›

Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 2016-2018

pdf 74 trang thiennha21 13/04/2022 6300
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 2016-2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_cong_tac_chuyen_quyen_su_dung_dat_tai_dia.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 2016-2018

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM QUÀNG THỊ LỄ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG MƯỜNG THANH - THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý tài nguyên và môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM QUÀNG THỊ LỄ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG MƯỜNG THANH - THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý tài nguyên và môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2019
  3. i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi tốt nghiệp ra trường. Đó là thời gian để sinh viên tiếp cận thực tế, củng cố và vận dụng kiến thức đã học được trong nhà trường vào công việc ngoài thực tế, thực hiện phương châm “Học đi đôi với hành’và trang bị cho họ một lượng kiến thức cần thiết, chuyên môn vững vàng đồng thời giúp hoàn thiện hơn về kiến thức luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn sản xuất và nghiên cứu khoa học. Sau một thời gian thực tập tốt nghiệp và nghiên cứu tại cơ sở, bản luận văn tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Có được kết quả này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự quan tâm của Nhà trường và Ban chủ nhiệm khoa, và đặc biệt là sự tận tình giúp đỡ của thầy giáo PGS.TS nguyễn Khắc Thái Sơn, người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp, cũng như sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của cán bộ địa chính Phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên và các anh, các chị ở địa phương đã tạo điều kiện giúp đỡ em tiếp cận công việc thực tế, hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp. Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều, kiến thức và thời gian thực tập có hạn; bước đầu tiếp cận, làm quen công việc thực tế và phương pháp nghiên cứu nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế. Em mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, cô và bạn bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, tháng năm 2019 Sinh viên Quàng Thị Lễ
  4. ii MỤC LỤC Phần 1 MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 2.1.1. Cơ sở lý luận 4 2.1.2. Cơ sở thực tiễn 4 2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 5 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 8 2.2.2.1 Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất 8 2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 9 2.3. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 11 2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 11 2.3.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 12 2.4. Tình hính quản lý đất đai ở thế giới và Việt Nam 13 2.4.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 13 2.4.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam và ở Tỉnh Điện Biên 16 2.4.2.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam 16 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 20 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 20 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân tại phường Mường Thanh 20
  5. iii 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 20 3.2.1. Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2019 20 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Phường Mường Thanh, TP. Điện Biên Phủ 20 3.3. Nội dung nghiên cứu 20 3.4. Phương pháp nghiên cứu 21 3.4.1.Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 21 3.4.2. Phương pháp tổng hợp 21 3.4.3. phương pháp xử lí số liệu 21 3.4.4. Phương pháp so sánh 22 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23 4.1. Đánh giá tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Mường Thanh 23 4.1.1. Điều kiện tư nhiên của phường Mường Thanh 23 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội 26 4.1.3. Thực trạng quản lí đất đai tại phường Mường Thanh 29 4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 35 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 35 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 35 4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 37 4.2.5. Đánh giá công tác tăng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 38 4.2.6. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phườngMường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 39 4.2.7. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 40
  6. iv 4.2.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 42 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Mường Thanh về công tác chuyển quyền sử dụng đất 43 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Mường Thanh về những quy định chung của công tác chuyển quyền sử dụng đất 43 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 44 4.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. 54 4.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 55 4.4.1. Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 55 4.4.2. Khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 55 4.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh 56 Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 5.1. Kết luận 57 5.2. Đề nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59
  7. v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 31 Bảng 4.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2018 33 so với năm 2016 33 Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 36 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 37 Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh 38 giai đoạn năm 2016 – 2018 38 Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường 39 Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 39 Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 41 Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ phường Mường Thanh giai đoạn 2016-2018 42 Bảng 4.9. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 43 Bảng 4.10. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 45 Bảng 4.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 47 Bảng 4.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 49 Bảng 4.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 50
  8. vi Bảng 4.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 51 Bảng 4.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ 53
  9. vii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của các cụm từ viết tắt BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường BTC Bộ Tài Chính ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân LĐĐ Luật đất đai NĐ-CP Nghị định chính phủ NXB Nhà xuất bản UBND Ủy ban nhân dân UBMTTQ Ủy ban mặt trận tổ quốc
  10. 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài sản của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất cứ tư liệu sản xuất nào. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả. Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của mỗi người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó, đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội, lĩnh vực đất đai trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Nhằm thực hiện tốt hơn nữa công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành Luật Đất đai 2013
  11. 2 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành để góp phần tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai. Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Điện Biên cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2016-2018, đặc biệt là địa bàn các phường có tốc độ đô thị hóa cao như phường Mường Thanh. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới được quy hoạch. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lí Tài Nguyên, và sự nhất trí của thầy hướng dẫn em đã tiến hành thực hiện đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên, giai đoạn 2016-2018. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2016-2018 trên địa bàn phường Mường Thanh. 2- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giả sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
  12. 3 3- Đánh giá được nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp,có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương. 1.3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
  13. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất Đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai đã được quốc hội thông qua. Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ xung thêm những điều luật mới về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi hơn và cũng đồng thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. 2.1.2. Cơ sở thực tiễn Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các xã hội ngày càng phát triển thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Luật đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai của toàn xã hội.
  14. 5 Phường Mường Thanh là khu vực nằm ở trung tâm thành phố Điện Biên.Từ đó có đất đai và giá trị cao hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo đó là nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một được tăng cao. Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại phường Mường Thanh đã được trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực tế, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực,Uỷ ban nhân dân Phường Mường Thanh và các ngành liên quan đã được xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài - Căn cứ Luật Đất đai năm 2013; - Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Căn cứ thông tư số 29/2014/TT-BTNMT NGÀY 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 quy định về lệ phí trước bạ. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  15. 6 - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 02/2016/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất [14] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác
  16. 7 để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [14] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [7] 2.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ [15] 2.2.1.3. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
  17. 8 trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. 2.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. 2.2.1.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1 Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất.
  18. 9 Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013. 2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [9]: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau: - Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó; - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất. 2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
  19. 10 3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật. 4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. 5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [9]. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau [22]: 1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
  20. 11 đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này 2.3. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội
  21. 12 (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước. - Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho - Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. - Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. 2.3.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất - Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định.
  22. 13 - Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất. - Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng. - Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ. 2.4. Tình hính quản lý đất đai ở thế giới và Việt Nam 2.4.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới * Chính sách đất đai của Mỹ Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi [15] * Chính sách đất đai của Trung Quốc Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về quan hệ sở hữu đất đai: Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
  23. 14 chấp tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất. Hai là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố. Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành. Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai: Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản. Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng. Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên. Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất: Bốn là, về tài chính đất: Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển. [21]
  24. 15 * Chính sách đất đai của Pháp Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh h- ưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là: Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng. Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng
  25. 16 đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . . Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia. 2.4.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam và ở Tỉnh Điện Biên 2.4.2.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của một số tỉnh ở Việt Nam
  26. 17 Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất. Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng. Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá. Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa”. Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất.
