Khóa luận Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn

97 trang thiennha21 19/04/2022 3670

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_xay_dung_gia_dat_cu_the_du_an_dau_tu_xay_dung_ha_t.pdf

Nội dung text: Khóa luận Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRIỆU THỊ THU DUNG Tên đề tài: XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT CỤ THỂ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ TẠI TỔ 1 VÀ TỔ 2A, THỊ TRẤN BẰNG LŨNG, HUYỆN CHỢ ĐỒN, TỈNH BẮC KẠN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRIỆU THỊ THU DUNG Tên đề tài: XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT CỤ THỂ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ TẠI TỔ 1 VÀ TỔ 2A, THỊ TRẤN BẰNG LŨNG, HUYỆN CHỢ ĐỒN, TỈNH BẮC KẠN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K49 LT – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cần thiết của mỗi sinh viên trong quá trình đào tạo tại các trường Đại học. Đây là thời gian giúp mỗi sinh viên quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức và vận dụng những kiến thứcđó vào thực tế. Để ạ đ t được mục tiêu trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. Sau thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp tạiTrung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn bài khóa luận của em đã hoàn thành. Với lòng biết ơn sâusắc em xin chân thành cảm ơn: Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban Chủnhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, cùng toàn thể các thầy cô giáo trong khoa đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi Thầy đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành khóa luậnnày. Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập cũng như trong việc hoàn thành bản khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã luôn cổvũ, động viên em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Do trình độ bản thân còn hạn chế và thời gian có hạn, bước đầu làm quenvới thực tế và phương pháp nghiên cứu nên trong khóa luận không tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầycô và bạn bè để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, ngày tháng năm 2019 Sinh viên Triệu Thị Thu Dung
ii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Sơ đồ vị trí huyện Chợ Đồn 31 Hình 4.2: Sơ đồ vị trí dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn 39
iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU Kí hiệu Các chữ viết tắt CNH-HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa CP : Chính phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định UBND : Ủy ban nhân dân KT-XH : Kinh tế- xã hội BĐS : Bất động sản LUC : Đất chuyên trồng lúa nước LUK : Đất trồng lúa nước còn lại BHK : Đất bằng trồng cây hàng năm khác NTS : Đất nuôi trồng thủy sản ODT : Đất ở tại đô thị TĐĐG : Thửa đất định giá TĐSS1 : Thửa đất so sánh 1 TĐSS2 : Thửa đất so sánh 2 TĐSS3 : Thửa đất so sánh 3
vi MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU iii MỤC LỤC vi Phần 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 3 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn 3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học 4 2.1.1. Các khái niệm về giá đất, khung giá đất, bảng giá ấđ t và giá đất cụ thể 4 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai 5 2.1.3. Tổng quan về giá đất 7 2.1.4. Phương pháp định giá đất 8 2.2. Cơ sở pháp lý 17 2.2.1.Các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước có liên quan đến công tác định giá ấđ t cụ thể 17 2.2.2.Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn và hồ sơ pháp lý, kỹ thuật của dự án 18 2.3. Cơ sở thực tiễn 19 2.4. Tổng quan về công tác xácị đ nh giá ấđ t trên thế giới và Việt Nam 19 2.4.1. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên Thế Giới 19 2.4.2. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại Việt Nam 21 2.4.3. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại địa bàn tỉnh Bắc Kạn 22 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 28 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 28 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 28
vii 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu 28 3.2.2. Thời gian nghiên cứu 28 3.3. Nội dung nghiên cứu 28 3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài 29 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29 3.4.2 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu : 29 3.4.3.Các Phương pháp xác định giá đất 30 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chợ Đồn 31 4.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 31 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 34 4.1.3. Cảnh quan môi trường 36 4.1.4. Đánh giá chungề v điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 36 4.2. Giá đất Nhà nước quy định khu vực Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn” 38 4.2.1. Khái quát về dự án 38 4.2.2. Tình hình điều tra một số loại đất nông nghiệp 40 4.2.3. Tình hình điều tra đối với đất ở tại đô thị 41 4.2.4. Kết quả điều tra 42 4.3. Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn 45 4.3.1. Xác định giá đất cụ thể của dự án 45 4.3.2. Những lưu ý kèm theo kết quả định giá đất 67 4.4. Đánh giá tác động kinh tế - xã hội của phương án giá đất 68 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 5.1. Kết luận 69 5.2. Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong những năm qua, công tác định giá đất đã đạt được những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện. Thứ nhất, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất. Chính vì vậy mà mỗi một địa phương cấp tỉnh lại có quy trình quyết định giá riêng, khá khác nhau. Thứ hai, định giá đất là một nghề chuyên môn, cần được đào tạo kỹ lưỡng, giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp. Ở các nước phát triển, người ta luôn luôn phải thuê dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất phù hợp thị trường. Thứ ba, hiện nay pháp luật Việt Nam trao thẩm quyền quyết định về đất đai ( giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( UBND). Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam luôn ghi giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều, từ đây khó tìm được những chứng cứ về giá đất thị trường. Chính vì vậy đã và đang làm hạn chế hiệu quả đầu tư của các dự án, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang có chiều hướng gia tăng, trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu là từ chính sách thu hồi đất, giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vấn đề xây dựng giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được nhiều người quan tâm hơn cả vì trên thực tế có nhiều vướng mắc trong công tác này, đang gây bức xúc trong dư luận, xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai dự án ầđ u tư và gây lãng phíấ đ t đai. Thực tế công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung và rộng hơn là trên phạm vi toàn quốc đã và đang làộ m t trong những vấn đề “nóng”, nảy sinh nhiều bức xúc, phức tạp do một mặt việc thu hồi đất phải giải quyết mối quan hệ về lợi ích vật chất giữa
2 một bên là chính sách, pháp luật của Nhà nước và một bên là đòi hỏi về lợi ích kinh tế của người bị thu hồi đất. Mặt khác, giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền của người bị thu hồi đất sẽ dễ gây ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, làm mất ổn định xã hội . Điều đó cũng ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhiều dự án công trình phải “treo” nhiều năm thậm chí hàng chục năm vì giá đất không thỏa đáng và không hợp lý dẫn tới việc giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền bồi thường của người dân không còn nguyên vẹn Chợ Đồn là huyện vùng cao của tỉnh Bắc Kạn, trong những năm qua, huyện Chợ Đồn đã được Tỉnh uỷ, UBND tỉnh, Đảng bộ tỉnh Bắc Kạn quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển KT-XH phù hợp với mục tiêu CNH-HĐH. Mặc dù đãạ đ t được những kết quả to lớn, cơ bản đáp ứng được nhiệm vụ đầu tư xây dựng phát triển KT-XH trên địa bàn theo chủ trương của tỉnh; xong thực tế trong thời gian qua công tác định giá ấđ t cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất trên huyện Chợ Đồn còn những hạn chế tồn tại, dẫn đến tiến độ thực hiện còn chậm, còn xảy ra một số vụ việc khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cần tập trung giải quyết. Bên cạnh đó ấv n đề an sinh xã hội, giải quyết công ăn việc làm ốđ i với nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp đã ộb c lộ nhiều bất cập, cần được các cấp uỷ Đảng và chính quyền quan tâm giải quyết. Qua tìm hiểu các vấn đề thực tế, và nhận thức được tầm quan trọng của công tác định giá ấđ t cụ thể đến đời sống của người dân, tôi lựa chọn đề tài: “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Phân tích đánh giá được giá ấđ t Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn của Dự án “Xây dựng giá ấđ t cụ thể dự án ầĐ u tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. - “Xây dựng giá ấđ t cụ thể dự án ầĐ u tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.
3 - Đánh giá tácộ đ ng Kinh tế - xã hội của phương án giáấ đ t. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Nắm vững Luật Đất đai và các văn bản luật liên quan đến đến công tác Định giá đất cụ .thể - Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đánh giá ựth c trạng công tác định giá ấđ t cụ thể trên địa bàn huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. - Đề xuất những giải pháp phù hợp có tính khả thi đối với công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất.
