›

Khóa luận Đánh giá hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung

pdf 102 trang thiennha21 22/04/2022 3180
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_hieu_qua_du_an_khu_do_thi_an_cuu_city_cua.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung

  1. ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG Trường ĐạiHuế, tháng học 05 năm Kinh 2019 tế Huế
  2. ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG GVHD: SVTH: TS. LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG Lớp: K49D-QTKD MSSV: 15K4021068 Huế, tháng 05 năm 2019 Trường Đại học Kinh tế Huế
  3. Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp đỡ của người khác.Lờ i Trong Cả sumốt thƠờin gian ! từ khi bắt đầu học tập tại trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt, trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hoàn thiện được. Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Tiến sĩ Lê Thị Phương Thảo đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập. Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong Công ty đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập tại ngân hàng. Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong ngân hàng cùng các Thầy, Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn bài khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Trường Đại học Kinh tế Huế
  4. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU CP Chi phí DT Doanh thu DTT Dòng tiền thuần Due Diligence Hoạt động thẩm tra ĐH Đại học ĐVT Đơn vị tính GTGT Giá trị gia tăng GPMB Giải phóng mặt bằng HCM Hồ Chí Minh IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) KH Khấu hao MOU Memorandum of understanding NPV Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (Net Present Value) NH Ngân hàng NHTM Ngân hàng thương mại SP Sản Phẩm ST Sau thuế T Thời gian TNDN Thu nhập doanh nghiệp TP Thành phố SEO Tối ưu hóa công cụìm kiếm (Search EngineOptimization) UBNN Ủy ban nhân dân VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) VNĐ Việt Nam đồng VNREA Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương iv
  5. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo MỤC LỤC PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 2.1. Mục tiêu tổng quát 2 2.2. Mục tiêu cụ thể 2 3. Phương pháp nghiên cứu 2 3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 2 3.2 Phương pháp phân tích 2 3.3. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 4.1. Đối tượng nghiên cứu 3 4.2. Phạm vi nghiên cứu 3 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 4 1.1. Những cơ sở lý luận chung về dự án và phát triển dự án 4 1.1.1. Khái niệm dự án và phát triển dự án 4 1.1.2. Vai trò, nhiệm vụ và quy trình phát triển dự án 5 1.1.2.1. Vai trò của hoạt động phát triển dự án 5 1.1.2.2. Trách nhiệm và nhiệm vụ của hoạt động phát triển dự án 5 1.1.2.3. Quy trình phát triển dự án 6 1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản 10 1.2.1. Khái niệm về bất động sản 10 1.2.2. Đặc điểm của bất động sản 10 1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm 10 1.2.2.2. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 11 1.2.2.3. Tính bền lâu 11 1.2.2.4. Các tính chất khác 12 1.2.3. Phân loại bất động sản 12 1.2.4. KTrườnghái niệm thị trường bĐạiất động s ảhọcn Kinh tế Huế 13 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương v
  6. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.2.5. Vai trò của thị trường bất đông sản 13 1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng 13 1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS 13 1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác 14 1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường 14 1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững 14 1.2.6. Phân loại thị thị trường bất động sản 14 1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước 14 1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường 15 1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường 15 1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch 15 1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản 15 1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản 15 1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế 16 1.4. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án 17 1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển dự án 17 1.4.1.1.Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư phát triển dự án 17 1.4.1.2.Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển dự án 18 1.4.1.3.Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư phát triển dự án 19 1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư 20 1.4.2.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần 20 1.4.2.2. TrườngTỷ suất lợi nhuận củ aĐại vốn đầu tưhọc phát tri ểnKinh dự án tế Huế 21 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương vi
  7. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.4.2.3. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR 22 1.4.2.4. Thời gian hòa vốn (Thv) 23 1.4.2.5. Phân tích độ nhạy của dự án 24 1.4.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. 25 1.4.3.1. Việc làm và thu nhập người lao động 25 1.4.3.2. Mức đóng góp và ngân sách nhà nước 25 1.4.3.3. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án 26 1.5. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới 26 1.5.1. Khái niệm và chức năng của đô thị 26 1.5.1.1. Khái niệm 26 1.5.1.2. Chức năng của đô thị 27 1.5.1.3 Vai trò của đô thị 29 1.5.2. Đặc điểm của dự án phát triển khu đô thị mới 29 1.5.3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới 30 1.6. Cơ sở thực tiễn 31 CHƯƠNG 2: HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG 33 2.1.Giới thệu Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung 33 2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty 34 2.1.1.1. Hội đồng quản trị 34 2.1.1.2. Tổng giám đốc 34 2.1.1.3. Phòng Marketing 35 2.1.1.4. Phòng kinh doanh 36 2.1.1.5. Phòng HCNS 37 2.1.1.6. Phòng Tài chính Kế toán 38 2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án 38 2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự: 39 2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City 41 2.2.1. Chất lượng công trình 41 2.2.1.1. ThiTrườngết kế Đại học Kinh tế Huế 41 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương vii
  8. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 2.2.1.2. Kết cấu công trình 42 2.2.1.3. Thi công công trình 42 2.2.1.4 Giám sát công trình 42 2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công 42 2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường 42 2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng 43 2.1.1.8. Các tiện ích xung quanh dự án 43 2.3. Hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thị An Cựu City 44 2.3.1. Cơ cấu nguồn vốn 44 2.3.1.1. Vốn vay và vốn huy động khác 46 2.3.1.2. Kế hoạch huy động vốn và thực hiện dự án 46 2.3.2. Hiệu quả tài chính 49 2.3.2.1. Tiềm lực kinh tế của doanh nghiệp. 49 2.3.2.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần 49 2.3.2.3. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án. 58 2.3.2.4. Thời gian hòa vốn 58 2.3.2.5. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR 59 2.3.2.6. Dự tính lãi lỗ của dự án 60 2.3.2.7. Phân tích độ nhạy của dự án 61 2.3.3. Hiệu quả kinh tế xã hội 65 2.3.3.1. Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động 65 2.3.3.2. Nâng cao mức sống của người dân 66 2.3.3.3. Làm tăng thu nhập và điều kiện sống của người dân. 74 2.3.3.4. Hình thành một khu đô thị mới cho Tỉnh Thừa Thiên Huế 75 2.3.3.5. Đóng góp ngân sách Nhà nước 76 2.4. Những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện đầu tư phát triển dự án 77 2.4.1. Thuận lợi 77 2.4.2. Khó khăn 77 2.4.3. Hạn chế 78. Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương viii
  9. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG CHUNG CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 79 3.1. Định hướng phát triển dự án 79 3.2. Định hướng kinh doanh 79 3.3. Các dự án triển khai trong năm 2019 80 CHƯƠNG 4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG 81 4.1. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư 81 4.2. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới 81 4.3. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án 82 4.4. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất 83 4.5. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài 85 4.6. Giải pháp về thị trường 86 4.7. Giải pháp về nguồn lực 87 4.8. Giải pháp về chiến lược phát triển 87 4.9. Áp dụng công nghệ thông tin 88 4.10. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ 88 4.11. Giải pháp về xu thế 88 PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 1. Kết luận 89 2. Kiến nghị 90 2.1. Đối với nhà nước 90 2.2. Đối với Công ty 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương ix
  10. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1. Tính toán tổng mức đầu tư 45 Bảng 2. nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án 47 Bảng 3. Chương trình vay vốn của dự án 48 Bảng 4. Doanh thu dự kiến của dự án 51 Bảng 5. Tính toán hiệu quả tài chính của dự án 55 Bảng 6. Thời gian hòa vốn (T) 58 Bảng 7. Dòng tiền của dự án 59 Bảng 8. Dự trù lãi lỗ của dự án 60 Bảng 9. Phân tích độ nhạy của IRR, NPV khi Doanh thu thay đổi 61 Bảng 10. Phân tích độ nhạy của IRR, NPV khi chi phí thay đổi 62 Bảng 11. Tổng hợp phân tích độ nhạy 64 Bảng 12. Tổng hợp khối lượng cấp nước của dự án. 69 Bảng 13. Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước 70 Bảng 14. Chỉ tiêu nhu cầu tiêu thụ điện. 71 Bảng 15. Tổng hợp phần cấp điện của dự án. 72 Bảng 16. Tổng hợp chỉ tiêu đóng góp ngân sách Nhà Nước 76 Bảng 17: Các dự án triển khai trong năm 2019 80 Trường Đại học Kinh tế Huế SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương x
