›

Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017

pdf 80 trang thiennha21 13/04/2022 4090
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_cong_tac_chuyen_quyen_su_dung_dat_tai_xa.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TÂN HÒA, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Chính – Môi Trường Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Thái Nguyên, năm 2018
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TÂN HÒA, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Chính – Môi Trường Lớp : K46 – ĐCMT - N03 Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, năm 2018
  3. i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng cố kiến thức tiếp thu được trên giảng đường và hoàn thiện chương trình đàotạo Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận được với thựctếnghề nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trongnhà trường để hoàn thiện kỹ năng trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường. Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lýTài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017” Có được kết quả này em xin chân thành cám ơnTS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin gửi lời cám ơn tới các bác, các cô, các chú và các anh chị đang công tác tại UBND xã Tân Hòa, đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực tập. Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin trân thành cảm ơn! Thái Nguyên,ngày tháng năm 2018 Sinh viên Nguyễn Thị Thu
  4. ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tân Hòa, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên năm 2017 35 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 38 Bảng 4.3. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 39 Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 41 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015- 2017. 42 Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. 43 Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất. 46 Bảng 4.8 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về những qui định chung của chuyển QSDĐ 47 Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển đổi QSDĐ. 48 Bảng 4.10 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ. 50 Bảng 4.11 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức cho thuê,cho thuê lại QSDĐ. 52 Bảng 4.12. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức tặng cho QSDĐ. 53 Bảng 4.13. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức thừa kế QSDĐ. 54
  5. iii Bảng 4.14. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức thế chấp QSDĐ 56 Bảng 4.15. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức góp vốn QSDĐ. 57
  6. iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất xã Tân Hòa năm 2017 36 Hình 4.2 Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ tại xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 45 Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả điều tra của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ. 58
  7. v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường CBQL : Cán bộ quản lý CN-VPĐĐ : Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất STT : Số thứ tự SXNN : Nông dân sản xuất nông nghiệp SXPNN : Người dân sản xuất phi nông nghiệp TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân
  8. vi MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi Phần 1. MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2.Mục tiêu của đề tài 2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2 1.3 Ý nghĩa của đề tài 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài. 4 2.1.1.Khái niệm chuyển QSDĐ. 4 2.1.4. Một số qui định chung về QSDĐ. 9 2.1.4. Cơ sở pháp lý của đề tài. 20 2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài. 22 2.2.1 Các kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 22 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 25 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25
  9. vii 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại xã Tân Hòa 25 3.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017. 25 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất 25 3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 25 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 26 3.4.2 Phương pháp thống kê 27 3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu 27 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tân Hòa. 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên. 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội. 31 4.1.3 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Tân Hòa. 35 4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 38 4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 38 4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017 38 4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 39 4.2.4 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 39
  10. viii 4.2.5 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. 40 4.2.6. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017. 42 4.2.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 43 4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. 43 4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về các hình thức chuyển QSDĐ 46 4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa hiểu biết chung về chuyển quyền sử dụng đất. 46 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển đổi QSDĐ. 48 4.3.3.Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ. 50 4.3.4.Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. 52 4.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ. 53 4.3.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ. . 54 4.3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ. 55 4.3.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 57 4.3.9 Tổng hợp điều tra. 58 4.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa. 59 4.4.1 Thuận lợi. 59
  11. ix 4.4.2 Khó khăn. 59 4.4.3. Giải pháp khắc phục. 60 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 56 5.1 Kết luận 56 5.2. Đề nghị 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC
  12. 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là nguồn gốc của mọi sự sống trên trái đất. Nhận thức được vai trò của nó mà tất cả các quốc gia trên hành tinh này đều đã không quản ngại hi sinh để bảo vệ nó và cũng từ đất mà các cuộc xung đột đã và đang xảy ra. Tuy vậy, mỗi quốc gia đều có những sự quan tâm khác nhau đến đất và ở những quốc gia nào con người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng nó thì đất đai sẽ tốt lên và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách ặđ t ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển
  13. 2 nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tń h h́nh nước ta trong thời kỳ đổi mới. Các hình thức chuyển quyền (luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên- Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017”. 1.2.Mục tiêu của đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tạiđó. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá ợđư c điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội trên địa bàn xã Tân Hòa. - Đánh giá ợđư c tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Hòa. - Đánh giá ợđư c công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. - Đánh giá ợđư c sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
  14. 3 - Đánh giá ợđư c những thuận lợi khó khăn và cóữ nh ng giải pháp ềđ xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa 1.3 Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh viên khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc. Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giáế k t quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà ớnư c về đất đai tại địa phương, từ đó có ểth đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà ớnư c về đất đai trong thời gian tiếp theo.
  15. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài. 2.1.1.Khái niệm chuyển QSDĐ. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác ịđ nh. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.2. Các quy định về chuyển QSDĐ tại Việt Nam Theo Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo qui định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) [5]”. 2.1.3.1.Quyền chuyển đổi QSDĐ. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sảnxuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền
  16. 5 sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [5]. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [5]. 2.1.3.2.Quyền chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đấtcho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng vớimọi chi phí mà họđã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [5] như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
  17. 6 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.1.3.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8]. Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng qui hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8]. 2.1.3.4.Quyền thừa kế QSDĐ. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quanhệ này vừamang ý nghĩa kinh tế, vừamang ý nghĩa chínhtrị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
  18. 7 này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đâylà một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp phápthì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: +Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. +Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết màngười chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. +Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà ngườichết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruộtcủa người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) [4]. 2.1.3.5. Quyền tặng cho QSDĐ. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sửdụngkhông thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
  19. 8 Đây cũng làộ m t hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8]. 2.1.3.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinhtế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật đểvay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người tacòn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại ViệtNam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.1.3.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sửdụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình nhưmột tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.
  20. 9 Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức laođộng, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sứcmạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.4. Một số qui định chung về QSDĐ. 2.1.4.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ. Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảocác điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai 2013) [5]. 2.1.4.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy địnhcủa pháp luật như sau:
  21. 10 - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. - Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) [5]. 2.1.4.3. Một số qui định về nhận QSDĐ. Người nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sửdụng đất được quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đấtnông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyềnsử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ởnước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  22. 11 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dựán đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
  23. 12 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầutư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công. nhận Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai 2013) [5]. 2.1.4.4. Những qui định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn. * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Qui định về hồ sơ. a. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm:
  24. 13 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐqui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã). Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã). Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã). b. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND. cấpxã) Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã) . Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã). c. Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp xã). Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
  25. 14 Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (Bản sao). Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã). d. Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Di chúc. Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực về phápluật (Có xác nhận của UBND cấp xã). Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (Đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất). Tờ trình của UBND cấp xã. Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Giấy khai sinh (Bản sao). Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (Có xác nhận của UBND cấp xã). Giấy kết hôn (Nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế. Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã). Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trảkết quả cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp
  26. 15 huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dâncư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng kí Đất đai. Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị Văn phòng Đăng kí Đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồsơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộphồsơ. Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo qui định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theoqui định; xác nhận nội dung đăng kí đăng kí biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chỉnh lý cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ giửPhòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công tác sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng kí Đất đai. Bước 4: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp và thu lệ phí theo qui định. Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [6]. * Trình tự, thủ tục góp vốn và tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Quy định về hồ sơ bao gồm:
  27. 16 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính) Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực) Trình tự thực hiện: Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại bộ phận tiếpnhận và trả kết quả của UBND cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc. Trong trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục cho thuê đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồsơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhậnsơ hồ và trả kết quả cho người nộp hồsơ. Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo qui định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụtài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tàisản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo qui định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định. Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp huyện quyết định việc thu hồi của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê tiếp tục thuê; Chuyển hồsơ cho Văn phòng Đăng kí Đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá đất thuê. Trình UBND cấp huyện kí hợp đồng thuê đất với bên mua bán, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế
  28. 17 về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngưới bán, người gópvốn bằng tài sản. Bước 4 : Văn Phòng Đăng kí Đất đai, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồsơ. Bước 5: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp và thu lệ phí theo qui định. Thời hạn giải quyết : Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính). Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng .thực) Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo qui định. Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đếnVăn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc. Bước 3: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhậnđã cấp theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Lập hồ sơ trình cơ quan tài nguyên và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc. Bước 4: Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý trình UBNDcấp
  29. 18 có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc. Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để traoGiấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí theo qui định. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [6]. Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Qui định hồ sơ bao gồm: Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trình tự thực hiện: Bước 1: Một hoặc các bên liên quan kí hợp đồng cho thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộptại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, hồsơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơlà không quá 03 ngày làm việc. Trường hợp vào hồ sơ chưa đầy đủ, tối đa02 ngày, Văn phòng Đăng kí Đất đai phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện để hướng dẫn người lậphồsơ đầy đủ theo qui định của pháp luật.
