưng năm gần đây có những ảnh hưởng nhất định, nguyên nhân là: sự suy giảm của hệ sinh thái rừng; trong sản xuất nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu cây trồng trong quá trình sử dụng phân bón hóa học, thuốc trừ sâu không đúng quy trình; cùng với chất thải, nước thải trong sinh hoạt, chăn nuôi ; xuất hiện ngày càng nhiều các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ - thương mại và các phương tiện giao thông vận tải cũng có tác động nhất định.
36. 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế Trong những năm gần đây thực hiện đường lối đổi mới, các chủ chương, chính sách của Đảng và Nhà nước, sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, kinh tế phường Lương Sơn đã có những bước chuyển biến tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau tăng so với năm trước, có năm đạt 173% vượt 73% kế hoạch. Đời sống nhân dân được cải thiện, thu nhập bình quân đầu người đạt trên 10 triệu đồng qua các năm, đạt chỉ tiêu để ra, hộ nghèo giảm còn 6.8%, lương thực đạt bình quân đầu người 420kg. 4.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Ngành sản xuất nông nghiệp vẫn giữ vai trò chủ đạo. Việc triển khai một số đề án còn chậm dẫn đến việc chuyển dịch tích cực theo hướng tăng dần tỷ trọng của các ngành tiểu thủ- công nghiệp và dịch vụ- thương mại, giảm dần tỷ trọng của ngành nông nghiệp tuy tốc độ chuyển dịch còn chậm, chưa phát huy hết tiềm năng của địa phương 4.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - Khu vực kinh tế nông nghiệp Theo kết quả thống kê đất đai năm 2017, tổng diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn phường có 1.206,13 ha. Đầu tư thâm canh, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật đã và đang được chú trọng, sàng lọc đưa vào sản xuất cùng với sự chuyển dich cơ cấu cây trồng, vật nuôi theo hướng tích cực nhằm đưa hiệu quả kinh tế cao. - Về trồng trọt Các cây trồng chủ yếu của phường là lúa, ngô các loại đậu lạc trong đó cây lúa vẫn là cây chủ lực trong sản xuất nông nghiệp và đem lại giá trị kinh tế cao. Năm 2017 tổng sản lượng lương thực có hạt của phường đạt 4.675 tấn, tổng giá trị trên 1 ha canh tác đạt 45 triệu đồng/ha/năm
37. 29 Ngoài ra, tính đến năm 2017 toàn phường có 258 ha cây ăn quả tăng 5 ha so với năm 2015 (253ha) chủ yếu là vải thiều nhưng do ảnh hưởng của thời tiết và đầu ra của cây vải quá thấp dẫn đến cây vải chưa được khuyến khích trồng trên địa bàn phường. - Về chăn nuôi: phát huy thế mạnh của địa phương có quỹ đất dồi dào, phường tạo điều kiện cho các hợp tác xã, các trang trại vừa và nhỏ vào phát triển kinh tế, giải quyết việc làm tại chỗ cho nhân dân - Về nuôi trồng thủy sản: Nuôi trồng thủy sản chủ yếu là nuôi cá trong các ao hồ trong các hộ gia đình. Tính đến năm 2017 toàn phường có 20 ha mặt nước để thả cá,trung bình đạt từ 50-60 tấn/năm Khu vực kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công Hiện nay hoạt động sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp đã từng bước phát triển mang lại nguồn thu nhập cho nhân dân và từ bước giải quyết công ăn việc làm cho lao động dôi dư. Các nghề tập trung chủ yếu là sửa chữa, cơ khí, máy móc, mộc dân dụng và đang bắt đầu tham gia vào sản xuất mành cọ, thêu ren xuất khẩu. Giá trị sản xuất có những chuyển biến tích cực, năm sau cao hơn năm trước. Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ Là một phường ven thành phố, tốc độ đô thị hóa chậm, vì vậy phát triển thương mại dịch vụ còn hạn chế. Trong những năm qua, Đảng bộ phường đặt ra mục tiêu phát triển thương mại dịch vụ là mũi nhọn thứ 2 trong cơ cấu kinh tế của địa phương, vì vậy đã khuyến khích các nhà đầu tư huy động vốn các hàng thiết yếu, phục vụ đời sống nhân dân. Xây dựng chợ Lương Sơn đã thuận lợi là nơi giao lưu hàng hóa, dịch vụ thương mại, phục vụ đời sống của nhân dân. Tính đến năm 2017 trên địa bàn phường có 213 hộ kinh doanh dịch vụ buôn bán. Tập trung các mặt hàng thiết yếu phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân. Song các dịch vụ vẫn còn mang hình thức nhỏ lẻ, do đó chưa đáp ứng được sự phát triển của địa phương. Tổng giá trị sản xuất của cả công nghiệp và thương mại dịch vụ năm 2017 là 1.4 tỷ đồng
