Khóa luận Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng - Thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2015-2017

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng - Thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2015-2017

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên - 2018
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46 – ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nông Thu Huyền Thái Nguyên - 2018
3. i LỜI CẢM ƠN Trải qua 4 năm học và nghiên cứu tại khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà các thầy cô đã tận tình hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn trong trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình những tri thức của nhà khoa học cơ bản nói chung, đặc biệt là khoa học về ngành Địa Chính Môi Trường. Bản khóa luận tốt nghiệp này đã chứng minh cho điều đó. Để hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cận kề của cô giáo Th.S Nông Thu Huyền, các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các cán bộ phòng Địa chính xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên. Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền cùng các cán bộ phòng Địa chính xã Quyết Thắng – hành phố Thái Nguyên và những người thân xung quanh đã động viên, giúp đỡ em hoàn thành tốt bản khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 11 năm 2017 Sinh viên Nguyễn Thị Oanh
4. ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2017 40 Bảng 4.3: Quy định của Nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 45 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại các vị trí trên tuyến đường xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2015 79 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2016 50 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2017 51 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 53 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân 54
5. ii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 43 Hình 4.2: Từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh 43 Hình 4.3: Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân 43 Hình 4.4: Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m 43 Hình 4.5: Ngõ số 80;100 rẽ đi Chùa Cả vào 500m 44 Hình 4.6: Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115, có mặt đường bê tông ≥ 3m 44 Hình 4.7: Rẽ xóm Cây Xanh ( đối diện X84) vào 100m 44 Hình 4.8: Rẽ quán 300 44
6. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa THPT Trung học phổ thông THCS Trung học cơ sở HĐND Hội đồng nhân dân UBND Uỷ ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp BĐS Bất động sản
7. iv MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN 2 DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu của đề tài 2 1.2.1. Mục tiêu chung 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 2.1.1. Căn cứ pháp lí 4 2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn 5 2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 7 2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 7 2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 9 2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất 12 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tốảnh hưởng giá đất 12 2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 13 2.4. Tình hình biến động giá trên thế giới và việt nam 16 2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới 16 2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 31 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 31 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 31
8. v 3.2. Thời gian, địa điểm tiến hành 31 3.3. Nội dung nghiên cứu 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 32 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, nghiên cứu số liệu, tài liệu sơ cấp 32 3.4.3. Phương pháp chọn điểm điều tra 32 3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 33 3.4.5. Phương pháp chuyên gia 33 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 34 4.1.2. Các nguồn tài nguyên 35 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất 39 4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng ảnh hưởng tới sử dụng đất 41 4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 42 4.2.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản xã Quyết Thắng .42 4.2.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 45 4.2.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên đứa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí 54 4.3. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 57 4.3.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. 57 4.3.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. 58 4.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng 58 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 5.1. Kết luận 61
9. vi 5.2. Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63
10. 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo nên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình. Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ , thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Khi đó vấn đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách.Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Xã Quyết Thắng là một trong các xã được chia nhỏ của thành phố Thái Nguyên. Nằm không cách xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn, là nơi tập trung tiềm lực khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả thành phố, nơi có mật độ dân
11. 2 cư đông đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn. Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thành phố nhu cầu sử dụng đất của người dân trong xã ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất. Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên , giai đoạn 2015-2017”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá đất tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho xã trong thời gian tới. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng Đánh giá tình hình biến động giá đất tại xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 Xác định nguyên nhân gây nên sự biến động giá đất Đề xuất một số giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho địa phương 1.3. Yêu cầu của đề tài
12. 3 - Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập. - Đánh giá được nguyên nhân biến động giá đất tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017. - Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của Xã Quyết Thắng nói riêng và của thành phố Thái Nguyên nói chung. Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn xã, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của xẫ Quyết Thắng cũng như trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
13. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Căn cứ pháp lí 2.1.1.1. Các văn bản của Nhà nước - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương. - Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt. - Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND xã về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê kiểm kê từ năm 2015 - 2017. - Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất. 2.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên.
14. 5 Quyết định số 57/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến năm 2019. 2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sự thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện
15. 6 các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi là “giá đất”. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sự thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
16. 7 2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản Tại khoản điều 181 trong bộ luật Dân sự 1995 ở nước ta, đã đưa ra khái niệm rất đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. 2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản - Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS. - Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. - Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lúc đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
17. 8 Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của BĐS. - Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng một thiết kế. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm tới thị trường BĐS, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế, - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quá. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại lớn. Đấy là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của Chính phủ
18. 9 và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn. 2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. - Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐS. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. - Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS đắt lên.
19. 10 - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê. 2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản - Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua cớ chế giá cả. - Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của cầu là do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra: Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai. Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ. Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng. Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai. - Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu. Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại. - Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng
20. 11 - Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi”. - Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này. 2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản - Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất. - Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư sử dụng đất đai và các BĐS khác một cách hợp lí. - Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
21. 12 sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. 2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 2.3.1.1. Khái niệm về giá đất Tại điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Đất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.[4,5] 2.3.1.2. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
22. 13 dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. tuy nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ vào một phần giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu vềđất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. 2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất. - Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình - Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh, - Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ, biến động vật giá, - Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng - Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng các nước trên Thế Giới. - Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy hoạch 2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất
23. 14 2.3.2.1. Khái niệm về định giá đất - Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá đất hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. - Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào. 2.3.2.2. Thông tin trong định giá đất Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác. Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ s dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS. 2.3.2.3. Nguyên tắc xác định giá đất - Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. - Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử
24. 15 dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. - Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều, chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí. 2.3.2.4. Phương pháp định giá đất - Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. - Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên Thế Giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá đất để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. - Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự tính. Nghĩa là giá
25. 16 đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. - Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp: định giá BĐS cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận - Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác. Phương pháp này áp dụng đối với những BĐS dễ dàng được điều tra. Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế. 2.4. Tình hình biến động giá trên thế giới và việt nam 2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng. Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất. Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty
26. 17 BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh. Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Do vậy những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn. Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất hận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực. giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng. Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên. Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động. Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua: . Mỹ
27. 18 (Ảnh minh họa) Thị trường nhà đất Mỹ trong năm qua đã chứng kiến sự phát triển nóng sốt. Giá nhà liên tục ghi nhận các đợt tăng kỷ lục ở nhiều thành phố lớn. Theo số liệu thống kê của Tổ chức đánh giá tài chính Standard & Poor's (S&P), nhờ nhu cầu gia tăng và nguồn cung sụt giảm, giá nhà tại Mỹ đã tăng hơn 6% so với năm trước. Cụ thể, giá nhà tại Mỹ trong tháng 10/2017 đã tăng 6,2%, cao hơn mức tăng 6,1% của tháng trước đó. Trong đó, Seattle, Las Vegas và San Diego ghi nhận mức tăng cao nhất về giá nhà trên tổng số 20 thành phố. Cụ thể, giá nhà tại Seattle tăng 12,7%; giá nhà tại Las Vegas tăng 10,2%; giá nhà tại San Diego tăng 8,1%. David Blitzer, nhà quản lý tại Ủy ban Index thuộc S&P Dow Jones Indices nhận định, giá nhà tiếp tục tăng nhờ nguồn cung ở mức thấp trong khi doanh số bán gia tăng. Trong bối cảnh giá nhà tăng, lãi suất và tỷ lệ thất nghiệp ở mức thấp và kinh tế tiếp tục tăng trưởng, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) dự kiến tăng lãi suất thêm 3 lần nữa lên gần 2% vào cuối năm tới. Mới đây, Bộ Thương mại Mỹ cũng đã công bố số liệu cho thấy, trong quý III/2017 GDP của Mỹ tăng 3,2% so với năm 2016. Con số này tuy giảm nhẹ so với
28. 19 con số 3,3% đưa ra hồi tháng trước nhưng vẫn cao hơn mức 3,1% ghi nhận trong quý II và là mức cao nhất kể từ quý I/2015. Được biết, đây cũng là lần đầu tiên kể từ năm 2014 nền kinh tế đầu tàu thế giới ghi nhận mức tăng trưởng hơn 3% trong 2 quý liên tiếp. Doanh số bán lẻ, thị trường lao động và số liệu nhà đất cũng như các con số thống kê khác đều cho thấy kinh tế Mỹ vẫn duy trì được đà tăng trưởng vững trong quý IV/2017. . Anh Công ty cho vay thế chấp mua nhà lớn nhất Anh cho biết, giá nhà trung bình tại Anh trong tháng 8/2017 tăng 1,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đứng ở mức 222.293 bảng Anh/căn. Con số này đưa giá nhà trung bình của Anh trong ba tháng vừa qua tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước. Ông Russell Galley, Giám đốc điều hành Halifax cho biết, giá nhà tăng là do tỷ lệ người có việc làm tại Anh tăng mạnh, cộng với tình trạng khan hiếm bất động sản được rao bán trên thị trường. Nhưng ông đưa ra dự báo, do tăng trưởng lương thấp hơn tốc độ leo thang của giá cả hiện nay nên tạo thêm sức ép tài chính đối với các hộ gia đình và gia tăng khó khăn đối với người dân trong việc đóng tiền trả góp nhà. Theo ông Galley, trong những tháng tới giá nhà tại Anh sẽ vẫn được hưởng mức tiền thế chấp thấp và số lượng nhà rao bán trên thị trường tiếp tục không lớn. Một số chuyên gia kinh tế nhận định, tác động trong ngắn hạn của việc Vương quốc Anh rời khỏi Liên minh châu Âu (hay còn gọi là Brexit) lên thị trường nhà đất có thể đang bị thổi phồng, nhưng những tác động dài hạn dường như lại bị đánh giá thấp hơn thực tế. Halifax cho rằng, trong giai đoạn tháng 6-7/2017, có 104.760 giao dịch bán nhà được thực hiện, đây là mức cao nhất kể từ tháng 3 năm ngoái. Giá nhà tăng do các yếu tố như nguồn cung ít, tỷ lệ có việc làm cao, tỷ lệ tiền thế chấp thấp chứ không phải do nhu cầu mua nhà tăng.
