›

Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

pdf 67 trang thiennha21 19/04/2022 6230
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_danh_gia_cong_tac_chuyen_quyen_su_dung_dat_tren_di.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HỒ THỊ ÚT TRÀ Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỘNG ĐẠT, HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên thông chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HỒ THỊ ÚT TRÀ Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỘNG ĐẠT, HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên thông chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K49 LT – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS.Trương Thành Nam Thái Nguyên, năm 2019
  3. LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 3 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 4 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ 6 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 9 2.2.3. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất 19 2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương 20 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 21 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 21 3.2.1. Địa điểm 21 3.2.2. Thời gian 21 3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 21 3.3.1. Nội dung nghiên cứu 21 3.3.2. Phương pháp nghiên cứu 22 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24
  4. 4.1. Tình hình cơ bản của xã Động Đạt 24 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Động Đạt 24 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Động Đạt 26 4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt 30 4.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại xã Động Đạt 36 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. 36 4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. 36 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. 37 4.2.4. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 38 4.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 40 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 41 4.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018. 42 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu. 42 4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ đã được giải quyết trên địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018. 42 4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 – 2018 43 4.4. Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013 44 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra. 44
  5. 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ 45 4.4.3. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ 53 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu 55 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 57 5.1. Kết luận 57 5.2. Đề nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59
  6. DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của xã năm 2018 29 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã Động Đạt 2018 34 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 37 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 39 Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018 40 Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạtn giai đoạn 2016 - 2018. 41 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ 43 Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích. 43 Bảng 4.9: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất. 44 Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ 45 Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 46 Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê QSDĐ 47 Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSDĐ 48 Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ 49 Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ. 50 Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ 51 Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn QSDĐ 52
  7. DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển QSDĐ 53 Hình 4.2. Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 2 nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ. 54
  8. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa UBND Ủy ban nhân dân QSD đất, QSDĐ Quyền sử dụng đất TB Trung bình KH Kế hoạch SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp
  9. 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003. Động Đạt là một xã thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
  10. 2 Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.Trương Thành Nam, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ của xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2016 – 2018 nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ. - Điều tra, đánh giá được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSDĐ tại xã Động Đạt. - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp đề xuất để thực hiện tôt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Trưởng thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
  11. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013. [1] - Bộ Luật Dân sự 2005; ngày 24 tháng 11 năm 2005. [2] - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013. [3] - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất thuê mặt nước. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính. [9] - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
  12. 4 - Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước. Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử
  13. 5 dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra. Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất. Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới
  14. 6 một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Xã Động Đạt là một trong số những trung tâm trọng điểm phát triển thuộc huyện Phú Lương, mọi hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra sôi động hơn. Vì vậy đất đai của xã cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề được quan tâm của người dân và cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Động Đạt cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định có các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo quy định của Luật này. (Điều 167 Luật đất đai 2013).[1] 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đến Luật Đất đai 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền
  15. 7 kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích muốn đổi. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. [1] 2.2.1.3. Quyền cho thuê QSDĐ “Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4]
  16. 8 2.2.1.4. Quyền cho thuê lại QSDĐ Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 2.2.1.5. Quyền để thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp quy định để thừa kế theo pháp luật là: Không có di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế. Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005). [2] Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.(Điều 676 bộ Luật dân sự 2005).[2] 2.2.1.6. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
  17. 9 trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 2.2.1.7. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau: + Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp;
  18. 10 + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất đai 2013). [1] 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật như sau: + Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. + Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; + Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật đất đai 2013) [1] 2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ Người được nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật này; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  19. 11 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; - Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; + Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
  20. 12 quyền công nhận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật đất đai 2013). [1] 2.2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Quy định về hồ sơ: a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính). + Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã). + Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã). + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã. b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính). + Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(2bản có xác nhận của UBND cấp xã) + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
  21. 13 + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trƣờng hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã. c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính). + Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã). + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã). + Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao). + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã. d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính). + Di chúc. + Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã). + Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất). + Tờ trình của UBND cấp xã. + Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ. + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã). + Giấy khai sinh (bản sao). + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
  22. 14 + Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã. + Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã. + Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế. + Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã g đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. * Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất cấp huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển Giấy chứng nhận đã cấp cho cơ quan tiếp nhận. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
  23. 15 Bước 3: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8] Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3] * Trình tự, thủ tục góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm Quy định hồ sơ bao gồm: + Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản chính) Trình tự thực hiện: Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc.Trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 2: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trương thẩm định. Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; Chuyển hồ sơ cho
  24. 16 Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá thuê đất. Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản. Bước 4: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển kết quả đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Bước 5: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp và thu lệ phí theo quy định. Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ- UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8] * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định hồ sơ bao gồm: + Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ(đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản gốc) Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo quy định. Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc. Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Lập hồ sơ trình cơ quan cơ quan tài nguyên và môi trƣờng, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc.
  25. 17 Bước 4: Trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: - Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc. Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí cấp giấy theo quy định (nếu có) (Theo Điều 15 Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên) [7] Thời hạn giải quyết: Không quá 3 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3] * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định hồ sơ bao gồm: + Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trình tự thực hiện: Bước 1: - Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai kể từ ngày nhận đủ hồ sơ là không qua 3 ngày làm việc. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện để hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông
  26. 18 tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn.Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận. Bước 3: Bộ phận Tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng ký. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8] * Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ Quy định về hồ sơ: + Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính); + Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định(01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực); + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính); + Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất trình bản chính để đối chiếu trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp). Trình tự thực hiện: Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Bước 2:- Cán bộ được phân công thực hiện việc đăng ký tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn yêu cầu đăng ký thế
  27. 19 chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận. - Cập nhật chỉnh lý các thông tin đã đăng ký của tổ chức vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai; Bước 3: Thông báo việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cơ quan quản lý có liên quan (nếu có). Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc; * Trình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp QSDĐ Quy định về hồ sơ: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính). + Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp (bản chính). + Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng chứng nhận (bản chính). Trình tự thực hiện: Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật; Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc; 2.2.3. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật Dân sự và luật Đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu. Các bên vi phạm là hộ gia đình, cá nhân sẽ bị xử lý theo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu.
  28. 20 2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương Trải qua các thời kỳ nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai tương đối chi tiết và đầy đủ nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước tới người sử dụng đất, nhất là từ khi luật Đất Đai 2013 ra đời thì tình hình quản lý và sử dụng đất của nước ta đã từng bước cải thiện. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai được chặt chẽ hơn giúp cho công tác về quyền sử dụng đất được nhanh chóng và hiệu quả hơn và đặc biệt là tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước đã từng bước được nâng cao. Huyện Phú Lương với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 35.072 ha với vốn đất đai đa dạng với các nghành nghề phong phú. Việc sử dụng đất cũng như việc quản lý đất đai của nhà nước và ban lãnh đạo càng được chú trọng và quản lý chặt chẽ. Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo huyện, phòng Tài nguyên và Môi Trường, công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Phú Lương đã được thực hiện khá là hiệu quả và được thực hiện theo đúng trình tự quy định của Nhà nước, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động QSDĐ các xã trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn.
  29. 21 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Những số liệu về kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 - 2018. - Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển QSDĐ. - Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ. 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018. 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 3.2.1. Địa điểm -UBND xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. 3.2.2. Thời gian Từ ngày 31/05/2019 đến 30/09/2019. 3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 3.3.1. Nội dung nghiên cứu 1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Động Đạt. 2. Đánh giá và tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp của xã trong giai đoạn 2016-2018. 3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về chuyển QSDĐ. 4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ đạt hiệu quả cao.