38. 30 4.1.3. Đánh giá chung toàn bộ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 4.1.3.1. Đánh giá chung điều kiện tụ nhiên. Những thuận lợi, lợi thế - Được sự quan tâm chỉ đạo sâu sát của thành ủy, HDND, UNND Thành phố, sự phối hợp giúp đỡ có hiệu quả của các phòng, ban, ngành, đoàn thể của thành phố Sông Công và các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp trên địa bàn phường - Các mục tiêu đề ra phù hợp với thực tế, đáp ứng nhu cầu của cán bộ và nhân dân nên được nhân dân đồng tình ủng hộ, tích cự thục hiện. - Xây dựng chương trình kế hoạch có trọng tâm, trọng điểm, có kiểm tra, giám sát, phân công, phân nhiệm rõ ràng nên hiệu quả công tác lãnh đạo đạt mục tiêu, yêu cầu đề ra - Tình hình an ninh - chính trị, trật tự an toàn xã hội được duy trì và đảm bảo ổn định, không có biến cố sảy ra. * Những khó khăn, hạn chế - Kinh tế chưa tập trung, phát huy được hết tiềm năng, thế mạnh của địa phương để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong lĩnh vực đời sống kinh tế- xã hội. - Số lượng các cơ sở sản xuất, kinh doanh tăng nhưng quy mô nhỏ, mức độ đầu tư thấp, sản phẩm và hàng hóa chưa có sức cạnh tranh cao trên thị trường. - Công tác triển khai các dự án quy hoạch xây dựng chậm, kéo dài nhất là dự án xây dựng chợ Lương Sơn, công tác quản lý trật tự đô thị, vệ sinh môi trường chưa đáp ứng được với yêu cầu; - Tệ nạn xã hội, nhất là tệ nạn ma túy còn diễn biến phức tạp. - Các vấn đề về chính sách xã hội đã được chú trọng nhưng kết quả còn hạn chế. 4.1.3.2. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc chuyển quyền sử dụng đất
39. 31 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí về đất đai của phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 4.2.1. Thực trạng sử dụng đất tại phường Lương Sơn Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Lương Sơn Diện tích STT Loại đất Mã Cơ cấu(%) (ha) Tổng diện tích đất tự nhiên 1.560,80 100,00 1 Đất nông nghiệp NNP 1.206,13 77,28 1.1 Đất trồng lúa LUA 461,31 36,22 1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 334.96 70,80 1.1.2 Đất trồng lúa nước còn lại LUK 126,35 29,20 1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNC 211,97 17,57 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 412,73 34,22 1.4 Đất rừng sản xuất RSX 76,55 6,35 1.5 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 27,05 2,64 1.6 Đất nông nghiệp khác NKH 2 Đất phi nông nghiệp PNN 335,10 21,47 2.1 Đất trụ sở cơ quan, CT sự nghiệp TSC 0,56 0,17 2.2 Đất quốc phòng CQP 4,30 1,28 2.3 Đất an ninh CAN 9,90 2,95 2.4 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh CSK 7,43 2,22 2.5 Đất tôn giáo TON 0,28 0,08 2.6 Đất tín ngưỡng TIN 0.63 0,11 2.7 Đất ở tại đô thị ODT 94,00 7,32 2.8 Đất bằng chưa sử dụng BCS 13,67 3,65 2.6 Đất nghĩa trang nghĩa địa NTD 13,03 3,98 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 6,73 2,01 2.8 Đất sông, suối SON 3,94 1,18 2.9 Đất cơ sở văn hóa DVH 4,41 2,24 2.10 Đất cơ sở y tế DYT 0,38 0.19 2.11 Đất cơ cở giáo dục- đào tạo DGD 8,10 4,11 2.12 Đất cơ sở thế dục- thể thao DTT 3 Đất chưa sử dụng CSD 19,57 1,25
40. 32 4.2.2. Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên Từ khi Luật Đất đai ra đời, công tác quản lý đất đai thực hiện chặt chẽ hơn, hiệu quả hơn. Việc tổchức thực hiện các văn bản pháp luật vềquản lý, sử dụng đất đã được UBND phường Lương Sơn thực hiện theo quyết định, văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành. Tạo hành lang pháp lý để công tác quản lý đất đai của xã ngày càng chặt chẽ và hiệu quả hơn (Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thựchiện các băn bản đó). Đến nay phường Lương Sơn đã hoàn thiện việc phân định ranh giới hành chính với các xóm, xã lân cận. Việc phân vạch địa giới hành chính được xác định ngay từ ngày đầu thành lập, ranh giới rõ ràng, hiện trạng không có tranh chấp với các tổ, phường giáp ranh, (xác định địa giới hành chính lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,lập bản đồ hành chính). Phường đã phối hợp với các tổ, phường có địa giới giáp ranh xây dựng xong bản đồ địa chính và lập xong hồ sơ địa giới hành chính. Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính là tài liệu để địa phương sử dụng trong công tác quản lý nhà nước và làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính. Để phục vụ công tác nắm chắc, nắm rõ quỹ đất đai, đề ra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, ngày càng nâng hiệu quả sử dụng đất phục vụ cho mọi mặt phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, một trong những nhiệm vụ hàng đầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hàng năm UBND phường đã quan tâm chỉ đạo cán bộ chuyên môn thu thập số liệu biến động đất đai để lập biểu mẫu báo cáo thống kê hiện trạng sử dụng đất của phường, nhằm tạo cơ sở cho các cấp, các ngành có định hướng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương (Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất).
