›

Khóa luận Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

pdf 85 trang thiennha21 16/04/2022 5061
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfkhoa_luan_phap_luat_chuyen_nhuong_quyen_su_dung_dat_va_thuc.pdf

Nội dung text: Khóa luận Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

  1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY VÂN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2014-L HÀ NỘI, 2018
  2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THÙY VÂN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2014-L NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Tiến sĩ Lê Kim Nguyệt Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội HÀ NỘI, 2018
  3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Khóa luận chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Khóa luận tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Thùy Vân
  4. MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu 2 3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu. 2 4. Nhiệm vụ nghiên cứu 3 5. Phạm vi nghiên cứu 3 6. Phương pháp nghiên cứu 3 7. Bố cục đề tài 3 CHƢƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 4 1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 4 1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất. 4 1.1.2.Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 7 1.1.3.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.Khái niệm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 13 1.3.Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam. 14 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 17 2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 17 2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22 2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 22 2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 29 2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. 35 2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 40 2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất. 43
  5. 2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 50 2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 50 2.3.2. Thực tiễn áp dụng quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 51 2.3.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.3.4. Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 55 2.3.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội. 58 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 65 3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 66 3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 71 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77
  6. DANH MỤC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân sự QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban Nhân dân BĐS Bất động sản
  7. MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là phạm trù đặc biệt đối với sự vận hành kinh tế và xã hội của con người. Với tầm ảnh hưởng lớn của mình, các vấn đề về đất đai vốn tốn nhiều giấy mực của các nhà nghiên cứu luật học qua các thời kỳ. Theo đó, pháp luật về đất đai cũng trở nên phức tạp và gây nhiều tranh cãi trong nền khoa học pháp lý. Không thể phủ nhận sức hút của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ “đóng băng” từ năm 2008 đến nay. Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, một sự thay đổi không nhỏ trong cơ chế về quản lý và sử dụng đất làm phái sinh nhiều vấn đề trong những giao đoạn về sau. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất lâu ở cả khu vực thành thị và khu vực nông thôn dưới nhiều hình thức khác nhau, bất chấp có hay không sự điều chỉnh của pháp luật. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất, cũng là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Đáp ứng nhu cầu và tính tất yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật đất đai nói chung; tạo cơ sở pháp lý cho quá trình chuyển nhượng, có ý nghĩa quan trọng trong vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Mặc dù vậy, bản thân nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế, điều này bộc lộ rõ ràng trong thực tiễn áp dụng. Quyền sử dụng đất và đất đai là những loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn và quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế ở Việt Nam. Thêm vào đó, những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng rất phức tạp kể cả về mặt lý luận lẫn ứng dụng. Vì thế, việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý đảm bảo sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường bất động sản, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi cấp thiết của thực tế đời sống. Thành phố Hà Nội là một địa bàn có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và phức tạp bậc nhất cả nước. Quá trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử 1
  8. dụng đất ở Hà Nội cũng hình thành nên những thực tiễn điển hình. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội”. 2. Tình hình nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là vấn đề thu hút nhiều sự quan tâm của các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Tính tới thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, chủ yếu là từ thời kỳ Luật đất đai 2003 còn hiệu lực. Mặc dù vậy, các công trình nghiên cứu từ trước đến nay đã hình thành nên một hệ thống quan điểm có giá trị tham khảo cao về những vấn đề bản chất và lý luận liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Vì vậy, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp, tôi vẫn sử dụng những tài liệu sau đây như một công cụ hữu hiệu để tìm hiểu, nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai 2011 , Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011), Hà Nội; Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, Luận vă Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội; Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Bên cạnh đó, khóa luận sử dụng một số bài đăng trên các tạp chí điện tử, tiểu luận sinh viên, nghiên cứu và đề cập tới vấn đề này. 3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu. - Mục tiêu: Làm rõ một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng quan điểm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tham khảo một số pháp luật các nước trên thế giới và 2
  9. gợi mở cho Việt Nam; sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái lược về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam; tìm hiểu và đánh giá phân tích nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, tìm hiểu nguyên nhân trong thực tiễn áp dụng pháp luật; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Mục đích: xây dựng đề tài khóa luận tốt nghiệp, góp phần vào hệ thống nghiên cứu của sinh viên về lĩnh vực pháp luật Đất đai - Môi trường. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu - Xây dựng cơ sở lí luận của đề tài nghiên cứu; - Tìm hiểu cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu; - Xây dựng được hệ thống quan điểm, ý kiến, phương pháp, quy trình, có liên quan đến đề tài nghiên cứu; 5. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các luật khác có liên quan. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng các phương pháp: tổng hợp, so sánh, phân tích, liệt kê, 7. Bố cục đề tài Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đề tài có 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3
