Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017

Nội dung text: Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TÚ LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K46 – ĐCMT - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên, năm 2018
2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TÚ LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Lớp : K46 – ĐCMT - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên, năm 2018
3. i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, mỗi sinh viên trước khi ra trường được nhà trường dành riêng cho một học kỳ để sinh viên làm quen với công việc thực tế ở ngoài. Vì kiến thức được học trong trường chỉ là lý thuyết mà hành trang của các sinh viên trước khi ra trường không chỉ là lượng kiến thức cần thiết mà cần phải có chuyên môn vững vàng. Chính vì vậy thời gian thực tập vô cùng quan trọng đối với mỗi sinh viên trước khi ra trường. Thời gian thực tập cũng là lúc áp dụng những kiến thức học được trong nhà trường vào thực tế công việc, qua đó sinh viên có thể trau dồi kiến thức đã học củng cố kiến thức lý thuyết học trên lớp, học trong sách nhằm giúp sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của mình. Để hoàn thành khoá luận em xin bày tỏ lòng bíêt ơn sâu sắc tới sự quan tâm của nhà trường và Ban chủ nhiệm khoa, sự giúp đỡ tậm tình của thầy giáo TS. Nguyễn Ngọc Anh và các thầy cô trong khoa. Trong thời gian thực tập và làm khoá luận, em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh nghiệm chưa có và kiến thức có hạn nên chắc chẵn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết, em rất mong các thấy cô giáo đóng góp ý kiến cho bài khoá luận của em đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn đóng góp để khoá luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Sinh viên Nguyễn Tú Linh
4. ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN 2 MỤC LỤC ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ vii PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3 2.1.1.Cơ sở lý luận 3 2.1.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất 3 2.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam 20 2.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang 23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 25 3.2.1. Địa điểm tiến hành 25 3.2.2. Thời gian tiến hành 25 3.4. Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp. 26 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26
5. iii 3.4.3. Phương pháp xử lý thống kê 27 3.4.4. Phương pháp phân tích so sánh 27 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 4.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Việt Quang. 28 4.1.1. Vị trí địa lý: 28 4.1.2. Điều kiện tự nhiên. 29 4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang. 33 4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. 38 4.2.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. 38 4.2.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. 39 4.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất. 40 4.2.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ 40 4.2.5. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại địa bàn thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang giai đoạn 2015 – 2017 42 4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 - 2017. 43 4.2.7. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai Đoạn 2015 – 2017 44 4.2.8.Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 - 2017 45 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt quang về chuyển quyền sử dụng đất 49 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất 49 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt quang về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 50
6. iv 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất 57 4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang. 57 4.4.1. Thuận lợi 58 4.4.2. Khó khăn 58 4.4.3. Giải pháp 58 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1. Kết luận 60 5.2. Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHỤ LỤC
7. v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài Chính BTP : Bộ Tư Pháp BTNMT : Bộ Tài Nguyên và Môi Trường CP : Chính phủ NĐ : Nghị định NSDĐ : Người sử dụng đất QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân
8. vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng dân số thị trấn Việt Quang 32 Bảng 4.2. Hiện trạng SDĐ của thị trấn Việt Quang năm 2017 33 Bảng 4.3. Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ 38 Bảng 4.4: Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ 39 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 40 Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 41 Bảng 4.7: Bảng tổng hợp hồ sơ góp vốn bằng QSD đất từ 2015 - 2017 42 Bảng 4.8: Bảng tổng hợp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSD đất từ 2015 - 2017 43 Bảng 4.9: Bảng tổng hợp hồ sơ thế chấp QSD đất từ 2015 - 2017 44 Bảng 4.10. Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp và diện tích 46
9. vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp 48 Biểu đồ 4.2: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất 49 Biểu đồ 4.3. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất 50 Biểu đồ 4.4. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 Biểu đồ 4.5. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 52 Biểu đồ 4.6. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 53 Biểu đồ 4.7. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất 54 Biểu đồ 4.8. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ 55 Biểu đồ 4.9. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 56 Biểu đồ 4.10. Biểu đồ tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về các hình thức chuyển QSDĐ .57
10. 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là hàng hóa đặc biệt bởi những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất đai không những không bị mất đi mà còn tăng lên. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Những quan hệ hướng tới đối tượng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam. Trong tất cả các cương lĩnh, các văn kiện, các văn bản luật và dưới luật đều chỉ rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất đai, căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước mà việc khai thác và sử dụng đất đai phải được thực hiện một cách tiết kiệm và hiệu quả phát huy tối đa nguồn lực của đất, nhằm đạt tới hiệu ích kinh tế, sinh thái và xã hội cao nhất. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử
11. 2 dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta trong thời kỳ đổi mới. Các hình thức chuyển quyền (luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. - Tìm hiểu mức độ đánh giá của các cán bộ quản lí và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Đưa ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại đó. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học tập trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh viên khi ra trường nhanh tiếp cận hơn với thực tế. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới.
12. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa thị trấn Việt Quang và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thị trấn Việt Quang; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền QSDĐ. (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) 2.1.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSDĐ và cho thuê lại QSDĐ. 2.1.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
13. 4 người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điểm b khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về dồn điền, đổi thửa thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5//2014 của chính phủ. Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển QSDĐ phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
14. 5 + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghẹ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại khoản 1,2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. 2.1.2.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê, QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê lại giống cho thuê về bản chất nhưng khác ở nguồn gốc đất. Đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng đất cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong luật đất đai năm 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất thuê lại của nhà nước trong một số trường hợp nhất định,còn trong luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê QSDĐ được quy định tại Luật đất đai số 45/2013/QH13. 2.1.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
15. 6 luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế. – Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. – Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. – Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần di chúc không hợp pháp theo pháp luật. – Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những hàng sau mới được hưởng; – Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; – Hàng 2: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; – Hàng 3: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 2.1.2.5.Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh tổng
16. 7 hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.1.2.6. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp nay để trốn thuế Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.1.2.7. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hang hóa trong một số thời gian nhất định theo thỏa thuận.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế cấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đinh, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước được phép hoạt động tại Việt Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
17. 8 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.1.3.1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013 tại điều 188 của Luật đất đai quy định như sau: Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013; a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2.1.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau: – Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. – Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
18. 9 cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. (Luật Đất đai năm 2013) 2.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ. Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ; c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển QSD đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ; đ, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở; e, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ; g, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
19. 10 h, Tổ chức, kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định; k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung; l, Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; m, Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 2, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này. (Luật Đất đai năm 2013)
20. 11 2.1.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 2.1.4.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất a, Quy định về hồ sơ chuyển đổi – Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc 1 trong các loại giấy tờ quy định tại khoàn 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 – Hợp đồng chuyển đổi của hộ gia đình cá nhân. – Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ. – Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. – Tờ khai lệ phí trước bạ. – Đơn xin tách, hợp thửa. Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”. – Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. – UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. – Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình UBND cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt. – Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính. – Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận. – Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: + Kiểm tra hồ sơ xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị đổi cấp giấy chứng nhận.