  27. 18 Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất. Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân. Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ rệt từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất. Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời. Mọi
  28. 19 thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt. Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. 2.4.2.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Tỉnh Điện Biên Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Mường Thanh là một huyện thuộc thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên. Đất đai của huyện trở nên có giá cao hơn, nhu cầu sử dụng đất cho cho phát triển các ngành nghề cũng tăng nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng nhanh. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong huyện và các ngành các cấp trong huyện nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Mường Thanh cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
  29. 20 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân tại phường Mường Thanh 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 3.2.1. Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2019 3.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Phường Mường Thanh, TP. Điện Biên Phủ 3.3. Nội dung nghiên cứu Nội dung 1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của phường Mường Thanh - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế- xã hội - Thực trạng quản lí đất đai - Hiện trạng sử dụng đất Nội dung 2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Mường Thanh giai đoạn 2016-2018 - Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Nội dung 3. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý của phường Mường Thanh về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Ý kiến của người dân Ý kiến của cán bộ quản lý
  30. 21 Nội dung 4. Đánh giá khó khăn, tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại về chuyển quyền sử dụng đất - Khó khăn, tồn tại - Giải pháp 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1.Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu Thu thập số liệu thứ cấp Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất đai của phường Mường Thanh. Thu thập các tài liệu, số liệu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của phường trong giai đoạn 2016 - 2018. Thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra cán bộ quản lý và người dân. Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ quản lý (10 phiếu) và người dân (60 phiếu).Theo mẫu điều tra phụ lục 1, điều tra ngẫu nhiên trong Phường Mường Thanh) với tổng 70 phiếu để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Mường Thanh. 3.4.2. Phương pháp tổng hợp Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài. 3.4.3. phương pháp xử lí số liệu Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền, v.v Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel.
  31. 22 3.4.4. Phương pháp so sánh - Thông qua các số liệu có sẵn, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan. Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích so sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận. Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu.
  32. 23 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Đánh giá tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Mường Thanh 4.1.1. Điều kiện tư nhiên của phường Mường Thanh 4.1.1.1. Vị trí địa lý Phường Mường Thanh nằm ở trung tâm thành phố Điện Biên Phủ, với diện tích tự nhiên 168,11 ha, có vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp với phường Tân Thanh; Phía Đông giáp với phường Noong Bua; Phía Nam giáp với phường Nam Thanh; Phía Tây giáp với phường Thanh Trường và phường Thanh Bình. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Trên địa bàn phường Mường Thanh tồn tại cả 2 loại địa hình: dạng địa hình đồi núi và đồng bằng, độ dốc nghiêng dần theo hướng Bắc - Nam, Đông - Tây. Do ảnh hưởng của hoạt động kiến tạo địa chất nên địa hình bị chia cắt, cấu trúc núi đồi thấp và đồng bằng. Núi ở đây bị bào mòn mạnh thành những thung lũng hẹp, thêm bãi bồi dọc sông, suối. Do địa hình tương đối phức tạp nên cũng ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người dân trên địa bàn phường. 4.1.1.3. Điều kiện khí hậu Khí hậu của phường Mường Thanh cũng như của thành phố Điện Biên Phủ là khí hậu nhiệt đới, gió mùa vùng cao, mùa Đông lạnh mưa ít; mùa Hè nóng mưa nhiều. * Chế độ nhiệt: Nhiệt độ không khí bình quân năm là 23oC, nhiệt độ không khí bình quân cao nhất vào tháng 6 là 26,3oC và thấp nhất vào tháng 1 là 11oC. Nhiệt độ không khí cao nhất tuyệt đối là 40,9 oC (tháng 5). Nhiệt độ
  33. 24 không khí thấp nhất tuyệt đối là 3,9oC (tháng 1). Trong năm có khoảng 170 ngày nóng và 100 ngày lạnh. Tổng tích ôn cả năm là 8.021oC. Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 9-100C ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của con người cũng như cây trồng và vật nuôi. * Chế độ mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Lượng mưa bình quân năm 2.139 mm, phân bố không đều, vùng núi lượng mưa có thể lên đến 3.000 mm/năm. Mưa lớn tập trung vào tháng 6 đến tháng 10. Các tháng khô hạn bắt đầu từ tháng 11 năm trước tới tháng 3 năm sau. * Chế độ gió: Trên địa bàn xuất hiện nhiều hướng gió trong năm. Trong đó thịnh hành là hướng gió Tây và Tây - Bắc, thường xuất hiện trong các tháng: 10, 11, 12, 1, 2, 4, 5, 7. Tốc độ gió trung bình từ 0,4 đến 0,7 m/s. Gió Tây thường gây ra khô nóng, ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người, cây trồng, gia súc. 4.1.1.4. Tài nguyên đất Theo kết quả điều tra thổ nhưỡng tỉnh Điện Biên và hệ thống phân loại của FAO – UNESCO năm 1995, trên địa bàn của phường có các nhóm đất chính: Nhóm đất đỏ vàng: Phân bố rộng khắp trên các đồi - núi thấp, ở độ cao < 700m. Đất hình thành trên sản phẩm phong hoá của nhiều loại đá mẹ khác nhau. Nhóm đất này có 4 loại đất chính: - Đất vàng nhạt trên đá cát (Fq): Tính chất: Loại đất này phân bố ở địa hình chia cắt, dốc nhiều; song tầng đất dày chiếm đa số. Đất có thành phần cơ giới nhẹ, sét vật lý rửa trôi mạnh theo chiều sâu. Đất có phản ứng rất chua toàn phẫu diện. Hàm lượng chất hữu cơ và các chất dinh dưỡng nghèo. Tổng lượng cation kiềm trao đổi và độ no bazơ thấp. Hướng sử dụng: Đây là loại đất chiếm diện tích lớn nhất trong vùng dự án. Trên loại đất này nhiều nơi nhân dân đã trồng ngô, đậu đỗ, lúa nương,
  34. 25 chuối đạt năng suất khá. Khả năng mở rộng diện tích đất nông nghiệp trên loại đất này không lớn. Nhóm đất phù sa: - Đất phù sa ngòi suối (Py): Tính chất: Đất hình thành do quá trình bồi tụ của các suối lớn. Thành phần cơ giới từ cát pha đến thịt trung bình. Phản ứng của đất chua ở tầng mặt, các tầng dưới ít chua - trung tính. Hàm lượng chất hữu cơ ở tầng mặt trung bình, các tầng dưới thấp. Các chất tổng số: đạm trung bình, lân giàu, ka li nghèo. Các chất dễ tiêu đều nghèo. Tổng lượng cation kiềm trao đổi thấp. Hướng sử dụng: Nhóm đất này thuộc loại đất tốt, cần được sử dụng triệt để vào sản xuất nông nghiệp nhằm phát triển các loại cây lương thực, hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày. 4.1.1.5. Thủy văn, nguồn nước * Nước mặt: Tài nguyên nước trên địa bàn phường có trữ lượng khá. Nguồn nước mặt dồi dào được cung cấp bởi sông Nậm Rốm với trữ lượng tương đối lớn, tuy nhiên lại phụ thuộc theo mùa trong năm. Nguồn nước mặt của phường là nơi cung cấp nước tưới cho sản xuất nông nghiệp. * Nước ngầm: Có trữ lượng khá, chất lượng tốt, là nước khe mạch nứt trong các khe đá, nước có độ tổng khoáng hoá nhỏ và ít biến động theo mùa loại hình hoá học của nước phổ biến là bicacbonat-clorua hoặc clorua- bicacbonat, nồng độ các vi nguyên tố đều rất nhỏ và nhỏ hơn giới hạn cho phép. Nguồn nước ngầm được nhân dân sử dụng trong sinh hoạt hàng ngày. 4.1.1.6. Các nguồn tài nguyên Tài nguyên rừng Theo kết quả thống kê đất đai phường có 5,82 ha đất lâm nghiệp, trong đó 100% là đất phòng hộ. Tài nguyên nhân văn. Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người trên địa bàn phường Mường Thanh gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của thành