41. 33 Công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng cũng đã được thực hiện tốt. Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất của các cá nhân, tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích và thu hồi những diện tích đất năm trong quy hoạch được tiến hành thường xuyên, tuy nhiên việc thực thi còn chậm do nhiều nguyên nhân chủ yếu là do việc bồi thường chưa hợp lý, công tác bồi thường kéo dài (Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đính sử dụng đất). 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Lương Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 2015-2017 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, nó chỉ bao hàm là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Nhưng trong giai đoạn 2015- 2017 trên địa bàn phường không có một trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào vì ở phường không có chương trình dồn điền đổi thửa và việc phân bố đất nông nghiệp đã tương đối ổn định cho việc sản xuất với người dân. 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Lương Sơn từ năm 2015 -2017 Đã hoàn Đối tượng Số lượng đăng kí thành thủ tục Năm Nhận Chuyển Trường Diện Trường Diện tích chuyển nhượng hợp tích (ha) hợp (ha) nhượng 2015 Cá nhân Cá nhân 85 15,21 82 15,02 2016 Cá nhân Cá nhân 94 15,97 91 15,79 2017 Cá nhân Cá nhân 130 19,85 125 19,68 Tổng 309 51,03 298 50,49
42. 34 Từ bảng 4.2 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 diễn ra khá sôi động, gồm có 309 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích 51,03m2. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu ở loại đất nông nghiệp, các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa phần được giải quyết. Có được kết quả trên là do: - Từ khi Luật Đất đai 2013 được thi hành đến nay phường đã có một hệ thống bản đồ giấy và bản đồ số được lưu giữ tương đối đầy đủ vì vậy tất cả các thửa đất trên địa bàn đề được quản lí trên cơ sở bản đồ địa chính và hệ thống hồ sơ địa chính. Ngoài ra, cán bộ địa chính phường khá thành thạo về tin học cũng như nắm vững địa bàn và có sự phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lí cơ sở của thành phố Sông Công tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trên điạ bàn. Những trường hợp chưa được giải quyết gồm 13 trường hợp. Lý do chính là sự chưa thống nhất và sự bất đồng giữa các đối tượng chuyển nhượng, sự bất đồng về giá chuyển nhượng cũng như sự chưa lắm rõ hình thức chuyển QSDĐ của người dân 4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Trong giai đoạn từ năm 2015-2017 trên địa bàn phường Lương Sơn có 38 trường hợp đăng ký cho thuê, và cho thuê lại QSDĐ. 4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất Công tác chuyển quyền bằng hình thức tặng cho ở phường Lương Sơn trong giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện tại bảng 4.3:
43. 35 Bảng 4.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng đăng kí thủ tục Năm Tặng Nhận Trường Diện tích Trường Diện tích cho tặng cho hợp (ha) hợp (ha) 2015 Cá nhân Cá nhân 110 17,42 105 17,11 2016 Cá nhân Cá nhân 95 14,92 93 14,80 2017 Cá nhân Cá nhân 181 22,58 180 22,49 Tổng 386 54,92 378 54,4 Qua số liệu thu thập được cho thấy, từ năm 2015 -2017 trên địa bàn phường Lương Sơn có 386 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích 54,92m2 với 100% là của cá nhân cho cá nhân. Năm 2015, số trường hợp tặng cho QSDĐ là 110 hồ sơ, năm 2016 là 95 hồ sơ, đến năm 2017 là 181 hồ sơ,đa số các trường hợp đăng ký từ năm 2015 - 2017 đều hoàn thành thủ tục và được giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. - Hầu hết các trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường đều là của bố mẹ cho con cái. Và hình thức tặng cho này là một hình thức không phải chịu thuế nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền như các hình thức khác. - Tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế Nhà nước trừ trường hợp phải chịu thuế Nhà nước được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2003. Những trường hợp chưa được giải quyết đa phần là sự bất đồng cũng như mâu thuẫn giữa người tặng cho, phường Lương Sơn còn 11 trường hợp chưa được giải quyết trong các năm 2015, 2016, và 2017