  10. CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất Thứ nhất, về khái niệm quyền sử dụng đất. Đất đai vốn là một phạm trù phức tạp và mang tính đặc thù không chỉ đối với lĩnh vực pháp lý ở Việt Nam mà còn với nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy vậy, đất đai trong hầu hết các hình thái pháp luật đều được khẳng định là một loại tài sản. Pháp luật dân sự về tài sản của Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt có hình thức sở hữu toàn dân, do nhà nước đầu tư, thống nhất quản lý. Nói cách khác, Nhà nước được xem như đại diện sở hữu, đại diện cho toàn thể nhân dân thực hiện quyền sở hữu trên đất đai bao gồm tất cả những quyền nói trên. Mặc dù vậy, trên thực tế, Nhà nước không thường xuyên trực tiếp thực hiện quyền năng chiếm hữu, sử dụng mà thay vào đó thông qua các hoạt động đặc thù như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân đối với đất đai đang sử dụng và sử dụng lâu dài để chuyển quyền sử dụng cho các chủ thể khác. Thực tế đó hình thành nên khái niệm về “quyền sử dụng đất” được sử dụng một cách phổ biến trong mọi lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực pháp lý ở Việt Nam. Tuy vậy, xem xét hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta từ trước tới nay, chưa có một văn bản nào định nghĩa cụ thể về “quyền sử dụng đất”. Điều 189, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”. Đất đai với tư cách là một tài sản nên theo đó, khái niệm quyền sử dụng đất có thể được hiểu là quyền khai thác dựa trên những công năng và tính chất của đất đai, nhằm tạo ra một lợi ích nào đó mà người được hưởng là chủ thể mang quyền năng sử dụng. Cho tới khi nhu cầu khai thác và hưởng lợi không còn hoặc thay đổi, người sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển giao quyền năng sử dụng của mình 4
  11. cho một chủ thể khác. Quá trình nghiên cứu khoa học pháp lý cho ra rất nhiều những quan điểm khác nhau về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất, trên phương diện chủ quan còn có thể được phát biểu là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ [3, tr.15]. Theo quan điểm được ghi nhận trong Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [28, tr.92]. Quyền sử dụng đất còn được định nghĩa trong Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua 28/11/2013, tại Điều 53 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Điều 4, Luật Đất Đai 2013 cụ thể hóa quy định của Hiến pháp năm 2013 như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”. Pháp luật về quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất)[11, tr.8]. Quyền sử dụng thực chất là một bộ phận của quyền sở hữu. Ở các quốc gia không có sở hữu tư nhân về đất đai như Việt Nam hay Trung Quốc, quyền sử dụng đất được tách ra từ quyền sở hữu, độc lập và phân biệt với quyền sở hữu, mở đường cho việc “tư nhân hóa” quyền sử dụng đất. 5
  12. Nếu như đối những tài sản khác, nội dung của quyền sử dụng chỉ trong phạm vi khai thác các tính năng sử dụng, tạo ra lợi ích nhất định và hưởng lợi ích đó thì đối với quyền sử dụng đất còn có thể xác định giá trị và đưa lên thị trường chuyển nhượng. Điều này xuất phát từ việc Nhà nước dùng quyền lực của mình mở rộng quyền cho người sử dụng đất, khiến người sử dụng đất như được coi như chủ nhân đích thực của đất đai mặc dù họ không phải chủ sở hữu. Tuy vậy, cần khẳng định, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước với tư cách đại diện là chủ thể duy nhất có đầy đủ quyền năng sở hữu đối với đất đai bao gồm cả quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Mặc dù người sử dụng đất là người chiếm hữu trực tiếp, khai thác, hưởng hoa lợi, được định đoạt về quyền sử dụng đất, tuy nhiên các quyền này đều bị hạn chế và không phải quyền năng đầy đủ. Như vậy, mặc dù đã được tách ra và mở rộng nhưng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn không thể đạt được tính trọn vẹn của quyền năng nguyên thủy là quyền sở hữu. Thứ hai, về đặc điểm của quyền sử dụng đất. Đặc điểm của quyền sử dụng đất bộc lộ rõ nhất trong mối quan hệ với quyền sở hữu mà cụ thể là quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Một là, quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đã được mở rộng, có thể xác định được giá trị và chuyển nhượng trên thị trường. Hai là, bắt nguồn từ sở hữu toàn dân của đất, Nhà nước là đại diện có đầy đủ quyền sở hữu nhưng lại không thể trực tiếp chiếm hữu hay sử dụng mà giao lại cho các chủ thể khác như cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài nên bắt buộc phải có sự mở rộng quyền sử dụng ra khỏi nội dung bó hẹp của các quyền sử dụng tài sản thông thường là khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức. Pháp luật cho phép chủ thể sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này khiến quyền sử dụng đất trở tách biệt và độc lập so với quyền sử hữu. Tuy nhiên, tính độc lập này không phải tuyệt đối mà hoàn toàn chỉ ở mức tương đối. Để làm rõ sự tương đối này, cần xem xét tới sự phụ thuộc của quyền sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai: 6
  13. Một là, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất đai, được tách ra sau khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhân chuyển quyền sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất. Hai là, quyền sử dụng đất mặc dù đã được mở rộng nhưng vẫn khác quyền sở hữu về bản chất. Người sử dụng đất không có quyền năng đầy đủ như Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước chiếm đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra, khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính. Sự chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của người sử dụng bị hạn chế bởi chính Nhà nước bằng quy định pháp luật, người sử dụng đất phải tuyệt đối tuân theo nhưng quy định này. Trong quá trình phát triển của pháp luật về đất đai ở Việt Nam, sự hạn chế này thể hiện rất rõ ràng. Ba là, do tính cách là một quyền phái sinh, quyền sử dụng đất phụ thuộc nhất định vào quyền sở hữu của Nhà nước ban đầu. Hầu hết các hành vi của người sử dụng đất thực chất phải tuân theo ý chí của Nhà nước. Nói cách khác, người sử dụng không hoàn toàn tự do quyết định các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đặc điểm này thể hiện rõ ràng nhất trong quy định về quản lý mục đích sử dụng đất của Nhà nước. Người sử dụng không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa trải qua các quy trình thủ tục nhất định và chưa có sự cho phép của Nhà nước. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, thuật ngữ “chuyển nhượng” được sử dụng một cách tương đối phổ biến, thường được bắt gặp với nhiều trường hợp như “chuyển nhượng cầu thủ”, “chuyển nhượng đội bóng”, “chuyển nhượng quyền sở hữu tác phẩm”, “chuyển nhượng quyền sở hữu nhãn hiệu, thương hiệu, sáng chế ”. Xét về ngữ nghĩa thì “chuyển nhượng” và “mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa, nhưng trong khoa học pháp lý, có sự phân biệt trong từng bối cảnh hoặc đối tượng. Có nhiều quan điểm phân biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán” ở Việt Nam theo đối tượng của hợp đồng. “Mua bán” thường được sử dụng cho quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường, còn “chuyển nhượng” thường được dùng cho các quyền sử dụng đối với các tài sản có hình thức sở hữu toàn dân. Trên thực tế, với các giao dịch mua 7
