Tóm tắt luận án Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

Nội dung text: Tóm tắt luận án Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

1. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm đặc thù và được định giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng đối với sản phẩm này. Trên thực tế việc định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng để đăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, điều kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại được xây dựng trên các quan điểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng đã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể và như vậy không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mô hình định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới và cần có những điều kiện gì để áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam? Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làm chủ đề nghiên cứu của mình. 2. Mục đích, ý nghĩa luận án a/ Mục đích nghiên cứu của luận án Phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, từ đó đưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này . b/ Ý nghĩa nghiên cứu của luận án - Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến vấn đề nhà ở thương mại xây dựng mới . - Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới để tham khảo trong quá trình đưa ra các quyết định quản lý và kinh doanh. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tại đó? 1
2. - Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp? - Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở? - Các DNĐTXD&KD nhà ở cần làm gì để hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM? 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận án tiến hành nghiên cứu công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, chủ yếu tập trung vào TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNĐTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai đoạn 2008 - 2012. 5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, luận án dự kiến đóng góp những điểm mới sau đây: - Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ đó làm căn cứ cho việc xác định các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh của các yếu tố đó đến giá nhà chung cư TMXDM. - Đề xuất nhóm các giải pháp để hoàn thiện và giải quyết các vấn đề còn tồn tại của công tác định giá nhà TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu 1.2 Nhận xét và đánh giá các công trình nghiên cứu 1.2.1. Cơ sở lý thuyết Hầu hết các công trình nghiên cứu đều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp, nguyên tắc và quy trình xác định giá bất động sản. 1.2.2. Các phương pháp nghiên cứu Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nghiên cứu đều được áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng; trong đó phần lớn các nghiên cứu đều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, đồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy. 1.2.3. Các đóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu - Cơ sở xác định giá nhà và phương pháp xác định giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm căn cứ để xác định được mức giá cơ bản. - Các nghiên cứu khoa học đã chỉ ra tính phức tạp của định giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BĐS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. 2
3. - Các nhà khoa học đã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của định gía BĐS, tuy nhiên chưa đưa ra được quy trình và nguyên tắc của định giá nhà ở TMXDM. 1.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu đưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp đưa ra hay không - Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn đề và tìm ra quy luật cho quan điểm của mình ở một thị trường cụ thể - Một số tác giả này đã áp đặt quan điểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy quá trình nghiên cứu đều hướng theo quan điểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu tính khách quan - Việc định giá BĐS đối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào đi vào nghiên cứu một cách đầy đủ - Việc định giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính định tính để định giá - Tổ chức hoạt động định giá chưa có sự thống nhất - Thế giới đã đưa ra mô hình định lượng để ứng dụng định giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với thế giới, với thị trường BĐS phát triển có tính ổn định cao, việc vận dụng trong điều kiện ở Việt Nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1. Định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh nhà ở 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ đã quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong đó, nhà ở được đầu tư xây dựng để bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là đầu tư xây dựng mới hoàn toàn và đầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” (12). 2.1.1.2. Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới Khái niệm định giá tài sản Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Khái niệm định giá bất động sản 3
4. Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Khái niệm định giá nhà ở Định giá nhà ở được hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xác định giá bán hoặc cho thuê đối với một nhà ở cụ thể, tại một thời điểm xác định dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở đó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời điểm định giá. Như vậy, định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp định giá nhà ở để xác định mức giá bán tại thời điểm doanh nghiệp cần định giá để đáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp. Thời điểm định giá nhà ở tại các DNĐTXD&KD nhà ở: Thông thường các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ định giá nhà ở TMXDM tại 03 thời điểm trong quá trình đầu tư dự án đó là: Định giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, định giá tại thời điểm được phép huy động vốn đầu tư cho dự án và định giá bán khi dự án hoàn thiện. - Định giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án - Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định - Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm dự án hoàn thành phần thô 2.2.2. Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.2.1. Mục đích Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là: Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, để chiếm vị trí dẫn đầu. 2.2.2.2. Nguyên tắc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.2.2.3. Đặc điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở - Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn mục đích định giá. - Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá. 4
5. - Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. 2.2. Quy trình tổ chức và phƣơng pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.1. Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Nhóm 1: Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ định giá trên cơ sở huy động các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách định giá và đề xuất giá với lãnh đạo doanh nghiệp quyết định. Nhóm 2: Lãnh đạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp cung cấp để trực tiếp tiến hành định giá và quyết định mức giá nhà ở cho dự án của doanh nghiệp đang tiến hành đầu tư. Nhóm 3: Mô hình quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM nhóm này được thực hiện như nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh đạo doanh nghiệp quyết định mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm định mức giá mà tổ định giá của doanh nghiệp đã đề xuất với ban Lãnh đạo của doanh nghiệp. Nhóm 4: Đối với nhóm này, việc tổ chức định giá được doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức định giá độc lập định giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức định giá độc lập để quyết định mức giá. 2.2.2. Phương pháp định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Đối với định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. 2.2.3. Phương pháp định giá ẩn (Hedonic) a. Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87) b. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) đã có một bài nhận định xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích người mua tác động ra sao đến giá nhà. 5
6. c. Lịch sử ban đầu của mô hình Hedonic d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic e. Các thành phần trong mô hình Hedonic Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên đây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng dụng mô hình Hedonic đều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau đây tác giả sẽ làm rõ về những nghiên cứu này. Thứ nhất thuộc tính vị trí Thứ hai thuộc tính kết cấu Thứ ba thuộc tính khu dân cư 2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá ở thƣơng mại xây dựng mới Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình định giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực; Các nhân tố về điều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường BĐS; Nhận thức của người định giá về các nhân tố ảnh hưởng đến gía nhà ở TMXDM CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở để xác định vấn đề nghiên cứu, luận án đưa ra khung nghiên cứu như sau: 3.1.1 Khung lý thuyết Sơ đồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM 6
7. 3.1.2 Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Mục tiêu hoàn thiện công tác định giá Nội dung công tác định Tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại nhà ở TMXDM tại các giá nhà ở TMXDM các DNĐTXD&KD nhà ở DNĐTXD&KD nhà ở - Đặc điểm và nguyên tắc - Chính sách và căn cứ của DN trong - Lựa chọn và xây dựng được mô hình định giá nhà ở TMXDM định giá nhà ở TMXDM tổ chức định giá phù hợp với DN - Mô hình tổng quát về tổ - Các mô hình tổ chức cơ bản đã được - Điều chỉnh và xây dựng quy trình định chức định giá nhà ở các DNĐTXD&KD nhà ở triển khai giá nhà ở TMXDM đảm bảo tính khoa TMXDM trong quá trình định giá nhà ở TMXDM học và giảm thiểu chi phí. - Quy trình khung định giá - Các quy trình định giá nhà ở TMXDM - Lựa chọn và ứng dụng phương pháp nhà ở TMXDM được các DN tổ chức thực hiện. định giá nhà ở TMXDM phù hợp với - Các phương pháp định - Mức độ sử dụng và tính hiệu quả của đặc thù DN và thị trường, có căn cứ giá nhà ở TMXDM các phương pháp định giá được các DN khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao. - Các nhân tố ảnh hưởng sử dụng. - Các điều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ đến định giá nhà ở - Chính sách, phương pháp và căn cứ sở dữ liệu thông tin để đáp ứng được TMXDM. điều chỉnh giá sau định giá nhà ở mục tiêu hoàn thiện. TMXDM của các DN. Sơ đồ 3.2: Khung nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 3.2. Quy trình nghiên cứu Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau đây (sơ đồ 1.2): Nghiên cứu tổng quan và xin ý Xác định vấn đề Xây dựng khung kiến chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu lý thuyết về định giá định giá BĐS nhà ở TMXDM Phân tích thực trạng định Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ĐGBĐS. giá nhà ở TMXDM tại các Phỏng vấn sâu Lãnh đạo, chuyên viên chuyên trách DNĐTXD&KD nhà ở định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác định nhóm nhân tố ảnh hƣởng giá nhà ở TMXDM. Đánh giá thực trạng định gía nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Điều tra bằng phiếu khảo sát đối với khách hàng đã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án 3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải quyết được các vấn đề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án đã tiến hành các phương pháp nghiên cứu sau đây: 3 3.1. Phương pháp thu thập thông tin 3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin 3.3.3. Phương pháp phân tích và xử lý thông tin 7
