Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ

pdf

69 trang tranphuong11 27/01/2022 7430

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

xac_dinh_muc_do_anh_huong_cua_cac_yeu_to_tac_dong_den_gia_da.pdf

Nội dung text: Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ

TR ƯNG ð I H C C N TH Ơ KHOA MƠI TR ƯNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MƠN TÀI NGUYÊN ðT ðAI -oOo- TR N MINH ðĂ NG TR N V ĂN NG ƯNG XÁC ðNH MC ð NH H ƯNG C A CÁC YU T TÁC ðNG ðN GIÁ ð T VÀ TH C TR NG GIÁ TR S D NG ð T LÀM CƠ S CHO VI C ðNH GIÁ ð T TRÊN ðA BÀN QU N NINH KI U THÀNH PH C N TH Ơ Lun v ăn t t nghi p Ngành: QU N LÝ ðT ðAI Cn Th ơ, 2010
TR ƯNG ð I H C C N TH Ơ KHOA MƠI TR ƯNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MƠN TÀI NGUYÊN ðT ðAI Lu n v ăn t t nghi p Ngành: QU N LÝ ð T ðAI XÁC ðNH M C ð NH H ƯNG C A CÁC YU T TÁC ð NG ð N GIÁ ð T VÀ TH C TR NG GIÁ TR S D NG ð T LÀM CƠ S CHO VI C ð NH GIÁ ð T TRÊN ðA BÀN QU N NINH KI U THÀNH PH C N TH Ơ Cán b h ưng d n: Sinh Viên th c hi n: Ts. Lê T n L i Tr n Minh ðă ng MSSV: 4074896 Tr n V ăn Ng ưng MSSV: 4074917 Lp: QL ðð Cn Th ơ, 11/2010 i
LI CAM ðOAN Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên c u c a b n thân. Các s li u, k t qu trình bày trong lu n án là trung th c và ch ưa t ng đưc ai cơng b trong b t k ỳ cơng trình lu n v ăn nào tr ưc đây. Tác gi lu n v ăn Tr n V ăn Ng ưng Tr n Minh ðă ng ii
LI C M T Sau b n n ăm đưc h c t p và rèn luy n d ưi mái tr ưng ð i H c C n Th ơ, em đã đưc th y cơ truy n đ t r t nhi u ki n th c và kinh nghi m quý báo. ðây s là hành trang vơ cùng quan tr ng và s g n bĩ v i em trong su t quá trình cơng tác sau này. ð cĩ đưc nh ng ki n th c nh ư v y em xin chân thành g i l i c m ơn đn: Xin g i l i c m ơn sâu s c đ n th y Lê T n L i thu c B Mơn Tài Nguyên ðt ðai, Khoa Mơi Tr ưng và Tài Nguyên Thiên Nhiên , tr ưng ð i H c C n Th ơ đã giúp đ hai em trong quá trình th c hi n lu n v ăn t t nghi p. Anh Thi n thu c B Mơn Tài Nguyên ðt ðai, Khoa Mơi Tr ưng Và Tài Nguyên Thiên Nhiên , tr ưng ð i H c C n Th ơ đã giúp đ hai em trong quá trình hồn thi n lu n v ăn t t nghi p Các b n l p Qu n Lý ð t ðai 33 đã luơn bên em, giúp đ em trong th i gian va qua. Li cu i em xin chúc tồn th quý th y, cơ B Mơn Tài Nguyên ðt ðai đưc di dào s c kh e, thành cơng trong cơng tác gi ng d y và truy n đ t ki n th c cho th h ti p sau chúng em. Xin chân thành bi t ơn. Sinh viên th c hi n Tr n V ăn Ng ưng Tr n Minh ðă ng iii
TR ƯG ðI H C C N TH Ơ KHOA MƠI TR ƯNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MƠN TÀI NGUYÊN ðT ðAI  XÁC NH N C A B MƠN Xác nh n đ tài: “Xác đnh m c đ nh h ưng c a các y u t tác đ ng đn giá đ t và th c tr ng giá tr s d ng đ t đai làm c ơ s cho vi c đ nh giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Th ơ” Sinh viên th c hi n: Tr n V ăn Ng ưng (MSSV: 4074917) và Tr n Minh ðă ng (MSSV: 4074896). L p Qu n Lý ðt ðai khố 33 - B Mơn Tài Nguyên ðt ðai - Khoa Mơi Tr ưng & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Tr ưng ði H c C n Th ơ. T ngày: 09/08/ 2010 đn ngày 10/11/ 2010. Nh n xét c a b mơn: Cn Th ơ, ngày tháng . N ăm 2010 iv
TR ƯNG ð I H C C N TH Ơ KHOA MƠI TR ƯNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MƠN TÀI NGUYÊN ðT ðAI  Ch ng nh n báo cáo lu n v ăn t t nghi p v i đ tài: “Xác đnh m c đ nh h ưng c a các y u t tác đ ng đn giá đ t và th c tr ng giá tr s d ng đt làm c ơ s cho vi c đ nh giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Th ơ”. Sinh viên th c hi n: Tr n V ăn Ng ưng (MSSV: 4074917) và Tr n Minh ðă ng (MSSV: 4074896). L p Qu n Lý ð t ðai khố 33 - B Mơn Tài Nguyên ðt ðai - Khoa Mơi Tr ưng & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Tr ưng ð i H c C n Th ơ. T ngày 09 tháng 08 n ăm 2010 đn ngày 10 tháng 11 n ăm 2010. Cn Th ơ, ngày tháng n ăm 2010 Cán b h ưng d n v
TR ƯNG ð I H C C N TH Ơ KHOA MƠI TR ƯNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN B MƠN TÀI NGUYÊN ðT ðAI  Hi đ ng báo cáo lu n v ăn t t nghi p ch ng nh n đ tài: “Xác đnh m c đ nh h ưng c a các y u t tác đ ng đn giá đ t và th c tr ng giá tr s dng đ t làm c ơ s cho vi c đ nh giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u – TP Cn Th ơ” Do sinh viên th c hi n: Tr n V ăn Ng ưng (MSSV: 4074917) và Tr n Minh ðă ng (MSSV: 4074896). L p Qu n Lý ð t ðai khố 33 - B Mơn Tài Nguyên ðt ðai - Khoa Mơi Tr ưng & TNTN - Tr ưng ð i H c C n Th ơ. Th c hi n t ngày 09/08/2010 đn ngày 10/11/2010, kính trình h i đ ng xem xét. Báo cáo lu n v ăn t t nghi p đưc h i đ ng đánh giá m c: Ý ki n c a h i đ ng: Cn Th ơ, ngày tháng . N ăm Ch T ch H i ð ng vi
LCH S CÁ NHÂN Sinh viên: Tr n V ăn Ng ưng - N ăm sinh: 1987 - N ơi sinh: Xã Tr n Phán, Huy n ð m D ơi, T nh Cà Mau - H tên cha: Tr n V ăn Nh nh - H tên m : Hu ỳnh Th Anh - Quê quán: Huy n ð m D ơi, T nh Cà Mau - Quá trình h c t p: + N ăm 2007, thi đ tú tài t i h i đ ng thi tr ưng THPT ð m D ơi, Huy n ðm D ơi, T nh Cà Mau. + N ăm 2007, thi đ vào tr ưng ð i H c C n Th ơ, Khoa Nơng Nghi p và Sinh H c ng D ng, ngành Qu n Lý ð t ðai Sinh viên: Tr n Minh ðă ng - Ngày 29 tháng 06 năm 1988 - N ơi sinh: Xã Th nh Th ng, Huy n Th t N t, T nh C n Th ơ - H tên cha: Tr n Linh Thiêng - H tên m : Tr n Th Qu - Quê quán: Huy n Th Anh, T nh Thái Bình - Quá trình h c t p: + N ăm 2006, thi đ tú tài ti h i đ ng thi tr ưng THPT Nguy n V ăn Tho i, Huy n Tho i S ơn, Tnh An Giang + N ăm 2007, thi đ vào tr ưng ð i H c C n Th ơ, Khoa Nơng Nghi p và Sinh H c ng D ng, ngành Qu n Lý ð t ðai vii
TĨM L ƯC ð tài đưc th c hi n nh m m c đích kh o sát ý ki n c a ng ưi dân v m c đ nh h ưng c a các y u t tác đ ng đ n giá đ t và th c tr ng giá tr s d ng đt trên đa bàn qun Ninh Ki u thành ph C n Th ơ. Qua điu tra tr c ti p ng ưi dân b ng ph ng v n và kh o sát ghi nh n th c t thu đưc k t qu : Cĩ Tám y u t chính nh hưng đ n giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u c nh ư sau: V Trí, ðiu Ki n Sinh Li, C ơ S H T ng K Thu t, C ơ S H T ng Xã H i, Lo i ðơ Th , Mơi Tr ưng, An Ninh Xã H i. Trong Tám y u t đĩ thì yu t V Trí đưc ng ưi dân trong qu n đánh giá cĩ m c đ nh h ưng cao nh t t 29.69% - 43.13% và y u t An Ninh Xã H i đưc đánh giá cĩ m c đ ph n tr ăm th p nh t t 0.13% - 1.81% lên giá đt trên đa bàn qu n Ninh Ki u. Th c tr ng giá tr s d ng đ t trên đa bàn Qu n đã gĩp ph n làm cho giá đt c a qu n Ninh Ki u cao h ơn nh ng Qu n khác. Các con đưng Hai Bà Tr ưng, ði l Hịa Bình cĩ giá tr s d ng đ t l n nh t, k đn là đưng 30/4, Nguy n Trãi, Tr n H ưng ðo, Lý T Tr ng, Tr n V ăn Khéo, Hùng V ươ ng, 3/2, M u Thân, Nguy n V ăn C , CMT8, Lê L i, Nguy n An Ninh, Châu V ăn Liêm, Tr n Phú, Lê Thánh Tơn, Tr n Vi t Châu, Ph m Ng ũ Lão, Nguy n Vi t H ng. Các con h m giá tr s d ng đ t th p h ơn nhi u so v i v trí m t ti n. viii
MC L C Trang ph bìa i Li cam đoan ii Cm t iii Duy t b mơn iv Tĩm l ưc viii Mc l c ix Danh sách ký hi u, ch vi t t t xi Danh sách hình xii Danh sách b ng xii M ð U 1 Ch ươ ng 1 - L ƯC KH O TÀI LI U 2 1.1. ðT ðAI 2 1.1.1 ðnh ngh ĩa 2 1.1.2 Vai trị c a đ t đai 2 1.2. KHÁI QUÁT TH TR ƯNG NHÀ ðT 2 1.2.1 Khái ni m th tr ưng 2 1.2.2 Khái ni m th tr ưng b t đ ng s n 3 1.2.3 Ch c n ăng c a th tr ưng b t đ ng s n 3 1.2.4 Vai trị c a th tr ưng b t đ ng s n 3 1.3. CUNG C U V NHÀ ðT 3 1.3.1 C u v nhà đt 3 1.3.2 Cung v nhà đt 4 1.3.3 Quan h cung c u 4 1.4. GIÁ ðT 5 1.4.1 Khái ni m giá đ t 5 1.4.2 ðnh ngh ĩa v giá tr th tr ưng 5 1.4.3 Khái ni m đ nh giá, đ nh giá b t đ ng s n, đ nh giá đ t 6 1.4.4 Ph ươ ng pháp xác đnh giá đt 6 1.4.5 ðiu ki n áp d ng các ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t 7 1.5. TH TR ƯNG NHÀ ðT VI T NAM 7 1.5.1 Khái quát th tr ưng nhà đt Vi t Nam 7 1.5.2 Th tr ưng nhà đt ðBSCL và C n Th ơ hi n nay 10 1.5.3 Th tr ưng nhà đt qu n Ninh Ki u 11 1.6. CÁC Y U T NH H ƯNG ð N GIÁ NHÀ ðT 12 1.6.1 Nhĩm các y u t t nhiên 12 1.6.2 Nhĩm các y u t kinh t 13 1.7. ðC ðIM VÙNG NGHIÊN C U 13 1.7.1 V trí đ a lý qu n Ninh Kiu 13 1.7.2 ðc đim kinh t xã h i qu n Ninh Ki u 15 Ch ươ ng 2 - PH ƯƠ NG TIN VÀ PH ƯƠ NG PHÁP NGHIÊN C U 16 2.1 PH ƯƠ NG TI N 16 2.1.1 ða đim th c hi n đ tài 16 2.1.2 Th i đim th c hi n 16 2.1.3 Tài li u 16 2.2. PH ƯƠ NG PHÁP 16 2.2.1 Cách th c hi n 16 ix
2.2.2 Các b ưc th c hi n 17 Ch ươ ng 3 - K T QU VÀ TH O LU N 19 3.1. TÌNH HÌNH BI N ð NG NHÀ ðT T I QU N NINH KI U 19 3.1.1 Hi n tr ng s d ng đ t 19 3.1.2 ðánh giá s bi n đ ng giá đ t qu n Ninh Ki u 20 3.2. MC ð NH H ƯNG C A CÁC Y U T NH H ƯNG ð N GIÁ ðT TRÊN ðA BÀN QU N NINH KI U 23 3.2.1 Y u t v trí 23 3.2.2 Y u t lo i đơ th 25 3.2.3 Yu t điu ki n sinh l i 26 3.2.4 Y u t hình th lơ đ t 27 3.2.5 Yu t c ơ s h t ng k thu t 28 3.2.6 Y u t c ơ s h t ng xã h i 30 3.2.7 Y u t mơi tr ưng 31 3.2.8 Y u t an ninh xã h i 33 3.2.9 Nhĩm các y u t khác 34 3.2.10 ðánh giá m c đ quan tr ng c a y u t tác đ ng đ n giá đt 36 3.3 TH C TR NG CÁC TUY N ðƯNG TRÊN ðA BÀN QU N NINH KI U 36 3.3.1 Khái quát chung v thc tr ng trên qu n Ninh Ki u 36 3.3.2. Th c tr ng giá tr s d ng đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u 37 3.3.3 ðánh giá so sánh giá tr s d ng đ t gi a các con đưng c a Qu n Ninh Ki u 46 Ch ương 4 - K T LU N VÀ KI N NGH 50 4.1 K t lu n 50 4.2 Ki n ngh 50 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 51 PH L C x
DANH SÁCH CH VI T T T Kí hi u vi t t t Ý ngh ĩa 3/2(1) ðưng 3 tháng 2 (M u Thân – Tr n Ng c Qu ) 3/2(2) ðưng 3 tháng 2 (Tr n Ng c Qu - đưng 30 tháng 4) 30/4(1) ðưng 30 tháng 4 ( ði l Hịa Bình – Tr n Ng c Qu ) 30/4(2) ðưng 30 tháng 4 (Tr n Ng c Qu - đưng 3 tháng 2) BðS Bt đ ng s n CBRE Cơng ty CB Richard Ellis Vi t Nam (thu c T p đồn T ư v n B t đ ng s n Qu c t - CBRE) CDM Cơ ch phát tri n s ch (Clean Development Mechanism) CMT8 Cách m ng tháng 8 ðBSCL ðng b ng sơng c u long FDI (Foreign Direct Investment) V n đ u t ư tr c ti p n ưc ngồi HTKT H t ng k thu t HTXH H t ng xã h i IVSC y ban Tiêu chu n Th m đ nh giá Qu c t (International Council Valuation Standards) JIRCAS Trung tâm Qu c T Nghiên c u Nơng nghi p Nh t B n (Japan International Research Center for Agricultural Sciences) LHQ Liên hi p qu c Nð-CP Ngh đ nh chính ph PIT Thu thu nh p cá nhân PNTR (Permanent Normal Trade Relations) Quy ch th ươ ng m i bình th ưng vĩnh vi n Qð Quy t đ nh Mu Thân(1) Mu Thân ( đưng 30 tháng 4 – Hu ỳnh Thúc Kháng) Mu Thân(2) Mu Thân (Hu ỳnh Thúc Kháng – Nguy n V ăn C ) THCS Trung h c c ơ s TNTN Tài nguyên mơi tr ưng TP Thành ph TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban nhân dân VACB Vưn - ao - chu ng - biogas VAT (Value Added Tax) Thu giá tr gia t ăng VND Vi t Nam ð ng WTO (World Trade Organization) T ch c th ươ ng m i th gi i xi
