Khóa luận Tìm hiều thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2018

Nội dung text: Khóa luận Tìm hiều thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2018

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG THỊ THẢO Tên đề tài: TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K47 - ĐCMT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 GV Hướng Dẫn : T.S Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019
2. i LỜI CẢM ƠN Thực hiện phương trâm “ học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên của các trường đại học nói chung và sinh viên của Trường Đại học Nông Lâm nói riêng. Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài Nguyên , các thầy cô giáo , cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo tại Công ty CP Tập Đoàn Tecco chi nhánh Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em tham gia thực tập rèn luyện và học hỏi tại công ty. Đặc biệt em xin cảm ơn các anh, các chị tại Sàn giao dịch BĐS Tecco Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ, bảo ban em trong suốt quá trình thực tập tại đây. Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 SINH VIÊN Dương Thị Thảo
3. ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản GDP Tổng sản phẩm nội địa FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Cty CP Công ty cổ phần KCN Khu công nghiệp TW Trung ương QH Quốc hội NĐ Nghị định NĐ – CP Nghị định Chính phủ Nxb Nhà xuất bản QĐ – BXD Quyết định Bộ xây dựng TT – BXD Thông tư Bộ xây dựng TT – BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân TBCo Công ty cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ
4. iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng2.1: GDP bình quân đầu người giai đoạn 2015-2020 7 Bảng 2.2: Bảng lượng cung BĐS nhà ở trên cả nước 6 tháng đầu năm 2018 32 Bảng 2.3: Lượng cung nhà ở chung cư tại TP Hà Nội 6 tháng đầu năm 2018 33 Bảng 2.4: Nguồn cung nhà ở chung cư tại TP Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2018 . 34 Bảng 4.1: Các dự án nhà chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên tính đến năm 2018 49 Bảng 4.2: Tổng hợp giá nhà ở chung cư tại Thái Nguyên 51 Bảng 4.3: So sánh mức giá nhà chung cư tại Tỉnh Thái Nguyên với TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ( triệu/m2) 53 Bảng 4.4: Lượng sản phẩm BĐS đã giao dịch tại tỉnh Thái Nguyên trong năm 2018 59 Bảng 4.5: Tổng hợp ý kiến của người dân 59 Bảng 4.6: Các tiện ích của tòa nhà chung cư 62
5. iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii DANH MỤC CÁC BẢNG iii MỤC LỤC iv Phần 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Lý do chọn đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3 Ý nghĩa của đề tài 3 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu 3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Khái quát về nhà ở chung cư 4 2.1.1 Khái niệm về nhà ở chung cư 4 2.1.2 Thị trường nhà ở chung cư hiện nay 4 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư 5 2.2.1 Yếu tố nhân khẩu 5 2.2.2 Yếu tố khu vực 6 2.2.3 Yếu tố kinh tế 7 2.2.4 Yếu tố xã hội 9 2.2.5 Yếu tố tự nhiên 14 2.2.6 Các yếu tố khác: 18 2.3 Các nguyên tắc cơ bản và phương pháp định giá nhà ở chung cư 20 2.3.1 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất và tài sản gắn liền với đất 20 2.3.2 Các nguyên tắc cơ bản để định giá nhà chung cư 21 2.3.3 Các phương pháp định giá nhà ở chung cư 23 2.4. Cơ sở pháp lý của đề tài 26
6. v 2.5. Công tác quản lý của nhà nước về thị trường nhà ở chung cư trên thế giới và Việt Nam 28 2.5.1 Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư trên thế giới 28 2.5.2 Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư tại Việt Nam 29 2.5.3 Các loại hình nhà ở chung cư tại Việt Nam 31 2.5.4 Đặc điểm của thị trường nhà ở chung cư tại Việt Nam 32 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 36 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 36 3.3 Nội dung nghiên cứu 36 3.4 Phương pháp nhiên cứu 36 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 3.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn 37 3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 39 4.1.1Điều kiện tự nhiên 39 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43 4.2 Tình hình sử dụng nhà ở chung cư của thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 48 4.2.1. Giá chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 48 4.2.2.Tình hình quản lý nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 53
7. vi 4.2.3. Thực trạng thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 56 4.2.4. Đánh giá thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 58 4.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên 62 4.3.1 Ảnh hưởng của dân cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 62 4.3.2 Ảnh hưởng của vị trí địa lý thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 63 4.3.3.Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 64 4.3.4. Ảnh hưởng của vị trí tòa nhà chung cư tại thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 65 4.3.5. Ảnh hưởng của các yếu tố khác tại thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 65 4.4. Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 66 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 5.1. Kết luận 68 5.2 Kiến nghị 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69
8. 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức hoạt động kinh tế, xã hội. Do sức ép của sự đô thị hóa, đất đai ngày nay càng này càng giảm sút về chất lượng và số lượng. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay đất nước ta đang trong thời kỳ chuyển mình đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ cùng với rất nhiều vấn đề như dân số, phát triển công nghiệp, dịch vụ thì nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng. Hơn thế nước ta là một trong các nước đông dân nhất thế giới với hơn 9 triệu dân và có thể sẽ tăng them nữa trong những năm tới thì nhu cầu về nhà ở là rất lớn, mà đất đai không thể tăng thêm. Nắm bắt được tình hình về nhu cầu cũng như thị hiếu của dân cư mà ngày nay nhà ở chung cư là một loại hình bất động sản rất được ưa chuộng và phát triển. Không chỉ đáp ứng về nhu cầu về nhà ở mà nó còn là một loại tài sản bát động sản, nguồn vốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế. Thành phố Thái Nguyên là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Thái Nguyên, nằm bên bờ sông Cầu, là một trong những thành phố lớn nhất ở miền Bắc, chỉ sau Hà Nội và Hải Phòng về dân số. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của vùng trung du và miền núi phía Bắc. Ngoài ra, thành phố Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp và được cả nước biết đến là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn với nhiểu trường đại học cao đẳng Thành phố Thái Nguyên cũng là một trung tâm quân sự - quốc phòng quan trọng của vùng, nơi đóng trụ sở Bộ tư lệnh và nhiều cơ quan khác của Quân khu 1. Những năm gần đây ngoài được biết với vai trò là một thành phố công nghiệp với việc khai thác quặng, sản xuất sắt thép thì Thành Phố Thái Nguyên còn được biết đến là một thành phố có
9. 2 nhiều khu công nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài như công ty Sam Sung, Glonic, khu công nghiệp Điềm Thụy. Chính vì vậy mà thành phố Thái Nguyên có một lực lượng dân cư lao động đi chuyển từ nhiều thành phố lớn nhỏ khác nhau đổ về đây sinh sống và làm việc. Nắm bắt được tình hình nên những năm gần nhiều nhà đầu tư đã đổ về đây đầu tư bất động sản, ngoài việc hình thành các khu dân cư, đô thị thì nhà ở chung cư cũng là một loại hình bất động sản đang ngày càng phát triển. Ngoài 2 căn nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ những năm 70 thì từ năm 2016, thành phố Thái Nguyên đã có sự xuất hiện nhiều tòa nhà chung cư hơn, với nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ khác nhau làm cho thị trường bất động sản càng thêm sôi động Tuy nhiên đây được coi là một loại hình bât động sản mới tại Thành phố Thái nguyên, chỉ mới xuất hiện rầm rộ mấy năm gần đây nên thị trường nhà ở chung cư còn có nhiều biến động và khó kiểm soát. Nhiều người dân muốn tìm hiểu về loại hình bất động sản này tuy nhiên còn chưa nắm bắt được tình hình thực tế, cũng như chưa biết rõ về thị trường nhà ở chung cư. Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của việc nắm bắt thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở chung cư nói chung, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự chỉ đạo và hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Tìm hiều thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được hiện trạng thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá được nhu cầu, một số yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
10. 3 - Đề xuất một số các giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1.3 Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu Đề tài giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận những phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản than, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoành thành khóa luận tốt nghiệp. Nắm chắc các quyết định về quản lý thị trường nhà ở chung cư bằng việc áp dụng trực tiếp vào thực tế. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Đối với thục tiễn, đề tài góp phần đề xuất các phương án quản lý thị trường nhà ở chung cư ngày một hiệu quả hơn. - Đánh gía được thực trạng thị trường nhà ở chung cư, xác định được các ưu điểm, tồn tại và khó khăn của thị trường và công tác quản lý, từ đó đưa ra được nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong việc thực hiện quản lý một cách hiệu quả nhất.
11. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát về nhà ở chung cư 2.1.1 Khái niệm về nhà ở chung cư Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể (Luật Nhà ở, 2005) Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Luật Nhà ở, 2014). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây. 2.1.2 Thị trường nhà ở chung cư hiện nay Hiện nay chung cư là một loại hình bất động sản khá phát triển tại Việt Nam cũng như các nước trên thế giới. Đối với Việt Nam là một nước đông dân,
12. 5 với dân số trẻ, năng động và tốc độ đô thị hóa khoảng 3% mỗi năm, Việt Nam hiện có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt tại những khu đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.Trong năm 2017, thị trường nhà ở của TP Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục đà phát triển của năm 2016. Ở cả hai thành phố, có tổng cộng 66 nghìn căn hộ được chào bán và 59 nghìn căn hộ được hấp thụ. Mô hình căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến hơn với người dân Việt Nam. Với sự thiếu hụt các dự án công về nhà ở, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư tư nhân. Sự phát triển đô thị theo chiều dọc này sẽ diễn ra nhanh hơn nữa trong các năm tới, đặc biệt khi rất nhiều dự án sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ trong năm 2018 và 2019. Thành phố Thái Nguyên cũng là một trong những thành phố có sự phát triển nhanh chóng về loại hình nhà ở chung cư cả về số lượng, chất lượng của các chủ đầu tư. Từ năm 2016 cho đến nay thành phố Thái Nguyên đón nhận nhiều dự án đầu tư về nhà ở chung cư, đi đầu là Công ty CP tập đoàn TBCo với các dự án TBCo phường Hoàng Văn Thụ, dự án nhà ở chung cư Riverside, tiếp đó là sự đổ bộ của Cty CP Tổng Cty đầu tư TECCO chi nhánh Thái Nguyên với dự án Tecco Tower Phủ Liễn và dự án Tecco Camelia Complex, Công ty CP TNG với dự án nhà ở xã hội 15 tầng, Cong ty CP và Xây dựng Đại Nam với dự án chung cư Green Pearl, gần đây nhất là dự án chung cư Thái Nguyên Tower tại đường Trưng Vương, dự kiến số lượng căn hộ chung cư tung ra thị trường lên tới 6000 căn hộ. Có thể thấy thị trường nhà ở chung cư đang phát triển dồn dập và diễn biến phức tạp. 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư 2.2.1 Yếu tố nhân khẩu - Việt Nam được xem là một nước đông dân của thế giới tính, theo Liên hợp Quốc đến cuối năm 2018, Việt Nam có 96,89 triệu dân, chiếm 1.27% dân số Thế giới và Việt Nam đang đứng thứ 14 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ.
