›

Khóa luận Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

pdf 80 trang thiennha21 19/04/2022 3530
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_phan_tich_ket_qua_du_an_chung_cu_tecco_camelia_com.pdf

Nội dung text: Khóa luận Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  LÝ THỊ TÂM Tên đề tài: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ DỰ ÁN CHUNG CƯ TECCO CAMELIA COMPLEX TẠI KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2015 - 2019 Thái Nguyên, năm 2019
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  LÝ THỊ TÂM Tên đề tài: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ DỰ ÁN CHUNG CƯ TECCO CAMELIA COMPLEX TẠI KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 - Quản lý đất đai - N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019
  3. i LỜI CẢM ƠN! Được sự phân công của quý thầy cô Khoa Quản lý tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên sau bốn tháng thực tập em đã hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp “Phân tích Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Trước hết em xin chân thành gửi tới Thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi lời cảm ơn sâu sắc, đã quan tâm hướng dẫn tận tình, định hướng đi cho em trong việc lựa chọn đề tài ngiên cứu, giúp em chỉnh sửa những thiếu sót trong quá trình thực hiện luận văn này. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên và các cán bộ công nhân viên trong Thư viện nhà trường đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đề tài nghiên cứu. Và em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị ở Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh Bất động sản Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên; cùng các bạn sinh viên trong Khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện, động viên khích lệ để em hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu, do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài luận văn này khó tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ phía Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 SINH VIÊN Lý Thị Tâm
  4. ii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ 42 Bảng 4.2. Danh mục bàn giao mặt ngoài 42 Bảng 4.3. Danh mục nội thất bàn giao ở không giản sảnh, phòng khách, phòng ăn và bếp 43 Bảng 4.4. Danh mục nội thất bàn giao ở không gian phòng ngủ, phòng làm việc 44 Bảng 4.5. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh Master 45 Bảng 4.6. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh chung 46 Bảng 4.7. Danh mục nội thất bàn giao ở cửa thông phòng 47 Bảng 4.8. Thống kê sản phẩm dự án 48 Bảng 4.9. Giá bán một số dự án của các đối thủ cạnh tranh 51 Bảng 4.10. Một số dự án sắp ra hàng 56 Bảng 4.11. Đề xuất tiến độ đóng tiền 64
  5. iii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Vị trí của dự án trên bản đồ 38 Hình 4.2. Mặt bằng tiện ích 40 Hình 4.3. Chung cư TBCO 52 Hình 4.4. Chung cư TBCO 1 53 Hình 4.5. Khu đô thị TBCO Riverside 54 Hình 4.6. Chung cư Green Pearl Thái Nguyên 55
  6. iv DANH MỤC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa TP Thành phố CP Cổ phần TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên THHH Trách nhiệm hữu hạn BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông HĐMB Hợp đồng mua bán PCCC Phòng cháy chữa cháy PN Phòng ngủ KCN Khu công nghiệp HTKT Hạ tầng kỹ thuật HTXH Hạ tầng xã hội CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
  7. i MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 2.1. Khái quát về bất động sản 3 2.1.1. Phân loại bất động sản 3 2.1.2. Thuộc tính bất động sản 4 2.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản 6 2.1.4. Loại hình các sản phẩm bất động sản 8 2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 10 2.2. Khái quát về thị trường bất động sản 14 2.2.1. Khái niệm 14 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 15 2.3. Khái quát về Tập đoàn Tecco 16 2.3.1. Sơ lược về Tập đoàn Tecco 16 2.3.2. Các ngành nghề hoạt động 17 2.3.3. Đơn vị trực thuộc Tập đoàn Tecco 17 2.3.4. Cơ cấu tổ chức Tập đoàn Tecco 19 2.3.5. Các dự án đã và đang triển khai 19 2.4. Tổng Công ty Tecco Hà Nội 24 2.4.1. Cơ cấu tổ chức Tecco Hà Nội 25 2.4.2. Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên . 25 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 27 3.3.1. Đối tượng nghiên cứu 27
  8. ii 3.3.2. Phạm vi nghiên cứu 27 3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu 27 3.2.1. Thời gian thực tập 27 3.2.2. Địa điểm thực tập 27 3.3. Các nội dung nghiên cứu của đề tài. 27 3.4. Phương pháp nghiên cứu 28 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích 28 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 33 4.2. Giới thiệu Dự án Tecco Camelia Complex 36 4.2.1. Ý nghĩa tên gọi Tecco Camelia Complex 36 4.2.2. Logo Dự án Tecco Camelia Complex 37 4.2.3. Thông tin tổng quan Dự án Tecco Camelia Complex 38 4.3. Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex 38 4.3.1. Vị trí dự án 38 4.3.2. Mặt bằng tiện ích 39 4.3.3. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ chung cư Dự án Tecco Camelia Complex 42 4.3.4. Danh mục bàn giao 42 4.3.5. Sản phẩm dự án 47 4.3.6. Thống kê sản phẩm dự án 48 4.3.7. Phân tích thị trường 49 4.3.8. Khảo sát các dự án lân cận 52 4.3.9. Định vị khách hàng mục tiêu 57
  9. iii 4.3.10. Định vị sản phẩm dự án 58 4.3.11. Kế hoạch ra hàng và truyền thông 58 4.4. Đánh giá kết quả sử dựng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex 60 4.4.1. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư 60 4.4.2. Tình hình biến động 60 4.4.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn 61 4.5. Một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán 64 4.5.1 Một số đề xuất 64 4.5.2. Một số giải pháp 66 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 5.1. Kết luận 5.2. Kiến nghị 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70
  10. 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hóa, cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, việc xây dựng các công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn không đủ so với nhu cầu về nhà. Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân là một trong những phương hướng quan trọng để giải quyết bài toán trên. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị như thành phố Thái Nguyên, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Phường Thịnh Đán là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa xã hội của tỉnh Thái Nguyên, diện tích tự nhiên là 6,16 km2. Với mật độ dân cư là 1.277 người/km2 tập trung cao ở các trục đường lớn, thêm vào đó người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách. Trong những năm qua, phường Thịnh Đán đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã hội. Do đó mà cuộc sống của người dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề được quan tâm. Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng được mong muốn của người dân. Vì vậy, sự ra đời của Khu chung cư Tecco Camelia Complex sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung.
  11. 2 Từ thực tế nêu trên em đã nghiên cứu đề tài “Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” để cá nhân em hiểu hơn về cách thức phân tích một dự án, đồng thời giúp hiểu rõ hơn về hiện trạng của nhà chung cư và tình hình biến động của dự án, đề xuất một số giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Giới thiệu và Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex. - Đánh giá được kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex. - Đưa ra một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán. 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Tạo điều kiện để phát triển bản thân, bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường. Cơ hội tiếp cận môi trường khách hàng tiềm năng, nhiều ngành nghề đồng thời thấy được những thuận lợi và khó khăn của Dự án trên địa bàn. - Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác nghiên cứu của Dự án Tecco Camelia Complex. Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp ta tìm được những phát sinh, những tác động của Dự án đến môi trường tự nhiên và xã hội của địa bàn nghiên cứu.
  12. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: Bất động sản và Động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về Bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật Dân sự, 2015). Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ ở pháp luật có ý nghĩa bao gồm một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất (Từ điển thuật ngữ tài chính, 2010). Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các loại tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời được với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. 2.1.1. Phân loại bất động sản Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau: * Cách 1: Bất động sản có thể phân thành 3 loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: + Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). + Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.
  13. 4 + Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc, Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: + Đất nông nghiệp. + Đất nuôi trồng thủy sản. + Đất làm muối. + Đất hiếm. + Đất chưa sử dụng. - Bất động sản đặc biệt: + Các công trình bảo tồn quốc gia. + Di sản văn hóa phi vật thể. + Nhà thờ họ, đình thờ, miếu mạo. + Nghĩa trang, * Cách 2: Bất động sản gồm 4 loại Đất đai; Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai; Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai (Bộ Luật Dân sự, 2015). Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. 2.1.2. Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển
  14. 5 bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không thống nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
  15. 6 - Tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. 2.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là: * Thứ nhất: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. + Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn. + Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. + Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước.
  16. 7 * Thứ hai: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng. * Thứ ba: Bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến. * Thứ tư: Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc
  17. 8 quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. * Thứ năm: Sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. 2.1.4. Loại hình các sản phẩm bất động sản Giới thiệu về các loại hình sản phẩm bất động sản dự án hiện tại đang giao dịch chủ yếu trên thị trường: - Biệt thự: Biệt thự là loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một không gian tương đối hoàn thiện và biệt lập tương đối với không gian xây dựng chung. Thông thường, biệt thự được hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, ), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Việc thiết kế biệt thự đòi hỏi phải có nghệ thuật và thẩm mĩ cao. + Biệt thự đơn lập: Biệt thự đơn lập có kiến trúc độc lập tạo thành một chỉnh thể, hình khối riêng biệt. Bốn mặt biệt thự đều có mặt thoáng nhất định. Kiến trúc của bốn mặt này nhìn rất tổng thể và hài hòa và có thể chia công năng của mỗi mặt như mặt trước, mặt sau, mặt bên phải và bên trái. + Biệt thự song lập: Biệt thự song lập có kiến trúc phụ thuộc vào một căn biệt thự bên cạnh để tạo thành một tổng thể kiến trúc. Thông thường là hai căn biệt thự ốp cạnh vào nhau. Nhìn thoáng qua thì giống như một căn biệt thự nhưng lại là hai căn có thiết kế đối xứng nhau qua một cạnh trái hoặc phải.
  18. 9 Biệt thự song lập thường chỉ có 3 mặt thoáng và được xây dựng trên diện tích đất nhỏ hơn biệt thự đơn lập. Các mặt thoáng cũng đủ rộng để có thể đi lại, trồng cây, tiểu cảnh hoăc sân vườn Cấu trúc xây dựng biệt thự song lập tuy riêng biệt nhưng là nét đối xứng của căn biệt thự bên cạnh. Vì vì cấu trúc này nên hai căn biệt thự đứng cạnh nhau phải luôn hài hòa về màu sắc, đường nét, trang trí + Biệt thự vườn: Biệt thự vườn là biệt thự được xây dựng trên khoảng đất rộng lớn, có 4 mặt tiếp xúc với thiên nhiên, không gian xung quanh là những vườn cây, tiểu cảnh, đài phun nước, bể cá, Các không gian thân thiện với môi trường xung quanh. - Sản phẩm liền kề: Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.Trên thị trường hiện nay có sản phẩm Shop in house cũng là 1 dạng của nhà liền kề. - Căn hộ chung cư: Căn hộ chung cư là dạng nhà ở bao gồm đầy đủ phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, phòng tắm khép kín. Chủ nhà hoàn toàn chủ động về các hoạt động chăm sóc cuộc sống cho bản thân và gia đình. - Condotel: Condotel (hay còn gọi là Condo Hotel) là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, được hiểu là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để có thể sinh sống lâu dài. Đặc điểm của Condotel: + Đầy đủ trang thiết bị như 1 căn hộ bình thường. + Thường có diện tích bé. + Được sử dụng chung dịch vụ và tiện ích của tòa nhà. + Vị trí thường là những tòa nhà nằm trong khu nghỉ dưỡng,khu du lịch.
