Khóa luận Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital

81 trang thiennha21 21/04/2022 2970

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_phan_tich_tinh_hinh_hoat_dong_kinh_doanh_du_an_the.pdf

Nội dung text: Khóa luận Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL Trường ĐạiLÊ TH họcỊ TÚ TRINHKinh tế Huế Niên Khóa: 2015 – 2019
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL Sinh viên thực hiện: Giáo viên hướng dẫn: LÊ THỊ TÚ TRINH Th.S VÕ THỊ MAI HÀ TrườngLớp: K49B KDTM Đại học Kinh tế Huế Niên Khóa: 2015 – 2019 Huế, tháng 12 năm 2018
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Lời Cảm Ơn Để hoàn thành được Khóa luận tốt nghiệp này, đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể các Cán bộ tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital đã luôn giúp đỡ em một cách tận tình từ những ngày đầu tiên em về Doanh nghiệp xin thực tập, mọi người luôn luôn quan tâm, hướng dẫn và tạo điều kiện cho em tiếp cận với các số liệu, tài liệu cũng như những thông tin bổ ích, thiết thực liên quan đến đề tài trong suốt thời gian 3 tháng em thực tập ở đây. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến anh Nguyễn Hữu Lộc – Giám đốc tài chính công ty là người đã tạo điều kiện cho em vào thực tập tại doanh nghiệp. Bên cạnh đó, em xin gửi lời cám ơn sâu sắc nhất đến chị Huỳnh Thị Tuyết là người trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn, góp ý để em có thể hoàn thành Khóa luận của mình. Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn đến GVHD Th.S Võ Thị Mai Hà là người đã tận tình truyền đạt kiến thức và những kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp này. Qua mỗi lần góp ý, em biết mình thiếu sót những gì để cố gắng và tự hoàn thiện bản thân mình hơn. Một lần nữa em chân thành cảm ơn Cô! Và cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến các thầy cô của Trường Đại học kinh tế Huế, đặc biệt là các thầy cô Khoa Quản trị kinh doanh đã truyền đạt những kiến thức quý báu về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường để từ đó em có được nền tảng kiến thức vững chắc và tự tin hơn để bước vào đời. Cùng với sự cố gắng của bản thân và sự động viên, giúp đỡ của gia đình, bạn bè trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận này, em biết sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, những hạn chế nhất định. Vì vậy, qua Khóa luận này, em mong sẽ nhận được sự nhận xét, góp ý của các Thầy, Cô để em hoàn thiện hơn kiến thức của mình và giúp đề tài này được hoàn thiện hơn. EmTrường xin chân thành c ảĐạim ơn! học Kinh tế Huế Sinh viên thực hiện Lê Thị Tú Trinh SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TSCĐ : Tài sản cố định GDP : Thu nhập bình quân đầu người KD : Kinh doanh HĐQT : Hội Đồng quản trị TGĐ : Tổng Giám đốc THCS : Trung học cơ sở UBND : Ủy ban nhân dân TW : Trung ương BĐS : Bất động sản CSVC : Cơ sở vật chất TTB : Trang thiết bị HĐKD : Hoạt động kinh doanh DN : Doanh nghiệp CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa TrườngLNTT Đại :học Lợi nhuậ nKinh trước thuế tế Huế LNST : Lợi nhuận sau thuế SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2. 1: Sơ đồ bộ máy quản lý của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital 28 Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1: Bảng đăng ký Giấy chứng nhận doanh nghiệp 26 Bảng 2. 2: Danh sách cổ đông sáng lập của công ty 27 Bảng 2. 3: Hội Đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc của công ty 29 Bảng 2. 4: Trình độ học vấn của lao động trong công ty giai đoạn 2015-2017 31 Bảng 2. 5: Giới tính của công ty giai đoạn 2015-2017 32 Bảng 2. 6: Tình hình tài sản của công ty giai đoạn 2015-2017 40 Bảng 2. 7: Tình hình nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 43 Bảng 2. 8: Kết quả kinh doanh của công ty giai đoạn 2015-2017 46 Bảng 2. 9: Một số dự án với phân khúc giá thấp ở Huế 49 Bảng 2. 10: Một số dự án với phân khúc tầm trung ở Huế 50 Bảng 2. 11: Dự báo doanh thu giai đoạn 2018-2020 59 Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2. 1: Trình độ học vấn của công ty giai đoạn 2015-2017 32 Biểu đồ 2. 2: Giới tính của công ty giai đoạn 2015-2017 33 Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN 1 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 2 DANH MỤC SƠ ĐỒ 3 DANH MỤC BẢNG 4 DANH MỤC BIỂU ĐỒ 5 PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.1 Lý do chọn đề tài 1 1.2 Câu hỏi nghiên cứu 2 1.3 Mục tiêu của đề tài 2 1.3.1 Mục tiêu chung 2 1.3.2 Mục tiêu cụ thể 2 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 3 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 3 1.5 Phương pháp nghiên cứu 3 1.6 Bố cục đề tài 4 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 6 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL HUẾ 6 1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản. 6 1.1.1 Khái niệm 6 1.1.1.1 Phân tích hoạt động kinh doanh 6 1.1.1.2 Bất động sản 6 1.1.1.3 TrườngKinh doanh bất độ ngĐại sản học Kinh tế Huế 8 1.1.1.4 Thị trường bất động sản 8 1.1.2 Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh 9 1.1.3 Nhiệm vụ của phân tích hoạt động kinh doanh 9 1.1.4 Vai trò của việc phân tích hoạt động kinh doanh 9 1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh 10 1.2.1 Doanh thu 10 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 1.2.2 Chi phí 11 1.2.3 Lợi nhuận 13 1.3 Dự báo 14 1.3.1 Khái niệm dự báo 14 1.3.2 Ý nghĩa của dự báo 14 1.3.3 Tác dụng của dự báo 14 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản 15 1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 15 1.4.1.1 Các yếu tố tự nhiên 15 1.4.1.2 Các yếu tố kinh tế 16 1.4.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường 16 1.4.2 Các yếu tố pháp lý liên quan 16 1.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài 17 1.4.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý 17 1.4.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 17 1.4.3.3 Các yếu tố xã hội 18 1.5 Diến biến thị trường bất động sản ở Huế 18 1.6 Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân 20 1.6.1 Làm tăng giá trị của đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển 20 1.6.2 Huy động vốn và nguồn lực cho nền kinh tế 20 1.6.3 Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước 21 1.6.4 Mở rộng và phát triển thị trường trong nước, mở rộng quan hệ quốc tế. 21 1.6.5 Tạo công ăn việc làm, ổn định đời sống nhân dân 22 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITALTrường Đại học Kinh tế Huế 23 2.1 Giới thiệu về tập đoàn Bitexco 23 2.1.1 Lịch sử hình thành 23 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh 24 2.1.3 Tầm nhìn 24 2.1.4 Sứ mệnh 24 2.1.5 Giá trị cốt lõi 24 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 2.1.6 Chiến lược phát triển 25 2.2 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital 25 2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển 25 2.2.2 Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty 28 2.2.2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty 28 2.2.2.2 Phân công, phân nhiệm về quản lý các cấp 28 2.2.3 Tình hình lao động của công ty 31 2.2.4 Đôi nét về dự án The Manor Crown 33 2.2.4.1 Quy mô của dự án 34 2.2.4.2 Ý tưởng thiết kế 34 2.2.4.3 Vị trí dự án 35 2.2.4.4 Các sản phẩm của dự án The Manor Crown 35 2.2.4.5 Tiện ích 38 2.2.5 Đối thủ cạnh tranh 38 2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 39 2.3.1 Tình hình tài sản và nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 39 2.3.2 Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 45 2.4 Đánh giá về quy mô hoạt động của các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 48 2.4.1 So sánh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital so với các dự án của các công ty khác trong tỉnh Thừa Thiên Huế 48 2.4.2 Điểm mạnh và điểm yếu của dự án The Manor Crown so với các dự án khác trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 52 2.5 Đánh giá về hiệu quả công trình dự án của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh ĐiTrườngền Vital Đại học Kinh tế Huế 54 2.5.1 Giá cả 54 2.5.2 Vị trí của dự án 55 2.5.3 Mức độ an toàn 55 2.5.4 Độ thẩm mĩ của công trình 56 2.5.5 Tiện ích 57 2.5.6 Chất lượng thanh khoản 57 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 2.5.7 Tiến độ hoàn thành của dự án 57 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL 61 3.1 Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital 61 3.1.1 Ưu điểm 61 3.1.2 Hạn chế 62 3.2 Phương hướng phát triển của công ty trong thời gian tới 63 3.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất Động sản Minh Điền Vital 64 3.3.1 Về nhân lực 64 3.3.2 Chính sách truyền thông, marketing 64 3.3.3 Tiến độ hoàn thành dự án 65 3.3.4 Quy mô 65 3.3.5 Thị trường 65 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67 3.1 Kết luận 67 3.2 Kiến nghị 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Lý do chọn đề tài Ngày nay, khi sự phát triển của xã hội ngày càng cao trên tất cả các lĩnh vực như kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học công nghệ Xã hội phát triển, con người ngày càng có nhu cầu cao hơn cả về vật chất lẫn tinh thần, không chỉ đáp ứng về nhu cầu ăn ở, đi lại mà nhu cầu về nghỉ ngơi, giải trí cũng được chú trọng. Để giải toả những áp lực của cuộc sống, con người luôn muốn tìm cảm giác bình yên, thư giãn sau những giờ làm việc mệt mỏi. Chính vì vậy mà một không gian sống hoàn hảo và tinh tế là sự lựa chọn hàng đầu không thể thiếu trong cuộc sống của họ. Nắm bắt được những nhu cầu của con người nên thị trường bất động sản ngày càng được nhiều người chú trọng đầu tư phát triển hơn. Thực tế cho thấy, nhìn chung thị trường bất động sản cả nước về cơ bản vẫn ổn định, nguồn cung dồi dào, phong phú. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển rất sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng miền. Sự xuất hiện dày đặc của các tòa nhà cao tầng, văn phòng, căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại Chính những công trình này đã làm thay đổi diện mạo của thành phố, làm cho thành phố ngày càng hiện đại hơn và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Và hơn nữa, sự gia tăng đáng kể về dân số ở thành phố đã đặt ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân. Chính vì thế mà thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết đã góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại đem lại hiệu quả cao đối với thị trường này. CùngTrường với đó là nhịp đ ộĐạiphát triể nhọc của thế giKinhới ngày càng tếsôi đ ộHuếng và những chính sách đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế trong quá trình hội nhập hiện nay, nước ta đang phấn đấu thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa để đưa đất nước trở thành một nước công nghiệp. Chính điều đó đã làm cho môi trường kinh doanh thay đổi, trở nên náo nhiệt và sôi động hơn. Sự cạnh tranh ngày càng diễn ra gay gắt, đòi hỏi doanh nghiệp phải nổ lực, phấn đấu, cải thiện để có thể phát triển bền vững. Chính vì thế, để điều hành và quản lý tốt công tác kinh doanh, tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh 1 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Điền Vital, tôi đã thấy được tầm quan trọng của việc phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh. Đây là việc làm hết sức cần thiết đối với mỗi doanh nghiệp để từ đó phát huy những lợi thế, điểm mạnh của công ty và khắc phục những hạn chế, những yếu kém còn tồn tại để tìm ra những giải pháp khắc phục để không ngừng nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty. Nhận thấy được bất cập của vấn đề nêu trên và muốn tìm hiểu rõ hơn về hiệu quả hoạt động kinh doanh tại doanh nghiệp, vì vậy, trong quá trình tìm hiểu và thực tập tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital, tôi đã quyết định chọn đề tài “Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital” để làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp. 1.2 Câu hỏi nghiên cứu - Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital trong giai đoạn 2015-2017. - Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục và cải thiện tình hình kinh doanh của Công ty. 1.3 Mục tiêu của đề tài Đề tài thực hiện nhằm đạt các mục tiêu sau đây: 1.3.1 Mục tiêu chung Phân tích tình hình kinh doanh của dự án The Manor Crown và qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital tại Huế. 1.3.2 MTrườngục tiêu cụ thể Đại học Kinh tế Huế Thông qua việc nghiên cứu về tình hình hoạt động kinh doanh của dự án The Manor Crown và qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty thì đề tài hướng đến những mục tiêu cụ thể sau: - Phân tích tình hình tài sản và nguồn vốn; kết quả kinh doanh của dự án The Manor Crown của Công ty giai đoạn 2015-2017. 