44. 36 4.3.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quền sử dụng đất Bảng 4.4. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Nhận Trường Diện tích Trường Diện tích Thừa kế thừa kế hợp (ha) hợp (ha) 2015 Cá nhân Cá nhân 35 8,92 32 8,79 2016 Cá nhân Cá nhân 51 9,18 48 9,06 2017 Cá nhân Cá nhân 34 8,78 30 8,14 Tổng 120 26,88 110 25,99 Qua bảng 4.4 ta thấy từ năm 2015 - 2017 có rất ít các trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ tại phường Lương Sơn. Chỉ có 120 trường hợp đăng ký với diện tích 26,88m2 trong giai đoạn 2015 - 2017 và tất cả các trường hợp này đều đã được giải quyết. Các trường hợp thừa kế trên chủ yếu diễn ra với hai loại đất là đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Có được kết quả trên là do: Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về thừa kế QSDĐ nên công tác chuyển QSDĐ dưới hình thức thừa kế QSDĐ được người dân quan tâm hơn, hơn nữa hoạt động thừa kế là một hoạt động diễn ra từ rất lâu đời và đó là nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình cho người thân khi mất đi. Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất. Phường Lương Sơn còn 10 trường hợp chưa được giải quyết. nhưỡ 4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
45. 37 Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn giai đoạn 2015-2017 Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng đăng kí thủ tục Năm Thế Nhận Trườn Diện tích Trường Diện chấp thế chấp g hợp (ha) hợp tích (ha) 2015 Cá nhân Cá nhân 57 8,69 57 8,69 2016 Cá nhân Cá nhân 92 11,32 92 11,32 10/2017 Cá nhân Cá nhân 68 9,15 68 9,15 Tổng 271 29,16 271 29,16 Qua bảng 4.5 ta thấy, trong 3 năm 2015 - 2017 toàn phường Lương Sơn có 271 trường hợp đăng ký thế chấp giá trị QSDD với tổng diện tích 29,16 ha gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó 100% trường hợp đăng kí đã được chỉnh lí hồ sơ. Việc thế chấp QSD trên địa bàn phường chỉ diễn ra giữa cá nhân với tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật 4.3.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Do việc kinh doanh trên địa phường đều xuất phát từ cá nhân và một số tổ chức nhỏ nên việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn chưa được phát triển. Qua điều tra cho thấy chưa có trường hợp nào góp vốn bằng
46. 38 giá trị QSDĐ cho thấy việc kinh doanh tại địa bàn phường còn chưa được tối ưu hóa, chưa phát triển mạnh mẽ. Trong thời gian tới, các cấp chính quyền địa phương cần đưa ra những kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động này tại địa phương; cần tuyên truyền để mở rộng sự hiểu biết của người dân về các quy định của pháp luật, cũng như trình tự thủ tục của hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất 4.4.1.1. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất Qua bảng 4.6 ta thấy nhóm đối tượng CBQL tỷ lệ trả lời đạt trung bình 94,25% hiểu đúng về các vấn đề chung cửa chuyển QSDĐ, tỷ lệ trả lời đúng của nhóm đối tượng SXNN là 78,4% và nhóm SXPNN là 82,07%. Theo kết quả tỷ lệ trung bình của các nhóm đối tượng là 84,89%. Kết quả qua phỏng vấn cho thấy sự hiểu biết đúng của người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Trong đó nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất chiếm 94,25%. Hai nhóm còn lại cũng có sự hiểu biết khá cao bởi trong những năm gần đây người dân phường Lương Sơn ngày càng được nâng cao trình độ hiểu nhất biết về kiến thức pháp luật.
47. 39 Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN Trung bình Chuyển quyền sử dụng đất 1 là quyền của người sử 100 100 100 100 dụng đất Hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, 2 tặng cho QSDĐ, thế chấp, 92 81 73 82 góp vốn bằng già trị QSDĐ được coi là cách hình thức chuyển quyền sử dụng đất Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất phải có các điều kiện: có GCNQSDĐ, đất 3 90 76,1 70,8 78,9 không bị tranh chấp, đất trong thời hạn sử dụng. Không bị kê biên bản thi hành án Đối tượng tham gia chuyển quyền sử dụng đất phải làm 4 95 71,2 69,8 78,66 đầy đủ các thủ tục và nộp thuế cho nhà nước Trung bình 94,25 82,07 78,4 84,89
48. 40 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Lương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 4.4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về chuyển đổi quyền sử dụng đất Bảng 4.7. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về chuyển đổi quyền sử dụng đất Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ 1 bao hàm việc “đổi đất lấy đất” 100 73,3 70 81,1 giữa các chủ thể SDĐ Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất 2 100 80 80 khắc phục tình trạng manh mún, 60 phân tán đất đai “Dồn điền đổi thửa” là một hình 3 90 66,7 72,2 thức chuyển đổi QSDĐ 60 Luật Đất đai 2013 quy định việc 4 chuyển đổi với đất nông nghiệp 90 53,3 64,4 50 từ đơn vị hành chính cấp xã Người sử dụng đất muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất phải làm hợp 5 96 90,01 86,32 90,77 đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất rồi gửi lên UBND phường Trung bình 95.2 72,66 65,26 77.69 Qua bảng 4.7 ta thấy: Sự hiểu đúng của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ này chưa cao, tuy nhiên tỷ lệ trả lời đúng ở các nhóm đối tượng cũng có sự chênh lệch. Nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 95.2%, nhóm đối tượng SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng 72,66% và nhóm đối tượng SXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất 65,26%.