29. 20 Còn nhu cầu mua nhà ở Anh gần đây giảm đi là do là giá trị thực của lương bị giảm sút và mức độ tin tưởng của khách hàng thấp. Các chuyên gia đánh giá, nhu cầu mua nhà ở Anh sẽ còn tiếp tục giảm từ nay đến cuối năm, nguyên nhân do đồng tiền mất giá và các điều kiện cho vay siết chặt hơn. . Trung Quốc Năm 2005, một số phương tiện truyền thông quốc tế đã bắt đầu dự báo về tình trạng bong bóng bất động sản tại Trung Quốc. Đến năm 2012, quốc gia này đã ở trong “cơn bão” mua bán nhà. Năm 2013, thị trường nhà đất vẫn tiếp tục “nóng”, song đến năm 2014, tạp chí The Economist coi đây là năm kết thúc “kỷ nguyên vàng” của thị trường bất động sản Trung Quốc và đến cuối năm 2015, thị trường đã đi vào ổn định. Tuy nhiên, trong quý IV/2016, giá nhà đất tại một số thành phố lớn của Trung Quốc lại tăng cao kỷ lục. Một số nhà phân tích dự báo tình trạng bong bóng bất động sản đã quay trở lại nhưng đến giữa năm 2017, thị trường này đã trở lại thời kỳ ổn định, nhờ một loạt các biện pháp của Bắc Kinh. Hồi tháng 12/2016, Tân Hoa Xã cho biết Bắc Kinh là một trong những thị trường bất động sản “nóng” nhất Trung Quốc. Theo Ủy ban Thành phố Bắc Kinh, giá nhà tại thành phố này hiện đã ở mức quá cao do các nhà đầu cơ đua nhau tích trữ. Số liệu thống kê cho thấy giá mua nhà mới trung bình tại Bắc Kinh tính tới tháng 11/2016 đã tăng 26,4% so với cùng kỳ năm 2015. Tuy vậy, bước sang năm 2017, hoạt động đầu tư vào bất động sản đã có dấu hiệu lắng dịu. Theo Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), đầu tư vào bất động sản trong hai tháng đầu năm 2017 tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn so với mức tăng 11,1% (theo tính toán của hãng tin Reuters) trong riêng tháng 12/2016 và con số 6,9% trong cả năm 2016. Giữa bối cảnh Chính phủ Trung Quốc tiếp tục triển khai các chính sách nhằm “đẩy lùi tình trạng bong bóng" trên thị trường bất động sản, số liệu từ các nhà phát
30. 21 triển bất động sản đã cho thấy thị trường này đang dần hạ nhiệt trong những tháng gần đây. Doanh số bán của China Vanke, công ty phát triển nhà đất lớn nhất Trung Quốc, đã giảm 16,5% xuống 2,42 triệu m2 trong tháng 5/2017, với giá trị giảm 14,3% xuống 35,89 tỷ NDT (khoảng 5,28 tỷ USD) so với tháng 4/2017. Trung tâm nghiên cứu bất động sản cho hay phần lớn trong số 40 nhà phát triển bất động sản đã nhận thấy doanh thu của họ sụt giảm từ tháng Tư. Tổng doanh thu của 40 công ty này trong tháng Năm đã giảm 10% so với tháng trước đó. Giới phân tích nhận định những chính sách hạn chế của Bắc Kinh đã ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư phát triển bất động sản và tác động mạnh đến hoạt động xây dựng Tại hai thành phố Bắc Kinh và Thạch Gia Trang (thủ phủ của tỉnh Hà Bắc), giá nhà ở mới xây chỉ tăng 0,2% và 0,1% trong tháng 4/2017 so với tháng 3/2017. Trong khi đó, giá cả trên thị trường bất động sản tại thành phố Thiên Tân sụt giảm 0,1% trong cùng thời gian trên. . HongKong (Ảnh minh họa)
31. 22 Theo số liệu của công ty môi giới bất động sản Centaline, doanh thu bán nhà mới đạt 136 tỷ Đôla Hồng Kông (tương đương 17 tỷ USD) trong 6 tháng đầu năm 2017, tăng 13% so với 6 tháng cuối năm 2016. Gần 10.000 căn nhà đã được bán trong khoảng thời gian trên, với mức giá trung bình 14 triệu Đôla Hồng Kông (tương đương khoảng 1,8 triệu USD) mỗi căn. Một công ty môi giới địa ốc khác là JLL dự báo giá nhà ở Hồng Kông sẽ tăng thêm 5% trong nửa cuối năm nay, sau khi tăng 10% từ đầu năm đến nay. Công ty này cũng dự báo doanh số thị trường nhà tại Hồng Kông sẽ tiếp tục ở mức cao trong năm tới. Tuy nhiên, một số nhà phân tích đã cảnh báo rằng thị trường địa ốc Hồng Kông đang quá nóng. Ngân hàng Citigroup dự báo giá nhà tại thành phố này sẽ giảm 10% trong từ nay đến tháng 2/2018 do nhu cầu ngắn hạn bị áp đảo bởi nguồn cung nhà mới. Nhưng cho dù điều gì xảy ra, JLL cho rằng diện tích trung bình của các căn hộ tại Hồng Kông sẽ tiếp tục giảm. Năm nay, diện tích căn hộ mới ở Hồng Kông giảm còn trung bình 57 m2/căn, so với mức 95 m2/căn vào năm 2013. . Singapore Theo số liệu sơ bộ từ Cơ quan Quy hoạch đô thị Singapore, trong quý III, chỉ số theo dõi giá nhà cư dân sinh sống tăng 0,5% so với quý trước đó. Giá nhà nhích nhẹ và các nhà phát triển bất động sản (BĐS) tích cực hơn trong hoạt động mua đất đã tạo nên kỳ vọng lạc quan thị trường nhà đất tại đảo quốc này đang hồi phục, bất chấp các biện pháp hạ nhiệt thị trường liên tiếp được ban hành kể từ năm 2009 và vẫn đang còn hiệu lực. Trước khi tăng vào quý III/2017, giá nhà tại Singapore đã giảm 15 quý liên tiếp, lập kỷ lục chuỗi giảm dài nhất kể từ khi chỉ số này được công bố vào năm 1975. Christine Li, Giám đốc Nghiên cứu Singapore tại Cushman & Wakefield Inc cho biết, do tâm lý mua đang có xu hướng đi lên nên việc giá tăng đã được thị trường dự báo trước. Theo nhận định của Christine Li, giá nhà trong năm 2017 vẫn theo xu hướng bình lặng, còn sang năm 2018 sẽ tăng khoảng 5%.