  30. 22 3.3.2. Phương pháp nghiên cứu 3.3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Động Đạt phục vụ công tác thực tập. Thu thập tài liệu văn bản có liên quan đến công tác chuyển QSDĐ. Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác chuyển QSDĐ tại xã. Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016-2018. Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016- 2018. 3.3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp lấy ý kiến người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Bố trí lấy mẫu đối với phỏng vấn người dân sản xuất nông nghiệp, người dân sản xuất phi nông nghiệp lựa chọn các đối tượng là chủ các hộ gia đình đảm bảo phân bố đều trong xóm và có trình độ học vấn khác nhau. Kế hoạch điều tra cụ thể như sau: + Sử dụng 20 phiếu điều tra trong đó có 10 phiếu điều tra những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, 10 phiếu điều tra những hộ gia đình sản xuất phi nông nghiệp được chia đều tại các trường hợp thực hiện chuyển QSDĐ với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Dựa trên kết quả điều tra theo câu hỏi từ đó xác định tỷ lệ % mức độ hiểu biết của người dân về các quy định khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. 3.3.2.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Tổng hợp số liệu theo phương pháp thông dụng, có sự hỗ trợ của phần mềm máy tính Excel Hệ thống tài liệu, số liệu thu thập cho từng nội dung để phân tích. Lựa chọn nội dung cần thiết nhất tin cậy nhất, đồng thời thống kê các văn bản pháp quy các quy định về chuyển QSDĐ.
  31. 23 3.3.2.4. Phương pháp đánh giá, tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh: - Phương pháp phân tích: để đánh giá các tài liệu, số liệu thu thập được. + Phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất cho từng hình thức của từng năm trong giai đoạn nghiên cứu. Phân tích kết quả số liệu sơ cấp thu được từ điều tra phỏng vấn sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về chuyển QSDĐ. - Phương pháp so sánh: + So sánh kết quả tình hình chuyển QSDĐ qua các năm trong giai đoạn nghiên cứu. So sánh trình độ hiểu biết giữa cán bộ quản lý và người dân sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp.  Từ phân tích và so sánh sử dụng phương pháp tổng hợp để đánh giá và đưa ra những ưu điểm, hạn chế và các giải pháp trong công tác chuyển QSDĐ.
  32. 24 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Tình hình cơ bản của xã Động Đạt 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Động Đạt 4.1.1.1. Vị trí địa lí Xã Động Đạt nằm ở trung tâm huyện Phú Lương, với diện tích 3.572,32 ha, xã có ranh giới giáp các địa phương sau: - Phía Đông giáp xã Yên Lạc, huyện Phú Lương - Phía Tây giáp xã Phúc Lương - huyện Đại Từ, xã Hợp Thành, xã Phủ Lý - huyện Phú Lương. - Phía Nam giáp xã Phấn Mễ, Thị trấn Đu, huyện Phú Lương. - Phía Bắc giáp xã Yên Đổ, huyện Phú Lương. Xã Động Đạt có 6 Km tuyến Quốc lộ 3 chạy dọc theo xã, đây là điều kiện thuận lợi để giao thương phát triển kinh tế. Xã có 20 xóm (bản) với 2.373 hộ, 8.767 nhân khẩu. Động Đạt có đặc điểm nằm bao quanh thị trấn Đu nên xã được chia ra thành 3 vùng rõ rệt với Thành Đồng gồm 11 xóm, Tân chúa 4 xóm và vùng Hồng Lê 5 xóm. 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Đặc điểm địa hình của xã là vùng trung du miền núi, xen kẽ các cánh đồng là những dãy núi đất thấp, bao quanh là hai dãy núi cao (phía Đông là dãy Chín tầng; phía Tây là dãy núi Chúa), đất đai sử dụng chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp. 4.1.1.3 Khí hậu Khí hậu của xã nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, mùa nóng mưa nhiều từ tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, thời tiết hanh khô, thường có các đợt gió mùa đông bắc, nhiệt độ xuống thấp gây ảnh hưởng đến sức khỏe con người, gia súc và làm cho cây trồng không phát triển. Nhiệt độ trung bình trong năm ở xã (theo số liệu quan trắc) là 22oC, nhiệt độ cao nhất (vào tháng 7) có ngày lên tới 38oC và thấp nhất vào tháng (12) có ngày xuống tới 3oC. Lượng mưa trung bình đạt 2000mm/năm, song lượng mưa phân bố không đều, lượng mưa từ tháng 4 đến tháng 10 chiếm tới 90%.
  33. 25 4.1.1.4. Thủy văn Suối Khe Nác chạy dọc từ Bắc xuống Nam đi qua địa bàn xã dài 10,4km nhập sông Đu chạy dọc từ phía Tây Nam xuống phía Nam qua địa bàn xã dài 3,8km. 4.1.1.5. Nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất: Xã Động Đạt với diện tích đất tự nhiên 3.572,32 ha được phân như sau: - Đất trồng lúa: 474,88 ha - Đất trồng cây hàng năm khác: 214,15 ha - Đất trồng cây lâu năm: 639,92 ha - Đất nuôi trồng thủy sản: 56,28 ha - Đất trồng cây Lâm nghiệp: 1.714,36 ha - Đất ở: 88,18 ha - Đất chuyên dùng: 287,25 ha - Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 8,5 ha - Đất tôn giáo tín ngưỡng( Đền Đuổm, Đền Khuôn): 4,05 ha - Đất sông suối, ao hồ: 49,88 ha - Đất quân sự: 101,66 ha - Đất chưa sử dụng: 11,73 ha * Tài nguyên nước: Nước sinh hoạt cơ bản đảm bảo, được khai thác từ 2 nguồn giếng khơi (nước mặt), giếng khoan (nước ngầm). Nước cho sản xuất nông nghiệp, còn gặp khó khăn, 35% diện tích đất nông nghiệp ở 4 xóm thiếu nước sản xuất về mùa khô, do không có hồ chứa nước. * Tài nguyên khoáng sản: Trên địa bàn có mỏ quặng Titan nằm ở phía tây của xã, hiện 03 công ty đã được cấp phép khai thác với tổng diện tích cấp mỏ là 89 ha. Phía đông của xã có mỏ đá (Barít) đã cấp phép khai thác cho 01 đơn vị, diện tích cấp là khoảng 79 ha.
  34. 26 4.1.1.6. Thực trạng về môi trường Hiện trạng môi trường của xã nhìn chung còn trong lành, tuy nhiên cũng đã xuất hiện một số nguy cơ gây ô nhiễm, mất cân bằng sinh thái, giảm tính đa dạng sinh học như: khu dân cư có dân số tập trung cao mật độ xây dựng lớn như miền Thành Đồng của xã, các khu mỏ, trang trại chăn nuôi, và cơ sở y tế có lượng chất thải nhiều nhưng lại chưa được thu gom xử lý triệt để, người dân còn sử dụng các chất đốt dạng thô như than, rơm rạ các sản phẩm nhựa, nilon trong sinh hoạt của nhân dân, sử dụng các chế phẩm hóa học để trừ sâu, diệt cỏ dại và phân hóa học trong sản xuất nông nghiệp, các chất thải trong quá trình sản xuất nông nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, trong chăn nuôi Trong giai đoạn phát triển kinh tế xã hội như hiện nay trên địa bàn xã sẽ không tránh khỏi có các tác động đến môi trường. Vì vậy, cần phải dự kiến trước các biện pháp để kịp thời ngăn ngừa, hạn chế, khắc phục ô nhiễm, bảo vệ và phát triển bền vững các nguồn lực, tài nguyên thiên nhiên, môi trường sinh thái trên địa bàn xã. 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Động Đạt 4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - Lĩnh vực phát triển kinh tế Về rừng, diện tích đất rừng nhiều, thuận lợi cho việc phát triển kinh tế rừng. Có những chính sách phù hợp của nhà nước,; những năm gần đây việc đầu tư trồng và chăm sóc rừng rất được cấp ủy, chính quyền và nhân dân quan tâm, diện tích rừng đã được phủ kín, sản lượng gỗ khai thác hàng năm đem lại nguồn thu không nhỏ. Đối với cây lương thực, diện tích trồng lúa nước trên bốn trăm ha, chất đất tốt, thuận tiện về thủy lợi và giao thông, có tiềm năng thâm canh tăng năng xuất, đưa các giống có năng xuất và chất lượng cao vào sản xuất. Đồng ruộng của xã có điều kiện xây dựng vùng sản xuất lúa giống. Trên địa bàn xã Động Đạt, diện tích trồng chè lớn, đồng thời cũng là nơi chè có chất lượng ngon, thuận lợi cho việc mở rộng sản xuất chè cũng như thay thế giống chè mới. Nhiều địa bàn trồng chè ở xã có thể khoanh vùng đầu tư xây
  35. 27 dựng thương hiệu cung cấp tiêu thụ ngoài thị trường. Giao thông trong xã thuận lợi, ngoài tuyến quốc lộ 3 chạy dọc chiều dài xã, trên địa bàn Động Đạt còn có các tuyến giao thông tỉnh, huyện đi qua. Đây là điều kiện tốt để phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ chế biến tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp và dịch vụ phục vụ nông nghiệp. Về chăn nuôi cũng có điều kiện phát triển tốt do nguồn thức ăn là sản phẩm từ nông nghiệp sẵn có. Đất đai rộng thuận tiện cho việc xây dựng các vùng chăn nuôi tập chung. Một bộ phận lao động trồng trọt dư thừa do thay đổi cách canh tác, đây sẽ là nguồn lao động có thể chuyển sang chăn nuôi. Tiềm năng về khoáng sản, với trữ lượng lớn, nhiều đơn vị kinh tế được cấp phép khai thác, nguồn đóng góp, hỗ trợ của các đơn vị sẽ có thêm nguồn đầu tư để xây dựng cơ sở hạ tầng. * Ngành sản xuất nông nghiệp Trong những năm gần đây ngành nông nghiệp của xã không ngừng phát triển theo hướng tích cực,trong đó ngành nông nghiệp phát triển mạnh theo chiều sâu, năng suất cây trồng không ngừng tăng lên nhờ áp dụng khoa học kĩ thuật trong sản xuất vì vậy đời sống của nhân dân được cải thiện đáng kể. Để có một cái nhìn tổng thể về sự phát triển kinh tế của xã ta nghiên cứu một số chỉ tiêu + Ngành chăn nuôi: Trong những năm gần đây ngành chăn nuôi của xã đã có nhiều tiến bộ và phát triển rõ rệt, số lượng đàn gia súc liên tục tăng cả về số lượng và chất lượng sản phẩm tiêu thụ trên thị trường, đàn gia cầm như ngan, vịt cũng được người dân chú trọng đầu tư. Hiệu quả từ việc chăn nuôi gia sức gia cầm tăng giúp nhân dân cải thiện được đời sống rõ rệt. * Khu vực dịch vụ kinh tế và thương mại Khuyến khích phát triển thương mại - dịch vụ, phát huy lợi thế của xã, thuận tiện về giao thông, đặc biệt có tuyến quốc lộ 3 chạy dọc chiều dài của xã. Trên địa bàn, xây dựng xong chợ nông thôn tại xóm Đồng Chằm (giáp trung tâm xã) để thúc đẩy giao thương hàng hóa và tiêu thụ sản phẩm của địa phương. Tại 2 miền, Thành Đồng và Hồng Lê, sẽ quy hoạch phát triển dịch vụ, cụ thể dọc quốc
  36. 28 lộ 3 là các xóm Vườn Thông, Đuổm, Đồng Chằm, Đồng Niêng, Cộng Hòa; miền Hồng Lê là xóm Cây Hồng 1, Cây Hồng 2 (dọc tuyến Đu - Yên Lạc). Xã Động Đạt với đặc điểm sản xuất nông nghiệp là chính, vì thế cần quan tâm phát triển dịch vụ nông nghiệp như: Dịch vụ cung ứng Vật tư nông nghiệp, xây dựng; dịch vụ làm đất; dịch vụ thu hoạch, chế biến nông, lâm sản. Nhằm phát triển mạnh thương mại, cần tập chung xây dựng một số sản phẩm nông nghiệp có chất lượng, giá trị kinh tế như: gạo ngon, chè sạch, vật nuôi đặc sản, nuôi ong lấy mật tạo nhiều sản phảm hàng hóa tiêu thụ, cung cấp ra thị trường. Tận dụng lợi thế địa bàn xã nằm sát trung tâm của huyện, dịch vụ vận tải, vận chuyển, cung cấp vật liệu xây dựng sẽ được quan tâm phát triển. * Khu vực kinh tế nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng Thời gian tới xã tiếp tục có cơ chế phù hợp tạo điều kiện thuận lợi nhất để thu hút các dự án đầu tư phát triển sản xuất tại địa phương, góp phần giải quyết việc làm cho lao động ở nông thôn. Ngoài việc tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ sở công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn hoạt đông và phát triển như: khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng cung cấp trên địa bàn và các địa phương lân cận, một lĩnh vực có nhiều tiềm năng cũng cần tiếp tục quan tâm đó là: khuyến khích phát triển thêm nghề khai thác, sản xuất chế biến gỗ, vừa có thêm nghề mới vừa tiêu thụ được sản phẩm gỗ rừng trồng trên địa bàn. - Về kết cấu cơ sở hạ tầng Là địa phương nằm sát trung tâm huyện, thuận lợi về giao thông, văn hóa thể thao có điều kiện phát triển tốt. Gần trung tâm văn hóa của huyện nên dân trí phát triển, thuận lợi cho việc tuyên truyền các chủ trương, chính sách của đảng, phát luật của nhà nước trong đó có nhiệm vụ xây dựng nông thôn mới. 4.1.2.2. Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm Theo điều tra về dân số tính tính đến hết năm 2018 thì xã Động Đạt có 2.373 hộ với 8.767 nhân khẩu. Toàn xã có 05 dân tộc anh em cùng sinh sống gồm: Kinh, Tày, Nùng, Dao, Hmông, Sán chí.
  37. 29 Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của xã năm 2018 STT Tên xóm Số hộ Số khẩu 1 Khe Nác 85 329 2 Đồng Tâm 63 236 3 Đá Vôi 110 401 4 Ao Trám 161 588 5 Cộng Hòa 140 534 6 Đồng Niêng 232 835 7 Đồng Chằm 100 393 8 Ao Sen 124 447 9 Làng Mạ 108 421 10 Đuổm 133 488 11 Đồng Nội 71 278 12 Vườn Thông 173 484 13 Cây Hồng 2 107 389 14 Cây Thị 65 257 15 Cây Hồng 1 57 214 16 Làng Lê 106 443 17 Đồng Nghè 1 150 583 18 Đồng Nghè 2 145 524 19 Làng Chảo 151 565 20 Làng Ngòi 91 358 Tổng 2.373 8.767 ( Nguồn: UBND xã Động Đạt ) Tổng số hộ trong xã là 2.373 hộ với 8.767 nhân khẩu; số người trong độ tuổi lao động là 6.690 người, trong đó lao động nam 3.278 người, lao động nữ là 3.412 người. Cơ cấu lao động - Lao động trong độ tuổi 6.690 người = 76,3%
  38. 30 Trong đó: + Lao động nông nghiệp 4.852 người = 72,5% + Lao động trong ngành dịch vụ - thương mại 1236 người = 18,5% + Lao động trong các ngành khác 602 người = 9% Đánh giá về đặc điểm lao động của xã cho thấy, xã có nguồn lao động dồi dào. Tuy nhiên, để xây dựng nông thôn mới sẽ gặp không ít khó khăn về nguồn nhân lực chưa qua đào tạo nghề. Để chuyển đổi một lượng lao động trong xã sang nghề khác thay thế lao động từ nông nghiệp cần phải tổ chức các chương trình đào tạo nghề phù hợp với nhu cầu thực tế ở xã. 4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt 4.1.3.1. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã Động Đạt. * Giao thông Đất giao thông của xã có 104,06 ha, chiếm 2,61% diện tích đất tự nhiên. Tuyến quốc lộ 3 chạy qua xã có chiều dài khoảng 5km còn lại là diện tích đường giao thông liên thôn xóm một phần đã được bê tông hóa. Mạng lưới giao thông trong toàn xã đã hình thành và đi vào sử dụng, tuy nhiên chất lượng đường giao thông vẫn còn thấp nhiều chỗ đường đã xuống cấp, còn nhiều tuyến giao thông chưa được nâng cấp, nhiều xóm trong địa bàn xã vẫn còn đường đất chưa được bê tông hóa nên đã ảnh hưởng lớn đến việc đi lại, vận chuyển hàng hóa của nhân dân, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội của xã, kìm hãm sự phát triển của địa phương. * Năng lượng, bưu chính viễn thông Năng lượng: tình trạng cung cấp điện trên địa bàn xã khá ổn định xã có một trạm hạ thế 110kv của huyện đóng trên địa bàn và hợp tác xã điện Hiệp Lực thuộc lưới điện thôn thôn 2 cung cấp điện trong địa bàn toàn xã. Tuy nhiên do là xã miền núi địa bàn còn nhiều khó khăn, phụ tải phát triển quá nhanh nên chất lượng điện chưa được đảm bảo. Bưu chính - viễn thông: đảm bảo thông tin liên lạc thông suốt đáp ứng nhu cầu của nhân dân.
  39. 31 * Các lĩnh vực hạ tầng xã hội - Giáo dục: đến nay trên địa bàn xã có 05 cơ sở giáo dục được chia thành nhiều cụm do địa bàn xã phân tán không tập trung địa hình di lại khó khăn nhưng cơ bản đáp ứng được nhu cầu học tập của học sinh và người dân trong xã. - Y tế chăm sóc sức khỏe cộng đồng: trên địa bàn xã đã có trạm y tế có cơ sở vật chất khang trang, 20/20 xóm bản trong địa bàn xã đều có các cán bộ y tế thôn bản để kịp thời nắm bắt tình hình sức khỏe và chăm sóc sức khỏe cộng đồng cho nhân dân. Quốc phòng an ninh: công tác quân sự địa phương luôn được các cấp ủy chính quyền quan tâm đến tận cơ sở. Phát huy mạnh mẽ phong trào quần chúng bảo vệ Tổ quốc, kết hợp với các biện pháp điều tra, giải quyết kịp thời các vụ việc ngay từ khi mới phát sinh không để xảy ra các điểm nóng. 4.1.3.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của xã Động Đạt - huyện Phú Lương. ● Về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường *Thuận lợi - Có vị trí địa lý thuận lợi giao thông đi lại dễ dàng, nằm cách không xa trung tâm huyện, trên địa bàn xã lại có QL3 chạy dài theo địa giới hành chính của xã tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu trao đổi hàng hóa trong nhân dân trong xã cũng như trên địa bàn huyện trong các lĩnh vực kinh tế , chính trị và thu hút đầu tư mở rộng quy mô sản xuất theo hưỡng chuyên canh và công nghiệp hóa hàng hóa. - Quỹ đất của xã còn nhiều tiềm năng lớn để khai thác phục vụ sản xuất kinh tế - xã hội nhất là mở rộng sản xuất công nghiệp, nông nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng thay đổi bộ mặt nông thôn. - Nguồn lao động dồi dào trong đó tổng số lao động trên địa bàn xã là 6.690 người trong độ tuổi lao động, nhân dân trong xã có truyền thống cần cù, sáng tạo là lợi thế trong phát triển kinh tế xã hội của xã. * Khó khăn - Cơ sở hạ tầng của xã đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng và nâng cấp nhưng còn chậm và chua đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhất là
  40. 32 kết cấu hạ tầng giao thông. Thực trạng cơ sở hạ tầng được đầu tư còn chưa đồng bộ tạo sức ép lớn trong việc dành quỹ đất để mở rộng, nâng cấp, cải tạo và xây dựng mới các tuyến đường, cũng như các công trình công cộng trên địa bàn xã trong giai đoạn phát triển kinh kế mới. - Nguồn nhân lực dồi dào nhưng chưa được tận dụng và trang bị trình độ tay nghề cao nên chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu tuyển dụng lao động sức ép việc làm còn lớn, lao động thất nghiệp còn nhiều. - Hiện tại vấn đề ô nhiễm môi trường tuy chưa bị ảnh hưởng nhiều song cũng đã phần nào ảnh hưởng đến sản xuất, chất lượng cuộc sống và sức khỏe người dân. ● Về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội * Thuận lợi - Trong những năm qua xã có tốc độ tăng trưởng kinh tế tương đối cao so với các xã trong huyện và được duy trì liên tục, đóng góp của xã vào ngân sách của huyện ngày càng tăng. - Phát huy tối đa được thế mạnh về điều kiện tự nhiên, điều kiện sản xuất nông nghiệp trong trồng trọt và chăn nuôi, nhờ đó xã đã đẩy nhanh được tốc độ phát triển kinh tế, xóa đói giảm nghèo đồng thời đóng góp vào thành tựu phát triển nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực, nâng cao đời sống nhân dân. - Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân trong xã ngày càng được nâng lên. Mức sống của nhân dân được nâng lên, thu nhập bình quân đầu đầu người ngày càng cao. - Công tác cải cách hành chính, đổi mới cơ chế chính sách quản lý được đẩy mạnh, vai trò quản lý Nhà nước được củng cố và ngày càng phát huy hiệu quả. - Nhiệm vụ an ninh quốc phòng được giữ vững. * Khó khăn - Sự phát triển văn hóa - xã hội còn chưa tương xứng với tốc độ phát triển kinh tế và còn chậm so với tốc độ phát triển công nghiệp hóa của cả huyện. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội về quy mô và chất lượng về các mặt như giáo dục, đào tạo, y tế còn thấp hơn so với mức bình quân chung của cả huyện. - Sự gia tăng dân số và mật độ phân bố dân cư không đồng đều, mức độ sử
  41. 33 dụng đất trong từng khu vực khác nhau đã tạo nên những áp lực đối với nguồn đất đai của xã. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2018, cùng với thực hiện các chính sách hợp lý khuyến khích đầu tư phát tiển các ngành kinh tế, từng bước xây dựng, cải tạo và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng theo dự báo trong tương lai sức ép đối với sử dụng đất của huyện ngày càng có tính cấp thiết, cần xác định lại cơ cấu sử dụng đất, bố trí sử dụng đất theo kết quả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã. - Vấn đề thiếu vốn trong sản xuất cũng là vấn đề lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội của xã để phát triển các ngành sản xuất theo hướng chuyên môn hóa và mở rộng quy mô sản xuất. Từ thực trạng phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi phải có những bước đi đột phá để tránh khỏi tình trạng tụt hậu và bắt nhịp được với sự phát triển chung của toàn huyện và tỉnh cũng như trong cả nước. Những yêu cầu khách quan đòi hỏi phải có những thay đổi đáng kể trong việc bố trí lại quản lý và sử dụng đất trong toàn xã. Trong những năm tới, sản xuất nông nghiệp được chuyển sang sản xuất hàng hóa, đảm bảo an ninh lương thực và nguyên liệu công nghiệp tại chỗ. Nhu cầu quỹ đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi, điện, nước, văn hóa, thể thao ) là rất lớn. Những nhu cầu đó đòi hỏi phải có những quy định, chính sách và biện pháp sử dụng đất cụ thể, khoa học chính xác nhằm thỏa mãn những nhu cầu phát triển kinh tế, nhu cầu nơi ăn chốn ở và đời sống văn minh tinh thần của dân cư, an ninh quốc phòng trên địa bàn xã. 4.1.3.3. Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã Động Đạt Hiện trạng sử dụng đất xã Động Đạt được thống kê chi tiết hàng năm nhằm xác định rõ diện tích từng loại đất, từ đó có biện pháp chuyển đổi hợp lý. Chi tiết hiện trạng sử dụng đất của xã Động Đạt năm 2018 được cụ thể qua bảng 4.2:
  42. 34 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã Động Đạt 2018 Diện tích Cơ cấu STT Loại đất Mã (ha) (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 3572,32 100,00 1 Đât nông nghiệp NNP 3099,58 86,77 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1328,94 37,20 1.1.1 Đất trồng cây hằng năm CHN 689,02 19,29 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 474,88 13,29 1.1.1.2 Đât trồng cây hàng năm khác HNK 214,15 6,00 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 639,92 17,91 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 1714,36 48,00 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1714,36 48,00 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 56,28 1,57 2 Đất phi nông nghiệp PNN 461,01 12,90 2.1 Đất ở OCT 88,18 2,47 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 88,18 2,47 2.2 Đất chuyên dùng CDG 287,25 8,04 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan TSC 1,13 0,03 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 101,66 2,85 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 5,14 0,14 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông 2.2.5 CSK 62,30 1,74 nghiệp 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 117,01 3,28 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,11 0,003 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 3,94 0,11 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 8,5 0,237 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 49,88 1,4 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 23,16 0,64 3 Đất chưa sử dụng CSD 11,73 0,33 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 6,7 0,19 3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 5,03 0,14 (Nguồn: UBND xã Động Đạt)
  43. 35 Qua bảng 4.2 ta thấy: Xã Động Đạt có tổng diện tích tự nhiên là 3572,32 ha. Tình hình sử dụng đất cụ thể như sau: - Quỹ đất nông nghiệp là: 3099,58 ha chiếm 86,77 % tổng diện tích tự nhiên, chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp trong đó: + Đất sản xuất nông nghiệp là: 1328,94 ha chiếm 37,20% tổng diện tích đất tự nhiên. Chủ yếu là đất trồng cây hàng năm như hoa màu, trồng lúa . + Đất lâm nghiệp là: 1714,36 ha chiếm 48% tổng diện tích tự nhiên, địa hình của xã chủ yếu là đồi núi do vậy diện tích đất lâm nghiệp chiếm tỷ lệ cao và đa phần là rừng sản xuất. + Đất nuôi trồng thủy sản là: 56,28 ha chiếm 1,57% tổng diện tích tự nhiên. - Quỹ đất phi nông nghiệp là: Đất phi nông nghiệp của xã là 461,01 ha chiếm 12,90% tổng diện tích đất tự nhiên trong đó: + Đất ở là: 88,18 ha chiếm 2,47% tổng diện tích đất tự nhiên. Chủ yếu là đất ở nông thôn dân cư tập trung phân bố dọc theo tuyến đường QL3. + Đất chuyên dùng là: 287,25 ha chiếm 8,04% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất cơ sở tôn giáo: 0,11 ha chiếm 0,003% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất cơ sở tín ngưỡng: 3,94 ha chiếm 0,11% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất nghĩa trang nghĩa địa: 8,50 ha chiếm 0,237% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất sông, kênh, rạch, suối: 49,88 ha chiếm 1,4% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất có mặt nước chuyên dùng: 23,16 ha chiếm 0,64% tổng diện tích đất tự nhiên. - Quỹ đất chưa sử dụng là: 11,73 ha chiếm 0,33% tổng diện tích tự nhiên trong đó: + Đất bằng chưa sử dụng là: 6,7 ha chiếm 0,19% tổng diện tích đất tự nhiên. + Đất núi đá không có rừng cây là: 5,03 ha chiếm 0,14% tổng diện tích tự nhiên. 4.1.3.4. Tình hình quản lý đất đai tại xã Động Đạt Ban chấp hành Đảng bộ đã quan tâm chỉ đạo chặt chẽ công tác quản lý và sử dụng đất đai, thường xuyên quán triệt và tuyên truyền luật đất đai đối với cán
  44. 36 bộ đảng viên và nhân dân để mọi người nắm chắc, hiểu sâu. Từ đó thực hiện tốt Luật Đất đai, tập thể, cá nhân sử dụng đúng mục đích theo pháp luật quy định. Hàng năm UBND xã đã lập tờ trình Kế hoạch sử dụng đất trình HĐND, báo cáo cấp trên có thẩm quyền phê chuẩn và làm các thủ tục sử dụng đất đai cũng như cấp đất giãn cư cho nhân dân. Thực hiện các văn bản chỉ thị, hướng dẫn và chỉ đạo của các cấp công tác tổng kiểm kê đất đai đã được xúc tiến và hoàn thành. Đồng thời kiên quyết kiểm tra, xử lý các trường hợp phát sinh vi phạm lấn chiếm đất công và xây dựng trái phép liên quan đến quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn. Việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng được thường xuyên chỉ đạo, đôn đốc các cơ quan chức năng, hội đồng xét cấp đất thực hiện đúng tiến độ theo kế hoạch hàng năm. 4.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại xã Động Đạt 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, nó chỉ bao hàm là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Nhưng trong giai đoạn qua trên địa bàn xã không có trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào vì ở xã không có chương trình dồn điền đổi thửa và việc phân bố đất nông nghiệp đã tương đối ổn định cho việc sản xuất với người dân. 4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất. Trên địa bàn xã Động Đạt các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra khá sôi động cả về số lượng và chất lượng.
  45. 37 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Nhận Năm Chuyển Số Diện tích Số Diện tích Tỷ lệ chuyển nhượng hồ sơ (ha) hồ sơ (ha) (%) nhượng 2016 Cá nhân Cá nhân 47 1,56 47 1,56 100 2017 Cá nhân Cá nhân 51 2,37 51 2,37 100 2018 Cá nhân Cá nhân 56 1,82 56 1,82 100 Tổng 154 5,75 154 5,75 100 ( Nguồn: UBND xã Động Đạt ) Từ bảng 4.3 cho thấy các hoạt động chuyển QSD đất diễn ra chủ yếu là giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSD đất chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp, các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đã được giải quyết trong giai đoạn 2016 - 2018 là 154 trường hợp với tổng diện tích là 5,75 ha, 100% các trường hợp đến đăng ký đều được giải quyết. - Năm 2016 có 47 trường hợp chuyển nhượng QSD đất với diện tích 1,56 ha. - Năm 2017 có 51 trường hợp chuyển nhượng QSD đất với diện tích 2,37 ha. - Năm 2018 có 56 trường hợp chuyển nhượng QSD đất với diện tích 1,82 ha. Như vậy, trong giai đoạn 2016 - 2018 hoạt động chuyển nhượng QSD đất có sự tăng dần qua các năm. 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
  46. 38 Cho thuê khác cho thuê lại là đất cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2016 – 2018 thì trên địa bàn xã Động Đạt không có trường hợp cho thuê, cho thuê lại. Nguyên nhân: - Xã Động Đạt các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì có quy mô nhỏ ở các hộ gia đình, quy mô chưa lớn. Hầu hết các hộ sản xuất phi nông nghiệp đều sử dụng đất của gia đình làm địa điểm sản xuất kinh doanh. - Trên thực tế vẫn có trường hợp cho thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng là thỏa thuận với nhau không đăng ký với cơ quan Nhà nước. Đây là 1 vấn đề khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để khắc phục tình trạng trên cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng ký chuyển QSDĐ dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đến người dân. Đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã cũng như trên toàn huyện. 4.2.4. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này là vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về thừa kế.
  47. 39 Kết quả để thừa kế QSD đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018 được thực hiện tại bảng 4.4: Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Để Nhận Số Diện tích Số Diện tích Tỷ lệ thừa kế thừa kế hồ sơ (ha) hồ sơ (ha) (%) 2016 Cá nhân Cá nhân 20 0,98 20 0,98 100 2017 Cá nhân Cá nhân 13 1,08 13 1,08 100 2018 Cá nhân Cá nhân 9 0,23 9 0,23 100 Tổng 42 2,29 42 2,29 100 ( Nguồn: UBND xã Động Đạt ) Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2016 đến năm 2018 trên địa bàn xã có 42 trường hợp đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 2,29 ha và tất cả các trường hợp đăng ký nhận thừa kế QSD đất đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. - Năm 2016 có 20 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 0,98 ha. - Năm 2017 có 13 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 1,08 ha. - Năm 2018 có 09 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 0,23 ha. Trong giai đoạn 2016 – 2018 hoạt động nhận thừa kế QSD đất vẫn diễn ra bình thường, nhưng giảm dần các trường hợp qua các năm. Về bản chất thì thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác.
  48. 40 4.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 Hầu hết các trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã đều là của bố mẹ cho con cái. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng của con cái đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và sản xuất. Trong khi đó bố mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước. Kết quả tặng cho QSDĐ của thị trấn trong giai đoạn nghiên cứu được thể hiện trong bảng 4.5. Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018 Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Tặng Nhận Số Diện tích Số Diện tích Tỷ lệ cho tặng cho hồ sơ (ha) hồ sơ (ha) (%) 2016 Cá nhân Cá nhân 27 0,69 27 0,69 100 2017 Cá nhân Cá nhân 31 0,58 31 0,58 100 2018 Cá nhân Cá nhân 24 0,81 24 0,81 100 Tổng 82 2,08 82 2,08 100 ( Nguồn: UBND xã Động Đạt ) Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2016 đến năm 2018 trên địa bàn xã có 82 trường hợp đăng ký tặng cho QSD đất với diện tích là 2,08 ha và tất cả các trường hợp đăng ký tặng cho QSD đất đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. - Năm 2016 có 27 trường hợp đăng ký tặng cho QSD đất với diện tích là 0,69 ha. - Năm 2017 có 31 trường hợp với diện tích 0,58 ha đã đăng ký tặng cho QSD đất và hoàn thành thủ tục. - Năm 2018 có 24 trường hợp với diện tích 0,81 ha đã đăng ký và hoàn thành thủ tục Trong giai đoạn 2016 - 2018 hoạt động tặng cho QSD đất có sự chênh lệch bấp bênh,so với 2016 có sự tăng lên rồi lại giảm xuống.
  49. 41 Qua tìm hiểu, chủ yếu các trường hợp đăng ký tặng cho QSD đất đều là cha mẹ tặng cho con cái do có nhu cầu tách khẩu ra ở riêng, đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và đất sản xuất. Đồng thời hình thức tặng cho con cái là hình thức không phải chịu thuế của nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền như các hình thức khác. Các trường hợp đều đã được giải quyết được xác minh rõ ràng về quan hệ huyết thống, đủ điều kiện thực hiện đúng quy định của pháp luật. 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang giá trị QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được pháp hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm vi được thế chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động Việt Nam. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSD đất tại xã ĐộngĐạt trong giai đoạn 2016 – 2018 được thực hiện tại bảng 4.6: Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 - 2018. Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Năm Thế Nhận Số Diện tích Số Diện tích Tỷ lệ chấp thế chấp hồ sơ (ha) hồ sơ (ha) (%) 2016 Cá nhân Tổ chức 34 1,18 34 1,18 100 2017 Cá nhân Tổ chức 28 1,24 28 1,24 100 2018 Cá nhân Tổ chức 43 1,31 43 1,31 100 Tổng 105 3,73 105 3,73 100 ( Nguồn: UBND xã Động Đạt )
  50. 42 Qua bảng 4.6 cho thấy tổng số hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ của xã trong giai đoạn nghiên cứu là 105 hồ sơ với diện tích 3,73 ha. Tất cả các hồ sơ đã được xã xác nhận và được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ của luật đất đai. Nhìn chung qua bảng số liệu thu thập được về tình hình thế chấp QSDĐ của người dân trên địa bàn xã trong giai đoạn nghiên cứu cho thấy nhu cầu sử dụng vốn để phát triển kinh tế ngày càng tăng cao. Vì vậy mà hình thức thế chấp QSDĐ cho ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn để vay vốn đang là một giải pháp cho người dân phát triển kinh tế hiện nay. 4.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.Việc góp vốn này cụ thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận. Theo kết quả thu thập giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn xã Động Đạt không có trường hợp tham gia góp vốn bằng giá trị QSD đất, nguyên nhân chính là do: Hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh buôn bán trên địa bàn xã diễn ra với quy mô hẹp, nhỏ lẻ, các hộ tự đầu tư hoặc góp vốn bằng tiền mặt nên không có sự góp vốn kinh doanh, ngoài ra hình thức góp vốn bằng giá trị QSD đất người dân biết đến còn hạn chế. 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu. 4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ đã được giải quyết trên địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018. Luật đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất gồm 7 hình thức trong đó bỏ đi hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu được thể hiện trong bảng 4.7:
  51. 43 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ Số hồ sơ Các hình thức Tỷ lệ chuyển QSDĐ 2016 2017 2018 2016 – 2018 (%) (1) (2) (3) (1)+(2)+(3)=(4) (5) Chuyển nhượng 47 51 56 154 40,21 Thừa kế 20 13 9 42 10,97 Tặng cho 27 31 24 82 21,41 Thế chấp 34 28 43 105 27,41 Tổng 128 123 132 383 100 ( Nguồn: Số liệu tổng hợp ) Qua bảng 4.7 cho thấy kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Động Đạt giai đoạn 2016 - 2018 diễn ra chủ yếu ở các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế. Trong đó hình thức chuyển nhượng diễn ra nhiều nhất về số hồ sơ là 154 hồ sơ chiếm tỷ lệ 40,21% và hình thức thừa kế diễn ra ít nhất có 42 hồ sơ chiếm tỷ lệ là nhỏ nhất 10,97%. 4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 – 2018 Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích. Diện tích (ha) Tỷ lệ Các hình thức 2016 2017 2018 2016 – 2018 (%) chuyển QSDĐ (1) (2) (3) (1)+(2)+(3)=(4) (5) Chuyển nhượng 1,56 2,37 1,82 5,75 41,52 Thừa kế 0,98 1,08 0,23 2,29 16,53 Tặng cho 0,69 0,58 0,81 2,08 15,02 Thế chấp 1,18 1,24 1,31 3,73 26,93 Tổng 4,41 5,27 4,17 13,85 100 ( Nguồn: Số liệu tổng hợp )
  52. 44 Trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn xã Động Đạt hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ diễn ra nhiều nhất và cũng là hình thức chuyển quyền nhiều diện tích nhất với 5,75 ha chiếm 41,52% diện tích trong 4 hình thức chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn xã. Thấp nhất là hình thức tặng cho QSDĐ với diện tích là 2,08 ha chiếm 15,02% diện tích. => Qua kết quả trên ta thấy được số hồ sơ và tổng diện tích chuyển quyền của cả giai đoạn cao nhất vẫn là hình thức chuyển nhượng QSDĐ. Các hình thức thừa kế, tặng cho,thế chấp đều ở mức tương đối như nhau. 4.4. Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013 Xã Động Đạt có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trên trục đường liên huyện, là xã phát triển mạnh về kinh tế chính trị, văn hóa của huyện Phú Lương. Nên các hoạt động về mọi mặt ở đây đều nhộn nhịp, người dân xã cũng sẽ nắm bắt và tiếp cận thông tin nhanh nhạy, việc cập nhập những văn bản mới cũng không khó khăn. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về công tác chuyển QSDĐ, cho chúng ta hiểu thêm phần nào về kết quả chuyển QSDĐ tại xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu. Kết quả điều tra cụ thể như sau: 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra. Bảng 4.9: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất. Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng(%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1.Chuyển QSDĐ là quyền của người sử dụng đất? 80 90 85 2.Theo luật đất đai 2013 chuyển QSDĐ bỏ đi hình 90 70 80 thức chuyển quyền nào? 3. Theo luật đất đai 2013, chuyển QSDĐ gồm mấy 60 70 65 hình thức? 4. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận 80 100 90 QSDĐ? TB 77,5 82,5 80 ( Nguồn: Số liệu điều tra )
  53. 45 Theo số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ của người dân trong xã là khá cao đến 80%. Trong đó, nhóm đối tượng SXNN có tỷ lệ trả lời đúng là thấp hơn so với SXPNN đến 5%. Qua kết quả phỏng vấn ta thấy sự hiểu biết đúng của người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Hai nhóm đối tượng có sự hiểu biết cũng khá cao bởi trong những năm gần đây người dân xã Động Đạt ngày càng được nâng cao trình độ hiểu biết nhất là kiến thức pháp luật. 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ 4.4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của chuyển QSD đất, chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Để nắm rõ hơn hoạt động chuyển đổi QSD đất tại xã Lục Ba thông qua sự hiểu biết của người dân cũng phần nào ảnh hưởng tới kết quả chuyển đổi QSD đất trên địa bàn kết quả cụ thể trong bảng 4.10 như sau: Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ bao hàm việc “ đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử 90 90 90 dụng đất 2. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp với các cá 80 70 75 nhân trong cùng xã 3. “Dồn điền đổi thửa” là một hình thức 50 60 55 chuyển đổi QSDĐ 4. Chuyển đổi QSDĐ và chuyển mục đích 70 80 75 sử dụng đất giống nhau. TB 72,5 75 73,75 ( Nguồn: Số liệu điều tra )
  54. 46 Qua bảng 4.10 ta thấy rằng sự hiểu đúng của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ này khá cao, tỷ lệ trả lời đúng ở các nhóm đối tượng tương đối, không có sự chênh lệch. Nhóm đối tượng SXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp hơn (72,5%) so với nhóm đối tượng SXPNN (75%). Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy, hiện nay người dân khi nói đến chuyển đổi và chuyển mục đích sử dụng đất họ vẫn hay bị nhầm . 4.4.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển nhượng QSDĐ thể hiện tại bảng 4.11 Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng(%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ 60 90 75 biến nhất của chuyển QSDĐ. 2. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải trả bằng tiền mà 50 40 45 có thể trả bằng hiện vật cho người chuyển nhượng để có QSDĐ. 3. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa 60 60 60 nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp. 4. Chuyển nhượng QSDĐ chính là việc mua 80 70 75 bán đất đai. TB 62,5 65 63,75 ( Nguồn: Số liệu điều tra )
  55. 47 Như vậy, qua điều tra có thể thấy được sự hiểu biết của người dân về hình thức này cũng đạt tương đối cao, tuy nhiên sự hiểu biết đúng của người dân cũng giảm xuống đáng kể khi được hỏi chi tiết hơn về vấn đề. 4.4.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức cho thuê QSDĐ Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về cho thuê QSDĐ thể hiện tại bảng 4.12 Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Cho thuê QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người 80 100 90 khác theo thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng. 2. Nguồn gốc của đất cho thuê QSDĐ 40 30 35 không phải là đất thuê của nhà nước. 3. Hồ sơ cho thuê QSDĐ gồm có: Hợp đồng cho thuê QSDĐ và giấy chứng nhận 70 50 60 QSDĐ. 4. Người sử dụng đất cho thuê đất và nhà nước cho thuê đất đều là hình thức chuyển 80 80 80 quyền sử dụng đất. TB 67,5 65 66,25 ( Nguồn: Số liệu điều tra ) Hầu hết người dân ở các nhóm đối tượng chưa hiểu được nhiều hình thức cho thuê QSDĐ, nhất là về nguồn gốc của đất cho thuê. Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê QSD đất có tỷ lệ là 66,25%. Như vậy có thể thấy rằng
  56. 48 hoạt động cho thuê trên địa bàn xã Động Đạt thường ít xảy ra. Đa số người dân không biết quyền lợi của mình khi tham gia chuyển QSD đất mà chỉ đến thực hiện thủ tục theo nhu cầu hay một số người dân tự làm hợp đồng thỏa thuận do sự hiểu biết có hạn và chưa nắm bắt kịp thông tin. Do vậy cần nâng cao quá trình hiểu biết tới người dân nhằm đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng khi được Nhà nước bảo hộ đầy đủ. 4.4.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức cho thuê lại QSDĐ Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Nguồn gốc của đất cho thuê lại là từ đất 20 40 30 thuê của nhà nước. 2. Luật Đất đai 2013 tách hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại 40 70 55 thành 2 hình thức riêng biệt. 3. Diện tích đất cho thuê là một trong 90 90 90 những căn cứ để tính tiền cho thuê đất. 4. “Đất không có tranh chấp” là một điều 80 70 75 kiện đề thực hiện quyền cho thuê lại. TB 57,5 67,5 62,5 ( Nguồn: Số liệu điều tra )
  57. 49 Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSD đất có tỷ lệ là 62,5%. Tỷ lệ nhóm đối tượng hiểu đúng về hình thức cho thuê lại có sự chênh lệch khá lớn đến 10%. 4.4.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Tặng cho QSDĐ là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng 70 80 75 đất không thu lại tiền hoặc hiện vật của người nhận QSDĐ. 2. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ chỉ diễn ra theo quan hệ tình cảm 60 30 45 huyết thống. 3. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển 60 60 60 quyền được quy định từ Luật Đất đai 2003. 4. Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho QSDĐ không phải 80 60 70 chịu thuế thu nhập cánhân. TB 67,5 57,5 62,5 ( Nguồn: Số liệu điều tra )
  58. 50 Qua bảng số liệu điều tra 4.14 ta thấy tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về tặng cho QSDĐ của các nhóm đối tượng có sự chênh lệch khá lớn 10%. Ta thấy rằng, nhóm có sự hiểu biết đúng ít nhất là nhóm SXPNN (57,5%). 4.4.2.6. Đánh giá sự hiếu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ. Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ đi thế chấp cho một tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo 80 90 85 quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận. 2. Thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển 60 40 50 quyền nửa vời. 3. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức kinh tế hoặc 80 90 85 cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. 4. Việc chuyển quyền thực sự chỉ xảy ra khi bên thế chấp không có khả năng hoàn 80 70 75 trả vốn TB 75 72,5 73,75 ( Nguồn: Số liệu điều tra ) Trong giai đọan phát triển kinh tế hiện nay nhu cầu về vay vốn ngân hàng đang tăng rất cao, người dân tham gia vào hình thức chuyển quyền này khá đông, tuy nhiên lại chưa nắm bắt và hiểu biết nhiều về hình thức này. Sự hiểu biết của 2
  59. 51 nhóm đối tượng còn chưa cao, nhu cầu thế chấp vay vốn ngày càng nhiều vậy nên cần nâng cao sự hiểu biết của người dân về hình thức này hơn. Pháp luật quy định việc chuyển quyền chỉ thực sự khi người vay không có khả năng trả tiền vay, ở đây người dân hiểu khá rõ về nội dung này. 4.4.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Để thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho 80 80 80 người khác. 2. Để thừa kế QSDĐ có hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp 70 90 80 luật. 3. Pháp luật chia hàng thừa kế thành 3 hàng 40 80 60 thừa kế. 4. Người trong một hàng thừa kế theo pháp 80 50 65 luật được hưởng như nhau. TB 67,5 75 71,25 ( Nguồn: Số liệu điều tra ) Qua bảng 4.16 cho ta thấy, tỷ lệ người dân có hiểu biết đúng về thừa kế QSDĐ khá cao. Tuy nhiên độ hiểu biết về thừa kế theo pháp luật của người dân còn bị hạn chế.
  60. 52 4.4.2.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn bằng QSDĐ Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%) Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB 1. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình 90 90 90 như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. 2. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực 90 80 85 hiện linh động giữa 2 hay nhiều đối tác. 3. Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng được quy 80 40 60 định trong luật dân sự. 4. Khi góp vốn người góp vốn có quyền được 40 50 45 bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. TB 75 65 70 ( Nguồn: Số liệu điều tra ) Qua số liệu điều tra tại bảng 4.17 cho thấy tỷ lệ hiểu biết đúng của người dân về hình thức này ở mức tương đối (70%). Hình thức góp vốn bằng QSD đất cũng là một hình thức mà trong thực tế người dân ít có cơ hội tham gia vào, do vậy sự hiểu biết của người dân về lĩnh vực này còn nhiều hạn chế.
  61. 53 4.4.3. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ 4.4.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển quyền sử dụng đất 90.00% 80.00% 73,75% 73,75% 71,25% 66,25% 70% 70.00% 63,75% 62,5% 62,5% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% Chuyển đổi Chuyển Cho thuê Cho thuê Tặng cho Thế chấp Để thừa kế Góp vốn nhượng lại Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSDĐ Hình 4.1. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển QSDĐ Qua hình 4.1 ta thấy: Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ. Trong các hình thức chuyển QSDĐ thì hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi và thế chấp QSDĐ là cao nhất (73,75%), và hình thức có tỷ lệ hiểu biết đúng thấp nhất là hình thức cho thuê lại và tặng cho QSDĐ (62,5%). Các hình thức còn lại có tỷ lệ hiểu biết tương đối bằng nhau, không có sự chênh lệch quá lớn giữa các hình thức.
  62. 54 4.4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng trên địa bàn xã Động Đạt. 80.00% 68,13% 70.00% 67,81% 60.00% 50.00% SXPNN 40.00% SXNN 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% Hình 4.2. Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 2 nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ. Qua kết quả điều tra 2 nhóm đối tượng tại xã Động Đạt về các quy định hiện nay đang sử dụng đối với nội dung,trình tự thủ tục, hồ sơ của các hình thức chuyển QSDĐ ta thấy rằng nhóm SXPNN và SXNN có trình độ hiểu biết tương đương nhau. Nhìn chung qua kết quả điều tra có thể thấy hiện nay người dân thực sự đã tự trang bị các kiến thức cần thiết để có thể bảo vệ quyền và lợi ích của bản thân. Qua đây ta có thể thấy luật đất đai 2013 được ban hành đã góp phần hoàn thiện hơn nữa các nội dung trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt trong giai đoạn nền kinh tế thị trường hiện nay sự phát triển của hoạt động kinh doanh phi nông nghiệp dẫn đến nhu cầu đất đai tăng cao quá trình chuyển quyền sử dụng đất cũng diễn ra mạnh mẽ. Chính vì vậy mà nội dung quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất đã được hoàn thiện, cụ thể về cả trình tự và thời gian thực hiện.Các quy định của luật đất đai 2013 về chuyển quyền sử dụng đất được cụ thể hóa trong các văn bản dưới luật. Trình tự, thủ tục hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chình về đất đai được UBND tỉnh quy định cụ thể.
  63. 55 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu Qua quá trình thực tập tại UBND xã Động Đạt nghiên cứu về công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, cùng với việc điều tra phỏng vấn ý kiến người dân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.Thực tế cho thấy có những ưu điểm, hạn chế của công tác chuyển quyền và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau: *Ưu điểm: Mặc dù địa bàn nghiên cứu là một xã chưa thực sự phát triển và khó khăn về nhiều mặt. Tuy nhiên những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng cao quá trình phát triển kinh tế - xã hội được chú trọng, dẫn đến trình độ dân trí cũng tăng lên. Trình độ cán bộ các ngành nói chung cũng như ngành quản lý đất đai nói riêng đã được củng cố, đặc biệt là đối với các ngành tiếp xúc trực tiếp với người dân. Bản thân các cán bộ tự trau dồi kiến thức chuyên môn, tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật phục vụ cho chính công việc của mình và phục vụ người dân. Do đó, trình độ hiểu biết pháp luật của cán bộ quản lý khá sâu sắc. * Hạn chế: Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai vẫn còn chồng chéo, còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn. Hơn nữa, sự hiểu biết của người dân còn nhiều hạn chế, sự phối hợp giữa người dân và cán bộ quản lý chưa đồng nhất do đó công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung còn gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, việc mua bán trao tay, không khai báo chính quyền, không làm thủ tục hành chính về đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tên chủ sử dụng .là những vấn đề nan giải, khó giải quyết tồn tại nhiều năm qua. *Giải pháp: Từ những khó khăn, tồn tại trên, trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng mặc dù các cấp
  64. 56 chính quyền địa phương cũng đã có nhiều chủ trương chính sách nhằm thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao. Tuy nhiên trong quả trình thực tập tại xã với những bất cập mà người dân gặp phải khi thực hiện quyền của mình thì cần có một số giải pháp sau để giúp công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước nói chung được tốt hơn: Tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai đối tới người dân, giúp người dân hiểu và thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Tích cực cải cách thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, để việc chuyển quyền sử dụng đất thực sự trở thành thị trường giao dịch đặc biệt. Cần đầu tư hơn nữa trong việc dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhanh chóng hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn xã theo dữ liệu số. Cần xem xét, củng cố, tăng cường năng lực lãnh đạo cũng như năng lực làm việc cho các cán bộ quản lý trong lĩnh vực quản lý đất đai. Thúc đẩy tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình trong công tác tiếp dân. Có được sự phối hợp của cán bộ quản lý và người dân thì mới có thể đạt đến độ hoàn chỉnh được.
  65. 57 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1. Kết luận Qua quá trình nghiên cứu đề tài, có được những kết luận như sau: - Điều kiện tự nhiên rất thuận lợi, nhất là nguồn quỹ đất còn nhiều tiềm năng, kinh tế - xã hội ngày càng phát triển vừa là điều kiện thuận lợi cũng vừa là khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã, đặc biệt về công tác thực hiện chuyển quyền. - Kết quả về chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương cho thấy công tác chuyển QSDĐ tại xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ 2016 - 2018, trong 7 hình thức chuyển QSDĐ thì có 3 hình thức là chuyển đổi, cho thuê - cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ là không có trường hợp nào đăng ký, chỉ có 4 hình thức: Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp là có đăng ký, thực hiện theo đúng trình tự và đã hoàn thành thủ tục theo quy định. Qua số liệu tổng hợp được cho thấy giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn xã có 383 trường hợp đăng ký chuyển quyền QSD đất với diện tích là 13,85 ha . Trong đó: + Hình thức chuyển nhượng QSDĐ có 154 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 5,75 ha các trường hợp đã được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. + Hình thức tặng cho QSDĐ có 82 trường hợp với diện tích 2,08 ha. + Hình thức thừa kế QSDĐ có 42 trường hợp đăng ký với tổng diện tích là 2,29 ha. + Hình thức thế chấp có 105 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích là 3,73 ha và đã giải quyết 100% số hồ sơ đã đăng ký. - Qua điều tra phỏng vấn người dân trên địa bàn xã dựa vào phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn ta thấy sự hiểu biết đúng của người dân về chuyển QSDĐ là 67,97%, nó phản ánh sự hiểu biết tương đối cao của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về pháp luật đất đai của nhà nước. - Công tác chuyển QSDĐ được thực hiện đúng trình tự thủ tục, không có tình trạng khiếu kiện sau chuyển quyền, tuy nhiên quá trình thực hiện chuyển
  66. 58 quyền còn chậm, trình độ cán bộ quản lý còn yếu, nhận thức của người dân còn hạn chế, vậy nên cần phải nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ và nhận thức của người dâ trên địa bàn. 5.2. Đề nghị Về phía cơ quan quản lý: Tuyên truyền sâu rộng các quy định của pháp luật nâng cao sự hiểu biết cho người dân. Cần có sự điều chỉnh phù hợp và linh động các thủ tục hành chính, trình tự thực hiện các hoạt động chuyển QSDĐ nhằm tạo điều kiện cho người dân thực hiện nhanh chóng, giúp cán bộ địa chính giảm thiểu áp lực công việc. Về phía người dân cần có sự tìm hiểu và tiếp cận pháp luật sao cho đảm bảo “sống và làm việc theo pháp luật” trên tất cả các lĩnh vực đặc biệt là lĩnh vực đất đai.
  67. 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013. 2. Luật Dân sự 2005. 3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013. 4. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2015) Giáo trình Giao đất và Thu hồi đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 5. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) Bài giảng Pháp luật đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 6. Phan Quang Tài (2017), đề tài “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016”. 7. Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên. 8. Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015. 9. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính. 10. UBND xã Động Đạt, Sổ theo dõi chứng thực hợp đồng giao dịch, tài liệu lưu hành nội bộ. 11. UBND xã Động Đạt (2016), Báo cáo về tình hình kết quả thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu kinh tế - xã hội, Quốc phòng – An ninh năm 2016, Phương hướng nhiệm vụ, mục tiêu, năm 2017, tài liệu lưu hành nội bộ. 12. UBND xã Động Đạt (2017), Báo cáo về tình hình kết quả thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu kinh tế - xã hội, Quốc phòng – An ninh năm 2017, Phương hướng nhiệm vụ, mục tiêu, năm 2018, tài liệu lưu hành nội bộ. 13. UBND xã Động Đạt (2018), Báo cáo về tình hình kết quả thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu kinh tế - xã hội, Quốc phòng – An ninh năm 2018, Phương hướng nhiệm vụ, mục tiêu, năm 2019, tài liệu lưu hành nội bộ. 14. UBND xã Động Đạt (2016), Báo cáo kết quả công tác thống kê, kiểm kê đất đai, tài liệu lưu hành nội bộ. 15. UBND xã Động Đạt (2017), Báo cáo kết quả công tác thống kê, kiểm kê đất đai, tài liệu lưu hành nội bộ. 16. UBND xã Động Đạt (2018), Báo cáo kết quả công tác thống kê, kiểm kê đất đai, tài liệu lưu hành nội bộ. 17. UBND xã Động Đạt (2018), “Tình hình thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai”, tài liệu lưu hành nội bộ.