  30. 19 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồsơ. Bước 2: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, nếu phù hợp với qui định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, góp vốn. Thực hiện xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sởdữ liệu đất đai. Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận. Bước 3: Bộ phận tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng kí. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp QSDĐ Qui định về hồ sơ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính). Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính). Hợp đồng thế chấp hoặc hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có qui định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có công chứng). Giấy chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp nguời yêu cầu thế chấp là người được ủy quyền (01 bản saocó chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất bản chính để đối chiếu trong trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp). Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồsơ Bước 2: Cán bộ được phân công thực hiện đăng kí tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn đăng kí yêu cầu thế
  31. 20 chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng Đăng kí Đất đai ký xác nhận. Cập nhập chỉnh lý đăng kí biến động vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai. Bước 3: Thông báo việc đăng kí giao dịch đảm bảo cho các cơ quan quản lý. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. Trình tự thủ tục xóa đăng kí thế chấp. Qui định hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính). Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp (Bản chính). Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng bản chính (Bản chính) Trình tự thực hiện: Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo qui định của Pháp luật. Bước 2: Nộp hồ sơ theo qui định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện. Bước 3:Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trảkết quả hồ sơ của Văn phòng Đăng kí Đất đai. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. 2.1.4. Cơ sở pháp lý của đề tài. Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
  32. 21 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính. Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về thông kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường qui định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ. Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của thủ tướng chính phủ V/v Ban hành qui chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế liên thông một cửa tại cơ quan hành chính địa phương.
  33. 22 Quyết định số: 858/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số: 134/2009/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số: 861/QÐ-UBND ngày 30/12/2014 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Bảng giá đất này được thực hiện trong 05 nãm, kể từ ngày 01/01/2015. 2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài. 2.2.1 Các kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 2.2.1.1. Các kết quả tại một số địa Phương Trên cả nước. Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, áp dụng khoa học, công nghệ, tiếnbộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Với công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng, nhiều vấn đề nhạy cảm. Đặc biệt là ở những thành phố lớn, công tác này cực kì sôi động vìvậy việc quản lý công tác này gặp nhiều vấn đề khókhăn. Hiện nay, Việt Nam đã và đang áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, với côngtác chuyển QSDĐ hiện nay được áp dụng phần mềm VILIS nên hiệu quả quản lý tốt hơn giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn trong công tác này. Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõrệt từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất, chính vì lẽ đó mà từ khi
  34. 23 Luật Đất đai ra đời, công tác chuyển quyền sử dụng đất trên toàn quốc cókết quả cao hơn trước đây. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng ngày càng cao,yêu cầu công tác quản lý ấđ t đai ngày càng chặt chẽ và mang tính pháp lý hơn. Ở 1 số thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng,Tp.HCM. công tác quản lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất được quản lý và thực hiện một cách khá chặt chẽ do ở đó là những thành phố lớn, trung tâm, dân cư tập chung đông đúc,giá đất cũng rất cao, hơn nữa tập chung số lượng lớn các cán bộ có trình độ chuyên môn, cơ sở hạ tầng, máy móc kỹ thuật hiện đại. 2.2.1.2 Tình hình chuyển QSDĐ tại Tỉnh Thái Nguyên và huyện Phú Bình. Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh thuộc khu vực miền núi phía Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 3536,4 km2 , được chia thành 2 thành phố, 1 thị xã và 6 huyện. Tỉnh Thái Nguyên tiếp giáp với thủ đô Hà ộN i và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà ộN i. Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc hay cả Vùng trung du và miền núi phía Bắc. Chính vì vậy mà việc quản lý hành chính và đặc biệt là việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết. Công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình ứth c chuyển QSDĐ, ban lãnh ạđ o và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy ịđ nh mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng ổt chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc ẩđ y hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn toàn tỉnh diễn ra sôi động hơn. Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà
  35. 24 trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ. Từ đó thúcẩ đ y người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ. Huyện Phú Bình, trong quá trình phát triển và hội nhập với tỉnh còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý ấđ t đai. Ða phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn khá hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai.Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật. Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền SDĐ. Đây là ộm t trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện Phú Bình nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện trong tương lai. Huyện Phú Bình là một huyện có nền kinh tế tập trung chủ yếu vào nông nghiệp nên sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất còn hạn chế, chính vì vậy cán bộ địa chính vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục của công tác chuyển quyền. Hiện nay huyện đang đẩy mạnh và nâng cao nhận thức của người dân về công tác quản lý đất đai có thêm sự đầu tư, bên cạnh đó cũng nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều của thành phố đã có những thành tựu nhất định, sẽ tiếp tục đẩy mạnh công tác này hơn ểđ mang lại hiệu quả cao hơn và bền vững hơn.
  36. 25 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu - Công tác chuyển quyền SDĐ tại xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. - Tất cả các hình thức chuyển quyền SDĐ trên địabàn xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm:UBND xã Tân Hòa, huyệnPhú Bình, tỉnh Thái Nguyên. - Thời gian thực hiện: từ 10/08/2017 – 25/11/2017. 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại xã Tân Hòa - Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của xã Tân Hòa. - Hiện trạng SDĐ năm 2017. - Tình hình quản lý đất đai. 3.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017. - Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ, thừa kế QSDĐ, cho thuê,cho thuê lại QSDĐ, góp vốn QSDĐ, thế chấp QSDĐ tại xã Tân Hòa 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất 3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục - Thuận lợi. - Khó khăn.
  37. 26 - Giải pháp khắc phục. 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. - Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xă hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nói riêng; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Bình và Văn phòng Đăng ký QSDĐ, các phòng ban chuyên môn của huyện Phú Bình và UBND xã Tân Hòa được lựa chọn nghiên cứu. 3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp. Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã Tân Hòa bằng phương pháp phỏng vấn hỏi trực tiếp nguời dân. Bố trí lấy mẫu đối với phỏng vấn với người SXNN, người dân SXPNN lựa chọn các đối tượng là chủ hộ gia đình đảm bảo phân bố đều trong xã và có trình độ học vấn khác nhau. Chia đối tượng phỏng vấn ra làm 2 nhóm với số lượng 35 phiếu điều tra: + Nhóm 1: 10 phiếu tương ứng với 10 người gồm cán bộ quản lý: tập trung vào cán bộ xã, tổ trưởng xóm và bí thư chi bộ xã. + Nhóm 2: 25 phiếu tương ứng với 10 phiếu điều tra những hộ gia đình SXNN và 15 phiếu điều tra hộ gia đình SXPNN trong 5 xóm: xóm Hân, xóm Vàng ngoài, xóm Trụ Sở xóm Thanh lương và xóm Trại giữa. Lý do chọn 5 xóm để nghiên cứu điều tra là vì 5 xóm này có tần suất và số lượng người dân chuyển quyền nhiều, có thể đánh giá được chính xác hơn sự hiểu biết của người dân trong công tác này. Dựa trên kết quả điểu tra từ đó xác định tỉ lệ % mức độ hiểu biết của người dân về các qui định thực hiện quyền của người sử dụng đất.