  14. bán tài sản nói chung, các bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay “chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) xe ô tô, hợp đồng mua bán (chuyển nhượng thương hiệu (phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng vẫn là chủ sở hữu đối với thương hiệu đó . Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là không xuất hiện thuật ngữ “mua bán”. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân theo những nguyên tắc nhất định: (1) Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;(2) Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và tuân theo các quy định của pháp luật. (4) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả. (5) Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất [10, tr.33-34]. Để đảm bảo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra theo đúng ý chí của Nhà nước, tức chủ thể duy nhất mang đầy đủ quyền sở hữu nguyên thủy đối với đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu đất đai phải được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích; tránh các hoạt động mang lại ảnh hưởng xấu đối với đất đai nói chung, Nhà nước bằng quyền lực của chính mình quy định điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, muốn tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bắt buộc 8
  15. phải thỏa mãn các điều kiện theo luật định. Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau được phân chia khác nhau căn cứ vào đặc tính, công năng, lợi ích và tầm quan trọng. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất , người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ theo quy định của pháp luật. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng). Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có bản chất là một giao dịch dịch dân sự. Chế định về giao dịch dân sự được quy định tại điều 121 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương nhằm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự hợp đồng, ở đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử dụng đất và một bên thiết lập quan hệ sử dụng đất mới. Chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất, hay còn gọi là bên chuyển nhượng chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn gọi là bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với đặc thù phức tạp của quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng chuyển sử dụng đất không hoàn toàn giống với mua bán tài sản thông thường. Về cơ bản, người ta chỉ mua bán quyền sở hữu tài sản nói chung, nhưng đất đại lại có sở hữu toàn dân. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, đồng thời 9
  16. mở rộng quyền sử dụng, tuy nhiên so với quyền sở hữu thì quyền sử dụng đất vẫn chỉ là một quyền phái sinh không toàn vẹn, không đầy đủ và đương nhiên bị hạn chế ở rất nhiều khía cạnh. Một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đơn thuần chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn có sự ràng buộc bởi bên thứ ba là Nhà nước. Thứ hai, về đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải vật mà là một vật quyền, nhằm đảm bảo theo đúng quy định về sở hữu toàn dân. Pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Không một cá nhân hay pháp nhân nào có quyền sở hữu đất đai, mà họ chỉ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định, đây chính là sự giới hạn của quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng chỉ được phép sử dụng đất đúng mục đích, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Hai là, do đất đai là một tài sản cố định hữu hình, không di dời được, quyền sử dụng đất thường có giá trị lớn nên cần được đo đạc, lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất một cách hợp pháp. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành minh bạch theo hồ sơ, số liệu nói trên. Kéo theo đó, việc minh bạch, chính xác về giấy tờ, hồ sơ là điều bắt buộc phải thực hiên. Thứ ba, Nhà nước, chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, có địa vị lớn trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với quyền năng có thể can thiệp nhất định, điều tiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Ngày nay, cùng với tốc độ phát triển chóng mặt của công nghiệp và các đô thị, giá cả trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng rất nhanh chóng. Mặc dù có những khoảng thời gian “đóng băng”, tuy 10
  17. nhiên xét về tổng thể những mảnh đất có sự tác động và đầu tư, quy hoạch, phát triển của Nhà nước đều có sự gia tăng về giá trị. Thứ tư, giá cả khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không giống nhau. Bởi, giá trị QSDĐ khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố về thuộc tính và khả năng tạo ra lợi ích, cùng với đó là yếu tố địa lý, thị trường, chính trị, xã hội, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời kỳ trước, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [21, Điều 697]. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 ra đời định nghĩa này không còn được giữ lại mà được quy định lại trong một điều luật chung về Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [26, Điều 500]. Để hình thành định nghĩa cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xét đến khái niệm về hợp đồng. Hợp đồng chính là sự thỏa thuận giữa các bên, làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là hành vi pháp lý song phương, đòi hỏi sự thể hiện và thống nhất ý chí của hai hay nhiều bên làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Từ tính chất thống nhất ấy, mục đích của hợp đồng chính là việc mỗi bên theo đuổi nhưng lợi ích riêng của mình và hợp đồng là sự dung hòa các lợi ích đó. Khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là một khái niệm mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên năm 1980. Thời kì trước đó, ở Việt Nam, có tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa ra đời mà thay vào đó người ta sử dụng khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Khái niệm “sở hữu 11
  18. toàn dân” là có trước, khi mà đất đai không còn thuộc sở hữu riêng của một cá nhân, tổ chức nào, việc mua bán đất đai là điều không thể, thời điểm đó mới xuất hiện khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, khi nhắc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bắt buộc, phải đặt nó trong mối tương quan với “sở hữu toàn dân”. Khi mục đích khai thác và hưởng lợi ích nhất định từ đất đai của người sử dụng đất chấm dứt hoặc thay đổi vì một lý do nào đó sẽ làm phát sinh nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người khác để lấy một khoản tiền nhất định tương ứng. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua một hợp đồng gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt. Vì vậy hợp đồng chuyền nhượng sử dụng đất đương nhiên vẫn phải là sự thỏa thuận, thống nhất và dung hòa ý chí giữa các bên. Trong loại hợp đồng này, các bên bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và ở đó, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử đất chuyển nhượng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thêm vào đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang nhưng đặc điểm của một hợp đồng dân sự bao gồm cả việc làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các chủ thể tham gia; tính ý chí, sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên tham gia hợp đồng và mục địch hướng tới khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt vì mang những đặc điểm riêng biệt so với nhưng hợp đồng dân sự thông thường. Một là, sự ràng buộc của bên thứ ba là Nhà nước trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất rõ ràng. Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện đó xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một 12
  19. khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta hiện nay, nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Ba là, cả hai bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2. Khái niệm về pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù (quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, những hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý để điều chỉnh đối với hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng nhất định. Đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Bao gồm: Một là, pháp luật đất đai chứa đựng những các quy phạm pháp luật quy định về người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; 13
