›

Khóa luận Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn - Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017

pdf 71 trang thiennha21 13/04/2022 5480
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn - Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_ket_qua_cong_tac_chuyen_quyen_su_dung_dat.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn - Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM o0o NGUYỄN KIM DUNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HƯƠNG SƠN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K46 – ĐCMT N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên, năm 2018
  2. 1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM o0o NGUYỄN KIM DUNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HƯƠNG SƠN - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K46 – ĐCMT N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên HD : PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG Thái Nguyên, năm 2018
  3. i LỜI CẢM ƠN Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường, bản thân em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trường, các Phòng ban và phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm. Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, cán bộ, nhân viên UBND Phường Hương Sơn - TP. Thái Nguyên - T.Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 5 tháng 5 năm 2018 Sinh viên Nguyễn Kim Dung
  4. ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu y tế của phường Hương Sơn năm 2017 36 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Hương Sơn năm 2017 39 Bảng 4.3. Tình hình biến động đất đai của phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 41 Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Hương Sơn giai đoạn 2015 – 2017 43 Bảng 4.5. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 45 Bảng 4.6. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Hương Sơn giai đoạn 2015 – 2017 46 Bảng 4.7. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Hương Sơn giai đoạn 2015 – 2017 47 Bảng 4.8. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 49 Bảng 4.9. Kết quả cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 50 Bảng 4.10. Những hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất 51 Bảng 4.11. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 53 Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về tặng cho quyền sử dụng đất 54 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thừa kế quyền sử dụng đất 55 Bảng 4.15. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 56 Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 57
  5. iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 58 Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng 58
  6. iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CNH-HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa SDĐ Sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân CBQL Cán bộ quản lý SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp SXNN Sản xuất nông nghiệp NĐ-CP Nghị định - Chính Phủ ĐVT Đơn vị tính VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dung đất
  7. i MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU 4 1.1. Đặt vấn đề 4 1.2.Mục đích nghiên cứu 5 1.2.1. Mục tiêu tổng quát 5 1.2.2. Mục tiêu cụ thể 5 1.3.Yêu cầu 6 1.4.Ý nghĩa của đề tài 6 1.4.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 6 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 6 PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 7 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 7 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 7 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 10 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 11 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 12 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 13 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 17 2.3. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 21 2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 21 2.3.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 22 2.4.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23 2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh 23 2.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hương Sơn -Thành phố Thái Nguyên 23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
  8. ii 3.2.Địa điểm và thời gian tiến hành 25 3.3.Nội dung nghiên cứu 25 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hương Sơn 26 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hương Sơn thành phố Thái Nguyên 26 3.3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 26 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 26 3.4.2. Phương pháp tổng hợp 27 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 27 3.4.4. Phương pháp so sánh 28 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của phường Hương Sơn 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hương Sơn thành phố Thái Nguyên 38 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Hương Sơn 38 giai đoạn 2015-2017 41 4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 42 4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 42 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 44 4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính 51 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua những hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất 51 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn
  9. iii về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 4.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân Phường Hương Sơn về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 53 4.4.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về tặng cho quyền sử dụng đất 54 4.4.5 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thừa kế quyền sử dụng đất 55 4.4.6 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 56 4.4.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 57 4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất 57 4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất qua biểu đồ 58 4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng 58 4.4.2. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn 59 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 5.1. Kết luận 62 5.2. Đề nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64
  10. 4 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Phường Hương Sơn là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp
  11. 5 phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn - Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Hương Sơn trong thời gian tới. 1.2. Mục đích nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển QSDĐ tại phường Hương Sơn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017.Nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại phường và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Điều tra, đánh giá được điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội của phường . - Điều tra,đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Hương sơn. - Điều tra,đánh giá được tình hình , kết quả công tác chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 của phường Hương Sơn - Điều tra,đánh giá sự hiểu biết của người dân địa phương về công tác
  12. 6 chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. - Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn. 1.3. Yêu cầu - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. - Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
  13. 7 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Bộ luật dân sự năm 2005. - Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP qui định về nhận chuyển QSDĐ. - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. - Luật đất đai 29/11/2013. - Luật thuế chuyển QSDĐ. - Luật thuế SDĐ và nhà ở. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai(có hiệu lực lực 1/07/2014). - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ qui định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị , cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ. - Luật Đất đai 2003. - Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất. - Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của 5 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
  14. 8 Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Luật Đất đai 2013: ( Điều 22 Luật Đất đai 2013) *Một số nội dung của căn cứ pháp lý về chuyển QSDĐ. - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013. + Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. + Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền SDĐ. + Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước. + Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận QSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ - Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy chứng nhận QSDĐ.
  15. 9 - Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản đồ địa chính - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi,bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi Trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền SDĐ. + Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. * Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp,quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
  16. 10 - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp , quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên: Phê duyệt bảng giá các đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Nguyễn Thị Lợi (2008), Bài giảng đăng ký thống kê đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. - Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. - Nguyễn Khắc Thái Sơn (2013), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai, Trường Đại học Nông lâm. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm
  17. 11 thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Đến luật đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp;[6] 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu
  18. 12 chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Phường Hương Sơn là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư nghị định mới của thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Hương Sơn cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phường trong tương lai. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
  19. 13 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển QSDĐ là việc chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể sử dụng này qua chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 và điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.[6] 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Luật đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 192. Theo Luật đất đai 2013 tại điều 191 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ : 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường
  20. 14 hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký,đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
  21. 15 xã hội.Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. [5] Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: - Người sử dụng đất được thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.[5] 2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
  22. 16 Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định tại điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 .[6] 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.[6] Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP 2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v theo thoả thuận. Luật Đất đai 2013 không còn quy định về các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho Luật Đất đai gần hơn với quy định của Luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất.
  23. 17 Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt và khi đó bên góp vốn, tùy từng trường hợp, có thể sẽ được nhận lại quyền sử dụng đất của mình. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.[6] 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013 [5]; 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
  24. 18 Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 luật đất đai 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.[6] 2.2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất a) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 (nếu có). Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chức Nhà nước. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai. b) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  25. 19 Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013 (nếu có). Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai.[6] c) Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định điều 100 của Luật đất đai 2013 (nếu có).[5] Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai. d) Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và GCN QSDĐ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có). Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình,
  26. 20 cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai. e) Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013 (nếu có). Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký đất đai. f) Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có). Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký đất đai. g) Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có).
  27. 21 Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng đăng ký đất đai.cũng 2.3.Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1.Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT- XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước. - Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển
  28. 22 đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của U B N D phường , xã, thị trấn. - Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất,kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường . 2.3.2.Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất - Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác.Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định. - Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất. - Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.
  29. 23 - Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ. 2.4.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, áp dụng khoa học, công nghệ vào trong công tác quản lý đất đai. Với công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng, nhiều vấn đề nhạy cảm. Đặc biệt là ở những thành phố lớn, công tác này cực kì sôi động vì vậy việc quản lý công tác này gặp nhiều vấn đề khó khăn. Hiện nay, Việt Nam đã và đang áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, với công tác chuyển QSDĐ hiện nay được áp dụng các phần mềm VILIS,ELIS nên hiệu quả quản lý tốt hơn giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn trong công tác này.Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Chính vì lẽ đó mà từ khi Luật Đất đai ra đời, công tác chuyển quyền sử dụng đất trên toàn quốc có kết quả cao hơn trước đây. 2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh - Ở Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu Việt Nam có nền kinh tế, văn hóa, xã hội rất phát triển. Vì thế công tác quản lý và SDĐ đai rất được chú trọng và quan tâm. Trong đó công tác chuyển quyền SDĐ cũng là một hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên địa bàn thành phố. Ở đây tập trung hầu như toàn bộ các hình thức chuyển quyền SDĐ như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ, tặng cho, cho thuê cho thuê lại QSDĐ. 2.4.2.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hương Sơn -Thành phố Thái Nguyên
  30. 24 Phường Hương Sơn nằm ở phía Nam của thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố 7km. Trong những năm qua, được sự quan tâm lãnh đạo của thành phố công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường diễn ra mạnh mẽ. Hình thức chuyển quyền của phường chủ yếu tập trung vào hình thức tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn các hình thức thừa kế; thế chấp; cho thuê, cho thuê lại; chuyển đổi quyền sử dụng tuy có diễn ra nhưng vẫn còn ít. Phường Hương Sơn là một phường có nền kinh tế tập trung chủ yếu vào công nghiệp,tiểu thủ công và buôn bán nhỏ.Nên sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất còn hạn chế, chính vì vậy cán bộ địa chính vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục của công tác chuyển quyền. Hiện nay phường đang đẩy mạnh và nâng cao nhận thức của người dân về công tác quản lí đất đai có thêm sự đầu tư, bên cạnh đó cũng nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều của thành phố đã có những thành tựu nhất định, sẽ tiếp tục đẩy mạnh công tác này hơn để mang lại hiệu quả cao hơn và bền vững hơn.