  11. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đề tài Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nước. Thực hiện chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu tư đồng bộ, từng bước hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể Tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030 đã được phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế. Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung hiện đang là chủ đầu tư và nhà phát triển dự án một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thị, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt. Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển dự án đô thị mới vấn đề đặt ra là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh giá hiệu quả của hoạt động dự án sẽ cho chúng ta biết được hoạt động dự án có đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu ngoài ra đánh giá hiệu quả dự án còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư phát triển dự án khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế. Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả dự án, trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung tôi đã chọn đề tài “Đánh giá hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung” làm đối tượng nghiên cứu của khóa luận thực tập tốt nghiệp. Nội dung của khóa luận xem xét tình hình đầu tư của Công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quảTrườngmột dự án của Công Đại ty đã th ựhọcc hiện. Trên Kinh cơ sở đó vàtế vận Huếdụng những kiến 1 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  12. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty trong thời gian tới. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh hiệu quả dự án nhằm đề xuất ra một số giải pháp tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về hiệu quả đầu tư phát triển dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung; - Phân tích đánh giá những hiệu quả về tài chính, kinh tế và xã hội của dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung; - Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung. 3. Phương pháp nghiên cứu 3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu Thu thập thông tin, số liệu sơ cấp liên quan đến việc đầu tư phát triển dự án khu đô thị An Cựu City được cung cấp từ Công ty. Các số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu bao gồm: số liệu thống kê về nguồn vốn, chi phí, báo cáo kết quả kinh doanh, qua các năm của đoạt động đầu tư phát triển dự án. Ngoài ra tiến hành thu thập thông tin từ bên ngoài doanh nghiệp thông qua các phương tiện truyền thông như internet, các website, 3.2 Phương pháp phân tích Thông qua các thông tin, số liệu thu thập được tiến hành xử lý thông tin, phân tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư. Phương pháp thống kê mô tả: Sử dụng các chỉ tiêu số tương đối, tuyệt đối nhằm đánh giá những ảnh hưởng cũng như mối quan hệ giữa các yếu tố liên quan đến đầu tư phát triển dự án. Phương pháp thống kê so sánh: Từ những số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu được lấy từ Công ty tiến hành so sánh phân tích và đưa ra kết luận về hiệu quả dự án khu đôTrường thị An Cựu City so Đại sánh hệ thhọcống các ch Kinhỉ tiêu qua các tế năm nghiênHuế cứu. 2 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  13. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 3.3. Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích Phương pháp này được sử dụng để đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án thông qua những thông tin và số liệu nghiên cứu được. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả dự án An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Tại Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung. - Về thời gian: Nghiên cứu đánh giá từ tháng 2 đến tháng 4 năm 2019. Trường Đại học Kinh tế Huế 3 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  14. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 1.1. Những cơ sở lý luận chung về dự án và phát triển dự án 1.1.1. Khái niệm dự án và phát triển dự án  Khái niệm dự án: Có rất nhiều cách định nghĩa dự án. Tùy thuộc vào từng trường hợp hoặc mục đích để nhấn mạnh vào khía cạnh nào đó. Theo từ điển mở Wikipedia: “Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất, dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”. Ngoài ra theo ThS. Hồ Tú Linh – Trường ĐH Kinh Tế Huế cũng có thể định nghĩa: “Dự án là việc sử dụng các nguồn lực hữu hạn để thực hiện nhiều công việc khác nhau, những có liên quan với nhau và cùng hướng tới một mục tiêu chung nhằm đạt các lợi ích cụ thể”. Theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Theo luật đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13) giải thích : “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” Trong đó, “Hoạt động đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được kết quả đó”.  Khái niệm nhà phát triển dự án: Nhà phát triển dự án (những doanh nghiệp môi giới) sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát qua trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mTrườngọi việc liên quan đ ếnĐại các hoạ t họcđộng về truy Kinhền thông cho tế dự án.Huế 4 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  15. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.1.2. Vai trò, nhiệm vụ và quy trình phát triển dự án 1.1.2.1.Vai trò của hoạt động phát triển dự án - Thu hẹp khoảng cách giữa khả năng xây dựng và nhu cầu của nhà đầu tư. Chúng phục vụ cho giá trị của một dự án về thiết kế, chức năng, chi phí và vị trí. - Cung cấp các sản phẩm thực tế chất lượng và phân tích kỳ vọng của khách hàng. 1.1.2.2.Trách nhiệm và nhiệm vụ của hoạt động phát triển dự án - Mỗi nhà phát triển nên đảm bảo rằng có các hành động tiêu đề rõ ràng cho mọi dự án. - Các nhà phát triển trước tiên phải có được tất cả các giải phóng mặt bằng pháp lý, quy định và theo luật định. - Một nhà phát triển nên xác nhận nếu đất có bất kỳ khoản phí hợp pháp nào. - Một nhà phát triển nên đảm bảo tài chính cần thiết từ các tổ chức tài trợ. - Các nhà phát triển nên giải thích các điều khoản BĐS như diện tích thảm, khu vực xây dựng, khu vực siêu xây dựng cùng với kế hoạch và thông số kỹ thuật của dự án cho khách hàng của họ. - Các nhà phát triển nên hoàn trả tiền của nhà đầu tư với lãi suất nếu có bất kỳ sự chậm trễ hoặc dự án bị dừng lại. - Các nhà phát triển nên cung cấp tài sản ở mức giá hợp lý và nên nhắm mục tiêu cho lợi nhuận cận biên. - Các nhà phát triển nên có kế hoạch trước để khắc phục tình trạng thiếu nguyên liệu. - Các nhà phát triển nên hỏi các bộ phận khác nhau của đô thị để thiết lập xem có bất kỳ thông báo hoặc yêu cầu nào liên quan đến tài sản là nổi bật hay không. - Các nhà phát triển nên tránh hoặc giảm thiểu sự chậm trễ trong việc hoàn thành dự án. - Họ nên cung cấp chất lượng xây dựng và dịch vụ. - Một nhà phát triển nên thông báo cho khách hàng về tiến độ của một dự án xây dựng và cập nhật chúng thường xuyên. - TrườngCác nhà phát triển nênĐại bảo v ệhọcquyền lợ i cKinhủa khách hàng. tế Huế 5 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  16. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Nhà phát triển nên cung cấp những ngôi nhà mà người mua có thể chọn dựa trên bố cục, sàn nhà, nhà bếp và một số khía cạnh khác. - Các nhà phát triển nên bán tài sản miễn phí từ những trở ngại. - Các nhà phát triển nên cung cấp cho người mua một ý tưởng rõ ràng về các khoản phụ phí như điện, nước thải, bãi đậu xe có mái che, bãi đỗ xe mở, thuế VAT và thuế dịch vụ, - Nhà phát triển sẽ phải bám sát kế hoạch tổng thể ban đầu mà anh ta quảng cáo khi tiếp thị dự án. - Các nhà phát triển nên có sự minh bạch trong khi giao dịch với khách hàng của họ. - Việc các nhà phát triển thay đổi kế hoạch dự án mà không thông báo cho khách hàng là điều không thể tha thứ. - Không có nhà phát triển nào được phép xây dựng trên các khu vực màu xanh lá cây hoặc các không gian được phân định là khu vực chơi. 1.1.2.3.Quy trình phát triển dự án Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi (Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh BĐS được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS. Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau: - Bước 1: Tìm kiếm đất phù hợp Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu đất kinh doanh BĐS có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhàTrường nước. Đại học Kinh tế Huế 6 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  17. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND Tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ. Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND Tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý). - Bước 2: Ý tưởng kinh doanh Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết Trường Đại học Kinh tế Huế 7 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  18. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định. - Bước 3: Nghiên cứu thị trường Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án. - Bước 4: Thiết kế ý tưởng  Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau + Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả. + Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp. + Chứng minh được hiệu quả đầu tư. + Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng. + Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận. Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau: + Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay. + Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc. + Các đặc điểm kỹ thuật. + Thị trường mục tiêu. + Quản lý đầu tư và khai thác như thế nào? - Bước 5: Phân tích tài chính Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau: + Ước tính toàn bộ chi phí dự án. +TrườngDự kiến phương án Đại hợp tác kinhhọc doanh. Kinh tế Huế 8 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  19. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo + Ước tính nguồn vốn vay. + Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án. + Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn + Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến. - Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau: + Thỏa thuận về chi phí. + Thỏa thuận về thời gian. + Thỏa thuận về nhân lực. + Thỏa thuận về cách làm. Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: + Các đánh giá rải rác. + Đánh giá tiền khả thi. + Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác. + Báo cáo khả thi xây dựng dự án hoàn chỉnh. Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án. - TrườngBước 7: Triển khai Đạidự án học Kinh tế Huế 9 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  20. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Triển khai dự án gồm các công việc sau: + Thiết kế chi tiết. + Đấu thầu và chọn thầu xây dựng. + Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu. + Phương án tổ chức giám sát, quản lý. Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau: + Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng). + Bán và tiếp thị. + Tư vấn và quản lý tài sản. 1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm về bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”. 1.2.2. Đặc điểm của bất động sản 1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến Trường Đại học Kinh tế Huế 10 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  21. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. 1.2.2.2. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. 1.2.2.3. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm, Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Trường Đại học Kinh tế Huế 11 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  22. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.2.2.4. Các tính chất khác - Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.2.3. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Trường Đại học Kinh tế Huế 12 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  23. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có sự quản lý của Nhà nước. (Nguồn: 1.2.5. Vai trò của thị trường bất đông sản 1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất. 1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thTrườngị trường đối với m ộtĐại quốc gia. học Kinh tế Huế 13 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  24. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế, Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước, 1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương trợ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận. 1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị. 1.2.6. Phân loại thị thị trường bất động sản 1.2.6.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước - Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, Công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các Công ty kinh doanh địa ốc, - Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ. Trường Đại học Kinh tế Huế 14 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  25. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.2.6.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. - Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê. - Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. 1.2.6.3. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường - Thị trường đất đai. - Thị trường nhà ở. - Thị trường BĐS công nghiệp. - Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở. - Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ. 1.2.6.4. Căn cứ vào tính chất giao dịch - Thị trường mua bán BĐS. - Thị trường thuê và cho thuê BĐS. - Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm. - Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. 1.3. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản 1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường BĐS năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn. Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung BĐS về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ đạt 60%),Trường bằng khoảng 95%Đại so v ớhọci quý II/2018 Kinh là 17.634 tếgiao dHuếịch. Quý II tăng 15 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  26. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/2018 là 16.290 giao dịch, tương đương với mức tăng 8,3%. Ông Đỗ Viết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường BĐS quý III thường niên. Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về cả lượng cung và cầu”. Đặc biệt, 2 thị trường đầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 67,2% . Đặc biệt ở phân khúc siêu cao cấp tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 100%. Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá BĐS tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao. Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản”. on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html 1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địa ốc, thị trường BĐS cả nước nói chung và tại Huế nói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực ở phân khúc đất nền và nhà ở giá vừa túi tiền. Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại hình bấtTrường động sản này có ngu Đạiồn cầu vàhọc thanh kho Kinhản lớn nhấ t, tếtrở thành Huế kênh thu hút 16 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  27. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo dòng tiền mạnh mẽ của nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động thái nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị ở khu vực phía Tây Nam TP Huế. Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúc đẩy thị trường đất nền phát triển mạnh mẽ cho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung tâm thành phố với khoảng cách di chuyển chỉ từ 15 – 20 phút. Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung và ở Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhiều công trình, dự án, trung tâm, khách sạn, nổi lên làm cho thị trường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như: VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco, Các dự án nổi bật như Tòa nhà Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú Mỹ An, Nhiều chủ đầu tư và nhà môi giới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình. Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm đang dần trở nên khan hiếm do sự thận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới buôn địa ốc lại ráo riết “săn hàng” trong lúc giá còn ở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường đầu năm 2019. Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu cầu thực cuối năm trở nên cháy hàng ngay khi mở bán chính thức. Ví dụ điển hình từ sự thành công của dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào tháng 8/2018 trước đó, chỉ trong 30 phút mở bán đã có đến 98% sản phẩm được hoàn tất giao dịch. 1.4. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án 1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển dự án 1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư phát triển dự án Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm được như số sản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp Kết quả cần đạt đượcTrường bao giờ cũng là mụ cĐại tiêu của vihọcệc thực hi Kinhện dự án. tế Huế 17 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  28. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án là việc định lượng, tính toán, đo đạc những gì đạt được khi thực hiện công việc đầu tư. Có thể được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc phát triển dự án đạt được kết quả rất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án. 1.4.1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển dự án  Bản chất Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động phát triển dựa án phản ánh trình độ lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả người ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa của hoạt động phát triển dự án. Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư và nhà phát triển dự án . Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được.  Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư phát triển dự án - Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ quan điểm của nhà đầu tư phát triển dự án hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn. - Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án. - TrườngLàm cơ sở để tiến hành Đại phân tích học kinh tế -Kinhxã hội. tế Huế 18 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  29. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp. 1.4.1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư phát triển dự án  Bản chất Lợi ích kinh tế - xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công cuộc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế. Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tương lai không xa. Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước là xác định vị trí của đầu tư trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân. Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế - xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực hiện thuận lợi.  Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì không phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư. Trường Đại học Kinh tế Huế 19 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  30. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh được hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ. 1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư Việc phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư dựa trên các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu tư phát triển dự án đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian. 1.4.2.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án. Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau: Wi = Oi - Ci Trong đó: - Oi: Doanh thu thuần Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế. - Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng. Cũng như chỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng thường được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của dự án ở mặt bằng hiện tại. Nó được xác định theo công thức sau: Trường Đại học Kinh tế Huế 20 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  31. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo = − Trong đó: (1 + ) (1 + ) Bt: Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản Ct: Tổng chi phí bỏ ra ở năm t n: Tuổi thọ quy định của dự án i: lãi xuất chiết khấu t: Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài điểm sau: - Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó. - Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hưởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo. 1.4.2.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dự án Chỉ tiêu này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả đời dự án. - Nếu tính cho từng năm hoạt động: W Trong đó: RR = Wipv: lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại. Iv0: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án - Nếu tính bình quân năm của đời dự án ( ) Trường Đại học= Kinh tế Huế 21 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  32. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Trong đó: Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại. có tác dụng so sánh giữa các dự án. phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh. 1.4.2.3. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư phát triển về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư phát triển được coi là có hiệu quả khi IRR ≥ IRRđm. IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án khác Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR: = + ( − ) × + | | Trong đó: IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ. r1: Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1. r2: Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị âm cho NPV2. NPV1 > 0: Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r1. NPV2 < 0: Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r2.  Ưu điểm: - Có tính đến thời giá của tiền tệ. - Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án . - Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vào suất chiết khấu. - Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh. Trường Đại học Kinh tế Huế 22 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  33. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư). - Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu. - Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất.  Nhược điểm: - Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại. - Không thể dử dụng là chỉ tiêu duy nhất để đưa ra quyết định. - Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án. - Việc tính toán tương đối phức tạp - Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích hợp để đánh giá, lựa chọn dự án. - Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0. Như vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn. NPV luôn dương thì không thể tính được IRR.  Ý nghĩa: + Về khả năng sinh lời: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời (chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (Tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự án), phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án. + Về khả năng thanh toán: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán. 1.4.2.4. Thời gian hòa vốn ( Thv). - Khái niệm: Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại vốn đầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để tổng hiện giá thu hồi vừa bù đắp được tổng hiện giá của chi phí đầu tư dự án. Trường Đại học Kinh tế Huế 23 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  34. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Phướng pháp tính: Thời gian hòa vốn = Chi phí còn lại chưa thu hồi/thu nhập trong năm (t+1)+ Số năm trước khi thu hồi hết vốn Cơ sở để một dự án được chấp nhận T n - Ưu điểm: ≤ + Đơn giản dễ tính toán. + Thể hiện khả năng thanh toán và rủi ro của dự án, thời gian hoàn vốn càng ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư càng thấp. + Giúp nhà đầu tư sơ bộ xem xét thời gian thu hồi đủ vốn để bước đầu ra quyết định. - Nhược điểm: + Không tính đến thời giá của tiền tệ (đối với chỉ tiêu thời gian hoàn vốn không có chiết khấu) + Không xem xét toàn bộ dòng ngân lưu đặc biệt là sau thời gian hoàn vốn nên dễ gặp sai lầm khi xếp hạng và lựa chọn dự án theo chỉ tiêu này. + Thời gian hoàn vốn yêu cầu mang tính chủ quan không có cơ sở xác định. 1.4.2.5. Phân tích độ nhạy của dự án Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ, ) khi các yếu tố có liên quan đến các chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quan. Hay nói cách khác, phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.  Phương pháp phân tích độ nhạy: - Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. + Xác định các biến chủ yếu (yếu tố liên quan) của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự án. +TrườngTăng giảm mỗi yế uĐại tố đó theo học cùng mộ t Kinhtỷ lệ % nào đó.tế Huế 24 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  35. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo + Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét. + Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố. Yếu tố nào làm chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó. - Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. - Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lý dự án chấp nhận được. Mỗi sự một thay đổi ta có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của người đầu tư hoặc quản lý để lựa chọn phương án có lợi nhất. - Phân tích độ nhạy của dự án giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay nói một cách khác, yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án. Mặc khác phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn cho những kết quả dự tính. Dự án có độ an toàn cao là những dự án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo chiều hướng không có lợi. Vì vậy, khi phân tích tài chính phải phân tích độ nhạy của dự án. 1.4.3. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Người ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư: 1.4.3.1. Việc làm và thu nhập người lao động - Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc gián tiếp cũng rất khó khăn. - Thu nhập của người lao động: Là tổng số lương mà toàn bộ số lao động có việc làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác. 1.4.3.2. Mức đóng góp và ngân sách nhà nước Trường Đại học Kinh tế Huế 25 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  36. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm: Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng, Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Tỉnh của một đồng vốn đầu tư: Trong đó: = 100% m: Mức đóng góp cho ngân sách cho một đồng vốn đầu tư. M: Tổng mức đóng góp cho ngân sách. Iv0: Tổng vốn đầu tư. 1.4.3.3. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án Việc thực hiện đầu tư và phát triển dự án có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước. Các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới chúng. Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển dự án là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư và phát triển dự án. 1.5. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới 1.5.1. Khái niệm và chức năng của đô thị 1.5.1.1. Khái niệm Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá. Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ quan của con người, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng, không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính Trường Đại học Kinh tế Huế 26 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  37. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo khoa học, đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát triển các đô thị và các khu đô thị mới. Đô thị mới là một điểm dân cư được quy hoạch và đầu tư xây dựng để từng bước đạt được các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị như: Chức năng, quy mô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân cư và trình độ phát triển kết cấu hạ tầng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập theo quy định của pháp luật. Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh được bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lược đặt ra trong định hướng phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia. 1.5.1.2. Chức năng của đô thị Nhìn chung đô thị có những chức năng sau:  Chức năng kinh tế Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chức năng kinh tế là chức năng chủ yếu của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trường đã đưa đến xu hướng tập trung sản xuất có lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tương ứng tạo ra thị trường ngày càng mở rộng và đa dạng hoá. Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân cư, trước hết là thợ (công nhân) sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân cư đô thị. Tập trung sản xuất và dân cư lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trường như một đòi hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.  Chức năng xã hội Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng quy mô dân cư đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại, là những vấn đề gắn liền với Trường Đại học Kinh tế Huế 27 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  38. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo yêu cầu sinh sống của mọi người dân cần được đáp ứng nhất là nhu cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan. Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu cầu có sự thay đổi như đã nói trên. Việc thực hiện chức năng xã hội được đảm bảo thì yếu tố tăng trưởng kinh tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng trưởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trưởng đô thị kéo theo hàng loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trường, sự suy đồi về đạo đức,  Chức năng văn hóa Nhu cầu được hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài người. Để có sự hiểu biết, cần phải có giáo dục. Mỗi một tập hợp con người cùng với các nhu cầu kinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũng vậy. Sự tăng lên của nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân cư, từng khu vực dân cư. Ở khu vực đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng tăng lớn hơn cả. Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục, vui chơi giải trí của dân cư đô thị sao cho phù hợp và thúc đẩy các chức năng khác của đô thị là chức năng văn hoá của đô thị. Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ kinh tế phồn vinh: Đảm bảo có một hệ thống trường học, du lịch, viện bảo tàng, các trung tâm nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu, vui chơi của dân cư, mức sống được nâng cao, thời gian dành cho việc hưởng thụ văn hoá của người dân cũng được tăng lên.  Chức năng quản lý Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thị trường tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý của chính quyền và hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội. Chức năng quản lý đô thị được thể hiện bằng những tác động nhằm hướng tới nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế - xã hội, sinh thái và kiến trúc, bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu chính đáng của cá nhân, đó là chứTrườngc năng quản lý đô th Đạiị. học Kinh tế Huế 28 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  39. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 1.5.1.3 Vai trò của đô thị Với các chức năng trên đô thị có vai trò rất quan trọng đối với sự tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Hệ thống đô thị gồm đô thị các cấp, theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ quy mô khác nhau là những điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ vừa có vị trí trung tâm tạo vùng, vừa là những “hạt nhân” tăng trưởng có khả năng tác động lan toả ra các vùng lãnh thổ bao quanh. 1.5.2. Đặc điểm của dự án phát triển khu đô thị mới - Khu đô thị mới có quy mô tương đối lớn, phần lớn thường được phát triển trên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vườn, ), vì vậy, điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu như không có. Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án là một trong những phương tiện lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho người nông dân. Khi thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân có đất nằm trong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh hưởng một phần đến đời sống hàng ngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ có nguồn thu nhập từ sản xuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác. Vì vậy, việc thực hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. - Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào, - Vốn đầu tư phát triển của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của Chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. - Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, trụ sở nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện. - Một đặc điểm rất đặc trưng của dự án phát triển khu đô thị mới là công tác kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý. Chủ đầu tư các dự án phát triển khu đô thị mới thường là các doanh nghiệp nhưng ngoài việc tổ chức triển khai dự án Trường Đại học Kinh tế Huế 29 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  40. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quy hoạch 1.5.3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới Từ khái nhiệm đầu tư phát triển dự án nói chung, chúng ta hiểu đầu tư vào xây dựng đô thị một cách cụ thể như sau: Đầu tư vào xây dựng đô thị là chủ đầu tư (Chính phủ hay các nhà đầu tư tư nhân) đem một khoản tiền của mình bỏ vào xây dựng các cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt được các mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh có lãi. Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây dựng đô thị còn bao gồm cả đầu tư xây dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác. Phát triển các dự án đô thị là nhà phát triển dự án (những doanh nghiệp môi giới) sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát qua trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án.  Các đối tượng cần đầu tư xây dựng trong đô thị: Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình được đầu tư xây dựng. Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, một số công trình có thể kết hợp kinh doanh như: Dịch vụ thương mại, thể thao, văn hoá vui chơi giải trí. Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải đầu tư trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp và dịch vụ có tính chất kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ba gồm: + Hệ thống đường giao thông đô thị đối nội và đối ngoại. + Các phương tiện giao thông vận tải hàng hóa và hành khách. + Hệ thống các công trình cấp nước đô thị. + Hệ thống kinh doanh nước sạch. + Hệ thống thoát nước thải. + Hệ thống các công trình bưu chính, viễn thông. +TrườngHệ thống các công trìnhĐại kỹ thu họcật và bảo Kinhvệ môi trườ ngtế. Huế 30 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  41. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo + Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay. + Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác. Phần lớn các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi được đầu tư xây dựng đều nhằm hai mục đích vừa kinh doanh vừa phục vụ cho nhu cầu phát triển sản xuất và nâng cao đời sống sinh hoạt cho cộng đồng. - Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: + Các khu nhà ở. + Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp. + Các cơ sở giáo dục đào tạo. + Các công trình phục vụ hoạt động văn hoá, nghệ thuật, bảo tàng. + Các cơ sở y tế và vệ sinh môi trường. + Các khu công viên, vui chơi giải trí. + Cơ sở nghỉ ngơi, an dưỡng. + Các công trình thể dục thể thao. + Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thương mại. + Các công trình cơ sở hạ tầng xã hội khác. Các cơ sở hạ tầng ở nước ta thường do Nhà nước đầu tư là chủ yếu. Đây là những công trình phục vụ nhu cầu đời sống vật chất và văn hoá tinh thần của nhân dân nên sử dụng mục đích đầu tư trước tiên phải đạt được là nâng cao hiệu quả xã hội, sau mới kết hợp kinh doanh. 1.6. Cơ sở thực tiễn Từ năm 2017 trở lại đây, thị trường BĐS có sự chuyển dịch, hầu hết các phân khúc nhà ở, đất nền khá sôi động. Hàng loạt nhà đầu tư có thương hiệu như Đất Xanh Group, VinGroup, Apec Group, Vneco, Bitexco "rót" vốn vào thị trường BĐS Huế, kéo theo giá đất tại đây tăng lên đáng kể. Tiêu biểu các dự án như: - Dự án khu đô thị Huế Green City: Huế Green City là dự án đất nền, biệt thự, kiền kề được đầu tư phát triển bởi Tổng công ty CP Xây dựng Điện Việt Nam (VNECO). Dự án tọa lạc trên tuyến đường huyết mạch 36m tỉnh lộ 10 cắt với 3 trục đường Phạm Văn Đồng, Thủy Dương 100m và Quốc lộ 49 kết nối trực tiếp tới bãi tắm Thuận An.Trường Đại học Kinh tế Huế 31 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  42. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Dự án có tổng diện tích hơn 62,2 ha, diện tích xây dựng chỉ chiếm 24% với tổng cộng 594 nền đất, quỹ đất dành cho tiện ích, không gian cây xanh, mặt nước chiểm tới hơn 76% tạo ra một không gian sống xanh tuyệt vời, hoàn mỹ. Các nền đất tại có diện tích từ 105m2, bao gồm các trục đường 12m, 14m5, 20m5, 36m. Dự án được quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định đầu tư và xây dựng, cấp sổ đỏ từng lô đất. - Dự án khu đô thị Royal Park: là dự án tổ hợp chung cư cao cấp, biệt thự liền kề, khu shophouse thương mại đem đến khá nhiều sự vượt bậc về hệ thống một tiện ích và sở hữu vị trí vàng trong giao thông khu vực mang lại sự thuận tiện cho khách hàng. Song song với đó, sở hữu những bề ngoài độc đáo của những đơn vị kiến trúc nổi tiếng, khu đô thị Royal Park Huế có được hệ thống căn hộ và thiết kế nội thất được trang bị hiện đại bậc nhất khu vực. Tổng diện tích: 34,7ha; Tổng vốn đầu tư: 10.000 tỷ đồng; Mật độ xây dựng chiếm 45%;Quy mô: 1000 căn nhà đủ loại: ShopHouse, Nhà Phố Liền Kế, Biệt Thự, Chung Cư và Trung Tâm Thương Mại; Đơn vị giám sát: APAVE – Pháp; Đơn vị vận hành quản lý: Công ty TNHH Quản lý khách sạn Royal. Trường Đại học Kinh tế Huế 32 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  43. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo CHƯƠNG 2: HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG 2.1.Giới thệu Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung Các thông tin cơ bản: Head office: Lô A3 Hoàng Quốc Việt, phường An Đông, TP. Huế, tỉnh TT Huế VPĐD phía Nam Huế: 1038 Nguyễn Tất Thành, phường Phú Bài, TX. Hương Thủy, tỉnh TT Huế SĐT: 02343 998 999 Tel: 0964 551 888 – 0931 992 123 VP Quảng Bình: 197 Quang Trung, phường Phú Hải, TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình SĐT: 02323 873 888 Mail: lienhe@datxanhbacmientrung.com Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắt Miền Trung là thành viên của tập Toàn Đất Xanh. Thương hiệu uy tín trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản lớn nhất Việt Nam. Được thành lập thừ tháng 6/2017, với tầm nhìn “Trở thành Công ty kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu tại khu vực Bắc Miền Trung cũng như cả nước” cùng với sứ mệnh “Cung cấp những sản phẩm ưu việt, nâng cao giá trị cuộc sống”. Qua hơn một năm hình thành và phát triển, Công ty Đất Xanh Bắc Miền Trung đã từ một chi nhánh trực thuộc Đất Xanh Miền Trung trở thành đơn vị phân phối bất động sản uy tín hàng đầu tại Huế nói riêng và khu vực Bắc Miền Trung nói chung với tổng số vốn gấp 5 lần số vốn ban đầu. Đất Xanh Bắc Miền Trung là một đơn vị chủ lực kinh doanh với hàng chục dự án về đất nền, biệt thự nghĩ dưỡng cao cấp, các khu đô thị ở Huế và Miền Trung. Không ngừng tìm kiếm và tạo ra hiệu quả kinh doanh, tài chính lành mạnh cho nhà đầu tư, đối tác kinh doanh, tạo cơ hội phát triển và đem lại phúc lợi cho cán bộ nhân viên cũng như an sinh xã hội. Trường Đại học Kinh tế Huế 33 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  44. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty Hội Đồng Quản Trị Tổng Giám Đốc Khối Kinh Doanh – Tiếp Thị Khối Vận Hành Khối Đầu Tư – Pháp Lý Dự Án Phòng Phòng Phòng Phòng Phòng Phòng Marketing HCNS Khai thác TCKT Đầu Tư Kinh dự án Doanh Phòng Phòng Phòng KD Trụ sở KD Phía KD Tây Nam Bắc Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty 2.1.1.1. Hội đồng quản trị - Là "đầu não" thúc đẩy về chiến lược và tạo ra giá trị doanh nghiệp. - Thiết lập chương trình làm việc của hội đồng quản trị và để đơn vị hướng sự tập trung vào những mảng công việc có tính chiến lược đối với doanh nghiệp. - Xây dựng kế hoạch kế nhiệm cho các vị trí chủ chốt. 2.1.1.2. Tổng giám đốc - Xây dựng hệ thống quản lý và triển khai kế hoạch tiếp thị, phân phối sản phẩm bất động sản của Công ty. - TrườngThay mặt Tổng Giám Đại đốc tổ chhọcức, quản Kinhlý mọi hoạt đtếộng c ủHuếa Công ty. 34 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  45. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Tham gia nghiên cứu thị trường đề xuất ý tưởng đầu tư, phương án kinh doanh cho các dự án của Công ty. - Nghiên cứu thị trường, đối thủ và tham mưu trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh của Công ty. - Xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm/quý/tháng, thiết lập KPI và chỉ tiêu doanh số cho Nhân viên Kinh doanh. Giao chỉ tiêu đối với Nhân viên Kinh doanh. - Triển khai hoạt động tiếp thị, phân phối các sản phẩm BĐS của Công ty thông qua các chương trình hoạt động hàng tháng, tuần, ngày. - Săn tìm nhân sự giỏi, phù hợp và đào tạo nhân sự hàng tuần các nội dung về sản phẩm, chính sách bán hàng, chính sách đối với chuyên viên kinh doanh, kỹ năng sale và xử lý tình huống, nội quy, văn hóa Công ty. - Xác định vùng thị trường, khách hàng mục tiêu và cùng Nhân viên Kinh doanh sàn tìm kiếm, khai thác khách hàng tiềm năng cho Sàn giao dịch. - Tổ chức các buổi giới thiệu sản phẩm, hỗ trợ chuyên viên kinh doanh thu hút khách hàng, tư vấn sản phẩm và chốt sale. - Tổ chức thực hiện các nghiệp vụ chăm sóc khách hàng. - Thay mặt Công ty trong các mối liên hệ trực tiếp với khách hàng, được quyền xử lý các vấn đề liên quan đến đặt cọc (theo nội dung ủy quyền và quy trình bán hàng). - Báo cáo toàn bộ hoạt động kinh doanh của Công ty lên Tổng Giám đốc (nhật ký, báo cáo tuần, tháng, đột xuất). - Chịu trách nhiệm cao nhất quản lý các hoạt động của Sàn giao dịch. Xây dựng mối quan hệ và tinh thần đoàn kết giữa các thành viên trong Sàn và các bộ phận khác. Tạo ra một hình ảnh chuyên nghiệp về Sàn giao dịch Bất động sản. - Quản lý, duy trì và phát triển các nguồn lực được giao phó (trong đó bao gồm cả hình ảnh thương hiệu, nguồn nhân lực, quản lý tài sản, ). 2.1.1.3. Phòng Marketing - Lên kế hoạch phát triển, truyền thông các dự án BĐS Công ty đang phân phối nhằm tạo lượng khách hàng mua Bất động sản để thúc đẩy kinh doanh. Trường Đại học Kinh tế Huế 35 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  46. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Quản lý chi phí, kiểm tra, giám sát các hoạt động marketing online của Công ty. - Lên phương án sử dụng các công cụ marketing online để phục vụ việc kinh doanh Bất động sản của Công ty. - Hỗ trợ & kết hợp với chuyên viên SEO & nhân viên viết bài để tối ưu ngân sách Marketing online của Công ty như: SEO, Google Adword. - Chịu trách nhiệm phát triển thương hiệu của Công ty. - Làm việc với các đối tác, cơ quan truyền thông, các nhà cung cấp dịch vụ có liên quan đến hoạt động Marketing. - Lên kế hoạch marketing truyền thông & phối hợp thực hiện cùng phòng kinh doanh để tạo hiệu ứng marketing offline hiệu quả nhất. - Phối hợp với trưởng phòng kinh doanh dự án để chuẩn bị công cụ bán hàng cho chuyên viên kinh doanh: Sales Kit, mặt bằng, tờ rơi, brochure. - Chủ động đề xuất phương án marketing toàn diện hàng tháng nhằm thúc đẩy việc kinh doanh BĐS của Công ty. - Chủ động tìm hiểu chương trình marketing của các Công ty đối thủ cạnh tranh. 2.1.1.4. Phòng kinh doanh - Tham mưu cho Giám đốc bộ phận giải pháp kinh doanh. - Chịu trách nhiệm doanh số và tình hình kinh doanh trước Ban Giám Đốc. - Thiết lập và tổ chức triển khai kế hoạch kinh doanh của Công ty. - Tổ chức thu thập, phân tích, đánh giá thông tin thị trường và đưa ra đề xuất, kiến nghị lên ban lãnh đạo. - Tìm kiếm và khai thác khách hàng tiềm năng. - Tham gia trực tiếp tìm kiếm, tư vấn, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng về thông tin các sản phẩm BĐS mà Công ty phân phối độc quyền. - Đàm phán và thương thảo hợp đồng với khách hàng. - Thực hiện chính sách kinh doanh của Công ty. - Kiểm soát các hợp đồng bán hàng. Trường Đại học Kinh tế Huế 36 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  47. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Đào tạo nhân viên, đảm bảo đủ nguồn nhân lực cho các kế hoạch bán hàng đã đăng ký. 2.1.1.5. Phòng HCNS - Tham mưu giúp việc cho Tổng Giám đốc về công tác tổ chức cán bộ. Thực hiện chế độ chính sách đối với người lao động; công tác hành chính, văn thư lưu trữ, lễ tân. - Sắp xếp, tổ chức bộ máy Công ty, nghiên cứu, soạn thảo các Nội quy, Quy chế về tổ chức lao động trong nội bộ Công ty. - Tham mưu cho Tổng giám đốc trong việc giải quyết chính sách, chế độ đối với người lao động theo quy định của Bộ luật lao động. Theo dõi giải quyết các chế độ, chính sách về bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, tại nạn lao động, hưu trí; chế độ nghỉ việc do suy giảm khả năng lao động, các chế độ chính sách khác có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của người lao động. - Phối hợp với phòng Tài Chính – Kế toán xây dựng tổng quỹ tiền lương của Công ty; Xây dựng các định mức đơn giá về lao động, lập và quản lý Quỹ lương, các quy chế phân phối tiền lương, tiền thưởng theo các quy định của nhà nước và hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tổng hợp báo cáo quỹ lương doanh nghiệp. - Xây dựng công tác thanh tra, kiểm tra nội bộ doanh nghiệp, theo dõi xử lý các đơn khiếu nại, tố cáo. - Tổ chức khám sức khỏe định kỳ hàng năm cho cán bộ, công nhân viên. - Quản lý con dấu của doanh nghiệp theo quy định về quản lý và sử dụng con dấu hiện hành. - Lập báo cáo kế hoạch tiền lương, lao động gửi các cơ quan chức năng. - Xây dựng quy hoạch cán bộ, chuẩn bị các thủ tục tuyển dụng, bổ nhiệm, đề bạt cán bộ và nâng bậc, chuyển ngạch lương. - Xây dựng kế hoạch, nội dung công tác thi đua, khen thưởng, tập hợp hồ sơ đề nghị khen thưởng, trình Hội đồng thi đua – khen thưởng xét duyệt. - Mua sắm văn phòng phẩm phục vụ hoạt động của Công ty. - Quản lý tài sản, thiết bị văn phòng Công ty. - TrườngTiếp nhận, chuyển giao,Đạiphổ bihọcến, lưu tr ữKinhbảo quản tài litếệu c ủaHuếCông ty. 37 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  48. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Thực hiện các công việc khác do Tổng Giám đốc phân công. 2.1.1.6. Phòng Tài chính Kế toán - Tham mưu cho Tổng Giám đốc trong lĩnh vực quản lý các hoạt động tài chính kế toán, trong định giá sử dụng tài sản, tiền vốn theo đúng chế độ tài chính của Nhà nước và các thay đổi của chế độ kế toán qua từng thời kỳ trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh. Thực hiện công việc về nghiệp vụ chuyên môn tài chính – kế toán theo đúng quy định của pháp luật về chuẩn mực kế toán, nguyên tắc kế toán. - Xây dựng kế hoạch tài chính trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty, kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh; kiểm tra kế hoạch thu chi tài chính, kiểm tra tình hình sử dụng và bảo quản vật tư, tài sản của Công ty bảo đảm tính hiệu quả. - Tổ chức quản lý kế toán, kiểm tra việc hạch toán, kế toán đúng chế độ kế toán Nhà nước. - Định kỳ cung cấp thông tin, số liệu, tài liệu cho Tổng giám đốc để điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty; cung cấp số liệu báo cáo cho các cơ quan hữu quan theo chế độ hiện hành. - Ghi chép, tính toán, phản ánh số liệu hiện có, tình hình luân chuyển và sử dụng tài sản, vật tư, tăng vốn, kết quả sản xuất kinh doanh và sử dụng vốn của Công ty. - Phổ biến chính sách, chế độ quản lý tài chính của nhà nước với các bộ phận liên quan khi cần thiết. - Phối hợp các phòng ban chức năng trong Công ty nhằm phục vụ tốt công tác sản xuất kinh doanh. - Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng Giám đốc phân công. 2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án - Tham gia xây dựng, thu thập hệ thống dữ liệu phục vụ đầu tư. - Tìm kiếm phát triển quỹ đất, định hướng pháp lý, định hướng sản phẩm khả thi. - Phối hợp cùng Ban Lãnh đạo, xây dựng và củng cố mối quan hệ vững chắc với các sở ban ngành địa phương. Trường Đại học Kinh tế Huế 38 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  49. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo - Đánh giá Dự án tiềm năng theo các tiêu chí nêu tại Quy trình Quyết định đầu tư. - Tiếp nhận và cung cấp thông tin, báo cáo sơ bộ để cấp quản lý thực hiện đàm phán, thương lượng; đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý và xuyên suốt việc bảo vệ quyền lợi Công ty. - Tổng hợp báo cáo liên quan đến việc ra Quyết định đầu tư đúng quy trình đầu tư phát triển dự án của tất cả các phòng, ban liên quan. - Phối hợp với Phòng TCKT nhằm xây dựng kế hoạch chi tiết dòng tiền triển khai, hỗ trợ thu xếp khoản vay, nguồn vốn tự có để triển khai dự án. - Quản lý thực hiện các công việc rà soát Due Diligence đối với Công ty mục tiêu, dự án mục tiêu. Lập báo cáo rà soát Due Diligence; đánh giá, tổng hợp các rủi ro phát hiện và thông tin báo cáo cho cấp quản lý trực tiếp. - Phối hợp với cấp quản lý để thực hiện các nhiệm vụ chi tiết trong quá trình đầu tư quỹ đất. - Định kỳ cập nhật danh mục các dự án đầu tư phụ trách, cập nhật tình hình thực hiện, và hiệu quả của Dự án sau đầu tư. - Định kỳ lập kế hoạch dòng tiền triển khai các dự án phụ trách, kế hoạch thực hiện và các công việc cần triển khai. 2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự: Từ lúc mới thành lập, Công ty chỉ có 20 cán bộ nhân viên, được tách từ Công ty mẹ ra nên còn non yếu, điều này đặt ra thách thức cho Công ty trong việc thu hút nhân sự và phát triển tình hình kinh doanh của Công ty. Nhưng nhờ sự ảnh hưởng của uy tín Tập đoàn nên chỉ trong một thời gian Công ty đã thu hút được một lượng lớn nhân sự và có được một vài dự án làm nền móng cho sự hát triển của Công ty sau này. Đến nay, tổng số cán bộ nhân viên của Công ty hiện tại là 150 người, tất cả đều có trình độ cao đẳng trở lên. Trong đó, số lao động có bằng đại học, trên đại học chiếm trên 80%. Đội hình nhân sự của Công ty có tuổi đời rất trẻ, có tình năng động và siêng học hỏi, đây cũng chính là lợi thế lớn của Công ty trong lĩnh vực bất động sản này. Văn hóa Công ty là yếu tố tinh thần không thể thiếu đối với bất kỳ doanh nghiệp nào,Trường Đất Xanh Bắc MiĐạiền Trung học cũng không Kinh ngoại lệtế. Tất cHuếả các nhân viên 39 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  50. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo trước khi vào làm chính thức đều được đào tạo rất nghiêm ngặc về văn hóa Công ty. Tuy có mất thời gian nhưng điều này là điều cần thiết, Công ty đã rất coi trọng việc này nên mới đưa việc này lên đào tạo đầu tiên. Điều này cho thấy Công ty có một quyết tâm trong việc tạo lập một môi trường làm việc chuyên nghiệp mà không cứng nhắc, cởi mở, hòa đồng với nhau. Công ty đã làm một việc vô cùng thông minh và đúng đắn là làm đúng ngay từ đầu, thống nhất tư tưởng ngay từ đầu để tránh các sự vụ đáng tiếc sau này. Nhân sự là yếu tố vô cùng quan trọng quyết định sự thành bại của Công ty. Hiểu được tầm quan trọng đó, phía Công ty đã rất nổ lực để hiểu nhân viên của mình. Tạo ra mối quan hệ thân thiết giữa các đồng nghiệp với nhau và giữa cấp trên và cấp dưới. Ngoài việc làm tốt công tác tại cơ quan, họ cũng cố gắng để nâng cao hơn nữa trình độ của mình với mong muốn bổ sung kiến thức, tìm cơ hội thăng tiến. Nhằm nâng cao trình độ nguồn nhân lực và đáp ứng nhu cầu chính đáng của nhân viên, phía Công ty đã thường xuyên tổ chức các lớp học từ các diễn giả, chuyên gia hàng đầu có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Từ đó, nhân viên càng có thêm động lực để tiếp tục học hỏi, phát huy và cống hiến cho Công ty, tạo ra giá trị bên vững cho tương lai. Ngoài việc được đào tạo thường xuyên, chính sách phúc lợi đối với nhân viên cũng được quan tâm hết sức chu đáo. Tất cả nhân viên được đi du lịch một năm hai lần theo chính sách của Công ty, ngoài ra được khám sức khỏe định kỳ mỗi năm tại bệnh viện Quốc Tế. Không những quan tâm đến nhân viên của mình, Công ty còn quan tâm đến cả cuộc sống và gia đình của nhân viên. Tất cả các ngày sinh nhật của vợ/chồng và con cái trong gia đình đểu có quà, tất cả các ngày lễ trong năm đều có quà và thưởng từ phía Công ty, Tất cả những điều trên đủ để cho thấy được rằng Công ty rất quan tâm đến nhân viên của mình, mối quan hệ giữa mọi người với nhau không đơn giản là đồng nghiệp hay cấp trên cấp dưới mà nó đã vượt ra khỏi mối quan hệ đó rồi. Với mục tiêu tạo ra môi trường làm việc chuyên nghiệp, hiệu quả, tạo ra giá trị bền vững cho tương lai. Công ty đang từng bước tiến gần hơn với mục tiêu này cùng với đội ngũ nhân sự tuyệt vời của mình. Trường Đại học Kinh tế Huế 40 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  51. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo “Muốn đi nhanh hãy đi một mình, muốn đi xa hãy đi cũng nhau” - Công ty đang kết thành một thể vững chắc để cùng nhau đi xa hơn nữa trong môi trường kinh doanh đầy biến động như hiện nay. Cũng chính nhờ sức mạnh đoàn kết và kỹ luật nghiêm ngặt Công ty mới có thể đứng vững như ngày hôm nay. 2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City Khu Đô thị An Cựu City là dự án đô thị kiểu mẫu theo mô hình của Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng do Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Long Huế, nay là Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế và hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung thực hiện. Khu Đô thị An Cựu City có tổng diện tích 33 ha trong quy hoạch tổng thể 1.700 ha của Khu Đô thị mới An Vân Dương được Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn - Bộ Xây dựng lập.  Quy mô xây dựng: - Biệt thự: An Cựu City có 28 căn biệt thự vườn đẳng cấp có diện tích đất từ 267,5m2 đến 317m2, trung bình là 280 m2 với kích thước 14mx20m. Nhà xây 2 tầng với tổng diện tích sàn 250 m2, tầng 01 rộng 125 m2 sàn kết hợp với sân vườn tường rào tạo thành một không gian sống hoàn chỉnh. - Nhà liền kế: 496 căn nhà liên kế tại An Cuu City với thiết kế theo kiểu nhà lệch tầng đã tạo nên những không gian thoáng đãng, tận dụng hợp lý các diện tích sàn tạo nên những căn phòng tiện ích cho cuộc sống tương lai. - Biệt thự phố: 206 căn biệt thự phố vườn với diện tích khu đất 7mx18m=126m2, mặt tiền nhà rộng 7m được thiết kế theo hình thức biệt thự song lập tạo nên một khu phố hoàn chỉnh, đồng bộ với những không gian thay đổi bằng và ban công thoáng nhưng vẫn riêng biệt cho từng nhà. 2.2.1. Chất lượng công trình Với định hướng phát triển và mong muốn đem lại những giá trị tốt nhất cho cuộc sống của cư dân Khu Đô thị An Cựu City nên những vấn đề liên quan đến thiết kế - quy hoạch - xây dựng - vật liệu và môi trường sống đều được Nhà đầu tư phát triển dự án coi trọng để đảm bảo chất lượng công trình hoàn hảo nhất. 2.2.1.1.TrườngThiết kế Đại học Kinh tế Huế 41 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  52. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Thông qua Sở Xây Dựng Tỉnh Thừa Thiên Huế và Hội Kiến trúc sư Tỉnh Thừa Thiên Huế, Nhà đầu tư phát triển dự án đã tổ chức một cuộc thi trên khắp cả nước với hơn 40 đơn vị tham dự từ đó đã chọn ra được mẫu nhà hiện đại, công năng phù hợp với nhu cầu sử dụng, đáp ứng cho tất cả mọi nhu cầu sống, phong cách sống của khách hàng. 2.2.1.2. Kết cấu công trình Để đảm bảo ngôi nhà bền vững với thời gian, chúng tôi cũng đã tổ chức thi kết cấu cho những ngôi nhà, giải pháp tối ưu được chọn là khung bê tông cốt thép móng cọc sâu 22m. Với phương án kết cấu được chọn chúng tôi tin tưởng sẽ đem đến cho cư dân một cuộc sống an toàn, yên tâm với chất lượng ngôi nhà. 2.2.1.3. Thi công công trình Thông qua đấu thầu chúng tôi lựa chon các nhà thầu lớn, có uy tín từ Hà Nội, Huế, Đà Nẵng để thực hiện việc thi công xây dựng. Những vật liệu cao cấp được chúng tôi sử dung xây dựng đều được kiểm định qua các phòng thí nghiệm. 2.2.1.4 Giám sát công trình Tập đoàn được chọn là chọn tập đoàn giám sát Apave giám sát độc lập. Cùng với giám sát Apave, Công ty có thêm đội ngủ giám sát và khuyến khích khách hàng cùng tham gia giám sát ngôi nhà của mình. 2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công Chúng tôi yêu cầu các đơn vị thi công lập biện pháp an toàn lao động, bố trí nhân viên quản lý chuyên môn để tiến hành thường xuyên kiểm tra chuyên môn, hàng tuần chủ đầu tư và đơn vị giám sát tổ chức một lần kiểm tra toàn diện để đánh giá, chuẩn bị kỹ các công việc bảo vệ thi công để đảm bảo an toàn lao động. 2.2.1.6. Về mặt quản lý vệ sinh môi trường Để đảm bảo môi trường được xanh, sạch đẹp, trong quá trình thi công ngoài việc vệ sinh nội bộ từng nhà thầu thi công, chúng tôi còn thêm một bộ phận chuyên trách làm vệ sinh cho toàn khu đảm bảo luôn xanh, sạch - đẹp. Trường Đại học Kinh tế Huế 42 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  53. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng Một yếu tố quan trọng quyết định chất lượng cuộc sống của khu cư dân An Cựu là hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tại đây với một hệ thống hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh và chất lượng cao bao gồm: - Hệ thống giao thông đường bê tông nhựa mịn. - Hệ thống cấp nước sạch. - Hệ thống thoát nước thải, nước bẩn. - Hệ thống điện ngầm. - Hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, Tất cả được các đơn vị thi công hàng đầu đảm trách dưới sự giám sát chặt chẽ về mặt chất lượng bởi tập đoàn Apave cùng các cơ quan quản lý nhà nước. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu Đô thị mới An Cựu được đánh giá là đồng bộ nhất hiện nay so với các dự án khác đang thực hiện tại Huế. 2.1.1.8. Các tiện ích xung quanh dự án  Bể bơi thông minh: - Bể bơi thông minh rộng 1.300 m2 công nghệ châu Âu với 6 làn bơi, hệ thống tạo sóng, mát xa, cầu nhảy, bể vầy - Nhà phục vụ bể bơi rộng rãi thoáng mát kết hợp không gian party ngoài trời có thể tổ chức tiệc nhỏ, sinh nhật cho mọi người vừa vui chơi và tắm.  Sân tennis đạt chuẩn quốc tế - Sân tennis gồm 4 sân tiêu chuẩn thi đấu, mặt sân công nghệ sơn của Mỹ, sân tập, hệ thống đèn cao áp làm hài lòng những tay vợt chuyên nghiệp nhất. - Khán đài 150 chỗ kết hợp khu giải khát và shop thể thao.  Hồ sinh thái Hồ sinh thái với làn nước trong xanh, rộng 3.600m2 là lá phổi, điều hòa vi khí hậu cho khu đô thị mới An Cựu.  Đường đi dạo Vỉa hè 6m chỉ dành cho người đi bộ, tập thể dục bao quanh khu công viên. Sân tập dưỡng sinh người già rộng rãi sẽ là động lực để mỗi cư dân An Cựu luyện tập mỗi ngày.Trường Đại học Kinh tế Huế 43 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  54. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo  Trường mầm non Trường mầm non chất lượng cao Glassland.  Sân đá bóng cỏ nhân tạo Ngoài hệ thống sân Tennis và hồ bơi đang hoạt động trong Khu Đô thị mới An Cựu City, IMG Huế và Đất Xanh Bắc Miền Trung đã đưa vào khai thác cụm sân cỏ nhân tạo hiện đại và tiện nghị thành phố Huế gồm: - 04 sân theo tiêu chuẩn FIFA - Canteen liền kề phục vụ giải khát & ăn uống - Hệ thống đàn chiếu sáng ban đêm Như vậy, với hệ thống liên hoàn các cơ sở vật chất dành cho tập luyện thể thao nằm trong khuôn viên an bình và không khí trong lành của An Cựu City, dự án hy vọng sẽ cung cấp cho người dân TP. Huế một địa điểm thuận tiện để tập luyện thể thao nhằm tăng cường sức khỏe và nâng cao chất lượng cuộc sống.  Các tiện ích ngoại khu: Dự án An Cựu City nằm ở vị trí đắc địa, hệ thống giao thông hiện đại và đang được nâng cấp thuận tiện cho việc kết nối kinh tế trong vùng và giữa các vùng với nhau. Cụ thể: - Cách siêu thị Big C hai phút đi xe - Cách Trung tâm Thành phố 2,5 km - Cách Trung tâm thương mại Vincom Huế 2km - Cách sân bay Phú Bài chỉ 15 phút đi xe - Cách bến xe phía Nam chỉ 3km - Cách bến xe phái bắc chỉ 15 phút đi xe 2.3. Hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thị An Cựu City 2.3.1. Cơ cấu nguồn vốn Dự án được đầu tư bằng vốn của chủ sở hữu, vốn vay và vốn được huy động từ các nguồn khác như cổ đông của Công ty, đối tác Trường Đại học Kinh tế Huế 44 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  55. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Bảng 1. Tính toán tổng mức đầu tư (Đơn vị: Triệu đồng) STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Chi phí đền bù GPMB 329,189 67,387 Chi phí đầu tư xây dựng 2 589,633 225,696.1 227,835.8 288,084.79 368,416.8 413,499.8 hạ tầng kĩ thuật Chi phí xây lắp các hạng 3 2,988 55,527 129,176 75,817 85,233 144,368 mục công trình xã hội Chi phí tư vấn đầu tư, 4 49,224 24,162 44,920 78,144 78,144 90,380 75,613 quản lí, và chi phí khác 5 Chi phí dự phòng 5,985 80,415 50,131 62,600 85,293 72,139 Tổng Cộng 378,412.143 690,153.543 406,558.268 485,287.618 504,645.768 629,323.293 705,619.368 (Nguồn: Báo cáo dự án An Cựu City) 45 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương Trường Đại học Kinh tế Huế
  56. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 2.3.1.1. Vốn vay và vốn huy động khác Ngoài vốn chủ sở hữu của Công ty, để thực hiện dự án Khu đô thị An Cựu City còn huy động vốn từ các cổ đông, từ đối tác và đặc biệt là Công ty IMG và Công ty CP Đất Xanh Bắc Miền Trung Ngân hàng cổ phần Thương mại các doanh nghiệp ngoài quốc doanh có Văn bản ngày 21/4/2008 về việc cam kết tài trợ vốn để thực hiện Dự án Khu đô thị An Cựu City. 2.3.1.2. Kế hoạch huy động vốn và thực hiện dự án - Để thực hiện dự án như phần nguồn vốn của dự án đã phân tích, dự án được thực hiện bằng nguốn vốn chủ sở hữu, vốn vay thương mại và vốn huy động từ đối tác, từ cổ đông và từ khách hàng. - Trong giai đoạn đầu (năm 2008 và năm 2009) nguồn vốn thực hiện dự án được thực hiện chủ yếu bằng nguồn vốn Chủ sở hữu và vốn vay thương mại. - Từ năm thứ 3 (năm 2010) trở đi, sau khi đã tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư gần xong phần hạ tầng kỹ thuật của Dự án, Công ty bắt đầu huy động vốn từ khách hàng (tiền ứng trước của hợp đồng). Căn cứ vào nhu cầu vốn theo tiến độ của dự án, Công ty sẽ phân bổ các nguồn vốn huy động để tiến hành triển khai thực hiện dự án một cách hiệu quả và đạt yêu cầu tiến độ, cụ thể như sau: + Vốn chủ sỡ hữu 600,4000,000,000 VNĐ (chiếm khoản 15,8%). + Vốn vay thương mại 988,000,000,000 VNĐ (chiếm khoản 26%) trong đó: Năm 2008 là: 33,903,348,730 VNĐ Năm 2009 là: 127,212,886,800 VNĐ Năm 2010 là: 508,851,547,300 VNĐ Năm 2011 là: 318,032,217,200 VNĐ Dự kiến sẽ vay trong thời hạn 5 năm, trả nợ gốc đều, lãi vay là 10%/năm, và đến năm 2015 trả hết gốc và lãi. + Vốn huy động: 2,211,600,000,000 VNĐ Trường Đại học Kinh tế Huế 46 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương
  57. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Bảng 2. Nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án (Đơn vị: Triệu đồng) STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Chi phí đền bù GPMB 329,189 67,387 2 Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật 589,633 225,696.1 227,835.8 288,084.79 368,416.8 413,499.8 3 Chi phí xây lắp các hạng mục công trình xã hội 2,988 55,527 129,176 75,817 85,233 144,368 4 Chi phí tư vấn đầu tư, quản lí, và chi phí khác 49,224 24,162 44,920 78,144 78,144 90,380 75,613 5 Chi phí dự phòng 5,985 80,415 50,131 62,600 85,293 72,139 Tổng Cộng 378,412.143 690,153.543 406,558.268 485,287.618 504,645.768 629,323.293 705,619.368 Vốn chủ sở hữu 51,034 127,885 255,170 166,311 Vốn vay 33,592 127,452 508,820 318,136 Vốn huy động khác 6,414 62,809 17,250 52,194 48,655 33,837 (Nguồn: Báo cáo dự án An Cựu City) 47 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương Trường Đại học Kinh tế Huế
  58. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo Bảng 3. Chương trình vay vốn của dự án (Đơn vị: Triệu đồng) STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 1 Vay trong kỳ 33,903.349 127,212.887 508,851.547 318,032.217 2 Dư đầu kỳ 33,903.349 27,122.679 122,112.319 496,970.309 617,402.527 419,802.527 228,983.196 63,606.443 3 Trả nợ gốc 6,780.670 32,223.248 133,993.557 197,600.000 197,600.000 190,819.330 165,376.753 63,606.443 4 Lãi vay 3,390.335 2,712.268 12,211.232 49,697.031 61,740.253 41,980.253 22,898.320 6,360.644 5 Tổng nợ phải trả 10,171.005 34,935.515 146,204.788 247,297.031 259,340.253 232,799.583 188,275.073 69,967.088 6 Dư cuối kỳ 27,122.679 122,112.319 496,970.309 617,402.527 419,802.527 228,983.196 63,606.443 (Nguồn: Báo cáo dự án An Cựu City) Như vậy sau 8 năm kể từ năm 2008, đến năm 2015 đã trả được toàn bộ số tiền vay bao gồm cả gốc và lãi 48 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương Trường Đại học Kinh tế Huế
  59. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Thị Phương Thảo 2.3.2. Hiệu quả tài chính 2.3.2.1. Tiềm lực kinh tế của doanh nghiệp - Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay + Vốn tự có: 2.812.000.000.000 đồng. + Vốn đi vay: 988.000.000.000 đồng. - Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: ố ự ó - T tr ng v n t có trong t ng m c= v2.45 > 1 ỷ ọ ố ự ố ổđ ứ ốn đầu tư: ố ự ó Thông qua b ng s li u v T ng m = 74%a >doanh50% nghi p có th c ả ốổ ệ ứề ổố đầức đưầu tư củ ệ ể tính đượ hệ số vốn tự có so với vốn đi vay là 2.45 và tỷ trọng vốn tự có vốn tự có trong tổng vốn đầu tư là 74% khá lớn, chứng tỏ rằng tiềm lực kinh tế của doanh nghiệp có thể đảm bảo rằng dự án được thực hiện thuận lợi. Đồng thời thể hiện rằng doanh nghiệp ít phụ thuộc vào hình thức huy động vốn bằng vay nợ. 2.3.2.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần a. Dự tính doanh thu của dự án Căn cứ vào Hồ sơ thiết kế cơ sở. Theo Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật Nhà ở, sau khi đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thì Công ty có thể có được doanh thu từ dự án như sau: Đối với nhà ở liên kề, khách hàng có thể đến đăng ký và ký hợp đồng với Công ty theo quy định. Ngay sau ký hợp đồng, Khách hàng sẽ đóng toàn bộ tiền đất, chi phí xây dựng công trình thì đóng theo tiến độ thi công công trình (Phòng kinh doanh của Công ty sẽ có thông báo đến khách hàng)  Tổng doanh thu từ việc chuyển nhượng nhà và công trình là 6,463,800,000,000 VNĐ. Trường Đại học Kinh tế Huế 49 SVTH: Hồ Tùng Nhật Khương