Luận văn Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh

83 trang tranphuong11 27/01/2022 7240

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

luan_van_cac_yeu_to_anh_huong_den_chi_phi_thue_nha_cua_nguoi.pdf

Nội dung text: Luận văn Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ___ MAI THANH CHI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh - năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ___ MAI THANH CHI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN NGÃI TP. Hồ Chí Minh - năm 2013
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Học viên Mai Thanh Chi
ii CẢM TẠ Lời đầu tiên xin chân thành cảm ơn công ơn của Ba, Mẹ và chị đã luôn ủng hộ và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn nay. Lời tri ân xin trân trọng gửi tới Thầy Nguyễn Văn Ngãi, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ dạy cặn kẽ, chi tiết và có những đóng góp quý báu để luận văn được hoàn thành một cách tốt nhất. Xin bày tỏ lòng biết ơn đến quý Thầy Cô trong Viện Đào Tạo Sau Đại Học đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành tốt chương trình học Thạc sĩ. Xin chân thành cảm ơn tất cả các Thầy Cô trong trường Đại Học Kinh Tế TP. HCM đã truyền đạt những kiến thức quý báu trong suốt thời gian tôi học cao học tại trường. Lời cảm ơn cũng xin gởi đến tất cả các Thầy Cô trong Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến thức quý báu trong suốt thời gian tôi học đại học tại trường. Xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến các anh chị và các bạn cũng khóa Cao học 19 đã chia sẽ những kinh nghiệm, kiến thức, luôn sát cánh bên nhau và động viên giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Trân trọng, Tác giả luận văn.
iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Cảm tạ ii Mục lục iii Danh mục các bảng vi Danh mục các hình vii Danh mục các phương trình viii Chương 1 Giới thiệu 1 1.1 Lý do chọn đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 2 1.3.1 Phạm vi nghiên cứu 2 1.3.2 Đối tượng nghiên cứu 3 1.4 Phương pháp nghiên cứu và cơ sở số liệu 3 1.4.1 Phương pháp nghiên cứu 3 1.4.1.1 Phương pháp thống kê mô tả 3 1.4.1.2 Phương pháp hồi quy 3 1.4.2 Cơ sở số liệu 4 1.5 Kết cấu luận văn 5 Chương 2 Thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp ở TP. HCM 6 2.1 Vài nét về TP. HCM 6 2.1.2 Môi trường 6 2.1.2 Kinh tế 7 2.1.3 Dân cư 7 2.1.4 Giáo dục 8
iv 2.1.5 Giao thông 9 2.1.6 Quy hoạch và kết cấu đô thị 9 2.2 Nhà ở của người thu nhập thấp tại TP. HCM 10 2.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi tiêu của người dân khu vực thành thị 10 2.2.2 Thực trạng nhà ở hiện nay tại TP.HCM 13 2.2.3 Hoạt động cho thuê nhà dành cho người thu nhập thấp hiện nay 15 Chương 3 Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu 19 3.1 Cơ sở lý luận 19 3.1.1 Lý thuyết cung – cầu hàng hóa 19 3.1.1.1 Cầu 19 3.1.1.2 Cung 20 3.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu 21 3.1.2.1 Ảnh hưởng của thu nhập đến tiêu dùng 21 3.1.2.2 Ảnh hưởng của đặc điểm người tiêu dùng 22 3.1.2.3 Ảnh hưởng của marketing đến tiêu dùng 23 3.2 Các nghiên cứu khác 24 3.2.1 Các nghiên cứu trong nước 25 3.2.2 Các nghiên cứu nước ngoài 26 3.3 Mô hình nghiên cứu 27 3.3.1 Nhóm yếu tố đặc điểm cá nhân 29 3.3.2 Nhóm yếu tố tài chính 31 3.3.3 Nhóm yếu tố thị trường 32 Chương 4 Các yếu ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp tại TP.HCM 36 4.1 Đặc điểm mẫu khảo sát 36 4.1.1 Độ tuổi 36 4.1.2 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống 37
v 4.1.3 Nghề nghiệp và thu nhập 39 4.2 Khả năng tài chính 40 4.3 Thị trường 41 4.3.1 Số nơi so sánh trước khi quyết định lựa chọn nơi thuê 41 4.3.2 Tiện ích nơi thuê 43 4.3.3Chi phí thuê nhà, diện tích phòng và khoảng cách đi làm 44 4.3.4 Nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí 46 4.3.5 Môi trường nơi thuê 47 4.4 Phân tích hồi quy 47 4.4.1 Các biến có ý nghĩa thống kê 49 4.4.2 Các biến không có ý nghĩa thống kê 54 Chương 5 Kết luận và Kiến nghị 57 5.1 Kết luận 57 4.5 Hàm ý chính sách về nhà ở cho của người thu nhập thấp 57 4.5.1 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp 58 4.5.2 Phát triển thị trường bất động sản 59 4.5.3 Người thu nhập thấp 60 5.2 Kiến nghị 60 Tài liệu tham khảo 61 Phụ lục 64
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Tự đánh giá tình trạng thu nhập 11 Bảng 2.2 Thu nhập bình quân hàng tháng của lao động theo ngành, Việt Nam 12 Bảng 2.3 Chi tiêu đời sống bình quân 1 người/ tháng ở thành thị, Việt Nam 13 Bảng 2.4 Chi tiêu và thu nhập của người lao động theo vùng 13 Bảng 2.5 Tóm tắt về đặc điểm nhà ở và môi trường sống 14 Bảng 2.6 Nhu cầu thuê nhà của công nhân ở TP. HCM 16 Bảng 2.7 Tình trạng thuê nhà và chi phí thuê nhà của hộ 18 Bảng 3.1 Các biến trong mô hình hồi quy 28 Bảng 4.1 Độ tuổi và giới 36 Bảng 4.2: Chi phí thuê nhà bình quân trên người đối với từng độ tuổi 37 Bảng 4.3 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống 38 Bảng 4.4 Chi phí thuê nhà đối với tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống 39 Bảng 4.5 Chi phí thuê nhà đối với từng loại nghề nghiệp 40 Bảng 4.6 Chi phí thuê nhà bình quân đối với thu nhập tính trên 1 người 41 Bảng 4.7 Số tiền được hỗ trợ 41 Bảng 4.8 So sánh các nơi thuê trước khi quyết dịnh thuê 42 Bảng 4.9 Chi phí thuê đối với số nơi đi xem, so sánh trước khi thuê 42 Bảng 4.10 Chi phí thuê bình quân và sự hài lòng với tiện ích nơi thuê 43 Bảng 4.11 Khoảng cách đi làm, diện tích phòng và chi phí thuê 44 Bảng 4.12 Chi phí thuê đối với diện tích thuê từng người 45 Bảng 4.13 Chi phí thuê đối với khoảng cách đi làm 46 Bảng 4.14 Chi phí thuê đối với nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí 46 Bảng 4.15 Chi phí thuê bình quân và sự hài lòng về môi trường nơi thuê 47 Bảng 4.16 Kết quả ước lượng mô hình 48
vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Hai dạng đường thu nhập – tiêu dùng 23 Hình 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nàh bình quân hàng tháng của người thu nhập thấp 29
viii DANH MỤC CÁC PHƯƠNG TRÌNH Phương trình 1.1 4 Phương trình 1.2 4 Phương trình 3.1 24
1 Chương 1 GIỚI THIỆU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Với quan niệm “an cư, lạc nghiệp” thì được sở hữu một căn nhà dù to dù nhỏ ở những thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) luôn là mơ ước của nhiều người lao động có mức thu nhập khiêm tốn. Tuy nhiên, luôn nằm top những thành phố có giá nhà đất cao nhất thế giới thì người thu nhập thấp ở TP. HCM không dám có giấc mơ “mua nhà”. Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. TP. HCM hiện có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Theo ý kiến của các chuyên gia, phân khúc nhà ở cho thuê đang có tốc độ phát triển yếu nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết những năm gần đây đã có một số doanh nghiệp xây căn hộ cho thuê, nhưng số lượng chưa nhiều và chủ yếu nhắm vào thị phần căn hộ cho thuê cao cấp. Trong khi đó, nhà cho thuê dành cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp với mức giá từ 3 – 5 triệu chưa có nhiều đơn vị quan tâm (Thy Thảo 2011). Các sản phẩm nhà ở cho thuê hiện nay đang tồn tại dưới dạng các dãy nhà trọ sinh viên, phòng trọ chật chội, nhếch nhác, không có quy hoạch. Diện tích nhà trọ nhỏ, công trình phụ khép kín hoặc dùng chung, không có sân chơi, nhà để xe hay các công trình tiện ích khác. Những khu nhà trọ này thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư cũ, gần trường học, nhà máy, công trường. Xét về mặt quy hoạch, những căn nhà trọ này không đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích, chất lượng nhà ở và không thể coi là nhà ở cho thuê đúng nghĩa. Tuy nhiên, tại những vị trí gần trung
2 tâm thành phố, thuận tiện sinh hoạt thì giá thuê không hề rẻ, trung bình từ 1,5 – 4 triệu đồng/ tháng. Với nhu cầu lớn của người dân, chênh lệch giữa giá cung và cầu cũng như chất lượng nhà cho thuê thì người thu nhập thấp khó có thể thuê một nơi ở tốt để “an cư, lạc nghiệp”. Vì thế, việc tìm hiểu chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp là cần thiết. Họ đã chi cho thuê nhà như thế nào và những yếu tố nào ảnh hưởng đến mức chi đó, bởi trên hết, họ là người có thu nhập thấp. Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp ở TP. Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu chi phí thuê nhà cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí để từ đó đưa ra những biện pháp hay chính sách kịp thời và hợp lý là cần thiết. 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau đây: 1. Phân tích thực trạng thuê nhà hiện nay của người có thu nhập thấp. 2. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp. 3. Hàm ý về chính sách liên quan đến thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. 1.3 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 1.3.1 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp tại TP.HCM. Các yếu tố này được chia làm 3 nhóm yếu tố chính là nhóm yếu tố cá nhân, nhóm yếu tố tài chính và nhóm yếu tố thị trường. Thời gian thu thập số liệu từ tháng 02 năm 2012 đến tháng 09 năm 2012.
3 1.3.2 Đối tượng nghiên cứu Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Hay nói cách khác đây những người không nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc diện mua nhà xã hội được xem là người có thu nhập thấp. Do đó, đối tượng nghiên cứu của luận văn là người đang thuê nhà tại TP. HCM và có mức thu nhập hàng tháng từ 4 triệu đồng trở xuống và mức giảm trừ gia cảnh 1,6 triệu/ người/ tháng. 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ SỐ LIỆU 1.4.1 Phương pháp nghiên cứu 1.4.1.1 Phương pháp thống kê mô tả Tổng hợp, phân tích số liệu nhằm mô tả đúng thực trạng cuộc sống và tình trạng thuê nhà hiện tại của người thu nhập thấp để thực hiện mục tiêu phân tích thực trạng thuê nhà hiện nay của người có thu nhập thấp, dựa vào số liệu thứ cấp và sơ cấp. 1.4.1.2 Phương pháp hồi quy Phương trình hồi quy được xây dựng và ước lượng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp, dựa vào số liệu sơ cấp. Mô hình kinh tế lượng có dạng: Y = α + βixi + ζ (1.1) Trong đó, Y: chi phí thuê nhà hàng tháng/ người. xi: Các biến độc lập α: hằng số βi: hệ số ước lượng
4 ζ: Sai số 1.4.2 Cơ sở số liệu Để thực hiện các mục tiêu đã nêu bằng phương pháp phân tích thống kê mô tả và phương pháp phân tích hồi quy thì luận văn đã sử dụng hai nguồn dữ liệu như sau: dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp: Nguồn số liệu được lấy từ các nguồn chính thức như Tổng Cục Thống kê, Tổng Cục Môi trường, Bộ Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM và Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng với báo chí và tài liệu chuyên ngành để minh họa cho vài nét về địa bàn nghiên cứu và vấn đề nghiên cứu trong luận văn. Dữ liệu sơ cấp: Nguồn số liệu được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp 390 hộ đang thuê nhà tại TP. HCM. Theo nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì cỡ mẫu trong nghiên cứu được tính theo công thức: = (1.2) ( ) 𝑁𝑁 2 Với n: cỡ mẫu 𝑛𝑛 1+𝑁𝑁 𝑒𝑒 N: Tổng thể e: sai số, thường được lấy e = 0,05 Theo thống kê của Tổng công ty điện lực TP. HCM (Đỗ Mạnh Cường, 2012), thì hiện tại có 1.164.075 người thuê trọ có thu nhập thấp nên n = 400 mẫu. Để đảm bảo được số quan sát 400, số lượng mẫu được thực hiện là 420 mẫu. Căn cứ trên cỡ mẫu và số quận thực hiện phỏng vấn, số mẫu được phân đều cho từng quận và việc chọn mẫu được tiến hành theo phương pháp thuận lợi, ngẫu nhiên và đảm bảo tương đối đúng theo yêu cầu cho mục tiêu nghiên cứu. Các quận được phân làm 2 nhóm: quận nội thành như quận 1, 3, 5, 10 và
5 11; các quận, huyện ngoại thành như: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 12, Tân Bình, Bình Tân, Phú Nhuận, Thủ Đức, Gò Vấp, Củ Chi, Cần Giờ, Hóc Môn và Nhà Bè. Theo Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012) đã dẫn thì hiện tại đa số người dân ở nội thành muốn chuyển ra ngoại thành với lý do chất lượng các dịch vụ đô thị xuống cấp, ùn tắc giao thông, mật độ dân số cao nên xu hướng tăng dân cư ở các quận nội thành có chiều hướng giảm hoặc tăng nhẹ. Do đó, việc chọn vùng nghiên cứu trong được thực hiện theo 2 cách cho 2 nhóm quận khác nhau: quận nội thành chọn quận có mật độ dân số cao, quận ngoại thành chọn quận có tỷ lệ tăng dân số cao và phải từ mức trung bình toàn thành trở lên. Theo số liệu từ Tổng cục thống kê (2008) thì hiện tại có các quận sau thõa mãn điều kiện trên: quận 5, quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức, quận Gò Vấp, Quận 12, Quận Bình Tân và Quận 7. Do đó việc thu thập số liệu được thực hiện trên 7 quận với số lượng mẫu chia đều 60 mẫu/quận. Mẫu được nghiên cứu tại các khu nhà trọ ở TP.HCM và chọn đúng đối tượng để khảo sát. Sau khi thực hiện phỏng vấn, loại đi các phiếu không hợp lý, thiếu thông tin, số phiếu đạt yêu cầu còn lại là 390 phiếu. 1.5 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Luận văn được chia thành 05 chương: Chương 1 giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu. Chương 2 trình bày vài nét về địa bàn nghiên cứu của luận văn, khái quát về trạng nhà ở cũng như việc thu nhà của người thu nhập thấp. Chương 3 trình bày cơ sở lý thuyết liên quan, các nghiên cứu trước đây làm cơ sở đưa ra mô hình nghiên cứu. Chương 4 trình bày các kết quả phân tích nghiên cứu chủ yếu dựa vào kết quả thống kê và phân tích hồi quy số liệu thu thập nhằm sự khẳng định tính hợp lý của quá trình nghiên cứu là phù hợp và có ích. Chương 5 tóm tắt kết quả các nghiên cứu có được và nêu rõ các hạn chế của đề tài và đề nghị các bước nghiên cứu tiếp theo.