  31. 25 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Nội dung, số liệu, kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017. - Các văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất. - Thực tiễn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hương Sơn. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu Tất cả các hình thúc chuyển quyền SDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn - TP Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017. 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm tiến hành: Tại UBND phường Hương Sơn - TP Thái Nguyên- tỉnh Thái Nguyên - Thời gian tiến hành: Từ 15/9/2017 - 3/01/2018. 3.3. Nội dung nghiên cứu Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hương Sơn. - Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại phường Hương Sơn - Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp - Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất
  32. 26 - Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất - Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hương Sơn Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn phường. 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hương Sơn - thành phố Thái Nguyên - Hiện trạng SDĐ đai năm 2017. - Tình hình quản lý đất đai. 3.3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 - Đánh giá chung công tác chuyển quyền SDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phường Hương Sơn. - Đánh giá công tác góp vốn QSDĐ phường Hương Sơn. 3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu * Thu thập số liệu thứ cấp: - Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu đề tài gồm báo cáo qua các năm của các phòng ban của UBND phường về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, giáo dục, y tế, dịch vụ, cơ sở hạ tầng, các nguồn tài nguyên và tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất trên địa
  33. 27 bàn phường Hương Sơn. - Kết quả cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn. * Thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra phỏng vấn người dân trên địa bàn phường bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. * Địa điểm điều tra khu dân cư : - Các tổ dân phố nằm trên trục đường từ đoạn đường khách sạn 5 tầng đến trường THPT Chu Văn An.Gồm các tổ 27,28,29 Chia đối tượng phỏng vấn làm 3 nhóm: - Nhóm 1: gồm 1 tổ trưởng tổ dân phố, 1 cán bộ địa chính phường 4 cán bộ công chức nhà nước và 4 cán bộ nghỉ hưu. - Nhóm 2: 10 hộ gia đình, 4 hộ buôn bán nhỏ, 6 hộ sản xuất phi nông nghiệp. - Nhóm 3: 10 hộ gia đình - 10 hộ này trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Phỏng vấn được thực hiện theo bộ phiếu điều tra ở phần phụ lục. Mỗi câu hỏi trong bộ phiếu điều tra sẽ tương ứng là một chỉ tiêu trong hệ thống bảng biểu. 3.4.2. Phương pháp tổng hợp - Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài. 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu - Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền,v.v - Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra - Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét - Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel.
  34. 28 3.4.4. Phương pháp so sánh Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.
  35. 29 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của phường Hương Sơn 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1. Vị trí địa lý Phường Hương Sơn nằm ở phía Nam của thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên là 395,89 ha. Địa giới hành chính của phường Hương Sơn tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau: - Phía Bắc giáp phường Cam Giá; - Phía Nam giáp phường Tân Thành và xã Lương Sơn; - Phía Đông giáp xã Đồng Liên - huyện Phú Bình; - Phía Tây giáp phường Trung Thành. Nằm trên địa bàn phường Hương Sơn có sông Cầu, đường Cách mạng tháng 8, đường Lưu Nhân Chú, quốc lộ 37 cùng nhiều tuyến đường trục chính khác, đây là những điều kiện thuận lợi cho phường giao lưu văn hóa và phát triển kinh tế. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Phường Hương Sơn có nhiều đồi nhỏ nằm rải rác trên địa bàn. Độ cao trung bình từ 40 - 80 m. Địa hình của phường nói chung dốc dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông. Phía Bắc và Tây Bắc của phường có địa hình cao nhưng tương đối bằng phẳng so với địa hình chung của phường. Đây là vị trí thuận lợi để phường xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển quy hoạch đô thị hình thành các khu dân cư tập trung 4.1.1.3. Khí hậu Hương Sơn nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 4 mùa, song chủ yếu là 2 mùa chính: Mùa mưa và mùa khô. Mùa Hè từ tháng 5 đến tháng 10, mùa Đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
  36. 30 - Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm khoảng 22 - 230C. Chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2 - 50C. Nhiệt độ cao tuyệt đối là 37oC, nhiệt độ thấp tuyệt đối là 3oC. - Nắng: Số giờ nắng cả năm là 1.588 giờ. Tháng 5 - 6 có số giờ nắng nhiều nhất (khoảng 170 - 180 giờ). - Lượng mưa: Trung bình năm khoảng 2007 mm/năm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6, 7, 8, 9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7 có số ngày mưa nhiều nhất. - Độ ẩm không khí: Trung bình đạt khoảng 82%. Độ ẩm không khí nhìn chung không ổn định và có sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 7 (mùa mưa) lên đến 86,8%, thấp nhất vào tháng 3 (mùa khô) là 70%. Sự chênh lệch độ ẩm không khí giữa 2 mùa khoảng 10 - 17%. - Gió, bão: Hướng gió thịnh hành chủ yếu vào mùa nóng là gió mùa Đông Nam và mùa lạnh là gió mùa Đông Bắc. Do nằm xa biển nên phường Đồng Quang nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung ít chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão. - Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm đạt 22-230C. Có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2-50C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 27,70C và trung bình tháng thấp 160C. - Nắng: Số giờ nắng trong năm đạt 1.600-1.700 giờ. Tháng 5,6,7,8 có số giờ nắng cao nhất (đạt 170-200 giờ) và tháng 2, 3 có số giờ nắng thấp nhất (đạt 40-50 giờ). - Mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.764 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6, 7, 8, 9) chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7, 8 có số ngày mưa nhiều nhất. - Độ ẩm: Trung bình đạt khoảng 82%, nhìn chung không ổn định và có sự biến động theo mùa, cao nhất vào tháng 7, 8 là 86-87%, thấp nhất vào tháng 3 là 70%. - Gió: Hướng gió thịnh hành chủ yếu là gió mùa Đông Nam (từ tháng 4 đến tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau).
  37. 31 - Bão: Do nằm xa biển nên phường ít chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão. 4.1.1.4. Thủy văn Hệ thống thủy văn của phường chịu ảnh hưởng của sông Cầu, suối Mỏ Bạch. Chế độ dòng chảy của sông, suối phụ thuộc theo mùa và chế độ mưa. Ngoài ra trên địa bàn phường còn nhiều ao, hồ nằm rải rác trong khu dân cư. Nhìn chung hệ thống thủy văn trên địa bàn phường là điều kiện thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp, đa dạng hóa cây trồng và sinh hoạt của nhân dân. 4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất Trên địa bàn phường có những loại đất sau: - Đất đỏ vàng trên đá sét và biến chất (Fs): Phân bố khắp địa bàn phường, thuận lợi cho sản xuất nông – lâm kết hợp. - Đất phù sa được bồi đắp bởi sông Cầu. Loại đất này có thành phần cơ giới trung bình, đất ít bị chua, hàm lượng dinh dưỡng khá, thích hợp với cây trồng ngắn ngày như lúa, ngô, đậu đỗ và các loại rau màu. - Đất phù sa không được bồi (P): chiếm diện tích không đáng kể. Những diện tích vàn chủ động nước tưới có thể trồng được 2 vụ lúa – 1 vụ màu. Những diện tích cao, vàn cao có thể chủ trồng 1 vụ lúa – 2 vụ màu hoặc chuyên màu nhằm khai thác tiềm năng đất đai một cách có hiệu quả kinh tế cao. b) Tài nguyên nước Nước mặt: Phụ thuộc chủ yếu vào lượng mưa tự nhiên và lượng nước của sông Cầu và ao hồ, suối trên địa bàn phường. Chất lượng nước ở ao , hồ và suối của phường đang có dấu hiệu ô nhiễm do lượng nước thải, chất thải từ các cơ sở sản xuất, các khu dân cư, tác động xấu đến sinh hoạt của người dân. Nước ngầm: Có ở độ sau từ 10m – 15m với chất lượng nước tuy chưa được phân tích đánh giá chính xác, nhưng đã được nhân dân khai thác sử dụng trong sinh hoạt hàng ngày với khoảng 14% số hộ. Về trữ lượng nước tuy chưa xác định chính xác nhưng về mùa khô lượng nước ít. Nguồn nước ngầm được nhân
