Khóa luận Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hội An

88 trang thiennha21 21/04/2022 3400

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hội An", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_hoan_thien_cong_tac_tham_dinh_gia_bat_dong_san_the.pdf

Nội dung text: Khóa luận Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hội An

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triểu Việt Nam CMND : Chứng minh nhân dân CN : Chi nhánh DPRRTC : Dự phòng rủi ro tài chính ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KD : Kinh doanh NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo UBND : Ủy ban Nhân dân Trường Đại học Kinh tế Huế i
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Sơ đồ 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp 23 Sơ đồ 2.1 Tổ chức bộ máy quản lí của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An 31 Sơ đồ 2.2 Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An 39 Hình 2.1 Ảnh minh họa căn nhà ông bà Trần Vằn Tín-Phạm Thị Tuyết 44 Trường Đại học Kinh tế Huế ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Danh sách Chi nhánh và phòng giao dịch Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An 30 Bảng 2.2 Tình hình Tài sản và Nguồn vốn của BIDV Hội An năm 2015-2016 33 Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh BIDV Hội An năm 2015-2016 34 Bảng 2.4 Hệ số giá trị Bất động sản thế chấp và thời gian định giá lại tối đa 38 Bảng 2.5 Mô tả đặc điểm BĐS định giá 43 Bảng 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bất động sản thế chấp 44 Bảng 2.7 Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS thế chấp 45 Bảng 2.8 Tình hình nhân sự BIDV Hội An trong 2 năm 2015 và 2016 47 Bảng 2.9 Tổng dư nợ và dư nợ đảm bảo bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 48 Bảng 2.10 Số lượng hồ sơ xin vay vốn thế chấp bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 48 Trường Đại học Kinh tế Huế iii
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi LỜI MỞ ĐẦU 1. Lí do chọn đề tài Hoạt động tín dụng đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước; rất nhiều ngành nghề kinh doanh hiện nay phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng bởi muốn mở rộng và đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinh doanh, các doanh nghiệp đều cần đến nguồn vốn lớn và nguồn vốn này chủ yếu được vay từ ngân hàng. Ngân hàng chính là cầu nối quan trọng chu chuyển vốn đến các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vốn. Đối với ngân hàng, thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoản rất lớn trong thu nhập của ngân hàng. Khi đi vay vốn, phần lớn các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần phải có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Một mặt là để tăng tính trách nhiệm của khách hàng khi đi vay, đồng thời cũng giúp ngân hàng giảm thiểu một phần rủi ro, tổn thất trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, Bất động sản (BĐS) là tài sản được thế chấp nhiều nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay. Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, mặc dù có những bước phát triển nhanh nhưng kém ổn định, thiếu tính minh bạch, gây rủi ro cho ngân hàng và bất lợi cho khách hàng, là nguyên nhân những khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng hiện nay. Do đó, công tác thẩm định giá BĐS ngày càng được các ngân hàng chú trọng. Thêm vào đó, sự bất cập trong công tác chức định giá, việc áp dụng các phương pháp thẩm định còn chưa linh hoạt Chính vì vậy, em đã lựa chọn đề tài: "Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCPTrườngĐầu tư và Phát Đại triển họcViệt Nam Kinh- Chi nhánh tếH ộHuếi An" để tiến hành nghiên cứu. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 1
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi 2. Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, khóa luận sẽ làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An nhằm thấy được điểm mạnh cũng như những mặt còn hạn chế của công tác định giá BĐS thế chấp. Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An. Phạm vi nghiên cứu: tập trung nghiên cứu trong khoản thời gian 2015 và 2016, kiến nghị đến năm. 4. Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nhiên cứu được sử dụng trong luận văn là phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh 5. Kết cấu khóa luận: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận bao gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp cho vay tại các Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An. Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An. Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 2
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản và bất động sản thế chấp 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 107, Bộ luật dân sự 2015: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật qui định” Mặc dù với quan niệm như trên, nhưng việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không phải đơn giản. Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, chúng ta cần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, những tiêu chí để phân biệt giữa BĐS và động sản, và các tài sản khác. Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài. Bất động sản có thể được phân loại thành các nhóm sau đây: + Đất đai: đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS. Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không gắn liền với đất đai. Do vậy bản thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng là một bộTrườngphận hợp thành cĐạiủa các BĐS học khác. TuyKinh nhiên không tế phHuếải mọi đất đai đều SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 3
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi là BĐS. Chỉ có những phần diện tích đất đai không di dời hoặc di dời không đáng kể, được xác định chủ quyền riêng, được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường tính toán nhất định. + Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó. Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó. Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mỏ. Việc phân định các loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của các BĐS, từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định giá trị của tài sản BĐS. 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Bởi vậy người định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS. + Trước hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị vàTrường lợi ích mang lại cĐạiủa BĐS chhọcịu tác đ ộKinhng của yếu tốtếvùng Huế và khu vực rõ rệt. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 4
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều kiện môi trường. Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo. + BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh. Bởi vậy khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS, không thể đánh giá, so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. + BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về BĐS. Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài giá trị BĐS luôn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. + Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời. + Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Bởi vậy khi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hình thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS. 1.1.2 Bất động sản thế chấp 1.1.2.1 Khái niệm Theo quy định tại điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó choTrường bên nhận thế ch ấĐạip. học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 5
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Từ đó, có thể hiểu thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các TCTD về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. 1.1.2.2 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động của các Ngân hàng thương mại Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại. Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng. Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai Để được là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện: + Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS; BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp. Đối với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng. Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm. +TrườngKhông có tranh ch Đạiấp tại th ờhọci điểm kí Kinhhợp đồng b ảotế đả m:Huế để thỏa mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 6
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chiụ trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. + Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm: thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay. Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có các cách thức xác định giá trị khác nhau. BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người ta coi tài sản BĐS là các tài sản quyền năng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS đó chứ không phải bản thân BĐS), bởi vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức xác định riêng. 1.2 Định giá Bất động sản thế chấp 1.2.1 Khái niệm Theo quy định tại Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”. Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kĩ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá trị thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Như vậy, nội dung của định giá BĐS gồm: + Định giá BĐS là việc ước tính giá của của BĐS cụ thể; + Tại mội thời điểm nhất định; + Tại một thị trường nhất định; +TrườngCho mục đích xác Đạiđịnh; học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 7
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi + Theo tiêu chuẩn tính chất, kĩ thuật, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS; + Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định. Định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị Bất động sản thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS. Định giá BĐS thế chấp là một trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trình cho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý. Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng ngân hàng mà việc định giá có thể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng định giá độc lập của ngân hàng hoặc cũng có thể thuê tổ chức định giá từ bên ngoài. Thông thường các ngân hàng sẽ căn cứ vào khả năng thu hồi của BĐS để xác định mức giá trị BĐS thế chấp. Cụ thể là: Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cả việc giảm giá do hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phí thu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ. Để xác định được tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trong quá trình định giá BĐS thế chấp cần phải lưu ý một số vấn đề sau: Phải đặt các bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trường kém phát triển và trầm lắng. Đây là điều kiện nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng có sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo. Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sản BĐS được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán BĐS đó. Trong trường hợp này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trongTrường trường hợp điề uĐại kiện th ị họctrường b ấKinht lợi hay trầ mtế lắng. Huế Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 8