6 Chương 2 THỰC TRẠNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP. HCM Chương 2 trình bày vài nét về địa bàn nghiên cứu về tự nhiên, xã hội và kinh tế của TP. HCM. Đồng thời, khái quát tình hình thuê nhà của người thu nhập thấp nhằm vạch ra toàn cảnh về vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay. 2.1 VÀI NÉT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TP. HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2.095,01 km2. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP.HCM là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế. TP. HCM phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay. 2.1.1 Môi trường Với tốc độ gia tăng dân số quá nhanh, cơ sở hạ tầng chưa kịp quy hoạch nâng cấp tổng thể, ý thức một số người dân lại quá kém trong nhận thức và bảo vệ môi trường chung. Theo số liệu quan trắc của Bộ Tài nguyên – Môi trường, (2011), tình hình ô nhiễm môi trường nước đang có những diễn tiến bất lợi đáng báo động. Với lượng rác thải hàng ngày hàng triệu mét khối nước thải sinh hoạt thì TP.HCM hiện nay đang phải đối mặt với vấn đề ô nhiễm môi trường quá lớn. Mặt khác, thành phố đang có khoảng 2.000 km kênh thoát nước, hơn 100.000 hố ga và 800 cửa xả thải. Tuy nhưng, nạn xả rác bừa bãi của người dân đã vô hiệu hóa gần như toàn bộ hệ thống thoát
7 nước và tình trạng lấn chiếm kênh diễn ra khá phổ biến trong khu dân cư, (Tổng cục Môi trường 2012). Các phương tiện giao thông, hoạt động xây dựng, sản xuất còn góp phần gây ô nhiễm không khí. Khu vực ngoại thành, đất cũng bị ô nhiễm do thuốc bảo vệ thực vật từ sản xuất nông nghiệp gây nên. Tình trạng ngập lụt trong trung tâm thành phố đang ở mức báo động cao, xảy ra cả trong mùa khô. Diện tích khu vực ngập lụt khoảng 140 km2 với 85% điểm ngập nước nằm ở khu vực trung tâm. Nguyên nhân là do hệ thống cống thoát nước được xây cách đây 50 năm đã xuống cấp. Ngoài ra, việc xây dựng các khu công nghiệp và đô thị ở khu vực phía nam – khu vực thoát nước của thành phố này đã làm cho tình hình ngập càng nghiêm trọng hơn. 2.1.2 Kinh tế TP.HCM giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành phố chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài. Về thương mại, TP.HCM có một hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa dạng. Mức tiêu thụ của TP.HCM cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh khác của Việt Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội. Tuy vậy, nền kinh tế của TP.HCM vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Toàn thành phố chỉ có 10% cơ sở công nghiệp có trình độ công nghệ hiện đại, kỹ thuật sản xuất tiên tiến. Cơ sở hạ tầng của thành phố lạc hậu, quá tải, chỉ giá tiêu dùng cao, tệ nạn xã hội, hành chính phức tạp cũng gây khó khăn cho nền kinh tế. 2.1.3 Dân cư Hiện nay, theo số liệu điều tra của Tổng cục Thống kê ngày 01/04/2011, dân số thành phố là 7.549.341 người. Sự phân bố dân cư ở TP.HCM không đều, các quận 3, 4, 10 và 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km2, thì huyện ngoại thành Cần
8 Giờ có mật độ tương đối thấp 98 người/km2. Về mức độ gia tăng dân số, trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2,5%. Những năm gần đây dân số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập vùng ven tăng nhanh, do đón nhận dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các tỉnh đến sinh sống. Mặc dù TP.HCM có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những tác động của nền kinh tế thị trường. Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn nhiều so với ngành sản xuất. Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội ô so với các huyện ở ngoại thành. 2.1.4 Giáo dục Hệ thống các trường từ bậc mầm non tới trung học trải đều khắp thành phố. Trong khi đó, những cơ sở xóa mù chữ, phổ cập giáo dục tập trung chủ yếu vào bốn huyện ngoại thành Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ. Các trường ngoại ngữ ở TP. HCM không chỉ giảng dạy những ngôn ngữ phổ biến mà còn một trường dạy quốc tế ngữ, một trường dạy Hán Nôm, bốn trường dạy tiếng Việt cho người nước ngoài. TP. HCM hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư. Về mặt hành chính, Sở Giáo dục TP.HCM chỉ quản lý các cơ sở giáo dục từ bậc mầm non tới phổ thông. Giáo dục bậc đại học, trên địa bàn thành phố có trên 80 trường, đa số do Bộ Giáo dục và Đào tạo quản lý. Trong số học sinh, sinh viên đang theo học tại các trường đại học, cao đẳng của thành phố, 40% đến từ các tỉnh khác. Như vậy, hàng năm ngoài áp lực gia tăng dân số tự nhiên, TP.HCM còn chịu áp lực gia tăng dân số cơ học từ việc học sinh, sinh viên các tỉnh khác di cư đến nhằm mục đích học tập. Điều này cũng tác động đến tình hình kinh tế xã hội, nhất là gây áp lực đến tình trạng nhà cho thuê và giao thông trong thành phố.
9 2.1.5 Giao thông Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, TP.HCM trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Tính riêng vận tải hàng hóa, đường biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua đầu mối thành phố. Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85.6% vận tải hành khách. Về giao thông đường không, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất nhà ga. Giao thông đường bộ, thành phố có 6 bến xe khách liên tỉnh. Mạng lưới khả năng tiếp nhận trên 1.200 xe/ngày, vận chuyển gần 41.000 khách/ngày đi các tỉnh Nam Trung Bộ, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ, Đồng bằng sông Cửu Long với tổng lượng hành khách liên tỉnh qua thành phố khoảng 106,4 triệu lượt người/năm, nhiều nhất qua quốc lộ 1A. Giao thông trong nội ô, do tốc độ tăng dân số nhanh, quy hoạch yếu, hệ thống đường xá nhỏ khiến thành phố luôn phải đối mặt với vấn đề ùn tắc. Thành phố có 239 cây cầu nhưng phần lớn chiều rộng nhỏ hơn chiều rộng của đường nên gây khó khăn cho các phương tiện giao thông,trong đó, một số cây cầu có trọng tải thấp hay đang trong tình trạng xuống cấp. Hệ thống đường trải nhựa còn lại cũng trở nên quá tải, cần sửa chữa, đặc biệt là tại các huyện ngoại thành, hệ thống đường vẫn phần nhiều là đường đất đá. Hiện nay thành phố có 3.250 xe buýt và 8.000 xe taxi, mỗi năm chỉ đáp ứng khoảng 6,2% nhu cầu đi lại. 2.1.6 Quy hoạch và kết cấu đô thị Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải. Sài Gòn từng là thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc
10 thành phố này trở nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống nhất. Công tác quy hoạch có nhiều bất cập, yếu kém. Toàn thành phố còn hàng trăm công trình quy hoạch lớn, nhỏ dở dang. Quy hoạch cho hệ thống công trình ngầm vẫn chưa được thực hiện xong. Trong 10 năm gần đây, khu vực đô thị mới để lại dấu ấn lớn trong quá trình phát triển thành phố này là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do nước ngoài đầu tư xây dựng. Chiến lược quy hoạch của Thành phố hiện nay là tránh dồn ứ dân cư về nội thành, đồng thời phát triển một số khu đô thị mới góp phần làm giảm mật độ dân số vốn đã quá cao như hiện nay. Tóm lại, TP.HCM là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, TP.HCM trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường không. Trong các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí, TP.HCM đều giữ vai trò quan trọng bậc nhất. Tuy vậy, TP.HCM đang phải đối diện với những vấn đề của một đô thị lớn có dân số tăng quá nhanh như: chất lượng môi trường sống và nhà ở cho người dân. Trong nội ô thành phố, hệ thống giao thông công cộng kém hiệu quả đường sá trở nên quá tải, thường xuyên ùn tắc; Môi trường thành phố cũng đang bị ô nhiễm do phương tiện giao thông, các công trường xây dựng và công nghiệp sản xuất; An ninh xã hội không được bảo đảm. Dân số tăng nhanh trong khi quỹ đất không nhiều khiến cho cung – cầu thị trường nhà cho thuê mất cân đối, nhất là khi thị trường bất động sản trong các năm qua đã không ngừng đẩy giá đất lên cao đã khiến cho việc mua / thuê nhà của người dân gặp nhiều khó khăn.
11 2.2 NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP.HCM 2.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi tiêu của người dân khu vực thành thị Với thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.300USD/năm (khoảng 27 triệu đồng/năm), Việt Nam được các tổ chức thế giới đánh giá là nước nghèo và dự báo nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao. Trong Báo cáo nghèo đô thị của Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh, (2010), người dân đã tự đánh giá mức thu nhập và chi tiêu trong năm 2009 của mình: với hơn 60% hộ cho là thu nhập vừa đủ, 16,8% thu nhập dư thừa, còn lại 17,5% thiếu một ít và 5% thiếu rất nhiều. Bảng 2.1 Tự đáng giá tình trạng thu nhập, %. Tự đánh giá tình trạng thu nhập Chung Dư/ thừa Vừa đủ Thiếu một ít Thiếu rất nhiều Tổng số 100,0 16,8 60,8 17,5 5,0 Hà Nội 100,0 22,1 56,3 16,8 4,8 TP. Hồ Chí Minh 100,0 14,1 63,0 17,8 5,1 5 nhóm thu nhập Nhóm nghèo nhất 100,0 8,4 47,3 31,8 12,5 Nhóm nghèo 100,0 10,2 61,2 23,8 4,9 Nhóm trung bình 100,0 12,3 61,9 21,3 4,5 Nhóm giàu 100,0 18,1 70,1 9,2 2,7 Nhóm giàu nhất 100,0 31,7 62,1 5,0 1,2 5 nhóm chi tiêu Nhóm nghèo nhất 100,0 10,2 50,8 30,0 9,1 Nhóm nghèo 100,0 11,0 60,7 22,4 6,0 Nhóm trung bình 100,0 15,8 62,3 16,7 5,2 Nhóm giàu 100,0 14,7 69,2 13,1 3,1 Nhóm giàu nhất 100,0 28,9 59,8 8,7 2,6 Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010).
12 Hơn phân nữa hộ nghèo nhất tự đánh giá thu nhập của hộ là vừa đủ và dư dả còn lại 31,8% cho là thiếu một ít và 12,5% thiếu rất nhiều; Nhóm hộ trung bình, giàu và giàu nhất đánh giá thu nhập của hộ lạc quan hơn, trên 85% hộ trung bình, giàu và giàu nhất cho thu nhập của hộ là vừa đủ hoặc dư dả, nhưng vẫn còn 1,2% hộ giàu cho thu nhập còn thiếu. Đồng thời, khi thực hiện việc tự đánh giá thu nhập thông qua chi tiêu, có trên 60% nhóm hộ nghèo nhất tự đánh giá chi tiêu của hộ là dư thừa hoặc vừa đủ, còn lại 30% cho là thiếu một ít và 9,1% thiếu rất nhiều; Ở các nhóm hộ nghèo, trung bình, giàu và giàu nhất tỷ lệ tự đánh giá dư, thừa hoặc vừa đủ là 70%, nhưng vẫn có 2,6% hộ thuộc nhóm giàu nhất cho là thiếu rất nhiều. Theo số liệu thống kê (Tổng cục Thống kê, 2011) về mức sống của người dân thì mức thu nhập lao động làm việc ở ngành tài chính cao hơn so với các ngành khác. Năm 2010, mức thu nhập của lao động làm việc ở ngành tài chính là 6.380,600 đồng/ người/ tháng so với mức lương trung bình các ngành khoảng 3,8 triệu đồng/tháng, (Tổng cục thống kê 2011). Bảng 2.2 Thu nhập bình quân hàng tháng của lao động theo ngành, Việt Nam, 1.000 đồng. Ngành kinh tế 2009 2010 Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản 3.027,2 3.259,5 Vận tải; kho bãi và thông tin liên lạc 4.261,1 4.296,4 Tài chính, tín dụng 6.811,0 6.380,6 Hoạt động kinh doanh bất động sản 3.967,4 4.365,8 Giáo dục và đào tạo 2.754,2 2.980,0 Nguồn: Tổng cục thống kê, (2012). Trong cơ cấu chi tiêu của mình, người dân vẫn dành một tỷ lệ lớn để chi cho ăn uống và khi thu nhập còn thấp, chưa vượt qua mức thỏa mãn các nhu cầu cơ bản tối thiểu như chi cho lương thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập được để dành đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn, (Tổng cục Thống kê, 2011).