  38. 32 dân khai thác chủ yếu với hình thức giếng đào, giếng khoan và qua hệ thống lọc thô sơ trước khi đưa vào sử dụng. Tài nguyên rừng Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017, toàn phường có 4,58 ha diện tích đất lâm nghiệp (toàn bộ là rừng trồng sản xuất). Chất lượng rừng, trữ lượng gỗ thấp chủ yếu là các loại cây trồng như: bạch đàn, keo, đay là diện tích đất vườn rừng trong khu dân cư đô thị. Do là rừng trồng nên động vật rừng không có điều kiện để phát triển. Tài nguyên nhân văn Nhân dân phường Hương Sơn có tinh thần yêu nước qua các cuộc đấu tranh chống Pháp và chống Mỹ, tham gia chiến đấu chống kẻ thù xâm lược. Đại bàn phường hiện còn những địa danh trong kháng chiến như: điểm di tích Đồi Còi (đồi thông gang thép) được xây dựng những năm 1965 – 1973, thuộc khu nhà văn hóa công nhân Gang thép. Đây là nươi đặt còi báo động và chỉ huy lực lượng tự vệ phòng không gang thép thời kỳ kháng chiến chống đế quốc Mỹ.Trên đại bàn phường các dân tộc anh em cùng sinh sống như Kinh, Sán Dìu, Tày, Nùng, Cao Lan Mỗi dân tộc có đặc điểm văn hóa, phong tục, tập quán sinh hoạt riêng biệt. Nhân dân trong phường đều có tinh thần đoàn kết xây dựng phường vững mạnh tạo tiền đề vững chắc cho phát triển ổn định và ngày càng văn minh, giàu đẹp. 4.1.1.6 Thực trạng môi trường Phường Hương Sơn là phường đang trong quá trình đô thị hóa. Mật độ dân số trên địa bàn phường tập trung nhiều cùng với sự tăng nhanh về các phương tiện giao thông, chịu ảnh hưởng của nước thải và khí thải trong các cơ sở sản xuất đã gây ô nhiễm môi trường không khí, nước, đất ở các mức độ khác nhau. Nguồn nước mặt của hệ thống ao hồ và sông suối trên địa bàn phường đang bị ô nhiễm, do nước thải từ các hoạt động sản xuất tiểu thủ công nghiệp không qua xử lý và nước thải sinh hoạt trải trực tiếp ra hệ thống sông suối đã ảnh hưởng xấu đến cảnh quan môi trường trên địa bàn. Khu vực nghĩa địa Núi
  39. 33 Đẩu ô nhiễm môi trường rất lớn, cần có sự quan tâm của các cấp chính quyền để có phương án cải tạo, khoanh vùng. 4.1.2.1. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng * Giao thông Trên địa bàn phường có các tuyến trục chính do thành phố quản lý như đường Lưu Nhân Chú, đường Cách mạng tháng 8. Các tuyến đường do UBND phường quản lý có mặt cắt trên 11,5 m: + Đường Hương Sơn + Đường Gang Thép + Đường vào tập thể xây lò + Đường vào trường cấp I Hương Sơn Các tuyến đường có mặt cắt nhỏ hơn 11,5m: + Đường khu dân cư tổ 28 + Đường khu dân cư tổ 52 + Đường khu dân cư tổ 3 + Đường vào chùa Hương Sơn + Đường liên tổ khu dân cư (khu vực đường tàu tổ 34) + Đường khu dân cư tổ 12 + Đường tổ 4-15-27-42. Hệ thống giao thông hiện có của phường có tổng số 35,22 ha được phân bổ đều khắp trên địa bàn đã phần nào tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông hàng hóa và đi lại của nhân dân. Song hệ thống giao thông của phường với bề mặt đường rộng không đều, trong các hẻm đường đã được bê tông hóa 100% nhưng vẫn chưa đáp ứng được sự phát triển của quá trình đô thị đang diễn ra. * Chỉ tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. - Trên 80% tổ dân phố đạt tổ dân phố văn hóa ; 100% tổ có nhà văn hóa. - Giảm tỷ lệ hộ nghèo ở dưới mức 1% tổng số hộ dân. - 100% số trường địa phương quản lý đạt “trường chuẩn quốc gia”. - Thực hiện đầy đủ và đảm bảo tốt chương trình y tế Quốc gia.
  40. 34 - Hoàn thành 100% chỉ tiêu tuyển quân hàng năm. - Phấn đấu hạn chế tệ nạn xã hội, đặc biệt là chặn đứng và đẩy lùi tệ nạn ma túy. - Thu ngân sách hàng năm đạt 100% so với kế hoạch thành phố giao. (Nguồn: Báo cáo chính trị Đại hội Đảng bộ huyện nhiệm kỳ 2013 – 2017) + Thủy lợi Hệ thống thủy lợi của phường có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tưới tiêu và thoát nước trong sản xuất và sinh hoạt. Phường đã có hệ thống tưới tiêu, kênh mương kiên cố hóa dài 3,2km đồng thời xây mới 1 trạm bơm và đập dâng nước. Hiện tại, phường có 3 trạm bơm (trạm Cây Cốc, trạm Trại Nứa, trạm Bình Dân). Phường đã được thành phố hỗ trợ 2 máy bơm mới đáp ứng được việc tưới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp. Nhưng trong tương lai, ngoài việc xây dựng mới các kênh tưới nội đồng, phường cần xây dựng một số tuyến cống ngầm thoát nước tại các đường chính và các đường hẻm đảm bảo tốt công tác tưới tiêu thuận lợi đem lại hiệu quả kinh tế trong sản xuất và tiêu thoát nước trong mùa mưa tại các khu dân cư. + Nước sạch Năm 2010, toàn phường có 2.666 hộ được cung cấp nước máy cho sinh hoạt, chiếm 85,92% số hộ. Các hộ dân còn lại chưa được cấp nước máy thì sử dụng nước giếng khoan đạt tiêu chuẩn nước sạch. + Năng lượng Hệ thống cung cấp điện trên toàn phường được xây dựng ngày càng hoàn chỉnh và đi vào ổn định, đảm bảo tốt phục vụ cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Số hộ dùng điện thắp sáng đạt 100%. Nguồn điện tương đối ổn định phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của nhân dân. Tuy nhiên, trong thời gian tới phường rất cần sự đầu tư xây dựng mạng lưới điện hoàn chỉnh hơn đảm bảo đúng theo quy hoạch phù hợp với hệ thống đô thị hiện đại, văn minh, phục vụ tốt đời sống của nhân dân.
  41. 35 Ngoài nguồn năng lượng điện, trên địa bàn phường có năng lượng xăng, dầu phục vụ trong sản xuất và cung cấp nhiên liệu cho hoạt động giao thông. + Bưu chính viễn thông Mạng lưới bưu chính viễn thông, bưu điện ngày càng được hiện đại hóa với kỹ thuận tiên tiến, góp phần quan trọng trong việc trao đổi thông tin trong nước và quốc tế. Số máy điện thoại bình quân đạt 43 máy/100 dân. Các loại hình viễn thông như điện thoại di động, internet liên tục phát triển nên nhu cầu giao lưu trao đổi thông tin liên lạc ngày càng thuận tiện. + Cơ sở văn hóa Trong năm 2017, phường đã xây dựng mới 15 nhà văn hóa, nâng tổng số nhà văn hóa của phường lên 19, đạt tỷ lệ 84% tổ dân phố có nhà văn hóa. Trên địa bàn phường có Đình – Nghè, chùa Hương Sơn và di tích lịch sử Đồi Còi là những điểm văn hóa tiêu biểu. Công trình đại tưởng niệm tổ quốc ghi công các anh hùng liệt sĩ phường Hương Sơn được xây dựng có ý nghĩa giáo dục truyền thống yêu nước, chủ nghĩa anh hùng cách mạng cho thế hệ hôm nay và mai sau. Cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ở khu dân cư” đã có được những kết quả đáng khích lệ. Năm 2017 đã có 31/37 tổ dân phố được thành phố công nhận khu dân cư tiên tiến. Số hộ đạt “gia đình văn hóa” trung bình hàng năm 88%. + Cơ sở y tế Cơ sở y tế trên địa bàn phường có trạm y tế phường. Trạm y tế phường đã thực hiện tốt công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu và cấp thuốc cho nhân dân, trong năm 2017 đã khám bệnh cho 6814 lượt. Thực hiện tốt các chương trình quốc gia về y tế như: chương trình tiêm chủng mở rộng, y tế học đường, chương trình HIV/AIDS. Công tác vệ sinh môi trường được tổ chức kiểm tra thường xuyên. Công tác dân số, kế hoạch hóa gia đình được tuyên truyền, phổ biến rộng trên địa bàn.
