Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ THỊ BÍNH NGUYỆT Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CAM GIÁ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 – QLĐĐ – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Lê Văn Thơ Thái Nguyên, năm 2019
2. i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằmcủng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhàtrường. Được sự nhất trí của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập, bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành chương trình, kế hoạch thực tập tốt nghiệp. Để hoàn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơntrân trọng nhất tới các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho emtrong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Đồng thời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Lê Văn Thơ người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến Công ty cổ phần dịch vụ Bất Động Sản SGD Thái Nguyên và UBND phường Cam Giá đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã độngviên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Em xin trân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 30 tháng 05 năm 2019 Sinh viên Ngô Thị Bính Nguyệt
3. ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường năm 2018 33 Bảng 4.2 : Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của phường Cam Giá giai đoạn 2016 - 2018 36 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 37 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 39 Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 40 Bảng 4.6: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ 41 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 43 Bảng 4.8: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ 45 Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển đổi QSDĐ 47 Bảng 4.10: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 50 Bảng 4.12: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức tặng cho QSDĐ 52 Bảng 4.13: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thừa kế QSDĐ 53 Bảng 4.14: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thế chấp QSDĐ 54 Bảng 4.15: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức góp vốn QSDĐ 56
4. iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu hiện trạng đất đai của phường Cam Giá năm 2018 35 Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo số hồ sơ 42 Hình 4.3: Biểu đồ kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ và theo diện tích của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 44 Hình 4.4: Kết quả trung bình sự hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ 56
5. iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý CNH – HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CN – TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TB Trung bình
6. v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN 1 DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ 4 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ 4 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ 4 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ 5 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 5 2.1.2.4. Quyền thừa kế QSDĐ 6 2.1.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ 7 2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ 7 2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ 8 2.1.3. Một số quy định chung về QSDĐ 8 2.1.3.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ 8 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụngđất 9 2.1.3.3. Một số quy định về nhận QSDĐ 10 2.1.3.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn 12 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 19 2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 20 2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh 22
7. vi 2.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên 23 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 24 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu 24 3.3. Nội dung nghiên cứu 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 24 3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24 3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25 3.4.2. Phương pháp thống kê 25 3.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu 25 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá 27 4.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên 27 4.1.2. Khái quát về kinh tế - xã hội 29 4.1.2.1. Thực trạng phát triểu kinh tế 29 4.1.2.2. Về dân số, lao động 30 4.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá. 30 4.2.1. Tình hình thực hiện 15 nội dung của luật đất đai 2013 trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 31 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá 33 4.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường trong giai đoạn 2016 - 2018 35 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 35 4.3.2. Đánh giá chung kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 41
8. vii 4.4. Đánh giá sự hiểu biết củacán bộ quản lý và người dân địa bàn thị phường Cam Giá về chuyển QSDĐ trên địa bànphư ờng Cam Giá 44 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 44 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về các hình thức chuyển QSDĐ 46 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bànphư ờng Cam Giá 57 4.5.1. Ưu điểm 57 4.5.2. Hạn chế 57 4.5.3. Giải pháp 58 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1. Kết luận 60 5.2. Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62
9. PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai ngày nay chỉ đựợc xem là tài sản vô cùng quí giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ịđ a bàn phân bổ của các khu dân cư, xây dựng các cơ ởs hạ tầng, các trung tâm văn hoá - xã hội - an ninh - quốc phòng. Trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư cho các cơ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự chuyển biến về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Chuyển QSDĐ là ộm t hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cũng như trật tự và hình thức thực hiện chúng. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản pháp luật nhằm phục vụ công tác quản lý về đất đai gần đây nhất đó là Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành góp phần hoàn thiện hơn trong tiến hành các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh sự tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển QSDĐ trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai Điều nay làm ảnh hưởng rất xấu đến đời sống và sử dụng đất. Phường Cam Giá là một đơn vị hành chính cấp phường,quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh. Chính vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề đất đai diễn ra sôi nổi. Công tác chuyển QSDĐ là ộm t vấn đề nóng
10. bỏng cần được quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Do đó, việc nhìn nhận đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển QSDĐ là ấr t quan trọng. Vấn đề đặt ra là phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển QSDĐ. Chính vì tính cấp thiết của vấn đề xuất phát từ cuộc sống thực tiễn như trên, được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Lê Văn Thơ, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trênđịa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tạitrong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá. Ưu điểm, hạn chế, các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Vận dụng và phát huy các kiến thức đã học vào nghiên cứu đánhgiá. Nâng cao kiến thức kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tiến phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này. Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu tài liệu của sinh viên.
11. Bổ sung tư liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau. này 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn phường, từ đó đưa ra những vấn đề còn tồn động từ đó đưa ra cácgiải pháp phù hợp theo yêu cầu quản lý Nhà nuớc về đất đai. Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao dịch đất đai. Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý, công tác chuyển QSDĐ theo đúng trình tự quy định. Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng chuyển QSDĐ và việctận dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vựcnày.
12. PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Khái niệm chuyển QSDĐ Theo điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông quacác hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [2]. 2.1.2. Các hình thức chuyển QSDĐ Theo Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo quy định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) [2]. 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấyđất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giaotrong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [2]. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác(Điều 190 Luật Đất đai 2013) [2].
13. 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đấtcho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [2] như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồnglúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mìnhcho
14. người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [5]. Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận [5]. 2.1.2.4. Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theoquy định củapháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quanhệ này vừamang ý nghĩa kinh tế, vừamang ý nghĩa chínhtrị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đấtcó giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như mộttài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sựvề để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã ấm t mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
15. nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) [1]. 2.1.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệtình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vậtnào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là ộm t hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [5]. 2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinhtế
16. hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người tacòn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại ViệtNam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy địnhđã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sửdụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sảndânsự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức laođộng, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.3. Một số quy định chung về QSDĐ 2.1.3.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
17. muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảmbảo các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính(Điều 188 Luật Đất đai 2013) [2]. 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyềncủa mình được quy địnhcủa pháp luật như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sửdụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụtài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) [2].
18. 2.1.3.3. Một số quy định về nhận QSDĐ Người nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sửdụng đất được quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đấtnông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhàở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sửdụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
19. quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiệncác dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộgia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyềnsử dụng đất đối với đất đang được sử dụngổn định; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụngđất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quyh địn tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật (Điềunày 169 của Luật Đất đai 2013) [2].
20. 2.1.3.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định về hồ sơ a. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặcột m trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã) Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bảnđồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã) b. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặcột m trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấpxã) Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bảnđồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
21. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã) c. Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặcột m trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp xã) Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã) Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (Bản sao) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã) d. Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặcột m trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Di chúc Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực về phápluật (Có xác nhận của UBND cấp xã) Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (Đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất) Tờ trình của UBND cấp xã Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ Giấy khai sinh (Bản sao) Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (Có xác nhận của UBND cấpxã) Giấy kết hôn (Nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừakế
22. Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấpxã Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã) Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của cấp huyện. Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký Đất đaicấp huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồsơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng kí Đất đai. Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị Văn phòng Đăng kí Đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồsơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồsơ. Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung đăng kí biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chỉnh lý cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơgửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công tác sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấphuyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng kí Đất đai.