13 Bảng 2.3 Chi tiêu đời sống bình quân 1 người/ tháng ở thành thị, Việt Nam, đồng. Năm 2002 2006 2010 Chi lương thực thực phẩm 368.960 488.170 1.086.107 Chi nhà ở, điện nước 52.970 67.330 148.205 Chi khác 320.580 579.600 1.190.257 Tổng 742.510 1.135.100 2.424.569 Nguồn: Tổng cục thống kê (2011). Theo Hoàng Quang và Xuân Trường, (Báo Lao động, 2012), thì kết quả khảo sát thực tế tiền lương, thu nhập và mức sống tối thiểu trong các DN, do nhóm công tác của Viện Công nhân và Công đoàn thuộc Tổng Liên Đoàn Lao động Việt Nam, công bố ngày 9/11/2012 cho thấy, lương tối thiểu hiện nay của người lao động khu vực doanh nghiệp nói chung và vùng 1, trong đó có TP.HCM, nói riêng chỉ đáp ứng đủ mức sống tối thiểu trong vòng nửa tháng. Bảng 2.4 Chi tiêu và thu nhập của người lao động theo vùng, đồng. Vùng 1 Vùng 2 Vùng 3 Vùng 4 Thu nhập 2.770.000 2.443.0000 2.377.000 2.135.000 Chi tiêu 4.126.000 3.723.000 3.479.000 2.770.000 Nguồn: Hoàng Quang và Xuân Trường, (2012). Với mức lương và chi tiêu như trên, cuộc sống của người lao động tại TP.HCM hiện gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, chi tiêu của người lao động và gia đình bao gồm chi phí cho nhu cầu lương thực, thực phẩm và chi phí nuôi con, thì đối với người lao động chưa có nhà ở phải đi thuê khó khăn còn gấp bội lần. Bài viết của Hoàng Quang và Xuân Trường, (Báo Lao động, 2012), dẫn lời của ông Lê Văn Phát, (Tổng cục thống kê), cho biết mỗi tháng người lao động phải chi từ 700.000 – 1.000.000 đồng để thuê nhà để ở. Qua số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của người dân trong các năm gần đây, thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp được thì tại các đô thị lớn như
14 TP.HCM, thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 3 triệu đồng đến khoảng 6 triệu đồng/tháng và chi phí cho nhà ở vẫn là khoản chi lớn được ưu tiên. 2.2.2 Thực trạng nhà ở hiện nay tại TP. HCM Mỗi người đều cần có một nơi ở để nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động sau thời gian làm việc. Người thu nhập thấp cũng vậy, họ cần có nơi ở và nghỉ ngơi. Và, nhà ở của người thu nhập thấp được coi như mảng màu đen bên cạnh những mảng màu đẹp đẽ của những khu căn hộ xa hoa, sang trọng, những cao ốc văn phòng. Trong mảng màu đen đó là nơi cư ngụ, nghỉ ngơi của hàng triệu người, mà tình trạng sống của họ được nêu lên một phần nào trong bảng sau: Bảng 2.5 Tóm tắt về đặc điểm nhà ở và môi trường sống, %. Nơi ở Nhà Nước Nấu ăn Khó khăn mà hộ gia đình gặp phải dưới trọ, máy bằng Tiếng Khói Mất/ Ngập Trộm/ 7m2/ thuê riêng dầu/ củi/ ồn bụi cắt lụt cướp người than điện Tổng 29 23 57 7 22 23 14 15 14 Hà Nội 26 16 70 14 22 26 27 14 11 TP.HCM 31 26 51 4 22 21 7 16 16 Dân thường trú 17 8 65 8 24 25 15 16 14 Dân di cư 62 64 40 6 18 17 10 14 13 Nhóm nghèo nhất 35 15 42 16 18 19 18 15 14 Nhóm giàu nhất 17 24 74 2 23 21 13 10 13 Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010). Thành phố vẫn còn 31% người sống trong tình trạng chỗ ở chật hẹp và tại nơi sống họ điều gặp những khó khăn về nước, điện cũng như tình trạng ngập lụt và trộm/ cướp. Tuy nhiên, không phải ai cũng có nhà, một nơi để nghỉ ngơi của chính mình, 62% dân di cư và 17% dân cư trú phải thuê nhà để ở.
15 Trong thời hoàng kim của bất động sản, doanh nghiệp chỉ quan tâm tới lợi nhuận, muốn thu hồi vốn nhanh bỏ qua phần lớn nhu cầu ở thị trường nhà thu nhập thấp, trung bình. Tình trạng đầu cơ nhà đất và kích cầu ảo diễn ra khá phổ biến trong các năm qua, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến quy hoạch và gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống nhân dân, (Dương Thị Bình Minh, 2012). Kết quả là, chỉ số giá nhà/ thu nhập của người dân thì ở Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực. Ở Việt Nam khoảng 24 - 26,6, trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ Latinh và Caribe là 2,38. Theo Liên hợp quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3 – 4 là hợp lý, (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012). Một ví dụ về điều này là: hầu hết căn hộ được xem là bình dân có giá từ 16-19 triệu đồng/m2, (đã tính 10%VAT). Với căn hộ bình thường khoảng 75 m2 sẽ có giá 1,2 – 1,5 tỷ đồng. Với mức lương của bộ trưởng hoặc nhân viên có mức thu nhập cao là 12 triệu đồng/tháng, thì phải tiết kiệm 10 năm không ăn không uống mới mua được. Còn nếu trừ đi khoảng 50% dành cho chi phí sinh hoạt thì mất 20 năm. Ngay với căn nhà hộ dành cho người có thu nhập thấp, hay nhà ở xã hội có giá trên dưới 500 triệu đồng/m2, thì với thu nhập trung bình của công nhân 3 triệu đồng/tháng cũng phải mất 15 năm tiết kiệm không ăn, không uống mới mua được. Việc so sánh giá nhà và thu nhập hiện nay đã chỉ rõ giấc mơ “có nhà” của người thu nhập thấp khó thực hiện. Và, khi không thể mua nhà nhưng vẫn cần nơi ở đã tạo cầu thuê nhà của đông đảo người thu nhập thấp. 2.2.3 Hoạt động cho thuê nhà đối với người thu nhập thấp hiện nay Trong thời gian vừa qua, hầu hết doanh nghiệp chỉ tập trung vào việc phát triển nhà ở thương mại để bán theo giá thị trường nhằm thu hồi vốn nhanh và nếu cho thuê thì cũng là cho thuê văn phòng hoặc các căn hộ cao cấp; đối với TP. HCM thì ngoài
16 việc xây dựng nhà ở thương mại để bán, các doanh nghiệp cũng chỉ tham gia xây dựng một số dự án nhà ở để bán cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy chế của Thủ tướng Chính phủ. Thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở cho thuê (bao gồm cả phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để cho thuê) đều không được các địa phương và doanh nghiệp quan tâm. Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là do Luật Nhà ở đã có quy định về khuyến khích phát triển nhà ở để cho thuê, nhưng Nhà nước lại chưa có một chính sách cụ thể và toàn diện để điều chỉnh về vấn đề này. Trong đó, bắt buộc chính quyền các địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê cũng như khuyến khích và yêu cầu các doanh nghiệp phải xây dựng nhà ở để cho thuê, nhằm giảm áp lực về giá bán nhà ở thương mại và tạo điều kiện cho những người có khó khăn về nhà ở có thể tạo lập được chỗ ở phù hợp với khả năng của bản thân và gia đình. Về nhà ở cho cán bộ, nhân viên công chức, theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Và, chỉ riêng tại TP.HCM hiện có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Về nhà ở cho công nhân, với hơn 70% là người nhập cư kéo theo nhu cầu thuê nhà để ở và làm việc thì hiện nay doanh nghiệp mới chỉ đầu tư xây dựng được 72.837m2/1.294.640m2, đáp ứng được 5,6% nhu cầu nhà trọ cho công nhân. Bảng 2.6 Nhu cầu thuê nhà của công nhân ở TP. HCM, người. Số lao động Nhu cầu thuê nhà Tỷ lệ Năm 2010 892.960 334.860 37,5% Dự báo năm 2015 tăng thêm 586.000 234.000 40% Nguồn: Bộ Xây dựng (2011).
17 Với nhu cầu thuê cao, các phòng trọ do tư nhân xây dựng cho thuê hầu hết đều rất chật hẹp, diện tích sử dụng bình quân từ 3-4/m2/người. Nhà trọ ở đây phần lớn do người dân tự phát lập ra, không đảm bảo những điều kiện tối thiểu về vệ sinh, điện, nước, ăn ở chật chội, nhếch nhác, ảnh hưởng đến sức khoẻ và năng suất lao động, gây ra các tệ nạn xã hội, nguy cơ làm tha hoá một bộ phận đội ngũ công nhân lao động là khó tránh khỏi, (Đặng Quang Điều, 2012). Một trong những bất cập hiện nay trong việc xây nhà ở cho người lao động là xây nhà ở không đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng xã hội (như nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hoá, bưu điện, chợ, siêu thị). Tình trạng này dẫn đến hiện tượng ở một số khu nhà ở đã được xây dựng hoàn chỉnh nhưng người lao động không muốn vào ở. Nguyên nhân là do thiếu sự quan tâm đến đặc điểm khác biệt giữa nhà ở cho sinh viên và nhà ở cho người lao động là người lao động có nhu cầu về lập gia đình, có nhu cầu sinh con, như vậy nhu cầu nhà trẻ, trường học, trạm y tế là không thể thiếu. Hiện tại hầu như chưa có cơ quan, doanh nghiệp thuê mướn lao động nào xây dựng được nhà trẻ, mẫu giáo, và trường học, trạm y tế để phục vụ nhu cầu thiết yếu của người lao động. Theo Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010), các hộ không sở hữu nhà ở sẽ khó tiếp cận với các dịch vụ sinh hoạt công cộng hơn so với dân cư bản địa, và cũng không nhận được nhiều sự trợ giúp và quan tâm của cộng đồng dân cư xung quanh. Các hộ thuê nhà sẽ phải trả tiền thuê, và đây cũng là gánh nặng đáng kể đối với chi tiêu của hộ gia đình. Bảng 2.7 cho thấy tỷ lệ hộ thuê nhà tại TP. HCM là 26,3% và chi phí thuê nhà chiếm 22,9% chi tiêu về nhà ở của hộ gia đình. Chi tiêu về nhà ở bao gồm chi cho điện, nước, thuê nhà, chi thông tin liên lạc và chi phí vệ sinh. Đồng thời, nhóm hộ nghèo nhất có tỷ lệ chi thu nhà trong tổng chi tiêu của hộ thấp nhất, và tỷ lệ này tăng lên khi hộ thuộc nhóm cận nghèo và trung bình. Như vậy, khi ở mức thu nhập cao hơn thì hộ chấp nhận mức chi phí thuê nhà cao hơn. Điều này cũng đúng khi so sánh giữa nhóm cận giàu và giàu nhất.
18 Bảng 2.7 Tình trạng thuê nhà và chi phí thuê nhà của hộ, 1000 đồng Tỷ lệ chi thuê nhà Tỷ lệ hộ Chi phí thuê nhà trong tổng chi tiêu về thuê nhà (%) trong 12 tháng qua nhà ở của hộ (%) Chung 22,9 1.967,0 19,8 Hà Nội 15,6 1.303,2 13,4 TP Hồ Chí Minh 26,3 2.296,8 22,9 5 nhóm thu nhập Nhóm nghèo nhất 14,8 900,8 18,1 Nhóm cận nghèo 18,7 1339,4 18,6 Nhóm trung bình 27,5 1915,2 21,2 Nhóm cận giàu 27,5 1873,1 18,5 Nhóm giàu nhất 24,1 3514,6 20,7 Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010) Tóm lại, nhu cầu thuê nhà ở hiện nay là vô cùng cấp thiết, bức xúc, mong muốn của người lao động. Thị trường nhà cho thuê hiện nay không được quan tâm phát triển nên cung – cầu thị trường tồn tại khá nhiều bất cập, nhất là việc chất lượng nhà ở cho thuê không tương xứng với chi phí thuê mà người thuê phải trả. Thu nhập thực tế của người lao động còn quá thấp, trong khi giá cả thị trường có những biến động lớn ảnh hưởng đến đời sống, tiêu dùng phần lớn chỉ tạm đủ chi trang trải các chi phí cần thiết cơ bản cho sinh hoạt hàng ngày, trong đó, chi phí thuê nhà chiếm một phần quan trọng. Với đánh giá về thu nhập cũng như chi phí của người thu nhập thấp thì chi phí thuê nhà trở thành gánh nặng trong chi tiêu của họ.
19 Chương 3 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Chương 3 trình bày các lý thuyết liên quan đến nghiên cứu, theo đó có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà là thu nhập, đặc điểm cá nhân. Từ đó, đưa ra mô hình nghiên cứu của luận văn. 3.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 3.1.1 Lý thuyết cung – cầu hàng hóa Một thị trường là một nhóm người mua và bán một hàng hóa hay dịch vụ cụ thể. Người mua là một nhóm người xác định cầu sản phẩm và người bán là một nhóm người xác định cung sản phẩm. Nhà ở cho thuê cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê thì cũng như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấu thành là cung và cầu. 3.1.1.1 Cầu Nhu cầu (gọi tắt là cầu) trong kinh tế học thường được hiểu là nhu cầu tiêu dùng hay còn được gọi là sở thích tiêu dùng. Cầu là nhu cầu cộng với khả năng thanh toán cho nhu cầu đó; là sự cần thiết của một cá thể về một hàng hóa hay dịch vụ nào đó mà cá thể sẵn sàng có khả năng thanh toán cho hàng hóa hay dịch vụ đó. Lượng một mặt hàng nào đó mà một cá thể có nhu cầu, khi có đủ ngân sách để mua tại một thời điểm nhất định với mức giá cả xác định của nó và mức giá cả xác định của các hàng hóa khác gọi là lượng cầu. Như vậy, có thể thấy số lượng cầu một mặt hàng phụ thuộc vào giá cả thị trường của chính nó, mức thu nhập của mỗi cá thể và vào giá cả của các mặt hàng khác (nhất là các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung cho nó), thậm chí vào cả thời điểm, thị hiếu của khách hàng, kỳ vọng giá trong tương lai, quy mô dân số và thời tiết.