8. CHƢƠNG 4. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua Với các chính sách mà Nhà nước đã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở đã đạt được những kết quả đáng khích lệ. Có thể đánh giá kết quả ở các mặt sau đây: - Về số lượng nhà ở và hệ thống các đô thị - Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước - Về hệ thống đô thị trong cả nước: - Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn 4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở - Tính trong phạm vi cả nước - So sánh khu vực đô thị và khu vực nông thôn 4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ 4.1.4. Về tài chính nhà ở 4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính đến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002. 4.2. Thực trạng định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam  Thực trạng giá cả nhà ở thương mại để bán  Đối với thị trường căn hộ - Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh - Tại thị trường TP. Hà Nội  Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về định giá nhà ở Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác định giá cho sản phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đã xem xét các quan điểm chính sách sau đây về vấn đề xác định giá nhà ở, đó là xác định giá cho sản phẩm mới, xác định giá có chiết khấu và bù trừ, xác định giá để kích thích tiêu thụ và xác định giá phân biệt. 4.2.2.2. Căn cứ xác định giá nhà của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - Đơn giá xây dựng - Khung giá chuyển quyền sử dụng đất: 8
9. - Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu nhà ở 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức định giá hoàn thiện, chủ yếu là thành lập tổ định giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác định xong giá bán cho dự án. 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở cho thấy, cả bốn nhóm quy trình được trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án đều được sử dụng. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức độ áp dụng triệt để quy trình đó cũng khác nhau. Mức độ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu điều tra của luận án như sau: Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình định giá nhà ở TMXDM của DNĐTXD&KD nhà ở tại thời điểm năm 2012 STT Nhóm quy trình Số lƣợng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) 1 Nhóm quy trình 1 48 58,54 2 Nhóm quy trình 2 17 20,73 3 Nhóm quy trình 3 5 6,10 4 Nhóm quy trình 4 12 14,63 Tổng cộng 82 100,00 Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và điều tra của luận án 4.2.3.1. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 1 Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau: Bảng 4.4: Mức giá đƣợc định giá quy trình 1 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án Giá tại thời Giá bán bán tại Giá tại thời điểm điểm đƣợc thời điểm dự án lập hồ sơ STT Tên dự án phép bán hoàn thành (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) 1 CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh 27,5 32,5 35,1 2 CC Geleximco 12,5 16,6 17,0 3 CC An sinh 5,5 7,5 17,5 4 CC Anh Bình – Q. Tân Phú 8,7 17,1 15,1 5 CC TWIN Tower – Q. Bình Tân 6,5 15,8 13,9 6 CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh 26,5 31,5 31,5 Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát của luận án 9
10. 4.2.3.2. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 2 Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau: Bảng 4.5: Mức giá đƣợc định giá theo quy trình 2 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án Giá bán bán tại Giá tại thời Giá tại thời điểm thời điểm dự án điểm lập hồ sơ đƣợc phép bán STT Tên dự án hoàn thành (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) 1 CC Lê Văn Lương - Hacinco 7,5 13,5 16,0 2 CC N07 B1 KĐT Dịch vọng 26,5 24,5 25,6 3 CC Era – Q. Tân bình 5,2 17,5 14,.0 4 CC Hoàng Anh GL – Đà nẵng 4,8 15.5 11,9 5 CC CT2 Ngô Thì Nhậm - HĐ 10,5 15,0 17,0 6 CC N4 A-B Lê Văn Lương 9,7 17,5 21,5 Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát của luận án 4.2.3.3. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 3 Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau: Bảng 4.6: Mức giá đƣợc định giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án Giá bán tại thời Giá tại thời điểm Giá tại thời điểm điểm DA hoàn STT Tên dự án lập hồ sơ đƣợc phép bán thành (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) 1 CC Hòa Phát – Đường GP 26,5 31,5 32,0 2 CC 17CT - Vinaconex 22,5 29,5 31,0 3 CC Vimeco – Hoàng Minh Giám 26,0 33,0 33,0 4 CC Petro Landmark – Q. 2 17,5 22,5 21,5 5 CC 143 Đốc Ngữ 25,5 35,5 35,5 Nguồn: Kết quả khảo sát điều tra khảo sát của luận án 4.2.3.4. Thực trạng các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 4 Mức độ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời điểm định giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường được thể hiện qua bảng số liệu sau: 10
11. Bảng 4.7: Mức giá đƣợc định giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án Giá bán tại thời Giá tại thời điểm Giá tại thời điểm điểm dự án hoàn STT Tên dự án lập hồ sơ đƣợc phép bán thành (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) 1 CC Vincom Bà Triệu 72,00 72,5 74,00 2 CC The Manor 35,5 35,5 36,0 3 CC Azura – Đà Nẵng 28,0 28,5 27,5 4 CC Keang Nam 41,5 41,5 41,5 Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát của luận án 4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu định giá của các doanh nghiệp có sự khác biệt ở mỗi doanh nghiệp và ở mỗi doanh nghiệp có sự thay đổi ở các thời điểm khác nhau phụ thuộc vào điều kiện kinh doanh thực tế của doanh nghiệp 4.2.4.2. Thực trạng phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Từ thực tế nghiên cứu hoạt động định giá tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp đều sử dụng phương pháp chi phí để tính giá, bên cạnh đó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác định giá nhà theo Thông tư 15/2009/TT- BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009.  Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí để tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Giá bán nhà ở thương mại được xác định bằng công thức: Giá Giá thành Lợi nhuận Thuế giá trị bán = toàn bộ + dự kiến + gia tăng Phương pháp định giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới được các doanh doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự án cụ thể như sau: A/ Thông tin về dự án: - Tên dự án: Chung cư Betexco II. - Diện tích khu đất : 5.930 m2 - Tổng diện tích chiếm đất xây dựng : 5.367 m2 11