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi quá mức. Trong quá trình định giá thế chấp cần cân nhắc các điều kiện thế chấp và tình trạng thế chấp của khách hàng, bởi các yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giá Bất động sản cần định giá. Mục tiêu của định giá BĐS là xác định giá trị thị trường BĐS. Đó là mức giá được hình thành tại thời điểm giao dịch BĐS trong điều kiện các bên tham gia giao dịch có đầy đủ thông tin và thời gian để lựa chọn, đưa ra quyết định; thị trường ổn định và ít biến động; các quan hệ giao dịch dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự nguyện, không có sự ép buộc về giá; các bên giao dịch hành động hoàn toàn dựa trên cơ sở hiểu biết và thận trọng. Giá trị thị trường của BĐS là căn cứ chủ yếu cho hoạt động định giá của các loại tài sản. Khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện trên giá BĐS sẽ được sử dụng để làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS trên thị trường. Tuy nhiên trên thực tế lại có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của BĐS làm sai lệch giá trị thị trường, hay còn gọi là giá trị phi thị trường. Giá BĐS sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường khi vi phạm các điều kiện: có sự ép buộc trong giao dịch mua bán; người mua là người sở hữu bộ phận; mua bán giữa các thành viên trong gia đình; giao dịch giữa nội bộ công ty; giao dịch của những doanh nghiệp làm ăn phát đạt; bán sản phẩm độc quyền; người mua đang có quyền chiếm giữ BĐS; và bán BĐS thuộc sở hữu chung. Khi gặp những trường hợp này người định giá cần phải thu thập thông tin so sánh, điều chỉnh hoặc loại bỏ những trường hợp không phù hợp và không thể đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu. 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Các chi phí kết tinh và các yếu tố của bản thân BĐS: Đây là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Các yếu tố tự thân của BĐS bao gồm: các đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý của BĐS. Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đem lại từ sử dụng BĐS. BĐSTrườngở vị trí thuận lợĐạii, điều khọciện kinh doanhKinh tốt sẽ mangtế Huếlại luồng thu nhập cao, làm giá trị BĐS tăng cao. Các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước, hình SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 9
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của BĐS một phần do quá trình khai thác sử dụng BĐS và một phần do tâm lý của người sử dụng, do đó nó sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Những BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vuông vắn bao giờ cũng có giá trị cao hơn các mảnh đất khác. BĐS là tài sản đặc biệt, chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ qui định tính chất hợp pháp của các BĐS đang sử dụng. Do đó đây cũng là một nhân tố tác động lớn đến giá trị BĐS. Tính chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, các qui định của Nhà nước về sở hữu và sử dụng BĐS. Bởi vậy một BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ có giá trị cao hơn những BĐS khác có cùng vị trí và kích thước nhưng không có giấy tờ pháp lý, hoặc thiếu các điều kiện để đảm bảo việc thực hiện đầy đủ quyền năng của người sở hữu và sử dụng BĐS. Trong quá trình định giá, người định giá cần nắm được các thông tin về pháp lý của BĐS để xác định giá trị, trên cơ sở xác định mức độ rủi ro và chi phí phải gánh chịu khi không có đầy đủ căn cứ pháp lý. Thông thường các rủi ro có thể xảy ra khi không có giấy tờ pháp lý là trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện qui hoạch, khi có tranh chấp xảy ra hoặc các chi phí về việc phải hoàn tất giấy tờ. Địa tô và lợi thế về vị trí của BĐS: Do đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí. Tương ứng với mỗi một vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định. Do đó giá trị BĐS sẽ phụ thuộc vào địa tô thu được từ mỗi vị trí đó. Vị trí của BĐS được phân tích dưới khía cạnh vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, trong đó vị trí tương đối là quan trọng nhất, thể hiện khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại BĐS ở những vị trí càng thuận lợi, luồng thu nhập càng cao, do đó giá trị của BĐS càng cao. Ngoài ra cũng do cố định về vị trí và gắn liền với từng vị trí nhất định mà giá trị của BĐS cũng chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Đó là các yếu tố: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường gắn liền với từng vùng và khu vực cụ thể. Như vậyTrườngở mỗi vùng và khu Đại vực lại hìnhhọc thành Kinh một mức giá tế trị BĐSHuế khác nhau gắn SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 10
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi liền với các yếu tố mang tính vùng và khu vực đó. Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Người định giá cần có sự đánh giá tác động của yếu tố vùng để xác định được các vùng giá trị khác nhau ở từng khu vực vị trí cụ thể. Đây là một trong những cơ sở quan trọng khi xây dựng đơn giá đất thị trường cho các vùng và khu vực để phục vụ cho định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp trong các NHTM nói riêng. Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng phát triển của nền kinh tế và đặc biệt là triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng BĐS cũng là một trong những nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị BĐS. Luồng thu nhập hiện tại của BĐS phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, kinh tế phát triển nhanh, mức sinh lợi sẽ tăng nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư và phát triển BĐS, tức là tăng cầu về BĐS. Do đó đây là yếu tố cơ bản tạo nên sức cầu trên thị trường BĐS và làm cho giá trị BĐS tăng cao. Bởi vậy khi định giá BĐS trong những điều kiện và thời điểm khác nhau tương ứng với các giai đoạn phát triển của nền kinh tế thì giá trị BĐS cũng sẽ bị ảnh hưởng theo. Ngoài ra giá trị BĐS còn chịu sự tác động của lĩnh vực sử dụng BĐS đó. Nếu lĩnh vực sử dụng BĐS có điều kiện và cơ hội để phát triển thì giá trị của những BĐS đó sẽ cao hơn các BĐS sử dụng trong các lĩnh vực khác. Ngoài ra trong quá trình định giá, giá cả của BĐS còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố ngoại ứng khác như quan hệ thị trường tại thời điểm định giá, yếu tố tâm lý của khách hàng. Các yếu tố này sẽ tác động lên hành vi của khách hàng tham gia trên thị trường và do đó sẽ làm cho giá cả hàng hóa BĐS biến động, do đó sẽ làm thay đổi quan điểm về giá trị của BĐS cần định giá. Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng cung cầu về hàng hóa, tính chất cạnh tranh và tính đa dạng phổ biến của hàng hóa đó trên thị trường. Khi có bất kỳ sự mất cân bằng cung cầu về hàng hóa BĐS tại một thời điểm nào đó sẽ làm cho giá cả BĐS biến động mạnh. Xu hướng mất cân đối cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thưTrườngờng diễn ra ở nh ữĐạing vùng, họckhu vực Kinhđang phát tri tếển ho Huếặc có khả năng để phát triển. Bởi vậy giá trị BĐS ở những khu vực này sẽ chịu tác động mạnh mẽ của SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 11
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi qui luật cung cầu và thường cách xa so với giá trị thực của BĐS đó. Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS đó là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thậm chí còn là thị trường mang tính độc quyền, do sự khan hiếm, cá biệt về hàng hóa và sự mất cân xứng về thông tin. Điều này dẫn đến giá cả của BĐS ngày càng tăng cao và có xu hướng biến động mạnh. Mục tiêu của người định giá là xác định giá trị thị trường của BĐS, các yếu tố làm sai lệch giá cả cần phải được điều chỉnh cho hợp lý. Việc điều chỉnh này phụ thuộc vào các mục đích định giá khác nhau. Tùy theo từng mục đích định giá mà người định giá có thể xem xét lựa chọn thông tin, và loại bỏ các yếu tố làm sai lệch giá trị thị trường của BĐS. Bởi vậy việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp là hết sức quan trọng đối với người định giá BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng cũng như khai thác BĐS ngoài việc căn cứ vào giá trị sử dụng còn phụ thuộc một phần rất lớn vào yếu tố tâm lý của khách hàng. Do đó có những BĐS được đánh giá cao với khách hàng này nhưng lại bị đánh giá thấp đối với khách hàng khác, và người ta gọi đó là giá tâm lý. Đó là mức giá có được từ cảm giác thỏa mãn của khách hàng khi quyết định mua hay bán BĐS. Yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá BĐS trước hết cần phải thỏa mãn và được đánh giá chung theo các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội, ví dụ như phong thủy, các kiêng kị trong xây dựng nhà ở ; các yếu tố lịch sử như những rủi ro và những vấn đề mang tính duy tâm của chủ sở hữu và sử dụng BĐS trước đó; các yếu tố tâm lý thể hiện đặc tính cá nhân và đẳng cấp xã hội và tâm lý đám đông. 1.2.3 Sự cần thiết của định giá Bất động sản thế chấp Việc xác định đúng giá trị BĐS thế chấp là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở quan trọng để Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng. BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, thị trường BĐS biến động không ngừng, có thể tăng đột biến nhưng cũng có thể trầm lắng “đóng băng”. Chính vì vậy mà việc định giá BĐS thế chấp là rất cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn và giảm bớtTrường rủi ro. Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 12