  38. 27 3.4.2 Phương pháp thống kê - Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài. 3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu - Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất cho từng hình thức của năm trong giai đoạn nghiên cứu. Phân tích kết quả số liệu thu thập được từ điều tra phỏng vấn sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về chuyển QSDĐ. - Phương pháp so sánh: So sánh kết quả chuyển QSDĐ qua các năm của giai đoạn nghiên cứu. So sánh trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân SXNN và người dân SXPNN.  Từ phân tích và so sánh sử dụng phương pháp tổng hợp để đánh giá và đưa ra những ưu điểm, hạn chế và các giải pháp trong công tác chuyển QSDĐ.
  39. 28 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tân Hòa. 4.1.1. Điều kiện tự nhiên. 4.1.1.1 Vị trí địa lý Xã Tân Hòa là xã miền núi có tổng diện tích đấttựnhiên (theo số liệu kiểm kê 2017) là: 2039,93 ha, nằm về phía Đông huyện Phú Bình, cách trung tâm huyện khoảng 6km, có vị trí địa lý như sau: - Phía Bắc giáp: xã Tân Thành-huyện Phú Bình, - Phía Nam giáp: xã Lương Phú, xã Tân Đức- huyện Phú Bình - Phía Đông giáp: xã Tiến Thắng-huyện Yên Thế- tỉnh Bắc Giang. - Phía Tây giáp: Thị trấn Hương Sơn, xã Tân -Kim huyện Phú Bình. Xét về mặt địa lý: là xã gần trung tâm tâm kinh tế văn hoá của huyện, có điều kiện, tiếp thu những tiến bộ khoa học kỹ thuật để phục vụ sản xuấtvà nâng cao đời sống, sinh hoạt của nhân dân trong xã.
  40. 29 Bản đồ hành chính xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên. 4.1.1.2 Đặc điểm địa hình, giao thông, thủy lợi. Địa hình của xã dốc dần từ Bắc xuống Nam, độ chênh cao trung bình 0,5-0,8m trên 1km dài, toàn xã bị chia cắt bởi đồi núi, ao, hồ, đập, xen kẽ là những dải ruộng. Nhìn chung xã có địa hình phức tạp, nhấp nhô không bằng phẳng rất khó khăn cho việc bố trí các công trình cơ sở hạ tầng để phục vụđời sống và sản xuất của nhân dân trên địa bàn.
  41. 30 Ủy ban nhân dân xã đã tập trung chỉ đạo các đơn vị lập kế hoạch tổ chức các chiến dịch làm đường giao thông nông thôn, để phục vụ cho việc đi lại của người dân không để lầy lội trong mùa mưa. Các tuyến đường liên thôn liên xã cũng đã được nâng cấp sửa chữa cũng phần nào giảm bớt khó khăn cho việc đi lại của người dân. Tăng cường quản lý và khai thác các công trình thủy lợi, luôn tu sửacác mương chính và mương nội đồng, quản lý tốt các hồ đập nhằm điều tiết đảm bảo nước tưới phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đời sống sinh hoạtcủa nhân dân. 4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu. Tân Hoà là một xã miền núi của huyện Phú Bình khí hậu mang tính chất đặc thù của vùng nhiệt đới gió mùa, hàng năm được chia thành 2 mùa rõ rệt - Mùa đông ( hanh khô) mưa ít, từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. - Mùa hè (mùa mưa) nóng nực từ tháng 4 đến tháng 10. + Nhiệt độ trung bình trong năm 23,10C đến 24,40C, tổng tích ôn là 80000C. + Lượng mưa trung bình trong năm từ 2000 đến 2500 mm, lượng mưa cao nhất vào tháng 8 và thấp nhất vào tháng 1. Số giờ nắng trong năm giao động từ 1206 đến 1570 giờ được phân bố tương đối đồng đều cho các tháng trong năm. + Độ ẩm trung bình cả năm 81% đến 82%, độ ẩm cao nhất vào tháng 6, 7, 8; Độ ẩm thấp nhất vào tháng 11, 12. + Mùa hè có gió đông nam thịnh hành; Mùa đông có gió đông bắc, thời tiết hanh khô. + Sương mù bình quân từ 7-10 ngày trong 1 năm, sươmg muối ít.
  42. 31 4.1.1.4 Tài nguyên đất, nước: * Tài nguyên đất xã Tân Hoà chủ yếu có một số loại đất chính sau: + Đất feralit mầu nâu vàng phát triển trên đá ẹm phiến thạch sét phân bố ở các vùng đồi, núi, loại đất này có tỷ lệ sét cao, khả năng giữ nước và giữ ẩm tốt, đã được khai thác trồng cây lâm nghiệp và các cây ăn quả. + Đất lúa nước trên sản phẩm dốc tụ, phân bố ở các thung lũng, chân đồi núi đã được khai thác để trồng cây lúa nước và các cây hoa mầu ngắn ngày khác. * Tài nguyên nước + Nguồn nước mặt: chủ yếu là ao, hồ, đập được nhân dân đắp bờ giữ nước phục vụ tưới cho cây trồng vụ đông. Nguồn nước ngầm: ở độ sâu từ 5 - 7 m là nguồn nước ngầm rất quý hiếm đã được nhân dân khai thác bằng phương pháp khoan và đào giếng để phục vụ ăn uống, sinh hoạt hàng ngày của nhân dân. 4.1.1.5 Tài nguyên nhân văn. Xã Tân Hoà tính đến tháng 4 năm 2010 có 8.227 khẩu và 1.890 hộ , dân tộc kinh chiếm 60% , dân tộc Tày, Nùng, Sán dìu chiếm 40% . Dưới sự lãnh ạđ o của Đảng, chính quyền xã, cán bộ và nhân dân đoàn kết, thống nhất một lòng xây dựng làng xóm, quê hương. Các khu di tích đền, đình, chùa tuy chưa được nhà nước xếp hạng song cán bộ và nhân dân trên toàn xã đều một lòng gìn giữ và tu sửa. Hàng năm vẫn tổ chức lễ hội để tỏ lòng tưởng nhớ tới công lao của những người đã khuất . 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội. 4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế. a) Cơ cấu kinh tế - Tổng số hộ trong toàn xã là 2015 hộ với 9982 nhân khẩu, phân bổ trên 14 Xóm.