23. Bước 3: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp và thu lệ phí theo quy định. Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3]. * Trình tự, thủ tục góp vốn và tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm Quy định về hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặcột m trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực) Trình tự thực hiện: Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại bộ phận tiếpnhận và trả kết quả của UBND cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc. Trong trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục cho thuêđất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồsơ. Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tàisản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản cóthay đổi so với giấy tờ theo quy định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định. Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp huyện quyết định việc thu hồi của bên bán,
24. bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất cho bên mua,bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê tiếp tục thuê; Chuyển hồsơ cho Văn phòng Đăng kí Đất đai để làm thủtục xác định đơn giá đất thuê. Trình UBND cấp huyện kí hợp đồng thuê đất với bên mua bán, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngưới bán, người gópvốn bằng tài sản. Bước 4 : Văn Phòng Đăng kí Đất đai, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồsơ. Bước 5: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp và thu lệ phí theo quy định. Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinhtế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực) Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhậnvà trả kết quả theo quy định. Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc. Bước 3: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vàoGiấy chứng nhận đã
25. cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Lập hồ sơ trình cơ quan tài nguyên và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc. Bước 4: Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm: Thẩm tra trình tự, tính pháp lýtrình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc. Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả đểtrao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí theo quy định. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3]. * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định hồ sơ bao gồm: Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trình tự thực hiện: Bước 1: Một hoặc các bên liên quan kí hợp đồng cho thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấphuyện. Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu cónhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ là không quá 03 ngày làm việc. Trường hợp vào hồ sơ chưa đầyđủ, tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng kí Đất đai phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấphuyện để hướng dẫn người lập hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật.
26. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhậnvà trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồsơ. Bước 2: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, góp vốn. Thực hiện xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sởdữ liệu đất đai. Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận. Bước 3: Bộ phận tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng kí. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. * Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp QSDĐ Quy định về hồ sơ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính) Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính) Hợp đồng thế chấp hoặc hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực rongt trường hợp pháp luật có quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có công chứng) Giấy chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp nguời yêu cầu thế chấp là người được ủy quyền (01 bản saocó chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất bản chính để đối chiếu trongtrong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp). Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồsơ Bước 2: Cán bộ được phân công thực hiện đăng kí tiếp nhận hồsơ, kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn đăngkíyêu cầu
27. thế chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng Đăng kí Đất đai ký xác nhận. Cập nhập chỉnh lý đăng kí biến động vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai. Bước 3: Thông báo việc đăng kí giaoch dị đảm bảo cho các cơ quan quản lý Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. * Trình tự thủ tục xóa đăng kí thế chấp Quy định hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cáctài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính) Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp (Bản chính) Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng bản chính (Bản chính) Trình tự thực hiện: Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định của Pháp luật. Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện. Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trảkết quả hồ sơ của Văn phòng Đăng kí Đất đai. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá ấđ t. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
28. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính. Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quyg định về thông kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ. Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của thủ tướng chính phủ V/v Ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế liên thông một cửa tại cơ quan hành chính địa phương. Quyết định 05/2016/QĐ-UBND ngày 20/01/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, phục vụ tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định số 28/2016 /QĐ-UBND ngày 28/09/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy chế phối hợp giữa văn phòng đăng ký đất
29. đai tỉnh Thái Nguyên với các cơ quan, đơn vị liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai.
30. 2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh * Thành phố Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu nước ta có nền kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển. Vì thế công tác quản lí và sử dụng đất đai rất được chú trọng và quan tâm. Hàng năm dưới sựlãnh đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Hà Nội tổ chức xây dựng và thực hiệnkế hoạch quản lí và sử dụng đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả. Trongđó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn thành phố, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết cho người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ diễn ra sôi động hơn. Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ. * Tỉnh Lào Cai: Lào Cai là một đơn vị hành chính cấp tỉnh, đang trên đà phát triển theo hướng trở thành một tỉnh hiện đại, năng động, các hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai ngày càng sôi động. Đặc biệt Lào Cai là một tỉnh cửa ngõ biên cương phía Tây Bắc của Tổ quốc, nơi có vị trí thuận lợi để giao lưu về văn hóa - kinh tế, chính vì vậy trong những năm qua hoạt động chuyển quyền trên địa bàn cũng đã đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn. Ở Lào Cai diễn ra các hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế QSDĐ và không ngừng tăng mạnh, theo báo cáo sáu tháng đầu năm 2017 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Lào Cai đã cấp được 1614/3155 giấy. Tính đến hết năm 2016, trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp đổi, cấp lại, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất được 4491/4241 giấy, đạt 100% kế hoạch. Hoạt động mua bán, chuyển quyền SDĐ đã đóng góp
31. tích cực vào số thu ngân sách nhà nước [10]. 2.3.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên. Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông bắc Việt Nam tiếp giáp với thủ đôHà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên làmột trung tâm kinh tế, xã hội của khu vực Đông Bắc haycả vùng trung du và miền núi phía Bắc, so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫnchưa thực sự tương xứng với tiềm năng của vùng. Tuy nhiên với sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung hiện nay, việc SDĐ để phát triển kinh tế ngày mộtgia tăng, đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng dược các cấp cácngành quan tâm. Theo báo cáo tổng kết của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên năm 2016, tổng số hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất 14.908 hồ sơ tấtcả các hồ sơ đều được giải quyết song và đều được cấp giấy chứng nhận [11].
32. PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu Hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu * Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 -2018. 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu Địa điểm: Công ty cổ phần dịch vụ Bất Động Sản SGD Thái Nguyên và UBND phường Cam Giá. Thời gian tiến hành từ ngày: 28/05/2018 đến 15/09/2018. 3.3. Nội dung nghiên cứu 1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá. 2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá. 3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018. 4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá. 5. Ưu điểm, hạn chế, các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập các số liệu, tài liệu và các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất đang được áp dụng hiện nay. Thu thập các báo báo về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, y tế của phường Cam Giá.
33. Thu thập báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá trong giai đoạn vừa qua. Thu thập các số liệu về chuyển quyền sử dụng đất của phường Cam Giá theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong từng năm của giai đoạn nghiên cứu 2016 -2018. 3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn phường bằng phương pháp phỏng vấn hỏi trực tiếp nguời dân. Bố trí lấy mẫu phỏng vấn đối với người dân sản xuất nông nghiệp, người dân sản xuất phi nông nghiệp. Lựa chọn các đối tượng là chủ hộ gia đình đảm bảo phân bố đều trong phường và có trình độ học vấn khác nhau. Với nhóm cán bộ quản lý, lấy mẫu bằng cách lựa chọn 10 cán bộ quản lý (Địa chính phường, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ Văn phòng Đăng kíấ Đ t đai). Theo kế hoạch điều tra cụ thể như sau: Sử dụng 30 phiếu điều tra trong đó có 15 phiếu điều tra những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, 15 phiếu điều tra hộ gia đình ảs n xuất phi nông nghiệp và 10 phiếu điều tra cán bộ quản lý với những câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Dựa trên kết quả điểu tra từ đó xácị đ nh tỉ lệ % mức độ hiểu biết của người dân về các quy định thực hiện quyền của người sử dụng đất. 3.4.2. Phương pháp thống kê Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ ởs khoa học cho đề tài. 3.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất cho từng hình thức của năm trong giai đoạn nghiên cứu. Phân tích kết quả số liệu thu thập được từ điều tra phỏng vấn sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về chuyển QSDĐ.
34.  Phương pháp so sánh: So sánh kết quả chuyển QSDĐ qua các năm của giai đoạn nghiên cứu. So sánh trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân sản xuất nông nghiệp, người dân sản xuất phi nông nghiệp.  Từ phân tích và so sánh sử dụng phương pháp ổt ng hợp để đánh giá và đưa ra những ưu điểm, hạn chế và các giải pháp trong công tác chuyển QSDĐ.
35. PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá 4.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Về vị trí địa lý: Phường Cam Giá nằm ở phía Nam của thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 8km. Phường có diện tích tự nhiên875,63 ha, phân bố ở 31 tổ dân phố. Phường có vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp phường Gia Sàng và huyện Đồng Hỷ. Phía Nam giáp phường Hương Sơn và phường Trung Thành. Phía Đông giáp xã Đồng Liên Huyện Phú Bình. Phía Tây giáp với phường Phú Xá. Nằm trên địa bàn có sông Cầu, đường sắt cùng với nhiều tuyến đường trục chính khác như: đường Cách Mạng Tháng 8, đường Lưu Nhân Chú Đây là lợi thế cho phường trong việc tiếp thu các thành tựu khoa hock kỹ thuật, văn hóa – chính trị và phát triển công nghiệp, thương mại– dịch vụ. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo: Phường Cam Giá có địa hình dạng đồi bát úp,xen kẽ là ruộng thấp trũng dễ ngập úng khi có mưa lớn. Cao độ nền tự nhiên trung bình từ 20m đến 25m, cao độ cao nhất từ 50m đến 60m. Hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây Nam. Nhìn chung ịđ a hình của phường thuận lợi cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị. 4.1.1.3. Khí hậu: Phường có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí hậu miền Bắc nước ta. Trong một năm có bốn mùa rõ rệt: Xuân - Hạ - Thu - Đông. Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 - 23°C. Có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2 – 5°C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 27,70°C và trung bình tháng thấp nhất là 16°C.
36. Nắng: Số giờ nắng trong năm đạt 1.600 – 1.700 giờ. Mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.764 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6,7,8,9) chiếm 85% lượng mưa cả năm. Độ ẩm: Trung bình đạt khoảng 82% và không ổn định, có sự biến thiên theo mùa. Gió: Hướng gió thịnh hành chủ yếu là gió mùa Đông Nam gió mùa Đông Bắc. Bão: Do nằm sâu trong đất liền nên phường ít chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão. 4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên: Tài nguyên đất: Trên địa bàn phường chủ yếu là ấđ t phù sa, được bồi đắp bởi sông Cầu. Loại đất này có thành phần cơ giới trung bình, đất ít bị chua, hàm lượng dinh dưỡng khá, thích hợp cho phát triển nhiều loại cây trồng, đặc biệt là cây trồng ngắn ngày như: lúa, ngô, đậu đỗ và các loại hoa màu. Ngoài ra còn đất vàng nhạt phát triển trên đá cát, đất nâu vàng trên phù sa cổ: Loại đất này tập trung chủ yếu ở khu vực đồi núi có độ dốc 8 - 25°, thích hợp với trồng màu, cây công nghiệp ngắn ngày và sản xuất nông – lâm kết hợp. Tài nguyên nuớc: + Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt trên địa bàn phường Cam Giá được cung cấp bởi sông Cầu, suối Cốc, suối Dầu, suối Loàng và nước mưa tự nhiên. Nguồn nước mặt của phường chịu ảnh hưởng theo mùa, lượng nước dồi dào vào các tháng 6, 7, 8 hàng năm. Tuy nhiên, ngoài sông Cầu còn lại nước tại các suối hiện nay đang bị ô nhiễm nặng do nước thải của các cơ ởs sản xuất công nghiệp (đặc biệt là khu gang thép Thái Nguyên). + Nước ngầm: Trên địa bàn phường chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm. Tuy nhiên, qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiện đang khai thác, sử dụng thông qua hình thức giếng khơi
37. cho thấy, mực nước ngầm có ở độ sâu 4 – 5m, còn ở các khu vực đồi từ 23m - 25m. Tuy nhiên, nguồn nước ngầm dọc suối Loàng, suối Dầu, suối Cóc có chất lượng kém, không đủ tiêu chuẩn dùng cho sinh hoạt. 4.1.2. Khái quát về kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Thực trạng phát triểu kinh tế * Khu vực kinh tế nông nghiệp Sản xuất nông nghiệp Được sự hỗ trợ, giúp đỡ của các ngành, các cấp cùng với sự nỗ lực khó khăn của nhân dân, sản xuất nông nghiệp phường Cam Giá đã có những bước chuyển biến tích cực. Những ứng dụng tiến bộ khoa học – kỹ thuật luôn được chọn lọc và đưa vào sản xuất cùng với sự dịch chuyển cơ cấu cây trồng, vật nuôi. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp đã tăng lên qua từng năm. Trồng trọt: Trong những năm gần đây, mặc dù thời tiết có biến động thất thường, cùng với giá cả vật tư, phân bón tăng cao song được tăng cường sự đầu tư cơ sở vật chất phục vụ sản xuất. Do vậy, hằng năm vẫn đảm bảo 100% diện tích trồng lúa, màu được đưa vào sản xuất.Năm 2010, tổng sản lượng lương thực có hạt đạt 1.711,3 tấn. Chăn nuôi: Triển khai kế hoạch tiêm phòng cho đàn gia súc, gia cầm trong năm không có dịch bệnh xảy ra. Hoạt động sản xuất chăn nuôi đang được một số bộ hộ dân quan tâm và tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô nhằm phát triển kinh tế hộ gia đình. Hiện toàn phường có 800 con trâu bũ; đàn lợn 4000 con; đàn gia cầm 50.000 con. Tổ chức 02 lớp dạy nghề chăn nuôi thú y cho nông dân là người nghèo. * Khu vực kinh tế công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp Mặc dù vẫn có những biến động của thị trường trong nước làmảnh hưởng chung đến giá cả thị trường. Tuy nhiên, lĩnh vực sản xuất CN - TTCN vẫn giữ được ổn định một số ngành như: Sản xuất luyện cán thép, gạch chịu
38. lửa, gia công cơ khí Giá trị sản xuất công nghiệp đạt 418 tỷ = 100,7% kế hoạch (so với năm 2009 đạt 88,9%). Sự phất triển của kinh tếCN – TTCN trên địa bàn đã góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của địa phương, đây là ngành thu hút được nhiều lao động, tạo nhiều việc làm cho người lao động của địa phương, góp phần đảm bảo an sinh xã hội và nâng cao đời sống. * Khu vực kinh tế thương mại, dịch vụ Hoạt động thương mại, dịch vụ trên địa bàn phường diễn ra tương đối sôi động, hàng hóa đa dạng, phong phú, cơ bản đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của nhân dân trong phường, do có lợi thế về đất đai, hệ thống giao thông được đầu tư nâng cấp nên đã thu hút được doanh nghiệp vào kinh doanh, qua đó làm cho địa phương có nhiều thay đổi theo, bộ mặt kinh tế xã hội của địa phương có phần khang trang hơn. Năm 2010, giá trị thương mại dịch vụ ước đạt 750 tỷ đồng = 115% kế hoạch. 4.1.2.2. Về dân số, lao động - Về dân số: Toàn phường có 11.307 người, tổng số người trong độ tuổi lao động là 7565 (Nam:3785; Nữ: 3780) với 8 dân tộc sinh sống là: Kinh, Sán Dìu, Tày, Nùng, Hoa, Cao Lan, Dao, Mường. Phường có 31 tổ dân phố, trong đó dân số đông nhất là tổ 3, tổ 10 và dân số thấp nhất là tổ 1. - Về lao động, việc làm: Nguồn nhân lực của phường khá dồi dào, song chất lượng nguồn nhân lực chưa cao, số lao động không đào ạt o qua trường lớp chiếm tỷ trọng khá lớn. Hằng năm UBND phường chú trọng công tác hướng nghiệp, dạy nghề và các chương trình phát triển kinh tế xã hội, cho vay vốn để sản xuất Tuy nhiên, tình trạng thiếu việc làm, nhất là ốđ i với các thanh niên cũng như ựl c lượng lao động nông nghiệp vẫn là vấn đề bức xúc cần giải quyết. 4.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá.