20 Vậy, cầu xoay quanh hai yếu tố: ý muốn sẵn sàng mua và khả năng tài chính mà ta có. Lưu ý rằng số lượng cầu hàng hóa tùy thuộc vào hai yếu tố kể trên mà còn tùy thuộc vào thời giá nữa, vì nếu giá cả thay đổi thì khối lượng hàng hóa cầu cũng sẽ thay đổi. Số lượng cầu về hàng hóa là số lượng mà người mua sẵn sàng mua trong một thời kỳ nào đó. 3.1.1.2 Cung Cung là một thuật ngữ dùng để chỉ thái độ của người bán và khả năng bán về một loại hàng hóa nào đó. Số lượng cung là số lượng hàng hóa mà người bán sẵn sàng bán trong một thời kỳ nhất định. Sẵn sàng bán ở đây nghĩa là người bán sẽ sẵn sàng cung cấp số lượng cung nếu có đủ người mua hết số hàng đó. Cung hàng hoá là số lượng hàng hoá mà người sản xuất muốn và có khả năng sản xuất để bán theo mức giá nhất định. Như vậy, cung hàng hoá thể hiện mối quan hệ trực tiếp trên thị trường của hai biến số: lượng hàng hoá dịch vụ cung ứng và giá cả trong một thời gian nhất định. Ngoài giá của bản thân hàng hóa, còn có nhiều nhân tố khác xác định cung hàng hóa, dịch vụ, như: công nghệ, giá các yếu tố sản xuất (đầu vào), chính sách thuế, số lượng người sản xuất và các kỳ vọng. Giữa cung và cầu tồn tại một mối quan hệ biện chứng, sự tác động qua lại giữa chúng hình thành nên giá cả cân bằng hay giá cả thị trường. Sự biến đổi của mối quan hệ cung và cầu sẽ dẫn đến sự lên xuống của giá cả thị trường. Ngược lại, giá cả cũng ảnh hưởng trở lại đối với cung và cầu. Cầu biến đổi ngược chiều với giá cả thị trường và cùng chiều với mức thu nhập, còn cung biến đổi ngược chiều với giá cả đầu ra nhưng biến đổi người chiều với giá cả đầu vào. Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu nhà ở cho thuê làm hình thành giá cả của nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường. Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định. Trong khi nhu cầu về nhà ở cho thuê nói
21 chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên. Vì thế, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà cũng có tác động đến cầu nhà thuê. 3.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu Kooreman và Wuderink, (1997), đã đưa ra các giả thiết của mô hình truyền thống về hành vi của người tiêu dùng như sau: Giả thiết cho rằng người tiêu dùng đạt được mức hữu dụng từ việc tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ. Độ hữu dụng mà một hàng hóa mang lại phải ánh mức độ hài lòng của người tiêu dùng (Kooreman và Wuderink, 1997). Lý thuyết cũng cho rằng sự lựa chọn hàng hóa của người tiêu dùng nhằm mang lại độ hữu dụng cao hơn. Theo Kooreman và Wuderink, (1997), nếu độ hữu dụng của hàng hóa A>B thì người tiêu dùng sẽ chọn A; hoặc nếu độ hữu dụng của A>B và độ hữu dụng của B>C, thì độ hữu dụng của A>C. Lý thuyết cũng giả định rằng người tiêu dùng thích được nhiều hơn ít. Nếu số lượng của món hàng nào đó nhiều hơn số lượng của món hàng khác thì người tiêu dùng thích chọn cái nhiều hơn. Ngoài ra, lý thuyết này cũng giả thiết rằng thông tin về giá cả và chất lượng hàng hóa là rõ ràng. Đồng thời, hàng hóa và dịch vụ có thể được mua tùy ý với số lượng nhiều hay ít, (Kooreman và Wuderink, 1997). 3.1.2.1 Ảnh hưởng của tài chính đến tiêu dùng Sự thay đổi trong tài chính sẽ dẫn đến sự thay đổi tiêu dùng do thị hiếu và giả cả. Lúc đó, sự phụ thuộc vào mỗi loại hàng hóa có thể là tăng lên, giảm xuống hay không bị ảnh hưởng gì cả, (Begg, 2008). Trong sách “ Kinh tế học vi mô” của Begg, (2008), và thư viên mở Wikipedia phân tích và chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập và tiêu dùng thông qua đường biểu diễn thu nhập – tiêu dùng của Hicks (1986).
22 Hình 3.1 Hai dạng đường thu nhập – tiêu dùng của Hicks (1986) Y Y IC M IC IC M P IC P P L L’ X X Nguồn: Begg (2008). Thu nhập có tác động đến tiêu dùng thông qua đường thu nhập – chi tiêu. Đường cong thu – chi là tập hợp của tất cả các điểm trên đường bang quan tiếp tuyến với đường ngân sách khi thu nhập thay đổi. Những đường cong này có thể dốc về phí phải, dốc lên về phía trái hay dốc xuống mà không bao giờ cắt đường bàng quan hơn một lần. Khi thu nhập tăng lên sẽ ảnh hưởng tích cực đến sự thay đổi số lượng cầu hàng hóa. Cầu đối với loại hàng hóa thông thường sẽ tăng khi thu nhập của người tiêu dùng tăng, ngược lại, cầu đối với hàng hóa thứ cấp (hay còn gọi là cấp thấp) sẽ giảm khi thu nhập của người tiêu dùng tăng. Tuy nhiên, mỗi cá nhân có một hàng vi tiêu dùng riêng, người tiêu dùng có thể xem xét lựa chọn giữa hàng hóa thiết yếu và hàng hóa thứ cấp thông qua thu nhập hoặc khi thu nhập thay đổi vẫn không ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn loại hàng hóa nào, (Pashigian, 1998). Khi thu nhập tăng lên đường ngân sách sẽ dịch chuyển sang phải, do đó hành vi tiêu dùng sẽ tăng dọc theo đường thu nhập – tiêu dùng. 3.1.2.2 Ảnh hưởng của đặc điểm người tiêu dùng Định luật Engel được đưa ra bởi ông Ernst Engel đã trở thành quy luật phổ
23 biến để phân tích nhu cầu (Eatwell, Milgrate và Newman, 1991). Theo Eatwell, Milgrate và Newman (1991), chi tiêu của hộ gia đình có thể được tính toán theo công thức sau: Xi = fi(y,z) (3.1) Trong đó, x là chi tiêu của hộ gia đình cho hàng hóa thứ I, y là tổng tài sản hộ gia đình và z là vecto các biến ảnh hưởng lên chi tiêu. Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu dùng ngoài thu nhập, còn có những đặc điểm riêng của hộ gia đình như: quy mô, khu vực, dân tộc, tuổi, trình độ học vấn. Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio (1999), đã xem hộ gia đình như là một người tiêu dùng riêng lẻ mặc dù nó bao gồm nhiều cá nhân với các đặc điểm, thu nhập, chi tiêu và sở thích khác nhau. Người có quyền quyết định trong gia đình là chủ gia đình hay người kiểm soát tiền có quyền quyết định trong tiêu dùng. Mô hình này không đề cập đến sự phân phối tài sản giữa các thành viên trong gia đình nhiều sở thích khác nhau. Mô hình này được sử dụng rộng rãi để phân tích về hành vi của hộ gia đình, bởi vì mô hình này đơn giản và có thể đặt trọng tâm vào nhiều vấn đề như khảo sát các yếu tố quyết định như trình độ học vấn, sức khỏe và sinh sản của hộ gia đình. 3.1.2.3 Ảnh hưởng của thị trường đến tiêu dùng Thực tế chỉ ra rằng có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng quyết định của con người liên quan đến việc mua hàng. Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Vì thế, thị trường cũng có những ảnh hưởng đến tiêu dùng. Khi nói đến các yếu tố thị trường là nhắc đến Sản phẩm, Giá cả, Địa điểm và Khuyến mãi hay chính là marketing mix (marketing hỗn hợp). Sản phẩm (product): Sản phẩm bao gồm sản phẩm hữu hình và dịch vụ (mang tính chất vô hình). Nội dung nghiên cứu về chính sách sản phẩm trong
24 marketing gồm: xác định chủng loại kiểu dáng, tính năng tác dụng của sản phẩm, các chỉ tiêu chất lượng, màu sắc sản phẩm và thành phần, nhãn hiệu sản phẩm, bao bì sản phẩm, chu kỳ sống sản phẩm, sản phẩm mới. Thiết kế sản phẩm phải dựa trên cơ sở của những kết luận nghiên cứu thị trường nhằm bảo đảm cung cấp sản phẩm thoả mãn nhu cầu, thị hiếu và các yêu cầu khác xuất hiện trong quá trình lựa chọn sản phẩm cho người tiêu dùng. Giá cả (price): Số tiền mà khách hàng phải trả khi mua hàng hóa hoặc dịch vụ. Nội dung nghiên cứu của chính sách giá trong họat động marketing gồm: lựa chọn chính sách giá và định giá, nghiên cứu chi phí sản xuất kinh doanh làm cơ sở cho việc định giá, nghiên cứu giá cả hàng hóa cùng loại trên thị trường, nghiên cứu cung cầu và thị hiếu khách hàng để có quyết định về giá hợp lý, chính sách bù lỗ, điều chỉnh giá theo sự biến động của thị trường. Phân phối (place): Là quá trình đưa hàng hoá từ nơi sản xuất đến nơi tiêu dùng qua hai dạng: Các kênh phân phối và phân phối trực tiếp. Nội dung nghiên cứu về chính sách phân phối trong marketing bao gồm: thiết kế và lựa chọn kênh phân phối hàng hóa, mạng lưới phân phối, vận chuyển và dự trữ hàng hóa, tổ chức họat động bán hàng, các dịch vụ sau khi bán hàng (lắp đặt, bảo hành, cung cấp phụ tùng), trả lương cho nhân viên bán hàng, trưng bày và giới thiệu hàng hóa. Khuyến mãi (promotion): Là tập hợp những hoạt động mang tính chất thông tin nhằm gây ấn tượng đối với người mua và tạo uy tín đối với doanh nghiệp. Được thực hiện thông qua những hình thức như quảng cáo, chào hàng, tổ chức hội chợ, triển lãm, các hình thức khuyến mãi, tuyên truyền, cổ động và mở rộng quan hệ với công chúng. Tóm lại, có ba nhóm yếu tố tác động đến cầu thuê nhà ở và chi phí thuê nhà: đặc điểm cá nhân, khả năng tài chính và thị trường. 3.2 CÁC NGHIÊN CỨU KHÁC Nhà ở cho thuê là một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của Chính phủ với mục tiêu an sinh xã hội mong muốn có chỗ ở tốt hơn của người dân. Vì
25 thế, đã có nhiều bài viết cũng như báo cáo về cung cầu nhà ở cho thuê hiện nay ở Việt Nam. Sau đây là một số bài viết tiêu biểu đề cập đến cùng đối tượng nghiên cứu, hoặc với phương pháp phân tích tương tự. 3.2.1 Các nghiên cứu trong nước Trương Ngọc Quý (2010), Hợp tác công tư trong phát triển nhà thu nhập thấp. Nghiên cứu này được tiến hành bằng phương pháp nghiên cứu trường hợp để thực hiện bốn mục tiêu: (1), khuôn khổ chung và các tiêu chí đánh giá quan hệ đối tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp đã được phát triển và xác nhận của chuyên gia; (2), thực tiễn của quan hệ đối tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay đang được nghiên cứu trên cơ sở khuôn khổ chung phát triển; (3), theo tiêu chí đánh giá phát triển, thực tiễn của quan hệ đối tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay được đánh giá; (4), đề nghị thiết lập áp dụng công khai quan hệ đối tác tư nhân trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam được thực hiện. Kết quả của nghiên cứu này cho thấy có một khoảng cách lớn giữa chính sách của chính phủ và thực hiện thực tế của quan hệ đối tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam. Người thu nhập thấp vẫn phải đối mặt với khó khăn trong việc mua nhà. Thị trường nhà ở thu nhập thấp không phải là hấp dẫn để phát triển tư nhân. Viện tài chính nhà ở, tiết kiệm quỹ nhà ở, và cơ quan nhà ở quốc gia được đề nghị phải được thiết lập và đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ cả hai phía cầu và phía cung của thị trường nhà ở thu nhập thấp. Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012), Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại TP. Hồ Chí Minh: Lý luận và Thực tiễn. Tác phẩm này đề cập đến các lý thuyết hiện đại về nhà ở thương mại, các lý thuyết về chính sách cũng như các công cụ của chính sách liên quan đến nhà ở thương mại; trên góc độ kinh tế học để xem xét cung cầu và giá cả nhà ở thương mại, lý thuyết về tín dụng và tài chính công hiện đại được thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở thương mại. Đồng thời cũng đã tiếp cận kinh nghiệm của một số nước về phát
26 triển nhà ở thương mại và trên cơ sở đó chọn lọc và vận dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của TP. HCM. Cuốn sách tiếp cận trên bình diện vĩ mô sự vận dụng chính sách, luật pháp của nhà nước về thị trường nhà ở thương mại và trên cơ sở đó phân tích và đánh giá các mặt mạnh yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm 2010 và hoàn thiện chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở thương mại tại TP. HCM đến năm 2015. 3.2.2 Các nghiên cứu nước ngoài Marife M. Ballesteros (2004), Thuê nhà của người thu nhập thấp tại Philippines. Mục tiêu của nghiên cứu này là đánh giá thị trường nhà ở cho thuê tại Philippines và đề xuất các chính sách cho dự án nhà ở cho thuê khả thi đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp. Nhà cho thuê được coi là phần quan trọng để giải quyết nhu cầu nhà ở các nước đang phát triển. Một số vấn đề cần quan tâm trong thị trường cho thuê như: (1) khả năng chi trả và các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà, (2) chất lượng nhà cổ phần cho thuê; (3) vấn đề pháp lý và chính sách (4) quản lý nhà cho thuê công cộng. Luật về thuê nhà hiện không đủ để bảo vệ các hộ gia đình thu nhập thấp khi thuê phòng với hợp đồng bằng lời nói. Chính sách khuyến khích và ưu đãi của Nhà nước để giải quyết các vấn đề về khả năng và chất lượng. Đồng thời, thay việc kiểm soát tiền thuê nhà bằng một trong các đề nghị sau đây: (1) xây dựng các ưu đãi cho thuê để nâng cấp chương trình, (2) cung cấp tín dụng vi mô cho chủ nhà quy mô nhỏ, (3) tái quy hoạch và thiết lập các quy định thích hợp cho thuê trong khu định cư không chính thức; và (4) các trợ cấp của chính phủ trực tiếp với nhà cho thuê công cộng dành cho người nghèo đô thị được thực hiện bằng cách liên doanh với chính quyền địa phương. Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), Nhu cầu thuê nhà ở: Trường hợp nghiên cứu ở Quận Muant,Tỉnh Nakhon Pathom, Thái Lan: Nghiên cứu này được tiến hành bằng phương pháp nghiên cứu định lượng dựa vào phân tích mô hình hồi quy thông qua SPSS để thực hiện mục tiêu nghiên cứu tác động của yếu tố marketing, yếu tố tài chính và hành vi tiêu dùng đến việc lựa chọn nhà
27 ở. Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà là mức thu nhập trung bình hàng tháng, số người trong phòng, số lần đi xem, thời gian thuê phòng ở nơi đang thuê và so sánh giữa các nơi thuê trước khi quyết dịnh thuê và tiện ích của phòng. 3.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Mục đích của nghiên cứu này là kiểm định các yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp, đồng thời xem xét mức tác động các yếu tố này đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp. Từ các giả thiết và mô hình của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010) thực hiện ở Thái Lan, mô hình nghiên cứu được đề xuất như sau: Hình 3.2:Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng Đặc điểm cá nhân Tài chính Thị trường Chi phí thuê nhà Dựa vào lý thuyết và các nghiên cứu đã có, thì có nhiều nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng của người thu nhập thấp. Các nhóm yếu tố: tài chính, đặc điểm cá nhân và thị trường, gồm có: tuổi, nghề nghiệp, tình trạng hôn nhân, tổng số người, mối quan hệ với người cùng chung sống, tổng thu nhập của hộ, tiền hỗ trợ, diện tích, khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm, phòng có công trình phụ đi kèm, vị trí thuê gần nơi vui chơi và mua sắm, so sánh với và môi trường có ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà trọ của người thu nhập thấp.