12. - Tầng cao công trình : 30 tầng - Tổng diện tích sàn xây dựng : 88.038 m2 - Tổng số căn hộ : 400 căn Tòa nhà được thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 đến tầng 5 là khu dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 đến tầng 30 chia thành 2 đơn nguyên mỗi đơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 được dùng làm các tầng để ở (khối chung cư). Mỗi tầng của đơn nguyên được bố trí 8 căn hộ độc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ được thiết kế với 02 mẫu thiết kế điển hình có diện tích 131 m2 và 120 m2. B/ Xác định tổng chi phí của dự án Các điều kiện giả định để tính toán tổng chi phí cho dự án - Đơn giá để tính tổng mức đầu tư cho dự án là đơn giá được lấy theo các công trình có cùng quy mô, tính chất đã và đang được xây dựng, đơn giá để tính chưa bao gồm thuế VAT. - Tiền đất của dự án ĐTXD Khu nhà được tính theo Quyết định số 4352/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo đó giá trị quyền sử dụng đất tương đương 29.146.000 đồng/m2 và tiền thuê đất 8.400.000 đồng/ m2. - Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm. - Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên tổng doanh thu thuần. - Không có sự thay đổi quá bất thường về điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng đến dự án: Động đất, chiến tranh Tính toán tổng mức đầu tư + Chi phí xây lắp và thiết bị + Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác Tổng hợp vốn đầu tư của dự án Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tƣ của dự án chung cƣ BetexcoII STT Nội dung Cách tính Thành tiền (đồng) 1 Chi phí xây lắp Phụ lục bảng 1 638.803.728.000 2 Chi phí thiết bị Phụ lục bảng 1 59.865.840.000 3 Chi phí đất Phụ lục bảng 2 121.117.213.000 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn 4 10% x (CPXL+CPTB) 69.866.956.800 đầu tư xây dựng và chi phí khác 15.034.351.7 5 Lãi vay trong quá trình xây dựng 19%/năm 39 6 Dự phòng phí 19,422% x (CPXL+CPTB+4) 149.265.163.847 Tổng số 1.053.953.253.386 Nguồn: Công ty Đầu tư và xây dựng Betexco 12
13. C/ Xác định giá bán căn hộ và khu thượng mại - Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí đầu tư tòa nhà được phân bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi phí được phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ đồng, 436,4 tỷ đồng và 217,7 tỷ đồng. - Xác định đơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực đã được phân bổ chi phí: Khu vực căn hộ 2 2 có diện tích 120 m với tổng diện tích 24.000 m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích 26.200m2 thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng; 2 đối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m thì đơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu đồng và sau thuế là 18,33 triệu đồng. - Xác định giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: Đối với dự án này, doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi để tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa chọn như vậy, mức giá bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00đồng/ m2, 19.083.000 đồng/m2, 19.920.000 đồng/ m2. Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp đã quyết định mức giá bán trung bình cho căn hộ và khu thương mại cụ thể như sau: + Khu thương mại, giá bán trung bình cho 1 m2 là: 23.000.000 đồng/ m2; + Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 đồng/ m2;  Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư 15/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 để tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở Cụ thể phương pháp xác định giá nhà ở thương mại được các doanh nghiệp sử dụng như sau: Phương pháp xác định giá bán nhà ở thương mại - Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần Công thức xác định: Tđ + L + Bt Gb = x K (4.2.1) S Trong đó: 2 Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (đồng/ m ); Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án. L : là lợi nhuận của dự án, (đồng). Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (đồng). S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án. K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8. - Trường hợp bán nhà trả góp 13
14. Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần đầu có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay đổi linh động cho phù hợp với điều kiện tài chính của người mua nhà. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở thương mại Công thức xác định: Vđ + L + Ql + Bt - Tdv Gt = x K (4.2.2) 12 x S Trong đó: 2 Gt : là giá cho thuê 1 m sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/ m2/tháng) Vđ : là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm) Công thức xác định Vđ: n Tđ x r(1+r) Vđ = (4.2.3) (1+r)n - 1 Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. r : là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (% năm). n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu là 20 năm. L: là lợi nhuận của dự án (đồng/năm) Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm) Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm) Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm) S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2). K: là hệ số tầng. Giá cho thuê được xác định theo công thức (4.2.4) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công thức (4.2.2). Vđ + Ql + Bt - Tdv Gt = x K (4.2.4) 12 x S Phương pháp xác định giá thuê mua nhà ở Công thức xác định: A x (Vđ + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = (4.2.5) 12 x S 14