49. 41 Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy rằng nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về chuyển đổi QSDĐ cao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất về vấn đề này là nhóm đối tượng SXPNN. Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt giữa các nhóm đối tượng này là do tính chất công việc cũng như nghề nghiệp của mỗi nhóm là khác nhau, trình độ học vấn ảnh hưởng rất lớn đến sự hiểu biết của người dân. 4.4.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Bảng 4.8. Sự hiểu biết của của cán bộ quản lý người dân phường Lương Sơn về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Chuyển nhượng QSDĐ là việc 1 chuyển QSDĐ cho người khác trên 100 89,3 86,2 91,83 cơ sở có giá trị Người nhận đất phải trả cho người 2 chuyển nhượng QSDĐ một khoản chi 100 85,26 75,36 86,87 phí có thể bằng tiền hoặc hiện vật Tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng 3 lúa nước của hộ gia đình, cá nhân 98 70,23 68,03 78,75 theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được phê duyệt Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng 4 chuyển nhượng QSDĐ và nộp tại 90 84,3 79,36 84,55 UBND xã nơi có đất để chuyển cho VP ĐKQSDĐ Hộ gia đình, cá nhân chỉ nhận chuyền 5 quyền sử đụng đất chuyên trồng lúa 96 75,36 70,96 80,77 nước khi sản suất nông nghiệp Trung bình 96,8 80,89 75,97 84,55
50. 42 Qua bảng số liệu ta thấy: Sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Lương Sơn về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở mức độ khá tốt. Trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ hiểu biết ở mức cao nhất là 96,8%, nhóm đối tượng SXPNN có tỷ lệ hiểu biết là 80,89% và người dân nhóm SXNN chiếm tỷ lệ hiểu biết thấp nhất là 75,97%. Đa phần người dân đều hiểu rõ hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ. Tuy nhiên còn 16.7% người dân ở 2 nhóm hiểu sai về các giấy tờ trong hồ sơ và địa điểm nộp hồ sơ. Qua kết quả điều tra có thể thấy được sự hiểu biết của người dân phường Lương Sơn về chuyển nhượng QSDĐ là khá cao và chênh lệch về sự hiểu biết giữa các nhóm đối tượng không quá cao. Có kết quả trên do đây là hoạt động diễn ra khá sôi động tại phường Lương Sơn cũng như trên toàn thành phố nên người dân thường xuyên được tiếp xúc cũng như tìm hiểu về nó. Sự hiểu biết này góp phần rất lớn vào việc quản lý của nhà nước các cán bộ quản lý nhanh chóng hoàn thanh nhiệm vụ. Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình. 4.4.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Qua bảng số liệu trên ta thấy: Sự hiểu biết của người dân ở các nhóm đối tượng hiểu đúng về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ở mức độ khá cao Có 100% người dân trong nhóm CBQL, 92% người dân SXPNN và 81% người dân SXNN trả lời đúng về khái niệm cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn phường là hình thức còn
51. 43 mới mẻ, người dân thường tự thỏa thuận, không đăng ký cới cơ quan nhà nước pháp luật nên nhiều người không nắm được những quy định về cho thuê và cho thuê lại QSDĐ. Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình Bảng 4.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là 1 việc người SDĐ nhường quyền 100 92 81 91 SDĐ của mình cho người khác Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 2 được thực hiện bằng hợp đồng 100 86 79,2 88,4 theo quy định của pháp luật Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ 3 97 86,45 80,23 87,89 khác nhau ở nguồn gốc cho thuê Thời hạn cho thuê đất nông 4 nghiệp đối với hộ gia đình, cá 96 86,5 77,49 86,66 nhân là không quá 50 năm Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gốm có: hợp 5 91 86 84,1 87,03 đồng thuê quyền sử dụng đất và GCNQSDĐ Trung bình 96,8 87,39 80,04 88,19
52. 44 4.4.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân về hình thức tặng cho QSDĐ Qua bảng số liệu điều tra ta thấy tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về tặng cho QSDĐ của các nhóm đối tượng có sự chênh lệch khá lớn cụ thể là: 80,14% - 98,25%. Ta thấy rằng sự hiểu biết đúng cao nhất là ở nhóm CBQL, nhóm có sự hiểu biết đúng ít nhất là nhóm SXNN Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình
53. 45 Bảng 4.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức tặng cho QSDĐ Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Tặng cho QSDĐ là việc chuyển 1 QSDĐ cho người khác theo quan 100 89 81,9 90,3 hệ tình cảm Người tặng cho QSDĐ không 2 thu tiền hoặc hiện vật của người 100 86,2 84,6 90,26 được nhận QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho 3 QSDĐ không phải chịu hoặc 97 80,2 77,06 84,68 phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp 4 đồng tặng cho QSDĐ, giấy khai 96 78,69 77,01 83,9 sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao) và các tờ khai thuế Trung bình 98,25 83,52 80,14 87,28 Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy rằng nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về tặng cho QSDĐ cao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất về vấn đề này là nhóm đối tượng SXPNN. Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt giữa các nhóm đối tượng này là do tính chất công việc cũng như nghề nghiệp của mỗi nhóm là khác nhau, trình độ học vấn ảnh hưởng rất lớn đến sự hiểu biết của người dân.