  35. 26 phố Điện Biên Phủ. Trên địa bàn phường có nhiều dân tộc anh em cùng chung sống nhưng chủ yếu là người dân tộc Thái và dân tộc Kinh, còn lại là các dân tộc khác như: Dân tộc Hmông, dân tộc Tày, dân tộc Dao, , với những tập quán truyền thống riêng của từng dân tộc đã hình thành nên một nền văn hoá đa dạng, phong phú và có những nét độc đáo, giàu tính nhân văn sâu sắc. 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội 4.1.2.1. Tình hình tăng trưởng kinh tế Thực hiện nghị quyết Đại hội Đảng bộ phường nhiệm kỳ 2016 - 2020 về Phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch, tiểu thủ công nghiệp, kết hợp với nông lâm nghiệp, nghị Quyết số 06 của BCH Thành ủy về phát triển thương mại, du lịch giai đoạn 2016 - 2020. 5 năm qua đã được Đảng bộ lãnh đạo đạt hiệu quả, kinh tế phường Mường Thanh đã có những bước chuyển biến tích cực. Tốc độ tăng trưởng hàng năm khá lớn, năm sau tăng so với năm trước. Đời sống nhân dân được cải thiện, thu nhập bình quân đầu người tăng rõ rệt, số hộ giàu tăng nhanh, giảm tỷ lệ nghèo theo tiêu chuẩn mới (hiện nay trên địa bàn phường còn 18 hộ nghèo và 13 hộ cận nghèo). 4.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Sau 3 năm thực hiện Nghị quyết của Đại hội Đảng bộ nhiệm kỳ 2016- 2020, cơ cấu kinh tế phường có sự chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại và dịch vụ. Mức đầu tư kinh doanh và chất lượng hàng hóa, dịch vụ của các cơ sở, của các hộ đều tăng qua từng năm. Hoạt động thương mại dịch vụ tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân. Một số loại hình kinh doanh dịch vụ phát triển như: dịch vụ khách sạn, du lịch, nhà trọ, ăn uống, internet, viễn thông, kinh doanh xe máy, kinh doanh vật liệu xây dựng, bách hóa tự chọn, kinh doanh vận tải
  36. 27 4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập Theo số liệu thống kê, dân số phường Mường Thanh có 10.301 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 0,60%, mật độ dân số đạt 5.978 người/km2. Số người đang trong độ tuổi lao động chiếm khoảng 49% tổng số nhân khẩu. Phần lớn lực lượng lao động đang làm trong lĩnh vực thương mại – dịch vụ. Những năm qua, nhân dân đã có nhiều cố gắng trong việc tự kiếm việc làm. Công tác xoá đói giảm nghèo được chú trọng, nhất là đối với đồng bào dân tộc ít người, bằng nhiều biện pháp nên số hộ đói, nghèo ngày càng giảm. Hiện nay toàn phường còn 18 hộ nghèo (theo tiêu chí mới) và 13 hộ cận nghèo. Nhìn chung lực lượng lao động của phường đã được đào tạo cơ bản. Do vậy khả năng tiếp thu công nghệ mới vào sản xuất là tương đối tốt. Để đáp ứng được nhu cầu việc làm cho người lao động trong tương lai, cần phải có kế hoạch đào tạo lao động tại chỗ hoặc gửi đi đào tạo tập trung. 4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, văn hóa, y tế, giáo dục Giao thông Là một trong những phường trung tâm nên trên địa bàn phường có nhiều tuyến đường quan trọng đi qua (đường 7/5, đường Bế Văn Đàn, đường Trường Chinh, đường Tôn Thất Tùng ) và nhiều tuyến đường trong khu dân cư đã được trải nhựa hoặc cấp phối và có tên đường tạo điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế, giao lưu trao đổi hàng hoá, cơ hội đầu tư từ bên ngoài và phục vụ đi lại thuận lợi của nhân dân. Thuỷ lợi Hệ thống dẫn nước của phường chủ yếu phục vụ sản xuất thuộc hệ thống công trình thủy nông sông Nậm Rốm. Ngoài ra phường còn có hệ thống ao hồ chứa nước phục vụ sinh hoạt và sản xuất của người dân.
  37. 28 Điện, bưu chính viễn thông Mạng lưới điện đã bố trí gần khắp các hộ dân. Số hộ gia đình có điện thắp sáng, sinh hoạt và sản xuất chiếm 100%. Hiện ở phường đã có điểm bưu điện văn hoá. Giáo dục Hoạt động giáo dục - đào tạo được chú trọng nâng cao cả về chất lượng dạy và học, các trường đã tích cực thực hiện cuộc vận động và thi đua do ngành phát động. Các trường đã hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ trong năm học 2017 - 2018; phong trào thi đua “Dạy tốt, học tốt ” luôn được phát huy, quan tâm đến các cháu có hoàn cảnh khó khăn; công tác giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông phát triển toàn diện cả về số lượng và chất lượng. Tổng kết năm học 2017 - 2018 của 5 nhà trường có: 80 lớp học và 189 cán bộ giáo viên với 2.498 học sinh có 3 trường đạt trường chuẩn quốc gia mức độ 1. Năm học 2017-2018 các trường đều được các cấp các ngành tặng cờ thi đua và tặng bằng khen. - Tiếp nhận các cháu học sinh từ các trường học về nghỉ hè, tổ chức thành lập ban chỉ đạo, quản lý giáo dục học sinh trong dịp nghỉ hè 2011. Y tế Phường thực hiện tốt các chương trình y tế quốc gia, công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân. Năm 2017 đã tiến hành khám bệnh cho 3.366 lượt người; Khám và điều trị trẻ em dưới 6 tuổi, tiêm đủ 6 loại vác xin phòng bệnh cho trẻ. Đẩy mạnh tuyên truyền vận động nhân dân làm tốt công tác giữ gìn vệ sinh, phòng chống dịch bệnh, thường xuyên kiểm tra công tác bảo đảm vệ sinh an toàn thực phẩm, đã tổ chức các đợt đi kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm trên địa bàn phường. Văn hoá, thể thao - Phong trào văn hoá, văn nghệ, thể dục thể thao tại các tổ dân phố, cơ quan trường học được duy trì và phát triển.
  38. 29 - Phường có 35 đội văn nghệ (32 đội tổ dân phố, 3 đội đoàn thể phường). - Tổ chức các chương trình văn nghệ với nhiều tiết mục phong phú thu hút được đông đảo quần chúng tham dự; Văn nghệ mừng thọ các cụ 70, 80, 90 tuổi, đêm thơ nguyên tiêu 15 - 1 âm lịch, văn nghệ chào mừng thành công Đại hội chữ thập đỏ phường nhiệm kỳ 2016-2020. - Tổ chức giải cầu lông, cờ tướng mừng Đảng mừng xuân có 64 đôi VĐV cầu lông và 23 vận động viên cờ tướng tham gia thi đấu. - Tham gia giải cầu lông, bóng bàn mừng Đảng mừng xuân do thành phố tổ chức đoạt giải nhất toàn đoàn khối phường xã. - Tham gia giải cầu lông chào mừng kỷ niệm 30/4 và 1/5 do Liên đoàn lao động thành phố tổ chức. Công đoàn phường đạt giải nhì. - Số người luyện tập các môn thể thao hàng ngày như: Cầu lông, bóng bàn, bóng chuyền, bóng đá, quần vợt, cờ vua, cờ tướng, đi bộ vào các buổi sáng, chiều, tối khoảng trên 2.500 lượt người. Quốc phòng, an ninh Trong 5 năm qua có nhiều chuyển biến tích cực về mọi mặt, duy trì tốt chế độ sẵn sàng chiến đấu. Lực lượng dân quân không ngừng được củng cố vững mạnh cả tổ chức tác chiến trị an hàng năm đều luyện tập đúng kế hoạch. Công tác tuyển quân đều hoàn thành chỉ tiêu được giao. Công tác an ninh luôn được giữ vững, nội bộ ổn định, xã làm tốt công tác tuyên truyền giáo dục quần chúng nhân dân đề cao cảnh giác. Triển khai có hiệu quả 2 chương trình quốc gia về chống tội phạm, phòng chống ma tuý, phạm pháp hình sự có một đối tượng trọng án. Xây dựng các tổ an ninh nhân dân, tổ hoà giải ở các thôn bản. 4.1.3. Thực trạng quản lí đất đai tại phường Mường Thanh 4.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Mường Thanh năm 2018 Tổng diện tích tự nhiên là 281,31 ha. Chia ra:
  39. 30 a. Đất nông nghiệp: Tổng diện tích là 206,81 ha; chiếm 73,52% diện tích tự nhiên, trong đó: - Đất sản xuất nông nghiệp 33,06 ha; chiếm 15,99% tổng diện tích đất tự nhiên + Đất trồng cây hàng năm 26,47 ha; chiếm 11,5 % tổng diện tích đất tự nhiên (đất trồng lúa 14,49ha; đất hàng năm khác 11,98 ha) + Đất trồng cây lâu năm 6,60 ha; chiếm 2,35% tổng diện tích đất tự nhiên, toàn bộ của hộ gia đình sử dụng. - Đất lâm nghiệp: Tổng diện tích đất lâm nghiệp 173,08 ha; chiếm 53% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó: + Đất rừng sản xuất 52,25 ha; chiếm 18,57% diện tích đất tự nhiên. + Đất rừng phòng hộ 56,51 ha; chiếm 20,09% diện tích đất tự nhiên. - Đất nuôi trồng thuỷ sản 0,65 ha; chiếm 0,23% diện tích đất tự nhiên - Đất nông nghiệp khác: 0,02 ha.