DANH SÁCH B NG Bng Ta b ng Trang 1 Tình hình s d ng các lo i đ t qu n Ninh Ki u n ăm 2009 19 2 Giá đt m t s tuy n đưng chính trong qu n Ninh Ki u 21 3 Bng so sánh giá đ t m t s tuy n giao thơng chính c a 22 UBND thành ph C n Th ơ v i giá th tr ưng n ăm 2010 trên đa bàn qu n Ninh Ki u 4 24 Bng th ng kê m c đ nh h ưng c a các y u t nh h ưng đ n giá đt trên đa bàn qu n Ninh Ki u 5 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng Cái Kh 38 6 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng An Hịa 39 7 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng Th i Bình 40 8 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng An Nghi p 40 9 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng An C ư 41 10 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng An H i 42 11 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng Tân An 43 12 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng An L c 44 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng An Phú 44 13 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng Xuân Khánh 45 14 Th ng kê hi n tr ng trên các con đưng ph ưng H ưng L i 46 15 Tng h p các con đưng cĩ hi n tr ng cao m i ph ưng trên 48 qu n Ninh Ki u DANH SÁCH BI U ð VÀ HÌNH Bi u đ Tên bi u đ Trang 1 Bn đ hành chính qu n Ninh Ki u, thành ph C n Th ơ 14 2 Mc đ nh h ưng c a y u t v trí lên giá nhà đt qua các 25 ph ưng c a qu n Ninh Ki u 3 Mc đ nh h ưng c a lo i đơ th lên giá nhà đt qua các ph ưng 26 ca qu n Ninh Ki u 4 Mc đ nh h ưng c a điu ki n sinh l i lên giá nhà đt qua các 27 ph ưng c a qu n Ninh Ki u 5 Mc đ nh h ưng c a hình th lơ đ t lên giá nhà đt qua các 28 ph ưng c a qu n Ninh Ki u 6 Mc đ nh h ưng c a c ơ s h t ng k thu t lên giá nhà đt qua 29 các ph ưng c a qu n Ninh Ki u 7 Mc đ nh h ưng c a c ơ s h t ng xã h i lên giá nhà đt qua 30 các ph ưng c a qu n Ninh Ki u 8 Mc đ nh h ưng c a mơi tr ưng lên giá nhà đt qua các ph ưng 32 ca qu n Ninh Ki u 9 Mc đ nh h ưng c a an ninh xã h i lên giá nhà đt qua các 33 phưng c a qu n Ninh Ki u 10 Mc đ nh h ưng c a y u t khác lên giá nhà đt qua các ph ưng 34 ca qu n Ninh Ki u xii
M ð U ðt đai t nĩ khơng làm nên giá tr nh ưng khi con ng ưi tác đ ng vào nĩ, đu t ư cơ s h t ng k thu t s làm cho giá tr c a đ t t ăng lên và khi s d ng s mang l i ngu n l i to l n cho con ng ưi. Khi ho t đ ng c a con ng ưi trong s d ng đ t đai ngày càng t ăng thì giá tr đ t ngày đưc nâng cao và vi c trao đ i mua bán đ t di n ra ngày m t nhi u và đa d ng h ơn làm cho th tr ưng nhà đt n ưc ta ngày càng sơi đng và giá nhà đt luơn bi n đ ng qua các n ăm. Qun Ninh Ki u là qu n trung tâm c a thành ph C n Th ơ cĩ c ơ s v t ch t h t ng khá hồn ch nh t khi C n Th ơ tr thành đơ th lo i II vào n ăm 2004 và n ăm 2009 tr thành đơ th lo i I tr c thu c trung ươ ng. Tuy nhiên th tr ưng nhà đt cịn khá non tr khơng th ph n ng m t cách k p th i s bi n đng c a th tr ưng nhà đt c a c n ưc nh ư TP H Chí Minh, Hà N i. S chênh l ch gi a giá đ t nhà n ưc và giá đt th c t ngồi th tr ưng qu n Ninh Ki u khá cao. Giá nhà đt th tr ưng cao h ơn giá nhà đt nhà n ưc b i nhi u s tác đ ng c a y u t v trí, điu ki n sinh l i, c ơ s h t ng, hình th lơ đ t, lo i đơ th , n ơi mà khu đt t a lc. ð ng tr ưc th c tr ng này địi h i ph i cĩ m t đ tài nghiên c u tìm hi u m c đ tác đng c a các y u t làm nh h ưng đ n giá nhà đt c a Qu n Ninh Ki u, đ cĩ nh ng gi i pháp k p th i giúp cho ng ưi mua ng ưi bán đánh giá đúng giá tr s d ng đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u. T nh ng v n đ trên đ tài “Xác đnh m c đ nh h ưng c a các y u t tác đng đn giá đ t và th c tr ng giá tr s d ng đ t làm c ơ s cho vi c đ nh giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u – TP C n Th ơ” nh m t p trung vào các m c tiêu c th sau: - Xác đnh m c đ nh h ưng c a các y u t tác đ ng đn giá đ t qu n Ninh Ki u. - ðánh giá th c tr ng giá tr s d ng đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u. - 1 -
CH ƯƠ NG 1: L ƯC KH O TÀI LI U 1.1. ðT ðAI 1.1.1. ðnh ngh ĩa Theo Lê Quang Trí (2001), “đt đai là m t th c th t nhiên d ưi đ c tính khơng gian và đa hình” và th ưng đưc k t h p v i m t giá tr kinh t đưc di n t dưi d ng giá đ t/ha khi chuy n quy n s d ng. R ng h ơn, trên quan đim t ng h p và t ng th thì c ũng bao g m luơn c tài nguyên sinh v t và kinh t xã h i c a m t th c th t nhiên. Theo ðồn V ăn Tr ưng, Ngơ Trí Long (1997), đ t đai là thi t y u đ i v i cu c sng và s sinh t n c a chúng ta. T m quan tr ng c a nĩ làm cho đt đai tr thành trung tâm chú ý c a các nhà lu t s ư, đa lý, sinh thái h c và các nhà kinh t . Vì m i điu l này đu liên quan t i đ t đai và vi c s d ng đ t, nên các xã h i, các n ưc và c th gi i đ u b tác đng. Và theo lu t đ t đai (2003), “ ð t là tài s n qu c gia là t ư li u s n xu t ch y u, là đi t ưng lao đ ng đ ng th i c ũng là s n ph m lao đ ng. ð t cịn là v t mang c a các h sinh thái t nhiên và các h sinh thái canh tác, đ t là m t b ng đ phát tri n n n kinh t qu c dân”. 1.1.2. Vai trị c a đ t đai Theo Nguy n Phú C ưng (2002), đ t đai cĩ hai vai trị chính sau: - V m t kinh t : cĩ th kh ng đ nh r ng đ t đai là m t t ư li u khơng gì kh ng đnh đưc và s n xu t khơng gi i h n. ð t đai khác m i t ư li u s n xu t khác ch , đt đai đưc t n t i v ĩnh vi n theo th i gian mà khơng b m t đi. Trong khi các t ư li u sn xu t khác b hao mịn theo th i gian và đưc lo i b khi cĩ m t lo i t ư li u s n xu t khác ti n b h ơn. Cịn đt đai đưc luân chuy n t đi này sang đi khác. ð t đai là đa bàn sinh s ng c a dân c ư, là kho tàng b n c ng, là ch đ ng cho nhân dân cho nhà máy. Nĩi chung, đt đai là c ơ s v t ch t đ th c hi n m i quá trình s n xu t, t t c ngành kinh t đ u c n đ n đ t đai, đ c bi t đ i v i lĩnh v c nơng nghi p thì đt đai là t ư li u khơng th thi u đưc. - V m t chính tr : ðt đai là n ơi trú ng c a c c ng đ ng dân t c. Vì th đ gi gìn đt đai, b o v lãnh th , dân t c ta đã tr i qua l ch s hàng nghìn n ăm chi n đu kiên c ưng đ b o v lãnh th đ c l p dân t c, b o v ch quy n qu c gia g n li n v i đ t đai, lãnh th là d u hi u đ xác đ nh s t n t i c a qu c gia. Trong đi s ng chính tr c a m t đ t n ưc, đ t gi vai trị c c kì quan tr ng, là nguyên nhân c ơ b n đ di n ra h u h t các cuc chi n tranh trong l ch s gi a các giai cp trong cùng m t xã h i, mà ch y u là nh ng ng ưi cĩ đ t và ng ưi khơng cĩ đ t. Nh ư v y qua m t s phân tích trên, vai trị c a đ t đai v ph ươ ng di n chính tr c ũng đưc kh ng đ nh rõ thêm. 1.2. KHÁI QUÁT TH TR ƯNG NHÀ ðT 1.2.1. Khái ni m th tr ưng - 2 -
Th tr ưng là t ng th các quan h v l ưu thơng hàng hố và l ưu thơng ti n t , tng th các giao d ch mua bán và các d ch v . Nh ư v y, th tr ưng v a cĩ y u t o, va cĩ y u t th c. Th tr ưng là h th ng mà trong đĩ các hàng hĩa và d ch v đưc mua bán gi a ng ưi mua và ng ưi bán thơng qua m t c ơ ch giá c khơng cĩ s h n ch quá m c. Mi bên s đáp l i m i quan h cung c u và quan h giá c ho c h u ích khác c a hàng hĩa ho c d ch v , các nhu c u và mong mu n cá nhân c a h (ðồn V ăn Tr ưng, 2007) Theo y ban Tiêu chu n Th m đ nh giá Qu c t (IVSC) th tr ưng là m t mơi tr ưng trong đĩ hàng hĩa, d ch v trao đ i, kinh doanh gi a ng ưi mua, ng ưi bán ti n hành các ho t đ ng c a h m t cách t nguy n và khơng b h n ch gì. 1.2.2. Khái ni m th tr ưng b t đ ng s n Th tr ưng b t đ ng s n là quá trình giao d ch hàng hố b t đ ng s n gi a các bên cĩ liên quan. Là “n ơi” di n ra các ho t đ ng mua bán, chuy n nh ưng, cho thuê, th ch p và các d ch v cĩ liên quan nh ư trung gian, mơi gi i, t ư v n liên quan đn bt đ ng s n nh ư trung gian, mơi gi i, t ư v n gi a các ch th trên th tr ưng mà đĩ vai trị qu n lý nhà n ưc cĩ tác đ ng quy t đ nh đ n s thúc đ y phát tri n hay kìm hãm ho t đ ng kinh doanh trên th tr ưng b t đng s n (Cc Qu n lý nhà- B Xây Dng, 2007) 1.2.3. Ch c n ăng c a th tr ưng b t đ ng s n - ðư a ng ưi mua và ng ưi bán đ n v i nhau - Xác đnh giá c cho các b t đ ng s n giao d ch; - Phân ph i b t đ ng s n theo quy lu t cung c u; - Phát tri n b t đng s n trên c ơ s tính c nh tranh c a th tr ưng (C c Qu n lý nhà- B Xây D ng, 2007) 1.2.4. Vai trị c a th tr ưng b t đ ng s n Th tr ưng b t đ ng s n cĩ v trí quan tr ng đi v i n n kinh t qu c dân: - Tham gia vào vi c phân b và s d ng h p lý, cĩ hi u qu đ t đai – tài nguyên thiên nhiên tài s n Qu c gia quan tr ng; - Tác đng t i t ăng tr ưng kinh t thơng qua vi c khuy n khích đ u t ư phát tri n b t đ ng s n; - Tác đng tr c ti p t i th tr ưng tài chính, th tr ưng ch ng khống, th tr ưng hàng hĩa, th tr ưng lao đ ng, th tr ưng khoa h c cơng ngh ; - Liên quan đn m t s l ĩnh v c xã h i nh ư: lao đng, vi c làm, nhà (Cc Qu n lý nhà- B Xây D ng, 2007). 1.3. CUNG C U V NHÀ ðT 1.3.1. Cu v nhà đt Khái ni m C u - 3 -
Cu v nhà đt là kh i l ưng v nhà đt mà ng ưi tiêu dùng s n sàng ch p nh n và cĩ kh n ăng thanh tốn đ nh n đưc kh i l ưng nhà đt đĩ trên th tr ưng. Cu v nhà đt xu t hi n trên c ơ s h i t c a các điu ki n: - S xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v m t d ng nhà đt nào đĩ mà nhu c u đĩ khơng th t th a mãn b ng ngu n l c s n cĩ c a m i ng ưi dân. - Ph i cĩ s ho t đ ng c a th tr ưng đ nhu c u cĩ kh n ăng thanh tốn m i cĩ điu ki n g p đưc cung và c u tr thành c u xu t hi n trên th tr ưng (Lê Quang Trí, 2001). Các nhân t nh h ưng đ n C u Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân t nh h ưng đ n c u nhà đt bao g m: s tăng tr ưng dân s và các nhu c u phát tri n, s thay đ i v tính ch t và m c đích s dng đ t đai, đơ th hĩa và quá trình phát tri n đơ th , m t và th hi u nhà , s phát tri n và hồn thi n c a h th ng, k t c u h t ng, nh ng chính sách c a Chính ph , s tác đng c a vi c làm và thu nh p đ n c u nhà đt, chính sách cung ti n t c ũng cĩ tác đng đáng k đ n c u v nhà đt. 1.3.2. Cung v nhà đt Khái ni m Cung Cung m c đích trên th tr ưng là m t kh i l ưng nhà đt s n sàng đư a ra trao đi trên th tr ưng t i m t th i đim nào đĩ v i m t m c giá gi i h n nh t đ nh. Cung nhà đt là cung v m t lo i hàng hĩa đc bi t, nĩ cĩ nh ng đ c đim r t đc thù so v i các hàng hĩa thơng th ưng khác (Lê Quang Trí, 2001). Các nhân t nh h ưng đ n Cung Qu đ t đai trong quy ho ch c a Chính ph . Khi cĩ Quy t đ nh c a Chính ph v chuy n m c đích s d ng thì chính m nh đt đĩ s ngay l p t c làm t ăng cung đt và c ũng đng ngh ĩa v i t ăng cung v nhà . S phát tri n c a k t c u h t ng: Mc đ phát tri n c a k t c u h t ng cĩ tác đ ng r t l n đ n cung v nhà đt. Kt c u h t ng cĩ th làm thay đi cơng d ng và giá tr c a nhà đt hi n cĩ. Các y u t đ u vào và chi phí phát tri n nhà : Các điu ki n đ c thù v đ a lý và th i ti t, k t c u nhà ph i đưc thi t k , xây d ng v i k thu t đ c bi t và nguyên li u chuyên dùng nên cung nhà c ũng ph thu c vào cơng ngh và k thu t xây d ng. Chính sách và pháp lu t nhà n ưc: Cĩ tác đng h u hi u nh t đ n vi c điu ch nh, thay đ i tr ng thái v các quan h cung c u v nhà đt (Lê Quang Trí, 2001). 1.3.3. Quan h Cung C u - 4 -