28 Bảng 3.1: Các biến trong mô hình hồi quy Nhóm Ký hiệu Giải thích biên Đơn vị tính Dấu kỳ biến vọng Biến phụ thuộc: Chi phí thuê nhà bình quân Số tiền chi tiêu/ người/ tháng. 1000 đồng hàng tháng/ người Biến độc lập TUOI Tuổi của đối tượng được khảo sát Năm +/_ TTHNHAN Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu đã kết hôn, nhận - giá trị là 0 nếu độc thân / ly hôn / góa. GIADINH Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu người chung Đặc sống là người thân, họ hàng; nếu khác,nhận +/_ điểm giá trị 0 cá BANBE Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu người chung +/_ nhân sống là bạn bè; nếu khác, nhận giá trị 0 TONGSN Tổng số người đang chung sống trong phòng Người - NGHE Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu là lao động phổ thông, nhận giá trị 0 nếu là công nhân viên -/+ chức Tài THUNHAP Tổng thu nhập hàng tháng của hộ. 100,000 + chính đồng HOTRO Số tiền công ty / gia đình hỗ trợ. 100,000 + đồng DTICH Diện tích sàn nơi thuê/ người. m2 + TIENICH Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu phòng có một hoặc các công trình phụ, nhận giá trị 0 nếu + không có. GIAITRI Biến giả, nhận giá trị 1 nếu gần nơi vui chơi Thị và mua sắm, nhận giá trị 0 nếu không gần. trường SSVOI Số nơi đã xem và so sánh trước khi lựa chọn Số lần - nơi thuê hiện tại. KCACH Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm. 100m - MOITRUONG Biến giả, nhận giá trị 1 nếu người thuê hài lòng với chỗ ở hiện tại, nhận giá trị 0 nếu + không.
29 3.2.1 Nhóm yếu tố đặc điểm cá nhân Trong quá trình ra quyết định thuê nhà cũng như chấp nhận trả mức chi phí thuê nhà là bao nhiêu, người thuê chịu tác động trực tiếp từ những yếu tố đặc điểm cá nhân, quan niệm sống của riêng mỗi người. Những yếu tố này được đưa vào mô hình để tìm hiểu sự tác động vào chi phí thuê nhằm hiểu rõ hơn về các quyết định thuê nhà của người đi thuê. Theo kết quả nghiên cứu của Ballesteros (2004) thì những yếu tố thuộc đặc điểm nhân khẩu của hộ cũng ảnh hưởng đến quyết định đi thuê. Tuổi tác, kích thước của hộ gia đình và cơ cấu của nhóm gia đình được coi là yếu tố quyết định sự lựa chọn của nơi thuê. Ví dụ, hộ độc thân có những lựa chọn khác nhau về nơi ở so với các cặp vợ chồng. Giai đoạn khác nhau của vòng đời có thể tạo ra bộ khác nhau của nhu cầu nhà ở. Ví dụ, chủ hộ đã kết hôn, có tuổi trên 50 tuổi và trong gia đình có ít nhất 3 người thì có xu hướng sở hữu nhà hơn là đi thuê. Tuổi (TUOI): số tuổi hiện tại của chủ hộ. Theo quan niệm của người xưa, tuổi đời thể hiện kinh nghiệm cũng như các mối quan hệ nên khi tuổi càng lớn thì việc chọn lựa nơi thuê có chi phí thấp. Tuy nhiên, tuổi thể hiện giai đoạn sống và các nhu cầu khác nhau trong từng giai đoạn sống nên tuổi càng lớn thì việc thuê nhà sẽ có thêm nhiều yêu cầu dẫn đến chi phí cao hơn. Do đó dấu kỳ vọng (+/-). Tình trạng hôn nhân (TTHNHAN): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu kết hôn và 0 nếu độc thân (bao gồm góa, ly hôn và chưa kết hôn). Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thì tình trạng hôn nhân tạo nên nhu cầu về nhà ở do: Người kết hôn có nhu cầu nhà ở vì đó là điều phổ biến và có truyền thống trong tất cả các xã hội trên thế giới. Đối với các cặp mới kết hôn thì họ cần những không gian riêng và thoải mái trong nơi ở là điều bình thường; Người ly hôn cần một không gian sống tách riêng với chồng cũ hoặc
30 vợ cũ; và khi một người di chuyển ra khỏi nhà cũ, họ cần có một nơi ở. Có nhiều nguyên nhân để chuyển nơi ở khác nhưng cũng đều làm tăng thêm về nhu cầu nhà ở cũng như chi phí. Như vậy, tình trạng hôn nhân cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Thực tế, khi kết hôn, tất cả những chi phí sẽ được chia sẻ bao gồm cả chi phí về nhà ở nên sẽ tiết kiệm hơn nhiều khi sống độc thân. Dấu kỳ vọng (-). Tổng số người cùng chung sống (TSNGUOI): là số người sống chung trong nơi thuê. Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thông thường đối với gia đình lớn, nhiều người có xu hướng sở hữu nhà hoặc sẽ chi trả tiền hiều hơn nếu đi thuê. Do đó, quy mô gia đình có ảnh hưởng đến chi phí. Nơi ở được xem là nhu cầu thiết yếu, con người nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động để tham gia vào sản xuất, tuy nhiên, với mức thu nhập thấp, người thu nhập thấp thường chấp nhận việc chung sống với nhiều người hơn là một mình với mong muốn giảm chi phí thuê. Đồng thời, việc sống chung với nhiều người sẽ thuận tiện trong việc tìm phòng. Hay nói cách khác số người cùng chung sống thể hiện quy mô của hộ và mong muốn giảm chi phí thuê nhà. Dấu kỳ vọng (-). Mối quan hệ của những người cùng phòng: Biến được phân làm 2 nhóm biến: Nhóm 1: GIADINH: những người cùng chung sống là người thân, có mối quan hệ họ hàng với nhau nhận giá trị 1 và nếu khác nhận giá trị 0. Nhóm 2: BANBE: những người chung sống không có mối quan hệ bạn bè, có thể biết nhau từ trước hoặc vô ở chung nơi thuê rồi quen biết nhau nhận giá trị 1 và nếu khác nhận giá trị 0. Các thành viên còn lại chung phòng là nhóm tham khảo quan trọng có ảnh hưởng lớn nhất, tác động trực tiếp đến việc quyết định thuê và chi phí thuê nhà.
31 Với mối quan hệ là bạn bè thì quyền quyết định là ngang nhau, với mối quan hệ là gia đình thì người chủ hộ sẽ có quyền quyết định nhiều hơn các thành viên còn lại. Theo nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì người có ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà là bố mẹ chiếm trên 50%, người ở cùng phòng chiếm 40,1%. Tuy nhiên, nghiên cứu cũng không đưa ra nhận định nào về dấu của các biến này. Dấu kỳ vọng (+/-). Nghề nghiệp (NGHE): Với đối tượng nghiên cứu là người thu nhập thấp thì có 2 nghề nghiệp được xem xét có khoảng thu nhập từ 4 triệu/ tháng/ người và giảm trừ gia cảnh 1,6 triệu/tháng/người là công nhân viên chức và lao động phổ thông. Đây là biến giả, nhận giá trị là 0 nếu là công nhân viên chức, nhận giá trị 1 nếu là lao động phổ thông. Theo nghiên cứu của Chương trình định cư xã hội của Liên Hiệp Quốc (United Nations Human Settlements Programme, 2003), thì người làm thuê có thể có được nơi ở gần nơi làm việc dựa vào việc nghề nghiệp bằng cách tìm kiếm một việc mà chủ thuê lao động cũng cấp luôn nơi ở như làm công nhân xây dựng, hoặc đối với nhà máy, xí nghiệp có thể ở bên cạnh nơi làm, ngay trong khuôn viên của nhà máy và xí nghiệp. Đây là những nơi ở tiện lợi, đơn giản nhưng an toàn về nơi ở. Công chức là một trong những nhóm nhân viên thường được hưởng lợi từ nhà ở mà chính phủ hoặc cơ quan nhà nước cung cấp cho thuê miễn phí hoặc thuê danh nghĩa. Vậy, nghề nghiệp cũng ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng, đặc biệt là chọn lựa nơi ở và chi phí thuê nhà. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng của nghề nghiệp chưa được xem xét và đánh giá ở các nghiên cứu trước đó nên dấu kỳ vọng (-/+) 3.2.2 Nhóm yếu tố tài chính Việc quyết định thuê và chi phí chịu tác động lớn từ hoàn cảnh kinh tế của người thuê. Hoàn cảnh kinh tế của người thuê được xem xét ở 2 yếu tố thu nhập của hộ và số tiền được hỗ trợ.
32 Thu nhập của hộ (THUNHAP), (100.000 đồng / tháng), là tổng mức thu nhập của hộ trong tháng. Theo Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio, (1999), tình trạng tài chính của gia đình có ảnh hướng quan trọng đến quyết định sở hữu hoặc thuê nhà. Biến tài chính này tác động vào tiết kiệm và sự giàu có (tiết kiệm ở những năm trước, nợ nần trước đó và tài khoản ở ngân hàng). Ví dụ, gia đình có tiết kiệm là một dấu hiệu tích cực cho việc sở hữu nhà. Điều này đã được Ballesteros, (2004), khẳng định thu nhập của hộ gia đình tác động đến chi tiêu trong hộ, trong đó có cả chi tiêu về nhà ở. Đồng thời, Koen Dewandeler, (2006), cũng cho rằng thu nhập quyết định việc chi tiêu bao nhiêu tiền cho thuê nhà cũng như thuê ở đâu và có các yếu cầu bổ sung với nơi thuê. Do nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân nên cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Vì thế, khi thu nhập của hộ tăng lên thì chi phí nhà ở cũng tăng. Dấu kỳ vọng (+). Tiền hỗ trợ từ các nguồn (HOTRO), (100.000 đồng / tháng ), là số tiền mà người thu nhập thấp nhận được từ công ty hoặc gia đình, người thân. Đối với các công ty thì việc hỗ trợ tiền này nhằm mục đích thu hút người lao động đến làm việc và ở lại lâu dài với công ty. Đối với nhiều người, họ nhận được một số tiền hỗ trợ cố định hàng tháng từ gia đình và người thân giúp để có cuộc sống tốt hơn. Thông thường, với các trường hợp này, người thu nhập thấp đi làm và chung sống với người phụ thuộc, (có thể là em, con, cháu ). Tuy nhiên, dù là trường hợp nào thì đây cũng là một khoản thu định kỳ và làm tăng thêm thu nhập. Dấu kỳ vọng (+). 3.2.3 Nhóm yếu tố thị trường Việc lựa chọn nơi thuê cũng chịu tác động của các yếu tố thị trường. Nhóm
33 yếu tố này bao gồm các yếu tố về nơi thuê như diện tích chỗ thuê, vị trí thuê gần nơi mua sắm, khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm việc, số nơi đi xem và so sánh để lựa chọn nơi thuê, phòng có công trình phụ đi kèm và môi trường xung quanh nơi thuê. Diện tích nơi thuê (DTICH), Số m2 sàn của nơi thuê tính bình quân mỗi người. Theo Baharoglu (2004), điều kiện sống chật chội ảnh hưởng tới sức khỏe, đời sống tinh thần, môi trường sống. Vì thế, người đi thuê mong muốn một nơi thuê thoải mái với mức phí hợp lý để tái tạo sức lao động. Diện tích nơi thuê là một trong những đặc điểm của sản phẩm và là yếu tố tạo nên giá thuê phòng. Dấu kỳ vọng (+). Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm (KCACH), (100m), Số m được tính từ nơi thuê ở đến nơi làm việc. Theo Isaac Karanja Mwangi, (1997), thì sự thuận tiện đi lại có tác động đến chi phí thuê. Việc lựa chọn nơi ở dễ dàng đi đến nơi làm hay một loạt các cơ sở và mạng lưới giao thông công cộng là một trong những lợi thế quyết định chọn nơi thuê. Trong bối cảnh vật giá leo thang thì các tiện ích này mang ý nghĩa tiết kiệm chi phí và hiệu quả về thời gian khi đường đi không phát triển kịp với tốc độ tăng trưởng đô thị. Dấu kỳ vọng (+). Vị trí nơi thuê gần nơi vui chơi và mua sắm ( GIAITRI): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu vị trí nơi thuê gần nơi vui chơi và mua sắm và 0 nếu vị trí nơi thuê không gần nơi vui chơi và mua sắm. Bên cạnh nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi thì nhu cầu vui chơi và mua sắm là một trong những nhu cầu cần thiết của con người. Các quận trung tâm có nhiều nơi vui chơi và mua sắm để giải trí thì thường trãi quá trình phát triển lâu dài nên
34 “đất chật người đông” khiến cho chi phí thuê nhà ở những nơi này cao hơn nếu so với các nơi vùng ven, không gần nơi vui chơi và mua sắm. Dấu kỳ vọng (+). Số nơi đã xem và so sánh để chọn lựa nơi thuê (SSVOI): Số nơi đi xem và so sánh giữa các nơi thuê với nhau. Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì việc đi xem và so sánh các nơi trước khi có quyết định thuê nhà sẽ giúp cho chi phí thuê nhà giảm xuống và có được nơi ở tốt hơn so với việc đi xem ít hoặc không đi. Việc đi xem nhiều nơi thuê trước khi thuê sẽ giúp cho người đi thuê có nhiều cơ hội lựa chọn nơi thuê và mức giá thuê tốt hơn, hay nói cách khác, số lần xem và so sánh các nơi thuê càng lớn thì chi phí thuê càng giảm. Dấu kỳ vọng (-). Tiện ích (TIENICH), là biến giả, nhận giá trị 1 nếu trong phòng có 1 trong các tiện ích như nơi nấu ăn, nhà vệ sinh, nơi để xe, ban công và 0 nếu không có bất kỳ tiện ích nào. Theo Ballesteros (2004), Các tiện ích trong nhà/ phòng trọ đối với tầng lớp trung lưu và giàu có là rất dễ dàng để có và thỏa mãn, còn đối với tầng lớp thấp thì việc có các tiện ích này đóng vai trò quan trọng. Điều này có thể hiểu rằng với người thu nhập thấp, việc chọn lựa nơi thuê có hay không có các tiện ích đồng nghĩa với việc tăng hoặc giảm chi phí thuê nên người có thu nhập thấp coi trọng yếu tố này hơn. Isaac Karanja Mwangi (1997), cũng cho rằng chi phí mua/ thuê nhà mà người mua (thuê) sẵn lòng trả bao gồm những tiện ích mà khi họ sống ở nơi đó được nhận. Căn nhà được mua/ thuê phải có những yếu tố cần thiết trong sinh hoạt hằng ngày, thuận tiện sử dụng các dịch vụ công cộng như điện và nước và thuận tiện trong việc đi lại. Do đó, tiện ích là một trong những yếu tố có tác động đến chi phí thuê nhà. Khi nơi thuê càng đáp ứng được nhiều tiện ích mà người thuê mong muốn thì chi phí sẽ cao hơn. Dấu kỳ vọng (+).