  40. 31 Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 Ký Diện tích STT Mục đích sử dụng đất Tỷ lệ % hiệu (ha) Tổng diện tích tự nhiên 281,31 100,00 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 206,81 73,52 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 33,06 11,75 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 26,47 9,41 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 14,49 5,15 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 11,98 4,26 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 6,60 2,35 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 173,08 61,53 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 52,25 18,57 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 56,51 20,09 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 64,32 22,86 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 0,65 0,23 1.4 Đất làm muối LMU 0,00 0,00 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 0,02 0,01 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 74,50 26,48 2.1 Đất ở OCT 13,36 4,75 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 11,30 4,02 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 2,05 0,73 2.2 Đất chuyên dùng CDG 32,57 11,58 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,00 0,00 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,21 0,07 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà 2.5 tang lễ, nhà hỏa tang NTD 0,62 0,22 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 12,64 4,49 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 1,64 0,58 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,10 0,04 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 1,27 0,45 (UBND phường Mường Thanh, 2017)
  41. 32 b. Đất phi nông nghiệp: Tổng diện tích 74,50 ha; chiếm 26,48% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó: - Đất ở 13,36 ha; chiếm 3,75% tổng diện tích đất tự, trong đó: + Đất ở tại nông thôn: 11,30ha, chiếm 4,02% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất ở tại đô thị: 2,05 ha, chiếm 0,02% tổng diện tích đất tự nhiên. - Đất chuyên dùng: Tổng diện 32,57 ha; chiếm 11,58% tổng diện tích đất tự nhiên. - Đất cơ sở tín ngưỡng: 0,21 ha; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ: 0,62 ha, chiếm 22% tổng diện tích đất tự nhiên; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: 12,64 ha, chiếm 4,49% tổng diện tích đất tự nhiên. - Đất có mặt nước chuyên dùng: 1,64 ha, chiếm 0,58% tổng diện tích đất tự nhiên. - Đất phi nông nghiệp khác: 0,10 ha. c. Đất chưa sử dụng. Tổng diện tích 1,27 ha chiếm 0,45%. 4.1.3.2. Những biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của năm 2016 so với 2018
  42. 33 Bảng 4.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2018 so với năm 2016 STT Mục đích sử dụng đất Ký hiệu Diện tích Diện tích Biến động năm 2016 năm 2018 (+,-) Tổng diện tích tự nhiên 281,31 281,31 0 1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 214,98 206,81 -8,17 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 37,01 33,06 -3,95 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 29,17 26,47 -2,70 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 15,39 14,49 -0,90 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 13,78 11,98 -1,80 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 7,85 6,60 -1,25 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 177,13 173,08 -4,05 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 56,04 52,25 -3,79 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 56,78 56,51 -0,26 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 64,32 64,32 0,00 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 0,81 0,65 -0,17 1.4 Đất làm muối LMU 0,00 0,00 0,00 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 0,02 0,02 0,00 2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 66,49 74,50 8,01 2.1 Đất ở OCT 13,62 13,36 -0,26 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 11,38 11,30 -0,08 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 2,24 2,05 -0,18 2.2 Đất chuyên dùng CDG 24,27 32,57 8,30 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,00 0,00 0,00 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,21 0,21 -0,01 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà NTD 0,62 0,62 0,00 tang lễ, nhà hỏa tang 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 12,45 12,64 0,19 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 1,61 1,64 0,03 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,10 0,10 0,00 3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 1,94 1,27 -0,67 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0,22 0,05 -0,18 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 1,43 0,93 -0,49 3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 0,29 0,29 (UBND phường Mường Thanh, 2018)
  43. 34 * Biến động về sử dụng đất từ năm 2018 so với năm 2016 Tổng diện tích tự nhiên của huyện năm 2018 là 281,31 ha, so với năm kiểm kê năm 2016, tổng diện tích tự nhiên không tãng, không giảm. Trong đó: * Đất nông nghiệp: có 206,81 ha, giảm với năm 2016 là 8,17 ha. Do chuyển sang các loại đất phi nông nghiệp, trong đó: - Đất sản xuất nông nghiệp: có 33,06 ha, giảm 3,95 ha so với năm 2016, bao gồm: + Đất trồng cây hàng năm: có 26,47 ha, giảm 2,7 ha so với năm 2016 do chuyển sang đất ở chuyên dùng + Đất trồng cây lâu năm: có 6,6 ha, giảm 1,25 ha so với năm 2016 do chuyển sang đất chuyên dùng. - Đất rừng sản xuất: có 55,25 ha, giảm 3,79 ha so với năm 20166 - Đất rừng phòng hộ: có 56,51 ha, giảm 0,26 ha so với năm 2016 - Đất nông nghiệp khác: có 0,02 ha, giữ nguyên so với năm 2016. * Đất phi nông nghiệp: có 74,5 ha, tăng 8,01 ha so với năm 2016. Trong đó: - Đất ở: có 13,36 ha, thực giảm 0,26 ha so với năm 2016, Trong đó: Đất ở đô thị có 2,05 ha, giảm 0,18 ha; Đất ở nông thôn có 11,30ha, giảm 0,08 ha. - Đất chuyên dùng có 32,57 ha, tăng 8,30ha để xây dựng trụ sở cơ quan, làm đường giao thông - Đất nghĩa trang, nghĩa đại, nhà tang lễ: có 0,62 ha, giữ nguyên so với năm 2016. - Đất sông suối: có 12,64 ha, giảm 0,19 ha so với năm 2016 do chuyển sang đất có mục đích công cộng. - Đất có mặt nước chuyên dùng: 1,64 ha, giảm 0,03 ha so với năm 2016. - Đất phi nông nghiệp khác: 0,10 ha, giữ nguyên so với năm 2016. * Đất chưa sử dụng: còn 1,27 ha, giảm 0,67 ha so với năm 2016 do chuyển sang đất phi nông nghiệp.