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo đảm được thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó. Định giá BĐS thế chấp không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ. Bởi sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn được sử dụng BĐS đó, trong thời gian này BĐS thế chấp bị hao mòn, hư hỏng là khó tránh khỏi. Trước khi phát mãi BĐS thế chấp cần phải được định giá để xác định xem giá trị BĐS đó có đủ để thanh toán nợ hay không, khách hàng cũng muốn biết giá trị BĐS đó có cao hơn khoản nợ hay không. Nếu tài sản không được định giá mà đã đem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng. Ngoài ra trong điều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng trong và ngoài nước đang đòi hỏi các ngân hàng phải thay đổi lại chiến lược kinh doanh của mình. Một trong những bước thay đổi đó chính là việc cải tiến qui trình tín dụng và xác định lại giá trị BĐS thế chấp để nhằm thu hút khách hàng. Hơn nữa xu thế phát triển ngành kinh doanh BĐS của một số nước trên thế giới hiện nay đó là phát triển mạnh mẽ phân đoạn thị trường tài chính thứ cấp như Anh, Mỹ, Úc. Bởi vậy việc định giá BĐS thế chấp hết sức quan trọng. Chỉ khi nào giá trị thế chấp được xác định bằng với giá trị thị trường, cùng với hệ thống chính sách pháp luật của nhà nước cho phép thì mới tạo điều kiện cho thị trường BĐS thứ cấp có cơ hội phát triển. 1.2.4 Các phương pháp định giá Bất động sản thế chấp Định giá BĐS được thực hiện với nhiều loại BĐS khác nhau và cho nhiều mục đích khác nhau. Có phương pháp định giá này phù hợp với BĐS này nhưng lại không phùTrường hợp với BĐS khácĐại hoặc họcphù hợp vKinhới mục đích tế định Huếgiá này mà không phù hợp với mục đích định giá khác. Do vậy có nhiều phương pháp định giá khác SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 13
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi nhau và mỗi phương pháp có đặc điểm và cách thức tiến hành khác nhau. Chúng có thể sử dụng độc lập với nhau hoặc cũng có thể kết hợp với nhau để nhằm giúp cho người định giá xác định được mức giá hợp lý. Theo điều 4, nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì có 05 phương pháp định giá bất động sản, trong đó thì phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận văn, tôi sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Hai phương pháp còn lại là hệ số điều chỉnh giá đất và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. 1.2.4.1 Phương pháp so sánh  Khái niệm Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá trị của BĐS mục tiêu. Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế và dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.  Các trường hợp áp dụng Phương pháp so sánh rất phù hợp trong việc định giá BĐS thế chấp.Việc tìm ra giao dịch của các BĐS tương tự và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS giao dịch trên thị trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh là rất phù hợp bởi nó phản ánh giá trị thị trường của BĐS. Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn. Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của các BĐS so sánh cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trường không ổn định và thông tin thiếu chính xác như thị trường BĐS nước ta hiện nay thì việc trong tương lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vàoTrường các quy định c ủaĐại Chính phhọcủ và bi ếKinhn động của thtếị trư ờHuếng. Vì vậy khi áp SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 14
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi dụng phương pháp này, người định giá phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh.  Các bước tiến hành phương pháp Trong thực tế không có 2 hay nhiều bất động sản giống nhau hoàn toàn, hơn nữa giá trị của chúng lại thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, người định giá cần phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và thực hiện các cuộc điều chỉnh cần thiết để tìm ra môt mức giá phù hợp cho bất động sản mục tiêu. Qui trình định giá có thể được thực hiện như sau: Bước 1: Xác định Bất động sản mục tiêu Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của Bất động sản mục tiêu. Nghiên cứu các thông tin, kỹ thuật về bất động sản như: diện tích, chiều ngang, hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác, công dụng. Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan tới Bất động sản và các ràng buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng trên đất nông nghiệp, giấy tờ có đầy đủ không, các quyền năng của bất động sản ) Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các bất động sản đã được bán trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng. Việc tìm kiếm các thông tin bất động sản này có thể dựa vào hồ sơ của các nhà định giá bán hoặc có thể dựa vào các nguồn thông tin khác như báo chí, các cơ sở giao dịch khác. Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các bất động sản so sánh thu thập được để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất. Để thực hiện tốt bước này, chúng ta cần kiểm tra, phân tích và làm rõ nguồn gốc, đặc điểm, tính chất của các giao Trườngdịch. Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 15
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi - Kiểm tra thông tin để đảm bảo bất động sản so sánh có phù hợp tương đồng đối với bất động sản mục tiêu không? Để khẳng định nguồn gốc này, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh. - Lựa chọn 1 số BĐS phù hợp nhất với bất động sản mục tiêu để tiến hành so sánh. Và bất động sản so sánh mà ta lựa chọn phải rút ra được cơ sở để xác định các yếu tố điều chỉnh, mức điều chỉnh. Thường lựa chọn từ 3 - 6 bất động sản để so sánh. Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng các điều kiện: (1) các BĐS này ở cùng khu vực hoặc khu lân cận với BĐS cần định giá, (2) Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá m2 mặt tiền) và phân tích so sánh cho mỗi đơn vị. Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh. Đây là bước quan trọng nhất. Các BĐS luôn có sự khác biệt nhau, vấn đề là khác nhau nhiều hay ít. Có những sự khác biệt ít ảnh hưởng đến giá trị của BĐS nhưng cũng có sự khác biệt lại ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phải đánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS so sánh hay không, hoặc yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp cần định giá hay không. Trên cơ sở phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh cho phù hợp. Việc điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc: lấy giá trị của BĐS thế chấp làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh các BĐS so sánh, nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giá trị của BĐS thế chấp xuống và ngược lại. Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐS mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thôngTrường tin. Trong quá Đại trình điề uhọc chỉnh s ửKinhdụng các ch tếỉ tiêu: Huế độ lệch chuẩn, hệ SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 16
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi số biến đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy BĐS cần định giá làm chuẩn. Nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS so sánh xuống và ngược lại. Nhưng điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh  Ưu, nhược điểm của phương pháp  Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau: Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vi không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị. Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của Bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS  Nhược điểm Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS. Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo ra thu nhập, người đầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các nguồn tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán BĐS tạo ra thu thập là rất khó khăn. Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những Bất động sản được cải tạo đầu tiên trong mộTrườngt khu vực đang xu Đạiống cấp thìhọc có rấ t Kinhít số liệu có tếthể so Huế sánh được, người SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 17
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá cần phải tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham giá giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến những kết luận thiếu chính xác. 1.2.4.2 Phương pháp chi phí  Khái niệm Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí tạo nên BĐS xác định BĐS mục tiêu thông qua việc xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế. Đối với BĐS mới, chi phí thay thế (tái tạo) BĐS mục tiêu là chi phí đối với BĐS mới. Đối với BĐS cũ, tính hao mòn lỗi thời của BĐS mục tiêu. Một đặc điểm riêng vốn có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm thấy một BĐS tương tự như BĐS của chúng ta. Nhưng BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng Bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu thành BĐS đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các BĐS cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hĩnh thành cho ta một cách chính xác nhất về BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá  Các trường hợp áp dụng Định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như:Trường bênh viện, thư Đạiviện, trư ờhọcng học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 18
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Định giá cho mục đích bảo hiểm Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải phóng mặt bằng và bồi thường đất.  Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán. Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của Bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.  Ưu, nhược điểm của phương pháp  Ưu điểm Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được. Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách khách quan thì có thểTrườnghạn chế được nh ữĐạing sai sót học khi cung Kinhcầu biểu hiệ ntế của sHuếự thái quá.  Nhược điểm SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 19
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí. Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ. Việc ước giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy. Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm. 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập  Khái niệm Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp này dựa trên nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị của vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau. Phương pháp thu nhập bao gồm các kỹ thuật tính toán mà người định giá sử dụng để phân tích khả năng của BĐS tạo thu nhập cả trong hiện tại và tương lai. Đây là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS. Tuy nhiên, nó không phải là phương pháp độc lập hoàn toàn mà nó mang tính liên hoàn, kết hợp nhiều phương pháp. Để xác định được giá trị BĐS theo phương pháp này cần phải tính toán được luồng thu nhập đem lại từ sử dụng BĐS và tỷ suất sinh lời của BĐS đó. Luồng thu nhập của BĐS có thể được đánh giá như sau:  Trường hợp luồng thu nhập là cố định hàng năm Sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp G = NOI / Ro Với: G: Giá trị BĐS TrườngNOI: Thu nh ậĐạip hoạt đ ộhọcng ròng Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 20