54. 46 Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình 4.4.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ Bảng 4.11. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Để thừa kế QSDĐ là việc người 1 SDĐ khi chết để lại QSDĐ của 100 84,6 80,1 88,23 mình cho người khác Để thừa kế QSDĐ được thực hiện 2 100 78,6 71,02 83,20 theo di chúc hoặc theo pháp luật Nếu không có di chúc thì QSDĐ 3 98 86,3 79,3 87,86 sẽ được chia theo pháp luật Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng 4 đất có di chúc hặc biên bản phân 96 80,02 77,3 84,44 chia tài sản Người trong một hàng thừa kế 5 98 86,2 80,22 88,14 theo pháp luật hưởng như nhau Trung bình 98,4 83,14 77,58 86,37 Qua bảng số liệu trên ta thấy sự hiểu biết đúng của người dân về thừa
55. 47 kế QSDĐ ở mức cao. Trong đó nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là 98,4%, còn tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất rơi vào nhóm SXNN là 77,58%. Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy rằng nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về thừa kế QSDĐ cao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất về vấn đề này là nhóm đối tượng SXPNN.Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt giữa các nhóm đối tượng này là do tính chất công việc cũng như nghề nghiệp của mỗi nhóm là khác nhau, trình độ học vấn ảnh hưởng rất lớn đến sự hiểu biết của người dân. Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình
56. 48 4.4.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ Bảng 4.12. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ mang QSDĐ đi thế chấp cho một 1 tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo quy 100 84,6 80 88,2 định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận Hộ gia đình cá nhân trong nước có thể được thế chấp giá trị QSDĐ tại các tổ 2 98 74,6 70,6 81,06 chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại ViệtNam Luật Đất đai quy định mọi đối tượng chỉ được thế chấp giá trị QSDĐ tại các 3 100 86,65 78,65 88,43 tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là hình 4 97 86,2 81 88,06 thức chuyển QSDĐ nửa vời Việc chuyển quyền thực sự chỉ có thế 5 sảy ra khi bên thế chấp không có khả 96 80 77,2 84,4 năng hoàn trả vốn Trung bình 98,2 82,41 77,49 86,03 Sự hiểu biết cuả cán bộ và người dân phường Lương Sơn về thế chấp QSDĐ thể hiện tại bảng 4.12 Tỷ lệ người hiểu biết về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở mức cao. Trong câu hỏi về Hồ sơ thế chấp QSDĐ thì tỷ lệ người dân ở cả 3 nhóm
57. 49 đối tượng trả lời đúng là 98,2%. Trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ cao nhất 100%, còn lại tỷ lệ trả lời của nhóm SXPNN và SXNN cũng rất cao. Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình 4.4.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, và người dân phường Lương Sơn về hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như 1 100 89 80 89,66 một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh? Góp vốn bằng giá trị QSDĐ 2 cũng được quy định trong 100 86 80,2 88,73 luật dân sự? Khi góp vốn người góp vốn 3 có quyền được bồi thường khi 98 86,3 80,1 88,13 Nhà nước thu hồi đất? Góp vốn bằng giá trị QSDĐ 4 có thể thực hiện rất linh động 97 86,2 80,1 87,76 giữa hai hay nhiều đối tác? Trung bình 98,75 86,87 80,1 88,57
58. 50 Qua số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ hiểu biết đúng của người dân về hình thức này còn ở mức trung bình, sự chênh lệch về hiểu biết ở các nhóm đối tượng là khá cao (80% - 100%). Tỷ lệ hiểu đúng cao nhất là nhóm đối tượng CBQL là 98,75 và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng về vấn đề này thấp nhất là nhóm SXNN là 80,1%. Do đây là một hình thức chuyển QSDĐ mới được quy định trong Luật Đất đai 2013 nên sự hiểu biết của người dân còn thấp. Hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng là một hình thức mà trong thực tế người dân ít có cơ hội tham gia, nên hiểu biết của người dân về hình thức này còn nhiều hạn chế. Những trường hợp trả lời sai, đa số là những người sản xuất nông nghiệp. Họ chưa lắm rõ luật đất đai 2013 cũng như sự thiếu hiểu biết của người dân về luật đất đai 2013. Cần có sự tuyên truyền cũng như tư vấn của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi đến các nhường dân , và hộ gia đình 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ * Thuận lợi Được sự quan tâm, chỉ đạo tích cực của cơ quan cấp trên, UBND phường Lương Sơn đã thực hiện tốt công tác tuyên truyền, vận động cho người dân các chủ trương, chính sách, các quy định về việc chuyển QSDĐ cho người dân, các cấp, các nghành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương đều nắm chắc các quy định của pháp luật về đất đai. Do đã thực hiện cơ chế “một cửa” nên thủ tục chuyển QSDĐ được tinh giảm, gọn nhẹ, dễ thực hiện, đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến
59. 51 chuyển QSDĐ đã được sử dụng đất theo mẫu thống nhất nên đã tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất đi đăng kí chuyển QSDĐ và các cán bộ thực hiện công tác này. Nhận thức của cán bộ và nhân dân về pháp luật đất đai nói chung, về chính sách chuyển QSDĐ nói riêng ngày càng được nâng cao. * Khó khăn Về cơ sở vật chất: Nơi làm việc của cán bộ địa chính phường còn nhỏ hẹp, chật trội, trang thiết bị còn thiếu và đã cũ hỏng (máy tính, máy in ). Về nguồn nhân lực: Cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ còn ít, khối lượng công việc nhiều. Sự am hiểu của người dân về pháp luật còn nhiều yếu kém. - Một tồn tại, khó khăn lớn nhất trong công tác chuyển QSDĐ trong giai đoạn này chính là vấn đề về thời gian thực hiện các hình thức so với quy định của Pháp luật. Điều này đã gây nhiều khó khăn cho người dân 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục - Tổ chức thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, phân loại các loại hồ sơ đủ điều kiện để kiểm tra và trình cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân. - Cần thường xuyên bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở, tăng cường trang thiết bị cho công tác quản lý đất đai nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất như công nghệ thông tin, số hóa bản đồ - UBND phường cần phổ biến sâu rộng hơn chính sách pháp luật về đất đai để người dân hiểu biết, cương quyết trong việc xử lý những vi phạm pháp luật về đất đai.
60. 52 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1. Kết luận Qua quá trình thu thập, điều tra phân tích số liệu, đề tài đã thu được một số kết quả sau: 1. Kết quả về chuyển QSDĐ tại đại phương theo số liệu thứ cấp cho thấy: Từ khi Luật Đất đai ra đời và được áp dụng, quy định có 7 hình thức chuyển quyền với luật đất đai 2013. Công tác chuyển QSDĐ tại xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017, trong 7 hình thức chuyển QSDĐ thì có hình thức là chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ là không có trường hợp nào đăng ký, bảo lãnh còn lại tất cả các trường hợp đều được đăng ký và thực hiện theo đúngtrình tự và thủ tục đã được quy định. Trong đó: - Hình thức chuyển nhượng QSDĐ có 252 trường hợp với tổng diện tích 282.702 m2. - Hình thức tặng cho QSDĐ có 119 trường hợp với tổng diện tích 96.976m2. - Hình thức thừa kế QSDĐ có 53 trường hợp với tổng diện tích là 457.872m2. - Hình thức thế chấp QSDĐ có 73 trường hợp với tổng diện tích là 629.118.m2. 2. Công tác chuyển QSDĐ tại phường Lương Sơn qua sự hiểu biết của CBQL và người dân cho thấy: Qua điều tra phỏng vấn người dân trên địa bàn phường Lương Sơn dựa vào phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn ta thấy sự hiểu biết đúng của người dân về chuyển QSDĐ là 77,8%, nó phản ánh sự hiểu biết tương đối cao của các cán bộ và người dân trên địa bàn phường Lương Sơn về luật đất đai của nhà nước.
61. 53 Trong 3 nhóm đối tượng điều tra thì nhóm đối tượng CBQL có sự hiểu biết đúng về chuyển QSDĐ cao nhất đạt 98% và nhóm SXNN là thấp nhất đạt 62% nhóm có sự hiểu biết trung bình là nhóm SXPNN đạt 74,7%. 5.2. Đề nghị - Để thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và khắc phục những khó khăn, hạn chế đang tồn tại, em có một số đề nghị sau: - Chú trọng công tác tuyên truyền pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân và sự quan tâm của người dân tới hệ thống pháp luật. - Có kế hoạch xây dựng và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn, cho đội ngũ các cán bộ địa chính nhằm nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn. Thường xuyên tổ chức tập huấn nhằm tạo điều kiện cho cán bộ trao đổi ý kiến, học hỏi và giải quyết các vấn đề vướng mắc trong công tác quản lý. - Các cấp lãnh đạo cần thường xuyên quản lý, theo sát và chỉ đạo các hoạt động cũng như tinh thần làm việc của đội ngũ cán bộ cấp dưới. Nâng cao năng lực làm việc và tinh thần trách nhiệm, đồng thời tạo điều kiện để cán bộ phát huy tính sáng tạo, tinh thần phê và tự phê để hoàn thành tốt công việc.