13. 6 - Với dân số đông như vậy, tuy nhiên diện tích lãnh thổ của Việt Nam chỉ là 310060 km2. Mật độ dân số của Việt Nam là 312 người/km2 - Tỉnh Thái Nguyên là một thành phố có dân số khá cao với khoảng 1,2 triệu dân. Trong đó riêng thành phố Thái Nguyên chiếm 45.341 người. 2.2.2 Yếu tố khu vực -Việt Nam là một quốc gia nằm ở cực đông nam bán đảo Đông Dương. Biên giới Việt Nam giáp với vịnh Thái Lan ở phía nam, vịnh Bắc Bộ và biển Đông ở phía đông, Trung Quốc ở phía bắc, Lào và Campuchia phía tây. Hình thể nước Việt Nam có hình chữ S, khoảng cách từ bắc tới nam (theo đường chim bay) là 1.648 km và vị trí hẹp nhất theo chiều đông sang tây là 50 km. Đường bờ biển dài 3.260 km không kể các đảo. Ngoài vùng nội thuỷ, Việt Nam tuyên bố 12 hải lý lãnh hải, thêm 12 hải lý vùng tiếp giáp lãnh hải, 200 hải lý vùng đặc quyền kinh tế và cuối cùng là thềm lục địa. Diện tích vùng biển thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền và quyền tài phán của Việt Nam chiếm diện tích khoảng 1.000.000 km² biển Đông. Là một nước được xem là cửa ngõ của Thái Bình Dương, với lợi thế về địa hình và nguồn tài nguyên đa dạng và giàu có, Việt Nam được nhiều công ty nước ngoài nhòm ngó và đầu tư - Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên là một thành phố nằm ở trung du miền núi phía Bắc, tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực đông bắc hay cả Vùng trung du và miền núi phía bắc. Thái Nguyên có nhiều nguồn tài nguyên khoáng sản và đặc biệt là quặng sắt. Được xem là một thành phố công nghiệp về sắt thép, những năm gần đây thành phố Thái Nguyên còn được biết đến là một thành phố có nhiều khu công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mọc lên. Đặc biệt phải nói đến là khu công nghiệp Sam Sung, Điềm Thụy Thành phố Thái Nguyên còn được biết đến là một nơi đào tạo nguồn nhân lực lớn của thế giới với nhiều trường Đại học, cao đẳng
14. 7 2.2.3 Yếu tố kinh tế - Những năm gần đây Việt Nam luôn là một nước có sự phát triển kinh tế tương đối ổn định và phát triển cả về số lượng và chất lượng. Việt Nam được biết đến là một trong các nước nông nghiệp có lượng gạo xuất khẩu đứng top đầu trên thế giới, ngoài ra Việt Nam có một lượng tài nguyên khoáng sản giàu có như dầu khi, quặng sắt và gần đây nhất phải nói đến công ty Sam Sung đầu tư vào nước ta. Tuy còn gặp nhiều khó khăn tuy nhiên tình hình kinh tế của nước ta những năm gần đây đều tăng, thể hiện rõ dưới bảng sau. - Theo Chính phủ, tất cả chỉ tiêu kinh tế xã hội được Quốc hội giao trong năm 2018 đều hoàn thành, trong đó có 8 chỉ tiêu vượt kế hoạch. Bảng2.1: GDP bình quân đầu người giai đoạn 2015-2020 Năm USD/ Người 2015 2.109 2016 2.215 2017 3.389 2018 2.540 2020 ( Dự kiến) 3.200 – 3.500 + GDP cả năm 2018 của nước ta tăng 7,08%, là mức tăng cao nhất kể từ năm 2008 trở về đây. Mức tăng trưởng năm nay vượt mục tiêu 6,7% đặt ra là kết quả sự điều hành quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và nỗ lực của các cấp, các ngành, địa phương, cộng đồng doanh nghiệp và nhân dân cả nước. Trong mức tăng trưởng của toàn nền kinh tế năm 2018, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,76%, đóng góp 8,7% vào mức tăng trưởng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 8,85%, đóng góp 48,6%; khu vực dịch vụ tăng 7,03%, đóng góp 42,7%. Xét về góc độ sử dụng GDP năm 2018, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,17% so với năm 2017; tích lũy tài sản tăng 8,22%; xuất
15. 8 khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 14,27%; nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 12,81%. - Thái Nguyên không chỉ là “cái nôi của cách mạng”, Thái Nguyên giờ đây đang nổi lên như một hiện tượng, một trung tâm kinh tế đang lên của miền Bắc nói chung, Việt Bắc nói riêng. +Trong năm 2016 và 2017, bình quân kinh tế Thái Nguyên tăng trưởng 14%; năm 2017 đạt 12,75% (cao nhất trong vùng và cao gấp gần hai lần mức bình quân chung cả nước). Thu nhập bình quân đầu người năm 2017 đạt 68 triệu đồng, gấp 1,3 lần năm 2015, cao hơn mức bình quân chung của cả nước. Thái Nguyên cũng là vùng đất công nghiệp với 6 khu công nghiệp quy mô lớn, diện tích gần 1.500 ha. + Năm 2018 tình hình tăng trưởng kinh tế dự ước được duy trì ở mức khá cao; giá trị sản xuất công nghiệp tăng 11,8% so với năm 2017; giá trị xuất khẩu tăng 10,2% so với năm 2017; thu ngân sách nhà nước ước đạt 14 nghìn tỷ đồng, tăng so với dự toán; công tác xúc tiến đầu tư thu được nhiều kết quả tốt, từ sau Hội nghị Xúc tiến đầu tư đến nay, tỉnh Thái Nguyên đã thu hút được 62 dự án của 43 nhà đầu tư với tổng số vốn đăng ký đầu tư đạt khoảng 113.508 tỷ đồng; giá cả thị trường nhìn chung ổn định, cung cầu hàng hóa được đảm bảo, đời sống dân cư ổn định; công tác quốc phòng - an ninh, trật tự an toàn xã hội được đảm bảo; các chính sách an sinh xã hội được quan tâm đúng mức đã góp phần ổn định xã hội và cải thiện nâng cao đời sống của nhân dân trên địa bàn tỉnh. + Tổng sản phẩm trong tỉnh năm 2018 ước tính tăng 10,44% so với năm 2017 (kế hoạch là 10,5%); trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp thuỷ sản tăng 4,15%, đóng góp 0,5 điểm phần trăm vào tốc độ tăng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 13,2%, đóng góp 8,1 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ và thuế sản phẩm tăng 6,28%, đóng góp 1,9 điểm phần trăm vào tốc độ tăng trưởng chung.
16. 9 Mặc dù đạt xấp xỉ mục tiêu kế hoạch là 10,5% nhưng vẫn có thể đánh giá là năm có tốc độ tăng trưởng cao và là một trong số các tỉnh có tốc độ tăng trưởng cao. Với dự ước tăng trưởng năm 2018 đạt 10,44%, nếu năm 2019 tốc độ tăng trưởng đạt 9%, năm 2020 tốc độ tăng trưởng đạt 8% thì tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2015-2020 sẽ đạt mức 11,27%/năm, vượt mục tiêu Đại hội đề ra (mục tiêu từ 10% trở lên). Về cơ cấu nền kinh tế năm 2018, do ngành công nghiệp tăng cao trong 4 năm trở lại đây nên khu vực công nghiệp xây dựng chuyển dịch rất nhanh, năm 2018 dự ước chiếm 57,2%; khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 10,9%; khu vực dịch vụ và thuế sản phẩm chiếm 31,9%. + Tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) bình quân đầu người của tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ước đạt 77,7 triệu đồng/người/năm, tăng hơn 9,6 triệu đồng/người/năm so với năm 2017 và vượt kế hoạch đề ra. Nếu tính theo Đô la Mỹ, GRDP bình quân đầu người tỉnh Thái Nguyên năm 2018 đạt 3.375 USD/người/năm (bình quân chung cả nước năm 2017 là 53,4 triệu đồng, tương đương 2.389 USD/người/năm). 2.2.4 Yếu tố xã hội - Những năm đổ về đây đời sống nhân dân tại Việt Nam ngày càng được cải thiện về tất cả các mặt. Năm 2018, thu nhập bình quân một người một tháng ước tính đạt 3,76 triệu đồng (tăng 660 nghìn đồng so với năm 2016), bình quân giai đoạn 2016-2018 tăng 10,2%/năm. Tỷ lệ hộ nghèo theo tiếp cận đa chiều năm 2018 ước tính 6,8%, giảm 1,1 điểm phần trăm so với năm 2017. Thiếu đói trong nông dân năm 2018 giảm mạnh so với năm trước, cả nước có 105 nghìn lượt hộ thiếu đói, giảm 42,1%, tương ứng với 420 nghìn lượt nhân khẩu thiếu đói, giảm 43,7%. Thiếu đói năm nay giảm mạnh là kết quả chỉ đạo, điều hành tích cực của Đảng, Nhà nước và nỗ lực của người dân trong sản xuất như chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, phát triển các ngành nghề để tạo thêm
17. 10 việc làm, đồng thời diễn biến thời tiết khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và công tác phòng chống giảm thiểu tác động của thiên tai đã được triển khai đồng bộ ngay từ đầu năm. Để khắc phục tình trạng thiếu đói, từ đầu năm, các cấp, các ngành, các tổ chức từ Trung ương đến địa phương đã hỗ trợ các hộ thiếu đói 7,4 nghìn tấn lương thực và hơn 1,6 tỷ đồng. Công tác an sinh xã hội tiếp tục được quan tâm thực hiện. Tổng kinh phí dành cho hoạt động an sinh xã hội và giảm nghèo trong năm 2018 là 4.977 tỷ đồng, bao gồm 2.792 tỷ đồng quà thăm hỏi và hỗ trợ các đối tượng chính sách; 1.487 tỷ đồng hỗ trợ các hộ nghèo và 698 tỷ đồng cứu đói, cứu trợ xã hội khác. Bên cạnh đó, đã có gần 23,6 triệu thẻ bảo hiểm y tế, sổ/thẻ khám chữa bệnh miễn phí được phát tặng cho các đối tượng chính sách trên địa bàn cả nước. + Lao động : Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên của cả nước quý IV năm 2018 ước tính là 55,7 triệu người, tăng 286,6 nghìn người so với quý trước và tăng 530,7 nghìn người so với cùng kỳ năm trước, bao gồm: Lao động nam 29,2 triệu người, chiếm 52,3%; lao động nữ 26,5 triệu người, chiếm 47,7%. Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên khu vực thành thị là 17,9 triệu người, chiếm 32%; khu vực nông thôn là 37,8 triệu người, chiếm 68%. Tính chung cả năm 2018, lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên là 55,4 triệu người, tăng 566,2 nghìn người so với năm 2017. Lao động 15 tuổi trở lên đang làm việc quý IV năm 2018 ước tính 54,6 triệu người, bao gồm 20,6 triệu người đang làm việc ở khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, chiếm 37,7% tổng số; khu vực công nghiệp và xây dựng 14,6 triệu người, chiếm 26,7%; khu vực dịch vụ 19,4 triệu người, chiếm 35,6%. Tính cả năm 2018, lao động 15 tuổi trở lên đang làm việc là 54,3 triệu người, bao gồm 20,7 triệu người đang làm việc ở khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, chiếm 38,1% tổng số (giảm 2,1 điểm phần trăm so với năm trước); khu vực công nghiệp và xây dựng 14,4 triệu người, chiếm 26,6% (tăng 0,8 điểm
18. 11 phần trăm); khu vực dịch vụ 19,2 triệu người, chiếm 35,3% (tăng 1,3 điểm phần trăm). Trong năm 2018, tỷ lệ thất nghiệp chung cả nước ước tính là 2,0%, trong đó tỷ lệ thất nghiệp khu vực thành thị là 2,95%; khu vực nông thôn là 1,55%. Tỷ lệ thất nghiệp của lao động trong độ tuổi năm 2018 là 2,19%, trong đó khu vực thành thị là 3,10%; khu vực nông thôn là 1,74%. Tỷ lệ thất nghiệp của thanh niên năm 2018 ước tính là 7,06%, trong đó khu vực thành thị là 10,56%; khu vực nông thôn là 5,73%. + Về giao thông: Hệ thống các đường giao thông ở Việt Nam đang ngày càng được đầu tư hoàn thiện hơn về cả số lượng và chất lượng. * Hệ thống đường bộ chính tại Việt Nam bao gồm các con đường Quốc lộ, nối liền các vùng, các tỉnh cũng như đi đến các cửa khẩu quốc tế với Trung Quốc, Lào, Campuchia. Tổng chiều dài các con đường kể trên là 14.790,46 km, trong khi đó toàn bộ các tuyến đường Quốc lộ của Việt Nam được cho là có tổng chiều dài khoảng 17.300 km, với gần 85% đã tráng nhựa. * Bắt đầu được xây dựng từ đầu thế kỉ 21 đến nay, Hệ thống đường cao tốc ở Việt Nam bao gồm các tuyến và đoạn cao tốc riêng lẽ trải dài phân bổ từ Bắc đến nam liên kết với nhau tạo thành tạo thành đường cao tốc lớn đi từ bắc đến nam (ví dụ Đường cao tốc Bắc – Nam). Hiện theo tính toán (chưa tính các đoạn đường chưa xác định chính xác quãng đường) thì toàn bộ hệ thống đường cao tốc Việt Nam có quãng đường hơn 2000 km. * Hệ thống đường sắt Việt Nam có tổng chiều dài khoảng 2600 km, trong đó tuyến đường chính nối Hà Nội – Thành phố Hồ Chí Minh dài 1726 km, toàn ngành có 302 đầu máy, 1063 toa tàu chở khách và 4986 toa tàu chở hàng. * Các tuyến đường thủy nội địa dựa theo các con sông chính như: sông Hồng, sông Đà ở miền Bắc; sông Tiền, sông Hậu ở miền Tây Nam Bộ và sông Đồng Nai, sông Sài Gòn ở miền Đông Nam Bộ. Tổng chiều dài của tất cả các loại sông, kênh, rạch trên lãnh thổ Việt Nam khoảng 42.000 km, dài nhất là hai