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Ro: Tỷ lệ vốn hóa trực tiếp (Tỷ lệ sinh lời)  Trường hợp luồng thu nhập thu được là khác nhau giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn đầu tư Sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu 1 2 n n G = NOI1+ r1^ + NOI2/(1+r2) + + NOIn/(1+rn) + SVn x 1/(1+rn) Với G: Giá trị BĐS NOI: Thu nhập hoạt động ròng rn : Tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) của BĐS tại mỗi thời điểm đầu tư SVn: Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư)  Các trường hợp áp dụng Phương pháp thu nhập chủ yếu được trong thẩm định giá các tài sản mang lại thu nhập hàng năm như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc áp dụng trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.  Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp. Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự. Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.  Ưu, nhược điểm của phương pháp  Ưu điểm Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợTrườngi ích mà Bất động Đạisản mang học lại cho nhà Kinh đầu tư. tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 21
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền. Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.  Nhược điểm Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai. Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong các trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. 1.2.5 Quy trình định giá Bất động sản Qui trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Ở mỗi bước trong qui trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc. Ở mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những qui định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS. Thông thường qui trình định giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau: Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 22
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Thu Đối Xác Áp dụng Hoàn Lên thập chiếu định các phương thành kế và giá trị vấn pháp định báo hoạch phân thực tế đề giá để định cáo định tích và giá trị định giá BĐS định giá số cần ước giá mục tiêu giá liệu lượng Sơ đồ 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp Bước 1. Xác định vấn đề định giá: Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thế chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng Các đặc điểm của BĐS như vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tượng khách hàng vay thế chấp. Bước 2. Lên kế hoạch định giá Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá và các đặc điểm về BĐS và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác định thời gian, cử cán bộ đi định giá. Xác định các thông tin và tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường. Lên chương trình và thời gian biểu công tác. Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin về Bất động sản mục tiêu. Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc qua khảo sát từ thực tế. Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như: cácTrường tài liệu mua bán, Đạiđịnh mứ c họctiêu hao vKinhật tư, đơn giá tế chi Huếphí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 23
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các qui định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê. Cần phải thu thập đầy đủ các hệ thống văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS. Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về chính sách nhà ở, chính sách thuế nhà đất, những thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm sóat của Nhà nước đối với thị trường BĐS Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ. Đây là các thông tin giúp cho người định giá có thể phân tích được những diễn biến của thị trường và đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá. Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, người định giá cần lựa chọn các thông tin đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với việc định giá BĐS mục tiêu để xử lý và phân tích. Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá BĐS mục tiêu. Các phân tích ở trên sẽ là căn cứ để người định giá sử dụng các phương pháp định giá phù hợp. Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá Bất động sản. Tuy nhiên một phương pháp được thừa nhận là cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ và có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc trong định giá. Trong định giá Bất động sản không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá. Người định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp địnhTrường giá, tùy thuộc vàoĐại các hoàn học cảnh khácKinh nhau. Các tế phương Huế pháp định giá SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 24
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi thường dùng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, lợi nhuận, Phương pháp giá trị thặng dư (giá trị còn lại), Phương pháp thu nhập. Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng. Sau khi tính toán được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hành điều chỉnh, và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định. Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách hàng và các bộ phận liên quan Bước cuối cùng trong qui trình định giá là người định giá cần hoàn thành bản báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình định giá và trình cấp trên phê duyệt. Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì coi như giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng. Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 25
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP BIDV CHI NHÁNH HỘI AN 2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An 2.1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Logo Ngân hàng: Tên đầy đủ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tên giao dịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam Tên gọi tắt: BIDV Địa chỉ: Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: 04.2220.5544 - 19009247. Fax: 04. 2220.0399 Email: Info@bidv.com.vn Lịch sử xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi tự hào gắn với từng thời kỳ lịch sử bảo vệ và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam Được thành lập ngày 26/4/1957, BIDV là ngân hàng thương mại lâu đời nhất Việt Nam. Đến nay đã tròn 60 năm trong chặn đường hình thành và phát triển, BIDV đã hoà mình trong dòng chảy của dân tộc, đã góp phần vào việc khôi phục, phục hồi kinh tế sau chiếnTrường tranh, thực hiện Đại kế hoạch học năm năm Kinh lần thứ nhất tế (1957 Huế– 1965); Thực hiện hai nhiệm vụ chiến lược xây dựng CNXH, chống chiến tranh phá hoại của giặc SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 26
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Mỹ ở miền Bắc, chi viện cho miền Nam, đấu tranh thống nhất đất nước (1965- 1975); Xây dựng và phát triển kinh tế đất nước (1975-1989) và Thực hiện công cuộc đổi mới hoạt động ngân hàng phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước (1990 – nay). Với hơn 24.000 cán bộ, nhân viên là các chuyên gia tư vấn tài chính được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm được tích luỹ và chuyển giao trong hơn nửa thế kỷ BIDV luôn đem đến cho khách hàng lợi ích và sự tin cậy. Đi kèm với đó là là mạng lưới ngân hàng gồm: 180 Chi nhánh và trên 798 điểm mạng lưới, 1.822 ATM, 15.962 POS tại 63 tỉnh/thành phố trên toàn quốc; Mạng lưới phi ngân hàng gồm: các Công ty Chứng khoán Đầu tư (BSC), Công ty Cho thuê tài chính, Công ty Bảo hiểm Phi nhân thọ (BIC) ; Hiện diện thương mại tại nước ngoài: Lào, Campuchia, Myanmar, Nga, Séc ; Các liên doanh với nước ngoài: Ngân hàng Liên doanh VID- Public (đối tác Malaysia), Ngân hàng Liên doanh Lào -Việt (với đối tác Lào) Ngân hàng Liên doanh Việt Nga - VRB (với đối tác Nga), Công ty Liên doanh Tháp BIDV (đối tác Singapore), Liên doanh quản lý đầu tư BIDV - Việt Nam Partners (đối tác Mỹ), Liên doanh Bảo hiểm nhân thọ BIDV Metlife. Quy mô tổng tài sản đến 31/12/2015 đạt gần 851 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng 24% so với đầu kỳ, trở thành Ngân hàng TMCP có quy mô dẫn đầu thị trường. Bên cạnh đó, BIDV nằm trong Top 6 các công ty có vốn hóa lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam với tổng khối lượng cổ phiếu lưu hành đến thời điểm 31/12/2015 là hơn 3,4 tỷ cổ phiếu, tổng giá trị vốn hóa cổ phiếu BID đạt hơn 70 ngàn tỷ đồng, tăng 90% so với mức vốn hóa đầu năm 2015. Hiện nay, BID vẫn đang nằm trong top 10 cổ phiếu có vốn hóa dẫn đầu thị trường, chiếm hơn 6% tổng mức vốn hóa toàn thị trường. Nguồn vốn huy động đạt gần 791 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng trên 24%, trong đó huy động vốn từ tổ chức dân cư đạt gần 659 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng 28%, cao hơn mục tiêu đã được ĐHĐCĐ giao (↑16,5%). Thị phần huy động vốn đạt 12,3%, tăng 2% Trườngso với năm trước. Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 27
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Tổng dư nợ tín dụng và đầu tư đạt trên 804 ngàn tỷ đồng, tăng trưởng 26% so với đầu kỳ. Thị phần tín dụng năm 2015 đạt 13,2%, tăng 1,6% so với năm trước. Cơ cấu và tăng trưởng tín dụng tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên theo đúng định hướng của Chính phủ, NHNN, chiếm trên 50% tổng dư nợ hệ thống với mức tăng trưởng khá. Chất lượng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hướng theo thông lệ quốc tế, tỷ lệ nợ xấu và tỷ lệ nợ nhóm 2 đều giảm so với năm trước, tương ứng là 1,68% và 2,93%. Thu dịch vụ ròng đạt 2.337 tỷ đồng, tăng trưởng 30% so với năm trước, nếu bao gồm thu dịch vụ bảo lãnh thì Thu dịch vụ ròng đạt 3.620 tỷ đồng, giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường. Cơ cấu thu dịch vụ chuyển dịch tích cực khi tiếp tục gia tăng đối với các sản phẩm dịch vụ bán lẻ, sản phẩm ngân hàng hiện đại. Hiệu quả kinh doanh duy trì mức tăng trưởng khá ổn định trong điều kiện môi trường kinh doanh cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng khách quan từ sáp nhập MHB Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 7.949 tỷ đồng, tăng trưởng 26% so với năm trước, vượt kế hoạch do ĐHĐCĐ giao. Nếu bao gồm phần lỗ luỹ kế của MHB tại thời điểm sáp nhập (-476 tỷ đồng) thì lợi nhuận trước thuế năm 2015 đạt 7.473 tỷ đồng. ROA đạt 0,79%; ROE đạt 15,5%; trích đủ DPRR theo quy định, dự kiến tỷ lệ chi trả cổ tức ở mức 8,5%. Các chỉ tiêu an toàn thanh khoản, giới hạn đầu tư đảm bảo theo quy định của NHNN, hệ số CAR đạt trên 9%. Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An là Chi nhánh loại 1 trực thuộc Ngân hàng TMCP BIDV, thành lập theo quyết định số 526-QĐ BIDV ngày 12/05/2015 của Chủ tịch hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP BIDV. Với mạng lưới tổ chức gồm Hội sở chính tại Số 537 đường Hai Bà Trung - Phường Cẩm Phô - Thành phố Hội An - Quảng Nam và 3 phòng giao dịch trên địa bàn, tạo sự thuận lợi tối đa cho các doanh nghiệp, tổ chức và nhân sự sử dụng các sản phẩm của ngân hàng. Trên cơ sở sát nhập 2 Ngân hàng TMCP BIDV và Ngân hàng TMCP Phát triển NhàTrườngđồng bằng sông ĐạiCửu Long học (MHB), Kinhban lãnh đ ạotế củ aHuếNgân hàng TMCP BIDV đã quyết định nâng cấp Phòng giao dịch BIDV Hội An trực thuộc Chi nhánh SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 28