  20. Hai là, pháp luật dân sự quy định các quy phạm về giao dịch dân sự giữa các bên tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên ; Ba là, pháp luật Hôn nhân gia đình điều chỉnh các vấn đề về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng, về quan hệ huyết thống Bốn là, pháp luật Công chứng có các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của công chứng viên, về việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong pháp luật Công chứng; Năm là, pháp luật thuế với các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn ; Sáu là, một số các quy phạm khác như quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân ; Các quy định về tranh chấp và giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3. Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam Trước hết một hệ thống pháp luật tương đối gần gũi với Việt Nam là Trung Quốc cũng có những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình nghiên cứu rút ra một số điểm quan trọng như sau: Năm 1982, Trung Quốc thông qua Hiến pháp mới, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư ở đô thị. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được coi là một trụ cột của chủ nghĩa xã hội mang màu sắc Trung Quốc. Điều 10 của Luật sửa đổi Hiến pháp năm 1988 của Trung Quốc lại khẳng định có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật. Theo đó, giống như hình dung về quyền sử dụng đất ở Việt Nam. quyền sử dụng đất Trung Quốc cũng đã tách khỏi từ quyền sở hữu đất đai. Nhà nước Trung Quốc cho phép các cá nhân, hộ gia đình trong đó có cả người nước ngoài thuê dài hạn quyền sử dụng đất và cho phép các chủ thể nói trên có quyền sở hữu các công trình nhà ở và các kết cấu khác gắn liền với đất. 14
  21. Việc mua bán bất động sản ở Trung Quốc diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phát sinh khi người sử dụng đất phải ký một hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai của địa phương và phải trả trước tiền thuê đất. Pháp luật Trung Quốc có quy định về thời gian sử dụng đất và mục đích sử dụng đất được ấn định trong hợp đồng cho thuê. Người sử dụng đất phải tuân theo đúng hợp đồng. Việc Nhà nước cho thuê đất trong bao nhiêu năm tùy thuộc loại đất và mục đích sử dụng đất. Có nhiều quy định trong hệ thống luật pháp điều chỉnh vấn đề này. Quan trọng nhất là Luật đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998; năm 1990 về việc bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước ở các thành phố và thị xã; Điều lệ năm 1990 về phát triển và quản lý các giao dịch về đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương (tỉnh, thành phố, hạt tự trị) cũng ban hành các quy định và chính sách của địa phương đó có phạm vi áp dụng trên địa bàn hành chính của địa phương đó. Nhà nước Trung Quốc cũng điều tiết việc chuyển nhưởng sử dụng đất thông qua pháp luật thuế. “Trung Quốc có thu các loại thuế liên quan đến bất động sản trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thuế bán bất động sản, thuế chiếm dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế tài sản, thuế trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Chính quyền địa phương và các nhà cung cấp dịch vụ có thể đưa ra nhiều loại phí khác đối với các giao dịch về bất động sản”.[10, tr.133-134]. Tuy vậy, năm 2017 vừa qua Trung Quốc có dấu hiệu cho phép tái tục vĩnh viễn QSDĐ và chính phủ đang trong tiến trình dự thảo luật lệ để pháp chế hóa quyền này, nghĩa là người dân đang có QSDĐ thời hạn 70 năm có thể sẽ có QSDĐ vĩnh viễn. Lý do của sự thay đổi này được các nhà cầm quyền Trung Quốc giải thích bằng việc Chính Phủ Trung Quốc đang quan tâm tới sự “an cư lạc nghiệp” của người dân. Nói cách khác, Trung Quốc đang âm thầm khôi phục quyền sở hữu đất ở đô thị của người dân, chấm dứt chế độ công hữu đất đô thị chính thức có từ năm 1982. Một điểm cần quan tâm có liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới là vấn đề về đăng ký quyền tài sản liên quan đến đất đai. Không chỉ Trung Quốc mà các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản, đều có hệ thống đăng ký quyền tài sản cùng với hệ thống lưu trữ về hồ sơ đất đai chặt chẽ, hiện đại, thuận tiện và bảo mật thể hiện trình độ quản lý các vấn đề về đất đai ở trình độ cao. 15
  22. Ở Việt Nam, trên thực tế, việc quản lý các thông tin về đất đai vẫn còn tương đối thô sơ, chậm chạp so với thế giới. Để đảm bảo cho hoạt động chuyển nhượng đúng khuôn khổ pháp luật quy định và phát triển một cách tự do, các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói chung phải được xử lý kịp thời và triệt để thì công tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao là điều thiết yếu. Việt Nam cùng với sự nỗ lực hoàn thiện pháp luật phải đi cùng với hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ khoa học điện tử hiện đại từ trung ương đến địa phương. Nên quan tâm, đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở (hồ sơ gốc có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống nhất phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai minh bạch thông tin là điều tối quan trọng trong nền kinh tế gắn liền với pháp luật ngày nay. Từ phản ánh trong thực tế, khả năng lưu trữ và kiểm soát hồ sơ địa chính ở nước ta rất yếu, rối rắm và không hiệu quả, không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Mọi hoạt động điều tra, đăng ký, tổng hợp số liệu thiếu sự ăn khớp, dẫn đến số liệu tổng hợp có độ chính xác thấp, không khách quan, không đủ độ tin cậy và bảo mật. Các thông tin về đất đai thường cũ kĩ, ít cập nhật là một trong những tác nhân gây ra việc pháp luật lỗi thời so với thực tiễn, bởi Nhà nước không nắm bắt được điều kiện thực. Đăng ký quyền về tài sản không chỉ là lợi ích của người dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước. Trong một vài trường hợp, tăng cường quyền lực của Nhà nước dễ dẫn tới việc bị nhìn nhận sai lệch thành hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất. Bởi vậy, một hệ thống pháp luật tốt đẹp là một hệ thống có sự cân bằng về lợi ích ở mức cao nhất. Việc chuyển đổi quá nhiều lần chế định về hình thức sở hữu làm cho có thể làm cho pháp luật trở nên khó thích nghi. Bởi vậy, quan tâm đến vấn đề về lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình xây dựng và áp dụng pháp luật là điều cần nhất để hướng tới một pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ổn định, toàn diện. 16
  23. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, nơi mà tồn tại tư hữu về đất đai, khái niệm chuyển nhượng đất đai được giải thích là việc hai bên các lập với nhau một thỏa thuận không trái pháp luật, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) và bên mua trả tiền cho thửa đất đó. Khái niệm “chuyển nhượng” và “mua bán” trùng khớp với nhau. Đối với Việt Nam, đất đai là một tài sản thuộc sở hữu “công”, vì vậy, khái niệm “chuyển nhượng đất đai” hay “mua bán đất đai” không thể tồn tại mà thay vào đó là khái niệm về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy vậy, trong suốt chiều dài lịch sử của pháp luật Việt Nam, đã từng có thời kỳ tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai, phân biệt hoàn toàn với thời kỳ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay. Lấy Hiến Pháp năm 1980 làm mốc đánh dấu, khi mà Nhà nước lần đầu tiên công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, ta có thể khái quát về quá trình hình thành và phát tiển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam như sau: Giai đoạn trước năm 1980 Ở Việt Nam, từ thời phong kiến đã tồn tại ba hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước, sở hữu của làng xã và sở hữu tư nhân đối với đất đai. Sở hữu tư nhân đối với đất đai tiếp tục chia thành hai bộ phận nhỏ là sở hữu của địa chủ và sở hữu của nông dân tự canh tác. Sở hữu tư nhân đối với đất đai ở Việt Nam thời kì bấy giờ tồn tại một cách dai dẳng tuy nhiên luôn bị chi phối bởi sở hữu Nhà nước về đất đai. Minh chứng rõ ràng nhất cho sự tồn tại này là sự hiện hữu của hiện tượng mua, bán ruộng đất, thậm chí là việc tranh chấp, kiện tụng về ruộng đất rất phổ biến dước các triều Lý, Trần – Hồ, Lê. Quốc Triều Hình Luật cũng ghi nhận không ít những quy định điều chỉnh việc mua bán ruộng đất trong thời kỳ này. Việc mua bán ruộng đất đã trở thành một loại giao dịch phổ biến dưới chế độ phong kiến ở Việt Nam. 17