19. 12 con sông: sông Hồng với khoảng 541 km và sông Đà khoảng 543 km. Sông Hậu là con sông có khúc rộng nhất ở huyện Long Phú (Sóc Trăng) và Cầu Kè (Trà Vinh) với chiều ngang khoảng gần 4 km. * Hệ thống đường hàng không Việt Nam bao gồm cơ sở hạ tầng là các sân bay quốc tế và các sân bay nội địa. Các hãng hàng không của Việt Nam và một số quốc gia khác cùng khai thác. Việt Nam hiện nay có tổng cộng 27 sân bay các loại có bãi đáp hoàn thiện, trong đó có 8 sân bay có đường băng dài trên 3.000 m có khả năng đón được các máy bay loại cỡ trung trở lên + Về giáo dục : Trong năm học 2018, cả nước có 5,3 triệu trẻ em bậc mầm non (0,7 triệu trẻ em đi nhà trẻ và 4,6 triệu trẻ em đi học mẫu giáo); 16,6 triệu học sinh phổ thông đến trường (8,4 triệu học sinh tiểu học; 5,6 triệu học sinh trung học cơ sở; 2,6 triệu học sinh trung học phổ thông) và 1,5 triệu sinh viên đại học, cao đẳng, trung cấp. Mạng lưới cơ sở giáo dục nghề nghiệp tiếp tục phát triển theo hướng đa dạng về loại hình đào tạo và mô hình hoạt động. Hiện nay, cả nước có 1.954 cơ sở giáo dục nghề nghiệp, bao gồm 394 trường cao đẳng, 515 trường trung cấp và 1.045 trung tâm giáo dục thường xuyên. Đào tạo nghề năm 2018 đã tuyển mới được 2.210 nghìn người, trong đó trình độ cao đẳng, trung cấp tuyển sinh được 545 nghìn người; trình độ sơ cấp và chương trình đào tạo nghề khác tuyển sinh được 1.665 nghìn người, trong đó hỗ trợ đào tạo nghề cho 800 nghìn lao động nông thôn học nghề theo + Y tế: Trong nhiều năm qua, Y tế Việt Nam đã có nhiều đổi mới, phát triển hệ thống y tế và BHYT theo định hướng công bằng, hiệu quả và phát triển. Y tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng trong phát triển mạng lưới y tế, trong dự phòng bệnh tật và trong khám bệnh, chữa bệnh cho Nhân dân. Mạng lưới y tế cơ sở từng bước được củng cố, tăng cường, phương thức hoạt
20. 13 động có nhiều đổi mới. Năng lực dự báo, giám sát và phòng chống dịch bệnh của các cơ sở y tế dự phòng đã được cải thiện rõ rệt; đã khống chế được các dịch bệnh truyền nhiễm nguy hiểm và được thế giới đánh giá cao. Có bước đột phá trong đầu tư cho hệ thống bệnh viện, hầu hết các bệnh viện đã và đang được cải tạo, nâng cấp từ ngân sách nhà nước, Chính phủ đã ban hành cơ chế, chính sách cho phép các bệnh viện công lập vay vốn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư xây dựng mới các bệnh viện, đáp ứng nhu cầu khám, chữa bệnh ngày càng cao và đa dạng của Nhân dân. Tài chính y tế đã có những bước phát triển cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước. Chính sách BHYT có bước phát triển mạnh mẽ, số người tham gia BHYT đã tăng từ 28% năm 2005 đến nay đạt trên 82%. Y tế tư nhân đã được hình thành, không ngừng phát triển và trở thành một bộ phận quan trọng trong hệ thống y tế nước ta. Nhờ đó, Y tế nước ta đã đạt và vượt các mục tiêu Thiên niên kỷ và các chỉ tiêu Quốc hội giao; được các tổ chức quốc tế đánh giá là điểm sáng về thực hiện các Mục tiêu Phát triển Thiên niên kỷ của Liên hợp quốc. Nhiều chỉ số y tế của nước ta cao hơn các nước có cùng mức thu nhập. Đạo đức, phong cách, thái độ phục vụ, trình độ chuyên môn của cán bộ y tế được chú trọng, nâng cao. Nhiều tấm gương y bác sĩ tận tuỵ chăm sóc, cứu chữa người bệnh được xã hội trân trọng, ghi nhận. Tuy nhiên, trước biến đổi khí hậu toàn cầu và các yếu tố bất lợi khác, y tế nước ta đang đứng trước những thách thức cần phải nhanh chóng được khắc phục để bảo vệ, chăm sóc và nâng cao sức khỏe Nhân dân ngày càng tốt hơn và hiệu quả hơn. - Trong những năm gần đây, tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh thành luôn được đánh giá cao về sự phát triển của kinh tế và xã hội. Đối với các vấn đề của xã hội được thể hiện qua các mặt sau: + Về giao thông: Thái Nguyên là một tỉnh thành phố có hệ thống đường giao thông thuận lợi, các đường cao tốc nối giữa các tỉnh thành như Hà Nội_ Thái Nguyên, Thái Nguyên –Lào cai. Hệ thống đường sắt chuyên chở người
21. 14 như Thái Nguyên_ Hà Nội, và các chuyến tầu vận chuyển hang hóa. Hệ thống giao thông nội thành 95% đều là đường nhựa và đường bê tông, thuận tiện di chuyển. + Giáo dục: Thái Nguyên được biết đến là một trong các tỉnh thành có nhiều trường đại học cao đẳng chỉ sau Hà Nội và t.p Hồ Chí Minh, nhiều tường học các cấp đạt chuẩn quóc gia như THPT Chuyên Thái Nguyên, THPT Chu Văn An, THPT Lương NGọc Quyến, THCS Chu Văn An + Y Tế: Thái Nguyên có nhiều cơ sở y tế có đầy đủ trang thiết bị y tế hiện đại và đội ngũ bác sỹ nhiều kinh nghiệm như bệnh viên đa khoa TW Thái Nguyên, Bệnh viện A, bệnh viện Quốc Tế, + Lao động : Theo thống kê của Ban quản lý các KCN Thái Nguyên, trong năm qua, các KCN tại Thái Nguyên đã thu hút được 30 dự án đầu tư mới trong đó có 22 dự án FDI và 8 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký cấp mới là 126,84 triệu USD và hơn 1.000 tỷ đồng, chủ yếu đầu tư vào KCN Điềm Thụy, KCN Yên Bình và KCN Sông Công I. Hiện tại, các KCN Thái Nguyên đã có 164 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư còn hiệu lực, trong đó có 83 dự án FDI và 81 dự án trong nước với tổng số vốn đầu tư hơn 7 tỷ USD và trên 11.900 tỷ đồng. Tổng vốn đầu tư đã thực hiện là 6,3 tỷ USD và 7.900 tỷ đồng, giải quyết việc làm cho trên 90.000 lao động. 2.2.5 Yếu tố tự nhiên - Việt Nam là một nước thuộc khu vực Đông Nam Á. Vùng Đông Nam châu Á này bao gồm miền chân núi Himalaya và Thiên Sơn. Các dòng sông lớn của khu vực đều bắt nguồn từ hai dãy núi này. Hạ lưu của các dòng sông ấy – Dương Tử; sông Hồng; MêCông; Chaophaya đều là những vùng đồng bằng màu mỡ; đầy phù sa. Đặc trưng tiêu biểu của vùng này là sự chênh lệch khá lớn giữa bình nguyên và núi rừng; sự chênh lệch tương đối nhỏ giữa bình nguyên và mặt biển. Chính nét đặc trưng này cùng với điều kiện khí hậu nóng
22. 15 ẩm; mưa nhiều và có gió mùa. Là một nước có diện tích tương đối nhỏ, tổng diện tích của cả lãnh thổ Việt Nam là 331.210 km². Là một nước có dân số cao lên đến hơn 90 triệu người, mật độ dân số cao lên đến 312 người/km2. - Được coi là cửa ngõ Đông Dương, vị trí thuận lợi của Việt Nam từ xa xưa cũng đã góp phần quan trọng vào việc giao lưu của các nền văn hóa Đông Nam Á, Ấn Độ, Trung Quốc và sau này với các nền văn hóa phương Tây. - Việt Nam là một đất nước có địa hình đất liền khá phức tạp, có nhiều đồi núi cao, nhiều rung nhiệt đới và các hang động núi đá vôi ở miền Bắc. Rừng núi trải dài từ biên giới Việt Trung cho đến tây Thanh Hóa với nhiều núi cao như Phanxipăng (3.142m), nhiều khu rừng nhiệt đới, và nhiều dãy núi đá vôi như Cao Bằng, Bắc Sơn, Hòa Bình, Ninh Bình, Phong Nha - Kẻ Bàng với hàng loạt hang động, mái đá Cùng với nhiều loại thực vật khác nhau, rừng Việt Nam còn có hàng trăm giống thú vật quý hiếm; nhiều loại đá, quặng, tạo điều kiện đặc biệt thuận lợi cho sự sinh sống và phát triển con người. - Địa hình hiểm trở , các vùng đồi núi dân cư thưa thớt và chủ yếu là dân tộc thiểu số,trong khi đó vùng đồng bằng bằng phẳng và tập trung nhiều dân cư. - Địa hình Trung bộ với dải Trường Sơn trải dọc phía tây về giải đồng bằng hẹp ven biển. Vùng đất đỏ Tây Nguyên ,vùng ven biển Trung bộ và cực nam Trung bộ - Trung bộ, nơi cư trú của đồng bào nhiều dân tộc trong đại gia đình dân tộc Việt Nam là khu vực nông nghiệp trù phú, có điều kiện khai thác thuỷ, hải sản hết sức thuận lợi. - Địa hình Nam Bộ bằng phẳng, thoải dần từ đông sang tây là vựa lúa của cả nước, hàng năm đang tiếp tục lấn ra biển hàng trăm mét. - Việt Nam có nhiều sông ngòi. Hai con sông lớn Hồng Hà và Cửu bắt nguồn từ cao nguyên Vân Nam (Trung Quốc) bồi đắp lên hai châu thổ lớn là đồng bằng Bắc Bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Việt Nam còn có hệ thống sông ngòi phân bổ đều khắp từ bắc tới nam với lưu vực lớn, nguồn thuỷ sản
23. 16 phong phú, tiềm năng thuỷ điện dồi dào thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và tụ cư của con người, hình thành nền văn minh lúa nước lâu đời của người Việt bản địa. - Biển Việt Nam bao bọc phía đông và nam đất liền nên từ lâu đời được ngưqời Việt Nam gọi là biển Đông. Việt Nam có khoảng 3.200 km bờ biển, 700.000 km2 thềm lục địa với nhiều đảo, quần đảo như: Hoàng Sa, Trường Sa, Phú Quốc, Côn Sơn Biển đông là một phần của Thái Bình Dương với diện tích 3.447.000 km2, là biển lớn hàng thứ ba trong số các biển có trên bề mặt Trái Đất, kéo dài khoảng từ vĩ độ 30 Bắc (eo Gaspo) tới vĩ độ 26o Bắc (eo Đài Loan) và từ kinh độ 100) Đông (cửa sông Mê nam, vịnh Thái Lan) tới kinh độ 12/ơ Đông (eo Minđôrô). Bờ phía bắc và phía tây của Biển Đông bao gồm : một phần lãnh thổ phía nam Trung Quốc, Việt Nam, Campuchia, Thái Lan, Malaixia, Inđônêxia. Bờ phía đông là vòng cung đảo kéo đài từ Đài Loan qua quần đảo Philippin đến Calimantan, khiến cho Biển Đông gần như khép kín. Phần biển Đông của Việt Nam là ngư trường phong phú và là con đường giao lưu hàng hải quốc tế rất thuận lợi nối liền Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương. Bờ biển Việt Nam là những điểm du lịch hấp dẫn có di sản thiên nhiên thế giới là Vịnh Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh. Trong nước biển và thềm lục địa của Việt Nam có nhiều tài nguyên quý. Từ lâu đời nhà nước Việt Nam đã khẳng định chủ quyền đối với biển Đông, các quần đảo Trường Sa, Hoàng Sa và nhiều đảo khác trên biển. Kinh tế biển là nguồn sống lâu đời của nhân dân ta, là thế mạnh của dất nước ta trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nằm trong khoảng 8"30' - 23"22' độ vĩ bắc với một chiều dài khoảng 1650 km, Việt Nam thuộc khu vực nhiệt đởi gần xích đạo. Nhờ gió mùa hàng năm, khí hậu điều hòa, ẩm, thuận lợi eho sự phát triển của sinh vật. Miền Bắc, khí hậu ẩm, độ chênh lớn: ở Hà Nội, nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất là 12 độ 5, nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất là 29 độ 3. Miền Trung, như Huế, nhiệt độ chênh lệch dao động trong khoảng 20 m- 30 độ c. Ở thành phố Hồ Chí Minh,
24. 17 nhiệt độ chênh lệch giảm dần dao động giữa 26 - 29,8 độ C Những tháng. 6,7,8 ở Bắc và Trung bộ là tháng nóng nhất, trong lúc ở Nam bộ,nhiệt độ điều hòa hơn. Mùa xuân, mùa hạ, mưa nhiều, lượng nước mưa trong năm có khi lên rất cao: Hà Nội năm 1926 là 2,741 mm, Huế lượng mưa trung bình là 2.900 mm, thành phố Hồ Chí Minh trung bình là 2.000 mm mỗi năm. Là một quốc gia ven biển Việt Nam có nhiều thuận lợi về địa hình, khí hậu, động thực vật nhưng cũng là quốc gia có nhiều thiên tai, đặc biệt là bão, áp thấp nhiệt đới và gió mùa đông bắc, gây không ít khó khăn cho sản xuất nông nghiệp, giao thông vận tải và đời sống con người. - Tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ; phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Bắc Kạn, phía Tây giáp với các tỉnh Vĩnh Phúc, Tuyên Quang, phía Đông giáp với các tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang và phía Nam tiếp giáp với thủ đô Hà Nội (cách 80 km). Với vị trí rất thuận lợi về giao thông, cách sân bay quốc tế nội bài 50 km, cách biên giới Trung Quốc 200 km, cách trung tâm Hà Nội 75 km và cảng Hải Phòng 200 km. Thái Nguyên còn là điểm nút giao lưu thông qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình rẻ quạt kết nối với các tỉnh thành, đường quốc lộ 3 nối Hà Nội đi Bắc Kạn; Cao Bằng và cửa khẩu Việt Nam – Trung Quốc; quốc lộ 1B Lạng Sơn; quốc lộ 37 Bắc Ninh, Bắc Giang. Hệ thống đường sông Đa Phúc - Hải Phòng; đường sắt Thái Nguyên – Hà Nội - Lạng Sơn. - Địa hình của Thái Nguyên không phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác. - Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu và đất đai, Thái Nguyên có nhiều khả năng phát triển nông lâm nghiệp. Chè Thái Nguyên, đặc biệt là chè Tân Cương