  42. 36 Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu y tế của phường Hương Sơn năm 2017 Chỉ tiêu Đơn vị 2017 So với KH - Tổng số lượt khám chữa bệnh Lượt 6.814 107% - Tiêm phòng đầy đủ 7 bệnh cho trẻ dưới 1 tuổi Cháu 195 98% - Tiêm phòng uốn ván cho phụ nữ có thai Người 200 95% - Truyền thông lồng ghép chăm sóc sức khỏe sinh Lượt 578 - sản - Khám sức khỏe cho người cao tuổi Lượt 201 - - Uống Vitamin A và cân cho trẻ dưới 5 tuổi Trẻ 888 100% - Tây giun cho học sinh tiểu học 92% - Tiêm phòng não cho trẻ Trẻ 395 98% - Tiêm phòng sởi nhắc lại cho trẻ 1 – 6 tuổi Trẻ 966 98% (Nguồn tài liệu tham khảo 15 ) + Cơ sở giáo dục- đào tạo Trên địa bàn phường hiện có 02 trường mầm non, 01 trường tiểu học, 01 trường phổ thông cơ sở, 01 trường phổ thông trung học, 01 trung tâm giáo dục xã hội của thành phố. Công tác chăm lo cho sự nghiệp giáo dục trong những năm qua luôn được đặt lên hàng đầu. Việc dạy và học thường xuyên được cải tiến, chất lượng dạy và học đạt kết quả tốt. Năm học 2015 – 2016, tỷ lệ học sinh lên lớp đều đạt 99,7%, tỷ lệ học sinh tốt nghiệp bậc THCS đạt 100%, trường THCS Hương Sơn đạt danh hiệu tiên tiến cấp Thành phố. 2 trường mầm non trên địa bàn phường đều đảm bảo cơ sở vạt chất, duy trì số trẻ đến lớp, thực hiện chương trình chăm sóc giáo dục trẻ theo hướng mới. Đảm bảo chế độ dinh dưỡng hợp lý, về sinh an toàn thực phẩm cho trẻ. Trường mầm non Cốc Hóa được công nhận trường chuẩn quốc gia mức độ I, trường mầm non Liên Cơ đạt danh hiệu trường tiên tiến cấp thành phố. + Cơ sở thể dục- thể thao Có nhiều hình thức khá phong phú và đa dạng như bóng đá, cầu lông, bóng bàn Trên địa bàn phường hiện chỉ có những sân bóng nhỏ lẻ trong khu dân cư.
  43. 37 + Cơ sở dịch vụ xã hội Theo số liệu kiểm kê đất đai thì trên địa bàn phường cơ sở dịch vụ xã hội hầu như chưa có, hiện tại chưa có đất xây dựng chợ. Nhân dân trong phường sinh hoạt mua bán ở các chợ tạm, chợ cóc phát triển tự phát trong khu dân cư. 4.1.2.3 Điều kiện xã hội phường Hương Sơn * Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm. Có thể nói nguồn nhân lực của phường khá dồi dào song chất lượng nguồn nhân lực chưa cao. Vì vậy, trong tương lai cần phải bồi dưỡng, tập huấn, nâng cao tay nghề của nguồn nhân lực, đảm bảo đời sống của nhân dân, giảm tỷ lệ hộ nghèo ở dưới mức 1% tổng số hộ dân * Dân số Theo số liệu thống kê năm 2017 phường Hương Sơn có 12.982 người.Chủ yếu là dân tộc kinh * Lao động và việc làm Dân số trong độ tuổi lao động chiếm gần 50% tổng dân số. Tỷ lệ thất nghiệp của phường còn cao, nhất là lao động nông nghiệp mang tính thời vụ. Kinh tế tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ trên địa bàn phường đang phát triển đã tạo công ăn việc làm cho một số lao động và mở rộng ngành nghề theo hướng sản xuất hàng hóa góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân. Phường đã quan tâm giới thiệu việc làm đối với lực lượng bộ đội xuất ngũ. 4.1.2.4 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội phường Hương Sơn Kinh tế phường đang có sự chuyển dịch khá mạnh mẽ. Hoạt động tiểu thủ công nghiệp, thương mại – dịch vụ và các ngành phi nông nghiệp khác thay thế dần sản xuất nông nghiệp. Đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện, bộ mặt đô thị ngày một đổi mới. Tốc độ phát triển của phường vẫn chưa cao, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế còn chậm, chưa mang tính đột phá. Các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp, thương mại –
  44. 38 dịch vụ trên địa bàn phường phát triển một cách tự phát. Hệ thống cơ sở hạ tầng (giao thông, điện, nước, ) cũng như các công trình phúc lợi công cộng (trường học, trạm y tế ) được quan tâm đầu tư. Các chính sách phát triển của Đảng và nhà nước đã dần di vào thực tiễn, góp phần quan trọng trong việc ổn định cuộc sống của người dân. Dân số phát triển nhu cầu đất ở của người dân tăng đòi hỏi trong thời gian tới cần dành một phần diện tích đất để xây dựng khu dân cư phục vụ nhà ở cho nhân dân. Để khắc phục những tồn tại trên, trong giai đoạn tới cần có sự nỗ lực, quan tâm của các cấp chính quyền địa quyền trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, chuyển dịch mạnh và tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ; tăng cường cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tiếp tục nâng cao điều kiện sống của người dân Đây chính là những yếu tố sẽ có tác động rất lớn đối với quỹ đất đai trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của phường. 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hương Sơn- thành phố Thái Nguyên 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Hương Sơn Theo số liệu kiểm kê năm 2017, diện tích đất tự nhiên của phường là 395,89 ha. Diện tích đất đưa vào sử dụng cho các mục đích ( nông nghiệp và phi nông nghiệp) đạt tỷ lệ 99.54%. Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017, hiện trạng sử dụng đất của phường được thể hiện qua bảng 4.2:
  45. 39 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Hương Sơn năm 2017 Đơn vị tính: ha Diện Cơ STT Mục đích sử dụng Mã tích cấu (ha) (%) Tổng diện tích tự nhiên 395,89 100 a Đất nông nghiệp NNP 247,50 62,52 1 Đất trồng lúa 93,06 23.51 2 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 62,35 15,75 3 Đất trồng lúa nước còn lại LUK 30,71 7,76 4 Đất trồng cây hàng năm khác BHK 38,41 9,70 5 Đất trồng cây lâu năm LNK 98,77 24,95 6 Đất rừng sản xuất RSX 4,58 1,16 7 Đất nuôi trồng thủy sản TSN 12,67 3,2 b Đất phi nông nghiệp PNN 146,56 37,02 1 Đất ở đô thị ODT 66,53 16,80 2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0,86 0,22 3 Đất quốc phòng CQP 4,84 1,22 4 Đất an ninh CAN 0,06 0,01 5 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 4,69 1,18 6 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp TSC 0,43 0,11 7 Đất y tế DYT 0,06 0,01 8 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 4.20 1,06 9 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 4,11 1,05 10 Đất có mục đích công cộng 42,04 10,62 11 Đất giao thông DGT 35,22 8,91 12 Đất thủy lợi DTL 2,26 0,57 13 Đất sinh hoạt cộng đồng NTD 4,12 1,04 14 Đất công trình năng lượng DNL 0,05 0,01 15 Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV 0,15 0,03 16 Đất chợ DCH 0,24 0,06 17 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,63 0,16 18 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 1,46 0,37 19 Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối SON 21,35 5,40 c Đất chưa sử dụng CSD 1,83 0,46 1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 1,61 0,40 2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 0,22 0,06 (Nguồn số liệu: UBND phường Hương Sơn)
  46. 40 * Tình hình quản lý đất đai tại phường Hương Sơn Ban chấp hành Đảng bộ đã quan tâm chỉ đạo chặt chẽ công tác quản lý và sử dụng đất đai, thường xuyên quán triệt và tuyên truyền luật đất đai đối với cán bộ đảng viên và nhân dân để mọi người nắm chắc, hiểu sâu. Từ đó thực hiện tốt Luật Đất đai, tập thể, cá nhân sử dụng đúng mục đích theo pháp luật quy định. Hàng năm UBND phường đã lập tờ trình Kế hoạch sử dụng đất trình HĐND, báo cáo cấp trên có thẩm quyền phê chuẩn và làm các thủ tục sử dụng đất đai cũng như cấp đất giãn cư cho nhân dân. Thực hiện các văn bản chỉ thị, hướng dẫn và chỉ đạo của các cấp công tác tổng kiểm kê đất đai đã được xúc tiến và hoàn thành. Đồng thời kiên quyết kiểm tra, xử lý các trường hợp phát sinh vi phạm lấn chiếm đất công và xây dựng trái phép liên quan đến quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn. Việc cấp GCN QSDĐ cho nhân dân cũng được thường xuyên chỉ đạo, đôn đốc các cơ quan chức năng, hội đồng xét cấp đất thực hiện đúng tiến độ theo Kế hoạch hàng năm. Năm 2015 cấp được 427 GCN. Năm 2016 là 118 GCN. Năm 2017 cấp được 403/450 GCN.