32. 23 “Giới chức Singapore đã giám sát gắt gao thị trường BĐS. Nhưng người mua cần xác định rõ, giới chức có khả năng đảo chiều và định hình lại các chính sách hiện tại nhằm cân bằng tỷ lệ sở hữu nhà, cũng như thiết lập mức giá mới phù hợp hơn”, Li nói. Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia BĐS khác cũng có chung nhận định giá nhà tại Singapore đang bắt đầu phục hồi. Dự báo của các chiến lược gia tại BNP Parisbas SA và Morgan Stanley cho hay, sau động thái nới lỏng các quy định của giới chức Singapore vào tháng 3/2017, giá nhà sẽ tiếp tục đi lên và kích thích tâm lý mua của thị trường. Theo báo cáo nguy cơ "bong bóng" BĐS toàn cầu của UBS Group AG vừa được công bố, giá nhà tại Singapore đang ở mức phù hợp với giá trị, đà giảm giá sẽ chấm dứt vào cuối năm 2017, sau đó là các bước tăng một cách ổn định. “Giá nhà tại Singapore sẽ tăng 2% trong năm nay và 10% vào cuối năm 2018, với các bước tăng sớm và nhanh hơn so với kỳ vọng. Con số 8.388 nhà ở tư nhân được bán ra trong 8 tháng đầu năm 2017 đã cao hơn so với tổng số nhà bán ra trong vài năm trước đó", Morgan Stanley cho biết. . Thái Lan Là thị trường bất động sản mới nổi trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan đã có thị trường nhà đất phát triển rất mạnh mẽ và bài bản từ khá lâu. Giá nhà tại đây được ghi nhận đã có sự bùng nổ và ngày càng khó kiểm soát nhất là ở các thành phố lớn. Thị trường căn hộ Bangkok vẫn duy trì đà tăng trưởng trong quý cuối cùng năm 2015 bất chấp sự suy thoái kinh tế và bất ổn chính trị đang diễn ra. Theo cổng thông tin tìm kiếm bất động sản HipFlat, giá bất động sản tại các quận trung tâm vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt. Giá căn hộ tăng được nhận định là do tác động của việc tăng giá đất đã thúc đẩy chi phí xây dựng tăng cao, HipFlat nhận định. Jones Lang LaSalle cũng nhận định, thị trường bất động sản Thái Lan đã có sự đi lên mạnh mẽ mặc điều kiện bất lợi và xu hướng đi xuống của kinh tế thế giới. 2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 2.4.2.1. Tình hình biến động giá đất trong cả nước  Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008
33. 24 Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 - 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước. Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 09/04/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 22/04/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lí Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán. Không chỉ những giao dịch mua bán nhà ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở lên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng, đối tượng của thị trường BĐS còn lại là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung tâm hội nghị Quốc gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD. Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Tại Hà Nội khu vực “đắc địa” với giá tăng trung bình thêm 30% là các khu trung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự. Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh m của thị trường bất động sản năm 2008 một phần là do sự thay đổi của chính sách. Sự “đóng băng” của
34. 25 thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lí. Để góp phần rã băng, từ 01/01/2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở lên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng kí BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực. Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2008. Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ ba. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước.  Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận. Theo tôi, dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011. Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm. Điều này cho thấy, sự quan tâm cũng như lòng tin của người tiêu dùng đã bắt đầu quay trở lại với thị trường bất động sản. Nhưng đáng kể hơn là cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm. Vì vậy, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
35. 26 Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có mục tiêu là giúp những đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để cải thiện nhà ở, đồng thời có tác dụng lan tỏa đến thị trường đã được triển khai và thu được kết quả bước đầu, tuy nhiên công tác giải ngân vẫn còn chậm. Nguyên nhân của tình trạng trên theo tôi, một phần là do nguồn cung về nhà ở xã hội và thương mại có diện tích 72 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² còn ít. Bên cạnh đó một số ngân hàng còn quá thận trọng trọng việc xác định đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một số chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội. Tuy nhiên cũng phải ghi nhận rằng gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých ban đầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường BĐS. Và đây cũng là gói dự kiến hỗ trợ trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân tăng nhanh trong năm 2014. Theo báo cáo của các địa phương đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 khu phát triển nhà ở, khu đô thị với tổng mức đầu tư lớn ước tính hơn 4,486 triệu tỷ đồng. Điều này không phù hợp với điều kiện cung cầu của thị trường, vì đây là nhu cầu cho nhà ở đến năm 2030. Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu, và điểm quan trọng là chúng ta không đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả dự án này. Điều này cho thấy trước đây chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực. Việc phân cấp dường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương. Nghị quyết 02 đã chỉ đạo các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh, dự án nào phải dừng lại.
36. 27 Tuy nhiên thời gian qua. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm chỉ đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch hóa mà thị trường đang cần theo đánh giá của Bộ Xây dựng là còn chậm và chưa đạt yêu cầu.  Giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017 Khác hẳn với năm 2015, những ngày cuối năm 2016 dường như cục diện thị trường BĐS đã bắt đầu chuyển hướng. Sự kiện “ông lớn” Vingroup tuyên bố sẽ xây dựng 200.000-300.000 căn hộ mang thương hiệu Vincity với giá từ 700 triệu đồng ngay lập tức “gây sốc” cho thị trường bởi Vingroup vốn gắn liền với những dự án cao cấp, sang trọng thì nay lại đổi hướng sang nhà giá rẻ. Tập đoàn Mường Thanh cũng nhanh chóng tuyên bố sẽ bán các căn hộ chung cư tại Hà Nội với giá chỉ 500 triệu đồng. Cụ thể, các căn hộ chung cư tại khu đô thị Thanh Hà Cienco5 (Hà Nội) chỉ có giá từ 11 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, cuộc đua phân khúc nhà giá rẻ cũng không kém phần sôi động. Công ty PHPReal, một gương mặt mới tham gia thị trường BĐS, cũng gây xôn xao khu Tây TP HCM khi công bố dự án The Western Capital với 1.233 căn hộ tại trung tâm quận 6 với mức giá bán khoảng 1,2 tỉ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ đã hoàn thiện nội thất cùng những tiện ích cao cấp. Hàng loạt ông lớn khác đang bắt đầu chuyển hướng từ cao cấp sang nhà giá rẻ như Him Lam Land lên kế hoạch xây 2.000 căn hộ vừa túi tiền trong những năm tới. Nam Long cho biết trong 5 năm tới công ty này vẫn tập trung chủ lực vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Dự kiến doanh nghiệp này, với sự hợp tác của một số đối tác Nhật Bản, sẽ cho ra thị trường hơn 10.000 căn. Nhiều doanh nghiệp BĐS khác tại TP HCM cũng đang nhắm tới phân khúc này như Hưng Thịnh, Kiến Á, Dream Home cùng đối tác Nhật Bản sẽ triển khai trong năm 2017. 2.4.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam
37. 28 Trải qua hơn 10 năm thị trường bất động sản đầy biến động, khiến giá nhà đất đẩy lên quá cao được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước. Sau quá trình quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư, các khu đất trong vùng quy hoạch trở thành các trung tâm và lập tức thu hút các nhà đầu tư mang theo vốn đầu tư lớn. Họ tham gia đấu giá, mua bán đất đai tạo lên cơn sốt về giá đất làm cho không ít người quan tâm đến vấn đề này và đất ở khu vực quy hoạch trở lên có giá trị. Đồng thời khi kinh tế xã hội phát triển, cuộc sống của người dân được cải thiện, họ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, khi đó dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai mà trong một thời gian ngắn có thể kiếm được nguồn lợi rất lớn khi bán lại cho người khác có nhu cầu thì muốn đầu tư tiếp trở lên lớn hơn. Đây là lí do xuất hiện hiện tượng đầu cơ của nhiều cá nhân có nhu cầu kiếm lợi. Khi cung không đủ cầu khiến cho giá đất cao lên và ngược lại. Trong sự biến động to lớn đó thì vai trò quản lí của Nhà nước trong lĩnh vực quản lí đất đai nói chung và quản lí giá đất nói riêng là vô cùng cấp bách và quan trọng. Mặc dù vậy sự quản lí của Nhà nước về đất đai vẫn chưa thật sự có hiệu quả, xuất hiện nhiều kẽ hở khiến nhiều cá nhân thiếu ý thức tìm kiếm nguồn lợi riêng cho bản thân. Hoạt động kinh doanh nhà đất còn mang nặng tính tự phát, chưa thu hút được sự tham gia của các thành phần kinh tế, thiếu sự quản lí đồng bộ của Nhà nước. Ngoài ra, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” không đi theo hướng bền vững, đẩy giá BĐS quá cao, thì yếu tố nội tại của nguyên lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng. Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS ở Việt Nam tăng lên. Do không nghiên cứu kỹ thị trường và sử dụng vốn vay ngân hàng quá mức. Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chạy theo lợi nhuận tập trung đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp từ đó gây đóng băng thị trường bất động sản. Hệ quả là những năm gần đây, giá nhà đất liên tục giảm, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bị lỗ nặng thậm chí phải phá sản.