  43. 32 - Tân Hòa là một xã miền núi địa hình phức tạp bị chia cắt bởi khe rạch, ao, hồ, đập, đồi núi nhấp nhô đã ảnh hưởng đến xây dựng hệ thốnggiao thông, thủy lợi và các công trình hạ tầng cơ sở khác Nguồn thu nhập chính của nhân dân trong xã Tân Hòa chủ yếu sống dựa vào nông nghiệp và phát triển làng nghề, vật chất của xã cũng như của nhân dân trong xã còn thiếu thốn nhiều (cung chưa đủ cầu). Xã Tân Hòa hiện có 3 trường học, trong đó có 01 (một) trường trung học ơc sở, 01 (một) trường tiểu học và 01 (một) trường mầm non. Cơ sở vật chất của ngành giáo dục – đào tạo đến nay đã đáp ứng đủ cho việc dạy và học. Về Y tế: Xã Tân Hòa có 01 trạm ytế đạt chuẩn quốc gia cơ bản đáp ứng công tác khám chữa bệnh ban đầu cho nhân dân trong vùng. Thực hiện Nghị quyết của đại hội Đảng bộ và Nghị quyết của Hộiđồng nhân dân, UBND xã Tân Hòa trong những năm qua, cán bộ và nhân dân đã đoàn kết, phấn đấu thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội với những khó khăn của một xã thuần nông của huyện Phú Bình, ngành nghề chủ yếu là trồngtrọt và chăn nuôi, năng xuất lao động còn thấp, nguồn nước tưới cho cây trồng rất khó khăn, không chủ động, ảnh hưởng tới năng xuất, chất lượng của cây trồng nhất là cây vụ đông. Thị trường không ổn định. Dịch vụ, thương mại, phát triển chậm, năng xuất lao động còn thấp; đời sống của nhân dân còngặp nhiều khó khăn. Mặc dù những năm gần đây thời tiết diễn biến phức tạp, hạn hán kéo dài, thời tiết rét đậm, việc gieo trồng gặp nhiều khó khăn song nền kinh tế của xã năm qua tăng trưởng đạt từ 7 – 7.5%, năng xuất năm sau cao hơn năm trước. Các loại hình dịch vụ sửa chữa cơ khí, điện tử xay sát, xây dựng tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp dịch vụ tổng hợp đã xuất hiện, thu nhập của người nông dân không còn trông chờ vào cây lúa mà đã được từngbước
  44. 33 chuyển sang việc sản xuất kinh doanh mở rộng ngành nghề, dịch vụ thương mại và chăn nuôi. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo chiều tích cực, đúng hướng,tỷ trọng các ngành nghề tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, xâydựng cơ bản đã có sự tăng mạnh. * Ngành nông nghiệp. Trồng trọt: Tổng sản lượng lương thực cây có hạt năm 2009 đạt 4219.5 tấn. - Cây lúa chiêm xuân, diện tích 272 ha, năng xuất 46.5 tạ/1ha, sản lượng 1264.8 tấn Cây lúa mùa muộn, diện tích 580 ha, năng xuất 45.5 tạ/ 1ha, sản lượng 2639.0 tấn. - Cây ngô diện tích = 139 ha, năng xuất 44 tạ, sản lượng 611.6 tấn. - Cây (khoai, sắn) diện tích 71.3 ha, năng xuất 80 tạ/ha, sản lượng 570.4 tấn. - Hệ số sử dụng đất đạt 2.5 lần. * Thu nhập bình quân đầu người năm 2009 là 500 kg/người/ năm. * Tổng thu nhập bình quân năm 2009 trên 7.800.000 đồng/người/năm Chăn nuôi: - Tổng đàn trâu, bò :Trâu = 1127 con, bò = 974 con - Tổng lợn thịt: 903 tấn, lợn nái sinh sản 2045 con. - Tổng đàn gia cầm ước tính 60790 con. * Ngành sản xuất tiểu thủcông nghiệp - thương mại dịch vụ. Có thể nói tháng 8 năm 2017, mặc dù gặp rất nhiều khó khăn, nhưng giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ trên địa bàn vẫn duy trì được sự phát triển và sản xuất của nhân dân. Giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ trên địa bàn 8 tháng đầu năm 2017 ước đạt 6,7 tỷ đồng, đạt 51,54 % so với kế hoạch năm.
  45. 34 4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng. * Cơ sở hạ tầng kĩ thuật. Ủy ban nhân dân xã phối hợp với Ban quản lý dự án huyện và đônđốc nhà thầu thi công tuyến đường vành đai, tuyến đường giải cấp phối, xây dựng nhà chức năng trường Tiểu học và THCS. Đường bê tông xóm Hân, Tè, xóm Vầu, U, Giếng Mật. Tổ chức chỉ đạo việc cắm mốc chỉ giới, phát động phong trào thi đua chung sức xây dựng nông thôn mới nhằm huy động các nguồn lực để xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu nhằm phục vụ cho phát triển kinh tế- xã hội của xã. * Nhận xét chung. - Với những lợi thế về vị trí ịđ a lý, kinh tế - xã hội, dưới sự lãnh đạo của Đảng ủy, Hội đồng nhân dân, UBND xã, sự giúp đỡ của các cấp, các ngành, Đảng bộ và nhân đã nỗ lực phấn đấu đạt được nhiều kết quả quan trọng. Kinh tế tiếp tục tăng trưởng, cơ cấu kinh tế phát triển đúng hướng, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ có bước phát triển. Tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ đã và đang tiếp tục triển khai có hiệu quả chuyển dịch cơ cấu dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân. Văn hóa xã hội có nhiều tiến bộ, quốc phòng được tăng cường, an ninh - chính trị, trật tự an toàn - xã hội được giữ vững. Hàng loạt các chỉ tiêu cơ bản trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn đã được thực hiện đạt chỉ tiêu như tăng trưởng kinh tế chung và tăng trưởng từng ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thu nhập bình quân đầu người hàng năm luôn tăng, giảm tỷ lệ hộ nghèo. Như vậy, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội những năm gần đây cũng như dự báo phát triển trong tương lai, trong khi quỹ đất lại có hạn, thì áp lực đối với đất đai của xã đã và đang ngày càng lớn hơn. Do đó, trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của xã cần phải xem xét một cách nghiêm túc việc khai thác sử dụng đất theo hướng khoa học trên cơ sở: tiết kiệm, hợp lý và có
  46. 35 hiệu quả cao. Bố trí sử dụng đất đai phải đáp ứng được nhu cầu về đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, về hiện tại cũng như lâu dài, gắn liền với bảo vệ môi trường đảm bảo cho phát triển bền vững. 4.1.3 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Tân Hòa. 4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai. Tổng diện tích đất tự nhiên của toàn xã là 2039,93ha, cụ thể được phân tích chi tiết từng loại đất, diện tích, tỷ lệ các loại đất như sau: Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tân Hòa, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên năm 2017 Diện tích Cơ cấu STT Loại đất Mã (ha) (%) Tổng diện tích tự nhiên 2039,93 100 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 1786,73 87,59 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1034,97 50,7 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 719,61 35,3 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 524,93 25,7 1.1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC 1.1.1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 194,68 9,5 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 315,36 15,5 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 713,89 35,0 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 713,89 35,0 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 37,87 1,9 2 Đất phi nông nghiệp PNN 253,20 12,41 2.1 Đất ở OTC 70,86 3,5 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 70,86 3,5 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 2.2 Đất chuyên dùng CDG 88,38 4,3 2.2.1 Đất trụ sở, cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 0,40 0,02 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0,59 0,03 2.2.3 Đất an ninh CAN 2.2.4 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp CSK 0,18 0.008 2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 82,02 4,0 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 3,39 0,2 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 15,58 0,8 2.5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng SMN 74,99 3.7 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 3 Đất chưa sử dụng CSD 0 0,00 (Nguồn số liệu: UBND xã Tân Hòa)
  47. 36 Biểu đồ thể hiện trạng sử dụng đất đai tại xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên năm 2017 0% 12% Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng 88% Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất xã Tân Hòa năm 2017 Xã Tân hòa có tổng diện tích tự nhiên là 2039,93 ha với những điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, với nhiều tiềm năng, thế mạnh để phát triển công nghiệp, dịch vụ. Với số liệu tổng hợp trên cho thấy xẫ đã sử dụng gần hết diện tích đất tự nhiên hiện có, cùng với sự hội nhập với đà phát triển của tỉnh Thái Nguyên với sự phát triển công nghiệp – dịch vụ song sự chênh lệch giữa diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệpđã có sự chênh lệch khá lớn.Trong đó diện tích đất nông nghiệp1786,73 ha (chiếm 87,59 % tổng diện tích tự nhiên), đất phi nông nghiệp 253,20 ha (chiếm 12,41 %). 4.1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại xã Tân Hòa. Từ khi Luật Đất đai ra đời, công tác quản lý đất đai thực hiện chặt chẽ hơn, hiệu quả hơn. Việc tổchức thực hiện các văn bản pháp luật vềquản lý, sử dụng đất đã được UBND xã Tân Hòa thực hiện theo quyết định, văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành. Tạo hành lang pháp lý để công
  48. 37 tác quản lý đất đai của xã ngày càng chặt chẽ và hiệu quả hơn (Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thựchiện các băn bản đó). Đến nay xã Tân Hòa đã hoàn thiện việc phân định ranh giới hành chính với các xóm, xã lân cận. Việc phân vạch địa giới hành chính được xác định ngay từ ngày đầu thành lập, ranh giới rõ ràng, hiện trạng không có tranh chấp với các xóm, xã giáp ranh, (xác định địa giới hành chính lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,lập bản đồ hành chính). Xã đã phối hợp với các xóm, xã có địa giới giáp ranh xây dựng xong bản đồ địa chính và lập xong hồ sơđịa giới hành chính. Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính là tài liệu để địa phương sử dụng trong công tác quản lý nhà nướcvà làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính. Để phục vụ công tác nắm chắc, nắm rõ quỹ đất đai, đề ra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, ngày càng nâng hiệu quả sử dụng đất phục vụ cho mọi mặt phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, một trong những nhiệm vụ hàng đầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hàng năm UBND xã đã quan tâm chỉ đạo cán bộ chuyên môn thu thập số liệu biến động đất đai để lập biểu mẫu báo cáo thống kê hiện trạng sử dụng đất của xã, nhằm tạo cơ sở cho các cấp, các ngành có định hướng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương (Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất). Công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng cũng đã được thực hiện tốt. Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất của các cá nhân, tổ chứcsử dụng đất không đúng mục đích và thu hồi những diện tích đất năm trong quy hoạch được tiến hành thường xuyên, tuy nhiên việc thực thi còn chậm do nhiều nguyên nhân chủ yếu là do việc bồi thường chưa hợp lý, công tác bồi thường kéo dài (Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đính sử dụng đất).