  44. 35 4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 đến năm 2018 Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi quyền SDĐ: một là chuyển đổi quyền sử dụng đất do “dồn điền đổi thửa” theo chủ trương của Nhà nước, hai là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình với nhau Tuy nhiên trong giai đoạn 2016 – 2018 ở phường Mường Thanh không có hồ sơ đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất nào, do người dân không có nhu cầu chuyển đổi. 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
  45. 36 Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Năm Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn Tỷ lệ Đăng ký Hoàn Tỷ lệ thành (%) thành (%) 2016 48 48 100,00 1,40 1,36 97,58 2017 50 49 98,99 1,53 1,51 99,04 2018 50 49 97,21 1,58 1,56 98,55 Tổng 148 146 98,30 4,51 4,44 98,42 (UBND phường Mường Thanh, 2018) Từ bảng 4.3 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 diễn ra khá sôi động, số hồ sơ có xu hướng tăng dần theo thời gian. Năm 2018 có số lượng hồ sơ cao nhất (50 bộ). Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp chiếm số lượng nhỏ. Các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa phần được giải quyết. Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSD đất trong giai đoạn 2016 - 2018 tại phường Mường Thanh là 146 hồ sơ hoàn thành với diện tích 4,44 ha. Trong đó: Năm 2016, số hồ sơ chuyển nhượng là 48 hồ sơ chiếm 29,96 %, năm 2017 là 50 hồ sơ (30,34%). Theo điều tra, các tổ dân phố trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao hơn cả như TDP 14, 15,16 Các tổ dân phố xa trung tâm có số hồ sơ ít hơn như: TDP 22,23 Một số hồ sơ chuyển nhượng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận, chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau và với loại đất là đất ở. Nguyên nhân do đất đai vẫn còn tranh chấp với các hộ xung quanh, đất đai bị vướng vào quy hoạch.Kết quả công
  46. 37 tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng cho thấy năm 2017 và năm 2018 có diện tích đất đăng ký chuyển nhượng lớn nhất, trong đó phần lớn diện tích đất đăng ký chuyển nhượng là đất phi nông nghiệp. 4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Trong những năm qua trên địa bàn phường Mường Thanh hoạt động kinh tế diễn ra rất sôi động, huyện đã có nhiều chính sách đúng đắn để thu hút đầu tư, rất nhiều tổ chức đã thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn, đặc biệt là các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Năm Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn Tỷ lệ Đăng ký Hoàn Tỷ lệ thành (%) thành (%) 2016 2 2 100,00 0,03 0,03 100,00 2017 2 2 100,00 0,02 0,02 100,00 2018 2 2 100,00 0,04 0,04 100,00 Tổng 7 7 100,00 0,08 0,08 100,00 (UBND phường Mường Thanh, 2018) Theo số liệu thu thập được, trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên địa bàn phường Mường Thanh có 7 hồ sơ xin thuê đất với tổng diện tích là 0,08 ha. Chủ yếu là doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Đối với các dự án được nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh, đại bộ phận các doanh nghiệp sau khi được thuê đất đã tích triển khai
  47. 38 đầu tư đưa đất đai vào sử dụng phát huy hiệu quả cao, tạo điều kiện cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. 4.2.5. Đánh giá công tác tăng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm. Người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra diễn ra trong quan hệ huyết thống. Tuy nhiên, nó cũng có thể tồn tại ở những mối quan hệ khác ngoài huyết thống. Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn năm 2016 – 2018 Năm Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn Tỷ lệ Đăng ký Hoàn Tỷ lệ thành (%) thành (%) 2015 9 9 100,00 0,26 0,26 100,00 2016 9 9 100,00 0,30 0,30 100,00 2017 9 9 100,00 0,30 0,30 100,00 Tổng 27 27 100,00 0,86 0,86 100,00 (UBND phường Mường Thanh, 2018) Dựa vào bảng số liệu ta thấy hoạt động tặng cho quyền SDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh diễn ra khá sôi động. Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 có 27 trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích là 0,86 ha và tất cả các trường hợp tặng cho QSDĐ được đăng ký đều là của bố mẹ cho con, các hồ sơ về tặng cho QSDĐ đa số đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. Có được kết quả như vậy là do: - Luật Đất đai 2013 đã quy định tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế với nhà nước và phải chịu thuế nhà nước đã được quy định rất chặt chẽ. Vì vậy mà công tác giải quyết các trường hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khá nhanh chóng mà vẫn đầy đủ các thủ tục pháp lý. - Hầu hết các trường hợp tặng cho trên địa bàn huyện là các trường hợp
  48. 39 bố mẹ cho QSDĐ của mình đối với con, anh chị em ruột tặng cho nhau nhằm mục đích tách hộ khẩu và sản xuất nông nghiệp. Khi bố mẹ cho con QSDĐ thì không phải chịu thuế nhà nước do vậy khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này không cần phải nộp thuế như hình thức khác, các thủ tục từ đó cũng được đơn giản hơn rất nhiều. - Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSDĐ để thuận lợi cho đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất. 4.2.6. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phườngMường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này là vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về thừa kế. Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Năm Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn Tỷ lệ Đăng ký Hoàn Tỷ lệ thành (%) thành (%) 2016 10 10 100,00 0,30 0,30 100,00 2017 13 12 99,04 0,39 0,31 79,48 2018 14 14 100,00 0,45 0,45 100,00 Tổng 37 36 98,92 1,14 1,06 92,98 (UBND phường Mường Thanh, 2018)
  49. 40 Ta thấy từ năm 2016 – 2018 có khá nhiều trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường. Trong đó đã hoàn thành 36 trường hợp với tổng diện tích 1,06 ha với thủ tục theo quy định của pháp luật. Hình thức thừa kế QSDĐ đã tồn tại khá lâu cả khi Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về thừa kế QSDĐ. Từ Khi Luật Đất đai 2013 ra đời đã cũng cố thêm những quy định cụ thể, rõ ràng hơn nhằm đảm bảo những di nguyện của người đã khuất. Trên thực tế thừa kế là quan hệ mang tính dân sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian thực hiện và giải quyết còn chậm hơn các hình thức chuyển quyền khác. 4.2.7. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động Việt Nam. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 được thể hiện tại bảng 4.7.