38. 29 2.4.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên Với tổng diện tích tự nhiên là 222,93 km2và có vị trí địa lý tương đối thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội giữa các địa phương trong và ngoài thành phố . Có một số dự án cụ thể làm ảnh hưởng đến biến động giá đất trên địa bàn thành phố như: - Dự án đường Bắc Sơn kéo dài là một trong những dự án trọng điểm, kết nối TP Thái Nguyên và Khu du lịch Hồ Núi Cốc được UBND tỉnh Thái Nguyên quyết định phê duyệt đầu tư với tổng chiều dài 9,5km nối từ đường tỉnh 261 đến Đền Gàn. Địa điểm lập quy hoạch thuộc các phường, xã: Quang Trung, Tân Thịnh, Thịnh Đán, Quyết Thắng, Phúc Xuân - Thành phố Thái Nguyên. Đây là một dự án làm biến động giá đất trên các tuyến đường bởi vì đấy là dự an lớn có hệ thống giao thông đối ngoại, đường ven hồ, khu du lịch tâm linh nên là rất thuận lợi cho việc kinh doanh và sản xuất. Nhiều nhà đầu tư cũng có ý định mua đất để kinh doanh hoặc làm những khu nghỉ dưỡng cho du khách qua đây nên giá đất ở nơi đây tăng lên rất nhiều. - Dự án Khu liên cơ quan và Sân vận động tỉnh Thái Nguyên Với mục tiêu xây dựng một nền hành chính hiện đại, trong sạch, vững mạnh, tiết kiệm, chuyên nghiệp, phục vụ nhân dân ngày một tốt hơn đồng thời, tạo động lực mạnh mẽ phát triển khu vực phía Đông sông Cầu, cân đối về phát triển đô thị giữa hai khu vực bên sông, kết nối không gian kiến trúc cảnh quan đô thị; Đề án Khu liên cơ quan tỉnh Thái Nguyên và Sân vận động tỉnh Thái Nguyên đã được Tỉnh ủy, HĐND tỉnh, UBND tỉnh chủ trương nghiên cứu đầu tư xây dựng tại khu vực phía Đông sông Cầu thành phố Thái Nguyên với quy mô sử dụng đất dự kiến của Khu liên cơ quan khoảng 20ha với đầy đủ các chức năng của một khu hành chính cấp tỉnh hiện đại, chất lượng để phục vụ nhân dân, tạo một đối trọng quan trọng đối với khu vực đô thị hiện hữu phía Tây sông Cầu. Nhờ dự án này mà giá đất ở hai bên sông cầu cũng tăng lên và đời sống nhân dân ở đây cũng được cãi thiện. Nhu cầu mua đất để sản xuất và kinh doanh là chủ yếu.khi
39. 30 xây dựng xong dự án án này thì hai bên sông cầu sẽ trở thành một khu đô thị lúc này những nhà đầu tư sẽ tìm đến mua đất để đầu tư các dịch vụ ăn uống và vui chơi. Có những người sẽ mua để ở vì người ta có suy nghĩ rằng ở nơi đây sẽ thoáng mát và yên tĩnh hơn so với ở những nơi khác nên giá đất ở đây sẽ k có giảm mà chỉ có tăng.
40. 31 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu Giá đất và tình hình biến động giá đất. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu Xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2015 - 2017 3.2. Thời gian, địa điểm tiến hành - Địa điểm: UBND xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên. - Thời gian: Từ 14/08/2017 đến 30/11/2017 3.3. Nội dung nghiên cứu - Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. + Giá đất do nhà nước quy định tại xã Quyết Thắng + Giá đất trên thị trường ở một số khu vực trên địa bàn xã Quyết Thắng. + So sánh giá đất theo khung giá đất theo khung giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên địa bàn của xã Quyết Thắng, , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. - Xác định nguyên nhân gây nên sự biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. - Đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm bình ổn giá đất cho xã Quyết Thắng trong thời gian tới.
41. 32 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp - Tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 tại UBND xã. Thu thập các báo cáo của Ủy ban nhân dân xã Quyết Thắng. - Tài liệu, số liệu về giá đất của xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên. - Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn 2015 - 2017 trên các trang web của UBND tỉnh Thái Nguyên và Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính ban hành. 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, nghiên cứu số liệu, tài liệu sơ cấp Sử dụng phương pháp phỏng vấn chủ sử dụng đất thông qua bộ phiếu điều tra (mẫu phiếu điều tra chủ sử dụng đất). Tổng số phiếu điều tra là 50 phiếu, trong đó đối tượng phỏng vấn bao gồm 3 nhóm: - Nhóm công nhân viên chức có 37 phiếu, chiếm 74,0% tổng số phiếu điều tra. - Nhóm kinh doanh sản xuất, dịch vụ có 9 phiếu, chiếm 18,0% tổng số phiếu điều tra. - Nhóm lao động tự do có 4 phiếu chiếm 8,0% tổng số phiếu điều tra. Điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ quản lí đất đai phường. 3.4.3. Phương pháp chọn điểm điều tra - Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 - Từ ngã ba gặp dường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh - Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân - Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m - Ngõ số 80; 100 rẽ đi Chùa Cả vào 500m - Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115,có mặt đường bê tông ≥3m - Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) vào 100m - Rẽ đến quán 300
42. 33 3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Excel, word, để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá. 3.4.5. Phương pháp chuyên gia Sử dụng phương pháp như điều tra thông tin thửa đất của các hộ gia đình thông qua tổ trưởng tổ dân phố, cán bộ địa chính thị trấn. Đánh giá mức độ phù hợp của giá đất đối với thu nhập và nhu cầu của người dân tại địa điểm nghiên cứu và từ phía những người dân có đất nằm trên các vị trí khác của xã để có kết luận khách quan nhất.
43. 34 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Vị trí địa lí Xã Quyết Thắng là một xã miền núi nằm ở phía Tây của thành phố Thái Nguyên và các đơn vị tiếp giáp xã đều thuộc thành phố Thái Nguyên, có vị trí địa lý tiếp giáp với các xã sau: - Phía Bắc giáp xã Phúc Hà, phường Quán Triều - Phía Đông Bắc giáp phường Quang Vinh - Phía Nam giáp xã Thịnh Đức - Phía Nam, Tây Nam giáp xã Phúc Trìu - Phía Đông giáp phường Thịnh Đán - Phía Tây giáp xã Phúc Xuân Xã Quyết Thắng có vị trí thuận lợi về giao thông. Ngoài đường Quốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270, nằm một trong những tuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Với mặt bằng chung các xã thuộc thành phố Thái Nguyên, xã Quyết Thắng có địa hình tương đối bằng phẳng, dạng đồi bát úp, xen kẽ là các điểm dân cư và đồng ruộng, địa hình có xu hướng nghiêng dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam. Độ cao trung bình từ 5 – 6 m. Nhìn chung địa hình của xã khá thuận lợi cho phát triển đa dạng các loại hình sản xuất nông nghiệp. 4.1.1.3. Khí hậu - Theo số liệu quan trắc của Trạm khí tượng thủy văn Thái Nguyên cho thấy xã Quyết Thắng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 4 mùa; Xuân – Hạ - Thu – Đông, song chủ yếu là 2 mùa chính; mùa mưa và mùa khô.
44. 35 Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô từ thasng11 đến tháng 3 năm sau, cụ thể: - Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm khoảng 22 - 230C. Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2 – 50C. Nhiệt độ cao tuyệt đối là 370C, nhiệt độ thấp tuyệt đối là 30C. - Nắng: Số giờ nắng cả năm là 1.588 giờ. Tháng 5 – 6 có số giờ nắng nhiều nhất (khoảng 170 – 180 giờ). - Lượng mưa: Trung bình năm khoảng 2007mm/năm, tập trung chủ yếu dựa vào mùa mưa ( tháng 6,7,8,9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7 có số ngày mưa nhiều nhất. - Độ ẩm không khí: Trung bình đạt khoảng 82%. Độ ẩm không khí nhìn chung không ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 7 ( mùa mưa) lên đến 86,8% thấp nhất vào tháng 3 (mùa khô) là 70%. Sự chênh lệch độ ẩm không khí giữa 2 mùa khoảng 10 – 17%. - Gió bão: Hướng gió thịnh hành chủ yếu vào mùa nóng là gió mùa Đông Nam và mùa lạnh là gió mùa Đông Bắc. do nằm xa biển nên xã Quyết Thắng nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung ít chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão. 4.1.1.4. Thủy văn Quyết Thắng không có sông lớn chảy qua địa bàn do vậy chủ yesu chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn hệ thống kênh đào hồ Núi Cốc, suối và hồ, ao trên địa bàn, phục vụ cơ bản cho nhu cầu sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân. 4.1.1.5. Cảnh quan môi trường và các hệ sinh thái Quyết Thắng là một xã cũng đang phát triển sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự phát triển mạnh mẽ và chuyển dịch cơ cấu của các nghành kinh tế - xã hội. các cơ sở sản xuất kinh doanh hình thành nên tuyến dọc trục xã, sự chuyển đổi đất vườn ao trong các thôn xóm thành đất ở làm tăng mật độ dân cư. Mức độ ô nhiễm môi trường nước, không khí, đất đai cần được các cấp, các ngành có liên quan quan tâm. 4.1.2. Các nguồn tài nguyên