21. 12 + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường thị trấn nơi có đất. (Nghị định số 43/2014/NĐ–CP) b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Thông tư số 24/2014/TT–BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính bao gồm: - Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai. - Văn bản về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng giá trị QSDĐ của một phần thửa đất. - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. - Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất. - Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu 09) c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai. - Hợp đồng tặng cho QSDĐ. - Sơ đồ thửa đất - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa. - Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu 09) d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm: - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai (bản chính). - Di chúc.
22. 13 - Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã). - Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất). - Sơ đồ thửa đất. - Giấy khai sinh (bản sao). - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. - Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa (có xác nhận của UBND cấp xã). - Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (có xác nhận của UBND cấp xã). - Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế. - Giấy chứng tử (có xác nhận của UBND cấp xã). - Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu 09) * Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ: Bước 1: – Trường hợp nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp xã: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp xã. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai của huyện. Thời gian không quá 3 ngày làm việc. – Trường hợp nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến cán bộ thẩm định của Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai của huyện.
23. 14 Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời gian không quá 5 ngày. Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất về thời gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Bước 4: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định (nếu không có nhu cầu viết GCN mới). In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ. Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang bằng cách Scan hồ sơ và gửi trên hệ thống quản lý văn bản của Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh Hà Giang. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế và nghĩa vụ tài chính. Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình Giám đốc (Phó giám đốc) văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang ký giấy chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chấp nhận QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc. Bước 6: Giám đốc (Phó giám đốc) văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang ký giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (Bằng đường bưu điện). Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc. Bước 7: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
24. 15 Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 2.1.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ * Quy định về hồ sơ bao gồm: - Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp (02 bản). - Văn bản ủy quyền nếu có. - Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất. - Giấy đề nghị kiểm tra dự án, phương án vay vốn. - Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm. - Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền trên đất nếu pháp luật quy định. * Trình tự giải quyết Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp UBND huyện, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc. Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện thực hiện việc đăng ký thế chấp và hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày. Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết quả cho hộ gia đình cá nhân, thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. 2.1.4.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bằng giá trị QSDĐ nộp một bộ hồ sơ.
25. 16 * Quy định về hồ sơ bao gồm: - Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp. - Văn bản ủy quyền (nếu có). - Văn bản xác nhận của bên nhận thế chấp về việc hoàn thành xong nghĩa vụ bảo đảm. - Giấy chứng nhận QSDĐ. - Giấy tờ có liên quan (nếu có). - Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. * Trình tự giải quyết: Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp UBND huyện, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc. Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày. Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả 2.1.4.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ * Quy định về hồ sơ bao gồm: - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. * Trình tự giải quyết Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
26. 17 Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. 2.1.4.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ * Quy định về hồ sơ bao gồm: - Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực) - Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. * Trình tự giải quyết Bước 1: Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp. 2.1.4.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ – Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả hai bên nộp hồ sơ gồm có: + Hợp đồng chấm dứt góp vốn + Giấy chứng nhận QSDĐ – Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày (Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ. – Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:
27. 18 + Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. + Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn. + Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ. – Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp đồng góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. 2.2. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp năm 2013; - Bộ luật dân sự 2005; - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội ban hành luật đất đai; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
28. 19 - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15/05/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP–BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; – Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP–BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP– BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy 6 định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.
29. 20 - Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 01/NĐ-CP, ngày 01/07/2017 Của chính phủ quy định - Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản đồ địa chính - Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng. Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá. Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông
30. 21 thôn đi tìm miền “đất hứa”. Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất. * Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan tham gia; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển quyền, điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất. Thủ tục hành chính được tiến hành tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản. Chuyển quyền sử dụng đất đúng theo trình tự, thủ tục góp phần công khai hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục hành chính để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó của nhân dân. Chuyển quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất ở, đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức * Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Về hệ thống các văn bản pháp luật phải được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa.
31. 22 Về hồ sơ đất đai: Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại từ trung ương đến địa phương. Muốn đạt được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai thông tin từ trung ương đến địa phương. Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa chính được lưu trữ ở nước ta rất kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Việc triển khai lập hồ sơ địa chính ở các địa phương khác nhau đã không được tiến hành vào cùng một thời điểm như chỉ đạo của trung ương, số liệu tổng hợp của tất cả các cấp có độ chính xác thấp. Các thông tin về đất (như thay đổi về loại đất, diện tích, chủ sừ dụng đất, và giá cả của đất trong cùng thời điểm ), không được cập nhật thường xuyên đầy đủ, vì vậy Nhà nước không thể quản lý chặt chẽ đất đai. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất. Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân. Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời. Mọi thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt. Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính
32. 23 được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Ở một số thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, Tp.HCM. công tác quản lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất được quản lý và thực hiện một cách khá chặt chẽ do ở đó là những thành phố lớn, trung tâm, dân cư tập chung đông đúc,giá đất cũng rất cao, hơn nữa tập chung số lượng lớn các cán bộ có trình độ chuyên môn, cơ sở hạ tầng, máy móc kỹ thuật hiện đại. 2.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang Trong những năm qua, do ảnh hưởng từ những cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt trong giai đoạn 2015 – 2017 thị trường bất động sản nói chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rất chậm, nhất là ở các thành phố lớn. Bắc Quang là một huyện thuộc tỉnh Hà Giang ở miền núi phía Bắc của Việt Nam, so với các huyện khác sự phát triển của Bắc Quang vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của vùng. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng. Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp, các ngành quan tâm. Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Bắc Quang nói chung có sự biến động rất lớn. Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Để khắc phục tình trạng trên, hàng năm được sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh Hà Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả ở các địa phương trong toàn tỉnh. Để thực hiện chỉ đạo chung của tỉnh Hà Giang thì UBND huyện Bắc Quang đã có những chỉ đạo tới các phòng ban trong huyện thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đạt hiệu quả.
33. 24 Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Bắc Quang, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, Ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân thúc đẩy hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn. Thị trấn Việt Quang nằm ở trung tâm huyện Bắc Quang, trong quá trình phát triển và hội nhập với huyện, với tỉnh còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn khá hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật. Chính vì những lý do như vậy nên em đã chọn và thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 - 2017”. Nhằm mục đích tìm ra những thuận lợi và khó khăn, từ đó đưa ra những giải pháp góp phần cho công tác quản lý đất đai tại địa phương được tốt hơn.
34. 25 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Những hộ dân tham gia công tác chuyển quyền SDĐ 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian: Trên địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai - Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2015-2017 - Phạm vi về nội dung: Đánh giá tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 trên khu vực nghiên cứu tại thị trấn Việt Quang. 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 3.2.1. Địa điểm tiến hành - Văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh huyện Bắc Quang 3.2.2. Thời gian tiến hành - Từ ngày 14/8/2017 đến ngày 26/11/2017. 3.3. Nội dung nghiên cứu Nội dung 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai thị trấn Việt Quang. - ĐKTN và KT- XH của thị trấn Việt Quang - Hiện trạng SDĐ năm 2017. - Tình hình quản lý đất đai. Nội dung 2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 - 2017. - Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ thị trấn Việt Quang - Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ thị trấn Việt Quang. - Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ thị trấn Việt Quang. - Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ thị trấn Việt Quang. - Đánh giá công tác cho thuê,cho thuê lại QSDĐ thị trấn Việt Quang.