  19. 10 + Thường có đơn vị quản lý điều hành và dịch vụ dọn phòng như 1 khách sạn. + Mua quyền sở hữu và sử dụng căn hộ tại Khách sạn. + Thường kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống, khách hàng có thể trao đổi đêm nghỉ tại các Resort – khách sạn liên kết khác. - Officetel: Là cụm từ viết tắt giữa Officetel + Hotle. Đây là mô hình văn phòng đa năng, rất phổ biến tại các quốc gia phát triển. Dạng văn phòng này có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm tại đây. Officetel là một xu hướng mới cho không gian làm việc thời hiện đại, tiết kiệm chi phí về tiền thuê mặt bằng và công nghệ trong quá trình vận hành . Đặc điểm của Officetel: + Có diện tích nhỏ (25 - 60 m2). + Có thể sử dụng để làm giấy phép đăng ký kinh doanh. + Sử dụng các tiện ích chung của tòa nhà. + Thường có hạn sử dụng 50 năm, đến khi hết hạn có thể gia hạn. + Chi phí dịch vụ thường cao hơn căn hộ chung cư để ở. + Đại đa số vị trí tòa nhà ở trung tâm và dể tìm. 2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản - Nhóm các yếu tố tự nhiên: + Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí
  20. 11 tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m. + Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. + Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. + Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. + Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. - Nhóm các yếu tố kinh tế: + Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
  21. 12 tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. + Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: + Tính hữu dụng của BĐS. + Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. 2.1.5.2. Các yếu tố pháp lý liên quan tới bất động sản - Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hiện có. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng ). 2.1.5.3. Các yếu tố bên ngoài - Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: + Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. + Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất ; Chính sách tín dụng đối
  22. 13 với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: + Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực. + Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực. + Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực. + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ). + Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng. + Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác. + Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng. + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng. + Mức giá bình quân các loại đất trong vùng. + Tỷ lệ thuế và mức thuế suất. + Mức độ lạm phát chung. - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
  23. 14 2.2. Khái quát về thị trường bất động sản 2.2.1. Khái niệm Khái niệm thị trường Bất động sản Việt Nam chỉ xuất hiện khi các giao dịch Bất động sản ra đời, tức là khi Bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy nhiên không phải có giao dịch trao đổi, mua bán là có thị trường Bất động sản. Có khá nhiều khái niệm về thị trường bất động sản: Khái niệm 1: Thị trường Bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được Bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Khái niệm 2: Thị trường Bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa Bất động sản. Khái niệm 3: Thị trường Bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí nhà nước đối với thị trường Bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường Bất động sản. Như vậy, khái niệm tổng quan về thị trường bất động sản, được hiểu: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư vấn ) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và ngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế và đời sống xã hội. Ngoài ra, thị
  24. 15 trường bất động sản còn có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường tín dụng và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Đặc điểm của thị trường Bất động sản là do một số đặc điểm của Bất động sản tạo nên những đặc thù riêng của thị trường bất động sản, khác với các đặc điểm của thị trường hàng hóa thông thường. Chính vì đặc thù riêng của Bất động sản mà nó tạo nên một thị trường Bất động sản có tính tách biệt của hàng hóa Bất động sản trong giao dịch với địa điểm giao dịch do đó các quan hệ giao dịch Bất động sản cần phải qua các khâu: + Đàm phán cung cấp các thông tin cần thiết về Bất động sản giao dịch. + Kiểm tra tính thực tế và độ chính xác của thông tin. + Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao dịch trên thị trường Bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định, do đó nó dễ gặp phải những biến động của thực tế như biến động về giá, chính sách của nhà nước. Thứ nhất: Thị trường Bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác. Thứ hai: Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa Bất động sản phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa Bất động sản phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thứ ba: Thị trường Bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những
  25. 16 cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thứ tư: Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât. Việc quản lí nhà nước đối với Bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch Bất động sản. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm Bất động sản có giá trị hơn. Thứ năm: Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa đựng trong Bất động sản. 2.3. Khái quát về Tập đoàn Tecco 2.3.1. Sơ lược về Tập đoàn Tecco Tên Công ty : Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco Tên giao dịch : Tập đoàn Tecco Tên viết tắt : Tập đoàn Tecco Địa chỉ trụ sở : Số 65 đường Linh Đông, phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh Điện thoại : (028) 37.206.932 / (028) 37.205.667 Fax : (028) 37.205.667 Mã số thuế : 0302485061 Người đại diện pháp lý: Nguyễn Thế Mạnh Tecco được thành lập ngày 17 tháng 12 năm 2001. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0302485061 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành Phố Hồ Chí Minh cấp. Tecco hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng. Văn phòng Tập đoàn Tecco được đặt tại: Số 65 Phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.Với đội ngũ cán bộ quản lý gồm các tiến sỹ, thạc sỹ, kỹ sư, kiến trúc sư cùng lực lượng công nhân kỹ thuật chính quy, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm cùng máy móc và trang thiết
  26. 17 bị chuyên dùng hiện đại. Tecco đã đầu tư và thi công nhiều công trình quy mô lớn, chất lượng cao trên phạm vi cả nước, trải dài từ Miền Tây Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh, Miền Đông Nam Bộ, Thành phố Vũng Tàu, Thành phố Vinh, Thành phố Thanh Hóa, 2.3.2. Các ngành nghề hoạt động Đầu tư kinh doanh: Đầu tư địa ốc, Sàn giao dịch bất động sản, Đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng, Khu đô thị mới và khu công nghiệp, Đầu tư các khu du lịch và kinh doanh du lịch, Đầu tư thủy điện, Đầu tư giáo dục, Đầu tư y tế, Văn phòng cho thuê Xây dựng: Xây dựng các côn trình dân dụng, công nghiệp, giao thông vận tải, thủy lợi, xây dựng điện và công trình Bưu điện. Xây dựng mạng lưới điện đến 35KV. Lĩnh vực khác: Thiết kế công trình, Kinh doanh xuất nhập khẩu hàng hóa, Kinh doanh các loại hình dịch vụ: vận tải, du lịch, giao nhận. 2.3.3. Đơn vị trực thuộc Tập đoàn Tecco Chi nhánh Tập đoàn Tecco tại Thái Nguyên. Chi nhánh Tập đoàn Tecco tại Thanh Hóa. Chi nhánh Tập đoàn Tecco tại Nghệ An. Chi nhánh Tập đoàn Tecco tại Trà Vinh. Tổng Công Ty Tecco Hà Nội. Tổng Công Ty Tecco Miền Nam. Các Công ty thành viên: + Công ty CP Tecco Sài Gòn. + Công ty CP Tecco Hà Nội. + Công ty CP Tecco Miền Trung. + Công ty CP Tecco Hà Tĩnh. + Công ty CP Phát Triển Đô Thị Vinh (VinhLand).
  27. 18 + Công ty TNHH MTV Kinh Doanh Dịch Vụ Bất Động Sản (TECCO REALS). + Công ty CP Tư vấn Đầu tư Tín Minh. + Công ty TNHH MTV Hoàng Anh (Khách sạn Hoa Phượng Đỏ). + Công ty CP Dịch vụ Địa ốc Tecco. + Công ty CP Du Lịch Sắc Việt. + Công ty CP Thủy Điện Đakpri. + Công ty CP Đầu Tư Nam An Bình. + Công ty TNHH Xây Lắp Phương Nam. + Công ty CP Tecco Miền Nam. Các Công ty liên doanh, góp vốn: + Công ty TECCO – CIENCO 4. + Công ty CP Điện tử Bình Hòa. + Công ty CP Đầu Tư Hạ Tầng và Đô Thị Dầu Khí (PETROLAND). + Công ty CP xây lắp Công nghiệp. + Công ty CP đầu tư phát triển y tế Nam Việt. + Tổng Công ty Khoáng sản và Thương mại Hà Tĩnh. + Công ty CP Điện Ảnh 12/9. + Công ty CP Du lịch Quốc tế Hòn Dấu.
  28. 19 2.3.4. Cơ cấu tổ chức Tập đoàn Tecco 2.3.5. Các dự án đã và đang triển khai Tại Thái Nguyên, Tổng Công ty Tecco là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực nhà ở cao tầng. Đến nay, Tecco đã và đang xây dựng 2 Dự án nhà cao tầng trên địa bàn tỉnh với các sản phẩm đa dạng về diện tích, giá trị và tọa lạc tại các vị trí đẹp, thuận tiện cho không gian sống và sinh hoạt đa dạng của khách hàng. Hoạt động tại thị trường Thái Nguyên từ năm 2014 đến nay, Tecco đã khẳng định được là đơn vị có uy tín hàng đầu với khách hàng và với cơ quan quản lý nhà nước. Tất cả các dự án Tecco thực hiện đều đạt tiến độ cam kết, thực hiện tốt nghĩa vụ vào ngân sách nhà nước, sản phẩm của Tecco ngày một cải thiện về chất lượng, mỹ thuật, công năng sử dụng và đặc biệt là quy trình quản lý khép kín từ khâu thi công, bàn giao, quản lý vận hành và bảo hành sản phẩm bất kể đối với sản phẩm nào. Các sản phẩm nổi bật tiêu biểu của Tập đoàn Tecco hiện nay đều có ở hầu hết các tỉnh trong cả nước: * Tecco Town Bình Tân – Thành phố Hồ Chí Minh:
  29. 20 Là căn hộ dưới 1 tỷ đang gây sốt trên thị trường bất động sản hiện nay với thiết kế hiện đại theo phong cách Châu Âu. Giá cực kỳ hấp dẫn, chỉ với 14 triệu/m2 sở hữu ngay căn hộ view nhìn thoáng mát, rộng rãi cho khách hàng với không gian sống lý tưởng. Dự án quy mô nhất khu vực Tây Sài Gòn – Tecco Town Bình Tân bao gồm 9 tòa chung cư cao 21 tầng, tổng số căn hộ lên đến 1.600 căn. Tọa lạc trên khu đất lớn 50.477,8m2, thuộc phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, đây là khu vực cửa ngõ phía tây của Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi buôn bán sầm uất, huyết mạch giao thông vận chuyển hàng hóa giữa Sài Gòn và khu vực Miền Tây. Mật độ xây dựng thấp chỉ 30,2%, phần còn lại được tập trung đầu tư vào công trình công cộng, các tiện ích để phục vụ cư dân. * Tecco Complex Đầm Sen – Thành phố Hồ Chí Minh: Tiếp nối thành công rực rỡ của dự án Tecco Town quận Bình Tân - chung cư xanh đầu tiên tại Việt Nam, chủ đầu tư đã cho ra đời ngay tại trung tâm quận Tân Phú – Thành phố Hồ Chí Minh. Chung cư được xây dựng theo chuẩn Singapore hứa hẹn sẽ mang tới làn gió mới cho khu vực. Là khu cao ốc thương mại với 2 tòa cao 22 tầng được quy hoạch trên khu đất có diện tích 9.200 m2. Mật độ xây dựng của dự án là 38,7%; diện tích cây xanh, mặt nước là 1,875m2, chiếm 20,4%, diện tích giao thông và sân bãi là 3.767,5m2 chiếm 40,89%; tổng số 600 căn hộ, có diện tích từ 64,64 m2 – 98,4 m2. Tecco Complex Đầm Sen tọa lạc ngay vị trí trung tâm mặt tiền tọa lạc ngay mặt tiền đường Bùi Cẩm Hổ lộ giới 20m, phường Tân Thới Hòa quận Tân Phú một vị trí vô cùng thuận lợi về giao thương. Nơi mà kết nối với những tiện ích vượt trội chưa từng có tại Quận Tân Phú, đây là trục đường huyết mạch và là trung điểm kết nối với các tỉnh Miền Tây hay di chuyển vào các trung tâm giải trí thương mại của Quận 1, Quận 5 hay Quận 10. * Khu đô thị Vinh Tân – Nghệ An
