Khóa luận Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Nội dung text: Khóa luận Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT o0o NGUYỄN THỊ MINH THƯ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY Ngành: Luật kinh doanh HÀ NỘI - 2016
2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LỜI CẢM ƠN o0o Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè. Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức NGUYỄN THỊ MINH THƯ chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫ n em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rấPHÁPt bận rộn với côngLU viẬệc nhưngT V côỀ vẫ nĐ luônỊNH dành th GIÁời gian và Đ tâmẤ huyTết để tận tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận. Cuối cùng, em xinT gẠửi I lờ iVI cảm Ệ ơnT đế nNAM gia đình, tập thể lớp K57LKD, và những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống. KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Ngành: Luật kinh doanh Sinh viên Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung Nguyễn Thị Minh Thư Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Thư Lớp: K57-LKD Khóa: QHL-2012 HÀ NỘI – 2016
3. LỜI CẢM ƠN Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè. Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống. Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Minh Thư
4. DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT 1. Luật Đất đai năm 1987 1. Luật Đất đai được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 2. Luật Đất đai năm 1993 2. Luật Đất đai số 24/L-CTN ngày 14/07/1993 3. Luật Đất đai năm 2003 3. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 4. Luật Đất đai năm 2013 4. Luật Đất đai số 22/2013/L-CTN ngày 09/12/2013 5. Luật Giá năm 2012 5. Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 6. Luật Phổ biến, giáo dục 6. Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật pháp luật năm 2012 số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012 7. Nghị định số 44/2014/NĐ- 7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày CP ngày 15/05/2014 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 8. Thông tư số 36/2014/TT- 8. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT BTNMT ngày 30/06/2014 ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
5. MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7 1.1. Khái niệm định giá đất 7 1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 8 1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất 8 1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất 9 1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất 10 1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 12 1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993 12 1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 14 1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai năm 2013 17 1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam 20 1.5. Vai trò của định giá đất 21 1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất 21 1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước 22 1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 25 2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay 25
6. 2.1.1. Thẩm quyền định giá đất 25 2.1.2. Nguyên tắc định giá đất 26 2.1.3. Phương pháp định giá đất 27 2.1.4. Kỹ năng định giá đất 36 2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay 38 2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được 38 2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất 41 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 45 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất 45 3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 47 3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số gợi mở cho Việt Nam 49 3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất 49 3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất 51 3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất 54 3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 56 3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất 56 3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất 58 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 PHỤ LỤC
7. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhận định về giá trị của đất đai, tại trang 86 cuốn “Sự bí ẩn của tư bản” Hermdo De Soto đã viết: “Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước tiên tiến, ở các nước đang phát triển con số này là gần ba phần tư”. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển. Vì thế nếu pháp luật không thể huy động tối đa tiềm năng 75% của cải này của quốc gia thì thật đáng lo ngại. Nhận thức được tầm quan trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc phát triển các chính sách đất đai và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước với nhiệm vụ trọng tâm là hoàn chỉnh các công cụ quản lý đất đai bao gồm: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai và hành chính trong quản lý đất đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do chuyển nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thì lần đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm sau đó khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết về khái niệm giá đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất và giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường. Điều đó đã tạo nên sự đổi mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là các quy định về định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia. Những thành tựu mà luật mang lại cho đất nước và người dân không nhỏ, tuy nhiên qua 10 năm thực tiễn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước bộc lộ những bất cập cần phải khắc phục. Các bất cập điển hình đó là việc xác định giá đất sao 1
8. cho sát giá trị thị trường thực sự rất khó, làm tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng trong cơ chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư và gây bức xúc cho người bị Nhà nước thu hồi đất khi tiếp nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng1. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế và chưa có quy định cụ thể2 Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải quyết những khó khăn, bất cập còn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013 có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Với trọng tâm là các quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Em hi vọng những tìm hiểu, nghiên cứu của mình có thể góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Định giá đất luôn là một vấn đề thu hút sự quan tâm của giới khoa học nói chung và khoa học pháp lý nói riêng. Từ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đến nay khi Luật Đất đai năm 2013 đã thi hành được gần 02 năm đã có nhiều hội thảo khoa học được tổ chức với các bài tham luật liên quan đến đề tài khóa luận, tiêu biểu đó 1 Xem Thanh Hường, Nguồn VnMedia, “Nhức nhối những bất cập của Luật Đất đai năm 2003”, bài đăng ngày 01/03/2012 Website: 2 Xem Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban nội chính trung ương, “Những bất cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị”, bài đăng ngày 12/08/2013 Website: so-kien-nghi-291983/ 2