Cung, c u cĩ th cân b ng b t c th i đim nào và chúng ta cĩ giá cân b ng. Nu các y u t khác khơng đ i, m t s t ăng lên c a c u hay gi m xu ng c a cung s làm cho giá t ăng lên. Do đĩ, trong th tr ưng c nh tranh thì giá c điu ti t l ưng cung và c u. Tuy nhiên, s thay đ i c a giá nhi u hay ít do thay đ i l ưng cung và c u cịn ph thu c vào đ co giãn c a cung và c u theo giá. N u cung co giãn nhi u thì m t s thay đi trong l ưng c u c ũng ch s làm cho giá thay đi r t nh và cân b ng cĩ th nhanh chĩng đt đưc b i s gia t ăng, m r ng c a cung. Ng ưc l i, cung ít co giãn đi v i giá thì m t s thay đ i nh trong l ưng c u s làm cho giá thay đi m nh và cân b ng khơng th đ t m t cách nhanh chĩng, b i vì vi c t ăng lên c a cung khơng theo k p v i c u. Ngồi y u t v giá, cung nhà đt cịn ch u nh h ưng b i nhi u y u t khác nh ư: qu đ t đai trong quy ho ch c a Chính ph , s phát tri n c ơ s h t ng, các y u t đ u t ư vào c a phát tri n nhà, chính sách và pháp lu t. Cịn c u tài s n nhà đt ch u nh h ưng c a các y u t nh ư s t ăng tr ưng dân s , nhu c u phát tri n, s thay đ i v tính ch t và m c đích s d ng đ t đai, s thay đ i c a thu nh p và vi c làm, quá trình đơ th hĩa, nh ng chính sách c a Chính ph . S thay đ i c a b t c y u t nào trong nh ng y u t trên c ũng cĩ th nh h ưng đ n l ưng cung ho c l ưng c u, làm cung ho c c u chuy n d ch và giá cân b ng trên th tr ưng tài s n nhà đt s thay đ i. Khi giá nhà đt t ăng, nhi u ng ưi s trì hỗn vi c mua c a mình, do v y c u gi m m nh. Tuy nhiên, trong dài h n, nhà c a c ũ nát, hao mịn khơng th s d ng đưc n a và c n ph i thay th , nên c u hàng n ăm l i t ăng lên. Vì v y, đ co giãn đi vi giá c a c u nhà đt trong dài h n ít h ơn trong ng n h n. ð co giãn c a c u theo giá và theo thu nh p c ũng cịn tùy thu c vào n ơi các nhĩm dân c ư và điu này s cĩ nh h ưng đ n quan h cung c u và giá c cân b ng t i nh ng th i đim khác nhau (Lê T n L i, 1999). 1.4. GIÁ ðT 1.4.1. Khái ni m giá đ t Theo Lê Quang Trí, 2001. Giá tài s n nhà đt cĩ th đưc xác đ nh là “s ti n cĩ th nh n đưc t m t ng ưi ho c nhi u ng ưi s n sàng và cĩ th mua m t tài s n nhà đt nào đĩ, khi tài s n này đưc đưa ra”. Giá c là giá bán cĩ th th c hi n đưc t t nh t c a m t tài s n. Giá c là bi u hi n b ng ti n c a giá tr c a m t tài s n, là s ti n th a thu n gi a ng ưi mua và ng ưi bán t i m t th i đim nh t đ nh. ð nghiên c u m t cách đy đ giá c hàng hĩa trong th tr ưng thì c n thi t ph i xem xét đ n hành vi c a ng ưi tiêu dùng . 1.4.2. ðnh ngh ĩa v giá tr th tr ưng “Giá tr th tr ưng là t ng s ti n ưc tính mà m t tài s n cĩ th trao đ i đưc vào ngày th m đ nh giá gi a m t bên là ng ưi bán, s n sàng bán tài s n v i m t bên là ng ưi mua, s n sàng mua tài s n, trong kho ng th i gian giao d ch đ dài, sau quá trình ti p th cơng khai mà t i đĩ bên bán và bên mua đu hành đng m t cách t - 5 -
nguy n, thi n chí và hi u bi t l n nhau, trên th tr ưng trao đ i m t cách khách quan và đc l p” ( ðồn V ăn Tr ưng, 2007). 1.4.3. Khái ni m đ nh giá, đ nh giá b t đ ng s n, đ nh giá đ t. ðnh giá Theo V ũ Th Ng c Lan, 2007. ðnh giá là lo i ho t đ ng chuyên mơn v a mang tính kinh t k thu t, tính pháp lý, v a mang tính xã h i. Ho t đ ng đ nh giá hình thành, t n t i và phát tri n g n li n v i s hình thành, t n t i và phát tri n c a th tr ưng. ð nh giá tài s n là hình th c phân tích kinh t ng d ng. - ðnh giá là s ưc tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đưc xác đ nh. - ðnh giá là mơn khoa h c v ưc tính giá tr cho m t m c đích c th c a m t tài s n c th , t i m t th i đim xác đ nh, cĩ cân nh c đ n t t c các đ c đim c a tài sn c ũng nh ư xem xét t t c các y u t kinh t c ăn b n c a th tr ưng, bao g m các lo i đ u t ư l a ch n. ðnh giá b t đ ng s n ðnh giá b t đ ng s n là hình th c phân tích kinh t ng d ng. ð nh giá b t đng s n th c ch t là đnh giá đ t và đnh giá các tài s n g n li n v i đ t (n u cĩ). Trong tr ưng h p bao g m c vi c đ nh giá các tài s n g n li n v i đ t, thì cũng khơng th vì th mà tách chúng hồn tồn đc l p nhau, vì b t đ ng s n là m t đơ n v th ng nh t, th ng nh t v quy n chi m h u, quy n s d ng và v m c đích s dng. H ơn n a do b t đ ng s n là m t tài s n khơng di d i đưc nên giá tr b t đ ng sn luơn luơn ch u s tác đ ng b i nhi u y u t . S l ưng các y u t và m c đ nh hưng c a m i y u t đ n giá tr c a b t đ ng s n là khơng gi ng nhau, chúng tùy thu c vào t ng lo i b t đ ng s n, t ng v trí c a b t đ ng s n. Vì v y, vi c xác đ nh các quy n đ i v i b t đ ng s n, nh ng y u t và m c đ nh h ưng chúng đ n giá tr ca b t đ ng s n là r t khĩ kh ăn, ph c t p và đĩ c ũng chính là cơng vi c c a ng ưi đnh giá c n gi i quy t (Vũ Th Ng c Lan, 2007). ðnh giá đ t ðnh giá đ t là s ưc tính v giá tr c a đ t b ng hình thái ti n t cho m t m c đích s d ng đã đưc xác đ nh, t i m t th i đim xác đ nh. ð t đai là m t tài s n đ c bi t. Giá đ t ngồi các y u t v khơng gian, th i gian, kinh t , pháp lý, nĩ cịn b tác đng b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v y, đ nh giá đ t ch cĩ th là s ưc tính v mt giá tr mà khơng th tính đúng, tính đ nh ư đnh giá các tài s n thơng th ưng (Vũ Th Ng c Lan, 2007) 1.4.4. Ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t Theo Ngh đ nh s 188/2004/N ð-CP và ngh đ nh 123/2007/N ð-CP cĩ các ph ươ ng pháp đnh giá đ t sau: - Ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p: là ph ươ ng pháp xác đnh m c giá thơng qua vi c ti n hành phân tích các m c giá đt th c t đã chuy n nh ưng quy n s d ng đ t trên th tr ưng c a lo i đ t t ươ ng t (v lo i đ t, di n tích đ t, th a đ t, h ng đ t, lo i - 6 -
đơ th , lo i đưng ph và v trí) đ so sánh, xác đ nh giá c a th a đ t, lo i đ t c n đ nh giá. - Ph ươ ng pháp thu nh p: là ph ươ ng pháp xác đnh m c giá tính b ng th ươ ng s gi a m c thu nh p thu n tuý thu đưc hàng n ăm trên 1 đơ n v di n tích đ t so v i lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m t n ăm (tính đ n th i đim xác đ nh giá đ t) c a lo i ti n g i VND k ỳ h n 01 n ăm (12 tháng) t i ngân hàng th ươ ng m i nhà n ưc cĩ mc lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên đa bàn. - Ph ươ ng pháp chi t tr : là ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t c a th a đ t cĩ tài sn g n li n v i đ t b ng cách lo i tr ph n giá tr tài s n g n li n v i đt ra kh i t ng giá tr b t đ ng s n (bao g m giá tr c a đ t và giá tr c a tài s n g n li n v i đ t). - Ph ươ ng pháp th ng d ư: là ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t c a th a đ t tr ng cĩ ti m n ăng phát tri n theo quy ho ch ho c đưc phép chuy n đ i m c đích s d ng đ s d ng t t nh t b ng cách lo i tr ph n chi phí ưc tính đ t o ra s phát tri n ra kh i t ng giá tr phát tri n gi đ nh c a b t đ ng s n. 1.4.5. ðiu ki n áp d ng các ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t Theo Ngh đ nh s 188/2004/N ð-CP và ngh đ nh 123/2007/N ð-CP - Ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p đưc áp d ng đ đ nh giá đ t khi trên th tr ưng cĩ các lo i đ t t ươ ng t đã chuy n nh ưng quy n s d ng đ t so sánh đưc v i lo i đ t c n đ nh giá. Giá chuy n nh ưng quy n s d ng đ t c a lo i đ t t ươ ng t s d ng đ phân tích, so sánh v i lo i đ t c n đ nh giá ph i là giá chuy n nh ưng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ưng trong điu ki n bình th ưng. - Ph ươ ng pháp thu nh p ch áp d ng đ đ nh giá cho các lo i đ t xác đ nh đưc các kho n thu nh p mang l i t đ t. - Ph ươ ng pháp chi t tr đưc áp d ng đ xác đ nh giá đ t c a th a đ t cĩ tài sn g n li n v i đ t trong tr ưng h p khơng cĩ đ s li u v giá th tr ưng c a các th a đ t tr ng t ươ ng t đ áp d ng ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p, trong khi cĩ th thu th p s li u v giá th tr ưng c a các th a đ t cĩ tài s n g n li n v i đ t t ươ ng t v i th a đ t c n xác đ nh giá. - Ph ươ ng pháp th ng d ư đưc áp d ng đ xác đ nh giá đ t c a các th a đ t tr ng cĩ ti m n ăng phát tri n do thay đ i quy ho ch ho c do chuy n m c đích s d ng đt trong khi khơng cĩ giá chuy n nh ưng quy n s d ng đ t t ươ ng t trên th tr ưng đ áp d ng ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p. Căn c tình hình c th c a th tr ưng và s li u đã thu th p, y ban nhân dân cp t nh l a ch n ph ươ ng pháp phù h p trong các ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t quy đnh t i Ngh đ nh s 188/2004/N ð-CP này đ đ nh giá đ t t i đ a ph ươ ng. Tr ưng hp c n thi t cĩ th k t h p m t s ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t đ đ nh m c giá đ t c th . 1.5. TH TR ƯNG NHÀ ðT VI T NAM 1.5.1. Khái quát th tr ưng nhà đt Vi t Nam - 7 -
Theo Lê Quang Trí (2001) quá trình trao đi chuy n nh ưng mua bán đ t đai đã x y ra t r t lâu Vi t Nam. Các quy đ nh v v n đ này c ũng khác nhau, tùy vùng và tính l ch s c a vùng đĩ. Sau n ăm 1975, v n đ mua bán đ t đai mi n Nam v n ti p t c v i t c đ ch m do nhu c u v đ t c a dân chúng, v nhà sau chi n tranh. Tt c s mua bán này đu mang tính t phát và d a trên s th a thu n gi a ng ưi mua và ng ưi bán mà khơng cĩ m t t ư cách pháp nhân nào quy đnh. Sau đĩ m t s nơi ph ưng, xã đã cĩ xác nh n trong mua bán này. Tuy nhiên, v n đ này ch ưa cĩ m t quy đnh chính th c chung nào trong c n ưc. ð n n ăm 1993, Lu t đ t đai ra đ i cho đưc c ơ s xác đ nh tính s h u c a đ t đai (s h u tồn dân). Tuy nhiên, v n ch ưa đáp ng đưc nhu c u v đ t và nhà c a ng ưi dân, đ t bi t là v n đ mua bán, trao đi nên Lu t s a đ i b sung m t s điu c a Lu t đ t đai 1998, Pháp l nh v nhà năm 1991 và các Ngh đ nh, Thơng t ư, Quy t đ nh c a Th t ưng Chính ph v c th hĩa Lu t đ t đai và Pháp l nh nhà là c ơ s pháp lý quan tr ng cho vi c qu n lý và ho t đ ng s n xu t kinh doanh nhà đt. T đĩ, b ưc đ u đã hình thành nên th tr ưng nhà đt n ưc ta. T đ u th p k 2000 tr l i đây, di n bi n th tr ưng b t đng s n c a Vi t Nam khá ph c t p. N u nh ư trong 3 n ăm đu t n ăm 2001 đ n n ăm 2003 giá b t đ ng sn bùng n thì b t đ u t cu i n ăm 2003 đ n cu i n ăm 2006 th tr ưng b t đ ng s n chuy n sang giai đon h nhi t, b ưc đ u sang n ăm 2007 th tr ưng nhà đt b t đ u tăng giá đt ng t đ n cu i n ăm thì ti p t c h nhi t, c th nh ư sau: Giai đon th tr ưng b t đ ng s n bùng n (2001- 2003) Sau m t th i gian dài bình l ng, t n ăm 2000, giá nhà đt b t đ u bi n đ ng, ti p đĩ giá c t ăng nhanh liên t c và đt đ nh cao vào kho ng quý II n ăm 2001. Theo nhi u chuyên gia nh n đ nh, giá b t đ ng s n c a Vi t Nam giai đon này đang m c đt nh t th gi i, cao h ơn c m t s thành ph l n c a các n ưc cơng nghi p phát tri n. ðánh giá m t s nguyên nhân d n đ n tình tr ng “bùng n ” trên th tr ưng b t đng s n nh ư: Do n n kinh t t ăng tr ưng m c cao d n t i nhu c u v đ t đai ph c v cho s n xu t kinh doanh và nhu c u nhà c a dân chúng liên t c gia t ăng; Do s đu c ơ trong kinh doanh nhà đt gia t ăng m nh m ; Do chính sách c a Nhà n ưc v đt đai; Do y u t tâm lý k ỳ v ng vào kh n ăng sinh l i vơ t n c a đ t; và cu i cùng là do thi u các thơng tin v giá nhà đt (Civillawinfor, 2007) Giai đon th tr ưng b t đ ng s n đĩng b ăng (2003-cu i n ăm 2006) T cu i n ăm 2003 đ n cu i n ăm 2006 th tr ưng b t đ ng s n n ưc ta di n ra tr m l ng, “ đĩng b ăng” nh ư nhi u ng ưi nh n xét. Th tr ưng b t đ ng s n n ăm sau lnh h ơn n ăm tr ưc. Theo s l ưng th ng kê: n ăm 2003 giao d ch đ a c thành cơng gi m 28%, n ăm 2004 gi m 56% và n ăm 2005 gi m 78% (Civillawinfor , 2007) Giai đon th tr ưng b t đ ng s n s t giá su t năm 2007. Th tr ưng b t đ ng s n n ăm 2007 di n bi n khơng theo b t c quy lu t nào. ðin hình nh t là TP HCM, ch trong vịng 12 tháng cĩ đn 3 l n lên c ơn s t giá. Các chuyên gia cho r ng, th tr ưng nhà đt n ăm 2007 là m t n ăm đ y bi n đ ng do nhi u nguyên nhân: Vi t Nam gia nh p WTO; Hoa K ỳ thơng qua PNTR cho Vi t Nam; H i ngh các nhà tài tr Vi t Nam c ũng cho th y kh n ăng thu hút v n đ u t ư tr c ti p - 8 -