  24. Ngay cả trong thời kỳ nước ta bị thực dân Pháp đô hộ thì sở hữu tư nhân về đất đai vẫn là một hình thức sở hữu đất đai cơ bản thuộc về tư bản Pháp - với các đồn điền, trang trại - địa chủ và nông dân Việt Nam và dĩ nhiên quan hệ chuyển nhượng (mua bán) ruộng đất vẫn cứ thường xuyên diễn ra. Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980, ở nước ta vẫn tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai. Về mặt lập pháp, Hiến pháp 1945 và 1959 vẫn ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản trong đó có đất đai. Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Như vậy, từ 6 hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của nhà chung, sở hữu của tầng lớp tư sản, sở hữu của địa chủ, sở hữu của phú nông và sở hữu nhỏ của nông dân, sau năm 1953 chỉ còn 2 hình thức cơ bản là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân của người nông dân với ruộng đất. Cho tới Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc). Do có sở hữu toàn dân nhưng cũng thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, nên trên thị trường tồn tại cả mua bán đất đai và chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, chủ yếu vẫn là mua bán đất đai, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít. Từ năm 1960 cùng với quá trình tiến hành ồ ạt phong trào hợp tác hoá nông nghiệp ở miền Bắc, thu hút phần lớn nông dân gia nhập Hợp tác xã, khiến hầu hết ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân của người nông dân chuyển thành ruộng đất của tập thể hợp tác xã. Biến số lượng hình thức sở hữu đất đai theo Hiến Pháp là ba nhưng trên thực tế gần như chỉ còn hai là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể hợp tác xã. Và cơ bản, cả hai đều là “công hữu”. Chính vì thế người ta hầu như không thể “chuyển nhượng đất đai”, quan hệ mua bán quyền sở hữu về đất đai ngày càng mờ nhạt. Đối với miền Nam Việt Nam trước những năm 1975, sở hữu tư nhân về đất đai cũng được thừa nhận như một hình thức sở hữu, vì thế các quan hệ chuyển nhượng nhà, đất đã trở thành những giao dịch thông thường trong đời sống chứ không phải 18
  25. quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau cải cách xã hội chủ nghĩa ở đây cho đến năm 1978 - 1979, ruộng đất ở miền Nam đã cơ bản chỉ thuộc về hai hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập đoàn sản xuất hoặc các hợp tác xã. Trong các điều kiện đó thì việc chuyển nhượng đất đai là hầu như không xảy ra. Giao đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 Năm 1980, cùng với sự ra đời Hiến pháp 1980, đất đai chính thức được tuyên bố là tài sản thuộc sở hữu toàn dân trên phạm vi toàn quốc. Lần đầu tiên ở Việt Nam chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 19, Hiến Pháp năm 1980 và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” Điều 20, Hiến Pháp năm 1980 . Cũng kể từ đây, khi mà đất đai không phải sở hữu của riêng ai, nhen nhóm cho sự phổ biến của chuyển nhượng quyền sử đất của thời kỳ mãi sau này. Dù vậy, chế độ quản lý và sử dụng đất đai thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, Nhà nước đứng ra đảm bảo thoả mãn chỗ ở cho nhân dân. Nhu cầu về đất đai cho sản xuất, kinh doanh cũng không phải là vấn đề thường trực bởi hiệu quả kinh tế trong sản xuất, kinh doanh không phải là tiêu chí quan trọng nhất trong điều kiện của cơ chế kinh tế bao cấp. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, không phải mất tiền mua hay công sức gì để có được. Vì thế không có vấn đề mua bán, hay chuyển nhượng đất đai, cũng như hầu như không có tranh chấp đất đai trong thời kỳ này. Các quan hệ đất đai được vận động chủ yếu dựa vào các quyết định hành chính chứ không có liên hệ gì đáng kể với cái gọi là nhu cầu của thị trường hay xã hội. Có thể nói rằng, trong giai đoạn sau Hiến pháp 1980, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật thừa nhận là những quan hệ hợp pháp. Kể từ khi đường lối đổi mới toàn diện về kinh tế và xã hội được thông qua tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, với việc áp dụng cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế cũng vận động theo những hướng mới, năng động và hiệu quả hơn cho phù hợp với nền kinh tế thị trường. Các quan hệ đất đai cũng không nằm ngoài quy luật vận động đó. 19
  26. Luật Đất đai năm 1987 và cơ bản vẫn được xây dựng dựa trên nền tảng cơ chế kế hoạch hoá tập trung về đất đai. Đất đai được coi là tài sản của toàn dân, người sử dụng đất đai không có quyền cụ thể gì ngoài quyền khai thác công năng của đất đai. Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất đai đã được Luật ghi nhận là ổn định, lâu dài. Điểm mới này cũng chủ yếu nhằm tăng sự an tâm của nông dân đối với đất đai nông nghiệp để khuyến khích họ yên tâm đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không đề cập đến một cách phù hợp với điều kiện của kinh tế thị trường trong pháp luật đất đai thời kỳ này. Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ được luật quy định trong 3 trường hợp: - Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đai đó. - Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. - Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất. Tuy nhiên, Luật năm 1987 đã bắt đầu cho phép chuyển nhượng và để thừa kế quyền sở hữu nhà và kết quả đầu tư trên đất đai được giao. Song, rất lâu sau đó Luật mới có thể đi vào thực tế do phải chờ hàng loạt văn bản đi sau. Tuy nhiên quan hệ kinh tế thì không thể chờ đợi, nó tự vận động theo quy luật khách quan của nó mặc cho sự ngăn cản luật pháp. Chính vì thế tuy luật không cho phép, việc mua bán đất đai là không thể thực hiện được do chế độ sở hữu toàn dân, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn liên tục diễn ra trong thực tế. Giữa pháp luật và thực tiễn có một độ vênh rất lớn. Như vậy, trong giai đoạn này các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không được pháp luật ghi nhận mặc dù các giao dịch đó là một hiện tượng tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Trước thực tế đó đến năm 1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 để thay thế Luật năm 1987. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay Một là, giai đoạn từ năm 1993 tới năm 2003. Luật Đất đai năm 1993 và Hiến pháp 1992 là một bước đột phá lớn, khi lần đầu tiên nhà nước thừa nhận giá đất và cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 20