9. là: Hội thảo: “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012 với các tham luận của TS. Trần Kim Chung “ Định giá đất và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta”và của TS. Trần Quang Huy, “Phương án giải quyết hài hòa mối quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế”; hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức tháng 10/2014 trong đó có tham luận của PGS.TS.Nguyễn Quang Tuyến, “Bình luận nội dung các quy định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” và của PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, “Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất”; hội thảo về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá Việt Nam tổ chức tại Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Liên quan đến đề tài nghiên cứu, cũng có một số bài viết dưới hình thức bài đăng tạp chí như: tác giả ThS. Đặng Anh Quân “Bàn về giá đất của Nhà nước”, Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006; tác giả Lưu Quốc Thái “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/201; tác giả Phạm Văn Bằng “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012; tác giả Nguyễn Thị Dung “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san tháng 11/2014; TS. Nguyễn Thị Nga “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015. Phân tích chuyên sâu là các đề tài khoa học, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp có đề cập đến định giá đất. Tiêu biểu trong số đó là: Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp (2012), trường Đại học Luật Hà Nội: “ Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”, Đoàn Thị Huyền, Luận văn thạc sĩ (2013), trường 3
10. Đại học Luật Hà Nội: “Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam”, Nguyễn Thị Thùy Linh, Luận văn thạc sĩ (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”, Nguyễn Ngọc Hà, Luận văn thạc sĩ (2016), Học viện Khoa học Xã hội: “Định giá đất khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.” Các công trình nghiên cứu trên đây dù phân tích trực tiếp hay phân tích gián tiếp đều đã đề cập đến một số khía cạnh nhất định liên quan đến định giá đất. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được gần 02 năm, nội dung pháp luật về định giá đất có nhiều thay đổi nên chưa có nhiều các công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Bởi vậy trên cơ sở kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trước và đồng thời tập trung phân tích các quy định mới của luật, em hi vọng khóa luận mang ý nghĩa thời sự và góp phần làm phong phú khoa học pháp lý. 3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định của pháp luật hiện hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật trước đó. Thứ hai, về phạm vi nghiên cứu. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất – một loại bất động sản đặc biệt nhất. Nghiên cứu về định giá đất, khóa luận chỉ nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Đó là những chế định pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá đất. 4
11. 4. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là: Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về định giá đất, cùng với đó là tóm tắt lịch sử hình thành và phát triển các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập còn tồn tại để từ đó có những định hướng giải quyết. Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Khi nghiên cứu đề tài, em đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê nin. Song song với đó là việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Phương pháp diễn giải và phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở chương 1 để nghiên cứu về những lý luận cơ bản về giá đất và định giá đất. Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập thông tin được sử dụng chủ yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích giúp làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xác định giá đất. Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng để thu thập các tài liệu, các thông tin trên mạng Internet khi nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về định giá đất. Tại chương 3, phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luận được sử dụng chủ yếu để khái quát kinh nghiệm về định giá đất của một số nước trên thế giới và đưa ra các định hướng giúp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật định giá đất tại Việt Nam. 5
12. 6. Bố cục Với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận gồm có 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật về định giá đất tại Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 6
13. CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1. Khái niệm định giá đất Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.” Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản, định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh giá lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định giá, tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” “Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đưa ra khái niệm: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế 7
14. và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất.”3 Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm: Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền; Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định; Thứ ba, tại một địa điểm nhất định; Thứ tư, tại một thời điểm nhất định; Thứ năm, cho mục đích xác định. Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau: “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”4 Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách quan, minh bạch, chính xác và cụ thể. 1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. 3 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Giáo trình Định giá đất,năm 2005, trang 44 4 Xem Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013, trang 11. 8
15. Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước. Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Luật này. 1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây: Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối. Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.5 Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy 5 Xem Lời nói đầu Luật đất đai năm 1987 9
16. định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan. 1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc thực hiện mục tiêu, định hướng định giá để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong thực tiễn đời sống, sản xuất kinh doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.6 Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất. Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực tế, bởi vì giá đất không chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn có sự vận động. Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.7 Giá đất còn được thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về “giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Theo quy định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm 2013. Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115 Luật đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ 6 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113. 7 Xem Điều 114 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 10
17. quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định cũ giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Thực tế trong cơ chế thị trường tại Việt Nam hiện nay, giá đất giao dịch rất quan trọng. Đó là mức giá do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái các quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và những người có liên quan, Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch mà chỉ có những tác động cần thiết để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá của thị trường. Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định); đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thứ hai, hình thức định giá đất Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất, do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hoàn cảnh sẽ có kết quả khác nhau. Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó là: định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này. Hình thức định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất. Hình thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể. Định giá đất hàng loạt là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.8 Kết quả định giá đất hàng loạt mang tính chính xác tương đối vì đây là kết quả của 8 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 50. 11
