Bài tập nhóm Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Nội dung text: Bài tập nhóm Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TẬP NHÓM MÔN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 6: 1. Nguyễn Thị Thanh Tú 14061552 2. Nguyễn Xuân Đình 14060013 3. Nguyễn Ngọc Ánh 14061555 4. Nguyễn Khánh Linh 14061515 5. Đoàn Thị Thanh Mai 14060147 6. Phạm Thị Diễm Thi 14061549 7. Nguyễn Thị Phương (Nhóm trưởng) 14061521 SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com Hà Nội, Tháng 04 - 2017
2. MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 2 4. Phương pháp nghiên cứu 2 5. Bố cục của tiểu luận 3 CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 4 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 4 1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản 5 1.1.3. Mục đích của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 12 1.2. Khái quát chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 14 1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 14 1.2.2. Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 16 1.2.3. Vị trí, vai trò của pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 17 CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20 2.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 22 2.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 24 2.3.1. Khái quát về sự khác biệt giữa Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 24 2.3.2. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 27
3. 2.3.3. Tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 29 2.3.4. Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch 32 2.3.5. Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch 34 2.3.6. Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bán bất động sản 38 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản 41 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 42 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 42 2.5. Xử lý vi phạm trong hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 43 2.6. Thực trạng thực thi pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 48 2.6.1. Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản 48 2.6.2. Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên 55 2.7. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore 57 2.7.1. Mô hình tổ chức SGDBĐS của Singapore 57 2.7.2. Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 58 CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 60 KẾT LUẬN 66
4. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản SGDKDBĐS Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản
5. MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả. Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà nước, không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả năng điều tiết và kiểm soát thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. 1
6. Pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ra đời để hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Đó là cơ sở để góp phần giúp hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn. Sau đây, tiểu luận đi nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi bài tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ một số nội dung sau: Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch. 4. Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau: - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, phân 2
7. tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. 5. Bố cục của tiểu luận Ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương được bố cục như sau: CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN” là một vấn đề phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến thức sâu rộng cả về lý luận thực tiễn trong quá trình thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại và vướng mắc còn gặp phải, để từ đó đề xuất giải pháp giải quyết. Là sinh viên với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vì vậy, trong quá trình nghiên cứu chủ đề chúng em không thể tránh khỏi có những thiếu sót, khiếm khuyết. Chúng em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của giảng viên và các bạn sinh viên để hoàn thiện tiểu luận. 3
8. CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hàng hóa BĐS có đặc tính không di dời được, do đó, nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hóa. Bên cạnh đó, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, vì vậy, để người bán và người mua có thể dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, một thị trường mua bán BĐS ra đời, gọi là sàn giao dịch BĐS. Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta. Điều này đã làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm nay của các doanh nghiệp này. Cùng với yêu cầu trên thì pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch bất động sản để bán, cho thuê BĐS cũng là một trong những quy định mới, các tác động không nhỏ tới thị trường BĐS và hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị lớn như vậy. Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ thực hiện thông qua các mối quan hệ quan biết, quan hệ ngoại giao trong làm ăn, các đối tác kinh doanh hoặc thông qua các nhà đầu cơ, các nhà môi giới BĐS. Thực trạng này gây ra nhiều bất ổn cho TTBĐS, đây là nguyên nhân làm cho thị trường này phát triển không minh bạch, không lành mạnh, làm tăng giá BĐS bất hợp lý, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở không có nhu cầu thực sự về nhà ở không có cơ hội tiếp cận với các loại nhà ở với giá trị thực của nó mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm một lượng tiền tương đối lớn cho những người đầu cơ. 4
9. Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trọng và cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, không chính thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán BĐS sẽ được công khái hóa, tạo điều kiện để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cận được nhà ở. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về sàn giao dịch bất động sản, cụ thể là khoản 6, điều 3 của bộ luật này đã giải thích về khái niệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản được hiểu là “nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 1”. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS Sàn mua bán phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mợi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, đó phải là những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp và khép kín, phải là nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước, đồng thời cũng góp phần hạn chế rủi ro cho người dân khi tham gia vào các hoạt động mua bán liên quan đến BĐS. 1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản - Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khuôn khổ”. Để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu: (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. 1 Khoản 6, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 5
10. Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư. Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn. Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm phán- kiểm tra thực địa- đăng ký pháp lý2. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ tục trên. Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên tâm về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu. Người bán có thể tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt. Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản còn là địa chỉ để quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng. Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối để liên kết các nhà đầu tư. Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên doanh, liên kết, tìm ra hướng đầu tư có hiệu quả; các giải pháp đầu tư hữu hiệu nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động và rủi ro. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản Thông qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ có một kênh thông tin chính xác về bất động sản. Từ đó, có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý cũng sẽ được giúp đỡ thực hiện nhanh chóng, chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Các hoạt động khác diễn ra còn tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối với một mô hình cung cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao 2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội 6