35 Môi trường nơi thuê (MTRUONG): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu đồng ý có chất lượng tốt, hài lòng và 0 nếu cảm thấy không tốt, không hài lòng. Phần đánh giá môi trường này chỉ là ý kiến chủ quan của hộ gia đình được phỏng vấn, và nó chỉ thể hiện nhận thức, mức độ quan tâm, lo ngại của hộ với môi trường sống xung quanh. Vì thế, đối với người bắt buộc phải đi làm thì đây là yếu tố quan trọng. Với tình hình thực tế về ngập nước, an ninh hiện nay tại TP. HCM được nói đến trong mục 2 thì đây là một yếu tố đáng quan tâm. Môi trường tốt sẽ có nhiều người muốn thuê vì nơi thuê được an toàn. Những nơi môi trường không phù hợp như mưa thì bị ngập nước, kẹt xe thường xuyên và kéo dài sẽ không tạo được sự hài lòng và ít được quan tâm hơn nên mức giá thuê sẽ giảm. Dựa vào Báo cáo nghèo đô thị (Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh, 2010), vấn đề môi trường ở đây tập trung mối quan tâm và sự hài lòng của người đi thuê nhà vào vấn đề an ninh, tình trạng ngập nước và các vấn nạn xã hội khác. Dấu kỳ vọng (+).
36 CHƯƠNG 4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP. HCM Chương 4 trình bày phân tích dữ liệu nghiên cứu định lượng dựa vào lý thuyết đã chọn để tìm hiểu sự tác động của các nhóm yếu tố môi trường, yếu tố cá nhân và yếu tố tài chính đến chi phí thuê của người thu nhập thấp nhằm đưa ra những hàm ý chính sách phù hợp. 4.1 ĐẶC ĐIỂM MẪU KHẢO SÁT Thống kê sơ bộ cho thấy, 97% người thu nhập thấp đang thuê nhà trong tổng số 390 người được điều tra tại địa bàn thành phố là người di cư từ các tỉnh khác đến, tập trung chủ yếu là miền Trung và Tây Nam bộ. Đa số người thu nhập thấp được khảo sát nằm trong độ tuổi lao động và còn độc thân, tham gia hoạt động trong các công ty, xí nghiệp, khu chế xuất và khu công nghiệp trên địa bàn thành phố. 4.1.1 Độ tuổi Hầu hết người có thu nhập thấp trong mẫu điều tra đang trong độ tuổi lao động và lao động nữ trẻ nhiều hơn lao động nam. Điều này hoàn toàn phù hợp với thực tế hiện nay của Việt Nam với 70% phụ nữ trong độ tuổi lao động (từ 16 đến 55 tuổi) tham gia vào lực lượng lao động và chiếm 52% so với nam giới. Bảng 4.1 Độ tuổi và giới, người Độ tuổi Số người Tỷ lệ Nam Tỷ lệ Nữ Tỷ lệ Từ 19 - 30 tuổi 300 76,92% 118 30,25% 182 46,67% Từ 31 - 45 tuổi 90 23,08% 46 11,8% 44 11,28% Tổng 390 100% 167 42,05% 223 57,95% Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.
37 Theo số liệu khảo sát, tỷ lệ thuê nhà của từng nhóm tuổi giảm dần khi chi phí thuê tăng dần từ 440.000 đồng/ tháng đến 1.350.000 đồng/ tháng. Số người thu nhập thấp ở độ tuổi 31- 45 tuổi thuê nhà có chi phí từ 1.050.000 đồng/ tháng đến 1.350.000 đồng trên tháng cao hơn 2.5 lần so với độ tuổi từ 19 – 30 tuổi. Bảng 4.2: Chi phí thuê nhà bình quân trên người theo độ tuổi, 1000 đồng. Độ tuổi Chi phí thuê Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Từ 19 - 30 tuổi 154 54,04% 109 38,24% 22 7,72% Từ 31 - 45 tuổi 47 44,76% 37 32,24% 21 20% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Ngược lại, ở mức chi phí thuê từ 440.000 đồng/ tháng đến 1.049.000 đồng/ tháng thì tỷ lệ thuê nhà của độ tuổi 19 – 30 tuổi cao hơn so với độ tuổi từ 31 – 45 tuổi. Điều này có thể giải thích là do tuổi càng cao thì càng có nhiều mối quan hệ xã hội và sống tại thành phố lâu hơn so với tuổi nhỏ nên chi phí thuê thấp hơn. 4.1.2 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống Việc chung sống với người cùng thuê trọ chia ra làm 2 nhóm phân biệt khá cao. Nếu người đã kết hôn thì sống chung với gia đình nhiều, còn ngược lại, người độc thân/ ly hôn/ góa phụ lại có xu hướng sống chung với bạn bè nhiều hơn. Có 47/ 49 người đã kết hôn sống chung với gia đình so với 99/ 341 người độc thân/ ly hôn/ góa sống chung với gia đình. Người kết hôn thường sống chung với gia đình, có nhu cầu về không gian riêng và nếu có con thì sẽ có thêm các mối quan tâm khác như trường học, bệnh viện, nơi vui chơi cho trẻ nhỏ. Trong khi đó, người độc thân thường sống chung với bạn bè, người thân để tìm cảm giác thân tình, chia sẽ và ít có nhu cầu không gian riêng. Vậy, đối với từng tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người thuê trọ khác nhau sẽ có những nhu cầu về nơi thuê khác nhau, dẫn đến chi phí thuê
38 của từng tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng thuê trọ là khác nhau. Bảng 4.3 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng sống chung tại nơi thuê, người. Sống chung với Tình trạng Số Tỷ lệ Người thân và hôn nhân người Người thân Bạn bè bạn bè Đã kết hôn 49 12,56% 47 0 2 Độc thân/ Ly 341 87,44% 99 200 42 hôn/ Góa phụ Tổng 390 100% 146 200 44 Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Dựa vào số liệu thu thập, mức chi phí thuê nhà của người đã kết hôn và người chưa kết hôn đều tập trung ở mức giá thấp; điều này nói lên một thực tế là dù mong muốn nơi ở thoải mái hơn thì hầu hết họ đều tiết kiệm tốt đa các khoản chi tiêu, bao gồm cả nơi ở để phù hợp với mức thu nhập thấp. Tuy nhiên, người đã kết hôn vẫn mạnh tay để trả mức chi phí thuê nhà cao hơn so với người độc thân, thể hiện ở 40,82% thuê nhà có mức phí từ 750.000 – 1.049.000 đồng/ tháng/ người và 20,41% thuê nhà có mức phí từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/ tháng/ người so với 36,95% thuê nhà có mức phí từ 750.000 – 1.049.000 đồng/ tháng/ người và 9,68% thuê nhà có mức phí từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/ tháng/ người của người độc thân. Đồng thời, vẫn có một số người sống chung cả với người thân và bạn bè tại cùng một nơi thuê, tỷ lệ này là 2/ 49 đối với người đã kết hôn và 42/ 341 đối với người độc thân/ ly hôn/ góa. Đây là những người cùng nhau đứng ra thuê chung một căn hộ chung cư hoặc nhà riêng có nhiều phòng để cùng sống, chi phí về tiền nhà, điện và nước được chia đều cho số thành viên chung sống. Việc kết hợp nhiều người này giúp họ dễ kiếm được nơi thuê có mức giá tốt mà còn nhận được
39 mức giá điện nước theo giá Nhà nước. Bảng 4.4 Chi phí thuê nhà bình quận trên người đối với tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống, 1000 đồng. Chi phí thuê Đặc điểm Từ 440 - 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Đã kết hôn 19 38,77% 20 40,82% 10 20,41% Tình trạng Độc thân/ Ly hôn/ hôn nhân 182 53,37% 126 36,95% 33 9,68% Góa phụ Người thân 53 36,30% 57 39,04% 36 24,66% Sống Bạn bè 132 66% 63 31,5% 5 2,5% chung với Người thân và bạn bè 16 36,36% 26 59,09% 2 4,55% Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Khi xem xét các mối quan hệ với người cùng chung sống thì mức chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng tháng của mối quan hệ với người chung sống vẫn tập trung ở mức giá trung bình và thấp, tuy nhiên nếu mối quan hệ với người cùng chung sống có yếu tố là người thân cao hơn so với mối quan hệ với người cùng chung sống là bạn bè. 4.1.3 Nghề nghiệp So sánh giữa từng loại nghề với chi phí thuê nhà thì có thể thấy rằng dù nghề nghiệp là nhân viên, công viên chức hay lao động phổ thông, công nhân thì chi phí thuê bình quân trên người hàng tháng vẫn tập trung về mức dưới 750.000 đồng/ tháng, thể hiện ở 52.69% nhân viên, công viên chức và 51,18% lao động phổ thông chọn mức thuê từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng. Đối với mức thuê nhà giá từ 1.050.000 đồng trở lên thì người thuê là lao động phổ thông, công nhân cao hơn người thuê là nhân viên, công chức.
40 Bảng 4.5 Chi phí thuê đối với từng loại nghề nghiệp, 1000 đồng. Nghề nghiệp Chi phí thuê Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Nhân viên, công viên chức 49 52,69% 37 39,78% 7 7,53% Lao động phổ thông, công nhân 152 51,18% 109 36,70% 36 12,13% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Điều này có thể giải thích rằng nguồn thông tin khi tìm kiếm nơi thuê của người lao động phổ thông, công nhân bị hạn chế hơn so với nhân viên, công viên chức và công việc lao động phổ thông không theo giờ và thường kéo dài hơn so với nhân viên, công viên chức làm việc 8h/ ngày. 4.2 KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH Với mỗi mức thu nhập có một tỷ lệ thuê nhà với từng mức chi phí khác nhau nhưng tập trung nhiều nhất ở mức chi phí từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng, mức thuê này chiếm trên 10% thu nhập của mỗi người nếu lấy mức thu nhập bình quân hàng tháng của mỗi người đều là 4 triệu. Bảng 4.6 Chi phí thuê nhà bình quân theo thu nhập trên người, 1000 đồng. Thu nhập/ người Chi phí thuê ( 100.000 đồng) Từ 440 – 749 Từ 750 – 1.049 Từ 1.050 – 1.350 Từ 7 – 17,9 7 70% 3 30% 0 0 Từ 18 – 28,9 99 61,49% 54 33,54% 8 4,97% Từ 29 – 40 95 43,38% 89 40,64% 35 15,98% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Khi thu nhập từ 700.000 – 1.790.000 đồng/ tháng/ người thì 70% người thu nhập thấp thuê những nơi có mức chi phí từ 440.000 – 1.049.000 đồng/ tháng và
41 không thuê nơi có chi phí cao hơn mức 1.050.000 đồng/ tháng; khi thu nhập tăng lên từ 1.800.000 đồng/ tháng đến 4.000.000 đồng/ tháng thì mới có những người đi thuê nhà ở mức 1.050.000 đồng/ tháng trở lên. Như vậy, có thể nói rằng khi thu nhập càng cao, người thu nhập thấp cũng chi nhiều tiền hơn cho việc thuê nhà. Bên cạnh thu nhập, có 86 người đi làm có thêm một khoản tiền hỗ trợ khác được nhận từ công ty hoặc gia đình để trang trãi chi phí nhà ở, đi lại cùng với các chi phí khác khi sống và làm việc. Bảng 4.7 Số tiền được hỗ trợ, 100.000 đồng Tiền hỗ trợ Số người Tỷ lệ Cao nhất Thấp nhất Nhận từ phía gia đình 34 39,53% 30 5 Nhận từ công ty 52 60,47% 5 1 Tổng 86 100% - - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Với 34 người nhận được số tiền hỗ trợ từ phía gia đình, số tiền hỗ trợ từ gia đình có chênh lệch khá rõ so với nhận từ công ty vì số tiền nhận được từ gia đình ngoài việc phụ để trang trãi chi phí nhà ở thì còn cả chi phí nuôi ăn học cho người phụ thuộc. Ngoài việc hỗ trợ bằng tiền thì cũng có một số công ty có xe đưa đón nhân viên đi làm hàng ngày. Có 34 người trong tổng số 390 người được hỏi đi làm bằng xe công ty. Sự hỗ trợ không bằng tiền này cũng góp phần làm giảm chi phí cho người có thu nhập thấp. 4.3 THỊ TRƯỜNG 4.3.1 Số nơi so sánh trước khi quyết định lựa chọn nơi thuê Về tìm kiếm chỗ thuê, khi có người quen giới thiệu thì việc tìm nhà trọ hợp ý và vừa túi tiền của người thu nhập thấp dễ dàng và ít tốn thời gian hơn. Trên 55,39% có người quen giới thiệu khi đi tìm nhà thuê và số lượng tìm được nhà sau khi đi xem từ 3 nơi thuê là 112 người cao hơn gấp 2 lần so với không có người
42 giới thiệu. Có thể nhận thấy rằng việc có người giới thiệu là một lợi thế khi đi thuê nhà. Khi số lượng người thu nhập thấp thuê nhà có số nơi xem và so sánh với các nơi thuê khác từ 0 đến 3 lần cao hơn hẵn so với việc không có người giới thiệu. Đồng thời, thông qua việc so sánh nhiều nơi thuê trước khi quyết định thuê nhà cũng cho thấy rằng việc đi tìm nơi phù hợp để thuê hiện nay cũng chiếm nhiều thời gian, công sức và hiện tại việc thuê nhà chỉ mới đáp ứng được một phần yêu cầu của người đi thuê. Theo ý kiến của chị Ngô Thị Bé (Quận Thủ Đức), thì đi kiếm nhà trọ vừa tốn tiền vừa tốn thời gian mà không được ưng ý nên chị vẫn ở nơi thuê cũ. Bảng 4.8 So sánh các nơi thuê trước khi quyết định thuê, người. Số So sánh với 0 So sánh với 4 So sánh trên Tỷ lệ lượng – 3 nơi khác – 7 nơi khác 8 nơi trở lên Có người giới thiệu 216 55,39% 112 89 15 Không có người 174 44,61% 43 78 53 giới thiệu Tổng 390 100% 155 167 68 Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Bên cạnh đó, việc đi xem nhiều nơi thuê cũng khiến cho người thu nhập thấp có được nhiều lựa chọn hơn. Qua số liệu thực tế cho thấy số lượng chỗ xem càng nhiều thì người thuê càng lựa được nơi thuê có mức chi phí thuê nhà thấp so với việc ít đi xem. Bảng 4.9 Chi phí thuê đối với số nơi đi xem trước khi thuê nhà, 1000 đồng. Số nơi đi xem trước Chi phí thuê khi quyết định thuê Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Từ 0 – 3 78 50,32% 59 38,06% 18 11,61% Từ 3 -7 75 44,91% 68 40,72% 24 14,37% Từ 8 trở lên 48 70,59% 19 27,94% 1 1,47% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.