35. 26 - Đánh giá công tác góp vốn QSDĐ thị trấn Việt Quang - Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ tại thị trấn Việt Quang. Nội dung 3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. Nội dung 4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. - Thuận lợi. - Khó khăn. 3.4. Phương pháp nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp. Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Tư liệu tại các cơ quan quản lý, các đơn vị nghiên cứu khoa học như các Trường Đại học, các Viện nghiên cứu trong và ngoài nước. Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ quan nhà nước, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng NN & PTNT, phòng Thống kê, phòng Kế hoạch - Tài chính, UBND huyện và UBND thị trấn. Tiến hành điều tra bổ sung ngoài thực địa để điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và chuẩn hoá các số liệu. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường. 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của: - Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
36. 27 - Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này. - Tổng số phiếu điều tra: 55 phiếu + Nhóm 1: Người dân trên địa bàn thị trấn Việt Quang. Số phiếu: 46 phiếu (46 hộ) + Nhóm 2: Cán bộ quản lý cấp huyện và cấp thị trấn. Số phiếu 09 phiếu (09 cán bộ) 3.4.3. Phương pháp xử lý thống kê - Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài. 3.4.4. Phương pháp phân tích so sánh - Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.
37. 28 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Việt Quang. 4.1.1. Vị trí địa lý: Thị trấn Việt Quang có 9 thôn và 14 tổ. Nằm ở trung Tâm huyện lỵ Bắc Quang, có tổng diện tích tự nhiên là 4697,52 ha, có vị trí tiếp giáp theo các hướng sau: - Phía Bắc giáp xã Tân Lập huyện Bắc Quang và huyện Hoàng Su Phì. - Phía Đông giáp xã Việt Vinh và xã Quang Minh. - Phía Tây giáp huyện Quang Bình. - Phía Nam giáp xã Hùng An và xã Việt Hồng. Đồ thị 4.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang Thị trấn Việt Quang có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang cũng như của tỉnh Hà Giang. Là đầu mối giao thông liên hệ giữa các tỉnh bạn và Thủ đô Hà Nội.
38. 29 4.1.2. Điều kiện tự nhiên. 4.1.2.1. Địa hình, địa mạo Thị trấn Việt Qang, hyện Bắc Quang có địa hình tương đối phức tạp độ cao trung bình từ 100 - 1.500 m, đá mẹ lộ thiên tạo thành cụm và chủ yếu là đá Granit, đá vôi và phiến thạch mica. Địa hình chia cắt mạnh tạo ra các tiểu vùng với các điều kiện khí hậu khác nhau. - Địa hình nui cao: Độ cao trên 500m trở lên chủ yếu là phía Bắc kéu dài từ xã Tân Lập huyện Bắc Quang và huyện Hoàng Su Phì xuống, phần lớn đất ở khu vực địa hình này có độ dốc trên 300 - Địa hình đồi núi thấp: Có độ cao thay đổi từ 100 - 500m, phân bố ở phía nam giáp xã Việt Hồng và xã Hùng An. 4.1.2.2. Về khí hậu, thời tiết Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang chịu nhiều ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều, mùa đông lạnh. Hàng năm chịu ảnh hưởng trực tiếp của gió mùa nên thường có mưa bão vào mùa hè và chia thành 2 mùa rõ rệt đó là: Mùa mưa và mùa khô. Nhiệt độ bình quân cả năm 22,50C, nền nhiệt độ được phân hoá theo mùa khá rõ rệt, trong năm có 5 tháng nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12 đến tháng 4 năm sau). - Lượng mưa bình quân hàng năm 4.665mm nhưng phân bố không đồng đều. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm, lượng mưa chiếm khoảng 90% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9 nên thường gây úng ngập cục bộ ở các vùng thấp trũng. - Lượng bốc hơi bình quân của thị trấn bằng 63,8% lượng mưa trung bình hàng năm. Đặc biệt trong mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau lượng bốc hơi hàng tháng cao hơn lượng mưa từ 2 - 4 lần, gây khô hạn cho cây trồng vụ đông xuân. - Độ ẩm không khí bình quân cả năm khoảng 87%, tuy nhiên trong mùa khô, độ ẩm trung bình giảm khá mạnh chỉ còn khoảng 77% - Sương muối và mưa đá chỉ xuất hiện đột xuất, ít ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt. Nhìn chung thị trấn Việt Quang có điều kiện khí hậu thuận lợi thích hợp với nhiều loại cây trồng cho phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú.
39. 30 4.1.2.3. Điều kiện thủy văn Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang chủ yếu là có các con suối nhỏ, tất cả các con suối, hồ, kênh đều có lưu lượng nước phụ thuộc vào thời tiết khí hậu. Vào các tháng mùa khô nước ở các con suối trên địa bàn thường xuống thấp. Còn mùa mưa thì ngược lại. 4.1.2.4. Tài nguyên đất Đất đai của thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang được hình thành do nguồn gốc phát sinh hình thành tại chỗ do phong hoá đá mẹ. 4.1.2.5. Tài nguyên Nước Nước phục vụ sản xuất, sinh hoạt cho nhân dân thị trấn Việt Quang khá dồi dào, được cung cấp chủ yếu từ con suối thủy và hàng chục khe suối nhỏ khác nhau. 4.1.2.6. Các tài nguyên khác - Tài nguyên rừng: Thị trấn có tổng diện tích đất rừng là 3.348,39ha chiêm 71,28% tổng diện tích tự nhiên, tài nguyên rừng và thảm thực vật khá phong phú, đa dạng chủng loại cây được phân bố đều trên địa thị trấn, hiện nay còn tồn tại một số loài cây quý hiếm nằm trong sách đỏ như: Pơ mu, Ngọc am - Tài nguyên nhân văn: Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang luôn là vùng đất có truyền thống văn hoá, truyền thống yêu nước và cách mạng. Nhân dân các dân tộc trong thị trấn có tinh thần đoàn kết yêu quê hương, có đức tính cần cù, chăm chỉ, nỗ lực vượt qua mọi khó khăn để vững bước đi lên. Đó là những nhân tố cơ bản và sức mạnh tinh thần để hướng tới sự phát triển kinh tế xã hội, trong xu hướng hội nhập với cả nước, là thuận lợi để Đảng bộ, Chính quyền và nhân dân các dân tộc trong thị trấn vững bước đi lên trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá xây dựng thị trấn Việt Quang giàu, đẹp, văn minh. 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 4.1.3.1. Thực trạng phát triển kinh tế Tổng giá trị sản phẩm bình quân đầu người/năm 2017 là 37,9 triệu đồng - Lĩnh vực sản xuất thủ công nghiệp: Do kinh tế phát triển, nhiều hộ gia đình đã đầu tư xây dựng nhà ở kiên cố, một số cơ sở đã mạnh dạn đầu tư nhà xưởng sản xuất, đầu tư mở rộng các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp-xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả như: Sản xuất đúc ép bê tông, sản xuất tôn múi, sản xuất gạch không nung, cơ sở khai thác sản xuất đá xây dựng; mở rộng nhà xưởng sản xuất sản