11. dịch bất động sản ở Việt Nam. Trước khi sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã quá quen với khái niệm người môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt động khá sôi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức, nên có đôi lúc họ cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị trường, một số “cò” có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán Công việc chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo về bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư và hưởng hoa hồng. Thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin đa chiều nên đây là thị trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này, khi các quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu quả hơn. Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra chỉ nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động môi giới, tư vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà môi giới. Bên cạnh đó, người dân cũng chưa có thói quen sử dụng các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Việc họ tìm đến sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ tìm đến với các “cò nhà, cò đất”. Có lẽ vì thế, sự mất cân bằng của các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay khá phổ biến. Trong tương lai, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng các dịch vụ định giá, đấu giá, quản lý bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định trong hoạt động cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không thể diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác. Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường, sàn giao dịch bất động sản là một giải pháp hợp lý. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý được thị trường bất động sản; có những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm; có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh 7
12. tế. Sàn giao dịch bất động sản thực sự là cây cầu tin cậy nối liền các chủ thể trên thị trường bất động sản. - Vai trò của sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ tới sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, sự phát triển của thị trường tài chính, thu hút đầu tư Với một thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý và điều tiết thị trường là một vấn đề cần quan tâm hàng đầu. Sàn giao dịch bất động sản là một yếu tố góp phần cân bằng cho thị trường bất động sản. Điều đó được thể hiện qua các vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin. Thông tin trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng. Đó là những thông tin về những tài sản hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những giải pháp tối ưu cho việc lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình thức hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh Để có thể tiếp cận thông tin phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính và nguồn lực con người của các chủ thể. Thông tin trên thị trường khan hiếm và song hành với nó là sự xuất hiện của các nguồn thông tin “không chính thức”. Một số đối tượng đã có những biểu hiện tiêu cực trong việc tiếp cận và sử dụng các thông tin này. Vì thế, để có thể xác minh được tính chân thực của thông tin là điều khó khăn. Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể trên thị trường bất động sản thường khó tiếp cận với các thông tin của bất động sản. Thông tin trên thị trường thiếu chính xác và không đầy đủ. Việc đánh giá bất động sản trở nên rất khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này. Thông tin bất động sản trên sàn được cập nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác; đồng thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để Nhà đầu tư và người mua có thể an tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử dụng. Với vai trò này, sàn giao dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ thể: Nhà nước, Nhà đầu tư, người mua, và thị trường bất động sản. Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp Nhà nước gián tiếp quản lý thị trường bất động sản. Những giao dịch ngầm, gây thất thu cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa. Thông tin về hoạt động của thị trường 8
13. bất động sản thường xuyên được cập nhật trên sàn giao dịch bất động sản. Những mầm mống của sự biến động thị trường, các cơn sốt “nóng” “lạnh” sẽ sớm được bộc lộ. Từ đó, Nhà nước sẽ có những chính sách, pháp luật thích hợp, kịp thời đối với từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản. Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác sẽ giúp họ có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch. Khi tham gia thị trường bất động sản- thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua thường phải đối mặt với nhiều rủi ro. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì thế chỉ cần một lựa chọn sai lầm cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng đến Nhà đầu tư và người mua. Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông tin về bất động sản nhiễu loạn, thiếu chính xác. Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin đa dạng và nhiều chiều tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể nắm bắt được thông tin một cách dễ dàng. Từ đó, họ sẽ có thông tin hoàn hảo nhất về bất động sản để so sánh, đánh giá, và đi đến lựa chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu của mình. Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai trên sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của thị trường. Số lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ được hạn chế tối đa, tạo ra sự bình ổn về giá cả trên thị trường. Bất động sản sau khi mua đi, bán lại sẽ bị đẩy giá lên cao, tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường. Những nhà đầu tư với mục đích đầu cơ, kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm hàng hóa, đẩy giá cả thị trường lên ngất ngưởng. Thị trường trở thành thị trường bong bóng, những cơn sốt đất giả tạo lại càng khiến người mua lao vào đầu tư, kiếm lời. Bất động sản vốn dĩ giá trị đã cao nay lại càng bị đẩy lên cao hơn, thực sự tạo ra khó khăn, rào cản lớn với những người mua có khả năng kinh tế không cao. Cuối cùng, người hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ, nhưng lại khiến thị trường trở nên bất ổn định và khó khăn trong việc khôi phục lại. Với vòng luẩn quẩn này, chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất sẽ là người mua và thị trường bất động sản. Khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể phải tiến hành nộp thuế, giá mua và giá bán sẽ có sự chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi ro nên những đối tượng đầu cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể. Thị trường bất động sản sẽ được phát triển lành mạnh hơn. 9
14. Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất động sản chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Một trong những quy luật cơ bản của thị trường là có cầu thì ắt sẽ có cung. Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị trường hiện nay rất lớn. Vì thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo theo sự hình thành và phát triển một cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh bất động sản như: môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo bất động sản Tuy nhiên, những dịch vụ này chưa được sự nhìn nhận đúng đắn của xã hội. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã ghi nhận các dịch vụ kinh doanh bất động sản trên. Qua đó, xã hội đã có cái nhìn thích đáng hơn đối với loại hình dịch vụ này. Để đảm bảo việc thực hiện dịch vụ một cách quy mô, có tổ chức, luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản. Với chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các chủ thể có liên quan như Ngân hàng, kho bạc, cơ quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng Khi tiến hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người mua và người bán sẽ không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Với cơ chế “một cửa”, các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác. Thị trường bất động sản không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động sản cũng càng ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn. Các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn sản phẩm dịch vụ do nhiều doanh nghiệp khác nhau cung cấp. Trong điều kiện cạnh tranh mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa dạng của hàng hóa, các loại hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất lượng các loại hình dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong cách phục vụ chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo. Thông qua các sản phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ thể kinh doanh bất động sản những yếu tố cần thiết một cách nhanh nhất để họ cảm thấy an toàn khi tiến hành đầu tư. 10
15. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư khi muốn giới thiệu về dự án, sản phẩm của mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản. Tại đây, sẽ có các dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể có nhu cầu. Qua đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn. Với độ tin cậy cao, sàn giao dịch bất động sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu và tâm lý của nhà đầu tư, người mua. Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch bất động sản, cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi. Sàn giao dịch bất động sản đã trở thành yếu tố cần thiết để hỗ trợ và định hướng cho Nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá, nhận định và nắm bắt những cơ hội khi tham gia vào thị trường bất động sản. Thứ tư, tạo ra sự cạnh tranh giữa các chủ thể cung cấp dịch vụ công với dịch vụ tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ Nhà nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công 3. Để góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ chức dịch vụ công như: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức tư vấn khác Tuy nhiên, mức độ cung ứng dịch vụ còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Nguyên nhân trực tiếp là do đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn, chưa được đào tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra thiếu thiện chí trong việc cung cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng dịch vụ. Vì thế, việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tư trở nên phổ biến hơn. Sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức cung cấp dịch vụ tư. Với mục đích phục vụ và mục tiêu lợi nhuận, sàn giao dịch bất động sản đã thường xuyên có sự đổi mới để đáp ứng nhu cầu và thị hiếu của người dân. Từ đây, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức cung cấp dịch vụ công. Sự cạnh tranh này tạo ra hiệu quả đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và giúp giảm bớt gánh nặng cho các tổ chức dịch vụ công. Tuy sàn giao dịch bất động sản hoạt động để hướng tới mục tiêu lợi nhuận nhưng vì yếu tố đó mà sàn giao dịch bất động sản mới có thể cung cấp được những dịch vụ có chất lượng và hiệu quả cao. Khi các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ thì sự cạnh tranh càng trở nên gay gắt hơn. Các tổ chức dịch vụ công sẽ không còn 3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội. [ tr.169] 11
16. cơ hội để sách nhiễu người dân. Bên cạnh đó, tình trạng quan liêu, hách dịch, trì trệ của một bộ phận cán bộ trong các tổ chức cung cấp dịch vụ công cũng sẽ được hạn chế. Qua đó, góp phần cải cách thủ tục hành chính hiện nay ở nước ta. Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị trường Bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính quy và lành mạnh hơn. Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện vai trò thiết yếu của mình đối với thị trường bất động sản. Sự nhiệt tình trong việc cung cấp các dịch vụ bất động sản của sàn giao dịch bất động sản đã tạo niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, việc thường xuyên nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ thu hút giới kinh doanh bất động sản, tạo ra sự “kích cầu” đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, hạn chế được những giao dịch “ngoài luồng”, giao dịch “đen”, giao dịch “trốn thuế” trên thị trường. Đây là yếu tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Về vĩ mô, sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo ra sự bình ổn nhất định trên thị trường. Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ trong việc tác động vào thị trường bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ cung cấp dịch vụ phục vụ thị trường mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản. Từ đó, giải quyết được những bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản phi chính quy. 1.1.3. Mục đích của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Thị trường BĐS trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá BĐS tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở một giới có tiền. Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường. Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ lớn. Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra Từ đó, khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã 12
17. trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng. Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt năm 1993-1994, giai đoạn đóng băng năm 1995-1999, giai đoạn bùng nổ năm 2001-2002, giai đoạn nguội lạnh năm 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất năm 2007-2010, giai đoạn sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản4. Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động sản trên thị trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản5. Nhiều giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Từ đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh do chuyển nhượng trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn. Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích: • Là thể chế trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực hiện các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính chuyên nghiệp. Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ chức, cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường. • Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa. Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước. • Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS cũng hướng tới việc định hướng cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh và an toàn hơn. Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh nghiệp thực 4 Diệu Vy, “Nhìn lại các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00 trên : th-trng-bs&catid=8:chinh-sach-phap-ly&Itemid=7 5 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. trang 73 13
18. sự có năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả năng. • Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu tư lại với nhau- trong đó sàn giao dịch bất động sản là một trong những cầu nối đó. Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa thị trường BĐS; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường BĐS; Giúp nhà đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong thị trường bất động sản. 1.2. Khái quát chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường song thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể chế trung gian ra đời và hoạt động trong thị trường bất động sản trong đó có hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ lan tỏa khá nhanh và phức tạp. Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật. Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006- khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 14
19. 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Theo thời gian các văn bản trên được thay thế bổ sung, hoàn thiện có thể kể đến như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, . Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật. Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách chính quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này có cơ hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo thương hiệu riêng của mình- điều mà các dịch vụ trôi nổi, tự phát không thể có được. Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau. Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản. 15
20. 1.2.2. Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản: Một là, nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch BĐS hợp pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch BĐS. Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch BĐS; cũng là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động. Hai là, nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình. Ba là, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động nào? Giới hạn của các hoạt động đó ra sao? Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì. Nhóm quy phạm này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất. 16
21. Bốn là, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch vụ cũng không giống nhau. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn xã hội. Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra. Năm là, nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật. Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật. Mặt khác, định hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới. Với cách phân loại như vậy, chúng ta sẽ có cái nhìn rõ ràng và cụ thể hơn về các quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS là một chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS được pháp luật nước ta ghi nhận. Hoạt động của sàn giao dịch BĐS góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Đây chính là công cụ để Nhà nước thông qua đó tiến hành việc quản lý thị trường bất động sản; đặc biệt, đối với thị trường bất động sản phát triển phức tạp và đầy biến động như ở Việt Nam. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là vấn đề cần được quan tâm thích đáng. Từ đó, để sàn giao dịch bất động sản có thể thể hiện được đúng vai trò, chức năng, nhiệm vụ của nó. 1.2.3. Vị trí, vai trò của pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Những quy định điều chỉnh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch là rất cần thiết, bởi vì: 17