nưc ngồi (FDI) c a Vi t Nam n ăm 2007 là r t l n; r i th tr ưng ch ng khốn n r, đem l i l ưng ti n lãi l n cho nhi u nhà đu t ư và đã khơng ít nhà đu t ư chuy n sang đu c ơ nhà đt; Các chính sách “m” cho phép Vi t ki u và ng ưi n ưc ngồi mua nhà t i Vi t Nam (ði H c Kinh T Qu c Dân, 2007) Giai đon đ u n ăm 2008 đ n 2009 Trong n ăm 2008, giá nhà đt b t đ u s t gi m t đ u n ăm và gi m m nh nh t là vào kho ng quý 4 c a n ăm. Bưc sang n ăm 2009, Theo Marc Townsend (2009), cho r ng, n ăm 2009 nhi u b lu t và quy đnh s cĩ hi u l c nh ư: Lu t Thu thu nh p cá nhân (PIT), Lu t Thu giá tr gia t ăng (VAT) m i, Lu t S h u trong th tr ưng bán l và nhà cho ng ưi n ưc ngồi; t ăng l phí tr ưc b ơ tơ và chuy n nh ưng b t đng s n; t ăng m c l ươ ng t i thi u, gi m lãi su t ngân hàng, ngân hàng b t đ u cho vay b t đ ng s n s khi n tình hình th tr ưng b t đ ng s n trong n ưc cĩ nhi u thay đi khĩ d đốn. Theo nh n đ nh c a Giám đ c điu hành Cơng ty CB Richard Ellis Vi t Nam (thu c T p đồn T ư v n B t đ ng s n Qu c t - CBRE) th tr ưng b t đ ng s n c a Vi t Nam nĩi chung s tr l i chu k ỳ t ăng tr ưng trong th i gian trung h n (2 - 6 n ăm) . M c dù ni m tin vào th tr ưng b t đ ng s n tồn c u và Vi t Nam b lung lay trong năm 2008, nh ưng v n cĩ ni m tin vào nh ng y u t c ơ b n v kinh t và dân s c a Vi t Nam, s l c quan v tri n v ng c a th tr ưng trong trung và dài h n. Giai đon đ u n ăm 2010 đn nay Báo cáo c a B Xây d ng cho th y, th tr ưng b t đ ng s n n ăm 2010 ti p t c đà h i ph c nhanh, nh ưng v n phát tri n thi u n đ nh, khơng b n v ng. Bưc vào n ăm 2010, th tr ưng b t đ ng s n v n gi đưc đà ph c h i c a n ăm 2009 cùng v i t ăng tr ưng tr l i c a n n kinh t m c dù v n cịn nh h ưng c a cu c kh ng ho ng kinh t th gi i b t đ u t gi a n ăm 2007. Các doanh nghi p kinh doanh bt đ ng s n đã b t khĩ kh ăn so v i n ăm 2008. ðc bi t, t i Hà N i cĩ th i đim cịn x y ra nh ng “c ơn s t” ng n, nh t là v i phân khúc th tr ưng nhà giá trung bình, di n tích nh và cĩ tính thanh kho n cao. C ơ c u hàng hố c a th tr ưng B ðS đã cĩ s thay đ i, các nhà đu t ư đã chuy n h ưng đ u tư vào phân khúc th tr ưng nhà cĩ m c giá trung bình, di n tích nh đ đáp ng nhu c u th t c a th tr ưng, t ăng tính thanh kho n c a ngu n v n đ u t ư. Vi c huy đ ng v n và mua bán nhà tr tr ưc trong các d án khu nhà , khu đơ th mi cịn nhi u b t c p ti m n nguy c ơ b t n cho xã h i. Hi n t ưng đ u c ơ, kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đn", "tâm lý đám đơng" cịn di n ra ph bi n. Các vi ph m nh ư ch đ u t ư giao nhà ch m so v i ti n đ , ch t lưng khơng đ m b o nh ư th a thu n ban đ u, t ý t ăng giá nhà so v i giá trong h p đ ng. H th ng qu n lý nhà n ưc v th tr ưng b t đ ng s n cịn nhi u b t c p; h th ng thơng tin v nhà và th tr ưng b t đ ng s n thi u tin c y và ch ưa th ng nh t ( ðă ng Khoa, 2010) Trong n ăm 2010, ngu n cung B ðS v n ti p t c t ăng và nhu c u mua nhà đt c a ng ưi dân v n r t l n. Th nh ưng, ng ưi cĩ ti n và cĩ nhu c u d ưng nh ư ch ưa s n - 9 -
sàng cho vi c đ u t ư vào mua B ðS, ngay c khi h cĩ r t nhi u c ơ h i và điu ki n ch n hàng. Nhi u chuyên gia B ðS nh n đ nh, th tr ưng B ðS n ăm 2010 s là cu c gi ng co quy t li t gi a m t bên là các ch đ u t ư, các đi di n bán hàng và m t bên là ng ưi mua hàng. Nguyên nhân c a tình tr ng này chính là y u t tâm lý c a nhà đu t ư ch ưa s n sàng và h đang ch đ i m t s thay đ i nào đĩ đ ti p t c nh p cu c. Theo Ơng John Gallander, Giám đc chi nhánh Kninght Frank Vi t Nam, cơng ty t ư vn và đnh giá B ðS uy tín hàng đu th gi i c a Anh qu c cho r ng: xu h ưng t ăng lãi su t ngân hàng t i Vi t Nam d n đ n ngu n cung B ðS và nhu c u ng ưi mua b nh h ưng (Tr ng Tuy n, 2010). Tt c nh ng v n đ trên đã làm cho th tr ưng B ðS Vi t Nam thi u n đ nh, khơng b n v ng m c dù đang trên đà ph c h i. 1.5.2. Th tr ưng nhà đt ð ng B ng Sơng C u Long và C n Th ơ hi n nay. Ch sau th i gian ng n khi c u C n Th ơ khánh thành và đư a vào s d ng, giá đ t các t nh trong khu v c lân c n b ng d ưng t ăng b t th ưng. Theo gi i kinh doanh nhà đt, nguyên nhân th tr ưng b t đ ng s n khu v c này sau m t th i gian dài yên ng, nay b ng d ưng sơi đng là do “ ăn theo” c u C n Th ơ. Nu nh ư tr ưc đây, giá đ t ru ng t i V ĩnh Long ch kho ng 21 tri u đ ng/cơng (1.000m 2), đt v ưn cao nh t là 45 tri u đ ng/cơng mà ch ng ai mua, thì nay giá đt đây đã t ăng g p 7 đ n 10 l n, 1 cơng đ t ru ng đưc bán v i giá kho ng 220 tri u đng. Riêng t i thành ph C n Th ơ, gi i kinh doanh b t đ ng s n t i đây đang r t k ỳ v ng sau khi c u C n Th ơ khánh thành s “hâm nĩng” th tr ưng b t đ ng s n t i khu Nam Cn Th ơ và trung tâm thành ph. Và sau g n hai tháng thì nh ng k ỳ v ng y đã b t đu thành hi n th c. Theo th ng kê c a m t s cơng ty kinh doanh, mơi gi i b t đ ng s n khu v c Nam Cn Th ơ, tr ưc th i đim khánh thành c u C n Th ơ kho ng 4-5 tháng, nhu c u mua nhà, đt khu Nam C n Th ơ di n ra r t nh n nh p, nh t là đt phân lơ đã cĩ “gi y đ”, giá c t ăng liên t c. Tuy nhiên, kho ng n a tháng sau k t ngày khánh thành c u Cn Th ơ, th tr ưng nhà đt g n nh ư “ đĩng b ăng”. Ơng Nguy n Phan Hồi Tùng, Giám đc Cơng ty Nhà đt An Th i (ti Khu dân c ư Hưng Phú 1) cho bi t, cĩ th do ng ưi bán neo giá m c cao, ng ưi mua thì ch giá xu ng th p nên hai bên khơng g p nhau . Ngồi ra, cĩ th do nh h ưng c a th tr ưng tài chính, lãi su t ngân hàng m c cao, nên các nhà đu t ư ng i b v n vào b t đ ng s n T quý II/2010 tr l i đây thì th tr ưng b t đ ng s n C n Th ơ đã h i ph c tr l i, giao d ch di n ra nhi u h ơn. H u h t khách hàng mua nhà, đt đ u cĩ nhu c u th t s, h ơn n a, ng ưi bán c ũng khơng cịn “hét giá” nên ng ưi mua - ng ưi bán d g p nhau. - 10 -
Ch t ch UBND thành ph C n Th ơ Tr n Thanh M n cho bi t, hi n nay thành ph đang đĩn đu m t làn sĩng đu t ư m nh m t các nhà đu t ư trong và ngồi n ưc v i các d án xây d ng khu cơng nghi p, cao c v ăn phịng, c ăn h chung c ư và các d án bt đ ng s n du l ch. Theo đánh giá c a nhi u ng ưi am hi u v đ t đai, th tr ưng b t đ ng s n C n Th ơ trong th i gian t i đang cĩ nhi u y u t h tr nh ư đư a vào s d ng m t s tuy n đưng giao thơng, các khu dân c ư m i; giá đ t n ăm 2010 đưc cơng b cao h ơn n ăm 2009 t 10-30%; m t s ngân hàng trên đa bàn b t đ u t o điu ki n cho kênh tín dng b t đ ng s n. Hi n nay, thành ph C n Th ơ đã c p gi y ch ng nh n cho m t s d án phát tri n b t đng s n đ ph c v phát tri n thu hút du l ch nh ư: d án xây d ng Khu d ch v ngh dưng và gi i trí c n Cái Kh (quy mơ 8,8 ha, t i khu v c c n m i n i ph ưng Cái Kh ); d án khách s n 5 sao Thanh Trà; d án cao c Xuân Quang Ngồi ra, các khu cù lao nh ư c n u, c n Cái Kh , c n Kh ươ ng, c n S ơn, c n Tân L c cĩ c nh quan thiên nhiên sơng n ưc t ươ i đp c ũng đang đưc thành ph m i g i đ u t ư. Các d án tr ưc đây ch m ti n đ nh ư: Khu dân c ư H ng Loan, Khu đơ th tái đ nh c ư Him Lam, Vi t Khanh đang đưc kh n tr ươ ng xúc ti n. T t c s làm cho th tr ưng bt đng s n C n Th ơ thêm đa d ng, phong phú (Quang Trí, 2010). 1.5.3. Th tr ưng nhà đt Qu n Ninh Ki u T n ăm 2005 sau khi thành ph C n Th ơ tr thành đơ th tr c thu c Trung Ươ ng, giai đon này quá trình đơ th hĩa di n ra m nh, nhà n ưc quy ho ch và phát tri n nhi u d án khu cơng nghi p, khu dân c ư m i, nâng c p và m r ng và phát tri n thêm h th ng đưng giao thơng, đây c ũng chính là đng l c gĩp ph n làm cho đt đai b bi n đ ng. Các bi n đ ng ch y u là chuy n m c đích s d ng c a đ t đai. - ðt nơng nghi p chuy n sang đ t giao thơng, đ t và các cơng trình cơng cng. - ðt sang đ t giao thơng và cơng trình cơng c ng. Năm 2006, 2007 thì tình hình chuy n m c đích s d ng đ t khơng cĩ nhi u bi n đ ng nh ư n ăm 2005. Nguyên nhân là ph n l n di n tích đt b nh h ưng t các d án quy ho ch, đ t trong dân đa ph n đ u đưc chuy n m c đích s d ng. Sang n ăm 2008 cùng v i các d án l n đưc tri n khai nh ư nâng c p m r ng Qu c l 91B, m đưng t M u Thân ch y th ng đ n sân bay Trà Nĩc, d án c u C n Th ơ và sân bay C n Th ơ s p đưa vào ho t đ ng thì đt đai qu n Ninh Ki u c ũng cĩ s bi n đ ng tuy khơng b ng n ăm 2005 c th là tính đn tháng 8 đã cĩ 21.863,43m 2 đưc chuy n m c đích s d ng. Năm 2010 giá nhà đât đưc cơng b t ăng h ơn n ăm 2009 t 10%-30%. Nhi u tuy n đưng qu n Ninh Ki u nh ư đưng Hai Bà Tr ưng (nhà hàng Ninh Ki u - Nguy n An Ninh), đưng Hịa Bình (Nguy n Trãi – 30 Tháng 4) giá 25 tri u đ ng/m² (t ăng 7,5 - 8,2 tri u đ ng/m²), đưng Tr n H ưng ðo (c u Nh Ki u - M u Thân), đưng Tr n V ăn Khéo (Nguy n Trãi - h t Cơng ty H i ch tri n lãm qu c t C n Th ơ) 18 tri u đ ng/m² (t ăng 2 - 3,5 tri u đ ng) Cịn đt nhi u d án khu dân c ư - 11 -
đơ th m i, giá th p nh t hi n nay đang giao d ch là 4 tri u đ ng/m², cao nh t cĩ n ơi lên đn 14 tri u đ ng/m² ( Ng c L , 2010) 1.6. CÁC Y U T NH H ƯNG ð N GIÁ NHÀ ðT Giá c b t đ ng s n tu ỳ thu c m t ph n l n vào quan h cung-cu trên th tr ưng. Khi c u l n h ơn cung, giá b t đ ng s n th ưng b đ y cao lên; ng ưc l i, khi cu th p h ơn cung, giá b t đ ng s n cĩ xu h ưng gi m xu ng. Tuy nhiên, giá c cịn ph thu c vào nhi u y u t khác nh ư nh ng y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th tr ưng nh ư “ đc quy n”, “ đ u c ơ”, “c nh tranh khơng lành m nh” cĩ nh ng y u t xu t phát t s can thi p c a Nhà n ưc nh ư đu t ư c a Nhà n ưc vào vi c nâng c p cơ s h t ng khu dân c ư ( đưng giao thơng, c p và thốt n ưc, c p đin ), t ăng ho c mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá tài sn b t đ ng s n thu c s h u Nhà n ưc, chính sách nhà cho ng ưi cĩ thu nh p th p ; cĩ nh ng y u t b t ngu n t tâm lý, thĩi quen c a ng ưi dân nh ư khơng mu n bán nhà đt do cha ơng đ l i, ho c khơng thích nhà chung c ư, ho c ham mu n cĩ nhà n m trên qu c l , t nh l . Theo Cc Qu n lý nhà- B Xây d ng (2007) cĩ các nhĩm nhân t tác đ ng nh hưng đ n giá b t đ ng s n nĩi riêng c ũng nh ư đi v i b t đ ng s n nĩi chung, c th là: 1.6.1. Nhĩm các y u t t nhiên * V trí c a bt đ ng s n: kh n ăng sinh l i do y u t v trí b t đ ng s n mang l i càng cao thì giá tr c a b t đ ng s n càng l n. M i b t đ ng s n luơn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ươ ng đi. Xét trên ph ươ ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nĩi trên đu cĩ vai trị quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a b t đng s n. Nh ng b t đ ng s n n m t i trung tâm đơ th hay m t vùng nào đĩ s cĩ giá tr l n h ơn nh ng b t đ ng s n nhà đt cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí tươ ng đi). Nh ng b t đ ng s n n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thơng quan tr ng l i cĩ giá tr cao h ơn nh ng b t đ ng s n n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá ưu th v v trí b t đ ng s n là c c k ỳ quan tr ng, đc bi t là đi v i vi c xác đ nh giá đ t. * Kích th ưc, hình th , di n tích th a đ t hoc lơ đ t: M t kích th ưc và di n tích th a đ t t i ưu khi nĩ tho mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c ư trong vùng. Thơng th ưng đ i v i đ t n n trong các khu dân c ư, khu đơ th m i th ưng cĩ mt ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu th a đ t là t 10m-15m. Ngồi ra cịn cĩ m t s di n tích mà ng ưi mua th ưng quan tâm là m t ti n 5m x 20m, di n tích này cĩ th t ăng lên tùy theo nhu c u và ngu n l c tài chính mà ng ưi mua cĩ th ch p nh n đưc. thơng th ưng m nh đ t đưc ch n s cĩ d ng hình ch nh t, g n các tr c l l n hay g n các con sơng cĩ c nh quan h u tình. * ða hình bt đ ng s n to l c: ða hình n ơi b t đ ng s n to l c cao hay th p so v i các b t đ ng s n khác trong vùng lân c n cĩ tác đ ng đ n giá tr b t đ ng sn. nh ng khu v c th p, th ưng hay b ng p n ưc vào mùa m ưa hay b hi n t ưng tri u c ưng thì giá c a b t đ ng s n s th p, ng ưc l i giá c a nĩ s cao h ơn. Xét v đa hình thì qu n Ninh Ki u n m vùng đng b ng nên đa hình c a h u h t các - 12 -