  50. 41 Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Năm Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn Tỷ lệ Đăng ký Hoàn Tỷ lệ thành (%) thành (%) 2016 20 20 100,00 0,54 0,54 100,00 2017 22 22 100,00 0,68 0,68 100,00 2018 24 24 100,00 0,78 0,78 100,00 Tổng 66 66 100,00 2,00 2,00 100,00 (UBND phường Mường Thanh, 2018) Qua bảng số liệu trên ta thấy từ năm 2016 – 2018 toàn phường có 66 trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ với tổng diện tích là 2,0ha trong đó 100% trường hợp đăng ký đã được chỉnh lý hồ sơ địa chính. Từ kết quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa phường Mường Thanh là hết sức sôi động việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cá nhân và tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật. Có được kết quả trên là do: Thời gian gần đây nền kinh tế của huyện phát triển không ngừng trên tất cả các lĩnh vực bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác nhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinh doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu. Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn huyện đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
  51. 42 4.2.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 Sau khi tiến hành thu thập số liệu về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh thì kết quả được thể hiện qua bảng 4.8 như sau: Số hồ sơ tiếp nhận và giải quyết của phường Mường Thanh về công tác chuyển quyền sử dụng đất tăng đều qua các năm. Năm 2016 số hồ sơ tiếp nhận là 89 bộ, số hồ sơ giải quyết là 89 bộ; đến năm 2018 số hồ sơ tiếp nhận là 99 bộ, giải quyết được 98 hồ sơ. Trong đó số hồ sơ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất, số hồ sơ về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp nhất. Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ phường Mường Thanh giai đoạn 2016-2018 Cho Tặng Chuyển STT Năm thuê,cho Thừa kế Thế chấp cho nhượng thuê lại 1 2016 2 9 48 10 20 2 2017 2 9 49 12 22 3 2018 2 9 49 14 24 Tổng 7 27 146 36 66 (UBND phường Mường Thanh, 2018)
  52. 43 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Mường Thanh về công tác chuyển quyền sử dụng đất 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Mường Thanh về những quy định chung của công tác chuyển quyền sử dụng đất Bảng 4.9. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 TB CB quản Người CB quản Người CB quản Người lý dân lý dân lý dân 1.Chuyển QSDĐ là 100,00 43,20 100,00 30,10 100,00 32,30 51,40 quyền của ai? 2. Có bao nhiêu hình 100,00 98,40 100,00 82,10 100,00 83,30 90,95 thức chuyển QSDĐ? 3. Đất tham gia chuyển 100,00 80,20 100,00 79,54 100,00 56,30 79,01 QSDĐ có cần điều kiện gì không? 4. Những khoản tiền 100,00 90,00 100,00 85,20 100,00 55,90 82,78 nào được pháp luật quy định có liên quan đến chuyển QSDĐ? 5. Người chuyển 100,00 93,30 100,00 82,10 100,00 86,70 90,53 QSDĐ phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước? 6. Người nhận chuyển 100,00 100,00 100,00 76,70 100,00 96,70 93,35 QSDĐ có nghĩa vụ gì với Nhà nước? TB 100,00 84,18 100,00 72,62 100,00 68,53 81,34 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả)
  53. 44 Qua bảng 4.9 ta thấy: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ cao đạt mức 81,34%. Đây là vấn đề chung nhất, cơ bản nhất về chuyển quyền sử dụng đất đạt được mức nói trên cho thấy sự hiểu biết tương đối cao. Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất là quyền của ai thì tỷ lệ trả lời đúng ở câu hỏi này khá thấp có thể do họ hiểu một cách chung chung nên đã chọn câu trả lời là “của người dân” chứ không phải là “của người sử dụng đất”. Do vậy, tỷ lệ người trả lời đúng chỉ ở mức trung bình 51,4%, tỷ lệ người trả lời đúng thấp nhất là người dân tại Tổ dân phố 19 với 30,10%, cao nhất cũng chỉ đạt 43,20% tại Tổ dân phố 5. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đạt 90,95% là mức tương đối cao, thấp nhất là người dân tại Tổ dân phố 22 đạt 56,3% và cao nhất là tại Tổ dân phố 5. Về điều kiện đất tham gia chuyển quyền thì tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất vẫn là người dân tại Tổ dân phố 22 đạt 56,3%, đạt mức trung bình là 2 tổ dân phố tại khu vực đô thị đều đạt mức trên dưới 80%. Điều này không chứng tỏ khu vực trung tâm và khu xa trung tâm có sự khác biệt mà có lẽ do hiểu biết của cá nhân từng người. 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất
  54. 45 Bảng 4.10. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 Nội dung câu hỏi CB quản Người CB quản Người CB Người TB lý dân lý dân quản lý dân 1.Chuyển đổi quyền sử dụng đất được hiểu như 100,00 100,00 100,00 96,70 100,00 80,20 94,23 thế nào? 2. Việc chuyển đổi quyền 100,00 90,00 100,00 60,20 100,00 70,00 80,05 sử dụng đất nhằm vào mục đích gì? 3. Dồn điền đổi thửa có phải là hình thức chuyển 100,00 93,30 100,00 64,50 100,00 86,70 86,13 đổi quyền sử dụng đất hay không? 4. Người sử dụng đất muốn chuyển đổi quyền 100,00 92,10 100,00 100,00 100,00 100,00 98,03 sử dụng đất phải làm gì? 5. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất 100,00 91,20 100,00 87,65 100,00 100,00 94,71 của hộ gia đình cá nhân trong giới hạnh đơn vị hành chính cấp nào? TB 100,00 93,32 100,00 81,81 100,00 87,38 90,63 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả) Qua bảng 4.10 ta thấy: Sự hiểu biết về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất khá cao đạt trung bình 94,23% tỷ lệ người trả lời đúng. Trong đó,
  55. 46 riêng sự hiểu về chuyển đổi QSD đất thì người dân tại Tổ dân phố 19 có tỷ lệ trả lời đúng cao đạt 96,7% và thấp nhất là tại Tổ dân phố 22 đạt 80,2%, cán bộ quản lý thì đạt mức tối đa 100% . Tuy nhiên đến phần mục đích của chuyển đồi QSD đất thì có phần lúng túng ở cả 2 khu vực nghiên cứu, tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là Tổ dân phố 5 còn lại là thấp, Tổ dân phố 19 chỉ đạt mức 60,2%. Tiếp đến là việc hiểu về dồn điền đổi thửa có phải là hình thức chuyển đổi hay không? Số người trả lời đúng là “Phải”, có 86,7% người tại Tổ dân phố 22, 64,5% tại Tổ dân phố 19 và cuối cùng số người trả lời đúng cao nhất là tại Tổ dân phố 5 đạt 93,3%. Tiếp theo là thủ tục hành chính về chuyển đổi, người sử dụng đất cần làm gì? Thì lại nhận được sự trả lời đúng khá cao đạt mức trên 90% cho tất cả các khu vực. Còn cán bộ quản lý thì đúng 100%. Và cuối cùng là câu Quang Kim cũng đạt tới 87,65%, Tổ dân phố 22 mặc dù là khu vực nông thôn nhưng tỷ lệ trả lời đúng lại đạt mức cao nhất 100%. Cán bộ quản lý đều trả lời đúng ở các câu hỏi đưa ra, chứng tỏ sự hiểu biết của cán bộ tại địa phương khá cao về vấn đề này. Đây là dấu hiệu tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. 4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  56. 47 Bảng 4.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 Nội dung câu hỏi CB quản Người CB quản Người CB quản Người TB lý dân lý dân lý dân 1.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được 100,00 86,70 100,00 82,10 100,00 90,65 89,86 hiểu như thế nào? 2. Người nhận quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì đối với người 100,00 90,43 100,00 86,70 100,00 96,70 93,46 chuyển nhượng quyền sử dụng đất? 3. Khi giá trị chuyển nhượng QSDĐ thực tế thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thuế 100,00 81,50 100,00 82,40 100,00 34,20 74,53 chuyển nhượng QSDĐ dựa trên giá trụ nào của QSDĐ? 4. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 100,00 93,30 100,00 96,70 100,00 96,70 96,68 đất chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào? 5. Hộ gia đình cá nhân chỉ được nhân chuyển nhượng, tặng cho đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ 100,00 93,30 100,00 93,30 100,00 96,70 95,83 nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu rừng phòng hộ trong trường hợp nào? TB 100,00 89,05 100,00 88,24 100,00 82,99 90,07 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả) Qua bảng 4.11 ta thấy: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển nhượng QSDĐ trên khu vực nghiên cứu cũng khá cao, tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi đưa ra đạt 89,86% (trong đó, cán bộ quản lý là 100%, trung bình của người dân là 84,67%). Khi được hỏi chuyển nhượng được hiểu như
  57. 48 thế nào thì người dân có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất là ở Tổ dân phố 22 đạt 90,65%. Đối với vấn đề người nhận chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ gì với người chuyển QSDĐ đa phần người dân đều trả lời đúng với đáp án “Phải trả tiền cho người chuyển nhượng” (đạt tỷ lệ trung bình 94,77%). Mặc dù đạt tỷ lệ trả lời đúng cao ở 2 câu hỏi trên nhưng đến vấn đề về giá trị chuyển nhượng thì lại giảm đáng kể, tỷ lệ trả lời đúng tại Tổ dân phố 22 chỉ đạt 34,2%, nhưng vọt lên là ở Tổ dân phố 5 và Tổ dân phố 19 đều ở mức trên 80,0%. Câu hỏi về đất chuyên trồng lúa nước và đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt thì đại đa số người dân đều trả lời đúng với mức trung bình là 96,68% và 95,83%. Qua con số trên có thể thấy sự hiểu biết về chuyển nhượng QSDĐ khá cao nhưng chưa sâu, còn có sự chênh lệch giữa các câu hỏi đưa ra. Tuy nhiên, sự hiểu biết của cán bộ quản lý khá khả quan (đạt 100%), đây là dấu hiệu đáng mừng cho đội ngũ cán bộ tại địa phương về sau. 4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
  58. 49 Bảng 4.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 Nội dung câu hỏi CB quản Người CB quản Người CB quản Người TB lý dân lý dân lý dân 1.Cho thuê và cho thuê lại 100,00 86,70 100,00 76,70 100,00 86,70 87,53 được hiểu như thế nào? 2. Cho thuê và cho thuê lại 100,00 90,00 100,00 96,70 100,00 96,70 95,85 có cần hợp đồng không? 3. Đất mà người sử dụng đất cho thuê lại có nguồn 100,00 80,00 100,00 90,00 100,00 96,70 91,68 gốc từ đâu? 4. Đất mà người sử dụng đất cho thuê lại có nguồn 100,00 96,70 100,00 86,70 100,00 96,70 95,03 gốc từ đâu? 5. Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất được Pháp 100,00 90,00 100,00 93,30 100,00 96,70 95,00 luật quy định như thế nào? TB 100,00 88,68 100,00 88,68 100,00 94,70 93,02 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả) Qua bảng 4.12 ta thấy: Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đối với người dân tại khu vực nghiên cứu cũng có dấu hiệu tốt, tỷ lệ trả lời đúng đạt mức cao chiếm tới 93,02% và cán bộ quản lý thì đạt 100,00%. Mặc dù theo số liệu báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường phường thì số trường hợp thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ rất ít nhưng tỷ lệ người dân hiểu về vấn đền này khá cao. Thấp nhất là ở Tổ dân phố 5 và Tổ dân phố 19 nhưng mức chênh lệch không đáng kể, đều đạt tên 90%. Điều đó cho thấy việc tiếp cận pháp luật đất đai trên địa bàn khá sâu sắc.