22. Thứ nhất, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động tích cực vào sự tăng trưởng của đất nước, nếu thị trường BĐS hoạt động không hiệu quả sẽ ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế, gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định xã hội. Vì vậy, muốn xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, hoạt động dịch vụ SGDBĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên một khung pháp lý hoàn thiện. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các thị trường thành phần của nền kinh tế như thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ, thị trường sức lao động Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản sẽ có ý nghĩa nhiều về mặt chính trị, kinh tế, xã hội, còn khi thị trường bất động sản trì trệ sẽ gây ra những tác động xấu tới nền kinh tế. Thị trường bất động sản mặc dù hình thành muộn xong được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất trong nền kinh tế thị trường. Các thể chế trung gian của thị trường bất động sản cũng phát triển với tốc độ nhanh với sức lan tỏa lớn, vì vậy thị trường bất động sản cũng như các thể chế trung gian của nó đều rất cần sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật. Theo đó, hoạt động của SGDBĐS nói chung và dịch vụ sàn giao dịch nói riêng phải được pháp luật quy định cụ thể. Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh phức tạp do đối tượng của hoạt động kinh doanh này là tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí, mang tính cá biệt và khan hiếm Để kinh doanh BĐS có hiệu quả thì nhà đầu tư phải am hiểu thị trường, hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong thủy Ngoài ra thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, chịu sự chi phối của phong tục, tập quán, tâm lý xã hội nên nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh BĐS. Chính vì vậy, họ tìm đến tổ chức trung gian - sàn giao dịch, mà ở đó họ được những nhà môi giới chuyên nghiệp tư vấn, hỗ trợ để họ đạt được mục đích kinh doanh BĐS. Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch bất động sản phải được tiến hành thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu cầu giao dịch bất động sản thông qua sàn ngày càng tăng kéo theo nhu cầu về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Chính vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần phải có khung pháp lý quy định về hoạt động của sàn nói chung và dịch vụ trên sàn nói riêng. 18
23. Thứ ba, để phát triển SGDBĐS chuyên nghiệp hơn, cần xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho hoạt động dịch vụ trên SGDBĐS. Như vậy, việc xây dựng khung pháp lý điều chỉnh dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ở nước ta là rất cần thiết. 19
24. CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch BĐS là một địa chỉ bán hàng tương đối mới trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam, tại đó hàng hóa BĐS được bán ra thường có giá trị cao, đồng thời phải tuân thủ những điều kiện nghiêm ngặt do pháp luật quy định để đảm bảo hoạt động mua bán, cho thuê BĐS được diễn ra công khai, minh bạch và mang lại hiệu quả. Do đó, các sàn giao dịch BĐS muốn được hình thành và hoạt động trên thị trường giao dịch BĐS mang lại hiệu quả thì đầu tiên là phải đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, từ đó tạo cơ sở pháp lý để sàn hoạt động chuyên nghiệp. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, cụ thể có ba điều kiện sau đây: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải thành lập doanh nghiệp. Để có thể thành lập doanh nghiệp phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS thì tổ chức, cá nhân đó phải đáp ứng trước hết là các điều kiện dành riêng cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.6 Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.7 Trừ các trường hợp sau thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên. 8 Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân này vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. 6 Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 7 Điều 4, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 8 Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 20
25. Hai là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.9 Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Đây là quan điểm rõ nhất của pháp luật khi nói hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh có điều kiện. Hoạt động tại sàn không yêu cầu phải có vốn pháp định, nhưng do hoạt động trong sàn chủ yếu là hoạt động môi giới BĐS nên pháp luật quy định bắt buộc phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới BĐS. Thứ ba, sàn giao dịch BĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Một là, về quy chế hoạt động của sàn. Theo quy định tại thông tư số 13/2008/TT- BXD ngày 21/05/2008 thì nội dung cơ bản của quy chế bao gồm những vấn đề: quy định chung về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch BĐS; về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trong sàn giao dịch BĐS; về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch BĐS; về mối quan hệ khách hàng trong khi giao dịch; về các loại và điều kiện của BĐS được đưa vào giao dịch Việc yêu cầu phải có quy chế này là để hoạt động của sàn bảo đảm đúng quy trình, tránh gây thiệt hại cho khách hàng và là cơ sở để cơ quan Nhà nước kiểm soát hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Hai là, sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ cụ thể. Nếu thay đổi về địa điểm giao dịch thì phải thông báo tới cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Đây là một trong những điều kiện để hạn chế tình trạng kinh doanh không ổn định hoặc kinh doanh không lành mạnh của sàn, việc chuyển địa điểm, thay đổi tên gọi liên tục có thể gây thiệt hại cho khách hàng nên cần phải có những điều kiện khắt khe để gắn trách nhiệm của sàn trong kinh doanh BĐS. Ba là, về cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch. Cơ sở vật chất của sàn được hiểu gồm cơ sở kỹ thuật (hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của sàn như bàn ghế, hệ thống máy tính ) và cơ sở vật chất (địa điểm, trụ sở, hoạt động của sàn). Theo quy định tại thông tư số 13/2008/TT-BXD 9 Điểm b, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 21
26. ngày 21/05/2008 thì cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS phải đáp ứng các yêu cầu như: sàn phải có diện tích sử dụng để thực hiện các giao dịch và dịch vụ môi giới BĐS tối thiểu là 50 m2, nếu đăng ký thêm các dịch vụ bổ sung khác thì tối thiểu mỗi dịch vụ này phải có diện tích sử dụng bằng 20 m2, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. 2.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Nguyên tắc là những quy định để làm cơ sở cho các mối quan hệ xã hội. Bất kỳ một hoạt động nào cũng đều dựa trên những nguyên tắc tổ chức nhất định. Để có thể tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản cũng cần phải đáp ứng những nguyên tắc nhất định. Trước đây Theo quy định tại Điều 56, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản có 5 nguyên tắc tổ chức và hoạt động cơ bản. Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hai là, SGDBĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. Ba là, Hoạt động của SGDBĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. Bốn là, SGDBĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS. Năm là, SGDBĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS, theo đó SGDBĐS hoạt động trên cơ sở tuân thủ nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4, như sau: Bình đẳng trước pháp luật; Tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật; Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. 22
27. Bên cạnh đó, SGDBĐS phải tuân thủ quy định tại Điều 69 LKDBĐS năm 2014 về điều kiện kinh doanh, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Về cơ bản, quy định về nguyên tắc, điều kiện tổ chức, hoạt đông SGDBĐS vẫn giữ nội dung cũ, tuy nhiên các nhà làm luật đã cơ cấu lại dễ hiểu và khoa học hơn, sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với LKDBĐS năm 2006. Theo LKDBĐS năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. SGDBĐS phải là pháp nhân, có thể là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra sàn cũng có thể phụ thuộc (lấy tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động). Tuy nhiên, cơ quan chức năng không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo Điều 74 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì một pháp nhân phải vừa có trụ sở, vừa có tài sản, vừa có cơ cấu tổ chức chặt chẽ và được quyền nhân danh pháp nhân để hoạt động nếu thiếu một trong các điều kiện thì không gọi là pháp nhân, còn theo Luật Doanh nghiệp thì pháp nhân phải có đủ các điều kiện trên và có con dấu để nhân danh pháp nhân. SGDBĐS gọi là pháp nhân, có đủ các điều kiện nhưng không được cơ quan có thẩm quyền cấp con dấu để nhân danh hoạt động bởi sàn giao dịch không nằm trong hệ thống các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp mà sàn là do doanh nghiệp thành lập ra, được coi là “nơi, địa điểm” để giao dịch hàng hoá10. Khắc phục những điểm mâu thuẫn trong quy định SGDBĐS là pháp nhân, Điều 69 LKDBĐS năm 2014 bỏ quy định SGDBĐS là pháp nhân, chỉ quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ SGDBĐS thì phải thành lập doanh nghiệp. Tư cách pháp nhân của sàn giao dịch sẽ được thực hiện thống nhất với các quy định về pháp nhân trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014. Nếu LKDBĐS năm 2006 quy định ít nhất có 02 người có chứng chỉ môi giới và nếu kinh doanh dịch vụ định giá phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá thì 10 Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội. [tr157] 23
28. LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không tiến hành các hoạt động dịch vụ bất động sản khác nên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS chỉ phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới. Đồng thời, bổ sung quy định người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp và theo quy định tại khoản 1 Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, đối chiếu với quy định này thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng. Ngoài ra, SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. 2.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 2.3.1. Khái quát về sự khác biệt giữa Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường phát triển nhưng lại tiềm ẩn nhiều biến động. Việc quản lý thị trường bất động sản cần sự hỗ trợ của các SGDBĐS. SGDBĐS là chủ thể cung cấp các dịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản. Trước đây, các nội dung của sàn giao dịch được ghi nhận tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quản lý bất động sản. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được cơ cấu lại theo hướng SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không thực hiện các dịch vụ môi giới khác. Nếu LKDBĐS năm 2006 liệt kê các nội dung thuộc hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì LKDBĐS năm 2014 quy định theo hướng liệt kê các hoạt động cụ thể mà SGDBĐS được tiến hành bao gồm: Một là, Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động 24
29. sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Để phù hợp với pháp luật về giá và pháp luật về quảng cáo, cũng như hạn chế tình trạng trùng lắp, chồng chéo giữa LKDBĐS năm 2014 và các văn bản luật khác, LKDBĐS năm 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản không có dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà chỉ bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ SGDBĐS, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Nguyên nhân là do dịch vụ định giá bất động sản đòi hỏi yêu cầu chuyên môn, khả năng nhạy bén với thị trường nắm bắt được quy hoạch, nhu cầu, xu thế của thị trường. Là hoạt động giúp chủ đầu tư, những người có tài sản xác định được giá trị của bất động sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Đây là hoạt động kinh doanh đặc biệt, trước khi có LKDBĐS năm 2006 thì hoạt động định giá bất động sản được gọi là hoạt động kinh doanh nói chung của các công ty có chức năng định giá tài sản, nhưng không được coi là kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này phải được Bộ Tài chính công nhận và các cá nhân hoạt động định giá phải có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; việc định giá bất động sản cũng được thực hiện giống như việc định giá tài sản nói chung. Để thực hiện dịch vụ này thì các doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản độc lập hoặc thành lập SGDBĐS. Theo quy định, sàn giao dịch muốn thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, dịch vụ định giá bất động sản thực chất là dịch vụ thẩm định giá quy định tại pháp luật về giá mà đối tượng định giá là bất động sản, vì vậy nguyên tắc, các hoạt động liên quan đến dịch vụ này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá để đảm bảo tính chuyên ngành, thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan. Đấu giá BĐS được thực hiện giống như việc đấu giá các tài sản khác, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ đấu giá phải có người có Thẻ đấu giá viên do Bộ Tư pháp cấp. Pháp luật hiện nay quy định, SGDBĐS được hoạt động đấu giá và việc đấu giá phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. Đấu giá BĐS được hiểu là việc bán, chuyển 25
30. nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, người nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. Khác với các hình thức cung cấp dịch vụ bất động sản khác, pháp luật không quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia dịch vụ đấu giá, các bên tự thỏa thuận về hình thức, nội dung đấu giá, quyền, nghĩa vụ và giá dịch vụ đấu giá trong hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên do quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì không có quy định đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản mà chỉ có tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, nguyên tắc, hoạt động về đấu giá bất động sản phải thực hiện theo pháp luật về giá. Dịch vụ quảng cáo bất động sản được coi là dịch vụ kinh doanh bất động sản, dịch vụ này có thể đăng ký độc lập hoặc do SGDBĐS thực hiện 11. Theo đó, quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua SGDBĐS, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác. Sàn giao dịch chính là nơi các chủ thể kinh doanh quảng cáo sản phẩm bất động sản của mình, là điểm đến cho cả khách hàng cung và cầu trên thị trường bất động sản, là hình thức quảng bá riêng biệt các sản phẩm bất động sản. Quảng cáo bất động sản được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên về hình thức, nội dung quảng cáo, quyền, nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo. Tuy nhiên, quảng cáo bất động sản thực chất cũng là các hoạt động dịch vụ quảng cáo được quy định tại pháp luật về quảng cáo. Như vậy, theo quy định mới, sàn giao dịch không tiến hành các dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo BĐS mà các dịch vụ này do các tổ chức chuyên nghiệp tiến hành. Ngày 01/7/2015, LKDBĐS năm 2014 có hiệu lực thì bên cạnh việc trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, SGDBĐS tiếp tục thực hiện nhiệm vụ là tổ chức trung gian đứng ra tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; tiến hành kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch giúp các bên tham gia giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, 11 Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, trang 168 26
31. cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Nói cách khác, sàn được hoạt động môi giới trong các giao dịch bất động sản. Trong khi LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa BĐS, SGDBĐS cũng có quyền thực hiện môi giới BĐS như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù lao. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 không quy định điều này. Với sự phát triển không ngừng của thị trường BĐS, sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam đã hình thành như một tất yếu khách quan. Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn. Việc cho phép doanh nghiệp thực hiện dịch vụ sàn giao dịch BĐS với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Tuy có thời gian hình thành chưa lâu nhưng những năm gần đây sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ, huy động được nhiều nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển; những thành tố mới của thị trường như hệ thống SGDBĐS, các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản đang dần được hình thành và đi vào hoạt động. 2.3.2. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Theo khoản 6, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Để thực hiện vai trò trên, Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS như sau: Một là, thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các 27
32. bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Để thành lập sàn giao dịch BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải thành lập doanh nghiệp. Có thể thấy khác với chế định sàn giao dịch BĐS trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch BĐS trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không mang tư cách pháp nhân nữa mà phải sử dụng sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS để hoạt động. Như vậy, việc thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS sẽ do sàn giao dịch BĐS thực hiện dưới tư cách pháp nhân của doanh nghiệp. Doanh nghiệp sẽ là chủ thể trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS trên thị trường chứ không phải sàn giao dịch BĐS. Sau khi thực hiện các giao dịch mua BĐS, doanh nghiệp sẽ tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS của chính doanh nghiệp mình hoặc tham gia vào sàn giao dịch của doanh nghiệp khác. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể tự mình trực tiếp tham gia vào các giao dịch trên mà không cần thông qua sàn giao dịch nào do Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS thường sẽ rao bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS ngay trên chính sàn giao dịch BĐS của mình để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn. Đây cũng chính là một trong các nguyên nhân Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bỏ quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS bởi như vậy, thị trường sẽ tự động đào thải các sàn hoạt động không hiệu quả, không thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS mà chỉ hưởng phí qua các hoạt động môi giới, tư vấn, Những sàn giao dịch đó sẽ phải tự động đóng cửa do thị trường BĐS ngày càng có nhiều biến chuyển. Khi tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, doanh nghiệp và các bên trong quan hệ này phải thiết lập quan hệ hợp đồng. Những loại hợp đồng này được quy định mẫu tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 28