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Quảng Nam thành Chi nhánh loại 1 là BIDV Chi nhánh Hội An. Từ khi tách ra khỏi BIDV Chi nhánh Quảng Nam, mặc dù chỉ mới có 2 năm để xây dựng, phát triển và trưởng thành nhưng Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An đã không ngừng vươn lên, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao, đạt nhiều thành tựu to lớn, góp phần quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế khu vực, đem đến niềm tin, cơ hội cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Đến hết năm 2016, tổng nguồn vốn huy động đạt trên 1402 tỷ đồng, trong đó tiền gửi dân cư chiếm 58,6%, tổng dư nợ đạt trên 1782 tỷ đồng, tỉ lệ nợ xấu chỉ chiếm 0,6% tổng dư nợ. Các khách hàng lớn truyền thống như công ty cổ phần thủy điện Đak Mi, Công ty TNHH giày Rieker Việt Nam, Công ty TNHH Ga Miền Trung, Công ty TNHH MTV Toàn Mỹ Miền Trung cùng các doanh nghiệp và cá nhân khác. 2.1.2 Các ngành nghề kinh doanh Với tư cách hoạt động như 1 Ngân hàng thương mại, hiện nay Ngân hàng ĐT&PT Hội An thực hiện kinh doanh ở rất nhiều lĩnh vực, bao gồm: + Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ từ dân cư và các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế dưới nhiều hình thức. + Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ. + Đaị lý uỷ thác cấp vốn, cho vay từ nguồn hỗ trợ phát triển chính thức của chính phủ, các nước và các tổ chức tài chính tín dụng nước ngoài đối với các DN hoạt động tại Việt Nam. + Đầu tư dưới hình thức hùn vốn liên doanh liên kết với các tổ chức kinh tế, TCTD trong và ngoài nước. + Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền nhanh, thanh toán trong nước qua mạng vi tính và thanh toán quốc tế qua mạng thanh toán toàn cầu SWIFT. + Thực hiện thanh toán giữa Việt Nam với Lào. +Trường Đại lý thanh toán Đại các loạ ihọc thẻ tín dKinhụng quốc t ế:tếVisa, Huế Mastercard, JCB card, cung cấp séc du lịch, ATM. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 29
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi + Thực hiện các dịch vụ ngân quỹ: Thu đổi ngoại tệ, thu đổi ngân phiếu thanh toán, chi trả kiều hối, cung ứng tiền mặt đến tận nhà. + Kinh doanh ngoại tệ. + Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh. + Thực hiện các dịch vụ về tư vấn đầu tư. 2.1.3 Cơ cấu tổ chức BIDV Chi nhánh Hội An Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An là Chi nhánh loại 1, các phòng giao dịch chịu sự quản lí trực tiếp của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An. Bao gồm 3 phòng giao dịch như sau: Bảng 2.1 Danh sách Chi nhánh và phòng giao dịch Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Thành phố Hội An Số 537 đường Hai Bà Trưng , Phường Cẩm Hội sở BIDV Chi nhánh Hội Phô, An Thành phố Hội An - Quảng Nam 166 Nguyễn Trường Tộ, Phường Cẩm Phô, Phòng giao dịch Cẩm Phô Thành phố Hội An, Quảng Nam Huyện Điện Bàn Phòng giao dịch Điện Nam- Khu Công Nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc, Điện Ngọc Điện Nam Bắc, Điện Bàn, Quảng Nam Khối 3, Thị trấn Vĩnh Điện, Điện Bàn, Quảng Phòng giao dịch Điện Bàn Nam (Nguồn: Phòng Kế toán Ngân hàng BIDV Hội An) Cơ cấu tổ chức các phòng ban của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An gồm TrườngBan giám đốc và 11Đại Phòng chhọcịu sự qu Kinhản lí trực tiế ptế từ Ban Huế giám đốc: SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 30
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Giám Đốc Phó Giám Đốc Phó Giám Đốc Phòng Tín dụng P. Khách hàng cá nhân P. Quản lí rủi ro Phòng, điểm giao dịch P. Kế hoạch, nguồn vốn Tổ thanh toán quốc tế P. Tiền tệ kho quỹ P. Khách hàng DN P. Tài chính kế toán P. Kiểm tra nội bộ P. Tổ chức hành chính Tổ điện toán :Quan hệ trực tuyến :Quan hệ chức năng (phối hợp) Sơ đồ 2.1 Tổ chức bộ máy quản lí của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Chức năng chung của các phòng: tất cả các phòng đều có chung 5 chức năng sau: +TrườngThứ nhất, các phòng Đạiđều cóhọc chung chKinhức năng là tếđề xu Huếất, tham mưu giúp Giám đốc Chi nhánh xây dựng kế hoạch, chương trình công tác đồng thời tìm các SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 31
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi giải pháp triển khai nhiệm vụ thuộc chức năng được giao, các văn bản hướng dẫn thuộc lĩnh vực nghiệp vụ được giao. + Thứ hai, các phòng chủ động tổ chức thực hiện các nhiệm vụ được giao, trực tiếp thực hiện, xử lý, tác nghiệp các nghiệp vụ thuộc lĩnh vực được giao theo đúng quy chế, thẩm quyền, quy trình nghiệp vụ góp phần hoàn thành nhiệm vụ kinh doanh của toàn Chi nhánh. Các phòng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính đúng đắn, chính xác, trung thực và đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong phạm vi nghiệp vụ của các phòng được giao. + Thứ ba, các phòng tổ chức lưu trữ hồ sơ, quản lý thông tin, tổng hợp và lập các báo cáo trong phạm vi nhiệm vụ, nghiệp vụ của phòng để phục vụ công tác quản trị điều hành của Chi nhánh. + Thứ tư, thường xuyên cải tiến phương pháp làm việc, rèn luyện, đào tạo cán bộ về năng lực, chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường, giữ uy tín, hình ảnh, ấn tượng tốt đẹp về Chi nhánh. Nghiên cứu, đề xuất ứng dụng công nghệ thông tin vào nghiệp vụ mà phòng được giao quản lý. + Thứ năm, phối hợp chặt chẽ với các đơn vị khác trong Chi nhánh theo qui trình nghiệp vụ. Bên cạnh đó, luôn có ý thức xây dựng tập thể đoàn kết, vững mạnh, tích cực tham gia các phong trào thi đua. Thực hiện tốt công tác đào tạo cán bộ để góp phần phát triển nguồn nhân lực của Chi nhánh. 2.1.4 Tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Tuy mới thành lập vào giữa năm 2015 nhưng với sự kế thừa và phát triển từ phòng giao dịch BIDV của Chi nhánh BIDV Quảng Nam thì BIDV Chi nhánh Hội An đã hoàn thành xuất sắc mục tiêu kế hoạch được Ban lãnh đạo BIDV Việt Nam phân công. Tổng Vốn huy động cuối năm 2016 đạt 1871.002 tỷ đồng, tăng 1101.621 tỷ đồng so với năm 2015; Dư nợ cho vay cuối năm 2016 đạt 1.782 tỷ ng so v đồng, tăngTrường 1027,8 tỷ đồ Đạiới năm học 2015. Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 32
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Bảng 2.2 Tình hình Tài sản và Nguồn vốn của BIDV Hội An năm 2015-2016 Đơn vị: Tỷ đồng Năm 2015 Năm 2016 So sánh 2016/2015 CHỈ TIÊU Giá trị Giá trị +/- % I. TÀI SẢN 776.403 1885.912 1109.509 142.90 1. Tiền mặt, vàng bạc, đá quý 12.251 24.149 11.898 97.12 2. Tiền gửi tại TCTD 0.061 0.768 0.707 1159.37 3. Cho vay TCKT, cá nhân 704.152 1684.606 980.455 139.24 4. Cho vay ủy thác đầu tư 50.048 97.394 47.346 94.60 5. Tài sản có khác 9.891 78.995 69.103 698.64 II. Nguồn vốn 769.381 1871.002 1101.621 143.18 1. Tiền gửi, vay của TCTD 2.891 32.821 29.930 1035.33 2. Tiền gửi của khách hàng 552.721 1586.422 1033.701 187.02 3. Phát hành giấy tờ có giá 121.740 0.235 -121.505 -99.81 4. Các khoản nợ khác 83.118 214.138 131.020 157.63 5. Vốn và các quỹ 8.911 37.385 28.475 319.56 (Nguồn: Phòng Tài chính kế toán Ngân hàng BIDV Hội An) Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An giai đoạn 2015-2016 ta thấy lợi nhuận trước thuế đã tăng thêm 13.8 tỷ đồng tương ứng tăng 90.2%. Đi sâu vào phân tích ta có thể thấy: Thu nhập lãi thuần của Ngân hàng trong năm 2016 đã tăng 41.586 tỷ đồng so với năm 2015, tương ứng tăng 83.8%. Đây cũng là nguồn thu nhập chính của Ngân hàng và có bước tăng trưởng mạnh nhất, góp phần làm tăng lợi nhuận trước thuế cho Ngân hàng. Lãi từ hoạt động dịch vụ của ngân hàng cũng tăng 5.999 tỷ đồng so với năm 2015, đạt mức 18.703 tỷ đồng, tương ứng tăng 47.2%. Bên cạnh đó, trong năm 2016 thì Chi nhánh đã có sự phát triển về quy mô nên kéo theo chi phí hoạt động cũng có sự tăng thêm 25.971 tỷ đồng tương ứng tăng 71.7%. Chi phí DPRRTC trong năm 2016 cũng tăng 7.7 tỷ đồng nhưng kết quả lợi nhuận trước thuế của ngân hàng trong vẫn tăng thêm 13.8 tỷ đồng tương ứng tăng 90.2%. Nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng trưởng ấn tượng của các chỉ tiêu là do Chi nhánh BIDV Hội An thành lập vào giữa năm 2015 nên trong nămTrường 2015 chỉ hoạch toánĐại nữa cuhọcối năm, Kinhcòn năm 2016 tế thì hoHuếạch toán cả năm. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 33
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Đối với một Chi nhánh mới thành lập thì kết quả hoạt động kinh doanh tăng trưởng như vậy là rất tốt. Ngân hàng cần duy trì và phát huy đà tăng trưởng này. Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh BIDV Hội An năm 2015-2016 Đơn vị tính: Tỷ đồng So sánh 2016/2015 Chỉ tiêu Năm Năm 2015 2016 +/- % 1. Thu nhập lãi thuần 49.622 91.207 41.586 83.8 2. Lãi/l ỗ thuần từ hoạt động dịch 12.704 18.703 5.999 47.2 vụ 3. Lãi/lỗ thuần từ hoạt động kinh 1.335 1.141 -0.194 -14.5 doanh ngoại hối 4. Lãi/lỗ thuần từ hoạt động khác 0.352 0.433 0.082 23.2 5. Chi phí hoạt động 36.210 62.181 25.971 71.7 6. L ợi nhuận từ hoạt động KD 27.802 49.302 21.5 77.3 trước chi phí DPRRTD 7. Chi phí DPRRTD 12.502 20.202 7.7 61.6 LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ 15.3 29.1 13.8 90.2 (Nguồn: Phòng Tài chính- Kế toán Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An) 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An 2.2.1 Quy định về Bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An áp dụng quy định số 8955/QĐ- QLTD ngày 31 tháng 12 năm 2014 về giao dịch đảm bảo của Ngân hàng TMCP BIDV do Tổng giám đốc ban hành trong việc thẩm định BĐS thế chấp, quy định cụ thể như sau: 2.2.1.1 Bất động sản được nhận thế chấp 1. BIDV chỉ nhận thế chấp nhà ở hiện chưa được thế chấp để bảo đảm thực hiện cho bất kỳ nghĩa vụ nào tại tổ chức tín dụng/bên thứ ba khác tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm. 2.TrườngGiá trị của nhà ở phĐạiải lớn hơnhọc tổng giáKinh trị các ngh ĩatế vụ đưHuếợc bảo đảm. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 34