  30. 21 Dự án Khu đô thị sinh thái Vinh Tân do Tổng Công Ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư là khu đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ, nằm ngay trung tâm Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Với ý tưởng về một thành phố xanh, hài hòa với thiên nhiên, thân thiện với môi trường, dự án được thiết kế nhằm đáp ứng tốt các điều kiện về một khu đô thị hiện đại, cao cấp với những khu biệt thự nổi bật ven hồ Vinh Tân, những dãy nhà vườn, nhà liền kề sang trọng, các tòa chung cư cao tầng, các công trình dịch vụ thương mại, khách sạn và văn phòng cho thuê Tất cả được bao quanh bởi cây xanh, vườn hoa, đường dạo, kết hợp với hồ nước rộng lớn tạo ra môi trường sống lý tưởng và đầy hấp dẫn. Quy mô Dự án gồm 327 căn biệt thự đơn lập cao cấp ven hồ, 866 căn nhà vườn sang trọng, 286 căn nhà liền kề, 7 tòa chung cư cao 27 tầng kết hợp dịch vụ thương mại và tiện ích khác quy hoạch trong tổng diện tích 77,18 Ha. Dự án được bao quanh bởi trục đường rộng kết nối với trung tâm bằng đường Lê Mao và đường Phượng Hoàng, cách quốc lộ 1A khoảng 1km sẽ đáp ứng hoàn toàn nhu cầu đi lại của người dân tới các khu vực khác trong thành phố. * Tecco Towers – Thanh Hóa: Chung cư Tecco Towers Thanh Hóa bao gồm 3 tòa chung cư cao 21 tầng được xây liền nhau với hơn 570 căn hộ, thiết kế hiện đại, đẳng cấp, tiện ích đầy đủ cho cư dân cuộc sống tiện nghi nhất giữa lòng thành phố. Diện tích xây dựng chỉ chiếm 37% trên tổng diện tích 7.288m2 với không gian mở khuôn viên cây xanh, san chơi, đường đi bộ, đầy đủ tiện ích đảm bảo mọi nhu cầu các mặt hàng đa dạng, dịch vụ gym, chăm sóc sắc đẹp, khu sinh hoạt cộng đồng kết hợp khu vui chơi cho trẻ. Các căn hộ trong tòa nhà được thiết kế theo phong cách hiện đại với không gian mở tràn ngập ánh sáng. Diện tích căn hộ đa dạng từ 61,6m2 – 82,5m2 bao gồm 2 – 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, 1 – 2 ban công. Phòng khách và phòng bếp được thiết kế sang trọng, lý tưởng phù hợp với nhu cầu của mọi
  31. 22 người. Lối kiến trúc thông minh độc đáo, mỗi căn hộ được tối đa hóa công năng sử dụng, đón gió và ánh sáng chan hòa khắp căn phòng. * Tecco Skyville Tower Thanh Trì – Hà Nội: Tọa lạc tại cửa ngõ phía Nam thủ đô Hà Nội, Thanh Trì đang chuyển mình thay đổi với sự ra đời của một khu đô thị mới mang tầm nhìn hướng tới tương lai. Tecco Skyville Tower thuộc quần thể Khu đô thị Tứ Hiệp tại trung tâm hành chính mới của Thanh Trì, là dự án cao tầng hiện đại nhất tính tới thời điểm này trong khu vực. Dự án gồm hai tòa nhà cao 30 tầng, 700 căn hộ, với 3 tầng hầm và 2 tầng thương mại, Tecco Skyville Tower là điểm nhấn mở màn cho một cuộc sống văn minh hiện đại giữa Vùng Xanh Thanh Trì. Chung cư Tecco Skyville Tower toạ lạc tại Tứ Hiệp, Thanh Trì, Thành phố Hà Nội, ngay sát bệnh viện Nội Tiết Trung Ương II. Từ dự án, quý khách chỉ mất vài phút lái xe là tới bến xe Giáp Bát, Đại học Bách Khoa Hà Nội, bệnh viện Bạch Mai. Hứa hẹn sẽ là trung tâm hành chính, kinh tế sầm uất của phía Nam Hà Nội. * Tecco Tower Phủ Liễn – Thái Nguyên: Yếu tố vàng đầu tiên mà chung cư Tecco Tower đang sở hữu đó là vị trí đắc địa, ngay tại trung tâm thành phố Thái Nguyên, gần các sở ban ngành của thành phố, các trung tâm hành chính văn phòng, gần các khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại lớn của thành phố. Có mạng lưới giao thông thuận lợi, tổng thể dự án hợp lý, hạ tầng tiện ích nội khu vướt trội, chính là những yếu tố vàng mà dự án đang sở hữu. Tecco Tower tọa lạc tại đường Phủ Liễn, phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên. Đơn vị thi công dự án là Tổng Công ty Tecco Hà Nội với hơn 18 năm kinh nghiệm trong nghề. Quy mô dự án bao gồm 2 tòa chung cư cao 21 tầng với 370 căn hộ, có 1 tầng hầm, 1 tầng lửng để xe máy và 2 tầng trung tâm thương mại. Tất cả các căn hộ của dự án đều được kiến tạo theo phong cách hiện đại với không gian thiết kế mở, gần gũi với thiên
  32. 23 nhiên, hứa hẹn mang lại cho cư dân tương lai một không gian sống trong lành hiện đại và đẳng cấp. - Một số dự án chung cư khác đang thực hiện: + Chung cư Tecco Camelia Complex Thịnh Đán – Thái Nguyên. + Chung cư Tecco Tower Quang Trung – Nghệ An. + Chung cư Tecco Complex Thanh Trì – Hà Nội. + Chung cư Tecco Green Nest – Thành phố Hồ Chí Minh. + Chung cư Tecco Tower – Lào Cai. + Chung cư Tecco Central Home Bình Thạnh. + Chung cư Tecco Graden Hóc Môn. - Các công trình giao thông: + Thi công cầu Đôi, cầu Vẹt, cầu Suối Tranh - Tỉnh Bình Thuận. + Xây dựng cầu Mương Nhà Thánh, cầu Rạch Tranh, cầu Ông Hàm, cầu Ông Tuồng - Tỉnh An Giang. + Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Lương Định Của – Quận 2. + Thi công khoan cọc nhồi cầu Cồn Tiên- Tỉnh An Giang. + Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Đại An - Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. - Công trình dân dụng và công nghiệp: + Bệnh viện Mắt - Tai Mũi Họng - Thẩm Mỹ Á Châu - Tỉnh Bình Dương. + Khách sạn Bưu điện Vũng Tàu - Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. + Siêu thị Bình Triệu INEXIM – TP. Hồ Chí Minh. + Văn phòng Cty XNK hàng công nghiệp - TP. Hồ Chí Minh. + Nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, sân bêtông, đường nội bộ - Công ty ĐT Bình Hòa. - Các dự án liên doanh: + Dự án cao ốc Wonder Town Quận 2 – TP. Hồ Chí Minh Diện tích: 6.412 m2 Tổng mức đầu tư dự án: 200 tỷ đồng.
  33. 24 + Dự án Khu du lịch quốc tế Hòn Dấu - Hải Phòng Diện tích: 150ha Tổng mức đầu tư dự án: 2.000 Tỷ đồng. 2.4. Tổng Công ty Tecco Hà Nội Tên Công ty : Công ty cổ phần Tổng Công ty Tecco Hà Nội Tên giao dịch : Tổng công ty Tecco Tên viết tắt : Tổng công ty Tecco Địa chỉ trụ sở : Thôn Lưu Phái, Xã Ngũ Hiệp, Huyện Thanh Trì, Hà Nội Mã số thuế : 0103701293 Người Đại diện pháp lý : Nguyễn Văn Lợi Ngày hoạt động: 09/04/2009 Giấy phép kinh doanh: 0103701293 Lĩnh vực: Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác. Tổng Công ty Tecco Hà Nội được thành lập vào ngày 9 tháng 4 năm 2009 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh doanh nghiệp được Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội. Với tên gọi: Công ty CP Tổng Công ty Tecco Hà Nội. Địa chỉ trụ sở chính tại Thôn Lưu Phái, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Lĩnh vực hoạt động chủ yếu của Công ty CP Tecco Hà Nội là chuyên đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng, Khu đô thị mới và Khu công nghiệp, xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp và giao thông vận tải. Tổng Công ty Tecco ở thời điểm hiện tại được biết đến là thương hiệu chủ đầu tư uy tín nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam. Thương hiệu Tecco – Xây đắp niềm tin cộng đồng – gắn liền với sự thành công và tên tuổi của các khu phức hợp đẹp và hiện đại với chất lượng dịch vụ cao cấp bậc nhất. Điều đặc biệt ở hầu hết các dự án của Tổng Công ty Tecco, không chỉ đơn thuần là các dự án nhà chung cư, khách sạn đẳng cấp mà đã vươn mình trở thành biểu tượng mới của các thành phố trung tâm lớn trên toàn đất nước.
  34. 25 2.4.1. Cơ cấu tổ chức Tecco Hà Nội 2.4.2. Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên 2.4.2.1. Giới thiệu tổng quát Công ty Cổ Phần Đầu tư và Kinh doanh Bất Động Sản Tecco (gọi tắt là: Sàn giao dịch Bất động sản Tecco) – Là một đơn vị thành viên trong Tổng Công ty Tecco, với chức năng chính là chuyên kinh doanh, môi giới các sản phẩm do Công ty Tecco làm chủ đầu tư trên cả nước, đồng thời tham gia kinh doanh môi giới sản phẩm liên quan đến nhà đất. Đường lối mà Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco lựa chọn chính là cung cấp ra thị trường những sản phẩm BĐS chất lượng, những kiến thức chuyên môn sâu rộng, các dịch vị BĐS chất lượng cao và kinh nghiệm thức tiễn bán hàng hiệu quả. Sàn giao dịch BĐS Tecco khẳng định luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, sẽ mang lại cho quý khách hàng sự hài lòng về chất lượng sản phẩm, hiệu quả về giá trị đầu tư và nâng cao về giá trị thương hiệu. Đảm bảo rằng quý khách hàng sẽ lụa chọn được cho mình một giải pháp hữu hiệu và tiết kiệm nhất từ BĐS Tecco. 2.4.2.2. Các loại hình dịch vụ và kinh doanh của Sàn giao dịch BĐS Tecco - Kinh doanh Bất động sản: + Hợp tác đầu tư phát triển dự án. + Hỗ trợ chủ đầu tư hoàn chính pháp lý dự án.
  35. 26 + Huy động tài chính cho dự án. + Giám sát và điều phối các hoạt động thiết kế, thi công, giám sát công trình thông qua việc hợp tác với các nhà tư vấn và nhà thầu có uy tín nhất trên thị trường xây dựng Việt Nam. - Dịch vụ Sàn giao dịch Bất động sản: Cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch, ký gửi bất động sản, tư vấn, môi giới, định giá, đấu giá và quản lý bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm: + Dịch vụ quản lý, tiếp thị các dự án bất động sản. + Dịch vụ tư vấn đầu tư, kinh doanh bất động sản. + Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến bất động sản. + Dịch vụ môi giới mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản: Môi giới chuyển nhượng dự án đầu tư, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp; Môi giới tìm kiếm đối tác hợp tác kinh doanh, tìm kiếm khách hàng; Môi giới xúc tiến đầu tư; Môi giới thương mại. + Làm các thủ tục trọn gói về giao dịch bất động sản. - Dịch vụ tư vấn phát triển dự án: + Tư vấn đấu thầu, đấu giá bất động sản. + Tư vấn thị trường. + Tư vấn chiến lược phát triển dự án. - Đại diện tiếp thị và kinh doanh độc quyền dự án: + Nghiên cứu thị trường, phân khúc thị trường và dự án để đề ra kế hoạch tiếp thị phù hợp với đặc thù của ngành bất động sản và bản thân dự án. + Tư vấn chiến lược xây dựng thương hiệu để thiết lập giá trị gia tăng cho sản phẩm dự án. + Quản lý và điều phối hoạt động kinh doanh với đội ngũ nhân viên kinh doanh giàu kinh nghiệm, tận tâm, am hiểu thị trường và nắm rõ thế mạnh của dự án.
  36. 27 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.3.1. Đối tượng nghiên cứu Dự án Chung cư Tecco Camelia Complex Thịnh Đán. 3.3.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu trong địa bàn phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Dự án Chung cư Tecco Camelia Complex Thịnh Đán. 3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu 3.2.1. Thời gian thực tập Trong thời gian thực tập 4 tháng từ ngày 01 tháng 06 năm 2018 đến ngày 30 tháng 09 năm 2018. 3.2.2. Địa điểm thực tập Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại 2 dự án là Dự án Chung cư Tecco Camelia Complex. Địa chỉ: Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên và Dự án Khu nhà tổng hợp Tecco Tower Phủ Liễn. Địa chỉ: đường Phủ Liễn, phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 3.3. Các nội dung nghiên cứu của đề tài. * Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên * Nội dung 2: Giới thiệu Dự án Tecco Camelia Complex * Nội dung 3: Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex * Nội dung 4: Đánh giá kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex
  37. 28 * Nội dung 5: Một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp - Thu thập tài liệu, số liệu thống kê và hiện trạng sử dụng các khu chung cư trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên nói chung và đối với Dự án Tecco Camelia nói riêng. - Tiếp cận các kết quả nghiên cứu trong các Luận án, Luận văn của những nhà nghiên cứu trước. - Tham khảo các tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức các khu ở, các quy chuẩn quy phạm của Việt Nam. - Thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng ban, qua mạng, qua sách báo, qua phương tiện truyền thông và người dân sử dụng chung cư. 3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích - Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của Dự án Tecco Camelia Complex. - So sánh số liệu qua từng giai đoạn để thấy rõ được tiến độ hoàn thành dự án đến đâu, giá đưa ra thị trường có phù hợp. - Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu có liên quan.