15. Trong đó: 2 Gtm : Llà giá thuê mua 1 m sử dụng căn hộ tính theo tháng (đồng/ m2/tháng); A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi đã trừ đi tiền thanh toán lần đầu) so với giá trị ban đầu của căn hộ thuê mua (A <1) Vđ : Là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm). L: Là lợi nhuận của dự án được phân bổ theo năm (đồng/năm). Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới được áp dụng theo phương pháp này có thể được mô tả tổng quát qua một ví dụ sau: Thông tin về dự án: - Tên dự án: Dự án chung cư An Hội 3, đường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh - Chủ đầu tư: Tổng công ty Địa ốc Sài gòn Các thông số của dự án được cho như sau: - Tổng chi phí đầu tư dự án: Tđ = 268.170.207 (ngàn đồng) - Chi phí đầu tư phân bổ hàng năm với n = 20, i = 14%: Vđ = 40.490.000 (ngàn đồng/năm) - Chi phí quản lý vận hành hàng năm tạm tính mức trung bình là 350.000 đồng/căn, là mức phổ biến ở các khu chung cư giá thấp đến trung bình. Như vậy, với tổng số căn hộ của dự án là 288 căn thì mức chi phí quản lý vận hành của tòa nhà khi đi vào sử dụng là: Ql = 100.800 (ngàn đồng/năm) - Chi phí bảo trì công trình bình quân năm: Bt = 2%Vđ = 809.800 (ngàn đồng/năm) - Hệ số K: Đối với dự án này, chủ đầu tư tính hệ số K = 1, và chỉ tiêu Tdv = 0. - Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ S = 21.174 m2. Xác định giá bán căn hộ - Áp dụng công thức 4.2.1, với lợi nhuận của nhà đầu tư là 14%, dự án này sẽ có giá bán căn hộ trước thuế VAT trung bình là 14,5 triệu đồng/ m2, giá bán bao gồm VAT khoảng 16 triệu đồng/ m2. Như vậy căn hộ nhỏ nhất của dự án này với diện tích 50 m2 sẽ có giá bán khoảng 800 triệu đồng. - Nếu căn hộ trên được mua trả góp với mức trả lần đầu giả định là 20% giá trị, 80% còn lại do ngân hàng tài trợ được trả góp trong 20 năm với lãi suất 14%/năm thì số tiền phải trả hàng tháng theo phương thức trả đều là 7.958.000 đồng/tháng, số tiền này chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành hàng năm. Xác định giá thuê căn hộ - Giá thuê 1 m2 căn hộ một tháng, áp dụng công thức 4.2.4 được xác định là 163 ngàn đồng/m2/tháng, căn hộ diện tích 50m2 sẽ có giá thuê 8.147.000 đồng/tháng (đây là mức giá đảm bảo chủ đầu tư đạt mức sinh lợi 14%/năm). 15
16. - Cũng căn hộ trên nếu được thuê mua với số tiền thanh toán lần đầu cho căn hộ là 20% giá trị, phần còn lại là 80% được giả định trả trong 10 năm. Các đại lượng khác tương tự như ở phần tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ đầu tư là 14% trên tổng chi phí của dự án sẽ được phân bổ hàng năm cùng với tổng chi phí. Giá thuê mua được xác định bằng công thức (4.2.5) là 188 ngàn đồng/ m2/tháng Căn hộ diện tích 50m2 thì số tiền trả hàng tháng sẽ là 9.400.000 đồng. Nếu thời hạn thanh toán được kéo dài thành 20 năm thì số tiền trả hàng tháng giảm còn 7.446.000 đồng/tháng.  Nhận xét về thực trạng phương pháp định giá được các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng Từ thực tế nghiên cứu nội dung này, luận án đưa ra một số nhận xét như sau: - Về cơ bản, các phương pháp định giá được doanh nghiệp ứng dụng định giá nhà ở TMXDM đều được thị trường chấp nhận, mức giá đó cũng đáp ứng được mục tiêu tối thiểu của doanh nghiệp dưới góc độ lợi nhuận. - Mức độ chênh lệch giữa giá do doanh nghiệp định giá và mức giá giao dịch thành công trên thị trường còn khá lớn. - Các DNĐTXD&KD nhà ở thuê các tổ chức định giá độc lập đã đem lại mức giá khá sát với mức giá giao dịch trên thị trường. - Việc áp dụng phương pháp so sánh được thực hiện mang tính cảm tính nhiều hơn là dựa vào các cơ sở, căn cứ khoa học để điều chỉnh mức giá, 4.2.4.3. Thực trạng về điều chỉnh giá và thay đổi giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Điều chỉnh giá Thông thường các doanh nghiệp thường điều chỉnh giá trên các hệ số sau đây: - Hệ số vị trí nhà. - Hệ số tầng của các căn hộ chung cư. - Hệ số hướng của nhà ởSau khí đã xác định được các hệ số vị trí nhà, hệ số tầng và hệ số hướng, các doanh nghiệp xác định giá bán nhà ở theo công thức sau: Giá bán nhà ở = giá chuẩn (1 + hệ số vị trí nhà) X (1 + hệ số tầng) X (1 x hệ số hướng) Thay đổi giá Do thời điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới được các doanh nghiệp thực hiện và công bố ra thị trường ở thời điểm dự án bắt đầu xây dựng, trong khi đó thời gian xây dựng và bàn giao nhà ở cho khách hàng có thời gian tương đối dài (trung bình là 24 tháng), do đó trong thời gian này sẽ có những biến động trên thị trường đòi hỏi doanh nghiệp phải tiến hành thay đổi giá tăng hoặc giảm cho phù hợp. 4.3. Đánh giá về thực trạng định giá nhà ở thƣơng mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.3.1. Những kết quả đã đạt được Về cơ sở xác định giá: Về cơ bản đã được dựa trên những cơ sở khoa học. 16