4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học 2.1.1. Các khái niệm về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 2.1.1.1. Khái niệm về giá đất Giá ấđ t là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích ấđ t xác ịđ nh trong thời hạn sử dụng đất xác ịđ nh. - Việc định giá ấđ t phải đảm bảo các nguyên tắc: + Theo mục đích ửs dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá ấđ t phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích ửs dụng đã chuyển nhượng, giá trúngấ đ u giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có ấđ u giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá đất như nhau. (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). 2.1.1.2. Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giáấ đ t định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên ịth trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá ấđ t thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù ợh p. Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá ấđ t (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). 2.1.1.3. Bảng giá đất Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định
5 giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần , được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá ấ đ t phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá ấ đ t, phương pháp ịđ nh giá ấđ t; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá ấđ t thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá ấđ t. - Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp: + Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; + Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180% trở lên (Nghị định 44/2014/NĐ-CP). 2.1.1.4. Giá đất cụ thể Giá ấđ t cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá ấđ t thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp ịđ nh giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá ấđ t, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Việc xác ịđ nh giá ấđ t cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá ấđ t, phương pháp ịđ nh giá ấđ t; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá ấđ t thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. (Luật Đất đai, 2013). 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai - Thị trường đất đai mang tính tự phát Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiệnchủ yếu ở chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đấtđai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quảcủa các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tănglên. Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầmquan
6 trọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinhtế– xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vìchưa nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp vớicác quan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường. Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thị trường không chính thức. - Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xãhội Sự bùng phát của thị trường đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xãhội. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, không cần quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu tư,kinh doanh bất động sản đã huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vào kinh doanh bất động sản nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vựcbất động sản. Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyên nhân làm thoái lui đầu tư, nền kinh tếlâm vào tình trạng nguy khốn. Các cơn sốt đất đẩy giá đấtlên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếudo hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc làdotâm lý sợ tiền mất giá trị mà người ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốtnhất, chắc chắn nhất. Mặt khác, trong thị trường nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giáđất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trường điều này cũng tác động rất lớn đếngiá đất đai trong thời gian qua. - Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đôthị Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộnxộn. Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đấtthì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt động này
7 không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trườngbất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng. 2.1.3. Tổng quan về giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giácả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác ịđ nh suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giáấ đ t. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá ấđ t phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí
8 của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. (Nghị định 44/2014/NĐ-CP). 2.1.4. Phương pháp định giá đất 2.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin: + Khảo sát thực địa, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá; khảo sát, thu thập thông tin những thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian 02 năm trở lại đây tính đến thời điểm định giá đất. + Thông tin về giá ấđ t của thửa đất so sánh được thu thập từ nguồn: Giá ấđ t đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. - Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh. Cách tính tỷ lệ % điều chỉnh. % TĐĐG - % TĐSS Tỷ lệ % điều chỉnh = % TĐSS - Bước 3: Ước tính giá đất của những thửa đất cần định giá Giá của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
9 Giá của thửa đất cần Giá đất của Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố định giá theo từng = từng thửa đất khác biệt của từng thửa đất so sánh thửa đất so sánh so sánh với thửa đất cần định giá - Bước 4: Xác định giá đất của những thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10% theo công thức: Giá đất bình quân Giá đất ước tính Tỷ lệ chênh - của TĐĐG của từng TĐSS lệch = x 100% Giá ấđ t ước tính của từng TĐSS Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng mức giá ấđ t ước tính không quá 10%. 2.1.4.2. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; - Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá. + Đối với đất trồng cây hàng năm vàấ đ t nuôi trồng thủy sản thì thu nhập bình quân một năm là ốs tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá. - Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá. + Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất. + Các khoản chi phí trên được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về
10 quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường. - Bước 3: Xác ịđ nh thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân Thu nhập bình quân Chi phí bình quân một = - một năm một năm năm - Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân một năm Giá trị của thửa đất cần = định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh. - Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá ấđ t của thửa đất cần định Giá trị của thửa đất cần định giá = giá Diện tích thửa đất cần định giá 2.1.4.3. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có
11 tính ếđ n xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà ầđ u tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; - Các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương. 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau: n TRi Tổng doanh thu phát triển =  i i 1 (1 r)
12 n Ci Tổng chi phí phát triển =  i i 1 (1 r) Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thươngạ m i nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án ầđ u tư phát triển bất động sản). - n là số năm thực hiện dự án 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá trị của thửa đất cần Tổng doanh thu phát = - Tổng chi phí phát triển định giá triển Giá ấđ t của thửa đất cần định giá được xác ịđ nh theo công thức sau: Giá đất của thửa đất cần Giá trị của thửa đất cần định giá = định giá Diện tích thửa đất cần định giá 2.1.4.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá ấđ t không đủ thông tin về giá ấđ t thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá ấđ t. Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ:
13 Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá. Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích ửs dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm ủc a cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ: Khảo sát, thu thập thông tin + Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá. + Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tínhế đ n thời điểm định giá ấđ t. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất + Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
14 b) Việc xác ịđ nh giá ấđ t phổ biến trên thị trường của từng vị trí ấđ t thực hiện theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp giá ấđ t trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giáấ đ t phổ biến trên thị trường của từng vị trí ấđ t được xác ịđ nh bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá ấđ t tại vị trí ấđ t đó. 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa đất cần Giá ấđ t trong bảng = x H ệ số điều chỉnh giá đất định giá giá đất 2.1.4.5.Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá. b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có ặđ c điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích ửs dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng ấđ u giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính ếđ n thời điểm định giá ấđ t. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
15 c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ: Thông tin về giá ấđ t của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau: - Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; - Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; - Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất. d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT trong đó nêu rõ: Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá. Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích ửs dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm ủc a cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau: Giá trị hiện tại của tài sản Giá trị xây dựng mới gắn liền với đất của bất = tại thời điểm định giá - Giá trị hao mòn động sản so sánh đất Trong đó:
16 - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. - Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài). Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường. (Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT) 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị hiện tại của tài sản Giá trị đất của bất động sản Giá trị bất động sản so = - gắn liền với đất của bất so sánh sánh động sản so sánh Việc ước tính giáấ đ t của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị của bất động sản so sánh Giá ấđ t của bất động sản so = sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ: - Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá + Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. + Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
17 Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các ếy u tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh. - Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá ấđ t ước tính của Mức điều chỉnh về giá thửa đất cần định giá Giá ấđ t của từng do các yếu tố khác = theo từng thửa đất so thửa đất so sánh biệt của từng thửa đất sánh so sánh với thửa đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có). - Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá ấđ t ước tính không quá 10%. 2.2. Cơ sở pháp lý 2.2.1.Các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước có liên quan đến công tác định giá đất cụ thể + Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
18 + Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Quy địnhchi tiết phương pháp định giá đất: Xây dựng điều chỉnh Bảng giá ấđ t, định giá ấđ t cụ thể và tư ấv n xác ịđ nh giá ấđ t; + Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; + Quyết định số 43/2017/QĐ-UBND ngày 25/12/2017 của UBND tỉnh Bắc Kạn V/v sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Bản quy định ban hành kèm theo Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 và Quyết định số 22/2014/QĐ- UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn; + Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất; +Thông tư số 77/2014/TT-BTC Hướng dẫn một số điều cuả Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 2.2.2.Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn và hồ sơ pháp lý, kỹ thuật của dự án + Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND Về việc ban hành Bảng giá đất định kỳ 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn; + Quyết định số 50/2018/QĐ-UBND Ban hành quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn; + Quyết định số 2046/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Bắc Kạn về việc quyết định chủ trương đầu tư dự án: Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn; + Quyết định số 470/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND huyện Chợ Đồn về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn; + Quyết định số 34/QĐ-SP ngày 05/4/2018 của Công ty CP Đầu tư Sơn Phúc về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn; + Thông báo số 382/TB-UBND ngày 02/4/2018 của UBND huyện Chợ Đồn về việc thu hồi đất để thực hiện dự án: ầĐ u tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn;