40. 31 phẩm cơ khí các loại như khung nhôm, cửa xếp, duy trì và mở rộng sản xuất chế biến gỗ, chế biến chè. Tổng doanh thu sản xuất thủ công nghiệp đạt 144 tỷ đồng, đạt 101,2% kế hoạch và tăng 4,2 tỷ đồng so với năm 2016 - Sản xuất nông, lâm nghiệp: Tổng giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp năm 2017 đạt 79 tỷ đồng, đạt 100,3% kế hoạch và tăng 18 tỷ đồng so với năm 2016. - Tổng thu ngân sách trên địa bàn trong năm là 4.418/3.822 triệu đồng, đạt 115,6% kế hoạch huyện giao - Giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Cơ cấu phát triển kinh tế đã phản ánh đúng thực trạng kinh tế thị trấn chủ yếu là Nông Nghiệp; Thương mại - Dịch vụ và Công nghiệp - Xây dựng phù hợp với xu thế phát triển của một đô thị, đây là thuận lợi rất cơ bản để cho thị trấn Việt Quang đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng nhanh và bền vững. 4.1.3.2. Về giáo dục Luôn được quan tâm chỉ đạo nâng cao đồng bộ về chất lượng dạy và học, toàn thị trấn có 10 trường học, trong đó có 7 trường thuộc diện thị trấn quản lý (02 trường tiểu học, 02 trường PTCS, 03 trường mầm non). Hiện các trường đã và đang ổn định công tác dạy và học năm học 2017-2018 với tổng số: 3.954 học sinh và 130 phòng học - Trên địa bàn thị trấn có 02 nhóm trẻ tư thục đang hoạt động, các nhóm trẻ hoạt động chủ yếu vào thứ 7 và chủ nhật hàng tuần. - Trung tâm học tập cộng đồng đã phối hợp với các tổ chức hội đoàn thể thị trấn mở 25 lớp tập huấn chuyên đề về sức khoẻ, dinh dưỡng, phổ biến kinh nghiệm làm kinh tế gia đình, phổ biến các văn bản của nhà nước thu hút 3.112 lượt người tham gia; tổ chức mở được 02 lớp với 60 người tham gia (tại thôn Tân Sơn và thôn Cầu Ham). 4.1.3.3. Về Y tế Thực hiện tốt công tác chăm sóc sức khoẻ ban đầu cho nhân dân, năm 2016 không có hiện tượng dịch bệnh xảy ra. Trong năm 2017 đã tổ chức khám chữa bệnh được 1.129 lượt người, trong đó điều trị ngoại trú 384 lượt người, khám y tế học đường là 4.454 em học sinh, khám người cao tuổi 55 lượt người; khám chữa bệnh kết hợp y học cổ truyền và y học hiện đại là 85 lượt; Tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi bị suy
41. 32 dinh dưỡng 5,5 %; Tỷ lệ trẻ em được tiêm chủng đầy đủ 97,1%; Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,2%. 4.1.3.4. Dân số. Kết quả cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2017. Dân số thường trú trên địa bàn thị trấn Việt Quang là 13.674 người (trong đó: nam 6.959 người, chiếm 50,89%; nữ 6.715 người chiếm 49,11%). Mật độ dân số là 290 người/km2 4.1.3.5. Lao động việc làm Tổng số lao động được đào tạo nghề 35 lao động, đạt 15,9% kế hoạch, trong đó số lao động được giải quyết việc làm 225 lao động, đạt 214,3% kế hoạch; lao động xuất khẩu 03 lao động; lao động đi làm việc ngoài tỉnh, ngoài huyện 84 lao động; lao động làm việc tại các công ty doanh nghiệp 138 người; đăng ký đào tạo nghề ngắn hạn 1 lớp với 35 người tham gia. Bảng 4.1: Hiện trạng dân số thị trấn Việt Quang Số TT TÊN ĐƠN VỊ SỐ HỘ SỐ KHẨU 1 Tổ 1 147 727 2 Tổ 2 190 701 3 Tổ 3 171 639 4 Tổ 4 189 681 5 Tổ 5 174 741 6 Tổ 6 220 836 7 Tổ 7 194 749 8 Tổ 8 165 613 9 Tổ 9 192 762 10 Tổ 10 179 683 11 Tổ 11 143 553 12 Tổ 12 235 895 13 Tổ 13 203 590 14 Tổ 14 183 805 15 Thôn Tân Thành 150 468 16 Thôn Minh Thành 101 459 17 Thôn Tân Sơn 64 287 18 Thôn Cầu Ham 99 384 19 Thôn Cầu Thuỷ 74 231 20 Thôn Việt Tân 85 331 21 Thôn Thanh Sơn 129 564 22 Thôn Thanh Bình 214 491 23 Thôn Thanh tân 98 484 Tổng cộng 3.599 13.674 (Phòng thống kê - UBND huyện Bắc Quang, 2017)
42. 33 4.1.3.6. Điều kiện cơ sở hạ tầng * Về công tác xây dựng cơ bản: Triển khai thực hiện thi công được 25/25 tuyến đường bê tông ứng với 4.122 m đường bê tông, đạt 164,9% kế hoạch - Thực hiện triển khai rà soát toàn bộ hệ thống kết cấu hạ tầng nông thôn trên địa bàn như: Thủy lợi, đường giao thông, nhà văn hóa kiêm trụ sở thôn, tổ dân phố, các điểm trường đánh giá mức độ hư hỏng, xuống cấp, nhu cầu, tính cấp thiết của từng công trình, sắp xếp thứ tự ưu tiên xây dựng phương án tổng thể về nhu cầu đầu tư, cải tạo, sửa chữa cơ sở vật chất trình UBND huyện phê duyệt. 4.1.4. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang. 4.1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Việt Quang năm 2017 được thể hiện tại bảng 4.2 Bảng 4.2. Hiện trạng SDĐ của thị trấn Việt Quang năm 2017 Cơ Cấu Thứ tự Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích (ha) (%) Tổng diện tích tự nhiên 4.697,52 100 1 Đất nông nghiệp NNP 4.186,22 89,11 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 796,38 16,95 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 314,46 6,7 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 190,99 4,07 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 123,47 2,63 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 481,92 10,25 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 3.348,39 71,28 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1.647,07 35,06 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.701,32 36,22 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 41,45 0,88 2 Đất phi nông nghiệp PNN 477,56 10,17 2.1 Đất ở OTC 200,95 4,28 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 0 0 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 200,95 4,28 2.2 Đất chuyên dùng CDG 144,45 3,08
43. 34 Cơ Cấu Thứ tự Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích (ha) (%) 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan TSC 4,78 0,1 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 16,53 0,35 2.2.3 Đất an ninh CAN 1,77 0,04 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự DSN 14,32 0,31 nghiệp 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh CSK 4,91 0,11 Phi nông nghiệp 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 102,13 2,17 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,50 0,01 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,34 0,007 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 3,74 0,08 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, SON 112,74 2,4 suối 2.7 Đất có mặt nước chuyên dung MNC 14,85 0,32 3 Đất chưa sử dụng CSD 33,74 0,72 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 6,16 0,13 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 27,58 0,59 Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Qua bảng trên ta thấy: Thị trấn Việt Quang với tổng diện tích đất tự nhiên là 4.697,52 ha, trong đó có 33,74 ha đất chưa sử dụng còn lại là 4.663,78 ha diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. * Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Đất nông nghiệp của thị trấn Việt Quang có tổng diện tích là 4,186,22 ha, chiếm 89,11% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó bao gồm các loại đất sau: – Đất sản xuất nông nghiệp là 796,38 ha, chiếm 16,95%. – Đất lâm nghiệp diện tích là 3.348,39ha, chiếm 71,28%. – Đất nuôi trồng thủy sản có diện tích là 41,45 ha, chiếm 0,88% * Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