17. Về quy trình xác định giá: Đã đảm bảo được những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác định giá cho sản phẩm nói chung và sản phẩm bất động sản nói riêng. - Trong quá trình xác định giá, các chủ đầu tư đã thực hiện thu thập thông tin, phân tích, so sánh và đánh giá các mức giá của các dự án tương đồng; - Việc sử dụng phương pháp chi phí đã đảm bảo được cho chủ dự án đảm bảo bù đắp được toàn bộ chi phí đã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu ước tính trước. 4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân Hạn chế trong công tác định giá nhà ở tại các DNĐTXD&KD nhà ở Một là: Mục tiêu xác định giá mặc dù đã được đưa ra trong quá trình xác định giá, nhưng mục tiêu được các chủ đầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng như cứng nhắc và thiếu có sự điều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường. Hai là: Phương pháp định giá mà các DNĐTXD&KD nhà ở đang áp dụng vẫn nặng về định tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới thành lập hoặc có ít dự án đầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức định giá đảm bảo được mục tiêu của mình cũng như được thị trường chấp nhận. Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá của phần lớn các DNĐTXD&KD nhà ở còn rất nghèo nàn. Bốn là: Mô hình tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở chưa được định hình một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp. Năm là: Các DNĐTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức định giá một cách hoàn chỉnh. Sáu là: Chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá còn khá thấp và rất thiếu chuyên nghiệp. Bẩy là: Việc xác định nhu cầu của thị trường đối với bất động sản nhà ở của dự án, chưa được coi trọng và quan tâm đúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác định giá. Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế Thứ nhất: Quan điểm của lãnh đạo các DNĐTXD&KD nhà ở đối với công tác định giá nhà ở TMXDM của doanh nghiệp còn có nhiều sai lệch so với su thế phát triển của thị trường BĐS hiện nay nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo điều kiện cho công tác định giá tại các doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở chưa được đầu tư một cách đúng mức, đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi ngày một cao để có thể đáp ứng được yêu cầu. Thứ ba: Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá của các DNĐTXD&KD nhà ở chưa được thực hiện một cách bài bản và khoa học. Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BĐS nói chung còn thiếu minh bạch. 17
18. Thứ năm: Thị trường BĐS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ tin cậy để các doanh nghiệp có thể khai thác phục vụ cho công tác định giá nhà ở TMXDM. Thứ sáu: Để có được dự án đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại để bán hoặc cho thuê, các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể hạch toán cụ thể được vào chi phí của doanh nghiệp. Thứ bẩy: Thói quen giao dịch ngầm trong mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM đã ăn sâu trong suy nghĩ của người dân và doanh nghiệp. Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng được các chế tài, cũng như các quy định hước dẫn cụ thể về công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở để làm căn cứ cho các doanh nghiệp triển khai một cách bài bản và khoa học. CHƢƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 5.1. Xác định quan điểm về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở Quan điểm 1: Việc định giá nhà ở TMXDM phải đảm bảo sự kết hợp một cách hợp lý về mặt giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở Quan điểm 2 : Định giá nhà ở TMXDM phải phản ánh được quan hệ cung cầu và giá cả thị trường Quan điểm 3: Công tác định giá nhà ở TMXDM phải đảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp – khách hàng và Nhà nước 5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà ở 5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM 5.2.1.1. Lý do lựa chọn mô hình Việc sử dụng mô hình giúp nhận ra những yếu tố nào được hầu hết những người mua nhà đánh giá cao hoặc đánh giá thấp. Mô hình này không những đã đề cập đến các yếu tố cơ bản của nhà ở mà còn đo lường trên các yếu tố khác như trình độ dân trí, không gian sống, mức độ ô nhiễm môi trường tại khu vực nhà ở cần định giá. 5.2.1.2. Các bước thực hiện Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định các biến số. Bước 2: Xác định hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập (hệ số tương quan Pearson - r) Bước 3: Xác định thứ tự của các biến độc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson với biến phụ thuộc từ cao xuống thấp. 18
19. Bước 4: Đưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ được đưa vào trước. Quá trình đưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến và các biến đã được đưa vào trước đó chính là các biến được chọn. 5.2.1.3. Xây dựng mô hình hồi quy định giá nhà ở thương mại xây dựng mới thông qua nghiên cứu tình huống nhà chung cư thương mại tại TP. Hà Nội. Từ các biến đã được xác định và bảng hỏi đã được xây dựng, luận án đã tiến hành khảo sát 300 mẫu căn hộ chung cư tại hơn 10 dự án nhà chung cư thương mại khác nhau trong phạm vi TP. Hà Nội. Những dự án điều tra, khảo sát được thực hiện đảm bảo với các vị trí, chất lượng nhà khác nhau. Phương pháp sử dụng hàm hồi quy theo mô hình Hedonic có mở rộng cho phù hợp với biến và dữ liệu nghiên cứu của luận án. Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư thương mại xây dựng mới Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares) được sử dụng với biến phụ thuộc: GIA (Giá chung cư) và các biến độc lập cho kết quả phân tích sau: Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phƣơng pháp stepwise Hệ số chƣa chuẩn Hệ số Kiểm định đa cộng hóa chuẩn hóa tuyến Biến t Sig. Độ lệch B Beta Tolerance VIF chuẩn Hằng số 19,855 3,379 5,876 0,000 KC_TT -0,814 0,091 -0,377 -8,973 0,000 0,198 5,045 GIATHANH 0,712 0,110 0,285 6,487 0,000 0,181 5,511 KC_MS -0,556 0,243 -0,096 -2,284 0,023 0,197 5,085 ANNINH 1,563 0,357 0,165 4,379 0,000 0,246 4,065 MOITRUONG 0,889 0,326 0,100 2,727 0,007 0,262 3,822 Kết quả bảng 5.1 cho thấy 5 biến được chọn bằng phương pháp stepwise đều có ý nghĩa khi giá trị Sig của các biến này đều bé hơn 0,05. Cụ thể biến KC_TT; GIATHANH; ANNINH; MOITRUONG có độ tin cậy 99%, riêng biến KC_MS có độ tin cậy 95%. Điều này cho thấy Giá chung cư chịu sự tác động của 5 yếu tố Khoảng cách từ chung cư đến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ chung cư đến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh của khu chung cư; Môi trường sinh thái. Hàm hồi quy được xây dựng có dạng như sau: GIA = 19,855 – 0,814*KC_TT + 0,712*GIATHANH – 0,556*KC_MS + 1,563*ANNINH + 0,889*MOITRUONG Sử dụng mô hình hồi quy để định giá cho dự án chung cư cụ thể Từ kết quả phân tích và hàm hồi quy được xây dựng, tác giả sử dụng để định giá cho một dự án chung cư cụ thể để xác định giá, qua đó so sánh mức giá được xác định bằng mô hình hồi quy 19