25. 18 là sản phẩm nổi tiếng trong cả nước Việt Nam đã từ lâu.Diện tích đất đồi còn rất lớn, đó là tiềm năng để phát triển hàng hoá về cây công nghiệp, cây ăn quả và phát triển đàn gia súc. Thái Nguyên đã có Nhà máy chế biến sữa tại huyện Phổ Yên đang thúc đẩy thực hiện nhanh chương trình phát triển chăn nuôi bò sữa để cung cấp đủ nguyên liệu cho nhà máy này. Toàn tỉnh hiện có trên 15.000 ha chè, đứng thứ 2 trong cả nước, với hơn 30 cơ sở chế biến chè lớn nhỏ rải đều trên khắp địa bàn tỉnh. Hiện nay Thái Nguyên có 15.500 ha cây ăn quả các loại, trong đó có hơn 8.000 ha đã cho thu hoạch. -Tài nguyên khoáng sản phong phú về chủng loại, là một lợi thế so sánh lớn trong việc phát triển các ngành công nghiệp luyện kim, khai khoáng Tỉnh Thái Nguyên có trữ lượng than lớn thứ hai trong cả nước, than mỡ trữ lượng trên 15 triệu tấn, than đá trữ lượng khoảng 90 triệu tấn; kim loại màu có thiếc, chì, kẽm, vonfram, vàng, đồng, niken, thuỷ ngân Khoáng sản vật liệu xây dựng cũng là tiềm năng nguyên liệu rất lớn để sản xuất xi măng, sản xuất đá ốp lát các loại và sản xuất vật liệu xây dựng. Tỉnh Thái Nguyên có trữ lượng than lớn thứ hai trong cả nước. Than mỡ trữ lượng trên 15 triệu tấn và than đá trữ lượng khoảng 90 triệu tấn. Chính vì vậy nhà máy nhiệt điện Cao Ngạn đang được xây dựng tại thành phố Thái Nguyên. Quặng sắt đang được khai thác cho việc luyện thép của Công ty Gang thép Thái Nguyên. Ti tan có trữ lượng thăm dò khoảng 18 triệu tấn. Kim loại màu có thiếc, chì, kẽm,vonfram, vàng, đồng, niken, thuỷ ngân Hiện nay, thiếc đã được khai thác và xuất khẩu. Mỏ Vonfram tại huyện Đại Từ đã được công ty nước ngoài khảo sát thăm dò, là mỏ lớn có trữ lượng lớn tầm cỡ thế giới. - Diện tích rừng tự nhiên của tỉnh là 73.383 ha và rừng trồng hơn 40.000 ha. 2.2.6 Các yếu tố khác: - Khóa van tín dụng: Ngân hàng nhà nước siết chặt các khoản vay, sẽ ảnh hưởng tới các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Dự án có nguồn vốn thấp, chủ đầu tư yếu kém
26. 19 về nguồn lực sẽ khó phát triển dự án và bị thanh lọc dần. Thị trường dành chỗ cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có chiến lược kinh doanh rõ ràng. Điều này giúp ổn định thị trường, giảm nguy cơ rủi ro cho dự án và các khách hàng, cũng như các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất cho vay tăng cũng khiến cho người tiêu dùng và nhà đầu tư phải gánh mức lãi suất cao, ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của họ, điều đó cũng làm cho giao dịch thị trường BĐS giảm đi - Thị trường chứng khoán 3 tháng đầu năm giữ đà tăng trưởng mạnh từ cuối năm 2017 và lập đỉnh vào tháng 3/2018. Từ tháng 4, trước diễn biến xấu từ nền kinh tế thế giới, thị trường vấp phải áp lực bán rất mạnh và liên tục lao dốc. Dòng vốn ngoại có dấu hiệu rút ra khỏi thị trường. Bên cạnh đó, dòng tiền trong những tháng cuối quý II/2018 đứng ngoài thị trường khiến thanh khoản liên tục duy trì ở mức thấp. Dòng tiền vào các doanh nghiệp BĐS vì thế mà cũng giảm đáng kể, ảnh hưởng đến nguồn lực đầu tư cho các dự án. Trước tình trạng này, thị trường BĐS có thể đón nhận nguồn vốn mới từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư ở thị trường chứng khoán, cắt lỗ quay về đầu tư vào BĐS với kỳ vọng có lợi nhuận ổn định trong tương lai - Các quyết định, chính sách của các cơ quan chính quyền, địa phương, đặc biệt là quyết định đối với 3 đặc khu hành chính kinh tế can thiệp mạnh vào giao dịch BĐS tại một số địa phương, làm thay đổi cục diện thị trường BĐS (đặc biệt là các vùng đang đề xuất thành đặc khu kinh tế. Các quyết định này đã làm cho các giao dịch ngoài luồng giảm, chắc chắn sẽ giảm rủi ro do hiện tượng sốt đất ảo, gây bong bóng cho thị trường tại các khu vực này. - Yếu tố thuộc tâm lý của người tiêu dùng: Chúng ta biết nhu cầu nhà ở khu vực đô thị ngày càng tăng nhưng diện tích đất là cố định. Sở dĩ vì đất đai cố định nên giá đất tăng vọt. Vì vậy, con người lưỡng lự khi mua đất để xây nhà. Người tiêu dùng đang tìm đến các nhà phát triển, các sàn giao dịch, các chuyên viên tư vấn để mua căn hộ. Rất nhiều lý do liên quan đến đất như thiếu
27. 20 đất, rủi ro khi mua đất, chi phí đăng kí đất cao, giá đất cao, giá đất cao, thiếu hiểu biết về thủ tục sở hữu đất, đã thay đổi thái độ của người tiêu dùng đối với nhà chung cư và thúc đẩy mua chung cư. - Các yếu tố thuộc văn hóa xã hội:Văn hóa là tập hợp những giá trị, tín ngưỡng, quan niệm, quy tắc, đạo đức, phong tục được lưu truyền và chia sẻ trong một xã hội nhất định. Văn hóa là động lực thúc đẩy hành vi tiêu dùng. Những thay đổi văn hóa đang diễn ra như người Việt Nam có xu hướng sống đơn thân, văn hóa hưởng thụ, mong muốn các căn hộ có trang thiết bị tiện nghi hiện đại, Văn hóa thay đổi dẫn đến thay đổi tính cách mạng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 2.3 Các nguyên tắc cơ bản và phương pháp định giá nhà ở chung cư 2.3.1 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất và tài sản gắn liền với đất Nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định *Nguyên tắc xác định giá đất: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. *Các nguyên tắc thẩm định giá : Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Bản chất của thẩm định
28. 21 giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. +Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất +Nguyên tắc thay thế +Nguyên tắc dự báo +Nguyên tắc cung - cầu +Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai +Nguyên tắc phù hợp +Nguyên tắc đóng góp 2.3.2 Các nguyên tắc cơ bản để định giá nhà chung cư Hiện nay các căn hộ chung cư khi được nhà đầu tư xây dựng được định giá với nhiều mức giá khác nhau, từ trung bình đến cao ngút, nhiều người không thể biết được liệu giá trị thực của căn hộ có đến giá đó không, dưới đây là các nguyên tăc cơ bản để định giá căn hộ . - Vị trí, một chung cư có vị trí đẹp sẽ làm giá cao lên rất nhiều. Một vị trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, hạ tầng xung quanh gần như hoàn hảo luôn được người ta coi là khu đất vàng. Và đương nhiên, giá nó cũng làm người mua "vàng mắt". Yếu tố vị trí quyết định đến 50% giá thành khi chủ đầu tư bán ra. - Uy tín chủ đầu tư: Là yếu tố khá quan trọng nhưng lại bị nhiều người bỏ qua. Một chủ đầu tư có kinh nghiệm và bề dày uy tín luôn định giá bán cao hơn các chủ đầu tư khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực. - Tiến độ: tiến độ công trình phụ thuộc vào năng lực và vốn của chủ đầu tư. Tốt nhất bạn nên chọn mua chung cư khi tiến độ xây thô đã được khoảng 20 đến 30 % công trình. Những chung cư có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định cũng luôn được giao dịch cao giá hơn thị trường chung.
29. 22 - Hạ tầng có sẵn: yếu tố vị trí đã quyết định đến hạ tầng phần lớn. Bạn hãy xem xét hạ tầng nội bộ khu chung cư và hạ tầng lân cận, hạ tầng đẹp và đầy đủ, đương nhiên làm giá trị căn hộ cao lên rất nhiều. - Pháp lý: Yếu tố vô cùng quan trọng, nếu bạn không có khả năng chịu đựng rủi ro, hãy chọn các tòa chung cư đã có hợp đồng mua bán và đã xây thô được trên 20% của các chủ đầu tư uy tín đã và đang vận hành nhiều chung cư có dân cư sinh sống đông đúc. Tất nhiên, nếu bạn đầy đủ tiền mặt, hãy chọn các khu chung cư đã hoàn thiện là tốt nhất. - Chất lượng công trình: trên hợp đồng mua bán cũng thể hiện khá rõ chất lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện. Tuy nhiên xem xét các tòa nhà lân cận của cùng chủ đầu tư là cách nhanh nhất để đánh giá chất lượng căn hộ trong tương lai. - Vị trí: các căn hộ từ tầng 8 đến 16 luôn được giao dịch với giá cao hơn tương đối các tầng khác. Ở Việt nam chưa có khái niệm chung cư cao cấp thực sự đúng nghĩa (càng cao tầng, càng đắt). Các tầng cao nhất và thấp nhất thường sẽ có giá rẻ hơn tương đối. Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao là có thật. Các căn hộ ở góc với hai mặt thoáng tiếp xúc cũng có giá cao hơn. - Hướng ban công: “lấy vợ hiền hòa, chọn nhà hướng nam”. Với chung cư, hướng ban công và cửa sổ là quan trọng nhất. Hầu hết các tòa nhà đều được xây theo trục Tây Bắc - Đông Nam. Những căn hộ có ban công hướng Đông Nam đều có giá cao hơn các căn khác dù cùng tầng. - Diện tích: những căn hộ có 2 phòng ngủ và có diện tích trong khoảng 60m2 đến 85m2 được ưa chuộng hơn cả và thường giá cũng nhỉnh hơn. Diện tích càng lớn, giá càng giảm nhiều. Những căn đắt nhất thường là diện tích khoảng 70m2, nằm ở vị trí góc có hai mặt thoáng, ban công hướng đông nam, nằm ở các tầng có số đẹp như tầng 8, 9,10, 12, 16, 18.
30. 23 - Đặc biệt việc định giá nhà ở chung cư phải bám theo các quyết định 706 của Bộ Xây Dựng, quyết định 08 của UBND TP Thái Nguyên, Quyết định 02 của UBND TP Hà Nội 2.3.3 Các phương pháp định giá nhà ở chung cư - Hiện nay để định giá nhà ở chung cư có hai phương pháp chính thường được sử dụng, đó là các phương pháp sau: + Phương pháp so sánh trực tiếp: Để định giá được một căn hộ chung cư, ta sẽ so sánh căn hộ cần định giá với 3 căn hộ chung cư có giá trị tương ứng để đánh giá về các lợi ích, chất lượng xây dựng, vị trí, pháp lý + Phương pháp chi phí: Để định giá được căn hộ theo phương thức này ta cần phải nghiên cứu ước tính ra giá trị tương lai của căn hộ. Nhiều nhà chung cư trên thị trường hiện nay đang được định giá rất "trời ơi đất hỡi", bạn chẳng phân biệt được chung cư cao cấp giá vài nghìn đô khác với chung cư bình dân nhiều như thế nào. Bên cạnh đó, nhiều chung cư gắn mác bình dân mà giá cũng dữ dội không kém chung cư cao cấp. Xét một cách khách quan, ngoại trừ những đợt siêu sốt, bạn hoàn toàn có thể định giá được một cách tương đối giá nhà dựa trên việc phân tích các yếu tố. Theo một số chuyên gia phân tích và tìm hiểu, giá nhà chung cư được xác định dựa trên những yếu tố như: vị trí, uy tín chủ đầu tư, hạ tầng sẵn có, pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng công trình, vị trí căn hộ, hướng ban công, diện tích, thời điểm mua. Bằng việc đánh giá, nhận xét, phân tích các yếu tố trên, bạn có thể lý giải được giá nhà chung cư một cách tương đối (ngoại trừ những đợt sốt nhà hay một số trường hợp cá biệt). + Xét về vị trí nhà chung cư: Một chung cư có vị trí đẹp, đắc địa sẽ làm giá cao lên rất nhiều. Một vị trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, hạ tầng xung quanh gần như hoàn hảo luôn được người ta coi là khu đất vàng. Và đương nhiên, giá nó cũng làm người mua "vàng mắt". Yếu tố vị trí quyết định đến 50% giá thành khi chủ đầu tư bán ra.
31. 24 + Xét về uy tín chủ đầu tư: Uy tín chủ đầu tư là yếu tố khá quan trọng trong việc đánh giá chất lượng công trình nhưng lại bị nhiều người bỏ qua. Một chủ đầu tư có kinh nghiệm và bề dày uy tín luôn định giá bán cao hơn các chủ đầu tư khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực. + Xét về tiến độ dự án: Tiến độ công trình phụ thuộc vào năng lực và vốn của chủ đầu tư. Để đảm bảo, người mua có thể chọn mua chung cư khi tiến độ xây thô đã được khoảng 20% đến 50% công trình hoặc khi chung cư đã hoàn thiện. Nhưng có khi, đặt mua sớm trước ngày mở bán người mua ccó thể mua được căn hộ chung cư với giá gốc mở bán, chênh thấp. Theo quy luật, những chung cư có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định cũng luôn được giao dịch cao giá hơn thị trường chung. + Xét về hạ tầng có sẵn: Yếu tố vị trí đã quyết định đến hạ tầng phần lớn. Người mua hãy xem xét hạ tầng nội bộ khu chung cư và hạ tầng lân cận, hạ tầng đẹp và đầy đủ, đương nhiên làm giá trị căn hộ cao lên rất nhiều. + Xét về pháp lý: Pháp lý căn hộ chung cư là yếu tố vô cùng quan trọng, nếu người mua không có khả năng chịu đựng rủi ro, hãy chọn các tòa chung cư đã có hợp đồng mua bán và đã xây thô được trên 20% của các chủ đầu tư uy tín đã và đang vận hành nhiều chung cư có dân cư sinh sống đông đúc. Tất nhiên, nếu người mua đầy đủ tiền mặt, hãy chọn các khu chung cư đã hoàn thiện là tốt nhất. + Xét về chất lượng công trình: Trên hợp đồng mua bán cũng thể hiện khá rõ chất lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện. Tuy nhiên xem xét các tòa nhà lân cận của cùng chủ đầu tư là cách nhanh nhất để đánh giá chất lượng căn hộ trong tương lai. + Xét về vị trí căn hộ trong nhà chung cư: Các căn hộ từ tầng 8 đến 16 luôn được giao dịch với giá cao hơn tương đối các tầng khác. Ở Việt nam chưa có khái niệm chung cư cao cấp thực sự đúng nghĩa (càng cao tầng, càng đắt).