  38. 29 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Vị trí địa lý Phường Thịnh Đán là một trong 32 đơn vị hành chính của thành phố Thái Nguyên được thành lập vào năm 2004, có diện tích 616,18 ha, chiếm 3,48% diện tích tự nhiên của thành phố, nằm trong khu vực trung tâm địa lý của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Có địa giới hành chính như sau: - Phía Đông giáp phường Tân Lập. - Phía Tây giáp xã Quyết Thắng. - Phía Nam giáp xã Thịnh Đức. - Phía Bắc giáp phường Tân Thịnh và xã Quyết Thắng. Trên địa bàn phường còn có tuyến tỉnh lộ 260 nối giữa trung tâm thành phố Thái Nguyên và huyện Đại Từ chạy qua, còn có tuyến tỉnh lộ 263 nối với xã Tân Cương và xã Phúc Trìu, kéo dài đến đập Hồ Núi Cốc thuộc thành phố Thái Nguyên. Tuyến đường tránh thành phố Thái Nguyên còn đi qua địa bàn phường. Đây cũng là một khu vực tập trung khá đông dân cư và sinh viên, có một số cơ sở y tế và giáo dục như bệnh viện A Thái Nguyên, bệnh viện Y học cổ truyền, các trường cao đẳng sư phạm và cao đẳng y tế Thái Nguyên. 4.1.1.2. Địa hình, địa chất Địa hình: Phường Thịnh Đán có hình dạng đồi bát úp dốc thoải, xen giữa là các khu đất bằng. Địa hình thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây Nam. Địa chất công trình: Đất đai của phường được hình thành trên nền địa chất ổn định, kết cấu đất tốt. Tuy chưa có tài liệu nghiên cứu địa chất công trình, nhưng căn cứ vào tài liệu địa chất của những công trình đã được xây
  39. 30 dựng, có thể đánh giá công trình của phường thuận lợi cho xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà cao tầng. 4.1.1.3. Khí hậu Phường Thịnh Đán có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta. Trong một năm có 4 mùa rõ rệt: xuân – hạ - thu – đông. - Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 – 23°C . Có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm là 2 - 5°C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 27,7 °C và nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 16°C. - Số giờ nắng trong năm đạt 1.600 – 1.700 giờ. Tháng 5, 6, 7, 8 có số giờ nắng đạt cao nhất (đạt 170 – 200 giờ) và tháng 2, 3 có số nắng thấp nhất (đạt 40 – 50 giờ). - Lượng mưa trung bình năm là 1,764 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6, 7, 8, 9) chiếm 85% lượng mưa của cả năm, trong đó tháng 7, 8 có lượng mưa nhiều nhất. - Độ ẩm trung bình đạt khoảng 82%, nhìn chung không ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào các tháng 7, 8, lên đến 86 – 87%, thấp nhất vào tháng 3 là 70%. - Hướng gió thịnh hành chủ yếu là gió mùa Đông Nam (hoạt động từ tháng 4 đến tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (hoạt động từ tháng 11 cho đến tháng 3 năm sau) . - Phường ít chịu ảnh hưởng của bão do nằm xa biển. Với những phân tích ở trên cho thấy phường Thịnh Đán nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung ít chịu ảnh hưởng bất lợi của điều kiện thời tiết, khí hậu. 4.1.1.4. Thủy văn Phường Thịnh Đán có hệ thống sông suối và hệ thống các ao, hồ chứa nước phân bố rộng khắp trên địa bàn với các kênh, hồ lớn như: kênh Hồ Núi
  40. 31 Cốc, hồ Đầm Rốn, hồ Sen . Lượng nước còn phụ thuộc chủ yếu vào lưu lượng nước trên sông cầu và lượng mưa hằng năm. Tuy nhiên đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nước tưới, tiêu thoát nước cũng như tạo cảnh quan, điều hòa môi trường sinh thái trên địa bàn. 4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên - Tài nguyên đất: Phường có 616,18 ha diện tích đất tự nhiên. Về mặt thổ nhưỡng đất đai của phường chủ yếu là đất phù sa được hình thành do quá trình bồi đắp của sông Cầu. Bên cạnh đó trên địa bàn phường cũng có diện tích đất đồi nằm rải trên địa bàn phường. Nhìn chung đất đai của phường thuận lợi cho nhiều loại cây trồng - Tài nguyên rừng: Toàn phường có 69,70 % diện tích đất lâm nghiệp, trong đó toàn bộ là đất rừng sản xuất. Chất lượng rừng có trữ lượng gỗ thấp chủ yếu là các loại cây trồng như: bạch đàn, keo, phi lao. Động vật rùng trên địa bàn hiện nay không còn nhiều. Trong những năm tới dự báo rùng sẽ bị giảm diện tích chuyển sang các loại đất phục vụ cho quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng. - Tài nguyên nước: Lượng nước mặt phụ thuộc vào lượng nước mưa tự nhiên. Lượng nước mưa trên được đổ vào các sông suối và hồ, ao, tạo thành nguồn nước mặt chủ yếu cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt của người dân. Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, chủ yếu ở độ sâu 150 – 300m, đây là nguồn nước có thể khai thác phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của người dân. Tuy nhiên lượng nước ngầm khi khai thác đưa vào sử dụng phải qua hệ thống lọc, phải được kiểm tra các chỉ số hóa học ngành. - Tài nguyên nhân văn: Trải qua quá trình hình thành va phát triển cùng với thành phố Thái Nguyên, nhân dân phường Thịnh Đán đã viết nên trang sử rực rỡ, với truyền thống cách mạng, người dân phường cần cù sáng tạo, ý chí tự lực tự cường, biết khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy những kinh
  41. 32 nghiệm, thành quả đã đạt được cùng với đông đảo đội ngũ tri thức, cán bộ khoa học, làm tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. 4.1.1.6. Cảnh quan môi trường Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa đã tác động mạnh mẽ đến môi trường của phường, gây ô nhiễm môi trường không khí, nước, đất, ở các mức độ khác nhau. Ngoài nguyên nhân khách quan như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, nguyên nhân chủ quan là sự gia tăng của các hoạt động kinh tế - xã hội, thiếu quy hoạch không gian lãnh thổ và công nghệ thiết bị cũ, thiếu đồng bộ. Cần phải có những biện pháp hữu hiệu, kịp thời để ngăn ngừa, hạn chế, khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, nhất là khi quá trình đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh. Đây cũng là vấn đề cần được quan tâm nhiều trong chiến lược sử dụng đất của thành phố nói chung, phường Thịnh Đán nói riêng nhằm phát triển kinh tế - xã hội một cách bền vững. 4.1.1.7. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường - Những thuận lợi và lợi thế: Nhìn chung vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường của phường thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội. Với vị trí thuộc khu vực nội thành, có hệ thống phân bố giao thông khá dày đặc (tỷ lệ đất giao thống chiếm 10,03% diện tích đất tự nhiên) tạo ra những thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế - xã hội với các phường khác trong thành phố và thuận tiện cho người dân đi lại. Nhân dân phường cần cù chịu khó, ham học hỏi, tìm tòi, sáng tạo, đoàn kết, đội ngũ cán bộ quản lý năng động, có trách nghiệm, biết vận dụng sáng tạo đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước trong phát triển kinh tế - xã hội. - Những khó khăn, hạn chế: Vẫn còn có những hộ gia đình chưa có ý thức chấp hành tốt những hoạt động văn hóa xã hội trong các khu dân cư, việc lấn chiếm đất công, lòng đường, vỉa hè, phục vụ vào kinh doanh dịch vụ trên đường phố.
  42. 33 Sự phát triển kinh tế của các cơ sở sản xuất theo hướng tự phát, hoạt động trong sản xuất các khu dân cư nên ô nhiễm môi trường nước, tiếng ồn, không khí là những nguyên nhân gây ảnh hưởng tới sức khỏe của người dân. 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Dân số và lao động a) Dân số Theo tổng điều tra dân số và nhà ở trung ương thì dân số của phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2009 là 14,234 người. Trong đó: nam giới có 5,740 người, nữ giới có 8,494 người. b) Lao động Phường Thịnh Đán có lực lượng lao động tương đối dồi dào với trên 6,700 người , trong đó chủ yếu là lao động nông nghiệp. Những năm gần đây, đời sống của đại bộ phận người dân trong phường không ngừng được cải thiện và nâng cao. Số hộ có thu nhập cao tập trung vào các hộ gia đình kinh doanh dịch vụ và sản xuất tiểu thủ công nghiệp. Tuy nhiên theo kết quả điều tra của chương trình xóa đói giảm nghèo, toàn phường hiện vẫn có 84 hộ nghèo theo tiêu chí mới trên tổng số 2,075 hộ (chiếm 4,04%). Công tác xóa đói giảm nghèo trong những năm tới cần được quan tâm hơn nữa, phấn đấu đến sau năm 2030 trên dịa bàn phường không còn hộ nghèo. 4.1.2.2. Tình hình kinh tế a) Tăng trưởng kinh tế Phát huy những thành tựu đã đạt được, trong những năm qua, dưới sự lãnh đạo đúng đắn của Đảng bộ, UBND phường Thịnh Đán đã tập trung cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trên địa bàn hoạt động đúng theo định hướng cùng với những lợi thế về tự nhiên, nguồn lực con người, kinh tế của phường đã có những bước phát triển. Giá trị sản xuất nông nghiệp, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại và dịch vụ đều tăng năm sau cao hơn năm trước.
  43. 34 b) Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Trong những năm qua, tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn phường có những thay đổi đáng kể, cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo xu hướng tiến bộ, giảm dần tỉ trọng ngành nông nghiệpvà tăng tỉ trọng ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, thương mại và dịch vụ. Chuyển dịch cơ cấu sản xuất đi đôi với phát triển các thành phần kinh tế, tạo điều kiện cho người sản xuất, kinh doanh phát huy tính năng động, sáng tạo và hiệu quả cao hơn. Phát triển sản xuất và đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế góp phần thúc đẩy kinh tế của phường phát triển, nâng cao đời sống nhân dân và giữ vững chính trị, quốc phòng an ninh. Bên cạnh đó, sự chuyển dịch nội bộ trong cơ cấu trong cơ cấu các khu vực kinh tế cũng có ý nghĩa quan trọng, quyết định đến sự phát triển của từng ngành.Trong những năm tới khi quá trình đô thị hóa trên địa bàn phường diễn ra mạnh, cần tiếp tục phát huy lợi thế của các hoạt động dịch vụ - thương mại, thăng nhanh tỉ trọng khu vực này trong cơ cấu kinh tế, đồng thời từng bước giảm tỉ trọng trong ngành nông nghiệp. Có như vậy, kinh tế của phường mới phát triển cân đối, bền vững. c) Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - Nông nghiệp: Sản xuất nông nghiệp được duy trì giữ vững đạt năng suất, chất lượng sản phẩm ngày càng cao. Thực hiện nghị quyết của Đảng ủy, UBND phường Thịnh Đán, theo chuyên đề về chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, phát triển kinh tế vườn đồi, tuyên truyền vận động nhân dân áp dụng tiến bộ khoa học kĩ thuật vào sản xuất, tăng năng suất sản lượng cây trồng. - Công nghiệp: Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ đô thị hóa, sự ra đời của luật doanh nghiệp cũng như xu hướng đầu tư trực tiếp đã tăng lên trên địa bàn phường, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất ngành tiểu thủ công nghiệp. Thực trạng phát triển của ngành trong thời gian này theo hướng nâng
  44. 35 cao đầu tư những ngành sử dụng nhiều nguồn lao động có trình độ và ít gây ô nhiễm, bên cạnh đó không phát triển cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường. - Thương mại và dịch vụ: Hoạt động thương mại trên địa bàn phường những năm qua không ngừng được củng cố và mở rộng với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, tập thể và tư nhân. Thị trường hàng hóa phong phú, đa dạng đáp ứng được yêu cầu sản xuất và đời sống cư dân. 4.1.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Trong quá trình quy hoạch, xây dựng và phát triển của phường Thịnh Đán, việc tổ chức không gian sống cho con người yêu cầu phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Được sự quan tâm và chỉ đạo của Chính phủ, các Bộ, các ngành và lãnh đạo chính quyền địa phương cùng với sự tài trợ của các tổ chức quốc tế nên nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật như hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, cây xanh, thu gom và xử lý chất thải rắn được đầu tư xây dựng, cải tạo và phát triển khá nhanh, bước đầu đã góp phần phục vụ sản xuất, đời sống của người dân tại địa phương và đang từng bước hoàn thiện để đảm bảo một cơ sở vật chất thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề để nâng cao điều kiện sống góp phần xóa đói giảm nghèo của người dân cũng như tạo lập một nền tảng phát triển bền vững. Mặc dù được quan tâm đầu tư nhưng các công trình hạ tầng kỹ thuật tại phường vẫn còn thiếu, xuống cấp nghiêm trọng: Giao thông đi lại chưa đáp ứng nhu cầu đi lại của dân cư, các phương tiện giao thông ngày càng tăng, dịch vụ cấp nước sạch chưa đáp ứng nhu cầu của người dân nhiều nơi còn dùng nước chưa qua xử lý, nước thải sinh hoạt phần lớn chưa được xử lý chảy thẳng ra sông hồ. Các nhu cầu về hạ tầng xã hội như: Học tập, chữa bệnh, văn hóa, thể thao, là những nhu cầu cần thiết. Việc quy hoạch các công trình hạ tầng xã hội hiện nay còn bị tác động bởi kinh tế thị trường. Sự tác động của kinh tế xã
  45. 36 hội đến việc dự báo và phân bố các công trình hạ tầng xã hội cũng chưa được cập nhật, còn thiếu các văn bản hướng dẫn thực hiện trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của phường. Việc dự báo theo phương pháp truyền thống, theo khu vực hành chính, địa phương không kết hợp với nền kinh tế thị trường đã làm tăng tính bất hợp lý cho quy mô cũng như càng bị động trong việc tổ chức sắp xếp lại mạng lưới các công trình hạ tầng xã hội. Về tổng thể thì việc phát triển đô thị phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mới đạt yêu cầu. Điểm lại các văn bản pháp quy về lập và quản lý quy hoạch phát triển của phường, nội dung lập quy hoạch công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong các đồ án, cũng như các bất cập trong thực tiễn xây dựng phát triển các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của phường, cho thấy sự cần thiết phải có cách tiếp cận mới, cách làm mới trong việc xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn, công tác quản lý và lập quy hoạch của phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên. 4.2. Giới thiệu Dự án Tecco Camelia Complex 4.2.1. Ý nghĩa tên gọi Tecco Camelia Complex Dân tộc Việt Nam là một trong những dân tộc đã biết đến cây trà đầu tiên trên lịch sử loài người. Cứ nhắc đến trà Việt, người ta lại nghĩ ngay đến trà Thái Nguyên – kinh đô trà Việt. Sản phẩm trà Thái Nguyên có hương vị đặc trưng mà không nơi nào khác có được. Đến với vùng chè Thái Nguyên ngon, chúng ta sẽ bắt gặp trước mắt ngút ngàn một màu xanh của núi rừng, của những đồi chè đang đơm lộc biếc. Bao năm qua, Thái Nguyên luôn tự hào là địa danh gắn liền với cây chè và các sản phẩm trà nổi tiếng trong và ngoài nước từ hàng trăm năm nay, các sản phẩm chè Thái Nguyên theo người Việt ra bắc vào nam, đi đến năm châu bốn bể, là nơi để nhiều người nhớ đến quê hương. Những năm qua, festival trà Thái Nguyên được tổ chức thường niên là hoạt động văn hóa, kinh tế nhằm tôn vinh cây chè, người trồng chè và xây
  46. 37 dựng thương hiệu các sản phẩm trà của đất nước Việt Nam, qua đó, thể hiện sinh động rằng Thái Nguyên là nơi hội tụ trà Việt, nghệ thuật trà Việt. Tecco Camelia Complex lấy ý tưởng từ những đóa trà hoa kiêu hãnh mọc lên giữa lòng thành phố, Tecco Camelia Complex chính là biểu tượng mới cho nghệ thuật thưởng lãm cuộc sống của người Thái Nguyên, nơi hương đất – sắc trời – lòng người hòa quyện. 4.2.2. Logo Dự án Tecco Camelia Complex Tecco Camelia Complex – Vị thế trung tâm nâng tầm chuẩn sống.