19 + Bản đồ trích đo địa chính dự án do Công ty Cổ phần đầu tư Sơn Phúc lập tháng 3 năm 2018. 2.3. Cơ sở thực tiễn Trong điều kiện hiện nay, ở các ịđ a phương trên cả nước nói chung và tỉnh Bắc Kạn nói riêng. Công tác định giá ấđ t cụ thể được xác ịđ nh là một trong những nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá ấđ t nước; góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã hội cũng như ựs tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là ấv n đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội. Công tác định giá ấđ t cụ thể mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án, là khâu quan trọng trong việc thực hiện dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất. Công tác định giá ấđ t cụ thể được triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng ếk hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác định giá ấđ t cụ thể chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho ựd án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Mặt khác, nếu công tác định giá ấđ t cụ thể ở các ịđ a phương không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho ấch t lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng đền bù giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có ấđ t bị thu hồi sẽ dễ dàng sảy ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội ở địa phương mất ổn định. Thực tiễn cho thấy các ngành, các cấp cần phải quan tâm hơn nữa đến công tác định giá đất cụ thể. 2.4. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 2.4.1. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên Thế Giới Tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình. 2.4.1.1. Công tác xác định giá ấđ t ở Trung Quốc
20 Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã ạđ t được những thành công ángđ kể trong công tác ịđ nh giá ấđ t. Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đàu tưừ t đầu những năm 1990. Tháng 8/1992 Trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập. Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin truyền thông, nghiên cứu tình hình thị trường. Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều cơ quan định giá đất. Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu, tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở họp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng, tính giá thị trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế 2.4.1.2. Công tác xác định giá ấđ t ở Singapore Singapore cũng có ậlu t kinh doanh BĐS. Giá ấđ t được xác ịđ nh tới từng thửa đất, đất đai là BĐS ểk cả đất trong. Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp trung ương gồm 2 cơ quan là văn phòngấ đ t đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng ịđ nh giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ tài chính. Văn phòngấ đ t đai trực thuộc Bộ tư pháp, được tổ chức thành 4 phòng (phòng bánấ đ t, phòng thu hồi đất, phòng qản lý đất Nhà nước và phòng hợp tác phát triển về đất). Văn phòng ấđ t đai trực thuộc cơ quan thuế - Bộ tài chính ợđư c tổ chức thành 4 phòng bao gồm: Phòng xử lý thông tin, phòng ịđ nh giá ấđ t BĐS, phòng ịđ nh giá BĐS ặđ c biệt và phòngị đ nh giá theo tổng giá trị BĐS. 2.4.1.3. Công tác xác định giá ấđ t ở Thụy Điển Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và Australia. Tại Thụy Điển giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Gía trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quất định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thueé thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. 2.4.1.4. Công tác xác định giá ấđ t ở Austraylia
21 Giá đất tại Austrayia có thể nói tương đối ổn định, giá đất biên động trên cơ sở sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường. Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính Phủ về việc định giá đất BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Gía trị của BĐS đượ sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá. Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính Phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân cụ thể ác chức năng cơ bản bao gồm: - Hàng năm cung ấ c p và làm tưấ v n về kết quả định giá ấ đ t BĐS một cách khách quan cho các cơ quan ủc a Chính Phủ và chính quyènị đ a phương để phục vụ cho việ thu thuế và các khoản thu khác - Lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá ấđ t hàng năm với từng BĐS - Dịch vụ cho mọi tỏ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin liên quan đến BĐS và giá BĐS - Kiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá ấđ t bằng những giá trị có tính chất pháp lý ểđ đảm bảo rằng giá BĐS và cácế y u tố định giá đã được nghiên cứu đầy đủ và khoa học. 2.4.2. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại Việt Nam Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2013. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đât, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất: Trên thực tế Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gia và không gian. Vì vậy để phục vụ ch công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 112
22 Luật đất đai về giá đất do Nhà nước quy định có ghi rõ: Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường cảu loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có ấđ u giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dung đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì cóứ m c giá như nhau. Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên quan ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính, Sở xây dựng, Sở kế hoạch đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan có thầm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể. 2.4.3. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại địa bàn tỉnh Bắc Kạn Tỉnh Bắc Kạn xác định công tác định giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng trong thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, định giá đất trong việc thu hồi đất luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm chỉ đạo điều hành của các cấp Đảng ủy, chính quyền địa phương. Trong những năm gần đây từ năm 2015 đến năm 2018, tỉnh Bắc Kạn đã định giá đất cụ thể được khoảng 230 công trình với tổng diện tích thu hồi 340 ha đất các loại. Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc như: - Chế độ chính sách không ổn định thường xuyên thay đổi, giá đất đền bù không thỏa đáng, nhiều dự án thực hiện trong thời gian dài gây bức xúc cho người dân trong khu vực dự án. - Một số dự án chuyển tiếp trước đây việcgiá đất đền bù có sự chênh lệch nên kéo theo việc bồi thường không kịp thời, khi chính sách thay đổi phải trình
23 duyệt lại, kéo dài tiến độ thực hiện dự án, gây bức xúc nhiều cho người dân trong vùng quy hoạch dự án. - Công tác định giá đất cụ thể nhạy cảm nhưng còn một bộ phận cán bộ của một số đơn vị chưa quan tâm đúng mức. Bên cạnh đa số các hộ dân ủnghộgiá đất sau khi định giá và chính sách bồi thường vẫn còn một số hộ không phối hợp, lợi dụng kẽ hở chính sách giá đất xây dựng không thỏa đáng gây khó khăn cho công tác thu hồi đất để thực hiện dự án. Cán bộ làm công tác định giá đất cụ thể thường xuyên có sự thay đổi trong quá trình thực hiện các công trình hay các dự án, trình độ của một số cán bộ còn hạn chế trong thực hiện nhiệm vụ định giá đất cụ thể tạo nên khó khăn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Việc kiểm soát hồ sơ dự án ầđ u vào của định giá ấđ t còn nhiều hạn chế. Hồ sơ liên quan đến dự án chưa ầđ y đủ, việc thông kê kiểm đếm trước khi thực hiện bước định giá cụ thể còn nhiều sai sót, dẫn đến việc mất thời gian rà soát, ềđi u tra và phải bổ sung điều chỉnh nhiều lần trong quá trìnhị đ nh giá ấđ t. Công tác trích đo bản đồ địa chính, chỉnh lý bản đồ chất lượng cao phải chỉnh sửa nhiều lần dẫn đến việc điều tra, thu thập thông tin cho công tác định giá đất cụ thể chậm so với tiến độ.
28 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác định giá đất cụ thể cho từng loại đất thuộc dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Dự án: “Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn” tổng diện tích thu hồi là 48.986,0 m2. 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu Thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn 3.2.2. Thời gian nghiên cứu Nghiên cứu được tiến hành lấy số liệu của dự án trong khoảng thời gian từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019. 3.3. Nội dung nghiên cứu - Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, KT – XH thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn - Nội dung 2: Giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn + Quy định giá đất trong bảng giá đất + Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất + Quy định cụ thể mức giá một số loại đất trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng theo bảng giá đấtđịnh kỳ 5 năm (2015 – 2019) trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn + Quy định vị trí xác định giá đất trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng theobảng giá đất định kỳ 5 năm (2015– 2019) trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. Nội dung 3. Công tác xác định giá đất cụ thể Dự án “Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.
29 + Mục đích định giá đất và các thông tin về khu đất cần định giá + Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thịtrường + Phương pháp áp dụng để định giá đất + Kết quả xác định giá đất và đề xuất phương án giáđất 3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu a) Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan tới giáđất do Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Kạn quy định; các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn tại Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Bắc Kạn website CSDL quốc gia về văn bản quy phạm pháp luật. Cập nhật các số liệu thống kê liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình trạng tăng trưởng kinh tế tại Sở Tài Nguyên và Môi trường Tỉnh Bắc Kạn. b) Thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp - Điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu : Trực tiếp tiến hành phỏng vấn 11 hộ gia đình cá nhân đại diện trong diện thu hồi đất. - Khảo sát thực địa: + Đối với hộ gia đình: Tại tổ 1, tổ 2A - thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn; + Khảo sát thị trường về giá bán nông sản và giá các loại vật tư nông nghiệp: Tại thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn; + Đối với lãi suất ngân hàng: Thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn. 3.4.2 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu : - Thống kê các số liệu đã thu thập như các loại đất cần định giá, số thửa đất cần định giá, diện tích cần định giá,giá đất theo thị trường của từng loại đất. - Thu thập thông tin giá đấ cụ thể các công trình, dự án trong những năm gầnđây được thực hiện trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng. - Phương pháp thống kê được ứng dụng để xử lý các số liệu điều tra, thuthập được trong quá trình nghiên cứu. - Tổng hợp, phân tích kết quả thu được từ phiếu điều tra.
30 - Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, tính toán. Xử lý số liệu bằng cácphần mềm chuyên dụng hiện hành 3.4.3.Các Phương pháp xác định giá đất * Lựa chọn phương pháp định giá đất Trên cơ sở kết quả điều tra, thu thập thông tin thửa đất: - Đối với đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất nuôi trồng thủy sản đã thu thập được thông tin về tổng thu nhập, năng suất cây trồng và chi phí sản xuất bình quân 1 năm của những thửa đất được điều tra.Vì vậy, lựa chọn sử dụng phương pháp thu nhập để tính toán xácị đ nh giá ấđ t. - Đối với đất bằng trồng cây hàng năm khác thu thập thông tin của 03 thửa đất chuyển nhượng thành công trên thị trường có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá. Vì vậy, lựa chọn sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính toán xác định giá đất. - Đối với đất ở tại đô thị đã thu thập thông tin của 03 thửa đất chuyển nhượng thành công trên thị trường, đều có ặđ c điểm tương đồng với thửa đất cần định giá và tại thời điểm chuyển nhượng không có tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, lựa chọn sử dụng sử dụng phương pháp so sánh ựtr c tiếp để xác ịđ nh giá ấđ t.