2 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Đánh giá hiệu quả kinh doanh của dự án Công ty thông qua một số chỉ tiêu. - Đánh giá về quy mô hoạt động của dự án The Manor Crown với các dự án khác trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. - Đề ra những giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của dự án trong thời gian tới. 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Do thời gian thực tập có hạn, lượng kiến thức thực tế có được trong lĩnh vực chưa sâu sắc, lượng thông tin tiếp nhận còn hạn chế, số liệu thu thập chưa hoàn thiện và còn nhiều khó khăn nên đề tài chỉ nghiên cứu ngắn gọn trong phạm vi sau: 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Tình hình kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Về thời gian: Nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017. - Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital Huế. 1.5 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - PhươngTrường pháp thu th ậĐạip và xử lý họcdữ liệu: Kinh tế Huế + Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Dựa trên các nguồn thông tin thu thập được từ các tài liệu như:  Các tài liệu thư viện ở trường, slide bài giảng, giáo trình để làm cơ sở lý luận cho việc phân tích hoạt động kinh doanh.  Những lý thuyết liên quan được tập hợp từ nhiều tài liệu, sách báo về lý thuyết kinh doanh. 3 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà  Các thông tin, số liệu của công ty được lấy từ phòng Hành chính – Kế toán của công ty thông qua quá trình thực tập tại công ty.  Ngoài ra, thông tin còn được thu thập và chắt lọc được từ hệ thống Website của công ty: + Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua việc điều tra thông tin và dữ liệu của các dự án của các công ty khác. Liên hệ với bộ phận Sale để có được những thông tin phản hồi từ phía khách hàng. Bằng phương pháp thu thập và xử lý số liệu ta có thể thu thập những số liệu thô cần thiết tại đơn vị để phục vụ cho đề tài nghiên cứu. Những số liệu thô giúp có cái nhìn tổng quát về tình hình tài sản, nguồn vốn, kết quả kinh doanh của công ty. Từ các số liệu đó tiến hành xử lý, đưa vào bài nghiên cứu để cung cấp các thông tin thực tế ở Chương 2 về tình hình hoạt động kinh doanh của dự án The Manor Crown tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital. Phương pháp này sẽ được thể hiện qua hầu hết các phần của bài khóa luận. - Phương pháp tổng hợp, phân tích dữ liệu + Phương pháp thống kê mô tả: trên cơ sở những số liệu đã được thu thập và các nguồn tài liệu đã được tổng hợp kết hợp với việc vận dụng các phương pháp phân tích thống kê để đánh giá hoạt động kinh doanh dự án của công ty. + Phương pháp so sánh: So sánh sự khác nhau và tình hình kinh doanh dự án của công ty so với những dự án của công ty khác. + Phương pháp nghiên cứu: đọc, tìm hiều và tham khảo một số giáo trình, sách báo và một số bài tốt nghiệp của các khóa trước để làm cơ sở cho đề tài nghiên cứu. - PhươngTrườngpháp phỏng Đại vấn chuyên học gia: Thông Kinh qua hình tếthức tròHuế chuyện trực tiếp trong quá trình thực tập, tiến hành trao đổi trực tiếp với nhân viên phòng kinh doanh và phòng Hành chính – Kế toán về tình hình kinh doanh của công ty. Phương pháp này được áp dụng để cung cấp các thông tin cần thiết xuyên suốt cho các phần của đề tài. 1.6 Bố cục đề tài Đề tài bao gồm 3 phần: 4 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Chương 1: Cơ sở lí luận về hiệu quả hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital. Chương 2: Phân tích hiệu quả kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital. Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital. PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Trường Đại học Kinh tế Huế 5 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL HUẾ 1.1 Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản. 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1Phân tích hoạt động kinh doanh Phân tích hoạt động kinh doanh là quá trình nghiên cứu để đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả của hoạt động kinh doanh; các nguồn tiềm năng cần khai thác ở doanh nghiệp, trên cơ sở đó đề ra các phương án và giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. 1.1.1.2Bất động sản Bất động sản hay địa ốc là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Có rất nhiều khái niệm và quan điểm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời dược. PhápTrường luật của nhiều nư Đạiớc trên th họcế giới để thKinhống nhất ở chtếỗ coi Huế bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 6 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 517,518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Đức ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lí bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được gọi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản. Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định: về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai nhưTrường “tàu biển, máy bay,Đại phương học tiện vũ trKinhụ ” cũng là cáctế b ấHuết động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. 7 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.3Kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng hay các hình thức sử dụng đất khác với mục đích kiếm lợi nhuận, người có mục đích kinh doanh cho người có nhu cầu sử dụng đất mua hoặc thuê. 1.1.1.4Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thỏa mãn sẽ đi đến giao dịch. Nói một cách ngắn gọn thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản nhà đất tại một khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định. Là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản nhà đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hóa trên thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản gồm ba thị trường nhánh là thị trường mua bán, thị trường choTrường thuê, thị trường Đạithế chấp vàhọc bảo hiể mKinh bất động sả n.tế Huế Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, hoặc giao cho thuê quyền sử dụng đất. 8 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua và thuê. 1.1.2 Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh Thứ nhất, đây là công cụ để phát hiện những khả năng tiềm tàng trong hoạt động kinh doanh và là công cụ để cải tiến cơ chế quản lý trong kinh doanh. Thứ hai, cho phép các công ty nhìn nhận đúng đắn về khả năng, sức mạnh cũng như những hạn chế trong doanh nghiệp của mình. Thứ ba, đây cũng là cơ sở, tiền đề để đi tới quyết định hoạt động kinh doanh của mình. Thứ tư, là cách để phòng ngừa những rủi ro, sự cố đáng tiếc trong kinh doanh. Thứ năm, là cơ sở để các đối tác kinh doanh lựa chọn hợp tác với doanh nghiệp. Một dự án kinh doanh có tỷ lệ thành công và mang tính khả thi cao mới thu hút được nhiều nhà đầu tư từ trong và ngoài nước. Và cuối cùng, giúp doanh nghiệp dự đoán và điều chỉnh hoạt động kinh doanh phù hợp. 1.1.3 Nhiệm vụ của phân tích hoạt động kinh doanh - Kiểm tra và đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh thông qua các chỉ tiêu kinh tế đã xây dựng. - Xác định các nhân tố ảnh hưởng của các chỉ tiêu và tìm nguyên nhân gây nên các mứcTrường độ ảnh hưởng đó. Đại học Kinh tế Huế - Đề xuất các giải pháp nhằm khai thác tiềm năng và khắc phục những tồn tại yếu kém. - Xây dựng phương án kinh doanh căn cứ vào mục tiêu đã định. 1.1.4 Vai trò của việc phân tích hoạt động kinh doanh Phân tích hoạt động kinh doanh có vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của DN. Bao gồm: 9 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Là công cụ quản lý kinh tế có hiệu quả các hoạt động của doanh nghiệp. - Đánh giá, xem xét việc thực hiện các chỉ tiêu phản ánh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. - Xem xét việc thực hiện các mục tiêu hoạt động kinh doanh, những tồn tại, nguyên nhân khách quan, chủ quan và đề ra biện pháp khắc phục nhằm tận dụng một cách triệt để thế mạnh cả doanh nghiệp. - Chỉ đạo mọi hoạt động kinh doanh cả doanh nghiệp. - Giúp doanh nghiệp điều hành từng mặt hoạt động cụ thể với sự tham gia cụ thể cả từng bộ phận chức năng của doanh nghiệp. - Là công cụ quan trọng để liên kết mọi hoạt động của các bộ phận cho hoạt động chung của doanh nghiệp được nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao. - Giúp các nhà đầu tư quyết định hướng đầu tư và các dự án đầu tư. 1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh 1.2.1 Doanh thu Doanh thu của doanh nghiệp là toàn bộ số tiền sẽ thu được do tiêu thụ sản phẩm, cung cấp dịch vụ, hoạt động tài chính và các hoạt động khác của doanh nghiệp. Trong kinh tế học, doanh thu thường được xác định bằng cách: Doanh thu = Giá bán Sản lượng - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: là giá trị sản phẩm hàng hóa, dịch vụ mà doanTrườngh nghiệp đã bán raĐại trong k ỳ.họcDoanh thuKinh bán hàng vàtế cung Huế cấp dịch vụ của doanh nghiệp được xác định theo công thức: TR =  Pi Qi Trong đó: Qi: Khối lượng sản phẩm hàng hóa và cung cấp dịch vụ loại i mà doanh nghiệp tiêu thụ trong kỳ, tính bằng đơn vị hiện vật. Pi: Giá bán đơn vị sản phẩm hàng hóa loại i; (i = 1,n) 10 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà n: Số lượng mặt hàng sản phẩm hàng hóa mà doanh nghiệp đã tiêu thụ trong kỳ. - Doanh thu thuần: Chỉ tiêu này phản ánh doanh thu bán hàng hóa, thành phẩm và cung cấp dịch vụ đã trừ các khoản giảm trừ. Ta có công thức: Doanh thu thuần = Doanh thu - Các khoản giảm trừ Các khoản giảm trừ bao gồm: + Chiết khấu thương mại: là số tiền khách hàng được hưởng do mua với số lượng lớn. + Giảm giá hàng bán: là số tiền giảm giá hàng bán cho người mua hàng của doanh nghiệp cho số hàng hóa, thành phẩm đã bán bị kém, mất phẩm chất. + Hàng hóa bị trả lại: là tổng giá bán của hàng hóa, thành phẩm đã bán bị trả lại do không đúng quy định của hợp đồng. + Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp, thuế giá trị gia tăng tính theo phương pháp trực tiếp. - Doanh thu hoạt động tài chính: là các khoản thu nhập thuộc hoạt động tài chính của doanh nghiệp bao gồm: hoạt động góp vốn liên doanh; hoạt động đầu tư; mua bán chứng khoán ngắn hạn và dài hạn; thu lãi tiền gửi, tiền cho vay; thu lãi bán ngoại tệ; các hoạt động đầu tư khác. - Thu nhập khác: là các khoản thu nhập từ các hoạt động ngoài hoạt động kinh doanh chính và hoạt động tài chính của doanh nghiệp như: thu về nhượng bán, thanh lý tài sản cố định; thu tiền phạt vi phạm hợp đồng; thu các khoản nợ khó đòi đã xử lý xóa sổ; Trườngthu tiền bảo hiểm bồi Đại thường; học Kinh tế Huế 1.2.2 Chi phí Chi phí là sự hao phí thể hiện bằng tiền trong quá trình kinh doanh với mong muốn mang về một sản phẩm, dịch vụ hoàn thành một kết quả kinh doanh nhất định. Chi phí phát sinh trong các hoạt động sản xuất, thương mại, dịch vụ nhằm hướng đến việc đạt được mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp là doanh thu và lợi nhuận. 