  27. Quan điểm của nhà lập pháp khi xây dựng Luật năm 1993 đã thể hiện những quan điểm phù hợp dần với cơ chế kinh tế thị trường. Điểm căn bản thể hiện tư duy mới của nhà lập pháp khi xây dựng Luật năm 1993 là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyển sử dụng đất (tức là khai thác công năng của đất đai) ổn định và lâu dài của người sử dụng đất đai, Luật còn mở rộng thêm cho họ các quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình. Như vậy, người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sớ hữu đất đai song thực chất họ có các quyền gần đủ của quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Hai Luật sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 hoàn thiện thêm Luật đất đai 1993. Cụ thể hoá các quy định này Chính phủ đã ban hành hai Nghị định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là Nghị định 17/1999/NĐ-CP, ngày 29/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP, ngày 1/11/2001 sửa đổi một số điều của Nghị định 17. Hai là, giai đoạn từ năm 2003 tới nay. Luật Đất đai năm 2003 bổ sung thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đồng thời tiếp tục khẳng định các quyền khác của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian này, bắt gặp những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền. Để thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật đất đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Đến nay pháp luật vẫn đang tiếp tục thừa nhận và khẳng định sự tồn tại của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngày càng có thêm nhiều quy định để điều chính lĩnh vực này. Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã trải qua nhiều sự biến đổi để có được sự công nhận và hình thái rõ ràng như ngày nay. Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang trở thành một phần quan trọng bậc nhất của pháp luật về đất đai. Bản thân nội dung bên trong của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tốn không ít giấy mực của các nhà nghiên cứu luật pháp. 21
  28. 2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, cá nhân, tổ chức có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trước Luật Đất đai năm 2013, không có quy định nào rõ ràng về khái niệm giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví như Điều 18, Luật Đất đai năm 1987 chỉ quy định: “Sau khi đăng ký, người sử dụng đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Việc định nghĩa “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” phải thông qua các quy định liên quan. Nhưng tới nay, khái niệm này đã được ghi nhận tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ pháp lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất, là minh chứng cho quyền tài sản của người sử dụng đất với thửa đất đã được xác lập. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước căn cứ vào đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất hợp pháp dựa vào đó thực hiện các quyền được trao. Dựa vào các thông tin trên giấy chứng nhận QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai có quyền chuyển nhượng; ii QSDĐ có được phép chuyển nhượng không căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm, ; iii vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, Do vậy, có thể coi giấy chứng nhận QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ 22
  29. có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hoặc không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam thì được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật. Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có giấy chứng nhận QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ và người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ , Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên giấy QSDĐ. Bởi như đã phân tích, giấy QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không[12]. Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy 23
  30. chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất[15]. Điều 105, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Vấn đề đặt ra là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải tài sản hay không? Trước hết, vấn đề nảy sinh hai chiều hướng, một là coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một “vật”, hai là coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại “giấy tờ có giá”. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một “vật” thì việc chuyển nhượng nó trên thị trường thực chất chỉ là chuyển nhượng một tờ giấy, bất cứ ai có được tờ giấy đó cũng có quyền bán mà không cần quan tâm đến người được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, người mua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chất chỉ nhận được một tờ giấy chứ không thể mua được các quyền về tài sản mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang lại. Giá trị thực chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì lẽ đó, không thể coi giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vật. Tuy vậy cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là môt loại “giấy tờ có giá” bởi theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ- CP ngày 22 tháng 01 năm 2012 của Chính phủ về sửa dổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”. Từ những lập luận trên, không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản mà chỉ nên coi nó là một loại chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và quan hợp pháp của họ với Nhà nước. Thứ hai, đất không có tranh chấp Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng chỉ đối với đất đai không có tranh chấp. Việc xác định tính ổn định, không bị tranh chấp của thửa đất thuộc trách nhiệm của uỷ ban nhân dân cấp xã. 24
  31. Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo tình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó. Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất. Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”. Tuy nhiên, các 25
  32. định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh chấp đất đai. Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch. Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất [12]. Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Kê biên QSDĐ do cơ quan điều tra Công an và cơ quan Tòa án tiến hành. Về mục đích kê biên của các cơ quan này nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này, tránh việc tẩu tán, hủy hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Đến đây các cơ quan này không có chức năng xử lý QSDĐ đã kê biên. Nhưng đến giai đoạn THADS thì mục đích của biện pháp kê biên QSDĐ rất rõ ràng là ngoài mục đích bảo đảm cho việc thi hành án, còn có mục đích khác đó là xử lý QSDĐ đã kê biên để bán đất giá QSDĐ để thu tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.[16, tr.15]. Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ mục đích trước tiên là hạn chế một số quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, mà Nhà nước giao cho. Khi Chấp hành viên ban hành quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, thì kể từ thời điểm này người phải thi hành án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế QSDĐ, nếu người phải thi hành muốn thực hiện các quyền trên phải thông qua Chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được sự cho phép của Chấp hành viên, đồng thời phải làm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật THADS. Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người phải thi hành án hoàn thành nghĩa vụ tài sản của mình đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên QSDĐ của Chấp hành viên, đến thời điểm này QSDĐ của người phải thi hành án mới không bị hạn chế giao dịch. Thứ tư, đất trong thời hạn sử dụng. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, đất đai chia thành đất đai sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. 26
  33. Một là, đất sử dụng ổn định lâu dài bao gồm: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; Đất xây dựng trụ sở cơ quan đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội); đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác); Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất cơ sở tôn giáo đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động); Đất tín ngưỡng; Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất của tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài. Đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài [23, Điều 125]. Hai là, đất sử dụng có thời hạn. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trừ đất rừng phòng hộ là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của Luật Đất đai năm 2013. 27