  47. 41 4.2.1.1. Tình hình biến động đất đai Bảng 4.3. Tình hình biến động đất đai của phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 Đơn vị tính: ha DT DT Tăng STT Mục đích sử dụng Mã năm năm (+), 2015 2017 giảm (-) Tổng diện tích tự nhiên 387,04 395,57 +8,53 a Đất nông nghiệp NNP 243,78 241,53 -2,25 1 Đất trồng lúa nước LUC 66,49 62,35 -4,14 2 Đất trồng cây hàng năm BHK 45,65 38,41 -7,24 3 Đất trồng cây lâu năm LNK 92,14 98,77 +6,63 4 Đất rừng sản xuất RSX 4,78 4,58 -0,20 5 Đất nuôi trồng thủy sản TSN 9,97 12,67 +2,70 b Đất phi nông nghiệp PNN 149,08 146,56 -2,52 1 Đất ở tại đô thị ODT 63,79 66,53 +2,74 2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0,28 0,86 +0,58 3 Đất quốc phòng CQP 5,2 4,84 -0,36 4 Đất an ninh CAN 0,09 0,06 -0,03 5 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 10,07 4,69 -5,38 6 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 3,41 4,11 +0,70 7 Đất có mục đích công cộng 35,82 42,04 +6,22 8 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,21 0,63 +0,42 9 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà NTD 1,94 1,46 -0,48 tang lễ, NHT 10 Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối SON 28,11 21,35 -6,76 c Đất chưa sử dụng CSD 4,96 1,83 -3,13 1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 2,95 1,61 -1,34 2 Đất đồi núi chưa sử dụng giảm DCS 2,01 0,22 -1,79 ( Nguồn UBND phường Hương Sơn)
  48. 42 - Năm 2015 diện tích nông nghiệp là 243,78 ha, trong giai đoạn 2015 - 2017 nông nghiệp giảm 2,25 ha. Biến động diện tích một số loại đất giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017, như sau: - Đất trồng lúa nước giảm 4,14 ha - Đất trồng cây hàng năm còn lại giảm 7,24 ha - Đất trồng cây lâu năm tăng 6,63 ha - Đất rừng sản xuất giảm 0,20 ha - Đất nuôi trồng thủy sản tăng 2,70 ha Phân tích nguyên nhân tăng giảm từng loại đất năm 2015 so với kỳ kiểm kê năm 2017: Do việc kiểm kê năm 2015 không lập bản đồ kết quả điều tra kiểm kê; mặt khác bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 không thống nhất với số liệu kiểm kê. Vì vậy trong kỳ kiểm kê này không thể phân tích nguyên nhân tăng giảm từng loại đất giữa kiểm kê năm 2015 và kiểm kê năm 2017. 4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 * Theo số đối tượng và lượng hồ sơ
  49. 43 Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Hương Sơn giai đoạn 2015 – 2017 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Hình thức Hồ Hồ sơ Diện Hồ sơ Hồ Diện Hồ sơ Hồ sơ Diện ST T chuyển sơ thực tích đăng sơ tích đăng thực tích QSDĐ đăng hiện (ha) kí thực (ha) kí hiện (ha) kí (bộ) (bộ) hiện (bộ) (bộ) (bộ) (bộ) 1 Chuyển đổi 2 2 0,032 1 1 0,021 1 1 0,011 Chuyển 2 39 39 0,7376 42 42 1,084 36 36 0,682 nhượng 6 3 Tặng cho 7 7 0,11 1 10 0,22 8 8 0,18 0 4 Thừa kế 1 1 0,032 2 2 0,074 1 1 0,05 Thế chấp 5 bằng giá trị - - - - - - - - - QSDĐ Cho thuê, 6 8 8 0,097 9 9 0,103 12 12 0,124 cho thuê lại Bảo lãnh 7 - - - - - - - - - bằng giá trị QSDĐ Góp vốn 8 - - - - - - - - - bằng giá trị QSDĐ Tổng 57 57 1,0086 64 64 1,502 58 58 1,047 6 (Nguồn số liệu: UBND phường Hương Sơn) Qua số liệu trên ta có thể thấy, việc chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra
  50. 44 ở mức trung bình trên địa bàn phường, nó chỉ tập trung chủ yếu vào 2 hình thức là chuyển nhượng và tặng cho. Các hình thức chuyển đổi; thừa kế; thế chấp bằng giá trị QSDĐ; cho thuê, cho thuê lại tuy có diễn ra nhưng số lượng còn ít. Riêng 3 hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ thế chấp bằng giá trị QSDĐ trong giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn phường không có hồ sơ nào cả. Đa số các hồ sơ chuyển quyền đã được giải quyết. Tuy nhiên, vẫn còn một số hồ sơ trả về do không đủ điều kiện thực hiện. Cũng từ bảng số liệu trên ta có thể so sánh được tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường trong 3 năm 2015, 2016, 2017. Các hoạt động này có xu hướng tăng dần với mức tăng không đáng kể từ 57 hồ sơ đăng kí (năm 2015) lên 64 hồ sơ (năm 2016). Điều này chứng tỏ người dân đang dần dần ổn định việc sử dụng đất và tập trung vào phát triển kinh tế, nâng cao đời sống. 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 a) Kết quả chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 Luật Đất đai 2013: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.[5] Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn được thể hiện cụ thể thông qua số liệu sau đây: * Theo số đối tượng và lượng hồ sơ
  51. 45 Bảng 4.5. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 Đã hoàn thành Đối tượng Số lượng đăng ký thủ tục Năm Diện Chuyển Nhận chuyển Trường Trường Diện tích tích nhượng nhượng hợp hợp (ha) (ha) 2015 Cá nhân Cá nhân 39 0,7376 39 0,7376 2016 Cá nhân Cá nhân 42 1,0846 42 1,0846 2017 Cá nhân Cá nhân 36 0,682 36 0,682 Tổng 117 2,5042 117 2,5042 (Nguồn số liệu: UBND phường Hương Sơn) Từ bảng 4.5 cho thấy các hoạt động chuyển QSDĐ diễn ra chủ yếu là giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp và đất ở các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đã được giải quyết trong giai đoạn 2015 - 2017 là 117 trường hợp với tổng diện tích là 2,5042 ha 100% các trường hợp đến đăng ký đều được giải quyết. - Năm 2015 có 39 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ với diện tích 0,7376 ha. - Năm 2016 có 42 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ với diện tích 1,0846 ha - Năm 2017 có 36 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ với diện tích 0,682 ha. Như vậy so với năm 2015 giảm 3 trường hợp. Theo tìm hiểu đa phần người nhận chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân chuyển đi nơi khác làm ăn không còn ở nữa nên chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân ở xung quanh mảnh đất đó. Phần lớn diện tích này được sử dụng vào mục đích để ở, canh tác
  52. 46 b) Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015-2017 được thể hiện chi tiết ở dưới đây: * Theo số đối tượng và lượng hồ sơ Bảng 4.6. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Hương Sơn giai đoạn 2015 – 2017 Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Năm Nhận Số Số Tặng Diện tích Diện tích tặng trường trường cho (ha) (ha) cho hợp hợp 2015 7 0,11 7 0,11 Cá cá 2016 nhân nhân 10 0,22 10 0,22 2017 8 0,18 8 0,18 Tổng 25 0,51 25 0,51 (Nguồn số liệu: UBND phường Hương Sơn) Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2014 đến năm 2016 trên địa bàn phường có 25 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích là 0,51 ha và tất cả các trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. - Năm 2015 có 7 trường hợp với diện tích 0,11 ha đã đăng ký tặng cho QSDĐ và hoàn thành thủ tục. - Năm 2016 có 10 trường hợp với diện tích 0,22 ha đã đăng ký tặng cho QSDĐ và hoàn thành thủ tục.