33. số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm các hợp đồng sau: Một là, hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Hai là, hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Ba là, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Bốn là, hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Về hình thức, việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS trên sàn giao dịch BĐS tuân thủ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Về nội dung, các bên tự do thỏa thuận với nhau về các điều khoản trong hợp đồng, đồng thời vẫn phải đảm bảo tuân thủ các quy định trong các văn bản luật nói trên. Để đảm bảo tính công khai, minh bạch của các BĐS được đưa vào giao dịch, doanh nghiệp phải công khai thông tin về các BĐS đó tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và đặc biệt là tại sàn giao dịch BĐS nếu doanh nghiệp thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS của mình hoặc của doanh nghiệp khác12. 2.3.3. Tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch BĐS được ví như “chợ đặc biệt” hay “chợ chuyên biệt” để tổ chức các giao dịch về BĐS theo ủy quyền của chủ BĐS. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS thì đây không còn là điều bắt buộc nữa. Điều này xuất phát từ thực tiễn của hoạt động mua bán, thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS: Số lượng các giao dịch đăng ký qua sàn chiếm một tỉ lệ rất nhỏ do chủ BĐS không có 12 Xem thêm Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 29
34. đủ giấy tờ để tham gia giao dịch trên sàn; các giao dịch mua bán BĐS có giá trị cao thì mức thuế phải đóng là không nhỏ khiến các giao dịch này thường có xu hướng “trao tay”; 13 Vì những bất cập tồn tại không chỉ trong hoạt động của sàn giao dịch mà tồn tại cả trên thị trường cũng như trong vấn đề pháp lí, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không còn quy định bắt buộc các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS nữa mà điều này chỉ còn mang tính khuyến khích để đảm bảo tính minh bạch của thị trường BĐS. Khác với thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nêu trên, việc tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS là một hoạt động khác của sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS có thể tổ chức cho các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức khác tham gia vào các giao dịch kinh doanh BĐS hay thậm chí tổ chức các giao dịch đối với BĐS của doanh nghiệp trên sàn giao dịch BĐS của mình. Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS và có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS đó có thể tự mình tổ chức việc thực hiện các giao dịch đó cho bản thân. Tuy nhiên, cá nhân, tổ chức đó sẽ phải tốn nhiều thời gian và chi phí để tìm kiếm đối tác, dịch vụ môi giới, dịch vụ tư vấn pháp lý, công cụ quảng cáo, Việc tham gia vào sàn giao dịch BĐS sẽ giúp họ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sức lực bởi các sàn giao dịch thường cung cấp luôn các dịch vụ đi kèm như dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS hay dịch vụ quản lí BĐS. Có thể nói sàn giao dịch BĐS cung cấp các lợi ích cho cả 2 đối tượng: các chủ đầu tư, chủ BĐS và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS. Đối với các chủ đầu tư, chủ dự án, chủ BĐS, họ có nhiều cơ hội để tiếp cận nguồn thông tin về khách hàng, sự phong phú, đa dạng về cầu BĐS, từ đó xây dựng được các chương trình bán hàng hiệu quả. Thêm vào đó, các sàn giao dịch BĐS cũng là kênh quảng cáo, tiếp thị hữu hiệu cho các chủ thể này. Còn đối với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS, họ có cơ hội tiếp cận các BĐS phong phú, đa dạng cũng 13 Xem thêm Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, trang 72, 73 30
35. như tiếp cận được đội ngũ chuyên viên môi giới, tư vấn chuyên nghiệp để từ đó lựa chọn ra được sản phẩm thích hợp nhất với mình.14 Các chủ đầu tư, chủ dự án BĐS, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân là chủ BĐS khi tham gia vào sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin về BĐS mà mình đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch BĐS đó. Vào giai đoạn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vẫn còn hiệu lực, các giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS phải được thực hiện theo các quy tắc luật định do lúc bấy giờ, các giao dịch BĐS bắt buộc phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành đã bỏ quy định này nên trình tự, thủ tục giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS được thực hiện dựa trên hợp đồng của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS và các cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch kinh doanh BĐS đó. Tuy nhiên, các bên vẫn có thể soạn thảo hợp đồng dựa trên Thông tư số 13/2008/TT-BXD 15, trong đó có hướng dẫn về giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS như sau: Sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Khi hết thời hạn công khai các thông tin về BĐS, sàn giao dịch BĐS được uỷ quyền sẽ tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua BĐS đã công khai. Trường hợp cùng một loại BĐS mà có từ hai khách hàng đăng ký trở lên thì sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận. Sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm xác nhận BĐS của cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.16 Quy trình thực hiện các hoạt động khi khách hàng tới sàn giao dịch thường được thực hiện theo các bước sau: (1) Khách hàng được tiếp cận các thông tin chi tiết về các loại BĐS mà sàn cung cấp; (2) Sau khi tìm hiểu thông tin, khách hàng có thể gặp Bộ phận tiếp khách hoặc các nhân viên Lễ tân tại quầy để phản ánh về nhu cầu của mình; (3) Bộ phận tiếp khách hoặc quầy Lễ tân sẽ chuyển thông tin, yêu cầu của khách hàng cho bộ phận chuyên viên phân tích các nhu cầu của khách hàng cụ thể; (4) Sau khi phân 14 Xem thêm Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), NXB Tư pháp, 2012, trang 152, 153 15 Thông tư số 13/2008/TT-BXD về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 16 Xem thêm Thông tư số 13/2008/TT-BXD 31
36. tích, chuyên viên phụ trách về lĩnh vực mà khách hàng yêu cầu sẽ trực tiếp làm việc với khách hàng (hoạt động này có thể bao gồm tư vấn một số loại BĐS cho khách hàng lựa chọn, đưa khách hàng đi thực địa, hỗ trợ khách hàng đàm phán giá cả, kí kết hợp đồng, (5) Sau khi hoàn thành thương vụ, khách hàng thanh toán chi phí cho sàn; trường hợp khách hàng chưa tìm được BĐS đúng nhu cầu nhưng vẫn yêu cầu sàn tiếp tục tìm kiếm BĐS đúng tiêu chí thì khi có thông tin phù hợp, sàn sẽ báo lại cho khách hàng.17 2.3.4. Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch Để sàn giao dịch BĐS tổ chức có hiệu quả việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, hoạt động giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS là không thể thiếu. Khi khách hàng có nhu cầu mua, thuê, thuê lại hay thuê mua BĐS, sàn giao dịch BĐS phải giới thiệu thông tin về BĐS cho khách hàng, trong đó có các thông tin cơ bản sau: (1) Loại bất động sản; (2) Vị trí bất động sản; (3) Quy mô của bất động sản; (4) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư. Đồng thời, sàn giao dịch phải công khai các thông tin liên quan mật thiết đến BĐS mà có thể ảnh hướng đến quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng như: thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS như sau: Một là, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS được đưa lên sàn. Hai là, từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ba là, được thu phí dịch vụ của khách hàng có BĐS được đưa lên sàn giao dịch. 17 Xem thêm Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, trang 66, 67 32
37. Bốn là, yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. Năm là, các quyền khác trong hợp đồng. Như vậy, các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu BĐS phải công khai thông tin của bản thân và của BĐS cho sàn giao dịch BĐS để sàn niêm yết. Từ đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS sẽ xem xét có niêm yết các thông tin này lên sàn giao dịch của mình không. Doanh nghiệp có thể từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện, có nghĩa là không công khai đủ các thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh. 18 Các thông tin được niêm yết là các thông tin chính thức, bởi vậy, các cá nhân, tổ chức công khai thông tin phải chịu trách nhiệm về các thông tin mà mình đã cung cấp. Trường hợp việc cung cấp thông tin sai lệch của cá nhân, tổ chức gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS thì doanh nghiệp đó có quyền đòi bồi thường theo hợp đồng (nếu có điều khoản này trong hợp đồng) hoặc yêu cầu bồi thường ngoài hợp đồng. Về quyền của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS, khoản 1 Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau: Một là, yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS. Hai là, ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Ba là, yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch BĐS gây ra. Bốn là, các quyền khác trong hợp đồng. Như vậy, ngược lại, khi được yêu cầu cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải cung cấp đầy đủ các thông tin mà bên kia yêu cầu. Trường hợp có những thông tin mà bên yêu cầu không hỏi đến mà những thông tin đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu (ví dụ: các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; ) mà doanh nghiệp không thông báo cho bên yêu cầu, dẫn đến việc họ bị thiệt hại thì doanh nghiệp vẫn phải bồi thường cho họ do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản 18 Xem thêm Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh 33