45. 36 4.1.2.2. Tài nguyên đất Quyết Thắng có tổng diện tích tự nhiên là 1.153,74 ha, phân làm 3 nhóm đất: + Nhóm đất phù sa chiếm tỷ lệ ít, là nhóm đất ở địa hình bằng, được bồi đắp bởi sản phẩm phù sa của dòng chảy của các suối và do thời tiết, thời gian được chia thành. Đất phù sa không được bồi hàng năm trung tính ít chua, thành phần cơ giới chủ yếu là thịt trung bình, loại đất này thích hợp cho việc trồng lúa, rau màu. Đất phù sa ít được bồi hàng năm trung tính ít chua, thành phần cơ giới cát pha thịt nhẹ, hơi nghèo mùn, đạm tổng số trung bình, lân và kali tổng số nghèo. Phân bố ở địa hình vàn cao nên khá tơi xốp, thoát nước tốt, thích hợp với cây khoai tây, rau, ngô, đậu + Nhóm đất xám bạc màu: phát triển trên đất phù sa cổ có sản phẩm Feralitic trên nền cơ giới nặng, đây là đất bạc màu có thành phần cơ giới nhẹ, dễ bị sói mòn, rửa trôi. +Nhóm đất Feralitic: phân bố chủ yếu ở địa hình đồi núi, được phát triển trên phù sa cổ, dăm cuội kết và cát kết, loại đất này diện tích khá lớn thích hợp với cây công nghiệp lâu năm là cây Chè 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.3.1. Dân số Theo kết quả thống kê dân số năm 2017 toàn xã có 10035 người với 2381 hộ. 100% dân số trên địa bàn xã là dân tộc kinh. Tình hình biến động dân số qua một số năm được thể hiện trong bảng 4.1 như sau: Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 Năm So sánh STT Chỉ tiêu Đơn vị 2015 2016 2017 2015 - 2017 1 Tổng nhân khẩu Người 9174 9482 10035 861 2 Tổng số hộ Hộ 2011 2603 2381 370 2.1 Hộ sản xuất PNN Hộ 287 273 469 182
46. 37 2.2 Hộ sản xuất NN Hộ 1724 2330 1912 188 3 Tỷ lệ gia tăng dân số % ( Nguồn: UBND xã Quyết Thắng) Qua bảng ta thấy tổng số dân trong xã trong năm 2017 là 10035 người, trong đó nữ giới có 4228 người ( chiếm 42,13% tổng số đân toàn xã), nam giới là 5807 người (chiếm 57.87% tổng số dân toàn xã). Giai đoạn 2015 – 2017, số hộ sản xuất nông nghiệp chiếm 68,65% tổng số hộ và hộ sản xuất phi nông nghiệp chiếm 30,06%. 4.1.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế . Tăng trưởng kinh tế Sau 5 năm thực hiện Nghị quyết Đại hội lần thứ VI, nền kinh tế của xã đạt mức tăng trưởng khá, xã đã áp dụng những cơ chế, chính sách nhằm thu hút các nguồn vốn đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh. Tốc độ tăng trưởng hàng năm lớn, năm sau tăng so với năm trước. Đời sống nhân dân từng bước được cải thiện rõ rệt, thu nhập bình quân đầu người tăng qua các năm. Thu ngân sách đều tăng vượt chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội. . Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo nghành Theo đánh giá chung, sản xuất nông nghiệp hàng năm vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng kinh tế, trong đó được chia thành các khu vực kinh tế nông nghiệp là trồng trọt, chăn nuôi và lâm nghiệp. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, thương mại và dịch vụ là mục tiêu chủ yếu của xã. . Thực trạng phát triển các nghành kinh tế Khu vực kinh tế công nghiệp Dịch vụ - tiểu thủ công nghiệp: đã và đang phát triển tốt, nhiều hộ nông nghiệp sau khi bị thu hồi đất để làm các dự án đã chuyển sang kinh doanh dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp. Đời sống khá giả do phát triển kinh tế đa nghành nghề và các
47. 38 khoản thu nhập hợp pháp khác. Đời sống nhân dân được nâng cao rõ rệt, bình quân thu nhập năm sau cao hơn năm trước, ước đạt 1 triệu đồng/người/tháng. Khu vực kinh tế thương mại, dịch vụ Kinh doanh dịch vụ phát triển chủ yếu là phục vụ sản xuất, xây dựng, giao thông vận tải và nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng của người dân trên địa bàn xã. Giá trị thu nhập từ thương mại dịch vụ đạt nhiều tỷ đồng. 4.1.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất kỹ thuật, hạ tầng xã hội . Giao thông Tổng diện tích đất giao thông là 159,04 ha, trên địa bàn xã có khoảng 8km gồm trục đường tránh quốc lộ 3 (2,1km), đường tỉnh lộ 270 (4,05km),đường tỉnh lộ 267 (2km) được rải nhựa. Đây là một lợi thế về giao thông, giaolưu hàng hoá của nhân dân với các vùng lân cận. Bên cạnh đó, xã còn có hệthống đường liên thôn, liên xã đã cơ bản được rải cấp phối, bê tông hoá trong khu dân cư thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất của nhân dân. . Thủy lợi Quyết Thắng có 24,7km mương thủy lợi tưới, mương thủy lợi hoàn toàn là mương đất. Toàn xã có 25% kênh mương kiên cố hóa, còn lại chủ yếu là mương đất. Hệ thống thủy lợi của xã được xây dựng khá hoàn chỉnh. Hiện nay hệ thống thủy lợi xã Quyết Thắng cơ bản là hợp lý nhưng chưa được cứng hóa đồng bộ và đang xuống cấp. . Giáo dục đào tạo Hệ thống cơ sở hạ tầng trường lớp hiện tại khá hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu học tập của con em trong xã. Xã đã phổ cập THCS số học sinh hàng năm thi vào các trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp ngày càng cao, tỷ lệ học sinh đạt giải cấp thành phố, cấp tỉnh ngày càng nhiều. Trong những năm tới do nhu cầu của sự phát triển và sự gia tăng dân số, số học sinh ngày càng tăng, quy mô diện tích các trường hiện tại không đáp ứng được đầy đủ do vậy trong những năm tới cần phải cải tạo mở rộng nâng cấp xây mới
48. 39 thêm trường lớp để đảm bảo đủ trường lớp phục vụ cho nhu cầu học tập của học sinh trong xã. . Y tế Trạm y tế của xã được xây dựng trong khuôn viên UBND xã với 2 bác sĩ, 3 y tá, 6 giường bệnh. Cơ sở vật chất khá tốt, có đủ phòng khám, phòng điều trị đáp ứng yêu cầu chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân trong xã. Đội ngũ y bác sĩ phát huy tinh thần trách nhiệm, nâng cao trình độ chuyên môn trong chăm sóc sức khỏe nhân dân. Mạng lưới y tế ở các xóm được đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ và từng bước được trẻ hóa. Công tác y tế dự phòng thực hiện đạt nhiều hiệu quả, nhất là chương trình tiêm chủng mở rộng và công tác chăm sóc sức khỏe bà mẹ, trẻ em. 4.1.3.4. An ninh – quốc phòng Đảng ủy, HĐND, UBND, MTTQ xã và các đoàn thể nhân dân thường xuyên quan tâm chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ an ninh quốc phòng. Kết hợp chặt chẽ giữa xây dựng nền quốc phòng toàn dân với thế trận an ninh nhân dân. Chủ động triển khai thực hiện các phương án đấu tranh phòng chống âm mưu “Diễn biến hòa bình”, các hoạt động chống phá của các thế lực thù địch. - Về an ninh: Công tác an ninh trật tự trên địa bàn phường tương đối tốt. Hiện nay phường đã triển khai thực hiện công tác đảm bảo an ninh quốc gia trong tình hình mới, các chương trình quốc gia phòng chống tội phạm, chương trình hành động phòng chống ma tuý và phong trào quần chúng bảo vệ an ninh tổ quốc tiếp tục được đẩy mạnh. Phát huy vai trò, trách nhiệm của cấp uỷ, chính quyền và quần chúng nhân dân trong phòng ngừa tội phạm và quản lý giáo dục cảm hoá giúp đỡ người lầm lỗi trên các địa bàn dân cư. - Về quốc phòng: Chủ động xây dựng, bổ sung kế hoạch, phương án tác chiến, tổ chức quản lý, huấn luyện dân quân và lực lượng dự bị động viên đảm bảo sẵn sàng chiến đấu cao. Hàng năm chỉ đạo nghiêm túc việc đăng ký và quản lý quân số sẵn sàng nhập ngũ, hoàn thành 100% chỉ tiêu tuyển quân. Trong phường không có hiện tượng quân nhân mới đào ngũ. 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất
49. 40 Xã Quyết Thắng có tổng diện tích là 1.153,74 ha. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của xã được thể hiện trong bảng 4.2 như sau Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2017 STT LOẠI ĐẤT Mã Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) I Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính 1.153,74 (% (%)100 1 (1+2+3)Nhóm đất nông nghiệp NNP 772,35 66,94 1,1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 702,21 60,87 (ha) 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 357,23 30,97 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 266,13 23,06 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 91,11 7,90 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 344,98 29,90 1,2 Đất lâm nghiệp LNP 52,00 4,50 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 52,00 4,50 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1,3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 18,15 1,57 1,4 Đất làm muối LMU 1,5 Đất nông nghiệp khác NKH 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 381,39 33,06 2,1 Đất ở OCT 69,40 6,02 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 69,40 6,02 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 2,2 Đất chuyên dùng CDG 285,06 24,70 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 3,41 0,30 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 48,88 4,24 2.2.3 Đất an ninh CAN 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 130,18 11,29 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 2,91 0,25 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 99,68 8,63 2,3 Đất cơ sở tôn giáo TON 3,42 0,30 2,4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,50 0,04 2,5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 2,28 0,20 2,6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 20,75 1,80 2,7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2,8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 3,1 Đất bằng chưa sử dụng BCS