  47. 38 4.2.3. Thông tin tổng quan Dự án Tecco Camelia Complex Tên dự án: Chung cư Tecco Camelia Complex. Vị trí dự án: Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Chủ đầu tưu: Tập đoàn Tecco. Thiết kế xây dựng: Công ty CP đầu tư và xây dựng Tín Minh. Đơn vị thi công: Tổng Công ty Tecco Hà Nội. Quy mô dự án: 6 tòa tháp cao 32 tầng, có 3 tầng hầm thông nhau, 3 tầng trung tâm thương mại. + Diện tích dự án: 21.164,70 m2. + Diện tích xây dựng: 8.197,84 m2. + Diện tích căn hộ: Từ 59,78 – 81,0 m2. + Số căn hộ: 2,088 căn hộ. + Mật độ xây dựng: 38,73 %. Tiện ích dự án: Rạp chiếu phim, trung tâm thương mại, shophouse, nhà trẻ, bể bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng, phòng chăm sóc sức khỏe . Thời gian khởi công: Quý IV năm 2017. Thời gian bàn giao dự kiến: Quý IV năm 2019. Tổng mức đầu tư: 1.600.000,000 VND. 4.3. Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex 4.3.1. Vị trí dự án Hình 4.1. Vị trí của dự án trên bản đồ
  48. 39 Tecco Camelia Complex toát lên sự cân bằng hoàn hảo ngay từ vị trí tọa lạc. Nằm ở khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tiếp giáp với tuyến đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên. Là dự án “2 trong 1” khi vừa gần trung tâm, vừa dễ dàng di chuyển đến các thành phố lân cận như Hà Nội, Lạng Sơn, Bắc Kạn. Từ dự án, cư dân Tecco Camelia Complex có thể di chuyển thuận lợi đến các địa điểm: + Cách UBND thành phố (3km), UBND phường Thịnh Đán (100m). + Cách bệnh viện A (700m), bệnh viện đa khoa (2,4km), bệnh viện y học cổ truyền (2,3km), bệnh viện chỉnh hình và phục hồi chức năng (350m). + Cách bến xe thành phố Thái Nguyên (2,4km), bến xe công nhân Samsung (350m). + Cách Hoàng Gia Plaza (700m). + Trường Đại học Y (2,3km), Đại học Thái Nguyên (2,1km). + Các trường mầm non, THCS, THPT trong phạm vi 1 – 2 km. 4.3.2. Mặt bằng tiện ích Vượt xa những định nghĩa thông thường của người Thái Nguyên về nhà chung cư. Tecco Camelia Complex đem đến một phong cách sống hoàn toàn mới – một “phố trong lòng phố” đích thực. Tích hợp đa dạng tiện ích sống ngay trong khuôn viên, cư dân tương lai tại đây tìm thấy cho mình nhiều hơn cả mong đợi – tiện ích xanh tất cả ở ngay trước cửa nhà: Từ trung tâm thương mại, siêu thị, hệ thống nhà hàng, café sang trọng đến sảnh chào đón khách, từ phòng gym, spa, làm đẹp, bể bơi vô cực và công viên cây xanh. Hơn cả tiện nghi, Tecco Camelia Complex là một không gian trong lành và đầy màu xanh, mang đến cho khách hàng một cuộc sống thanh bình, hòa mình vào với thiên nhiên cây xanh nhưng không xa rời sự hiện đại của cuộc sống, giúp cư dân Tecco Camelia Complex thư giãn, quên đi những mệt mỏi, stress của cuộc sống, công việc và học tập.
  49. 40 Hình 4.2. Mặt bằng tiện ích 4.3.2.1. Khu chào đón - Lối vào chung cư. - Lối lên xuống tầm hầm. - Sân sảnh chào đón khu thương mại. - Hệ thống an ninh khu vực chung cư. - Đài phun nước. - Biển hiệu chung cư. - Hàng rào cây xanh. - Nhà bảo vệ. - Rào chắn quẹt thẻ thông minh ra vào. 4.3.2.2. Tiện ích cuộc sống cư dân - Vườn café. - Sân sự kiện ngoài trời. - Khu tắm nắng. - Đường dạo khép kín và dường dạo toàn khu. - Vòm hoa.
  50. 41 - Cầu đi bộ. - Khu ẩm thực BBQ. - Khu thể thao ngoài trời. - Sân tập dưỡng sinh, Yoga. - Khu vui chơi của trẻ em. - Lối vào của người tàn tật. - Bãi đậu xe. - Thư viện cộng đồng. - Siêu thị mini. - Nhà hàng. - Siêu thị - Hiệu thuốc. - Ngân hàng tự động 24/7. 4.3.2.3. Không gian thư giãn - Bể bơi vô cực. - Vườn trung tâm. - Phòng tập Yoga, spa, erobic - Phòng xông hơi. - Thảm cỏ xanh. 4.3.2.4. Tiện ích dành cho trẻ em và người cao tuổi - Tiện ích dành cho trẻ em: Hố cát, cầu trượt, trường mầm non, câu lạc bộ năng khiếu, câu lạc bộ ngoại ngữ. - Tiện ích dành cho người cao tuổi: Góc chơi cờ, câu lạc bộ người cao tuổi.
  51. 42 4.3.3. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ chung cư Dự án Tecco Camelia Complex Bảng 4.1. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ STT Số Danh mục Ghi chú lượng Thỏa thuận đặt cọc 02 bản Sử dụng đối với trường hợp 1 Dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý Thỏa thuận đặt chỗ 02 bản Sử dụng mẫu này tại thời điểm (Dành cho Trường hợp Khách hàng đặt giữ chỗ căn 2 Dự án chưa có đủ Hồ sơ hộ pháp lý) Phiếu đăng kí căn hộ ( 02 bản Đối với trường hợp khách Dành cho khách hàng hàng đóng đủ 30% nhưng 3 chưa vào hợp đồng mua chưa vào hợp đồng mua bán bán) Hợp đồng mua bán 04 bộ Tại thời điểm khách hàng 4 đóng dủ 30% giá trị căn hộ và dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý Đề nghị thanh toán trước 01 bản Đối với trường hợp khách 5 hạn hàng muốn thanh toán tiền trước tiến độ Thỏa thuận điều chỉnh 04 bản Mẫu thỏa thuận sử dụng kèm 6 tiến độ thanh toán theo Đề nghị thanh toán trước hạn Đề nghị thanh toán các 01 bản Chủ đầu tư thông báo tiến độ 7 đợt nộp tiền cho khách hàng 4.3.4. Danh mục bàn giao 4.3.4.1. Danh mục bàn giao mặt ngoài Bảng 4.2. Danh mục bàn giao mặt ngoài STT Vị trí Mô tả quy cách, xuất xứ vật liệu 1 Mặt ngoài thương mại Hoàn thiện ốp đá mặt ngoài 2 Khu vực sảnh thang máy Ốp đá khu vực sảnh thang máy 3 Sơn mặt ngoài Sơn tiêu chuẩn Jotun hoặc tương đương 4 Trần hành lang Khung xương Vĩnh Tường – VN, tấm thạch cao cấp chống ấm Gyproc – Thái Lan hoặc tương đương
  52. 43 4.3.4.2. Danh mục nội thất bàn giao Bảng 4.3. Danh mục nội thất bàn giao ở không giản sảnh, phòng khách, phòng ăn và bếp STT Vị trí Tên hạng Đơn vị Khối lượng Mô tả quy cách, mục xuất xứ vật liệu A Không gian sảnh, phòng khách, phòng ăn và bếp Khung xương Trần thạch Theo thực tế Zinca, tấm thạch A.1 Trần m2 cao thiết kế cao cao cấp Gyproc hoặc tương đương Theo thực tế Trát tường bằng A.2 Trát tường m2 thiết kế vữa xi măng Tường Bột bả, sơn lót theo Theo thực tế A.3 Bả, sơn lót m2 tiêu chuẩn Jotun thiết kế hoặc tương đương Theo thực tế Sàn gỗ công nghiệp A.4 Sàn gỗ m2 thiết kế tiêu chuẩn Sàn Phào chân Theo thực tế Phào chân tường A.5 m tường thiết kế gỗ công nghiệp Đầu chờ dây điện Trang Đầu chờ cơ Theo thực tế theo các lộ thiết bị A.6 thiết lộ điện thiết kế gắn trần, át trong bị căn hộ Đèn Led âm trần – Đèn chiếu Theo thực tế cái Roman hoặc tương A.7 sáng thiết kế đương Công tắc ổ cắm cao A.8 Công tắc ổ Theo thực tế bộ cấp Roman hoặc Trang cắm thiết kế tương đương thiết - Lắp đặt ống bảo bị ôn điều hòa, bảo ôn Đầu chờ Theo thực tế ống đồng đến vị trí A.9 bộ điều hòa thiết kế thiết kế. - Ông thoát nước ngưng
  53. 44 Bảng 4.4. Danh mục nội thất bàn giao ở không gian phòng ngủ, phòng làm việc B Không gian phòng ngủ, phòng làm việc Khương xương Vĩnh Tường – VN, tấm Trần thạch Theo thực thạch cao cao cấp B.1 Trần m2 cao tế thiết kế chống ẩm Gyproc – Thái Lan hoặc tương đương Theo thực Trát tường bằng vữa B.2 Trát tường m2 tế thiết kế xi măng Tường Bột bả, sơn lót theo Theo thực B.3 Bả, sơn lót m2 tiêu chuẩn Jotun hoặc tế thiết kế tương đương Theo thực Sàn gỗ công nghiệp B.4 Sàn gỗ m2 tế thiết kế tiêu chuẩn Sàn Phào chân tường Phào chân Theo thực B.5 m composite hoặc tương tường tế thiết kế đương Đầu chờ cơ Theo thực Đầu chờ dây điện theo B.6 lộ điện tế thiết kế các lộ thiết bị gắn trần Đèn Led âm trần – Đèn chiếu Theo thực B.7 cái Rạng Đông hoặc sáng tế thiết kế tương đương Công tắc ổ cắm cao Trang Công tắc ổ Theo thực B.8 bộ cấp Sino hoặc tương thiết cắm tế thiết kế bị đương - Lắp đặt ống bảo ôn điều hòa, bảo ôn ống Đầu chờ cơ Theo thực đồng đến vị trí thiết B.9 bộ điện tế thiết kế kế. - Ống thoát nước ngưng.