  34. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định trong Luật. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. 28
  35. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [23, Điều 126]. Trên thực tế, nảy sinh nhiều vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất ở như sau: Thời hạn sử dụng đất ở “ổn định, lâu dài” chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Còn đối với tổ chức, QSDĐ ở sẽ được xác định có thời hạn. Vậy trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ ở cho tổ chức, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có thời hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn dự án. Nhưng nếu tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ ở không nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư, hoặc sau đó chuyển nhượng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử dụng của đất ở sẽ được xác định là “có thời hạn” hay “ổn định, lâu dài”? Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, có thể hiểu thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có thời hạn, nhưng thời hạn là bao nhiêu thì lại chưa có quy định (trừ trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dựng nhà ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 . Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 191 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ , Điều 192 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện , Điều 194 điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013[12]. 2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ nhất, về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xét trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện sự tương tác của các bên bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai hiện hành là: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình. Cụ thể bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông 29
  36. nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Khi chuyển nhượng, các chủ thể phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2013 như sau: Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng; Hai là, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường 30
  37. hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, người thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất cũng sẽ không được phép chuyển nhượng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ đối với đất cho bên thứ ba nếu bên cho thuê đất khu công nghiệp chưa trả toàn bộ tiền thuê đất cho Nhà nước, mặc dù bên thuê lại đã trả trước toàn bộ tiền thuê. Bởi, theo quy định tại Khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mỗi bên hướng tới một mục đích khác nhau. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận, điều này cho thấy rõ ràng mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trong một lần khai thác lợi ích kinh tế được xác định bằng chính giá trị của đất đai. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên chuyển nhượng, pháp luật phải quy định rõ quyền mà họ được hưởng. Tuy nhiên, một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự can thiệp không nhỏ từ quyền lực nhà nước, bắt nguồn từ tính cách phái sinh của quyền sử dụng đất khi mà Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thể hiện rõ ràng nhất sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 31
  38. Hiện nay, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền nhượng quyền sử dụng đất không còn được quy định trong Luật Đất đai hay Bộ Luật dân sự mà được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Theo Điều 38, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: 1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. 3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra. 4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 5. Các quyền khác trong hợp đồng. Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Bên chuyển nhượng sử dụng đất phải: 1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. 2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng. 3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. 4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. 6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Pháp luật Kinh doanh bất động sản đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng tương đối chặt chẽ. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng luôn hướng tới việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, bảo đảm cho việc thực 32
  39. hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc. Quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tránh hiện tượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng có trong tay giấy tờ này để “cùng chuyển nhượng cho nhiều người”. Các điều khoản về “Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng” hoặc “Các quyền khác trong hợp đồng” là một điểm mới pháp luật gần đây trên cơ sở tôn trọng thỏa thuận giữa hai bên trong một giao dịch dân sự. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch đặc thù, tuy nhiên về bản chất vẫn là một giao dịch dân sự dưới dạng hợp đồng. Do vậy, ý chí của hai bên trong hợp đồng đó là một yếu tố quan trọng bậc nhất. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quyền: 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng. 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng. 4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra. 5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng. 6. Các quyền khác trong hợp đồng. Quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp 33
  40. đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng. 3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. 5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích cao nhất của bên chuyển nhượng là thu được lợi ích kinh tế, do vậy nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhượng là điều đương nhiên. Nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định chỉ quy định cho bên chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Như vậy, có thể nói, vì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng thì nghĩa vụ của bên này sẽ tương ứng với quyền của bên, những quy định trong pháp luật thể hiện rất rõ ràng sự tương xứng này. Ví dụ: nếu đã quy định bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thì ngay lập tức phái sinh quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các 34
  41. chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về cơ bản khắc phục được nhược điểm chung chung, chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thời kỳ trước. Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể thấy được những hạn chế của những quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở điểm sau: Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng còn "mua bán" trao tay không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức “mua bán” trao tay Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ[18, tr.58]. 2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. Bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền sử dụng bề mặt, tài sản trên đất (nếu có) và quyền sử dụng lòng đất được xác định theo bề mặt sử dụng[13]. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là hợp đồng mua bán quyền tài sản có tính chất đặc thù. Đó là việc một bên ( bên chuyển nhượng) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên nhận chuyển nhượng để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Đối 35