20. với mức giá chủ đầu tư đã công bố và mức giá bình quân mà thị trường đã giao dịch thành công của dự án đó. Thông tin cụ thể của dự án như sau: - Tên chung cư: Tòa nhà Bitexco II. - Mức giá bán căn hộ chủ đầu tư đã công bố: 23,5 triệu đồng/1m2 - Mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường: 28 triệu đồng/1m2 - Các thông tin về các biến theo mô hình đã được xây dựng: Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm thành phố là 15 km; Giá thành của chung cư là 16 triệu đồng/1m2; Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm mua sắm 2 km; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư được đánh giá ở mức 4 (tốt) và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư được đánh giá ở mức 3 (trung bình). Thay các thông tin của các biến vào mô hình hồi quy đã xây dựng ta có: GIA = 19,855 – 0,814*15 + 0,712*16 – 0,556*2 + 1,563*4 + 0,889*3 = 26,8 triệu đồng/1m2 Như vậy mức giá được xác định qua hàm hồi quy là 26,8 triệu đồng/1m2, mức giá này gần sát với mức giá bình quân được giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu đồng/1m2), và chênh lệch so với mức giá chủ đầu tư công bố là 3,5 triệu đồng/1m2. Như vậy, nếu chủ đầu tư sử dụng mô hình hồi quy đã xây dựng để định giá, thì mức giá mà chủ đầu tư công bố vẫn đảm bảo được thị trường chấp nhận đồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ đầu tư là 3,5 triệu đồng cho mỗi m2 sàn của căn hộ bán được. 5.2.1.4. Kết luận Hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) đã được tác giả xây dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp định lượng này tác giả đã xác định được 5 yếu tố tác động trực tiếp đến Giá chung cư đó là: Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức độ giải thích sự biến động Giá chung cư của 5 biến này là 89,3% và các kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy đều được đảm bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả định quan trọng nào. 5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 5.2.2.1. Mô hình dữ liệu Mô hình dữ liệu là phương thức để triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh cảu phân lĩnh vực cần xem xét phân tích. Đây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc vào môi trường kỹ thuật. Đối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, được xây dựng trên cơ sở phản ánh những thông tin, sự vận động của môi trường hiện tại, từ đó phân tích và dự báo xu hướng và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá nhà cần được xác định. 5.2.2.2. Mô hình chức năng: - Chức năng cập nhật: - Chức năng tìm kiếm: - Chức năng an toàn: 20
21. 5.2.2.3. Thông tin đầu ra Thông tin đầu ra của hệ thống dữ liệu: - Cung cấp biểu thống kê quy định pháp lý cho hoạt động xác định giá nhà. - Cung cấp biểu thống kê hệ số ảnh hưởng đối với mức giá chuẩn. - Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến động về giá cả bất động sản nhà trên thị trường. - Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến động về giá nguyên vật liệu, nhân công, ca máy phục vụ cho công tác tính dự toán công trình. - Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích. - Cung cấp tài liệu hỗ trợ cho hoạt động xác định giá. - Cung cấp các phương pháp xác định giá đã và đang được áp dụng trong nước và trên thế giới. 5.2.2.4. Cấu trúc của hệ thống Mô hình chức năng hệ thống dữ liệu bao gồm các chức năng xử lý chính như sau: - Cập nhật các danh mục hệ thống dữ liệu. - Cập nhật số liệu ban đầu. - Cập nhật số liệu biến động. - Thống kê tìm kiếm phân tích số liệu. 5.2.3. Xây dựng đội ngũ nhân sự cho bộ phận định giá của doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - Thực hiện cơ cấu lại đội ngũ cán bộ sẵn có đang thực hiện làm việc kiêm nhiệm, thực hiện phân công công việc cụ thể. Nhằm định hướng, giúp cho các cán bộ được tiếp xúc với các công việc cụ thể và thường xuyên, từ dó phát huy được lý luận và thực tiễn. - Nâng cao tính chủ động trong công tác đào tạo, bồi dưỡng tại chỗ, thông qua công việc cụ thể được hướng dẫn bởi các cán bộ có kinh nghiệm. Thường xuyên mời các chuyên gia có kinh nghiệm trong và ngoài nước thực hiện tư vấn, hướng dẫn cho đội ngũ cán bộ của doanh nghiệp trong các giai đoạn thực hiện xác định giá của một dự án cụ thể. - Tăng cường sự liên kết, hợp tác với các cơ sở đào tạo: - Thực hiện xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp, tạo dựng những dấu ấn đặc trưng cho doanh nghiệp như tính dân chủ, ý thức tập thể, sự quan tâm và có ý thức trách nhiệm với nhau trong công việc. Từ đó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức trách nhiệm của người lao động. 5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức định giá nhà ở tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong 3 mô hình tổ chức sau: 21