  49. 38 4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. 4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Chuyển đổi QSDĐ là ộ m t hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, nó chỉ bao hàm là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Nhưng trong giai đoạn 2015- 2017 trên địa bàn xã không có một trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào vì ở xã không có chương trình dồn điền đổi thửa và việc phân bố đất nông nghiệp đã tương đối ổn định cho việc sản xuất với người dân. 4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Đất Phi Nhận Nông Chuyển Số hồ sơ Diện tích Nông Năm chuyển nghiệp nhượng (bộ) (m2) Nghiệp nhượng (m2) (m2) 2015 Cá nhân Cá nhân 84 68.351 66.873 1.478 2016 Cá nhân Cá nhân 81 96.219 93.989 2.230 2017 Cá nhân Cá nhân 87 118.132 113.961 4.171 Tổng 252 282.702 274.823 7.879 (Nguồn số liệu: UBND xã Tân Hòa) Từ bảng 4.2 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017 diễn ra khá sôi động, gồm có 252 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích là 282.702m2. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu ở loại đất nông nghiệp, các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký
  50. 39 và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa phần được giải quyết. Có được kết quả trên là do: - Từ khi Luật Đất đai 2013 được thi hành đến nay xã đã có một hệ thống bản đồ giấy và bản đồ số được lưu giữ tương đối đầy đủ vì vậy tất cả các thửa đất trên địa bàn đề được quản lí trên cơ sở bản đồ địa chính vàhệ thống hồ sơ địa chính. Ngoài ra, cán bộ địa chính xã khá thành thạo về tin học cũng như nắm vững địa bàn và có sự phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lí cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đấtđai trên điạ bàn. 4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Trong giai đoạn từ năm 2015-2017 trên địa bàn xã Tân Hòa không có trường hợp nào đăng ký cho thuê, và cho thuê lại QSDĐ. Nguyên nhân do ở xã Tân Hòa chủ yếu là các hộ sản xuất kinh doanh theo hộ gia đình và thường sử dụng quỹ đất của mình để sản xuất. 4.2.4 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Bảng 4.3. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Nông Đất Phi Năm Để Nhận Số hồ sơ Diện tích nghiệp NN thừa kế thừa kế (bộ) (m2) (m2) (m2) 2015 Cá nhân Cá nhân 15 181.346 151.346 30.000 2016 Cá nhân Cá nhân 18 149.781 106.137 43.644 2017 Cá nhân Cá nhân 20 126.745 106.703 20.042 Tổng 53 457.872 364.186 93.686 (Nguồn số liệu: UBND xã Tân Hòa)
  51. 40 Qua bảng 4.3, ta thấy từ năm 2015 - 2017 có rất ít các trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ tại xã Tân Hòa. Chỉ có 53 trường hợp đăng ký với diện tích 457.872m2 trong giai đoạn 2015 - 2017 và tất cả các trường hợp này đều đã được giải quyết. Các trường hợp thừa kế trên chủ yếu diễn ra với hai loại đất là ấđ t phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Có được kết quả trên là do: Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về thừa kế QSDĐ nên công tác chuyển QSDĐ dưới hình thức thừa kế QSDĐ được người dân quan tâm hơn, hơn nữa hoạt động thừa kế là một hoạt động diễn ra từ rất lâu đời và đó là nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mìnhcho người thân khi mất đi. Luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và bảovệ đúng di nguyện của người đã khuất. 4.2.5 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy ịđ nh của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
  52. 41 Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Đất Phi Diện Nông Nhận Số hồ sơ Nông Tích nghiệp Năm Thế chấp thế chấp ( bộ) nghiệp (m2) (m2) (m2) 2015 Cá nhân Cá nhân 18 26.929 21.605 5.324 2016 Cá nhân Cá nhân 20 37.897 29.138 8.759 2017 Cá nhân Cá nhân 35 53.803 40.598 13.205 Tổng 73 118.629 91.341 27.288 (Nguồn số liệu: UBND xã Tân Hòa) Qua bảng 4.4 ta thấy, trong 3 năm 2015 – 2017 toàn xã Tân Hòa có 73 trường hợp đăng ký thế chấp giá trị QSDD với tổng diện tích 118.629 ha gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó 100% trường hợp đăng kí đã được chỉnh lí hồ sơ. Việc thế chấp QSD trên địa bàn xã chỉ diễn ra giữa cá nhân với cá nhân được phép hoạt động theo quy định của pháp luật Có được kết quả trên là do: - Nền kinh tế của xã nói riêng và của toàn huyện PhúBình nói chung đang trên đà phát triển, những hoạt động kinh doanh, buôn bán diễn ra ngày một sôi động. Do vậy nhu cầu về vốn đầu tư phát triển là rất lớn. Nguồn vốn được huy động từ nhiều hình thức trong đó thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức chủ yếu và quan trọng. - Trong thời kì hội nhập kinh tế nền trong nước ngày càng phát triển đồng nghĩa với đó là nền kinh tế của mỗi địa phương cũng mỗi ngày một phát triển, nhu cầu nguồn vốn đầu tư cho phát triển là rất lớn. - Việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn xã có
  53. 42 những thay đổi lớn và phát triển cơ cấu kinh tế theo hướng tiểu thủ công nghiệpvà sản xuất nông nghiệp. 4.2.6. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017. Công tác chuyển quyền bằng hình thức tặng cho ở xã Tân Hòa trong giai đoạn 2015 - 2017 được thể hiện tại bảng 4.5. Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017. Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Đất Phi Nông Nhận Số hồ sơ Diện tích Nông Năm Tặng cho nghiệp tặng cho (bộ) (m2) Nghiệp (m2) (m2) 2015 Cá nhân Cá nhân 29 20.167 11.052 9.115 2016 Cá nhân Cá nhân 35 28.509 18.469 10.040 2017 Cá nhân Cá nhân 55 48.300 28.900 19.400 Tổng 119 96.976 58.421 38.555 (Nguồn tài liệu: UBND xã Tân Hòa) Qua số liệu thu thập được cho thấy, từ năm 2015 –2017 trên địa bàn xã Tân Hòa có 119 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích 96.976m2 với 100% là của cá nhân cho cá nhân. Năm 2015, số trường hợp tặng cho QSDĐ là 29 hồ sơ, năm 2016 là 35 hồ sơ, đến năm 2017 là 55 hồ sơ, tất cả các trường hợp đăng ký từ năm 2015 – 2017 đều hoàn thành thủ tục và được giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. - Hầu hết các trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã đều là của bố mẹ cho con cái. Và hình thức tặng cho này là một hình thức không phải chịu thuế nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền như các hình thức khác. - Tặng cho QSDĐ là ộm t hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế Nhà nước trừ trường hợp phải chịu thuế Nhà nước được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2003.