31 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chợ Đồn 4.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Vị trí địa lý Chợ Đồn là huyện vùng cao của tỉnh Bắc Kạn, nằm trong khoảng 21057’ đến 22025’ vĩ độ Bắc và 105025’ đến 105043’ kinh độ Đông, với tổng diện tích tự nhiên 91.135,67 ha chiếm 18,75% diện tích tự nhiên của tỉnh. Với 51.725 nhân khẩu được phân bố trên 21 xã và 01 thị trấn. Hình 4.1: Sơ đồ vị trí huyện Chợ Đồn - Phía Đông giáp huyện Bạch Thông, huyện Chợ Mới; - Phía Tây giáp huyện Chiêm Hoá, Yên Sơn, Na Hang ỉt nh Tuyên Quang; - Phía Nam giáp huyện Định Hoá tỉnh Thái Nguyên; - Phía Bắc giáp huyện Ba Bể. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Chợ Đồn là huyện miền núi nên có địa hình khá phức, tạp có độ cao giảm dần từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây với các dạng địa hình phổ biến: + Địa hình núi đá vôi: Các xã phía Bắc thuộc cao nguyên đá vôi LangCaPhu kéo dài từ huyện Ba Bể đến thị trấn Bằng Lũng. + Địa hình núi đất: Các xã phía Nam thị trấn Bằng Lũng phần lớn là núi đấtcóđộ cao phổ biến 400m đến trên 600m, độ dốc bình quân từ 200 đến 250.
32 + Địa hình thung lũng: Phân bố dọc theo các sông, suối xen giữa các dãy núi cao. Các điều kiện tự nhiên nhìn chung khá thuận lợi cho phát triển canh tác nông lâm nghiệp kết hợp, cây ăn quả, cây đặc sản. 4.1.1.3. Khí hậu, lượng mưa Khí hậu huyện Chợ Đồn chịu ảnh hưởng chung của khí hậu miền Bắc Việt Nam. Được hình thành từ một nền nhiệt cao của đới chí tuyến và sự thay thế của các hoàn lưu lớn theo mùa, kết hợp với điều kiện địa hình nên mùa đông (từ tháng 10 năm trước đến tháng 4 năm sau) giá lạnh, nhiệt độ không khí thấp có sương muối; mùa hè (từ tháng 5 đến tháng 9) nóng ẩm, mưa nhiều. Nhiệt độ không khí trung bình năm 23,2oC (Nhiệt độ không khí trung bình cao nhất 26,5oC và thấp nhất là 20,8oC). Các tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 6, 7 và tháng 8 (28oC - 29oC), nhiệt độ trung bình thấp nhất vào các tháng 1 và 2 (13,5oC), có năm xuống tới -2oC. Nhiệt độ cao tuyệt đối là 39,5oC. Tổng tích nhiệt cả năm bình quân đạt 6800oC-7000oC. Mặc dù nhiệt độ còn bị phân hoá theo độ cao và hướng núi, nhưng không đáng kể. Lượng mưa thuộc loại thấp, bình quân 1.115mm/năm. Các tháng cólượng mưa lớn là tháng 6 và 7 có ngày mưa tới 340 mm/ngày; thấp nhất là vào tháng 12 và tháng 1 năm sau 1,5 mm/ngày. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và chiếm tới 75- 80% lượng mưa cả năm. Độ ẩm không khí trung bình 82%, thấp nhất vào tháng 2 với 79% và cao nhất vào tháng 7 tới 88%. Lượng bốc hơi trung bình năm là 830mm, thấp nhất vào tháng 1 với 61mm và cao nhất là 88mm vào tháng 4. Tổng số giờ nắng trung bình đạt 1.586 giờ, thấp nhất là tháng 1 có 54 giờ, cao nhất là 223 giờ vào tháng 8. 4.1.1.4. Thủy văn Mạng lưới sông ngòi của huyện Chợ Đồn tương đối phong phú. Phần lớn sông, suối là các nhánh thượng nguồn với đặc điểm chung là lòng sông ngắn, dốc, thủy chế thất thường. Chảy trên địa bàn huyện có sông Phó Đáy, thượng nguồn sông Cầu và các con suối lớn nhỏ khác nhau như suối Bình Trung, suối Phiêng Lặc 4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên a. Tài nguyên đất Về thổ nhưỡng, theo tài liệu và bản đồ thổ nhưỡng tỷ lệ 1/100.000 của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Bắc Kạn, trên địa bàn huyện Chợ Đồn có các loại đất như sau:
33 + Đất Feralit nâu vàng phát triển trên đá vôi, phân bố ở vùng phía Bắc huyện từ Bằng Lũng đến Nam Cường. Đất tơi xốp, độ ẩm cao, tầng đất dày, hàm lượng dinh dưỡng cao, tỷ lệ mùn 1,9-3,5%; tỷ lệ đạm trung bình nhưng nghèo lân tổng số. Đất này thích hợp cho các loài cây lương thực, cây công nghiệp nhưng thiếu nước, dễ bị hạn vào mùa khô. + Đất Feralit đỏ vàng phát triển trên phiến thạch sét và đá biến chất; phân bố ở vùng đồi, núi thấp thuộc các xã phía Nam. Đất có tầng dày trung bình, có thành phần cơ giới thịt nhẹ hoặc pha sét. Ở những nơi còn thảm thực bì rừng che phủ có tỷ lệ mùn khá cao (3%-3,5%). Tỷ lệ đạm trung bình, đất này thích hợp cho sản xuất lâm nghiệp, trồng cây công nghiệp. Ở những nơi có độ dốc thấp, gần nguồn nước có thể trồng cây ăn quả. + Đất dốc tụ và phù sa: sản phẩm của quá trình bồi tụ và sa lắng của các sông suối phân bố ở các thung lũng và dọc theo các con sông, suối. Tầng đất dày, có thành phần cơ giới từ thịt nặng đến sét, đất hơi chua, hàm lượng dinh dưỡng khá, thích hợp cho trồng các loại cây lương thực và cây công nghiệp ngắn ngày như ngô, lạc, đậu tương Nhìn chung, ấđ t đai huyện Chợ Đồn nằm ở khu vực có ộđ dốc lớn, dễ xảy ra tình trạng rửa trôi, xói mòn gây suy thoái. Phần lớn diện tích đất thích hợp cho phát triển lâm nghiệp (trồng rừng); diện tích ấđ t sản xuất nông nghiệp hiện nay cơ bản là đất nương rẫy, luân canh ngô, lúa nương và các loại đậu đỗ, song hiệu quả sản xuất chưa cao. Cần kết hợp các kỹ thuật canh tác, lựa chọn giống cây trồng phù hợp trong công tác quản lý, sử dụng đất đai để đảm bảo hiệu quả sản xuất, giữ gìn và cải tạo nguồn tài nguyên đất của địa phương. b. Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt: Do địa hình phân cắt mạnh nên huyện Chợ Đồn có nhiều khe suối với nguồn nước mặt khá dồi dào. Mặc dù nguồn nước khá phong phú nhưng do khả năng điều tiết của rừng kém, địa hình dốc, thảm thực vật bị suy giảm, thực bì nhỏ, diện tích ấđ t đồi núi chưa ửs dụng nhiều nên mùa mưa thường xảy ra lũ ụl t, mùa khô thiếu nước, đất bị xói mòn, rửa trôi ảnh hưởng lớn đến năng suất cây trồng, vật nuôi. - Nguồn nước ngầm: Độ dày tầng chứa nước biến động từ 60-160m, trung bình 100m và giảm dần từ Bắc xuống Nam. Mực nước ngầm phong phú, có thể khai thác phục vụ sản xuất nông nghiệp, công nghiệp và dân sinh, bổ sung cho nguồn nước mặt ở những vùng khó khăn.