22. Thứ nhất là, việc định giá có thể do bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận kế toán đảm nhiệm. Tức là nhân viên của các bộ phận này kiêm nhiệm luôn nhiệm vụ định giá, tuy nhiên cần phải có 1 chuyên viên chuyên trách phần công việc thu thập thông tin và xử lý số liệu. Thứ hai là, tổ chức phòng định giá độc lập. Thứ ba là, doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thuê định giá nhà ở của các tổ chức bên ngoài, khi năng lực của doanh nghiệp chưa có khả năng đáp ứng, hoặc số dượng dự án triển khai nhiều một lúc. Tuy nhiên việc thuê định giá từ các tổ chức bên ngoài cần phải được cân nhắc và lựa chọn các đối tác có kinh nghiệm trong định giá nhà ở . 5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở do luận án đề xuất được thể hiện dưới dạng sơ đồ như sau: Thành lập Tổ/Bộ phận định giá nhà ở Tổ/BP định giá tiến hành định giá TMXDM của DN nhà ở cho việc lập dự án đầu tư Quyết định giá nhà ở cho việc lập dự án đầu tư Thẩm định độc lập Tổ/BP định giá tiến hành định giá bán nhà ở Thẩm định độc lập tại thời điểm được phép bán. Tổ/BP định giá tiến hành định giá bán nhà ở Quyết định giá nhà ở tại thời điểm tại thời điểm dự án hoàn thành. được phép bán Quyết định giá nhà ở tại thời điểm Thẩm định độc lập dự án hoàn thành Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà ở TMXDM đề xuất cho các DNĐTXD&KD nhà ở Điều kiện áp dụng: Để các DNĐTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức định giá có hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần đáp ứng được một số điều kiện cơ bản sau: - Thay đổi về mặt quan điểm của Lãnh đạo doanh nghiệp: - Doanh nghiệp có đội ngũ nhân sự có trình độ và đáp ứng được yêu cầu: - Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn để phục vụ cho công tác định giá: 22
23. - Doanh nghiệp phải lựa chọn được tổ chức định giá độc lập có chất lượng và phù hợp với điều kiện của doanh nghiệp: 5.3. Một số kiến nghị Ban hành quy định về mức phí dịch vụ đối với các loại nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất động sản nói chung và nhà ở TMXDM nói riêng Ban hành quy định chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam KẾT LUẬN Hoàn thiện việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Đồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác định được mức giá bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng đảm bảo mục tiêu là được thị trường chấp nhận. Đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” đã tập trung nghiên cứu hoạt động định giá tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua đó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan đến định giá nhà ở nói riêng và định giá BĐS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án đã trả lời được các câu hỏi nghiên cứu đã được đặt ra. Cụ thể: Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá phần nào đã đáp ứng được mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc độ về mặt kinh tế khi mức giá được xác định đã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản phầm nhà ở TMXDM tại các thời điểm ít có biến động của thị trường đều có mức tiêu thụ trên 90%, điều đó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNĐTXD&KD định giá được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNĐTXD&KD nhà ở định giá còn có khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án đó của doanh nghiệp, điều đó dẫn đến mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa được đảm bảo. Bên cạnh đó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán được nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNĐTXD&KD nhà ở đưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời điểm bán nhà, cũng như mức giá được định giá chưa tính hết đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà của doanh nghiệp mình để có sự điều chỉnh cho phù hợp. Thứ hai, trong quá trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM các DNĐTXD&KD nhà ở đã có tính đến một số yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ tuy nhiên các yếu tố này được tính khi định giá dưới dạng các hệ số điều chỉnh, các hệ số điều chỉnh này được xác định dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người định giá. Do vậy, việc xác định những nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở TMXDM và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến giá nhà chưa được các DNĐTXD&KD nhà ở thực hiện đảm bảo có căn cứ khoa học. 23
24. Thứ ba, từ những vấn đề tồn tại trong quá trình định giá nhà ở thương mại xây dựng mới đã được chỉ ra, luận án đã đề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà ở thương mại xây dựng mới. Luận án đã mô tả và giới thiệu một cách đầy đủ các nội dung cơ bản của mô hình, đặc biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ đó luận án đã tổng hợp và xác định được các yếu tố (các biến) thường được sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình Hedonic để định giá nhà ở, đây là cơ sở quan trọng trong việc xác định các biến để ứng dụng trong việc xây dựng mô hình định giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án đã sử dụng phương pháp Enter và phương phương pháp Stepwise để xây dựng mô hình định giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án đã xác định ra được 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại địa bàn TP. Hà Nội, đó là (1) Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư đến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Thứ tư, từ kết quả đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, luận án đã đưa ra quan điểm đối với định giá nhà ở TMXDM và đề xuất 5 nhóm giải pháp để hoàn thiện và khắc phục những vấn đề tồn tại đã được nêu ra. Trong đó, đồng thời với đề xuất áp dụng mô hình Hedonic để xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM, luận án đã đề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá cho các loại nhà tại các địa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức định giá, quy trình định giá và xây dựng đội ngũ nhân sự định giá nhà ở TMXDM cho các DNĐTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở để các DNĐTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục những vẫn đề còn tồn tại trong hoạt động định giá nhà ở thương mại. Cùng với các nhóm giải pháp đưa ra, luận án cũng đã kiến nghị 3 vấn đề liên quan đến ban hành quy định về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm định giá và xây dựng trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BĐS để tạo điều kiện cho các DNĐTXD&KD nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM của mình. 24