mnh đ t đ u gi ng nhau nên đa hình khơng cĩ s chi ph i m nh đ n giá c a b t đng s n. * Hình th c (ki n trúc) bên ngồi c a bt đ ng s n ( đi v i bt đ ng s n là nhà ho c là các cơng trình xây d ng khác): N u 2 b t đ ng s n cĩ giá xây d ng nh ư nhau, b t đ ng s n nào cĩ ki n trúc phù h p v i th hi u thì giá tr c a nĩ s cao h ơn và ng ưc l i. Hi n nhiên trong tâm lý c a ng ưi mua bao gi c ũng cĩ tâm lý l a ch n nh ng n ơi đp, an lành, c nh quan thu hút ng ưi xem đ xây d ng nhà, nhà đưc c t lên l i ph i cĩ ki n trúc đ c tr ưng h ơn ng ưi khác. C th m t ng ưi nhà đưc xây dng theo ki n trúc ph ươ ng tây, ki n trúc c a các bi t th s cĩ giá bán cao h ơn nh ng ngơi nhà xây d ng theo ki n trúc bình th ưng m t dù giá xây d ng là nh ư nhau. * ðc đim trên m t đ t và d ưi lịng đt ( đ dày c a l p b mt, tính ch t th nh ưng, tính ch t v t lý ). M c đ nh h ưng c a các y u t trên đn giá tr c a bt đ ng s n tu ỳ thu c vào m c đích s d ng đ t. * Tình tr ng mơi tr ưng: mơi tr ưng trong lành hay b ơ nhi m n ng, yên tĩnh hay n ào đu nh h ưng tr c tip đ n giá tr b t đ ng s n. * Các ti n l i và nguy c ơ r i ro c a t nhiên: nh ng b t đ ng s n n m nh ng vùng th ưng hay b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t ) làm cho giá tr b t đ ng s n b sút gi m và ng ưc l i. 1.6.2. Nhĩm các y u t kinh t * Nh ng ti n nghi g n li n v i b t đ ng s n: Bao g m h th ng đin, n ưc, v sinh, điu hồ nhi t đ , thơng tin liên l c. H th ng ti n nghi càng đy đ và ch t lưng càng t t thì càng làm cho giá tr b t đ ng s n càng gia t ăng, c th là nh ng b t đng s n n m c nh nh ng con đưng cĩ c ơ s h t ng hồn ch nh nh ư l nh a r ng, thống, cĩ dãy phân cách, cĩ cây xanh trên l đưng, l đưng r ng, các ti n nghi h tr đi kèm nh ư vi n thơng 9 cĩ cáp đin tho i), đin (cĩ li n đin an tồn), n ưc (n ưc máy và ch t l ưng n ưc t t), h th ng thốt n ưc (tt), các nhu c u v xã h i t t (nhu cu v y t , giáo d c, v ăn hĩa và các nhu c u vui ch ơi gi trí, nhu c u v vi c làm t t) s cĩ giá cao h ơn các b t đ ng s n khơng đáp ng đưc nh ng điu kin đĩ. * Kh n ăng mang l i thu nh p t b t đ ng s n: m c thu nh p hàng n ăm t bt đ ng s n mang l i s cĩ nh h ưng quan tr ng đ n giá tr c a b t đ ng s n đĩ. Khi kh n ăng t o ra thu nh p t b t đ ng s n càng cao thì giá chuy n nh ưng c a nĩ càng cao và ng ưc l i. 1.7. ðC ðIM VÙNG NGHIÊN C U 1.7.1. V trí đ a lý Qu n Ninh Ki u. Ninh Ki u là trung tâm c a thành ph C n Th ơ, là qu n cĩ điu ki n thu n l i đ phát tri n, di n tích t nhiên là 2.934,99m 2 và 214.379 nhân kh u cĩ đ a gi i hành chánh nh ư sau: Phía ðơng giáp t nh V ĩnh Long. Phía Tây giáp huy n Phong ðin. - 13 -
Phía Nam giáp qu n Cái R ăng. Phía B c giáp qu n Bình Thu . Tr s qu n đ t t i ph ưng Th i Bình. Hình 1.1 B n đ hành chính qu n Ninh Ki u, thành ph C n Th ơ (Ngu n:Phịng Tài Nguyên & Mơi Tr ưng qu n Ninh Ki u) Qu n Ninh Ki u cĩ 13 ph ưng: An Nghi p, An C ư, An H i, An L c, An Hồ, An Phú, An Bình, An Khánh, Tân An, Xuân Khánh, H ưng L i, Cái Kh , Th i Bình. (Niên giám th ng kê qu n Ninh Ki u, 2009) - 14 -
1.7.2. ðc đim kinh t xã h i Qu n Ninh Ki u Qu n Ninh Ki u đưc thành l p theo ngh đ nh c a chính ph s 05/2004/N ð-CP ngày 02 tháng 01 n ăm 2004. ðưc xem là trung tâm c a thành ph Cn Th ơ, Qu n Ninh Ki u đưc xem là trung tâm chính tr , kinh t , v ăn hĩa khoa h c k thu t, th ươ ng m i và d ch v , là đu m i giao thơng v n t i quan tr ng c a thành ph và c ð ng B ng Sơng C u Long. Hi n t i, qu n đang cĩ m t h th ng giáo d c, th ươ ng m i, dich v m nh nh t ð ng B ng Sơng C u Long. S ki n khánh thành cng hàng khơng C n Th ơ hơm 4/1, và c u C n Th ơ hồn thành là điu ki n đ C n Th ơ phát tri n m nh trong th i gian s p t i. Nh áp d ng nhi u gi i pháp đ ng b , ch đ o sát sao, nhi m k ỳ qua, qu n Ninh Ki u đã phát huy t t n i l c và thu hút các ngu n l c bên ngồi, là m t trong nh ng đ a ph ươ ng cĩ t c đ phát tri n kinh t nhanh c a TP C n Th ơ. T c đ t ăng tr ưng kinh t bình quân c a qu n giai đon 2005 - 2009 đt 16,6%/n ăm. C ơ c u kinh t chuy n d ch nhanh theo h ưng th ươ ng m i – d ch v – du l ch – cơng nghi p – ti u th cơng nghi p. T trng ngành th ươ ng m i – d ch v t ăng d n hàng n ăm t 53,67% (n ăm 2005) t ăng lên 64,73% (n ăm 2009), t tr ng ngành nơng nghi p gi m d n t 0,55% (n ăm 2005) xu ng cịn 0,12% (n ăm 2009). Trong đĩ, l ĩnh v c th ươ ng m i – dch v và kinh t h cá th phát tri n m nh, đa d ng ngành ngh ; h th ng ch , siêu th , trung tâm th ươ ng m i, các khu ph chuyên doanh, c a hàng, các d ch v du l ch, vi n thơng, tài chính, ngân hàng ngày càng phát trin v quy mơ, ch t l ưng hàng hĩa và d ch v , ph c v t t nhu c u c a nhân dân (Thi n Khiêm, 2009 ). Bên c nh đĩ qu n Ninh Ki u cịn cĩ các trung tâm th ươ ng m i l n, các siêu th , bách hĩa t ng h p nh ư khu th ươ ng m i Cái Kh , Co.op Mart, Metro Khơng ch cĩ phát tri n kinh t mà qu n Ninh Ki u cịn phát tri n và đu t ư m nh v giáo d c nh ư ði H c C n Th ơ, cơng trình xây m i ð i H c Y D ưc C n Th ơ, các tr ưng cao đ ng nh ư cao đng Y T C n Th ơ, cao đng Kinh T K Thu t C n Th ơ, đây là nh ng ngu n l c đ gĩp ph n phát tri n thành ph C n Th ơ c ũng nh ư ðng B ng Sơng C u Long nĩi chung và qu n Ninh Ki u nĩi riêng (Thi n Khiêm, 2009). - 15 -
CH ƯƠ NG 2: PH ƯƠ NG TI N VÀ PH ƯƠ NG PHÁP 2.1. PH ƯƠ NG TI N. 2.1.1. ða đim th c hi n đ tài: Trên đa bàn qun Ninh Ki u Thành Ph C n Th ơ. 2.1.2. Th i đim th c hi n: 09/08/2010 đn 10/11/2010 2.1.3. Tài li u: - B n đ hành chính qu n Ninh Ki u_thành ph C n Th ơ. - Lu t ð t ðai 2003. - B ng giá đ t C n Th ơ 2010 do UBND t nh C n Th ơ quy đnh. - Niên giám th ng kê qu n Ninh Ki u n ăm 2009 c a phịng th ng kê qu n Ninh Ki u. - Ngh đ nh s 05/2004/N ð-CP ngày 02 tháng 01 n ăm 2004 quy đnh v vi c thành l p các qu n Ninh Ki u, Bình Th y, Cái R ăng, Ơ Mơn, các huy n Phong ðin C ð , V ĩnh Th nh, Th t N t, và các xã ph ưng, th tr n thu c thành ph C n Th ơ tr c thu c Trung Ươ ng. - Ngh đ nh 188/2004/N ð-CP ngày 16 tháng 11 n ăm 2004 v ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t và khung các lo i đ t. - Quy t đ nh s 103/2008/Q ð-UBND c a y ban nhân thành ph C n Th ơ ngày 26 tháng 12 n ăm 2008. Quy đnh m c giá các lo i đ t trên đa bàn thành ph Cn Th ơ n ăm 2009. - Quyt đ nh s 68/2009/Q ð-UBND c a y ban nhân dân thành ph C n Th ơ ngày 29/12/2009 v vi c ban hành quy đnh giá các lo i đ t trên đa bàn thành ph Cn Th ơ n ăm 2010. - Giáo trình Qu n lý và phân tích th tr ưng nhà đt, 2003-Lê Quang Trí, ði Hc C n Th ơ. - Giáo trình Phân h ng đ nh giá đ t, 1999-Lê T n L i, ð i H c C n Th ơ. 2.2. PH ƯƠ NG PHÁP. 2.2.1. Cách th c hi n. - Thu th p các tài li u và s li u cĩ liên quan đn th tr ưng nhà đt: b ng giá đ t C n Th ơ theo quy đnh c a UBND t nh C n Th ơ giai đon 2005-2010, các quy t đ nh cĩ liên quan, s li u th ng kê các bi n đ ng v đ t đai (chuy n đ i, chuy n nh ưng ) - Ti n hành điu tra ph ng v n ng ưi dân, điu tra hi n trng v v trí, c ơ s h t ng (xã h i, k thu t), mơi tr ưng, an ninh theo các con đưng. - T k t qu điu tra đĩ ti n hành phân tích, đánh giá, t ng h p và xác đnh m c đ nh h ưng c a các y u t nh h ưng đ n giá và th c tr ng giá tr s d ng đ t làm c ơ s cho vi c đ nh giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u. - 16 -
2.2.2. Các b ưc th c hi n: Bưc 01: Tham kh o tài li u cĩ liên quan đn giá đ t và đnh giá đ t, các Ngh đ nh ca Nhà n ưc v giá đ t và cơng tác đnh giá đ t, tài li u c a các h i th o khoa h c v th tr ưng nhà đt, các website cĩ liên quan đn các v n đ nêu trên. Lp phi u điu tra (ph l c) và s phi u điu tra 30 phi u/ph ưng. Qu n Ninh Ki u cĩ 13 ph ưng nên s phi u điu tra là 390 phi u. Ni dung điu tra: ðiu tra ý ki n c a ng ưi dân v m c đ nh h ưng đ n giá đ t ca các y u t nh ư: - Lo i đơ th - V trí - Hình th lơ đ t - ðiu ki n sinh l i - Cơ s h t ng k thu t - Cơ s h t ng xã h i - Mơi tr ưng - An ninh - Các y u t khác Bưc 02: Ti n hành điu tra và kh o sát - ðiu tra và ph ng v n h gia đình: Ph ng v n ng ưi dân đ tìm ra các y u t cĩ nh h ưng đn giá đ t và t l % nh h ưng c a các y u t này đn giá đ t qu n Ninh Ki u. - Kh o sát bên ngồi: Ghi nh n l i tồn b hi n tr ng v v trí, c ơ s h t ng (xã hi, k thu t), mơi tr ưng, an ninh c a các tuy n đưng trên đa bàn qu n Ninh Ki u. Bưc 03: Tin hành phân tích, đánh giá và so sánh các s li u thu đưc. - Phân tích đánh giá s nh h ưng c a giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u giai đon 2007-2010 - ðánh giá tình hình chuy n đ i m c đích s d ng đ t, so sánh s thay đi gi a các n ăm, giai đon 2007-2010. - Dùng ph n m m Microsoft Ecxel đ th ng kê s li u theo t ng ph ưng và tính trung bình c a t ng y u t nh h ưng đ n giá đ t trên mõi ph ưng. - So sánh s chênh l ch gi a giá nhà n ưc v i giá th c t trên th tr ưng. Bưc 04: T ng h p tr ng s đim cho t ng y u t trên t ng ph ưng d a vào k t qu điu tra. T k t qu đĩ v bi u đ cho t ng y u t trên và so sánh t ng ph ưng v i nhau.T đĩ đánh giá xem y u t nào cĩ m c nh h ưng nhi u nh t đ n giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u. - 17 -
ðánh giá th c tr ng giá tr s d ng đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u d a vào bi u đ c a t ng con đưng đã kh o sát. Bưc 05: Hồn ch nh và vi t báo cáo - 18 -
CH ƯƠ NG 3: K T QU TH O LU N 3.1. TÌNH HÌNH BI N ð NG NHÀ ðT T I QU N NINH KI U 3.1.1. Hi n tr ng s d ng đ t. Bng 3.1 : Tình hình s d ng các lo i đ t qu n Ninh Ki u n ăm 2009. ðơ n v tính: ha Ph ưng Tng di n tích Nơng nghi p Phi nơng nghi p Ch ưa s d ng 2.934,99 946,66 1389,97 598,36 Cái kh 680,71 184,87 178,84 317,00 An Hịa 181,63 43,96 129,40 8,27 Th i Bình 55,62 1,10 50,68 3,84 An Nghi p 36,76 0 36,76 0 An C ư 67,19 0 60,02 7,17 An H i 34,37 0 28,94 5,43 Tân An 55,61 0 37,81 17,80 An L c 47,84 0 42,08 5,76 An Phú 52,02 0 51,27 0,75 Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68 Hưng L i 352,88 59,55 254,52 38,81 An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40 An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45 (Ngu n: Phịng th ng kê qu n Ninh Ki u n ăm 2010) Qua B ng 3.1 cho th y qu n Ninh Ki u cĩ t ng di n tích đ t là 2.934,99 ha trong đĩ đt nơng nghi p cĩ di n tích 946,66 ha chi m 32,25%, đ t phi nơng nghi p cĩ di n tích 1389,97 ha chi m 47,36%, ph n cịn l i là đt ch ưa s d ng v i di n tích 598,36 ha chi m 20.39%. Trong đĩ ph ưng An Bình là ph ưng cĩ di n tích t nhiên ln nh t và cĩ di n tích đ t nơng nghi p chi m t l cao nh t trong qu n v i t ng di n tích t nhiên là 717,19 ha, trong đĩ đt nơng nghi p chi m 400,04 ha, tuy nhiên ph n ln di n tích nơng nghi p c a ph ưng An Bình đã n m trong quy ho ch, ch y u là xây d ng các khu dân c ư, nâng c p c ơ s h t ng, k đ n là ph ưng An Khánh cĩ di n - 19 -