  53. 47 - Năm 2017 có 8 trường hợp với diện tích 0,18 ha đã đăng ký và hoàn thành thủ tục - Trong giai đoạn 2015 - 2017 hoạt động tặng cho QSDĐ có sự chênh lệch ít trong 3 năm. - Qua tìm hiểu, chủ yếu các trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ đều là cha mẹ tặng cho con cái do có nhu cầu tách khẩu ra ở riêng, đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và đất sản xuất. Đồng thời hình thức tặng cho con cái là hình thức không phải chịu thuế của nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền như các hình thức khác. Các trường hợp đều đã được giải quyết được xác minh rõ ràng về quan hệ huyết thống, đủ điều kiện thực hiện đúng quy định của pháp luật. c) Kết quả công tác thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Kết quả thừa kế trên địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 được thể hiện ở dưới đây: * Theo số đối tượng và lượng hồ sơ Bảng 4.7. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Hương Sơn giai đoạn 2015 – 2017 Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Để Số Số Năm thừa Nhận trường Diện trường Diện tích kế thừa kế hợp tích (ha) hợp (ha) 2015 1 0,032 1 0,032 Cá Cá 2016 nhân nhân 2 0,074 2 0,074 2017 1 0,05 1 0,05 Tổng 4 0,156 4 0,156 (Nguồn số liệu: UBND phường Hương Sơn) Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2015 đến năm 2017 trên địa bàn phường có 4 trường hợp đăng ký nhận thừa kế QSDĐ với diện tích là
  54. 48 0,156 ha và tất cả các trường hợp đăng ký nhận thừa kế QSDĐ đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. - Năm 2015 có 01 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSDĐ với diện tích là 0,032 ha - Năm 2016 có 02 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSDĐ với diện tích là 0,074 ha. - Năm 2017 có 01 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSDĐ với diện tích là 0,05 ha. Trong giai đoạn 2015 – 2017 hoạt động nhận thừa kế QSDĐ không có sự chênh lệch là mấy do vậy mà vẫn diễn ra bình thường nhưng trường hợp đăng ký thừa kế ít. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do người dân đã thực hiện thủ tục tặng cho khi chủ sử dụng đất vẫn còn sống nên không phải thực hiện thủ tục thừa kế. d) Kết quả công tác thế chấp QSDD - Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. - Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được pháp hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động Việt Nam. - Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2015 – 2017 thì trong địa bàn phường Hương Sơn không có trường hợp thế chấp bằng giá trị QSDĐ e) Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ Có hai loại hình chuyển đổi QSDĐ: Một là chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân; Hai là chuyển đổi QSDĐ do "Dồn điền đổi thửa" theo chủ trương của nhà nước.
  55. 49 Dưới đây là kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017: * Theo số đối tượng và lượng hồ sơ Bảng 4.8. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2017 Đã hoàn thành thủ Đối tượng Số lượng đăng kí tục Năm Nhận Diện Chuyển Trường Diện tích Trường chuyển tích đổi hợp (ha) hợp đổi (ha) 2015 Cá nhân Cá nhân 2 0,032 2 0,032 Hộ gia 2016 Cá nhân 1 0,021 1 0,021 đình 2017 Cá nhân Cá nhân 1 0,011 1 0,011 Tổng 4 0,064 4 0,064 (Nguồn số liệu: UBND phường Hương Sơn) Từ bảng 4.2 cho thấy trong giao đoạn 2015 - 2017 chỉ diễn ra 4 trường hợp - Năm 2015 có 2 trường hợp chuyển đổi QSDĐ với diện tích 0,032 ha. - Năm 2016 có 1 trường hợp chuyển đổi QSDĐ với diện tích 0,021 ha. - Năm 2017 có 1 trường hợp chuyển đổi QSDĐ với diện tích 0,011 ha. - Nguyên nhân có ít trường hợp chuyển đổi như vậy là do hiện trạng đất nông nghiệp trên địa bàn phù hợp với nhu cầu của người dân và ít có chủ trương dồn điền đổi thửa. Các trường hợp trên là do hộ gia đình xin chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất vườn hoặc đất ở. e) Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại QSDĐ Trên địa bàn phường Hương Sơn, việc cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất còn hạn chế và ít về số lượng, mới chỉ dừng lại ở việc cho thuê QSDĐ, chưa có trường hợp cho thuê lại nào xảy ra trên địa bàn phường giai đoạn 2015- 2017. Theo số liệu thống kê và điều tra, kết quả cho thuê quyền sử dụng đất được thể hiện ở bảng sau:
  56. 50 Bảng 4.9. Kết quả cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất phường Hương Sơn giai đoạn 2015-2017 Đã hoàn thành thủ Đối tượng Số lượng đăng kí tục Năm Diện Cho Trường Trường Diện tích Thuê tích thuê hợp hợp (ha) (ha) 2015 Cá nhân Cá nhân 8 0,097 8 0,097 2016 Cá nhân Cá nhân 9 0,103 9 0,103 2017 Cá nhân Cá nhân 12 0,124 12 0,124 Tổng 29 0,324 29 0,324 (Nguồn: UBND phường Hương Sơn) Từ bảng 4.3 cho thấy các hoạt động cho thuê đất diễn ra chủ yếu là giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau. Tất cả các trường hợp cho thuê đất chủ yếu là đất ở và các trường hợp cho thuê đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đã được giải quyết trong giai đoạn 2015 - 2017 là 29 trường hợp với tổng diện tích là 0,324 ha 100% các trường hợp đến đăng ký đều được giải quyết. - Năm 2015 có 8 trường hợp cho thuê đất với diện tích 0,097 ha. - Năm 2016 có 9 trường hợp cho thuê đất với diện tích 0,103 ha. - Năm 2017 có 12 trường hợp cho thuê đất với diện tích 0,124 ha. Như vậy so với năm 2015 tăng 4 trường hợp. Theo tìm hiểu đa phần người đi thuê đất là hộ gia đình, cá nhân chuyển đến địa phường sinh sống, làm ăn hay các hộ gia đình và các nhân ở xung quanh địa bàn thuê nhà để kinh doanh f) Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Trong giai đoạn 2015 - 2017 không có trường hợp nào đăng ký trên địa bàn phường vì nếu ai có thiếu vốn họ có nhờ người khác vay hộ và người đi vay hộ thì vẫn đăng ký như hình thức thế chấp. Nguyên nhân không có trường hợp đăng ký bảo lãnh nào diễn ra trong giai đoạn này cũng là do người dân không biết đến, hoặc có biết đến những không nắm chắc chưa hiểu sâu rộng, chưa hiểu hết vấn đề về các quyền lợi mà bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ này mang lại, nên nếu người dân có bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ thì họ cũng đăng ký như các trường hợp thế chấp.
  57. 51 Vì vậy, các cấp chính quyền địa phương cần có những biện pháp tuyên truyền hướng dẫn cụ thể cho người dân về những quy định cũng như trình tự thủ tục thực hiện bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. g) Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ - Theo kết quả thu thập giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn phường Hương Sơn không có trường hợp tham gia góp vốn bằng giá trị QSDĐ, nguyên nhân chính là do: Hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh buôn bán trên địa bàn xã diễn ra với quy mô hẹp, nhỏ lẻ, các hộ tự đầu tư hoặc góp vốn bằng tiền mặt nên không có sự góp vốn kinh doanh, ngoài ra hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ người dân biết đến còn hạn chế. Trong thời gian tới các cấp chính quyền địa phương cần đưa ra những kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động này tại địa phương, cần tuyên truyền để mở rộng hiểu biết của người dân về các quy định cũng như trình tự thủ tục của hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ này. 4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua những hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất Bảng 4.10. Những hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình 1 Chuyển quyền là quyền của người 100,00 100,00 100,00 100,00 sử dụng đất 2 Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục 100,00 90,00 80,00 90,00 đích tổ chức lại sản xuất nhằm khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai 3 “Dồn điền đổi thửa” có phải là 100,00 80,00 90,00 90,00 một hình thức chuyển đổi QSDĐ 4 Luật đất đai 2013 quy định có 8 100,00 70,00 50,00 73,33 hình thức chuyển 5 Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ 100,00 60,00 70,00 76,67 bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ Trung bình 100,00 80,00 78,00 86,00 (Nguồn số liệu: Điều tra, phỏng vấn)
  58. 52 - Theo số liệu điều tra cho thấy tỉ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tại phường Hương Sơn là rất cao chiếm 86,00%.Trong đó nhóm đối tượng CBQL có sự hiểu biết đúng cao nhất đạt 100% , nhóm đối tượng SXPNN có sự hiểu biết thấp hơn 80,00% và nhóm đối tượng SXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất 78,00%. - Qua kết quả phỏng vấn trên thấy sự hiểu biết đúng của người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao.Trong đó nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 100%.Hai nhóm đối tượng còn lại cũng có sự hiểu biết đúng khá cao.Tuy nhiên vẫn còn một số người dân vẫn còn chưa nắm rõ về hình thức chuyển QSDĐ do vậy mà khi được hỏi người dân thường cho rằng chỉ có 5-6 hình thức chuyển QSDĐ. 4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 4.11 Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Chuyển nhượng QSDĐ là việc 100,00 100,00 100,00 100,00 1 chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Người được nhận QSDĐ không 90,00 80,00 90,00 86,67 nhất thiết phải trả bằng tiền mà có 2 thể trả bằng hiện vật cho người chuyển nhượng để có đất Chuyển nhượng QSDĐ khác với 90,00 80,00 70,00 80,00 3 việc mua bán đất đai Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm: 100,00 60,00 50,00 70,00 giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng 4 chuyển nhượng QSDĐ tại UBND phường nới có đất để chuyển cho VPĐKQSDĐ Hộ gia đình, cá nhân chỉ nhận 80,00 60,00 60,00 66,67 5 chuyển QSDĐ chuyên trồng lúa nước khi sản xuất nông nghiệp Trung bình 92,00 76,00 74,00 80,67 (Nguồn:Số liệu điều tra)