11 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Chi phí sản xuất kinh doanh rất đa dạng phong phú, bao gồm nhiều loại, mỗi loại có đặc điểm vận động, yêu cầu quản lý khác nhau. Chi phí sản xuất kinh doanh theo công dụng được chia thành các khoản mục chi phí trong khâu sản xuất và ngoài khâu sản xuất như sau: - Chi phí sản xuất bao gồm: + Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp: là những chi phí của nguyên liệu, vật liệu chính do người công nhân trực tiếp sử dụng trong quá trình sản xuất tạo ra sản phẩm. + Chi phí nhân công trực tiếp: gồm tiền lương và các khoản phụ cấp theo lương phải trả cho công nhân trực tiếp sản xuất. + Chi phí sản xuất chung: là chi phí phát sinh tại nơi sản xuất hay phân xưởng mà không phải là chi phí nguyên vật liệu trực tiếp và chi phí nhân công trực tiếp. - Chi phí ngoài khâu sản xuất bao gồm: + Chi phí bán hàng: là chi phí phục vụ cho quá trình lưu thông hàng hóa, gồm chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản, quảng cáo + Chi phí quản lý doanh nghiệp: là những chi phí phát sinh trong quá trình quản lý, điều hành doanh nghiệp như chi phí hội nghị, tiếp khách, công tác Ngoài ra còn có hai loại chi phí là: - Chi phí hoạt động tài chính: là các khoản thu nhập thuộc hoạt động tài chính của doanh nghiệp, gồm: hoạt động góp vốn liên doanh; hoạt động đầu tư mua, bán chứng khoán ngắn hạn và dài hạn; thu lãi tiền gửi, tiền cho vay; thu lãi bán ngoại tệ; các hoạtTrường động đầu tư khác. Đại học Kinh tế Huế - Chi phí khác: là các khoản thu nhập từ các hoạt động ngoài hoạt động kinh doanh chính và hoạt động tài chính của doanh nghiệp như: thu về nhượng bán, thanh lý tài sản cố định; thu tiền phạt vi phạm hợp đồng; thu các khoản nợ khó đòi đã xử lý xóa sổ; thu tiền bảo hiểm bồi thường; 12 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 1.2.3 Lợi nhuận Lợi nhuận là phần còn lại của doanh thu sau khi đã trừ đi chi phí. Tổng lợi nhuận của một doanh nghiệp bao gồm lợi nhuận từ hoạt động tài chính, lợi nhuận từ hoạt động khác. Lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ: là khoản chênh lệch giữa doanh thu thuần với giá vốn hàng bán. Lợi nhuận từ các hoạt động tài chính: là phần lợi nhuận thu được từ các hoạt động tài chính của doanh nghiệp bao gồm: - Lợi nhuận thu được do tham gia góp vốn liên doanh. - Lợi nhuận từ các hoạt động đầu tư, mua bán chứng khoán, kể cả ngắn hạn và dài hạn. - Lợi nhuận thu được từ các hoạt động đầu tư khác. - Lợi nhuận do chênh lệch lãi tiền gửi ngân hàng và trả lãi ngân hàng. - Lợi nhuận thu được do bán ngoại tệ, Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh: là khoản chênh lệch giữa lợi nhuận gộp và lợi nhuận từ các hoạt động tài chính với các khoản chi phí hoạt động. Lợi nhuận thu được từ hoạt động bất thường: là khoản chênh lệch giữa thu và chi của các hoạt động bất thường của doanh nghiệp. Các khoản thu từ hoạt động bất thường bao gồm: - Thu từ nhượng bán, thanh lý TSCĐ. - ThuTrường từ khoản được phĐạiạt vi phạm học hợp đồng Kinh kinh tế. tế Huế - Thu từ các khoản nợ khó đòi đã xử lý; khóa sổ, Lợi nhuận được xác định bằng công thức: Lợi nhuận = Doanh thu – Chi phí Như vậy, khi phân tích lợi nhuận phải gắn kết với quá trình phân tích doanh thu và chi phí. Tỷ suất lợi nhuận là chỉ tiêu điển hình trong phân tích lợi nhuận. 13 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 1.3 Dự báo Để tồn tại và phát triển ngày một ổn định hơn trong nền kinh tế phát triển thì các doanh nghiệp cần có những chiến lược kế hoạch kinh doanh cụ thể. Và khi lập kế hoạch thì việc dự báo doanh thu cho những năm tiếp theo là điều không thể thiếu và rất quan trọng. 1.3.1 Khái niệm dự báo Mục tiêu hoạt động của một doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận nhưng để tối đa hóa được lợi nhuận doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể để đạt được mục tiêu đó. Dự báo chính là các kế hoạch cụ thể để doanh nghiệp có thể đạt được những mục tiêu của mình. Dự báo là những dự kiến chi tiết về tình hình huy động và sử dụng các yếu tố sản xuất, các nguồn tài chính nhằm đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp diễn ra một cách bình thường, góp phần nâng cao hiệu quả của mọi hoạt động. 1.3.2 Ý nghĩa của dự báo Trước tiên dự báo giữ vai trò là thước đo đánh giá kết quả hoạt động thực tế. Từ sự so sánh giữa dự báo và thực tế doanh nghiệp mới phát hiện ra những nguyên nhân ảnh hưởng và đề xuất những giải pháp phù hợp. Dự báo chính là bức tranh kinh tế mô tả doanh nghiệp như một chỉnh thể. Do đó dự báo chính là cơ sở để doanh nghiệp phối hợp hoạt động giữa các bộ phận trong doanh nghiệp. Dự báo doanh thu trong doanh nghiệp là một hệ thống với hàng loạt những dự báo cụ thể cho từng bộ phận nên đây chính là nguồn thông tin cơ sở cho hàng loạt các quyết địTrườngnh chiến lược cũng Đạinhư quyế t họcđịnh tác nghiKinhệp của các tếdoanh Huế nghiệp. 1.3.3 Tác dụng của dự báo Tác dụng lớn nhất của dự báo đối với doanh nghiệp là cung cấp những phương tiện thông tin một cách có hệ thống toàn bộ kế hoạch của doanh nghiệp. Một khi dự báo đã được công bố thì không có sự nghi ngờ gì về mục tiêu mà doanh nghiệp muốn đạt và đạt được bằng cách nào. Ngoài ra, dự báo còn có tác dụng sau: 14 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Xác định rõ các mục tiêu cụ thể làm căn cứ đánh giá thực hiện sau này. - Lường trước những khó khăn khi chúng chưa xảy ra để có phương án đối phó kịp thời và đúng đắn. - Kết hợp toàn bộ hoạt động của các doanh nghiệp bằng các kế hoạch của từng bộ phận khác nhau. Nhờ vậy, dự báo đảm bảo cho các kế hoạch của từng bộ phận phù hợp với mục tiêu chung của doanh nghiệp. 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản 1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 1.4.1.1Các yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Ví dụ: Cùng một diện tích, kết cấu, kiến trúc nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị trí trung tâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. KíchTrường thước, hình thể, Đạidiện tích họcthửa đất hoặcKinh lô đất: mtếột diện Huế tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng. Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. 15 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau. Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ): mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản này tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. 1.4.1.2Các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao. 1.4.1.3Các yếu tố liên quan đến thị trường TínhTrường hữu dụng của bất Đại động sản .học Kinh tế Huế Nhu cầu của bất động sản trên thị trường. 1.4.2 Các yếu tố pháp lý liên quan Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung. 16 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 1.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài 1.4.3.1Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể: - Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. - Các chính sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam. + Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. + Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. + Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. 1.4.3.2Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố liên quan như: - Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực. - ĐTrườngặc điểm của những Đạingười tham học gia thị trKinhường bất động tế sản trongHuế khu vực. - Hiện trạng vùng lân cận. - Mức độ GDP tăng trường hằng năm của vùng. - Thu nhập bình quân hằng năm của người dân trong vùng. - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng. - Số lượng các lô, thửa đất. 17 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Mức giá bình quân các lại đất trong vùng. - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất. - Mức độ lạm phát chung. - Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng 1.4.3.3Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá của bất động sản nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự 1.5 Diến biến thị trường bất động sản ở Huế Bất động sản và nền kinh tế của Huế năm 2018 đã vươn mình lớn mạnh trong thời gian qua, đặc biệt là cảnh quan bộ mặt các dự án đã có sự khởi sắc vượt bậc trong những năm gần đây. Đối với Huế, mảnh đất cố đô với nhiều di tích thắng cảnh, cùng với sự phát triển của 3 mũi nhọn: du lịch, văn hóa và kinh tế của Huế, các dự án bất động sản Huế đã ngày một bứt phá thay đổi ngoạn mục, tạo nên một diện mạo hoàn toàn mới cho thành phố Huế. Thực trạng các dự án bất động sản tại Huế: Thành phố Huế đang dần thay đổi diện mạo từng ngày với việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, du lịch, an sinh xã hội, để hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong năm 2020. Nhận thấy được tiềm năng phát triển bùng nổ của Trườngthị trường bất động Đại sản thành học phố Hu ế,Kinh các nhà đầu tếtư trong Huế nước cũng như nước ngoài đã tập trung về đây hình thành nên các khu đô thị từ bình dân đến cao cấp, các trung tâm thương mại và dịch vụ, các khu du lịch nghỉ dưỡng. Bao gồm các đại gia lớn trong giới Bất động sản như: Đất xanh Group, VinGroup, Apec Group, Vneco, Bitexco, Các dự án nổi trội như An Cựu City, Huế Green City, Phú Mỹ An, Royal Park, toàn nhà Vincom và trong đó có cả The Manor, được chú trọng đầu tư và phát triển nhanh hơn hẳn các dự án khác. 18 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Xu hướng đầu tư tại Huế cũng có sự khác biệt rõ ràng, nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư và công ty phát triển dự án rất chú trọng đến vấn đề nhà ở xanh, năng lượng sạch và quy hoạch nhiều khu đô thị hiện đại, thông minh, đón đầu xu hướng. Chính điều đó đã gia tăng tiện ích cho xã hội và thổi một hồn sống mới cho các dự án Huế. Đặc biệt, khi tòa nhà Vincom được hoàn thành tháng 6 năm 2018 vừa qua, đã làm cho bộ mặt thành phố Huế thay đổi, các dự án bất động sản đã “ngủ quên” nay cũng được thức dậy. Hàng loạt các dự án như khách sạn, nhà hàng, các công trình, dự án mới được xây dựng, điều này sẽ làm cho nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Huế trong thời gian tới phát triển, vươn xa hơn nữa. Sự thay đổi bứt phá nhu cầu của khách hàng: Khi cuộc sống ngày càng bận rộn, họ không có đủ thời gian cho việc mua đất, xây nhà, hoàn thiện nội thất, thì nhu cầu cho những đô thị kiểu mẫu được thiết kế hiện đại, đẳng cấp, thông minh sẽ ngày một tăng cao. Những chủ đầu tư đón đầu xu hướng đó nhất định sẽ giành được thị phần và thành công trong ngành bất động sản đầy cạnh tranh này. Nắm được xu thế với nhà ở kiểu mẫu giá thấp, bên cạnh sự thay đổi về chất lượng dự án, số lượng các dự án bất động sản tại Huế cũng có sự phát triển nở rộ. Cùng với đà phát triển của thị trường bất động sản, hàng loạt dãy biệt thự kiểu mẫu đã được đầu tư xây dựng và mở bán trong thời gian qua. Dòng sản phẩm của thị trường cũng có nhiều phân khúc: đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ, những phân khúc đa dạng tạo điều kiện cho khách hàng dễ dàng lựa chọn. Bên cạnh những căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp như Vicoland, Xuân Diệu, Xuân Phú, Trường An, thì thị trường còn xuất hiện các đô thị kiểu mẫu với nhiều phân khúc giá. Tạo nên một lượng cung nhàTrường đất ổn định cho khách Đại hàng vàhọc nhà đầ uKinh tư bất động stếản củ aHuế thị trường Huế. Với phân khúc giá thấp, khách hàng có thể lựa chọn mua căn hộ của các chung cư Xuân Phú, Vicoland, nhà Huế Green City, Với phân khúc tầm trung có nhà Royal Park, An Cựu City, The Manor, Phú Mỹ An, với đa dạng mẫu nhà cho khách hàng lựa chọn. Mỗi dự án đều mang những nét riêng biệt: có nét cổ kính, có nét xanh, sạch, đa tiện ích, có nét đẳng cấp, hiện đại hướng tới nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, tạo nên nguồn cung đa dạng, phong phú. 19 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Qua phân tích và nhìn nhận thị trường cho thấy, nhu cầu của khách hàng là rất lớn, quan trọng là Huế cần những chủ đầu tư có tầm nhìn để định hướng quy hoạch các dự án phát triển một cách đồng bộ, nhằm phát triển Huế thành đô thị mũi nhọn của miền Trung nói riêng và cả nước nói chung. Và hơn nữa, cần lắm những nhà phát triển dự án làm thay đổi bộ mặt cảnh quan cũng như thổi hồn sống cho những dự án bất động sản Huế để thị trường bất động sản Huế bay cao hơn nữa trong thời gian tới. 1.6 Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. 