tích đt nơng nghi p là 253,00 ha l n th hai trên đi bàn qu n và đt phi nơng nghi p là 135,60 ha; ph ưng Cái Kh v i di n tích đ t nơng nghi p là 184,87 ha và đt phi nơng nghi p là 178,84 ha; ph ưng H ưng L i cĩ 59,55 ha là đt nơng nghi p và 254,52 ha là đt phi nơng nghi p; ph ưng An Hịa cĩ t ng di n tích là 181,63 ha v i di n tích đt nơng nghi p là 43,96 ha. ðây là nh ng ph ưng cĩ di n tích đ t nơng nghi p l n nh t, là ngu n d tr phong phú ph c v cho các m c tiêu phát tri n lâu dài c a qu n Ninh Ki u trong t ươ ng lai. M t s ph ưng cịn r t ít đ t nơng nghi p nh ư: Th i Bình, Xuân Khánh. V i t ng di n tích đ t nơng nghi p chi m 32,25% t ng di n tích s dng đ t trên đa bàn bàn qu n Ninh Ki u, thì ph n l n di n tích đ t này đã n m trong quy ho ch chung c a thành ph C n Th ơ, nh m t o qu đ t đ u t ư vào c ơ s h t ng, phát tri n kinh t , khu dân c ư c a Qu n, di n tích nơng nghi p này s là ngu n cung phong phú cho th tr ưng nhà đt, đáp ng nhu c u nhà c p thi t trên đa bàn Qu n trong th i gian s p t i. Bên c nh đĩ, đ t phi nơng nghi p c a qu n Ninh Ki u là 1.389,97 ha chi m 47.36% cho th y ho t đ ng kinh t c a qu n Ninh Ki u ch y u d a vào s n xu t cơng nghi p, cĩ m t s ph ưng ch t p trung các d ch v th ươ ng m i, nhà đt , c ơ s h t ng k thu t xã h i và h th ng giao thơng chính c a Qu n, các ph ưng này h u nh ư hồn tồn khơng cịn đt nơng nghi p c th nh ư: An Nghi p, An C ư, An H i, Tân An, An L c, An Phú. 3.1.2. ðánh giá s bi n đ ng giá đ t qu n Ninh Ki u. S thay đ i giá đt do nhà n ưc quy đnh t n ăm 2007-2009. T B ng 3.2 cho th y t n ăm 2007 đn 2009 m c đ thay đi c a giá nhà đt do Nhà n ưc quy đ nh là khơng đáng k . T i các con đưng đã hồn ch nh c ơ s h tng m c giá h u nh ư khơng thay đi nhi u, khung giá đ t đưc gi n đ nh trong nh ng n ăm qua, Nhà n ưc ch điu ch nh m c giá cho phù h p nh ng con đưng mi m , m r ng đưng và h m sau khi đưc nâng c p. C th là đi v i đưng Nguy n Vi t H ng vào n ăm 2007 đưc nâng c p thì sang n ăm 2008 m c giá đã t ăng lên 2 tri u/m 2, c ũng trong n ăm 2008 H m 51 đưng 3/2 sau khi đưc nâng c p thì giá c ũng đưc điu ch nh t ăng 0,5 tri u/m 2. Trong n ăm 2008 thành ph c n th ơ t p trung nâng c p các tuy n đưng l n, ch nh trang đơ th tr ng cây xanh hai bên đưng và dãy ng ăn cách gi a l , n i b t là ðưng 3/2 đã đưc nâng c p r t r ng, vịng xuy n c u ð u S u c ũng đưc tr ng hoa r t đ p, sang n ăm 2009 thì m c giá trên đon đưng này c ũng đưc điu ch nh tăng 0,5tri u/m 2. Nguyên nhân c a s điu ch nh giá này là do kh n ăng sinh l i c a các đon đưng này t ăng lên, dân c ư t p trung nhi u h ơn s điu ch nh này giúp cho giá phù hp h ơn v i giá th c t . Trong n ăm 2009 các tuy n đưng đã hồn ch nh thì khơng cĩ s bi n đ ng giá do Nhà n ưc mu n bình n giá nh m tránh tình tr ng giá đ t t ăng o, khơng đúng giá tr th c vì khi giá do nhà n ưc qui đ nh cĩ s bi n đ ng nh thì giá th c t bi n đ ng rt l n th m chí cĩ th s t giá đ t, đ ng th i vi c bình n giá c ũng là m t bi n pháp giúp cho th tr ưng b t đ ng s n c a qu n n đ nh h ơn. - 20 -
Bng 3.2: Giá đ t m t s tuy n đưng chính trong qu n Ninh Ki u. ðơ n v tính: tri u đ ng/m 2 Tên đưng Gi i h n Năm Năm Năm Năm 2007 2008 2009 2010 3/2 Mu Thân - Quơc l 91B 9,5 9,5 10,0 10,0 3/2 Qu c l 91B – Cu ðu S u 7,5 7,5 8,0 8,0 30/4 Hịa Bình - Tr n Ng c Qu 13,5 13,5 13,5 13,5 30/4 Tr n Ng c Qu - Cu i đưng 11 11 11 11,0 Mu Thân ðưng 30 tháng 4 – 16 16 16 16,0 Tr n H ưng ðo Mu Thân Tr n H ưng ðo – 9,5 9,5 9,5 12,0 Nguy n V ăn C Nguy n Trãi Su t đưng 16,8 16,8 16,8 16,8 Tr n H ưng ðo Su t đưng 16 16 16 18,0 Tr n Phú Su t đưng 13,5 13,5 13,5 13,5 Tr n V ăn Khéo Su t đưng 14,5 14,5 14,5 18,0 Hùng V ươ ng Su t đưng 14 14 14 14,0 Nguy n Vi t H ng Phan V ăn Tr - M u Thân 8 10 10 10,0 132 Hùng V ươ ng T đu h m đn h t đưng tr i 2,5 3 3 3,0 nh a 51 ðưng 3/2 T ðưng 3/2 đt h t đưng tr i 2.5 3 3 3,0 nh a 95 M u Thân T đu h m đn h t đưng trãi 2,5 3,5 3,5 3,5 nh a Hịa Bình Nguy n Trãi – ðưng 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0 Hai Bà Tr ưng Nhà hàng Ninh Ki u – Nguy n 17,5 17,5 25,0 An Ninh (Ngu n: S Tài nguyên và Mơi tr ưng TP C n Th ơ) S chênh l ch gi a giá đt nhà n ưc và giá đt th tr ưng n ăm 2010 - 21 -
Bng 3.3: B ng so sánh giá đ t m t s tuy n giao thơng chính c a UBND thành ph Cn Th ơ v i giá th tr ưng n ăm 2010 trên đa bàn qu n Ninh Ki u ðơ n v tính: tri u đ ng/m 2 Tên đưng Gi i h n Giá quy Giá th đnh tr ưng 3/2 Mu Thân - Quơc l 91B 10 24-25 3/2 Qu c l 91B - Cu i đưng 8 15-15,5 30/4 Hịa Bình - Tr n Ng c Qu 13,5 32-33 30/4 Tr n Ng c Qu - Cu i đưng 11 25-26 Mu Thân ðưng 30 tháng 4 – Hu ỳnh Thúc Kháng 16 38-39 Mu Thân Hu ỳnh Thúc Kháng – Nguy n V ăn C 12 28-30 Lý T Tr ng Su t đưng 16,8 41-42,5 CMT8 Ngã t ư B n xe - Nguy n V ăn C 13,5 30-31 CMT8 Nguy n V ăn C - Vành đai, h m 86 CMT8 8 30-31 Hai Bà Tr ưng Su t đưng 25 62-63 Nguy n Trãi Su t đưng 16,8 54,5-55 Tr n H ưng ðo Su t đưng 18 35-36 Tr n V ăn Khéo Su t đưng 18 30,5-32 Hùng V ươ ng Su t đưng 14 40-41 Hịa Bình Nguy n Trãi - ðưng 30/4 25 61-62 Nguy n V ăn C CMT8 – C u R ch Ng ng 2 7,5 31-32 (Ngu n: S li u điu tra tháng 9 n ăm 2010) Qua B ng 3.3 cho th y r ng giá đ t th c t giao d ch trên th tr ưng so v i giá do y ban thành ph ban hành chênh l ch khá cao, giá th tr ưng cĩ th cao h ơn vài ln so v i giá c a nhà n ưc qui đ nh. S chênh l ch này tùy thu c nhi u vào nhu c u ca ng ưi dân là h mua đ buơn bán, đ hay là v i m c đích đ u c ơ, c th nh ư: nu ng ưi dân c n m t ti n đ s n xu t kinh doanh h s n sàng tr m c giá cao h ơn mc giá th c t t 3-5% . C th nh ư sau: ðưng 3 Tháng 2; ðưng 30 Tháng 4; ðưng M u Thân ( đon t ðưng 30 tháng 4 đn Hu ỳnh Thúc Kháng) ; ðưng Tr n H ưng ðo; ðưng Hùng V ươ ng. Các tuy n đưng này cĩ m c giá th c t cao h ơn giá theo qui đnh c a nhà n ưc t 2,0 đ n 2,9 l n. Hi n nay đon đưng 3 Tháng 2 đã đưc nâng c p r t r ng c ũng là tr c l chính nên giá đt th c t cĩ th s cịn t ăng cao h ơn. - 22 -
ðưng M u Thân (Hu ỳnh Thúc Kháng đn Nguy n V ăn C ) cĩ giá th c t giao dch cao h ơn giá nhà n ưc là 2,4 l n. Hi n t i thành ph C n Th ơ đang tri n khai d án xây d ng tuy n đưng Mu Thân - sân bay Trà Nĩc nên trong t ươ ng lai giá đt đon đưng này c ũng cĩ th s t ăng cao khi d án đưng Mu Thân - sân bay Trà Nĩc hồn thành. ðưng Nguy n Trãi: giá quy đinh c a đon đưng này là 16,8 tri u/m 2 nh ưng giá th c t lên t i 54,5-55 tri u/m 2 cao 3,3 l n so v i giá Nhà n ưc. ðưng Hịa Bình: m t tuy n đưng t p trung nhi u trung c ơ s kinh doanh l n, nhi u ngân hàng là đon đưng cĩ điu ki n sinh l i cao thì giá đât đai chuy n nhưng trên th tr ưng cao g p 2,5 l n so v i giá quy đ nh c a nhà n ưc. Theo b ng giá nhà n ưc qui đnh tuy n đưng này là 25 tri u/m 2 và giá giao d ch th c t là 61-62 tri u đ ng/m 2. B i t i đây cĩ v trí th t hồn h o cho vi c kinh doanh mua bán, g n khu Trung tâm th ươ ng m i Cái Kh và h th ng siêu th c a thành ph . ðưng Nguy n V ăn C : cĩ m c giá th c t cao g p 4,3 l n so v i giá c a Nhà nưc giá quy đ nh c a tuy n đưng này. M c dù giá giá theo quy đnh là 7,5tri u/m 2 nh ưng th c t ng ưi dân giao d ch v i nhau lên t i 31-32tri u/m 2. Nguyên nhân c a s khác bi t v giá giao d ch này là vì n ơi đây gn b nh vi n, tr ưng h c trung h c, cao đng, g n cơng ty Dưc H u Giang, tr c giao thơng chính, g n b nh viên, các c ơ quan ch c n ăng s p đưc xây d ng m i Nĩi chung là đon đưng này đáp ng mi nhu c u xã h i c a ng ưi dân. Ngồi ra giá giao d ch trên th tr ưng t ăng cao cịn do m t s ng ưi đ u c ơ đt đy giá lên cao ki m l i, s xu t hi n c a các cơng ty, d ch v mơ gi i nhà đt các cơng ty này ho t đ ng v i hình th c ch y u là h p th c hĩa quy n s d ng nhà và đt . Nh ng ng ưi khơng cĩ th i gian hay ng i v ưng ph i th t c r ưm rà đã tìm đn các cơng ty này và h ch p nh n m c giá cao h ơn th c t nh ưng th t c đưc th c hi n nhanh chĩng, g n gàn và đay c ũng là nguyên nhân gĩp ph n đ y giá giao d ch nhà đt lên cao. 3.2. MC ð NH H ƯNG C A CÁC Y U T NH H ƯNG ð N GIÁ ðT TRÊN ðA BÀN QU N NINH KI U Trên th c t giá đ t ch u s tác đ ng c a r t nhi u nhân t . Trong nghiên c u này ch ra Tám nhân t l n đưc xem nh ư là cĩ nh h ưng nhi u đ n vi c hình thành giá đt c th th sau: 3.2.1. Y u t v trí các đơ th thì v trí c a th a đ t là r t quan trng. Nh ng khu v c ven đơ th di n tích đ t r ng và giá chuy n nh ưng th p nh ưng ít đưc s chú ý c a nh ng ng ưi mua đt v i m c đích s n xu t, kinh doanh so v i đ t trong n i ơ m c dù đt trong n i ơ cĩ giá chuy n nh ưng cao g p nhi u l n, di n tích c ũng h n ch . Vì đt n m khu vc thu c n i ơ g n các trung tâm c a thành ph , các khu cơng nghi p nên cĩ điu ki n sinh ho t thu n l i, kh n ăng sinh l i cao. - 23 -
Bng 3.4: B ng th ng kê m c đ nh h ưng c a các y u t nh h ưng đ n giá đ t trên đa bàn qu n Ninh Ki u Các ph ưng điu tra An Yu T Xuân Hưng An H i An An C ư An L c An Cái Th i Nghi p Tân An Tng Khánh Li 30 20 Phú 21 30 30 Hịa 30 Kh 24 Bình 30 16 30 phi u % 30 phi u phi u phi u phi u phi u phi u phi u phi u phi u phi u V trí 35.27 32.61 32.68 31.9 33.67 33.84 29.69 43.13 30.43 34.69 34.07 34.16 ðiu ki n 21.93 28.48 22.12 25.05 28.33 27 18.38 21.4 29.73 22.39 24.32 sinh l i 23.27 Th lơ 13.6 6.61 16.32 16.21 6.27 8.23 16.21 9.43 10.77 13.52 12.03 đt 13.37 Cơ s 11.88 17.17 12.65 11.79 16.99 15.73 12 11.27 14.31 13.44 13.31 HTKT 12.35 Cơ s 6.12 9.53 6.75 7.27 9.41 8.87 7.51 8.38 6.95 7.34 6.94 HTXH 7.91 Lo i đơ 6.77 2.09 4.63 5.89 2.07 2.1 12 5.38 5.33 7.92 5.66 th 5.44 Mơi 2.25 3.35 2.58 1.95 3.13 3.7 4.44 2.5 2.98 2.43 2.8 tr ưng 2.59 An ninh 0.9 0.17 0.84 0.58 0.13 0.37 1.81 0.97 0.3 0.48 0.63 0.59 Yu t 0.52 0 0.79 0.58 0 0 0.75 0.07 0.1 0.13 0 khác 0.32 Tng 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 (Ngu n: s li u điu tra – 2010) ði v i đ t trong n i ơ thì đưc phân chia theo lo i đưng ph (t lo i 1 đ n lo i 4) và x p v trí t 1 đ n 4 t ươ ng ng v i m i lo i đưng. nh ng tuy n đưng chính hay g n các khu ch , vui ch ơi gi i trí, thì m t ti n (v trí 1) đưc xem là n ơi thu n li đ , làm c ơ s buơn bán, s n xu t và giá chuy n nh ưng c a đ t là r t cao. M c giá chuy n nh ưng s gi m d n theo lo i đưng và v trí cĩ điu ki n kém h ơn. Tuy nhiên hai con đưng cĩ cùng lo i đưng nh ưng giá chuyn nh ưng đ t hai đưng này chênh l ch nhau đĩ là vì v trí c a chúng so v i trung tâm thành th là khác nhau, mc chênh l ch này là tu ỳ thu c vào kho ng cách bao xa và m c đ hồn thi n c a c ơ s h t ng m i đưng. đưng Tr n H ưng ðo là đưng lo i 1 nh ưng v trí 1 cĩ giá đt là 18.000.000 đng/m 2 và v trí 2 c th là h m 218 cĩ giá đ t là 3.500.000 đng/m 2 theo giá nhà n ưc quy đ nh. Trong điu ki n đ t n ưc ta hi n nay, y u t v trí r t quan tr ng đ i v i đ t nh t là đt đơ th . Vì y u t này quy t đ nh r t l n đ n ngu n thu nh p t khu đ t mang li, khu đ t cĩ v trí t t s t o điu ki n thu n l i cho ch nhân trong vi c kinh doanh, th ươ ng m i, cho thuê Ninh Ki u cĩ h th ng giao thơng đưng th y, đưng b qu c gia đi qua, là n ơi h i t c a nhi u tuy n đưng giao thơng th y, b quan tr ng - 24 -