32. 25 Các tầng cao nhất và thấp nhất thường sẽ có giá rẻ hơn tương đối. Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao là có thật. Các căn hộ ở góc với hai mặt thoáng tiếp xúc cũng có giá cao hơn. + Xét về hướng ban công: Với nhiều người mua nhà ở, căn hộ chung cư, hướng ban công, cửa chính, cửa sổ cũng được xem trọng. Người mua thường chọn căn hộ có hướng phù hợp với năm sinh, bản mệnh theo quan điểm phong thủy phương Đông; hoặc chọn những căn hộ có hướng ban công view đẹp, như nhìn ra hồ, công viên, vườn hoa hoặc chọn những hướng tốt mát về mùa hè, ấm về mùa đông như hướng Đông Nam. Những căn hộ có ban công hướng tốt, view đẹp đều có giá cao hơn các căn khác dù cùng tầng. + Xét về diện tích: Giá căn hộ tăng theo diện tích sử dụng, các căn hộ có diện tích khác nhau, ứng với số phòng ngủ từ 1-2-3 phòng ngủ. Những căn hộ có 2 phòng ngủ và có diện tích trong khoảng 60m2 đến 85m2 thường được ưa chuộng hơn vì phù hợp với nhu cầu của đa số người mua. Những căn đắt nhất thường là diện tích khoảng 70m2, nằm ở vị trí góc có hai mặt thoáng, ban công hướng Đông Nam, nằm ở các tầng có số đẹp như tầng 8, 9,10, 12, 16, 18.
33. 26 2.4. Cơ sở pháp lý của đề tài Để nắm bắt được các văn bản pháp luật, những qui định, qui tắc, yêu cầu của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở chung cư nói riêng. Khi nghiên cứu, thực hiện đề tài em đã phải tìm tòi, học hỏi cũng như đọc các văn bản pháp luật nói trên để đảm bảo khóa luận của em được viết đúng theo các qui phạm pháp luật đề ra, đảm bảo tính đúng đắn và phù hợp nhất với pháp luật qui định hiện hành. Các văn bản, qui định này sẽ cho người đọc cũng như bản thân em biết được thị trường bất động sản là gì, nhà chung cư là gì, các loại hình nhà chung cư và cách phân chia, qui định của việc xây dựng cũng như quản lý nhà chung cư. Các quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhà chung cư cũng như nhà quản lý hay chủ đầu tư. Dưới đây là một số các văn bản pháp luật, những qui định, thông tư, mà em đã lấy làm cơ sở pháp lý xây dựng, nghiên cứu và thực hiện đề tài: 1. Luật đất đai năm 2013. 2. Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh BĐS TECCO (2018), Báo cáo khảo sát thị trường Thái Nguyên năm 2018. 3. Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh BĐS TECCO (2018) báo cáo khảo sát các dự án chung cư, đất nền trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 4. Hiệp hội BĐS Việt Nam (2018), Báo cáo tình hình giao dịch BĐS quý IV và cả năm 2018. 5. Luật Nhà ở năm 2014. 6. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 7. Luật xây dựng năm 2014 8. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật Đất đai năm 2013 9. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ về giá đất
34. 27 10. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất 11. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ về thu tiền thuê đất 12. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. 13. Sàn giao dịch BĐS Tecco (2018), Báo cáo tổng kết tình hình hoạt động của Sàn giao dịch BĐS Tecco năm 2018. 14. Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ xây dựng quy định suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình. 15. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 16. Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008 của Bộ Xây dựng quy định tiêu chí phân hạng nhà chung cư. 17. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. 18. Tổng cục thống kê Việt Nam (2018), Tình hình kinh tế xã hội quí IV và năm 2018 củatỉnh Thái Nguyên. 19. Hồ Thị Lam Trà (2005). Giáo trình Định giá đất. Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội. 20. UBND tỉnh Thái Nguyên (2018), QĐ số 08/2018/QĐ-UBND ban hành về đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 21. UBND Thành phố Hà Nội, QĐ số 02/2016/QĐ-UBND về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật liệu kiến trúc làm cơ sở sác
35. 28 định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.5. Công tác quản lý của nhà nước về thị trường nhà ở chung cư trên thế giới và Việt Nam 2.5.1 Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư trên thế giới - Tại Singapore Được đánh giá là một trong những quốc gia có hệ thống quản lý nhà chung hiệu quả hàng đầu thế giới, với mức độ tập trung dân cư cao nhất Châu Á (trong năm 1990, ước tính có khoảng 5000 người Singapore sống trên 1km2), Singapore đã vượt qua tình trạng thiếu hụt về nhà ở cho đại bộ phận công dân Singapore và rất thành công trong công tác quản lý loại hình nhà ở này. Ngày 01 tháng 02 năm 1960, Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) được thành lập với mục đích xây dựng và quản lý nhà chung cư tại Singapore. Cho đến nay, có khoảng hơn 85% người dân Singapore sống tại loại hình nhà ở này. Nhà chung cư tại Singapore được được thiết kế như một thành phố vệ tinh với đầy đủ trường học, siêu thị, khu thể thao, khu giải trí Kể từ năm 1960, vai trò chính của HDB là xây dựng và quản lý nhà ở xã hội. Cơ quan này đưa ra các chương trình xây dựng nhà ở trong đó không chỉ có nhà ở mà còn có các hạ tầng hỗ trợ khác như cửa hàng, nhà trẻ, bãi đỗ xe và cá xưởng sản xuất công nghiệp. HDB chịu trách nhiệm quản lý trên tất cả các mảng của chương trình xây dựng nhà chung cư trừ việc ấn định giá bán và giá bán lại của loại nhà này. Giá cả được quy định bởi Bộ Phát triển quốc gia. HDB chỉ chịu trách nhiệm trong các công việc như: thu hồi đất, tái định cư, quy hoạch chung, thiết kế kiến trúc và xây dựng. HDB chịu trách nhiệm phối hợp với các đơn vị khác để xây dựng hạ tầng cho khu dân cư. Ví dụ, phối hợp với Vụ Xây dựng công để xây dựng hạ tầng giao thông của khu dân cư
36. 29 2.5.2 Quản lý nhà nước về thị trường nhà ở chung cư tại Việt Nam 1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển, quản lý nhà ở. 2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở, cơ chế, chính sách cho phát triển và quản lý nhà ở. 3. Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở. 4. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở, quản lý, vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở. 7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở. 8. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở. 9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở. 10. Công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; công nhận việc phân hạng nhà chung cư; cấp, thu hồi giấy chứng nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở. 11. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở. 12. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở (Luật Nhà ở, 2014). *Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư:
37. 30 1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. 2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan. 3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật. 4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. 5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư. 6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
38. 31 7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật (Thông tư số 02/2016/TT-BXD, 2016) 2.5.3 Các loại hình nhà ở chung cư tại Việt Nam - Trên thị trường Bất động sản hầu hết các chung cư thương mại đều được gán cho nhãn “chung cư cao cấp” nhưng tiêu chí nào để xác định “cao cấp” và “thấp cấp” thì chưa rõ ràng. Do đó, việc phân loại nhà chung cư là vấn đề đã được đặt ra khá cấp thiết và từ khá lâu. Trước yêu cầu thực tế trên, ngày 30/12/2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 31/2016/TT-BXD về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Thông tư xác định rõ mục đích phân hạng là: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”. 1.Tiêu chí phân hạng nhà chung cư: 1, Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau: a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư 2. Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; b) Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
39. 32 thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; c) Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; d) Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. 2.5.4 Đặc điểm của thị trường nhà ở chung cư tại Việt Nam - Tại Việt Nam những năm gần đây nhà ở chung cư là một sản phẩm hot trên thị trường BĐS, bởi lẽ sự phát triển của nền kinh tế nước ta tại các thành phố lớn thu hút sự tập trung đông đảo của người dân lao động chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở tăng cao. Nhà ở chung cư chính là một giải pháp hữu hiệu cho người dân lao động bởi mức chi phí vừa phải phù hợp với kinh tế của nhiều người lao động và tiện ích. Bảng 2.2: Bảng lượng cung BĐS nhà ở trên cả nước 6 tháng đầu năm 2018 Nguồn cung Cả nước Hà Nội TP Hồ Chí Minh BĐS nhà ở Chung cư 52. 302 15.011 25.018 Đất nền 22.267 600 483 Biệt thự, nhà phố 9.044 1.451 1.930 (Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam, 2018) - Từ bảng số liệu trên ta thấy rằng tại Việt Nam có rất nhiều loại hình BĐS cho người dân lựa chọn như nhà chung cư, nhà phố, biệt thự, đất nền, tuy nhiên loại hình nhà ở chung cư được ưu tiên cung cấp ra thị trường với số lượng lớn nhất. Riêng 6 tháng đầu năm 2018, trên cả nước đã có 52.302
40. 33 sản phẩm nhà chung cư được đưa ra thị trường trên tổng số sản phẩm BĐS đưa ra thị trường là 83.613 sản phẩm, chiếm tới 62%. Trong khi đó sản phẩm đất nền chỉ có 22.267 sản phẩm, chiếm 27%, bằng gần một nửa so với nhà chung cư. Còn lại các sản phẩm được đưa ra thị trường nhà biệt thự, nhà phố chiếm 11%. - Tại TP Hà Nội, lượng giao dịch nhà ở chung cư tính trong quý II-2018 là 6.755 giao dịch, tăng mạnh khoảng 32,7% so với quý I-2018 và tăng 24,7% so với cùng kỳ 2017. Tính chung cả 6 tháng đầu năm 2018, tổng lượng sản phẩm nhà ở chung cư giao dịch tại Hà Nội là 11.846 giao dịch, tăng 31% so với cùng kỳ 2017 (6 tháng đầu 2017 là 9041 giao dịch). -Tính chung tổng lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2018 đạt 25.019 căn, tăng đột biến đến 329% so với cùng kỳ năm 2017 (6 tháng đầu năm 2017 có 9385 căn hộ chào bán mới). Mặc dù việc tăng đột biến lượng căn hộ chào bán nửa đầu năm 2018 tại Tp. Hồ Chí Minh có thể chỉ là sự hội tụ tình cờ khi các dự án đồng loạt tung hàng ra thị trường sau quá trình pháp lý và chuẩn bị đầu tư từ nhiều năm trước chứ không phải xu hướng dư cung bất động sản căn hộ, tuy nhiên việc nguồn cung tăng đột biến khiến cho việc bán hàng của các chủ đầu tư trở nên khó khăn và cạnh tranh hơn, về phía người tiêu dùng giá bán căn hộ sẽ ổn định không tăng quá nhanh như năm 2016-2017. -Nhà ở chung cư tại Việt Nam có nguồn cung lớn bởi nhiều chủ đầu tư khác nhau, nhiều loại công trình, nhiều mức giá, rất đa dạng và phong phú cho người dân lựa chọn. - Tuy nhiên thị trường nhà ở chung cư tại nước ta lại tập trung nhiều vào tầng lớp người dân có thu nhập khá trở lên, chưa tập trung nhiều vào những người có nguồn thu nhập thấp. Vậy nên tuy nhu cầu về nhà ở của người dân có mức thu nhập thấp và trung bình rất cao nhưng nhà ở chung cư lại còn dư rất nhiều bởi không đáp ứng được nhu cầu về giá cả. Bảng 2.3: Lượng cung nhà ở chung cư tại TP Hà Nội 6 tháng đầu năm 2018
41. 34 Quý I Quý II Tổng 6.148 100% 8.863 100% Bình dân 1.428 23,3 5.151 58,1 Trung cấp 2.633 42,8 1.632 18,4 Cao cấp 2.064 33,6 1.965 22,2 Siêu cao cấp 23 0,4 115 1,3 (Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam, 2018) Từ bảng trên, ta nhận thấy rằng tuy có sự thay đổi về lượng sản phẩm đưa ra thị trường trong 2 quý của 6 tháng dầu năm 2018, nhưng tổng sản phẩm nhà ở chung cư ở TP Hà Nội từ phân khúc trung cấp đổ lên vẫn nhiều hơn cho với các sản phẩm nhà chung cư ở phân khúc bình dân. Tổng số sản phẩm nhà chung cư được đưa ra thị trường là 15.011 sản phẩm thì sản phẩm ở phân khúc bình dân chỉ là 6.579, chiếm 43,8%. Còn lại các sản phẩm từ phân khúctrung cấp trở lên chiếm tới 66,2%. Bảng 2.4: Nguồn cung nhà ở chung cư tại TP Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2018 Quý I Quý II Tổng 10.431 100% 14.587 100% Bình dân 3.357 32,183 2.945 20,189 Trung cấp 4.171 39,987 5.444 37,321 Cao cấp và siêu cao cấp 2.903 27,831 6.198 42,490 (Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam, 2018) Từ bảng số liệu trên ta nhận xét rằng, tại TP Hồ Chí Minh lượng sản phẩm nhà chung cư được đưa ra thị trường chiếm phần lớn là các sản phẩm owr phân khúc từ trung cấp đổ lên, đặc biệt là các sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp. Tổng lượng sản phẩm đưa ra thị trường là 25.012, thì trong đó các sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp la 9.101, chiếm 36,4%. Các sản phẩm trung cấp là 9.615, chiếm 38,44%, còn lại các sản phẩm bình dân chỉ có 6.302,
42. 35 chiếm 25,16% tổng sản phẩm. Lượng nhà chung cư ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp tại đây được đưa ra thị trường nhiều hơn so với TP Hà Nội rất nhiều. Trong khi loại hình nhà chung cư này tại Hà Nội chỉ chiếm khoảng 1% tổng lượng sản phẩm đưa ra thị trường, chỉ bằng một phần nhỏ của TP Hồ Chí Minh. Trong 6 tháng đầu năm 2018 thì tại đây cũng dẫn đầu về phát sinh giao dịch sản phẩm nhà chung cư là 18.546 giao dịch, còn tại TP Hà Nội là 11.846 giao dịch.Với sự phát triển lớn mạnh của TP Hồ Chí Minh, có thể nói nơi đây có sự đầu tư cũng như tiêu thụ mạnh mẽ loại hình BĐS không mấy là ngạc nhiên.