44. 35 Đất phi nông nghiệp có tổng diện tích là 477,56 ha, chiếm 10,17% diện tích đất tự nhiên. Trong đó bao gồm các loại đất sau: – Đất ở tại đô thị có diện tích là 200,95ha, chiếm 4,28% – Diện tích đất chuyên dùng là 144,45 ha, chiếm 3,08% – Diện tích đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng là 0,84ha, chiếm 0,17% – Đất nghĩa trang nghĩa địa có diện tích 3,74 ha, chiếm 0,08%, – Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng có diện tích 127,59ha, chiếm 2,72% . * Hiện trạng đất chưa sử dụng Diện tích đất bằng chưa sử dụng có diện tích là 33,74 ha, chiếm 0,72% diện tích đất tự nhiên. 4.1.4.2. Tình hình quản lý đất đai tại thi trấn Việt Quang , huyện Bắc Quang Thị trấn Việt Quang đã phối hợp chặt chẽ với phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Quang thực hiện theo 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai: 1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó: Thị trấn Việt Quang đã chỉ đạo việc thực hiện theo các văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành cụ thể như: - Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (sửa đổi bổ xung theo Nghị Định số 51/2001/QH - 10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc Hội khóa X, kỳ họp thứ 10). - Luật Đất đai ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về việc thi hành luật đất đai. 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính: Thực hiện Thông tư số 29/2004- TT- BTN&MT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh, quản lý hồ sơ địa giới hành chính. UBND Thị trấn đã phối hợp với UBND huyện Bắc Quang thực hiện xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính cho Thị trấn Việt Quang
45. 36 3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Năm 2003 UBND thị trấn Việt Quang tổ chức đo đạc bản đồ địa chính chính quy tỷ lệ lớn trên toàn bộ diện tích đất đai của thị trấn. Cụ thể là: Toàn bộ diện tích của thị trấn Việt Quang được đo vẽ ở 200 tờ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500. 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thực hiện theo thông tư 19/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn và các văn bản khác như: Quyết định số 1010/QĐ- UBND, ngày 05 tháng 06 năm 2017 của UBND tỉnh Hà Giang về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện Bắc Quang, Quyết định số 1180/QĐ- UBND, ngày 15 tháng 06 năm 2016 của UBND tỉnh Hà Giang về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của huyện Bắc Quang, Quyết định số 1407/QĐ- UBND, ngày 03 tháng 08 năm 2015 của UBND tỉnh Hà Giang về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của huyện Bắc Quang Quyết định số 1418/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 7 năm 2013 của UBND tỉnh Hà Giang về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm ký đầu (2011-2015) huyện Bắc Quang, 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: Thực hiện các Quyết định của cấp trên, Thị trấn Việt Quang đã làm tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng để triển khai xây dựng các dự án nằm trên địa bàn xã như: Dự án mở rộng Quốc lộ D1, dự án xây dựng điểm dân cư mới kéo dài 400m Do tình hình đô thị hóa nên nhu cầu sử dụng đất cho phi nông nghiệp khá cao. Trước tình hình này UBND chỉ đạo thực hiện việc chuyển đổi mục đích sao cho tạo điều kiện cho phi nông nghiệp phát triển và cũng đảm bảo quỹ đất nông nghiệp. 6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. UBND thị trấn Việt Quang đã phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Quang cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà cho 2547 hộ. Cùng với đó UBND Thị trấn còn tiến hành lập hồ sơ địa chính để việc quản lý đất đai được thuận lợi hơn. 7. Thống kê, kiểm kê đất đai
46. 37 Năm 2010 UBND Thị trấn Việt Quang đã tổ chức kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị trấn. 8. Quản lý tài chính về đất đai Vấn đề quản lý tài chính về đất đai cũng được UBND Thị trấn quan tâm nhất là trong thời gian qua trên địa bàn thực hiện nhiều dự án quy hoạch. Những dự án này đều được tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất, cùng với đó là việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng cũng được thực hiện. 9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Vấn đề này vẫn chưa được quan tâm nhiều ở Thị trấn do nhu cầu buôn bán bất động sản của người dân Thị trấn Việt Quang còn chưa cao. 10. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong những năm qua UBND Thị trán Việt quang đã thực hiện nghiêm chỉnh việc quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật đất đai. UBND Thị trấn Việt Quang trong những năm qua thường xuyên tổ chức những cuộc thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định theo luật đất đai của người sử dụng đất nhằm phát hiện kịp thời những sai phạm từ đó đưa ra biện pháp giải quyết. 12. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Các vụ việc tranh chấp, lấn chiếm đất đai trên địa bàn Thị trấn vẫn thường xuyên xảy ra nhưng chính quyền Thị trấn đã chỉ đạo quyết liệt, phối hợp cùng với các ban ngành cùng tham gia giải quyết, nên không có những vụ khiếu kiện kéo dài và vượt cấp. 13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Trong những năm qua UBND Thị trấn Việt Quang thực hiện quản lý rất chặt chẽ quỹ đất công trên địa bàn.
47. 38 4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. 4.2.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, chỉ bao hàm là việc đổi đất lấy đất giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Có hai loại hình chuyển đổi QSDĐ: một là chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau; hai là chuyển đổi QSDĐ do dồn điền đổi thửa theo chủ trương của Nhà nước. Bảng 4.3. Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 - - - - - Năm 2016 33 51.900 33 51.900 100 Năm 2017 - - - - - Tổng 33 51.900 33 51.900 33,33 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Qua bảng cho ta thấy năm 2015 và năm 2017 trên địa bàn thị trấn Việt Quang không có trường hợp nào chuyển đổi QSDĐ. Năm 2016 có 33 trường hợp chuyển đổi QSDĐ với diện tích là 51.900 m2 được thực hiện. Năm 2015 và 2017 không có trường hợp nào chuyển đổi QSDĐ vì việc phân bố đất nông nghiệp đã tương đối ổn định cho việc sản xuất với người dân và người dân sử dụng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu.
