›

Khóa luận Công tác kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 3 thôn tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018

pdf 70 trang thiennha21 13/04/2022 5850
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Công tác kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 3 thôn tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_cong_tac_ke_khai_cap_giay_chung_nhan_quyen_su_dung.pdf

Nội dung text: Khóa luận Công tác kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 3 thôn tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THƯ Tên đề tài: “CÔNG TÁC KÊ KHAI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN 3 THÔN TẠI XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG NĂM 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Thái Nguyên, năm 2019
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THƯ Tên đề tài: “CÔNG TÁC KÊ KHAI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN 3 THÔN TẠI XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG NĂM 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K47 – ĐCMT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thùy Linh Thái Nguyên, năm 2019
  3. i LỜI CẢM ƠN Qua quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng, em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho mình hành trang vững chắc cho công tác sau này. Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng đã tận tình giảng dạy dỗ em trong thời gian qua. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến cô ThS. Nguyễn Thùy Linh, cô đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Trong thời gian làm việc với thầy, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc. Đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình. Do thời gian cũng như kiến thức của bản thân có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế nên trong quá trình làm khóa luận còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Sinh viên Nguyễn Thị Thư
  4. ii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Biên Sơn năm 2018 39 Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ ở 3 thôn thuộc xã Biên Sơn năm 2018 42 Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 44 Bảng 4.4. Kết quả số diện tích được cấp GCNQSD theo hồ sơ của xã Biên Sơn năm 2018 45 Bảng 4.5. Tổng hợp số hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 47 Bảng 4.6. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 49
  5. iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 36
  6. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và môi trường GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định Chính Phủ UBND Uỷ ban nhân dân CSDL Cơ sở dữ liệu NQ-CP Nghị quyết Chính Phủ QH Quốc hội CT - TTg Chỉ thị thủ tướng VPĐKQSDĐ Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất
  7. v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC BẢNG BIỂU ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục tiêu của đề tài 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở lý luận 4 2.1.1. Những vấn đề về đất đai 4 2.1.2. Đăng kí đất đai 5 2.1.3. Quyền sử dụng đất 7 2.1.4. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8 2.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8 2.1.6. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10 2.3. Cơ sở thực tiễn 11 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới 11 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam 12 2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 14 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận 22
  8. vi 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22 2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23 2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 29 2.4.6. Mẫu GCN 30 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32 3.1.1. Đối tượng 32 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 32 3.2. Thời gian nghiên cứu 32 3.3. Nội dung nghiên cứu 32 3.4. Phương pháp thực hiện 32 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 33 3.4.3. Phương pháp thống kê 33 3.4.4. Phương pháp so sánh 33 3.4.5. Phương pháp phân tích, đánh giá 33 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang [3] 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 34
  9. vii 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.2. Tình hình sử dụng đất đai tại xã Biên Sơn 38 4.3. Công tác kê khai cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018 41 4.3.1. Tổng hợp kết quả quá trình kê khai cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 41 4.3.2. Tổng hợp các trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 43 4.3.3. Tổng hợp các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 46 4.4. Những thuận lợi, khó khăn và Giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Biên Sơn 50 4.4.1. Những thuận lợi 50 4.4.2. Những khó khăn 51 4.4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Biên Sơn 51 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 5.1. Kết luận 55 5.2. Kiến nghị. 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57
  10. 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là cơ sở để phát triển kinh tế - văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Để quản lý và sử dụng tài nguyên đất tiết kiệm và có hiệu quả. Nhà nước ta đã ban hành Luật Đất đai ngày 29/11/2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong hệ thống pháp luật về đất đai đã quy định công tác đo vẽ bản đồ, lập hồ sơ địa chính là hết sức quan trọng, là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đây là nhiệm vụ quan trọng nhằm giúp các cấp chính quyền nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, là cơ sở thực hiện các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, gắn với việc bảo vệ môi trường. Tạo cơ sở pháp lý, khoa học để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật. Trong những năm qua, tình hình quản lý và sử dụng đất đai của xã Biên Sơn luôn được coi trọng và đã dần đi vào nề nếp. Ngay từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, cùng với các văn bản hướng dẫn của Bộ và của tỉnh, UBND xã đã triển khai, tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, giải quyết các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai theo đúng quy định. Tạo điều kiện cho việc phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn xã. Đến nay, xã đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, góp phần nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai và đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn trước
  11. 2 mắt. Trong những năm qua được sự quan tâm của Đảng và nhà nước, đời sống kinh tế của người dân đã từng bước được cải thiện. Đất đai cơ bản đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên tình trạng hồ sơ địa chính vẫn còn nhiều bất cập, không đồng bộ dẫn đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai gặp nhiều khó khăn. Hệ thống hồ sơ địa chính của xã được xây dựng chủ yếu dựa trên các loại tài liệu bản đồ khác nhau, như bản đồ giải thửa 299, trích đo thửa đất bằng thước dây và cả trường hợp người sử dụng đất tự kê khai. Việc đo đạc, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính không được thực hiện thường xuyên tại ba cấp, dẫn tới tình trạng công tác chỉnh lý biến động tồn đọng ngày càng lớn. Tình trạng hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính thiếu đồng bộ, không thống nhất, không đảm bảo tính chính xác về mặt số liệu và tính pháp lý; nên gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác thống kê, kiểm kê đất đai hàng năm, bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác giải quyết đơn, thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai của người sử dụng đất. Vì vậy, việc đo đạc bản đồ địa chính, xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ, thống nhất cho xã là việc làm cần thiết và cấp bách để đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, tiết kiệm và có hiệu quả. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính chính là tiền đề cho việc quản lý, khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, thuận tiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký thống kê đất đai, lập và lưu trữ sổ bộ địa chính (sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai), cấp GCN thực hiện bằng phương pháp thủ công, chưa đáp ứng được theo quy định hiện hành giai đoạn hiện nay do vậy rất cần thiết phải đo đạc mới bản đồ địa chính và cấp GCN.
  12. 3 Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của: Th.S Nguyễn Thùy Linh. Em tiến hành thực hiện đề tài " Công tác kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 3 thôn tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018". 1.2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được tình hình cơ bản của xã Biên Sơn, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực. - Điều tra tình hình sử dụng đất tại xã Biên Sơn năm 2018. - Tìm hiểu công tác kê khai cấp GCNQSDĐ cụ thể tại 3 thôn thuộc xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang. - Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ. Từ đó đưa ra những đề xuất, các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã. 1.3. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ. * Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
  13. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Những vấn đề về đất đai * Khái niệm về đất đai: - VV.Docutraiep (1846 - 1903) [7]: Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương. - Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt nó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bè mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. * Phân loại đất đai: Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013 [4], căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: Thứ nhất là nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
  14. 5 Thứ hai là nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. Thứ ba là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. 2.1.2. Đăng kí đất đai * Khái niệm đăng kí đất đai (Nguyễn Thị Lợi, 2017) [6]: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
  15. 6 lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
  16. 7 - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 2.1.3. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
  17. 8 2.1.4. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. 2.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Khái niệm. Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [4]:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. * Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
  18. 9 - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN. 2.1.6. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điều 95 Luật Đất đai năm 2013[4] quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
  19. 10 ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành Luật Đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
  20. 11 - Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước. - Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. -Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 405/QĐ-UBND ngày 14/7/2017 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bộ đơn giá đo đạc bản đồ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và số hóa chuyển hệ bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau. [8] - Tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh
  21. 12 chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. - Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN là bìa vàng. Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước. [8] Chính Phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật Đất đai 2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn Luật Đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn,
  22. 13 đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động lực cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta. Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau: Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã). Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương.