1.6.1 Làm tăng giá trị của đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường BĐS ra đời khi BĐS trở thành hàng hóa. Thị trường BĐS góp phần tạo điều kiện cho việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả quỹ đất hữu hạn và đang ngày càng khan hiếm. Hiện nay số lượng các công trình xây dựng đang ngày càng tăng lên. Điều này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị của đất nơi có công trình xây dựng đó. Đồng thời với việc phát triển các dự án BĐS sẽ kéo theo một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin, đồ nội thất Khi phát triển dự án BĐS thì các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục trên cũng phát triển theo. Thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng, và qua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế. 1.6.2 Huy động vốn và nguồn lực cho nền kinh tế Sự phát triển của BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Kinh doanh BĐS phát triển thường mang lại lợi nhuận lớn (do BĐS là hàng hóa có giá trị lớn), thu hút được vốTrườngn đầu tư trong và ngoàiĐại nướ c.học Khi hoạ t Kinhđộng kinh doanh tế trênHuế thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển sẽ tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài chính. Việc chuyển BĐS hàng hóa trở thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. 20 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 1.6.3 Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước Hoạt động của các chủ thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS sẽ kích thích các trao đổi hàng hóa BĐS, làm tăng các quan hệ giao dịch về BĐS, đồng thời tăng khối lượng giao dịch về BĐS trên thị trường. Những hoạt động đó góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước thông qua các loại thuế như: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp Ngoài ra, Nhà nước sẽ có thêm doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển các dự án BĐS và từ các ngành sản xuất các tiện ích sinh hoạt (điện, nước, gas, viễn thông, ) 1.6.4 Mở rộng và phát triển thị trường trong nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi nước là một thể thống nhất của thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS. Do đó, sự phát triển của mọi hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS có ảnh hưởng tới tất cả các thị trường đó và cả thị trường chung của mỗi nước. Thị trường BĐS phát triển tạo ra sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các BĐS khác. Khi đó nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển. Thị trường các loại hàng hóa, trong đó có các loại hàng hóa đầu vào cho thị trường BĐS (vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, ) cũng phát triển theo tương ứng. Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS sôi động sẽ kích thích các thị trường khác phát triển. Việc khai thông thị trường BĐS cùng với sự tăng lên ngày càng nhiều những dự án BĐS sẽ góp phần tạo điều kiện cho chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tưTrường vào phát triển BĐS Đại trong nư họcớc, đầu tưKinh vào các ngành tế kinh Huế doanh khác. Nếu thị trường BĐS phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu về địa điểm làm việc, cư trú, nghỉ ngơi, giải trí cho những người nước ngoài cư trú và làm việc, sinh sống thì chắc hẳn các nhà đầu tư nước ngoài sẽ càng nổ lực khai thác thị trường trong nước trên mọi lĩnh vực kinh doanh. Thông qua việc triển khai các dự án sản xuất kinh doanh của các nhà đầu 21 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà tư nước ngoài, quan hệ quốc tế được mở rộng, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia. 1.6.5 Tạo công ăn việc làm, ổn định đời sống nhân dân Các dự án xây dựng BĐS, kinh doanh BĐS, kinh doanh các dịch vụ BĐS luôn thu hút lực lượng lao động đông đảo tham gia, từ các công việc đòi hỏi lao động trí óc như quản lý, tư vấn, môi giới, kỹ thuật đến những công việc lao động chân tay như làm công nhân xây dựng, xây lắp, Việc phát triển hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều lao động. Về mặt xã hội, tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà để ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Qua nội dung chương 1, giúp chúng ta nắm được cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital, bao gồm các nội dung: Khái niệm, Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh, các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và các phương pháp nghiên cứu. Từ những cơ sở lý luận chung đó để làm cơ sở cho chương 2 trình bày việc phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital Huế. Trường Đại học Kinh tế Huế 22 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL 2.1 Giới thiệu về tập đoàn Bitexco 2.1.1 Lịch sử hình thành Khởi nghiệp từ một công ty dệt nhỏ ở tỉnh Thái Bình, thuộc miền Bắc Việt Nam năm 1985. Sau hơn 30 năm hoạt động, Tập đoàn Bitexco đã phát triển lớn mạnh, trở thành một trong những tập đoàn kinh tế đa ngành hàng đầu tại Việt Nam, hoạt động trong các lĩnh vực: Sản xuất nước khoáng, đầu tư và kinh doanh bất động sản, thủy điện, đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng giao thông, đầu tư tài chính, đầu tư khai thác khoáng sản, dầu khí, Hiện Tập đoàn có hơn 3000 cán bộ, công nhân viên với trụ sở tại thủ đô Hà Nội cùng các văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh. Bitexco bắt đầu đa dạng hóa ngành nghề từ năm 1997 bằng việc mở rộng, đầu tư sản xuất nước khoáng. Với phương châm cung cấp những sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao đến khách hàng, Tập đoàn đã mạnh dạn đầu tư máy móc thiết bị hiện đại để xây dựng và phát triển thương hiệu “Vital” trở thành nhãn hiệu nước khoáng đầu tiên tại Việt Nam được sản xuất theo công nghệ của Ý đạt tiêu chuẩn chất lượng khắt khe của Châu Âu. Năm 2000, Bitexco lại tiếp tục đánh dấu bước phát triển đa dạng hóa ngành nghề bằng việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Tòa nhà văn phòng Bitexco ở thành phố Hồ Chí Minh – công trình đầu tiên của Tập đoàn - tại thời điểm xây dựng đã là một trong những tòa nhà hiện đại của Việt Nam. Tiếp theo những thành công bước đầu, BitexcoTrườngđã triển khai các d ựĐạián khác nhưhọc The ManorKinh tại Hà Ntếội, The Huế Manor I & II tại thành phố Hồ Chí Minh, Tháp Tài chính Bitexco Hồ Chí Minh, The Garden tại Hà Nội Tất cả những công trình trên đều nhận được những đánh giá tích cực từ giới chuyên môn cũng như công chúng. Hiện nay, Tập đoàn đang tiếp tục đầu tư xây dựng một số dự án lớn khác như công trình khách sạn J.W. Marriott ở Hà Nội, tòa tháp The One ở thành phố Hồ Chí Minh, khu phức hợp văn phòng, trung tâm thương mại và dân cư như Khu Đô Thị đa chức năng The Manor Central Park tại Quận Hoàng Mai - Hà 23 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Nội, Khu Đô Thị Nguyễn Cư Trinh tại thành phố Hồ Chí Minh và một số dự án tại các tỉnh thành khác. 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh - Bất động sản: Văn phòng; tổ hợp đa chức năng; trung tâm thương mại; khu căn hộ cao cấp; khách sạn; khu đô thị mới; bệnh viện. - Hạ tầng: cơ sở hạ tầng; thủy điện; đường giao thông và đường cao tốc. - Khai khoáng: khoáng sản; dầu khí. - Sản xuất: nước khoáng Vital. 2.1.3 Tầm nhìn Bitexco là một tập đoàn đa ngành hàng đầu Việt Nam, một thương hiệu toàn cầu, có tính cạnh tranh trên thị trường thế giới thông qua các dự án có tính quốc tế, đảm bảo phát triển bền vững trong và ngoài nước. 2.1.4 Sứ mệnh Tập đoàn Bitexco đã và đang đóng vai trò tiên phong trong các lĩnh vực then chốt của nền kinh tế Việt Nam. Tập đoàn không ngừng phấn đấu phát triển và đưa các tiêu chuẩn quốc tế vào mỗi dự án mà mình thực hiện, hướng tới sự hoàn thiện. Tập thể, cán bộ, công nhân viên trong Tập đoàn luôn đặt ra và hướng đến những chuẩn mực cao nhất. Góp phần phát triển nền kinh tế Việt Nam và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân là trọng tâm trong triết lý kinh doanh của Tập đoàn. Với vai trò là một Tập đoàn quốc tế, Bitexco có trách nhiệm nâng cao tầm vóc đất nước và xây dựng một hình ảnh Việt Nam năng động, thịnh vượng. Trong một thế giới hiện đại hóa nhanh chóng, viTrườngệc phát triển bền vữngĐại trong học và ngoài Kinhnước luôn là tếvấn đềHuếưu tiên hàng đầu của Tập đoàn. 2.1.5 Giá trị cốt lõi - Đầu tư bền vững, lấy khách hàng làm trung tâm. - Coi trọng đẳng cấp, chất lượng. - Đề cao tính tốc độ, hiệu quả trong công việc. 24 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Tôn trọng sự khác biệt và năng lực sáng tạo. - Hiểu rõ sứ mệnh phục vụ và chỉ đảm nhận nhiệm vụ khi có đủ khả năng. - Tập thể đoàn kết, ứng xử nhân văn và coi trọng sự trung thành. - Tuân thủ pháp luật và kỷ luật. - Xây dựng văn hóa doanh nghiệp dựa trên khát vọng tiên phong và niềm tự hào về giá trị trí tuệ, bản lĩnh Việt Nam. 2.1.6 Chiến lược phát triển Mục tiêu của Bitexco là trở thành một tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành hàng đầu tại thị trường Việt Nam, hội nhập và cạnh tranh quốc tế, tạo được những dịch vụ và sản phẩm độc đáo với chất lượng hàng đầu đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bitexco đã định hình tên tuổi của mình và khẳng định hướng phát triển bền vững cùng đất nước trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế. Bất động sản là một ngành chủ đạo trong rất nhiều lĩnh vực kinh doanh khác, Tập đoàn Bitexco đã xây dựng thành công các dự án ấn tượng trên khắp đất nước kể từ năm 2000. Với các dự án cao cấp như The Manor, The Garden và Tháp Tài chính Bitexco, tập đoàn đã nhanh chóng khẳng định mình là một doanh nghiệp năng động hàng đầu, có tính cạnh tranh mang tầm quốc tế và vượt xa những mong đợi của khách hàng bằng sự chú trọng quan tâm đến chất lượng cũng như các sản phẩm nhằm đem đến dịch vụ tốt nhất. Bitexco vẫn tiếp tục thể hiện sự năng động của mình qua việc phát triển các dự án mới. 2.2 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital 2.2.1 QuáTrườngtrình hình thành Đạivà phát trihọcển Kinh tế Huế Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital là công ty thành viên của Tập đoàn Bitexco. Với mục tiêu đầu tư phát triển các dự án cao cấp tại Tỉnh Thừa Thiên Huế. Kế thừa và phát huy triết lý kinh doanh của Tập đoàn Bitexco, tạo sự khác biệt, thay đổi và phát triển, Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital đã đầu tư xây dựng một khu đô thị cao cấp chưa từng có ở Huế, mang đến một trải nghiệm mới về 25 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà giá trị cho người dân Huế, là tiên phong, định hướng và thúc đẩy phát triển đô thị của Tỉnh. Khu đô thị The Manor Crown Huế. Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital tiền thân là Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị An Vân Dương, được thành lập và hoạt động theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 3301350500 do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thừa Thiên Huế cấp lần đầu vào ngày 8 tháng 9 năm 2011. Vào ngày 19 tháng 9 năm 2011, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị An Vân Dương được đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital theo Giấy chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh thừa Thiên Huế cấp đăng ký thay đổi lần thứ 1. - Tên giao dịch : MIDIVI, JSC. - Trụ sở chính : Số 51A Lê Lợi, phường Phú Hội, tỉnh Thừa Thiên Huế. - Loại hình hoạt động : Công ty Cổ phần - Điện thoại : 0234.3932286 - Website : midivi.com.vn - Email : sales.hue@midivi.com.vn Trong quá trình hoạt động Công ty đã được Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thừa Thiên Huế cấp các Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi cụ thể như sau: Bảng 2. 1: Bảng đăng ký Giấy chứng nhận doanh nghiệp Thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Số Giấy chứng nhận Ngày Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần thứ 1 3301350500 19/09/2011 Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần thứ 2 3301350500 14/12/2015 Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần thứ 3 3301350500 22/04/2016 Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần thứ 4 3301350500 19/05/2017 Giấy chTrườngứng nhận đăng ký doanhĐạinghi họcệp lần thứ Kinh5 3301350500 tế Huế31/01/2018 Vốn điều lệ theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 5 là: 50.000.000.000 đồng. Vốn pháp định theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là: 6.000.000.000 đồng. 26 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Dưới đây là danh sách cổ đông sáng lập: Bảng 2. 2: Danh sách cổ đông sáng lập của công ty Cổ đông Số cổ phần Vốn góp Tỷ lệ Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco 1.250.000 12.500.000.000 25,00% Cộng 1.250.000 12.500.000.000 25,00% Ngành nghề kinh doanh của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: - Kinh doanh BĐS. Quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê; - Dịch vụ hỗ trợ liên quan đến quảng bá và tổ chức tour du lịch; - Điều hành tour du lịch; - Đại lý Du lịch; - Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng. Chi tiết: bán buôn cát, sỏi, thiết bị vệ sinh; - Bán buôn máy móc, thiết bị và phụ tùng máy khác. Chi tiết: bán buôn máy móc, thiết bị và phụ tùng khai khoáng, xây dựng; - Hoàn thiện công trình xây dựng; - Chuẩn bị mặt bằng; - Phá dỡ; - Xây dựng công trình dân dụng khác. Chi tiết: Xây dựng công trình Công nghiệp, đường thủy, bến cảng, đập và đê, đường hầm, công trình thể thao ngoài trời; - Xây dựng công trình đường sắt và đường bộ; - XâyTrườngdựng nhà các lo ại;Đại học Kinh tế Huế - Dịch vụ tắm hơi, massage và các dịch vụ ăn uống tăng cường sức khỏe tương tự (trừ hoạt động thể thao). Chi tiết: kinh doanh dịch vụ tắm nước khoáng nóng. Qua gần 8 năm đi vào hoạt động, công ty đã dần dần tạo được vị thế cạnh tranh trên thị trường trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của thị trường miền Trung nói riêng và toàn thị trường cả nước nói chung. Công ty đã không ngừng cung ứng ra thị 27 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà trường nhiều sản phẩm đạt chất lượng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Chính sự phát triển không ngừng cùng với sự đổi mới sản phẩm nên doanh thu của công ty tăng liên tục qua các năm. Mặc dù, so với các đối thủ cạnh tranh cùng lĩnh vực trên thị trường thì sản phẩm của công ty không nhiều nhưng The Manor Crown đã mang đến cho khách hàng những giá trị khác biệt, đáp ứng cả nhu cầu vật chất lẫn tinh thần mà các đối thủ cạnh tranh không có được. Hiện tại công ty đang nỗ lực không ngừng trong mọi hoạt động để có được kết quả kinh doanh tốt nhất. 2.2.2 Cơ cấu tổ chức quản lý của công ty 2.2.2.1Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty Đại Hội đồng Cổ Đông Ban Kiểm Thư kí Hội đồng Quản trị soát HĐQT Ban Tổng Giám Đốc Phòng Phòng Tài Phòng Đầu Phòng Phòng kinh Tổng chính – tư và Phát Quản lý doanh – hợp Kế toán triển dự án Marketing Sơ đồTrường2. 1: Sơ đồ bộ máy quĐạiản lý củ ahọc Công ty CKinhổ phần Bất đ ộtếng sả nHuế Minh Điền Vital 2.2.2.2 Phân công, phân nhiệm về quản lý các cấp Người đứng đầu công ty là Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ (Ông Đặng Mạnh Cường): Là người đại diện pháp nhân của công ty, lãnh đạo toàn diện các hoạt động kinh doanh của công ty và quyết định chủ trương, định hướng, biện pháp tổ chức, quản lý đối với hoạt động kinh doanh của công ty. 28 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Dưới Chủ tịch của HĐQT là bao gồm các Đại Hội đồng Cổ đông; Ban Kiểm soát; Thư kí HĐQT và Ban Giám Đốc. Dưới đây là bảng tóm tắt những đại diện trong Hội Đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc của công ty: Bảng 2. 3: Hội Đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc của công ty Họ tên Chức vụ Ông Đặng Mạnh Cường Chủ tịch Hội đồng quản trị Ông Vũ Tuấn Anh Thành viên Ông Nguyễn Tự Huy Thành viên Ông Vũ Tuấn Anh Tổng Giám đốc Ban Tổng Giám đốc Ông Nguyễn Tự Huy Giám đốc Tài chính Bà Nguyễn Thị Thanh Thái Kế toán trưởng Và các phòng ban cụ thể của Công ty Cổ phần Bất Động sản Minh Điền Vital: Phòng Tài chính – Kế toán: Gồm 3 nhân viên, trong đó Giám đốc tài chính là ông Nguyễn Hữu Lộc. Phòng chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện công tác kế toán và thống kê của công ty đảm bảo tuân thủ theo đúng Luật kế toán, Luật thống kê và các quy định về chế độ kế toán hiện hành. Tổ chức theo dõi, kê khai, thu nộp, với cơ quan Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật về thuế hiện hành. Tổ chức công khai kế toán quản trị, tham mưu cho lãnh đạo các quyết định tài chính, tuân thủ đúng các quy định của Nhà nước và điều lệ hoạt động của công ty trong lĩnh vực tài chính. Phòng Kinh doanh – Marketing: Gồm 6 nhân viên, trong đó giám đốc kinh doanh Văn phòng là ông Đỗ Văn Chung, ngoài ra là các nhân viên kinh doanh. Nhiệm vụ của phòng là nghiên cứu thị trường, xây dựng kế hoạch và chính sách kinh doanh. Tổ chứcTrường thực hiện và giám Đại sát các hoạthọc động Kinh kinh doanh, tế thực hiHuếện giao dịch với khách hàng, hình thành hợp đồng mua bán với các đối tác kinh doanh, kế hoạch bán hàng, phân công quản lý, đảm bảo hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Và vị trí nhân viên Marketing cũng do ông Đỗ Văn Chung đảm nhiệm, công việc là quảng cáo, truyền thông, tổ chức sự kiện, thiết kế các Poster quảng cáo, các băng rôn treo, các lịch để bàn dùng trong các sự kiện, thư mời gửi khách hàng khi công ty tổ chức các sự kiện hay các đợt mở bán sản phẩm của công ty. Ngoài ra, còn có nhiệm vụ thiết kế 29 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Website của công ty, quảng cáo sản phẩm của công ty cho khách hàng bằng các phương tiện truyền thông khác nhau. Phòng Tổng hợp: phòng này chịu trách nhiệm đảm nhận các nhiệm vụ giúp cho ban Giám đốc công ty triển khai, thực hiện một số công tác về tổ chức – hành chính; kế hoạch – tổng hợp và tài chính trong hoạt động của doanh nghiệp. Và phòng này chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế trực tiếp từ Giám đốc, đồng thời chịu sự chỉ đạo và hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ từ Ban Giám đốc. Chịu trách nhiệm tổng hợp các báo cáo kinh doanh của công ty và thực hiện các chế độ báo cáo khác theo ý kiến lãnh đạo của công ty. Phòng Đầu tư và Phát triển: Phòng này có chức năng tham mưu giúp việc cho Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công ty trong việc thực hiện trách nhiệm quản lý về đầu tư xây dựng của Tổng Công ty với tư cách chủ quản đầu tư đối với các dự án đầu tư của công ty thành viên và tư cách chủ đầu tư đối với các dự án công ty Mẹ. Trực tiếp tham mưu về các lĩnh vực: nghiên cứu và phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; khu đô thị mới; khu công nghiệp và phụ trợ; công trình hạ tầng; công trình công nghiệp, dân dụng ; xây dựng các chương trình và kế hoạch quảng cáo, khuyến mại, tổ chức kinh doanh bất động sản tại các dự án đầu tư xây dựng của Công ty Mẹ theo đúng quy định pháp luật, đáp ứng yêu cầu của thị trường để thực hiện chiến lược sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty. Phòng Quản lý dự án: Chức năng của phòng này là tham mưu cho ban lãnh đạo công ty về công tác kỹ thuật thi công, đấu thầu và quản lí dự án để đề xuất giúp ban lãnh đạo thực hiện việc quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản của dự án; thực hiện việc quản lý,Trường giám sát các hoạt đĐạiộng xây d ựhọcng dự án Kinhđã được HĐQT tế phê Huế duyệt. Cơ cấu tổ chức của công ty tương đối chặt chẽ, thống nhất. Một mặt tập trung được công việc, mặt khác tạo được mối quan hệ chặt chẽ giữa các bộ phận trong công ty, góp phần xây dựng đi sâu chuyên môn hóa trong kinh doanh. Đây là thế mạnh và cũng là yếu tố quan trọng giúp công ty hoàn thành nhiệm vụ đạt hiệu quả cao. 30 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 2.2.3 Tình hình lao động của công ty Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital có trình độ học vấn khá cao nên trình độ chuyên môn khá cao và là những người trẻ tuổi nên có khả năng tiếp thu kinh nghiệm và học việc rất nhanh chóng. Độ tuổi trung bình của nhân viên trong công ty rất trẻ khoảng từ 23 đến 40 tuổi. Với đội ngũ lao động trẻ như vậy là một lợi thế của công ty. Dưới đây là bảng phân loại theo trình độ học vấn và theo giới tính của lao động trong công ty: Phân theo trình độ học vấn Bảng 2. 4: Trình độ học vấn của lao động trong công ty giai đoạn 2015-2017 Kỹ sư Thạc sĩ Đại học Tổng số Năm Số Tỷ Số Tỷ Số LĐ Tỷ trọng lượng trọng lượng trọng lượng 2015 12 1 8,33% 2 16,67% 9 75% 2016 17 1 5,88% 2 11,76% 14 82,36% 2017 22 1 4,55% 2 9,09% 19 86,36% (Nguồn: Phòng Hành chính – Kế toán của Công ty Cổ Phần Bất động sản Minh Điền Vital) Ta có thể biểu diễn trình độ học vấn của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 qua các biểu đồ sau: Trường Đại học Kinh tế Huế 31 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Biểu đồ 2. 1: Trình độ học vấn của công ty giai đoạn 2015-2017 Trình độ học Trình độ học Trình độ học vấn vấn năm 2015 vấn năm 2016 năm 2017 8.33 5.88 4.55 9.09 11.76 16.67 75.00 82.36 86.36 Kỹ sư Thạc sĩ Đại học Kỹ sư Thạc sĩ Đại học Kỹ sư Thạc sĩ Đại học Như vậy, ta thấy trình độ học vấn của công ty giai đoạn 2015-2017 là rất cao. Công ty chỉ có kỹ sư, thạc sĩ và đại học, ngoài ra thì cao đẳng và trung cấp hoặc trình độ phổ thông thì không có. Điều này cho thấy, trình độ học vấn của công ty là những người có trình độ cao, đã qua quá trình đào tạo. Số lượng lao động ở trình độ kỹ sư và thạc sĩ của công ty không thay đổi trong giai đoạn 2015-2017, cụ thể, số lượng kỹ sư là 1 người và thạc sĩ là 2 người. Phân theo giới tính Bảng 2. 