  59. 53 - Qua điều tra ta thấy tỷ lệ trả lời đúng của người dân về chuyển nhượng QSDĐ là tương đối cao 80,67%. nhóm đối tượng trả lời đúng cao nhất là CBQL 92,00%, nhóm đối tượng SXPNN 76,00%, nhóm SXNN là 74% - Trên thực thế hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn còn nhiều trường hợp tự mua bán với nhau mà không làm thủ tục gửi đến cơ quan nhà nước. Khi được hỏi còn một số hộ gia đình, cá nhân hiểu sai về hình thức chuyển quyền họ cho rằng người nhận chuyển nhượng nhất thiết phải trả bằng tiền và không trực tiếp SXNN thì vẫn được nhận chuyển QSDĐ chuyên trồng lúa nước. Do vậy mà 19,33% người dân trả lời chưa chính xác về hình thức chuyển QSDĐ. 4.4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân Phường Hương Sơn về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình 1 Cho thuê, cho thuê lại là việc người 100,00 100,00 100,00 100,00 sử dụng đất nhượng QSDĐ của mình cho người khác theo thỏa thuận trong thời giân nhất định bằng hợp đồng 2 Cho thuê, cho thuê lại là hình thức 80,00 60,00 50,00 63,33 chuyển quyền mới được quy định từ Luật đất đai 2013 3 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ khác 100,00 90,00 70,00 86,67 nhau ở nguồn gốc đất cho thuê 4 Luật đất đai 2013 không cấm việc 90,00 50,00 60,00 66,67 cho thuê lại đất mà người chủ sử dụng thuê của nhà nước 5 Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 80,00 40,00 30,00 50,00 gồm có: hợp đồng thuê QSDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ Trung bình 90,00 68,00 62,00 73,33 (Nguồn:Số liệu điều tra) - Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ có tỷ lệ là 74,66%. Như vậy có thể thấy rằng hoạt động cho thuê, cho thuê lại
  60. 54 trên địa bàn phường Hương Sơn thường ít. - Tỷ lệ nhóm đối tượng hiểu đúng nhất về hình thức cho thuê, cho thuê lại là CBQL 84,00%, nhóm SXPNN tỷ lệ trả lời đúng thấp hơn 72,00%, nhóm SXNN có tỷ lệ trả lời đúng ít nhất 68,00%. - Người dân vẫn chưa rõ hình thức cho thuê, cho thuê lại được quy định ở Luật Đất đai 2013 do đó chỉ có 63,33% người dân trả lời đúng trong câu hỏi này. Đa số người dân không biết quyền lợi của mình khi tham gia chuyển QSDĐ mà chỉ đến thực hiện thủ tục theo nhu cầu hay một số người dân tự làm hợp đồng thỏa thuận do sự hiểu biết có hạn và chưa nắm bắt kịp thông tin. Do vậy cần nâng cao quá trình hiểu biết tới người dân nhằm đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng khi được Nhà nước bảo hộ đầy đủ. 4.4.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về tặng cho quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình 1 Tặng cho QSDĐ là việc chuyển 100,00 100,00 100,00 100,00 QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu tiền hoặc hiện vật của nhận chuyển QSDĐ 2 Tặng cho QSDĐ là hình thức 90,00 50,00 70,00 70,00 chuyển QSDĐ chỉ diễn ra theo quan hệ tình cảm 3 Tặng cho QSDĐ là hình thức 100,00 70,00 60,00 76,67 chuyển quyền mới được quy định tại Luật đất đai 2003 4 Luật đất đai 2013 quy định các 100,00 80,00 80,00 86,67 trường hợp được phép tặng cho QSDĐ không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập 5 Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm có: 100,00 60,00 60,00 73,33 Giấy chứng nhận QSDĐ và hợp đồng tặng cho QSDĐ Trung bình 98,00 72,00 74,00 81,33 (Nguồn:Số liệu điều tra)
  61. 55 - Qua bảng 4.11 cho thấy sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về tặng cho QSDĐ khá cao 81,33%. Tỷ lệ hiểu đúng của nhóm đối tượng về vấn đề này cụ thể như sau: nhóm CBQL có tỷ lệ hiểu đúng về hình thức tặng cho QSDĐ là cao nhất 98,00%, nhóm SXPNN tỷ lệ hiểu 72,00%, nhóm SXNN 74,00%. 4.4.5 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thừa kế quyền sử dụng đất Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thừa kế quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) SXPN Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXNN N bình Để thừa kế QSDĐ là việc người 100,00 90,00 80,00 90,00 1 sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác Để thừa kế QSDĐ có 2 hình thức: 100,00 60,00 50,00 70,00 2 thừa kế di chúc và theo pháp luật Pháp luật chia thừa kế thành 3 90,00 80,00 80,00 83,33 3 hàng thừa kế Người trong một hàng thừa kế 100,00 70,00 50,00 73.33 4 theo pháp luật được hưởng như nhau Nếu không có di chúc hoặc di 100,00 50,00 50,00 66,67 5 chúc không hợp pháp thì quyền thừa kế được chia theo pháp luật Trung bình 98,00 70,00 62,00 76,67 (Nguồn:Số liệu điều tra) - Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về để thừa kế QSDĐ là thấp chỉ có 76,67% có thể vì do hoạt động hình thức này diễn ra ít sôi động nên người dân có nhận thức thấp về hình thứ này
  62. 56 - Tỷ lệ hiểu đúng của người dân về vấn đề này như sau: Nhóm CBQL có tỷ lệ hiểu đúng là 98,00%, nhóm SXPNN là 70,00%, nhóm SXNN là 62,00%. 4.4.6 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Bảng 4.15. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là người sử dụng đất mang QSDĐ đi thế chấp cho một tổ chức hoặc các cá nhân nào 1 93,33 66,66 66,66 79,99 đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là hình 2 100,00 66,66 66,66 83,33 thức chuyển QSDĐ nửa vời Luật đất đai 2013 quy định mọi đối tượng chỉ được tham gia thế chấp bằng 3 100,00 73,33 73,33 86,66 giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam Hộ gia đình cá nhân trong nước có thể được thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại 4 86,66 80,00 80,00 83,33 các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam Việc chuyển quyền thực sự chỉ có thể 5 xảy ra khi bên thế chấp không có khả 93,33 80,00 80,00 86,66 năng hoàn trả vốn Trung bình 94,66 73,33 73,33 83,99 (Nguồn:Số liệu điều tra) - Thế chấp bằng giá trị QSD đất là hoạt động rất phổ biến hiện nay. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về thế chấp QSD đất là rất cao 88,00% - Trong đó nhóm CBQL có tỷ lệ hiểu đúng cao nhất 94,66%, nhóm SXPNN và SXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 73,33%
  63. 57 4.4.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%) Trung STT Nội dung câu hỏi CBQL SXPNN SXNN bình Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để 1 100,00 100,00 100,00 100,00 góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Theo Luật Đất đai 2013 thì góp vốn 2 bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện linh 90,00 60,00 50,00 66,67 động giữa hai hay nhiều đối tác Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng được 3 quy định trong luật dân sự 100,00 70,00 40,00 70,00 Khi góp vốn người góp vốn còn có 4 quyền được bồi thường khi Nhà nước 80,00 80,00 60,00 73,33 thu hồi đất Trung bình 92,50 77,50 62,50 77,50 (Nguồn:Số liệu điều tra) - Hình thức góp vốn bằng QSDĐ cũng là một hình thức mà trong thực tế người dân ít có cơ hội tham gia vào, do vậy sự hiểu biết của người dân về lĩnh vực này còn nhiều hạn chế. - Vì vậy tỷ lệ hiểu biết đúng của người dân về hình thức này vẫn còn thấp 77,50%. Hiểu biết đúng nhất là nhóm đối tượng CBQL 92,50%, nhóm SXPNN 77,50%, nhóm SXNN 62,50% 4.4.8. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất
  64. 58 4.4.9 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất qua biểu đồ 100 88 81.33 84 80.67 80.67 76.67 77.5 80 73.33 60 % 40 20 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong đó: 1. Sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi QSDĐ. 2. Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ. 3. Sự hiểu biết của người dân về cho thuê và cho thuê lại QSDĐ. 4. Sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ. 5. Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ. 6. Sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ. 7. Sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 4.4.10 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng 100 94.5 80 73.5 69.2 60 % 40 20 0 1 2 3 Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng
  65. 59 Trong đó: 1. Sự hiểu biết đúng của đối tượng CBQL về chuyển QSDĐ. 2. Sự hiểu biết đúng của đối tượng SXPNN về chuyển QSDĐ. 3. Sự hiểu biết đúng của đối tượng SXNN về chuyển QSDĐ. 4.4.11.Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn 4.4.11.1.Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ * Thuận lợi - Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế - xã hội nói chung đã phần nào kéo theo sự thông thoáng trong chính sách của Nhà nước, đồng thời với sự quan tâm của các cấp, các ngành, công tác quản lý nhà nước đã có sự thay đổi lớn. Các thủ tục rườm rà không cần thiết đã được loại bỏ khiến cho công tác quản lý được dễ dàng hơn không gây phiền hà cho người dân. - Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa) phần nào đã góp phần giúp phòng trong công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để hạn chế việc cán bộ địa chính phải trực tiếp tiếp nhận hồ sơ của người dân. - Hệ thống pháp luật của Nhà nước đã quy định rõ về trình tự, thủ tục - Cơ chế, chính sách của tỉnh đã có sự thay đổi mang hướng tích cực có lợi cho người dân, thông thoáng hợp lý hơn với điều kiện thực tế. Các văn bản qui định hướng dẫn thực hiện chính sách của nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất được c ập nhật kịp thời đảm bảo sát với thực tế giúp người dân dễ dàng chấp nhận. * Khó khăn - Về cơ sở vật chất: Phòng làm việc còn nhỏ hẹp, chật chội, trang thiết bị còn thiếu và đã cũ (máy tính, máy in ) - Về nguồn nhân lực: Cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ còn ít, khối lượng công việc nhiều.