  59. 50 4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất Bảng 4.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 Nội dung câu hỏi CB quản Người CB quản Người CB quản Người TB lý dân lý dân lý dân 1.Quyền thừa kế QSDĐ 100,00 90,00 100,00 100,00 100,00 100,00 97,50 được hiểu như thế nào? 2. Quyền thừa kế được 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 ưu tiên thực hiện theo? 3. Người hàng sau được 100,00 96,70 100,00 93,30 100,00 100,00 97,50 nhận thừa kế khi nào? 4. Người trong cùng một hàng thừa kế thì quyền 100,00 86,70 100,00 90,00 100,00 96,70 93,35 lợi của họ được chia như thế nào? 5. Pháp luật chia thành 100,00 96,70 100,00 100,00 100,00 96,70 98,35 mấy hàng thừa kế? 6. Người trong cùng một hàng thừa kế thì quyền lợi 100,00 90,00 100,00 100,00 100,00 100,00 97,50 của họ như thế nào? 7. Người hàng sau được 100,00 86,70 100,00 90,00 100,00 96,70 93,35 nhận thừa kế khi nào? TB 100,00 93,35 100,00 95,83 100,00 99,18 97,09 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả) Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ đạt mức rất cao, tỷ lệ trả lời đúng của người dân lên tới 97,09%, với cán bộ quản lý là 100%. Nhìn chung, từ khái niệm chung “thừa kế” nghĩa là nhận lại cái gì đó từ người đã chết nên có thể vì vậy mà người dân ở khu vực nghiên cứu dễ dàng trả lời cho
  60. 51 loạt câu hỏi xoay quanh vấn đề này. Với câu hỏi đầu tiên, thừa kế được hiểu như thế nào đã nhận được tỷ lệ trả lời đúng lên tới 97,5% (duy chỉ có người dân tại Tổ dân phố 5 đạt tỷ lệ 90,0%, còn lại đều đạt mức tối đa 100,00%). Tiếp đến là câu hỏi quyền ưu tiên về thừa kế thì đạt mức tuyệt đối ở tất cả các đối tượng 100% tỷ lệ trả lời đúng. Tiếp theo là 5 câu hỏi khác về vấn đề này nhưng đã được người dân đọc, trả lời một cách chính xác, chỉ có một số ít người trả lời sai khi họ có chút nhầm lẫn giữa sự ưu tiên theo di chúc hay theo pháp luật. 4.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 4.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 Nội dung câu hỏi CB quản Người CB quản Người CB quản Người TB lý dân lý dân lý dân 1.Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất được 100,00 93,30 100,00 90,00 100,00 73,30 89,15 hiểu như thế nào? 2. Người được nhận quyền sử dụng đất có 100,00 90,00 100,00 100,00 100,00 100,00 97,50 phải trả gì cho người tặng cho QSDĐ hay không? 3. Tặng cho QSDĐ diễn ra 100,00 80,00 100,00 93,30 100,00 96,70 92,50 trong mối quan hệ nào? 4. Tặng cho QSDĐ có phải nộp thuế chuyển quyền sử 100,00 86,70 100,00 46,70 100,00 30,00 65,85 dụng đất hay thuế thu nhập không? 5. Cơ quan nào giải quyết 100,00 13,30 100,00 40,00 100,00 23,30 44,15 thủ tục tặng cho QSDĐ? TB 100,00 72,66 100,00 74,00 100,00 64,66 77,83 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả) Qua bảng 4.14 ta có thể thấy, sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ lại giảm đi đáng kể so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đã nêu. Đang từ mức cao trên 80,00% giảm xuống còn 77,83% tỷ lệ
  61. 52 người trả lời đúng cho hình thức này. Cán bộ quản lý thì vẫn giữ mức 100% số người đưa ra câu trả lời đúng nhưng người dân thì lại có sự chênh lệch giữa các câu hỏi. Câu hỏi đầu tiên về sự hiểu biết chung về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhận được tỷ lệ trả lời đúng khá cao, cao nhất là 93,30% (2 tổ dân phố ở khu vực trung tâm) và thấp nhất là ở tổ dân phố 22 đạt 73,3%. Câu hỏi về mối quan hệ trong tặng cho và nghĩa vụ của những người tặng cho với nhau trong khi thực hiện hình thức chuyển quyền này vẫn đạt tỷ lệ cao lần lượt là 98% và 90%. Tuy nhiên, đến lĩnh vực nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất và cơ quan thụ lý giải quyết việc này lại không được người dân hiểu biết nhiều, tỷ lệ người trả lời đúng giảm đi đáng kể. Đối với câu hỏi “Tặng cho QSDĐ có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hay thuế thu nhập không?” chỉ nhận được 30% số người trả lời đúng ở Tổ dân phố 22, tiếp đến là 46,70% tại Tổ dân phố 19 và cao nhất là 86,7% tại Tổ dân phố 5. Về vấn đề cơ quan nào giải quyết thủ tục tặng cho QSDĐ thì con số lại đảo ngược, số người trả lời đúng ở Tổ dân phố 5 lại ở mức thấp nhất, chỉ chiếm 13,3%, đa phần họ cho rằng Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giải quyết thủ tục này, tiếp đến là Tổ dân phố 22 đạt 23,3% và cuối cùng là Tổ dân phố 19 chiếm tỷ lệ cao nhất nhưng cũng chỉ đạt 40% số người được điều tra trả lời đúng. Điều đó chứng tỏ người dân còn có sự nhầm lẫn giữa Phòng Tài nguyên và Môi trường với Văn phòng Đăng ký QSDĐ, cũng dễ hiểu cho sự nhầm lẫn này bởi lẽ do trụ sở làm việc của Văn phòng Đăng ký QSDĐ và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện chưa tách biệt. Để tránh sự nhầm lẫn này và để chất lượng công việc đạt hiệu quả hơn, chính quyền địa phương cần bố trí nhân lực hợp lý, củng cố, kiện toàn bộ máy cán bộ trong những năm tới.