62. 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính. 2. Bộ Thư pháp & Bộ Tài nguyên & Môi trường(2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 “Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất”. 3. Bộ Thư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP/BTNMT ngày 13/06/2006 về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 5. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. 6. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai 2003. 7. Luật Đất đai 2003, Nxb Chính trị quốc gia. 8. Luật Đất đai 2013, Nxb Chính trị quốc gia. 9. Nguyễn Thị Lợi (2008), Bài giảng đăng ký thống kê đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. 10. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng Pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 11. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
63. 55 12. Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 93/ QĐ- TTg ngày 22/6/2007 V/v Ban hành Quy chế thực hiện một cửa, cơ chế một cửa liên thông tai cơ quan hành chính nhà nước địa phương. 13. UBND Phường Lương Sơn, Sổ theo dõi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ năm 2015 - 2017. 14. UBND Phường Lương Sơn (2017), Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đât đai năm 2017 15. UBND Phường Lương Sơn (2015), Báo cáo Kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2015, Nhiệm vụ và giải pháp phát triển kinh tế - xã hội năm 2014. 16. UBND Phường Lương Sơn (2016): báo cáo Kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016, Nhiệm vụ và giải pháp phát triển kinh tế - xã hội năm 2017.
64. 56 PHỤ LỤC BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN (Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Lương Sơn - thành phố Sông Công-tỉnh Thái Nguyên) Họ và tên người được phỏng vấn: Địa chỉ: Nghề nghiệp: Xin Ông (Bà) và gia đình cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây (tích vào phương án mà ông(bà) cho là đúng): NHỮNG HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Câu 1: Chuyển QSDĐ là quyền của người sử dụng đất, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Có bao nhiêu hình thức chuyển QSDĐ? a) 6 b) 7 c) 8 d) 9 Câu 3: Đất tham gia chuyển QSDĐ phải có các điều kiện: có GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng. Đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Người tham gia chuyển QSDĐ phải làm đầy đủ thủ tục và nộp thuế cho Nhà nước. Đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 5: Tiền thuế chuyển QSDĐ là khoản tiền Nhà nước thu của người sử dụng đất khi chuyển quyền. Đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết
65. 57 2. HIỂU BIẾT CỦA CÁN BỘ QUẢN LÝ VÀ NGƯỜI DÂN VỀ CÁC HÌNH THỨC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Hình thức chuyển đổi QSDĐ Câu 1: Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ bao hàm việc “ đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất nhằm khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: “ Dồn điền đổi thửa là một hình thức chuyển đổi QSDĐ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Người sử dụng đất muốn chuyển đổi QSDĐ phải làm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ gửi lên UBND xã, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.2. Hình thức chuyển nhượng QSDĐ Câu 1: Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyền QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Người nhận QSDĐ không nhất thiết phải trả bàng tiền mà có thể trả bằng hiện vật cho người chuyển nhượng để có QSDĐ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Chuyển nhượng QSDĐ chính là việc mua bán đất đai, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Hộ gia đình, cá nhân chỉ nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết
66. 58 Câu 5: Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VP ĐKQSDĐ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.3. Hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Câu 1: Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là hình thức chuyển quyền mới được quy định từ Luật Đất đai 2013, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ khác nhau ở nguồn gốc đất cho thuê, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân là khoảng 20 năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 5: Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ gồm có: Hợp đồng cho thuê QSDĐ và giấy chứng nhận Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.4. Hình thức tặng cho QSDĐ Câu 1: Tặng cho QSDĐ là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật của người nhận QSDĐ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết
67. 59 Câu 2: Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ chỉ diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền mới được quy định từ Luật Đất đai 2013, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho QSDĐ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 5: Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao) và các tờ khai thuế, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.5. Hình thức để thừa kế QSDĐ Câu 1: Để thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Để thừa kế QSDĐ có hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Pháp luật chia hàng thừa kế thành 3 hàng thừa kế, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Người trong một hàng thừa kế theo pháp luật được hưởng như nhau, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 5: Hồ sơ thừa kế QSDĐ có di chúc hoặc biên bản phân chia tài sản a) Đúng b) Sai c) Không biết
68. 60 2.6. Hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ Câu 1: Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ đi thế chấp cho một tổ chức hoặ cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển quyền nửa vờ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Hồ sơ thế chấp QSDĐ gồm: Hợp đồng thế chấp QSDĐ (có xác nhận của UBND xã), giấy chứng nhận QSDĐ, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 4: Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 5: Việc chuyển quyền thực sự chỉ xảy ra khi bên thế chấp không có khả năng hoàn trả vốn, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết 2.8. Hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ Câu 1: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 2: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện linh động giữa 2 hay nhiều đối tác, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết Câu 3: Góp vốn bằng giá QSDĐ cũng được quy định trong luật dân sự, đúng hay sai? a) Đúng b) Sai c) Không biết
69. 61 3. Nhận xét về chuyển QSDĐ tại địa phương Câu 1: Ông (bà) có nhận xét gì về công tác chuyển QSDĐ tại địa phương? . Câu 2: Ông (bà) có thể đưa ra nhận xét của mình về các thủ tục hành chính trong chuyển QSDĐ? Câu 3: Ông (bà) có thể đưa ra nhận xét của mình về nghề nghiệp vụ cán bộ địa chính địa phương? Câu 4: Ông (bà) có thể đưa ra nhận xét của mình về hiểu biết của người dân đối với chuyển QSDĐ? Người được điều tra Người điều tra Phạm Quang Chiến