38. và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp 19. Nếu việc giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin sai lệch về BĐS cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS gây ra thiệt hại cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch thì doanh nghiệp phải bồi thường cho các chủ thể đó. Tuy nhiên vấn đề pháp lí được đặt ra ở đây là nếu bên có BĐS cần đưa vào kinh doanh lại cung cấp thông tin không trung thực, dẫn đến việc gây ra thiệt hại cho bên có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS thì bên có BĐS hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS sẽ phải bồi thường thiệt hại? Trong trường hợp này cần xem xét chính xác quan hệ giữa ba bên: doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, bên có BĐS cần đưa vào kinh doanh và bên bên có nhu cầu mua, thuê, thuê lại, thuê mua BĐS. Việc xem xét các quan hệ này trong từng trường hợp cụ thể sẽ là cơ sở để giải quyết quyền và nghĩa vụ của từng bên. Hoạt động giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, lành mạnh khi mọi yếu tố đều được công khai rõ ràng, trung thực. Không chỉ vậy, các loại sản phẩm được giới thiệu với các thông tin chính xác, kịp thời và đầy đủ, từ đó giúp các nhà đầu tư, những người có nhu cầu về BĐS tránh được các rủi ro và thiệt hại, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường BĐS.20 2.3.5. Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch Một BĐS đủ điều kiện được giao dịch phải hội tụ hai yếu tố sau: Thứ nhất, BĐS đó thuộc loại BĐS được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, bao gồm: (1) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; (2) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; (3) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; (4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.21 19 Xem thêm Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 20 Xem thêm Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), NXB Tư pháp, 2012, trang 152 21 Xem thêm Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 34
39. Thứ hai, chủ đầu tư, chủ dự án, chủ sở hữu BĐS, người có quyền sử dụng đất phải đảm bảo BĐS của mình có đủ các điều kiện sau: Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh: (1) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (3) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất: (1) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất.22 2.3.5.1. Kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân Để được thực hiện giao dịch với nhà, công trình xây dựng có sẵn, về mặt giấy tờ, các cá nhân, tổ chức phải đảm bảo BĐS có sẵn của mình có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Kết quả của việc đăng ký sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay ở Việt Nam vẫn đang lưu hành ba loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên đối với BĐS là đất ở và nhà ở đăng kí từ ngày 10/12/2009 trở đi thì chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có màu đỏ (sổ đỏ), còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có màu hồng (sổ hồng). Đối với đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất được đăng kí từ ngày 5/72014 thì sẽ thực hiện việc cấp sổ hồng theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT23, còn đất đai, 22 Xem thêm Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 23 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05 tháng 7 năm 2014 35
40. nhà ở, tài sản gắn liền với đất được đăng kí theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT24 thì tiếp tục thực hiện theo thông tư này. Việc đăng ký được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai)25. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tức là mảnh đất nơi có công trình xây dựng phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận phải ghi rõ loại công trình và thông tin chi tiết về công trình như hạng mục công trình, diện tích xây dựng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu công trình, Bản thân doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS mà có BĐS đưa vào kinh doanh thông qua sàn của mình cũng phải đảm bảo BĐS của mình có đủ giấy tờ hợp pháp. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện giao dịch và tổ chức mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS của doanh nghiệp thông qua sàn BĐS của mình. Khi kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn, các chuyên viên của sàn giao dịch BĐS phải để ý kiểm tra kĩ lưỡng xem hình thức và nội dung của Giấy chứng nhận có thống nhất với pháp luật về cấp Giấy chứng nhận vào thời điểm BĐS đó được đăng ký không. Việc này là cần thiết bởi việc đăng kí đối với BĐS được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản này thường xuyên được cập nhật, thay đổi. Vì vậy, mỗi văn bản sẽ có điều khoản chuyển tiếp để không gây ra tình trạng thủ tục hành chính rắc rối, nhiêu khê cho các cá nhân, tổ chức. Nhưng cũng chính vì vậy mà Giấy chứng nhận cũng có nhiều loại, vậy nên cần xem xét cẩn thận các giấy tờ để đảm bảo các giao dịch qua sàn kinh doanh BĐS được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật. Con dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hay chữ kí của người thay mặt cũng cần được kiểm tra để xác nhận tính thật giả của giấy tờ. 24 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 25 Xem thêm Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 36
41. 2.3.5.2. Kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện về giấy tờ của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Tuy nhiên các giấy tờ trên chỉ là các giấy tờ dùng để xác nhận BĐS hình thành trong tương lai đó đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Những giấy tờ như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, Giấy phép xây dựng, có ý nghĩa đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hơn là đối với các giao dịch mà đối tượng là các BĐS hình thành trong tương lai này. Việc BĐS hình thành trong tương lai của các cá nhân, tổ chức tham gia sàn giao dịch BĐS hoặc của chính doanh nghiệp đó được xác nhận đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ giúp các giao dịch thực hiện qua sàn được tổ chức và thực hiện hợp pháp, bài bản và chuyên nghiệp. Để thực hiện giao dịch đối với BĐS hình thành trong tương lai, các cá nhân, kinh doanh BĐS này phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện nay có hai loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp trước ngày 10/12/2009 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp từ ngày 10/12/2009 (sổ hồng). Như vậy, việc kiểm tra giấy tờ đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân cũng tương tự như đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn, thậm chí có phần đơn giản hơn khi chỉ có điều kiện về giấy tờ về quyền sử dụng đất. 2.3.5.3. Kiểm tra giấy tờ đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất Trong trường hợp này, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng chỉ quy định điều kiện về mặt giấy tờ là có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, đối với quá trình thực hiện giao dịch qua sàn giao 37
42. dịch BĐS mà đối tượng là quyền sử dụng đất, việc kiểm tra giấy tờ cũng tương tự như đối với trường hợp đối tượng là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương. Tựu chung lại, trước khi niêm yết thông tin thông tin của BĐS được đưa vào kinh doanh, các chuyên viên của sàn giao dịch BĐS phải tiến hành kiểm tra, xác thực các loại giấy tờ của BĐS đủ điều kiện được giao dịch. Không dừng lại ở đó, khi tiến hành thực hiện giao dịch, cần kiểm tra lại lần nữa các giấy tờ đó, cập nhật các nội dung cần thiết liên quan đến BĐS để đối chiếu lại với giấy tờ, tiến hành xác nhận lại với chủ đầu tư, chủ dự án, các tổ chức, cá nhân sở hữu BĐS hay có quyền sử dụng đất để có được thông tin chính xác nhất về BĐS đó. Như vậy thì nhân viên môi giới và nhận viên tư vấn của sàn giao dịch BĐS mới có thể tiến hành môi giới và tư vấn hiệu quả nhất cho khách hàng về tình trạng của BĐS. 2.3.5.4. Vai trò của hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch Thứ nhất, việc kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch hỗ trợ việc thực hiện giao dịch và tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hiệu quả hơn. Thứ hai, về phía doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, hoạt động này góp phần nâng cao uy tín của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS đó. Thứ ba, về phía quản lí của Nhà nước, việc kiểm tra giấy tờ về BĐS được đưa vào kinh doanh góp phần giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lí đất đai kiểm soát được tình trạng thị trường BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS của các doanh nghiệp. 2.3.6. Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bán bất động sản Chúng ta hiểu rằng đây chính là dịch vụ môi giới bất động sản căn cứ theo định nghĩa tại Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất đông sản năm 2014: 38