34 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.2.1. Đặc điểm kinh tế a. Tốc độ tăng trưởng kinh tế Cơ cấu kinh tế của huyện trong những năm gần đây đã có bước chuyển dịch theo hướng sản xuất hàng hóa, phát huy tiềm năng lợi thế của địa phương, phù hợp với mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tỷ trọng công nghiệp xây dựng vàdịch vụ tăng dần; tỷ trọng nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản trong cơ cấu kinh tế giảm dần. Tuy nhiên mức độ chuyển dịch kinh tế hiện nay diễn ra vẫn còn chậm, tỷ trọng của ngành công nghiệp - xây dựng thấp hơn nhiều so với cơ cấu nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản. b. Kinh tế nông nghiệp * Trồng trọt Năm 2017, tổng sản lượng thực có hạt ước đạt 28.065 tấn (trong đó: thóc 20.660 tấn, ngô 7.405 tấn). Lương thực bình quân đầu người ước đạt 543kg/người/năm. Tổng diện tích gieo trồng cây lương thực có hạt ước đạt là 6.421,15 ha (lúa: 4.554,33 ha; ngô: 1.866,82 ha). Ngoài cây lương thực, huyện cũng đã đầu tư phát triển và khai thác tốt diện tích cây dong riềng, cây khoai môn, cây thuốc lá, rau màu, đỗ các loại và cây ăn quả đem lại năng suất cao. * Chăn nuôi Trong năm 2017 trên địa bàn huyện Chợ Đồn xảy ra dịch bệnh trên đàn vật nuôi tại 03 xã Xuân Lạc, Đồng Lạc và Nam Cường, làm ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất của người dân. Theo số liệu điều tra năm 2017, tổng đàn gia súc chính đạt 53.571 con (Trong đó: trâu 8.543 con, bò 2.359 con, lợn 35.069 con, ngựa 356 con, dê 7.244 con). * Lâm nghiệp Hiện nay, diện tích đất rừng của huyện là 64.731,22 ha chiếm 71,04% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó: Rừng sản xuất là 47.444,31 ha chiếm 52,07% tổng diện tích tự nhiên, rừng phòng hộ là 15.498,91 ha chiếm 17,01% tổng diện tích tự nhiên, rừng đặc dụng là 1.788,0 ha chiếm 1,96% tổng diện tích tự nhiên. Trong năm 2017, toàn huyện đã trồng được 890,86 ha (trong đó: Diện tích rừng trồng theo dự án là 716,34 ha; diện tích trồng rừng do dân tự bỏ vốn và trồng lại rừng sau khai thác trắng là 174,52 ha). Nâng tỷ lệ độ che phủ rừng năm 2017 là 79,3%.
35 c. Khu vực thương mại - dịch vụ, xây dựng cơ bản * Thương mại - dịch vụ Với việc đổi mới cơ cấu kinh tế theo cơ chế thị trường đã thúc đẩy cáchoạt động sản xuất, kinh doanh và tăng nhu cầu trao đổi hàng hóa. Trong những năm qua Đảng bộ huyện đã tích cực chỉ đạo thúc đẩy các ngành thương mại- dịch vụ phát triển rộng khắp trên địa bàn toàn huyện. Trên địa bàn 22 xã, thị trấn có15 chợ trung tâm và nông thôn mua bán và trao đổi hàng hóa, nôngsản. * Dịch vụ - du lịch Các hoạt động vận tải, bưu chính viễn thông, điện, nước, cung ứng vật tư và bán lẻ hàng hóa tiêu dùng tăng trưởng khá, thị trường hàng hóa phong phú và đa dạng đáp ứng đầy đủ nhu cầu tiêu dùng của nhân dân. Tổng mức lưu chuyển bán lẻ hàng hóa năm 2017 là 417 tỷ đồng. Số hộ hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ trên địa bàn huyện là 1.510 hộ, số doanh nghiệp kinh doanh thương mại khách sạn nhà hàng là 12 cơ sở. Huyện Chợ Đồn có nhiều dân tộc cùng chung sống đoàn kết là vùng đất có truyền thống văn hóa, truyền thống yêu nước và cách mạng, hiện còn nhiều di tích lịch sử về cuộc kháng chiến chống Pháp cần được lưu giữ và tôn tạo. Với khoảng 5 xã thuộc ATK và rất nhiều địa danh đều đã được Nhà nước xếp hạng di tích lịch sử cấp quốc gia (di tích lịch sử Bản Ca, di tích lịch sử Nà Pậu ), hệ thống sông suối với hệ sinh thái phong phú và mạng lưới giao thông thuận lợi là những điều kiện để phát triển các hoạt động du lịch trên địa bàn, từ du lịch văn hoá lịch sử đến du lịch sinh thái 4.1.2.2. Đặc điểm về xã hội Tổng dân số toàn huyện tính ế đ n 31/12/2016 là 51.725 người, trong đó nam chiếm 25.313 người, nữ chiếm 26.412 người. Dân số thành thị là 6.528 người, dân số nông thôn là 45.197 người. Mật độ dân số bình quân là 56,76 người/km2. Trong năm qua huyện đã thực hiện tốt công tác quản lý, chăm lo đời sống, chính sách cho cácố đ i tượng theo đúng chế độ, quy định. Tiếp tục phối hợp thực hiện kế hoạch tuyển dụng lao động vào làm việc tại các công ty trong nước và nước ngoài, giải quyết việc làm cho 850 lao động. Phối hợp với các trung tâm dạy nghề mở 11 lớp/330 học viên tại các xã Bình Trung, Nghĩa Tá, Phương Viên, Yên Mỹ
36 4.1.3. Cảnh quan môi trường Quá trình khai thác sử dụng đất đai, khai thác các nguồn tài nguyên và thói quen sinh hoạt không hợp lý của người dân đã làm ảnh hưởng đến môi trường sinh thái chung. Tuy nhiên, mức độ ô nhiễm chưa nhiều, về cơ bản môi trường của huyện Chợ Đồn còn giữ được sắc thái tự nhiên. Để phát triển bền vững và đảm bảo sứckhỏe cho nhân dân, trong thời gian tới huyện cần tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp bảo vệ sinh thái như: Chú trọng phát triển rừng, có chính sách khuyến khích nhân dânthay đổi nếp sống sinh hoạt, giữ gìn vệ sinh sạch sẽ trong từng làng bản và cộng đồng dân cư. 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 4.1.4.1 Thuận lợi - Huyện Chợ Đồn có các tuyến giao thông quốc lộ 3B, đường tỉnh ĐT254, ĐT254B, ĐT255B chạy qua, đây là một lợi thế quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội đặc biệt là công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch của huyện cũng như tiếp cận và thu hút các nguồn vốn đầu tư từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước. - Tài nguyên đất đai huyện Chợ Đồn rất phong phú, diện tích tự nhiên rộng, quỹ đất chưa sử dụng còn nhiều. Nguồn tài nguyên này trong thời gian tới có thể sử dụng để mở rộng diện tích đất nông nghiệp cũng như xây dựng các cơ sở hạ tầng, nhằm thúc đẩy kinh tế của huyện ngày càng đi lên. - Tài nguyên khoáng sản: Chợ Đồn là một trong hai khu vực tập trungtài nguyên khoáng sản của tỉnh Bắc Kạn (Chợ Đồn, Ngân SơnvàNa Rì). Những khoáng sản có tiềm năng hơn cả là sắt, chì, kẽm và vật liệu xây dựng có trữ lượng lớn. Những mỏ đã được thăm dò và có trữ lượng lớn là mỏ Bằng Lũng, mỏChợ Điền thuộc xã Bản Thi là rất có tiềm năng. Ngoài ra có nhiều núi đá vôi, đáhoa cương tại thôn Phiêng Liềng (xã Ngọc Phái) có trữ lượng đá vôi tương đối lớn, đây là nguồn nguyên liệu lớn để sản xuất vật liệu xây dựng. - Tiềm năng về đặc sản nông nghiệp: Cùng với việc phát triển cây lương thực và các loại cây màu khác, huyện Chợ Đồn đã và đang tập trung phát triển, mở rộng diện tích, nâng cao năng suất, chất lượng các loại cây đặc sản có giá trị kinh tế cao. Đến nay, nhiều loại nông sản địa phương đã trở thành sản phẩm uy tín trên thị
37 trường, được người dân ưa chuộng, trong đó tiêu biểu là Chè Shan (Tuyết), Hồng không hạt, Gạo Bao thai, Rượu men lá - Du lịch, văn hóa – xã hội: Huyện Chợ Đồn là vùng đất có truyền thống văn hóa, truyền thống yêu nước và cách mạng. Hiện còn nhiều di tích lịch sử về cuộc kháng chiến chống Pháp cần được lưu giữ và tôn tạo Các giá trị văn hóa truyền thống được giữ gìn và phát huy, các hoạt động bảo tồn di tích lịch sử, di tích văn hóa luôn được quan tâm. - Huyện có nguồn lao động dồi dào, với truyền thống cần cù, chịu khó. Vì vậy có thể huy động chuyển dịch lao động từ sản xuất nông nghiệp sang các ngành nghề khác, nhằm giải quyết công ăn việc làm và tăng thêm thu ậnh p cho nhân dân. - Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, an ninh nông thôn, công tác quốc phòng, quân sự địa phương được củng cố và giữ vững ổn định. - Ngoài các yếu tố nội lực, sự lãnh đạo sáng suốt của ban lãnh đạo là yếu tố quan trọng góp phần tích cực vào những thành công trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện. 4.1.4.2. Khó khăn - Với đặc thù là huyện miền núi, địa hình dốc và bị chia cắt mạnh nên hiện tượng suy thoái đất do xói mòn, bạc màu diễn ra trên toàn huyện Chợ Đồn. Hàng năm thường bị lũ ống, lũ quét và sạt lở đất gây thiệt hại lớn về sản xuất cũng như đời sống nhân dân. - Điều kiện thời tiết khắc nghiệt, tập quán sản xuất còn lạc hậu, manh mún, đầu tư thâm canh chưa cao nên ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp, làm giảm năng suất và hiệu quả. - Hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã hình thành về cơ bản nhưng vẫn còn nhiều yếu kém. Bên cạnh đó dân cư thưa thớt, các ngành công nghiệp, dịch vụ chưa phát triển, nên hiệu quả sử dụng chưa cao. - Khai thác những lợi thế của khu vực (khai khoáng, nông lâm sản) đang đem lại những thành tựu ban đầu cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên trong tương lai sự đóng góp của chúng sẽ hạn chế. Với những lợi thế của mình Chợ Đồn cần hướng vào phát triển các ngành công nghiệp chế biến (chế biến nông lâm sản, khoáng sản, đảm bảo thương hiệu trên thị trường) khai thác tiềm năng du lịch. Trong điều kiện hiện nay, đây là một thách thức lớn cần có thời gian và môi trường đầu tư thuận lợi (thu hút vốn và công nghệ từ bên ngoài, hệ thống kết cấu hạ tầng cần được nâng cấp và xây mới).