  54. 45 Bảng 4.5. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh Master C Không gian vệ sinh Master Khung xương Zinca, tấm Theo thực tế C.1 Trần thạch cao m2 thạch cao chống ẩm mặt thiết kế phủ nhựa Trần Bột bả sơn lót, sơn hoàn Theo thực tế C.2 Sơn, bả m2 thiện theo tiêu chuẩn thiết kế Jotun hoặc tương đương Theo thực tế Trát tường bằng vữa xi C.3 Trát tường m2 thiết kế măng Tường Gạch cốt liệu Granite – Theo thực tế C.4 Ốp gạch m2 Prime Việt Nam hoặc thiết kế tương đương Gạch cốt liệu Granite – Theo thực tế C.5 Sàn Sàn gạch m2 Prime Việt Nam hoặc thiết kế tương đương Theo thực tế C.6 Bồn cầu cái Caesar hoặc tương đương thiết kế Theo thực tế C.7 Chậu rửa cái Caesar hoặc tương đương thiết kế Theo thực tế C.8 Vòi chậu rửa cái Caeser hoặc tương đương thiết kế Bộ sen tắm Theo thực tế C.9 bộ Caeser hoặc tương đương đứng thiết kế Theo thực tế C.10 Vòi sịt bột cầu cái Caeser hoặc tương đương thiết kế Trang Bộ phụ kiện thiết bị phòng tắm: lô giấy, vắt khăn, Theo thực tế C.11 bộ Phụ kiện inox đồng bộ móc treo, móc thiết kế tròn treo khăn, thoát sàn Đèn chiếu Theo thực tế Đèn Led âm trần – C.12 cái sáng thiết kế Roman hoặc tương đương Công tắc ổ Theo thực tế Công tắc ổ cắm cao cấp C.13 cái cắm thiết kế Roman hoặc tương đương Theo thực tế Tico/Roman hoặc tương C.14 Quạt hút WC cái thiết kế đương Trang Theo thực tế C.15 thiết Gương m2 Cesa hoặc tương đương thiết kế bị
  55. 46 Bảng 4.6. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh chung D Không gian vệ sinh chung Khung xương Zinca, tấm D.1 Trần thạch cao m2 Theo thực tế thiết kế thạch cao chống ẩm mặt phủ nhựa Trần Bột bả, sơn lót, sơn hoàn D.2 Sơn, bả m2 Theo thực tế thiết kế thiện theo tiêu chuẩn Jotun hoặc tương đương Trát tường bằng vữa xi D.3 Trát tường m2 Theo thực tế thiết kế măng Tường Gạch cốt liệu Granite – D.4 Ốp gạch m2 Theo thực tế thiết kế Prime Việt Nam hoặc tương đương Gạch cốt liệu Granite – D.5 Sàn Sàn gạch m2 Theo thực tế thiết kế Prime Việt Nam hoặc tương đương D.6 Bồn cầu cái Theo thực tế thiết kế Caesar hoặc tương đương D.7 Chậu rửa cái Theo thực tế thiết kế Caesar hoặc tương đương D.8 Trang Vòi chậu rửa cái Theo thực tế thiết kế Caesar hoặc tương đương thiết bị D.9 Bộ sen tắm đứng bộ Theo thực tế thiết kế Caesar hoặc tương đương D.10 Vòi xịt bồn cầu cái Theo thực tế thiết kế Caesar hoặc tương đương Bộ phụ kiện phòng tắm: Lô giấy, vắt khăn, D.11 bộ Theo thực tế thiết kế Phụ kiện inox đồng bộ móc treo, móc tròn treo khăn, thoát sàn Đèn Led âm trần – D.12 Đèn chiếu sáng cái Theo thực tế thiết kế Roman hoặc tương đương Công tắc ổ cắm cao cấp Trang D.13 Công tắc ổ cắm cái Theo thực tế thiết kế Roman hoặc tương thiết bị đương Tico/Roman hoặc tương D.14 Quạt hút WC cái Theo thực tế thiết kế đương D.15 Gương m2 Theo thực tế thiết kế Cesa hoặc tương đương Đầu chờ bình D.16 bộ Theo thực tế thiết kế nước nóng - Lắp ống bảo ôn điều hòa, bảo ôn ống đồng D.17 Đầu chờ điều hòa bộ Theo thực tế thiết kế đến vị trí thiết kế. - Ống thoát nước ngưng Đầu chờ truyền hình cáp, trong phòng khách D.18 Chủ đầu tư để dây chờ và các phòng ngủ D.19 Internet Chủ đầu tư để dây chờ
  56. 47 Bảng 4.7. Danh mục nội thất bàn giao ở cửa thông phòng E Cửa thông phòng Theo thực tế E.1 Cửa chính bộ Cửa thép chống cháy thiết kế Cửa thông phòng Theo thực tế E.2 bộ Cửa gỗ công nghiệp các loại thiết kế Cửa sổ, cửa ra ban Theo thực tế E.3 bộ Cửa nhựa lõi thép công thiết kế Theo thực tế Khóa Huy Hoàng/ Việt E.4 Khóa cửa, phụ kiện bộ thiết kế Tiệp hoặc tương đương Hệ thống báo cháy tự động, hệ thống PCCC Phòng cháy chữa F bằng vòi phun nước lắp đặt tại chỗ, hộp chữa cháy cháy (lắp đặt tại hành lang chung) Trong căn hộ: Đường ống cấp nước ống PPR, PVC của Công ty Nhựa Tiền Phong sản xuất hoặc tương đương Đường ống thoát nước PVC của Công ty Nhựa G Đường ống căn hộ Tiền Phong sản xuất hoặc tương đương Ngoài căn hộ: ống thoát nước mái PVC của Công ty Nhựa Tiền Phong hoặc tương đương Ống PCCC: Ống sắt mạ kẽm Lát gạch cốt Granite Sàn chống trơn Tường Sơn bả Trần Sơn bả H Ban công Công tắc ổ cắm cao Thiết bị điện cấp Sino hoặc tương đương Đèn chiếu sáng Đèn ốp trần Ghi chú: - Khối lượng tùy từng hạng mục sẽ được xác định cụ thể theo từng căn hộ. - Để đảm bảo đúng quy cách, chất lượng công trình, các đầu mục công việc có thể được điều chỉnh theo thực tế thi công từng căn hộ. 4.3.5. Sản phẩm dự án - Quy mô gồm: 6 tòa tháp cao 32 tầng với 3 tầng hầm. - Trung tâm thương mại: 3 tầng khối đế. - Khu căn hộ: 29 tầng với tổng số 2,088 căn hộ:
  57. 48 + Căn 2 phòng ngủ, 2WC: Diện tích thông thủy từ 59,78 m2 – 69,5 m2 – 72,37 m2 – 69,38 m2. + Căn 3 phòng ngủ, 2WC: Diện tích thông thủy từ 75,8 m2 – 81,0 m2. - Dịch vụ tiện ích: Rạp phim, siêu thị mua sắm, nhà hàng, café, shop thời trang, phòng tập gym, spa, bể bơi, phòng chăm sóc sức khỏe - Cảnh quan: Hàng cây xanh, vườn hoa phủ kín dự án, đường dạo bộ. 4.3.6. Thống kê sản phẩm dự án Bảng 4.8. Thống kê sản phẩm dự án Diện tích Tổng Số thông Loại căn số tầng Tổng Tổng Tỷ lệ TT lượng thủy căn hộ phân số tòa số căn (%) căn/tầng hộ bổ 1 59,78 02 PN + 1 29 6 174 8,33 02 WC 2 69,38 02 PN + 2 29 6 348 16,67 02 WC 3 69,5 02 PN + 2 29 6 348 16,67 02 WC 4 72,37 02 PN + 4 29 6 696 33,33 02 WC 5 75,8 03 PN + 1 29 6 348 16,67 02 WC 6 81,0 03 PN + 2 29 6 348 16,67 02 WC Tổng 12 174 6 2088 100 7
  58. 49 4.3.7. Phân tích thị trường 4.3.7.1. Đánh giá chung thị trường BĐS Thái Nguyên Thái Nguyên đang trong giai đoạn đi lên của thị trường Bất động sản. Là một tỉnh hội tụ rất nhiều các yếu tố tiềm năng với hàng loạt các dự án đầu tư lớn hàng nghìn tỷ đã và đang hoàn thiện, hệ thống cơ sở giao thông, hạ tầng hiện đại đã thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Thị trường đang sôi động trở lại trong 3 năm gần đây với hàng loạt chủ đầu tư tham gia vào xây dựng. Tại đây có rất nhiều các khu công nghiệp quy mô lớn đã đi vào hoạt động như KCN Sông Công I (quy mô 195 ha), KCN Nam Phổ Yên (quy mô 120 ha), KCN Yên Bình (quy mô 400 ha), KCN Điềm Thụy (quy mô 350 ha) thu hút được 163 dự án trong đó có đến 83 dự án FDI nâng tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng 7 tỷ USD và trên 11,000 tỷ đồng đối với các dự án đầu tư trong nước. Bên cạnh đó, với các dự án KCN Sông Công II (quy mô 250 ha), KCN Quyết Thắng (quy mô 105 ha), đang trong quá trình hoàn thiện đã thúc đẩy kinh tế Thái Nguyên tăng trưởng vượt bậc, thu hút số lượng lớn lao động. Tiềm năng đầu tư – cho thuê đang ngày càng tăng. Đặc biệt, nhờ sự đầu tư của Tập đoàn Samsung vào việc đầu tư xây dựng “2 nhà máy tỷ đô” SEVT và SEMV trên địa bàn Phổ Yên, Thái Nguyên đã giải quyết việc làm cho khoảng 70 nghìn lao động, đóng góp hàng chục tỷ USD từ giá trị xuất khẩu hàng hóa hằng năm và đóng góp nhiều tỷ đồng cho ngân sách nhà nước. Đây là những tín hiệu đáng mừng giúp cho thị trường bất động sản Phổ Yên nói riêng và toàn tỉnh Thái Nguyên nói chung, trở nên thu hút các nhà đầu tư. Có 4 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động như: Sông Công I (195ha), Nam Phổ Yên (120ha), Yên Bình (400ha), Điềm Thụy (350ha). Các khu công nghiệp này thu hút lượng lớn chuyên gia, quản lý trong và ngoài nước, cũng như hàng nghìn công nhân từ các địa phương khác đến làm việc, tạo ra nhu cầu nhà ở, kích thích thị trường bất động sản Thái Nguyên ngày càng phát triển.
  59. 50 4.3.7.2. Mức độ phân bổ thị trường Giá trị bất động sản nơi đây cũng tăng lên khá cao, tại thành phố đất thổ cư có giá 12 - 18 triệu/m2, ở những trục đường lớn như đường Bắc Sơn, khu vực trung tâm, mức giá còn lên đến 30- 40 triệu/m2 mặt đường. Chính điều này đã thu hút các “ông lớn” ngành bất động sản rót vốn vào Thái Nguyên để đầu tư phát triển bất động sản khu công nghiệp. Có thể kể đến một số cái tên tiêu biểu như: Sông Đà 2, Đầu tư APEC, DetechLand, TNG, Tập đoàn Tiến Bộ, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thiên Lộc, So với khoảng những năm 2005 – 2006, khu đô thị mới tại Thái Nguyên chỉ là 2 con số thì nay đã vượt lên 3 con số với rất nhiều dự án “khủng”. Với tốc độ tăng trưởng về kinh tế và đô thị hóa như hiện nay tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) trên địa bàn bình quân 20 năm (1997 - 2017) đạt 11%/năm; riêng giai đoạn 5 năm (2012 - 2017) tăng trưởng bình quân đạt 16,7%/năm; cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh theo hướng tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp - xây dựng, thương mại và dịch vụ . Chính vì vậy, Thái Nguyên được các chuyên gia đánh giá là khu vực có tiềm năng lớn về phát triển thị trường bất động sản. Theo thu nhập bình quân đầu người tại Thái Nguyên 80 – 81 triệu/năm.