43 Nếu đi xem từ 8 nơi trở lên thì mức chi phí thấp từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng chiếm 70,59% và chỉ có 1,47% thuê nhà có mức chi phí từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/ tháng/ người. Điều này thấp hơn nhiều lần nếu như so sánh ở mức chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng tháng đối với việc đi xem và so sánh giữa 0 – 3 nơi thuê là 11,61% và giữa 4 – 7 nơi thuê là 14,67% Như vậy, việc đi xem và so sánh các nơi cho thuê trước khi quyết định thuê là yếu tố có ảnh hưởng đến chi phí thuê cao hay thấp. Số liệu thu thập được cho thấy người đi thuê sẽ ưu tiên chọn các nơi thuê có các tiện ích, ở gần nơi vui chơi và mua sắm và môi trường an ninh tốt khi so sánh và lựa chọn các chỗ thuê với nhau. Tuy nhiên, do đặc điểm cá nhân và thu nhập thấp, đa số họ đều tập trung thuê những nơi có mức chi phí dao động từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng/ người. Tùy vào các nơi thuê, các tiện ích cũng như những sự lựa chọn về mức độ ưu tiên của người đi thuê mong muốn về nơi thuê và chi phí thì có sự chênh lệch khá rõ nét giữa mức chi phí thuê thấp nhất và cao nhất trong 390 người khảo sát. 4.3.2 Tiện ích nơi thuê Thông qua số liệu khảo sát, có 243 người hài lòng với các tiện ích như có chỗ nấu ăn, chỗ vệ sinh và nơi để xe của phòng hiện đang thuê. Theo ý kiến của chị Nguyễn Ngọc An (Quận Thủ Đức) thì các tiện ích đó sẽ được cân nhắc khi thuê phòng vì nếu không có thì sẽ tốn thêm nhiều tiền để ăn ở ngoài mà thoải mái, phải chờ lâu hơn ở nơi vệ sinh chung và chỗ gởi xe cũng khó kiếm. Bảng 4.10 Chi phí thuê bình quân và hài lòng với tiện ích nơi thuê, 1000 đồng. Nơi thuê có một Chi phí thuê trong các tiện ích Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Có 115 57,21% 95 65,07% 35 81,4% Không 86 42,79% 51 34,93% 8 19,6% Tổng 201 100% 146 100% 43 100% Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.
44 Kết quả khảo sát cho thấy với mức chi phí thuê từ 1.050.000 - 1.350.000 đồng/ tháng/ người thì trên 80% người đi thuê càng cảm thấy hài lòng về các tiện ích trong tại nơi thuê so với tỷ lệ hài lòng là 57,21% ở mức chi phí thuê từ 440.000 – 749.000 đồng/ người/ tháng. Điều này là phù hợp với thực tế khi họ chấp nhận bỏ ra một khoảng tiền lớn hơn thì các tiện ích trong phòng sẽ nhiều hơn dẫn đến sự hài lòng của người thuê. Vậy, các tiện ích tại nơi thuê có mối quan hệ với chi phí thuê bình quân trên người hàng tháng. 4.3.3 Chi phí thuê nhà, diện tích phòng và khoảng cách đi làm Trong các chi phí tạo thành chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng tháng, có nơi cho thuê không lấy tiền nước. Điều này là do chủ nhà trọ đã tính luôn tiền nước vào tiền thuê nhà, có một số nơi thuê thì dùng nước giếng nên không có đóng tiền nước. Tuy nhiên, đa số người thu nhập thấp vẫn phải trả tiền nước hàng tháng với giá rất cao dù nước xài là nước giếng hay nước máy và tiền nước được khoán trên người theo tháng. Bảng 4.11 Khoảng cách đi làm, diện tích phòng và chi phí thuê Đặc điểm Lớn nhất Trung bình Nhỏ nhất Diện tích Phòng 36 15,93 4 (m2) Một người 20 5,85 0,8 Chi phí 1 người/ tháng 1.350 788,55 440 (1000 Tiền phòng 1.250 643 300 đồng) Điện 60 34,68 15 Nước 90 41,51 0 Khoảng cách đi làm (m) 30.000 3.772 100 Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Đối với diện tích thuê phòng lớn nhất là 36m2, lớn 8 lần nếu so với diện tích nhỏ nhất 4m2. Trong khi đó, mức chi phí thuê phòng lớn nhất là 1.350.000 đồng/ tháng/ người, lớn hơn khoảng 3 lần so với mức chi phí thuê phòng nhỏ nhất
45 440.000 đồng/ tháng/ người. Tuy nhiên khó có thể kết luận rằng người đi thuê đã có mức thuê hợp lý khi mức thuê này tính cho người, còn diện tích được tính cho cả phòng. Với một diện tích trung bình cho một người là khoảng gần 6m2, người thu nhập thấp phải trả mức chi phí gần 800.000 đồng/ người/ tháng. Có thể nói rằng với mức lương thấp dưới 4.000.000 đồng/ người/ tháng thì đây là một khoảng chi tiêu khá lớn so với những gì mà người thu nhập thấp có được. Sự chênh lệch giữa diện tích lớn nhất với diện tích nhỏ nhất cho một người là 25 lần thì việc thuê nhà hiện nay vẫn còn rất nhiều sự bất hợp lý của nơi thuê, chi phí bỏ ra lớn hơn nhiều so với những giá trị họ đáng được nhận. Điều này thể hiện rõ trong bảng 4.12, vẫn có những nơi cho thuê diện tích chỉ từ 0,8 -5,84 m2 mà giá tiền từ 1.050.000- 1.350.000 đồng/ tháng. Bảng 4.12 Chi phí thuê đối với diện tích thuê từng người, 1000 đồng. Diện tích thuê Chi phí thuê / người Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Từ 0,8 – 5,84 155 64,85% 41 33,9% 3 1,25% Từ 5,85 – 9,9 41 37,61% 54 49,55% 14 12,84% Từ 10 trở lên 5 11,9% 11 26,19% 26 61,91% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Đối với khoảng cách đi làm thì hầu hết mọi người đều chọn khoảng cách gần nơi thuê. Có 336/ 390 người chọn nơi thuê có khoảng cách từ nơi thuê đến nơi làm trong khoảng 0 – 6.9 km. Đa số đều tập trung sống gần nơi làm nên không thấy được mối quan hệ rõ ràng giữa chi phí thuê và khoảng cách đi làm.
46 Bảng 4.13 Chi phí thuê nhà đối với khoảng cách đi làm, 1000 đồng. Chi phí thuê Khoảng cách đi làm Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Từ 0 – 6.9km 163 49,85% 121 37% 42 13,15 Từ 7 – 29.9km 38 61,29% 25 38,71% 0 0 Trên 30km 0 0 0 0 1 100% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Tuy nhiên, có trường hợp đặc biệt của chị Nguyễn Thị Tú Lan, nhân viên kiểm kho cho biết, chị chọn nơi thuê hiện tại xa công ty nhưng thuận tiện cho việc học của người em đang chung sống và công ty có xe đưa đón gần nơi đang thuê nên ở xa cũng không ảnh hưởng. 4.3.4 Nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí Có 198 người chọn chỗ ở gần nơi giải trí, vui chơi và mua sắm trong tổng 390 người được khảo sát. Trong 192 người còn lại khi được hỏi về chỗ ở gần nơi giải trí, vui chơi và mua sắm thì có 154 người sẽ suy nghĩ đến việc chuyển chỗ ở nếu có mức giá thuê, khoảng cách đến chỗ làm hợp lý và gần nơi vui chơi và mua sắm. Bảng 4.14 Chi phí thuê bình quân đối với nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí, 1000 đồng. Nơi thuê gần nơi Chi phí thuê mua sắm và giải trí Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Có 72 36,36% 87 43,94% 39 19,70% Không 129 67,19% 59 30,73% 4 2,08% Tổng 201 - 146 - 43 - Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Điều này có thể vì số lượng người độc thân / ly hôn / góa phụ ở trong mẫu
47 khảo sát là cao nên người thuê có nhiều nhu cầu giải trí cũng như vui chơi sau thời gian làm việc. Với việc chi phí thuê nhà ở gần nơi mua sắm và giải trí cao hơn so với các nơi khác thì có thể nói, có mối quan hệ thuận chiều giữa chi phí thuê và nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí. 4.3.5 Môi trường nơi thuê Thống kê trong 390 người được hỏi thì có 293 người hài lòng với môi trường hiện đang sinh sống. Tuy nhiên, họ vẫn có nhiều mối lo ngại về ô nhiễm môi trường (bụi và tiếng ồn), nước sinh hoạt và ngập lụt và an ninh xã hội. Theo nhận xét của ông Nguyễn Văn Hà, thuê nhà ở quận Bình Thạnh thì “với mấy cơn mưa mà khắp con hẻm đã ngập đến gần nửa mét, dắt xe ra đường không được. Kiểu này giữa mùa mưa chắc ở luôn trong nhà”. Bảng 4.14 Chi phí thuê bình quân và sự hài lòng về môi trường của nơi thuê hiện tại, 1000 đồng. Chi phí thuê Môi trường nơi thuê Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350 Có 141 70,15% 110 75,34% 42 97,67% Không 60 29,85% 36 24,66% 1 2,33% Tổng 201 100% 146 100% 43 100% Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012. Trong đó, với mức chi phí thuê hàng tháng từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/ tháng/ người thì có hơn 95% hài lòng với môi trường xung quanh nơi thuê. Như vậy, với chi phí bỏ ra càng cao thì sự hài lòng về môi trường càng nhiều. 4.4 PHÂN TÍCH HỒI QUY Đề tài sử dụng phương pháp OLS để xác định mức độ ý nghĩa của từng yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê trọ bình quân trên tháng của người có thu nhập thấp trên địa bàn TP. HCM. Kết quả ước lượng mô hình được trình bày cụ thể trong bảng sau.
48 Bảng 4.16 Kết quả ước lượng mô hình Biến độc lập Hệ số β Sig Tình trạng hôn nhân (TTTHNHAN) -0,011 0,035 Độ tuổi (TUOI) 0,116 0,004 Nghề nghiệp (NGHE) -0,213 0,000 Sống chung với gia đình (GDINH) -0,011 0,886 Sống chung với bạn bè (BANBE) -0,158 0,056* Tổng số người đang sống chung (TONGSN) -0,322 0,000 Thu nhập hàng tháng (THUNHAP) 0,146 0,013 Số tiền hỗ trợ (HOTRO) -0,034 0,450 Số nơi đã xem và so sánh để lựa chọn nơi thuê (SSVOI) -0,074 0,070* Tổng diện tích sàn nơi thuê (DTICH) 0,348 0,000 Phòng có công trình phụ đi kèm (TIENICH) -0,087 0,032 Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm (KCACH) -0,043 0,287 Vị trí thuê gần nơi vui chơi và mua sắm (GIAITRI) 0,204 0,000 Môi trường (MTRUONG) 0,101 0,014 Ghi chú: *: mức ý nghĩa ở 10% : mức ý nghĩa ở 5% : mức ý nghĩa ở 1% Số quan sát 390 R bình phương 0,426 R điều chỉnh 0,404 Biến thiên hồi quy (SSR) (Regression) 6797245,317 Biến thiên của phần dư (SSE) (residual) 9161389,258 Sig 0,000a F 19,874 Nguồn: Kết quả xử lý số liệu thu thập bằng SPSS. Với hệ số F lớn hơn F thống kê nên có ít nhất một biến độc lập được đưa vào mô hình có thể giải thích được mối quan hệ giữa chúng với biến phụ thuộc. Các biến độc lập đưa vào mô hình giải thích được 42,6% biến phụ thuộc. Trong quá trình phân tích hồi quy, với độ tin cậy là 90%, tương ứng với chọn các biến số có mức ý nghĩa nhỏ hơn 0,1, kết quả cho thấy có 11 biến có ý nghĩa đó là tình trạng hôn nhân, tuổi, nghề nghiệp, sống chung với bạn bè, tổng số
49 người cùng chung sống, số nơi đã xem và so sánh để lựa chọn nơi thuê, diện tích nơi thuê, phòng có công trình phụ đi kèm, vị trí thuê gần nơi vui chơi và mua sắm, môi trường và thu nhập của hộ. Các biến còn lại không có ý nghĩa thống kê là sống chung với gia đình, khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm, số tiền hỗ trợ. 4.4.1 Các biến có ý nghĩa thống kê Các yếu tố Tuổi, Tình trạng hôn nhân, Nghề nghiệp, Sống chung với bạn bè, Tổng số người, Diện tích, Tiện ích, Giải trí, Môi trường, So sánh với và Thu nhập có ý nghĩa về mặt thống kê. Tuổi: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi tuổi tăng lên thì chi phí thuê nhà sẽ tăng lên. Khi tuổi càng lớn thì người đi thuê sẽ có thêm nhiều yêu cầu về nơi thuê về vị trí nơi thuê so với nơi làm, diện tích, tiện ích, môi trường nên mặc dù họ có kinh nghiệm thuê nhà nhiều năm cũng như các mối quan hệ cũng không làm giảm chi phí thuê. Kết quả này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Ballesteros (2004). Theo Ballesteros (2004), thì những yếu tố thuộc đặc điểm nhân khẩu của hộ cũng ảnh hưởng đến quyết định đi thuê. Tuổi tác, kích thước của hộ gia đình và cơ cấu của nhóm gia đình được coi là yếu tố quyết định sự lựa chọn của nơi thuê. Tình trạng hôn nhân: Dấu của biến phù hợp với kỳ vọng. Khi người thu nhập thấp kết hôn thì chi phi thuê nhà bình quân trên người sẽ giảm xuống, do kết hôn sẽ làm tăng số lượng người cùng chung sống trong phòng, hoặc việc có con. Theo Pon Vajiranivesa, (2010), thì tình trạng hôn nhân tạo nên nhu cầu về nhà ở do: Đối với các cặp mới kết hôn thì họ cần những không gian riêng và thoải mái trong nơi ở là điều bình thường; Người ly hôn cần một không gian sống tách riêng với chồng cũ hoặc vợ cũ; và khi một người di chuyển ra khỏi nhà cũ, họ cần có một nơi ở.