  23. 14 2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Bắc Giang Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang Vũ Văn Tưởng cho biết, từ nay đến năm 2020, tỉnh phấn đấu hoàn thành việc đo đạc bản đồ địa chính cho 100% số đơn vị hành chính cấp xã; hoàn thành việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất đạt trên 90% số lượng thửa đất phải kê khai. [10] Để đạt kế hoạch, Sở tổ chức rà soát, làm rõ khối lượng; tập trung huy động mọi nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ đo đạc bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trên địa bàn. Sở Tài nguyên và Môi trường và các huyện, thành phố tăng cường công tác quản lý, giám sát, thanh tra, kiểm tra công tác đo đạc bản đồ địa chính gắn với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cường tập huấn về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý đất đai trên địa bàn; tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền các cấp trong công tác đo đạc bản đồ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang, từ năm 1997 đến nay diện tích đã được đo đạc bản đồ địa chính của 220/230 xã, phường, thị trấn ở tỉnh đạt trên 322.600 ha, chiếm 83% diện tích tự nhiên toàn tỉnh. Đến tháng 8/2018, toàn tỉnh cấp được trên 844.700 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân với diện tích trên 219.000 ha, cho trên 2,7 triệu thửa đất (trong đó đất ở trên 402.000 giấy, đất lâm nghiệp trên 74.000 giấy, đất sản xuất nông nghiệp trên 359.000 giấy); khối lượng còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trên 108.000 thửa đất với tổng diện tích trên 25.000 (chủ yếu là đất có nguồn gốc từ các lâm trường). Đến ngày 30/8/2018, toàn tỉnh đã cấp được gần 6.400 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đạt tỷ lệ trên 99% diện tích cần cấp. Đến nay, toàn tỉnh đã cấp đổi trên 274.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với
  24. 15 diện tích trên 34.000 ha cho trên 519.000 thửa đất, tương đương hơn 32% số lượng thửa đất cần kê khai. Tuy nhiên, công tác đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang còn nhiều tồn tại, hạn chế. Đó là bản đồ địa chính được đo đạc với diện tích lớn nhưng chất lượng, hiệu quả sử dụng chưa cao. Việc chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý biến động không được thực hiện thường xuyên. Một số huyện, thành phố chưa thực sự quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính; có nhiều trường hợp cấp trùng thửa, sai diện tích, giấy chứng nhận đã in nhưng không trao cho người sử dụng đất * Quy trình cấp GCNQSDĐ BƯỚC 1. CÔNG TÁC CHUẨN BỊ: a. Đơn vị tư vấn - Chuẩn bị hồ sơ tài liệu đăng ký cấp lần đầu, cấp đổi sau đo đạc bao gồm: + Bản đồ địa chính; + Sổ mục kê; + Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; + Phiếu kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất; + Toàn bộ hồ sơ đăng ký cấp lần đầu, cấp đổi của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. - Chuẩn bị nhân lực, trang thiết bị phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và trong quá trình xét duyệt. - Thống nhất với địa phương (cấp huyện và xã) về các vấn đề sau: Kế hoạch tổ chức thẩm định và xét duyệt hồ sơ (Thời gian, địa điểm, thẩm định và xét duyệt của Tổ tư vấn, UBND xã và của Văn phòng Đăng ký QSDĐ; trách nhiệm của từng đơn vị). - Phối hợp với cán bộ địa chính xã, trưởng thôn, khu phố thông báo cho
  25. 16 người sử dụng đất nếu trong quá trình đo đạc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất chưa giao nộp (hoặc nộp thiếu) bản photo copy các loại giấy tờ phục vụ công tác đăng ký đất đai, xét cấp mới, cấp đổi GCN thì trong quá trình kê khai đăng ký phải nộp (hoặc bổ sung) các loại giấy tờ cần thiết như: Giấy CMND, sổ Hộ khẩu, các giấy tờ liên quan đến QSD (Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất), GCN đã được cấp (nếu có) b. UBND xã - Tổ chức tuyên truyền sâu rộng đến toàn thể nhân dân đề người dân nắm được các chủ trương, chính sách về công tác lập hồ sơ địa chính cấp GCNQSDĐ để người dân chấp hành thực hiện; - Thành lập tổ đăng ký kê khai, thành phần gồm: Cán bộ địa chính – Tổ trưởng, thành viên là các trưởng thôn, khu phố và đơn vị tư vấn; - Chỉ đạo các cơ quan liên quan, các thôn, phố phối hợp với đơn vị tư vấn trong công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ; cung cấp các tài liệu, hồ sơ (Quy hoạch, hành lang bảo vệ các công trình, các hồ sơ liên quan đến thửa đất đã cấp GCN, các hồ sơ địa chính lưu tại xã ) cho đơn vị tư vấn; - Phối hợp với đơn vị tư vấn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng TN&MT cấp huyện để lập kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký của xã. Lập lịch kê khai đăng ký cho từng thôn, phố; - Trên cơ sở kế hoạch xét duyệt, chuẩn bị địa điểm và các điều kiện phục vụ cho công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ. BƯỚC 2: CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ XÉT DUYỆT a. Công tác đăng ký - Đối với khu vực đất khu dân cư
  26. 17 + Thực hiện cấp đổi GCN đối với các thửa đất đã được cấp GCN. + Thực hiện cấp mới GCN đối với các thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. + Chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đối với khu vực đất nông nghiệp + Thực hiện cấp đổi theo bản đồ địa chính đối với các thửa đất đã được cấp GCN. + Cấp mới GCN đối với các thửa đất chưa được cấp GCN.  Người sử dụng đất - Kê khai đúng theo hướng dẫn trong đơn đề nghị cấp mới, cấp đổi GCN (Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT); - Người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký là chủ sử dụng đất (cá nhân); chủ hộ gia đình (vợ hoặc chồng) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân; người đứng đầu của tổ chức sử dụng đất. Trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền có chứng thực của UBND xã hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước. - Người kê khai đăng ký phải nộp bản sao giấy tờ, đã có chứng nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực, gồm: + CMND, sổ hộ khẩu; văn bản ủy quyền (nếu có); + GCNQSDĐ bản sao (đối với trường hợp cấp đổi); giấy tờ về chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho cùng với GCNQSDĐ (đối với các trường hợp biến động); các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (đối với trường hợp cấp lần đầu). - Người kê khai đăng ký phải nộp bản gốc GCN bị ố, nhòe, rách, hư hỏng để làm thủ tục cấp lại GCN.
  27. 18  Tổ đăng ký - Hướng dẫn người sử dụng đất kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ theo quy định. Đối với các trường hợp chuyển đổi, dồn điền đổi thửa mà không xác định được tên chủ sử dụng đất, diện tích, số tờ, số thửa cũ thì hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. - Tổ chức tiếp nhận hồ sơ đăng ký; kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, thống nhất của nội dung hồ sơ để phát hiện kịp thời những thiếu sót, hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ; kiểm tra đối chiếu nội dung hồ sơ về thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản với giấy tờ pháp nhân (hoặc nhân thân), kiểm tra giấy tờ liên quan nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất (nếu nộp bản sao). - Giải quyết những vướng mắc trong quá trình kê khai đăng ký (nếu có). - Hướng dẫn người sử dụng đất nhận biết vị trí thửa đất trên bản đồ, nhận diện tích, mục đích sử dụng . - Sau khi kê khai xong, tiến hành phân loại hồ sơ: + Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới); + Hồ sơ đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận; + Hồ sơ phải chỉnh lý thêm, hồ sơ chưa đủ giấy tờ thủ tục. - Lập danh sách các thửa đất đã kê khai đăng ký, chưa kê khai đăng ký. - Lập danh sách các thửa đất đề nghị cấp GCN lần đầu (cấp mới). - Lập danh sách các thửa đất đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận kèm theo nguyên nhân xin cấp lại, cấp đổi. - Lập danh sách các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. - Lập lại bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đối với thửa đất ở có thay đổi (theo yêu cầu của Thiết kế kỹ thuật - dự toán). - Chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định cấp
  28. 19 mới, cấp đổi hoặc chỉnh lý GCNQSDĐ (đối với tổ chức); Giao hồ sơ và các danh sách cấp GCNQSDĐ lần đầu cho Tổ tư vấn; chuyển hồ sơ cấp đổi gửi UBND xã để chuyển đếnVăn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện thẩm định (đối với hộ gia đình, cá nhân) b. Công tác xét duyệt  Tổ tư vấn - Tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai từ tổ đăng ký chuyển sang (đối với các trường hợp cấp lần đầu) - Xây dựng kế hoạch xét duyệt hồ sơ theo đơn vị thôn, xóm. - Căn cứ hồ sơ đăng ký do Tổ đăng ký chuyển đến, Tổ tư vấn thực hiện các nhiệm vụ sau: + Tổ chức hội nghị xác định nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, thời gian tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ các công trình (Lập biên bản ghi ý kiến của từng trường hợp). + Niêm yết công khai (15 ngày) tại các điểm sinh hoạt tập chung của thôn, khu dân cư, UBND xã kết quả xét cấp GCNQSDĐ. + Giải quyết những thắc mắc, khiếu nại về kết quả xét duyệt, tổng hợp ý kiến phải hồi của người dân; lập biên bản kết thúc công khai hồ sơ; lập danh sách các trường hợp phải hoàn thiện, chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ để chuyển cho Tổ đăng ký và đơn vị tư vấn hoàn thiện (nếu có). + Lập danh sách và chuyển hồ sơ đăng ký đối với những trường hợp đủ điều kiện cho UBND xã để xác nhận vào đơn và lập thủ tục trình cấp GCNQSDĐ theo quy định.  UBND xã - Trường hợp cấp lần đầu:
  29. 20 Căn cứ kết quả xét duyệt của Tổ tư vấn, tiến hành kiểm tra, ký xác nhận vào đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp đủ điều kiện và lập tờ trình trình UBND huyện cấp GCNQSDĐ. - Trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ: Căn cứ kết quả lập hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ do tổ công tác lập và chuyển đến trình Văn phòng Đăng ký đất đai thẩm định theo quy định.  Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) - Văn phòng đăng ký đất đai (thực hiện đối với đất của các tổ chức): + Tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp mới, cấp đổi, chỉnh lý do đơn vị tư vấn chuyển đến, tổ chức thẩm định, in GCNQSDĐ (nếu đủ điều kiện) và chuyển cho Chi cục Quản lý đất đai trình Lãnh đạo Sở ký giấy chứng nhận theo quy định (đối với trường hợp công nhận phải trình UBND tỉnh ban hành Quyết định công nhận quyền sử dụng đất trước khi in, ký giấy chứng nhận); lập thủ tục thu hồi GCNQSDĐ cũ đối với trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ; thực hiện chỉnh lý biến động đối với trường hợp không phải cấp đổi. + Thực hiện trao GCNQSDĐ theo quy định. - Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: + Kiểm tra toàn bộ hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do UBND xã chuyển đến về mức độ đầy đủ của tài liệu, sự thống nhất nội dung giữa các tài liệu của hồ sơ; nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã; + Xác nhận chính thức vào đơn đăng ký đối với từng trường hợp được cấp lần đầu hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, theo đúng quy định của pháp Luật Đất đai; + Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận mà người sử dụng đất đang thế chấp, tín chấp giấy chứng nhận tại tổ chức tín dụng thì thẩm tra, xác nhận giấy chứng nhận đang thế chấp, tín chấp vào đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, đồng thời sao bản lưu giấy chứng nhận đã cấp (nếu có) hoặc trích sao sổ