43. 36 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Các dự án nhà chung cư tại thành phố Thái Nguyên - Người dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu - Thời gian nghiên cứu: từ ngày 28/5/2018 đến hết ngày 28/9/2018 - Địa điểm thực tập: Sàn giao dịch Bất Động sản Tecco chi nhánh Thái Nguyên 3.3 Nội dung nghiên cứu *Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên *Nội dung 2: Tình hình sử dụng nhà ở chung cư của thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 *Nội dung 3: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên *Nội dung 4: Đề xuất các giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.4 Phương pháp nhiên cứu 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu - Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan tại Sàn giao dịch Bất Dộng Sản Tecco chi nhánh Thái Nguyên - Các báo cáo thống kê điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên tại văn phòng UBND thành phố Thái Nguyên
44. 37 - Thông tin quản lý của Ban quản lý các khu chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - Các thông tin, số liệu thứ cấp được thu thập từ các bài báo, bài viết, sách, các báo cáo và các văn bản đã được công bố. 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn ra 5 dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Những dự án này được phân loại dựa trên các tiện ích, cơ sở hạ tầng. Chúng phản ánh được sự khác biệt về các mức giá của nhà ở chung cư tại địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn - Điều tra , phỏng vấn bằng bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn (phụ lục). Đối tượng điều tra là những người dân cả nam và nữ ở nhiều độ tuổi khác nhau, sinh sống và làm việc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Phỏng vấn người dân nhằm xác định nhu cầu, cảm nhận, đánh giá về giá cả của các loại hình nhà ở chung cư - Điều tra phỏng vấn ngẫu nhiên 30 hộ gia đình sinh sống và có căn hộ tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong đó có 13 hộ đang sinh sống tại tòa nhà Tecco Tower nằm trên đường Phủ Liễn, 17 hộ gia đình sinh sống tại các tòa nhà A1, A2A, A2B, A4 TBCo tại phường Quang Vinh và đường Bắc Kan. - Tìm hiểu nhu cầu của người dân về diện tích, các tiện ích, yêu cầu về nhà ở chung cư. Các khó khăn, thuận lợi mà người dân gặp phải trong quá trình sinh sống tại các tòa nhà chung cư, từ đó tìm ra các giải pháp khắc phục hay tiếp tục phát huy cũng như để tìm ra các giải pháp phục vụ công tác quản lý. 3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Số liệu, thông tin thứ cấp: Được phân tích, tổng hợp sao cho phù hợp với các mục tiêu của đề tài. - Số liệu sơ cấp: Được xử lý trên bảng tính Excel.
45. 38 Từ số liệu về diện tích, giá tiền của các loại hình nhà ở chung cư đã thống kê và điều tra được trong phạm vi thành phố Thái Nguyên so sánh các dự án với nhau.
46. 39 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 4.1.1Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý Tỉnh Thái Nguyên phía Bắc tiếp giáp với Tỉnh Bắc Kạn, phía tây giáp với Tỉnh Vĩnh Phúc và Tỉnh Tuyên Quang, phía đông giáp với các Tỉnh Lạng Sơn và Bắc Giang và phía nam tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội. Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc bộ. Cùng với vị trí trung tâm của Việt Bắc, Thái Nguyên còn là nơi hội tụ nền văn hóa của các dân tộc miền núi phía Bắc, là đầu mối các hoạt động văn hóa, giáo dục của cả vùng núi phía Bắc rộng lớn. Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên (trước kia thuộc tỉnh Bắc Thái), trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc; trung tâm vùng trung du, miền núi Bắc Bộ, cách thủ đô Hà Nội 80 km.Tổng diện tích tự nhiên 222,93 km², phía bắc giáp huyện Đồng Hỷ và huyện Phú Lương, phía đông giáp thành phố Sông Công, phía tây giáp huyện Đại Từ, phía Nam giáp huyện Phú Bình. Thành phố Thái Nguyên mang những nét chung của khí hậu vùng đông bắc Việt Nam, thuộc miền khí hậu cận nhiệt đới ẩm, có mùa đông lạnh giá, ít mưa, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều. Khí hậu của thành phố Thái Nguyên chia làm 4 mùa: xuân, hạ, thu, đông và nằm trong vùng ấm của tỉnh, có lượng mưa trung bình khá lớn
47. 40 4.1.1.1.1 Địa hình Thái Nguyên có nhiều dãy núi cao chạy theo hướng Bắc Nam và thấp dần xuống phía Nam. Cấu trúc vùng núi phía Bắc chủ yếu là đa phong hóa mạnh, tạo thành nhiều hang động và thung lũng nhỏ. Phía Tây Nam có dãy Tam Đảo với đỉnh cao nhất 1.590m, các vách núi dựng đứng và kéo dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam. Ngoài dãy núi trên còn có dãy Ngân sơn bắt đầu từ Bắc Kạn chạy theo hướng Đông Bắc, Tây Nam đến Võ Nhai và dãy núi Bắc Sơn chạy theo hướng Tây Bắc, Đông Nam. Cả ba dãy núi Tam Đảo, Ngân Sơn, Bắc Sơn đều là những dãy núi cao che chắn gió mùa đông bắc. Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi nhưng địa hình lại không phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác. Khác với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Nam Định hay các thành phố khác thuộc vùng đồng bằng, thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc vùng trung du miền núi phía Bắc với những quả đồi thấp, và dòng sông Cầu, sông Công chảy qua. Nhiều công trình mang tính lịch sử có những đặc trưng riêng như: Bảo tàng văn hóa các dân tộc Việt Nam, Đài tưởng niệm các anh hùng liệt sĩ, Ngân hàng Nhà nước Thái Nguyên, Cùng với đó là các công trình mới liên tục được xây dựng như: Nhà hát ca múa nhạc dân gian Việt Bắc, tháp tài chính FCC, tòa nhà Kim Thái, trung tâm thương mại Vincom, các khu chung cư cao tầng TBCO, TECCO, Tất cả đã tạo nên một thành phố Thái Nguyên với một bộ mặt mới ngày càng hiện đại hơn. Trong tương lai, thành phố Thái Nguyên sẽ tiếp tục phát triển đô thị khang trang hơn với các dự án và công trình đã và đang triển khai như: Dự án đô thị hai bên bờ sông Cầu kết hợp chỉnh lũ sông Cầu, khu đô thị Picenza 1 và 2, khu nhà ở HUDS Đồng Bẩm, 4.1.1.1.2 Tài nguyên đất đai
48. 41 Tỉnh Thái Nguyên có tổng diện tích là 356.282 ha. Cơ cấu đất đai gồm các loại sau: Đất núi chiếm 48,4% diện tích tự nhiên, có độ cao trên 200 m, hình thành do sự phong hóa trên các đá Macma, đá biến chất và trầm tích. Đất núi thích hợp cho việc phát triển lâm nghiệp, trồng rừng đầu nguồn, rừng phòng hộ, rừng kinh doanh nhưng cũng thích hợp để trồng cây ăn quả, một phần cây lương thực cho nhân dân vùng cao. Đất đồi chiếm 31,4% diện tích tự nhiên chủ yếu hình thành trên cát kết, bột kết phiến sét và một phần phù sa cổ kiến tạo. Đây là vùng đất xen giữa nông và lâm nghiệp. Đất đồi tại một số vùng như Đại Từ, Phú Lương ở từ độ cao 150 m đến 200 m có độ dốc từ 50 đến 200 phù hợp đối với cây công nghiệp và cây ăn quả lâu năm, đặc biệt là cây chè (trà) (một đặc sản của Thái Nguyên) Đất ruộng chiếm 12,4% diện tích đất tự nhiên, trong đó một phần phân bố dọc theo các con suối, rải rác, không tập trung, chịu sự tác động lớn của chế độ thủy văn khắc nghiệt (lũ đột ngột, hạn hán ) khó khăn cho việc canh tác. Trong tổng quỹ đất 356.282 ha, đất đã sử dụng là 246.513 ha (chiếm 69,22% diện tích đất tự nhiên) và đất chưa sử dụng là 109.669 ha (chiếm 30,78% diện tích tự nhiên). Trong đất chưa sử dụng có 1. Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu và đất đai, Thái Nguyên có nhiều khả năng để phát triển nông lâm, công nghiệp, du lịch và các loại hình dịch vụ khác. Diện tích rừng tự nhiên của tỉnh là 102.190 ha, diện tích rừng trồng khoảng 44.450 ha. Đây là một lợi thế to lớn cho việc phát triển rừng nguyên liệu phục vụ chế biến gỗ nhân tạo, chế biến làm nguyên liệu giấy. Diện tích đất nông nghiệp toàn tỉnh chiếm 23% diện tích tự nhiên, cây hàng năm chủ yếu là cây chè. Ngoài sản xuất lương thực, tỉnh còn có diện tích tương đối lớn để quy hoạch các đồng cỏ, phát triển mạnh chăn nuôi đại gia súc, chăn nuôi bò sữa.
49. 42 714 ha đất có khả năng sản xuất nông nghiệp và 41.250 ha đất có khả năng sản xuất lâm nghiệp. Thái Nguyên là vùng đất thích hợp để phát triển cây chè. Chè Thái Nguyên, đặc biệt là chè Tân Cương là đặc sản từ lâu nổi tiếng trong và ngoài nước. Toàn tỉnh hiện có 15.000 ha chè (đứng thứ 2 cả nước sau Lâm Đồng), trong đó có trên 12.000 ha chè kinh doanh, hàng năm cho sản lượng khoảng trên 70.000 tấn chè búp tươi. Tỉnh đã có quy hoạch phát triển cây chè lên 15.000 đến 20.000 ha với sản lượng khoảng 105.000 tấn chè búp tươi/năm. Cây ăn quả của tỉnh hiện có trên 10.000 ha, đến năm 2010 đưa lên 15.000 ha, có thể phát triển các loại cây như vải, mơ, nhãn, cam, quýt -Thành phố Thái Nguyên có nguồn tài nguyên thiên nhiên đa dạng và phong phú. *Tài nguyên đất: so với diện tích đất tự nhiên thì tổng diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% so với tổng diện tích tự nhiên; đất phù sa không được bồi hàng năm, chua, glây yếu có 100,19ha, chiếm 0,75% tổng diện tích đất tự nhiên được phân bổ chủ yếu ở phường Phú Xá; đất phù sa ít được bồi hàng năm trung tính ít chua có 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tích đất tự nhiên; đất (Pcb1) bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lượng feralit trên nền cơ giới nhẹ có 271,3ha, chiếm 1,53%; đất (Pcb2) bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lượng feralit trên nền cơ giới nặng có 545,6ha, chiếm 3,08% Tài nguyên rừng: rừng ở Thái Nguyên chủ yếu là rừng nhân tạo và rừng trồng theo chương trình 327, rừng trồng theo chương trình PAM, vùng chè Tân Cương cùng với các loại cây trồng của nhân dân như cây nhãn, vải, quýt, chanh Cây lương thực chủ yếu là cây lúa nước, ngô, đậu thích hợp và phát triển ở những vùng đất bằng trên các loại đất phù sa, đất mới phát triển, đất glây trung tính ít chua.