  42. tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán. Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời việc chuyển quyền sử dụng đất được quy định thu gọn trong một mục gọi là Hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất trước đây Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định riêng một phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Sau khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đã được sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của đạo luật cơ bản. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều lĩnh vực (dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản). Để khắc phục tình trạng trước đây có nhiều cách hiểu khác nhau đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sửa đổi như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập, không được trái với quy định của pháp luật dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có quyền sử dụng ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng 36
  43. vật (hữu hình là đất đai. Vì vậy, đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất. Quy định về chuyển nhượng này khác quy định về chuyển nhượng quyền bề mặt. Nguyên tắc chung là phải có thể xác định được giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển giao khi gắn nó vào một thửa đất cụ thể (giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định nên khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác định loại đất được chuyển giao. Căn cứ vào vị trí địa lý và mục đích sử dụng mà đất đai được phân thanh hai nhóm chính: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm Ngoài ra, còn có nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng[17]. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật. Theo quy định tại Khoản 3 điều này, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực 37
  44. hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng được thực hiện như sau: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt sau đây gọi là bản dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [24, Khoản 1, Điều 2] Theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì: - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 38
  45. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Với yêu cầu đảm bảo việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai một cách thuận lợi, Luật đất đai năm 2013 đã tạo ra một cơ chế mới đáp ứng yêu cầu đó. Trước hết, Luật quy định những trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực được Luật quy định ít hơn nhiều so với những trường hợp được tùy nghi lựa chọn. Thêm vào đó, mặc dù Luật Đất đai năm 2013 buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng lại cho các bên có quyền lựa chọn việc đến các tổ chức hành nghề công chứng để yêu cầu công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để yêu cầu chứng thực. Hợp đồng được công chứng hoặc được chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau. Đối với các quy định trong các văn bản pháp luật trước đây về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho đến thời điểm này vẫn còn hiệu lực, những quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 tương đối phù hợp. Ngoài ra, tại điểm 2.2, mục 2, Thông tư liên tịch số 04/2006/ TTLT-BTP- BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: "Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân, thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản". Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, khi ký kết thực hiện hợp đồng cần đảm bảo các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 đã được đề cập ở phần trên. 39
  46. Trên thực tế, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được quy định rải rác trong các văn bản pháp luật, và còn nhiều vấn đề vướng mắc gây khó khăn cho việc áp dụng thực hiện. Khó khăn trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch xuất hiện nhiều trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, hợp đồng được giao kết có hiệu lực thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tuy nhiên, trên thực tế sau khi các bên ký hợp đồng hoặc hợp đồng được công chứng, chứng thực thì đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ việc giao đất, nhận tiền không chờ đến khi bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thực hiện việc này do thời gian làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế mất rất nhiều thời gian và thuế, lệ phí cũng không nhỏ. Nếu hợp đồng trước chưa được tuân thủ về hình thức, thì khi người nhận chuyển nhượng lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác thì họ không thể làm được hợp đồng theo quy định nữa vì chưa đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật, việc chuyển nhượng sau chỉ được giao dịch bằng viết giấy tay và bên nhận chuyển nhượng lần sau được bàn giao toàn bộ bản gốc hợp đồng trước; khi thực hiện việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để tránh thuế và phạt hành chính, các bên đã làm hợp đồng trực tiếp từ bên chuyển nhượng lần đầu sang bên đang trực tiếp sử dụng đất mà không thông qua bên giao dịch trung gian. Khi phát sinh tranh chấp rất khó để xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng vì trên thực tế hai bên không trực tiếp giao dịch với nhau. Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng. Trong nhiều trường hợp tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt với các trường hợp chuyển nhượng chưa có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên giao dịch thường nhầm lẫn việc xác nhận, chứng thực chữ ký của người giao dịch với việc chứng thực hợp đồng[19, tr.5]. 2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu 40
  47. cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện. Hiện nay trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Một là, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, các giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 97 của Luật đất đai năm 2013: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư số 23/TT- BTNMT ngày 19/5/2014). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 41
  48. sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận công chứng nhà nước hoặc chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được tự do, bình đẳng thỏa thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật chung. Tuy nhiên, vì giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại có mức độ “nhạy cảm" trước những biến đổi của thị trường nên pháp luật quy định của tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này không chỉ đảm bảo giá trị chứng minh trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên. Các điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, các Điều từ 192 đến 194 Luật đất đai năm 2013 Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, thực hiện việc ký kết hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 42
  49. 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể phải tiến hành thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền của mình, bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này. Để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. 2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất. Hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung của người sử dụng đất thường bao gồm nhiều dạng hành vi, trong đó có cả vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về cơ bản, xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo nguyên tắc sau: (1) Mọi vi phạm phải được phát hiện, đình chỉ, 43