50 Thực tế, với mỗi tình trạng hôn nhân sẽ có những mối quan tâm đến nhà thuê khác nhau. Người đã kết hôn sống theo cặp vợ chồng, có thể có con, nên cần không gian riêng thoải mái hơn so với độc thân và họ có những kế hoạch tương lại, đầu tư dài hạn, đặc biệt khi có con họ có các nhu cầu khác để tiện việc chăm sóc con cái. Nghề nghiệp: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu người thu nhập thấp làm công việc lao động phổ thông thì chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng tháng sẽ thấp hơn. Đối với người lao động phổ thông thì thu nhập có được ngoài ăn uống chi tiêu, họ mong muốn có được mức giá thuê dưới 300.000 đồng/ tháng, (Đặng Quang Điều, 2012). Khi đi thuê nhà thì họ thường chọn nơi thuê đơn giản và tiện lợi, có mức giá thấp và dao động xung quanh mức chi phí trung bình trên người hàng tháng, (Theo thống kê số liệu điều tra, chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng tháng của mẫu là gần 800.000 đồng/ người/ tháng). Do đó, mức chi phí thuê nhà của họ vẫn thấp hơn so với nhân viên, công viên chức. Vì thế, nghề nghiệp cũng ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà, tùy vào từng loại đối tượng thuê mà có những mức giá hợp lý khác nhau. Sống chung với bạn bè: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu người thu nhập thấp đang sống chung với bạn bè thì sẽ có chi phí thuê nhà bình quân trên người thấp hơn. Việc sống chung với bạn bè sẽ tiết kiệm chi phí thuê nhà và các khoản chi tiêu khác của đời sống hơn với việc ở riêng lẻ. Đồng thời, sống chung với bạn bè sẽ làm cho tổng số người sống trong phòng tăng lên tạo lợi thế trong việc tìm kiếm nhà trọ hơn so với tìm riêng cho một người. Thống kê kết quả về mức chi phí thuê nhà đối với mối quan hệ của người cùng chung sống là bạn bè thường tập trung ở mức chi phí thấp hơn, khoảng 66% thuê nhà với mức chi phí từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng/ người so với 36,30% và 36,36% ở mức chi phí từ 440.000 – 749.000
51 đồng/ tháng/ người đối với mối quan hệ của người cùng chung sống là người thân và sống chung với cả người thân và bạn bè. Khi chung sống với bạn bè, quyết định thuê nơi ở là quyết định chung và mỗi cá nhân có quyền quyết định bằng nhau nên cũng tác động nhiều đến việc thuê nhà nhiều hơn. Do đó, việc chung sống với bạn bè sẽ ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà. Tổng số người: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Số người sống chung càng nhiều thì chi phí thuê nhà càng thấp. Kết quả nghiên cứu phù hợp với nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich thực hiện tại Thái Lan năm 2010. Theo đó, quy mô gia đình sẽ ảnh hưởng đến chi phí. Một ví dụ đơn giản về chi phí thuê nhà và tổng số người chung sống như sau: khi chủ nhà cho thuê phòng với một mức giá xác định là 1.500.000 đồng/ phòng/ tháng thì tiền thuê nhà nếu một người thuê là 1.500.000 đồng, hai người thuê là 750.000 đồng và nếu ba người ở chung thì giá thuê hàng tháng là 500.000 người/ tháng. Như vậy, kết quả này đúng với thực tế. Thu nhập: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu thu nhập tăng lên thì người thu nhập thấp cũng chi nhiều tiền hơn cho thuê nơi ở. Theo lý thuyết về cầu thị trường thì có hai yếu tố quan trọng được xem xét đó là khả năng chi trả và thị hiếu của người tiêu dùng. Thu nhập thể hiện khả năng chi trả của cá nhân cho sản phẩm mà họ muốn mua. Kết quả đã được chứng minh qua các kết quả nghiên cứu của Koen Dewandeler (2006), Ballesteros, (2004) và Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio, (1999) về thuê nhà. Theo đó, thu nhập quyết định việc chi tiêu bao nhiêu tiền cho thuê nhà cũng như thuê ở đâu và có các yêu cầu bổ sung với nơi thuê.
52 So sánh với: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi người thu nhập thấp đi tìm nơi thuê, việc đi xem và so sánh nhiều nơi cho họ có nhiều lựa chọn nơi thuê và nơi được chọn sẽ là nơi có mức giá theo họ là thấp nhất và thỏa mãn được các yêu cầu của họ. Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), việc đi xem và so sánh các nơi trước khi có quyết định thuê nhà sẽ giúp cho chi phí thuê nhà giảm xuống và có được chỗ ở tốt hơn so với việc đi xem ít hoặc không đi. Thực tế, kết quả thống kê cũng cho thấy đa số người đi thuê nhà đều đi xem nhiều nơi trước khi quyết định thuê nhà và khi số nơi xem và so sánh càng cao thì khả năng chi phí thuê thấp, hợp lý càng cao. Với những người đi xe từ 8 nơi trở lên thì tỷ lệ số người có nơi ở thỏa mãn yêu cầu và giá thấp dưới 750.000 đồng/ tháng/ người là 70,59% và chỉ có 1,47% có mức giá từ 1.050.000 đồng/ người/ tháng so với những người đi xem dưới 3 nơi là 50,32% có mức giá thuê từ 750.000 đồng/ người/ tháng và 11,61% có mức giá thuê cao từ 1.050.000 đồng/ người/ tháng trở lên. Do đó, số lần đi xem và so sánh giữa các nơi thuê có ảnh hương đến chi phí thuê. Diện tích: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi diện tích trên người tăng lên thì chi phí thuê cũng tăng lên. Nếu xem diện tích nơi thuê như một đặc điểm của sản phẩm thì khi diện tích nơi thuê lớn thì sẽ có giá thuê cao hơn diện tích nhỏ. Đồng thời, với diện tích thuê lớn thì các yếu tố đi kèm thường nhiều hơn và đáp ứng yêu cầu người thuê cao hơn. Thực tế, tùy theo diện tích phòng mà chủ cho thuê quyết định mức giá khác nhau cho từng phòng nên diện tích càng lớn thì giá thuê sẽ càng cao. Ví dụ đối với một diện tích phòng là 12m2 dành cho 2 người ở có giá là 1.200.000 đồng/ tháng thì mỗi người có 6m2 và trả chi phí thuê là 600.000 đồng/ tháng, nhưng nếu chỉ có một người thì diện tích của người này sẽ là 12m2 và chi phí sẽ là 1.200.000 đồng/ tháng.
53 Tiện ích: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu nơi thuê có thêm một hoặc các tiện ích như nhà vệ sinh, nơi nấu ăn, nơi để xe thì mức chi phí thuê sẽ cao hơn những nơi thuê không có các tiện ích này. Khi nơi ở có các tiện ích này, nơi thuê là một đơn vị nhà khép kín, thuận tiện để sử dụng và vệ sinh. Các tiện ích này khi chia sẻ với nhiều người, thành phần cùng chung sống ở một khu nhà trọ thì sẽ không bảo đảm vệ sinh do “cha chung không ai khóc” và trong thời gian tập trung nhiều người cùng có chung một nhu cầu sẽ xảy ra tình trạng quá tải. Đa số người đi thuê thường lựa chọn nơi thuê có tiện ích đi kèm và sẵn sàng trả mức chi phí cao hơn, hợp lý. Với việc đầu tư vào các tiện ích tại nơi thuê, chủ nhà trọ/ thuê sẽ định mức giá cao hơn so với việc không có các tiện ích này nên chi phí thuê cao hơn nếu có một trong các tiện ích. Giải trí: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi nơi thuê gần với nơi mua sắm và giải trí thì chi phí thuê sẽ cao hơn những nơi khác. Đa số người đi thuê là độc thân nên có nhu cầu về nơi vui chơi và giả trí sau thời gian làm việc. Bên cạnh việc tạo tâm lý thoải mái sau thời gian làm việc căng thẳng, việc có nơi vui chơi, giải trí và mua sắm giúp họ thuận tiên hơn trong việc đi lại mua sắm và tạo cơ hội giao lưu gặp gỡ bạn bè. Do đó, nhu cầu thuê ở những nơi gần nơi mua sắm và giải trí thường cao hơn những nơi khác. Nơi thuê gần nơi mua sắm và vui chơi thường nằm ở các khu vực trung tâm của quận và thành phố. Ở các khu vực trung tâm này có mật độ dân số cao nên nơi thuê còn lại sẽ ít hơn các nơi khác ở ngoài khu vực trung tâm. Vì thế, với nhu cầu thuê nhà gần nơi mua sắm và giải trí cao, số lượng chỗ thuê ở các nơi này ít hơn so với những nơi khác dẫn đến chi phí thuê nhà cao hơn. Môi trường: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu nơi thuê có môi trường được nhiều người đánh giá là tốt, phù hợp thì giá thuê thường cao hơn các nơi khác.
54 Kết quả phân tích thống kê cũng đã thể hiện được điều này. Khi giá thuê càng cao thì mức độ hài lòng về môi trường càng cao. Với mức giá thuê dưới 750.000 đồng/ người/ tháng thì tỷ lệ số người hài lòng trên số người không hài lòng là 141/ 60, còn ở mức giá thuê cao từ 1.050.000 đồng/ người/ tháng trở lên thì tỷ lệ số người hài lòng trên số người không hài lòng là 42/ 1. Với sự tập trung mối quan tâm cho ba yếu tố môi trường đang được xem trọng tại TP.HCM là ngập nước, giao thông và an ninh thì người đi thuê hầu hết đều có những nhận xét khá hài lòng về nơi thuê của mình. Đối với bản thân người đi thuê tại TP. HCM, các yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến việc đi lại và cuộc sống hàng ngày nên yếu tố môi trường tốt sẽ thu hút nhiều người đến thuê hơn. 4.4.2 Các biến không có ý nghĩa về mặt thống kê Các yếu tố như Sống chung với gia đình, Khoảng cách và Tiền được hỗ trợ không có ý nghĩa thống kê do Sig > 10%. Đối với biến Khoảng cách: Biến được kỳ vọng tác động (+) đến chi phí thuê. Trong số lượng người được khảo sát với rất nhiều các ưu tiên khác nhau khi lựa chọn nơi thuê trọ thì có 19% người được hỏi trong tổng 390 người cho biết công ty có chính sách đưa đón nhân viên và nơi trọ hiện tại thuận tiện để đi đến các điểm đón của công ty nên đối với họ, việc đi lại giữa công ty và nơi ở không có hạn chế và tốn kém. Vì thế, việc ở gần hay ở xa công ty đối với 19% này là không quan trọng nên tác động của biến này đối với 19% này không có. Theo kết quả nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010) thì người đi thuê thường chọn nơi thuê gần với nơi làm hoặc học nên khoảng cách từ nơi thuê đến nơi làm hoặc học không nhiều. Thống kê số liệu khảo sát, có 336/ 390 người thu nhập thấp còn lại cho rằng khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm gần và trung bình, có bán kính không quá 7 km. Đồng thời trong nghiên cứu thuê nhà của Chương trình định cư xã hội của Liên Hiệp Quốc, (United Nations Human Settlements Programme, 2003), thì
55 người thuê nhà tìm được một nơi thuê thuận tiện và giá cả phải chăng, họ thường thuê và ở lại khu vực đó trong vòng nhiều năm. Đối với nhóm người này, cơ sở quyết định việc chuyển nơi ở và thuê nhà không phụ thuộc vào khả năng di chuyển hay khoảng cách đi làm. Có thể vì các nguyên nhân trên nên biến khoảng cách đi làm không có ý nghĩa thống kê trong nghiên cứu này. Đối với biến Sống chung với gia đình: Biến kỳ vọng tác động (-) đến chi phí thuê. Trong 190 người sống chung với gia đình chia ra làm 2 nhóm riêng đó là: 49 người sống chung với gia đình đã kết hôn và 141 người sống chung với gia đình chưa kết hôn. Thông qua phân tích mô tả ở mục 4.1.2 thì người kết hôn và sống chung với gia đình sẵn sàng chấp nhận trả mức chi phí thuê nhà cao hơn so với người độc thân/ ly hôn/ góa. Do đó, đối với nhóm kết hôn và sống chung với gia đình, việc sống chung với gia đình không đồng nghĩa với giảm chi phí thuê nhà bình quân, mặc dù chi phí thuê nhà bình quân có thể thấp hơn so với sống chung với gia đình còn độc thân/ ly hôn/ góa. Do vậy, biến sống chung với gia đình có mối quan hệ với chi phí thuê nhà nhưng do còn có nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà nên trong luận văn này, biến không có ý nghĩa về mặt thống kê. Đối với biến Số tiền hỗ trợ: Biến được kỳ vọng có tác động (+) đến chi phí thuê. Có 86 người trong tổng số 390 người tham gia khảo sát có nhận được số tiền hỗ trợ. Số tiền hỗ trợ này có sự chênh lệch giữa người nhận từ gia đình và người nhận từ công ty khá lớn. Đồng thời, các công ty mà người thuê đi làm có chính sách đón nhân viên đi làm nên đây cũng được xem là việc hỗ trợ cho nhân viên làm việc tại công ty thay vì tiền. Vì thế, việc tác động của tiền hỗ trợ không rõ ràng trong nghiên cứu này.
56 Như đã nói ở trên, có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến việc không có ý nghĩa thống kê của các biến Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm, Sống chung với gia đình và Tiền hỗ trợ. Cần có nghiên cứu kỹ hơn để tìm ra cách lý giải thích hợp.
57 CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN Nhà ở cho người có thu nhập thấp là một vấn đề lớn không chỉ có trách nhiệm của các cấp có thẩm quyền mà là vấn đề của toàn xã hội. Theo kết quả, nội dung ở những chương trước đã chứng minh tác động của các yếu tố đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp trong việc thuê nhà. Nội dung chương này là khái quát hóa lại kết quả đã thực hiện được làm cơ sở để tiếp tục nghiên cứu sau này và đưa ra các hàm ý chính sách với mong muốn góp phần vào việc giải quyết vấn đề thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua việc tác động vào các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê. 5.1 KẾT LUẬN Vấn đề thuê nhà của người có thu nhập thấp là vấn đề được sự quan tâm của chính phủ và xã hội. Giải quyết bài toán nhà ở của người thu nhập thấp cần những giải pháp đồng bộ, hiệu quả và phù hợp với điều kiện nguồn lực trong từng giai đoạn. Nghiên cứu về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là một đề tài rộng bao gồm nhiều khía cạnh, nhiều vấn đề liên quan chặt chẽ lẫn nhau, bao gồm nhiều vấn đề cần được nghiên cứu. Đề tài được xây dựng nhằm nghiên cứu một khía cạnh nhỏ của vấn đề là tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp. Kết quả nghiên cứu với 14 biến quan sát thuộc 3 nhóm yếu tố với giải thuyết có ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp với kết quả phân tích hồi quy cho thấy có 11 nhân tố ảnh hưởng: Tình trạng hôn nhân, Tuổi, Nghề nghiệp, Số người chung sống, Sống chung với bạn bè, Thu nhập, Số lần xem và so sánh trước khi thuê, Diện tích nơi thuê, Phòng có các tiện ích, Nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí và Môi trường. Tại Việt Nam nhu cầu về thuê nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp rất lớn, tuy nhiên các doanh nghiệp đánh giá đây là thị trường chưa tiềm năng, “bỏ tiền