50. 43 Tài nguyên khoáng sản: 2 tuyến sông lớn chảy qua (sông Cầu và sông Công), do đó cung cấp cho thành phố một lượng cát, sỏi phục vụ xây dựng khá lớn, đủ đáp ứng nhu cầu xây dựng cho toàn thành phố. Thành phố nằm trong vùng sinh khoáng đông bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoáng Thái Bình Dương. Mỏ than nội địa Khánh Hoà thuộc xã Phúc Hà có trữ lượng than rất lớn. Nguồn nước: hai bên bờ sông của khu vực Đồng Bẩm, Túc Duyên có lượng nước ngầm phong phú. 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 4.1.2.1 Dân số và lao động - Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh thành có dân số khá cao, dân số trung bình tỉnh Thái Nguyên năm 2018 có 1.268 nghìn người, tăng 1,1% so năm 2017. Trong đó dân số nam 625 nghìn người, nữ 643 nghìn người; Dân số Thành thị khoảng 447,4 nghìn người tăng 1,6% so năm 2017. Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên ước đạt 769 nghìn người, trong đó lực lượng lao động ở nông thôn đạt 540,6 nghìn người. Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc hàng năm là 766,2 nghìn người, trong đó khối nông lâm nghiệp và thủy sản ước đạt 311 nghìn người, giảm 6,3% so với năm 2017; khối công nghiệp và xây dựng ước đạt 250 nghìn người Theo thống kê của UBND thành phố Thái Nguyên thì tính đến năm 2018 thành phố Thái Nguyên có 367134 người , trong đó số dân đang trong độ tuổi lao động là 238637 người. Ta thấy rằng nguồn lao động của thành phố Thái Nguyên là rất lớn chiếm tới hai phần ba dân số của cả tỉnh. - Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có nhiều dân tộc anh em sinh sống, trong đó có 8 dân tộc chủ yếu đó là Kinh, Tày, Nùng, Sán dìu, H’mông, Sán chay, Hoa và Dao. Dân cư phân bố không đều, vùng cao và vùng núi dân cư rất thưa thớt, trong khi đó ở thành thị và đồng bằng dân cư lại dày đặc. Mật độ dân số
51. 44 thấp nhất là huyện Võ Nhai 72 người/ km2, cao nhất là Thành phố Thái Nguyên với mật độ 1.260 người/ km.2. - Với một lượng dân số lớn và trẻ, Thái Nguyên là một tỉnh có nguồn lao động dồi dào 4.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi Bắc Bộ với trình độ dân số phát triển không đồng đều với 70% dân số sinh sống tại các khu vực nông thông, tuy nhiên những năm gần đây Thái Nguyên luôn là một trong những tỉnh thành có mức phát triển vượt bậc về kinh tế lẫn xã hội. Về kinh tế: Theo cục thống kê tỉnh Thái Nguyên, thì tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hai năm 2016, 2017 đạt 14%; năm 2017 đạt 12,75% (cao nhất trong vùng và cao gấp gần hai lần mức bình quân chung cả nước); cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh theo hướng tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp - xây dựng, thương mại và dịch vụ (năm 2017, khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 55,4%; khu vực dịch vụ chiếm 32%; khu vực nông - lâm - thủy sản chiếm 12,6%).Trong sáu tháng đầu năm 2018, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) trên địa bàn ước đạt 9,85%, trong đó khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 12,17%; nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 3,4%; khu vực dịch vụ và thuế sản phẩm tăng 6,6%. Thu nhập bình quân đầu người năm 2017 đạt 68 triệu đồng, gấp 1,3 lần năm 2015, cao hơn mức bình quân chung của cả nước. Tổng nguồn lực đầu tư tiếp tục tăng trưởng, trong hai năm 2016, 2017 đạt hơn 103 nghìn tỷ đồng (Nghị quyết Đại hội đặt ra cho cả nhiệm kỳ là 108 nghìn tỷ đồng). Thu ngân sách: năm 2015 thu đạt hơn 7.300 tỷ đồng; năm 2016 thu đạt hơn 9.600 tỷ đồng; năm 2017 thu đạt 12.643 tỷ đồng (vượt 40,3% so với kế hoạch; vượt hơn 3.600 tỷ đồng so với năm 2016; vượt hơn 5.300 tỷ đồng so với đầu nhiệm kỳ); sáu tháng đầu năm 2018 ước đạt 7.050 tỷ đồng, bằng 53,8% dự toán năm, tăng 5,5% so với cùng kỳ.
52. 45 Năm 2011, Thái Nguyên đứng ở vị trí thứ 57 trong số 63 tỉnh, thành phố và đến năm 2015 và năm 2016 đã đứng ở vị trí thứ 7 trong số 63 tỉnh, thành phố trong cả nước, năm 2017 tuy đứng ở vị trí 15 trong số 63 tỉnh, thành phố nhưng tổng điểm các chỉ số thành phần tăng 2,63 điểm so với năm 2016; chỉ số hài lòng của người dân, tổ chức đối với sự phục vụ của cơ quan hành chính nhà nước năm 2017 đạt 94,04%, cùng với Vĩnh Phúc và Ninh Bình trở thành ba tỉnh dẫn đầu cả nước. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 6.318 doanh nghiệp với tổng số vốn đăng ký là 79.576 tỷ đồng; 130 dự án FDI, với vốn đăng ký gần 7,3 tỷ USD. Ngành công nghiệp cũng ngày càng phát triển và có nhiều bước phát triển vượt bậc giá trị sản xuất công nghiệp bình quân hai năm 2016, 2017 tăng 23,1%; năm 2017 đạt hơn 571 nghìn tỷ đồng (đứng thứ 7 trong số 63 tỉnh, thành phố trong cả nước); riêng sáu tháng đầu năm 2018 ước đạt 290 nghìn tỷ đồng, tăng 12,7% so với cùng kỳ. Giá trị xuất khẩu bình quân hai năm 2016, 2017 tăng 25,2%; năm 2017 tăng 23% đạt 23,563 tỷ USD (chiếm khoảng 11% giá trị xuất khẩu chung của cả nước); sáu tháng đầu năm 2018 đạt 13,1 tỷ USD, tăng 11,7% so với cùng kỳ, bằng 52,2% kế hoạch năm. Tại TP Thái Nguyên tốc độ tăng trưởng của các ngành sản xuất năm 2016 đạt 15,5%. Trong đó: - Giá trị sản xuất ngành dịch vụ đạt 15.130 tỷ đồng, tăng 18,1%. - Giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng đạt 38.903 tỷ đồng, tăng 15%. - Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp đạt 1.202 tỷ đồng, tăng 5%. - Giá trị sản xuất công nghiệp địa phương (theo giá so sánh 2010) năm 2016 ước đạt 6.300 tỷ đồng, vượt 1,6% so với kế hoạch. - Thu ngân sách: năm 2017 đạt 2.500 tỷ đồng 8 tháng đầu năm 2017, thành phố đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế 15,1%. GDP bình quân đầu người đạt 80 triệu đồng/người/năm. Thu ngân sách 8 tháng đầu năm 2017 ước đạt 1.900 tỷ đồng. Tổng số vốn đầu tư đăng ký trên 30 nghìn tỷ đồng
53. 46 Thành phố Thái Nguyên nằm trong vùng phát triển kinh tế năng động của tỉnh Thái Nguyên (bao gồm TP Sông Công và TX Phổ Yên), là trung tâm công nghiệp lâu đời với trung tâm công nghiệp Gang Thép. Ngoài ra thành phố còn có tiềm năng lớn để phát triển du lịch, với Hồ Núi Cốc, các di tích lịch sử, cách mạng. Thành phố Thái Nguyên có đội ngũ cán bộ, công nhân có kinh nghiệm, năng lực, trình độ cao và đội ngũ sinh viên tốt nghiệp hàng năm từ các trường Đại học, chuyên nghiệp và công nhân kỹ thuật trên địa bàn, đáp ứng yêu cầu phát triển của thành phố. Về xã hội: - Giáo dục, đào tạo có bước phát triển cả về mạng lưới, quy mô, loại hình; chất lượng giáo dục ngày càng được nâng cao (tỷ lệ học sinh đi học đúng độ tuổi cấp tiểu học, THCS đạt 100%, THPT đạt 81%; tỷ lệ trường đạt chuẩn quốc gia các cấp học đạt 80,85%).Mạng lưới trường lớp của các cấp, bậc học tiếp tục được sắp xếp, đáp ứng nhu cầu học tập của con em các dân tộc trên địa bàn tỉnh.Hiện trên địa bàn toàn tỉnh có 678 trường (bao gồm cả 01 trường nội trú thuộc Trung ương quản lý; công lập 660 trường, ngoài công lập 17 trường), giảm 3 trường so với đầu năm học 2017-2018 và giảm 04 trường so với cuối năm học 2017-2018; trong đó, mầm non có 230 trường (công lập 218, ngoài công lập 12); Tiểu học có 224 trường (công lập 222, ngoài công lập 2); trung học cơ sở có 191 trường (công lập 190, ngoài công lập 1); trung học phổ thông có 33 trường (32 trường thuộc địa phương quản lý, trong đó có 2 trường ngoài công lập; 01 trường nội trú thuộc Trung ương quản lý). - Y tế: Thái Nguyên là một tỉnh thành có nhiều bệnh viện cơ sở khám chữa bệnh phục vụ người dân tại khắp các địa phương, đảm bảo cơ sở vật chất cũng như nhu cầu của người dân. Công tác bảo vệ, chăm sóc và nâng cao sức khỏe của người dân được tăng cường; chất lượng khám, chữa bệnh được nâng lên. - Thành phố Thái Nguyên là trung tâm y tế của vùng trung du miền núi Bắc.Bộ với nhiều bệnh viện lớn có trình độ chuyên môn cao như:
54. 47 + Bệnh viện Đa khoa Trung ương Thái Nguyên (gần 2000 giường) - Là bệnh viện tuyến Trung ương + Bệnh viện A (850 giường) - Là bệnh viện đa khoa tuyến tỉnnh + Bệnh viện Gang Thép (500 giường) - Là bệnh viện đa khoa tuyến tỉnh + Bệnh viện Mắt + Bệnh viện Trường Đại học Y - Trực thuộc Đại học Y Dược Thái Nguyên + Bệnh viện Y học cổ truyền Thái Nguyên + Bệnh viện Tâm thần + Bệnh viện Điều dưỡng và phục hồi chức năng + Bệnh viện Chấn thương chỉnh hình + Bệnh viện Lao và Phổi Thái Nguyên + Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Thái Nguyên (300 giường) + Bệnh viện Đa khoa Trung tâm + Bệnh viện Đa khoa Việt Bắc I + Bệnh viện Đa khoa An Phú + Trung tâm kiểm soát bệnh tật + Trung tâm Y tế Thành phố Thái Nguyên - Các chính sách an sinh xã hội cũng được các ban, các cấp chính quyền địa phương chú ý, triển khai điều đó đã thúc đẩy việc giảm tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh, thành phố. Hiện tỷ lệ hộ nghèo tại tỉnh Thái Nguyên là 9% và đã được giảm bình quân hằng năm hơn 2%. - Giao thông: Thành phố Thái Nguyên cách thủ đô Hà Nội 80 km và cách sân bay quốc tế Nội Bài 50 km. Ngoài ra thành phố còn là cửa ngõ đi các tỉnh Đông Bắc như: Cao Bằng, Bắc Kạn, Hà Giang, Tuyên Quang, Lạng Sơn. + Đường bộ:Thành phố Thái Nguyên là một đầu mút giao thông với 4 đường Quốc lộ và 1 tuyến cao tốc, 1 tuyến tiền cao tốc đi qua gồm: Quốc lộ 3 (đi Hà Nội về phía Nam, đi Bắc Kạn về phía Bắc), Quốc lộ 37 (đi Tuyên Quang về phía Tây, đi Bắc Giang về phía Đông), Quốc lộ 17 (đi Hà Nội, qua Bắc
55. 48 Giang, Bắc Ninh), Quốc lộ 1B (đi Lạng Sơn), cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên (nối vào tuyến tránh đi vòng qua thành phố, không vào trung tâm, đấu nối với các tuyến đường vào trung tâm tại 3 nút giao là Tân Lập, Đán và Tân Long), tiền cao tốc Thái Nguyên - Chợ Mới (Bắc Kạn).Thành phố đã xây dựng và đưa vào sử dụng Bến xe khách trung tâm thành phố thay cho bến xe cũ đã quá tải. Đây cũng được xem như là bến xe lớn và hiện đại nhất khu vực phía Bắc, với hệ thống quản lý giám sát xe ra vào hoàn toàn tự động bằng thẻ từ. Bến xe cũ nằm trong trung tâm thành phố hiện là trung tâm thương mại Vincom.Thành phố đang triển khai xây dựng thêm Bến xe phía Bắc đặt tại phường Tân Long, và Bến xe phía Nam tại phường Tích Lương. + Đường sắt: Thành phố Thái Nguyên có 2 hệ thống đường sắt chính: Hà Nội - Quan Triều và Lưu Xá - Kép, ngoài ra còn có tuyến Quan Triều - Núi Hồng chuyên dùng để chở khoáng sản. Hiện nay, một ngày có 2 chuyến tàu xuất phát từ Thái Nguyên đi Hà Nội. + Đường sông:Hệ thống đường sông nội thủy hiện không còn được sử dụng do các sông thường có mức nước nông nhất là vào mùa đông. Trong tương lai tuyến sông Cầu qua thành phố sẽ được khai thác phục vụ du lịch. + Đường không:Trong lịch sử, thành phố có sân bay Đồng Bẩm, là sân bay quân sự. Tuy nhiên sân bay này hiện đang bị bỏ hoang và không được sử dụng. 4.2 Tình hình sử dụng nhà ở chung cư của thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 4.2.1. Giá chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Nhà ở chung cư là một loại hình nhà ở mới xuất hiện gần đây tại thành phố Thái Nguyên những năm gần đây, giá cả cũng có nhiều mức khác nhau tuy nhiên giá của các căn hộ chung cư không có sự chênh lệch nhiều như giá đất nền. Giá của các căn hộ chung cư có sự chênh lệch, thay đổi bởi vị trí, tiện ích của dự án, tuy nhiên nó chỉ dao động trong khoảng từ 10 triệu đồng đến 16 triệu đồng trên một mét vuông.