  54. 43 4.2.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. Do việc kinh doanh trên địa xã đều xuất phát từ cá nhân và một số tổ chức nhỏ nên việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn chưa được phát triển. Qua điều tra cho thấy chưa có trường hợp nào góp vốn bằng giá trị QSDĐ cho thấy việc kinh doanh tại địa bàn xã còn chưa được tối ưu hóa, chưa phát triển mạnh mẽ. Trong thời gian tới, các cấp chính quyền địa phương cần đưa ra những kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động này tạiđịa phương; cần tuyên truyền để mở rộng sự hiểu biết của người dân về các quy định của pháp luật, cũng như trình tự thủ tục của hình thức góp vốn bằnggiá trị QSDĐ. 4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. 4.2.8.1 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 theo trường hợp. Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. ( Đơn vị tính : bộ hồ sơ) Năm Các hình thức chuyển QSDĐ 2015 2016 2017 1.Chuyển đổi QSDĐ - - - 2.Chuyển nhượng QSDĐ 84 81 87 3.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ - - - 4.Thừa kế QSDĐ 15 18 20 5.Thế chấp bằng giá trị QSDĐ 18 20 35 6.Tặng cho QSDĐ 29 35 55 7.Góp vốn bằng giá trị QSDĐ - - - Tổng 146 154 197 (Nguồn tài liệu: UBND xã Tân Hòa)
  55. 44 Qua bảng số liệu trên ta có thể so sánh được tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã trong 3 năm 2015, 2016, 2017. Các hoạt động này có xu hướng tăng dần từ 146 bộ hồ sơ đăng kí (năm 2015) lên 197 hồ sơ (năm 2017). Điều này chứng tỏ người dân đang dần dần ổn định việc sử dụng đất và tập trung vào phát triển kinh tế, nâng cao đời sống. Về công tác thế chấp: Đây là một nội dung chuyển quyền mới diễn ra tại xã trong vài năm gần đây. Do sự phát triển của nền kinh tế, một số người dân cần có vốn làm ăn nên đã thế chấp bìa đỏ (bìa hồng). Hàng năm số lượng hồ sơ thực hiện công tác thế chấp ngày càng tăng. Nhiều nhất vẫn là năm 2017 có tới 35 hồ sơ thế chấp. Về công tác chuyển nhượng: Trong 3 năm số lượng hồ sơ đăng kí rất nhiều. Đây là ộm t trong những hình thức diễn ra sôi nổi và tạo nguồn thu lớn cho ngân sách của xã. Tuy nhiên, không phải người dân nào chuyển nhượng QSDĐ cho nhau cũng thực hiện các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ mà bên cạnh đó còn rất nhiều trường hợp người dân thực hiện chuyển nhượng cho nhau thông qua giấy tờ mua bán trao tay, không có sự công nhận của Nhà nước. Điều này cũng gây thất thu cho ngân sách và việc quản lý quỹ đất đai của xã. Về công tác chuyển đổi: Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn xã không có một trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào. Vì xã không có chương trình dồn điền đổi thửa và việc phân bố đất nông nghiệp đã tương đối ổn định cho việc sản xuất với người dân. Về công tác thừa kế: Đây là hình thức chuyển quyền có từ lâu và đã thực sự phát triển ở xã. Năm 2015 có 15 hồ sơ thừa kế, năm 2016 tăng lên 18 hồ sơ và năm 2017 tăng lên 20 hồ sơ. Về công tác cho thuê, cho thuê lại: Trong 3 năm từ 2015 - 2017 trên địa bàn xã không có một trường hợp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại nào.
  56. 45 Về công tác tặng cho quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn 2015 - 2017 có tất cả 119 hồ sơ tặng cho đều được thực hiện hết không phải trả lại hồ sơ nào. 100 87 90 84 81 80 70 60 55 50 40 35 35 29 30 18 18 20 20 20 15 10 0 2015 2016 2017 Chuyển nhượng Thừa kế Thế chấp bằng tài sản có giá trị Tặng cho Hình 4.2 Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ tại xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 Từ hình 4.2 ta có thể thấy, việc chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn xã, tuy vậy nó chỉ tập trung chủ yếu vào 4 hình thức là chuyển nhượng,thế chấp,tặng cho và thừa kế . Riêng hình thức chuyển đổi QSDĐ , góp ốv n bằng giá trị QSDĐ và cho thuê, cho thuê ạl i QSDĐ trong giai đoạn 2015-2017 tại địa bàn xã không có hồ sơ nào ảc . Đa số các hồ sơ chuyển quyền đã được giải quyết, tuy nhiên, vẫn còn một số hồ sơ trả về do không đủ điều kiện thực hiện. 4.2.8.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất. Qua bảng 4.7 ta thấy tại xã Tân Hòa chuyển QSDĐ diễn ra rất nhiều và hình thức thừa kế là hình thức chiếm nhiều diện tích nhất với 457.872m2 diện tích trong 4 hình thức chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn xã. Thấp nhất là hình thức chuyển nhượng QSDĐ chỉ có 7.879m2.
  57. 46 Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất. ( ĐVT : m2 ) Loại đất Đất phi Nông Tổng Các hình thức chuyển quyền sử nông nghiệp diện tích dụng đất nghiệp (m2) (m2) (m2) 1. Hình thức chuyển đổi QSDĐ. - - - 2. Hình thức chuyển nhượng QSDĐ 274.823 7.879 282.702 3. Hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. - - - 4. Hình thức thế chấp QSDĐ. 91.341 27.288 118.629 5. Hình thức thừa kế QSDĐ. 364.186 93.686 457.872 6. Hình thức tặng cho QSDĐ. 58.421 38.555 96.976 7. Hình thức góp vốn QSDĐ - - - TỔNG 788.771 167.408 956.179 (Nguồn tài liệu:UBND xã Tân Hòa) 4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về các hình thức chuyển QSDĐ 4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa hiểu biết chung về chuyển quyền sử dụng đất. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý cũng như củangười dân trên địa bàn xã Tân Hòa về công tác chuyển QSDĐ, cho chúng ta hiểu thêm phần nào về kết quả chuyển QSDĐ tại xã Tân Hòa trong thời gian qua. Kết quả điều tra cụ thể như sau:
  58. 47 Bảng 4.8 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về những qui định chung của chuyển QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời Nội dung câu hỏi Người Người TB CBQL SXPNN SXNN 1.Chuyển QSDĐ là quyền của người 100 100 100 100 SDĐ? 2. Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình 90 73,3 60 74,4 thức chuyển quyền? 3. Đất muốn tham gia chuyển QSDĐ phải có đủ điều kiện do Nhànước quy 100 66,7 60 75,6 định? 4. Nhà nước quy định thời điểm thực 100 73,3 50 74,4 hiện các quyền chuyển quyền? 5.Nhà nước quy định về các đối tượng 90 53,3 50 64,4 nhận chuyển QSDĐ? Trung bình 96 73,3 64 77,76 (Nguồn: Tổng hợp số liệu phiếu điều tra) Qua bảng 4.8 ta thấy nhóm đối tượng CBQL tỷ lệ trả lời đạt trung bình 96% hiểu đúng về các vấn đề chung cửa chuyển QSDĐ, tỷ lệ trả lời đúng của nhóm đối tượng người SXNN là 64% và nhóm người SXPNN là 73,3%. Theo kết quả tỷ lệ trung bình của các nhóm đối tượng là 77,76%. Kết quả qua phỏng vấn cho thấy sự hiểu biết đúng ủc a người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Trong đó nhómố đ i tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất chiếm 96%. Hai nhóm còn lại cũng cóự s