50. 41 3,2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 3,3 Núi đá không có rừng cây NCS (Nguồn: UBND xã Quyết Thắng) Với sự chỉ đạo của Đảng ủy, UBND xã Quyết Thắng cùng toàn thể nhân dân trong xã đã có cố gắng trong việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Đa phần đất đai của xã đã được khai thác tương đối triệt để, diện tích đất chưa sử dụng đã được đưa vào sử dụng khai thác một cách triệt để. Cơ cấu sử dụng đất của xã được thể hiện qua biểu 01/TKĐĐ: Diện tích đất nông nghiệp: 793,31 ha, chiếm 68,65% tổng diện tích tự nhiên. Qua đây ta thấy trong cơ cấu các loại đất trên địa bàn xã, đất nông nghiệp chiếm 68,65% do đa số dân ở xã nghề nghiệp chủ yếu vẫn là làm ruộng và một số người thì chưa có nghề nghiệp ổn định. Tuy nhiên đất phi nông nghiệp hiện đang sử dụng cha thật hợp lý, đặc biệt đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật – xã hội và đất ở của nhân dân chưa tận dụng được không gian xây dựng. 4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng ảnh hưởng tới sử dụng đất 4.1.5.1. Thuận lợi - Có vị trí địa lý tương đối thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội giữa các địa phương trong và ngoài thành phố. - Cơ cấu kinh tế trên địa bàn xã đang chuyển dịch theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ vì vậy phát sinh nhu cầu về sử dụng đất rất lớn. Tạo điều kiện cho các ngành nghềđặc biệt là công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ phát triển. - Cơ sở hạ tầng của xã đã cơ bản, xong cần được đầu tư nâng cấp, xây dựng hệ thống giao thông thủy lợi nhằm tạo điều kiện cho việc đi lại và sản xuất kinh doanh. - Dân số trên địa bàn xã là các dân tộc khác nhau nhưng nền văn hóa dân tộc vẫn được thống nhất, có tiếng nói và quan điểm chung trong hầu hết các vấn đề. Đồng thời có được sự nhận thức cao trong ý thức của người dân, có cái nhìn đúng đắn và khách quan về các vấn đề trong xã hội. 4.1.5.2. Khó khăn
51. 42 Quỹ đất hạn hẹp, không còn đất cho phát triển nông nghiệp nên không có điều kiện để phát triển kinh tế nông nghiệp và khó khăn để xây dựng và phát triển các ngành nghề khác. Dân số ngày càng đông dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, nhiều vị trí thuộc diện quy hoạch cũ còn chưa triệt để và chưa mang lại hiệu quả sử dụng hợp lí. Trình độ dân trí có chất lượng cao nhưng bên cạnh đó còn xuất hiện những đối tượng có ý thức kém, gây ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội trong khu vực 4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 4.2.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản xã Quyết Thắng - Xã Quyết Thắng là một xã vệ tinh nằm gần trung tâm thành phố, có đường Hồ Núi Cốc (tỉnh lộ 260) chạy qua đã tạo điều kiện tương đối thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hoá xã hội với các, xã khác trong thành phố, tạo điều kiện phát triển nông nghiệp theo hướng hàng hoá. Trong xã Quyết Thắng có nhiều tuyến đường chạy qua và giá đất được quyết định bởi một số yếu tố cơ bản của từng tuyến đường là khác nhau. Sau đây là những hình ảnh về các tuyến đường mà ta nghiên cứu
52. 43 Hình 4.1: Từ cổng Công ty Việt Bắc Hình 4.2: Từ ngã ba gặp đường đến ngã 3 gặp đường Z115 Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh Hình 4.3: Từ ngã tư xóm Cây Xanh Hình 4.4: Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân vào 150m
53. 44 Hình 4.5: Ngõ số 80;100 rẽ đi Chùa Hình 4.6: Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Cả vào 500m Z115, có mặt đường bê tông ≥ 3 Hình 4.7: Rẽ xóm Cây Xanh ( đối Hình 4.8: Rẽ quán 300 diện X84) vào 100m
54. 45 4.2.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 4.2.2.1. Giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 Căn cứ vào Luật đất đai 29/11/2003 Căn cứ vào các thông tư, nghị định của Chính phủ, Bộ TN&MT và các Bộ ngành có liên quan UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành khung giá đất lần lượt cho các năm từ 2015 đến năm 2017 theo nghị định số 44/2014; 104/2014; thông tư số 36/2014; nghị quyết số 60/2014 về quy định giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Giá đất do Nhà nước quy định giá đất ở của một số khu vực trên địa bàn xã Quyết Thắng được thể hiện dưới bảng 4.3. Bảng 4.3: Quy định của Nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 . Giá đất STT Vị trí (1000đ/m2) 1 Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 3.000 2 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh 2.500 3 Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân 2.000 4 Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m 1.000 5 Ngõ số 80; 100 rẽ đi Chùa Cả vào 500m 900 6 Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115,có mặt đường bê tông ≥3m 1.500 7 Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) vào 100m 700 8 Rẽ đến quán 300 600 (Nguồn: Bảng khung giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành)
55. 46 Qua bảng 4.3 chúng ta cũng có thể thấy giá đất nhà nước quy định tại các vị trí khác nhau thì khác nhau: giá đất trên đoạn đường từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã ba gặp đường Z115 từ năm 2015 – 2017 là 3 triệu đồng/m2. Những cũng cùng địa bàn xã đó mà vị trí từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh từ năm 2015 – 2017 chỉ có 2,5 triệu đồng/m2. Vì từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 là nơi tập trung một số trường học, khối cơ quan, các cơ sở sản xuất kinh doanh đa dạng mọi loại hình phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân. 4.2.2.2. Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 Xã Quyết Thắng là nơi tập trung của nhiều khối cơ quan, trường học, nơi mặt tiền có đường giao thông chính chạy qua, bao gồm: từ cổng Công ty Việt Bắc đén ngã 3 gặp đường Z115; từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh; từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân; nên nhu cầu về đất để ở, kinh doanh luôn nhiều, điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất trên thị trường tại địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017. Diễn biến giá đất tại các vị trí này của xã được thể hiện ở bảng 4.4. Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại các vị trí trên tuyến đường xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 Đơn vị tính: 1000đ/m2 Năm Chênh lệch Giá Giá STT Vị trí Tỉ lệ 2015 2016 2017 TB (1000đ/ (lần) m2) Từ cổng Công ty Việt Bắc 1 3.500 4.000 5.000 4.166 1.500 1,4 đến ngã 3 gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 2 3.000 3.500 4.500 3.667 1.500 1,5 đến ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh 3 2.500 3.000 4.000 3.167 1.500 1,60 đến rẽ cổng UBND xã Phúc
56. 47 Xuân Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc 4 2.000 2.500 3.500 2.667 1.500 1,50 vào 150m Ngõ số 80; 100 rẽ đi Chùa 5 2.000 2.500 3.500 2.667 1.500 1,50 Cả vào 500m Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường 6 Z115,có mặt đường bê tông 2.500 3.000 4.000 3.167 1.500 1,60 ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện 7 1.500 2.200 3.500 2.400 2.000 2,30 X84) vào 100m 8 Rẽ đến quán 300 1.000 1.500 2.500 1.667 1.500 1,67 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Tình hình biến động giá đất trên thị trường địa bàn xã Quyết Thắng rất sôi động, giá đất tại vị trí từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 có giá cao nhất vào năm 2017 với mức giá là 5 triệu đồng/m2. Vị trí này có điều kiện rất thuận lợi, là nơi tập trung trọng điểm của các khối cơ quan chính như: UBND xã, Công an xã, chính vì thế mà khả năng phát triển kinh tế, xã hội và an toàn xã hội được đảm bảo cũng như đáp ứng được người dân. Chênh lệch cao nhất trong giai đoạn 2015 – 2017 từ rẽ xóm Cây Xanh ( đối diện X84) vào 100m, chênh lệch lên đến 2 triệu đồng/m2 khoảng 2,3 lần. Giá đất ở đây tăng cao nhất vào năm 2017 là 5 triệu đồng/m2 cũng cho thấy sự phát triển về mọi mặt, khả năng kinh doanh, thu hút người dân đông, lượng bán hàng lớn hơn nhiều nơi khác. Một số khu vực như: rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) vào 100m, rẽ quán 300 lại có giá thấp hơn khá nhiều. Nguyên nhân không phải do cơ sở hạ tầng kém hay địa thế xấu, mà ở các vị trí này còn đang trong quá trình quy hoạch, các công trình lớn lại không tập trung tại đây khiến sức hút đối với người dân chưa cao bằng các vị trí khác. Chính vì thế mà độ chênh lệch về giá của các vị trí này năm 2015 – 2017 chỉ dao động từ 1,3 triệu đồng/m2 – 2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, với mức giá