38 - Tập trung khai thác các loại tài nguyên thiên nhiên có nguy cơ làm cho môi trường bị suy thoái, độ che phủ của rừng bị suy giảm. Sự mâu thuẫn giữa nhu cầu tăng trưởng và phát triển bền vững đang là vấn đề đặt ra đối với huyện Chợ Đồn. - Tỷ lệ lao động qua đào tạo còn thấp, số lao động có kỹ thuật đang làm việc có năng ựl c trình độ chuyên môn chưa theo kịp yêu cầu phát triển của nền kinh tế. - Nền kinh tế phát triển chưa bền vững, cơ cấu kinh tế với tỷ lệ nông, lâm nghiệp lớn. Công nghiệp, du lịch dịch vụ phát triển chưa cao, chưa khai thác ếh t nội lực kết hợp với huy động các nguồn lực bên ngoài ểđ đầu tư phát triển. - Thiếu động lực mang tính đột phá như các cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tập trung có quy mô lớn. Trung tâm thương mại, các dịch vụ đô thị, trung tâm du lịch cấp vùng chưa hình thành. 4.2. Giá đất Nhà nước quy định khu vực Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn” 4.2.1. Khái quát về dự án 4.2.1.1. Mục tiêu đầu tư của dự án Đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hiện đại, góp phần giải quyết về vấn đề đất ở, nhà ở, phù hợp với chủ trương xã hội hóa, huy động mọi nguồn lực phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. + Xây dựng khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng đồng bộ với quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, gắn kết hài hòa với khu vực lân cận; + Nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng quỹ đất và đóng góp cho ngân sách của nhà nước; + Tạo công ăn việc làm cho người lao động tại địa phương và nguồn thu cho ngân sách nhà nước; + Làm cơ sở để thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất và quản lý đất đai theo quy định.
39 4.2.1.2. Thông tin về khu đất cần định giá Hình 4.2: Sơ đồ vị trí dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn Dự án: Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn được UBND tỉnh Bắc Kạn phê duyệt chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2046/QĐ-UBND ngày 04/12/2017. Tổng diện tích dự án là 48.986,0 m2. Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước (LUC) 22.453,2 m2; Đất trồng lúa nước còn lại (LUK) 21.408,3 m2; Đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) 975,6 m2; Đất nuôi trồng thủy sản (NTS) 451,3 m2; Đất ở tại đô thị (ODT) 468,2 m2; Đất giao thông (DGT) 2.435,0 m2; Đất thủy lợi (DTL) 794,4 m2. - Nguồn gốc sử dụng đất: Là đất UBND thị trấn quản lý và đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. - Vị trí và địa chỉ khu đất cần định giá: Tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn (theo Bản đồ trích đo ịđ a chính do Công ty Cổ phần đầu tư Sơn Phúc ậl p tháng 3 năm 2018 đã được UBND thị trấn Bằng Lũng, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Đồn xác nhận ngày 18 tháng 6 năm 2018). Trong :đó Tại khu vực tổ 1: Khu đất phía sau Bệnh viện đa kho a huyện Chợ Đồn. + Phía Đông, phía Tây, phía Bắc: Giáp đất ở và đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; + Phía Nam: Giáp Bệnh viện đa khoa huyện Chợ Đồn. Tại khu vực tổ 2A: Khu đất phía sau Chợ Bằng Lũng và dọc theo trục đường QL3B (Đường ĐT257 cũ) và đường nội thị của khu dân cư.
40 + Phía Đông, phía Nam: Giáp đất ở, đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân dọc theo trục đường QL3B (đường ĐT257 cũ); + Phía Tây: Giáp đất ở, đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân dọc theo Chợ Bằng Lũng; + Phía Bắc: Giáp đất ở, đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân dọc theo đường nội thị thị trấn Bằng Lũng 4.2.1.3. Loại đất và diện tích cần định giá - Loại đất cần xác định giá đất cụ thể là: Đất chuyên trồng lúa nước (LUC), đất trồng lúa nước còn lại (LUK), đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK), đất nuôi trồng thủy sản (NTS), đất ở tại đô thị (ODT). - Diện tích cần định giá cụ thể là 45.756,6 m2 (gồm 183 thửa), trong đó: + Đất chuyên trồng lúa nước (LUC): 22.453,2 m2 (75 thửa); + Đất trồng lúa nước còn lại (LUK): 21.408,3 m2 (86 thửa); + Đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK): 975,6 m2 (14 thửa); + Đất nuôi trồng thủy sản (NTS): 451,3 m2 (01 thửa); + Đất ở tại đô thị (ODT): 468,2 m2 (07 thửa). 4.2.2. Tình hình điều tra một số loại đất nông nghiệp 4.2.2.1. Đối với đất chuyên trồng lúa nước (LUC), đất trồng lúa nước còn lại (LUK), Đất nuôi trồng thủy sản (NTS) Diện tích cần định giá là 44.312,8 m2 (gồm 162 thửa) trong đó: ấĐ t chuyên trồng lúa nước (LUC): 22.453,2 m2 (75 thửa); Đất trồng lúa nước còn lại (LUK): 21.408,3 m2 (86 thửa); Đất nuôi trồng thủy sản (NTS): 451,3 m2 (01 thửa). Việc xác định mức giá thị trường chủ yếu dựa vào các giao dịch thành công đối với từng loại đất trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng trong thời gian 2 năm trở lại đây. + Đối với đất chuyên trồng lúa nước có các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu tại khu vực thôn Bản Tàn và thôn Bản Duồng 1. Vị trí chuyển nhượng cách xa khu vực cần định giá, các thửa đất có ặđ c điểm không tương đồng với nhau. + Đối với đất trồng lúa nước còn lại có 01 trường hợp chuyển nhượng (03 thửa đất) tại tổ 8. Các thửa đất chuyển nhượng cách xa khu vực cần định giá, đồng thời giao dịch chuyển nhượng cả 03 thửa đất được thực hiện chung tại một hợp đồng do đó thông tin giá thị trường còn hạn chế. + Đối với đất nuôi trồng thủy sản có 01 trường hợp chuyển nhượng (01 thửa) tại thôn Bản Tàn, do đó thông tin giá thị trường còn hạn chế.