  59. 48 hiểu biết khá cao bởi trong những năm gần đây người dân xã Tân Hòa ngày càng được nâng cao trình ộđ hiểu nhất biết về kiến thức pháp luật. 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển đổi QSDĐ. Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển đổi QSDĐ. ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời Nội dung câu hỏi Người Người TB CBQL SXPNN SXNN 1. Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ bao hàm việc "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể 100 73,3 70 81,1 SDĐ. 2. Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất khắc phục tình trạng 100 80 60 80 manh mún, phân tán đất đai. 3. “ Dồn điền đổi thửa” là một hình thức 90 66,7 60 72.2 chuyển đổi QSDĐ? 4. Luật Đất đai 2013 quy định chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất 90 53,3 50 64,4 nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn. TB 95 68,3 57,7 74,4 (Nguồn : Số liệu phiếu điều tra) Qua bảng 4.9 ta thấy: Sự hiểu đúng ủc a người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ này chưa cao, tuy nhiên tỷ lệ trả lời đúng ở các nhóm đối tượng
  60. 49 cũng có sự chênh lệch. Nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 95%, nhóm đối tượng người SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng 68,3% và nhóm đối tượng người SXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất 57,7%. Khái niệm về chuyển đổi QSDĐ thì ỷt lệ người dân hiểu đúng là81,1 %, trong đó nhómố đ i tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 100%, nhóm người SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 73,3% và ờngư i dân ở nhóm người SXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 70%. Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích ổt chức lại sản xuất khắc phục tình trạng manh mún, phân tánấ đ t đai. Đối với câu hỏi này nhómố đ i tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 100%. Các ốđ i tượng thuộc nhóm người SXPNN có tỷ lên trả lời đúng là 80% và nhómố đ i tượng người SXNN có tỷ lệ trả lời đúng là0%. 6 “Dồn điền đổi thửa” là ộm t chủ trương lớn của Nhà nước, nhưng tỷ lệ hiểu đúng về vấn đề này là khá cao 72,2% trong đó tỷ lệ người dân trả lời đúng trong nhóm đối tượng CBQL là 90%, nhóm người SXPNN có tỷ lệ hiểu đúng là 66,7%, và nhóm người SXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 60%. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân giới hạn trong đơn vị hành chính cấp xã. Trong câu hỏi này thì tỷ lệ trả lời đúng trung bình của các nhóm đối tượng là 64,4% trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 90, nhóm người SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 53,3% và nhóm đối tượng người SXNN là 50%. Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy rằng nhóm đối tượng CBQL là nhóm có tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về chuyển đổi QSDĐ cao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất về vấn đề này là nhóm đối tượng người SXPNN.Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt giữa các nhóm đối tượng này là do tính chất công việc cũng như nghề nghiệp của mỗi nhóm là khác nhau, trình ộđ học vấn ảnh hưởng rất lớn đến sự hiểu biết của người dân.
  61. 50 4.3.3.Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ. Bảng 4.10 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ. ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời TB Nội dung câu hỏi CBQL Người Người SXPNN SXNN 1. Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác 100 86,7 80 88,9 trên cơ sở có giá trị bằng tiền? 2. Chuyển Nhượng QSDĐ chính là việc mua bán đất đai? 100 86,7 70 85,6 3. Trong quá trình chuyển nhượng người có thu nhập từ đất 90 73.3 50 71,1 đai có phải nộp thuế không? 4. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 100 80 70 83,3 và nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VP ĐKQSDĐ? Trung bình 97,5 81,7 67,5 82,2 (Nguồn: Tổng hợp số liệu phiếu điều tra) Qua bảng số liệu ta thấy: Sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở mức độ khá tốt. Trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ hiểu biết ở mức cao nhất là 97,5%, nhóm đối tượng
  62. 51 người SXPNN có tỷ lệ hiểu biết là 81,7% và người dân nhóm người SXNN chiếm tỷ lệ hiểu biết thấp nhất là 67,5%. Có 88,9% người dân hiểu đúng về khái niệm chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó có 100% người dân trong nhóm đối tượng CBQL, người dân SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng về khái niệm chuyển nhượng QSDĐ là 86,7% và người dân SXNN thấp nhất là 80%. Người nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản chi phí có thể bằng tiền hoặc hiện vật. Ở câu hỏi này thì tỷ lệ trả lời đúng tương ốđ i cao,tỷ lệ trả lời đúng ủc a các nhómố đ i tượng ở mức 82,2%trongđó nhómố đ i tượng CBQL là 100%, nhóm người SXPNN là 86,7% và nhómố đ i tượng người SXNN là 60% trả lời đúng. Có 71,1% người dân trả lời đúng về câu hỏi “ Trong quá trình chuyển nhượng người có thu nhập từ đất đai có phải nộp thuế không”. Nhóm đối tượng CBQL trả lời đúng 100% người dân SXPNN là 73,3 % và người dân SXNN trả lời đúng câu ỏh i này là 50%. Đa phần người dân đều hiểu rõ hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký QSDĐ. Tuy nhiên còn 16.7% người dân ở 2 nhóm hiểu sai về các giấy tờ trong hồ sơ và ịđ a điểm nộp hồ sơ. Qua kết quả điều tra có thể thấy được sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về chuyển nhượng QSDĐ là khá cao và chênh lệch về sự hiểu biết giữa các nhóm đối tượng không quá cao. Có kết quả trên do đây là hoạt động diễn ra khá sôi động tại xã Tân Hòa cũng như trên toàn huyện nên người dân thường xuyên được tiếp xúc cũng như tìm hiểu về nó. Sự hiểu biết này góp phần rất lớn vào việc quản lý của nhà nước các cán bộ quản lý nhanh chóng hoàn thanh nhiệm vụ.
  63. 52 4.3.4.Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Bảng 4.11 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức cho thuê,cho thuê lại QSDĐ. ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời Nội dung câu hỏi CBQL Người Người TB SXPNN SXNN 1. Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ 100 80 70 83,3 nhường quyền SDĐ của mình cho người khác? khác? 2. Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được thực hiện 100 93,3 80 91,1 bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật? 3. Luật Đất đai 2013 không cấm việc cho thuê lại 90 60 60 đất mà người chủ sử dụng thuê của Nhà nước? 70 4. Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ khác nhau ở 100 53,3 50 67,8 nguồn gốc cho thuê? Trung bình 97,5 71,65 65 78,1 (Nguồn: Tổng hợp số liệu phiếu điều tra) Qua bảng số liệu trên ta thấy: Sự hiểu biết của người dân ở các nhóm đối tượng hiểu đúng về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ở mức độ khá. Có 100% người dân trong nhóm CBQL, 80% người dân SXPNN và 70% người dân SXNN trả lời đúngv ề khái niệm cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Với câu hỏi “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được thực hiện bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật?” thì có 91,1% người dân trong các nhóm đối tượng trả lời đúng. Trong đó có 100% CBQL, 93,3% người dân SXPNN và 80% người dân SXNN trả lời đúng ở câu hỏi này.