  60. 51 4.3.7.3. Giá bán một số dự án của các đối thủ cạnh tranh Bảng 4.9. Giá bán một số dự án của các đối thủ cạnh tranh STT Dự án Địa chỉ Quy mô Sản Hiện Giá Diện dự án phẩm trạng bán tích dự án trung (thông bình thủy) 1 Green Khu Hồ Tổng diện 208 Đang 11.7 – 52 – 62 Pearl điều hòa tích đất: căn làm 12.5 – 72 - Xương 2.170m2 móng triệu/m2 88 m2. Rồng, bao gồm phường 1 Tòa cao Phan 17 tầng Đình 1 tầng hầm Phùng, 1 tầng thành trung tâm phố thương Thái mại Nguyên. 2 Tiến Bộ Tổ 14, Tổng diện 2000 Đã 10 – 14 40 – Riverside phường tích đất: căn bàn triệu/m2 80,3 Quang 12,99 ha giao (14 – 15 m2. Vinh, bao gồm 6 một triệu/m2 thành tòa cao 18 phần đã bàn phố – 25 tầng và giao Thái đang đầy đủ Nguyên. triển nội thất khai gồm tiếp tivi, tủ lạnh, lò vi sóng, giường tủ, )
  61. 52 4.3.8. Khảo sát các dự án lân cận 4.3.8.1. Chung cư TBCO Hình 4.3. Chung cư TBCO Tên dự án: Chung cư TBCO. Vị trí: Tổ 2, phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Chủ đầu tư: Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ Quy mô: + Gồm 04 tòa nhà A1, A2a, A2b, A3. + Thiết kế: từ 6 đến 9 tầng. + Diện tích căn hộ: từ 45 m2 – 69 m2. + Tổng số: Gần 600 căn hộ. Tiện ích: Chung cư thu nhập thấp , không có nhiều tiện ích nội khu phục vụ cư dân. + Gần Uỷ ban nhân dân phường Quang Vinh (300m). + Cách siêu thị Minh Cầu (300m). + Cách Đại học Nông lâmThái Nguyên (1km). + Cách trung tâm thành phố Thái Nguyên (2,5km). Hình thức sở hữu: Sổ hồng vĩnh viễn. Đang giao dịch: Thị trường tự do. Giá bán: dao động 13 – 15 triệu/m2.
  62. 53 Tiến độ: Đã bàn giao. 4.3.8.2. Chung cư TBCO 1 Hình 4.4. Chung cư TBCO 1 Tên dự án: Nhà ở giá rẻ Chung cư TBCO 1. Vị trí: Ngõ 1, đường Bắc Kạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Chủ đầu tư: Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ. Quy mô: + Diện tích: 2060 m2. + 1 tòa nhà cao 15 tầng. Diện tích sàn: 1000m2. + Số lượng căn hộ dự kiến: 150 căn hộ. + Diện tích căn hộ: 60m2 – 68,7m2 – 70m2. Tiện ích: Chung cư thu nhập thấp, không có nhiều tiện ích nội khu phục vụ cư dân. + Gần viện mắt Thái Nguyên (300m). + Gần siêu thị Lan Chi (100m). + Cách Đại học sư phạm Thái Nguyên (1km) + Cách trung tâm thành phố Thái Nguyên (2 km). Hình thức sở hữu: Sổ hồng vĩnh viễn. Đang giao dịch: Thị trường tự do. Giá bán: dao động 14 – 15 triệu/m2. Tiến độ: Đã bàn giao.
  63. 54 4.3.8.3. Khu đô thị TBCO Riverside Hình 4.5. Khu đô thị TBCO Riverside Tên dự án: Tổ hợp Khu đô thị TBCO River Thái Nguyên. Vị trí: Tổ 14, phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Chủ đầu tư: Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ. Quy mô: + Tổng diện tích: 12,99 ha. + Diện tích xây dựng: 36,097 m2. + Diện tích cây xanh: 56,089 m2. + Diện tích hạ tầng kỹ thuật: 2,575 m2. + Diện tích giao thông nội bộ: 35.176 m2. + Quy mô xây dựng: 6 tòa chung cư cao 18 – 25 tầng. + Số lượng căn hộ: 2,000 căn. + Diện tích căn hộ: 40 – 80,3 m2; 1 – 3 phòng ngủ. Tiện ích: Trung tâm giáo dục, nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, khu ẩm thực, nhà hàng, khu nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, khu thể thao, phòng tập gym, bể bơi, công viên cây xanh, hồ điều hòa sinh thái, bãi đỗ xe thông minh, hệ thống an ninh 24/24.
  64. 55 Hình thức sở hữu: Sổ hồng vĩnh viễn. Giá bán: 13 – 15 triệu/m2. Tiến độ: Đã hoàn thành 80%. Bàn giao 1 tòa cuối năm 2017. 4.3.8.4. Chung cư Green Pearl Thái Nguyên Hình 4.6. Chung cư Green Pearl Thái Nguyên Tên dự án: Nhà ở xã hội Chung cư Green Pearl (Chung cư Đại Nam). Vị trí: Khu Hồ điều hòa Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Chủ đầu tư: Công Ty CP Đầu tư và xây dựng Đại Nam. Quy mô: + Tổng diện tích đất: 2,170 m2. + Diện tích xây dựng: 1.406,5 m2. + Mật độ xây dựng: 65%. + Diện tích đường nội bộ, cây xanh: 763,5 m2. + Chiều cao công trình: 17 tầng, 1 tầng hầm để xe, tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 -16 để ở. + Tổng số căn hộ: 208 căn + Diện tích căn hộ: 52 – 62 – 72 – 88 m2. Tiện ích: Trung tâm thương mại, công viên nhỏ, trong trung tâm thành phố Thái Nguyên. Hình thức sở hữu: Sổ hồng vĩnh viễn.
  65. 56 Giá bán: 13 – 16 triệu/m2. Tiến độ: Đang xây dựng đến tầng 4. 4.3.8.5. Một số dự án sắp ra hàng Bảng 4.10. Một số dự án sắp ra hàng Chung cư CT2 khu đô Thái Nguyên Tower Đông Á Sky Garden thị Xương Rồng Chủ đầu tư: Liên Chủ đầu tư: Công ty CP Chủ đầu tư: Công ty doanh Công ty CP đầu Sông Đà 2. CP Tập đoàn Khách tư và xây dựng công Vị trí: Lô đất CT2 – sạn Đông Á. trình 578 và VNF1. Khu đô thị Xương Vị trí: Phường Đồng Vị trí: Phường Trưng Rồng, phường Phan Quang, thành phố Thái Vương, thành phố Đình Phùng, thành phố Nguyên, tỉnh Thái Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Thái Nguyên. Nguyên. Diện tích: 0,4 ha. Quy mô dự án: Diện Tổng mức đầu tư dự Tổng mức đầu tư dự tích đất là 1.661,48 kiến: 581 tỷ đồng. kiến: 530 tỷ đồng. m2. Tầng cao: 32 tầng. Số lượng căn hộ: 314 căn. Diện tích căn hộ: 40,12 – 84,16 m2. Khởi công: Tháng 06/2018. Dự kiến hoàn thành: Qúy I/2020.
  66. 57 4.3.9. Định vị khách hàng mục tiêu 4.3.9.1. Người Thái Nguyên tại các khu chung cư cũ Độ tuổi: 28 – 60 tuổi. Sinh sống tại các chung cư cũ của Thái Nguyên. Nhu cầu: Di dời do nhà cũ đã xuống cấp, sập sệ, di dời theo yêu cầu của Thành phố . Mong muốn: tiến độ xây dựng và bàn giao nhanh, thiết kế linh hoạt, phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ . Người quyết định: Bố, mẹ, vợ chồng, họ hàng. Động cơ mua: mua để ở. 4.3.9.2. Gia đình trẻ từ các tỉnh khác làm việc ở Thái Nguyên Độ tuổi: 28 – 35 tuổi Thu nhập: 10 – 15 triệu/tháng. Sinh sống và làm việc tại Thái Nguyên. Nhu cầu: sống độc lập và đầy đủ tiện nghi Mong muốn: tiến độ nhanh, sản phẩm chất lượng và tiện ích cam kết đúng chuẩn như giới thiệu với khách hàng. Có nhà sinh hoạt cộng đồng và bãi đỗ xe và khu vui chơi trẻ em. Người quyết đinh: Bố, mẹ, vợ chồng. Động cơ mua: mua để ở. 4.3.9.3. Nhà đầu tư Độ tuổi: 35 – 50 tuổi. Sinh sống thái Thái Nguyên, Hà Nội hoặc các khu vực lân cận. Nhu cầu: Cho thuê hoặc bán chênh giá Mong muốn: tiến độ nhanh, sản phẩm chất lượng và tiện ích cam kết đúng chuẩn như giới thiệu với khách hàng. Chính sách bán hàng nhiều ưu đãi. Người quyết định: Người đầu tư. Động cơ mua: Đầu tư.
  67. 58 4.3.10. Định vị sản phẩm dự án 4.3.10.1. Định vị sản phẩm - Phân khúc sản phẩm: + Tập trung vào phân khúc trung bình, giá thành vừa phải, phục vụ nhu cầu cư dân ở thực. + Kiến tạo cảnh quan có điểm nhấn, nhiều tiện ích, tạo ra khác biệt so với các sản phẩm cạnh tranh. - Sản phẩm bàn giao: Nội thất cơ bản gồm trần , sàn gỗ, điện nước, thiết bị vệ sinh, sơn bả, cửa chính, . - Thiết kế sản phẩm: Tập trung thiết kế sản phẩm theo mục tiêu tối đa hóa công năng sử dụng trên diện tích nhỏ, phù hợp thị hiếu đa phần khách hàng Việt. - Thương hiệu sản phẩm: Kiến tạo cảnh quan có điểm nhấn thương hiệu Chủ đầu tư. 4.3.10.2. Định vị giá thành sản phẩm Giá bán cho 200 căn đầu tiên khi tung ra thị trường từ 11.900,000 – 12.400,000 triệu/m2. Khi thị trường hấp thụ tốt các đợt tiếp theo sẽ tăng giá từ 3 – 5% tùy theo thị trường. 4.3.11. Kế hoạch ra hàng và truyền thông 4.3.11.1. Thời gian triển khai dự kiến Tổng số lượng căn hộ là 2088 căn dự kiến triển khai bán hàng trong thời gian 3 – 4 năm. Triển khai bán hàng ra 2 tòa một đợt tạo sức hút trên thị trường. Tỉ lệ bán đạt 70 – 80% sẽ ra tòa mới. 4.3.11.2. Chiến lược ra hàng dự kiến - Đợt 1: Tháng 9, 10 ra 2 tòa B và D số lượng từ 150 – 200 căn (ra đều các tòa thấp, trung, cao)
  68. 59 + Ra hàng test thị trường vào tuần thứ nhất tháng 9 sau 2 tuần gom khách và nhận đặt chỗ với mức giá trần trung bình 11 triệu/m2, nhận giữ chỗ với mức 20 triệu/căn. + Tuần thứ 3 tháng 9 ra bảng giá chính thức, nhận đặt cọc với mức cọc 50 triệu/căn. - Đợt 2: Tháng 11, tháng 12 ra tiếp 150 – 200 căn tiếp theo thuộc tòa B và D. Thị trường đã ngấm, lượng khách hàng đã nhiều. Tùy theo tình hình thực tế để có điều chỉnh giá và chính sách bán hàng. - Đợt 3 – 4: Quý I năm 2019 ra số lượng còn lại thuộc 2 tòa B và D. Giá mỗi đợt sẽ tùy theo thị trường có thể tăng giá từ 3 – 5%. 4.3.11.3. Kế hoạch truyền thông - Truyền thông offline: + Chạy roadshow xung quanh thành phố Thái Nguyên qua các tuyến đường trung tâm, các khu tập trung đông dân cư. + Treo băng rôn, pano tại các tuyến đường đường trung tâm và các tỉnh lân cận. + Treo phướn, phát tờ rơi, dán decal xung quanh thành phố và các tỉnh lân cận. + Tạo các điểm tư vấn bán hàng di động trên các tuyến đường chính, một số cơ quan trên địa bàn thành phố. + Tìm hoặc mua các data khách hàng, chọn lọc danh sách khách hàng tiềm năng, tiến hành bắn sms hoặc telesales. + Liên hệ, tiếp cận với cán bộ, công nhân viên các trường đại học, cao đẳng, bệnh viện trong thành phố để triển khai bán hàng. Liên hệ với các môi giới ở địa phương để phân phối sản phẩm. + Quảng cáo trên đài truyền hình, đài phát thanh địa phương, bảng điện tử led. - Truyền thông online:
  69. 60 + Tích cực đăng bài trên các trang rao vặt với diễn dàn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. + Quảng cáo dự án trên các trang báo điện tử: vnexpress.net, dantri.com.vn, cafef.vn, + Quảng cáo trên mạng xã hội như: Facebook, zalo, website + Chạy digital maketing. + Mời nhân vật nổi tiếng về trải nghiệm và giới thiệu dự án. 4.4. Đánh giá kết quả sử dựng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex 4.4.1. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư Phát triển nhà ở trung cư là một xu thế tất yếu của một đô thị hiện đại, nắm bắt được điều này, từ năm 2014 Công ty CP Đầu tư và kinh doanh BĐS Tecco là doanh nghiệp tiên phong đầuu tiên trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên mạnh dạn đầu tư hàng loạt các chung cư cao tầng nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Trải qua 5 năm xây dựng đến nay đã có gần 400 căn hộ chung cư được bàn giao cho các hộ gia đình do Công ty CP Đầu tư và kinh doanh BĐS Tecco làm chủ đầu tư với số vốn gần 1,000 tỷ đồng. Các tòa chung cư được thiết kế theo phong cách hiện đại phù hợp với với công năng sử dụng của mọi người dân chính vì vậy đã được khách hàng tin tưởng đón nhận. Bên cạnh việc phục vụ về nhu cầu nhà ở cho người dân thì các tòa chung cư do Công ty CP Đầu tư và kinh doanh BĐS Tecco làm chủ đầu tư còn là một điểm nhấn về hướng phát triển đô thị thông minh trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 4.4.2. Tình hình biến động Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khác với sự ổn định của năm 2017, giá chung cư tăng nhẹ trong quý I/2018. Dòng sản phẩm chung cư trung cấp và giá rẻ vẫn nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường nhưng
  70. 61 lượng cung vẫn còn hạn chế (quý I, Thái Nguyên có duy nhất hai dự án chung cư giá rẻ được mở bán). Còn phân khúc căn hộ cao cấp lại tăng mạnh về lượng tìm kiếm, từ 5 triệu lượt trong quý III, IV/2017 lên 7 triệu lượt trong 3 tháng đầu năm nay, giá bán chung cư cao cấp tại một số dự án cũng tăng giá từ 1 - 3% so với quý cuối năm 2017. Vào cuối tháng 3 bất ngờ xảy ra vụ cháy khu chung cư Carina ở Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh khiến 13 người thiệt mạng, vụ việc này đã ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý khách mua chung cư. Nhiều khách hàng của phân khúc chung cư cao cấp có nhu cầu mua để ở lại có xu hướng muốn chuyển sang mua nhà mặt đất. 4.4.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn 4.4.3.1. Thuận lợi - Chính quyền các sở ban ngành ủng hộ. - Vị trí đẹp, nằm ở khu dân cư mới – Khu dân cư số 10 Thịnh Đán, nằm trên trục đường chính Quang Trung lên đường cao tốc Thái Nguyên – Hà Nội và đi vào khu du lịch sinh thái Hồ Núi Cốc, một địa danh nổi tiếng tại Thái Nguyên, thuận tiện cho giao thông đi lại. - Sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao. - Hệ thống hạ tầng tốt, gần nhiều trường đại học, cao đẳng, bệnh viện và trường học trong khu vực. - Quy mô lớn, dễ kiến tạo cảnh quan, nổi trội về chất lượng và tiện ích. Với hơn 2000 căn hộ, nên Tecco Camelia Complex được ví như một thành phố xanh giữa lòng Thái Nguyên. - Diện tích căn hộ vừa phải, hợp túi tiền. - Chủ đầu tư lớn có kinh nghiệm xây dựng, triển khai chuyên nghiệp, khẳng định thương hiệu của chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Thành công với dự án Tecco Phủ Liễn nên khách hàng đã biết đến Tecco. - Kiến tạo khu đô thị có chất lượng điểm nhấn khác biệt, thu hút khách hàng.