48. 39 4.2.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017. Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức rất phổ biến của việc chuyển QSDĐ. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất. Trên địa bàn thị trấn Việt Quang, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn diễn ra khá sôi động cả về số lượng và chất lượng. Bảng 4.4: Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 323 236.700 323 236.700 100 Năm 2016 357 262.100 357 262.100 100 Năm 2017 549 402.100 549 402.100 100 Tổng 1229 900.900 1229 900.900 100 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Từ kết quả của bảng 4.4 cho thất hoạt động chuyển nhựng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang diễn ra hết sức sôi động. Các hoạt động chuyển nhượng chủ yếu diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân với hộ gia đình. Tổng số cá nhân đăng ký chuyển nhượng QSDĐ trong 3 năm là 1229 trường hợp với tổng số diện tích là 900.900 m2. Phần lớn số diện tích này đang được sử dụng vào mục đích kinh doanh và để ở. Tất cả các trường hợp đều là chuyển nhượng QSDĐ đều được giải quyết dứt điểm, nhanh gọn, kịp thời theo đúng theo trình tự thủ tục đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, đáp ứng nhu cầu của người dân, không có trường hợp nào hồ sơ bị trả lại. Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng QSDĐ tại thị trấn còn có những vướng mắc, tồn tại đòi hỏi phải được giải quyết:
49. 40 – Việc thực hiện các văn bản pháp luật và quy định trong Luật Đất đai còn chậm trễ và chưa hoàn thiện nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ còn gặp nhiều hạn chế. – Số lượng cán bộ còn ít, không đáp ứng đủ nên nhiều khi gây ra bức xúc không thể tránh khỏi cho người dân. 4.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 145 155.400 145 155.400 100 Năm 2016 86 45.600 86 45.600 100 Năm 2017 124 133.100 124 133.100 100 Tổng 355 334.100 355 334.100 100 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Qua số liệu thu thập được cho thấy, từ năm 2015 – 2017 trên địa bàn toàn thị trấn Việt Quang có 355 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích hoàn thành là 334.100 m2 và 100% là của cá nhân tặng cho cá nhân. Có thể nói trong 3 năm tình hình chuyển QSDĐ dưới hình thức tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang diễn ra rất sôi động. Tất cả các trường hợp đăng ký 2015 - 2017 đều được hoàn thành thủ tục và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. 4.2.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
50. 41 Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về để thừa kế. Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 22 32.500 22 32.500 100 Năm 2016 50 47.300 50 47.300 100 Năm 2017 58 42.000 58 42.000 100 Tổng 130 121.800 130 121.800 100 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Từ năm 2015 – 2017 có tổng cộng 130 trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn tại thị trấn Việt Quang với tổng diện tích 121.800 m2. Tất cả 130 trường hợp trong giai đoạn năm 2015 – 2017 đã hoàn thành thủ tục và đúng quy định của pháp luật. Các trường hợp thừa kế trên chủ yếu diễn ra với hai loại đất là đất ở và đất nông nghiệp Việc viết di chúc để thừa kế tài sản của mình cho người thân, đây không phải là một việc mới lạ. Nhiều người chọn hình thức tặng cho thay thừa kế vì không phải chịu thuế. Chính do sự hiểu biết về pháp luật của người dân chưa được sâu rộng nên việc thực hiện công tác chuyển QSDĐ bằng hình thức thừa kế QSDĐ vẫn chưa diễn ra thực sự đúng với tình hình của thị trấn.
51. 42 4.2.5. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại địa bàn thị trấn Việt Quang – huyện Bắc Quang giai đoạn 2015 – 2017 Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. Bảng 4.7: Bảng tổng hợp hồ sơ góp vốn bằng QSD đất từ 2015 - 2017 Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 - - - - - Năm 2016 21 2.091.100 21 2.091.100 100 Năm 2017 - - - - - Tổng 21 2.091.100 21 2.091.100 33,33 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Qua số liệu thu thập được cho thấy, năm 2015 và 2017 trên địa bàn thị trấn không có trường hợp nào tham gia đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ, năm 2016 trên địa bàn thị trấn Việt Quang có 21 trường hợp đăng ký góp vốn băng giá trị QSDĐ với diện tích hoàn thành là 2.091.100m2 . Có thể nói trong 3 năm tình hình chuyển QSDĐ dưới hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang diễn ra còn hạn chế. Nguyên nhân chính là do: + Hầu hết các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên địa bàn thị trấn Việt Quang là góp vốn bằng tiền mặt hoặc do tư nhân, không có sự hợp tác. + Ngoài ra hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn chưa được biết đến nhiều, sự hiểu biết về vấn đề này còn rất hạn chế. Trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền cần kết hợp các ngành, các cấp tại địa phương cần đưa ra những kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát
52. 43 triển của hoạt động này tại địa phương; cần tuyên truyền để mở rộng sự hiểu biết của người dân về các quy định của pháp luật cũng như trình tự thủ tục của hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 - 2017. Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Bảng 4.8: Bảng tổng hợp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSD đất từ 2015 - 2017 Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 - - - - - Năm 2016 2 28.800 2 28.800 100 Năm 2017 - - - - - Tổng 2 28.800 2 28.800 33,33 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang) Trong giai đoạn 2015 – 2017 trên địa bàn thị trấn Việt Quang chỉ có 2 trường hợp đăng ký cho thuê và cho thuê lại QSDĐ với diện tích là 28.800m2. Trong đó 1 trường hợp là đất nông nghiệp với diện tích là 4.500m2, 1 trường hợp đất phi nông nghiệp với diện tích là 24.300 m2. công tác cho thuê và cho thuê lại QSDĐ còn chưa phổ biến trên địa bàn thị trấn nguyên nhân do ở thị trấn Việt Quang chủ yếu là các hộ sản xuất kinh doanh theo hộ gia đình quy mô nhỏ và thường sử dụng quỹ đất của mình làm địa điểm. Trên thực tế cũng có một số trường hợp cho thuê đất giữa