57. 48 này, các vị trí này vẫn là những vị trí lý tưởng cho nhiều người dân có mục đích để ở mà không kinh doanh. Với 3 tuyến đường còn lại là: ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m; ngõ số 80,100 rẽ đi chùa cả vào 500m; rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tông ≥ 3m thì giá đất có xu hướng tăng khá mạnh từ cuối năm 2016 – 2017, đánh dấu cho bước chuyển mình sau quá trình quy hoạch lại tuyến đường bắc sơn kéo dài đi qua địa phận xã Quyết Thắng. Dù biến động giá thị trường cao hơn rất nhiều so với giá quy định của Nhà nước nhưng tình trạng giá đất tăng vọt từ 2016 đến năm 2017 vẫn tồn tại trong thị trường đất đai trên địa bàn xã. Lý do một phần là do giá quy định của Nhà nước và chủ yếu là do xuất hiện nhiều dự án mở rộng đất đai trên địa bàn xã khiến thị yếu của người dân thay đổi đồng thời có nhu cầu sử dụng đất khác đi, không còn ồ ạt đầu tư vào những vị trí đất cũ có giá cao mà muốn tìm kiếm một địa điểm đẹp với giá cả hợp lý hơn. Từ đó mà hiện tượng đầu cơ đất trên thị trường đã giảm mạnh từ cuối năm 2016. 4.2.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017  So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của xã Quyết Thắng năm 2015 Để biết được nguyên nhân biến động giá đất và tình hình biến động giá đất của xã qua từng năm cụ thể tôi đã làm bảng thống kê sau đây:
58. 49 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2015 Đơn vị tính:. 1000đ/m2 Năm 2015 Chênh lệch STT Vị trí Giá quy Giá thị Tỉ lệ Giá định trường (lần) Từ cổng Công ty Việt Bắc đến 1 3.000 3.500 500 1,10 ngã 3 gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến 2 2.500 3.000 1.500 1,20 ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ 3 2.000 2.500 500 1,25 cổng UBND xã Phúc Xuân Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 4 1.000 2.000 1000 2,00 150m Ngõ số 80; 100 rẽ đi Chùa Cả vào 5 900 2.000 1.100 2,22 500m Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường 6 1.500 2.500 1.000 1,67 Z115,có mặt đường bê tông ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) 7 700 1.500 800 0,21 vào 100m 8 Rẽ đến quán 300 600 1.000 400 1,67 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Trong năm 2015, giá đất thị trường xã Quyết Thắng cao hơn hẳn so với giá nhà nước quy định. Đặc biệt, đoạn đường ngõ số 80,100 rẽ đi Chùa Cả vào 500m, giá ở đây tuy chưa phải là cao nhất nhưng lại có sự chênh lệch rất nhiều so với giá nhà nước quy định 1.1 triệu đồng khoảng 2,22 lần. Và đoạn từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 có giá thị trường là cao nhất 3.5 triệu đồng, nhưng so với giá nhà nước quy định thì giá thị trường có sự chênh lệch là 1,1 lần, từ bảng 4.5 ta thấy rõ sự chênh lệch trong địa bàn xã rất cao từ khoảng 0,21 lần đến 2,22
59. 50 lần, điều này cho thấy nhu cầu sử dụng đất của người dân trong năm 2015 trên địa bàn xã có xu hướng tăng.  So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của xã Quyết Thắng năm 2016 Sau khi tìm hiểu và khảo sát giá đất trên thị trường và giá đất nhà nước quy định tôi đã tổng hợp được bảng dưới đây: Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2016 Đơn vị tín1000đ/m2 Năm 2016 Chênh lệch STT Vị trí Giá quy Giá thị Tỉ lệ Giá định trường (lần) Từ cổng Công ty Việt Bắc đến 1 3.000 4.000 1.000 1,33 ngã 3 gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến 2 2.500 3.500 1.000 1,40 ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ 3 2.000 3.000 1.000 1,50 cổng UBND xã Phúc Xuân Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 4 1.000 2.500 1.500 2,50 150m Ngõ số 80; 100 rẽ đi Chùa Cả vào 5 900 2.500 1.600 2,78 500m Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường 6 1.500 3.000 1.500 2,00 Z115,có mặt đường bê tông ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) 7 700 2.200 1.500 0,31 vào 100m 8 Rẽ đến quán 300 600 1.500 900 2,50 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Năm 2016 giá đất trên địa bàn xã theo quy định của nhà nước và giá trên thị trường đều rất cao. Vị trí có mức giá cao nhất năm 2016 là đoạn từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115, ở khu vực này giá nhà nước và giá thị trường có sự chênh lệch là 1 triệu/m2. Tuy nhiên đây chưa phải là sự chênh lệch lớn nhất mà ở một số tuyến đường khác như từ ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào150m, hay rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tông ≥ 3m có sự chênh lệch là 1,5 triệu đồng/m2. Nhìn chung năm 2016 giá đất do nhà nước quy định so với giá thực
60. 51 tế trên thị trường tại xã Quyết Thắng có sự chênh lệch lớn (dao động từ 0,31 lần – 2,78 lần), điều đó gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng tại xã.  So sánh giá đất do nhà nước quy định với giá đất thị trường của xã Quyết Thắng năm 2017 Tùy từng năm mà giá đất có sự chênh lệch ở mỗi năm khác nhau điều đó được thể hiện ở bảng thống kê dưới đây: Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2017 Đơn vị tính: 1000đ/m2 Năm 2017 Chênh lệch STT Vị trí Giá quy Giá thị Tỉ lệ Giá định trường (lần) Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 1 3.000 5.000 2.000 1,67 3 gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến 2 2.500 4.500 2.000 1,80 ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ 3 2.000 4.000 2.000 2,00 cổng UBND xã Phúc Xuân Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 4 1.000 3.500 2.500 3.50 150m Ngõ số 80; 100 rẽ đi Chùa Cả vào 5 900 3.500 2.600 3,89 500m Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115,có 6 1.500 4.000 2.500 2,67 mặt đường bê tông ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) 7 700 3.500 2.800 5,00 vào 100m 8 Rẽ đến quán 300 600 2.500 1.900 4,17 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Giá đất các tuyến đườngtrên địa bàn xã năm 2017 có sự chênh lệch khá cao, đặc biệt là các khu vực đất quy hoạch gần các trường học, khối cơ quan và nằm gần tuyến đường: ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m; ngõ số 80,100 rẽ đi chùa cả vào 500m; rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tông ≥ 3m có mức chênh lệch giữ giá đất thị trường so với mức giá do nhà nước quy định là từ 2,67 lần – 3,89 lần. Tuy nhiên giá đất trên tuyến đường từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3
61. 52 gặp đường Z115 vẫn có giá cao nhất là 5 triệu đồng/m2. Qua bảng trên cho thấy mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá do nhà nước quy định dao động rất lớn ( dao động từ 1,67 – 5,00 lần). Tuy giá đất nahf nước quy định có xu hướng giảm nhưng giá đất trên thị trường vẫn ở mức giá cao, chính vì vậy mà có sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá trên. 4.2.2.4.Tổng hợp so sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 Giai đoạn 2015 - 2017, giá đất trên thị trường so với giá nhà nước quy định trên địa bàn xã Quyết Thắng có sự chênh lệch khá cao (dao động từ 1,37 – 2,96 lần), năm 2017 là năm có mức chênh lệch lớn nhất so với năm 2015 và 2016, có những vị trí có mức chênh lệch lên đến 5,0 lần (rẽ xóm Cây Xanh đối diện X84 vào 100m). Giá đất trên tuyến đường từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 trong 3 năm đều có giá cao nhất, lý do là vì đoạn đường này thuận tiện cho các dịch vụ kinh doanh, buôn bán, đảm bảo an ninh trật tự, tuy nhiên tuyến đường này nằm trong diện quy hoạch trước nên hầu hết đã đi vào ổn định, ít có giao dịch.Còn đối với một số tuyến đường như: từ ngã tướm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân; rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tông ≥ 3m lại có sự chênh lệch cao, có thể thấy sự ảnh hưởng của các dự án quy hoạch, dự án nâng cấp đến vị trí có dự án, khiến khả năng sinh lời tại đây cao hơn một số vị trí khác, người dân có đất thì không có nhu cầu bán, nếu có bán thì bán với giá rất cao. Kết quả so sánh về giá đất trên thị trường cùng với giá đất do tỉnh Thái Nguyên quy định cho xã Quyết Thắng được thể hiện tại bảng 4.8