ca vùng nên r t thu n ti n cho vi c v n chuy n và l ưu thơng nguyên li u và s n ph m hàng hố, t o ra các tr c phát tri n t thành ph C n Th ơ đn các th xã, thành ph c a nhi u t nh trong vùng. Nên y u t v trí nh h ưng r t l n đ n giá đ t trên đa bàn Qu n. Theo nh ư k t qu điu tra th c t t vi c đánh giá c a ng ưi dân trên đa bàn Qu n v v trí đưc th hi n qua bi u đ sau: 50 45 43.13 40 35.27 34.69 34.07 33.67 33.84 35 32.68 31.9 32.61 29.69 30.43 30 (% ) 25 V Trí L T 20 15 10 5 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.1: M c đ nh h ưng c a y u t v trí lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) Qua Biu đ 3.1 thì y u t v trí cĩ nh h ưng cao nh t lên ph ưng An Hịa vi m c đ 43,13% và th p nh t là ph ưng An Nghi p v i 29,69% các ph ưng cịn li dao đ ng t 31,9% đ n 35,27% Ph ưng An Hịa là n ơi t p trung nhi u tr ưng h c ( ði h c t i ch c, cao đ ng y t , cao đ ng k thu t, THCS An Hịa, .), ch (Tr n Vi t Châu, An Hịa), cĩ tuy n đưng Nguy n V ăn C đưc xem là “x ươ ng s ng” c a thành ph C n Th ơ ngồi ra cịn cĩ các tuy n đưng khác (CMT8, M u Thân, ) t o điu ki n thu n l i cho ng ưi dân n ơi đĩ kinh doanh buơn bán d c theo các tuy n đưng này. Vì th đa s ng ưi dân cho r ng y u t v trí nh h ưng r t l n đ n giá nhà đt. 3.2.2 Y u t lo i đơ th Cĩ th nĩi ngày 24/6/2009 là m t ngày khĩ quên đưc c a m i ng ưi dân C n Th ơ, vì nĩ đánh d u m t b ưc ngo c đáng k trong quá trình phát tri n đi lên c a m t thành ph tr đ y tri n v ng là h t nhân trung tâm phát tri n c a khu v c ð ng b ng sơng C u Long. Ngày 24/6/2009 Th t ưng Chính ph Nguy n T n D ũng đã ký quy t đnh s 889/Q ð-TTg, cơng nh n TP C n Th ơ là đơ th lo i I tr c thu c Trung ươ ng.Vi c thành ph C n Th ơ đưc Chính ph cơng nh n đơ th lo i I là ni m vui và vinh d l n cho đ ng b chính quy n và nhân dân TP. ðây là m t m c quan tr ng t o đà cho quá trình thành ph đi lên cơng nghi p hĩa, hi n đi hĩa bi n C n Th ơ tr thành thành ph cơng nghi p tr ưc n ăm 2020. Khi mà thành ph đang trong giai đon - 25 -
hồn thi n v c ơ s h t ng thì ch trong m t n ăm t 2009- 2010 giá đt trên đa bàn Qu n c ũng gia t ăng đáng k c th nhi u tuy n đưng qu n Ninh Ki u nh ư đưng Hai Bà Tr ưng (nhà hàng Ninh Ki u - Nguy n An Ninh), đưng Hịa Bình (Nguy n Trãi – 30 Tháng 4) giá 25 tri u đ ng/m² (t ăng 7,5 - 8,2 tri u đ ng/m²), đưng Tr n Hưng ðo (c u Nh Ki u - M u Thân), đưng Tr n V ăn Khéo (Nguy n Trãi - h t Cơng ty H i ch tri n lãm qu c t C n Th ơ) 18 tri u đ ng/m² (t ăng 2 - 3,5 tri u đng) Cịn đt nhi u d án khu dân c ư đơ th m i, giá th p nh t hi n nay đang giao d ch là 4 tri u đ ng/m², cao nh t cĩ n ơi lên đn 14 tri u đ ng/m². Nhìn vào bi u đ 3.2 ta th y y u t lo i đơ th cĩ tác đ ng l n đ n ph ưng An Nghi p nhi u ng ưi dân ph n kh i cho bi t đưc tin thành ph đưc th t ưng quy t đnh C n Th ơ là đơ th lo i I tr c thu c trung ươ ng thì m t s ng ưi đã đn tìm mua đt làm cho giá đt trong khu v c ph ưng c ũng theo đĩ t ăng lên n ăm 2009 giá đt trong các con h m nh kho ng t 1.5 – 1.8 tri u đ ng / m 2 đn n ăm 2010 giá đ t đ t đã t ăng 2.2 - 2.5 triu đ ng / m 2. ph ưng H ưng l i đưc ng ưi dân đánh giá tác đng ca y u t Lo i đơ th đ n giá đ t trên đa bàn ph ưng th p h ơn so v i các ph ưng trong qu n. Do ph ưng cĩ điu ki n c ơ s h t ng t ươ ng đi hồn ch nh,kh n ăng sinh li c a các lơ đ t t ươ ng đi cao cho nên y u t lo i đơ th đưc ng ưi dân đánh giá khơng tác đng l n đ n giá đ t trên đa bàn ph ưng ch kho ng 1.8%– 2.2 %. 10 9.31 9 8 7.21 6.77 7 5.73 6 5.35 5.33 (% ) 4.95 5 l 4.1 Lo i ðơ Th T 4 3 2.07 2.1 2.09 2 1 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.2: M c đ nh h ưng c a y u t lo i đơ th lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) 3.2.3 Y u t điu ki n sinh l i Cĩ th nĩi vi c đánh giá m c đ nh h ưng c a các y u t thì kh n ăng sinh l i ca lơ đ t c ũng là ph n quan tr ng cĩ nh h ưng l n đ n m c giá giao d ch. Trên đa bàn qu n Ninh Ki u thì t i th i đim này thì Ph ưng Tân An đưc coi là Ph ưng n i b t nh t v kh n ăng sinh l i t p trung ti m l c kinh t - xã h i ( Nhi u Cơng Ty cĩ t m c qu c t , Siêu Th ), d ch v th ươ ng m i (h t ng ngân hàng n m tr i đ u trên các tuy n đưng,h th ng nhà hàng – khách s n đ t tiêu chu n qu c t Khách s n 4 sao, 3 sao, Ch ðêm c n th ơ), du l ch( B n Kinh Ki u - 26 -
là tài s n mà thiên nhiên ban t ng gĩp ph n t o nên s h p d n đ c bi t cho các du khách trong và ngồi n ưc, n ơi t ch c nhi u tour du l ch tham quan các danh lam th ng c nh c a tồn C n Thơ thu hút nhi u du khách trong và ngồi n ưc), Mơi Tr ưng (Cơng viên B n Ninh Ki u cĩ th nĩi là lá ph i cho Ph ưng khí h u trong lành và cĩ nét đp đ c tr ưng và đc đáo) . h u nh ư ph n l n Giá đ t trên các tuy n đưng Ph ưng đ u cĩ giá lo i I, lo i II điu đĩ ch ng t kh n ăng sinh l i Ph ưng Tân An là r t n i b t, và đưc ng ưi dân đánh giá r t cao so v i các ph ưng cịn l i. 35 29.73 28.33 28.48 30 27 24.32 25.05 25 22.39 21.4 22.12 21.93 20 18.38 ( % ) ðiu Ki n Sinh L i L 15 T 10 5 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.3: M c đ nh h ưng c a điu ki n sinh l i lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) Ph ưng đưc ng ưi nhân đánh giá cĩ m c đ nh h ưng th p nh t là ph ưng An Nghi p (18.38%) do ph ưng ph n l n cĩ v trí khơng thu n l i trong vi c kinh doanh ph ưng ch cĩ hai tuy n đưng chính là M u Thân và Tr n H ưng ðo là n i bt cho nên y u t ðiu ki n sinh l i đ i v i giá đ t thì khơng cao so v i các ph ưng cịn l i. 3.2.4 Y u t hình th lơ đ t Th i đ i hi n nay v i s phát tri n c a khoa h c k thu t m t ngơi nhà đưc trang trí l ng l y và b t m t thì khơng khĩ nh ưng y u t phong th y c a lơ đ t thì cũng khơng nhi u ng ưi bi t đ n dù cho khoa h c cĩ phát tri n, nh ưng đc bi t trong kinh doanh thì h u nh ư ơng ch nào c ũng đ ý đ n l ĩnh v c phong th y. H cho r ng điu đĩ c ũng là m t y u t giúp h thành cơng trong kinh doanh vì v y h u nh ư ph n ln ng ưi dân h đ u cho r ng lơ đ t đưc cho là cĩ giá tr cao là lơ đt cĩ hình ch nh t và di n tích chi u ngang l n h ơn chi u dài m t ti n thì cĩ giá tr cao h ơn.Theo s li u điu tra cho th y h u h t ng ưi dân cho r ng y u t chi u ngang r ng chi m trên 60% cịn y u t chi u dài thì chi m kho ng 40% . Nhìn vào b ng s li u điu tra cho th y y u t hình th lơ đ t đưc ng ưi dân đánh giá cĩ s phân chia ra làm 3 đon rõ r t c a 11 ph ưng đã kh o sát do điu ki n kinh t - xã h i c a t ng ph ưng cĩ nh ng đ c đim khác nhau và cĩ s đ u t ư c a các c ơ quan nhà n ưc đ i v i t ng ph ưng là khác nhau cho nên cĩ nh h ưng đ n giá đ t c a t ng ph ưng c th : nh hưng trên 16% (ph ưng An Nghi p, ph ưng An H i, ph ưng An Phú), t 10%- - 27 -
13,52% (Ph ưng Tân An, ph ưng Th i Bình, Ph ưng Cái Kh , Ph ưng Xuân Khánh,) d ưi 10% (ph ưng An Hịa, ph ưng An L c, ph ưng H ưng L i, ph ưng An Cư). Ph ưng An Nghi p dân c ư ph n l n trong các con h m nh và xa tr ưng ði hc, Cao đng h ơn so v i các ph ưng cĩ m c đ ph n tr ăm nh h ưng nh h ơn, kh năng sinh l i th p vì th y u t hình th lơ đ t cĩ nh h ưng l n đ n giá đ t c a ph ưng. Nhìn vào b ng s li u điu tra thì th y ph ưng H ưng l i đưc ng ưi dân đánh giá y u t hình th lơ đ t cĩ nh h ưng th p 6.61% so v i các y u t cịn l i. Vì ph ưng cĩ điu ki n phát tri n t t h ơn cĩ Các khu trung c ư hi n đi,tr ưng h c, b nh vi n, ch , h th ng giao thơng thu n l i, h th ng c p thốt n ưc t t, mơi tr ưng t t. 18 16.21 16.32 16.21 16 13.52 13.6 14 12.03 12 10.77 9.43 (%10 ) 8.23 L 8 Hình Th Lơ ð t 6.27 6.61 T 6 4 2 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.4: M c đ nh h ưng c a hình th lơ đ t lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) 3. 2.5 Y u t c ơ s h t ng k thu t V c ơ s h tng k thu t gĩp ph n khơng nh đ t o nên l i th và điu ki n ti n nghi cho ng ưi s d ng. Qua Biu đ 3.5 trên thì ph ưng H ưng L i cĩ m c nh h ưng cao nh t b i c ơ s h tng k thu t. Th c t cho th y c ơ s h t ng k thu t ph ưng H ưng l i r t t t, hai con đưng 30/4 và 3/2 r ng h ơn 40m cĩ con l ươ ng phân cách, v ĩa hè cĩ cây xanh và lát gch s ch s , khi mùa m ưa đn ho c th y tri u lên thì khơng bao gi b ng p n ưc. Chính vì th mà ng ưi dân sinh s ng n ơi đây cho r ng c ơ s h t ng k thu t cĩ nh hưng nhi u đ n giá nhà đt. Theo tâm lý c a đa s ng ưi dân tr ưc khi đ nh mua m t mãnh đt thì h luơn ch n nơi cĩ c ơ s h t ng k thu t t t, nĩ chính là ti n đ cho vi c kinh doanh c a h . Lĩnh v c th ươ ng m i d ch v c a qu n đang phát tri n r t t t, nh các cơng trình nh ư cu C n Th ơ, các tuy n qu c l đi qua đ a bàn qu n đưa vào s d ng, C ng hàng khơng C n Th ơ, Qu n ho t đ ng hi u qu gĩp ph n t ăng cưng v th c a Qu n, là Qu n đ u tàu ca thành ph v phát tri n kinh t , kinh doanh- th ươ ng m i và d ch v . - 28 -
20 18 16.99 17.17 15.73 16 14.31 13.44 13.31 14 12.65 12 11.79 11.88 12 11.27 (% ) 10 cơ s h t ng k thu t L T 8 6 4 2 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.5: M c đ nh h ưng c a c ơ s h t ng k thu t lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) Cơ s h t ng là m t trong y u t chính đ đánh giá v ăn minh c a m t đơ th chính vì th mà đng chí Tr n Thanh M n kh ng đ nh “ ðây là điu ki n r t thu n l i đ phát huy l i th , kh ng đ nh vai trị trung tâm c a qu n Ninh Ki u trên l ĩnh v c th ươ ng m i dch v . Do đĩ, lãnh đo qu n c n h t s c quan tâm đ u t ư h th ng ch , siêu th ; tham gia th c hi n t t cơng tác đ n bù gi i t a đ t o điu ki n cho các d án nhà hàng, khách s n s m kh i cơng xây d ng đưa vào khai thác”. Qu n Ninh Ki u th c s tr thành m t trung tâm kinh t tr ng đim c a thành ph C n Th ơ. Ho t đ ng th ươ ng m i - d ch v t p trung thu hút và chi ph i đưc 80% các m i liên k t kinh t trong thành ph , tham gia m nh vào các m i quan h kinh t gi a thành ph C n Th ơ v i các t nh ð ng b ng Sơng C u Long và các khu v c kinh t trong c n ưc đ c bi t là thành ph H Chí Minh. Th c hi n đưc giao l ưu kinh t gi a các n ưc trong khu v c đ c bi t v i các n ưc l ưu v c sơng Mêkơng cĩ đưc thành t u đĩ là nh vào chính sách phát tri n c ơ s h t ng k thu t t o nên s thu hút đu t ư c a các doanh nghi p trong và ngồi n ưc làm cho giá đt trên đa bàn Qu n liên t c t ăng lên theo t ng n ăm. Theo s li u điu tra kh o sát, ng ưi dân ph ưng H ưng l i đánh khá cao v y u t cơ s h t ng k thu t ph n l n ng ưi dân đ u cho r ng h th ng giao thơng hồn ch nh khơng x y ra n n k t xe các con đưng đ u cĩ cây xanh, h th ng c p thốt nưc hồn ch nh làm cho giá đt c a h cĩ th t ăng lên và cĩ m c đ nh h ưng 18% so v i lơ đ t khác khơng đáp ng đ các y u t c ơ s h t ng k thu t. Nh ưng m t s ng ưi dân ph ưng An Hịa l i cĩ ý ki n cho r ng c ơ s h t ng k thu t c ũng cĩ nh hưng nh ưng khơng v ưt quá m c 12% h d n ch ng r ng trên tuy n đưng ð i L Hịa Bình ( đon t 30/4 – nguy n Trãi ) th ưng xuyên b ng p n ưc nh ưng l i cĩ m c giá đt lo i 1 (25.000.000 đ ng/ m 2) và ph ưng An Hịa thì tuy n ðưng Nguy n Văn C th ưng xuyên x y ra tình tr ng k t xe tuy nhiên giá đt trên tuy n đưng này lo i 2 (7.500.000 đ ng/ m 2) ng ưi dân ph ưng An Hịa xem y u t kh n ăng sinh li và v trí là quan tr ng quy t đ nh đ n giá đ t . - 29 -