  71. 62 - Sản phẩm cạnh tranh không có nhiều ở khu vực lân cận, thu hút đầu tư từ Hà Nội và các thị trường tiềm năng khác. 4.4.3.2. Khó khăn - Xa trung tâm hành chính, văn hóa của Thành phố. - Mật độ giao thông cao tốc lớn, gây tiếng ồn và khói bụi. - Số lượng sản phẩm nhiều, lực lượng triển khai chưa đông đảo, chuyên nghiệp. - Thị trường chịu sự cạnh tranh với các sản phẩm giá rẻ, diện tích nhỏ, bàn giao sớm. Mặt bằng giá khu vực tương đối thấp. - Nhiều sản phẩm tương đồng sắp tung ra thị trường. - Thị hiếu khách hàng tính về việc khách hàng so sánh nhà ở chung cư và thổ cư. - Số lượng sản phẩm lớn, thị trường có thể dư nguồn cung. 4.4.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng - Yếu tố thuộc tâm lý của người tiêu dùng: Chúng ta biết nhu cầu nhà ở khu vực đô thị ngày càng tăng nhưng diện tích đất là cố định. Sở dĩ vì đất đai cố định nên giá đất tăng vọt. Vì vậy, con người lưỡng lự khi mua đất để xây nhà. Người tiêu dùng đang tìm đến các nhà phát triển, các sàn giao dịch, các chuyên viên tư vấn để mua căn hộ. Rất nhiều lý do liên quan đến đất như thiếu đất, rủi ro khi mua đất, chi phí đăng kí đất cao, giá đất cao, giá đất cao, thiếu hiểu biết về thủ tục sở hữu đất, đã thay đổi thái độ của người tiêu dùng đối với nhà chung cư và thúc đẩy mua chung cư. - Các yếu tố thuộc văn hóa xã hội:Văn hóa là tập hợp những giá trị, tín ngưỡng, quan niệm, quy tắc, đạo đức, phong tục được lưu truyền và chia sẻ trong một xã hội nhất định. Văn hóa là động lực thúc đẩy hành vi tiêu dùng. Những thay đổi văn hóa đang diễn ra như người Việt Nam có xu hướng sống đơn thân, văn hóa hưởng thụ, mong muốn các căn hộ có trang thiết bị tiện
  72. 63 nghi hiện đại, Văn hóa thay đổi dẫn đến thay đổi tính cách mạng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cùng với đó tốc độ tăng dân số trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đang diễn ra mạnh mẽ. Tốc độ đô thị hóa đang tăng chóng mặt, kéo theo nhu cầu chỗ ở trong khu vực tăng nhanh. Có mối liên hệ trực tiếp giữa tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng nhu cầu nhà ở. Sự gia tăng dân số ở Thái Nguyên tạo nên tiềm năng to lớn ở lĩnh vực kinh doanh nhà ở. Những yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến ý định mua nhà chung cư là: + Sự phát triển đô thị nhanh chóng. + Sự gia tăng dân số. + Những áp lực gia tăng đô thị hóa, việc làm ở khu vực đô thị. + Chất lượng môi trường sống xung quanh khu nhà chung cư. + Những cơ sở giáo dục tốt đang tạo ra những cơ hội cho các dự án chung cư. - Các yếu tố phản ánh giá trị của khu chung cư với người tiêu dùng: + Chất lượng thiết kế, chất lượng căn hộ, trang thiết bị, thiết kế nội thất, độ thông thoáng, vị trí, an ninh, cơ sở dịch vụ thích hợp, giao thông thuận lợi, cơ sở vật chất của khu chung cư, giá cả, thương hiệu và thiện chí của chủ dự án, là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ nhà chung cư của người dân Thái Nguyên. Kết quả điều tra chỉ ra rằng, khách hàng đang có ý định và mong đợi mua được các căn hộ đa dạng, đảm bảo tiện nghi, các dịch vụ tiêu chuẩn và an toàn. + Chất lượng môi trường đóng vai trò quan trọng đến sự hài lòng của khách hàng khi mua căn hộ. Chất lượng môi trường bao gồm cả các yếu tố môi trường tự nhiên như cây xanh, chất lượng nguồn nước, chất lượng không khí, và các yếu tố của môi trường xã hội như an ninh trật tự, thành phần dân cư.
  73. 64 + Ý kiến chuyên gia, hoạt động quảng cáo và khuyến mãi cũng có ảnh hưởng quang trọng đến ý định mua căn hộ chung cư của người dân. Trong đó, ý định mua chung cư bị ảnh hưởng lớn bởi ý kiến của những người khác qua phương thức thông tin truyền miệng (giới thiệu những điểm tích cực của căn hộ chung cư từ những người đã mua, khuyến khích bạn bè và người thân đã mua các căn hộ của dự án). + Các khách hàng tiềm năng, người có ý định mua căn hộ chung cư quan tâm nhất đến chất lượng dịch vụ phục vụ người dân sống trong khu chung cư. Luôn muốn có được một căn hộ trong khu chung cư đa dạng và đồng bộ. Họ thích mô hình các khu chung cư được xây dựng với cấu trúc khu đô thị hoàn chỉnh, trong đó có tất cả các dịch vụ cho dân cư sinh sống như: văn phòng, trung tâm mua sắm, trường học, khu vui chơi, phòng tập gym, bể bơi, ngân hàng, Nếu dự án chung cư đảm bảo được tính đồng bộ cao chắc chắn sẽ mang lại sức hấp dẫn khách hàng lớn. 4.5. Một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự ánTecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán 4.5.1 Một số đề xuất 4.5.1.1. Đề xuất tiến độ đóng tiền Bảng 4.11. Đề xuất tiến độ đóng tiền
  74. 65 4.5.1.2. Đề xuất chính sách bán hàng - Chính sách bán hàng: + Hỗ trợ lãi suất đến khi nhận nhà. + Chiết khấu cho khách hàng không vay ngân hàng, khách hàng thanh toán sớm bằng vốn tự có. + Tặng phí quản lý. + Các chính sách tặng quà theo thời điểm. - Chính sách liên kết: + Mỗi căn hộ được bán với những khách hàng được xác định là thuộc tổ chức liên kết sẽ được hưởng chiết khấu 1% trên giá bán căn hộ, riêng tổ chức liên kết sẽ được hưởng 5 triệu đồng/căn giao dịch thành công. + Mỗi tháng nếu số sản phẩm của tổ chức liên kết có số căn hộ giao dịch thành công đạt từ 5 – 10 căn sẽ gửi quà tặng trị giá cho tổ chức liên kết là: 10.000,000 đồng. Từ 11 – 20 căn: 20.000,000 đồng. - Chính sách khác: + Chiết khấu 1% với các cộng tác viên bán hàng nhiều. + Chiết khấu 1% với các cán bộ công nhân viên trong cùng cơ quan mua sản phẩm. + Với các khách hàng mua 5-10 căn hộ, đóng cọc 200 triệu đồng thì chiết khấu 1 – 2 %/căn hộ và không thu bất kỳ khoản phí khi khách hàng sang tên căn hộ. + Với các cán bộ công nhân viên của công ty , đóng cọc 100 triệu đồng thì chiết khấu 10% trên giá bán để hỗ trợ nhân viên và tạo tiền đề để nhân viên gắn bó lâu dài với công ty. + Tạo điều kiện cho các Sàn khác trong hệ thống công ty bán sản phẩm của Thịnh Đán, nhân viên các Sàn vẫn nhận hoa hồng bằng mức chiết khấu cho nhân viên Sàn Thái Nguyên.
  75. 66 + Với các tổ chức, cá nhân muốn vào bán sản phẩm của công ty với số lượng lớn thì phải đóng 50-70% tổng giá trị căn hộ để có chính sách chiết khấu hợp lý. 4.5.2. Một số giải pháp 4.5.2.1. Giải pháp đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án - Các dự án phát triển nhà ở phải tuân theo đúng quy hoạch được phê duyệt, đồng thời phải thực hiện theo các tiêu chuẩn quy hoạch giao thông, đất cây xanh, đất công cộng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị. - Thực hiện xã hội hóa đầu tư các công trình hạ tầng xã hội thông qua các cơ chế, chính sách khuyến khích, ưu đãi. Nhà nước và doanh nghiệp phối hợp đầu tư xây dựng một số cơ sở hạ tầng xã hội ( nhà trẻ, trường học,môi trường cảnh quan ) để đáp ứng từng bước nhu cầu hiện đại. - Các công trình nhà chung cư cần đảm bảo chất lượng công trình và yếu tố tiện nghi thẩm mỹ, với thiết kế hợp lý, có hệ thống cấp nước, thoát nước đảm bảo, bãi đỗ xe và các dịch vụ hoàn chỉnh. 4.5.2.2. Giải pháp về chính sách bán hàng - Có cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với Chủ đầu tư dự án. - Hỗ trợ, ưu đãi hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở để cho thuê. - Kêu gọi, thu hút, xã hội hóa đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào phát triển khu nhà ở. - Các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư cần đẩy mạnh hoạt động truyền thông thuyết phục khách hàng, trong đó chú trọng thông tin truyền miệng từ những người đã và đang sinh sống trong khu chung cư. 4.5.2.3. Giải pháp dịch vụ kỹ thuật, tổ chức quản lý - Bảo trì nhà ở nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ của công trình. - Đối tượng khách hàng đa dạng, nhu cầu khác nhau, diện tích và mục đích sử dụng cũng khác nhau thì việc quản lý chính sách bán hàng cũng