53. 44 các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng là thỏa thuận với nhau không đăng ký chuyển QSDĐ với cơ quan Nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên, trong thời gian tới cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng ký chuyển QSDĐ dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đến người dân. Đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang cũng như trên toàn huyện. 4.2.7. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Việt Quang giai Đoạn 2015 – 2017 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Bảng 4.9: Bảng tổng hợp hồ sơ thế chấp QSD đất từ 2015 - 2017 Số trường hợp đăng Số trường hợp đã thực ký hiện Thời gian Tỷ lệ (%) Trường Diện tích Trường Diện tích hợp (m2) hợp (m2) Năm 2015 618 495.700 618 495.700 100 Năm 2016 457 383.200 457 383.200 100 Năm 2017 355 216.100 355 216.100 100 Tổng 1430 1.095.000 1430 1.095.000 100 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang)
54. 45 Qua bảng số liệu 4.9 cho ta thấy công tác chuyển QSDĐ bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang diễn ra rất mạnh mẽ, giai đoạn 2015 – 2017 trên địa bàn có tới 1430 trường hợp đăng ký thế chấp QSDĐ. Kết quả trên là do nền kinh tế đang phát triển tích cực, các hoạt động kinh doanh, buôn bán, trao đổi diễn ra sôi nổi hơn dẫn đến tình trạng vay vốn để đầu tư. Đất đai là tài sản đặc trưng nhất được mang đi thế chấp nên hoạt động thế chấp QSDĐ diễn ra hết sức mạnh mẽ. 4.2.8.Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 - 2017 4.2.8.1. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015-2017 theo số trường hợp và diện tích
55. 46 Bảng 4.10. Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp và diện tích 2015 2016 2017 Tổng Tỷ lệ (%) Các hình thức chuyển Trường Diện tích Trường Diện tích Trường Diện tích Trường Diện tích Trường Diện tích QSDĐ hợp (m2) hợp (m2) hợp (m2) hợp (m2) hợp (m2) Chuyển đổi QSDĐ 0 0 33 51.900 0 0 33 51.900 1,03 1,1 Chuyển nhượng QSDĐ 323 236.700 357 262.100 549 402.100 1.229 900.900 38,40 19,1 Thừa kế QSDĐ 22 32.500 50 47.300 58 42.000 130 212.800 4,06 4,52 Tặng cho QSDĐ 145 155.400 86 45.600 124 133.100 355 334.100 11,09 7,09 Thế chấp bằng giá trị 618 495.700 457 383.200 355 216.100 1430 1.095.000 44,65 23,22 QSDĐ Góp vốn bằng giá trị 0 0 21 2.091.100 0 0 21 2.091.100 0,65 44,36 QSDĐ Cho thuê, cho thuê lại 0 0 2 28.800 0 0 2 28.800 0,09 0,61 QSDĐ Tổng 1.108 920.300 1.006 2.910.000 1.086 793.300 3.200 4.714.600 100 100 (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bắc Quang)
56. 47 Từ số liệu trên có thể thấy rằng hoạt động chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn thị trấn Việt Quang trong giai đoạn 2015 – 2017 diễn ra rất sôi động với tổng diện tích là 4.741.600m2. Hình thức chuyển nhượng QSDĐ diện ra rất sôi động với tổng diện tích là 900.900m2, Năm 2015 chiếm 236.700m2, Năm 2016 262.100m2, năm 2017 lớn nhất với 402.100m2. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ với tổng diện tích là 1.095.000 m2, năm 2015 chiếm 495.700m2, năm 2016 chiếm 383.200m2, đến năm 2017 chiếm 216.100m2 là hình thức có số lượng hồ sơ lớn nhưng lại có diện tích ít hơn nhiều so với các loại hình thức chuyển quyền khác vì chủ yếu chủ sử dụng đất dùng đất ODT để thế chấp vì có giá trị cao. Hình thức cho thuê, cho thuê lại là hình thức diễn ra ít nhất trên địa bàn thị trấn năm 2016 có 28.800 m2 đất nông nghiệp Có được những kết quả như trên là do những nguyên nhân chủ yếu sau: Thị trấn Việt Quang có lợi thế lớn nhất là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của huyện Bắc Quang, tạo nên sự giao lưu kinh tế, trao đổi hàng hóa và tác động thúc đẩy sự phát triển kinh tế thương mại, các hoạt động kinh doanh và dịch vụ vui chơi giải trí trên địa bàn, do đó các hoạt động về đất đai cũng trở nên sôi động hơn. Nền kinh tế của thị trấn đang trên đà phát triển, các hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng trở nên sôi động hơn, tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế đang dịch chuyển dần theo hướng tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ do đó người dân có nhu cầu vay vốn để sản xuất, chính vì vậy mà hoạt động thế chấp trở nên rất sôi động. Tuy nhiên có nhiều hoạt động về chuyển QSDĐ diễn ra nhưng không qua sự quản lý của nhà nước như hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Đây là một trong những khó khăn trong công tác quản lý đất đai, trong thời gian tới cần phải có biện pháp nhanh chóng khắc phục tình trạng trên, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất cũng là tăng cường hơn nữa trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Sự hiểu biết về các quy định về chuyển QSDĐ của một số người dân còn hạn chế, số lượng cán bộ cũng còn hạn chế nên nhiều thủ tục chưa được giải quyết kịp thời.
57. 48 700 618 600 549 500 457 400 357 355 323 2015 300 2016 2017 200 145 124 100 86 50 58 33 22 21 0 0 0 0 0 2 0 0 Chuyển đổi Chuyển Thừa kế Tặng cho Thế chấp Góp vốn Cho thuê, QSDĐ nhượng QSDĐ QSDĐ bằng giá trị bằng giá trị cho thuê lại QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ Biểu đồ 4.1. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp Từ biểu đồ 4.1. có thể thấy được tình hình chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn thị trấn Việt Quang theo số trường hợp qua các năm từ 2015 đến 2017, nhìn chung các trường hợp chuyển quyền xảy ra không có nhiều biến động qua các năm, hình thức chuyển nhượng QSDĐ xảy ra nhiều trường hợp nhất so với các hình thức khác, năm 2017 có 549 trường hợp. Hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ diễn ra ít nhất, năm 2016 xảy ra 2 trường hợp.