56. 49 Bảng 4.1: Các dự án nhà chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên STT Tên dự án Chủ đầu tư Địa chỉ Chú thích Cty CP Tập Đường Phủ Đã đưa vào 1 Tecco Tower đoàn Tecco Liễn, phường sử dụng Hoàng Văn Thụ Cty CP Tập Khu dân cư số Đang xây Tecco Camelia 2 đoàn Tecco 10, phường dựng Complex Thịnh Đán Tập đoàn Tổ 14, phường Đã đưa vào 3 Tiến Bộ Riverside TBCo Quang Vinh sử dụng 1 tòa Công Ty CP Khu Hồ điều Đang hoàn Đầu tư và xây hòa Xương thiện 4 Green pearl dựng Đại Nam. Rồng, phường Phan Đình Phùng Liên doanh Phường Trưng Đang xây Công ty CP Vương, thành dựng Thái Nguyên đầu tư và xây phố Thái 5 Tower dựng công Nguyên trình 578 và VNF1. Cty CP đầu tư đường Minh Đang hoàn vad thương Cầu, phường thiện mại TNG Phan Đình 6 Nhà ở xã hội TNG Phùng, thành phố Thái Nguyên
57. 50 Tập đoàn Ngõ 1, đường Đã đưa vào TBCo Bắc Kạn, thành sử dụng 7 TBCo1 phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Tập đoàn Tổ 14, phường Đã đưa vào 8 TBCo TBCo Quang Vinh, Tp sử dụng Thái Nguyên Công ty CP Lô đất CT2 – Dự kiến xây Chung cư CT2 Sông Đà 2. Khu đô thị dựng 9 khu đô thị Xương Xương Rồng, Rồng phường Phan Đình Phùng Công ty CP Phường Đồng Dự kiến xây Đông Á Sky Tập đoàn Quang, thành dựng 10 Garden Khách sạn phố Thái Đông Á. Nguyên (Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Tecco chi nhánh Thái Nguyên, 2018) Từ bảng số liệu trên, ta nhận tháy rằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đang có 10 dự án nhà chung cư lớn, nhỏ, đã được xây dựng đưa và sử dụng và cả các dự án đang xây dựng và chuẩn bị xây dựng. Có thể thấy thị trường nhà ở chung cư tại đây đang được các chủ đầu tư chú ý và đầu tư mạnh, đã và đang chuẩn bị đưa ra thị trường một lượng lớn sản phẩm ra thị trường. Đa dạng về sản phẩm để người dân lựa chọn vậy nên việc giá cả được các chủ đầu tư đưa ra cho mỗi sản phẩm nhà chung cư cũng rất cạnh tranh.
58. 51 Bảng 4.2: Tổng hợp giá nhà ở chung cư tại Thái Nguyên Giá căn hộ (đ/m2) STT Tên tòa nhà chung cư Căn góc hai Căn thường một mặt thoáng mặt thoáng 1 Tecco Tower 15.000.000 14.000.000 2 Tecco Camelia Complex Tòa B 14.300.000 13.800.000 Tòa D 12.400.000 11.900.000 3 Green pearl 11.700.000 11.900.000 4 Dream Home Không nội thất 13.200.000 13.000.000 Đầy đủ nội thất 13.800.000 13.500.000 5 TNG 12.500.000 11.500.000 6 Thái Nguyên Tower (dự kiện) 16.000.000 16.000.000 (Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Tecco chi nhánh Thái Nguyên, 2018) - Tại dự án nhà ở tổng hợp Tecco Tower nằm trên dường Phủ Liễn của Cty CP Tập đoàn Tecco giá của các căn hộ có giá trong khoảng từ 14tr đến 15tr trên một mét vuông tùy thuộc vào vị trí của căn hộ là căn góc hay không.Đây là một dự án có vị trí nằm giữ trung tâm Thành phố, cách đường tròn trung tâm chỉ 300m, thuận tiện với các lợi ích ngoại khu và được hứa hẹn với tện ích nội khu hấp dẫn từ phía chủ đầu tư như là đường đi bộ, cây xanh, siêu thị, Tại đây giá của các căn hộ 1 phòng ngủ, là căn góc thì giá là 14.500.000 đồng trên 1 mét vuông. Các căn 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ là căn lỗi thì có giá là 14.000.000 đồng trên một mét vuông. Các căn 3 phòng ngủ là căn góc có 2 mặt thoáng sẽ có giá là 15.000.000 đồng trên một mét vuông. Các căn hộ tại đây cũng rất đa dạng về diện tích, căn nhỏ nhất là 38m2, và căn lớn nhất là 82 m2 phù hợp các cả người già và trẻ, gia đình đông người nhiều thế hệ hay cả với những bạn trẻ độc thân.
59. 52 - Cũng là một dự án của Cty Cp tập đoàn Tecco, dự án Tecco Camelia Complex tại khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán có sự liên kết vùng thuận tiện như bệnh viện, đường cao tốc, trường học. Đặc biệt đây là một dự án được chủ đầu tư hứa hẹn với tiện ích nội khu sang trọng, tiện ích bậc nhất là một “ siêu dự án” với bể bơi, trung tâm mua sắm, nhà trẻ, rạp phim, Tuy nhiên giá tại dự án này lại thấp hơn dự án đầu tiên của mình, chỉ giao động từ 11.900.000 đến 14.300.000 đồng trên một mét vuông tùy thuộc vào vị trí căn hộ và vị trí của tòa nhà. Các căn hộ tại đây có diện tích từ 62 mét vuông đến 82 mét vuông, có các căn hộ 2 phòng ngủ và căn hộ 3 phòng ngủ cho người dân lựa chọn. - Dự án căn hộ chung cư Green pearl nằm tại khu dân cư hồ điều hòa Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng TPTN có diện tích căn hộ từ 52 đến 98 mét vuông , với hai loại hình là căn hộ 2 phòng ngủ và căn hộ có 3 phòng ngủ. Đây là một khu chung cư cách đảo tròn thành phố khoảng 1,5 km, gần các trường tiểu học và trung học cơ sở, gần bệnh viện đa khoa TW Thái Nguyên. Tiện ích nội khu được hứa hẹn là trung tâm thương mại, nhà hang, nhà trẻ, spa Các căn hộ tại đây có giá từ 11.700.000 đến 11.900.000 trên 1 mét vuông. - Tại tập đoàn TBCo, Tổ hợp khu đô thị Riveside Thái Nguyên nằm tại tổ 18, phường quang Vinh có hai tòa nhà nổi bật là tòa A4 Seoul Sky và tòa Dream Home cũng có mức giá trong khoảng từ 12.000.000 đến 13.000.000 đồng trên một mét vuông. Cụ thể tại toàn A4, tất cả các căn hộ đều có giá là 12.000.000 đồng trên một mét vuông, không phân biệt vị trí căn hộ. Còn tại tòa A7 Dream Home thì các căn hộ được bán với giá 12.000.000 đồng trên một mét vuông với các căn hộ không nội thất, còn các căn hộ có đầy đủ nội thất sẽ được bán với giá là 13.000.000 đồng trên một mét vuông. - Dự án nhà ở xã hội TNG tại tổ 18, đường Minh Cầu có giá từ 11.500.000 đồng đối với căn hộ có một mặt thoáng, còn căn góc có hai mặt thoáng thì giá là 12.500.000 đồng trên một mét vuông. Tuy là nhà ở xã hội, không được húa
60. 53 hẹn nhiều tiện ích nội khu như các dự án khác, tuy nhiên ta có thể thấy giá của các căn hộ tại đây cũng cao ngang với các dự án nhà ở chung cư khác. - Dự án tòa nhà tổ hợp Thái Nguyên Tower nằm tại phường Trung Vương, là một dự án được hứa hẹn với nhiều tiện ích nội ngoại khu nhất từ trước tới nay, Bể bơi vô cực, trung tâm thương mai, nhà để xe thông minh, các căn hộ shophouse ,siêu thị, nhà hang,trung tâm tài chính là những tiện ích tòa nhà đem lại. Vị trí gần chợ trung tâm, các khối hành chính, đường tròn có lẽ vậy nên giá của các căn hộ tại đây khá cao, và cao nhất trong tất cả các tòa nhà chung cư trên địa bàn khoảng 16.000.000đ/m2 Bảng 4.3: So sánh mức giá nhà chung cư tại Tỉnh Thái Nguyên với Thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ( triệu/m2) Phân loại Thái Nguyên Hà Nội Hồ Chí Minh Bình dân 11 - 16 17 - 22 20 -25 Trung cấp - 25- 30 30-35 Cao cấp, siêu cao - 37 45 cấp (Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam, 2018) Từ bảng số liệu ta nhận xét rằng, tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh thì nhà chung cư được phân hạng khá rõ ràng và có mức giá khác nhưng. Giá tại hai thành phố này cũng khá cao, giao động từ 17.000.000 đ/m2 đến 45.000.000đ/m2 tùy thuộc vào loại hình, phân khúc nhà chung cư. Còn tại địa bàn Tp Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giá nhà chung cư chỉ dừng ở mức từ 11.000.000đ/m2 đến 16.000.000đ/m2. Chủ yếu các căn hộ tại đây là ở phân khúc bình dân, chưa có sản phẩm chung cư ở phân khúc trung cấp hay cao cấp, giá tại đây rẻ hơn nhiều so với hai thành phố lớn kia. 4.2.2.Tình hình quản lý nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
61. 54 Hai giải pháp quản lý chung cư phổ biến nhất hiện nay có thể kể đến đó chính là: chủ đầu tư tự thành lập ban quản lý và thuê/giao cho một bên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp. Tại Thái Nguyên thì việc quản lý nhà chung cư cũng được thực hiện theo các quy định mà nhà nước đề ra. Các tòa nhà chung cư sẽ lập ra một văn phòng chuyên quản lý tòa nhà gọi là Ban quản lý tòa nhà. Ban đầu văn phòng này sẽ ro một bộ phận nhân viên do chủ đầu tư cắt cử để thực hiện việc quản lý cũng như hướng dẫn các cư dân sống tại tòa chung cư cách sử dụng, bảo vệ các tài sản chung của tòa nhà. Đồng thời sẽ là những người nhận và truyền lại các thông tin từ tổ dân phố ,các hoạt động cần và phải làm tại nơi sinh sống tới các cư dân. Sau khoảng 2 năm, các cư dân tại đây sẽ tự tiến của lên những người mình tin tưởng, có thực lực để đảm nhận vai trò trong Ban quản lý nhà chung cư thay cho những người cũ. Tuy nhiên việc quản lý này còn nhiều bất cập, do không phải tòa nhà chung cư nào cũng thực hiện được như vậy, ví dụ như tại tòa nhà A1 của tập đoàn TBCO, việc quản lý nhân khẩu là một vấn đề nan giải tại đây. Theo như ông Lê Nhật Chung tổ trưởng tổ dân phố số 2 thì tại tòa nhà A1 của Tập đoàn TBCO có tới 420 hộ dân đang thường trú và tạm trú trong TB.CO,ngoài số dân tại đây thì hiện tại tổ dân phố có trên 500 hộ dân đang sinh sống. Do đó, công tác quản lý nhân khẩu ở tổ đang là vấn đề nan giải và có hiện tượng quá tải. Mặc dù tổ dân phố thường xuyên phối hợp với Công an phường, Ban quản lý TB.CO, nhưng cũng không quản lý xuể. Bởi vậy, tình hình an ninh, trật tự nhiều lúc trở nên phức tạp, khó kiểm soát. Do số dân quá đông lại hội tụ nhiều thành phần xã hội đến tạm trú nên TB.CO vô tình trở thành điểm tá túc, tụ tập của một số thành phần bất hảo, tiềm ẩn và phát sinh các loại tệ nạn xã hội. Thống kê sơ bộ của Công an phường Hoàng Văn Thụ năm 2016 cho thấy, lực lượng chức năng đã vây bắt thành công một vụ đánh bạc, xử lý một vụ tàng trữ, buôn bán trái phép ma túy đá, bắt giữ 2 trường hợp sử dụng ma túy đá, gây náo loạn tại TB.CO. Đấy là chưa kể các trường hợp cãi vã, xô xát nhau như
62. 55 cơm bữa do va quệt xe cộ vì đường ra vào Khu chung cư quá hẹp, ít có sự nhường nhịn. Không chỉ vậy, việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư chưa được hiện một cách dứt khoát và rõ ràng, quyền lợi của các cư dân bị xem nhẹ. Cũng tại tòa nhà A1 của tập đoàn TBCO, người dân sinh sống tại đây phản ánh rằng từ năm 2012 cho tới nay hộ chưa có giấy tờ pháp lý về việc chứng thực nhà ở hay đất đai ngoài bản hợp đồng mua bán nhà ở do chủ đầu tư cung cấp. Bà Nông Tố Hoàn, Tổ phó Tổ dân phố số 2 cũng khẳng định rằng không phải một vài hộ dân mà tất cả số hộ đang sinh sống trong TBCO đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mà theo Điều 8 Luật nhà ở năm 2014: quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn). Điều 9 quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.” Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Bên cạnh đó, theo điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan
63. 56 nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Do đó, khi gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện. Vậy nên thông qua những việc trên có thể nhận xét rằng việc quản lý nhà ở chung cư tại Thái Nguyên còn nhiều bất cập và chưa thực sự chặt chẽ. Vấn đề này cần được giải quyết một cách nhanh chóng và chặt chẽ hơn. 4.2.3. Thực trạng thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Từ năm 2016 tại Thái Nguyên duy nhất chỉ có Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ khai thác loại sản phẩm này với khu chung cư TBCO ở phường Hoàng Văn Thụ, TP Thái Nguyên, với một phần trong đó được chuyển đổi từ khu nhà ở dành cho sinh viên được khách hàng đánh giá cao. Tiếp sau thành công đó.Tiếp sau thành công đó, Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng Dự án chung cư Riverside tại tổ 14, phường Quang Vinh, TP Thái Nguyên nổi bật với hơn 6 block dự kiến cung cấp ra thị trường với số lượng 2.000 căn hộ. Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ, chính là công ty đầu tiên tiên phong cho công cuộc xây dựng thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên. Sau công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ là sự đổ bộ của các nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên. Ngay sau công ty CP Tiến Bộ phải nói đến Cty CP Tổng Cty đầu tư TECCO chi nhánh Thái Nguyên thuộc Tổng công ty Tecco hà Hội đã đổ bộ vào Thái Nguyên với hai dự án chung cư lớn là dự dán nhà ở tổng hợp Tecco Tower nằm tại đường Phủ Liễn, phường Hoàng Văn Thụ TPTN và dự án Tecco Camelia Complex tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TPTN. Cũng nhập cuộc đua thị trường chung cư, năm 2017, Cty CP TNG Thái Nguyên triển khai thực hiện Dự án Nhà ở xã hội TNG tại tổ 18, phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên. Năm 2018 sau sự ím ắng một thời