  30. 21 địa chính để bổ sung hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận thay cho việc nộp bản chính giấy chứng nhận đã cấp; đồng thời gửi thông báo cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp, tín chấp (đang giữ giấy chứng nhận) biết về các trường hợp đang làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận; + Chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; xác định trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính (nếu có); chuyển hồ sơ đủ điều kiện cho cho đơn vị tư vấn để in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đơn vị tư vấn in trước khi chuyển hồ sơ dăng ký và GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ.  Phòng Tài nguyên Môi trường - Tiếp nhận hồ sơ cấp GCNQSDĐ, cấp đổi GCNQSDĐ do Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến thực hiện các công việc. - Đối với các trường hợp cấp mới: Trình UBND huyện ký GCNQSDĐ. - Đối với trường hợp cấp đổi: Trình UBND huyện thu hồi GCNQSDĐ đã cấp và ký GCNQSDĐ cấp đổi. - Chuyển GCNQSD đã ký và hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng Đăng ký đất đai để lưu trữ và chuyển về xã để trả cho người sử dụng đất. - Gửi thông báo về việc cấp GCN cho VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc. BƯỚC 3: HOÀN THIỆN HỒ SƠ SAU KHI CẤP GCN: a. Đơn vị tư vấn - Căn cứ kết quả cấp GCNQSDĐ thực hiện chỉnh sửa bản đồ địa chính theo kết quả cấp GCNQSDĐ. - In các loại sổ địa chính, sổ mục kê và sổ cấp Giấy chứng nhận để chuyển cho UBND xã.
  31. 22 - Chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp GCN, In bản đồ địa chính và các tài liệu khác có liên quan (số lượng như trong TKKT-DT ngày), trình các cơ quan có thẩm quyền xác nhận, giao nộp sản phẩm. b.UBND xã - Tổ chức thông báo cho người sử dụng đất đến nhận GCNQSDĐ và ký nhận vào sổ địa chính, số cấp GCNQSDĐ; thu hồi GCNQSDĐ cũ trước khi phát GCNQSDĐ mới (đối với trường hợp cấp đổi). - Thu phí, lệ phí địa chính theo uỷ quyền của VPĐKQSDĐ. 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật Đất đai 2013 [4]: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá trính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành. Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất. GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
  32. 23 2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật Đất đai 2013. Theo điều 105 Luật Đất đai 2013, quy định như sau: [4] - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau: [4] - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
  33. 24 - Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đôi sang Giấy chứng nhận
  34. 25 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2.5.4.1. Chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như sau: [4] 1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
  35. 26 h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. 2. Chính Phủ quy định chi tiết Điều này. 2.5.4.2. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cụ thể như sau: [5] 1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994; c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo
  36. 27 quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ- UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà . Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật. g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải
  37. 28 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó. Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này. h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau: a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở; b) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều này.
  38. 29 3. Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau: a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư); b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. c) Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có). 4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ theo điều 19, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ [5], các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
  39. 30 - Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013. - Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh. 2.4.6. Mẫu GCN Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT - BTNMT quy định giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây: [1] - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
  40. 31 liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 012345, được in màu đen; dấu nổi của Bộ TNMT; - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ TNMT phát hành và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  41. 32 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn đều phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất với UBND xã theo đúng thời gian, địa điểm được thông báo để được xét cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu Thực hiện công tác kê khai cấp GCNQSDĐ tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018. 3.2. Thời gian nghiên cứu Từ 28/05/2018 đến 15/09/2018 3.3. Nội dung nghiên cứu * Nội dung 1: Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang * Nội dung 2: Tình hình sử dụng đất đai tại xã Biên Sơn * Nội dung 3: Công tác kê khai cấp GCNQSD đất tại xã Biên Sơn năm 2018 * Nội dung 4: Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Biên Sơn 3.4. Phương pháp thực hiện 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp Thực hiện công tác tổ chức kê khai tại các thôn trên địa bàn xã bao gồm các nội dung sau: - Tổ chức kê khai đăng ký đất đai: công tác tổ chức và hướng dẫn người dân kê khai đăng ký đất đai theo đúng quy định của pháp luật. - Tổng hợp phân loại đơn đăng ký kê khai, tiến hành rà soát, đối chiếu các thông tin kê khai của người dân so với kết quả đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính kết quả phân loại theo các trường hợp sau: + Đủ điều kiện cấp GCNGSDĐ: cấp lần đầu và cấp đổi GCNQSDĐ.
  42. 33 + Chưa đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ: mục đích đưa ra giải pháp hoàn thiện giấy tờ để bổ sung vào hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ. + Không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ: trường hợp do lấn chiếm, kê khai không đúng mục đích 3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp - Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai, của xã Biên Sơn - Thu thập các tài liệu, số liệu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Biên Sơn tại UBND xã Biên Sơn, tại các phòng ban chức năng của huyện Lục Ngạn và tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Giang 3.4.3. Phương pháp thống kê Mục đích của việc sử dụng phương pháp này là nhằm phân nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng một chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa chúng. Các chỉ tiêu dùng thống kê trong việc nghiên cứu đề tài này có thể kể đến như: Diện tích đất đai, đối tượng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, tổng số giấy chứng nhận đã được cấp theo loại sử dụng đất Số liệu được sử lý bằng các phần mềm Excel, Word 3.4.4. Phương pháp so sánh Dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh các số liệu theo các mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra những nhận xét và tiến hành so sánh với kế hoạch đã đề ra xem thực hiện đạt bao nhiêu %, đạt hay không đạt. 3.4.5. Phương pháp phân tích, đánh giá Trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập sẽ tiến hành phân tích, tổng hợp và đánh giá để đưa ra những kết luận, đánh giá về quá trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
  43. 34 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang [3] 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1.Vị trí địa lý Xã Biên Sơn là xã trung du miền núi nằm ở phía bắc của huyện Lục Ngạn- tỉnh Bắc Giang. Xã có 18 thôn, dân số 8160 người với tổng diện tích đất tự nhiên là 2063,19 ha. + Phía Đông giáp Trường bắn TB1 + Phía Bắc giáp xã Hộ Đáp + Phía Nam giáp xã Hồng Giang và trường bắn TB1 + Phía Tây giáp xã Thanh Hải - Xã Biên Sơn có 02 đường giao thông chính chạy qua là: Tỉnh lộ 290 chạy theo chiều Bắc - Nam có chiều dài khoảng 6 km. Và đường huyện lộ 83 chạy theo chiều Đông – Tây có chiều dài khoảng 2,5km. - Về địa hình: xã Biên Sơn có địa hình bán sơn địa, cao ở phía Đông Bắc, thấp dần về phía Tây Nam tạo nên độ cao thấp của địa hình mang đặc thù xã miền núi bắc bộ. + Phía Bắc không được bằng phẳng, đồi núi nhiều, hệ thống ruộng đa số là ruộng bậc thang , có chênh lệch về độ cao giữa các ruộng khá lớn, không có hệ thống thuỷ lợi canh tác phụ thuộc vào nước trời . + Phía Nam và phía Tây địa hình tương đối bằng phẳng tạo nên vùng trồng lúa và các cây công nghiệp ngắn ngày, hệ thống ao hồ, kênh mương tại đây tương đối thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
  44. 35 4.1.1.2. Khí hậu Về khí hậu, xã nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, chia làm 4 mùa rõ rệt, nhiệt độ cao nhất khoảng 36 - 39oC (tháng 7 - 8), nhiệt độ thấp nhất khoảng 7 - 9oC (tháng 02 - 03). Lượng mưa trung bình hàng năm 1600 - 1800 mm. Nhìn chung khí hậu và thời tiết của xã Biên Sơn tương đối thuận lợi cho phát triển trồng trọt, chăn nuôi. 4.1.1.3. Thuỷ văn Nguồn nước mặt gồm có hệ thống kênh hồ bấu , mương đồng phấn , và hệ thống kênh mương nội đồng, ao hồ, đập nằm rải rác trong xã, tạo điều kiện khá thuận lợi cho sản xuất của nhân dân. Nguồn nước ngầm chưa được khảo sát cụ thể, nhưng qua thực tế sử dụng của nhân dân cho thấy: đối với giếng đào có độ sâu từ 4 - 15 m, đối với giếng khoan gia đình loại nhỏ có độ sâu 15 - 50 m. Khối lượng và chất lượng nguồn nước cơ bản đảm bảo cho sinh hoạt của các hộ gia đình trong năm. Riêng vào mùa khô Có hộ không có nước dùng. 4.1.1.4. Tài nguyên đất Tổng diện tích đất đai toàn xã theo địa giới hành chính là 2063,19 ha. Trong đó: đất nông nghiệp 1603,33 ha chiếm 77,71%. đất phi nông nghiệp 457,34 ha chiếm 22,17%, đất chưa sử dụng 2,52 ha chiếm 0,12%. - Xã Biên Sơn có diện tích đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất chiếm tỷ lệ cao, đất chưa sử dụng chủ yếu là đất đồi trọc hoặc đất núi đá, đa số nhân dân vẫn sống chủ yếu dựa vào nông lâm nghiệp nên đời sống khó khăn. Cần có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khai thác các loại đất để trồng cây ăn quả, trồng rừng cần được đẩy mạnh, tạo công ăn việc làm cho người dân nhằm tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống cho người dân.