41 Chính những hạn chế trên ít nhiều ảnh hưởng đến quá trình xác định mức giá thị trường tại khu vực cần định giá. Vì vậy, Tôi tiến hành khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập và chi phí của thửa đất để sử dụng phương pháp thu nhập xác định giá cụ thể. Qua điều tra, khảo sát tại khu vực cần định giá cho thấy đối với đất nuôi trồng thủy sản, tiến hành thu thập thông tin về thu nhập và chi phí của chính thửa đất cần định giá; Đối với đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại tiến hành thu thập thông tin về thu nhập và chi phí của 03 thửa đất đại diện, sau khi định giá đất cụ thể cho cả 03 thửa đất đã điều tra, thì lấy giá trung bình của 03 thửa đất đó để làm giá cụ thể áp dụng cho tất cả các thửa có cùng mục đích sử dụng, nằm trong phạm vi thu hồi đất của công trình. 4.2.2.2. Đối với đất bằng trồng cây hàng năm khácBHK) ( Đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK): 975,6 m2 (14 thửa); Việc xác ịđ nh mức giá thị trường chủ yếu dựa vào các giao dịch thành công ốđ i với loại đất bằng trồng cây hàng năm khác trênị đ a bàn thị trấn Bằng Lũng trong thời gian 2 năm trở lại đây. Qua điều tra, khảo sát tại khu vực cần định giá và khu vực lân cận Tôi đã thu thập được 03 thửa đất có ặđ c điểm tương đồng với các thửa đất cần định giá về mục đích ửs dụng đất, điều kiện giao thông, thủy lợi. Chuyển nhượng thành công trên thị trường trong thời gian 02 năm trở lại đây. Vì ậv y, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác ịđ nh giá ấđ t cụ thể. 4.2.3. Tình hình điều tra đối với đất ở tại đô thị Diện tích cần định giá là 468,2 m2, gồm 07 thửa, thuộc tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn. Theo Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn về việc ban hành bảng giá ấđ t định kỳ 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn thì các thửa đất cần định giá thuộc 03 vị trí như sau: - Vị trí “Từ đường rẽ vào tổ 1 (Tiểu khu Đồng Sơn) đến hết đỉnh Kéo Cảng (trạm cấp nước)” diện tích cần định giá là 382,3 m2, gồm 01 thửa. Thửa số 79, tờ 1 - Bản đồ trích đo địa chính (thửa 199, tờ 34 - Bản đồ địa chính) của hộ bà Dương Thị Nguyên. Qua điều tra, khảo sát thu thập thông tin tại khu vực cần định giá, đã thu thập được 03 thửa đất có đặc điểm tương đồng đối với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, chuyển nhượng thành công trên thị trường trong thời gian 02 năm trở lại đây. Tại thời điểm chuyển nhượng thì cả 03
42 thửa đất mà Tôi vừa thu thập được đều không có tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, sẽ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cụ thể. - Vị trí Các“ đường dân sinh có mặt đường lớn hơn hoặc bằng 2m” diện tích cần định giá là 20,4 m2, gồm 04 thửa, cụ thể: Thửa số 94, tờ 1 - Bản đồ trích đo ịđ a chính (thửa 175, tờ 33 - Bản đồ địa chính) của hộ bà Hà Thị Lịch; thửa số 95, tờ 1 - Bản đồ trích đo ịđ a chính (thửa 177, tờ 33 - Bản đồ địa chính) của hộ ông Phùng Văn Toàn; thửa số 97, tờ 1 - Bản đồ trích đo ịđ a chính (thửa 176, tờ 33 - Bản đồ địa chính) của hộ bà Hà Thị Thu Huế; thửa số 98, tờ 1 - Bản đồ trích đo ịđ a chính (thửa 174, tờ 33 - Bản đồ địa chính) của hộ ông Hà Huy Du. Qua điều tra, khảo sát thu thập thông tin tại khu vực cần định giá, đã thu ậth p được 03 thửa đất có ặđ c điểm tương đồng đối với thửa đất cần định giá về mục đích ửs dụng đất, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, chuyển nhượng thành công trên thị trường trong thời gian 02 năm trở lại đây. Tại thời điểm chuyển nhượng thì cả 03 thửa đất mà tôi vừa thu thập được đều không có tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, sẽ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác ịđ nh giá cụ thể. Vị trí “Các đường dân sinh có mặt đường nhỏ hơn 2m” diện tích cần định giá là 65,5 m2, gồm 02 thửa. Thửa số 92 và 92A, tờ 2 - Bản đồ trích đo ịđ a chính (Thửa đất số 255, tờ 48 - Bản đồ địa chính) của hộ ông Nông Văn Thắng. Qua điều tra, khảo sát thu thập thông tin tại khu vực cần định giá, đã thu thập được 03 thửa đất có đặc điểm tương đồng đối với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng tương tự nhau, chuyển nhượng thành công trên thị trường trong thời gian 02 năm trở lại đây. Tại thời điểm chuyển nhượng thì cả 03 thửa đất mà tôi vừa thu thập được đều không có tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, sẽ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cụ thể. 4.2.4. Kết quả điều tra 4.2.4.1. Đối với đất nông nghiệp Diện tích cần định giá là 45.288,4 m2 (gồm 176 thửa), trong đó: + Đất chuyên trồng lúa nước (LUC) diện tích cần định giá là 22.453,2 m2, gồm 75 thửa, trồng lúa hai vụ, có tài sản gắn liền với đất là cây lúa. Vì vậy, điều tra thu thập thông tin và xácị đ nh giá ấđ t cho 03 thửa đất đại diện (09 phiếu). + Đất trồng lúa nước còn lại (LUK) diện tích cần định giá là 21.408,3 m2, gồm 86 thửa. Qua điều tra, khảo sát hiện trạng khu đất cho thấy: có 20 thửa đất canh tác cùng loại hình 1 lúa - màu (một vụ lúa và một vụ trồng ngô), trong đó có 19 thửa
43 đất đều thuộc quyền sử dụng của bà Nông thị Vọ, 01 thửa đất thuộc quyền sử dụng của bà Hoàng Thị Nga; có 66 thửa đất do điều kiện sản xuất không thuận lợi (khu đất nằm giữa khu dân cư, thiếu nước sản xuất) nên người dân trồng màu thường xuyên. Vì vậy, điều tra thu thập thông tin và xác định giá đất cho 03 thửa đất đại diện (09 phiếu). + Đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK), diện tích 975,6 m2, gồm 14 thửa. Kết quả điều tra được 03 thửa đất chuyển nhượng thành công trên thị trường. Mức giá chuyển nhượng thành công lần lượt qua 03 phiếu điều tra như sau: 01 phiếu có mức giá là 55.710 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 59.275 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 58.877 đồng/m². + Đất nuôi trồng thủy sản (NTS) diện tích cần định giá là 451,3 m2, gồm 01 thửa. Được gia đình đầu tư, chăm sóc và thu hoạch chủ yếu là cá rô phi đơn tính. Vì vậy, điều tra thu thập thông tin và xác định giá đất cho chính 01 thửa đất đó (03 phiếu). 4.2.4.2. Đối với đất ở tại đô thị Diện tích cần định giá là 468,2 m2, gồm 07 thửa thuộc tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn. Các thửa đất cần định giá thuộc 03 vị trí cụ thể như sau: + Vị trí T“ ừ đường rẽ vào tổ 1 (Tiểu khu Đồng Sơn) đến hết đỉnh Kéo Cảng (trạm cấp nước)”, diện tích cần định giá là 382,3 m2, gồm 01 thửa. Tại thời điểm điều tra thì thửa đất cần định giá có tài sản gắn liền trên đất là nhà gỗ, cột gỗ, nền láng xi măng, mái lợp ngói. Qua điều tra, khảo sát đã thu ậth p được thông tin của 03 trường hợp chuyển nhượng thành công tại khu vực lân cận có điều kiện tương đồng đối với các thửa đất cần định giá về mục đích ửs dụng đất, tình trạng pháp lý, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, đều thuộc thị trấn Bằng Lũng trong vòng 02 năm ởtr lại đây. Tại thời điểm chuyển nhượng thì cả 03 thửa đất đều không có tài sản gắn liền với đất. Mức giá chuyển nhượng thành công lần lượt qua 03 phiếu điều tra như sau: 01 phiếu có mức giá là 1.824.561 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 1.829.128 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 1.832.642 đồng/m². Mức giá theo Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn là 1.200.000 ồđ ng/m2 và Hệ số điều chỉnh giá ấđ t năm 2018 theo Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 13/3/2018 của UBND tỉnh Bắc Kạn là K = 1,60. + Vị trí “Các đường dân sinh có mặt đường lớn hơn hoặc bằng 2m”) diện tích cần định giá là 20,4 m2, gồm 04 thửa đều thuộc tổ 1, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn. Các thửa đất có vị trí liền kề nhau, điều kiện kết cấu hạ tầng tương tự như nhau, tại thời điểm điều tra đều có tài sản gắn liền với đất. Do đó, lựa chọn 01 thửa đất đại diện để điều tra xác định giá đất. Sau khi xác định được giá đất của thửa đất