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi 3. Đối với quyền sử dụng đất mà có tài sản gắn liền với đất, BIDV nhận thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo quyền khi xử lý tài sản bảo đảm, tránh tranh chấp phát sinh. 4. Trường hợp nhà ở thế chấp được cho thuê thì: a) Hợp đồng thuê phải đảm bảo quyền xử lý của BIDV. b) Nếu khách hàng đã cho thuê thì yêu cầu khách hàng điều chỉnh hợp đồng thuê đảm bảo quyền xử lý của BIDV hoặc khi hết hạn/đáo hạn thì hợp đồng thuê phải đảm bảo quyền xử lý của BIDV. 5. Việc nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm là nhà ở, tài sản gắn liền với đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà phù hợp với quy định pháp luật. 6. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai mua của doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, căn hộ chung cư): a) BIDV nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chính khách hàng để đảm bảo cho các khoản vay mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. b) BIDV nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo cho các nghĩa vụ của khách hàng đối với BIDV, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định về quyền tài sản. c) Đối với trường hợp này, BIDV chỉ nhận thế chấp một trong hai hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó ưu tiên hình thức nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 35
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi 7. Trường hợp tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản/quyền sở hữu công trình, tùy từng trường hợp cụ thế thực hiện như sau: a) Nhận thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất (là tài sản hình thành trong tương lai). Để việc đăng ký giao dịch bảo đảm thuận lợi, lưu ý một số nội dung sau: (i) Báo cáo thẩm định giá trị tài sản: mô tả cụ thể tài sản bảo đảm bao gồm: quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo thực trạng tài sản. (ii) Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thé chấp: Một số lưu ý đối với phần mô tả tài sản: - Quyền sử dụng đất: mô tả cụ thể tài sản theo quy định. - Nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: ghi chung là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. b) Trường hợp không thực hiện được theo điểm a nêu trên: Nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (mô tả tài sản theo thực tế tài sản tại thời điểm thế chấp), trong đó: (i) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. (ii) Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai: công chứng hợp đồng thế chấp. 8. Trường hợp tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng được thế chấp theo quy định của pháp luật và tài sản trên đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, BIDV nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất (là tài sản hình thành trong tương lai) và thực hiện công chứng và đăng Trườngký hợp đồng thế ch Đạiấp. học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 36
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không chấp thuận đăng ký thì thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản cung cấp văn bản có xác nhận của UBND cấp xã trở lên hoặc cơ quan có thẩm quyền (đối với tài sản của hộ gia đình, cá nhân, tố chức) hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (đối với tài sản được xây dựng trên đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế) về việc xác nhận tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. 2.2.1.2 Bất động sản không nhận làm tài sản thế chấp Nhà ở, tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng/bên thứ ba khác. Nhà ở, tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất đó được bên bảo đảm mượn của tổ chức, cá nhân khác; hoặc đất đó được bên bảo đảm thuê mà bên cho thuê không phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không phải là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cho thuê đất, trừ trường hợp cùng với việc nhận thế chấp nhà ở, tài sản gắn liền với đất, bên cho mượn, cho thuê cũng thế chấp quyền sử dụng đất (nếu quyền sử dụng đất đó được phép thế chấp) đế cùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất liên quan đến các cơ sở thờ tự, tôn giáo, nghĩa địa, đất có mồ mả, quyền sử dụng đất và/hoặc nhà ở được cấp cho một số đối tượng đặc biệt mà BIDV có thể gặp khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. 2.2.1.3 Hệ số giá trị Bất động sản thế chấp và thời gian định giá lại tối đa Hệ số giá trị tài sản bảo đảm là hệ số đối với từng loại tài sản do BIDV quy định để làm căn cứ xác định mức cấp tín dụng đối với khách hàng. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm được xác định căn cứ vào các yếu tố: tính chất pháp lý của tài sản; khả năng thanh khoản của tài sản; tính chất, mức độ biến động giá trị củTrườnga tài sản; mức độ kiĐạiểm soát họccủa BIDV Kinhđối với tài stếản và Huế các yếu tố có liên quan khác làm cơ sở xác định giá trị mà BIDV chấp nhận đối với tài sản đó. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 37
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Bảng 2.4 Hệ số giá trị Bất động sản thế chấp và thời gian định giá lại tối đa Thời Hệ số gian giá trị TÀI SẢN THẾ CHẤP định giá tài sản lại tối đa thế chấp (tháng) Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên 1 0,8 12 đất. Trường hợp Quyền sử dụng đất được định giá theo giá 2 đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc 0,9 12 Trung ương quy định. Nhà ở hình thành trong tương lai mua của doanh 3 nghiệp kinh doanh Bất động sản trong dự án đầu tư 0,7 12 xây dựng nhà ở. 4 Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở 0,4 12 Tài sản bảo đảm là nhà ở, công trình xây dựng trên đất do cá nhân, hộ gia đình, tổ chức tự tạo lập chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thực hiện được việc 5 0,6 12 công chứng hợp đồng thế chấp mà Quyền sử dụng đất đó cũng được thế chấp (thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm) tại BIDV. (Nguồn: quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 của BIDV Việt Nam) 2.2.2 Quy trình thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An gồm 6 bước chính như sau: Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 38
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Bước 1 Bước 2 Bước 3 Xem xét đơn đề Kí h ng th nghị thế chấp, Giám định và ợp đồ ế ch phương án thẩm định giá ấp BĐS và SXKD, thông tin BĐS công chứng KH Bước 5 Bước 6 Bước 4 Giải ngân và Thanh lí hợp đồng kiểm tra sau khi Đăng kí thế chấp cho vay Sơ đồ 2.2 Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An  Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng. Bên thế chấp có đơn đề nghị thế chấp BĐS gửi Ngân hàng. Ngân hàng xem xét phương án kinh doanh, sử dụng vốn vay, khả năng trả nợ của khách hàng.  Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.  Ngân hàng xem xét tính chất pháp lý BĐS bảo đảm. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. + BĐS không có tranh chấp, được phép giao dịch, dễ chuyển nhượng, phát mại.  ThTrườngẩm định giá trị th ếĐạichấp: học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 39
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi + Căn cứ theo khung giá nhà nước, giá thị trường tại khu vực có BĐS đó. + Tố định giá trực tiếp thẩm định giá của BĐS ngoài thực tế. Hai phương pháp hay dùng để định giá BĐS là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.  Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Các bên kí kết hợp đồng thế chấp BĐS theo mẫu hợp đồng quy định thường bao gồm các nội dung: cơ sở kết lập hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng, cam đoan của các bên Công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục công chứng, chứng thực, xác nhận bảo đảm tiền vay phải do BIDV đầu mối thực hiện đế bảo đảm tính xác thực. Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực, xác nhận: + Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng hoặc Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng (theo mẫu của Phòng công chứng, UBND cấp xã). + Bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện); Văn bản phân cấp, uỷ quyền của BIDV và Bên bảo đảm (nếu có) xác định thẩm quyền ký giao dịch bảo đảm. + Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. + Ngoài các cầu công chứng, chứng thực còn có thêm một hoặc vài các giấy tờ khác tùy trường hợp.  Bước 4: Đăng ký thế chấp Ngân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý biết về việc thế chấp, và bên thế chấp có đơn gửi văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất kèm theo giấy tờ về sở hữu nhàTrườngở để đăng ký th Đạiế chấp, c ụhọcthể như sau:Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 40
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cấp tỉnh và cấp huyện) chịu trách nhiệm đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. + Thế chấp bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. + Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. + Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã liệt kê trên đây. + Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.  Bước 5: Giải ngân và kiếm tra sau khi cho vay Bên thế chấp chuyển GCNQSD đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất của NhàTrường nước; thông báo Đại đã đăng học ký thế ch Kinhấp cho Ngân tế hàng Huế và nhận tiền vay. Ngân hàng tiến hành kiếm tra việc sử dụng vốn sau khi cho vay. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 41
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi  Bước 6: Thanh lý hợp đồng Giải chấp, xóa đăng ký thế chấp nếu bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ. Xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ nếu bên thế chấp không thanh toán được. 2.2.3 Dẫn chứng cụ thể công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Dựa theo quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31 tháng 12 năm 2014 thì mức cấp tín dụng tối đa đối với quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất là 80%. Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An tiến hành thẩm định BĐS thế chấp và cấp tín dụng như sau: Ngày 20/02/2017 Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết, thời hạn vay 12 tháng bằng hình thức thế chấp BĐS. Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD  Thông tin khách hàng: ngày 20/02/2017, khách hàng là ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết, đề nghị Ngân hàng cho vay vốn đế kinh doanh, TSBĐ là QSDĐ và tải sản gắn liền với đất của ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết. Ông Trần Văn Tín sinh ngày 12/05/1973, CMND số 200046387 do Công an Quảng Nam cấp 25/04/2009. Bà Phạm Thị Tuyết sinh ngày 20/05/1974, CMND số 200052634 do Công an Quảng Nam cấp ngày 09/09/2010. Ông Tín và bà Tuyết trú tại số 566 Hai Bà Trưng, TP Hội An, Tỉnh Quảng Nam. Hiện công việc của ông Tín với bà Tuyết là kinh doanh thủy hải sản với thu nhập ổn định.  Phương án vay vốn: Vay 2 tỷ đồng để mở rộng kinh doanh thủy hải sản trong vòng 12 tháng, phương án đựợc trình bày khá rõ ràng và khả thi.  Ngân hàng nhận xét: Ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết là khách hàng cũ của Ngân hàng, có thu nhập ổn định, đủ điều kiện đế vay vốn và đảm bảo khả năng trảTrườngnợ. Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 42