39. 4.2.1. Tình hình thực hiện 15 nội dung của luật đất đai 2013 trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác quản lý đất đai luôn được UBND phường Cam Giá chú trọng và dần đi vào nền nếp, ngày càng quản lý tốt hơn theo yêu cầu của Luật Đất đai năm 2013, và đảm bảo việc quản lý đất đai theo các nội dung quy định. * Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức chỉ đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm do vậy UBND phường thường xuyên kiểm tra đôn đốc công tác triển khai các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. * Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính, lập bản đồ hành chính Toàn phường đã cóả b n đồ địa giới hành chính theo chỉ thị 364/CP-TTg của Thủ tướng Chính phủ, bản đồ địa giới được hoạch định theo các yếu tố địa hình ịđ a vật, dễ nhận biết trên bản đồ và thực địa, giúp cho việc quản lý được dễ dàng. * Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập hồ sơ địa chính Công tác điều tra khảo sát, đánh giá, phânạ h ng đất được phường quan tâm nhằm phục vụ cho các dự án phát triển nông nghiệp, các vùng chuyên canh, các vùng nguyên liệu cho công nghiệp chế biến. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tiến hành theo ịđ nh kỳ, có bổ sung, chỉnh lý hàng năm.
40. * Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do nhận thức đây là công tác quan ọtr ng để quản lý đất đai theo luật định, định hướng cho người sử dụng đất đúng ụm c đích có ệhi u quả. UBND thành phố Thái Nguyên đã giao nhiệm vụ cho cơ quan quản lý đất đai của phường, phối hợp với các cơ quan Trung ương, tỉnh xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. * Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất Tiến hành bồi thường hỗ trợ tái ịđ nh cư khi thu hồi đất để thực hiện các dự án theo quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ tái ịđ nh cư. * Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong những năm qua, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được UBND phường quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã đạt được kết quả quan trọng. Công tác cấp giấy chứng nhận đã được đẩy mạnh hơn và kết quả đạt cao hơn, chất lượng tốt hơn. * Xây dựng hệ thống thông tin đất đai UBND phường với sự phát triển của công nghệ thông tin việc quản lý đất đai được nâng cao, quá trình quản lý dựa trên các thông tin về đất đai trên địa bàn phường đã được số hóa. * Thống kê, kiểm kê đất đai Tập trung triển khai nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2015 là tổ chức tổng kiểm kê. * Quản lý tài chính và giá đất Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Mọi nguồn thu, chi liên quan đến đất đai đều công khai, minh bạch, quản lý, sử dụng đúng mục đích theo quy định. Thực hiện tốt và tuân thủ các quy định về thu hồi, chuyển nhượng, đấu
41. giá, đền bù, bồi thường vàhỗ trợ tái định cư. * Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa ụv của người sử dụng đất được thực hiện nghiêm theo quy định của pháp luật * Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chế độ quản lý sử dụng đất được phường quan tâm nhằm phát hiện ra những yếu kém trong quản lý sử dụng đất để có các giải pháp khắc phục kịp thời. * Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý những vi phạm về quản lý, sử dụng tài nguyên và môi trường đặc biệt là về đất đai được thực hiện kịp thời và thường xuyên. Các hoạt động thanh tra, kiểm tra về tài nguyên môi trường ngày càng được mở rộng ở các nội dung, trong chuyên ngành và liên ngành theo yêu cầu thực tế phát triển kinh tế xã hội. * Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai Việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến và thực tế sử dụng đất. Hiện tượng tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn diễn ra. 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường. Tổng diện tích đất tự nhiên là 897,45 ha được thể hiện qua bảng 4.1 sau:
42. Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường năm 2018 Cơ cấu Mã Diện tích STT Hiện trạng diện tích đất (ha) (%) Tổng diện tích đất 897.45 100,00 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 460.22 51.28 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 404.37 45.06 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 248.04 27.64 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 154.99 17.27 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 93.05 10.37 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 156.34 17.42 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 32.52 3.62 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 32.52 3.62 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 23.33 2.60 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 425.90 47.46 2.1 Đất ở OCT 62.93 7.01 2.1.1 Đất ở tại đô thị ODT 62.93 7.01 2.2 Đất chuyên dùng CDG 304.74 33.96 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0.31 0.03 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 5.29 0.59 2.2.3 Đất an ninh CAN 0.00 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 3.03 0.34 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông 2.2.5 CSK 218.89 24.39 nghiệp 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công ộc ng CCC 77.21 8.60 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 1.39 0.15 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0.00 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang 2.5 NTD 4.40 0,49 lễ, nhà hỏa táng 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 52.43 5.84 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 0.00 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 11.34 1.26 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 11.34 1.26 (Nguồn UBND phường Cam Giá) * Tổng diện tích tự nhiên trong địa giới hành chính Tổng diện tích tự nhiên trên địa bàn phường là 897,45 ha. * Diện tích đất đai phân theo mục đích sử dụng.
43. Diện tích ấđ t nông nghiệp là 460.22 ha, chiếm 51.28% diện tích ấđ t tự nhiên. Diện tích ấđ t phi nông nghiệp là 425.90 ha, chiếm 47.46% diện tích ấđ t tự nhiên. Diện tích ấđ t chưa sử dụng là 11.34 ha, chiếm 1.26% diện tích ấđ t tự nhiên. Hình 4.1 Biểu đồ cơ cấu hiện trạng đất đai của phường Cam Giá năm 2018 4.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 – 2018. 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 – 2018. 4.3.1.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Chuyển đổi QSDĐ là ộ m t hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, nó chỉ bao hàm việc ‘‘đổi đất lấy đất’’ giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là: tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, nhằm khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai ngày nay. Nhưng trong giai đoạn qua trên địa bàn không có trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào vì ở phường không có chương trình dồn điền đổi thửa và việc phân bổ đất của người dân tương đối ổn định cho việc sản xuất của người dân.
44. 4.3.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Chuyển nhượng QSDĐ là ộm t hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất. Trên địa bàn phường các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi nổi cả về số lượng và chất lượng. Bảng 4.2 : Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của phườg Cam Giá giai đoạn 2016 - 2018 Hồ sơ đăng kí Hồ sơ đã được giải quyết Năm Số hồ sơ Diện tích Số hồ sơ Diện tích Tỉ lệ (%) (Bộ) (m2) (Bộ) (m2) 2016 95 18.058,2 95 18.058,2 100 2017 86 15.329,5 86 15.329,5 100 2018 70 13.098,7 67 12.520,4 93,3 Tổng 251 46.486,4 248 45.908,1 97,7 ( Nguồn: Số liệu tổng hợp) Qua bảng số liệu trên cho thấy hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn phường giai đoạn 2016 - 2018 tương đối sôi động, do nhu cầu về đất đai của người dân phục vụ các hoạt động kinh doanh và mục đích xây nhà để ở ngày càng tăng cao. Trong giai đoạn nghiên cứu tại địa bàn đã tiếp nhận 251 hồ sơ và đã giải quyết được 248 hồ sơ chuyển nhượng với diện tích là 45.908,1m2, tỉ lệ các hồ sơ đã được giải quyết là 97,7%. Ta còn thấy, hầu hết các hồ sơ đều được thực hiện theo đúng trình tự pháp luật quy định. Song bên cạnh đó, vẫn có 3 hồ sơ trong năm 2018 vẫn chưa được giải quyết tương đương với 578,3m2 diện tích đất chưa được chuyển nhượng. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa chuyển nhượng được cho người dân là do người dân làm thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính chậm. Các chủ sử dụng đất nộp hồ sơ song không liên hệ với cán bộ được phân công giải
45. quyết hồ sơ để làm thủ tục giấy tờ thẩm định theo giấy hẹn hoặc không bổ sung các giấy tờ theo đúng hẹn và quy định mà đợi đến ngày hẹn trả kếtquả mới đến liên hệ. Việc thực hiện các văn bản pháp luật, hướng dẫn bổ sung và quy định mới trong Luật Đấtđai , quy định của địa phương còn chậm trễ. Cần phải có các biện pháp và kế hoạch cụ thể trong việc cập nhậtcác văn bản mới nhanh chóng đưa vào áp dụng tránh làm chậm trễ các hoạt động khi có nhu cầu cần thiết. 4.3.1.3. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Thừa kế QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của pháp luật. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy địnhcủa pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặcbiệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuântheo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây làmột vài quy định cơ bản về thừa kế. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất được thể hiện nhưsau: Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 – 2018 Đối tượng Hồ sơ đăng kí Hồ sơ đã được giải quyết Năm Số hồ Diện Số hồ Diện Để Nhận Tỉ lệ sơ tích sơ tích thừa kế thừa kế (%) (Bộ) (m2) (Bộ) (m2) 2016 Cá nhân Cá nhân 10 1.575,3 10 1.575,3 100 2017 Cá nhân Cá nhân 13 2.109,1 13 2.109,1 100 2018 Cá nhân Cá nhân 5 754,8 5 754,8 100 Tổng 28 4.439,2 28 4.439,2 100 (Nguồn : Số liệu tổng hợp)
46. Qua bảng 4.3 ta thấy từ năm 2016 đến năm 2018 có ít trường hợp đăng kí thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá. Có 28 hồ sơ đăng kí, với diện tích đất là 4.439,2m2, các hồ sơ này đều đã được giải quyết. Các hồ sơ thừa kế trên chủ yếu diễn ra với đất vớiđất ở đô thị và cây lâu năm. Thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ rất lâu đời và đó lànhucầu để lại tài sản của mình cho người thân. Nhưng do sự hiểu biết về pháp luật của người dân chưa được sâu rộng nên việc thực hiện chuyển QSDĐ bằng hình thức thừa kế QSDĐ vẫn chưa được diễn ra thực sự đúng với tình hình củaphường . 4.3.1.4. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 -2018 Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn phường Cam Giá không có trường hợp cho thuê hay cho thuê lại QSDĐ nào. Nguyên nhân là do: + Việc cho thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thường là tự thỏa thuận với nhau chứ không đăng ký với cơ quan Nhà nước. Người dân cho rằng việc cho thuê sẽ chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn và họ không muốn liên quan tới các thủ tục pháp lý. Để khắc phục tình trạng trên cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng ký chuyển QSDĐ dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đến người dân. Đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn phường. + Các tổ chức trên địa bàn phường đã xin thuê đất từ những năm trước đó. Chủ yếu là các doanh nghiệp xin thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đại bộ phận sau khi được thuê đã tích cực triển khai đầu
47. tư đưa đất đai vào sử dụng, phát huy hiệu quả cao, tạo điều kiện cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. 4.3.1.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Kết quả tặng cho QSDD tại phường Cam Giá trong giai đoạn nghiên cứu được thể hiện cụ thể trong bảng sau: Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 – 2018 Hồ sơ đăng kí Hồ sơ đã được giải quyết Năm Số hồ sơ Diện tích Số hồ sơ Diện tích Tỉ lệ (Bộ) (m2) (Bộ) (m2) (%) 2016 15 2.943,7 15 2.943,7 100 2017 12 2.750,4 12 2.750,4 100 2018 9 1.041,8 9 1.041,8 100 Tổng 36 6.735,9 36 6.735,9 100 (Nguồn: Số liệu tổng hợp) Qua số liệu thu thập được trên ta thấy, từ năm 2016 - 2018 trên địa bàn phường có 36 bộ hồ sơ đăng kí tặng cho QSDĐ với diện tích 6.735,9m2. Số hồ sơ tặng cho QSDĐ đã được giải quyết là 36 bộ hồ sơ với diện tích 6.735,9m2 và 100% là của cá nhân tặng cho cá nhân. Hầu hết, các trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường đều là của bố mẹ tặng cho con cái. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng ở của con cái đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và sản. xuất Trong khi đó cha mẹ già yếu không thể lao động sản xuất như trước đó, do vậy họ tách đất của mình ra để chiacho các con để ổn định cuộc sống. ngĐồ thời hình thức tặngho c QSDĐ giữa cha mẹ và con cái là hình thức không phải chịu thế của Nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền như các hình thức khác.
48. 4.3.1.6. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ được thực hiện trên địa bàn nghiên cứu đến nay, ta thấy hoạt động thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường diễn ra sôi động. Điều này phù hợp với sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng và sự phát triển kinh tế xã hội nói chung. Kết quả cụ thể được thể hiện qua bảng sau: Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016- 2018 Hồ sơ đã được Đối tượng Hồ sơ đăng kí giải quyết Tỉ lệ Năm Nhận Số hồ Diện Số hồ Diện Thế (%) thế sơ tích sơ tích chấp chấp (Bộ) (m2) (Bộ) (m2) Cá Tổ 2016 83 15.206,0 83 15.206,0 100 nhân chức Cá Tổ 2017 70 12.015,6 70 12.015,6 100 nhân chức Cá Tổ 2018 64 10.251,8 64 10.251,8 100 nhân chức Tổng 217 37.473,4 217 37.473,4 100 (Nguồn : Số liệu tổng hợp) Qua bảng 4.5 cho thấy tổng số hồ sơ đăng kí thế chấp QSDĐ của phường trong giai đoạn nghiên cứu là 217 bộ hồ sơ với diện tích 37.473,4m2. Tất cả các hồ sơ được xác nhận và thực hiện theo đúng thủ tục đăng kí thế chấp QSDĐ của Luật Đất đai. Nhìn chung qua bảng số liệu thu thập được về tình hình thế chấp QSDĐ của người dân trên địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu cho thấy nhu cầu sử dụng vốn để phát triển kinh tế ngày càng tăng cao. Vì vậy mà hình thức thế chấp QSDĐ cho Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn để vay vốn đang là ộm t giải pháp cho người dân phát triển kinh tế hiện nay. 4.3.1.7. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 – 2018
49. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đấtcóquyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh hình thành nên pháp nhân mới. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, sức lao động hay công nghệ máy móc theo thoả thuận. Trong thời gian qua trên địa bàn phường Cam Giá không có trường hợp đăng kígóp vốn bằng giá trị QSDĐ. Trong thời gian tới, các cấp chính quyền địa phương cần đưa ra hữngn kế hoạch cụ thể để nhằm thúc đẩy hoạt động ,này đưa hoạt động này nằm trongự s quản lí của cơ quan nhà nước, cần tuyên truyền mở rộng hiểu biết của người dân về các quy định của hình thức chuyển quyền này, cũngnhư lợi ích của việc đăng kí góp vốn bằng giá trị QSDĐ với cơ quan nướcnhà có thẩm quyền. 4.3.2. Đánh giá chung kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 4.3.2.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo hồ sơ đã được giải quyết trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Kết quả chuyển QSDĐ của phường trong giai đoạn thực hiện được thể hiện trong bảng sau: Bảng 4.6: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ Các hình thức Số hồ sơ Tỉ lệ (%) chuyển QSDĐ 2016 2017 2018 2016 - 2018 (4) (1) (2) (3) (4)=(1)+(2)+(3) Chuyển nhượng 95 86 67 248 46,9 Thừa kế 10 13 5 28 5,3 Tặng cho 15 12 9 36 6,8 Thế chấp 83 70 64 217 41,0 Tổng 203 181 145 529 100 (Nguồn : Số liệu tổng hợp) Qua bảng số liệu trên cho thấy kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường giai đoạn 2016 - 2018 diễn ra chủ yếu với các hình thức
50. chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp. Trong đó hình thức diễn ra sôi nổi nhất là hình thức chuyển nhượng diễn ra với nhiều nhất về hồ sơ là 248 bộ chiếm tỷ lệ 46,9%. Hình thức thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ diễn ra với tỉ lệ ít hơn, trong đó tỉ lệ thấp nhất là hình thức thừa kế có 28 bộ hồ sơ chiếm 5,3%. Các hình thức chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ trong địa bàn không có trường hợp nào xảy ra trong giai đoạn qua. Do đó, trong thời gian tới các cấp chính quyền địa phương cần phải đưa ra những kế hoạch cụ thể để nhằm thúc ẩđ y hoạt động này. 100 Chuyển 80 nhượng Thừa kế 60 Tặng cho 40 20 Thế chấp 0 2016 2017 2018 Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo số hồ sơ Qua hình 4.2 cho ta thấy trong hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 – 2018 diễn ra sôi động và ổn định. Hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất diễn ra nhiều trong giai đoạn này do người dân đang đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ nên có nhu cầu vay vốn của các tổ chức tín dụng. Các hình thức tặng cho và thừa kế hầu như số lượng hồ sơ qua các năm không cóự s biến động. Chính vì vậy, các cơ quan chức năng cần phải tuyên truyền để nâng cao sự hiểu biết của người dân về các hình thức này.
51. 4.3.2.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 – 2018 Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích trên địa bàn phường Cam Giá được thể hiện qua bảng sau : Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích (Đơn vị: m2) Diện tích Các hình thức Tỉ lệ (%) 2016 2017 2018 2016 - 2018 chuyển QSDĐ (1) (2) (3) (4)=(1)+(2)+(3) (4) Chuyển nhượng 18.058,2 15.329,5 12.520,4 45.908,1 48,6 Thừa kế 1.575,3 2.109,1 754,8 4.439,2 4,7 Tặng cho 2.943,7 2.750,4 1.041,8 6.735,9 7,1 Thế chấp 15.206,0 12.015,6 10.251,8 37.473,4 39,6 Tổng 37.783,2 32.204,6 24.568,8 94.556,6 100 (Nguồn : Số liệu tổng hợp) Qua bảng số liệu trên cho ta thấy, trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn phường Cam Giá, hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra nhiều nhất và cũng là hình thức chuyển nhượng nhiều diện tích với 45.908,1m2 và chiếm 48,6% diện tích trong 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đấtdiễn ra trên địa bàn phường Cam Giá. Thấp nhất với hình thức thừa kế quyền sử dụng đất với diện tích là 4.439,2m2 chiếm 4,7% diện tích.
52. Biểu đồ thể hiện kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo hồ sơ và theo diện tích được thể hiện ở hình 4.3 sau: 50000 300 45000 40000 250 35000 200 30000 25000 150 20000 100 15000 Diện 10000 50 tích(m²) 5000 0 0 Hồ sơ Chuyển Thừa kế Tặng cho Thế chấp nhượng Diện tích(m²) 45908,1 4439,2 6735,9 37473,4 Hồ sơ 248 28 36 217 Hình 4.3: Biểu đồ kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ và theo diện tích của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 Qua kết quả trên ta thấy, số hồ sơ và diện tích của hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng là cao nhất, tiếp đến là hồ sơ và diện tích của hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, 2 hình thức này sự chênh lệch nhau 31 hồ sơ với diện tích 8.434,7m2. Hình thức thừa kế và hình thức tặng cho QSDĐ là 2 hình thức được người dân ít thực hiện ở địa phương. 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân địa bàn phường Cam Giá về chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá Phường Cam Giá là một đơn vị hành chính cấp phường, quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh. Chính vì vậy mà các hoạt động về mọi mặt ở đây đều nhộn nhịp, người dân nắm bắt và tiếp cận thông tin nhanh nhạy, việc cập nhật những văn bản mới không khó khăn. Đánh giáự s hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn phường Cam Giá cũng phần nào cho chúng ta hiểu biết thêm về kết quả chuyển QSDĐ trên phường trong thời gian qua. Kết quả điều tra cụ thể như sau: 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ được thể hiện qua bảng 4.8 như sau:
53. Bảng 4.8: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1. Chuyển QSDĐ là quyền của người sử 100 80 93,3 91,1 dụng đất. 2. Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình 90 60 66,7 72.2 thức chuyển quyền. 3. Đất muốn tham gia chuyển QSDĐ phải có đủ điều kiện theo quy định của 100 86,7 80 88,9 Nhà nước không. 4. Nhà nước có quy định thời điểm thực 100 73,3 86,7 86,7 hiện các quyền chuyển quyền không. 5. Nhà nước có quy định về các đối tượng nhận chuyển QSDĐ đất hay 100 80 86,7 88,9 không. TB 98,0 76,0 82,7 85,6 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) Trong nhóm đối tượng CBQL tỷ lệ trả lời đạt trung bình 98,0% hiểu đúng về các vấn đề chung của chuyển QSDĐ, tỷ lệ trả lời đúng của nhómđối tượng SXNN là 76,0% và nhóm SXPNN là 82,7%. Theo kết quả tỷ lệ trung bình của các nhóm đối tượng là 85,6%. Kết quả qua phỏng vấn cho thấy sự hiểu biết đúng củangười dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Trong đó nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất, một phần do vai trò củanhóm đối tượng này. Hai nhóm còn lại cũng có sự hiểu biết khá cao bởi trong những năm gần đây người dân phường Cam Giá ngày càng được nâng cao trình độ hiểu nhất biết là kiến thức pháp luật.
54. 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về các hình thức chuyển QSDĐ 4.4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển đổi QSDĐ Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển đổi QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1. Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ bao hàm việc "đổi đất lấy đất" giữa các 100 80 86,7 88,9 chủ thể SDĐ. 2. Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất khắc phục 90 86,7 86,7 87,8 tình trạng manh mún, phân tán đất đai. 3. “Dồn điền đổi thửa” là một hình 80 66,7 73,3 73,3 thức chuyển đổi QSDĐ. 4. Luật Đất đai 2013 quy định chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng 100 73,3 80 84,4 đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn. TB 92,5 76,7 81,7 83,5 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) Qua bảng 4.9 ta thấy rằng sự hiểu biết về hình thức chuyển đổi QSDĐ này cũng tương đối cao 83,5% tuy nhiên tỉ lệ trả lời đúng của các nhóm đối tượng có sự chênh lệch nhau. Nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 92,5%, nhóm đối tượng SXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất 76,7% và nhóm đối tượng SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 81,7%.
55. Khái niệm về chuyển đổi quyền QSDĐ thì tỷ lệ người dân trả lời đúng là 88,9%, trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 100%, nhóm SXNN có tỷ lệ là 80% và người dân ở nhóm SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 86,7%. Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai. Đối với câu hỏi này nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 90%. Cácđối tượng thuộc nhóm SXNN và nhóm đối tượng SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là là đều bằng nhau là86,7%. Hiện nay khi nói đến chuyển đổi và chuyển mục đích sử dụng đấthọ vẫn hay bị nhầm. Đối với vấn đề nàytỷ lệ người dân trả lời đúng không được cao 73,3%, trong đó CBQL tỷ lệ trả lời đúng là 80%, nhóm SXPNN có tỷlệ trả lời đúng 73,3% và nhóm SXNN có tỷ lệ trả lời đúng là 66,7%. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân giớihạn trong đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Đối với câu hỏinày thỉ tỷ lệ người dân trả lời đúng cũng tương đối cao 84,4%. Trong đó tỷ lệ trả lời đúng của nhóm CBQL là 100%, nhóm người SXNN chiếm tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất chiếm 73,3%, còn lại nhóm người SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng vẫnkhá cao chiếm 80%. Qua số liệu phỏng vấn trên ta thấy nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng, hiểu đúng về các vấn đề chuyển đổi QSDĐcao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng về các vấn đề chuyển QSDĐ, thấp nhất là nhóm SXNN. 4.4.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Sự hiểu biết của người dân phường Cam Giá về chuyển nhượng QSDĐ được thể hiện ở bảng 4.10
56. Bảng 4.10: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển nhượng QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) SXN Nội dung câu hỏi CBQL N SXPNN TB 1. Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển 100 86,7 86,7 91,1 QSDĐ cho người khác trên cơ sở giá trị. 2. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một 100 86,7 93,3 93,3 khoản chi phí có thể bằng tiền hoặc hiện vật. 3. Tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước cho 90 60 80 76,6 hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được phê duyệt. 4. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển 100 80 86,7 88,9 nhượng QSDĐ và nộp tại UBND xã nơi có đấtđể chuyển cho Văn Phòng ĐKDĐ. TB 97,5 78,4 86,7 87,5 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) Qua bảng số liệu cho thấy: sự hiểu biết của CBQL và người dân trên địa bàn phường Cam Giá về hình thức chuyển nhượng ở mức độ khá cao 87,5%. Trong đó CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 97,5%, sau đó là nhóm SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 86,7% và thấp nhất là nhóm SXNN có tỷ lên trả lời đúng là 78,4%. Chuyển nhượng QSDĐ chính là việc mua bán đất đai thì hầu hết người dân đều hiểu đúng bản chất của hình thức chuyển nhượng QSDĐ tỉ lệ trảlời đúng cao chiếm 91,1%, trong đó nhóm CBQL tỷ lệ trả lời đúng là100%, cả hai nhóm SXNN và SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng bằng nhau và bằng 86,7%,
57. chỉ có 13,3% người dân ở cả hai nhóm chưa hiểu rõ về bản chất của chuyển nhượng QSDD. Đa phần người dân đều hiểu rõ khi chuyển nhượng QSDĐ thì bên mua phải trả bằng tiền hoặc hiện vật cho bên bán theo thỏa thuận. Trong câu hỏi này tỷ lệ trả lời đúng là rất cao, trung bình tỷ lệ trả lời của ba nhóm là 93,3%. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tỷ lệ trả lời đúng không cao cụ thể như: 10% người dân trong nhóm CBQL, 40% người dân trong nhóm SXNN, 20% người dân trong nhóm SXPNN hiểu sai vấn đề này họ cho rằng chuyển nhượng này không có giới hạn. Có 100% người dân thuộc nhóm CBQL hiểu rõ về hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, nhóm đối tượng SXNN có tỷ lệ trả lời sai là 20% và nhóm đối tượngXPNN S có tỷ lệ trả lời sai là3% 13, . Như vậy qua điều tra có thể thấy được sự hiểu biết của người dântrên địa bàn phường Cam Giá về chuyển nhượng QSDĐ là khá cao và chênh lệch về sự hiểu biết giữa các nhóm đối tượng không quácao. Có kết quả trên đây là do hoạt động chuyển QSDD diễn ra khá sôi nổi trên địa bànphường cũng như trên toàn thành phố, nên người dân thường xuyên được tiếp xúc cũng như tìm hiểu về nó. Sự hiểu biết đúng của người dân cũng giảm đi đáng kể khi được hỏi chi tiết hơn về vấn đề này. 4.4.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được thể hiện qua bảng sau:
58. Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường quyền SDĐ của mình 100 80 86,7 88,9 cho người khác eo th thoả thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng. 2.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được thực hiện bằng hợp đồng theo quy định của 80 53,3 73,3 68,9 pháp luật. 3.Luật Đất đai 2013 không cấm việc cho thuê lại đất mà người chủ sử dụng thuê 90 60 66,7 72,3 của Nhà nước. 4.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ khác nhau 100 73,3 80 84,4 ở nguồn gốc cho thuê. TB 92,5 66,7 76,7 78,6 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) Qua bảng số liệu cho thấy sự hiểu biết của người dân phường Cam Giá về hình thức cho thuê, cho thuê lại tỷ lệ trả lời đúng của người dân giảmđi đáng kể, trung bình tỷ lệ trả lời đúng của ba nhóm chỉ là 78,6%. Trong đó nhóm SXNN có tỷ lệ trả lời thấp nhất là 66,7%. Hầu hết cá nhóm đối tượng đều hiểu chothuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường quyền SDĐ của mình cho người khác theo thoả thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng như tỷlệ trả lời đúng còn chưa cao. Nhón CBQL là 100%, còn 13,3% người dân trong nhóm SXPNN và 20% người dân trong nhóm SXNN chưa xác định được.
59. Người dân ở các nhóm đối tượng còn chưa phân biệt rõ nguồn gốc cho thuê và cho thuê lại là khác nhau. Tỷ lệ người dân trong các nhóm trả lời đúng tương đối thấp, trong đó nhóm SXNN chỉ có 53,3%, nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 80%. Từ khi Luật Đất đai 2013 cho thuê lại QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ riêng biệt, vì Luật Đất đai 2013 mới được áp dụng trong thời gian ngắn lên việc xác định những điểm mới còn nhiều khó khăn. Do đó tỷ lệtrả lời đúng câu “Luật Đất đai 2013 không cấm việc cho thuê lại đất mà người chủ sử dụng thuê của Nhà nước” không cao. Trung bình tỷ lệ trả lời đúng của ba nhóm là 72,3%. Đa phần người dân đều hiểu rõ về hồ sơ cho thuê QSDĐ gồm: hợp đồng cho thuê QSDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ, nộp tại UBNDphường nơi có đất để nộp cho Văn phòng Đăng kí Đất đai. Tỷ lệ trả lời đúng của ba nhóm trung bình tương đối cao là 84,4%. 4.4.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức tặng cho QSDĐ Qua bảng số liệu điều tra cho thấy: tỷ lệ hiểu đúng về vấn đề tặng cho QSDĐ của các nhóm chênh lệch nhau khá lớn cụ thể như: 96%- 72,0%. Ta thấy rằng sự hiểu biết đúng nhất cao nhất ở nhóm CBQL, nhóm có sựhiểu biết ít nhất là nhóm người SXNN. Tặng cho là hình thức chuyển QSDĐmà dựa trên quan hệ tình cảm và được quy định trong bộ luật dân sự. Có nhiều người dân họ chưa rõ điều lệ quy định, nhưng suy nghĩ của họ rất sát thực và chính xác. Kết quả sự hiểu biết của cán bộ quản lývà người dân được thể hiện ở bảng sau:
60. Bảng 4.12: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức tặng cho QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1. Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà 100 86,7 86,7 91,1 người SDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật của người nhận QSDĐ. 2.Người tặng cho QSDĐ không thu tiền hoặc hiện vật của người được nhận 100 73,3 86,7 86,7 QSDĐ. 3. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền mới được quy định từ Luật Đất đai 100 66,7 73,3 80 2013. 4. Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho QSDĐ không 80 53,3 86,7 73,3 phải chịu hoặc phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập. 5.Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng tặng cho 100 80 86,7 88,9 QSDĐ, giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao) và các tờ khai thuế. TB 96 72,0 84,0 84,0 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) 4.4.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thừa kế QSDĐ Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thừa kế QSDĐ được thể hiện ở bảng 4.13 sau:
61. Bảng 4.13: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thừa kế QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1. Để thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết để lại QSDĐ của mình 100 66,7 73,3 79,9 cho người khác. 2. Để thừa kế QSDĐ được thực hiện 100 73,3 80 84,4 theo di chúc hoặc theo pháp luật. 3. Nếu không có di chúc thì QSDĐ sẽ 90 66,7 73,3 76,7 được chia theo pháp luật. 4. Pháp luật chia thành 3 hàng thừa kế. 90 53,3 73,3 72,2 TB 95 65 78,3 78,3 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) Qua bảng số liệu trên cho thấy, tỷ lệ hiểu biết đúng ềv thừa kế QSDĐ khá cao, tỷ lệ trả lời đúngở nhóm CBQL là cao nhất 95% và nhóm có tỷ lệ trả lời thấp nhất là nhómố đ i tượng SXNN 65%. 100% nhóm CBQL trả lời đúng ềv khái niệm thừa kế QSDĐ. Pháp luật phân chia thành 3 hàng thừa kế 90% người dân trong nhóm CBQL trả lời đúng 53,3% người dân trong nhóm SXNN và nhóm SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng 73,3% về việc phân chia các hàng thừa kế theo pháp luật. “Người ở hàng thừa kế khác nhau thì được hưởng như nhau” ở câu hỏi này có 76,7% người dân trong các nhóm đối tượng trả lời đúng, có 10% người dân trong nhóm CBQL, 33,3% người dân trong nhóm SXNN, 26,7% người dân trong nhóm SXPNN không biết quy định này.
62. 4.4.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thế chấp QSDĐ Sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trên địa bàn phường Cam Giá được thể hiện trong bảng 4.14 như sau: Bảng 4.14: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thế chấp QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ mang QSDĐ đi thế chấp cho một tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo quy định 100 86,7 93,3 93,3 của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. 2. Hộ gia đình , cá nhân trong nước chỉ có thể được thế chấp giá trị QSDĐ tại các tổ 100 73,3 86,7 86,7 chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. 3. Luật Đất Đai quy định mọi đối tượng chỉ được thế chấp giá trị QSDĐ tại các tổ 100 73,3 86,7 86,7 chức tín dụng được phép hoạt động tạiVN 4. Hồ sơ thế chấp QSDĐ gồm: Hợp đồng thế chấp QSDĐ (có xác nhận của UBND 100 86,7 86,7 91,1 xã), giấy chứng nhận QSDĐ. TB 100 80 88,4 98,5 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) Qua bảng số liệu điều tra cho thấy: trong giai đoạn phát triển kinh tế hiện nay như cầu về vay vốn ngân hàng đang tăng ấr t cao, do vậy tỷ lệ hiểu đúng ềv hình thức này khá cao vàồ đ ng đều ở các nhómố đ i tượng trong từng câu hỏi. Trong 3 nhóm ốđ i tượng thì nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất, tiếp đến nhóm SXPNN và nhóm SXNN có tỷ lệ trả lời đúng là ấth p nhất.
63. Tỷ lệ người dân hiểu đúng về hình thức thế chấp QSDĐ ở mức khá cao 89,5%, tỷ lệ hiểu biết cao nhất ở nhóm CBQL là 100%, thấp nhất thuộc nhóm đối tượng SXNN là 80%. Sự chênh lệch về tỉ lệ trả lời đúng của người dân ở các nhóm đối tượng không quá lớn. Trong câu hỏi về khái niệm thế chấp giá trị QSDĐ thì tỷ lệ trả lời ở 3 nhóm đối tượng là rất cao 100% người dân trong nhóm CBQL, 86,7% người dân trong nhóm SXNN, 93,3% người dân trong nhóm SXPNN. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là hình thức chuyển quyền nửa vời, tỷ lệ người dân hiểu biết đúng vấn đề này là 86,7%. Người dân có thể tiến hành thế chấp giá trị QSDĐ cho các tổ chức kinh tế hay tín dụng đang được phép hoạt động trong nước để vay vốn. Ở câu hỏi này người dân có sự hiểu biết tương đối cao tỷ lệ trả lời đúng của 3 nhóm là 86,7%, trong đó 26,7% người dân nhóm SXNN và 13,3% người dân nhóm SXPNN hiểu không đúng vấn đề này. Người dân trong các nhóm đối tượng CBQL, nhóm đối tượng SXNN và nhóm đối tượng SXPNN hiểu đúng về hồ sơ thế chấp QSDĐ tương đối cao 91,1%. 4.4.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức góp vốn QSDĐ Qua số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn QSDĐ ở mức tương đối 79,2%, sự chênh lệch hiểu biết ở các nhóm đối tượng là 97,5 - 66,7%. Tỷ lệ hiểu đúng cao nhất ở nhóm CBQL, tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất ở nhóm SXNN. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng được quy định trong luật dânsự tỷ lệ người dân trả lời đúng ởc mứ độ thấp nhất. Trung bình tỷ lệ hiểu biết của người dân SXNN và SXPNN có tỷ lệ bằng %.71,1 Nhóm CBQL trả lời đúng 100%. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện rất linh động giữa haihay nhiều đối tác có tỷ lệ trả lời đúng ở nhóm CBQL và người dân ởmức cao chiếm tỷ lệ 88,9%. Kết quả điều tra được thể hiện ở bảng 4.15 như sau:
64. Bảng 4.15: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức góp vốn QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Nội dung câu hỏi CBQL SXNN SXPNN TB 1. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp 100 60 73,3 77,8 vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh 2. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng được 100 53,3 60 71,1 quy định trong luật dân sự. 3. Khi góp vốn người góp vốn có quyền 90 73,3 73,3 78,9 được bồithường khi Nhà nước thu hồi đất. 4. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực 100 80 86,7 88,9 hiện rất linh động giữa hai hay nhiều đối tác. TB 97, 5 66,7 73,3 79,2 (Nguồn số liệu phiếu điều tra) 4.4.3. Tổng hợp kết quả trung bình hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ. Kết quả trung bình sự hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ được thể hiện ở hình sau: % 100 96.1 90 81.5 80 72.7 70 60 50 40 30 20 10 0 CBQL SXNN SXPNN Hình 4.4: Kết quả trung bình sự hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ
65. Qua kết quả điều tra 3 nhóm đối tượng nguời dân tại phường Cam Giá về các quy định hiện nay đang sử dụng với đối với nội dung, trình tự thủ tục, hồ sơ các hình thức chuyển QSDĐ ta thấy rằng nhóm CBQL có trình độ hiểu biết cao nhất đạt 96,1%. Nhóm SXNN có trình độ hiểu biết thấp nhất 72,7%. Nhìn chung qua kết quả điều tra cho thấy người dân đã tự biết trang bị kiến thức cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá 4.5.1. Ưu điểm Mặc dù trên địa bàn nghiên cứu chưa thực sự phát triển về nhiều mặt. Tuy nhiên những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng cao quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày càng ợđư c chú trọng, dẫn đến trình độ dân trí ngày càng tăng. Trình độ cán bộ ngành nói chung cũng như trình độ cán bộ ngành quản lý đất đai nói riêng đã được củng cố, đặc biệt là các ngành trực tiếp tiếp xúc với người dân. Bản thân các cán bộ đã không ngừng trao đổi kiến thức chuyên môn, tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật phục vụ cho công việc của chính mình và phục vụ người dân. Do đó trình độ hiểu biết pháp luật của cán bộ quảy lý ngày càng sâu sắc. Việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai 2013 đã được cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn phường thực hiện nghiêm chỉnh và hướng dẫn cụ thể cho người dân thực hiện. Chính vì vậy mà nhìn chung ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đa phần đều đúng với thủ tục hành chính Nhà nước, nhanh gọn, cán bộ quản lý nhiệt tình, hướng dẫn chu đáo, cụ thể cho người dân. 4.5.2. Hạn chế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn chồng chéo nhau, còn chưa thống nhất, chưa nhất quán trong các bộ luật, một số quy định còn phải