  62. 53 4.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Mường Thanh tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Bảng 4.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Tổ dân phố 5 Tổ dân phố 19 Tổ dân phố 22 Nội dung câu hỏi CB Người CB Người CB Người TB quản lý dân quản lý dân quản lý dân 1. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được 100,00 93,30 100,00 56,70 100,00 10,00 65,00 hiểu như thế nào? 2. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất được 100,00 96,70 100,00 56,70 100,00 3,30 64,18 hiểu như thế nào? 3. Theo quy định của Pháp luật mọi đối tượng tham gia thế chấp, bảo lãnh giá 100,00 13,30 100,00 53,30 100,00 80,00 61,65 trị QSDĐ trong phạm vi nào? 4. Trường hợp hộ gia đình cá nhân trong nước có thể 100,00 23,30 100,00 30,00 100,00 26,70 45,00 được thế chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ tại đâu? 5. Bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ còn được quy định 100,00 90,00 100,00 16,70 100,00 53,30 65,00 trong luật nào? TB 100,00 63,32 100,00 42,68 100,00 34,66 60,17 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả) Qua bảng 4.15 ta thấy tỷ lệ người dân trả lời đúng về hình thức thế chấp, bảo lãnh giảm hẳn chỉ còn lại ở mức trung bình 60,17%. Đạt tỷ lệ cao nhất
  63. 54 là Tổ dân phố 5 63,32%, tiếp đến là 42,68% ở Tổ dân phố 19, 34,66% tại Tổ dân phố 22 trả lời đúng. Với con số trên, ta có thể thấy rằng, mặc dù số trường hợp thực hiện thế chấp, bảo lãnh trên địa bàn huyện khá cao nhưng sự hiểu biết về vấn đề này chưa thực sự sâu sắc. Do đó, cần có biện pháp giúp người dân hiểu rõ hơn nữa về việc thực hiện hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ. 4.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. Tỉnh Điện Biên mặc dù là một tỉnh miền núi còn nghèo, lạc hậu về nhiều mặt nhưng khu vực phường Mường Thanh lại hiện đại hơn các huyện khác trên địa bàn toàn tỉnh. Những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng cao dẫn đến trình độ dân trí cũng tăng lên. Trình độ cán bộ các ngành nói chung cũng như ngành quản lý đất đai nói riêng đã được củng cố, đặc biệt là đối với các ngành tiếp xúc trực tiếp với người dân. Bản thân các cán bộ tự trau dồi kiến thức chuyên môn, tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật phục vụ cho chính công việc của mình và phục vụ người dân. Tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai vẫn còn chồng chéo, còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn. Hơn nữa, sự hiểu biết của người dân còn nhiều hạn chế, sự phối hợp giữa người dân và cán bộ quản lý chưa đồng nhất do đó công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung còn gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, việc mua bán trao tay, không khai báo chính quyền, không làm thủ tục hành chính về đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tên chủ sử dụng .là những vấn đề nan giải, khó giải quyết tồn tại nhiều năm qua. Vì vậy các cơ quan ban ngành tạo điều kiện hơn nữa trong công tác tiếp dân, tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân được tốt hơn.
  64. 55 Trong những năm gần đây, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện sôi động hơn những năm trước. Để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nói chung và đất đai nói riêng phát triển lành mạnh, các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, thuận lợi hơn nữa. 4.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 4.4.1. Thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 Đến nay, các tổ dân phố trên địa bàn phường đã có hệ thống bản đồ địa chính tương đối đầy đủ với các tỷ lệ 1/500 - 1/1000. Vì vậy, tất cả các thửa đất trên địa bàn đều được quản lý trên cơ sở bản đồ địa chính và hệ thống hồ sơ địa chính. Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (một cửa) phần nào đã góp phần giúp huyện trong công tác tiếp nhận và trả kết quả giúp cho công việc được giải quyết nhanh gọn và đạt hiệu quả. - Cán bộ làm công tác quản lý đất đai trong phường đều có trình độ chuyên môn cao. 4.4.2. Khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh giai đoạn từ năm 2016-2018 - Việc thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở các tổ dân phố còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian. - Nhiều trường hợp đã mua bán trao tay nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. - Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất ở huyện còn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển quyền nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất. - Công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại đất đai còn chậm trễ, ảnh
  65. 56 hưởng đến việc chuyển quyền QSD đất tại những khu vực trong vùng tranh chấp và những khu vực có liên quan. 4.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Mường Thanh - Ban hành các văn cụ thể hoá các chính sách và pháp Luật Đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực hiện. - Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đối với đội ngũ cán bộ phụ trách địa chính. - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các QSDĐ. - Phường cần tích cực cải cách thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, để việc chuyển quyền sử dụng đất thực sự trở thành thị trường giao dịch đặc biệt phát triển giống như các huyện lớn khác trên cả nước. - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai. - Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng mặc dù các cấp chính quyền địa phương gần đây cũng đã có những chủ trương, chính sách như đầu tư dự án đo đạc địa chính, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân nhưng cần tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai đối tới người dân, giúp người dân hiểu và thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước trong việc quản lý, sử dụng đất đai. - Cần đầu tư hơn nữa trong việc dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhanh chóng hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn phường và toàn thành phố.
  66. 57 Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Qua quá trình điều tra, nghiên cứu về lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 tại phường Mường Thanh, ta có thể rút ra được một số kết luận như sau: 1- Kết quả chuyển quyến sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 như sau: Số hồ sơ tiếp nhận và giải quyết của phường Mường Thanh về công tác chuyển quyền sử dụng đất tăng đều qua các năm. Năm 2016 số hồ sơ tiếp nhận là 89 bộ, số hồ sơ giải quyết là 89 bộ; đến năm 2018 số hồ sơ tiếp nhận là 99 bộ, giải quyết được 98 hồ sơ. Trong đó số hồ sơ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất, số hồ sơ về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp nhất. 2 - Việc điều tra, khảo sát sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân cho thấy: Tỷ lệ trả lời đúng khá cao trong các phiếu phỏng vấn. Sự hiểu biết của người nhóm cán bộ quản lý cao hơn sơ với sự hiểu biết của người dân. 3 - Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất đai trên địa bàn phường Mường Thanh: Các yếu tố chính trị pháp lý; Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô; Các yếu tố xã hội. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất đai trên địa bàn phường Mường Thanh: - Ban hành các văn cụ thể hoá các chính sách và pháp Luật Đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực hiện. - Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới
  67. 58 người dân. - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai. - Đầu tư hơn nữa trong việc dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. 5.2. Đề nghị - Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân những kiến thức về pháp luật đất đai nói chung và về chuyển QSDĐ nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết và trình độ của người dân. Đồng thời với đó là nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao trình độ văn hóa của người dân trên địa bàn. - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai. - Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng mặc dù các cấp chính quyền địa phương gần đây cũng đã có những chủ trương, chính sách như đầu tư dự án đo đạc địa chính, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân nhưng cần tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai đối tới người dân, giúp người dân hiểu và thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước trong việc quản lý, sử dụng đất đai. - Cần đầu tư hơn nữa trong việc dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhanh chóng hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn phường và toàn thành phố.
  68. 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay". 2. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. 5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính. 6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. 7. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013. 8. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; 9. Chính phủ (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 10. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất. 11. Chính phủ (2014), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 12. Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số