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Bước2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp. 1. Giám định tính chất pháp lý Tên tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 566 Hai Bà Trưng, TP Hội An, Tỉnh Quảng Nam.  Hồ sơ tài sản cần định giá: - GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH617020 do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 23/05/2011, số vào sổ cấp GCN: QA0258. - Tên chủ sở hữu: Ông bà Trần Văn Tín- Phạm Thị Tuyết. - Sổ hộ khẩu gia đình: Họ và tên chủ hộ là Trần Văn Tín. - Chứng minh nhân dân số 200046387 do CA Quảng Nam cấp ngày 25/04/2009 cho Ông Trần Văn Tín, Chứng minh nhân dân số 200052634 do CA Quảng Nam cấp ngày 09/09/2010 cho bà Phạm Thị Tuyết. Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.  Mô tả đặc điểm tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 566 Hai Bà Trưng, TP Hội An, Tỉnh Quảng Nam. ❖ Đất ❖ Nhà - Địa chỉ khu đất: Số 566 Hai Bà Trưng, - Loại nhà: Nhà 03 tầng, khung, sàn, TP Hội An, tỉnh Quảng Nam mái đổ bê tông, nền gỗ - Thửa đất số: 157 - Cấp nhà: cấp III. - Tờ bản đồ số: 68 - Diện tích xây dựng: 93 m2 - Diện tích đất hợp pháp: 93 m2 - Diện tích sàn: 279 m2 - Hình thức sử dụng: SD riêng: 93 m2 - Năm hoàn thành xây dựng: 2011 SD chung: 0 m2 - Hướng nhà: Nam - Mục đích sử dụng: Đất ở - Thời hạn sở hữu: Lâu dài - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Tình trạng pháp lý: Không tranh - Nguồn gốc SDĐ: Được công nhận chấp TrườngBảng Đại2.5 Mô tảhọc đặc điểm Kinh BĐS định tếgiá Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 43
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi  Thực trạng khu đất (ảnh minh họa chụp ngày 20/02/2017) Hình 2.1 Ảnh minh họa căn nhà ông bà Trần Văn Tín-Phạm Thị Tuyết Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bảng 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bất động sản thế chấp Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Tiêu chí xác định Hạn chế Lợi thế của tài sản của tài sản Mặt tiền đường Hai Bà Trưng, đường rộng Vị trí, giao thông 12m, lề rộng 3m, giao thông thuận tiện Diện tích Vừa Cơ sở hạ tầng Tốt Dân trí Cao An ninh Đảm bảo Nhà xây dựng năm 2011, kiến trúc nội thất Kiến trúc nội địa Trường đĐạiẹp, mái bằng, học nền gạch,Kinh cửa gỗ tế Huế Lợi thế thương mại Có lợi thế thương mại SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 44
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Dễ Khả năng phát mại Lý do:sát khu phố đi bộ, khách đông đúc, tiện kinh doanh, làm khách sạn, ngân hàng, văn phòng Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSĐB trong Ước tính thời gian có ình th th ài s điều kiện giao dịch b ường ước tính có thể phát mại ể phát mại t ản trong 02 tháng 2. Định giá tài sản  Tham khảo giá đất ở theo quy định của tỉnh Quảng Nam hiện tại Căn cứ quyết định số 48/2014 QĐ-UBNN có hiệu lực từ ngày 04/01/2015 của UBNN tỉnh Quảng Nam về giá đất thời kì 2015-2019, ta có: Bảng 2.7 Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS thế chấp Đoạn đường Giá đất ở( Triệu đồng/m2) TT Tên đường phố Từ Đến Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Đoạn từ đường 1 Đường Hai Bà Trưng Nguyễn Tất Thành 4,0 2,8 2,0 đến cống Trà Quế (Nguồn: Bảng giá đất thời kì 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam) Mảnh đất nằm ở Vị trí 1 có giá theo khung giá Nhà nước là 4,000,000đ/m2  Tham khảo các nguồn thông tin giá trên thị trường, tuỳ thuộc vào diện tích, vi trí, giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn phường Cẩm Phổ là trong khoảng: 35-40 triệu đồng/m2  Tố định giá thẩm định giá với phương pháp so sánh, đưa ra định giá: Tài sản : 22 triệu đồng/m2 đất ở và Giá trị suất xây dựng là 3 triệu đồng/m2.  Vậy giá trị tài sản bảo đảm là: + Quyền sử dụng đất được xác định với giá cơ sở: 22.000.000đ/m2 tương ứng với với giá trị định giá TSBĐ là: 93m2 * 22.000.000đ/m2 = 2.046.000.000 đ. + Tài sản gắn liền với đất được xác định với giá cơ sở: 3.000.000đ/m2 tương ứng với Trườnggiá trị định giá TSBĐ Đại là: 279 họcm2 * 3.000.000đ/m Kinh2 = tế837 .000.000Huếđ SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 45
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi + Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với QSDĐ và Nhà: 0,8 => Tổng cộng giá trị các TSBĐ: 2.883.000.000 đồng => Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 2.883.000.000*0,8 = 2.306.400.000 đồng (lớn hơn 2.000.000.000 đồng) Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng được ký kết ngày 20/02/2017 tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An giữa 2 bên với số tiền cho vay là 2 tỷ đồng. - Bên A (bên thế chấp): Ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết. - Bên B (bên nhận thế chấp): Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An. Bước 4: Đăng ký thế chấp Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. Thủ tục thế chấp được hoàn thành. Bước 5: Giải ngân và kiếm tra sau khi cho vay Ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết nhận đủ số tiền vay vốn của Ngân hàng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. Bước 6: Thanh lý hợp đồng thế chấp Ông Trần Văn Tín và bà Phạm Thị Tuyết có đơn xin xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngân hàng giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp. 2.2.4 Đội ngũ nhân sự của Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An Nhân sự là một yếu tố then chốt trong mọi hoạt động, đặc biệt là trong hoạt động kinh doanh. Nó quyết định đến sự thành bại của cả một tổ chức. Nắm bắt được ý nghĩa quan trọng trên, BIDV Hội An luôn chú trọng đến đào tạo tập huấn, nâng cao trìnhTrườngđộ học vấn cho đ ộĐạii ngũ nhân học sự của mKinhình. tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 46
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Trong 2 năm từ 2015 đến 2016 thì tổng số lao động của Chi nhánh đều tăng qua các năm và cơ cấu lao động cũng có sự thay đổi: Bảng 2.8 Tình hình nhân sự BIDV Hội An trong 2 năm 2015 và 2016 Đơn vị: người Năm 2015 2016 Chỉ tiêu Số lượng % Số lượng % Tổng số 89 100 94 100 Trình độ học vấn + Trên đại học 5 5.6 5 5.3 + Đại học 78 87.6 84 89.4 + Dưới đại học 6 6.7 5 5.3 Giới tính + Nam 37 41.6 39 41.5 + Nữ 52 58.4 55 58.5 Cán bộ tín dụng 27 30.3 31 33.0 Cán bộ định giá BĐS 15 16.9 17 18.1 (Nguồn: Phòng Tài chính kế toán Ngân hàng BIDV Hội An) Ta thấy số lao động ở Chi nhánh tương đối nhiều nhưng vẫn chưa đủ, nhiều vị trí tại Chi nhánh vẫn còn khuyết như một số phòng thiếu hoặc chưa có phó phòng mặc dù số lượng lao động có tăng thêm 5 người so với năm 2015. Số cán bộ tín dụng và cán bộ định giá BĐS cũng tăng, trong đó cán bộ tín dụng tăng 4 người còn cán bộ định giá BĐS tăng 2 người. Tỷ lệ cán bộ tín dụng và cán bộ định giá BĐS trong năm 2016 lần lượt là 33% và 18,1%, về cơ bản thì số lượng cán bộ này đã đáp ứng được nhu cầu vay vốn và định giá BĐS của Chi nhánh nhưng đa số những cán bộ này vẫn còn trẻ, kinh nghiệm riêng về mảng định giá BĐS chưa nhiều. 2.2.5 Dư nợ cho vay thế chấp bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 Tổng dư nợ và dư nợ đảm bảo bằng BĐS của Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An trongTrường năm 2016 đ ã Đạicó sự tăng học trưởng mKinhạnh so vơi nămtế 2015,Huế tổng giá trị dư nợ năm 2016 đạt 1872 tỷ đồng trong đó dư nợ bảo bảo bằng BĐS chiếm 1400.654 SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 47
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi tỷ đồng, tương ứng 78.6%. Trong khi đó tỷ lệ dư nợ bảo đảm bằng BĐS năm 2015 là 75.8%, dư nợ và tỷ lệ dư nợ đảm bảo bằng BĐS trong năm 2016 đều tăng so với năm 2015, vì vậy Chi nhánh cần phải chú trọng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp hơn nữa để giảm rủi ro và tăng dư nợ cho vay. Bảng 2.9 Tổng dư nợ và dư nợ đảm bảo bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 Đơn vị: Tỷ đồng Năm 2015 Năm 2016 Chỉ tiêu Giá trị % Giá trị % Tổng dư nợ 754.2 100 1782 100 Dư nợ bảo đảm bằng BĐS 571.68 75.8 1400.65 78.6 Dư nợ không bảo đảm bằng BĐS 182.52 24.2 381.35 21.4 (Nguồn: Phòng Kế toán Ngân hàng BIDV Hội An) Số lượng hồ sơ xin vay vốn thế chấp bằng Bất động sản của Chi nhánh trong năm 2016 cũng tăng mạnh so với năm 2015, trong đó tỷ lệ số hồ sơ đồng ý cho vay trong năm 2015 là 85.8% còn trong năm 2016 là 84.8%. Tỷ lệ này giảm có thể do quy định của Chi nhánh trong được chặc chẽ hơn để giảm rủi ro nhưng cũng sẽ giảm lượng vốn cho vay, từ đó làm giảm doanh thu của Chi nhánh. Bảng 2.10 Số lượng hồ sơ xin vay vốn thế chấp bằng Bất động sản tại Ngân hàng BIDV Hội An trong năm 2015 và 2016 Đơn vị: Bộ hồ sơ Năm 2015 Năm 2016 Chỉ tiêu Số lượng % Số lượng % Hồ sơ xin vay vốn 289 100 587 100 Hồ sơ đồng ý cho vay 248 85.8 498 84.8 Hồ sơ không đồng ý cho vay 41 14.2 89 15.2 (Nguồn: Phòng Tín dụng Ngân hàng BIDV Hội An) ChiTrường nhánh cũng gặ pĐại nhiều khó học khăn trong Kinh việc giả i tếquyế tHuế hồ sơ xin vay vốn đảm bảo bằng Bất động sản như sau: SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 48
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi + Nhu cầu vay vốn của khách hàng thì cao và tài sản cố định của khách hàng thực tế trên báo cáo tài chính cũng cao, nhưng giấy phép về quyền sử dụng và quyền sở hữu thì không có hoặc có không đầy đủ theo quy định hiện hành nên không thế chấp để vay vốn được. Việc không có giấy phép về quyền sử dụng và quyền sở hữu thì có nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do chi phí cho việc có được giấy phép quyền sử dụng và quyền sở hữu lớn, thủ tục hành chính rườm rà, cũng là một trở ngại cho doanh nghiệp. + Khi vay vốn tại Chi nhánh thì các khách hàng luôn bảo đảm với ngân hàng rằng dự án, phương án sản xuất kinh doanh khả thi, hiệu quả nhưng chỉ thiếu TSBĐ của khách hàng. Chi nhánh đề nghị TSBĐ của bên thứ ba thì khách hàng không đồng ý đưa tài sản thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu của mình dù rằng luôn khẳng định dự án, phương án sản xuất kinh doanh khả thi, hiệu quả. + Trường hợp đặc thù đối với dự án bất động sản, dự án BĐS được chủ đầu tư thế chấp để vay vốn tại các Ngân hàng, sau đó lại được chính Ngân hàng đó hoặc Ngân hàng khác cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án BĐS đó. Rủi ro từ việc cho vay mà TSBĐ là dự án BĐS sẽ rất lớn, bởi Ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một TSBĐ. Tạo ra rủi ro rất lớn nên Chi nhánh đang kiểm soát việc này chắc chẽ hơn. 2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Hội An 2.3.1 Những kết quả đạt được Số lượng khách hàng thế chấp Bất động sản vay vốn tại Ngân hàng đông và lượng vốn giải ngân lớn, mang lại sự hài lòng cho khách hàng và doanh thu cho Ngân hàng. Thủ tục thế chấp BĐS ở Ngân hàng đã đơn giản và nhanh gọn hơn thời gian trước, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của nhà nước. Hỗ trợ tối đa trong việTrườngc tư vấn thủ tục pháp Đại lý cho họckhách hàng. Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 49
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Thông tin pháp lý và những giấy tờ cần thiết về BĐS được Ngân hàng xem xét rất kỹ lưỡng, chặc chẽ từ khâu kiểm tra thẩm định đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, toàn diện đảm bảo đúng quy định của pháp luật và quy trình của Ngân hàng. Kết quả định giá BĐS cuối cùng của Ngân hàng phần lớn đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thế chấp, sử dụng nhiều phương pháp định giá phù hợp và chính xác, hạn chế tối đa rủi ro cho Ngân hàng. Đội ngũ nhân viên của Ngân hàng có đạo đức nghề nghiệp được đánh giá cao, trình độ chuyên môn vững vàng, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và của Ngân hàng đề ra. Thái độ của nhân viên được đánh giá là thân thiện, khả năng tư vấn là khá tốt, tạo những ưu đãi tốt nhất cho khách hàng. 2.3.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 2.3.2.1 Những hạn chế còn tồn tại Thứ nhất, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá. Do định giá là một công việc phức tạp đòi hỏi ở một cán bộ chuyên ngành rất nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng và phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực. Không một cá nhân nào đáp ứng nhu cầu này bởi không một ai có thể am hiểu tất cả mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực trong nền kinh tế. Hơn nữa, định giá Bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ và có kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian công tác, vì vậy đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện tại Chi nhánh có đội ngũ cán bộ định giá khá trẻ và làm công tác định giá chưa lâu, đối với các cán bộ trẻ thì hạn chế lớn nhất là kinh nghiệm nhưng đổi lại họ có tinh thần học hỏi rất cao, năng động, nhiệt tình trong công việc. Ngoài ra, trình độ chuyên môn của đội ngũ CBĐG không đồng đều cũng có thể làm cho chất lượng định giá BĐS cũng bị ảnh hưởng. Mặt khác, vấn đề định giá Bất động sản bảo đảm cũng có những hạn chế, đó là: NhữngTrườngBất động sản có Đại giá trị l ớnhọc mà nhu Kinhcầu vay cũng tế lớn Huếthì phòng tín dụng SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 50
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi sẽ thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá và tất nhiên kết quả sẽ chính xác hơn, nhưng chi phí bỏ ra là rất lớn. Thứ hai, quá trình định giá BĐS còn gặp nhiều khó khăn khi xác định giá trị Bất động sản. BĐS đảm bảo tiền vay theo DAĐT có cả máy móc, thiết bị nên rất khó xác định chi tiết và việc xác định dựa trên mức độ cảm tính là chủ yếu, và khó khăn trong thẩm tra số liệu. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra thì việc thanh lý Bất động sản là rất khó vì máy móc, thiết bị có thể sẽ trở nên lạc hậu trên thị trường, hơn nữa có những thiết bị về điện, nước thậm chí bán ra nhưng không có người mua. BĐS cũng khó xác định giá trị thị trường chính xác của chúng theo từng địa phương hoặc khu vực tại một thời điểm xác định. Thứ ba, vấn đề thông tin về Bất động sản. Chi nhánh thuờng không có đầy đủ các thông tin chính xác về Bất động sản. Chi nhánh cũng gặp nhiều khó khăn trong công tác thu thập, xử lý thông tin. Thứ tư, chính sách tín dụng của Ngân hàng chưa chặt chẽ. Ngân hàng áp dụng cho vay không có BĐS đối với các DNNN, chính vì vậy tỷ lệ cho vay không có Bất động sản đảm bảo vẫn còn tương đối cao. Chính sách này của Ngân hàng cũng làm ảnh hưởng một phần đến hiệu quả bảo đảm tiền vay. 2.3.2.2 Nguyên nhân a. Nhân tố chủ quan: Thứ nhất, việc định giá Bất động sản còn mang tính chủ quan. Có thể nói việc định giá BĐS đảm bảo là khâu then chốt trong hoạt động cho vay vì nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay ở Ngân hàng, đến số tiền cho khách hàng vay cũng như khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng khi khoản vay không được thanh toán. Nhưng việc định giá BĐS tại Chi nhánh chủ yếu là do cán bộ tín dụng đảm nhiệm, mà cán bộ tín dụng thì không nắm bắt được hết những thông tin về thị trường mà đặc biệt đối với thị trường BĐS, cũng như những thông số kỹ thuật của máy móc, thiết bị điTrường kèm với BĐS. Do Đại vậy, vi ệchọc định giá Kinhlà khó có th ểtếchính Huế xác. SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 51
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Thứ hai, cơ chế cho vay còn nhiều bất cập. Việc bảo đảm tiền vay là một trong những nguyên nhân chính ngăn cản các DNNN vay vốn Ngân hàng. Các doanh nghiệp khi muốn vay vốn Ngân hàng thì phải có BĐS đảm bảo; quyền đặc biệt đối với các BĐS thì Chi nhánh gặp khó khăn trong việc định giá các tài sản này, thường là đánh giá thấp hơn nhiều so với giá cả thị trường. Bên cạnh đó là việc qui định của Ngân hàng là chỉ cho vay khoản vốn không lớn hơn 80% giá trị TSBĐ làm cho các doanh nghiệp thực sự bị hạn chế trong việc vay vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh. Bên cạnh đó, trong phương pháp định giá TSBĐ của Ngân hàng thường áp dụng khung giá đất để định giá đối với BĐS và dựa vào bảng khấu hao đối với máy, thiết bị mà không định giá được mức hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Do đó, không định giá TSBĐ phù hợp với thị trường. Thứ ba, do hạn chế về mặt thông tin. Công tác thu thập thông tin khách hàng cũng như về BĐS của khách hàng và đặc biệt là công tác theo dõi, bảo quản BĐS chưa được chú trọng nhiều. Do đó, rất dễ mắc phải những rủi ro “thông tin không cân xứng” mang lại. Bởi vì, mọi thông tin về hoạt động SXKD, thực trạng BĐS đều do khách hàng cung cấp và đánh giá tình hình đó là do sự chủ quan của cán bộ tín dụng phụ trách khách hàng. Do đó, tính chính xác cũng như tính khách quan sẽ không cao. Thứ tư, giá cả BĐS phụ thuộc rất nhiều vào việc quy hoạch đất đai ở địa phương (vì nó tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất đai) nên Chi nhánh dễ gặp khó khăn khi định giá nếu thời gian định giá trùng với thời gian tiến hành quy hoạch. Ngoài ra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn thực hiện, các khu đô thị lớn đang xúc tiến xây dựng những khu chung cư cao tầng tạo nên những giao dịch ngầm, thông tin thiếu chính xác do đó việc thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương trong khoảng thời gian 3 năm gần nhất, thông tin về giá chuyển nhuTrườngợng của 3 giao dĐạiịch là rấ thọckhó chính Kinh xác. tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 52
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi Thứ năm, với BĐS có máy móc, thiết bị đi kèm thì lại phụ thuộc nhiều vào trình độ công nghệ. Với sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ, thì máy móc, thiết bị mất giá rất nhanh khiến cho hao mòn vô hình của Bất động sản là lớn. Chính vì vậy, cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất khó nắm bắt được thông tin kịp thời, mà nếu có thể biết được thì cũng khó đo lường được các hao mòn vô hình này để định giá máy, thiết bị một cách chính xác. b. Nhân tố khách quan: Từ phía khách hàng BĐS đảm bảo của khách hàng có tính đa dạng và an toàn là khác nhau. Các BĐS được khách hàng mang tới có nguồn gốc, chủng loại rất đa dạng, có giá trị đặc trưng khác nhau gây khó khăn và rất tốn thời gian cho việc định giá. Bên cạnh đó, việc phản ánh và ghi chép số liệu về giá trị Bất động sản còn chưa thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan còn khó xác định, cũng như tính chính xác phụ thuộc nhiều vào độ trung thực của khách hàng. Nhìn trên một khía cạnh khác, một khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn. Nếu như các quy định của Ngân hàng quá khắt khe về BĐS đảm bảo và nhiều thủ tục rườm rà khác thì những khách hàng này sẽ không vay ở ngân hàng mà chuyển sang vay ở các tổ chức tín dụng khác, vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín dụng thật sự phù hợp, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh trên thị trường nhằm mở rộng tín dụng. Vềmôi trường pháp lý Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của ngành ngân hàng đó được cải tiến nhiều nhưng vẫn cũng chưa được đầy đủ và thiếu tính khoa học, có những sự chồng chéo chưa đồng bộ làm cho việc xử lý theo đúng luật này lại mâu thuẫn với bộ luật kia. Ở nước ta hiện nay chưa có luật sở hữu và những văn bản dưới luậTrườngt về lĩnh vực này. ĐạiHệ thống học pháp lu ậKinht ban hành khôngtế Huếđồng bộ và không SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 53
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi phù hợp với yêu cầu của hoạt động kinh doanh Do đó, thế chấp và xử lý Bất động sản thế chấp ở Ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn phức tạp. Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 54
Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Anh Thi CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH HỘI AN 3.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng BIDV Việt Nam và Ngân hàng BIDV Chi nhánh Hội An 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động chung BIDV phấn đấu trở thành 1 trong 20 Ngân hàng hiện đại có chất lượng, hiệu quả và uy tín hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á vào năm 2020. Chiến lược của BIDV tầm nhìn đến 2020 là phấn đấu trở thành 1 trong 20 Ngân hàng hiện đại có chất lượng, hiệu quả và uy tín hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á vào năm 2020. Trong đó chú trọng đến 03 khâu đột phá chiến lược là: + Hoàn thiện mô hình tổ chức chuyên nghiệp, hiệu quả, các quy trình nghiệp vụ, quy chế quản trị điều hành, phân cấp ủy quyền và phối hợp giữa các đơn vị hướng đến sản phẩm và khách hàng theo thông lệ quốc tế tốt nhất. + Phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao dựa trên sử dụng và phát triển đội ngũ chuyên gia trong nước và quốc tế làm lực lượng nòng cốt phát triển ổn định và bền vững. + Nâng cao năng lực khai thác, ứng dụng công nghệ trong hoạt động kinh doanh ngân hàng tạo khâu đột phá giải phóng sức lao động, tăng tính lan tỏa của khoa học công nghệ tới mọi hoạt động kinh doanh của BIDV. Trong giai đoạn 2011-2015 BIDV sẽ tập trung hoàn thành 10 mục tiêu ưu tiên như sau: (1) Xây dựng và hoàn thiện mô hình tổ chức, quản trị tăng cường năng lực điều hành các cấp của BIDV tạo nền tảng vững chắc để phát triển thành Tập đoàn tài chính hàng đầu tại Việt Nam. Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Nguyễn Duy Vũ – K47 TCDN 55