18. bài toán suy luận giá từ các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các địa điểm và phương pháp suy luận. Khi thực hiện biện pháp định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỉ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình về giá và đảm bảo đủ mật độ.9 Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định giá cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.10 Pháp luật đất đai tại Việt Nam có quy định về tư vấn giá đất thông qua nghiệp vụ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 115 Tư vấn xác định giá đất và Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất. Theo đó, luật đã quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất và giá đất do tư vấn xác định sẽ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá đất. Điều đó đã khẳng định vai trò của tổ chức tư vấn giá đất bởi trong các quy định trước đây, giá đất tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo. Với sự tham vấn của các tổ chức tư vấn, quy trình định giá đất của Nhà nước sẽ được rút ngắn, giá đất được đảm bảo sát với giá thị trường, và nhận được sự đồng thuận của người dân các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai sẽ giảm bớt. 1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993 Trong thời gian này, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm ra đời trên cơ sở Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên các văn bản pháp luật đất đai thời kì này như Luật 9 Xem Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ – Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012, trang 30. 10 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 53 12
19. Đất Đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các quan hệ nhà đất nặng nề cơ chế cấp phát, xin cho. Luật Đất Đai đầu tiên của Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không được tự do dịch chuyển trên thị trường. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định.11 Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây: tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thời hạn sử dụng đất đã hết; người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất giao không đúng thẩm quyền quy định; cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.12 Trong trường hợp thu hồi đất, người được giao đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.13 11 Xem Điều 16 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 12 Xem Điều 14 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 13 Xem Điều 48 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 13
20. Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.14 Trong 57 điều của Luật Đất Đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn không có điều khoản nào quy định cụ thể về định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai đoạn này cho thấy sự thiếu vắng các nền tảng pháp lý cần thiết cho công tác định giá đất. Điều này dẫn đến các giao dịch “ngầm” về đất đai khi các quy định pháp luật không đáp ứng được nhu cầu về chuyển dịch đất đai của thị trường. Vì vậy, có thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này kém phát triển. 1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản thực sự có bước chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 17) và thừa nhận quyền sử dụng đất có thể chuyển dịch. Theo đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời có quy định tại Khoản 2 Điều 3: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là có giá. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước. Luật Đất đai năm 1993 có quy định: căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.15 Như vậy Nhà nước xác định giá các loại đất trên cơ sở 06 loại. Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Trong giai đoạn này, trên thị trường không có các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất vì pháp luật chỉ quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển 14 Xem Điều 49 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 15 Xem Điều 11 Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993 14
21. quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá từng loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.” Luật Đất đai năm 1993 quy định đất có giá là một bước tiến đáng kể so với các quy định pháp luật trước đây nhưng chưa đưa được giá đất hướng tới giá do thị trường xác định, điều này tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích trữ trong sử dụng đất đai và xuất hiện tham nhũng trong quản lý đất đai.16 Đến năm 1994, Nhà nước mới quyết định bước đi cụ thể về quá trình công nghiệp hóa đất nước đến năm 2000.17 Từ đây, thực tế của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã cho thấy hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không đáp ứng được yêu cầu của quá trình đầu tư và phát triển dựa trên cơ chế thị trường. Vì vậy, để giải quyết tốt hơn vấn đề chuyển dịch đất đai trong quá trình đầu tư và phát triển, Chính phủ luôn phải ban hành các chính sách mới để điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp hơn với giá đất hình thành trên thị trường. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 87-CP quy định khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các nghị định này, tiền sử dụng đất mà người được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất đều được tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994.18 Nói chung, giá đất tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng như bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 10% đến 30% giá đất trên thị trường19. Để giảm bớt khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, Chính phủ phải thường xuyên điều chỉnh lại hệ số tính giá đất K. 16 Xem Nguyễn Ngọc Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp “ Pháp luật về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Hà Nội, năm 2013, trang 11 17 Xem Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng giai cấp công nhân trong giai đoạn mới. 18 Xem Điều 4 Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. 19 Xem GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi,bổ sung gì cho Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 11 (148) tháng 06/2009. 15
22. Ngày 13/05/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg về việc điều chỉnh lại hệ số tính K, cho phép áp dụng hệ số K có giá trị từ 0,5 tới 1,8.20 Tới ngày 21/03/1998, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994, trong đó giá sàn được phép giảm 50% và giá trần được phép tăng 50%.21 Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được thông qua với 14 điểm sửa đổi tuy nhiên không có điểm nào sửa đổi hay bổ sung các quy định về giá đất của Luật Đất đai năm 1993. Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, vì Luật Đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất nên, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.22 Như vậy 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện đầy đủ các mặt của quá trình đổi mới chính sách đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Giá đất đã được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn quản lý theo cơ chế bao cấp dựa trên quyết định hành chính để định giá đất theo thẩm quyền của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Có thể nói, pháp luật về 20 Xem Điều 1 Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 21 Xem Điều 1 Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 4 của Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. 22 Xem Điều 12 Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001 16