3.2.6 Y u t c ơ s h t ng xã h i Yu t HTXH th hi n s thu n l i c a th a đ t đ i v i các yêu c u v y t , giáo d c, gi i trí cơng c ng, V trí th a đ t thu n l i cho vi c h c hành ca con cái và y t cho gia đình và các sinh ho t gi i trí cơng c ng khác s t o s thích cho ng ưi s d ng. Khi m t ng ưi cĩ ý đ nh mua đ t đ s d ng thì h th ưng hay xem xét v điu ki n cơ s h t ng c a khu v c xung quanh th a đ t đĩ xem nĩ cĩ g n khu v c ch , g n tr ưng h c, b nh vi n hay khơng, ðiu đĩ giúp cho h ti n l i trong vic kinh doanh buơn bán và ch ăm sĩc gia đình đưc d dàng h ơn ph n l n các ng ưi dân là cán b , cơng nhân viên thì r t ưu tiên tiêu chí c ơ s h t ng xã h i điu đĩ giúp cho h đ b chi ph i cơng vi c h ơn và cĩ nhi u th i gian yên tâm làm vi c và ch ăm sĩc gia đình cịn gi i kinh doanh buơn bán thì r t thích ch n lơ đ t g n ch thì r t d ch n hình th c kinh doanh mang l i hi u qu . 12 10 9.41 9.53 8.87 7.51 8 7.34 7.13 7.27 6.94 6.75 6.95 6.12 (% ) 6 Cơ S H T ng Xã H i L T 4 2 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.6: M c đ nh h ưng c a c ơ s h t ng xã h i lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) Qua Biu đ 3.6 cho th y y u t c ơ s h t ng xã h i c ũng đưc ng ưi dân trong qu n đánh giá là cĩ nh h ưng quan tr ng đ n giá đ t . Tuy nhiên t ng ph ưng thì ng ưi dân c ư trú đĩ l i xác đ nh m c đ ph n tr ăm nh h ưng khác nhau. Qua s li u điu tra nh n th y ph ưng H ưng l i c ũng là thu c qu n trung tâm c a thành ph cĩ h u nh ư đy đ các y u t b nh vi n, ch tr ưng h c Vì th mà khi quy ho ch khu chung c ư cao c p thành ph cũng t p trung phân b các khu chung c ư g n ph ưng ( khu chung c ư 91B, khu dân c ư H ng Phát, khu dân c ư metro) cho nên ph n l n ng ưi dân ch n nhà các khu chung c ư này hơn là các khu bên khu v c nam C n Th ơ mc dù giá khu chung c ư nam C n Thơ cĩ r h ơn. Tuy nhiên l i cĩ m t s ng ưi dân c ư trú trên đa bàn qu n l i cĩ nh ng suy ngh ĩ khác v m c đ nh h ưng c a y u t này. Qua bi u đ cho th y ng ưi dân ph ưng Xuân Khánh đánh giá m c đ nh hưng c a y u t này ch kho ng 6.12% ng ưi dân h cho r ng hi n nay nhi u d ch v ch ăm sĩc khách hàng trên đa bàn thành ph C n Th ơ phát tri n r t m nh mà giá c li khơng cao so v i thu nh p c a h : d ch v đưa r ưc con em h c sinh, n u cĩ đi - 30 -
bnh vi n thì n m trong h m đi ch ăng n a c ũng cĩ xe t i t n nhà ch b nh nhân do ph n l n các con h m trong đ a bàn qu n đ u đã đưc nâng c p, cịn v vi c ăn u ng thì h th ng siêu th c ũng đáp ng đ y đ các mĩn ăn r t ti n l i mà giá c ũng ch ng chênh l ch cao so v i ch ng ưc l i cịn làm cho ng ưi tiêu dùng c m th y an tâm hơn. 3.2.7 Yu t mơi tr ưng Yu t mơi tr ưng đĩng vai trị quan tr ng trong c nh quan và cu c s ng. Tuy nhiên trong điu ki n n ưc ta hi n nay c ũng nh ư các n ưc phát tri n, mơi tr ưng ch ưa đưc quan tâm đúng m c. Các y u t mơi tr ưng th ưng đưc quan tâm nh ư: Khơng khí, ngu n n ưc th i, n ưc sinh ho t, rác th i r n, ti ng n, mùi hơi Ngày nay, khi n n cơng nghi p phát tri n m nh và s t ăng nhanh v dân s thành th thì h u h t mơi tr ưng các khu đơ th đ u đang b ơ nhi m khá nghiêm tr ng. S ơ nhi m đĩ bi u hi n rõ nh t trong mơi tr ưng khơng khí và mơi tr ưng nưc. M t trong nh ng nguyên nhân gây ra ơ nhi m nh ư hi n nay là do đơ th hố. Quá trình đơ th hĩa c a n ưc ta hi n nay là r t nhanh, v i t c đ t ăng dân s thành th và khơng gian đơ th nhanh hơn phát tri n h t ng k thu t đ n đ n tình tr ng quá t i các đơ th và nĩ khơng đáp h t nhu c u ca dân c ư. Kh n ăng qu n lý xây d ng và c i to đơ th cịn nhi u y u kém đã làm ch t l ưng mơi tr ưng các đơ th l n đang b ơ nhi m tr m tr ng, tác đ ng h ng ngày đn s c kh e c ng đ ng. Hi n nay, tình tr ng ơ nhi m mơi tr ưng vùng nghiên c u c ũng ch ưa nghiêm tr ng l m. V nguyên nhân gây ơ nhi m ngu n n ưc ch y u là do sinh ho t c a ng ưi dân, nh ng h sinh s ng ven các kênh, r ch đã v t rác m t cách t ti n xu ng kênh, r ch. L ưng rác đĩ khơng đưc x lý lâu ngày làm cho ngu n n ưc b ơ nhi m bc mùi hơi khĩ ch u. Bên c nh đĩ thì n ưc th i t ho t đ ng c a các c ơ s sn xu t, ch bi n th c ph m và sinh ho t c a ng ưi dân ch ưa qua x lý đã đ tr c ti p ra các kênh r ch làm cho ngu n n ưc càng thêm ơ nhi m. Do qu n Ninh Ki u là qu n trung tâm thành ph nên hàng l ưu l ưng xe qua l i trên đa bàn qu n r t l n nên ngu n ơ nhi m ch y u là do ho t đ ng giao thơng. Trong th i gian qua, s l ưng các ph ươ ng ti n giao thơng t ăng nhanh đã th i vào mơi tr ưng l ưng r t l n các ch t khí đ c h i nh ư SO 2, NO 2, CO. Nguyên nhân c a s gia t ăng này là do phát tri n kinh t và m rng quy mơ dân s , làm t ăng nhu c u đi l i. Theo đánh giá ơ nhi m khơng khí đơ th do giao thơng gây ra chi m t l kho ng 70%, đây là nguyên nhân chính gây ra tình tr ng ơ nhi m. Ngồi ra các ho t đ ng xây d ng đơ th và sinh ho t c ng đ ng cũng tác đng r t l n đ n ch t l ưng khơng khí đ a ph ươ ng. Quá trình đơ th hố đang di n ra m nh v i các ho t đ ng xây d ng m i, s a ch a và c i t o nhà ; m rng và nâng c p h th ng giao thơng. Các ho t đ ng xây d ng này th ưng xuyên phát tán b i vào mơi tr ưng, khi n cho tình tr ng ơ nhi m khơng khí thêm tr m tr ng. Thêm vào đĩ ho t đ ng sinh ho t c a nhân dân c ũng nh h ưng khơng nh đ n mơi tr ưng khơng khí ( đun n u b ng than, d u, đ c bi t là than t ong). Ngày nay khi n n kinh t phát tri n, thu nh p c a ng ưi dân c ũng t ăng cao và mc đ thỗ mãn các nhu c u c a h c ũng t ăng. H khơng ch mu n cĩ ch đ mà cịn chú ý đn mơi tr ưng s ng xung quanh. Nh ng đ a đim cĩ m c đ ơ nhi m cao (thì n ơi đĩ khơng ph i là l a ch n ưu tiên cho cu c s ng c a nh ng ng ưi cĩ thu nh p - 31 -
cao, h luơn mu n tìm n ơi nào đĩ cĩ khơng khí trong lành nhi u cây xanh và ít b nh hưng b i ti ng n t các ho t đ ng s n xu t giao thơng k t h p v i s hồn thi n c ơ s h t ng m c dù nh ng n ơi nh ư th thì giá đt t ươ ng đi cao h ơn nh ng n ơi khác cĩ hi n tr ng ơ nhi m nhi u h ơn. Ti n trình đơ th hĩa ti p t c di n ra khá nhanh sau khi TP C n Th ơ đưc cơng nh n là đơ th lo i I tr c thu c Trung ươ ng. ðng th i, vi c huy đ ng các ngu n l c đu t ư cho phát tri n ngày càng t ăng, nhi u cơng trình, d án tr ng đim hồn thành, đư a vào khai thác đã phát huy hi u qu . S t ăng tr ưng kinh t c a thành ph 5 n ăm qua khá n t ưng (15,13% Giai đon 2006- 2010) .ðiu đĩ đang đ t ra cho TP C n Th ơ nhi u thách th c trong giai đon m i v nguy c ơ đi phĩ v i n i lo v mơi tr ưng Theo k t qu kh o sát ý ki n ng ưi dân đ a ph ươ ng v các y u t nh h ưng đ n giá đt n ơi đây đưc th hi n. 5 4.44 4.5 4 3.7 3.5 3.35 3.13 2.98 3 2.8 2.58 2.43 2.5 (% ) 2.5 2.25 L Mơi Tr ư ng 1.95 T 2 1.5 1 0.5 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.7: M c đ nh h ưng c a mơi tr ưng lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) Qua Biu đ 3.7 cho th y y u t mơi tr ưng c ũng nh h ưng đ n giá đt t t c các ph ưng trên đa bàn qu n tuy nhiên m c đ nh h ưng khơng cao đ n giá đ t. Ý ki n ng ưi dân cho r ng Ninh Ki u là Qu n phát tri n m nh nh t c a tồn thành ph t t c các l ĩnh v c đ c bi t là Kinh doanh - th ươ ng m i k c phát tri n du l ch đ đ m bo đưc t c đ t ăng tr ưng kinh t thì song song đĩ các c p lãnh đo t trung ươ ng đn đ a ph ươ ng đu ra s c ph n đ u b o v thành qu bên c nh t c đ đơ th hĩa ngày càng t ăng thì y u t mơi tr ưng c ũng đưc các c p lãnh đo quan tâm và cĩ nhng ch đo sâu sát đin hình là nhi u cơng trình tr ng đim, b c xúc và cĩ ý ngh ĩa v m t kinh t , v ăn hĩa, xã h i, qu c phịng, an ninh hồn thành nh ư: cơng viên b kè Sơng Hu, cơng trình c i t o H Xáng Th i,các tuy n đưng hồn thành đư a vào s d ng, cùng v i nhi u cơng trình lát g ch v a hè, nâng c p h m đã gĩp ph n ch nh trang và làm thay đi di n m o đơ th trung tâm c a thành ph ngày càng khang trang, s ch đp, gĩp ph n nâng cao ch t l ưng đ i s ng ng ưi dân. Nhìn con h m 38, đưng Tr ươ ng ðnh (ph ưng An C ư) đưc nâng c p r ng rãi, khang trang, ơng Tr n V ăn - 32 -
Ninh, đã 60 n ăm sinh s ng đây, ph n kh i cho bi t: “Con h m này lúc tr ưc nh hp, khi m ưa xu ng b ng p n ưc, sình l y đi l i khĩ kh ăn. Nh ð ng, Nhà n ưc quan tâm, nhân dân đng lịng thc hi n mà tuy n h m này đưc xây d ng s ch đ p nh ư bây gi 3.2.8 Yu t an ninh xã h i Trong b i c nh hi n nay khi mà kinh t phát tri n thu nh p ng ưi dân t ăng thì yêu c u v n ơi sinh s ng càng cao ngồi vi c c ơ s h t ng ph i phát tri n, giao thơng, thơng tin liên l c thu n l i, g n các trung tâm thành th , ch thì v n đ an ninh tr t t xã h i c ũng đưc chú ý. M t n ơi mà v n đ an ninh tr t t xã h i khơng đ m b o thì cu c s ng c a ng ưi dân luơn khơng tho i mái, s ng trong c nh lo âu, gây nh hưng đn đ i s ng c a ng ưi dân do các t n n xã h i n ơi đĩ gây ra cĩ khi gây nguy hi m đ n tính mng c a h nên v n đ này đưc cân nh c r t k tr ưc khi quy t đ nh ch n mua nhà làm n ơi sinh s ng. Ng ưc l i thì nh ng n ơi tình hình tr t t an ninh xã hi t t thì luơn đưc s quan tâm c a ng ưi dân và giá đt n ơi đây s cao h ơn so v i các n ơi khác cĩ cùng v trí nh ưng an ninh khơng đm b o. Qua kh o sát ý ki n c a ng ưi dân trên đa bàn Qu n cho k t qu sau: 2 1.81 1.8 1.6 1.4 1.2 (% ) 0.97 1 0.9 An Ninh Xã H i L 0.84 T 0.8 0.63 0.58 0.6 0.48 0.37 0.4 0.3 0.17 0.2 0.13 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.8: M c đ nh h ưng c a an ninh xã h i lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) Nhìn vào Biu đ 3.8 cho th y y u t An Ninh Xã H i c ũng tác đ ng đ n giá đt trên đa bàn qu n tuy nhiên s nh h ưng l i khơng cao nhi u ý ki n ng ưi dân cho r ng s ng các thành ph l n thì v n đ t n n xã h i s x y ra đ ng ngh ĩa v i vi c t n n tr m c p, c ưp đot tài s n là khơng tránh kh i địi h i ng ưi dân ph i luơn c nh giác và đ phịng là trên h t và các c p lãnh đo nhà n ưc c ũng đ c bi t quan tâm và thành l p nhi u t b o v dân ph và th ưng xuyên tu n tra đ đ m b o cu c s ng bình yên cho ng ưi dân. ðáng chú ý nh t là ph ưng An Nghi p do dân c ư - 33 -
trong ph ưng t p trung sinh s ng các con h m nh , thi u ánh sáng vào ban đêm vì th là điu ki n thu n l i đ cho các b n t n n xã h i ra tay hịng tr m c p. Làm cho giá đt trong các khu v c dân c ư này th p h ơn so v i các ph ưng khác ch kho ng 1.5 – 1.8 tri u đ ng/ m 2. Ng ưi dân ph ưng An C ư k r ng “tr ưc đây tình hình an ninh trong ph ưng r t b t n ng ưi dân s ng trong ph ưng luơn s ng trong tình tr ng lo s tuy nhiên trong hai n ăm tr l i đây thì tình tr ng an ninh đưc đ m b o ít x y ra tình tr ng gây r i m t tr n t do hàng đêm th ưng cĩ các anh b o v dân ph tu n tra. Bên cnh đĩ thì quá trình quy ho ch nâng c p các con h m và b trí đèn chi u sáng làm cho anh ninh trong khu v c đưc đ m b o ng ưi dân cĩ cu c s ng yên n và yên tâm làm ăn”. 3.2.9 Nhĩm các y u t khác Bên c nh các y u t đưc xem là cĩ tác đng m nh m đ n giá đ t trên đa bàn Qu n thì cịn các y u t khác mà ng ưi dân đánh giá c ũng tác đ ng đ n giá đ t nh ưng ch trong m t th i gian c th (th i gian ng n) đĩ bao g m các nhĩm y u t : 1 0.9 0.79 0.8 0.75 0.7 0.58 0.6 0.52 (% ) yu T Khác 0.5 L T 0.4 0.3 0.2 0.13 0.1 0.1 0.07 0 0 0 0 0 1. C. Kh 2. A. Hịa 3. T. Bình 4. A. Nghi p 5. A. C ư 6. A. H i 7. T. An 8. A. L c 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. L i Bi u đ 3.9: M c đ nh h ưng c a y u t khác lên giá nhà đt qua các ph ưng c a qu n Ninh Ki u. (Ngu n : S li u điu tra 2010) + Y u t quy ho ch: Dân s ngày càng gia t ăng trong khi ngu n đt đai t nhiên là cĩ h n vì v y nhu c u đt ra là ph i s d ng đt th t ti t ki m và mang l i hi u qu cao nh t. Mu n th c hi n đưc điu này địi h i ph i cĩ m t ph ươ ng án quy hoch hp lý. Trong các d án đ u t ư nâng c p c ơ s h t ng, cơng tác quy ho ch nh m l p li m t tr t t m i trong h th ng chi n l ưc phát tri n qu c gia và các ch c n ăng khác c a đơ th . Khi đưc quy ho ch s làm cho giá tr c a đt t ăng lên và t o thêm giá tr s d ng m i đng th i nâng cao hi u qu s d ng đt. - 34 -