5: Giới tính của công ty giai đoạn 2015-2017 Tổng số Nam Nữ Năm lao động Số lượng Tỷ trọng Số lượng Tỷ trọng 2015 12 7 58,33% 5 41,67% 2016Trường17 Đại12 học70,59% Kinh 5tế Huế29,41% 2017 22 16 72,73% 6 27,27% (Nguồn: Phòng Hành chính – Kế toán của Công ty Cổ Phần Bất động sản Minh Điền Vital) Ta có thể biểu diễn giới tính của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 qua các biểu đồ sau: 32 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Biểu đồ 2. 2: Giới tính của công ty giai đoạn 2015-2017 Giới tính của công Giới tính của công Giới tính của công ty năm 2015 ty năm 2016 ty năm 2017 29.41 41.67 27.27 58.33 70.59 72.73 Nam Nữ Nam Nữ Nam Nữ Như vậy, ta thấy giới tính của công ty chủ yếu là nam giới. Số lượng nhân viên nam luôn chiếm tỷ trọng lớn hơn so với nhân viên nữ qua các năm. Cụ thể, năm 2015, số lượng nhân viên nam là 7 người chiếm tỷ trọng 58,33% và nữ giới là 5 người chiếm 41,67%. Năm 2016, nam giới là 12 người chiếm 70,59% trong khi đó thì nữ giới không thay đổi so với năm 2015 là 5 người. Năm 2017, nam chiếm 72,73% và nữ giới chỉ chiếm 27,27%. Qua việc phân tích về tình hình lao động của công ty giai đoạn 2015-2017 ta thấy, lao động của công ty có kinh nghiệm và trẻ tuổi, năng động. Tuy nhiên, thì số lượng lao động của công ty còn hạn chế. Nhân sự của công ty qua các năm có sự gia tăng nhưng không đáng kể. 2.2.4 Đôi nét về dự án The Manor Crown TheTrường Manor là thương hiĐạiệu khu đôhọc thị cao cấpKinh đã được khẳngtế địnhHuế trên thị trường thông qua các dự án: - The Manor Hà Nội - The Manor Hồ Chí Minh - The Manor Eco+ Lào Cai 33 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - The Manor Central Park Hà Nội Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital (MIDIVI., JSC) ngay từ khi thành lập vào tháng 09/2011 đã được định hướng đem đến những bước chuyển mình cho bức tranh đô thị của tỉnh Thừa Thiên Huế. Kế thừa và phát huy những giá trị của thương hiệu The Manor, đồng thời được Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital nghiên cứu phát triển thêm các nét riêng độc đáo, phù hợp với tính địa phương của Cố đô Huế, Khu đô thị The Manor Crown Huế chắc chắn sẽ đi tiên phong trong việc đem đến cho người dân nơi đây những trải nghiệm về một môi trường sống mới, một lối sống mới đẳng cấp. 2.2.4.1Quy mô của dự án - Tên dự án: The Manor Crown - Chủ đầu tư: Tập đoàn Bitexco (Bitexco Group) - Tổng diện tích dự án: 41.940 m2 - Diện tích đất nhà phố kinh doanh và biệt thự song lập: 8.120 m2 - Diện tích đất xây dựng cao tầng: 10.028 m2 - Diện tích công viên cây xanh: 9.228 m2 2.2.4.2Ý tưởng thiết kế Trong quá trình dày công nghiên cứu về văn hóa, về giá trị truyền thống và các nét kiến trúc mang dáng dấp cung đình Huế, cảm hứng về một “chiếc vương miện” lộng lẫy nhưng vẫn tinh xảo đến từng đường nét, chi tiết giữa lòng Cố đô đã được hình thành. ĐưTrườngợc thiết kế theo phong Đại cách thọcân cổ điển, Kinh tái hiện lại tếkiến trúcHuế đô thị cổ Châu Âu, vừa cổ kính, lộng lẫy nhưng vẫn sang trọng, hiện đại, The Manor Crown Huế được ví như một “Paris thu nhỏ” giữa lòng Cố đô. Nơi đây không chỉ đơn thuần là một khu đô thị, một chốn đi về bình yên mà thực sự đã trở thành một tác phẩm nghệ thuật, một sự lựa chọn thể hiện niềm kiêu hãnh và đẳng cấp. 34 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà 2.2.4.3Vị trí dự án Nằm trên đại lộ Tố Hữu rộng 60 m, thuộc Đô thị mới An Vân Dương, Khu đô thị The Manor Crown Huế sở hữu hàng loạt điểm “cộng”, vô cùng thuận tiện cho các nhu cầu về an ninh, giao thông, du lịch hay vui chơi giải trí của bạn. Tọa lạc ngay trung tâm thành phố, đối diện trường THCS Nguyễn Tri Phương và Trung tâm hành chính mới của tỉnh Thừa Thiên Huế, bên cạnh UBND thành phố Huế, Cục thuế và Kho bạc tỉnh Thừa Thiên Huế. - Cách cầu Trường Tiền: 1 km - Cách Đại Nội Huế: 1,5 km - Cách Bệnh viện TW Huế: 0,7 km - Cách siêu thị BigC: 0,5 km - Cách Vincom Huế: 0,5 km - Cách nhà thi đấu Tỉnh Thừa Thiên Huế: 0,5 km 2.2.4.4 Các sản phẩm của dự án The Manor Crown Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital (Midivi) đang đầu tư xây dựng một khu đô thị tọa lạc ngay ở đường Tố Hữu, thành phố Huế. Với sự thiết kế thông minh và dày công xây dựng, hiện The Manor đang ngày càng được hoàn thiện. Với ý tưởng thiết kế theo phong cách tân cổ điển, The Manor được ví như một thành phố Pari thu nhỏ trong lòng đất cố đô với hai loại thiết kế là khu phức hợp cao tầng và khu phức hợp thấp tầng. Các tòa nhà, biệt thự được sắp xếp, quy hoạch đan xen với các công viên đã đưa khu đô thị hòa nhập hoàn toàn với thiên nhiên, mang đến một môi trường sTrườngống hoàn toàn khác Đại biệt từ trưhọcớc đến nay.Kinh Công năng tế và phongHuế cách của khu đô thị cũng được Chủ đầu tư nghiên cứu công phu thiết kế phù hợp với tính địa phương. The Manor Crown Huế không chỉ là một khu đô thị mà còn là một tuyệt phẩm dành cho người am tường nghệ thuật vì vẻ đẹp quyến rũ và sự tráng lệ như một thành phố cổ Châu Âu tại Huế. Trên tất cả, The Manor Crown Huế luôn đảm bảo 35 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà những tiêu chí cao nhất về chất lượng đô thị, môi trường sống, dịch vụ, tiện ích của thương hiệu The Manor mà Tập đoàn Bitexco dày công xây dựng. Đối với khu phức hợp cao tầng: Khu phức hợp cao tầng – với tên gọi The Manor Crown Tower – là biểu tượng kiến trúc của Khu đô thị The Manor Crown Huế. The Manor Crown Tower bao gồm: - 1 tầng hầm rộng rãi, được thiết kế thông minh, khoa học, đảm bảo đủ sức chứa cho các loại phương tiện phục vụ cho mọi nhu cầu từ mua sắm, vui chơi, giải trí cho đến sinh hoạt của người dân. - 6 tầng khối đế, trong đó từ tầng 1 đến tầng 4 là 48 căn shophouse có chức năng kinh doanh. Tầng 5 và 6 là điểm đến của các dịch vụ tiện ích như mua sắm, giải trí, sức khỏe, ẩm thực, cà phê, khu vui chơi trẻ em - 2 tháp đôi từ tầng 7 đến tầng 19 với tổng cộng 184 căn hộ cao cấp. Tất cả đều được thiết kế, chăm chút tinh tế đến từng phào chỉ, ban công, ô cửa, màu sơn cho đến mái ngói đã làm cho vẻ đẹp của chiếc vương miện thêm trau chuốt, lộng lẫy. Đặc biệt, với điểm nhấn là hồ bơi trung tâm bốn mùa với mái vòm màu xanh được sắp đặt, thiết kế cảnh quan và ánh sáng ở chính giữa khu vực tầng 6 như một viên ngọc trên chiếc vương miện của Đức Vua, càng làm cho tác phẩm The Manor Crown Tower trông như một bức tranh nghệ thuật lung linh, tráng lệ và thể hiện đẳng cấp.  ShophouseTrường(Nhà ph ốĐại thương mhọcại): Nhà phKinhố thương m tếại có mHuếặt tiền dùng kinh doanh, các tầng trên là không gian sinh hoạt của gia đình. Vừa để ở vừa tiện việc kinh doanh, chính vì thế nhà phố thương mại luôn có giá trị cao và được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản. Được bố trí ở 4 tầng của khối đế The Manor Crown Tower – nơi có nhịp sống, tham quan, mua sắm nhộn nhịp bậc nhất trong quần thể Khu đô thị The Manor Crown Huế, 48 căn shophouse sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội, đáng để đầu tư. 36 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Mặt tiền tiếp giáp đường Tố Hữu hay tiếp giáp đường nội bộ trong khu đô thị, vô cùng thuận tiện trong việc trưng bày, quảng bá thương hiệu – sản phẩm và thu hút sự quan tâm của khách hàng. Nằm ngay bên dưới của khu trung tâm mua sắm, khu ẩm thực, cà phê, vui chơi trẻ em, khu tập gym, spa và các căn hộ cao cấp của The Manor Crown Tower nên dễ dàng thu hút một lượng không nhỏ các khách hàng tiềm năng từ các khu vực này. Được thiết kế thông tầng nên vô cùng linh hoạt cho bạn trong việc bố trí và sử dụng căn shophouse của mình cho nhiều mục đích và theo sở thích: sinh hoạt, kinh doanh hay cho thuê hay tất cả trong một. Và bên cạnh đó là tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán, cho thuê lại  Căn hộ 2 phòng ngủ: gồm có 66 căn ở tòa tháp A; 66 căn ở tòa tháp B từ tầng 7 đến tầng 17. Diện tích sàn xây dựng từ 61,31 m2 đến 64,05 m2. Diện tích thông thủy từ 53,66 m2 đến 56,46 m2.  Căn hộ 3 phòng ngủ: gồm có 22 căn ở tòa tháp A; 22 căn ở tòa tháp B cũng ở từ tầng 7 đến tầng 17. Diện tích sàn xây dựng: 88,53 m2 và diện tích thông thủy: 79,43 m2.  Căn hộ Duplex (Căn hộ phòng đôi): gồm có 4 căn ở tháp A; 4 căn tháp B từ tầng 18 đến tầng 19. Diện tích sàn xây dựng: 269,99 m2. Diện tích thông thủy: 248,52 m2. Đối với khu thấp tầng: bao gồm nhà phố kinh doanh và biệt thự song lập. - Nhà phố kinh doanh: 43 căn nhà phố kinh doanh (shophouse) được thiết kế theo phong cáchTrường kiến trúc Pháp, Đạimô phỏng học những dãy Kinh phố của Paris tế vớ i Huếsự kết hợp hài hòa giữa kiến trúc cổ điển và hiện đại mang đến cho căn nhà phong cách độc đáo nhưng không làm mất đi cá tính riêng, tinh tế và đẳng cấp. Mỗi căn nhà phố kinh doanh gồm 4 tầng, đều có 2 mặt tiền – một mặt tiền đường giao thông và một mặt tiếp giáp công viên lõi. Tại đây, chủ nhà có thể cho thuê tầng 1 để kinh doanh ở mặt trước nhưng vẫn có lối đi riêng biệt ở khu công viên lõi phía sau lên các tầng trên để tạo không gian sống riêng tư cho gia chủ. Sở hữu nhà phố kinh 37 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà doanh là bạn sở hữu một ngôi nhà đẳng cấp có khu vườn lớn, hưởng thụ một cuộc sống sang trọng với một nguồn thu nhập ổn định từ việc tự kinh doanh hay cho thuê không gian ở tầng 1. - Biệt thự song lập: Với diện tích rộng và được thiết kế công phu, tỉ mỉ đến từng đường nét, tái hiện lại những căn biệt thự Châu Âu lộng lẫy, mỗi căn biệt thự song lập gồm 3 tầng, đều có 2 mặt tiền, một mặt tiền đường giao thông và một mặt tiền tiếp giáp công viên lõi như một khu vườn lớn. 24 căn biệt thự song lập là những tác phẩm nghệ thuật về kiến trúc và là ngôi nhà mơ ước cho những ai có nhu cầu tận hưởng cuộc sống vương gia, quyền quý theo phong cách riêng của mình. 2.2.4.5Tiện ích Với đầy đủ các công trình dịch vụ tiện ích cao cấp, bạn sẽ tìm thấy tất cả những gì bạn muốn ngay tại Khu đô thị The Manor Crown Huế, mang đến cho bạn cảm giác tận hưởng cuộc sống hài lòng nhất. Dạo bước trên những khu phố hay công viên xanh mát ven sông, cùng nô đùa với các thiên thần của mình tại khu vui chơi trẻ em, ghé thăm các cửa hàng thời trang, trung tâm thương mại để tận hưởng thú vui mua sắm, ăn tối ở những nhà hàng ẩm thực, gặp gỡ bạn bè và ngắm nhìn toàn cảnh khu đô thị tại quán cà phê vườn thượng uyển, thả mình trong làn nước mát tại hồ bơi mái vòm bốn mùa, thư giãn với dịch vụ spa đẳng cấp để rủ bỏ mọi lo toan, bộn bề của cuộc sống và nâng cao sức khỏe tại trung tâm thể thao. 2.2.5 Đối thủ cạnh tranh ĐốTrườngi với mọi doanh nghi Đạiệp trong học cơ chế th ịKinhtrường hiện tếnay, cHuếạnh tranh là xu thế tất yếu, việc phân tích đối thủ cạnh tranh trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Phân tích đối thủ cạnh tranh là nhằm xác định số lượng đối thủ hiện có trên thị trường và các đối thủ tiềm năng, mục tiêu của họ, các chiến lược của họ như thế nào, kế hoạch của họ trong thời gian tới, ưu nhược điểm của họ, căn cứ vào những thông tin thu thập được doanh nghiệp sẽ tạo cho mình hướng đi đúng, xây dựng một chiến lược kinh doanh thích hợp và đứng vững trong thương trường. Có những đối thủ cạnh tranh rất dễ dàng 38 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà phát hiện bằng cách phân tích ngành cũng như phân tích trên cơ sở thị trường, nhưng có những đối thủ thì không. Tuy nhiên, nếu như công ty có thể thu thập được thông tin về những chiến lược, mục tiêu, các mặt mạnh/yếu và các chiến lược, các cách phản ứng của đối thủ cạnh tranh thì có thể lấy đó làm căn cứ để dự đoán những biện pháp, những phản ứng của họ. Cùng với đó có thể hoàn thiện chiến lược của mình để giành ưu thế trước những hạn chế của đối thủ cạnh tranh, đồng thời tránh xâm nhập vào những nơi mà đối thủ đó mạnh. Biết được các cách phản ứng điển hình của đối thủ cạnh tranh sẽ giúp công ty lựa chọn và định thời gian thực hiện các biện pháp. Đối với thị trường BĐS ở tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung thì đối thủ cạnh tranh của Công ty Cổ phần BĐS Minh Điền Vital (Midivi) đã được thống kê bao gồm các dự án điển hình như: Xuân Phú, Vicoland, Anranya, Royal Park, Phú Mỹ An, An Cựu City, Mặc dù, mỗi một Công ty sẽ có những chiến lược cũng như đối tượng khách hàng khác nhau như với phân khúc giá thấp thì sẽ có Xuân Phú, Vicoland, nhà Huế Green City, Với phân khúc tầm trung có nhà Royal Park, An Cựu, The Manor, Phú Mỹ An, Nhưng họ đều có một mục đích chung là muốn đem sản phẩm của công ty đến tận tay khách hàng, do đó họ phải đưa ra các chính sách, ưu đãi, chiến lược đặc trưng để thu hút và lôi kéo khách hàng cho mình. 2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 2.3.1 Tình hình tài sản và nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 Tài sản và nguồn vốn là những nguồn lực cần được đảm bảo khi doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô. Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty từ năm 2015 - 2017 đưTrườngợc thể hiện chi tiết ởĐạibảng dư ớhọci đây. Kinh tế Huế 39 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Bảng 2. 6: Tình hình tài sản của công ty giai đoạn 2015-2017 (Đơn vị tính: Triệu đồng) 2016/2015 2017/2016 Chỉ tiêu 2015 2016 2017 +/- % +/- % A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 38.693 76.264 99.860 37.571 97,10 23.596 30,94 I. Tiền và các khoản tương đương tiền 1.900 5.809 14.065 3.910 205,79 8.256 142,12 II. Khoản phải thu ngắn hạn 33.554 67.929 74.579 34.375 102,45 6.650 9,79 1. Trả trước cho người bán 32.054 19.051 38.156 -13.003 -40,57 19.105 100,28 2. Các khoản phải thu khác 1.500 48.878 36.423 47.378 3158,53 -12,455 -25,48 III. Hàng tồn kho 0 20,6 5.000 20,6 - 4.979,4 24171,84 IV. Tài sản ngắn hạn khác 3.239 2.506 6.217 -733 -22,63 3.711 148,08 B. TÀI SẢN DÀI HẠN 90.542 170.670 275.963 80.128 88,50 105.293 61,69 I.Tài sản cố định 0 156,7 179,4 156,7 - 22,7 14,49 II. Chi phí XD cơ bản dở dang 90.482 170.465 275.704 79.983 88,40 105.239 61,74 III.Tài sản dài hạn khác 60 49 78,6 -11 -18,33 29,6 60,41 TỔNG CỘNG TÀI SẢN 129.235 246.934 375.823 117.699 91,07 128.889 52,20 (Nguồn: Phòng Hành chính – Kế toán Công ty Cổ phần BĐS Minh Điền Vital) Trường Đại học Kinh tế Huế 40 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Nhìn chung, qua các năm tổng tài sản của doanh nghiệp đều tăng lên một cách rõ rệt cụ thể: Năm 2016 tổng cộng tài sản là 246.934 triệu đồng tăng 91,07% so với năm 2015 và tổng tài sản năm 2017 tăng 128.889 triệu đồng so với năm 2016, nhưng tốc độ tăng thấp hơn so với năm 2016 là 52,20%. Tổng tài sản tăng là kết quả tương đối tốt, thể hiện công ty hoạt động ngày càng có hiệu quả, quy mô sản xuất mở rộng. Tuy nhiên, kết quả đó có thực sự tốt hay không ta cần tìm hiểu chi tiết từng yếu tố cấu thành chỉ tiêu: Tài sản ngắn hạn: Chiếm tỉ trọng thấp hơn so với tài sản dài hạn. Vì đây là Công ty hoạt động trên lĩnh vực bất động sản, những tài sản cố định có giá trị rất lớn nên số lượng hàng tồn kho luôn ở mức thấp mới đạt được hiệu quả kinh doanh tốt. Năm 2015 tài sản ngắn hạn là 38.693 triệu đồng đến năm 2016 tăng thêm 37.571 triệu đồng tương ứng với 97,10%. Nguyên nhân là do các khoản phải thu khác năm 2016 tăng lên đến 3158,53% so với năm 2015 là 1.500 triệu đồng. Trong những năm đầu do Công ty mới thành lập sản phẩm của công ty chưa được hoàn thiện, khách hàng còn hạn chế, thị trường vẫn hạn hẹp, người tiêu dùng còn nhiều e dè trong việc lựa chọn Công ty để mua hàng. Nhưng đến năm 2016 để thúc đẩy phát triển, mở rộng kinh doanh nên các khoản phải thu khác tăng lên rất nhiều so với năm 2015. Vì các khoản phải thu khác tăng lên quá cao như vậy nên đến năm 2017 Công ty đã đưa ra các chính sách để làm giảm các khoản phải thu khác xuống cụ thể giảm được 12.455 triệu đồng nhưng tốc độ giảm vẫn chưa mạnh và giảm được 25,48%, tuy vậy vẫn cho thấy chính sách của Công ty cũng có hiệu quả. Các khoản trả trước cho người bán năm 2016 giảm đi 13.003 triệu đồng so với năm 2015 tương ứng với giảm 40,57%; tuy nhiên lại tăng lên khá rõ rệt năm 2017, cụ thể là tăng 19.105 triệu đồng so với năm 2016 tương ứng với tăng 100,28 %.Trường Các tài sản ngắn Đạihạn khác cũnghọccó xu Kinh hướng giảm tếở năm Huế 2016 là giảm 733 triệu đồng nhưng đến năm 2017 lại tăng lên 3.711 triệu đồng tức là tăng 148,08%. Trong khi đó, lượng hàng tồn kho của công ty tăng lên rõ rệt từ năm 2015 đến năm 2017 do sản phẩm của công ty đã được hoàn thiện nhiều hơn so với năm trước nên đến năm 2017 tài sản ngắn hạn là 99.860 triệu đồng tăng 23.596 triệu đồng tương ứng tăng 30,94% so với năm 2016. 41 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Tài sản dài hạn: Qua các năm đều tăng với tốc độ rõ rệt cụ thể: Năm 2016 tăng 80.128 triệu đồng so với năm 2015 là 90.542 triệu đồng tương ứng tốc độ tăng là 88,5%. Chủ yếu khoản tăng này là do chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng, năm 2016 chi phí xây dựng cơ bản dở dang chỉ 90.489 triệu đồng nhưng đến năm 2016 lên đến 170.465 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng 88,40%. Đến năm 2017 tài sản dài hạn tăng thêm 105.293 triệu đồng tương ứng với tốc độ là 61,69% so với năm 2016. Nguyên nhân chủ yếu cũng từ chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng lên 105.293 triệu đồng; bên cạnh đó có thêm tài sản cố định tăng lên 22,7 triệu đồng và tài sản dài hạn khác tăng lên 29,6 triệu đồng so với năm 2016. Trường Đại học Kinh tế Huế 42 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Bảng 2. 7: Tình hình nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 (Đơn vị tính: Triệu đồng) Chỉ tiêu Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 2016/2015 2017/2016 +/- % +/- % A. NỢ PHẢI TRẢ 91.413 196.994 325.883 105.581 115,50 128.889 65,43 I. Nợ ngắn hạn 2.952 102.945 82.044 99.993 3387,30 -20.901 -20,30 1. Phải trả cho người bán 174,7 5.606 6.223 5.431,3 3108,93 617 11,01 2. Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước 2,6 23,8 28,6 21,2 815,38 4,8 20,17 3. Phải trả người lao động 69,2 213,7 252,4 144,5 208,82 38,7 18,11 4. Các khoản phải trả ngắn hạn khác 2.705 13.870 5.540 11.165 412,75 -8.330 -60,06 5. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 0 4.000 70.000 4.000 - 66.000 1650 6. Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn 0 79.232 0 79.232 - -79.232 -100 II. Nợ dài hạn 88.461 94.048 243.839 5.587 6,32 149.791 159,27 1. Phải trả dài hạn khác 9.000 600 600 -8.400 -93,33 0 0 2. Vay và nợ dài hạn 79.461 93.448 78.453 13.987 17,60 -14.995 -16,05 3. Doanh thu chưa thực hiện 0 0 164.786 0 - 164.786 - B. VỐN CHỦ SỞ HỮU 37.822 49.940 49.940 12.118 32,04 0 0 I. Vốn chủ sở hữu 37.822 49.940 49.940 12.118 32,04 0 0 1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 37.822 49.940 49.940 12.118 32,04 0 0 TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 129.235 246.934 375.823 117.699 91,07 128.889 52,20 (Nguồn: Phòng Hành chính – Kế toán Công ty Cổ phần BĐS Minh Điền Vital) Trường Đại học Kinh tế Huế 43 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Cũng giống như tài sản, nguồn vốn của Công ty cũng tăng mạnh qua các năm. Năm 2016 tăng thêm 117.699 triệu đồng tương ứng với tốc độ là 91,07% so với năm 2015 nguồn vốn là 129.235 triệu đồng. Năm 2017 là 375.823 triệu đồng tăng 128.889 triệu đồng tướng ứng với tốc độ tăng là 52,2% so với năm 2016. Nợ phải trả: chiếm tỷ trọng rất cao so với vốn chủ sở hữu. Trong đó, so với năm 2015, năm 2016 nợ ngắn hạn tăng rất nhanh lên đến 3387,30% với năm 2015 là 2.952 triệu đồng. Nguyên nhân của sự tăng cao này là do chi phí phải trả cho người bán năm 2016 tăng lên 5431,3 triệu đồng tương ứng với tăng 3108,93% so với năm 2015. Bên cạnh đó còn là sự tăng lên cao của thuế và các khoản phải nộp cho Nhà nước năm 2016 là tăng 21,2 triệu đồng so với năm 2015 chỉ 2,6 triệu đồng; các khoản phải trả ngắn hạn khác năm 2016 tăng lên đến 412,75% so với năm 2015 chỉ 2.705 triệu đồng; doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn năm 2016 tăng lên 79.232 triệu đồng trong khi đó năm 2015 là không có; vay và nợ thuê tài chính năm 2016 cũng tăng lên 4.000 triệu đồng và năm 2015 cũng không có khoản này. Đến năm 2017 thì nợ ngắn hạn có sự giảm nhẹ là giảm 20.901 triệu đồng tương ứng với giảm 20,30% so với năm 2016. Các khoản phải trả ngắn hạn khác cũng có sự giảm đi trong năm 2017 là giảm 8.330 triệu đồng tương ứng với giảm 60,06% so với năm 2016. Nhìn chung, năm 2017 thì các khoản phải trả cho người bán, thuế và các khoản phải nộp cho Nhà nước, phải trả người lao động có xu hướng tăng nhưng tăng nhẹ lần lượt là 11,01%, 20,17% và 18,11% so với năm 2016. Tuy nhiên, năm 2017 thì vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng lên đến 66.000 triệu đồng tương ứng với tăng 1650% so với năm 2016 chỉ 4.000 triệu đồng. Sở dĩ, tài sản ngắn hạn của công ty có sự thay đổi rõ rệt qua các năm như vậy là doTrường công ty phải vay đĐạiể trang tr ảhọci các chi phíKinh của công ty.tế Huế Đối với các khoản nợ dài hạn cũng có sự tăng lên qua các năm. Cụ thể, năm 2016 chỉ tăng lên 5.587 triệu đồng tương ứng với tăng 6,32% so với năm 2015 là 88.461 triệu đồng nhưng đến năm 2017 thì tăng cao đến 149.791 triệu đồng so với năm 2016 chỉ 94.048 triệu đồng. Nguyên nhân của sự thay dổi này là do công ty đã vay và nợ dài hạn các khoản chi phí để trang trải các chi phí khác cho công ty. Cụ thể, năm 2016 vay và nợ dài hạn của công ty tăng 13.987 triệu đồng so với năm 2015 là 79.461 triệu 44 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà đồng. Tuy nhiên, qua năm 2017 thì vay và nợ dài hạn của công ty đã có sự giảm đi so với năm 2016 là giảm 14.995 triệu đồng tương ứng với giảm 16,05%. Các khoản phải trả dài hạn khác năm 2015 là 9.000 triệu đồng, năm 2016 và 2017 là 600 triệu đồng như vậy có giảm đi 93,33%. Bên cạnh đó thì có khoản doanh thu chưa thực hiện năm 2017 tăng lên 164.786 triệu đồng còn năm 2015 và năm 2016 thì không có khoản này. Vốn chủ sở hữu: có sự tăng nhẹ qua các năm. Năm 2015 là 37.822 triệu đồng, qua năm 2016 tăng lên 12.118 triệu đồng tương ứng với tăng 32,04% và không thay đổi trong năm 2017. Như vậy, ta có thể thấy được nguồn vốn chủ sở hữu của công ty hầu hết là từ vốn đầu tư của chủ sở hữu. Mặc dù nguồn vốn chủ sở hữu của Công ty đã tăng lên qua các năm nhưng con số này cũng chưa chứng minh được là Công ty có đủ khả năng tự chủ về nguồn lực tài chính bởi giá trị đầu tư của dự án là quá lớn do đó, việc vay mượn ngân hàng để đầu tư là điều hiển nhiên. 2.3.2 Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017. Trường Đại học Kinh tế Huế 45 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Bảng 2. 8: Kết quả kinh doanh của công ty giai đoạn 2015-2017 (Đơn vị tính: triệu đồng) 2016/2015 2017/2016 Chỉ tiêu Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 +/- % +/- % 1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 100.662 203.787 223.737 103.125 102.45 19.950 9.79 2. Các khoản giảm trừ doanh thu 0 0 0 0 - 0 - 3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 100.662 203.787 223.737 103.125 102.45 19.950 9.79 4. Giá vốn hàng bán 2.096 67.272 74.676 65.176 3109,54 7.404 11,01 5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 98.566 136.515 149.061 37.949 38,50 12.546 9,19 6. Doanh thu từ hoạt động tài chính 101.758 84.336 70.000 -17.422 -17,12 -14.336 -17,00 7. Chi phí tài chính 84.841 81.275 56.422 -3.566 - 4,20 -24.853 -30,58 - Trong đó: Lãi vay 1.767 10.907 10.965 9.140 517,26 58 0,53 8. Chi phí quản lí kinh doanh 2.216 2.606 2.994 390 17,60 388 14,89 9. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 113.267 136.970 159.645 23.703 20,93 22.675 16,55 10. Thu nhập khác 980 1.212 1.496 232 23,67 284 23,43 11. Chi phí khác 729 876 1.192 147 20,16 316 36,07 12. Lợi nhuận khác 251 336 304 85 33,86 -32 -9,52 13. Tổng lợi nhuận trước thuế 113.518 137.306 159.949 23.788 20,96 22.643 16,49 14. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 2.381 8.856 16.324 6.475 271,94 7.468 84,33 15. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 111.167 128.450 143.625 17.283 15,55 15.175 11,81 (Nguồn: Số liệu thu thập được từ kết quả tổng hợp tạm tính của phòng Hành chính – Kế toán tại Công ty) Trường Đại học Kinh tế Huế 46 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Doanh thu bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ của Công ty tăng dần qua các năm, từ năm 2015 là 100.662 triệu đồng đến năm 2016 đã tăng thêm 103.125 triệu đồng tương ứng với tốc độ 102,45%. Đến năm 2017 con số này là 223.737 triệu đồng tăng thêm 19.950 triệu đồng tương ứng với tốc độ 9,97%. Các khoản giảm trừ doanh thu hằng năm là không có điều này cho thấy chất lượng sản phẩm của công ty được thị trường chấp nhận. Cùng với sự gia tăng về doanh thu như vậy thì giá vốn hàng bán cũng tăng dần rõ rệt qua các năm cụ thể: Năm 2015 giá vốn hàng bán là 2.096 triệu đồng đến năm 2016 là 67.272 triệu đồng tương ứng tăng 65.176 triệu đồng với tốc độ 3109,54%. Còn năm 2017 giá vốn hàng bán tăng thêm 7.404 triệu đồng tương ứng với tốc độ là 11,01%. Có được sự tăng trưởng này là do Công ty ngày càng được khách hàng tin cậy, thị trường được mở rộng, đặc biệt là năm 2016 doanh thu tăng đến gần 102.45% so với năm trước. Đến năm 2017 doanh thu vẫn tăng nhưng với tốc độ thấp hơn nhiều so với năm 2016 là chỉ tăng 9.79%. Mặc dù, doanh thu tăng qua các năm tăng nhưng chi phí tài chính lại giảm xuống. Năm 2015 chi phí tài chính là 84.841 triệu đồng nhưng đến năm 2016 lại giảm xuống 3.566 triệu đồng, năm 2017 cũng giảm thêm 14.336 triệu đồng. Trong đó, lãi vay của doanh nghiệp có sự tăng mạnh trong năm 2016 và tăng không đáng kể ở năm 2017. Cụ thể: Năm 2015, chi phí lãi vay chỉ 1.767 triệu đồng, nhưng đến năm 2016 tăng 9.140 triệu đồng so với năm 2015 tương ứng với tăng 517,26%. Đến năm 2017 thì chỉ tăng thêm 58 triệu đồng tương ứng với tăng 0,53%. Điều này cho thấy việc kiểm soát chi phí của Công ty khá tốt vì doanh thu qua các năm có tốc độ tăng nhưng chi phí lại có xu hướng giảm xuống, do đó lợi nhuận của công ty thu lại sẽ cao hơn. Qua 3 năm, cùng với tốc độ tăng doanh thu thì tổng lợi nhuận kế toán trước thuế và lợi nhuTrườngận sau thuế thu nhĐạiập doanh học nghiệp c ũngKinh tăng. Cụ thtếể: LNTT Huế của năm 2015 là 113.518 triệu đồng, đến năm 2016 thì tăng thêm 23.788 triệu đồng tương ứng với tăng 20,96% và đến năm 2017 thì tăng thêm 22.643 triệu đồng tương ứng với tăng 16,49%. Đồng thời, LNST cũng tăng rõ rệt qua các năm, năm 2016 tăng thêm 17.283 triệu đồng tương ứng với tăng 15,55% so với năm 2015 và năm 2017 tăng 15.175 triệu đồng tương ứng với tăng 11,81%. Điều này cũng cho thấy tình hình hoạt động của Công ty đang dần đi vào ổn định so với những năm đầu thành lập. 47 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Sau khi đã phân tích về kết quả kinh doanh của công ty giai đoạn 2015-2017, ta nhận thấy công ty không ngừng cố gắng phấn đấu trong sản xuất kinh doanh, hướng mạnh ra thị trường nhằm nâng cao lợi nhuận. Biểu hiện của việc kinh doanh ngày càng tiến triển thuận lợi là sự tăng nhanh về doanh thu và lợi nhuận của công ty. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động công ty cũng gặp phải những khó khăn, trở ngại làm giảm tốc độ phát triển của công ty. Do đó, công ty phải tận dụng và phát huy tối đa những thế mạnh của mình, từng bước khắc phục khó khăn để nâng cao vị thế cạnh tranh và hiệu quả hoạt động kinh doanh. 2.4 Đánh giá về quy mô hoạt động của các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. 2.4.1 So sánh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital so với các dự án của các công ty khác trong tỉnh Thừa Thiên Huế. Ngày nay, đất nước đang trong giai đoạn cạnh tranh khốc liệt thì việc để đầu tư vào một công trình hay một dự án mới có thể được coi là một sự “liều lĩnh” trong kinh doanh. Khi thị trường kinh doanh thì ngày càng khắc nghiệt, các doanh nghiệp đua nhau dẫm đạp, chèn ép nhau để tồn tại, khi người tiêu dùng lại thông minh hơn bao giờ hết thì việc tồn tại lâu dài của một doanh nghiệp lại là một nỗi ám ảnh chưa bao giờ nguôi. Chính vì thế, muốn tồn tại và đứng vững thì đòi hỏi mỗi một doanh nghiệp phải có những chiến lược và mục tiêu riêng của mình, phải hiểu được những đối thủ cạnh tranh xung quanh họ đã và đang làm gì để được tồn tại. Dĩ nhiên, sẽ không có một thương trường nào rải toàn hoa hồng để cho doanh nghiệp bước đi một cách dễ dàng trong thị trường ngày nay mà chính doanh nghiệp đó phải ướt đẫm “máu” mới phát triển và tồn tại được. Do đó, doanh nghiệp phải am hiểu các doanh nghiệp trong cùng lĩnh vựcTrường với chính doanh nghiĐạiệp của mình.học Dư ớKinhi đây là bảng tếtổng hHuếợp và so sánh các căn hộ, chung cư và dự án của một số doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. Cụ thể như sau: - Đối với các chung cư và căn hộ, điển hình thì có Xuân Phú, Vicoland, Anranya, Đây là những căn hộ của các chung cư với phân khúc giá thấp phù hợp cho những người đi làm xa nhà, những người đi làm thu nhập chưa ở mức cao, 48 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà - Còn đối với những khách hàng ở tầm trung, ở mức cao hơn thì họ sẽ lựa chọn các căn biệt thự của các dự án như: Royal Park, Phú Mỹ An, An Cựu City, Bảng 2. 9: Một số dự án với phân khúc giá thấp ở Huế Chung cư Xuân Phú VicoLand Anranya Nội dung - Gồm 4 Block - Gồm 5 Block: + Căn hộ 2 (A,B,C,D,E) - Gồm 5 Block: phòng ngủ; với + Căn hộ 1 phòng (A,B,C,D,E) diện tích từ Sản phẩm ngủ + Căn hộ 1 phòng ngủ 50m2-55m2 + Căn hộ 2 phòng + Căn hộ 2 phòng ngủ + Căn hộ 2 ngủ phòng ngủ; với diện tích từ 60m2-65m2 - bình - ình - ình quân là: Đơn giá Đơn giá b Đơn giá b quân là: quân là: 8.573.560 đồng/m2; 9.400. ng/m2 giá này bào g m: 8,500,000đ/m2 Giá và chính sách 000 đồ ồ giá này bao g m: giá này bao g m: giá+VAT+2%. ồ bán hàng ồ giá+VAT+2%. giá+VAT+2%. - Chiết khấu 3% - Chiết khấu theo - Chiết khấu theo thõa căn hộ thõa thuận 2 bên thuận giữa hai bên - Phí vận hành 150.000đ/tháng - Phí vận hành - Phí vận hành là Mức phí - Phí trông giữ xe 80.000đ/tháng 150.000đ/ tháng + ô tô 200.000đ + xe máy 60.000đ Hoàn thiện nội thất Hoàn thiện nội thất cơ Hoàn thiện nội Mức độ hoàn thiện cơ bản bản thất cơ bản Bàn giao nhà Bàn giao nhà 95% Bàn giao nhà 95% và Ti thanh toán 95% và Ra s ến độ và Ra s 5% Ra s 5% ổ ổ ổ 5% Ngân hàng Ngân hàng BIDV h ỗ BIDV h tr vay Trường Đại họctr vayKinh t tếi Huếỗ ợ ợ ối đa 60% vớ t i Tùy thu c khách lãi su ãi là ối đa 60% vớ Chính sách vay ộ ất ưu đ lãi su ãi là hàng u t ất ưu đ 7.5%/năm đầ ừ năm u t th 2 tr ãi su t 7.5%/năm đầ ừ ứ ở đi l ấ 2 tr 10,5% năm thứ ở đi lãi suất 10,5% (Nguồn: Tài liệu thu thập được từ phòng kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital) 49 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Bảng 2. 10: Một số dự án với phân khúc tầm trung ở Huế Dự án Royal Park Phú Mỹ An An Cựu City - Với 110 căn biệt - Với 496 căn nhà liền - Với 38 căn thự đơn lập 3 tầng kề Shophouse. diện tích từ 210m2 - 206 căn biệt thự phố - Diện tích trung bình - 422,8m2; vườn 126m2 Sản phẩm 130m2/căn. - Và 64 căn biệt thự - 28 căn biệt thự vườn - Biệt thự vườn liền kề 4 tầng có vớ diện tích trung Diện tích trung bình diện tích từ 105m2 bình là 280m2 113m2/căn - 173m2 - Shophouse: có giá từ - Shophouse đường - Chiết khấu 3,5% - 4tỷ - 5,5 tỷ; Hoàng Quốc Việt 7%. Trong đó - Biệt thự vườn: 1,8 tỷ giá 6,5 tỷ và giá chính sách chiết - 4 tỷ; khác nhau đối với Giá và chính khấu 7% tổng giá - Chiết khấu ngay 2% từng khối. Cụ thể: sách bán hàng trị biệt thự khi cho khách hàng đặt + Block H: Giá 4,4 tỷ; khách hàng thanh trước và 3-5% cho + Block B: Giá 6,5 tỷ; toán trước hạn khách hàng lựa chọn + Block O: nhà thô 2,2 95% giá trị biệt phương thức thanh tỷ; hoàn thiện 3,325 thự. toán nhanh tỷ. Hoàn chỉnh bên ngoài Hoàn chỉnh bên Hoàn chỉnh bên ngoài Mức độ hoàn và hoàn thiện phần thô ngoài và hoàn thiện và hoàn thiện phần thô thiện phần thô - Cọc trước 100 triệu; - Kí hợp đồng 30%; Tiến độ thanh - Thanh toán theo tiến - Bàn giao 95%; - Bàn giao 95%; toán độ xây dựng 45%; - Ra sổ 5% - Ra sổ 5% - Bàn giao nhà 20%; Trường- Ra sổ 5% Đại học Kinh tế Huế Chính sách - Ngân hàng vay - - Ngân hàng Kienlongbank Đà Ngân hàng BIDV hỗ Vietconbank hỗ trợ vay Nẵng hỗ trợ vay trợ vay tối đa là 60% 70%. tối đa 80% giá trị căn biệt thự (Nguồn: Tài liệu thu thập được từ phòng kinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital) 50 SVTH: Lê Thị Tú Trinh
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Võ Thị Mai Hà Qua 2 bảng so sánh các dự án của các Công ty trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế ta thấy, có sự khác nhau rõ rệt giữa các sản phẩm của phân khúc khách hàng tầm thấp và khách hàng tầm trung. Cụ thể, đối với nhóm khách hàng phân khúc giá thấp thì sản phẩm của họ chủ yếu là những căn hộ, chung cư bình dân thông thường đáp ứng nhu cầu cư trú cho khách hàng. Khác hoàn toàn so với những sản phẩm của nhóm khách hàng với phân khúc giá cao hơn, sản phẩm của họ không chỉ đáp ứng nhu cầu thiết yếu là cư trú mà bên cạnh đó nó cũng thể hiện được đẳng cấp so với sản phẩm giá thấp. Đối với nhóm sản phẩm của phân khúc tầm trung này thì ý tưởng thiết kế gắn liền với sự thảo mãn nhu cầu vật chất và tinh thần cho khách hàng. Khi khách hàng sử dụng những sản phẩm với mức giá khá cao thì họ cũng được nhận lại những gì xứng đáng và phù hợp với chi phí mình bỏ ra. Họ sẽ được sở hữu những căn biệt thự lung linh được thiết kế để ở cũng như để đáp ứng nhu cầu kinh doanh. Bên cạnh đó là sự thiết kế hiện đại với ý tưởng hồ bơi mang đến cho khách hàng sự tận hưởng, thư giãn sau những giờ làm việc mệt mỏi. Đặc biệt, đưa con người đến gần với thiên nhiên hơn qua các căn biệt thự vườn được thiết kế ngay trong chính những căn hộ của mình. Giá và chính sách bán hàng của từng phân khúc sẽ có sự tương đồng. Đối với các chung cư căn hộ thông thường thì giá bán dao động từ 8.500.000 đồng/m2 (Anranya) đến 9.400.000 đồng/m2 (Xuân Phú), nhìn chung sự chênh lệch là không đáng kể. Còn đối với những căn hộ ở phân khúc cao hơn thì giá bán một căn hộ là dao động trong khoảng từ 2 tỷ đến 7 tỷ tùy theo từng dự án. Như vậy, ta thấy rõ giá bán của 2 phân khúc khách hàng là hoàn toàn khác nhau. Do đó, sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn đối với khách hàng. Đối với phân khúc giá thấp thì độ hoàn thiện của sản phầm gần như là hoàn thiện, kháchTrường hàng có thể sửĐạidụng ngay học khi mua Kinh sản phẩm. Tuytế nhiên,Huế đối với phân khúc tầm trung thì doanh nghiệp hoàn thành xong phía bên ngoài của căn hộ, còn bên trong chỉ hoàn thiện xong phần thô. Như vậy, khách hàng sẽ phải tự thiết kế nội thất theo sở thích và ý muốn của mình. Đối với tiến độ thanh toán của phân khúc giá thấp thì tương đối đơn giản và nhanh chóng hơn so với phân khúc giá cao. Với phân khúc giá thấp thì khách hàng hầu như là thanh toán gần đủ (95%) sau khi bàn giao nhà và 5% còn lại sẽ thanh toán khi 51 SVTH: Lê Thị Tú Trinh