  66. 60 - Sự am hiểu của người dân về pháp luật còn nhiều yếu kém. Và một tồn tại, khó khăn lớn nhất trong công tác chuyển QSDĐ trong giai đoạn này chính là vấn đề về thời gian thực hiện các hình thức so với quy định của Pháp luật. Điều này đã gây nhiều khó khăn cho người dân. 4.4.11.2.Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục * Một số nguyên nhân Nguyên nhân dẫn đến tình trạng thời gian trả kết quả chậm như vậy là bởi rất nhiều lý do, một vài lý do cơ bản nhất đó là: - Do người dân chưa thực sự hiểu về luật pháp, chưa nắm bắt được những thủ tục, giấy tờ cần thiết khi thực hiện một nội dung chuyển quyền nào đó. Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hay thừa kế QSDĐ, người dân nộp hồ sơ khiến cho việc thẩm định rất khó khăn, cán bộ thẩm định phải trả lại hồ sơ hoặc phải chờ người dân cung cấp đủ giấy tờ cần thiết mới có thể tiến hành theo các trình tự pháp luật. Ngoài ra còn nguyên nhân khác đó là do người dân còn chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Do các cán bộ địa chính chưa làm chặt chẽ, đầy đủ về các thủ tục. Ví dụ như trong hồ sơ chuyển nhượng đất ở, cán bộ địa chính lại chưa trích lục định vị đất ở. Hoặc có thể việc xác nhận về một nội dung nào đó chưa đúng theo quy định. Ví dụ như với một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần xác định thửa đất nằm tại khu vực địa bàn xã nhưng xã lại chỉ xác nhận người đó có hộ khẩu thường trú tại xã, như thế là chưa đủ. Một lý do khác nữa đó là cán bộ địa chính thực hiện quá nhiều công việc, việc thẩm định các hồ sơ chuyển quyền lại chỉ có một cán bộ làm nên không tránh khỏi những khó khăn tồn tại như vậy. * Một số giải pháp khắc phục - Đối với người dân: Tuyên truyền rộng rãi về pháp luật đất đai cho người dân hiểu rõ những quy định của hoạt động quản lý nhà nước nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Phổ biến cho người dân về thời gian
  67. 61 thực hiện, trình tự thủ tục cần thiết khi tham gia vào các hình thức chuyển QSDĐ. Chỉ cho người dân nơi mà họ cần đến để làm các thủ tục chuyển quyền theo nhu cầu của họ để tránh việc phải đi lại nhiều lần. - Đối với cán bộ địa chính xã, phường: Nên tổ chức các buổi tập huấn, đào tạo cán bộ thường xuyên để nâng cao chuyên môn, trình độ nghiệp vụ trong quá trình thực hiện công việc của mình để giúp cho các cán bộ địa chính thực hiện đạt hiệu quả hơn công việc.
  68. PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Qua thời gian tìm hiểu về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2017, đề tài rút ra một số kết luận như sau: Kết quả công tác chuyển QSDĐ phường Hương Sơn đã thực hiện được: - Về số lượng hồ sơ: Đã thực hiện 179 hồ sơ chuyển QSDĐ với tổng diện tích trong giai đoạn này là 3,5582 ha (trong đó có 117 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, 25 hồ sơ tặng cho QSDĐ, 4 hồ sơ thừa kế QSDĐ, 0 hồ sơ thế chấp QSDĐ, 4 hồ sơ chuyển đổi QSDĐ, 29 hồ sơ cho thuê cho thuê lại QSDĐ). Về mục đích sử dụng: Đã thực hiện chuyển QSDĐ 4 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 0,064 ha. + Hình thức chuyển nhượng QSDĐ có 117 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 2,5042 ha. + Hình thức cho thuê và cho thuê lại có 29 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 0,324 ha. + Hình thức tặng cho QSDĐ có 25 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 0,51 ha. + Hình thức thừa kế QSDĐ có 04 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 0,156 ha. Công tác chuyển QSDĐ ở địa phương đảm bảo theo đúng trình tự pháp luật, đáp ứng nhu cầu người dân.Bên cạnh đó, nhận thức của người dân có hạn, khiến cho thời gian thực hiện các thủ tục kéo dài không theo quy định. Người dân vẫn thực hiện trao tay với nhau không thông qua Nhà nước, các cán bộ văn phòng, cán bộ cơ sở không thể cập nhật thông tin một cách chính xác, đầy đủ được, do vậy công tác quản lý đất đai gặp rất nhiều khó khăn. 2. Sự hiểu biết của người dân phường Hương Sơn về chuyển QSDĐ
  69. Người dân trên địa bàn phường Hương Sơn cũng đã có những hiểu biết cơ bản về các quy định về chuyển QSDĐ trong Luật Đất đai 2013 , tuy nhiên mức hiểu này còn chưa cao nhiều người còn chưa thực sự được tìm hiểu về Pháp luật Đất đai , câu trả lời còn mang tính chất suy đoán. Sự hiểu biết của nhóm người dân SXPNN cao hơn so với sự hiểu biết của nhóm người dân SXNN.Sự hiểu biết của người dân ở khu vực trục đường từ Khách sạn 5 tầng đến Trường THPT Chu Văn An cao hơn khu vực chợ Khu Nam.Đối với người dân tham gia nhiều thì biết nhiều , tham gia ít thì biết ít , khi họ tham gia bất kì hoạt động chuyển quyền nào thì họ phải tìm hiểu về trình tự thủ tục cũng như được hướng dẫn về hình thức đó. - Qua điều tra đánh giá của các CBQL và người dân trên địa bàn phường cho thấy sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ là 69,33%. Theo nhóm đối tượng điều tra trong 3 nhóm đối tượng thì nhóm đối tượng CBQL hiểu biết về chuyển QSDĐ cao nhất là 91,05%, đạt 77,05% nhóm đối tượng SXPNN, còn nhóm có sự hiểu biết thấp nhất là SXNN 74,99%. 5.2. Đề nghị Để thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và khắc phục những khó khăn, hạn chế đang tồn tại, em có một số đề nghị sau: - Chú trọng công tác tuyên truyền pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng tới người dân hơn nữa nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân và sự quan tâm của người dân tới hệ thống pháp luật. - Có kế hoạch xây dựng và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ các cán bộ địa chính phường nhằm nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn. Thường xuyên tổ chức tập huấn nhằm tạo điều kiện cho cán bộ trao đổi ý kiến, học hỏi và giải quyết các vấn đề vướng mắc trong công tác quản lý.
  70. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. 2. Bộ Tư pháp & Bộ Tài nguyên & Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 “Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”. 3. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI. 4. Nguyễn Thị Lợi (2008), Bài giảng đăng ký thống kê đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. 5. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. 6. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2013), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai, Trường Đại học Nông lâm. 7. Nguyễn Hương Thảo, đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lạc Thủy, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010-2012”. 8. Phạm Hữu Hùng, đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại xã Nghĩa Hưng- huyện Lạng Giang - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010-2012”. 9. Quốc hội, Luật đất đai 2003 (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 10.Quốc hội, Luật đất đai 2013 (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 11.Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 93/QD-TTg ngày 22/6/2007 V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. 12. UBND phường Hương Sơn: “Báo cáo chính trị Đại hội Đảng bộ phường Hương Sơn, nhiệm kỳ 2013-2017; Báo cáo công tác lãnh đạo thực hiện nhiệm vụ kinh tế xã hội 6 tháng cuối năm 2017 phường Hương Sơn” 13. UBND phường Hương Sơn (2017), Báo cáo thuyết minh công tác