23. định giá đất trong giai đoạn này tuy đã được hình thành và có sự tiến bộ nhất định nhưng chưa thực sự sát với yêu cầu thực tế. 1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là một bước tiến vượt bậc trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai tại Việt Nam. Với 146 điều và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Lần đầu tiên, các quy định về định giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết bằng nhiều Nghị định và Thông tư. Các quy định pháp luật về định giá đất được thể hiện trong các văn bản tiêu biểu như sau: Một là, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Hai là, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ba là, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Bốn là, Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Năm là, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Sáu là, Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Bảy là, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Tám là, Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương 17
24. pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Chín là, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Mười là, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể: Một là, Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng kí hoạt động tư vấn về giá đất Hai là, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 ( hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản) Thật sự pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về định giá đất nói riêng trong giai đoạn này đã hoàn thiện, đầy đủ, cụ thể và chi tiết hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước. Nổi bật tại các điểm: Thứ nhất, lần đầu tiên đưa ra khái niệm giá đất, các nguyên tắc xác định giá đất, giao cho Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Căn 18
25. cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.23 Thứ hai, quy định nguồn hình thành giá đất. Giá đất không chỉ do Nhà nước quy định theo pháp luật trước kia, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, giá đất hình thành từ 03 nguồn: do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.24 Thứ ba, cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ định giá đất tư vấn giá đất. Điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động cho các tổ chức này cũng đã được quy định cụ thể. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.25 Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 đã công nhận giá đất hình thành trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Đây là một bước tiến quan trọng trong lịch sử phát triển pháp luật đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vẫn còn rất mơ hồ; khung giá đất của Nhà nước cũng chênh lệch rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Ông Bùi Ngọc Tuân - cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) đã nhận định: “ Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã 23 Xem Điều 56 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 24 Xem Điều 55 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 25 Xem Điều 57 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 19
26. không khớp với nhu cầu thực tế.”26 Do đó, để khắc phục các vấn đề này, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về định giá đất đã được đặt ra. 1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam Từ xa xưa, nhân dân ta đã có câu: “Tấc đất, tấc vàng”. Lịch sử tồn tại, phát triển của xã hội loài người từ trước đến nay cũng như từ nay về sau đã và sẽ tiếp tục chứng minh rằng, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của mỗi quốc gia. Thực vậy, xét về mặt kinh tế, tài nguyên đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một phương tiện cơ bản đối với sự tồn tại của cả một cộng đồng, xã hội. William Petty cũng đã khẳng định: “Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất’’ 27 Xét về mặt xã hội,tài nguyên đất đai là lãnh thổ, là nơi cư trú của cả cộng đồng. Nó luôn được con người bảo vệ, gìn giữ bằng sức lao động và nhiều khi bằng cả xương máu của nhiều thế hệ. Đất đai còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với an ninh quốc phòng. Do đó, việc quản lý, bảo vệ tài nguyên đất đai là mục tiêu hàng đầu của mọi quốc gia trong mọi thời đại. Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai này thông qua hệ thống cơ quan nhà nước được thành lập từ trung ương đến địa phương với các nội dung quản lý được quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 2013 như : ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xác định địa giới hành chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong đó, xác định giá đất là một nội dung quản lý rất khó. Khẳng định đất có giá điều đó có nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa – loại hàng hóa đặc biệt. Xác định giá của loại hàng hóa này không phụ thuộc vào một mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: yếu tố cung – cầu trên thị trường, yếu tố kinh tế, yếu tố tâm lý, yếu tố pháp 26 Xem D.Ngọc Hà, Tuổi trẻ online, “Giá đất: quy định một đàng, thực tế một nẻo”, 20/12/2010 Website: 27 Website: 20
27. lý Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch. Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn hình thành giá đất cơ bản là do Nhà nước quy định. Giá đất ban hành được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế. Qua việc định giá đất, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Giá đất đã được xác định là cơ sở để xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước như tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Như vậy, sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Pháp luật đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đất trên thị trường thì cũng phải thừa nhận giá đất gắn với quá trình chuyển nhượng đó. Vấn đề được đặt ra ở đây là công tác định giá đất phải được thực hiện cụ thể, chi tiết, công khai và minh bạch để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường có nhiều biến động nhằm tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan. 1.5. Vai trò của định giá đất 1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung và của quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Cùng một loại đất ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng một loại đất ở cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau có giá thị trường khác nhau. Tuy nhiên người sử dụng đất không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết để đánh giá đúng và đủ giá trị của đất đai. Vì vậy, với sự tư vấn của các định giá viên, giá ước lượng được đưa ra sẽ phản ánh đúng giá của thị trường, người sử dụng đất sẽ không bị thiệt thòi. 21
28. Thứ hai, đất đai được thừa nhận là có giá và giá trị đó được tính bằng tiền để người sử dụng có thể dễ dàng đem ra trao đổi; sử dụng làm tài sản đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong các hợp đồng vay mượn hay thế chấp hoặc được sử dụng để góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thứ ba, việc định giá đất được thực hiện một cách hiệu quả sẽ giúp người sử dụng đất nhận thức được đầy đủ giá trị của đất, từ đó họ sẽ quan tâm nhiều hơn nữa đến việc khai thác và sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên đất; nâng cao ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên này. 1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước Thứ nhất, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Giá đất là một công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. “ Bởi quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai” 28. Đồng thời thông qua công cụ này, Nhà nước sẽ điều chỉnh cân bằng mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan. Thứ hai, giá đất được hình thành là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí Nếu định giá đất không đúng, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng về lợi ích kinh tế. Do đó việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội. Thứ ba, Nhà nước khi thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển kinh tế, xã hội nhu cầu sử dụng đất sẽ phát sinh, theo đó cần tiến hành thu hồi đất. Trong trường hợp này, định giá đất có vai trò rất quan trọng để xác định tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Định giá đất đầy đủ, chính xác, công khai, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp đẩy nhanh 28 Xem Công Thành (TTXVN), “Những đổi mới cần thiết trong quản lý giá đất”, năm 2013 Website: dat/20132/184631.vnplus 22
29. tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Ngược lại nếu định giá đất thiếu chính xác sẽ có sự phản đối mạnh mẽ của người dân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, tiến độ thực hiện các dự án cũng sẽ bị kéo chậm lại. Vì vậy, có thể khẳng định, định giá đất có ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định chính trị, xã hội của mỗi quốc gia. 1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản Thứ nhất, định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản. Định giá đất chính xáccòn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường. Đất sẽ có mức giá như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau hoặc đối với khu vực có điều kiện tự nhiên như nhau. Thứ hai, giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam. Như vậy, tại chương 1 của khóa luận, em đã làm rõ các khái niệm về định giá đất, pháp luật về định giá đất cũng như vai trò và sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, đặc biệt là về chủ thể, khách thể, nội dung của pháp luật về định giá đất. Trong đó, em cũng đã đưa ra khái niệm: “Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra”29. Ngoài ra, em đã khái quát lại lịch sử hình thành và phát triển các quy định về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013. Lịch sử đó đã chứng minh sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Từ việc không công nhận giá trị của quyền sử dụng đất đến việc công nhận giá trị của quyền 29 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113. 23
30. sử dụng đất rồi đến việc thừa nhận giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị trường, từ việc không cho phép các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đến việc cho phép thực hiện các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất và khẳng định đó là một nguồn hình thành giá đất đã cho thấy sự đổi mới, sự phát triển trong lập pháp. Giá đất được xác định là căn cứ cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất điều này đã đặt ra một yêu cầu. Đó là cần đảm bảo sao cho giá đất được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan; góp phần ổn định an ninh chính trị - xã hội quốc gia. 24
31. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay 2.1.1. Thẩm quyền định giá đất Theo quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay, thẩm quyền định giá đất thuộc về Nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất chuyên nghiệp. Cụ thể: Thứ nhất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2914 quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Chính phủ ban hành khung giá đất làm cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất ở địa phương. Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp.” Tiếp đó, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Căn cứ vào kết quả tư vấn, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 khi lần đầu tiên tổ chức tư vấn giá đất được tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất. Việc bổ sung quy định về sự tham gia của cơ quan tư vấn giá đất trong 25
32. Hội đồng thẩm định giá đất sẽ góp phần bảo đảm sự khách quan trong công tác định giá đất. Thứ hai, pháp luật đất đai cũng quy định thẩm quyền định giá đất của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: Một là, khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu. Hai là, khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan. Ba là, khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể các bên yêu cầu. Cũng theo quy định của Điều 115 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất của tổ chức tư vấn phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất. 2.1.2. Nguyên tắc định giá đất Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất. Theo đó việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: Thứ nhất, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Mảnh đất cần định giá là đất trồng cây hàng năm sẽ có giá khác với đất trồng cây lâu năm, mảnh đất cần định giá là đất ở tại nông thôn sẽ có giá khác với đất ở tại đô thị Thứ hai, theo thời hạn sử dụng đất Thứ ba, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Định giá đất luôn hướng đến một mục tiêu đó là giá đất được xác định sát với giá thị trường. Tuy nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết để đạt được mục tiêu này. Thứ tư, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá 26
33. như nhau.Quy định này thể hiện sự công bằng và khách quan trong định giá đất. Có như thế mới nhận được sự đồng thuận từ phía người dân, sẽ không có sự so đo, tị nạnh giữa người dân của các vùng đất tương tự nhau về giá đất. 2.1.3. Phương pháp định giá đất 2.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá30, được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất31. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng, giá trị thị trường của một bất động sản ( trong đó có đất đai) có mối liên hệ mật thiết với giá của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Theo lý luận kinh tế học, hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá.32 Do đó, khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, người định giá phải dựa trên các đặc điểm tương tự của thửa đất cần định giá với thửa đất so sánh để hiệu chỉnh, tăng hay giảm mức giá chỉ dẫn để xác định mức giá của thửa đất cần định giá. 30 Xem Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 31 Xem Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 32 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên) và Th.S. GV Nguyễn Văn Quân, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, “Giáo trình định giá đất”, Hà Nội, năm 2005, trang 67. 27
34. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây33: Thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin. Cần khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: (1) Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, (2) Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, (3) Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, (4) Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Thứ hai, phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất cần định giá với các thửa đất so sánh. Từ đó, có sự điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh. Thứ ba, ước tính giá đất của thửa đất cần định giá. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất ước tính Giá đất của Mức điều chỉnh về giá do của thửa đất cần = từng thửa đất các yếu tố khác biệt của từng định giá theo từng so sánh thửa đất so sánh với thửa đất thửa đất so sánh 33 Xem Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 28
35. Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước ba, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%. Về ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp34: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện được sự đánh giá của thị trường và là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Tuy nhiên phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được, các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử và phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp. 2.1.3.2. Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)35, được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất36. Phương pháp chiết trừ dựa trên cơ sở lý luận cho rằng bất cứ tài sản trên đất nào cũng phải gắn với một thửa đất nhất định. Khi tiến hành giao dịch không thể tách rời giá trị của hai bất động sản này. Do đó, trên cơ sở tổng giá trị bất động sản loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ xác định được giá đất. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây37: 34 Xem Website tiep-467.html 35 Xem Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 36 Xem Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 37 Xem Điều 4 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 29
36. Thứ nhất, cần khảo sát thực địa và thu thập thông tinvề thửa đất có tài sản gắn liền với đất cần định giá và tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Thứ hai, xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo công thức: Giá trị hiện tại của Giá trị xây dựng mới tài sản gắn liền với = tại thời điểm định giá - Giá trị hao mòn đất của bất động sản đất so sánh Thứ ba, ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức: Giá trị đất của Giá trị bất Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền bất động sản so = động sản so - với đất của bất động sản so sánh sánh sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất Giá trị của bất động sản so sánh = động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh Thứ tư, xác định giá đất của bất động sản cần định giá Về ưu, nhược điểm của phương pháp chiết trừ: cơ bản, các kỹ thuật của phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh trực tiếp giống nhau nên phương pháp chiết trừ cũng mang những ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp, hơn nữa phương pháp này cho kết quả thẩm định mang tính khách quan, có mức độ tin cậy cao vì giá đất được xác định từ giá đã chuyển nhượng trên thị trường của các thửa đất so sánh. Tuy nhiên phương pháp chiết trừ cũng có các nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp và vì chi phí nguyên vật liệu, nhân công đối với mỗi loại tài sản gắn liền với đất là khác nhau, chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị tài sản, có những chi phí không tạo ra giá trị nên phải cân nhắc và tính toán 30
37. kỹ lưỡng mới đảm bảo sự chính xác và bên cạnh những kiến thức về thị trường, thẩm định viên cũng phải có những kinh nghiệm, kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng để có thể áp dụng phương pháp này. 2.1.3.3. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh38, được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.39 Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau 40 Vì thế, khi coi đất đai là một khoản tiền đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lãi nhất định, khoản lãi đó được xem như là thu nhập của đất đai. Từ việc xác định khả năng cho thu nhập của đất có thể xác định được giá đất. Đây chính là cơ sở của phương pháp thu nhập. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây41: Thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá. Đây là thu nhập bình quân một năm được tính từ số tiền bình quân thu được trong 03 năm hay 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá hoặc tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo mục đích sử dụng của thửa đất. 38 Xem Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất 39 Xem Điểm c, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 40 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên) và Th.S. GV Nguyễn Văn Quân, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, “Giáo trình định giá đất”, Hà Nội, năm 2005, trang 60. 41 Xem Điều 5 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 31
38. Nếu không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường. Thứ hai, khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá Thứ ba, xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng Thu nhập bình = - Chi phí bình quân một năm bình quân một năm quân một năm Thứ tư, xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá trị của thửa Thu nhập ròng bình quân một năm = đất cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh. Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau: rx (1+ r)n Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = (1+r)n– 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá tính theo năm Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất của thửa Giá trị của thửa đất cần định giá = đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá Về ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập: Phương pháp này chủ yếu phù hợp với đất có thu nhập mà thu nhập ổn định đối với đất đai lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nên xác định thu nhập của đất là một việc khó khăn. Điều này đòi hỏi người định giá đất phải có những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm nhất định. 32
39. 2.1.3.4. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản42, được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính43. Phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở lý luận cho rằng đặc tính của đất đai là chịu ảnh hưởng lớn từ các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất có thể tăng lên một cách đáng kể khi có quy hoạch và tiềm năng phát triển cũng sẽ lớn hơn nhiều. Do đó lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí ước tính sẽ xác định được giá đất. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây44: Thứ nhất, khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. Thứ hai, ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính 42 Xem Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 43 Xem Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 44 Xem Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 33
40. đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Thứ ba, ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản chi phí phát triển này bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thứ tư, đối với trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau: n TRi Tổng doanh thu phát triển =  i i 1 (1 r) n Ci Tổng chi phí phát triển =  i i 1 (1 r) Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản). - n là số năm thực hiện dự án 34
41. Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức: Giá trị của thửa Tổng doanh thu = - Tổng chi phí phát triển đất cần định giá phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất của thửa Giá trị của thửa đất cần định giá = đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá Về ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán một cách chuẩn xác để có thể đưa ra một giá đất phù hợp. Do đó, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện có trình độ chuyên môn , kỹ thuật cao. 2.1.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành45, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Cơ sở lý luận của phương pháp này là: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có chu kì 05 năm, một chu kì khá dài. Bảng giá đất không thay đổi trong một thời gian dài như vậy có thể dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định không theo kịp với các thay đổi của thị trường. Vì thế pháp luật đã quy định bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương có thể xác định hệ số điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây46: Thứ nhất , khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời 45 Xem Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất 46 Xem Điều 7 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 35
42. gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất; nếu thửa đất có thể xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất thuộc khu vực định giá đất và thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. Nếu tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. Thứ hai, xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. Thứ ba, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đấtxác định hệ số điều chỉnh giá đất. Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa Giá đất trong = x Hệ số điều chỉnh giá đất đất cần định giá bảng giá đất Về ưu, nhược điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất rất đơn giản trong việc xác định giá đất cụ thể, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí và một phần làm nhẹ nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp đối với Nhà nước. Ngoài ra, khi xác định hệ số điều chỉnh giá đất các địa phương dễ xác định phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương mà vẫn đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường. 2.1.4. Kỹ năng định giá đất Định giá đất mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp luật và tính xã hội. Vì thế công việc này đòi hỏi người định giá đất phải có các kiến thức nền tảng về kinh tế, tài chính, pháp luật và kiến thức xã hội, kinh nghiệm sống. Cụ thể, các kỹ năng cần có của người thực hiện công việc định giá đất là: 36
43. Thứ nhất, kỹ năng phân tích, đánh giá Người định giá đất phải có một cái đầu sắc sảo, khả năng quan sát tinh nhạy có thể nhìn thấy nhiều chi tiết nhỏ của vấn đề, phải có sự suy nghĩ, cách lập luận logic để có thể phân tích và đánh giá một cách chính xác các nguồn lực, tiềm năng phát triển, thế mạnh hay hạn chế, hay dự đoán được xu hướng biến động giá trị của đất. Thứ hai, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch Người định giá đất sẽ phải quản lý rất nhiều danh mục về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng, diện tích, các dự án đầu tư, các quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất của thửa đất đang tiến hành định giá cũng như các thửa đất so sánh. Sự giám sát và lập kế hoạch nghiên cứu, thẩm định đánh giá các hoạt động bên trên cũng được thực hiện thường xuyên. Do đó, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch là một kỹ năng quan trọng, cần có của người định giá đất. Thứ ba, các kỹ năng giao tiếp Giao tiếp thật sự có sức mạnh rất to lớn không chỉ trong nghề định giá đất mà còn ở nhiều nghề khác nữa. Khả năng giao tiếng trôi chảy, tế nhị, khả năng đàm phán, thương lượng, khả năng thuyết trình sẽ không chỉ giúp người định giá đất hoàn thành tốt hơn công việc của mình mà còn giúp họ đi xa hơn trên con đường thăng tiến. Thứ tư, kỹ năng làm việc độc lập và kỹ năng làm việc nhóm Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và người định giá. Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá 47 Bên cạnh kỹ năng làm việc độc lập, người định giá đất còn cần có kỹ năng làm việc nhóm. Vì trong thời đại ngày nay, khi khoa học kỹ thuật ngày càng phát triển thì yêu cầu làm việc theo nhóm là cần thiết hơn bao giờ hết. Đơn giản vì không 47 Xem Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản phần kiến thức định giá của Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh bất động sản Goldland, Hà Nội, năm 2008, trang 31 Website: 37
44. có ai hoàn hảo, làm việc theo nhóm sẽ tập trung những mặt mạnh của từng người và bổ sung cho nhau. Hơn nữa, chẳng ai có thể khẳng định họ sẽ luôn luôn tự mình hoàn thành tốt mọi việc. Một nhóm làm việc có sự hợp tác chặt chẽ, phối hợp ăn ý, mọi người trong nhóm đưa ra những ý tưởng và người khác thì phản biện để xây dựng lên một kế hoạch, giải pháp hoàn thiện là sức mạnh của thành công. Thứ năm, trung thực, khách quan, cẩn thận Trong công việc định giá, chỉ cần sai một li là có thể đi một dặm rồi. 100.000 đồng chỉ khác 1.000.000 đồng một số "0" nhưng giá trị của chúng lại khác nhau rất nhiều. Sự sai sót khi ghi thêm hay bớt một con số này có thể là do bất cẩn hay là cố tình làm để mưu cần lợi ích riêng đều đem đến những hậu quả nghiêm trọng. Người định giá đất phải công bằng, tôn trọng sự thật, không được thành kiến, thiên vị khi thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Định giá đất là công việc đòi hỏi sự chính xác cao, do đó, nếu không có ba đức tính này, người định giá đất khó có thể hoàn thành được công việc. Thứ sáu, có kiến thức về pháp luật, kinh tế và xã hội. Đó là những yêu cầu chuyên môn mà mọi người định giá đất cần phải có. Sự hiểu biết sâu rộng về nhiều lĩnh vực này là nền tảng vững chắc giúp họ thực hiện công việc của mình. Thứ bảy, kỹ năng sử dụng thành thạo Word, Excel, Power Point Microsoft Word là công cụ soạn thảo văn bản. Microsoft Excel là chương trình xử lý bảng tính giúp thiết lập, xử lý bảng và tính toán. Microsoft Power point gồm bộ soạn thảo và thiết lập hệ trình chiếu. Sử dụng thành thạo ba công cụ này là kỹ năng mềm không chỉ riêng công việc định giá đất mà còn rất nhiều công việc khác yêu cầu. Đây là một giải pháp rất hữu dụng đối với người sử dụng, giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức cho các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp hay cá nhân. 2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay 2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được 2.2.1.1. Quy định về giá đất cụ thể Điểm sáng được dư luận xã hội đón nhận một cách tích cực nhất đối với giá đất hiện nay là quy định về giá đất cụ thể. Không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước, 38
45. giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đã được phân hóa thành hai loại là bảng giá đất và giá đất cụ thể.48 Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Đó là những thay đổi tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước. Bởi: Thứ nhất, áp dụng các loại đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai. Ví dụ, tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ phải ở một mức khác so với trường hợp tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức. Thứ hai, do phụ thuộc rất nhiều yếu tố nên giá đất luôn luôn biến động, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài. Với chu kì là 05 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Và theo lý thuyết, giá đất cụ thể thường cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất. Rõ ràng, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan. 2.2.1.2. Giá đất tăng để gần hơn với giá thị trường Chu kì bảng giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định là từ 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019. Theo Văn bản số 21/BC-BTNMT báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng Bảng giá đất năm 2015 của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất năm 2015 ở 02 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP HCM đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực. Cụ thể, giá đất cao nhất Việt Nam tại Hà Nội có mức 162 triệu đồng/m2, đó là các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ, tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá 48 Xem Nguyễn Thị Dung, bài viết “Về giá đất trong luật đất đai năm 2013” trên Tạp chí Luật học – Đặc san tháng 11/2014, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013 , trang 17 39
46. đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3,96 triệu đồng/m2 tại phường Dương Nội. Tại TP HCM, giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162 triệu đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai mức giá thấp nhất tại các quận là 1,5 triệu đồng/m2. Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m2, cao nhất là 15 triệu đồng/m2. Ngoài ra, năm 2015, cả nước có 15 đô thị loại I, so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13%. Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%, Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) 40,0%; Nam Định (tỉnh Nam Định) tăng 20,0%; Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế) 25,0%; Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) tăng 40,0%. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%; Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) 33,33%; Cần Thơ 5,88% và Đà Nẵng 163,48%.Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m2. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở đô thị cao nhất là 51 triệu đồng đồng/m2; thành phố Đà Lạt là địa phương có mức giá đất ở đô thị tối đa thấp nhất 18,144 triệu đồng/m249. Đối với giá đất thương mại, dịch vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết phần lớn các tỉnh quy định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 70% - 80% mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh Hà Giang, Gia Lai có giá đất thương mại, dịch vụ bằng 100% giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh có giá đất thương mại, dịch vụ thấp so với giá đất ở cùng vị trí Hưng Yên (bằng 40%), Khánh Hòa (bằng 30%), Kiên Giang (bằng 42%). Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2015 cơ bản phù hợp với giá đất thị trườngvà có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời 49 Xem Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài đăng ngày 14/05/2015. Website: 40
47. điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương.50 Thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho thấy những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất đã được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường. 2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất 2.2.2.1. Khó khăn trong việc áp dụng nguyên tắc định giá đất Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Để áp dụng nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và thế nào là phù hợp với giá thị trường. Thứ nhất, giá đất phổ biến trên thị trường Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về giá phổ biến trên thị trường mà chỉ có khái niệm giá thị trường. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kì chủ thể nào, kể cả Nhà nước. Nhìn dưới góc độ pháp luật, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.51 Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện rất nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Có thể là mua bán có sự ép 50 Xem Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài đăng ngày 14/05/2015. Website: 51 Xem Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 41
48. giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp. Dựa trên thông tin của các giao dịch đó, định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác. Tại hội nghị sơ kết 01 năm thi hành luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, Ông Nguyễn Toàn Thắng - Thành ủy viên, Bí thư Đảng ủy Sở, Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM cũng đánh giá việc triển khai xác định giá đất cụ thể còn lúng túng, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, giao dịch thường gặp khó khăn, độ tin cậy của thông tin giá đất điều tra làm căn cứ để xác định giá đất chưa cao. Sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và trong nội bộ một số cơ quan, đơn vị còn chưa thật sự đồng bộ, thống nhất Từ đó, gây ra những chậm trễ trong công tác giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp52. Vấn đề này đã tồn tại bao lâu nay gây nhiều khó khăn trong công tác định giá đất đòi hỏi phải có cơ chế giải quyết triệt để. Thứ hai, phù hợp với giá thị trường Phù hợp với giá thị trường là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình định giá đất. Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ. Bởi “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và rất khó để xác định nội hàm cụ thể. Trong khi đó việc xác định giá đất lại đòi hỏi phải quy định rất cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chi tiết và chuẩn xác. Do đó, quy định này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của các nhà quản lý. Đây là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng. 2.2.2.2. Khó khăn trong việc áp dụng phương pháp định giá đất Có thể nói pháp luật đã quy định khá đầy đủ các phương pháp định giá đất cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm như đã trình bày ở trên và vì thế, việc áp dụng các phương pháp định giá đất còn gặp một số khó khăn như: 52 Xem Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh – Hội nghị sơ kết 01 năm thi hành luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, ngày 31 tháng 12 năm 2015 Website:: dong/Lists/Posts/Post.aspx?List=69909867-b3bb-4e0c-9a71-f2a26c0b25bb&ID=3262 42
49. Thứ nhất, các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đều cần phải khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Điều này đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Hơn nữa như đã phân tích ở trên, các số liệu và thông tin thu thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng không có độ tin cậy cao. Vì vậy, việc áp dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác. Thứ hai, phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đất nông nghiệp là không hợp lý. Vì dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư, đặc biệt tại các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp. Điều này khiến người dân bị thiệt thòi rất nhiều. Thứ ba, một số phương pháp như phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán, đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao trong khi đó đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu và trình độ còn hạn chế, các tổ chức tư vấn giá đất cũng chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thứ tư, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính “ì”, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất. Mặc dù người thực hiện có thể áp dụng một phương pháp khác tiến bộ và dễ dàng hơn, giúp định giá đất nhanh hơn thì cũng không được thừa nhận. 43
50. Tóm lại, chương 2 khóa luận đã trình bày một cách hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và thực trang áp dụng pháp luật. Các quy định về định giá đất hiện hành theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cụ thể, chi tiết hơn ở các nội dung, giúp khắc phục những khó khăn khi áp dụng các quy định của luật cũ. Gần hai năm thi hành luật mới, thực tế đã xuất hiện những “điểm sáng” trong quá trình luật đi vào đời sống thể hiện ở việc áp dụng các quy định về định giá đất cụ thể hay việc giá đất được Nhà nước xác định đã tăng để phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng những vướng mắc xuất hiện từ khi thực thi Luật Đất đai năm 2003, tuy Luật Đất đai năm 2013 đã được điều chỉnh để khắc phục nhưng chưa giải quyết được triệt để. Vẫn còn đó những khó khăn khi sử dụng các phương pháp xác định giá đất, và vẫn còn rất mơ hồ khi quy định nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Vì thế tại chương 3 em có đưa ra kiến nghị giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. 44
51. CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 tính đến này đã thi hành được gần hai năm. Nhìn lại khoảng thời gian đó, các quy định pháp luật đất đai nói chung và các quy định pháp luật về định giá đất nói riêng đã đạt được những kết quả nhất định tuy nhiên song song với đó cũng xuất hiện những khó khăn, vướng mắc cần được giải quyết. Bởi thế tại mục này, luận văn đưa ra định hướng giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Đó là đẩy nhanh tiến độ xây dựng xã hội dân sự và nhà nước pháp quyền. Xã hội dân sự không phải là một khái niệm mới tuy nhiên cũng không phải là một khái niệm quá cũ để người ta thôi không bàn luận về nó. Về định nghĩa, xã hội dân sự, hiểu một cách đơn giản nhất là xã hội phi nhà nước mà tại đó, mối quan hệ giữa con người với nhau dựa trên sự tự thảo luận và tạo ra sự đồng thuận trên các vấn đề của cuộc sống mà không cần có sự can thiệp của nhà nước. Xã hội dân sự là xã hội tự cân bằng. Nó do các tổ chức do xã hội lập ra để thể hiện những loại hình ý chí khác nhau của cộng đồng. Các tổ chức này có thể là các hội từ thiện, các hiệp hội, các công đoàn, các nhóm tương trợ, các hiệp hội kinh doanh, các liên minh, và các đoàn luật sư Nói theo cách khác, tự bản thân xã hội dân sự sẽ điều chỉnh, hạn chế tất cả những sự cực đoan, những tiêu cực, những hành vi không phù hợp với lợi ích cộng đồng bằng các quy tắc bất thành văn mà không cần sự tham gia của các yếu tố nhà nước. Có thể nói tính tự lập là bản chất của xã hội dân sự. Rất nhiều quốc gia chậm phát triển đã không nhận thức được điều này và luôn cho rằng nhà nước phải có mặt trong mọi lĩnh vực của cuộc sống.53 Điều này đã làm hạn chế sự dân chủ. Trong khi đó, kinh nghiệm của nhiều nước phát triển cho thấy nền kinh tế 53 Xem Nguyễn Trần Bạt, Chủ tịch / Tổng giám đốc, InvestConsult, “Bàn về xã hội dân sự”, năm 2015 Website: 45