62. 53 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Giá Giá Giá Chênh nhà Chênh nhà Chênh nhà Chênh lệch STT Vị trí Giá thị Giá thị Giá thị nước lệch nước lệch nước lệch bình trường trường trường quy (lần) quy (lần) quy (lần) quân định định định Từ cổng Công ty Việt Bắc 1,37 1 3.000 3.500 1,10 3.000 4.000 1,33 3.000 5.000 1,67 đến ngã 3 gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 2 2.500 3.000 1,20 2.500 3.500 1,40 2.500 4.500 1,80 1,47 đến ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến 3 2.000 2.500 1,25 2.000 3.000 1,50 2.000 4.000 2,00 1,58 rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân Ngõ số 70 đi 4 xóm Gò Móc 1.000 2.000 2,00 1.000 2.500 2,50 1.000 3.500 3.50 2,67 vào 150m Ngõ số 80; 5 100 rẽ đi Chùa 900 2.000 2,22 900 2.500 2,78 900 3.500 3,89 2,96 Cả vào 500m Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường 6 Z115,có mặt 1.500 2.500 1,67 1.500 3.000 2,00 1.500 4.000 2,67 2,11 đường bê tông ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện 7 700 1.500 0,21 700 2.200 0,31 700 3.500 5,00 1,84 X84) vào 100m Rẽ đến quán 8 600 1.000 1,67 600 1.500 2,50 600 2.500 4,17 2,78 300 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
63. 54 4.2.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên đứa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí 4.2.3.1. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân. Để đánh giá thực trạng và tìm ra nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 tôi tiến hành công tác phỏng vấn người dân thông qua bộ phiếu điều tra để có kết quả khách quan nhất. Kết quar thể hiện tại bảng 4.9 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân Đồng ý Không đồng ý STT Tiêu chí đánh giá Số lượng Tỷ lệ Số lượng Tỷ lệ (người) (%) (người) (%) Tìm hiểu về khung giá đất do UBND 1 41 82,0 9 18,0 tỉnh ban hành cho xã các năm Giá đất trên thị trường phù hợp với 2 37 74,0 13 26,0 thu nhập của người dân Hiện gia đình đang có nhu cầu về đất 35 70,0 3 - Đất ở 27 54,0 15 33,0 - Đất sản xuất, kinh doanh 8 12,0 Các giao dịch về đất đều được thông 4 50 100 0 0 qua UBND xã Trên địa bàn xã có hiện tượng đầu cơ 5 23 46,0 27 54,0 đất Xu hướng giá đất trên địa bàn xã trong vài năm tới 6 -Tăng 35 70,0 0 0 -Giảm 5 10,0 0 0 -Bình ổn 10 20,0 0 0 Các dự án trên địa bàn xã có ảnh 7 hưởng tích cực đến biến động giá 50 100 0 0 theo hướng tích cực (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
64. 55 Qua phỏng vấn chủ sử dụng đất ta thấy số lượng người dân tìm hiểu khung giá đất do UBND tỉnh ban hành là 41 người chiếm 82,0% tổng số người được điều tra. Còn lại 9 người cho biết là không tìm hiểu và trong số 9 người này có 4 người là đối tượng lao động tự do, lí do đưa ra là quá tập trung vào công việc của mình nên dành rất ít thời gian cho việc khác. Đối với giá đất theo quy định của UBND tỉnh ban hành cho xã thì những người khi được hỏi đều đồng ý mức giá như vậy là phù hợp, tuy nhiên có 13 người chiếm 26,0% tổng số người điều tra cho rằng giá đất bán theo thị trường hiện nay không phù hợp với thu nhập của người dân. Nhóm công nhân viên chức cho rằng nếu chỉ với đồng lương hàng tháng mình nhận được mà không có thêm nguồn hỗ trợ nào thì để mua được một lô đất là không phù hợp. Còn lại 74,0% số người đồng ý giá đất trên thị trường là phù hợp và họ chủ yếu là những hộ gia đình có thêm nguồn thu từ sản xuất, kinh doanh dịch vụ. Với 50 người được điều tra thì có đến 35 người (chiếm 70% tổng số người điều tra) nói có nhu cầu mua thêm đất. Trong đó: Nhu cầu về đất ở là 27 người chiếm 54,0% số người có nhu cầu mua thêm đất. Lí do là để cho con cái ở . Nhu cầu về đất để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ có 8 người chiếm 12,0% tổng số người có nhu cầu về đất. Những người này cho rằng nguồn lợi khi kinh doanh dịch vụ : shop quần áo, may mặc, sửa chữa ô tô - xe máy, cửa hàng ăn nhanh, cafe, đem lại nguồn lợi đáng kể nên họ muốn có đất để đáp ứng các hoạt động này. Một số lại có xu hướng đầu cơ đất với mong muốn bán lại với giá cao hơn. Còn lại 15 người không có nhu cầu mua thêm đất chiếm 33,0% tổng số người điều tra. Lý do của họ là họ cảm thấy điều kiện sống của họ hiện tại rất tốt và đã có nguồn kinh tế ổn định, đảm bảo cho cuộc sống của họ. Ngoài ra có những hộ cho rằng nguồn thu nhập của họ không đủ để mua thêm đất hoặc họ đã có dự trữ cho con cái từ trước nên không phát sinh nhu cầu. Qua phỏng vấn ta thấy 100% người được điều tra đều nói rằng quá trình xử lí công việc của cán bộ quản lí đất đai của xã làm việc khá tốt. Các thủ tục liên quan
65. 56 đến đất đai đều được thông qua UBND xã. Cán bộ quản lý có nhiều kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm việc trực tiếp với dân, giúp giải quyết các công việc một cách nhanh chóng và đúng với quy định của Nhà nước. Trong tổng số 50 người, có 23 người chiếm 46,0% tổng số người điều tra cho rằng hiện nay trên thị trường vẫn đang diễn ra hiện tượng đầu cơ đất, họ cho rằng giá đất tăng lên chính là lí do cho hiện tượng này, tuy nhiên đa số cho rằng việc đầu cơ còn ít và chưa sôi động, 27 người chiếm 54,0% còn lại lại cho rằng hiện tượng đầu cơ đất còn đang đóng băng, lí do cho rằng giá đất trong tương lai gần chưa đem lại lợi nhuận và có thể đem lại rủi ro cho việc đầu cơ đất. Xu hướng giá đất trên địa bàn xã trong vài năm tới được chia làm 3 xu hướng, trong đó có 35 người chiếm 70,0% cho rằng giá đất tăng;5 người chiếm 10,0% lại cho rằng giá đất có xu hướng giảm và số còn lại là 10 người đồng ý với xu hướng giá đất vẫn bình ổn trong tương lai gần. Về dự án quy hoạch lại một số khối cơ quan, dự án trường trung cấp luật và đặc biệt là dự án quy hoạch khu dân cư đường Bắc Sơn kéo dài thì người dân tại đây tỏ ra hào hứng và tất cả đều cho rằng việc này đánh dấu một bước tiến lớn của thành phố Thái Nguyên, thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển về kinh tế, xã hội, dịch vụ của thành phố nói chung và của xã Quyết Thắng nói riêng. Khi ấy vị thế của xã càng được đảm bảo hơn do đó việc biến động giá đất tại đây về sau sẽ sôi động hơn nữa. 4.2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của cán bộ quản lý. Để có được đánh giá khách quan và chính xác về tình hình đất đai trên địa bàn xã, tôi đã tiến hành phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính xã, tôi đã thu được những ý kiến như sau: - Ý kiến về giá đất tại xã: Giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng tuy chưa có giá cao nhất nhưng so với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố cũng được coi là vị trí co giá cao, lý do là: . Vị trí, điều kiện giao thông thuận tiện cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, đảm bảo trật tự an toàn xã hội.
66. 57 . Nằm ở gần trung tâm thành phố, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, các khối cơ quan Nhà nước. . Khu dịch vụ, khu vui chơi giải trí trên địa bàn xã rất phong phú, đa dạng đáp ứng được nhu cầu của người dân. Giá đất trên địa bàn xã tuy cao và tăng rất mạnh trong năm 2016 - 2017 nhưng hiện tượng chững giá trong giai đoạn 2015 - 2016 rất rõ rệt. Nguyên nhân chính là do xuất hiện nhiều dự án mở rộng đất đai trên địa bàn thành phố nói chung và trên địa bàn xã nói riêng. Đất đai được mở rộng đồng nghĩa với giá đất tại khu vực mới sẽ có giá hợp lí hơn mà vẫn đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của người dân. Cho nên trên thị trường đất đai, giá đất đã được giảm nhiệt rất mau, hiện tượng đầu cơ đất không còn nhiều. Hiện nay, thị trường BĐS trên cả nước đang có những chuyển biến tích cực, tại tỉnh Thái Nguyên thị trường BĐS hoạt động tuy đang chững lại nhưng vẫn giữ mức ổn định. Những nơi có hoạt động mua bán sôi nổi thường tập trung tại các khu trung tâm thành phố, và đời sống người dân ở đây có nguồn thu nhập khá, đáp ứng được đầy đủ nhu cầu cho cá nhân và gia đình. - Ý kiến đóng góp cho sự phát triển thị trường BĐS xã: . Những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua cơ quan quản lý và đầu cơ đất thì Nhà nước phải có biện pháp phòng chống và xử lí nghiêm. . Nhà nước cần có những biện pháp chính sách phù hợp giúp bình ổn giá các mặt hàng có khả năng tăng giá như xăng dầu, đồ dùng sinh hoạt, ngoài ra có những chính sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp trong và ngoài nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển ở từng địa phương. Kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. 4.3. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 4.3.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. Giai đoạn 2015 - 2017 giá đất của xã Quyết Thắng có biến động tăng