44 đại diện thì lấy mức giá đó làm giá cụ thể áp dụng cho 03 thửa đất còn lại có cùng vị trí cần định giá. Tại thời điểm điều tra thì thửa đất được chọn làm thửa đất định giá có tài sản gắn liền với đất là nhà xưởng, cột sắt, khung sắt mạ kẽm, mái lợp tôn mạ kẽm, nền đất. Qua điều tra, khảo sát đã thu thập được thông tin của 03 trường hợp chuyển nhượng thành công tại khu vực lân cận có điều kiện tương đồng đối với các thửa đất cần định giá về mục đích ửs dụng đất, tình trạng pháp lý, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, đều thuộc thị trấn Bằng Lũng trong vòng 02 năm ởtr lại đây. Tại thời điểm chuyển nhượng thì cả 03 thửa đất đều không có tài sản gắn liền với đất. Mức giá chuyển nhượng thành công lần lượt qua 03 phiếu điều tra như sau: 01 phiếu có mức giá là 873.016 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 864.136 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 821.962 đồng/m². Mức giá theo Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn là 550.000 ồđ ng/m2 Hệ số điều chỉnh giá ấđ t năm 2018 theo Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 13/3/2018 của UBND tỉnh Bắc Kạn là K = 1,60. + Vị trí Các“ đường dân sinh có mặt đường nhỏ hơn 2m” diện tích cần định giá là 65,5 m2, gồm 02 thửa (thửa số 92 và 92A, tờ 2 - Bản đồ trích đo ịđ a chính) thuộc tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn. Trên thực địa 02 thửa đất trích đo này cùng thuộc thửa đất số 255, tờ 48 - Bản đồ địa chính của ông Nông Văn Thắng. Tại thời điểm điều tra thì thửa đất định giá có tài sản gắn liền trên đất cụ thể là nhà gỗ, cột gỗ, khung gỗ, mái lợp Phibro xi măng, nền láng xi măng. Qua điều tra, khảo sát đã thu thập được thông tin của 03 trường hợp chuyển nhượng thành công tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự đối với các thửa đất cần định giá về mục đích ửs dụng đất, tình trạng pháp lý, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, đều thuộc thị trấn Bằng Lũng trong vòng 02 năm trở lại đây. Tại thời điểm chuyển nhượng thì cả 03 thửa đất đều không có tài sản gắn liền với đất. Mức giá chuyển nhượng thành công lần lượt qua 03 phiếu điều tra như sau: 01 phiếu có mức giá là 547.945 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 542.636 đồng/m², 01 phiếu có mức giá là 536.865 đồng/m². Mức giá theo Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn là 350.000 ồđ ng/m2 Hệ số điều chỉnh giá ấđ t năm 2018 theo Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 13/3/2018 của UBND tỉnh Bắc Kạn là K = 1,60. - Khảo sát giá thị trường: Tôi tiến hành điều tra, khảo sát thu thập được 02 phiếu bao gồm: 01 phiếu khảo sát giá nông phẩm, 01 phiếu khảo sát giá các loại vật tư nông nghiệp tại thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn.
45 - Lãi suất ngân hàng tại thời điểm tháng 6/2018 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn các ngân hàng thương mại Nhà nước (gồm: Vietinbank, BIDV, Agribank) đều có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng như nhau (r = 6,60%). Tuy nhiên, lựa chọn ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) - chi nhánh Bắc Kạn để xác định giá đất vì ngân hàng này có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm trong 3 năm liên tục cao nhất. * Tổng số phiếu điều tra: 35 phiếu. Trong đó có 33 phiếu thu thập thông tin thửa đất và 01 phiếu khảo sát nông sản, 01 phiếu vật tư nông nghiệp. 4.3. Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn 4.3.1. Xác định giá đất cụ thể của dự án 4.3.1.1. Đối với đất nông nghiệp a. Đất chuyên trồng lúa nước (LUC) - Sử dụng phương pháp thu nhập để định giá Diện tích đất chuyên trồng lúa nước cần định giá là 22.453,2 m2, gồm 75 thửa, đều có tài sản gắn liền với đất là cây lúa. Vì vậy, điều tra thu thập thông tin và xác định giá đất cho 03 thửa đại diện. Sau khi định giá đất cụ thể cho 03 thửa đất đại diện, thì lấy giá trung bình của 03 thửa đất đó để làm giá cụ thể áp dụng cho loại đất LUC cần định giá. Bảng 4.1: Định mức lượng phân bón cho cây lúa (Tính cho 1.000 m2) Đối với lúa Đối với lúa STT Loại phân ĐVT Cây ngô thuần lai 1 Phân chuồng Kg 800-1.000 800-1.000 800-1.000 2 Lân Kg 45-50 50-55 40-50 3 Đạm Kg 18-20 25-30 25-30 4 Kali Kg 15-17 18-20 10-15 5 Vôi bột (Đối với đất Kg 40-50 40-50 chua)(Ngu ồn: Trung tâm Kỹ thuật TNMT tỉnh Bắc Kạn)
46 Bảng 4.2: Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của giá vật tư trên thị trường Đơn vị Giá vật tư STT Loại vật tư tính Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 1 Giống lúa bao thai Đồng/kg 30.000 31.000 29.000 2 Đạm Đồng/kg 11.000 10.000 10.000 3 Lân Đồng/kg 5.000 5.000 5.000 4 Kali Đồng/kg 10.000 9.500 10.000 5 Thuốc trừ sâu Fuziene Đồng/lọ 34.000 35.000 35.000 500cc (VN) (Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật TNMT tỉnh Bắc Kạn) * Tờ số 34, thửa số 155- Bản đồ địa chính sau đăng ký, cấp giấy đến tháng 12 năm 2013 (Tờ số 1 thửa số 52 - bản đồ trích đo địa chính) tại tổ 1, thị trấn Bằng Lũng của bà Lưu Thị Thương, tổ 1, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. Diện tích thửa đất là 525,8 m², thu hồi cả thửa. - Thu nhập bình quân một năm: 3.877.500 + 3.922.500 + 3.954.600 = 3.918.200 đồng 3 - Chi phí bình quân một năm: 1.555.000 + 1.548.500 + 1.542.500 = 1.548.667 đồng 3 - Thu nhập ròng bình quân một năm: 3.918.200 đồng – 1.548.667 đồng = 2.369.533 đồng - Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm là: 6,00% + 6,63% + 6,80% = 6,48% 3 - Giá trị của thửa đất cần định giá là: 2.369.533 đồng x 100 = 36.566.867 đồng 6,48
47 - Giá đất của thửa đất cần định giá là: 36.566.867 đồng = 69.545 đồng/m2 525,8 m2 * Tờ số 34, thửa số 165- Bản đồ địa chính sau đăng ký, cấp giấy đến tháng 12 năm 2013 (Tờ số 1, thửa số 45 và thửa 63 - bản đồ trích đo địa chính) tại tổ 1, thị trấn Bằng Lũng của ông Hoàng Văn Bỉnh, tổ 1, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. Diện tích thửa đất là 1.512,3 m², thu hồi cả thửa. - Thu nhập bình quân một năm: 11.115.000 + 11.182.500 + 11.458.200 = 11.251.900 đồng 3 - Chi phí bình quân một năm: 4.396.000 + 4.435.500 + 4.414.500 = 4.415.333 đồng 3 - Thu nhập ròng bình quân một năm: 11.251.900 đồng – 4.415.333 đồng = 6.836.567 đồng - Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm là: 6,00% + 6,63% + 6,80% = 6,48% 3 - Giá trị của thửa đất cần định giá là: 6.836.567 đồng x 100 = 105.502.577 đồng 6,48 - Giá đất của thửa đất cần định giá là: 105.502.577 đồng = 69.763 đồng/m2 1.512,3 m2 * Tờ số 34 thửa số 146- Bản đồ địa chính sau đăng ký, cấp giấy đến tháng 12 năm 2013 (Tờ số 1 thửa số 41 - bản đồ trích đo địa chính) tại tổ 1, thị trấn Bằng Lũng của ông Hoàng Văn Thao, tổ 1, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. Diện tích thửa đất là 500,1 m², thu hồi cả thửa. - Thu nhập bình quân một năm: