Khóa luận Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

Nội dung text: Khóa luận Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG ANH DŨNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa: QH-2013-L Hà Nội, 2017
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG ANH DŨNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa: QH-2013-L NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, 2017
3. Lời cam đoan Tôi xin cam đoan đây là khóa luận tốt nghiệp của chính bản thân tôi, khóa luận được PGS.TS Doãn Hồng Nhung hướng dẫn khoa học. Các số liệu, trích dẫn, ví dụ đảm bảo đúng sự thật. Nếu có gì sai tôi xin chịu trách nhiệm. TÁC GIẢ KHÓA LUẬN Hoàng Anh Dũng 1
4. Bảng ký hiệu viết tắt Bộ luật dân sự BLDS Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng LBVQLNTD 2
5. Mục lục Lời cam đoan 1 Bảng ký hiệu viết tắt 2 Mục lục 3 MỞ ĐẦU 5 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 9 1.1 Khái niệm hợp đồng 9 1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu 10 1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu 14 1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận 14 1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu 15 1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng 18 1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 19 1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư 19 1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 20 1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu 23 1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới 25 1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Québec, Canada 25 1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Liên minh châu Âu (EU) 27 1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Hàn Quốc 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 33 2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 33 2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng 33 2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng 36 2.1.3 Nội dung hợp đồng và trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư38 2.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 42 2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin 43 2.2.2 Hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng 51 3
6. 2.2.3 Giải thích hợp đồng theo mẫu và phương thức giải quyết tranh chấp 55 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 57 2.3.1 Kết quả đạt được 57 2.3.2 Những khó khăn còn tồn tại 58 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM 62 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 62 3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống 62 3.1.2 Yêu cầu của hội nhập quốc tế 63 3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, đúng hướng 65 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 66 3.3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 68 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 68 3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 71 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC 81 4
7. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hợp đồng là công cụ chủ yếu nhằm xác lập quan hệ giữa các cá nhân, tổ chức trong đời sống hàng ngày và là một chế định điển hình, quan trọng trong pháp luật nói chung và pháp luật dân sự nói riêng. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, vai trò của hợp đồng ngày càng được nâng cao, là cơ sở cho nhiều mối quan hệ trong xã hội. Trong thực tế, các giao dịch dân sự, thương mại, tiêu dùng rất đa dạng, phong phú và cũng sử dụng nhiều hình thức hợp đồng nhất. Do đó để giảm bớt thời gian, giảm chi phí cho mỗi giao dịch, nhiều doanh nghiệp cung cấp hàng hóa dịch vụ đã sử dụng các loại hợp đồng được soạn sẵn thành mẫu nhất định từ trước và áp dụng hàng loạt. Những hợp đồng như vậy được gọi là hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Loại hợp đồng này được sử dụng ở nhiều lĩnh vực như mua bán căn hộ chung cư, bảo hiểm, dịch vụ cung cấp điện nước, tín dụng, viễn thông là những lĩnh vực sản xuất kinh doanh có số lượng khách hàng lớn, ổn định, đặc biệt những lĩnh vực mà nhà sản xuất mang tính độc quyền. Đối với loại hợp đồng này, khi người tiêu dùng muốn có được hàng hóa, muốn sử dụng dịch vụ thì họ buộc phải đồng ý và ký kết các hợp đồng đã được mặc định sẵn. Họ vẫn có quyền đọc nhưng sẽ không có hoặc rất ít thời gian để tìm hiểu rõ hoặc không được giải thích rõ về nội dung hợp đồng nên thường không nhận biết được những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thậm chí, nếu người tiêu dùng muốn thương lượng để sửa đổi, bổ sung một vài nội dung hợp đồng thì sẽ khó có thể được doanh nghiệp đồng ý với lý do đó là quy định áp dụng chung cho tất cả khách hàng. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng là một lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu được bên bán là chủ đầu tư áp dụng. Bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng là loại tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa, vai trò quan trọng trong đời sống sinh hoạt. Ở các thành phố, đô thị lớn, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, người dân di chuyển nhiều về các thành phố, diện tích đất bị thu hẹp thì các khu nhà chung cư là những giải pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cơ sở quan trọng nhất trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, với vị thế và 5
8. khả năng của mình, chủ đầu tư trong các dự án nhà chung cư có thể đưa ra các điều khoản có lợi cho mình và gây bất lợi cho người mua căn hộ trong các hợp đồng theo mẫu được chủ đầu tư soạn sẵn từ trước. Do đó, người mua căn hộ khi giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư nếu không tìm hiểu kỹ hợp đồng sẽ khó tránh được những rủi ro tiềm tàng, hơn nữa căn hộ chung cư lại có giá trị lớn, sẽ gây thiệt hại không nhỏ cho người mua. Pháp luật hiện nay có một số quy định nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm thiết lập lại vị thế bình đằng giữa các bên, bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế hơn. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục và hoàn thiện. Do đó, sinh viên chọn đề tài “Pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” để thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu cụ thể, hệ thống các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, chế định hợp đồng được rất nhiều nhà khoa học, luật gia triển khai nghiên cứu ở nhiều khía cạnh, nhiều nội dung. Đối với vấn đề hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư có một số tác giả nghiên cứu dưới nhiều nội dung như: Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu” do PGS.TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, xuất bản năm 2013; cuốn “Giáo trình Luật hợp đồng – phần chung” của PGS.TS Ngô Huy Cương xuất bản năm 2013; bài viết “Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước” của PGS.TS Nguyễn Như Phát đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 06 năm 2003; một số luận văn thạc sĩ như “Pháp luật về hợp đồng dân sự theo mẫu trên thế giới – Những kinh nghiệm đối với Việt Nam” năm 2011 của Nguyễn Thị Ngọc Anh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hợp đông gia nhập” năm 2010 của Lò Thùy Linh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” năm 2014 của Hoàng Thị Oanh (Khoa Luật – 6
9. ĐHQGHN) Khóa luận đã kế thừa và tiếp thu những tri thức khoa học của các nhà khoa học, trên cơ sở đó tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu và cập nhập những thông tin, những quy định pháp luật mới. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các vấn đề lý luận và thực trạng quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thực tiễn áp dụng pháp luật. Khóa luận nghiên cứu chủ yếu các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành của Việt Nam về hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam; tập trung làm nổi bật, đặc trưng, bản chất của hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư dự án, giữa hai chủ thể là cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng. 3. Mục đích nghiên cứu Mục đích của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp luật thực định về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư của Việt Nam, so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. 4. Phương pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phép duy vật biện chứng làm phương pháp luận, sử dụng các phương pháp nghiên cứu phân tích các vấn đề lý luận và quy phạm luật thực định để làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế; phương pháp so sánh các quy định của pháp luật Việt Nam với quy định của một số quốc gia trên thế giới, so sánh quy định pháp luật cũ và mới của Việt Nam; phương pháp thống kê, tổng hợp dựa trên các số liệu cụ thể để đưa ra các đánh giá. 7
10. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn Về mặt lý luận, khóa luận là kết quả nghiên cứu có tính tương đối hệ thống về các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. Khóa luận đưa ra các vấn đề lý luận như hợp đồng, hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các vấn đề liên quan, tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới quy định về hợp đồng theo mẫu, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng để làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. Về thực tiễn, khóa luận đã đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, định hướng hoàn thiện và kiến nghị một số giải pháp để khắc phục các bất cập còn tồn tại, nâng cao tính khả thi, tính minh bạch và hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư tại Việt Nam. 6. Kết cấu của khóa luận Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa luận được chia làm ba chương, trong đó: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư và nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam 8
11. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm hợp đồng Hiện nay, trong khoa học pháp lý có nhiều định nghĩa về hợp đồng. Hợp đồng có thể có những tên gọi khác như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước Trong Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra hai định nghĩa về hợp đồng. Theo định nghĩa thứ nhất, “Hợp đồng là một thỏa thuận giữa hai hay nhiều người tạo lập một nghĩa vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể”; theo định nghĩa thứ hai, “hợp đồng là một lời hứa hoặc tập hợp của những sự hứa hẹn mà với sự vi phạm chúng, pháp luật đưa ra một chế tài, hoặc với sự thực hiện chúng, pháp luật, trong một số phương diện, thừa nhận như là một nghĩa vụ.” [60, 322] Bộ luật Dân sự (BLDS) Pháp năm 1804 đưa ra định nghĩa hợp đồng tại điều 1101: “Hợp đồng là sự thỏa thuận theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một việc nào đó.” [28, 306] BLDS Việt Nam năm 2015 định nghĩa hợp đồng tại điều 385: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.” (định nghĩa này đã lược bỏ từ “dân sự” trong “hợp đồng dân sự” so với định nghĩa tại BLDS năm 2005). Một định nghĩa khác: “Hợp đồng là sự thỏa thuận tự nguyện của hai hoặc nhiều bên được thi hành theo pháp luật như là một thỏa thuận có tính ràng buộc pháp lý” [64]. Các định nghĩa hợp đồng đều thể hiện những đặc trưng: một là sự trao đổi và thống nhất giữa các ý chí hay sự thỏa thuận; Hai là việc tạo lập nên một hậu quả pháp lý [18, 12]. Việc tạo lập nên một hậu quả pháp lý là điều kiện đủ bởi theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận của các chủ thể về một chủ đích không phải lúc nào cũng phát sinh ra một khế ước hay nghĩa vụ mang tính ràng buộc pháp lý. Ví dụ như cung cấp các sự giúp đỡ vô thường (prestaiton de service gratuit) như giúp đẩy xe, cho đi nhờ, , tuy có sự ưng thuận giữa hai người để 9
12. giúp đỡ nhau đẩy một chiếc xe hơi hỏng máy hay ưng thuận cho đi nhờ nhưng không được coi là khế ước [26, 58-60]. Do đó sự xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ, hay hậu quả pháp lý là điều kiện đủ của hợp đồng. Như vậy hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Nền tảng của hợp đồng chính là sự tự do ý chí, thống nhất ý chí, sự ưng thuận được xem là cực kỳ quan trọng, là nguyên tắc cơ bản, không thể thiếu để hình thành nên các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Các bên được tự do tham gia vào các quan hệ hợp đồng và có quyền tự do trong việc quyết định nội dung hợp đồng. Thông thường, để có thể tạo lập một hợp đồng và đi đến giao kết thì cần một quá trình đàm phán, thương lượng nhằm giúp các bên thống nhất ý chí cũng như được biết, hiểu được toàn bộ nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên, có một loại hợp đồng, mặc dù có thể coi là có sự gặp gỡ giữa các ý chí về mặt lý thuyết, nhưng chỉ thể hiện ở việc chấp nhận các điều khoản của hợp đồng mà không có quá trình đàm phán và quyết định của các bên. Đây là hình thức giao kết đặc trưng của hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. 1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu Như đã trình bày, thông thường hợp đồng sẽ được hình thành trên cơ sở kết quả của các cuộc đàm phán, thương lượng giữa các bên tham gia giao kết. Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển, các chủ thể muốn rút ngắn thời gian soạn thảo hợp đồng, thúc đẩy nhanh việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Hợp đồng theo mẫu ra đời. Các loại hợp đồng theo mẫu tiêu biểu có thể kể đến như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng cung cấp dịch vụ truyền hình, điện nước, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hiện nay có nhiều định nghĩa và tên gọi khác nhau đối với hợp đồng theo mẫu. Một số quan niệm cho rằng đây là hợp đồng theo mẫu, tức là các điều khoản, điều kiện của hợp đồng được soạn sẵn theo một khuôn mẫu, nhấn mạnh yếu tố hình thức hợp đồng và yếu tố áp dụng, cụ thể là áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau. Ví dụ như Pháp luật Hàn Quốc khi định nghĩa về hợp đồng mẫu quy định rằng các điều kiện và điều khoản chung của loại hợp đồng này được một bên trong hợp đồng chuẩn bị 10
13. từ trước theo một mẫu riêng biệt (specific form) nhằm mục đích giao kết với nhiều đối tác khác nhau, bất kể tên gọi, thể loại hay phạm vi của chúng”[55, khoản 1 điều 2]. Bộ luật dân sự Québec năm 1991 lại gọi tên hợp đồng này là hợp đồng gia nhập và đưa ra định nghĩa: “Hợp đồng gia nhập (a contract of adhesion) là hợp đồng mà các quy định chủ yếu được áp đặt hoặc chuẩn bị bởi một trong các bên theo ý chí hoặc chỉ dẫn của họ, và các quy định đó không được tự do thương lượng. Bất kỳ một hợp đồng nào không phải hợp đồng gia nhập phải có sự thỏa thuận giữa các bên”[56, điều 1379]. Học giả Clayton P.Gillette của trường Luật New York đưa ra khái niệm “Hợp đồng theo mẫu, đôi khi được gọi là hợp đồng soạn sẵn hay hợp đồng gia nhập, là loại hợp đồng được đưa ra cho một bên để chấp nhận (acceptance) hoặc từ chối (rejection) mà không có sự thương lượng bổ sung nào đáng kể. Một hợp đồng theo mẫu có thể được soạn thảo bởi chính bên đưa ra nó hoặc một bên thứ ba, ví dụ như một hiệp hội thương mại”[57, 181]. Cách định nghĩa của Bộ luật dân sự Quebec và của học giả Clayton chú trọng đến cách soạn thảo và phương thức giao kết hợp đồng, thể hiện qua tính chất “gia nhập” của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng. Theo đó hợp đồng sẽ do một bên, thông thường là bên có năng lực tài chính lớn hơn, thông tin đầy đủ hơn so với bên còn lại, tự mình hoặc thuê các đội ngũ chuyên gia soạn thảo các điều khoản, hay nói cách khác là quyết định mọi nội dung của hợp đồng. Bên còn lại chỉ trả lời chấp nhận hoặc không chấp nhận (take it or leave it) với nội dung hợp đồng mà gần như không có sự thương lượng, sửa đổi nào đáng kể. Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra định nghĩa hợp đồng gia nhập dành cho người tiêu dùng cũng trên cơ sở nguyên tắc chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó (take it or leave it): “Hợp đồng gia nhập là mẫu hợp đồng tiêu chuẩn hóa được cung cấp cho người tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ trên cơ sở chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó mà không có khả năng hay cơ hội thực tế để thương lượng, và người tiêu dùng không thể đạt được các sản phẩm và dịch vụ như mong muốn ngoại trừ việc đồng ý với mẫu hợp đồng”[60, 40]. 11
14. Giáo sư Vũ Văn Mẫu căn cứ vào điều kiện nội dung của sự kết ước để chia khế ước thành hai cặp: “khế ước hiệp ý và khế ước gia nhập”; “khế ước cá nhân và khế ước cộng đồng”. Đối với khế ước gia nhập, ông cho rằng bên gia nhập đã mất sự tự do thương thuyết và phải chấp nhận các điều kiện của đối phương [26, 67-69]. Như vậy có thể thấy, nguyên tắc “take it or leave it” (chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó) là nguyên tắc cơ bản của hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Nguyên tắc này còn thể hiện rõ ràng hơn đối với những loại hàng hóa và dịch vụ cần thiết, quan trọng đối với người tiêu dùng (như tài sản thuê hoặc vật phẩm cẩn thiết) mà họ cảm thấy rằng không còn sự lựa chọn nào khác ngoài việc chấp nhận các điều khoản [65]. Học giả John J. A. Burke đưa ra một định nghĩa khá khác biệt, tuy nhiên vẫn nhấn mạnh đến sự bị động của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng hay là người tiêu dùng, chỉ có thể “chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó”: “Hợp đồng theo mẫu là một bản kê khai (record) được thiết lập từ trước của các điều khoản pháp lý, được sử dụng bởi một thực thể kinh doanh hay công ty, trong các giao dịch với khách hàng. Bản kê khai ghi rõ các điều khoản pháp lý điều chỉnh mối quan hệ giữa công ty và bên còn lại. Công ty yêu cầu bên kia chấp nhận nó mà không sửa đổi và không mong muốn bên kia biết hoặc hiểu các điều khoản của nó.”[62, 3] BLDS năm 2015 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng theo mẫu tại khoản 1 điều 405: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý, nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Định nghĩa của BLDS năm 2015 không khác gì định nghĩa của BLDS năm 2005 (khoản 1 điều 407) mà theo PGS.TS Ngô Huy Cương, cách định nghĩa này không đề cập đến tính chất “gia nhập” của bên không thiết lập các điều kiện của hợp đồng, có nghĩa là không nêu tính chất “đại chúng” của các điều kiện mẫu [18, 203]. Có thể thấy rằng, định nghĩa của hai bộ luật dường như nhấn mạnh đến quá trình đề nghị và chấp nhận giao kết hợp đồng, không thật sự nhấn mạnh đến hình thức riêng biệt của hợp đồng như định nghĩa của pháp luật Hàn Quốc hay tính chất “gia nhập” của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng. 12
15. BLDS năm 2015 cũng đưa ra một định nghĩa về Điều kiện giao dịch chung, theo đó, khoản 1 điều 406 quy định: “Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho các bên được họ đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này”. Có lẽ, việc lần đầu quy định khái niệm điều kiện giao dịch chung trong BLDS xuất phát từ quy định trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (LBVQLNTD) năm 2010, khi mà LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa về điều kiện giao dịch chung, song song với định nghĩa về hợp đồng theo mẫu, trong phạm vi giữa người kinh doanh, cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng. Theo đó, khoản 6 điều 5 LBVQLNTD năm 2010 quy định “Điều kiện giao dịch chung là những quy định, quy tắc bán hàng, cung ứng dịch vụ do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ công bố và áp dụng đối với người tiêu dùng”, khoản 5 điều 5 quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhận kinh doanh hàng hóa dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”. Theo PGS.TS Nguyễn Như Phát, điều kiện giao dịch chung có ba đặc điểm: một là những quy định, quy tắc, điều kiện do thương nhân đơn phương ban hành; hai là được áp dụng chủ yếu cho người tiêu dùng; và ba là điều kiện giao dịch chung áp dụng cho nhiều người tiêu dùng và sử dụng nhiều lần. Theo ông, hợp đồng mẫu là một trong những hình thức thiết lập đa dạng của Điều kiện giao dịch chung mà pháp luật cần quan tâm, theo đó hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do thương nhân đơn phương soạn thảo để giao dịch với nhiều người tiêu dùng. Do đó, với tính cách là một loại hình điều kiện giao dịch chung, toàn bộ nội dung hợp đồng được thương nhân soạn trước và người tiêu dùng chỉ còn biết “chấp nhận” [35]. Có thể thấy sự khác biệt giữa Điều kiện giao dịch chung và Hợp đồng theo mẫu là các điều kiện giao dịch chung, thông thường không nằm ngay trong bản hợp đồng, nó có thể được quy định trong các văn bản riêng miễn là được bên cung cấp dịch vụ công bố công khai [27]. Mặc dù có những quan niệm, định nghĩa khác nhau về hợp đồng theo mẫu, nhưng tựu chung lại có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không 13
16. chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau. 1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu 1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận Như đã trình bày, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng theo mẫu trước hết là một loại hợp đồng, do đó mang các đặc điểm của hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, là một loại hợp đồng đặc thù, nó mang những đặc trưng khác biệt với những hợp đồng nói chung. Đặc điểm đầu tiên để phân biệt giữa hợp đồng theo mẫu với các loại hợp đồng khác là sự thỏa thuận trong hợp đồng theo mẫu đã bị triệt tiêu quá trình đàm phán, thương lượng. Để phân tích rõ hơn, ta xem xét hai yếu tố: tự do ý chí và sự ưng thuận. Thứ nhất, về tự do ý chí. Như đã trình bày, tự do ý chí là nguyên tắc cơ bản, nền tảng của hợp đồng. Theo nguyên tắc này, các bên được tự do giao kết hợp đồng theo ý chí của mình. Thông qua việc biểu lộ ý chí mong muốn trao đổi nghĩa vụ và nhận lấy quyền lợi, sự thống nhất về ý chí phát sinh ra hậu quả pháp lý của hợp đồng [21, 11]. Tự do ý chí có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhằm biến các dự định hoặc kế hoạch trở thành hiện thực [18, 25]. Tuy nhiên tự do ý chí cũng có những giới hạn nhất định. Điều 3 BLDS năm 2015 của Việt Nam quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”. Như vậy, những hạn chế của tự do ý chí là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba, nhưng là những sự hạn chế cần thiết vì đời sống chung cộng đồng. Thứ hai là sự ưng thuận. Diễn đạt theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận bao gồm hai yếu tố là “sự đề ước” và “sự ưng nhận”. Sự ưng thuận là thỏa hợp của hai ý chí ấy [26, 92]. Nói như thuật ngữ hiện tại thì có sự tương đồng với “đề nghị” và “chấp 14
17. nhận”. Nghĩa là, thông thường một bên trong giao dịch sẽ đưa ra ý chí, bên còn lại được tiếp xúc với ý chí, nếu có sự gặp gỡ giữa các ý chí thì một thỏa thuận được xem là tồn tại [18, 222]. Nói cách khác, ý chí là nguyên liệu, sự ưng thuận là quá trình chế biến nguyên liệu đó để có thể tạo ra một thỏa thuận, một hợp đồng (mặc dù sự ưng thuận này có thể không tạo ra hợp đồng, do sự thống nhất ý chí có thể tạo ra một thỏa thuận khác) [32, 17-18]. Tóm lại, để hình thành hợp đồng phải có sự gặp gỡ giữa các ý chí, muốn thế thì sự trao đổi, hiểu rõ giữa các bên là rất quan trọng, các bên càng bình đẳng trong giao dịch, càng hiểu rõ về nhau thì sản phẩm tạo ra sẽ càng hoàn thiện hơn, hợp đồng được giao kết sẽ càng giảm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh. Tự do ý chí và sự ưng thuận là những vấn đề cốt lõi khi nghiên cứu hợp đồng. Tuy nhiên đối với hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương lượng đã không diễn ra, bởi hợp đồng do một bên soạn thảo từ trước và đưa ra, bên còn lại phải chấp nhận hoặc không chấp nhận tất cả các điều khoản trong hợp đồng. Tức là sự ưng thuận đã diễn ra không hoàn chỉnh mà gần như chỉ mang tính chất lý thuyết. Ý chí của các bên vẫn được thể hiện, song quá trình tương tác giữa các ý chí đó để hai bên đồng ý đến ràng buộc đã không tồn tại mà quá trình ưng thuận chỉ mang tính thời điểm [32, 19]. 1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam đưa ra định nghĩa hợp đồng theo mẫu trong phạm vi mối quan hệ giữa người kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụ với khách hàng là người tiêu dùng. Như vậy dưới góc độ của LBVQLNTD, hợp đồng theo mẫu được sử dụng trong các giao dịch giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng. Hiện nay, hợp đồng theo mẫu được sử dụng trong nhiều loại giao dịch, tuy nhiên, trong khuôn khổ khóa luận này, sinh viên chỉ tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa nhà kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và đối tượng khách hàng là người tiêu dùng. Theo đó, một bên chủ thể trong hợp đồng theo mẫu là cá nhân, tổ chức kinh doanh, những người tham gia giao dịch với mục đích sinh lợi và coi đó là nghề nghiệp của mình, hay bên soạn thảo nội dung hợp đồng. Bên còn lại của hợp đồng là người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo nội dung hợp đồng, bên gia nhập. LBVQLNTD năm 2010 định nghĩa “người tiêu dùng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, 15
18. gia đình, tổ chức”(khoản 1 điều 3). Người tiêu dùng ở đây để chỉ những cá nhân mua hàng hóa, dịch vụ chỉ để phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng sinh hoạt cá nhân (như mua nhà chung cư để ở) mà không nhằm mục đích kinh doanh, sinh lợi. Do đó, các bên chủ thể trong hợp đồng theo mẫu có những sự bất cân xứng. Thứ nhất, sự bất cân xứng về vị thế Khi xem xét vị thế giữa các bên trong quan hệ hợp đồng, cần phải nhắc đến nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong giao kết hợp đồng. Nếu như tự do ý chí là nền tảng, cơ sở của việc kết lập hợp đồng, thì tự do ý chí phải đảm bảo công bằng và bình đẳng. Do đó, nhà nước cần can thiệp và các quan hệ hợp đồng thông qua việc ban hành các quy định pháp luật nhằm bảo đảm tự do trong giao kết hợp đồng cũng như sự công bằng (những hạn chế của tự do ý chí). Trong các hợp đồng thông thường có yếu tố thương lượng, trên lý thuyết, sự thương lượng thường hình dung ra vị trí bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng, cùng nhau thiết lập “luật chơi chung”, “đôi bên cùng có lợi”. Tuy nhiên, trong thực tiễn, nguyên tắc bình đẳng khó được đảm bảo trọn vẹn, các bên ký kết hợp đồng thường không ngang bằng nhau mà luôn tồn tại một bên mạnh hơn và một bên yếu hơn về kinh tế, về khả năng đàm phán giao kết hợp đồng, hiểu biết pháp luật Trong giao dịch giữa một bên là cá nhân người tiêu dùng, một bên là nhà kinh doanh thì sự chênh lệch này lại càng rõ ràng. Với vị thế, khả năng của mình, nhà kinh doanh dễ áp đặt các điều khoản có lợi cho mình hoặc phân chia lợi ích không công bằng, ràng buộc người tiêu dùng vào những trách nhiệm họ không mong muốn, chịu thiệt. Thứ hai, sự bất cân xứng về thông tin Bất cân xứng về thông tin (the asymmetry of information hoặc asymmetric information) là một thuật ngữ trong kinh tế học, thể hiện tình trạng trong một giao dịch, một bên có thông tin đầy đủ hơn và tốt hơn so với (các) bên còn lại [20]. Điều này có thể ảnh hưởng đến sự lựa chọn, quyết định của cả người mua và người bán mà thông thường, bên có thông tin đầy đủ hơn là phía người bán. Dưới góc độ kinh tế, việc không nắm được các thông tin đầy đủ, xác thực sẽ khiến người mua trả giá thấp hơn so với giá trị thực của hàng hóa, khiến người bán không còn động lực sản xuất hàng hóa có giá trị và có xu hướng sản xuất hàng hóa có chất lượng trung bình hoặc các nhà sản xuất hàng 16
19. hóa chất lượng tốt sẽ rút lui khỏi thị trường. Hệ quả là trên thị trường chỉ còn lại những sản phẩm có giá trị thấp, hàng hóa tốt bị loại bỏ, thị trường sụp đổ. Dưới góc độ pháp lý, việc một bên ký kết hợp đồng không có đủ thông tin cần thiết, đầy đủ sẽ làm giảm khả năng thương lượng giao kết hợp đồng, dễ bị bên còn lại áp đặt, đem lại những rủi ro tiềm tàng. Thông tin là sức mạnh vì thông tin định hướng hành vi con người [31, 40]. Ví dụ như một thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể làm khuynh đảo thị trường nhà đất, hay các thông tin về chính sách kinh tế vĩ mô, tiền tệ, lãi suất có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường chứng khoán, định hướng đầu tư trên thị trường. Đối với quan hệ hợp đồng, nhờ các thông tin được cung cấp, các bên hiểu biết lẫn nhau, đánh giá được các cơ hội, lợi ích cũng như rủi ro. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng thường là những người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, có thể là thông tin về hàng hóa, dịch vụ hoặc thông tin về nhà kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đó. Nguyên nhân của sự thiếu thông tin này: Một là, có thể do thiếu vắng quá trình đàm phán, thương lượng hoặc có thể do các yếu tố khách quan [32, 28] vì là bên sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ, nhà kinh doanh hiểu rõ nhất về sản phẩm của mình, và cùng với sự chuyên nghiệp, khả năng tài chính của mình, nhà kinh doanh nắm được nhiều thông tin hơn hẳn, đồng thời có khả năng vận dụng chúng một cách hiệu quả hơn so với người tiêu dùng, bởi họ thường chỉ nhìn thấy lợi ích mà sản phẩm đem lại do nhà kinh doanh cung cấp mà không thấy được những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra trong quá trình sử dụng sản phẩm. Do đó, “cán cân” lợi ích và thế mạnh nghiêng về phía nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào thế bất lợi hơn. [25, 28] Hai là, hợp đồng theo mẫu thường không được người tiêu dùng đọc một cách cẩn thận, chi tiết bởi nhiều lý do, ví dụ như hợp đồng chứa các thuật ngữ pháp lý phức tạp, được trình bày dài dòng, cần có thời gian dài để đọc và nghiên cứu; hoặc hình thức trình bày in cỡ chữ nhỏ (như các điều khoản về sử dụng phần mềm); nhiều trường hợp do tâm lý của người tiêu dùng là chỉ quan tâm đến những yếu tố chính như giá cả, chất lượng và số lượng, nên khi được nhà kinh doanh giải thích các yếu tố đó, họ đã yên tâm và 17
20. không đọc kỹ các nội dung khác. Tuy nhiên, dù có đọc, hiểu được nội dung các điều khoản thì người tiêu dùng cũng không có khả năng thương lượng do buộc phải chấp nhận toàn bộ các điều khoản đó nếu muốn sử dụng hàng hóa, dịch vụ. Những nguyên nhân trên đều là những lý do khiến cho người tiêu dùng rất ít khi đọc kỹ các điều khoản mặc dù có thể nhiều người đã ý thức được sự thiếu thông tin sẽ khiến việc giao kết hợp đồng có tính rủi ro cao. 1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau. Bản chất của hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng, do một bên chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dụng để giao kết với nhiều người. Xuất phát từ tính lặp đi lặp lại của các giao dịch cùng loại, hợp đồng theo mẫu là một đòi hỏi tất yếu của một nền kinh tế phát triển nhằm tiêu chuẩn hóa và thống nhất các điều khoản chung của hợp đồng trong các giao dịch, tăng khả năng cạnh tranh của các nhà cung cấp dịch vụ [25, 27]. Các bên sẽ không phải lặp đi lặp lại công việc soạn thảo hợp đồng, tiết kiệm được thời gian và chi phí, công sức bỏ ra cho việc thương lượng. Một ví dụ đã được PGS.TS Nguyễn Như Phát nhắc đến trong công trình nghiên cứu về “Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước”, đó là việc bưu điện đòi hỏi các khách hàng thay đổi số điện thoại đang sử dụng theo yêu cầu của bưu điện [18, 202-203]. Vấn đề đặt ra là có cần thiết hay không việc bưu điện phải ngồi lại với từng khách hàng, từng thuê bao để thương lượng, đàm phán về các điều khoản, dịch vụ của hợp đồng mới. Bưu điện có lẽ không thể cung cấp dịch vụ cho mỗi chủ thuê bao với mỗi điều kiện khác nhau, nếu vậy sẽ có nguy cơ lên đến hàng triệu dịch vụ, tăng chi phí giá dịch vụ lên cực kỳ lớn. Hợp đồng theo mẫu, các điều khoản chung được tiêu chuẩn hóa rõ ràng tỏ ra hữu ích trong trường hợp này. Còn nếu do độc quyền cung cấp dịch vụ viễn thông mà bưu điện muốn thay đổi dịch vụ như thế nào cũng được thì vấn đề nằm ở chỗ cần thiết phải có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ và các sự kiểm soát về mặt pháp lý đối với các điều kiện thương mại chung. [18, 203] 18
21. 1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư 1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư Ở Việt Nam, nhắc đến chung cư, có thể hiểu là một tòa nhà cao tầng, bên trong là các căn hộ khép kín với nhiều kích cỡ, giá thành khác nhau, dùng vào mục đích để ở là chính. Chung cư thường xuất hiện ở các thành phố lớn, sự tập trung đông dân cư do quá trình đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở. Việc xây dựng nhà chung cư là cần thiết để tiết kiệm diện tích, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đối với nhiều tầng lớp khác nhau. Chung cư được coi như giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước ) trong điều kiện gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở nên đắt đỏ [33, 13]. Theo khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, có cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung có các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá, nhân, gia đình, tổ chức bao gồm “phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.”[41, khoản 1, điều 100]. Tóm lại, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu [34, 6]. Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bởi việc sở hữu chung trong nhà chung cư. Chủ sở hữu không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung mà cả các quy định về sự hạn chế quyền định đoạt chính căn hộ thuộc sở hữu riêng của mình ví dụ như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng, hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển 19
22. nhượng căn hộ thì phải thông báo trước cho tập thể sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy định hiện hành của chung cư [33, 19]. Không giống như nhà ở thông thường, chủ sở hữu nhà có toàn quyền quyết định trong việc quản lý nhà ở của mình. Đa số nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nên việc quản lý nhà chung cư trở nên khó khăn, phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp hơn rất nhiều. Việc quản lý nhà chung cư trong quá trình sử dụng do Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đảm nhận. Tuy nhiên, mặc dù Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra nhưng giữa Ban quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có những tranh chấp xung quanh vấn đề quản lý nhà chung cư (ví dụ như phí dịch vụ, bảo trì nhà ) Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn nhưng chủ sở hữu lại bị giới hạn quyền sở hữu so với chủ sở hữu của các tài sản khác nên nhà chung cư và căn hộ chung cư ngoài những đặc điểm của nhà ở nói chung còn mang các đặc điểm riêng biệt. 1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Trong các giao dịch mua bán thì hợp đồng là nền tảng và quan trọng nhất của quá trình mua bán bởi đây là căn cứ phát sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, chưa có khái niệm riêng, nhưng có thể định nghĩa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Do là một dạng của Hợp đồng mua bán tài sản nên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS. Hợp đồng phải được xây dựng trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực. Đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và đòi hỏi phải 20
23. đăng ký quyền sở hữu thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, do đó theo quy định hiện hành thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Thứ nhất, về phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Một là, căn cứ vào hiện trạng vật chất của căn hộ chung cư mà căn hộ chung cư được phân chia thành hai loại là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [33, 22], từ đó cũng hình thành nên hai loại hợp đồng tương ứng với các đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Căn hộ chung cư dự án là chung cư chưa được hình thành trên thực tế, đang hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chưng cư chưa được hình thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc căn hộ đang được triển khai xây dựng nhưng chưa hoàn thành, chưa thể đưa vào khai thác sử dụng. Đây được coi là tài sản hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh. Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những chung cư đã được xây xong, đã có thể dùng vào mục đích chính là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu. Hai là, căn cứ vào chủ thể giao kết và thực hiện hợp đồng có thể phân chia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hai loại, loại thứ nhất là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức; loại thứ hai là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau có đối tượng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bởi đây là điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực, chứng minh quyền sở hữu căn hộ của bên 21
24. bán (không phải chủ đầu tư dự án nhà ở). Đối với những căn hộ đã có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ sở hữu căn hộ chỉ cần thực hiện các bước rất đơn giản như ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (hợp đồng phải được công chứng) và thực hiện theo đúng nghĩa vụ của hợp đồng. Loại hợp đồng này thường ít xảy ra những tranh chấp liên quan đến đặc trưng của căn hộ chung cư. Điều cần quan tâm khi thực hiện loại hợp đồng này là phải chú ý đến đối tượng là căn hộ chung cư phải thỏa mãn những điều kiện như: không có tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự). Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức có đối tượng là căn hộ chung cư dự án như trình bày. Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu loại hợp đồng này bởi tính chất hợp đồng theo mẫu của nó. Thứ hai, về sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cá nhân, tổ chức. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể là doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và có vốn ký quỹ đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có chức năng kinh doanh bất động sản [41, điều 21]. Nói cách khác, một bên trong hợp đồng là thương nhân, lấy việc kinh doanh bất động sản làm nghề nghiệp. Bên còn lại là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở chung cư, tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vì mục đích sinh lợi mà vì mục đích tiêu dùng. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường do chủ đầu tư soạn thảo sẵn từ trước, nhằm giao kết với người mua nhà nhiều lần. Như đã trình bày tại phần trước, trong quan hệ hợp đồng theo mẫu nói chung vị thế của nhà kinh doanh và người tiêu dùng có một sự bất cân xứng hay chênh lệch rõ ràng. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, với vị thế, tiềm lực, khả năng của mình, chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng theo mẫu thường có một đội ngũ chuyên 22
25. gia tư vấn pháp luật hùng hậu như luật sư hay cả một phòng ban pháp chế để thảo ra từng điều khoản. Người mua căn hộ với mục tiêu đơn giản là đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, thường có một tiếng nói rất nhỏ bé, đơn lẻ khi đứng trước chủ đầu tư hay nhà kinh doanh. Chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng có thể lồng các quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán, phạt hợp đồng, quy định về thời hạn bàn giao, nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ Nếu người mua căn hộ không tìm hiểu kỹ, không được tư vẫn kỹ càng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật thì dễ gặp rủi ro, chịu thiệt thòi khi phát sinh tranh chấp. 1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu Một trong các đặc điểm của hợp đồng theo mẫu là quá trình thương lượng và thảo luận nội dung hợp đồng giữa các bên bị triệt tiêu, chỉ có giai đoạn chấp nhận hoặc từ chối toàn bộ hợp đồng, do đó các giao dịch thông qua hợp đồng theo mẫu sẽ giảm thiểu thời gian và chi phí giao dịch cho các nhà kinh doanh. Quá trình đàm phán, thương lượng nội dung hợp đồng luôn chiếm một lượng thời gian nhất định (lớn hay nhỏ lại tùy thuộc vào loại giao dịch). Trong kinh doanh, các nhà kinh doanh luôn buôn bán một số loại hình dịch vụ, hàng hóa nhất định với các dịch vụ kèm theo như vận chuyển, bảo hành là không đổi đối với khách hàng. Nghĩa là, họ tham gia giao dịch mua bán với hàng trăm, hàng nghìn đối tượng khách hàng với chỉ một loại hàng hóa, dịch vụ với cùng một chính sách đi kèm. Do đó, xuất phát từ mục tiêu quan trọng nhất là có lợi nhuận, nếu như giảm thiểu được khoảng thời gian và chi phí cho việc thương lượng với hàng trăm, hàng ngàn giao dịch mà vẫn thu được việc ký kết thành công hợp đồng thì luôn là sự lựa chọn của nhà kinh doanh. Đối với người tiêu dùng, mục đích chính và quan trọng nhất là mua được hàng hóa, được hưởng các dịch vụ như mong muốn càng sớm càng tốt để phục vụ nhu cầu của đời sống. Do đó, thay vì luôn phải dành thời gian để thỏa thuận từng điều khoản với nhà kinh doanh, một việc mà đa số họ cho rằng là không cần thiết và có thể quá sức do không phải ai cũng am hiểu pháp luật để đàm phán, thì một hợp đồng được nhà kinh doanh soạn sẵn sẽ được lựa chọn, người tiêu dùng chỉ việc đọc và ký vào và có thể sử dụng sản phẩm. Mặc dù, việc nghiên cứu kỹ hợp đồng là cần thiết trong bất kỳ trường 23
26. hợp nào, nhằm tránh các rủi ro và tranh chấp phát sinh cũng như các điều khoản bất lợi, nhưng thực tế hầu như không thực hiện được bởi các lý do vừa nêu và còn vì lợi ích ở đây là nhanh gọn, thuận tiện và mục đích cuối cùng là sử dụng hàng hóa, dịch vụ. Ngoài ra, một lợi ích của các loại hợp đồng mẫu có thể được đề cập đến đó là việc tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng làm tăng sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ, bởi một hợp đồng đã được tiêu chuẩn hóa sẽ làm cho việc so sánh sản phẩm của các doanh nghiệp dễ dàng hơn. Ví dụ khi các điều khoản khác của giao dịch đều giống nhau như các điều khoản thanh toán và nghĩa vụ theo hợp đồng, việc đánh giá tầm quan trọng của giá cả và chất lượng sẽ trở nên dễ dàng hơn [63, 333]. Hợp đồng theo mẫu đã và đang ngày càng phổ biến trong đời sống xã hội, pháp lý. Theo học giả John J. A. Burke, trong nền kinh tế tiên tiến, hợp đồng theo mẫu chiếm tới hơn 99% trong tất cả các loại hợp đồng thương mại và tiêu dùng trong chuyển giao hàng hóa, dịch vụ và phần mềm [62, 4]. Xét về nội dung và lĩnh vực điều chỉnh, hợp đồng theo mẫu có một số dạng phổ biến đó là hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cung cấp điện nước, hợp đồng cung cấp dịch vụ viễn thông/internet, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng thuê nhà, các điều khoản mua, sử dụng phần mềm, chương trình tin học [1, 17]. Xét về hình thức, hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng, do đó hình thức phù hợp nhất là văn bản. Khái niệm văn bản bao gồm cả điện tín và telex, cũng như các cách thức truyền thông khác dưới dạng văn bản lưu giữ các thông tin và có thể tái tạo dưới dạng hữu hình [53]. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều nước trên thế giới không coi trọng vấn đề hình thức của loại hợp đồng theo mẫu bởi bất kể chúng có hình thức gì thì nội dung các điều khoản của hợp đồng mới liên quan đến quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng. Vì vậy, quy định liên quan đến việc kiểm tra nội dung các điều khoản và việc áp dụng này trên thực tế được coi trọng hơn [25, 26]. 24
27. 1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới Trên thế giới, hợp đồng theo mẫu (hay hợp đồng gia nhập, hợp đồng soạn sẵn) là một hình thức của các điều kiện giao dịch chung hay điều kiện thương mại chung mà các doanh nghiệp thường sử dụng để giao kết với các khách hàng của mình. Điều kiện giao dịch chung được hiểu là những điều kiện hợp đồng, quy tắc bán hàng, chính sách khách hàng và các vấn đề khác có liên quan do một bên (thường là doanh nghiệp) soạn thảo sẵn để áp dụng cho tất cả các bên (thường là người tiêu dùng) tham gia giao dịch với mình. Các điều kiện giao dịch chung không nhất thiết phải nằm trong hợp đồng mà đôi khi chỉ là những chính sách của doanh nghiệp đã được niêm yết hoặc công bố công khai. Còn hợp đồng theo mẫu là một dạng của điều kiện giao dịch chung trong đó bao gồm những điều khoản liên quan đến đối tượng của từng giao dịch cụ thể nhưng doanh nghiệp tự soạn thảo và đưa ra cho khách hàng, khách hàng chỉ trả lời chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng. Pháp luật ở nhiểu quốc gia quy định khá rõ ràng về các điều kiện giao dịch chung và hợp đồng theo mẫu, không chỉ dừng lại ở định nghĩa mà còn các các cơ chế kiểm soát sự lạm dụng cũng như bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng, bên yếu thế hơn. 1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Québec, Canada Khác với hầu hết các bang của Canada có hệ thống pháp luật thuộc dòng common law, hệ thống pháp luật của bang Québec lại thuộc civil law. Tuy nhiên, nhìn chung, các hệ thống pháp luật đều tuân thủ các nguyên tắc về hợp đồng là một hợp đồng được ký kết hợp pháp sẽ có giá trị ràng buộc giữa các bên, các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng và chỉ có những hạn chế với quyền tự do hợp đồng là theo luật định và theo truyền thống đạo đức xã hội. Trên thực tế, pháp luật Canada xác định loại hợp đồng theo mẫu là hợp đồng tiêu dùng và mỗi một bang tại Canada đều có các biện pháp pháp lý riêng nhằm bảo vệ người tiêu dùng khỏi các điều khoản không công bằng. Tại bang Québec, vấn đề hợp đồng theo mẫu được điều chỉnh bởi cả BLDS và Luật bảo vệ người tiêu dùng, nhưng chủ yếu là Luật bảo vệ người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật bảo vệ người tiêu dùng của Quebec quy định một cách chi tiết các vấn đề liên quan đến hợp đồng tiêu dùng [1, 31]. Quan điểm của nhà làm luật Québec là bảo vệ người 25
28. tiêu dùng thông qua chế định hợp đồng. Do đó, các chế định trong Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec đều liên quan đến chế định hợp đồng. Điều 2 quy định: “Đạo luật này áp dụng cho mọi hợp đồng hàng hóa, dịch vụ được ký kết giữa người tiêu dùng (consumer) và thương nhân (merchant) trong quá trình kinh doanh của mình” [58]. Chương 1 của Luật này là các quy định chung liên quan đến việc bảo vệ người tiêu dùng thông qua hợp đồng mua bán hàng hóa, cung cấp và sử dụng dịch vụ. Điều 8 của Luật này quy định: “Người tiêu dùng có thể đề nghị tuyên bố vô hiệu một hợp đồng hoặc đề nghị giảm nghĩa vụ của mình nếu trong hợp đồng thể hiện rõ sự không cân xứng giữa phần nghĩa vụ tương ứng của các bên mà phần lớn thuộc về người tiêu dùng hoặc nếu nghĩa vụ của người tiêu dùng là quá nhiều, không hợp lý”. Nghĩa là một hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu nó chứa điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng. Quy định này thể hiện rằng các hợp đồng chứa đựng các điều khoản gây bất lợi không đương nhiên vô hiệu mà cần có yêu cầu của người tiêu dùng, khuyến khích sự chủ động của họ quan tâm đến lợi ích của chính mình. Tuy nhiên, Luật cũng quy định các trường hợp hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng chứa các điều khoản mang tính chất giải phóng nghĩa vụ của thương nhân khỏi hậu quả hành vi của mình hoặc thương nhân đơn phương quyết định rằng người tiêu dùng không thực hiện một trong các nghĩa vụ của người tiêu dùng (điều 10, 11). Trong trường hợp này, kể cả khi điều khoản bất lợi trong hợp đồng chưa gây thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như người tiêu dùng không đề nghị hủy bỏ hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng thì hợp đồng vẫn đương nhiên bị vô hiệu. Về giải thích hợp đồng, Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec cũng đưa ra các quy định về ngôn ngữ trong hợp đồng, đưa ra nguyên tắc giải thích các điều khoản mập mờ, không rõ nghĩa: “Trong trường hợp có những điều khoản bị nghi ngờ hoặc mơ hồ, hợp đồng sẽ được giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu dùng” (điều 17). Về ký kết hợp đồng, Điều 27 quy định: “Theo quy định tại điều 29, thương nhân phải ký vào hợp đồng bằng văn bản đã được điền đầy đủ, cung cấp cho người tiêu dùng một khoảng thời gian đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó trước khi ký kết”. Đây có thể coi là một quy định quan trọng, bởi người tiêu dùng nhiều khi lâm vào thế bị động trong giao kết hợp đồng với thương nhân, họ không có đủ thời 26
29. gian và cơ hội để có thể xem lại hợp đồng một cách kỹ càng. Quy định trách nhiệm của thương nhân trong việc tạo điều kiện cho người tiêu dùng được đọc và hiểu hợp đồng trong một khoảng thời gian hợp lý đã khắc phục được tình trạng trên. Việc giao hợp đồng cho người tiêu dùng không chỉ là một nghĩa vụ của thương nhân mà nó còn là căn cứ để xác định sự ràng buộc về mặt pháp lý của người tiêu dùng theo hợp đồng, bởi vì theo quy định tại Điều 33 của Luật thì: “Người tiêu dùng chỉ bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ của mình kể từ thời điểm người tiêu dùng nắm trong tay một bản của hợp đồng”. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng của Québec cũng quy định tại chương 3 các điều khoản liên quan tới các dạng hợp đồng nhất định như: bảo hành, hợp đồng do thương nhân bán hàng lưu động ký kết, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cho thuê hàng hóa dài hạn, hợp đồng về ô tô và mô tô, 1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Liên minh châu Âu (EU) Liên minh châu Âu (EU) ban hành nhiều Chỉ thị liên quan đến người tiêu dùng nhằm khuyến cáo các nước thành viên đảm bảo thực hiện các quy định pháp luật của mình như Chỉ thị 85/374/EEC về trách nhiệm sản xuất đối với sản phẩm khuyết tật; Chỉ thị số 90/314/EEC về dịch vụ du lịch trọn gói; Chỉ thị số 1999/44/EC về việc bán hàng hóa tiêu dùng trong đó quan trọng nhất phải kể đến Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05/04/1993 của Ủy ban Châu Âu về các điều khoản không công bằng trong các hợp đồng tiêu dùng, được coi là một trong những đạo luật quan trọng nhất về kiểm soát tính công bằng của các điều khoản mẫu [27]. Đây là thành quả nỗ lực của Uỷ ban châu Âu nhằm điều chỉnh toàn bộ các hợp đồng tiêu dùng để đảm bảo yêu cầu bảo vệ người tiêu dùng bằng việc yêu cầu tất cả các nước thành viên phải loại bỏ các điều khoản bất công được sử dụng cho hợp đồng. Chỉ thị gồm 11 điều khoản và một phục lục kèm theo. Theo đó, cơ chế đánh giá về tính không công bằng của các điều khoản mẫu được quy định tại Điều 3 và 4 của Chỉ thị. Trọng tâm của Chỉ thị này là Điều 3 về thiết lập một điều khoản chung, sau đó được làm rõ bởi danh mục các điều khoản được coi là không công bằng tại phụ lục kèm theo, điều 4 đưa ra cách đánh giá một điều khoản bất công. Điều 3 Chỉ 27
30. thị quy định: “Một điều khoản hợp đồng không được trực tiếp thương lượng sẽ được coi là bất công nếu, trái với yêu cầu của sự thiện chí, nó gây ra một sự mất cân bằng đáng kể về quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh theo hợp đồng, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Một điều khoản được coi là không trực tiếp thương lượng khi nó được soạn thảo từ trước và do đó người tiêu dùng không thể ảnh hưởng đến bản chất của thuật ngữ, đặc biệt là trong hợp đồng tiêu chuẩn đã được dựng sẵn từ trước”[59]. Như vậy thì quy định về kiểm soát tính không công bằng chỉ giới hạn trong các điều khoản không được trực tiếp thương lượng (not individually negotiated) của hợp đồng tiêu dùng. Theo điều 3 thì tiêu chí đánh giá tính công bằng bao gồm ba yếu tố: sự bất cân xứng đáng kể đối với quyền và nghĩa vụ của các bên; đi ngược lại với yêu cầu về sự thiện chí và gây bất lợi cho người tiêu dùng. Dù quy định này có sự linh hoạt giúp thích nghi với đời sống xã hội, tuy nhiên các quy định pháp luật vẫn phải đảm bảo tính xác định, không chung chung, do đó Phụ lục về danh mục các điều khoản được coi là bất công được ban hành kèm theo đã góp phần làm rõ. Đáng chú ý là, điều 3 Chỉ thị quy định rằng danh mục này là các điều khoản chỉ dẫn và không đầy đủ các điều khoản có thể được coi là bất công. Điều đó có nghĩa là một điều khoản hợp đồng nếu trùng với danh mục này không mặc nhiên được coi là không công bằng. 1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Hàn Quốc Hàn Quốc là một trong số ít quốc gia ban hành một đạo luật riêng về hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập (adhesion contract), ban hành ngày 31/12/1986, sau nhiều lần sửa đổi, lần gần nhất là vào 28/05/2013, được gọi tên là đạo luật quy định về các điều khoản và điều kiện (Act on the Regulation of Terms and Conditions). Điều 1 của đạo luật quy định rằng: “Mục đích của Đạo luật này là thiết lập trật tự hợp lý trong các giao dịch kinh doanh, do đó để bảo vệ người tiêu dùng và thúc đẩy sự cải thiện cân bằng cuộc sống của người dân bằng cách ngăn cản các thương nhân chuẩn bị các điều khoản và điều kiện không công bằng và sử dụng chúng trong các giao dịch kinh doanh bằng cách lợi dụng sự bất cân xứng trong vị thế thương lượng để quy định các điều 28
31. khoản và điều kiện bất công”[55]. Đây có thể coi là mục đích tối thượng của các nhà làm luật trong quá trình xây dựng đạo luật. Ngoài việc định nghĩa về hợp đồng theo mẫu như đã trình bày ở phần trước, Đạo luật trên của Hàn Quốc còn quy định về nghĩa vụ của nhà kinh doanh phải cung cấp các điều khoản và điều kiện của hợp đồng bằng tiếng Hàn, sử dụng các điều khoản đã được chuẩn hóa có hệ thống để khách hàng có thể dễ dàng hiểu chi tiết về các điều khoản và điều kiện, nêu rõ các chi tiết quan trọng bằng dấu hiệu, màu sắc, in đậm, chữ lớn để khách hàng có thể dễ dàng nhận ra chúng [55, khoản 1 điều 3]. Bên cạnh đó, một quy định khá quan trọng, và tương tự như quy định của Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec, rằng: “khi ký kết hợp đồng, nhà kinh doanh sẽ thông báo rõ cho khách hàng các chi tiết về các điều khoản và điều kiện liên quan theo cách thức thông thường đối với loại hợp đồng được đề cập, và theo yêu cầu của khách hàng, giao một bản sao của các điều khoản và điều kiện cho khách hàng để giúp khách hàng hiểu về chúng”[55, khoản 2 điều 3]. Cũng giống như quy định của các quốc gia khác, Đạo luật quy định về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc cũng quy định rằng các điều khoản và điều kiện của hợp đồng được xây dựng theo nguyên tắc thiện chí và tin cậy, không được hiểu khác đi với từng người tiêu dùng khác nhau và nếu ý nghĩa của các điều khoản và điều kiện không rõ ràng thì sẽ được hiểu theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. [55, điều 5]. Theo đó điều 6 về nguyên tắc chung cũng khẳng định lại rằng bất kỳ một điều khoản nào trái với nguyên tắc thiện chí và tin cậy sẽ vô hiệu; đồng thời, điều 7 về các điều khoản miễn trừ đưa ra các điều khoản và điều kiện liên quan đến trách nhiệm của các bên ký kết thuộc các trường hợp sau sẽ bị vô hiệu: Một là, cho phép doanh nghiệp được miễn trừ khỏi trách nhiệm đối với những hành vi cố ý vi phạm hoặc những sơ suất quá lớn của doanh nghiệp hoặc các đại lý, đại diện, nhân viên của doanh nghiệp đó; Hai là, hạn chế một cách vô lý phạm vi và mức độ bồi thường thiệt hại của doanh nghiệp hoặc chuyển rủi ro mà doanh nghiệp phải gánh chịu cho người tiêu dùng; 29
32. Ba là, loại trừ hoặc hạn chế một cách vô lý nghĩa vụ bảo hành của doanh nghiệp, thắt chặt các yêu cầu mà người tiêu dùng phải đáp ứng để thực hiện quyền bảo hành của họ, hoặc nếu doanh nghiệp liệt kê những sự kiện phát sinh của hợp đồng hoặc trình bày về đặc tính, diễn biến của sự kiện, nhưng ngoại trừ hoặc hạn chế nghĩa vụ bảo hành trong các sự kiện đó. Các điều khoản trong đó định sẵn khoản bồi thường thiệt hại quá lớn và vô lý đối với người tiêu dùng cũng sẽ vô hiệu (Điều 8). Điều 9 về hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng, theo đó bất kỳ điều khoản nào như loại trừ hoặc hạn chế quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng của người tiêu dùng cho phép bên soạn thảo được quyền hủy hoặc chấm dứt hợp đồng khiến khách hàng chịu bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; để giảm bớt các yêu cầu của bên soạn thảo thực hiện quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng theo các quy định của pháp luật khiến khách hàng gặp bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; buộc khách hàng phải bồi thường quá nhiều nếu họ hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng, hoặc đưa ra lý do bất hợp lý để khách hàng từ bỏ yêu cầu đòi bồi thường; giảm bớt nghĩa vụ bồi thường hoặc trách nhiệm của bên soạn thảo khi xảy ra sự kiện hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng; cho phép gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng một cách bất hợp lý kiến khách hàng phải gặp những bất lợi không hợp lý trong quan hệ vay nợ liên tục thì những điều khoản này sẽ không có hiệu lực. Các điều khoản thực hiện nghĩa vụ bị vô hiệu được quy định trong điều 10 của Đạo luật, đó là trường hợp “cho phép doanh nghiệp được quyền đơn phương xác định hoặc thay đổi nội dung việc thực hiện nghĩa vụ; hoặc cho phép doanh nghiệp đơn phương hoãn việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc cho phép bên thứ ba được thực hiện nghĩa vụ thay cho doanh nghiệp, trừ trường hợp có lý do chính đáng” . Ngoài ra, đạo luật cũng dự liệu thêm rất nhiều các điều khoản hợp đồng vô hiệu khác như điều khoản quy định về việc biểu lộ ý định của người tiêu dùng (điều 12); điều khoản áp đặt cho người đại diện của người tiêu dùng nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thay trong trường hợp người tiêu dùng không thực hiện nghĩa vụ của mình (điều 13); điều khoản cấm khởi kiện hoặc yêu cầu người tiêu dùng phải chấp thuận một tòa án định sẵn 30
33. hoặc áp đặt trách nhiệm chứng minh cho người tiêu dùng khi người tiêu dùng muốn khởi kiện (điều 14). Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu vi phạm các quy định nói trên, các điều khoản có liên quan sẽ không có hiệu lực nhưng những phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị thực thi; chỉ khi không thể đạt được mục đích của hợp đồng hoặc hợp đồng gây bất lợi một cách vô lý cho một bên thì hợp đồng sẽ vô hiệu hoàn toàn (điều 16) [55]. Không chỉ đưa ra các trường hợp vô hiệu của hợp đồng gia nhập và các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu, Đạo luật về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc còn cho phép Ủy ban Công bằng Thương mại Hàn Quốc được quyền yêu cầu các doanh nghiệp phải sửa chữa hoặc hủy bỏ các điều khoản vi phạm trong những trường hợp quy định tại Điều 17 như các doanh nghiệp được coi là có vị thế thống lĩnh thị trường hay doanh nghiệp đã lạm dụng vị thế của mình trong quá trình ký kết hợp đồng Đạo luật còn quy định rất cụ thể các chế tài và hình thức áp dụng chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng gia nhập. Theo đó, bất kỳ tổ chức, cá nhân nào vi phạm quy định của Luật đều có thể bị xử phạt tiền và thậm chí là phạt tù. Các mức phạt đưa ra cũng rất nghiêm khắc. Luật quy định rằng: Bất kỳ ai khi vi phạm quy định pháp luật, cố ý lợi dụng vị thế của mình để ép buộc người tiêu dùng phải giao kết hợp đồng hoặc vi phạm vị trí thống lĩnh thị trường, hoặc không cho người tiêu dùng đủ thời gian để xem xét hợp đồng thì đều có thể bị phạt tù đến hai năm hoặc bị phạt tiền tới 100.000.000 Won. Thậm chí, doanh nghiệp còn phải chịu trách nhiệm liên đới cho những hành vi vi phạm do người đại diện hay cán bộ, nhân viên của mình gây ra. [55, điều 32]. Có thể thấy Hàn Quốc có một khung pháp lý toàn diện về hợp đồng mẫu nói riêng và bảo vệ người tiêu dùng nói chung. Trên cơ sở đó, người tiêu dùng sẽ tránh được nhiều rủi ro trong giao dịch với nhà kinh doanh. Kết luận chương 1 Như vậy, chương 1 của khóa luận đã khái quát những vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, phân tích các khái niệm về hợp đồng theo mẫu, làm rõ sự tương đồng và khác biệt giữa các khái niệm hợp đồng theo mẫu, hợp đồng gia nhập, đưa ra đặc trưng, bản chất pháp lý của hợp đồng 31
34. theo mẫu, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Thông qua việc tìm hiểu các quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới khóa luận đã khái quát một số mô hình pháp luật về hợp đồng theo mẫu ở một số quốc gia nhằm rút ra những kinh nghiệp cho Việt Nam. Các vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư sẽ là nền tảng để nghiên cứu cho các chương tiếp theo. 32
35. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Do đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và không chuyển quyền sở hữu hoàn toàn nên loại hợp đồng này chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và tổ chức, cá nhân mà đối tượng hợp đồng là căn hộ chung cư dự án, căn hộ chung cư dự án là chưng cư chưa được hình thành trên thực tế hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chung cư chưa được hình thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc căn hộ đang được hình thành, chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng. Đây được coi là tài sản hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý riêng biệt để điều chỉnh việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán. 2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng Chủ thể của giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo BLDS và giao dịch mua bán căn hộ chung cư nói riêng bao gồm bên bán và bên mua. Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án, chủ thể tham gia chủ yếu hiện nay là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật quy định. Thứ nhất, bên bán căn hộ Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, thì bên bán là chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư. Điều 21 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại: 33
36. Một là, doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam. Hai là, có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Ba là, có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án theo khoản 2 điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 là từ 1% đến 3% tùy thuộc và tính chất, quy mô, tiến độ của từng dự án cụ thể. Theo điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các yếu tố sau: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”. Tóm lại, bên bán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án là chủ đầu tư “đủ điều kiện” kinh doanh bất động sản, cụ thể: Một là, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thành lập hợp pháp. Tuy nhiên, kinh doanh nhà ở nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi phải được tổ chức hết sức chặt chẽ, có khả năng tài chính mạnh, nên thực tế các hợp tác xã kinh doanh nhà ở nói chung chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, trong đó phổ biến là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn [8, 39]. Hai là, phải có chức năng kinh doanh bất động sản (thể hiện qua giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) và năng lực tài chính theo quy định. Khoản 1 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh bất động sản là: “Việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển 34
37. nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Doanh nghiệp muốn kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Về năng lực tài chính, doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (trước đây theo quy định cũ là 6 tỷ đồng). Bên cạnh đó, điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm điều kiện chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của họ không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Thứ hai, bên mua căn hộ phải đáp ứng các yêu cầu sau: Một là, bên mua là tổ chức Đối với tổ chức trong nước : phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập (khoản 3 điều 119 Luật Nhà ở năm 2014) Đối với tổ chức nước ngoài : phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (khoản 3 điều 119 Luật nhà ở năm 2014). Tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở Việt Nam gồm tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp [41, điều 150,160]. 35
38. Hai là, bên mua là cá nhân Cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm a khoản 2 điều 119 Luật Nhà ở năm 2014). Cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm b khoản 2 điều 119 Luật nhà ở năm 2014). Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở ngước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (khoản 1 điều 159 và khoản 1, khoản 3 điều 160 Luật Nhà ở năm 2014). Ngoài ra, do tính chất của căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, liên quan đến quyền cư trú nên pháp luật còn quy định về giới hạn số lượng căn hộ chung cư trong một nhà chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này [13, khoản 3 điều 76]. 2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng Như đã trình bày ở trên, căn hộ chung cư dự án chưa hình thành là loại tài sản hình thành trong tương lai, nên pháp luật có quy định điều chỉnh riêng biệt. Cụ thể, khoản 1 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất 36
39. động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đưa ra điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là cần có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” (điểm e khoản 1 điều 7), tức là không có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng. Quy định như thế là không chặt chẽ, dễ xảy ra rủi ro khi chủ đầu tư “bán vô tội vạ”, có thể nhanh chậm tiến độ tùy lúc, thậm chí có thể xảy ra hiện tượng dự án “treo”, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 đã khắc phục bất cập trên, nhưng lại quy định đối với trường hợp huy động vốn của chủ đầu tư thông qua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: “ chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở ”(điểm đ khoản 3 điều 9). Vậy xây dựng xong phần móng nghĩa là như thế nào? Trước đây, tại điểm đ khoản 3 điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng” Hiện nay Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở năm 2014 đã ra đời thay thế cho Nghị định 37
40. số 71/2010/NĐ-CP tuy nhiên hiện tại cả Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP không có quy định cụ thể xây dựng xong phần móng là như thế nào. 2.1.3 Nội dung hợp đồng và trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thứ nhất, về nội dung Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, căn hộ chung cư nói riêng được quy định cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014, theo đó, điều 121 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung: Họ tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó, đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá, trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Điều luật đã quy định rõ rằng đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu. Đồng thời trong hợp đồng phải ghi nhận rõ ràng điều khoản về 38
41. thời hạn và phương thức thanh toán, tránh trường hợp chủ đầu tư dẫn chiếu điều khoản sang phụ lục hợp đồng. Giá mua bán do các bên thỏa thuận theo giá thị trường, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Thông thường, hình thức thanh toán là tiền mặt hoặc qua chuyển khoản, các bên được quyền tự do thỏa thuận miễn là đảm bảo tuân thủ quy định thanh toán của pháp luật. Đối với mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Về sử dụng tiền thanh toán, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích cam kết. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật [13, khoản 4 điều 19]. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các doanh nghiệp sử dụng vốn huy động từ dự án này để đầu tư phát triển dự án khác. Việc làm này của các chủ đầu tư có thể dẫn đến hậu quả xấu là dự án nhà ở mà người mua đang đóng tiền để chủ đầu tư xây dựng có thể bị thiếu vốn do số vốn được huy động trực tiếp cho dự án đó bị chia sẻ ra các dự án khác hoặc mục đích khác mà chủ đầu tư đó thực hiện. Việc thiếu vốn cho dự án có thể dẫn tới chậm tiến độ, giảm chất lượng công trình nhà ở mà người phải chịu thiệt thòi lớn nhất chính là người mua nhà. 39
42. Thứ hai, về trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng Các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đối với căn hộ chung cư thuộc loại hình thành trong tương lai, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi, nội dung và phí bảo lãnh theo thỏa thuận nhưng phải lập thành hợp đồng và chủ đầu tư phải gửi cho người mua nhà, thuê mua nhà một bản sao hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua. Trước khi bán hoặc cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản để Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê, thuê mua [13, điểm b khoản 2 điều 19]. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và có văn bản trả lời chủ đầu tư. Đây là quy định mới so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, tránh tình trạng chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp của người dân, sau đó không chịu trách nhiệm về việc hoàn thành dự án, hoặc không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết cũng như không có khả năng tài chính để thanh toán lại và đền bù cho người mua. Tuy nhiên, quy định vẫn có những bất cập nhất định: Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài chính lên cho người mua, trực tiếp làm tăng giá bất động sản. Hai là, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay do trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giao dịch. Chưa 40
43. kể khoảng thời gian 15 ngày có thể là quá ngắn để Sở Xây dựng có thể thẩm định một cách chính xác tính pháp lý của dự án. Thứ ba, quan hệ bảo lãnh là quan hệ ba bên, phải có bên nhận bảo lãnh hay bên thụ hưởng bảo lãnh, tức là người mua nhà. Nghĩa là muốn ngân hàng bảo lãnh thì cần phải có Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua làm căn cứ bảo lãnh, xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư để cấp bảo lãnh. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính. Nhằm tháo gỡ vướng mắc này, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 về bảo lãnh ngân hàng. Căn cứ theo điều 12 Thông tư số 07/2015/TT- NHNN và bảng giải đáp từ phía Ngân hàng nhà nước [30] thì các ngân hàng thương mại thực hiện việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy trình sau đây: Một là, chủ đầu tư và ngân hàng ký Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong đó quy định rõ: ngân hàng thương mại cam kết thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện để ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà là Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có nội dung về nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền ứng trước cho người mua, thuê mua nhà khi vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đã cam kết; Hai là, khi chủ đầu tư nhận được yêu cầu mua, thuê mua nhà cụ thể của từng khách hàng thì sẽ ký hợp đồng mua, thuê mua nhà; Cuối cùng, trên cơ sở thỏa thuận cấp bảo lãnh, hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký với khách hàng, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh (dưới hình thức thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho bên nhận bảo lãnh là người mua, thuê mua nhà. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 1 Điều 41
44. 122 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế, nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch bất động sản vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật, về mối quan hệ giữa giữa luật chung và luật riêng. Về thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao căn hộ hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền nhà [41, điều 12]. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị Cấp giấy chứng nhận. 2.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư Mặc dù hợp đồng theo mẫu có sự thủ tiêu việc thương lượng, đàm phán hợp đồng và thiếu bình đẳng, nhưng nó cũng là một loại hợp đồng đứng bên cạnh loại hợp đồng thương lượng, có hiệu lực ràng buộc với các bên. Hơn nữa, không thể phủ nhận các vai trò của hợp đồng theo mẫu. Do đó, cần có một quy chế pháp lý đặc biệt để điều chỉnh nó. Đối với dạng hợp đồng này, nhà làm luật thường can thiệp sâu hơn nhằm bảo vệ người yếu thế trong quan hệ hợp đồng, hạn chế tác hại của độc quyền và bảo đảm cho việc cung cấp các dịch vụ công cộng [18, 204]. Nói cách khác, trong hợp đồng theo mẫu, ngoài ý chí được thể hiện trong các điều khoản hợp đồng của nhà kinh doanh, ngoài sự chấp nhận toàn bộ ý chí đó của người tiêu dùng còn có sự tham gia của các nhà làm luật thông qua chính sách pháp luật. Mặc dù, như đã trình bày ở phần trước, sự can thiệp này là yếu tố hạn chế tự do ý chí, song sự hạn chế này là cần thiết, tác động đến ý chí của bên mạnh hơn, nhằm bảo vệ bên yếu thế hơn. Sự hỗ trợ của nhà nước đối với người tiêu dùng là cần thiết. Tuy nhiên, mục tiêu của sự can thiệp này là cân bằng lợi ích, không 42
45. phải là chỉ bảo vệ hoàn toàn người tiêu dùng. Vị trí của Nhà nước là đứng giữa, hài hòa lợi ích của các bên, cân bằng lợi ích giữa các bên trong hợp đồng. Pháp luật là công cụ cơ bản và hữu hiệu nhất của Nhà nước nhằm thực hiện mục tiêu này. Trong đó pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là rõ nét nhất, quy định những nguyên tắc chung của hợp đồng theo mẫu trong các giao dịch giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng. Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 có một điều khoản minh thị về hợp đồng theo mẫu cùng quy định về điều kiện giao dịch chung. Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư cũng được quy định trong nhiều loại văn bản pháp luật như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin Như đã tình bày ở chương 1, bất cân xứng về thông tin là một trong những đặc điểm của quan hệ hợp đồng theo mẫu. Khả năng tiếp cận thông tin không công bằng giữa người tiêu dùng và nhà kinh doanh là nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro lớn cho người tiêu dùng khi giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Đặc biệt khi các nhà sản xuất, cung ứng dịch vụ hàng hóa luôn tìm cách quản lý thông tin có lợi nhất cho mình. LBVQLNTD năm 2010 đã xác định quyền được thông tin là một trong những quyền cơ bản của người tiêu dùng, theo đó người tiêu dùng “Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng” (Khoản 2 điều 8). Đồng thời, nhấn mạnh vai trò của quyền được thông tin trên, LBVQLNTD tiếp tục quy định các hành vi cung cấp thông tin bị cấm, quy định về nghĩa vụ phải cung cấp thông tin cho người tiêu dùng trước khi giao kết hợp đồng theo mẫu cũng như nghĩa vụ bảo mật các thông tin của người tiêu dùng. Thứ nhất, các hành vi cung cấp thông tin bị cấm. Khoản 1 Điều 10 LBVQLNTD năm 2010 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác về một trong các nội dung sau đây: 43
46. Một là, hàng hóa, dịch vụ mà tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp; Hai là, uy tín, khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; Ba là, nội dung, đặc điểm giao dịch giữa người tiêu dùng với tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ Thứ hai, về bảo mật thông tin của người tiêu dùng, Điều 6 LBVQLNTD năm 2010 về bảo vệ thông tin của người tiêu dùng quy định: “Người tiêu dùng được bảo đảm an toàn, bí mật thông tin của mình khi tham gia giao dịch, sử dụng hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu”; trong trường hợp thu thập, sử dụng, chuyển giao thông tin của người tiêu dùng thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm: Một là, thông báo rõ ràng, công khai trước khi thực hiện với người tiêu dùng về mục đích hoạt động thu thập, sử dụng thông tin của người tiêu dùng; Hai là, sử dụng thông tin phù hợp với mục đích đã thông báo với người tiêu dùng và phải được người tiêu dùng đồng ý; Ba là, bảo đảm an toàn, chính xác, đầy đủ khi thu thập, sử dụng, chuyển giao thông tin của người tiêu dùng; Bốn là, tự mình hoặc có biện pháp để người tiêu dùng cập nhật, điều chỉnh thông tin khi phát hiện thấy thông tin đó không chính xác; Năm là, chỉ được chuyển giao thông tin của người tiêu dùng cho bên thứ ba khi có sự đồng ý của người tiêu dùng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Bảo mật thông tin của khách hàng là một trong những nghĩa vụ của nhà kinh doanh, đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường [32, 89]. Việc bị rò rỉ thông tin có thể gây bất lợi cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng. Phía doanh nghiệp đối thủ có thể lợi dụng thông tin bị rò rỉ để chiếm lợi thế kinh doanh, lôi kéo khách hàng. Đối với người tiêu dùng, thông tin cá nhân nếu 44
47. không được bảo đảm an toàn, bí mật dễ dẫn đến các thông tin này bị sử dụng vào các mục dịch không lành mạnh, thậm chí phi pháp, gây phiền phức cho người tiêu dùng. Việc pháp luật nhấn mạnh nghĩa vụ trên nhằm hạn chế sự xâm hại đến quyền được bảo mật thông tin của người tiêu dùng, các tổ chức, cá nhân kinh doanh không được sử dụng thông tin khách hàng nhằm thu lợi trái pháp luật, gây rủi ro cho người tiêu dùng. Các hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức kinh doanh nếu gây thiệt hại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của BLDS năm 2015 và chịu các chế tài được quy định tại Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015). Theo đó, các hành vi vi phạm về thông tin với người tiêu dùng có thể bị xử phạt hành chính lên tới 50.000.000 đồng. Điều 6 LBVQLNTD năm 2010 còn có quy định thể hiện vai trò chủ động của nhà kinh doanh trong việc tự mình hoặc tạo điều kiện cho khách hàng của mình trong việc điều chỉnh thông tin, hạn chế những rủi ro đơn giản trong giao kết hợp đồng như sai họ tên, số điện thoại, địa chỉ, số chứng minh nhân dân, số tài khoản ngân hàng, Những nhầm lẫn này mặc dù đơn giản, nhưng hoàn toàn có thể phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi và cuộc sống của người tiêu dùng. Trong bất kỳ một giao dịch nào như mua bán hàng hóa hay cung ứng và sử dụng dịch vụ, nghĩa vụ cung cấp thông tin của các bên giữ vị trí vô cùng quan trọng. Nhờ các thông tin được cung cấp mà các bên có thể đánh giá được tiềm năng, cơ hội hay rủi ro, thách thức. Nghĩa vụ cung cấp thông tin cũng giúp bảo vệ sự công bằng và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch. Quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác trước khi quyết định mua hàng hóa hoặc sử dụng dịch vụ là một trong nhưng quyền cơ bản của người tiêu dùng. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương lượng bị triệt tiêu, người tiêu dùng chỉ có thể trả lời “chấp nhận” hoặc “không chấp nhận” toàn bộ nội dung của hợp đồng mà không được đánh giá một cách kỹ lưỡng, toàn diện. Do đó, quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác của người tiêu dùng dễ bị xâm phạm. Nhiều khi, việc cung cấp thông tin một cách đầy đủ, chính xác của nhà 45
48. kinh doanh còn tùy thuộc vào sự thiện chí của họ trong giao dịch, do đó, pháp luật đặt ra một số quy định và chế tài nhằm ràng buộc nhà kinh doanh, hạn chế sự xâm phạm đến quyền lợi của người tiêu dùng. LBVQLNTD năm 2010 khẳng định nghĩa vụ cung cấp thông tin của cá nhân, tổ chức kinh doanh hàng hóa dịch vụ đối với người tiêu dùng khi giao kết hợp đồng theo mẫu, cụ thể khoản 6 điều 12 quy định cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ “Thông báo chính xác, đầy đủ cho người tiêu dùng về hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi giao dịch”. Trường hợp tổ chức, các nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp thông tin cho người tiêu dùng thông qua bên thứ ba thì bên thứ ba cũng phải có trách nhiệm bảo đảm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về hàng hóa dịch vụ; yêu cầu cá nhân, tổ chức kinh doanh hàng hóa dịch vụ cung cấp chứng cứ chứng minh tính chính xác đầy đủ của thông tin về hàng hóa; chịu trách nhiệm lên đới về việc cung cấp thông tin không chính xác, trừ trường hợp chứng minh đã thực hiện tất cả các biện pháp theo quy định của pháp luật để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của thông tin về hàng hóa, dịch vụ. Nhằm hạn chế tối đa rủi ro trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng phải có thời gian để đọc, tìm hiểu, nắm được nội dung hợp đồng. Về vấn đề này, BLDS năm 2015 ngay từ định nghĩa hợp đồng theo mẫu đã thể hiện rằng, bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải trao cho bên kia một “thời gian hợp lý” để cân nhắc trả lời. LBVQLNTD năm 2010 cũng khẳng định điều này: “Khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng” (khoản 1 điều 17). Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 còn quy định tại khoản 1 điều 405 là “hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng”. Tương tự, khoản 2 điều 406 BLDS năm 2015 quy định “Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó”. Cách tiếp cận này về “thời gian hợp lý” về cơ bản đã đi theo xu hướng chung của quốc tế, ví dụ như quy định ở điều 3 Đạo luật về quy định của các điều khoản và điều kiện của Hàn Quốc hay điều 27 Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec, Canada bản cập nhật vào ngày 01/12/2016 đã trích dẫn ở 46
49. chương 1, rằng thương nhân phải cung cấp cho người tiêu dùng một khoảng thời gian đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó trước khi ký kết. Khoản 2 Điều 305 BLDS Đức quy định ba điều kiện cần được đáp ứng để các điều khoản kinh doanh mẫu trở thành một phần của hợp đồng: một là, bên đưa ra điều khoản mẫu cần phải công khai lưu ý bên còn lại về sự tồn tại của điều khoản mẫu; hai là, bên đưa ra điều khoản mẫu cần phải tính đến bất kỳ hạn chế về mặt thể chất nào của bên kia mà bên đưa ra điều khoản mẫu có thể nhận thức được có thể ảnh hưởng đến cơ hội xem xét nội dung của điều khoản mẫu, và ba là, bên còn lại phải chấp nhận trước rằng các điều khoản mẫu cụ thể sẽ điều chỉnh một loại giao dịch pháp lý nhất định [61]. Quy định của BLDS Đức so với BLDS năm 2015 của Việt Nam dường như quy định minh bạch và chi tiết hơn về nghĩa vụ của bên đưa ra điều khoản mẫu đối với bên còn lại, buộc người sử dụng điều khoản mẫu không chỉ tạo ra cho bên còn lại một “thời gian hợp lý” để nhận biết sự tồn tại của điều khoản đó mà còn phải có những nghĩa vụ tích cực hơn trong việc xem xét cả hoàn cảnh của bên còn lại, mục đích chính là trao cho họ một “cơ hội hợp lý” để hiểu biết và đánh giá về nội dung của điều khoản đó [27]. Bên cạnh những quy định mang tính nguyên tắc áp dụng chung cho nhiều lĩnh vực ghi nhận trong BLDS và LBVQLNTD thì tùy từng lĩnh vực đặc thù mà pháp luật chuyên ngành có điều chỉnh riêng. Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng, pháp luật cũng có một số quy định nhằm hạn chế sự bất cân xứng thông tin. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tại điều 6 về trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, các hình thức công khai thông tin bao gồm: Một là, tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Hai là, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Ba là, tại sàn giao dịch bất động sản đối với tường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. 47
50. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại, vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản, thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Khoản 5 điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở của Ban quản lý dự án của mình các nội dung cơ bản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bảo gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, khoản 1 điều 19 LBVQLNTD năm 2010 còn quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”. Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tự mình hoặc theo đề nghị của người tiêu dùng, yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, hiện nay đã được sửa đổi, bổ sung bởi 48
51. Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung bao gồm: cung cấp điện sinh hoạt; cung cấp nước sinh hoạt; truyền hình trả tiền; dịch vụ điện thoại cố định mặt đất; dịch vụ thông tin di động mặt đất (hình thức thanh toán: trả sau); dịch vụ truy nhập internet; vận chuyển hành khách đường hàng không; vận chuyển hành khách đường sắt; mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư chung cấp; phát hành thẻ ghi nợ nội địa, mở và sử dụng dịch vụ tài khoản thanh toán (áp dụng cho khách hàng, cá nhân), vay vốn cá nhân (nhằm mục đích tiêu dùng); bảo hiểm nhân thọ Từ quy định trên, có thể thấy các loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung gồm dịch vụ điện nước sinh hoạt; dịch vụ viễn thông, internet, vận chuyển hàng không và đường sắt, tín dụng, bảo hiểm, mua bán căn hộ chung cư và dịch vụ sinh hoạt đi kèm. Thủ tục đăng ký công khai này được coi là cơ chế bảo đảm tính công khai, hợp pháp, lành mạnh của hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung. Một số doanh nghiệp cho rằng, việc buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi được phép giao kết hợp đồng thể hiện phương thức “tiền kiểm” của cơ quan nhà nước [1,72]. Do đó họ cho rằng thủ tục này giống như sự hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp một cách bất hợp lý. Tuy nhiên, quy định này chủ yếu nhằm mục đích công khai hóa đối với hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung, bởi theo quy định trên, chỉ những tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng ban hành mới phải đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung. Sự đăng ký là cần thiết để đảm bảo tính công khai và trên cơ sở tự mình phát hiện hoặc khiếu nại của người tiêu 49