43. “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Đây là một dịch vụ chủ yếu, cơ bản của bất cứ sàn giao dịch BĐS nào. Môi giới bất động sản được quy định khá đầy đủ, chi tiết tại Mục 2, Chương IV Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014. Môi giới bất động sản ở đây được hiểu là làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng mội giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi kết nối người mua, nhà đầu tư và người bán. Thông qua đó, họ sẽ dễ dàng tìm đến với nhau. Thời gian để thực hiện giao dịch bất động sản sẽ được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện. Trong thực tế, nhu cầu về môi giới bất động sản của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân khá cao. Vì thế, môi giới bất động sản là dịch vụ phổ biến nhất trong các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Nội dung của dịch vụ môi giới bất động sản cũng được quy định cụ thể tại Điều 63, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014, bao gồm: Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Với chức năng là trung gian, là bên giới thiệu và cung cấp nguồn hàng cho khách hàng thì đây là hoạt động chủ yếu của việc môi giới BĐS. Sàn giao dịch BĐS sẽ thực hiện việc tìm kiếm đối tác để gặp gỡ, trao đổi với khách hàng của mình. Nhiệm vụ này được thực hiện một cách thuận lợi bởi hệ thống thông tin đầy đủ về các sản phẩm bất động sản trên sàn giao dịch BĐS. Kẻ bán, người mua sẽ tự động tìm đến các sàn giao dịch bất động sản để bày bán hoặc tìm hiểu về sản phẩm. Việc lựa chọn các điều kiện phù hợp giữa người mua và người bán sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế đã chứng minh, hoạt động môi giới qua sàn giao dịch bất động sản đạt hiệu quả khá cao, tạo ra sự hài lòng đối với khách hàng. Với những lợi thế trên, các chủ thể kinh doanh bất động sản nên lựa chọn sàn giao dịch bất động sản thay vì tự mình tìm kiếm đối tác. Đây là động tác tiết kiệm thời gian, công sức và nhằm hướng tới sản phẩm đáp ứng những điều kiện mà họ mong muốn. Thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Trong quá trình hoạt động kinh doanh thương mại, không phải lúc nào các chủ thể kinh doanh cũng có thể đảm bảo thời gian hoặc hiểu biết một cách toàn diện về những nội dung mà 39
44. mình cần thực hiện. Vì thế, việc ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện những công việc đó là điều thực sự cần thiết. Qua đó, đáp ứng nhu cầu kinh doanh ngày càng đa dạng trên thị trường. Việc cho phép nhà môi giới đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thực sự đã mở rộng khả năng hoạt động của họ. Theo đó, chỉ cần có sự ủy quyền của bên ủy quyền, nhà môi giới có thể tự mình thay mặt họ thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản, dưới sự ủy quyền của các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản sẽ đảm bảo thực hiện tốt những hoạt động này. Với cơ cấu tổ chức chặt chẽ, đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn, sàn giao dịch bất động sản là nơi đáp ứng một cách toàn diện các nhu cầu của chủ thể ủy quyền. Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản. Thông tin về bất động sản trên thị trường luôn là thông tin đa chiều, khó kiểm chứng được mức độ chính xác. Các chủ thể tham gia thị trường, luôn kỳ vọng sẽ tìm được sản phẩm bất động sản như mong muốn của mình: đảm bảo các yếu tố pháp lý, phù hợp với quy hoạch, phù hợp với mục đích sử dụng và quan trọng nhất là phù hợp với khả năng tài chính của họ. Vì thế, họ mong muốn có thể có được thông tin về bất động sản một cách chính xác nhất, để có thể có những quyết định đúng đắn trong việc mua, đầu tư. Tuy nhiên, không phải lúc nào các chủ thể cũng có thể tự mình tìm hiểu được đầy đủ các thông tin trên. Lúc này, chức năng của các nhà môi giới sẽ được phát huy. Sàn giao dịch bất động sản là nơi các thông tin về sản phẩm bất động sản được công khai một cách đầy đủ. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, chủ thể tham gia giao dịch sẽ được cung cấp thông tin toàn diện, chính xác. Đồng thời, họ sẽ được hỗ trợ trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng, thực hiện các thủ tục đăng ký pháp lý sau khi giao dịch. Pháp luật về kinh doanh BĐS cũng định hướng cho việc trả thù lao và hoa hồng cho các chủ thể thực hiện dịch vụ môi giới BĐS. Việc hưởng thù lao, hoa hồng khi thực hiện dịch vụ là điều đương nhiên. Vấn đề này sẽ được thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên, để đảm bảo mức thù lao và hoa hồng một cách hợp lý, Điều 64, Điều 65, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã có những hướng dẫn cụ thể. Thù lao của việc môi giới được thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ. Thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch hay giá của giao dịch. Nhà 40
45. môi giới đã hoàn thiện dịch vụ của mình thì sẽ được trả thù lao cho việc đó. Việc lượng hóa giá trị của dịch vụ môi giới bất động sản phụ thuộc vào: độ khó của việc tư vấn giao dịch, thời gian thực hiện, chi phí bỏ ra để có thể thực hiện . Dịch vụ môi giới bất động sản nhằm đưa người mua, người bán đến với nhau và hỗ trợ họ trong quá trình giao dịch. Người môi giới không phải là người quyết định thực hiện giao dịch bất động sản. Quyết định cuối cùng sẽ phụ thuộc vào khách hàng và bên thứ ba. Vì thế, người môi giới đương nhiên không phải có trách nhiệm với kết quả của vấn đề mà quyền quyết định không thuộc về họ. Khác với thù lao môi giới, hoa hồng môi giới lại phụ thuộc vào kết quả và giá trị của giao dịch bất động sản. Hoa hồng môi giới cũng được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng dịch vụ môi giới. Chỉ khi hợp đồng giao dịch bất động sản được ký kết thì bên cung cấp dịch vụ mới được hưởng hoa hồng. Mức hưởng hoa hồng sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá do nhà môi giới đưa ra hoặc là một số tiền nhất định theo sự thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vì thế, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản không chỉ tạo thuận lợi cho các chủ thể kinh doanh bất động sản mà còn hướng tới thù lao và hoa hồng cho dịch vụ của mình. Đó là yếu tố để đảm bảo duy trì và vận hành sự hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản khi thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản cũng phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 66, Điều 67, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Với những quyền năng cụ thể và những nhiệm vụ phải thực hiện sàn giao dịch bất động sản thực hiện dịch vụ của mình và hưởng thù lao một cách xứng đáng. 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có thể hoạt động là dựa trên sự vận hành của bộ máy quản lý, của nhân viên và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch, sử dụng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Đối với mỗi chủ thể, khi tham gia vào bất cứ hoạt động nào 41
46. cũng đều có những quyền và trách nhiệm nhất định. Pháp luật kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý để sàn giao dịch bất động sản tổ chức điều hành, quản lý và cung cấp dịch vụ một cách chuyên nghiệp nhất. 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa chia 2 chủ thể cụ thể của kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp và các tổ chức cá nhân, vậy nên có thể nói những điều quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một điểm mới của luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Nhận thấy, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định khá đầy đủ và chi tiết về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao bất động sản. Pháp luật trao cho họ những quyền năng nhất định để họ có thể thực hiện tốt nhất vai trò của mình. Đồng thời, pháp luật ràng buộc những trách nhiệm đối với họ để tạo ra sự cân bằng, để tạo tiền đề đảm trách vai trò và chức năng của họ. 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản Các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Điều 73, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định cụ thể về các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Các chủ thể khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản có quyền: Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản; Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; Đồng thời, phải đảm bảo các nghĩa vụ: Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Các quy định trên hướng tới bảo vệ quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, quy định trách nhiệm của 42
47. các tổ chức, các nhân nhằm đảm bảo cho việc cung cấp dịch vụ và tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản được thuận lợi. 2.5. Xử lý vi phạm trong hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản do sự tác động của nhiều yếu tố nên không thể tránh khỏi việc sai phạm. Đôi khi vì lợi nhuận trước mắt mà một số sàn giao dịch bất động sản đã bất chấp vi phạm pháp luật. Vì thế, để đáp ứng việc hạn chế vi phạm của sàn giao dịch bất động sản, các chế tài xử phạt vi phạm đã được đề ra. Chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản được quy định trong Nghị định 121/2013/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đối với từng hành vi vi phạm của sàn giao dịch bất động sản sẽ có chế tài áp dụng phù hợp. Cụ thể: Thứ nhất, vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. Tại Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ- CP có quy định: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định; b) Không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; c) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định; d) Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua thông qua sàn giao dịch BĐS; đ) Xác định vốn pháp định để đăng ký kinh doanh BĐS không đúng theo quy định; e) Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định; 43