  64. 53 Có 70% tỷ lệ người hiểu Luật Đất đai 2013 không cấm việc cho thuê lại đất mà người chủ sử dụng thuê của Nhà nước. Còn lại 30% tỷ lệ người dân ở các nhóm đối tượng hiểu sai. Tỷ lệ người dân biết rằng cho thuê và cho thuê lại QSDĐ khác nhauở nguồn gốc cho thuê ở mức khá 67,8% trong đó 100% CBQL hiểu đúng, nhóm người SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 53,3% và nhómố đ i tượng người SXNN là 50%. Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã là hình thức còn mới mẻ, người dân thường tự thỏa thuận, không đăng ký cới cơ quan nhà nước pháp luật nên nhiều người không nắm được những quy định về cho thuê và cho thuê lại QSDĐ. 4.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tân Hòa về tặng cho QSDĐ thể hiện tại bảng 4.12. Bảng 4.12. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức tặng cho QSDĐ. ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời Nội dung câu hỏi CBQL Người Người TB SXPNN SXNN 1. Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho 100 86,7 70 85,6 người khác theo quan hệ tình cảm? 2. Người tặng cho QSDĐ không thu tiền hoặc 100 73,3 60 77,8 hiện vật của người được nhận QSDĐ? 3. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền 90 53,3 40 61,1 mới được quy định từ Luật Đất đai 2013? 4. Tặng Cho QSDĐ là hình ứth c chuyển QSDĐ chỉ 100 66,7 60 75,6 diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống? 5. Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy khai 100 86,7 80 88,9 sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao) và các tờ khai thuế? Trung bình 98 74,7 62 77,8 (Nguồn :Tổng hợp số liệu phiếu điều tra)
  65. 54 Qua bảng số liệu điều tra ta thấy tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về tặng cho QSDĐ của các nhóm đối tượng có sự chênh lệch khá lớn cụ thể là: 62% - 98%. Ta thấy rằng sự hiểu biết đúng cao nhất là ở nhóm CBQL, nhóm có sự hiểu biết đúng ít nhất là nhóm người SXNN. Khái niệm tặng cho QSDĐ được người dân ở nhóm CBQL hiểu biết rất cao chiếm 100%, còn người dân ở nhóm người SXPNN chiếm 86,7%,còn nhóm người SXNN có hiểu biết thấp hơn có 70 %. Tặng cho QSDĐ không thu tiền hoặc hiện vật của người được nhận QSDĐ chiếm 77,8%. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền mới được quy định từ luật đất đai 2013 được người dân hiêu biết ở mức độ trung bình chiếm 61,1%. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ chỉ diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống chiếm 75,6%, còn về hồ sơ tặng cho QSDĐ được người dân hiểu tương đối đúng đó là gồm có: giấy chứng nhậnQSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao) và các tờ khai thuế chiếm 88,9%. 4.3.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ. Bảng 4.13. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức thừa kế QSDĐ. (ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời TB Nội dung câu hỏi CBQL Người Người SXPNN SXNN 1. Để thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác? 100 100 100 100 2. Để thừa kế QSDĐ được thực hiện theo di chúc hoặc theo pháp luật? 100 93,3 70 87,8 3. Nếu không có di chúc thì QSDĐ sẽ được 100 86,7 90 chia theo pháp luật? 92,2 4. Pháp luật chia thành 3 hàng thừa kế? 90 86,7 80 85,5 Trung bình 97,5 91,63 85 91,38 (Nguồn Tổng hợp số liệu phiếu điều tra)
  66. 55 Qua bảng số liệu trên ta thấy sự hiểu biết đúng ủc a người dân về thừa kế QSDĐ ở mức cao. Trong đó nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là 97,5%, còn tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất rơi vào nhóm SXNN là 85%. 100% người dân trả lời đúng về khái niệm thừa kế. Có 87,8% Tỷ lệ người hiểu đúng rằng để thừa kế QSDĐ phải được thực hiện theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trong đó có 100% nhóm CBQL là 93,3% nhóm người SXPNN và 70% nhóm người SXNN trả lời đúng. Nếu không có di chúc thì QSDĐ sẽ được chia theo pháp luật ở câu hỏi này thì có đến 92,2% người dân trả lời đúng. Trong đó tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là nhóm CBQL với 100%, còn lại nhóm người SXPNN và người SXNN với tỷ lệ 86,7% và 90% trả lời đúng. Trong câu hỏi pháp luật chia thành 3 hàng thừa kế thì tỷ lệ người dân ở cả 3 nhóm đối tượng vẫn còn tỷ lệ trả lời sai. Cụ thể 10% người dân trong nhóm đối tượng CBQL là 13,3% người dân thuộc nhóm đối tượng người SXPNN và 20% người dân thuộc nhóm đối tượng người SXNN trả lời sai câu hỏi này. 4.3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Sự hiểu biết cuả cán bộ và người dân xã Tân Hòa về thế chấp QSDĐ thể hiện tại bảng 4.14: Tỷ lệ người hiểu biết về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở mức cao. Trong câu hỏi về Hồ sơ thế chấp QSDĐ thì tỷ lệ người dân ở cả 3 nhóm đối tượng trả lời đúng là 94,4%. Trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ cao nhất 100%, còn lại tỷ lệ trả lời của nhóm người SXPNN và người SXNN cũng rất cao. Có 81,1% người dân hiểu đúng về khái niệm thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Còn lại 18,9% người dân vẫn chưa hiểu về vấn đề này. Việc lấy GCNQSDĐ (Sổ đỏ) đi vay vốn ngân hàng có là hình thức thế chấp không, thì có 91,1% người dân trong các nhóm đối tượng trả lời đúng.
  67. 56 Trong đó có 100% CBQL, 93,3% người dân SXPNN và 80% người dân SXNN trả lời đúng ở câu hỏi này. Luật Đất đai quy định mọi đối tượng chỉ được thế chấp giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tỷ lệ người dân hiểu đúng ở câu hỏi này là 68,9 %. Trong đó có 80% người dân trong nhóm CBQL trả lời đúng, 66,7% người dân trong nhóm người SXPNN và 60% người dân trong nhóm SXNN trả lời đúng. Qua kết quả điều tra trên ta thấy sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ đạt ở mức độ khá. Có được kết quả trên là do sự phát triển của địa phương trong thời gian qua, hoạt động kinh tế của xã diễn ra sôi động,nhiều cơ sở sản xuất quy mô hộ gia đình được thành lập, người dân rất cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh nên người dân đã từng hoặc tiếp xúc nhiều với hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Bảng 4.14. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức thế chấp QSDĐ (Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng theo %) Trả lời Nội dung câu hỏi TB CBQL SXPNN SXNN 1. Hồ sơ thế chấp QSDĐ gồm: Hợp đồng thế chấp QSDĐ (có xác nhận của UBND xã), 100 93,3 90 94,4 giấy chứng nhận QSDĐ? 2. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ mang QSDĐ đi thế chấp cho một tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo quy định của 100 73,3 70 81,1 pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận? 3. Việc lấy GCNQSDĐ(Sổ đỏ) đi vay vốn ngân hàng có là hình thức thế chấp hay 100 93,3 80 91,1 không? 4. Luật Đất đai quy định mọi đối tượng chỉ được thế chấp giá trị QSDĐ tại các tổ chức 80 66,7 60 68,9 tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam? Trung bình 95 81,65 75 83,88 (Nguồn: Tổng hợp số liệu phiếu điều tra)
  68. 57 4.3.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Bảng 4.15. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức góp vốn QSDĐ. ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trả lời Nội dung câu hỏi TB CBQL SXPNN SXNN 1. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như ộm t tài sản dân sự đặc 90 60 50 66,7 biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh? 2. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng 70 40 30 46,7 được quy định trong luật dân sự? 3. khi góp vốn người góp vốn có quyền được bồi thường khi nhà nước 80 46,7 40 55,7 thu hòi đất 4. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện rất linh động giữa hai hay 100 66,7 50 72,2 nhiều đối tác? Trung bình 85 53,35 42,5 60,3 ( Nguồn :Tổng hợp số liệu phiếu điều tra) Qua số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ hiểu biết đúng của người dân về hình thức này còn ở mức trung bình, sự chênh lệch về hiểu biết ở các nhóm đối tượng là khá cao (50% – 100%). Tỷ lệ hiểu đúng cao nhất là nhóm đối tượng CBQL là 100% và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng ềv vấn đề này thấp nhất là nhóm người SXNN là 50%. Có 66,7% tỷ lệ người hiểu đúng rằng góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như ộm t tài sản dân sự đặc