  45. 36 - Đối với xây dựng công trình: Đất đai và địa hình của xã không thuận lợi cho việc phát triển xây dựng các khu công nghiệp mà chỉ thuận lợi xây dựng các khu dân cư, khu vui chơi giải trí, khu du lịch sinh thái. 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Cơ cấu kinh tế * Kinh tế nông nghiệp Tổng diện tích đất nông nghiệp năm 2015 là 1893,16 ha, chiếm 91,76% diện tích tự nhiên, tăng 73,81 ha so với năm 2010 (1.819,35ha). Ngành nông nghiệp giữ vai trò trọng yếu trong phát triển kinh tế của xã. Đồng thời, nông nghiệp của xã có vai trò quan trọng trong việc cân bằng môi trường sinh thái, tạo cảnh quan. Vì thế, trong những năm qua, ngành trồng trọt có sự chuyển dịch mạnh từ đấ rừng, đất trồng cây hàng năm sang cây lâu năm, đặc biệt là cây vải thiều, nhãn và cây ăn quả có múi - Ngành trồng trọt: trên địa bàn xã trong thời gian qua khá phát triển, đã góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thu nhập của người dân trên địa bàn xã nói riêng, trong đó: + Đất trồng cây hàng năm có 280,6 ha chủ yếu trồng lúa và cây hoa mầu tuy nhiên do bị dịch bệnh thường xuyên nên năng suất giảm, hiệu quả kinh tế không cao, một số chuyển sang cây ăn quả có múi cho hiệu quả kinh tế cao hơn. + Đất trồng cây lâu năm có 410,03 ha chủ yếu là cây vải thiều, nhã (diện tích trồng mới 21,5ha, diện tích cho sản phẩm 370 ha). - Ngành chăn nuôi: Được quản lý chặt chẽ, công tác đăng ký chăn nuôi, tiêm phòng gia súc, gia cầm và vệ sinh tiêu độc chuồng trại được thực hiện tốt. Ngành chăn nuôi trên địa bàn xã có quy mô khá đa dạng theo hộ gia đình. Năm 2015 trên địa bàn xã có 1575 con trâu, bò, ngựa. 5700 con lợn. Dê 2500 con, và hơn 70.000 con gia cầm. Nhìn chung, trong những năm gần đây do
  46. 37 tình hình dịch bệnh diễn ra phức tạp, đồng thời giá cả biến động khá lớn làm cho ngành chăn nuôi của xã phát triển không như mong muốn. * Kinh tế dịch vụ - Tiểu thủ công nghiệp Dịch vụ thương mại đang trên đà phát triển, ngày càng đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và tiêu dùng của nhân dân. Trên địa bàn hiện có khoảng 205 hộ hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hoá tập trung dọc Tỉnh lộ 290, Đường Liên xã đi Thanh hải và các đường liên thôn, đã đáp ứng nhu cầu cơ bản cho sinh hoạt tiêu dùng của người dân trong xã. Tiểu thủ công nghiệp đã từng bước phát triển, góp phần vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế của xã. 4.1.2.2.Dân số - lao động - Dân số toàn xã đến 31/12/2015 là 8160 nhân khẩu, là xã có dân số trung bình, với 1873 hộ gia đình, trong đó: nữ chiếm 49,2% dân số toàn xã. Mật độ dân số 395,5 người/km2. - Các khu dân cư tập trung chủ yếu dọc các tuyến đường chính trong xã. Một phần nhỏ diện tích đất ở nằm xen lẫn trong đất sản xuất nông nghiệp. - Nguồn lao động của xã tương đối dồi dào, tổng số người trong độ tuổi lao động là 5050 người, chiếm 61,9% dân số. Nhưng tỷ lệ lao động trong lĩnh vực nông nghiệp vẫn chiếm tỷ lệ trên 60% (so với chương trình trình xây dựng nông thôn mới tỷ lệ lao động khu vực nông lâm nghiệp phải thấp hơn 45%), đây là vấn đề khó khăn trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 4.1.2.3 Phát triển văn hóa – xã hội * Giáo dục Được sự quan tâm của tỉnh, huyện, cơ sở vật chất của các cấp học trên địa bàn xã như trường Tiểu Học, trường Mần Non và trường THCS đã đạt chuẩn theo quy định của bộ giáo dục đề ra. Đội ngũ giáo viên ổn định và tận
  47. 38 tâm với nghề, chất lượng dạy và học từng bước được nâng lên, tỷ lệ trẻ em 6 tuổi vào lớp 1 đạt 100%, tỷ lệ học sinh thi tốt nghiệp tiểu học hàng năm đều đạt 100%. * Cơ sở Y tế Trên địa bàn xã có 01 trạm y tế với tổng diện tích là 1254,4m2. có 4 giường bệnh, được đầu tư trang bị các phương tiện phục vụ công tác khám chữa bệnh và chăm sóc sức khoẻ ban đầu cho nhân dân. Trạm có 2 dãy nhà được đầu tư xây dựng bán kiên cố. gồm 07 phòng xây dựng năm 2000, trạm có 7 y bác sỹ, hộ lý. Trạm đạt chuẩn cơ sở y tế năm 2006. Để đảm bảo theo tiêu trí nông thôn mới, trong thời gian tới cần nâng cấp và xây lại trạm y tế, để đảm bảo công tác phục vụ khám chữa bệnh cho nhân dân. * Hoạt động thông tin truyền thông Trong những năm qua, cơ sở hạ tầng cũng như hoạt động ngành bưu chính viễn thông phát triển nhanh, chất lượng thông tin được nâng cao, được củng cố và hiện đại hoá với kỹ thuật tiên tiến. Sóng truyền thanh, truyền hình và điện thoại di động đã phủ khắp xã. * Tôn giáo, tín ngưỡng Trên địa bàn xã Biên Sơnkhông có công trình di tích nào được xếp hạng. Ngoài ra trên địa bàn xã còn có 09 Đình, miếu nằm tại các thôn với mục đích phục vụ tín ngưỡng của người dân. Trong xã không có người theo tôn giáo. 4.2. Tình hình sử dụng đất đai tại xã Biên Sơn Theo số liệu kiểm kê đất đai hàng năm 2018 tại xã Biên Sơn, diện tích đất đai toàn xã là 2.063,19 ha, cơ cấu diện tích các loại đất được thể hiện qua bảng 4.1.
  48. 39 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Biên Sơn năm 2018 STT Loại Đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Mã Tổng diện tích đất tự nhiên 2.063,19 100 1 Đất Nông Nghiệp NNP 1.603,33 77,71 1.1 Đất sản suất nông nghiệp SXN 1.032,23 50,03 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 20,96 1,01 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUC 1,44 0,06 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 19,52 0,94 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 1.011,27 49,01 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 568,95 27,57 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 568,95 27,57 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 2,15 0,10 2 Đất phi nông nghiệp PNN 457,34 22,17 2.1 Đất ở OCT 327,73 15,88 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 327,73 15,88 2.2 Đất chuyên dùng CDG 84,44 4,09 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan TSC 0,41 0,01 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 10,95 0,53 2.2.3 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 3,63 0,17 2.2.4 Đất sản xuất kinh doanh CSK 2,18 0,10 2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 67,27 3,26 2.3 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,62 0,03 2.4 Đất nghĩa trang,nghĩa địa NTD 5,34 0,25 2.5 Đất sông ngòi,kênh,rạch,suối SON 8,58 0,41 2.6 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 30,64 1,48 3 Đất chưa sử dụng CSD 2,52 0,12 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 1,84 0,09 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 0,68 0,03 (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3]
  49. 40 Theo số liệu kiểm kê đất đai của địa phương: Tổng diện tích tự nhiên của xã là 2.063,19 ha bao gồm: Diện tích đất nông nghiệp: 1.603,33 ha chiếm 77,71% tổng diện tích đất hành chính. Trong đó: - Diện tích sản xuất nông nghiệp: 1.032,23 ha chiếm 50,03% tổng diện tích đất hành chính. + Diện tích đất trồng cây hàng năm: 20,96 ha chiếm 1,01% tổng diện tích đất hành chính. Diện tích đất trồng lúa :1,44 ha chiếm 0,06% tổng diện tích đất hành chính.Diện tích đất trồng cây hàng năm khác:19,52 ha chiếm 0,94% tổng diện tích đất hành chính. + Diện tích đất trồng cây lâu năm 1.011,27 ha chiếm 49,01% tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất lâm nghiệp: 568,95 ha chiếm 27,57 % tổng diện tích đất hành chính. + Diện tích đất rừng sản xuất là: 568,95 ha chiếm 27,57 % tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất nuôi trồng thủy sản: 2,15 ha chiếm 0,10 % tổng diện tích đất hành chính. Diện tích đất phi nông nghiệp: 457,34 ha chiếm 22,17 % tổng diện tích đất hành chính. Trong đó: - Diện tích đất ở: 327,73 ha chiếm 15,88 % tổng diện tích đất hành chính. + Diện tích đất ở tại nông thôn: 327,73 ha chiếm 15,88 % tổng diện tích đất hành chính - Diện tích đất chuyên dùng: 56,43 ha chiếm 4,09 % tổng diện tích đất hành chính. Trong đó: + Đất xây dựng trụ sở cơ quan : 0,41 ha chiếm 0,01 % tổng diện tích đất hành chính.
  50. 41 + Đất quốc phòng: 10,95 ha chiếm 0,53 % tổng diện tích đất hành chính. + Đất xây dựng công trình sự nghiệp:3,63 ha chiếm 0,17 tổng diện tích đất hành chính. + Đất sản xuất kinh doanh : 2,18 ha chiếm 0,10 % tổng diện tích hành chính. + Đất sử dụng vào mục đích công cộng: 67,27 ha chiếm 3,26 % tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất tín ngưỡng: 0,62 ha chiếm 0,03 % tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa: 5,34 ha chiếm 0,25 % tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: 8,58 ha chiếm 0,41 % tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất có mặt nước chuyên dùng: 30,64 ha chiếm 1,48 % tổng diện tích đất hành chính. Diện tích đất chưa sử dụng: 2,52 ha chiếm 0,12 % tổng diện tích đất hành chính.Trong đó: - Diện tích đất bằng chưa sử dụng: 1,84 ha chiếm 0,09% tổng diện tích đất hành chính. - Diện tích đất đồi núi chưa sử dụng: 0,68 ha chiếm 0,03% tổng diện tích đất hành chính. 4.3. Công tác kê khai cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018 4.3.1. Tổng hợp kết quả quá trình kê khai cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 Sau quá trình thực hiện đến các thôn phối hợp với các đồng chí trưởng thôn tiến hành kiểm tra, rà soát, phân tích, tổng hợp số liệu chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc.
  51. 42 Tổ công tác thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã thu được kết quả kê khai của các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn các thôn thuộc xã Biên Sơn và thu được kết quả như sau: Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ ở 3 thôn thuộc xã Biên Sơn năm 2018 STT Thôn Số hộ kê khai Số thửa Loại đất Diện tích (m2) 89 ONT 152.559,0 1 An Bình 92 142 CLN 123.473,8 2 BHK 622,1 169 ONT 288.215,6 826 CLN 1.836.730,6 8 BHK 547,2 2 Cãi 187 7 RSX 154.788,6 1 NHK 1.321,1 1 TSN 351,7 101 ONT 33.096,3 9 CLN 5.099,1 3 Phố Biên Sơn 93 2 BHK 197,0 4 RSX 276.278,2 Tổng 372 1.361 2.873.280,3 (Nguồn:Cty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3] Tổng số hộ tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ trên cả ba thôn là 372 hộ với 1361 thửa đất, tổng diện tích kê khai là 2.873.280,3 m2. Trong đó Thôn có diện tích kê khai nhiều nhất là Thôn Cãi với diện tích là 2.281.954,8 m2. Thôn có diện tích kê khai ít nhất là thôn An Bình với diện tích là 276.654,9 m2. Các hộ kê khai cấp GCNQSDĐ đối với các loại đất sau: Đất bằng trồng cây hành năm khác (BHK), đất ở nông thôn (ONT), đất trồng cây lâu năm (CLN), đất
  52. 43 rừng sản xuất (RSX), đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (NHK), đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt (TSN). Thôn An Bình có 92 hộ kê khai cấp GCN với 233 thửa đất, diện tích kê khai là 276.654,9 m2. Trong đó: Đất ONT 89 thửa, diện tích 152.559,0 m2; BHK 2 thửa, diện tích 622,1 m2; CLN 142 thửa, diện tích 123.473,8 m2. Thôn Cãi có 187 hộ kê khai cấp GCN với 1013 thửa đất, diện tích kê khai là 2281.954,8 m2. Trong đó: Đất ONT 169 thửa, diện tích 288.215,6 m2; BHK 8 thửa, diện tích 547,2 m2; CLN 826 thửa, diện tích 1836.730,6 m2; RSX 7 thửa, diện tích 154.788,6 m2 ; NHK 1 thửa, diện tích 1.321,1 m2 ; TSN 1 thửa, diện tích 351,7 m2. Thôn Phố Biên Sơn có 93 hộ kê khai cấp GCN với 116 thửa đất, diện tích kê khai là 314.670,6 m2. Trong đó: Đất ONT 101 thửa, diện tích 33.096,3 2 2 2 m ; BHK 2 thửa, diện tích 197,0 m ; CLN 9 thửa , diện tích 5.099,1 m và 2 RSX 4 thửa , diện tích 276.278,2 m . 4.3.2. Tổng hợp các trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 - Sau khi hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tổ công tác thông qua UBND xã Biên Sơn tiến hành công khai hồ sơ cấp GCNQSDĐ theo quy định. - Công tác cấp GCNQSDĐ của xã đều tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cấp cơ sở. Không có trường hợp nào vi phạm trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vi phạm về luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan, vi phạm về cấp không đúng mục đích, vi phạm về cấp không đúng diện tích, vi phạm về cấp không đúng đối tượng, vi phạm về miễn giảm tiền sử dụng đất, vi phạm về cách tính giá, về xác định thời điểm sử dụng đất. - Thời gian công khai là 15 ngày làm việc.
  53. 44 - Sau thời gian công khai hồ sơ thu được kết quả như sau: Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ Số hộ đủ Tổng số Diện tích STT Thôn Loại đất điều kiện thửa (m2) 78 ONT 132.697,6 1 An Bình 74 130 CLN 113.495,8 1 BHK 485,9 124 ONT 213.357,7 679 CLN 1.476.230,6 6 BHK 406,9 2 Cãi 152 4 RSX 104.151,9 1 NHK 1.321,1 1 TSN 351,7 76 ONT 24.452,0 5 CLN 2.940,8 3 Phố Biên Sơn 72 2 BHK 197,0 2 RSX 148.236,4 Tổng 298 1.109 2.218.325,4 (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3] Qua kết quả trên cho ta thấy công tác kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất trên địa bàn 3 thôn được thực hiện khá tốt. Đạt được những kết quả đáng ghi nhận như vậy đó là do sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể các ban ngành lãnh đạo và nhân dân trên xã. Công tác tuyên truyền về tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai đã đến được với người dân, và người dân cũng đã nhận thức được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  54. 45 Trong giai đoạn thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN có tổng số các hộ có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ của cả 3 thôn là 298 hộ với diện tích đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là 2.218.325,4 m2. Thôn có nhiều hộ có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là thôn Cãi với 152 hộ, đồng thời cũng là xóm có diện tích đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ lớn nhất là 1.795.819,9 m2. Trong đó: Đất ONT 124 thửa, diện tích 213.357,7 m2; BHK 6 thửa, diện tích 406,9 m2; CLN 679 thửa, diện tích 1.476.230,6 m2; RSX 4 thửa, diện tích 104.151,9 m2 ; NHK 1 thửa, diện tích 1.321,1 m2 ; TSN 1 thửa, diện tích 351,7 m2. Thôn có ít hộ có đủ điều cấp GCNQSDĐ là thôn Phố Biên Sơn với 72 hộ, đồng thời cũng là xóm có diện tích để điều kiện cấp GCNQSDĐ ít nhất là 175.826,2 m2. Trong đó: Đất ONT 76 thửa, diện tích 24.452,0 m2; BHK 2 thửa, diện tích 197,0 m2; CLN 5 thửa , diện tích 2.940,8 m2 và RSX 2 thửa , diện tích 148.236,2 m2 Bảng 4.4. Kết quả số diện tích được cấp GCNQSD theo hồ sơ của xã Biên Sơn năm 2018 STT Loại đất Diện tích (m2) Cơ cấu (%) Số hồ sơ 1 ONT 278 370.507,3 16,70 2 CLN 342 1.592.667,2 71,80 3 BHK 4 1.089,8 0,05 4 RSX 5 252.388,3 11,38 6 NHK 1 1.321,1 0,06 7 TSN 1 351,7 0,01 Tổng 632 2.218.325,4 100 (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3]
  55. 46 Những năm vừa qua diện tích của xã có sự thay đổi về địa giới hành chính cùng với mục đích sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nên nhu cầu cấp GCNQSDĐ của xã Biên Sơn ngày càng tăng. Kết quả số diện tích được cấp GCNQSD đất tại 3 thôn thuộc xã Biên Sơn năm 2018 với tổng diện tích là 2.218.325,4 m2. Diện tích được cấp nhiều nhất là đất trồng cây lâu năm với 342 bộ hồ sơ có diện tích 1.592.667,2 m2 chiếm 71,80% so với tổng diện tích cần cấp và diện tích được cấp ít nhất là đất nuôi trồng thủy sản với 1 bộ hồ sơ với diện tích 351,7m2 chiếm 0,01%. Trong đó đất ở nông thôn là 278 bộ hồ sơ với diện tích 370.507,3 m2 chiếm 16,70% tổng diện tích cần cấp; đất bằng trồng cây hàng năm khác là 4 bộ hồ sơ với diện tích 1089,8 m2 chiếm 0,05% , đất rừng sản xuất là 5 bộ hồ sơ với diện tích 252.388,3 m2 chiếm 11,38% , đất nuôi trồng thủy sản là 1 bộ hồ sơ với diện tích 351,7 m2 chiếm 0,01% tổng diện tích cần cấp. Do dân số tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn, đất đai có giá trị ngày càng cao, chính vì vậy luôn xảy ra tranh chấp, lẫn chiếm, giữa các hộ sử dụng đất liền kề và thậm chí cả giữa những người trong gia đình khi chuyển nhượng hoặc thừa kế Vì vậy tỷ lệ số hộ được cấp GCNQSD cho đất ở không cao bằng đất nông nghiệp. Đất đai luôn có sự biến động phức tạp trong quá trình sử dụng. Đòi hỏi các cơ quan quản lý đất đai phải theo dõi sát sao, chặt chẽ theo hệ thống nhất định. Vì vậy việc cấp GCNQSD đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Để đảm bảo cho việc cấp GCNQSD đất kịp thời khách quan, UBND xã Biên Sơn đã ra thông báo tới các hộ gia đình biết về kế hoạch cấp giấy chứng nhận và yêu cầu người dân chuẩn bị đủ thủ tục hồ sơ khi tham gia đăng kí cấp giấy chứng nhận. 4.3.3. Tổng hợp các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018
  56. 47 Bảng 4.5. Tổng hợp số hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ Số hộ không đủ Tổng số Diện tích STT Thôn Loại đất điều kiện thửa (m2) 11 ONT 19.861,4 1. An Bình 18 12 CLN 9.978,0 1 BHK 136,2 45 ONT 74.857,9 147 CLN 360.500,0 2 BHK 140,3 2. Cãi 35 3 RSX 50.636,7 0 NHK 0 0 TSN 0 25 ONT 8.644,3 4 CLN 2.158,3 3. Phố Biên Sơn 21 0 BHK 0 2 RSX 128.041,8 Tổng 74 252 654.954,9 (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc)[3] Tổng số hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ở cả 3 thôn là 74 hộ với tổng diện tích là 654.954,9 m2. Thôn có nhiều hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là thôn Cãi là 2 35 hộ với diện tích là 486.134,9 m . Trong đó: Đất ONT 45 thửa, diện tích 74.857,9 m2; BHK 2 thửa, diện tích 140,3 m2; CLN 147 thửa, diện tích 2 2 360.500,0 m ; RSX 3 thửa, diện tích 50.636,7 m . Thôn có ít hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhất là thôn An Bình là 18 hộ với diện tích là 29.975,6 m2. Thôn ít diện tích không đủ điều kiện cấp GCNQSDD nhất là An Bình với diện tích là 29.975,6 m2. Trong
  57. 48 đó: Đất ONT 11 thửa, diện tích 19.861,4 m2; BHK 1 thửa, diện tích 136,2 m2; CLN 12 thửa, diện tích 9.978,0 m2. Nguyên nhân các hộ gia đình, cá nhân có diện tích không được cấp không phải do cán bộ địa chính xã thiếu trách nhiệm quản lý mà vì các thửa đất xảy ra tranh chấp, lần chiếm, nhiều thửa đất bỏ hoang không rõ chủ sử dụng hoặc chủ sử dụng sử dụng đất sai mục đích, không hợp tác đăng ký kê khai, trong đó thì nguyên nhân tranh chấp đất đai là nguyên nhân lớn nhất nên công tác cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn. Hồ sơ cấp GCNQSDĐ không hợp lệ tương đối nhiều.
  58. 49 Bảng 4.6. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ Diện Số Số STT Tên chủ sử dụng MĐSD tích Thôn Nguyên nhân tờ thửa (m2) 1 Nguyễn Thị Mùi 67 4 CLN 906,9 An Bình Thiếu CMTND Thiếu biên bản 2 Lê Văn Lâm 67 36 ONT 2270 An Bình họp gia đình 3 Lưu Thị Hạnh 23 567 BHK 136,2 An Bình Thiếu CMTND 4 Hoàng Văn Hải 23 332 CLN 861,9 An Bình không kê khai 5 Nguyễn Đình Thông 25 75 CLN 466,5 An Bình Thiếu CMTND 6 Trần Thị Hưởng 25 147 CLN 338,4 An Bình Thiếu CMTND Thiếu giấy mua 7 Lý Văn Dì 68 55 ONT 234,4 An Bình bán 8 Vi Văn Thương 15 59 BHK 127,7 Cãi Thiếu CMTND 9 Hứa Văn Lành 20 248 BHK 49,9 Cãi Thiếu CMTND 10 Bùi Văn Thiệp 20 488 CLN 952,1 Cãi không kê khai 11 Hứa Văn Chắp 20 545 CLN 468,3 Cãi Thiếu CMTND 12 Luân Văn Pừ 20 696 CLN 529,6 Cãi Thiếu CMTND Thiếu biên bản 13 Chu Tiến Võ 46 83 ONT 957,6 Cãi họp gia đình 14 Bùi Văn Thiết 46 130 CLN 112,3 Cãi Thiếu CMTND Thiếu giấy mua 15 Vi Văn Mơi 66 83 CLN 528,8 Phố Biên Sơn bán 16 Mã Đình Huy 62 144 ONT 145 Phố Biên Sơn Thiếu CMTND 17 Vi Văn Tranh 66 86 CLN 646,5 Phố Biên Sơn không kê khai 18 Phạm Quốc Huy 66 90 ONT 691 Phố Biên Sơn Thiếu CMTND 19 Vũ Hồng Quân 66 51 ONT 158,5 Phố Biên Sơn Thiếu CMTND 20 Hoàng Văn Thư 62 140 ONT 77,1 Phố Biên Sơn Tranh Chấp (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3]
  59. 50 Một số hộ điển hình không được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các hộ này không được cấp GCNQSDĐ vì các lý do như, thiếu CMNTND, thiếu các loại giấy tờ kèm theo hồ sơ, không có đầy đủ chữ ký ngoài ra còn một số hộ gia đình không hợp tác với tổ công tác để thực hiện kê khai cấp GCNQSDĐ. trong đó thì nguyên nhân tranh chấp đất đai là nguyên nhân lớn nhất nên công tác cấp GCNQSDĐ .Vì vậy, đối với các trường hợp vi phạm do tranh chấp cần tiến hành công tác hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai một cách nhanh gọn, đạt kết quả . Đối với trường hợp vi phạm do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng sai với quy hoạch cần tiến hành xử phạt hành chính, buộc người sử dụng đất trả về nguyên hiện trạng trước lúc vi phạm. Sau đó tiến hành theo dõi tình hình chấp hành pháp luật nếu có dấu hiệu tốt mới xem xét cấp GCNQSDĐ. 4.4. Những thuận lợi, khó khăn và Giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Biên Sơn 4.4.1. Những thuận lợi + Người dân hòa đồng, hợp tác nhiệt tình và cung cấp đầy đủ hồ sơ cho tổ công tác cấp GCNQSD đất. + Có đầy đủ thông tin về đất đai như sổ kê địa chính, sổ mục kê đất + Có sự phối hợp nhiệt tình của chính quyền địa phương. + Có đầy đủ văn bản hướng dẫn thực hiện cấp GCNQSD đất. + Được cán bộ và nhân dân địa phương quan tâm, đồng tình ủng hộ chủ trương đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính, thực hiện cấp GCNQSD đất. + Luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của UBND xã Biên Sơn và sự hướng dẫn chỉ đạo tận tình Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Lục Ngạn. +Toàn xã đã có hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ hoàn chỉnh, thuận tiện với độ chính xác cao. + Cán bộ địa chính xã thường xuyên tập huấn, bồi thường, nâng cao phẩm chất và trình độ chuyên môn về công tác cấp GCNQSDĐ.
  60. 51 4.4.2. Những khó khăn + Bên cạnh đó vẫn có một số hộ dân trong xã không hợp tác nhiệt tình với tổ công tác, còn gây khó dễ không cung cấp hồ sơ nên một số thửa đất không được cấp GCNQSD trong đợt này. + Tình trạng lấn chiếm đất công, tự chuyển mục đích sử dụng đất; tự ý chia tách, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp; vi phạm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai. + Nguồn nhân lực còn có hạn mà công việc thì nhiều nên kéo dài thời gian cấp GCNQSDĐ. + Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất còn nhiều khó khăn. + Do đã cấp GCNQSD đất ở nông thôn và đất trồng cây hàng năm theo bản đồ cũ có độ chính xác thấp đến nay đã có biến động nhiều, nên vấn đề giao nhận diện tích đến từng thửa cho các hộ sẽ gặp nhiều khó khăn. 4.4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Biên Sơn 4.4.3.1. Giải pháp kỹ thuật đăng ký,lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ a. Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ phải được thực hiện lồng ghép đồng thời với công tác đo đạc bản đồ địa chính - Khi thực hiện đo đạc bản đồ địa chính phải thực hiện lồng ghép các công việc kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành. - Khi thực hiện các công việc chuẩn bị và triển khai đo đạc, thực hiện ngay các công việc chuẩn bị cho việc đăng ký (xây dựng kế hoạch thực hiện, chuẩn bị tài liệu, biểu mẫu phục vụ cho đăng ký, lập danh sách các trường hợp đăng ký cấp mới, cấp đổi ); - Việc điều tra, thu thập các thông tin thửa đất (mục đích sử dụng đất, tên chủ sử dụng đất, người quản lý đất; nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất (đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu); bản sao Giấy chứng nhận (đối với trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nay phải cấp đổi) và
  61. 52 tình hình biến động ranh giới thửa đất, biến động mục đích sử dụng đất kể từ khi cấp Giấy chứng nhận (nếu có); giấy tờ cùa người sử dụng đất để phục vụ việc đăng ký đất đai, xét duyệt cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ ) phải thực hiện đồng thời trong quá trình lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và đo đạc chi tiết từng thửa đất ở ngoại nghiệp phải đồng thời thực hiện việc điều tra, thu thập các thông tin của thửa đất. - Việc kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi, giải quyết các thủ tục đăng ký biến động được thực hiện đồng thời khi thực hiện giao nhận kết quả đo đạc với người sử dụng đất. - Việc kê khai đăng ký phải thực hiện theo địa bàn từng thôn, phố; đơn vị tư vấn cùng tổ đăng ký, tổ tư vấn và UBND xã xây dựng kế hoạch cụ thể đến từng thôn; khi thực hiện đến thôn nào thì thực hiện thông báo đến nhân dân thôn, phố đó để nhân dân thực hiện. b. Việc kiểm tra, xét duyệt đơn của Văn phòng Đăng ký đất đai Việc kiểm tra, xét duyệt đơn của Văn phòng Đăng ký đất đai phải được thực hiện đồng thời cùng với quá trình phân loại, thẩm tra, xác nhận đơn của UBND xã. c. Xử lý một số trường hợp đặc biệt trong quá trình lập hồ sơ đăng ký - Đối với trường hợp tách thửa và người sử dụng đất xin cấp đổi 1 GCNQSDĐ thành nhiều GCNQSDĐ: Hướng dẫn chủ sử dụng đất làm đơn xin tách thửa đồng thời với hồ sơ xin cấp đổi GCNQSĐ; trường hợp trước đây cấp 01 giấy trong quá trình sử dụng chủ sử dụng đất tự ý tách thửa (hiện trạng các thửa đất có ranh giới rõ ràng) nếu chủ sử dụng đề nghị cấp đổi GCNQSDĐ theo hiện trạng tách thửa thì lập thủ tục tách thửa đồng thời với cấp đổi và diện tích đất ở cấp đổi không quá diện tích đất ở đã cấp trước đây, diện tích còn lại cấp theo loại đất đã cấp theo GCNQSDĐ cũ. - Đối với trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ mà hạn mức đất ở có thay đổi so với diện tích đã cấp trước đây thì xử lý như sau:
  62. 53 + Trường hợp diện tích đất ở xác định lại lớn hơn diện tích đã cấp GCNQSDĐ thì cấp đổi theo diện tích đất ở đã xác định lại. + Trường hợp diện tích đất ở xác định lại nhỏ hơn hoặc bằng diện tích đã cấp thì cấp đổi theo diện tích đã cấp trước đây. - Đối với trường hợp cho tặng quyền sử dụng đất: Lập thủ tục tặng cho và thực hiện cấp đổi cho người nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà không phải cấp đổi cho chủ sử dụng đất cũ. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thực hiện theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Đối với trường hợp tự ý làm nhà trên đất nông nghiệp (đã được cấp GCNQSDĐ mà hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đất ở thì hướng dẫn người sử dụng đất lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và nộp tiền theo quy định của pháp luật; trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cấp đổi theo loại đất đã cấp trước đây. - Đối với các trường hợp người sử dụng đất tự thoả thuận dồn điền, đổi thửa (không lập thành văn bản chuyển đổi), chưa thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì thực hiện như sau: + Nếu bên chuyển quyền sử dụng đất còn sinh sống tại địa phương thì yêu cầu lập hợp đồng hoặc văn bản chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho có xác nhận của UBND xã. + Nếu việc lập hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện được; không xác định được các thông tin về thửa đất tại thực địa so với giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính đã cấp hoặc chủ sử dụng đất cũ không còn ở địa phương (hoặc đã chết) mà người đang sử dụng đất cam kết việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và chịu trách nhiệm trước
  63. 54 pháp luật đối với các nội dung kê khai thì Văn phòng Đăng ký đất đai phải phối hợp với Ủy ban nhân dân xã thực hiện niêm yết công khai danh sách những trường hợp trên tại UBND xã và các khu dân cư nơi có đất trong thời gian 15 ngày trước khi trình cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất. - Đối với các trường hợp chủ sử dụng đất đã xây khoanh bao cả diện tích được giao ổn định với diện tích giao lâu dài khi lập thủ tục cấp đổi phải đo tách từng loại theo GCNQSDĐ đã cấp. - Đối với các trường hợp GCNQSDĐ đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng: Căn cứ bản sao GCNQSDĐ hoặc trích sao sổ địa chính để bổ sung hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận thay cho việc nộp bản chính giấy chứng nhận đã cấp; đồng thời gửi thông báo cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp, tín chấp (đang giữ giấy chứng nhận) biết để phối hợp thực hiện. 4.4.3.2. Giải pháp Kỹ thuật về bản đồ, tài liệu kèm theo cấp GCN - Trong quá trình lập hồ sơ địa chính, cấp mới, cấp đổi GCN nếu phát hiện những thửa đất hiện trạng không đúng với tài liệu đo đạc bản đồ địa chính đã phê duyệt cần được chỉnh lý theo đúng hiện trạng. Những biến động này được đơn vị tư vấn tiếp thu, biên tập, chỉnh, sửa trên bản đồ. - Các tài liệu kèm theo như: Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính, sổ cấp GCN đều phải lập theo kết quả phê duyệt cấp GCN. Các sản phẩm này được lưu ở 3 cấp (tỉnh, huyện, xã).
  64. 55 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận 1. Xã Biên Sơn là xã trung du miền núi nằm ở phía bắc của huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang. Xã có 18 thôn, dân số 8160 người với tổng diện tích tự nhiên là 2063,19 ha. Xã Biên Sơn có điều kiện tự nhiên thuận lợi giúp người dân có thể phát triển về kinh tế nông -lâm nghiệp đặc biệt trong trồng trọt chăn nuôi. 2. Tình hình sử dụng đất của xã Biên Sơn ổn định và hiệu quả. Xã Biên Sơn có tổng diện tích đất đai toàn xã theo địa giới hành chính là 2.063,19 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn nhất 77,71% với 1603,33 ha; đất phi nông nghiệp chiếm 22,17% với 457,34 ha; đất chưa sử dụng chiếm 0,12% với 2,52ha. 3. Tổng số hộ tham gia kê khai trên địa bàn 3 thôn là 372 hộ với 1361 thửa đất, tổng diện tích kê khai là 2.873.280,30m2. - Tổng số các hộ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ của cả 3 thôn là 1109 thửa với diện tích đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là 2.218.325,40 m2. - Tổng số các hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ của cả 3 thôn là 252 thửa với diện tích đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là 654.954,90 m2. - Tổng số bộ hồ sơ cấp GCNQSDĐ là 632 bộ hồ sơ với diện tích là 2.218.325,40m2 5.2. Kiến nghị. - Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn xã cần: - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, vận động người sử dụng đất đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân lập thủ tục kê khai đăng ký cấp GCN.
  65. 56 - Kiểm tra, rà soát lại những hộ chưa được cấp GCN để có kế hoạch triển khai một cách hợp lý. Khi giải quyết các giấy tờ về đất đai cần thực hiện nhanh chóng, đúng hẹn, tránh sự đi lại nhiều lần gây phiền hà cho nhân dân. - Công khai hóa đầy đủ quy định, thủ tục hành chính, thuế, lệ phí phải nộp theo quy định của nhà nước để góp phần tăng hiệu quả của quá trình giải quyết các yêu cầu của nhân dân. - UBND xã Biên Sơn cần tổ chức thông báo, phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp Luật Đất đai tới từng người dân để họ hiểu rõ ý nghĩa của công tác đắng kí đất đai và cấp GCN QSDĐ.
  66. 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Tài liệu tiếng việt 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính. 3. Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc (2018), Tình hình kinh tế - xã hội, số liệu kiểm kê đất đai xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018. 4. Luật Đất đai 2013, NXB chính trị gia, Hà Nội. 5. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. 6. Nguyễn Thị Lợi (2017), Bài giảng đăng ký thống kê đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. II. Tài liệu từ website 7. Bài giảng khoa học đất ( khoa-hoc-dat-875076.html) 8. Báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai năm 2016 về lĩnh vực đất đai ( 3-trieu-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat- 365129.html).Ngày12/06/2016. 9. Bộ luật dân sự 2015 - thuvienphapluat.vn ( ban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015-296215.aspx)
  67. 58 10. Đến 2020 Bắc Giang sẽ hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính cho 100% số xã ( do-dac-ban-do-dia-chinh-cho-100-so-xa-n20181024151203607.htm)
  68. PHỤ LỤC Phụ lục 1:Kết quả cấp GCNQSD đất của một số hộ tại thôn An Bình Tên người sử dụng đất, ST Tờ bản Thửa Diện tích Mục đích chủ sở hữu tài sản gắn T đồ số đất số đất (m2) sử dụng đất liền với đất 1 Phạm Văn Tuân 23 471 234.7 CLN 2 Triệu Văn Toóng 63 19 373.9 ONT 3 Trần Thị hưởng 25 97 315.7 CLN 4 Phạm Văn Huy 68 65 144,2 ONT 5 Nguyễn Ngọc Dung 68 90 636.0 CLN 6 Nguyễn Đình Thông 23 500 4235.9 CLN 7 Lăng Văn Bụ 25 139 961.1 CLN 8 Triệu Văn Chiến 63 20 584.2 ONT+CLN 9 Phạm Văn Quang 63 26 1164.3 CLN 10 Lưu Thị Hạnh 64 97 565.3 CLN 11 Phạm Văn Vinh 67 2 1257.9 CLN 12 Nguyễn Trọng Trường 64 83 584.1 ONT+CLN 13 Đoàn Văn Thuyết 67 31 3049.4 ONT+CLN 14 Lăng Văn Đoỏng 67 16 708.1 ONT+CLN 15 Dương Văn Tân 67 34 267.6 CLN 16 Nguyễn Đình Thảo 67 40 610.3 CLN 17 Tân Văn Lượng 67 41 334.5 ONT 18 Đoàn Thị Nhàn 68 76 245.7 ONT 19 Nguyễn Đình Đường 68 89 154.1 ONT 20 Lục Văn Cầy 23 659 1894.3 CLN (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3]
  69. Phụ lục 2:Kết quả cấp GCNQSD đất của một số hộ tại thôn Cãi Tên người sử dụng đất, Mục đích Tờ bản Thửa Diện tích STT chủ sở hữu tài sản gắn sử dụng đồ số đất số đất (m2) liền với đất đất 1 Đào Quang Hợp 14 92 4776.5 CLN 2 Đào Văn Chỉnh 14 99 807.8 CLN 3 Đào Văn Còm 46 23 1004.8 ONT+CLN 4 Đào Văn Minh 46 9 523.5 ONT+CLN 5 Đào Văn Thành 9 83 2796.1 CLN 6 Đào Văn Vân 3 131 1835.8 CLN 7 Hoàng Huy Cận 46 82 2292.8 ONT+CLN 8 Hoàng Văn Đặng 3 4 18878.1 RSX 9 Chu Văn Tiến 46 54 693.6 ONT+CLN 10 Bùi Thị Chính 36 8 3770.9 ONT+CLN 11 Bùi Văn Nụ 46 119 2558.1 ONT+CLN 12 Chu Mạnh Toàn 9 21 4303.5 CLN 13 Nguyễn Văn Tân 14 83 2143.3 CLN 14 Hứa Văn Hoàn 47 50 831.7 ONT+CLN 15 Lý Thị Còm 36 101 206.7 ONT 16 Lý Tử Long 14 28 1814.0 CLN 17 Mã Văn Thành 9 16 886.8 CLN 18 Nông Quang Vinh 46 112 232.4 ONT 19 Trần Đình Bản 14 110 3026.8 CLN 20 Vi Văn Sổi 10 61 351.7 NTS (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3]
  70. Phụ lục 3:Kết quả cấp GCNQSD đất của một số hộ tại thôn Phố Biên Sơn Tên người sử dụng ST Tờ bản Thửa Diện tích Mục đích sử đất, chủ sở hữu tài sản T đồ số đất số đất (m2) dụng đất gắn liền với đất 1 Mã Văn Phòng 61 87 294,3 ONT 2 Vũ Thái Hiển 61 88 211.9 ONT 3 Phạm Công Vinh 62 139 186.3 ONT 4 Nguyễn Văn Đồng 62 129 118.9 ONT 5 Nguyễn Thị Hảo 62 127 106.9 ONT 6 Chu Văn Thơ 62 143 140.3 ONT 7 Nguyễn Đình Cưỡng 66 34 188.4 ONT 8 Trần Thế Kỳ 66 27 364.1 ONT 9 Nguyễn Công Hùng 66 95 1037,8 ONT+CLN 10 Dương Đình Tá 66 103 112.0 ONT 11 Phạm Hùng Thắng 66 87 1476.3 ONT+CLN 12 Vi Văn Mơi 66 83 528.8 CLN 13 Nguyễn Sĩ Tuân 66 71 274.3 CLN 14 Vi Văn Loóc 66 64 93.0 BHK 15 Vy Đức Sáng 66 55 95.9 ONT 16 Nguyễn Văn Long 61 120 159.4 ONT 17 Lương Chung Thành 66 50 265.2 ONT 18 Phạm Công Phong 66 97 89.6 ONT 19 Vũ Thị Hồi 66 105 87.1 ONT 20 Hoàng Xuân Kít 66 74 91.1 ONT (Nguồn:Công ty Cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc) [3]