58. 49 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt quang về chuyển quyền sử dụng đất 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất Thị trấn Việt Quang có vị trí địa lý thuận lợi, là một trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa của huyện Bắc Quang. Nên các hoạt động về mọi mặt ở đây đều nhộn nhịp, người dân xã cũng sẽ nắm bắt và tiếp cận thông tin nhanh nhạy, việc cập nhập những văn bản mới cũng không khó khăn. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý cũng như của người dân trên địa bàn thị trấn Việt Quang về công tác chuyển QSDĐ, cho chúng ta hiểu thêm phần nào về kết quả chuyển QSDĐ tại thị trấn Việt Quang trong thời gian qua. Kết quả điều tra cụ thể như sau: Biểu đồ 4.2: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất 100 100 90 89.5 80 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua biểu đồ 4.2. cho thấy tỷ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tại thị trấn Việt Quang là rất cao. Trong đó,
59. 50 nhóm đối tượng cán bộ có sự hiểu biết đúng cao nhất 100% và người dân có sự hiểu biết đạt 89,5%. Qua kết quả phỏng vấn trên thấy sự hiểu biết đúng của cán bộ và người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao cho thấy trình độ nhận thức của người dân tại thị trấn Việt Quang đã được nâng cao về kiến thức pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng. Người dân đã có những cách tiếp cận với những nguồn thông tin thuận lợi tạo điều kiện cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt quang về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất Biểu đồ 4.3. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất 100 100 90 83.36 80 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua những số liệu phỏng vấn trên cho thấy có tỷ lệ hiểu biết đúng về hình thức chuyển đổi QSDĐ là tương đối cao. Trong đó nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 100%, nhóm đối tượng NSDĐ trả lời đúng thấp hơn là 83,36 %. Hiện nay người dân khi nói đến chuyển đổi và chuyển mục đích sử dụng đất vẫn hay có những nhầm lẫn, chưa phân biệt được. Trong thời gian tới cần tăng cường công
60. 51 tác tuyên truyền đến người dân để có thể thấy được hết những lợi ích của hình thức chuyển QSDĐ này. 4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Biểu đồ 4.4. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 100 92.5 90 80 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Như vậy qua điều tra ta thấy sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển nhượng QSDĐ là khá cao và chênh lệch về sự hiểu biết giữa các nhóm đối tượng không lớn. Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ là 92,5 % với 100% của cán bộ quản lý. Có được kết quả trên là do đây là hoạt động diễn ra khá sôi động tại thị trấn Việt Quang cũng như trên địa bàn toàn huyện Bắc Quang, nên người dân thường xuyên được tiếp xúc cũng như tìm hiểu rõ ràng về nó. 4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị thị trấn Việt Quang về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
61. 52 Biểu đồ 4.5. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 100 100 90 80 77.68 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua biểu đồ 4.5 cho chúng ta thấy người dân đã có những hiểu biết khái quát về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nhưng những vấn đề cụ thể cũng như chi tiết về vấn đề này người dân vẫn chưa nắm được như chưa phân biệt rõ nguồn gốc của đất cho thuê lại. Tỷ lệ người dân trả lời đúng khá cao đạt 77,68%, cán bộ quản lý cũng trả lời đạt 100%. Như vậy có thể thấy rằng hoạt động cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn thị trấn Việt Quang diễn ra còn ít nhưng do không nghiên cứu rõ ràng Luật nên tỷ lệ trả lời đúng cao. Cần nâng cao hiểu biết cho người dân hơn nữa để nhằm đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng khi được Nhà nước bảo hộ đầy đủ.
62. 53 4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Biểu đồ 4.6. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 100 100 90 84.09 80 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL Category 2 (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua bảng số liệu điều tra cho thấy sự hiểu biết của người dân thị trấn Việt Quang về tặng cho QSDĐ ở mức cao. Thấy được người dân biết về tặng cho QSDĐ đáng khích lệ 84,09% và cán bộ quản lý hiểu biết đạt 100%. Hình thức tặng cho QSDĐ là hình thức không còn xa lạ với người sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời. Do nhu cầu tặng đất, tách đất cho con cái nên người dân phần nào đã có sự tìm hiểu trình tự thủ tục của hoạt động này. Nhiều người dân tuy chưa nắm rõ quy định nhưng suy nghĩ của họ rất sát và chính xác.
63. 54 4.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất Biểu đồ 4.7. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất 100 100 90 87.3 80 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua bảng điều tra cho thấy sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về thừa kế QSDĐ là cao. Hình thức thừa kế QSDĐ là một hình thức phức tạp nhưng cán bộ quản lý và người dân đã nắm được rõ về quy trình, thủ tục thực hiện quyền thừa kế. Điều này được thể hiện ở tỷ lệ trả lời đúng của CBQL rất cao đạt 100% và 87,3% tỷ lệ đúng của người dân.
64. 55 4.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Biểu đồ 4.8. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ 100 100 88.97 90 80 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là hoạt động khá được quan tâm trên địa bàn thị trấn Việt Quang trong những năm qua do vậy sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Việt Quang về thế chấp QSDĐ khá cao. Nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng 100% cao hơn so với nhóm NSDĐ đạt 88,97%. Do nhu cầu về vốn sản xuất kinh doanh nên người dân thường mang đi thế chấp nên có sự hiểu biết nhất định về thế chấp QSDĐ.
65. 56 4.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Biểu đồ 4.9. Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 100 100 90 80 80.3 70 60 50 Tỷ lệ: % 40 30 20 10 0 CBQL NSDĐ (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ hiểu biết đúng của CBQL và NSDĐ về hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn ở mức thấp hơn so với những hình thức khác. Tỷ lệ hiểu đúng cao hơn là nhóm CBQL với 100% và nhóm NSDĐ đạt 80,3%. Hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà trong thực tế người dân ít có cơ hội tham gia vào, do vậy sự hiểu biết của người dân về lĩnh vực này còn hạn chế.
66. 57 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về chuyển quyền sử dụng đất 100 100 90 85,46 80 70 60 50 Tỷ lệ % 40 30 20 10 0 Cán bộ quản lý Người sử dụng đất Biểu đồ 4.10. Biểu đồ tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Việt Quang về các hình thức chuyển QSDĐ Qua biểu đồ 4.10 ta thấy, tỷ lệ hiểu biết đúng về chuyển QSDĐ ở nhóm đối tượng CBQL là cao hơn đạt 100%, nhóm đối tượng NSDĐ đạt 85,46%. Tuy nhiên sự chênh lệch giữa 2 nhóm đối tượng không quá cao, CBQL là những người địa diện cho quyền lợi và lợi ích của nhân dân, vì vậy họ là những người đi trước tìm hiểu những thay đổi, đổi mới về mọi mặt trong lĩnh vực quản lí đất đai, vì thế sự hiểu biết của họ cũng hơn so nhóm đối tượng NSDĐ 4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang. Qua quá trình thực tập nghiên cứu về công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, cùng với việc điều tra phỏng vấn ý kiến người dân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thực tế cho thấy có những
67. 58 thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển QSDĐ và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất như sau: 4.4.1. Thuận lợi Người dân đã có những hiểu biết nhất định, đúng đắn và có sự quan tâm hơn đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Họ có sự chủ động trong việc tìm kiếm, nghiên cứu Luật, có những sự đóng góp vô cùng cần thiết. Cán bộ địa chính có nhận thức đúng vị trí, tầm quan trọng của công tác chuyển QSDĐ, tâm huyết với công việc. Công tác quản lý của thị trấn cũng như trình độ chuyên môn của các cán bộ ngày càng cao, công tác tuyên truyền đến người dân được triển khai một cách hợp lý. Các thủ tục rờm rà không cần thiết đã được loại bỏ với sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (một cửa) đã phần nào giúp cho công tác tiếp nhận, quản lý tốt hơn tránh sự phiền hà cho người dân. 4.4.2. Khó khăn Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai vẫn còn chồng chéo, còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn. Tình trạng người dân chưa nắm rõ pháp luật về đất đai dẫn đến việc hồ sơ chuyển quyền thường không đủ giấy tờ cần thiết, sửa chữa nhiều lần làm mất thời gian của cả người dân và cán bộ. Nguồn nhân lực cán bộ đáp ứng không đủ, sự hiểu biết của người dân hạn chế, sự phối hợp giữa người dân và quản lý chưa đồng nhất. Mặt khác việc mua bán không khai báo chính quyền, không làm thủ tục hành chính, không đúng mục đích, là những khó khăn cần giải quyết. 4.4.3. Giải pháp Từ những khó khăn, tồn tại trên, trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng mặc dù các cấp chính quyền địa